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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"VALUACIÓN DE INMUEBLES ENCONDOMINIO PARA USO HABITACfONAL ENLA
CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UNCASO PRACTICO."
T E S I S
QUE PARA OBTENER ELGRADODE:
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA:
ARQ.CESAR ROBERTO LOPEZALDRETE
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DEVALIDEZ OFICIAL, POR LASECRETARIA DE
EDUCACIÓN PUBLICA, CONFORME ELACUERDO No.2003286 DEFECHA 03 DE
OCTUBRE DE2003.
HERMOSILLO SONORA MÉXICO
NOVIEMBRE 2005
"
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VALUACIÓN DE INMUEBLES EN CONDOMINIO PARA USO HABITACIONAL
ENLA CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA: UNCASO PRÁCTICO
ÍNDICE
1.-Resumen
2-Introducción
. .
5
. .
3-Clasificación delcondominio.
6
,
6
4-Desconocimiento de reglamento de condominio
5.-Aspectos a considerar en lacompra de uncondominio
11
12
CAPITULO PRIMERO
6-Aspectos jurídicos relativos alcondominio
12
7-Antecedente delderecho de propiedad
14
8 -Descripción de losdistintos regímenes de propiedad
9 -Ordenamiento del régimen de propiedad de los bienes inmuebles
15
18
10-Antecedentes delderecho de copropiedad
21
11-Departamentos o propiedad horizontal
21
12-La importancia socialyeconómica del condominio
22
13-Constitución del régimen de propiedad en condominio
23
14-Código civil paraelestado de sonora
25
15-Casos en que sepuede originar el régimen de propiedad en condommio30
16-Derechos yobligaciones del condómino
32
17-Gastos yobligaciones delcondómino
36
18-Determinación de ruma, reconstrucción odestrucción del condominio
39
2
CAPITULO SEGUNDO
19.-Denominaciones usadas en régimen de propiedad en condominio
40
CAPÍTULO TERCERO
20.-Generalidades ymetodologías para lavaluación de Inmuebles
habitacionales encondominio
40
21.-Descripción del indiviso
42
22.-Desarrollo del indiviso
44
23.-Calculo de indivisos en condominio
24.-Elección del método para calcular los indivisos
44
46
25.-Homologación
46
26.-Homologación "hr"
46
27.-EIenfoque de mercado (método delvalor decambio)
53
28.-EIenfoque residual (método del residuo)
61
29.-Métodos alternativos para lavaluación de tierra
67
30.-EI método "hr"
67
31.-El método de la repercusión deterreno
73
32.-EI método de la razóndesuperficie
77
33.-El enfoque físico (método delcosto neto de reposición)
83
34.-Elfactor por demérito
88
35.-Demérito por elcriterio contable tradicional
88
36.-Demérito por elcriterio de ross heideck
89
37.-Factor por conservación (f.co.) por elcriterio ross heideck
38.-Demérito por elcriterio hr
89
91
39.-Demérito por elcriterio de kuentzle
92
40.-Demérito por elcriterio deezequiel siller
93
41.-Elenfoque de capitalización (método delvalor de uso)
94
42.-Cálculo de latasa de productividad real
107
43.-Criterio de mercado
107
44.-Desarrollo deltema
111
45 -Enfoque físico
46-Enfoque decapitalización de rentas
47 -Enfoque de mercado
111
114
115
48-Bibliografía
116
49-Anexos
116
4
c II c
RESUMEN
B I B L I O T E C A
La limitación del suelo y el constante crecimiento poblacional esta dando
como resultado un proceso de urbanización que deberá cubrir las necesidades de
vivienda detodo genero.
Elcrecimiento habitacional deberá ser ordenado yde calidad congruente con
la realidad actual yfutura, ante la necesidad de unentorno seguro y la comodidad
de disponer de servicios que en algunas ocasiones solo es posible obtener en
grupo, es como el sistema de propiedad en condominio da solución a esta
exigencia.
Cuando se llega a radicar en una comunidad de este genero, se deberá
familiarizar con los derechos y obligaciones
establecidos, aceptar las normas
para una sana convivencia ya que implica elderecho de copropiedad sobre bienes
y áreas comunes que nosolo serándesudominio sinoque deberá compartir con
el resto de susvecinos.
Por su carácter social el régimen de propiedad en condominio viene adar una
solución apta para familias necesitadas de seguridad, servicios y bienes que le
proporcionar una mejorforma devida.
En el avalúo de los inmuebles bajo el régimen en condominio es muy
importante considerar las áreas comunes o indivisos que en muchos casos el
condómino se a apropiado de ellas, por lo que en lugar de favorecer su valor lo
desmeritara ynose podrá incluir como unaárea más del objeto valuado.
El presente trabajo contempla los diversos aspectos relacionados con la
compra,venta yvaluación de un inmueble en condominio.
5
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VALUACIÓN DEINMUEBLES ENCONDOMINIO PARA USO HABITACIONAL
EN LACIUDAD DEHERMOSILLO, SONORA: UNCASO PRÁCTICO.
INTRODUCCIÓN
Condominio
Régimen jurídico que integra las modalidades y limitaciones aldominio de un
predio o edificación y la reglamentación de su uso y destino, para su
aprovechamiento conjunto ysimultáneo.
Elcondominio consiste en losiguiente:
a) Superficie privativa (cubierta, cerrada, sintecho)
b) Superficie común (indiviso)
La superficie común sedivideen:
c) Áreas comunes de usoexclusivo (cubiertas y descubiertas)
d) Áreas comunes de usogeneral (cubiertas y descubiertas)
CLASIFICACIÓN DEL CONDOMINIO
I).- POR SU ESTRUCTURA
a).- Condominio vertical:Seestablece enaquel inmuebleedificado envarios
niveles en unterreno común,con unidades de propiedad exclusiva derechos de
copropiedad sobre elsueloydemás elementos ypartes comunes del inmueble
para su uso ydisfrute.
b).- Condominio horizontal: Se constituye en inmuebles con construcción
horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de un
terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo, pudiendo
6
compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un derecho de
copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno, construcciones e
instalaciones destinadas al usocomún.
c).- Condominio mixto: Es aquel formado por condominios horizontales y
verticales que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad
exclusiva como:edificios, cuerpos,torres, manzanas, secciones ozonas.
d).- Condominio de condominios: Es aquel condominio que forma parte de
uncondominio mayor.
II).- POR SU USO
a).-HABITACIONAL: Son aquellos en que las unidades de propiedad
exclusiva están destinadas alavivienda y pueden ser:
UNIFAMILIAR: La construcción esdestinada auna sola familia
DUPLEX: La construcción está destinada a alojar a dos familias en un solo
lote.
TRIPLEX; La construcción está destinada a alojar a tres familias en el mismo
lote.
PLURIFAMILIAR o MULTIFAMILIAR: Es la construcción que está destinada
a alojar a más detresfamilias en el mismo lote.
b). COMERCIAL O DE SERVICIOS: Son aquellas en que las unidades de
propiedad exclusivas estándestinadas algiroo servicioque corresponda segúnsu
actividad. Pueden seredificios deoficinas, mercados,plazas comerciales, etc.
c).- INDUSTRIALES: Son aquellas en que las unidades
de propiedad
exclusiva se destinan a actividades propias del ramo, por ejemplo los parques
industriales.
7
d).- MIXTOS: Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se
destinan ados omásde losusos señalados en los incisos anteriores.
CONDOMINIO VERTICAL
La modalidad en la cual
cada
*Sé& #!
condómino
es
propietario exclusivo de un
piso, departamento, vivienda
o local
de un edificio y
además copropietario de
sus elementos y áreas
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Om comunes, así como del
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»
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i*l terreno e instalaciones de
uso general establecidas.
CONDOMINIO HABITACIONAL MULTIFAMILIAR VERTICAL
CONDOMINIO
HORIZONTAL
La modalidad en la cual
cada
condómino
es
propietario exclusivo de un
¡ f ¡ i área privativa del terreno, y
en su caso, de la edificación
que se construya en ella, a
la vez es copropietario de
las áreas verdes, edificios e
instalaciones.
CONDOMINIO HABITACIONAL MULTIFAMILIAR HORIZONTAL
8
Condominio de tipo duplex
en donde la construcción
está destinada aalojar ados
familias en un mismo lote,
modalidad utilizada por los
constructores
en vivienda
habitacional de uso popular
CONDOMINIO HABITACIONAL DUPLEX
Son aquellas edificaciones
realizadas bajo el régimen
de propiedad en condominio
S cuyasfinalidades principales
sean
alojar
empresas
- dedicadas al comercio al
menudeo, oficinas, o bien la
prestación
de
profesionales
mantenimiento
CONDOMINIO COMERCIAL
servicios
o
de
BIBLIOTECA
\ Se refiere a los parques
i
I industriales para empresas
micro, pequeñas, medianas
o
grandes
que
se
desarrollan bajo el régimen
Mm
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w<it& e n c o n d o m i n i o
CONDOMINIO INDUSTRIAL
PROBLEMÁTICA
El problema que se da en
este tipo de construcciones
bajo
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el
régimen
de
condominio es la falta de
cooperación,
donde
los
condóminos no conocen el
,,
i reglamento de condominio y
no
participan
mantenimiento
en
el
de
la
edificación.
10
Ejemplo de desconocimiento
del
reglamento
de
condominio, el propietario
de esta vivienda se apropio
del área de uso común,
dejando sin jardín a los
demás
condóminos
DESCONOCIMIENTO DE REGLAMENTO DE CONDOMINIO
En este ejemplo se aprecia
cuando el condómino se
apropia del jardín
^ ampliar
su
para
vivienda
i* cambiando color y estilo de
] arquitectura
al
inmueble
dejando además sinjardín a
sus vecinos del edificio
m%
DESCONOCIMIENTO DEL REGLAMENTO DE CONDOMINIO
El propietario edifico su
cochera en el área común
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destinada para recreación y
ornato
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a ,
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»
•
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. i-
CLARO EJEMPLO DE DESCONOCIMIENTO DEL REGLAMENTO DE
CONDOMINIO
ASPECTOS A CONSIDERAR EN LACOMPRA DE UN CONDOMINIO
Se deberán tomar en cuenta algunos aspectos al realizar la compraventa
paratener mayor segundad
Lo más importante antes de la compraventa es que el vendedor tenga título
que acredite la propiedad y los antecedentes quejustifiquen lo anterior
Se recomienda cubrir cualquier anticipo o liquidación de compraventa con
cheque certificado yquedarse con una copia
Cuando se acuda con el Notario se solicitará al Registro Público de la
Propiedad constancia de que no existe ningún gravamen si lo hubo que esta
liberado.
Todo inmueble que está sujeto al régimen de propiedad en condominio
deberá estar constituido conforme aeste regimenjurídico sedeberá analizarjunto
con el Notario la escritura pública por laque se constituyó
12
La escritura pública deberá contener varios elementos que se marcan en el
artículo 6 de la Ley de Propiedad en Condominio del Estado de Sonora e inscrito
en el Registro Público de la Propiedad, además de entregarse el plano general y
los planos de cada uno de los departamentos, casas, o locales y los elementos
comunes además del reglamento de condominio.
Es muy importante que al comprador le quede claro cuales el área especifica
que será propia ycualelárea común oindiviso.
Cuando se ha pensado en la compra de un inmueble en condominio se debe
considerar que se va a vivir en comunidad por lo que el comprador deberá estar
dispuesto
a acatar el reglamento de copropiedad establecido al crearse el
inmueble, siendo este un reglamento jurídico, es un contrato donde
nacen
obligaciones y deberes de los copropietarios determinados con la finalidad de
regular la relación de losvecinos de un condominio
Por lo que si se va a pensar en vivir en condominio se acatará a lo dispuesto
en este reglamento donde se regulan algunas posibilidades como de tener o no
mascotas, las horas en que esta permitido los ruidos molestos, como se usaran
los estacionamientos de visitas, etc. además de todos los gastos originados para
el mantenimiento del inmueble.
CAPÍTULO PRIMERO
ASPECTOS JURÍDICOS RELATIVOS AL CONDOMINIO
PROPIEDAD
Derecho de uso, goce y disposición que una persona tiene sobre un bien
determinado.
Deacuerdo al Código Civildel Estado de Sonora.
13
ARTICULO 1001.- La propiedad es un derecho real que otorga a una
persona elpoderjurídico para usar, gozar y disponer de una cosa; pero dentro de
las limitaciones ycon arreglo alas modalidades que fijen las leyes.
ANTECEDENTE DEL DERECHO DE PROPIEDAD
La propiedad ha sido unreflejo de laevolución histórica de la sociedad,ha
pasado deserunpoder a unafunción,en laantigua roma sedelimitaba la
propiedad porarriba hasta elcieloyabajo hasta elcentro de latierra,se
consideraba como elderecho de obtener de un objeto toda lasatisfacción que se
pudiera proporcionar. Con elcarácter dederecho absoluto, exclusivo y perpetuo
de usar, disfrutar ydisponer de unacosa.
En el régimen medieval la propiedad otorgó un poder absoluto de dominio no
solo de latierra sino hasta de las personas "losvasallos" que habitaban enella.
El Código Civil de 1870de nuestro país define ala propiedad como elderecho
de gozar ydisponer de una cosa sin máslimitaciones que las que fijan las leyes.
La Constitución de 1917 leotorga alapropiedad característica social según lo
demuestra el articulo 27 "la propiedad de lastierras y aguas comprendidas dentro
de los límites delterritorio nacional, corresponde originalmente a la Nación, la cual
ha tenido y tiene el derecho de trasmitir el dominio de ellas a particulares,
constituyendo la propiedad privada". Las expropiaciones solo se podrán hacer a
causa de utilidad pública y mediante indemnización. "La Nación tendrá en todo
tiempo elderecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el
interés público, así como el de regular, en beneficio social,el aprovechamiento de
los elementos naturales susceptibles de apropiación, con el objeto de hacer una
distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su conservación, lograr el
desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones de vida de la
población rural y urbana. En consecuencia, se dictarán las medidas necesarias
14
para obtener los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones,
usos, reservas ydestinos
de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras públicas, de planear y
regular la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los centros de
población".
DESCRIPCIÓN DELOSDISTINTOS REGÍMENES DE PROPIEDAD
a) PROPIEDAD INDIVIDUAL.
Forma tradicional donde cada individuo, al que se le denomina propietario
adquiere el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa dentro de las
restricciones y particularidades que determinen lasleyes.
b) LA COPROPIEDAD
En la copropiedad todos y cada uno de los copropietarios son dueños de la
totalidad del bien y no una sola parte del mismo, o sea que lo son en pro indiviso,
cuando dos o más personas adquieren la propiedad sobre una misma cosa o un
derecho.
c) EL CONDOMINIO
Este régimen se determina cuando se combinan las dos anteriores, la
individual y la copropiedad. Por lo que define al condominio como un inmueble
construido en forma horizontal, vertical o mixta susceptible de aprovechamiento
independiente, perteneciente a distintos propietarios ycon elementos comunes de
carácter indivisible.
CONDOMINIO: Son aquellas edificaciones realizadas bajo el régimen en
condominio cuyas finalidades principales sean alojar empresas dedicadas al
comercio al menudeo, oficinas,obien la prestaciónde servicios profesionales ode
mantenimiento.
15
Expresión de origen latina utilizada para designar el hecho de que el derecho
de propiedad sobre una determinada cosa es ejercido por más de una persona,
mediante una distribución por cuotas ideales. En el caso de un matrimonio que
ostente la propiedad de un piso, ambos son codueños, copropietarios o
condominios del mismo.
Es un fraccionamiento o construcción establecido bajo este régimen, de
acuerdo a las normas del Código Civil delestado de Sonora, donde existen áreas
de estacionamiento, vialidad, circulación peatonal, servicios, recreación y ornato,
así como equipamientos que se mantienen en propiedad de uso condominial
El Código Civil para el Distrito Federal en materia común, y para toda la
República en materia federal, establece la clasificación legal de los bienes en los
artículos 750 al 763 de su Título Segundo del Libro Segundo. Dentro de dicha
clasificación se establece la descripción de aquellos bienes que son considerados
inmuebles yde aquellos que son muebles.
Según el Código Civil, son bienes inmuebles
1. Elsueloy las construcciones adheridas aél;
2. Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a latierra, y los frutos
pendientes de los mismos árboles y plantas, mientras no sean
separados deellos porcosechas ocortes regulares;
3. Todo lo que esté unido a un inmueble de manera fija, de modo que no
pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él
adherido;
4. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación,
colocados en edificios o heredades por el dueño del inmueble, en tal
forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al
fundo;
16
5. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos,
cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos
unidos a lafinca yformando parte deella de unmodo permanente;
6. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el
propietario de la finca, directa o exclusivamente, a la industria o
explotación de lamisma;
7. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las
tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el
cultivo de lafinca;
8. Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios
poreldueño deéstos,salvoconvenio en contrario;
9. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los
acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para
conducir los líquidos ogases a unafinca oparaextraerlos deella;
10.Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos
destinados total o parcialmente al ramo de ganadería, así como las
bestias de trabajo indispensables para el cultivo de la finca, mientras
están destinadas aese objeto;
11.Los diques y construcciones que, aún cuando sean flotantes, estén
destinados por su objeto ycondiciones a permanecer en un puntofijo de
un río, lago ocosta;
12.Losderechos reales sobre inmuebles;
13.Las líneas telefónicas y telegráficas, y también las estaciones
radiotelegráficas fijas.
Entérminosjurídicos, el régimen de propiedad de los bienes inmuebles puede
ser detrestipos:
a) Patrimonio nacional,
b) Propiedad privada y,
c) Propiedad social.
17
La integración y división de cada uno de los regímenes mencionados se
ilustra enel siguiente cuadro.
Dorrinio público dela Federación
PATRIMONIO
NACIONAL
_ D n r i n i o privado de laFederación
Individual
CondDirinn
J
Privativa
Cormn
Colectiva \
REGIMEH
DE
PROPIEDAD
]
PROPEDAD
PRIVADA
. Copropiedad
Certificados departicipación inmobiliaria
i Certificados de vivienda
Ejido
PROPEDAD
SOCIAL
Propiedad comunal
Ordenamiento del régimen de propiedad de los bienes inmuebles
Los bienes muebles, por su lado, son los cuerpos que pueden trasladarse de
un lugar a otro, ya sea que se muevan por sí mismos o por efecto de una fuerza
exterior. Estos bienes son muebles como tales por:
a) su naturaleza;o
b) por disposición de laley.
Son bienes muebles ^or determinación de la ley, las obligaciones y los
derechos o acciones que tienen por objeto cosas muebles o cantidades exigibles
18
en virtud de acción personal. Ende, serán muebles las acciones que cada socio
tiene en las asociaciones o sociedades, aún cuando aéstas pertenezcan algunos
bienes inmuebles.
En general, son bienes muebles por su naturaleza todos los demás no
considerados por la ley como inmuebles, como son por ejemplo, las
embarcaciones detodo género, los materiales procedentes de la demolición de un
edificio y los que se hubieren acopiado para repararlo o para construir uno nuevo,
los derechos de autor, las colecciones científicas yartísticas, elacervo informativo
y bibliográfico junto con sus estantes, las medallas, las armas, los instrumentos de
artesyoficios, lasjoyas, losgranos, mercancías ydemás cosas similares.
Cabe aclarar que los bienes muebles por su naturaleza, que se hayan
considerado como inmuebles, recobrarán su calidad de muebles cuando el mismo
dueño los separe del inmueble, salvo el caso de que en el valor de éste se haya
computado elde aquellos, para constituir algún derecho realafavor de untercero.
Así mismo, la ley establece que para efectos comerciales y/o legales, los
bienes muebles e inmuebles podrán ser sujetos de la práctica de una valuación.
Una valuación es un dictamen que se practica con base en criterios técnicos y
requerimientos generales que determinan el valor de un bien, el cual será
estimado bajo el supuesto de que el mismo se encuentra en caso de venta,
coincidentemente conel principio contable de"negocio en marcha".
Uninmueble, se considera integrado por lossiguientes elementos:
1.
Terreno: También llamado solar, predio o fundo, es el elemento
geográfico delimitado que integra una superficie, en el que se asientan
edificaciones,
obras
complementarias,
elementos
accesorios
e
instalaciones especiales; valorado en función de sus cualidades
19
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BIBLIOTECA
productivas
y de
sus
posibilidades
de
uso,
explotación
o
aprovechamiento.
2.
Edificaciones: Espacios físicos construidos para desarrollar la actividad
humana ysatisfacer necesidades específicas del hombre.
3.
Elemento Accesorio: Elemento mueble ligado yconsiderado necesario e
indispensable para el funcionamiento operacional de un inmueble
especializado, ligado a la explotación económica o al resguardo cultural.
Estos elementos, ensí,seconvierten en característicos del bien inmueble
analizado, como puede ser la caldera en un hotel y baños públicos, el
depósito de combustible en plantas industriales, la espuela de ferrocarril
en industrias, la pantalla en uncinematógrafo, la planta deemergencia en
un hospital, la bóveda de seguridad con el circuito cerrado de televisión
en un banco, las butacas en una sala de espectáculos, o las vitrinas de
exhibición en unmuseo.
4.
Instalación especial: Bien mueble ligado de manera temporal o
permanente a un inmueble de uso común,conelfinde darle aeste último
un mejor funcionamiento operacional, tal como puede ser el caso de los
elevadores, montacargas, escaleras electromecánicas, equipos de aire
acondicionado o de aire lavado, sistemas hidroneumáticos, sistemas de
riego por aspersión, sistemas de sonido ambiental, calefacción, antenas
parabólicas, sistemas de aspiración central, bóvedas de seguridad,
subestaciones eléctricas, sistemas de intercomunicación, pararrayos,
equipos contra incendio, equipos de seguridad, circuitos cerrados de
televisión, etc.
5.
Obra complementaria: Es aquella construcción que aporta alguna
amenidad especial o beneficio adicional a un inmueble de uso común,
como son las bardas, celosías, rejas, patios, andadores, marquesinas,
pérgolas,jardines, fuentes, espejos de agua,terrazas, balcones,alboreas,
chapoteaderos, cisternas, fosas sépticas, pozos de absorción o
artesianos, aljibes,plantas detratamiento, etc.
20
Para el caso de inmuebles en régimen de propiedad en condominio, los cinco
elementos enunciados anteriormente, a su vez, se dividirán en privativos ode uso
exclusivo delcondómino, yen comunes ode uso general de los condóminos.
La SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL define:
ELEMENTOS PRIVATIVOS: departamento, casa o local y los elementos
anexos que le correspondan sobre el cual el condómino tiene un derecho de
propiedad ydeuso exclusivo.
ELEMENTOS COMUNES: aquellos que pertenecen en forma pro indiviso a
los condóminos ycuyo usoestán regulados por la normatividad aplicable.
ANTECEDENTES
DEL
DERECHO
DE
COPROPIEDAD
POR
PISOS
DEPARTAMENTOS OPROPIEDAD HORIZONTAL
La propiedad en su origen ha sido colectiva,todos losbienes pertenecían ala
comunidad.
Las etapas de propiedad fueron de colectiva, familiar a lo individual, la
propiedad colectiva con sus modernos conceptos esta tomando nuevo auge. Ante
el creciente individualismo en la propiedad urbana, la socialización del suelo es
presentada como unarealidad.
Lacopropiedad dedepartamentos ypisos se hadesarrollado ante lacrisis de
escasez devivienda.
En Francia se consideraba que la copropiedad era contraria al derecho de
propiedad, lo consideraban como un derecho disminuido. Sin embargo varios
pueblos afectados por siniestros se reunieron para construir congastos encomún.
En Alemania se le denomina "propiedad en mancomún", es una propiedad
colectiva, laenajenación solo puede efectuarse por acuerdo detodos.
21
En México la propiedad en condominio se puede considerar como un derecho
doble, el derecho de propiedad privada del departamento, casa, local, etc., y el
derecho decopropiedad con indivisiónforzosa, de las áreas comunes.
Esta forma de construir en condominio invadió el mercado inmobiliario de la
ciudad de México, D. F. En el año 1955 cuando surgió el primer desarrollo en
condominio en la esquina localizada en Paseo de la reforma y la calle de Río de
Guadalquivir en la colonia Cuauhtemoc, se han construido diversos desarrollos en
condominio de muy variados tipos dentro de los cuales los más comunes son los
edificios divididos en locales con diversos usos, así como los condominios
horizontales en los cuales se construyen inmuebles aislados en un terreno
indivisible.
LA IMPORTANCIA SOCIAL Y ECONÓMICA DEL CONDOMINIO
El crecimiento de la población mundial trae consigo la necesidad de vivienda
lo que da lugar a asentamientos urbanos desordenados sobre todo cuando la
limitacióndelsuelo en notoria.
Debido a la escasez de vivienda se han buscado nuevas soluciones al
aprovechamiento del suelo y el mejoramiento del bienestar de la población,con el
desarrollo del régimen de propiedad en condominio se ha contribuido a dar
solución aeste problema.
Elrégimen de propiedad encondominio permite que seaproveche elsuelo en
zonas urbanizadas, dado que en ciudades con crecimiento horizontal requieren de
de masmetros cuadrados y de mayor inversión deservicios públicos.
La edificación en condominio da grandes ventajas al construirse y vender
con mayor facilidad departamentos, oficinas, locales comerciales, casas
22
unifamiliares donde se da un óptimo aprovechamiento de la superficie urbana,
además de unservicio máseficiente delosservicios otorgados.
El régimen de propiedad en condominio es una forma jurídica donde esta
permitida la convivencia solidaria abriendo una nueva perspectiva de vida ante la
asechanza de lagranciudad.
El concepto de condominio implica el derecho de copropiedad sobre los
elementos y partes comunes, es un sistema nuevo acorde con la función social
actual, donde elconjunto decondóminos tienen derecho aldisfrutar deesas áreas
destinadas para el esparcimiento, seguridad y convivencia que no se tiene en el
clásico sistema de construcción de vivienda. De esta forma el grupo de
condóminos pagan el mantenimiento que se genera, la vigilancia, limpieza, aseo
de jardines, alberca, juegos infantiles, etc., cuando para una sola familia sería
difícil enfrentar un gasto de este tipo, lo que le proporciona una mejor forma de
vida ystatussocial.
CONSTITUCIÓN DEL REGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO
Para constituirse un fraccionamiento en condominio se deberá considerar lo
que marca la LEY 101 DE DESARROLLO URBANO DEL ESTADO DE
SONORA, enelartículo 8 incisoIII.
ARTICULO 8o.- La Secretaría de Infraestructura Urbana y Ecología, es la
dependencia del Ejecutivo del Estado que tiene a su cargo poner en práctica las
medidas que éste ordene en relación con el desarrollo urbano, la vivienda y la
ecología ysusatribuciones serán las siguientes.
III.- Autorizar, en lostérminos deesta leyy demás disposiciones aplicables, la
creación de desarrollos industriales, turísticos o campestres en el territorio del
Estado.
23
ARTICULO 157.-Cuando un edificio en elque se pretenda instituir el régimen
de propiedad en condominio a que se refiere elArtículo 1121 del Código Civil del
Estado, conste de cinco o más departamentos, viviendas o locales, o se afecte un
área de más de cinco mil metros cuadrados, se requerirá, para su autorización,
dictamen previo de la Secretaría de Infraestructura Urbana y Ecología, en el que
sedetermine si lacapacidad de losservicios públicos instalados enlazona deque
se trate son suficientes para el número de departamentos, viviendas o locales de
que conste laedificación que sepretende realizar.
ARTICULO 158.- Serán aplicables a los condominios residenciales y
comerciales a que se refiere el artículo anterior, en lo conducente, las
disposiciones que para los fraccionamiento establece esta ley, incluyendo las
áreas dedonación, lasque serán determinadas porelAyuntamiento respectivo,de
acuerdo ala superficie de construcción que se pretenda realizar.
Encaso de que,debido a la ubicación de los condominios, no sea posible donar la
superficie deterreno respectiva,ésta podrá serpermutada porpagos enefectivoa
un fideicomiso que para la adquisición de reservas territoriales establecerá el
Ayuntamiento respectivo, o, a juicio del mismo Ayuntamiento y con base en los
dictámenes técnicos correspondientes, podrá permutarse ladonación por obras de
beneficio para lacomunidad.
Los desarrollos turísticos en régimen de condominio, no estarán sujetos al
otorgamiento deáreas dedonación.
Se determina que es la S.I.U.E. la que autoriza la creación de desarrollos en
este caso de condominios, hace un dictamen previo donde se establece que se
cumple con loestablecido en la ley.
El proyecto debe se aprobado en lo que se refiere a impacto ambiental y por
el Departamento de Bomberos de la Ciudad donde se llevará a cabo el
condominio.
24
Además de requiere de: Certificado de Libertad de Gravamen, Factibilidad de
servicios de agua potable y alcantarillado, Factibilidad de suministro de energía
eléctrica (CFE).
CÓDIGO CIVIL PARA EL ESTADO DE SONORA
ARTICULO 1108.- Hay copropiedad cuando una cosa, un derecho o una
universalidad de bienes, derechos y obligaciones apreciables en dinero,
pertenecen proindiviso ados o más personas.
ARTICULO 1121 Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas
locales de un edificio, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener
salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública, pertenecieren a
distintos propietarios, cada unode éstostendrá un derecho singular yexclusivo de
propiedad sobre su piso, departamento, vivienda o local y además un derecho de
copropiedad sobre los elementos y partes comunes del edificio, necesarios para
su adecuado use o disfrute, tales como el suelo, cimientos, sótanos, muros de
carga, fosos, patios, pozos, escaleras, elevadores, pasos, corredores, cubiertas,
canalizaciones desagües, servidumbres, etc.
Elderecho de copropiedad sobre loselementos comunes deledificio sóloserá
enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el piso,
departamento, vivienda o local de propiedad exclusiva respecto del cual se
considera anexo inseparable. La copropiedad sobre los elementos comunes de!
edificio no es susceptible de división. Los derechos y obligaciones de los
propietarios a que se refiere este precepto, se regirán por las escrituras en que se
hubiera establecido el régimen de propiedad, por las de compra venta
correspondiente, por el reglamento de condominio y administración y, en su caso,
por la ley reglamentaria deeste artículo.
25
En el Código Civil para el Estado de Sonora en los artículos del 1108 al
1148 se encuentran lo relacionado al derecho de copropiedad.
Posteriormente en la LEY SOBRE EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN
CONDOMINIO DE INMUEBLES PARA EL ESTADO DE SONORA número 293
se establecen los requisitos que deberá cumplir la persona que desee construir
bajo este régimen.
ARTICULO 3.- Existirá régimen de propiedad en condominio, cuando los
diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o áreas de un inmueble,
construidos enforma vertical, horizontal o mixta,susceptibles de aprovechamiento
independiente, por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía
pública, pertenezcan a distintos propietarios, teniendo cada uno de éstos, un
derecho singular yexclusivo depropiedad sobresu departamento, vivienda,casa,
local o área y además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes
comunes del inmueble.
Por lo anterior el condominio puede existir en edificios multifamiliares,
construcciones dúplex, triplex, en casas unifamiliares o en un inmueble dentro del
cualse construyan enforma mixta los diferentes tipos de habitación señalados.
ARTICULO 4.- El régimen de propiedad en condominio de inmuebles puede
constituirse:
Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o áreas, de
que conste unedificio, oque hubieran sido construidos dentro de un inmueble con
partes de uso común, pertenezcan adistintos dueños;
Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas, locales o áreas, que
se construyan en un inmueble que cuente con elementos comunes e indivisibles,
sedestinen para su enajenación apersonas distintas;o
26
Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan en diferentes
departamentos, viviendas, casas, o áreas, para enajenarlos a distintas personas,
siempre que exista unelemento común de propiedad que sea indivisible.
EL CONDOMINIO PUEDE CONSTITUIRSE EN CONSTRUCCIONES EN
PROYECTO,ENPROCESODECONSTRUCCIÓNOYATERMINADAS.
Esto lodeterminan lossiguientes artículos de la Ley de Condominio.
ARTICULO 5.- Antes de la constitución del régimen de propiedad en
condominio, a que se refiere el artículo siguiente, los interesados deberán obtener
una autorización que, en su caso, expedirán las autoridades municipales
correspondientes, en el sentido de ser realizable el proyecto general en
congruencia con los programas de desarrollo urbano vigentes, así como con las
declaratorias existentes y la capacidad en el área de prestación de los servicios
públicos.
Esta documentación deberá ser entregada y dará la autorización para la
construcción delcondominio, para lo cual requerirá lasiguiente documentación:
ARTICULO 6.- Para constituir el régimen de propiedad en condominio el
propietario o propietarios deberán declarar su voluntad en escritura pública, en la
cual sehará constar:
I.- La ubicación, dimensiones y linderos del terreno que corresponda al
condominio deque setrate.
Asimismo, se señalarán los límites de los edificios o de las salas o secciones
que deban constituir inmuebles sujetos al condominio en forma independiente,
27
cuando su ubicación y número de copropiedades originen la separación de los
inmuebles sujetos aeste régimen engrupos distintos;
II.- Ladescripción decada terreno,departamento, vivienda, casa,localoárea,
situación, medidas, piezas de que conste, espacio para estacionamiento de
vehículos, si lo hubiere, y demás datos necesarios para identificarlo, conforme lo
establezcan laLey de Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora yel reglamento
de construcción del municipio respectivo;
III.- Ensu caso,la constancia de haberdonado alAyuntamiento las superficies
de terrenos que señalan los artículos 106, fracción IV y 158 de la Ley de
Desarrollo Urbano para el Estado deSonora;
IV.- La descripción general de las construcciones y de los materiales
empleados oquevayan aemplearse;
V.- Elvalor nominal que se asigne acada departamento, vivienda, casa, local
o área,yelporcentaje que le corresponda sobreelvalortotal, también nominal,de
las partes en condominio;
VI.- Los bienes de propiedad común y su forma de aprovechamiento, con
especificación y detalles necesarios y, en su caso, su situación, medidas y partes
de que se compongan, así como cualquiera otra u otras características que sean
necesarias para su identificación;
V i l - El aprovechamiento general del inmueble y el especial de cada
departamento, vivienda, casa, localoárea;
VIH- Laexistencia de lafianza prevista por los artículos 106,fracción IIIy 140
de la Leyde Desarrollo Urbano para el Estado de Sonora, para responder sobre la
ejecución de la construcción y de los servicios de ésta. El monto de la fianza y su
28
término, se ajustarán a lo dispuesto por las autoridades que hayan expedido las
licencias deconstrucción;
IX.- Los casos ycondiciones enque pueda ser modificada lapropia escritura;
X - Elreglamento del condominio.
Al apéndice de la escritura se agregarán debidamente certificados por el
notario, el plano general y los planos correspondientes a cada uno de los
departamentos, viviendas, casas, locales oáreas yaloselementos comunes.
De la documentación anterior y de la demás que se juzgue necesaria, se
entregarán al administrador copias notarialmente certificadas, para el debido
desempeño de sucargo.
ARTICULO 7.- La escritura constitutiva del régimen de propiedad en
condominio, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad que
corresponda. De igual manera, serán inscribibles las reformas que a ésta y a su
Reglamento sehagan.
ARTICULO 8o.- En todo contrato para la adquisición de los derechos sobre
un departamento, vivienda, casa, local o área, sujeto al régimen de propiedad en
condominio, se insertarán las declaraciones y cláusulas conducentes de su
escritura constitutiva, así como sus reformas y datos de inscripción en el Registro
Público de la Propiedad, yse hará constar que se entrega al interesado una copia
del Reglamento.
ARTICULO 9o.- La extinción voluntaria del régimen de propiedad en
condominio requerirá el acuerdo de un mínimo del 75% de los condóminos
reunidos en asamblea, salvo que la escritura constitutiva prevea un porcentaje
másalto.
29
CASOS EN QUE SE PUEDE ORIGINAR EL REGIMEN DE PROPIEDAD EN
CONDOMINIO.
Se señalaran las áreas especificas
que el comprador del inmueble en
condominio es dueño y las de uso común por los demás dueños del
fraccionamiento en condominio, sepueden originar por lossiguientes supuestos
a) Cuando las diferentes casas, departamentos, viviendas o locales de que
conste unedificio, tengan partes de uso común ypertenezcan adistintos dueños
b) Cuando las diferentes casas, departamentos, viviendas o locales que se
construyan dentro del inmueble, se destinen a la enajenación de personas
distintas, conelementos comunes e indivisibles
c) Cuando el propietario o propietarios de un inmueble lo dividan
en
diferentes departamentos, viviendas, locales o casas siempre que exista un
elemento común de propiedad privada que sea indivisible
Para estoen la Leyde Condominios determina lo siguiente
ARTICULO 11.- Cada condomino será dueño exclusivo de su piso,
departamento, vivienda, casa, local o area y condueño de los elementos y partes
del edificio que se consideren como comunes, por ser necesarios para su
existencia, seguridad, comodidad de acceso, recreo, ornato o cualquier fin
semejante
ARTICULO 12.- El derecho de cada condómino sobre los bienes comunes,
será proporcional al valor de su propiedad exclusiva, fijado en la escritura
constitutiva para ese efecto
30
ARTICULO 13.-Son objeto depropiedad común:
I.- Elterreno, excepto en el caso de condominio horizontal, sótanos, pórticos,
puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines,
senderos, vías interiores, y espacios que hayan señalado las licencias de
construcción para estacionamiento de vehículos, siempre que sean de
aprovechamiento común;
II.- Los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del
portero y los vigilantes, más los destinados a las instalaciones generales y
servicios comunes;
III.- Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o
disfrute común, tales como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores,
montacargas, incineradores, estufas, hornos, bombas y motores, albañales,
canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y
gas; los locales y las obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de
recepción o reunión social y otras semejantes, con excepción de las que sirvan
exclusivamente acada departamento, vivienda,casa,local oárea;
IV.- Los cimientos, estructuras, murosde carga y lostechos de usogeneral,y
V.- Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o
instalaciones que se resuelva por la unanimidad de los condóminos, usar o
disfrutar en común o que se establezcan con tal carácter en el reglamento oen la
escritura constitutiva.
ARTICULO 14.- Serán de propiedad común, sólo de los condominios
colindantes, los muros y demás divisiones que no tengan función estructural
alguna, y sólo separen entre si los departamentos, viviendas, casas, locales o
áreas.
31
DERECHOS YOBLIGACIONES DEL CONDOMINO.
En los siguientes artículos se determinan cuales son las obligaciones a los
que sesujetarán los condóminos.
ARTICULO 15.- Si un condómino abandona o renuncia a sus derechos, o a
usar determinados o todos los bienes comunes, continuará sujeto a las
obligaciones que impone esta Ley, la escritura constitutiva, el reglamento y las
demás disposiciones jurídicas aplicables.
ARTICULO 16.- Cada condómino podrá servirse de los bienes comunes y
gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su naturaleza y
destino ordinarios, sin restringir o hacer másoneroso elderecho de losdemás.
ARTICULO 17.- El condómino de un departamento, vivienda, casa, local o
área, puede usar, gozar y disponer de él, con las limitaciones de esta Ley, otras
aplicables y las demás que establezcan la escritura constitutiva y el reglamento;
pero no podrán ser objeto de traslación de dominio o de uso, partes de los
mismos, como piezas o recámaras, cuartos de servicio o lugar privativo para
estacionamiento de vehículos. El incumplimiento de esta disposición podrá
originar, según fuere el caso, la rescisión del contrato o la aplicación de lo previsto
en el artículo 38deesta Ley.
Elcondomino y su arrendatario o cualquier otro cesionario del uso, arreglarán
entre sí quien deba cumplir determinadas obligaciones ante los demás
condóminos, y en qué supuestos el usuario tendrá la representación del
condómino en las asambleas; pero en todo caso, dichos arreglos sólo surtirán
efectos a partir de la fecha en que se comuniquen por escrito al administrador y el
condómino serásiempre solidario de lasobligaciones del usuario.
32
ARTICULO 18.- Cada condómino uocupante usará la unidad de su exclusiva
propiedad en forma ordenada ytranquila Nopodrá,enconsecuencia, destinarlaa
usos contrarios a la moral o buenas costumbres, ni hacerla servir a otros objetos
que los establecidos expresamente y, en caso de duda, a aquellos que deban
presumiese de la naturaleza del condominio ysu ubicación, ni realizar acto alguno
que afecte la tranquilidad de los demás
condóminos y ocupantes, o que
comprometa la estabilidad, segundad, salubridad o comodidad del condominio, ni
incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados
En cuanto a los servicios comunes e instalaciones generales, los condóminos
y los usuarios deberán abstenerse detodoacto,aúnenel interior desupropiedad,
que impida o haga menos eficaz su operación, o estorbe o dificulte el uso común
estando obligados a mantener en buen estado de conservación y funcionamiento
sus propios servicios e instalaciones
El infractor de estas disposiciones será responsable del pago de los gastos
que se efectúen para reparar o restablecer los servicios e instalaciones de que se
trata, asi como de los daños y perjuicios que resultaren, independientemente de
que podra serdemandado en lostérminosdel artículo 38
ARTICULO 19.- Los condóminos del departamento bajo o primero y los del
último, o de viviendas, casas, locales o áreas situados en aquel o en éste, no
tendrán más derechos que los restantes condóminos De igual manera, los
condóminos de la planta baja no podrán ocupar para uso exclusivo o preferente
sobre los demás condóminos, los vestíbulos, sótanos, jardines, patios, ni otros
lugares detal planta, ni hacer obras en dichos lugares Asimismo, los condóminos
del último piso no podrán ocupar la azotea o techo, ni elevar nuevos pisos, ni
realizar otrasconstrucciones Las mismas restricciones sonaplicables alos demás
condóminos del inmueble
3J>
ARTICULO 20.- Cada condómino podrá hacer toda ciase de obras y
reparaciones enel interior desudepartamento, vivienda, casa, localo área, previa
licencia que, en su caso, expida la autoridad municipal correspondiente, pero le
estará prohibida toda innovación o modificación que afecte a la estructura,
paredes maestras u otros elementos esenciales del edificio o que puedan
perjudicar a su estabilidad, segundad, salubridad o comodidad Tampoco podrá
abrir claros o ventanas, ni pintar o decorar la fachada o las paredes exteriores en
forma que desentone del conjunto o que perjudique a la estética general del
inmueble
ARTICULO 21.- En los inmuebles sujetos al régimen de propiedad en
condominio serán obligatorias para los respectivos condóminos y por su cuenta,
las obras que requieran los entrepisos, suelos, pavimentos, paredes u otras
divisiones entre locales oterrenos colindantes
En los inmuebles de construcción vertical sujetos al régimen de propiedad en
condominio, las obras de reparación y mantenimiento que requieran los techos en
su parte exterior y los sótanos serán por cuenta de todos los condóminos, así
como la reparación de desperfectos ocasionados por sismos, rayos o
hundimientos diferenciales.
ARTICULO 22.- Para la ejecución de las obras en los bienes comunes e
instalaciones generales, seobservarán las siguientes reglas:
I - Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de
segundad, estabilidad y conservación y para que los servicios funcionen normal y
eficazmente, serán efectuados por la administración, previa licencia, en su caso,
expedida por las autoridades competentes del municipio respectivo, sin necesidad
del acuerdo de los condóminos, con cargo alfondo de gastos de mantenimiento y
administración. Cuando éste no baste osea preciso efectuar obras no previstas,la
34
administración convocará a asamblea de condóminos, a fin de que, conforme io
prevenga el Reglamento, resuelvan lo conducente;
II.- El primer enajenante es responsable de los vicios de construcción del
inmueble en los términos previstos por el Código Civil para el Estado de Sonora.
El resto de los condóminos podrá proceder a la reparación de los mismos, en la
proporción que cada unorepresente sobre elvalor total delcondominio, dejandoa
salvo sus derechos, para repetir contra el enajenante o para hacer efectiva la
fianza que prevéelartículo 6o.deesta Ley;
III.- Para realizar obras voluntarias que, aunque se traduzcan en mejor
aspecto o mayor comodidad, no aumenten el valor del condominio, u obras que
sin ser necesarias sí lo aumenten, se requiere del voto aprobatorio del 75%de los
condóminos reunidos enasamblea;y
IV.- Las reparaciones o reposiciones urgentes en los bienes comunes e
instalaciones generales podrán ser efectuadas por los condóminos en caso de
falta uomisión del administrador, quien deberá cubrir su costo según las reglas de
lagestión oficiosa.
No podrán llevarse a cabo, obras que pongan en peligro la seguridad,
estabilidad o conservación, como tampoco las que afecten la comodidad en el
condominio, las que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio
común, aunque sea de un solo condómino, o se ubiquen entre bienes de
propiedad individual que pertenezcan aunsolo condómino.
ARTICULO 23.-Tratándose de inmuebles sujetos alrégimen depropiedad en
condominio, financiados o construidos por organismos oficiales, los condóminos
nopodránenajenar, arrendar otransmitir porningúntitulo,losderechos inherentes
al departamento, vivienda, casa, local o área, sino después de cinco años de
celebrado el contrato de compraventa opromesa de venta respectivo, además de
35
haberlo ocupado ininterrumpidamente por el mismo tiempo, salvo acuerdo
especial del organismo que le enajene el departamento, vivienda, casa, local o
área.
ARTICULO 27.- Una misma persona no podrá adquirir por sí o por medio de
otra, más de una unidad de propiedad exclusiva en los condominios financiados o
construidos por organismos oficiales.
Tampoco las personas que siendo propietarias de inmuebles en el centro de
población correspondiente, podrán adquirir una unidad de propiedad exclusiva en
condominios construidos ofinanciados por losorganismos públicos.
GASTOS YOBLIGACIONES DEL CONDOMINO
Cuando el condómino incumpla sus obligaciones se hará acreedor de las
sanciones que marcan los siguientes artículos.
ARTICULO 36.- Cuando un condominio conste de distintas partes que
conformen instalaciones yservicios destinados aservir únicamente auna parte del
conjunto, los gastos especiales que deellos sederiven serán acargodelgrupo de
condóminos beneficiados. Esta modalidad podrá regularse en la escritura
constitutiva delcondominio oensu Reglamento.
ARTICULO 37.- Las cuotas para gastos comunes que los condóminos no
cubran mensualmente, causarán intereses al tipo legal a menos que otro se fije
por la asamblea, sin que las determinaciones de ésta puedan aplicarse
retroactivamente.
El constituyente del condominio podrá establecer la tasa de estos intereses
convigencia hasta la celebración de la primera asamblea.
36
Constituye titulo ejecutivo que trae aparejada ejecución en la vía ejecutiva
civil, el estado de liquidación de adeudos que se expida por el administrador, con
la firma de conformidad del presidente del comité de vigilancia o, en su caso del
constituyente del condominio, si no se ha celebrado la primera asamblea de
condóminos, acompañándose de copia certificada de la parte relativa del acta de
asamblea, o del Reglamento, o de la determinación del constituyente del
condominio, segúnseaelcaso,enquesehayanestablecido lascuotas acargo de
los condóminos para losfondos de mantenimiento yadministración yde reserva
Esta acción sólo podrá ejercerse cuando existan por lo menos dos
mensualidades pendientes de pago,o unaparte delacuotasisetrata de periodos
mayores de pago, produciendo dicho estado de liquidación de adeudos el
vencimiento anticipado y exigibihdad de todas las cuotas subsiguientes a cargo
del moroso según se hubiese determinado la vigencia de las mismas por la
asamblea
Los nombramientos del administrador y del presidente del comité de
vigilancia, o en su caso el carácter del constituyente del condominio para los
efectos de la expedición del certificado de adeudos de referencia y el ejercicio de
la acción resultante, se acreditaran con copia certificada de las actas de asamblea
donde se hubiesen hecho las designaciones, o de la escritura constitutiva del
condominio y las determinaciones correspondientes cuando no se hubiese
celebrado la primera asamblea, sin más requisitos, quedando a cargo del deudor
la prueba decualquier cuestionamiento en contrario
El ejercicio de la acción de referencia corresponde al administrador, quien
actuará alefectocon lasfacultades establecidas enelartículo 34
El Reglamento podrá establecer que cuando algún condomino caiga enmora,
el administrador distribuirá el importe del adeudo causado yque se siga causando
entre los restantes condóminos en proporción al valor de sus propiedades, hasta
37
la recuperación de dicho adeudo. Eneste caso,eladministrador reembolsará alos
afectados por dicho cargo las cantidades que hubiesen aportado, más los
intereses que resulten.
ARTICULO 38.- El condómino que reiteradamente incumpla con sus
obligaciones, además de ser responsable de los daños y perjuicios que cause a
los demás, podrá ser demandado y en su caso condenado a la venta de su
departamento, vivienda, casa, local, o área en subasta pública, respetándose el
derecho del tanto en los términos del artículo 24. El ejercicio de esta acción será
resuelto en asamblea de condóminos, por un mínimo del 75% de los presentes,
sin que por este motivo pueda entenderse liberado o dispensado el cumplimiento
de las obligaciones omitidas, que en su caso serán cubiertas, respetando los
derechos de acreedor preferente,conelproductode lasubasta respectiva.
Para los efectos deeste artículo seentenderá por incumplimiento reiterado de
obligaciones, salvo que otra cosa determine el Reglamento, las omisiones que
originen más de una reclamaciónjudicial encontra delmoroso.
ARTICULO 39.- Si quien no cumple sus obligaciones fuese un ocupante no
propietario, el administrador le demandará previo consentimiento del condómino,
ladesocupación del departamento, vivienda, casa, localo área cualquiera que sea
el título o causa de la ocupación. Si el condómino se opusiera, se procederá
contra éste yelocupante en lostérminos del artículo anterior.
ARTICULO 40.- Los condóminos cubrirán independientemente el impuesto
predial de su propiedad exclusiva y la parte que les corresponda de los bienes en
común, así como los demás impuestos, contribuciones o derechos de que en
razón del condominio sean causantes por sí mismos.
ARTICULO 42.- Los gravámenes son divisibles entre los diferentes
departamentos, viviendas, casas, locales oáreas de un condominio
38
Cada unode los condóminos responderá sólo del gravamen que corresponda asu
propiedad.
DETERMINACIÓN DE RUINA, RECONSTRUCCIÓN O DESTRUCCIÓN DEL
CONDOMINIO
Cuando un bien en condominio es destruido por uso o por otra causa se
procederá conforme alos siguientes artículos.
ARTICULO 43,- Si el bien se destruye en su totalidad, o en una proporción
que represente por lo menos la mitad de su valor, según dictamen practicado por
persona autorizada por la Ley, o en su defecto por perito en la materia designado
por la autoridad judicial, una mayoría de condóminos que representen por lo
menos el 5 1 % de los derechos de propiedad, podrá acordar la reconstrucción ola
división del terreno y de los bienes comunes que queden, o en su caso la venta
del inmueble, con arreglo alasdisposiciones legales aplicables.
Si la destrucción no alcanza la gravedad que se indica, el acuerdo a que se
refiere el párrafo anterior, se tomará por una mayoría de los condóminos que
representen por lo menos el 75%de losderechos depropiedad.
Si el acuerdo de que se trate es por la reconstrucción, los condóminos en
minoría estarán obligados a contribuir a ella en la proporción que les corresponda,
o enajenar susderechos afavor de lamayoría.
Si al término de seis meses, contado a partir de la fecha del acuerdo
respectivo, los minoritarios no hubieren optado por alguna de las opciones
anteriores, laenajenación seráforzosa alprecio delavalúo practicado por corredor
público o por institución de crédito que se designe en procedimientojudicial donde
será oída dicha minoría.
39
ARTICULO 44.- Encaso de ruina delbien deque setrate, una mayoría de los
condóminos que representen el 51% de losderechos de propiedad podrá resolver,
previo dictamen de las autoridades competentes, la reconstrucción o la demolición
de los bienes comunes o,ensu caso,laventa según lasprevenciones del artículo
anterior.
CAPÍTULO SEGUNDO
DENOMINACIONES USADAS ENREGIMEN DEPROPIEDAD EN
CONDOMINIO
Administrador del condominio
Representante legal,persona moralofísica que realiza actos decustodia,
mantenimiento yconservación del inmueble yque promueve almismotiempo la
integración,organización ydesarrollo de los condóminos. Enelprimer año es
designado por quienes otorgan laescritura constitutiva delcondominio yen los
subsecuentes es nombrado y removido libremente por la asamblea de condómino
Asamblea de condóminos
Eselórgano supremo del condominio.
Asamblea general de condóminos.
Es la reunión de la totalidad de los condominos, que se celebra por lo menos
una vez al año tiene facultades de nombramiento y remoción; determinación de
responsabilidades; revisión y aprobación de estados de cuenta y presupuesto de
gastos; constitución de fondos de administración y reserva; modificaciones a la
escritura constitutiva y reglamento; y adopción de medidas de asuntos de interés
común.
40
Asamblea de grupo de condóminos
Esla reunión parcialde condóminos, quetiene por objeto analizar y resolver
asuntos de interés sectorial,como la revisión yaprobación degastos especiales
en áreas comunes, que solo aellos afectan o benefician como parte delconjunto.
Condominio
Esel inmueble, construido enforma vertical, horizontal o mixta,susceptible de
aprovechamiento independiente, perteneciente a distintos propietarios y con
elementos o partes comunes decarácter indivisible.
Condómino
Es la persona física o moral que en calidad de propietario, o que haya
celebrado contrato por lo que, de cumplirse en sus términos, llegue a ser
propietario, esté en posesión de uno o más departamentos , casas o locales del
inmueble susceptible de aprovechamiento independiente y con partes de uso
común indivisibles, que tiene un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre
un área determinada en la que ejerce plenos actos de dominio y derecho de
copropiedad sobre los elementos de usocomún.
Comité de vigilancia
Es el órgano unitario o colegiado nombrado libremente por la asamblea, cuya
atribución principal es velar por el eficaz cumplimiento de las obligaciones de los
condóminos ypor el buenfuncionamiento de la administración del condominio.
Fondo de gastos de mantenimiento y administración
Es la suma total de las aportaciones determinadas por el reglamento del
condominio que se constituye en proporción al valor de cada departamento,
vivienda, casa o local, destinada al cumplimiento de los fines de conservación y
seguridad del inmueble.
41
Fondo de reserva
Es la suma total de las aportaciones determinadas por el reglamento del
condominio que se constituye en proporción al valor de cada departamento,
vivienda, casa o local,para losfines de adquisición o reposición de implementosy
maquinaria conque debacontar el condominio.
CAPÍTULO TERCERO
GENERALIDADES
Y
METODOLOGÍAS
PARA
LA
VALUACIÓN
DE
INMUEBLES HABITACIONALES EN CONDOMINIO
DESCRIPCIÓN DEL INDIVISO
Indiviso, Sin dividir en partes, entero, no dividido, son las áreas comunes con
lasque cuenta elobjeto arquitectónico bajo elrégimen encondominio para disfrute
detodos loscondóminos, yque es para usoydisfrute de los condóminos
Las áreas comunes de uso exclusivo son las establecidas en un edificio de
varios pisos; pasillos, escaleras, área de utilería, elevador, etc., se consideran de
uso exclusivo de losdepartamentos existentes enesenivel.
Las áreas comunes de uso general son aquellas que todos los usuarios del
condominio pueden disfrutar; caseta de ingreso, cisterna, gimnasio, juegos
infantiles, alberca, subestación,etc.
Una vez hecha la distribución del indiviso entre los propietarios se elaborará
un "CUADRO DE USOS DEL SUELO" el que será destinado para su revisión y
aprobación por la SIUEcomo parte de las cláusulas de autorización
42
CUADRO DE USOS DEL SUELO
DESCRIPCIÓN
SUPERFICIE (m2)
%
1.-AREAS PRIVATIVAS
a) Habitacional unifamiliar
b) Habitacional departamental
c) Comercial
d) Bodegas
Suma
2.-AREAS COMUNES RECREATIVAS
e)Áreas verdes
f) Área recreativa
Suma
3.-AREAS COMUNES DE SERVICIO
4.-AREAS DEVIALIDADES Y ESTACIONAMIENTO
DESARROLLO
El método más común para otorgarle el indiviso a un inmueble con régimen
en condominio de una planta, si este tiene cuatro departamentos a los cuatro les
corresponderá un indiviso porsocio del 0.25, o25 %delas áreas comunes.
Para el caso donde los departamentos son de áreas diferentes, el área del
indiviso será proporcional a la superficie privativa y se indicará en decimales con
una aproximación de hasta 6 dígitos (milímetros).
43
Para evitar que loscondóminos cambien la fachada dela vivienda, color,
textura ymateriales de construcción diferentes alos construidos, es considerarla
mitad exterior delosmuros dela fachada nocomo privativa sino como área
común, de esta manera solo puede cambiarse porconsenso general de los
propietarios
Los muros que separanauna casa de la otra se ledenominan "medianeros",
acada condómino le corresponde la mitad delespesor delmuro.
Interior
i/
TZZY/CZZZ
/
y-r-r-y/
¿Jz^nnjJ^TTzi^rnzii
^7ZZ
\
Exterior
area común
MUROS MEDIANEROS
CALCULO DE INDIVISOS EN CONDOMINIO
FORMAS DECALCULAR LOS INDIVISOS
Los indivisos se calculan estableciendo una proporción entre la parte privativa
yeltotal del conjunto.
INDIVISO
100 %
PARTE PRIVATIVA
SUMA DEAREAS PRIVATIVAS
44
Despejando:
PARTE PRIVATIVA x 100
INDIVISO
=
SUMA DEAREAS PRIVATIVAS
Lasumatotal y las partes privativas se pueden determinar:
1.- DELASAREAS PRIVATIVAS
Es laforma más empleada,tal vez por su fácil aplicación yes aceptada porla
Comisión Nacional Bancaria ydeValores, pero se ha demostrado la inequidad de
este método, se recomienda utilizarlo solo cuando los valores unitarios son
iguales.
PARTE PRIVATIVA DECADA UNIDAD x 100
INDIVISO
=
SUMA DEAREAS PRIVATIVAS
2.- DE LOSVALORES COMERCIALES DE LAS UNIDADES PRIVATIVAS.
En esta modalidad se toma en cuenta que las áreas pueden tener diferente
valor por su ubicación,dimensiones, forma,etc.
VALOR DECADA UNIDAD x 100
INDIVISO
=
SUMA DEVALORES DEAREAS PRIVATIVAS
45
3.-DE LAS RENTAS ESTIMADAS.
Que generalmente son proporcionales alosvalores de las unidades.
RENTA DECADA UNIDAD x 100
INDIVISO
=
SUMA DERENTAS DEAREAS PRIVATIVAS
4.-DE LASAREAS VIRTUALES
De las unidades según su nivel, ubicación, área y uso. Las áreas virtuales
como las rentas son proporcionales a los valores comerciales. Se calculan
tomando en cuenta la ubicación, las dimensiones, las formas, etc., las
características que modifican elvalor de los inmuebles.
AREA VIRTUAL DECADA UNIDAD x 100
INDIVISO
=
SUMA DEAREAS VIRTUALES
ELECCIÓN DEL MÉTODO PARA CALCULAR LOS INDIVISOS
Para determinar la método de calculo de indivisos deberá reflejar el diferente
valor de cada unidad ya sea su uso (comercial, oficina, estacionamiento, etc.) así
como su localización dentro del conjunto (planta baja, vista a la calle, interior,
planta alta,etc.).
HOMOLOGACIÓN
Antes que nada, es importante recordar que, para lograr el objetivo de la
valuación planteado como técnica de apoyo alproceso detoma de decisiones, los
46
métodos orientados hacia la cuantificación delvalor de usoyelvalor decambio de
un bien específico que pretende valuarse son sustentados, primordialmente, en la
indagación de valores alcanzados por otros bienes considerados, para efectos de
comparación, con características físicas "idénticas" en los mercados propios desu
comercialización; sin embargo, en algunos mercados
particulares u,
ocasionalmente, los bienes que intercambian los oferentes ydemandantes no son
propiamente idénticos alque se quiere determinar su valor, pero quizá algunos de
ellos podrían ser considerados "similares", es decir, podría saberse las cantidades
monetarias con las que los agentes del mercado intercambian bienes con el
mismo uso que el objeto de valuación, aunque con capacidades yaspectos físicos
"ligeramente" diferentes, en cuyo caso, habría que identificar, con la mayor
precisión posible, los elementos que integrarían esa ligera diferencia que es
aludida.
Hay que precisar también que, para considerar a dos elementos comparables
entre sí para fines de valuación, sus diferencias deberán ser pequeñas en
términos físicos, pues de lo contrario sería inadecuado e impropio realizar su
comparación.
Pues bien, la homologación es un proceso que tiene como finalidad, por una
parte, la identificación de aquellos elementos físicos que conforman las pequeñas
diferencias entre los bienes comercializados en el mercado y aquel que se quiere
valuar, y por la otra parte, cuantificar monetariamente dichas diferencias; esto con
el propósito de conocer el valor del bien en cuestión a través de la agregación o
retiro de la cantidad monetaria que representa a la multicitada diferencia y, hacer
con ello, que la comparación entre los bienes pueda realizarse con la premisa de
"identidad".
En otras palabras, la homologación es un proceso con el cual se establece la
cuantía monetaria que necesariamente debe agregarse o retirarse del bien
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comparable respecto con el que desea valuarse, para que esta comparación se
realiza con condiciones de identidad y nodesimilitud.
Sin embargo, es preciso reconocer que la determinación cuantitativa de las
diferencias específicas a través de mecanismos del costeo preciso de retiro y
sustitución de materiales,junto con la mano de obra asociada, como fue señalado
anteriormente en el método del costo neto de reposición (C.N.R.), sería un
proceso inágil que retrasaría sustantivamente la emisión de un dictamen de valor;
no obstante, es lícito seguir ese procedimiento, aunque de todos modos, no se
garantizaría la plena precisión numérica.
Por ese motivo, la valuación ha acudido al empleo de "factores" que se
expresan en escala relativa (porcentaje) o en escala absoluta, según el parecer
del valuador, mismos que serán nombrados sucesivamente como "factores de
homologación".
Por cada diferencia específica que elvaluador detecte entre el bien por valuar
y el bien de comparación, deberá asignarse un factor de homologación con un
valor numérico plenamente identificado. Estas diferencias pueden corresponder,
por ejemplo, en el caso de bienes inmuebles, a determinados aspectos físicos
como son: la cantidad de calles sobre las que el predio tiene acceso directo, la
densidad e intensidad de construcción máximas permitidas, la ubicación dentro de
la zona, el equipamiento y servicios urbanos que están dispuestos, el nivel
socioeconómico de la población que habita las cercanías, las vistas panorámicas,
la calidad social de la población vecina inmediata, el nivel de seguridad pública
existente, la contaminación ambiental yauditiva delentorno, lavocación de uso,la
calidad conceptual del proyecto constructivo, la calidad de los materiales
empleados, el avance de las construcciones, su estado deconservación, suedad,
etc.
48
Junto con lo anterior, el valuador deberá identificar, de ios factores
determinados, cuáles de ellos son "estadísticamente independientes" y cuáles no,
es decir, qué factores toman un valor de manera "libre", sin importar el valor que
tomen losdemás y, qué factores dependen de lacantidad asignada aotros.
Posteriormente, habrá quedefinir una manera consistente,como la expresada
en el punto siguiente inmediato, que permita sustituir todos los factores de
homologación manejados por un sólo valor numérico, con el cual sea posible,
mediante la operación numérica de la multiplicación, obtener el valor del bien en
estudio con base en otro que haya sido indagado en el mercado. Dicha manera
resulta ser toral para el desarrollo del proceso valuatorio a través de los métodos
orientados hacia la determinación del valor de uso ydel valor de cambio, mismos
que seexpondrán más adelante.
Será deseable que la cantidad que sustituirá a todos los factores de
homologación sea lo más cercana a la unidad, ya que ésta expresa condiciones
de identidad para efectos comparativos, mientras que los valores cercanos a la
misma señalan condiciones desimilitud.
Con base en eso y considerando que el valor del sujeto en estudio se
determinará através de la multiplicación del valor del bienquefue indagado porel
"número" que sustituyó a todos los factores de homologación considerados, es
necesario que se explique el significado de este "número" mencionado. Si el
número sustituto fuera menor que la unidad, se entenderá que el bien que se
valúa es menos deseado por los demandantes que el bien que está sirviendo de
comparación en el mercado; en cambio, siéste resultara ser mayor que launidad,
significará que el bien que se valúa es más deseable que el bien contra el cual se
está comparando.
Es importante hacer hincapié en que, sea cual fuere el procedimiento de
síntesis ysustitución de losfactores de homologación,éste deberá ser consistente
49
• IBLIOTECA
y considerar que la dependencia de valores numéricos se expresa mediante la
operación numérica de la multiplicación, mientras que la independencia con la
suma de loselementos ponderados, situación que de ninguna manera es inducida
por el autor, sino por los propios planteamientos y procedimientos matemáticos
empleados por la teoría de decisiones, disciplina para la cual se aplican técnicas
devaluación.
HOMOLOGACIÓN "HR"
Hablar de identificación de las diferencias sustantivas entre los elementos
comparables y el objeto de valuación no significa que en ocasiones se hará
referencia a las más convenientes y en otras serán omitidas, sino que siempre y
en todos los casos, se deberán involucrar los mismos aspectos que, a juicio del
valuador, tengan influencia en el valor de los bienes. Esto significa que, antes de
todo, se deberán identificar las propiedades físicas que son valoradas en el
mercado específico que setrate y, sobre las cuales puedan existir diferencias que
repercutan en elvalor de los bienes que ahí se comercialicen.
Asimismo, será necesario cuantificar elpeso específico con elcual contribuye,
en el valor de los bienes, cada elemento específico (factor de homologación)
representativo de cada diferencia identificada yque eltomador dedecisiones hace
intervenir en su proceso de comparación, además de la cantidad individual con
que se medirá ladeseabilidad de cada elemento mencionado enel mercado.
La escala que se elija para medir los aspectos de deseabilidad referidos,
podrá ser expresada en términos absolutos o en términos relativos según
convenga, es decir, podrá establecerse con base en porcentajes o en
puntuaciones del cero al diez, por ejemplo, pero una vez seleccionada para cada
diferencia específica que se homologará, habrá de mantenerse de manera
consistente en todo el proceso, lo cual significa que si un factor es evaluado de
una manera definida para un bien, para los demás se hará del mismo modo,
50
aunque a cada factor aplicado atodos los bienes (los comparables y el sujeto de
estudio) puede aplicársele unmecanismo propio deevaluación.
Loexpresado enel párrafo anterior significa que puede ser elcaso de evaluar
cada factor de homologación mediante un modelo específico, sea de índole
matemática, económica,financiera, estadística, etc.
Esas propiedades físicas que fueron aludidas con antelación pueden ser
esquematizadas, para cada bien comparable y para el objeto de valuación,
análogamente a unárbol de probabilidad,como se muestra en lafigura:
p(F.Ho.
"O
F.Ho.
(F-HO^Q,^
O'
Esquema de relación entre losaspectos de deseabilidad de un bien
El planteamiento referido expresa que cada "factor" es independiente de los
demás representados en el nodo de incertidumbre, es decir, se tratará con
factores de homologación estadísticamente independientes, lo cual significa que el
valor asignado a uno de ninguna manera dependerá del asignado a otro. En ese
sentido, la situación se reducirá a sustituir, en el nodo de probabilidad (nodo de
homologación), su valor esperado (valor de homologación), mismo que se
determinará de lasiguienteforma:
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V.Ho.j = I [F.Ho.jj] [p(F.Ho.¡j)
¡=i
Donde:
V.HO.J:
Valor de homologación del bien comparable "j".
F.HO.JJ:
lésimofactor de homologación del biencomparable "j"-
p(F.Ho.¡j):
Ponderación del iésimo factor de homologación del bien comparable
"j"
m:
Número de elementos que constituyen diferencia apreciada por el
mercado.
El valor numérico determinado con la expresión anterior servirá para realizar
la síntesis del nodo de homologación mostrado en la figura anterior, donde
simplemente se sustituirán todas las ramificaciones del nodo mencionado por el
valor de homologación que corresponda. Dicha sustitución se esquematiza a
continuación:
V.Ho.j
Síntesis de un nodode homologación
El número que servirá para multiplicarse por el valor del bien que se conoce
sucuantía monetaria de intercambio enelmercado porindagación yasí estimar el
delque se pretende valuar, recibirá el nombre de"razón de homologación", lacual
tendrá la siguiente equivalencia:
R.Ho.j=V.Ho.x/ V.Ho.j
52
Donde:
R.HO.J:
Razón de homologación del bien comparable "j".
V.Ho.x:
Valor de homologación delbien que se pretende valuar
V.HO.J:
Valor de homologación delbiencomparable "j".
Cabe señalar que el valor de homologación del bien que se pretende valuar
se obtendrá de la misma manera aplicada para determinar el valor de
homologación de cada bien comparable y que, las ponderaciones de los factores
de homologación deberán expresarse en escala relativa, es decir, en términos
porcentuales, respetando lasiguiente condición:
m
E píF.Ho.jj) =1
¡=i
ELENFOQUEDEMERCADO(MÉTODODELVALORDECAMBIO)
Este método es también llamado "comparativo" o "de mercado", y aplica en
loscasos devaluación dederechos ybienes muebles e inmuebles,sean nuevos o
usados, teniendo su fundamento en la consideración que éstos tienen
deseabilidad en el mercado donde se comercializan, lo cual significa que su
aplicación queda condicionada a la existencia del mismo, que como su definición
económica señala, estará integrada por oferta ydemanda.
Tras verificada la presencia de ambos integrantes que definen el mercado
específico, habrá que extraer de él los valores representativos con que los bienes
o derechos son "cambiados" de las manos de los oferentes a las de los
demandantes. Es difícil conocer de hecho operaciones concretas de intercambio
de bienes y/o derechos, así como el valor involucrado; lo que comúnmente se
difunde en el medio esel precio pretendido por los oferentes y,eventualmente, las
propuestas que los demandantes hacen para adquirir las cosas. Sin embargo, es
53
evidente ydefinitivo que dichas operaciones se realizan por otras cantidades que,
seguramente, se ubicanentreambasposturas, marcandoasí elconceptodevalor,
lo cual nosignifica que éste seencuentre a la mitad de la banda que se forma por
las primeras cantidades referidas, aunque también podría decirse que dichas
operaciones se efectúan por debajo del precio en que son ofrecidas y, en ese
sentido,elvaluador aplica elconcepto del "factor por negociación"(F.Ne.).
Sedefinirá alfactor pornegociación (F.Ne.) a aquel porelcual, con baseenel
precio indagado en el mercado delelemento que integrará lamuestra,seestima el
valor que podría tener dicho elemento, es decir, la probable cantidad en que
podría efectuarse el intercambio del bien o derecho en el ámbito propio del
mercado en que se comercializa. Este factor por negociación (F.Ne.) opera en la
siguiente fórmula, donde "P."es el precio difundido en el mercado de la cosa, "V"
la estimación de su valor, y el subíndice "i" expresa que la fórmula será aplicable
para cada elemento que integre la muestra estadística, por loque dicho subíndice
tomará valores desde la unidad hasta "n",parámetro que representará al tamaño
de la misma:
V.C.,=(F.Ne,) (P,)
Desde ese punto de vista, y considerando que el universo de bienes y
derechos que son dispuestos en el mercado puede ser muy grande, o bien, su
tamaño indefinido, habrá que extraer un subconjunto finito de dicho universo que
resulte ser característico del mismo en términos estadísticos. Específicamente,
habrá que extraer una muestra suficientemente representativa en términos de
valor de cambio, para lo cual se considerará como representativa para el proceso
valuatorio aquella muestra quetenga:
1. Características de identidad, o bien, de similitud encada uno de los bienes o
derechos que la integren respecto del que se pretende valuar, recordando
que la comparación entre elsujeto devaluación ycada unode los elementos
54
de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen
condiciones de similitud tendría que aplicarse, antes del estudio estadístico
de la muestra, un procedimiento de homologación.
2. Propiedades de "leptokurtosis", es decir, que su coeficiente "(3"sea igual a
mayor que 3 unidades, o bien, que el valor de su coeficiente de variación " "
sea menor o igual a 10%,aplicando como máximo eventual el 12%para este
valor.
3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podría tolerarse como máximo el
10%.
4. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podría aceptarse
como máximo el90%.
Lo anterior redunda en definir el tamaño de la muestra cumpliendo con la
siguiente expresión entérminos apriori:
n=Z2 a2 /E2,
Donde:
n
Tamaño delamuestra.
Z
Número de unidades de desviación estándar en la distribución normal que
producirá el niveldeseado de confianza. Para el caso planteado,Zserá igual
a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%, y de 1.645 cuando este
sea del90%.
(T: Coeficiente devariación.
55
E
Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media
poblacional.
Lo anterior significa que el tamaño mínimo esperado de cualquier muestra
será:
(1.960)2 (0.10)2/ (0.07)2 =7.84 * 8unidades,
Aunque podría aceptable, de forma más holgada, la siguiente cantidad
proveniente de aplicar losvalores "tolerados"en la misma expresión,osea:
(1.645)2 (0.12)2/ (0.10)2 =3.90 * 4 unidades.
Conservadoramente, y de forma práctica, podría definirse el tamaño
adecuado de la muestra, en términos a priori como se refirió anteriormente,
considerando una combinación establecida con base en los valores ya aplicados
de los parámetros involucrados en la expresión, misma que a continuación se
desarrolla:
(1.960)2 (0.10)2/ (0.07)2=7.84 * 8unidades,
(1.9'60)2 (0.10)2/ (0.10)2 =3.84 * 4 unidades,
(1.960)2 (0.12) 2 / (0.07)2= 11.28 * 12unidades,
(1.960)2 (0.12)2/ (0.10)2 =3.90 * 4 unidades,
(1.645)2 (0.10)2/ (0.07)2 =5.52 * 6 unidades,
(1.645)2 (0.10)2/ (0.10)2=2.71 * 3 unidades,
(1.645)2 (0.12)2/ (0.07)2=7.95 * 8unidades,
(1.645)2 (0.12)2/ (0.10)2 =3.90 * 4 unidades,
Puede verse que el rango obtenido de la anterior combinación, respecto de la
cantidad de elementos que deben integrar una muestra es relativamente amplio,
56
(entre 3 y 12) con media de 6 unidades y moda de 4, por lo que podría
considerarse, para fines pragmáticos, buscar siempre muestras de6elementos,4
como mínimo, aunque loque debe hacerse es recopilar la mayor cantidad posible
deelementos en el mercado que setrate para integrar lamuestra de comparación
ypoder efectuar, incluso,selección razonada de loselementos más consistentesy
discriminaciónjustificada deaquellos no representativos.
Habiendo recaudado lamuestra (almenos 6o4 elementos), primeramente
habrá que registrar el rango de valor de lamisma, parámetro que se determinará
con ladiferencia del valor mayoryelvalor menor que la integren,es decir:
Después se homologarán losvalores quecorrespondan a elementoscon
características de similitud respecto del sujeto de valuaciónyse calculará el nuevo
rango que provendrá de losvalores ya homologados yque permitirán establecer la
comparación entérminos de identidad,estoes:
•"Ho. = V.C.Ho.max —V.C.Ho.min,
Posteriormente se calculará ladiferencia deambos rangos:
d =r-
IHO.
Si esta diferencia resultare negativa, querrá decir que el proceso de
homologación fue incorrecto y que se deberán hacer adecuaciones
consistentemente coherentes,pueselobjetivo de la homologación esestablecer la
concurrencia de los valores hacia uno característico de la muestra, lo cual
únicamente se logra cuando elrango de los valores homologados es menor que
elqueexistía antes de ese proceso,es decir, cuando esta diferencia es positiva.
57
Una vez que el valuador apruebe su homologación, verificará que la muestra
cumpla con lacondición que sea establecida en lo relativo alniveldeconfianza de
lamisma,esdecir, secalculará "Z"através de lasiguientefórmula:
Z- (n ev.c. / vv.c.)
Los estadísticos señalados en la expresión anterior se calcularán através de
lassiguientesfórmulas estadísticas:
n
p-v.c.= 1/n S V.C.¡,
¡=i
n
av.c. = [1/n2:(V.C.i-n v .c.) 2 l 1/2 ,
i=1
VV.C. = CTv.C. / Í^V.C,
Donde:
V.C.J:
Cada uno de los elementos que integran la muestra del valor de cambio de
los bienes y/o derechos idénticos osimilares alque seestá valuando.
fj-cx: Media muestral delvalor decambio.
ave.: Desviación estándar delvalor de cambio en lamuestra,
vv.c.: Coeficiente devariación delvalor de cambio.
58
Posteriormente se comparará el valor de "Z" determinado, con lo expresado
en latablaque acontinuación semuestra:
•^Nffg&ÜB^l.
'APLICABLE DE
P
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
1645
1695
1750
1810
1880
1960
2055
2170
2330
2575
Si la muestra no logra el nivelde confianza requerido,sedeberá elegir uno de
estos dos caminos: depurar la muestra cuando esta tenga un tamaño amplio que
lo permita, o bien, indagar nuevamente en el mercado que se trate para incluir
más elementos a la muestra Después de aplicar cualquiera de ellas, con
elementos ya homologados, se calculará de nueva cuenta el nivel de confianza,
recurriendo a este mecanismo tantas veces como sea necesario, hasta cumplir
conél.
El valor del bien y/o derecho que se esté tratando será caracterizado por la
siguiente expresión, lacual considera losvalores máximo y mínimoextraídos de la
indagación de mercado-
V.C.X =(V.C.m,n+4^v.c.+V.C.max) /6,
Donde:
V.C.x:
Valor de cambio del sujeto de valuación
59
|uv.c.:
Media muestral delvalor decambio.
V.C.min:
Valor de cambio mínimo indagado en mercado.
V.C.max:
Valor de cambio máximo de la indagación de mercado.
Es importante acotar que en casos como los de la valuación de inmuebles es
necesario trabajar con valores de cambio unitarios, pues en las cuantías de
intercambio de estos bienes se involucra su extensión y, en ese contexto,
inmediatamente después de aplicar elfactor por negociación (F.Ne.¡) a los precios
indagados en el mercado, habrá que calcular dichos valores decambio unitarios e
integrar conellos lamuestra.
Los valores de cambio unitarios simplemente serán determitados mediante el
cociente que resulte de dividir el valor de cambio proveniente de multiplicar el
precio extraído de mercado (P.¡) por el referido factor por negociación (F.Ne.¡),
entre laextensión del bienque seestétratando,esto es, para elcasodeterrenos:
V.C.'j =(F.Ne.j) (P.¡)/A.Te.j,
yen elcasodeterrenos con edificaciones:
V.C.'¡=(F.Ne.i)(P.i)/A.Co.¡,
Donde:
V.C.'¡: Valor de cambio unitario de cada uno de los elementos que integrarán la
muestra (bienes y/o derechos idénticos o similares al que se está
valuando).
F.Ne.¡:Factor por negociación aplicado en el caso de cada elemento indagado en
mercado.
P.,:
Precio de mercado indagado para cada caso de los bienes de lamuestra.
A.Te.¡:Área deterreno
60
A.Co.jiArea de construcción que integran las edificaciones del solar (terreno).
Lo anterior significa, para finalizar, que el valor de cambio unitario medio
deberá aplicarse de la siguiente manera, para el caso de terrenos, a efecto de
obtener el valor de cambio correspondiente al bien sujeto de valuación:
V.C. X = [A.Te.Jt (V.C'min + 4nv.c.'+ V.C.' max ) / 6],
Y, para el caso de valuar edificaciones en solares (terrenos), se aplicará:
V.C.x = [ A . C o . J f ( V . C . ' m i n + 4jlv.C.' + V.C.'max) / 6],
Donde:
V.C.x:
Valor de cambio del sujeto de valuación.
A.Te. x :
Área del terreno o solar que se valúa.
A.Co. x :
Área de construcción que integran las edificaciones del solar
(terreno) que se están valuando.
I^v.c.•:
Media muestral del valor de cambio unitario.
V.C.'min:
Valor de cambio unitario mínimo indagado en mercado.
V.C.'max:
Valor de cambio unitario máximo de la indagación de mercado.
ELENFOQUERESIDUAL(MÉTODODELRESIDUO)
El método es también llamado "residual", y su premisa fundamental indica que
es posible encontrar el valor de cambio individual de un elemento que integre una
unidad económica en un momento dado, a partir del valor de uso o de cambio de
toda ella, pero reduciéndolo con el costo propio del complemento del conjunto; es
decir, que si se desconoce el valor de cambio de un elemento perteneciente a un
conjunto entendido como unidad económicamente divisible, éste puede
determinarse a través de la reducción del valor de cambio o de uso asociado con
61
dicha unidad, hecha con los costos netos de reposición de los componentes
restantes de la misma
Obvio es que al hablar del valor de una unidad económicamente divisible nos
referimos al correspondiente por su mayor y mejor uso en condiciones de bajo
nesgo, sea éste valor de
uso o valor de cambio, sin embargo, no debe
confundirse esta ¡dea con el concepto de unidad económica mínima indivisible, ya
queel segundo es integrante de la primera y no al revés
Este método es empleado principalmente para estimar el valor de los predios
de bienes inmuebles, pues los bienes inmuebles son considerados como la unión
de un terreno o solar, edificaciones o construcciones, instalaciones especiales,
elementos accesorios yobras complementarias, yatodos éstos, menos alterreno,
se les puede establecer un costo neto de reposición especifico, aunque también
puede ser utilizado en lavaluación dederechos ode otrotipo de bienes.
Pragmáticamente, el método consiste en establecer, antes detodo, elvalor de
uso o el valor de cambio que le corresponde a la unidad completa, en la que el
bien que quiere valuarse es parte, por separado se determinarán los costos netos
de reposición de los demás componentes yse adicionarán,yposteriormente, esta
suma será restada delvalor de la unidad económicamente divisible,con lo cual se
estará estableciendo el"valor residual"que lecorresponderá albienque se valúa
Recuérdese que el valor de cambio provendrá de la indagación que se
efectúe en elmercado propio de los bienes similares oidénticos alque pertenezca
la unidad económicamente divisible, considerando que cuando se trate de bienes
similares se incluirá el proceso de homologación respectivo, por su parte, el valor
de uso se determinará mediante la capitalización de los beneficios que la
mencionada unidad genere realmente, o bien, sea capaz de generar, en el primer
caso se procederá directamente a calcular el valor presente de las rentas que se
cobrarán mediante la deflactación de las mismas con la tasa de interés que sea
62
aplicable (tasa de productividad), pero en el segundo será necesario,
primeramente, proceder con una indagación de mercado y, eventualmente,
también homologar para definir la cantidad a la que ascenderían los posibles
beneficios producidos en el futuro; finalmente, los costos netos de reposición de
los complementos de la unidad ya referida se establecerán demeritando el costo
de reposición nuevo de cada unode ellos por las consideraciones particulares de
los mismos por lo que respecta a su vida agotada, obsolescencia técnica y
económica.
Resulta importante señalar que, cuando el método parta del valor de cambio
recibirá el nombre de "residual estático", pero cuando se aplique con el valor de
uso se llamará "residual dinámico". No obstante, debe tenerse presente que la
metodología será "estática" cuando no se considere el valor del dinero en el
tiempo, y cuando sí se haga será "dinámica", por tanto puede decirse que, al
contrario del residual estático, eldinámico aplica una visión financiera.
Cuando se valúe unterreno baldío de cualquier extensión,y requiera hacerse
por esta técnica, será necesario formular la "hipótesis" de que el predio en
cuestión actualmente es parte de una unidad económicamente divisible concluida
y nueva, que corresponda al principio fundamental de valuación (mayor y mejor
uso en condiciones de bajo riesgo), lo cual constituye la forma estática del
residual; o bien, la suposición consistirá en plantear una situación que contemple
que en el solar serán ubicados, alpaso del tiempo, otros elementos quejunto con
el predio conformarán la unidad económicamente divisible que se trate,
desarrollándose así laforma dinámica del método del residuo.
Al haber dicho que la perspectiva estática de la metodología considerará que
el terreno ya es parte de la unidad en estado nuevo, simplemente se quiere decir
que, al valor de cambio de la misma, fundamentado en la indagación de mercado
correspondiente, se restarán los costos de reposición nuevo de las edificaciones o
construcciones, de las instalaciones especiales, de los elementos accesorios y de
63
las obras complementarias que deberían existir para dar lugar a la unidad
económicamente divisible terminada en estado nuevo como se ha dicho, además
de las comisiones y utilidades derivadas de la percepción equivalente al valor de
cambio referido, así comotambién los gastos inherentes de los costos que reciben
el nombre de"indirectos". Esto puede expresarse de la siguiente manera:
-C. y U.-l.
V.C.xterreno = V . C . - C . R . N .
c.ie.ea.oc
V.C.xterreno = V . U . - C . R . N .
c,ie,ea,oc - C . y U . - I.
o bien:
Donde:
V.L'.xterreno
Valor de cambio delterreno por valuar.
V.C:
Valorde cambio dela unidad económicamente divisible.
V.U.:
Valor de usode la unidad económicamente divisible.
C.R.N
c,ie,ea,oc-
Costos de reposición nuevo de las construcciones,
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias del inmueble.
C. y U .
Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o
deuso.
Indirectos de los costos de reposición nuevo.
Por su parte, la forma dinámica del método residual es un procedimiento
análogo alseguido en el análisis de un negocio en marcha detipo inmobiliario, en
elque se establecerá que el valor del predio es igual al valor presente neto de los
flujos de efectivo neto que se formulen, deflactados a través de la tasa de
productividad o tasa de interés que seleccione el tomador de decisiones
(valuador). Para ello se tomará en cuenta que el terreno será complementado
paulatinamente por las edificaciones o construcciones, por las instalaciones
especiales, por los elementos accesorios y por las obras complementarias,
64
¡ncurriendo así en erogaciones al paso del tiempo que corresponderán a los
costos de reposición nuevo de estos elementos y, por supuesto, también a sus
indirectos; así mismo y paralelamente, se fijarán como ingresos o beneficios
periódicos lascantidades que seestablezcan equivalentemente alvalor de cambio
o de uso, según considere el estudio, de la unidad económicamente divisible,
menos lascomisiones y utilidades que procedan deestas percepciones.
Sobre la forma dinámica, resta decir que la formulación de los flujos de
efectivo neto se hará a partir de la diferencia que se aplique en instantes
determinados al paso del tiempo de los ingresos o beneficios, menos las
comisiones y utilidades de éstos, menos los costos de reposición nuevo de los
complementos del terreno, menos sus indirectos respectivos. Lo anterior puede
definirse con las expresiones siguientes:
n
V.C. x terreno = 2 (1+T.P.)" J ( V . C . j - C.R.N.j(c,ie,ea,oc) - C . y U.j - l.j)
j=1
o bien:
n
V.C. xt e rr eno = 2 (1+T.P.)" J ( V . U . j - C.R.N. J(Ci ,.,ea,oc) " C . y U.j - I , )
j=1
Donde:
V.C.xterreno^
Valorde cambio delterreno por valuar.
T.P.
Tasa de productividad ode interésdedeflactación de losflujos
desefectivo neto.
V.C.J:
Valor de cambio de la unidad económicamente divisible en el
j-ésimo instante.
65
V.U.J:
Valor de uso de la unidad económicamente divisible en elj ésimo instante.
C.R.N.j(C¡e,ea,oc):
Costos de reposición nuevo de las construcciones,
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias del inmueble enelj-ésimo instante.
C.y U.j
Comisiones y utilidades vinculadas con el valor de cambio o
de uso aplicables enelj-ésimo instante.
I.j
Indirectos de los costos de reposición nuevo correspondientes
alj-ésimoinstante,
n:
Totalde periodos analizados en el método.
Cabe acotar la Importancia de la tasa de interés de deflactación que sea
elegida, pues si los flujos de efectivo neto se formulan en términos de unidades
monetarias constantes de lafecha en que sevalúa, lo cual es lo recomendable, la
tasa de interés o de productividad que deberá aplicarse será de tipo "real"; si por
elcontrario,fueranformulados mediante unidades monetarias corrientes, entonces
sedeflactarán contasas de productividad ode interés detipo"nominal".
La aplicación del método del residuo de ninguna manera garantiza el éxito en
loque a lavaluación del biense refiere,pues altratar con ladiferencia de un valor,
menos más de un costo, podría obtenerse un resultado negativo, lo cual se debe
interpretar como un valor resultante nulo. Con esto habrá de tenerse sumo
cuidado, pues cabe la posibilidad deque elminuendo (valorde usoo decambio) o
el sustraendo (suma de las comisiones y utilidades, de los costos de reposición
nuevo de los complementos delterreno yde sus indirectos) hayan sido calculados
de una manera inapropiada.
Ocasionalmente para el cálculo de los costos de reposición nuevo se aplican
costos paramétricos, y para las comisiones, utilidades e indirectos cantidades
relativas o porcentuales, locualdaagilidad aeste método,pero puede darse lugar
a imprecisiones intolerables que redundarán en la obtención de los resultados
66
negativos que referimos, o bien, a valores discordantes con el sentido común; por
tal motivo es aconsejable que siempre se revisen las magnitudes empleadas en la
formulación del método residual en términos absolutos, es decir, en términos de
las unidades monetarias empleadas y sus fracciones, con el fin de asegurar una
valuación adecuada.
MÉTODOS ALTERNATIVOS PARA LAVALUACIÓN DE TIERRA
EL MÉTODO"HR"
Para el tema tratado, esta faceta del método es aplicable para determinar el
valor de cambio de terrenos ubicados enzonas de alto grado de saturación, sobre
loscuales pueden existir o no edificaciones. Las principios que sustenta al método
son aquellas que la práctica valuatoria generalmente aplica en el ámbito urbano
(casas habitación,departamentos en condominio, locales comerciales, despachos
de oficina, etc.). Sin embargo, si el objetivo fuera valuar la tierra sobre la que se
ubican o ubicarán inmuebles ligados a la explotación económica, será más
conveniente realizar esta acción mediante técnicas financieras o deevaluación de
proyectos, o bien, habría que revisar la hipótesis planteada y definir si es posible
seguir este camino alternativo.
El método plantea,que el valor de cambio (valor de mercado) de un inmueble
es aquel con el cual se realiza el intercambio del mismo (compraventa); éste
puede ser expresado en términos ponderados de su costo neto de reposición
(valor físico) y de su valor de uso (valor de capitalización) através de la siguiente
expresión:
V.C. = [(a) (V.F.) +(b) (V.U.)]/ (a+b)
eq.(1)
Donde:
V.C: Valor de cambio del inmueble encuestión.
V.F.: Valor físico o costo neto de reposición del inmueble encuestión.
67
V.U.: Valorde usodel inmueble encuestión,
a:
Parámetro ponderador delvalorfísico,
b:
Parámetro ponderador delvalordeuso.
Por otro lado, el factor de comercialización de un inmueble cualquiera se
definecomo:
F.C. =V.C./V.F.,
Expresión de la cual puede espejarse elvalor de cambio, elcual cumplirá con
lasiguiente igualdad:
V.C. =(F.C.) (V.F.)
eq.(2)
Donde lasvariables involucradas sondel inmueble:
V.C: Suvalorcomercial.
V.F.: Suvalorfísico ocosto neto dereposición.
F.C: Sufactor de comercialización.
Como es lógico pensar, un inmueble será comercializado en una cuantía
superior a la representada por su valor físico, lo que significa que, normalmente,
su factor de comercialización será superior que la unidad; sin embargo, en un
momento determinado y por condiciones de recesión, podría ser dispuesto en el
mercado en una cuantía inferior, por lo que, con base en esto, dicho factor de
comercialización podría ser menor que la unidad, pero definitivamente, siempre
será mayor quecero.
Elvalor físico de un inmueble integrará, como siempre, el valor de cambio del
terreno y los costos de reposición nuevo (valores de reposición nuevo) de las
construcciones, de las instalaciones especíales, de los elementos accesorios y de
68
las obras complementarias, debidamente reducidos por los factores respectivos,
es decir:
V . F . = V.C.terreno + C.N.R. c ,¡e,ea,oc
e q . (3)
Donde:
V.F.:
Valorfísico de uninmueble.
V.C.terreno:
Valor decambio delterreno del inmueble.
C.N.R.cje.ea.oc:
Costo neto de reposición de las construcciones, instalaciones
especiales, elementos accesorios y obras complementarias
del inmueble.
No obstante loanterior, es posible establecer una proporción através delvalor de
cambio del terreno de un inmueble y su valor físico, misma que a continuación se
muestra:
p = V.C.terreno/V.F.,
Queserá equivalente a:
P = R.Te./C.N.R. , c ,¡e,ea, 0 c,
Con loque sedesprende losiguiente:
V.C.terreno = ( p ) ( V . F . )
e q . (4)
Donde:
V.C.terreno:
Valor decambiodelterreno del inmueble.
V.F.:
Valor físico de un inmueble.
p:
Porcentaje con el cual participa el terreno del inmueble en su valor
físico.
69
Es evidente que el complemento con la unidad del parámetro "p" representará el
valor neto de reposición de las construcciones, instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias del inmueble en cuestión, lo cual
quedará representado del siguiente modo:
C.N.R.c.,e.ea,oc=(1-p)(V.F.).
Con lohasta ahora planteado, hanquedado establecidos tres parámetros:"a",
"b" y "p", los cuales tomarán valores del conjunto de los números reales positivos;
además "p" sólo podrá tomar valores mayores que cero, pero menores que la
unidad. El valor de estas tres literales será fijado por el sano criterio sano del
valuador y con base en su experiencia adquirida por la práctica profesional; esto
quiera decir que será él mismo quien fijará la ponderación del valor físico y del
valor de uso capitalización y que, según su sensibilidad y principios de balance,
establecerá para cada caso el porcentaje de participación delterreno con respecto
a latotalidad delvalorfísico del inmueble.
No obstante, aún falta resolver el problema de determinar, mediante las
premisas expuestas, el valor de cambio de unterreno situado en una zona urbana
con alto grado de saturación. Si se iguala la eq. (1) con la eq. (2) y se despeja el
valor físico setendráque:
F.C. (V.F.) =[a (V.F.) +b(V.U.)]/ (a+b);
V.F. [F.C.- {a/ (a +b)}]=[b (V.U.) / (a+b)];
V.F. =[b (V.U.)] / [ F.C. (a +b)- a]
eq.(5)
Sustituyendo la eq.(5) en la eq.(3) ydespejando de la expresión elV.C.terreno,
se encontrará losiguiente:
70
V.C.terreno = { ( b ) ( V . U . ) / [ ( F . C . ) ( a + b ) - a ] } - C.N.R.cje.eaoc 1
Por otro lado,sisesustituye laEq.(3)enlaEq.(4)sepuede encontrar que:
V.C.terreno = P (V.C.terreno + C.N.R. Ci ,e,ea,oc)
V.C.terreno = ( p ) (V.C.terreno) + ( p ) (C.N.R.cjeea.oc)
V.C.terreno —P (V.C.terreno) = P (C.N.R.c,ie,ea,oc)
V.C.terreno (1 - p ) = P (C.N.R.c,,e,ea,oc)
V.C.terreno = P (C.N.R. c ,i e i ea,oc) / ( 1 - P)
e q .( 6 )
Sise sustituye laeq.(3)enlaeq.(2)podrá verque:
V . C . = ( F . C . ) ( V . C . t e r r e n o + C.N.R. c ,¡e,ea,oc)
e q .( 7 )
Sustituyendo laEq.(6)enlaEq.(7),ydespejando F.C. setieneque:
V . C . = F . C . [ { ( p )(C.N.R.c,eea,oc) / (1 " P)} + C.N.R-c.e.ea.oc];
V . C . = [ F . C ./ ( 1 - p ) ] [ ( p ) (C.N.R.ce.ea.oc) + ( C . N . R . c , e ea.oc) ( 1 - P)l
V . C . = [ F . C ./ ( 1 - p ) ] [ ( p ) (C.N.R.ceea.oc) + C.N.R. c , le ,ea,oc - ( p ) (C.N.R. c , i e , e a ,oc)];
V.C.=[F.C./(1-p)][C.N.R.c.,e,ea,oc];
F . C . = ( V . C . ) ( 1 - p ) / C.N.R.cie.ea.oc 2
1
Expresión para determinar el valor de tierra de un inmueble que es exclusivamente rentado, a
partir de su valor de capitalización, del factor de comercialización y los ponderadores del valor
comercial de lazona ("a" y"b",que son fijados por criterio del valuador)
71
Despejando de Eq.(2) elvalorfísico se obtiene:
V.F.=V.C./ F.C.
eq.(8)
Posteriormente, si se sustituye la eq. (8) en la Eq.(3) yse despeja elvalor de
cambio delterreno se llegará alasiguiente igualdad:
V . C . / F . C . - V.C.terreno + C . N . R . C i eea.oc
V.C.terreno = ( V . C . / F.C.) — C.N.R.c,¡e,ea,oc
Es necesario reiterar que este método es aplicable para determinar elvalor de
cambio de terrenos que se ubiquen en zonas con un alto índice de saturación,
mismos que pueden tener construidas edificaciones sobre ellos,o bien, carecer de
ellas, por lo que debe excluirse su aplicación sobre inmuebles comercializados en
mercados especializados, con condiciones anormales o, simplemente, con
manejos "suigeneris"porestar ligados a una explotación económica específica.
Expresión para determinar el factor de comercialización de un bien inmueble, para el caso de no
existir un mercado de terrenos en la zona, y por ende, no es posible determinar la cuantía del
valor neto de reposición El porcentaje de participación del valor del terreno respecto al valor
físico de todo el inmueble ("p"), es fijado según la experiencia y el criterio del valuador, teniendo
encuenta elprincipio delbalance envaluación
3
Expresión para obtener el valor de tierra de un inmueble, sobre la base de su valor comercial o
valor deventa,elfactor decomercialización delazona yelvalor desus construcciones.
72
El Método de la Repercusión deTerreno
La repercusión de terreno (R.Te.) es la cantidad del valor total del un terreno
de un inmueble que impacta a cada unidad de superficie construida en él. Se
definedelasiguiente manera:
R . T e . = V.C.terreno / A . C o .
Donde:
R.Te.:
Repercusión deterreno correspondiente al predio.
V.C.terreno:
Valor de cambio delterreno encuestión.
A.Co.:
Área totaldeconstrucción delinmueble.
Noobstante,sabiendo que:
A.Co. =(A.Te.) (N.N.) (C.O.S.)
Yque:
V . U . terreno = V.C.terreno / A . I ©.
También puede aplicarse lasiguiente igualdad:
R . T e . = V.C.'terreno / [ ( N . N . ) ( C . O . S . ) ]
73
Donde:
R.Te.:
Repercusión deterreno correspondiente alpredio.
V . C . terreno-
Valorde cambio unitariodelterreno encuestión.
N.N.:
Número de niveles que integran alaconstrucción.
C.O.S.:
Coeficiente deocupación delsuelo odensidad deconstrucción.
Cuando sobre un terreno se ubiquen "j" tipos de edificaciones construidas en
él, referidos a través del parámetro contador "t", la repercusión de terreno del késimo tipo se determinará con base en el costo neto de reposición de la
construcción que setrate,es decir:
R . T e . t = [ C . N . R . t / C.N.R.total] [V.C.terreno / A . C o . t ]
R . T e . t = [ ( C . N . R . ' t ) (V.C.terreno)] / C.N.R.total
Donde:
R.Te.t:
Repercusión deterreno deltipo de construcción "t".
C.N.R.t:
Costo neto de reposición de las construcciones correspondientes al
tipo"t".
C.N.R.'t:
Costo neto de reposición unitario de las construcciones
correspondientes altipo"t".
C.N.R.totai:
Costo netode reposición delos "j" tipos deconstrucción,esdecir, del
totalde las construcciones ubicadas en el inmueble.
V.C.terreno^
Valor de cambio delterreno encuestión.
A.Co.t:
Área deconstrucción deltipodeconstrucción "t".
j:
Número detiposde construcción existentes enel inmueble.
Lo anterior significa que el subíndice "t"tomará los valores de los "j" tipos de
edificaciones, es decir, tendrá valores desde la unidad hasta "j". Las " j "
repercusiones de terreno calculadas para cada tipo de construcción del inmueble
guardarán lasiguiente relación con la repercusión deterreno general:
74
J
R.Te. =C.N.R.tota, / z (C.N.R.t/R.Te.t)
t=i
Donde:
R.Te.:
Repercusión deterreno correspondiente alpredio.
C.N.R.totai:
Costo neto de reposición de los "k" tipos de construcción, es decir,
deltotal de lasconstrucciones ubicadas en el inmueble.
C.N.R.t:
Costo neto de reposición de las construcciones correspondientes al
tipo "k".
R.Te.t:
Repercusión deterreno deltipo deconstrucción "k".
Través de otros (al menos dos) que posean el mismo uso, pero que tengan
diferente superficie y diferente edificabilidad. Podría aplicarse también, si se
cuenta con un estudio estadístico, al menos dos "medias" de superficie y dos de
valores netos de reposición unitarios de terreno ya homologados, con los que se
formarán, al menos, dos pares ordenados. Se aplicará, por cada par ordenado,
alguna de lasdos siguiente expresiones, según proceda:
R.Te.¡= V.C.jterreno/ A.Co.j
RTe.i = V . C . i W n o / [(N.N.j) (C.O.S,)]
Donde:
R.Te.i:
Repercusión de terreno correspondiente al iésimo predio o par
ordenado procedente de unestudio estadístico.
V.C.terreno:
Valor de cambio del iésimo elemento (terreno) cuyo valor essabido.
75
A.Co.,:
Área máxima permitida de las edificaciones que pueden ser
construidas enel iésimoterreno cuyo valor seconoce.
V.C./terreno: Valor de cambio unitario del iésimo predio (terreno) del cual es
conocido su valor.
N.N.¡:
Número máximo de niveles que se permiten construir el iésimo
terreno convalorsabido.
C.O.S.,:
Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al iésimo predio
del cual seconoce su valor.
Seguidamente, se determinará una función que relacione la superficie de los
predios con sus respectivas repercusiones de terreno, en la que será sustituido el
valor numérico correspondiente a la superficie del terreno que se desea saber su
valor. Dicha función podrá ser obtenida mediante la aplicación del "Método de
Mínimos Cuadrados" o,simplemente, mediante lainterpolación lineal dedos pares
ordenados.
Finalmente, con la repercusión de terreno obtenida para el predio que se
pretende valuar, se aplicará lasiguiente expresión:
V.C.xterreno = (R-Te.x) (A.Co. x )
Donde:
V.C.xterreno: Valor decambio delterreno por valuar.
R.Te.x:
Repercusión deterreno determinada parael predio por valuar.
A.Co.x:
Área máxima de las construcciones que pueden ser edificadas en el
terreno cuyo valor quiere serconocido.
76
ElMétodo de la Razón de Superficie
Este método será aplicable cuando se pretenda valuar un predio con base en
otros dos que posean el mismo usoyedificabilidad, pero diferente superficie entre
ellos y aquél por valuar. La base para tal fin la establecen dos premisas: La
primera deellas, ladefinición de la razónde superficie:
R.Su.¡=A.Te.j/A.Te.x
Donde:
R.SU.Í:
Razón de superficie del iésimo predio cuyo valor es conocido.
A.Te.¡:
Área del iésimo predio delcual se conoce su valor.
A.Te.x:
Área del predio que se pretende valuar.
i:
Sólo tomará losvalores equivalentes aunoydos.
Y la segunda, la idealización del comportamiento de dicha razón con un modelo
matemático deltipo:
F.Su. = R.Su.1/k
Donde:
F.Su.:
Factor por superficie.
R.Su.:
Razón de superficie.
k:
índicedel radicalde la razónde superficie.
Este modelo matemático mantiene una relación directa entre la razón de
superficie y el factor por superficie, es decir, cuando el primero crece, el segundo
también lo hará, ocurriendo lo análogo en caso contrario; sin embargo, si la razón
de superficie es igual a cero o a la unidad, el factor por superficie tendrá,
77
igualmente, el mismo valor. Esta propiedad resulta ser independiente de las
superficies de los predios involucrados enelmétodo, situación que haceal modelo
adecuado yconveniente en loque respecta asu aplicación.
Posteriormente, se establecerá lasiguiente equivalencia:
V.C.x'terreno = (V.C.i' t e r r e n o ) (F.Su.i) = (V.C.z'terreno) (F.Su. 2 )
Donde:
V.C.x'terreno: Valor de cambio unitariodel predioque se pretende valuar.
F.Su.,:
Factor por superficie deliésimo predio cuyo valor essabido.
V.C.,':
Valor de cambio unitario del iésimo predio del cual se conoce su
valor.
Acto seguido, se determinará elvalor de "k" aplicable al modelo matemático,
mismo quesedeterminará del siguiente modo:
( V . d W r e n o ) ( R . S u V * ) = (V.C.terreno) (R.Su. 2 1 / k )
[V.d'terreno] [(A.Te.i / A.Te.x) 1 *] = [V.C.2'terreno] [(A.Te. 2 / A.Te. x ) 1 / k ]
LnCV.C.ÚerrenoMI/k] [LníA.Te.-O-LníA.Te.x)] = Ln(V.C.2',erreno)+[1/k] [ L n ( A . T e . 2 ) -
Ln(A.Te.x)]
k [ L n í V . d W r e n o ) - LnO/.Cz'terreno)] = Ln(A.Te. 2 ) - [Ln(A.Te.i)
k = [Ln(A.Te. 2 ) - [LníA.Te.!)] / [LníV.C,'terreno) - Ln(V.C. 2 'terreno)]
78
Donde:
A.Te.¡:
Área del iésimoterreno delcualsesabe su valor.
V.C.¡'terreno: Valor de cambio unitario del iésimo predio cuyovalor esconocido.
k:
índice del radical de la razóndesuperficie.
Por último, elvalor del predio en cuestión se determinará aplicando las siguientes
equivalencias:
V.C.xterreno = ( V . C . 1 ' t e r r e n o ) ( A . T e . i ) 1 , K ( A . T e . x )
v[(k-1)/k]
V . C . x t e r r e n o = (V.C.2'terreno)(A.Te.2)1/k(A.Te.x)[(k-1)/k]
Donde:
V.C.xterreno: Valor de cambio del predio que se pretende valuar.
V.C.¡'terreno: Valor de cambio unitario del iésimo predio cuyo valor esconocido.
A.Te.¡:
Área del iésimoterreno delcualse sabe su valor.
A.Te.x:
Área delterreno que sequiere valuar.
k:
índice del radical de la razónde superficie.
COMBINACIÓNDELMÉTODODEREPERCUSIÓNDETERRENOYDEL
MÉTODODELARAZÓNDESUPERFICIE
El caso interesante a resolver ahora es la consideración simultánea de los
métodos de la razónde superficie de repercusión deterreno. Laconsideración que
debe postularse estará en función de la siguiente expresión, análoga a la
formulada enel punto inmediato anterior:
R.Te.x=(R.Te.i) ( F . S I M ) = (R.Te.2) (F.Su.2)
79
En la que se establecen, con base en la edificabilidad (área de construcción
existente opotencialdel predio), las siguientes equivalencias:
R.Te.1 = V.C.iWreno / [(N.N.i) (C.O.S.i)]
R.Te. 2 = V.C.2'terreno / [(N.N. 2 ) (C.O.S. 2 )]
F.Su.1 = ( R . S u . 1 ) 1 / k
F.Su.2 = (R.Su. 2 ) 1 / k
R.Su.i = A.C0.1 / A . C o . x
R.Su. 2 = A . C o . 2 / A . C o . x
A.C0.1 = ( A T e . O (N.N.-i) (C.O.S.i)
A.Co.2 = (A.Te.2) (N.N.2) (C.O.S.2)
A.Co.x = (A.Te. x ) (N.N.x) (C.O.S. x )
Donde:
R.Te.x:
Repercusión de terreno del predio sujeto avaluación.
RTe.j:
Repercusión deterreno del iésimo solar comparable.
V . U . j terreno-
Valor de cambio unitario del iésimo predio cuyo valor es conocido.
F.Su.i:
Factor porsuperficie correspondiente al iésimo terreno comparable.
R.SU.Í:
Razón desuperficie del iésimo solar comparable.
k:
índicedel radical de la razón de superficie.
A.Co.i:
Área deconstrucción (edificabilidad) del iésimo comparable.
A.Te.j:
Área del iésimo terreno comparable.
80
A.Te.x:
Area delterreno sujeto avaluación.
N.N.¡:
Número máximo de niveles que se permiten construir en el iésimo
terreno convalor conocido (comparable).
N.N.X:
Número máximo de niveles que se permiten construir en el terreno
sujeto avaluación.
C.O.S.¡:
Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al iésimo predio
delcual se conoce suvalor por indagación.
C.O.S.x:
Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al predio sujeto a
valuación.
De loanterior quedará, entonces, laecuación que se muestra acontinuación:
[V.C.i'terrenoltíA.Te^HN.N.^ÍC.O.S.!)] 1 ^
/
[(N.N.^C.O.S^)]
\y.C.2\errenomA.Je.2)(N.N.2)(C.O.S.2)]ml[(H.U.2)(C.O.S.2)]
Misma quese reduce a losiguiente:
(V.C. 1 ' terre „o)(N.N.2)(C.O.S.2)
/
(V.C. 2 ' terr eno)(N.N. 1 )(C.O.S.i)
[(A.Te.2)(N.N.2)(C.O.S.2) / (A.Te. 1 )(N.N. 1 )(C.O.S.i)] 1 / k
[(V.C. 1 ' terr e„o)(N.N.2)(C.O.S.2)
/
(V.C.2'ter re no)(N.N. 1 )(C.O.S.i)] k
(A.Te.2)(N.N.2)(C.O.S.2) / ( A . T e . O f N . N . ^ C . O . S . ! )
Despejando elexponente "k"de lafórmula anterior setiene:
k
=
(IntA.Te.zl+lnEN.N.zl+IntC.O.S^-InfA.Te.iJ-IntN.N.^-IntC.O.S.!])
/
(IntV.d'terrenol+IntN.N.zl+IntC.O.S.zl-IntV.C.z'terrenol-InCN.N.^-InfC.O.S.!])
81
Donde:
k:
índicedel radicalde larazón desuperficie.
A.Te.,:
Área del iésimoterreno comparable.
N.N.,:
Número máximo de niveles que se permiten construir en el iésimo
terreno convalor conocido (comparable).
C.O.S.,:
Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al iésimo predio
del cualse conocesuvalor por indagación.
v.c.;terreno-
Valor de cambio unitariodel iésimo predio cuyo valor es conocido.
Finalmente, el valor del predio en cuestión (sujeto de valuación) se
determinará aplicando las siguientes equivalencias:
V.C.xterreno
=
(V.d'terrenoXA.Te.iJ^^N.N.OíC.O.S.i)]^^'"^
(A.Te. x )(N.N. x )(C.O.S. x )] C ( k - 1 ) / k l
V.C.xterreno
=
1 K KJ r
(V.C. 2 ' t e r r e n o)(A.Te. 2 ) 1 / K [(N.N.2)(C.O.S.2)] U|[(1-k)/k]
- " [
(A.Te. x )(N.N. x )(C.O.S. x )] [ ( k - 1 , / k ]
Donde:
V.C.xterreno: Valor de cambio del predio sujeto avaluación.
V.d'terreno: Valor de cambio unitario del iésimo predio cuyo valor es conocido.
A.Te.,:
Área del iésimoterreno comparable.
A.Te.x:
Área delterreno sujeto avaluación.
N.N.,:
Número máximo de niveles que se permiten construir en el iésimo
terreno con valorconocido (comparable).
N.N.x:
Número máximo de niveles que se permiten construir en el terreno
sujeto avaluación.
COS.,:
Coeficiente de ocupación de suelo correspondiente al iésimo predio
del cual se conoce suvalor por indagación.
82
C.O.S.x:
Coeficiente de ocupación desuelo correspondiente alpredio sujetoa
valuación,
k:
índice del radical de la razóndesuperficie.
El Enfoque Físico (Método del Costo Neto de Reposición)
Este es un método aplicable al caso de valuación de bienes muebles e
inmuebles, y no para la valuación de derechos. Es especialmente recurrido para
establecer cantidades de aseguramiento de bienes, pues como su nombre indica,
calcula elcosto que tendría "reponer" un bien específico en términos efectivos, en
el estado que se encuentre en un momento determinado, lo cual es acorde con el
propósito primordial de unseguro.
Tiene el principio de considerar en su aplicación al costo de adquisición en
mercados primarios, es decir, al precio (costo de producción más gastos más
utilidad) como fuente del valor original de los bienes; su objetivo, entonces, es
determinar la cantidad de dinero que debería erogarse a efecto de reproducir al
bien sujeto de valuación de forma idéntica o similar incluyendo la utilidad de su
productor, pero descontándole, primeramente, los deméritos propios debidos al
tiempo en que ha estado en uso, seguidamente, los debidos al estado físico en
que se encuentre al momento de la valuación por dicho uso y, finalmente, los
debidos a su obsolescencia técnica y/o económica que resulte por la posible
aparición de nuevos bienes sustitutos queincorporen adelantostecnológicos ensí,
o bien, mejoras en su proceso de producción que reditúen ahorros sustanciales y,
como consecuencia, redunden enladisminución del costo defabricación.
Como puede verse, el método equipara el concepto de valor con el de precio
(para el productor) ocosto deadquisición (para elconsumidor) ylo llama"costo de
reposición nuevo"(C.R.N.), pero únicamente cuando setrata de unbien nuevo,sin
usoydeadquisición reciente, puescuandoeselcaso detratar con unbienque no
reúne estas características, dicho costo de reposición nuevo es afectado,
83
normalmente reducido, por la aplicación de factores específicos que dan lugar al
concepto de"costo netode reposición"(C.N.R.) yque son derivados de:
1. Losañosque haestadoenuso,
2. Lavigencia del biendesde elpunto de vista de su usotecnológico;y,
3. Elgrado deconservación omantenimiento que haya recibido.
Los años que ha estado en uso el bien a valuar se incorporan al método a
través del "factor por vida agotada" (F.Va.), el cual considera los años que ha
estado en uso el mismo desde su fecha de su adquisición, es decir, su "vida útil
consumida" (V.U.C.) y el periodo que entotal podría usarse el bien en cuestión,o
sea, su "vida útiltotal" (V.U.T.), ambas bajo los criterios que serán expuestos más
adelante, aunque cuando se desconoce la fecha de adquisición, se acude a la
experiencia del valuador, quien podría aplicar un factor estimativo fundamentado
razonablemente en una inspección visual del bien.
La vigencia tecnológica se expresa a través del "factor por obsolescencia
técnica" (F.Ot.), que se determina mediante la observación directa por el valuador
atendiendo almodelo del bien ya lavigencia desu usoactual.
El grado de conservación o mantenimiento que haya recibido el bien es
reflejado através del "factor porconservación" (F.Co.),también llamado"factor por
mantenimiento" (F.Ma.). Este indicador se establece por el valuador mediante
observación directa yatendiendo asu experiencia.
Cabe señalarse que los índices o factores fundamentados en la experiencia
de los valuadores suelen asignarse mediante calificaciones expresadas en la
escala del unoaldiez.
Con esto se establece una jerarquía del estado de los bienes, donde
corresponde el valor de diez a los bienes nuevos sin usarse, nueve a los bienes
84
nuevos con poco uso yen perfecto estado, disminuyendo hasta elvalor decuatro,
que significa "muy mal estado". Los valores tres, dos, y uno significan que el bien
se encuentra en estado de desecho. Posteriormente, esta calificación se divide
entre diez para obtener un valor decimal y poder aplicarla con el principio del
"factor pordemérito"(F.De.) que será abordado más adelante.
Los mecanismos a emplearse para la determinación del costo neto de
reposición son dos,ysolamente puedeseguirse unodeellos:
1. Forma de la línea recta directo, el cual contempla asignación de
valores a cada factor de depreciación o demérito en forma directa, según el
bien avaluar, representándose por laexpresión:
C.N.R. =C.R.N. [(F.Va.)(F.Co.)(F.Ot.)]
2. Forma de la línea recta ponderado, el cual contempla asignación de
valores a cada factor de depreciación o demérito, al cual previamente se le
consideró
una importancia determinada
según el bien a valuar,
caracterizándose por laexpresión:
C.N.R. =C.R.N.[(F.Va.)(A) +(F.Co.)(B) + (F.Ot.)(C)]
Donde "A", "B"y"C"resultan ser las ponderaciones consideradas a criterio
porelvaluador, dependiendo delactivo que seestétratando.
Cabe resaltar que es mucho más común la aplicación del primer mecanismo
que la delsegundo, locual notiene unajustificación propiamente dicha,aunque lo
que parece aceptarse con ello es que existe dependencia entre los conceptos de
edad, conservación y obsolescencia de los bienes, pues al afectar al costo de
reposición nuevo por el producto de los factores correspondientes se indica esta
situación; en cambio, el segundo mecanismo, además de considerar el grado de
85
participación en el costo neto de reposición de cada uno de estos concpetos a
través de la ponderación de los factores, establece independencia de los mismos
por aplicar el principio de la sumatoria, lo cual, en opinión de algunos, es lo más
razonable en virtud de los resultados que se obtienen cuando estos tres factores
toman simultáneamente valores diferentes de launidad.
La aplicación del método del costo neto de reposición podría ser inadecuado
bajo ciertas circunstancias de valuación, especialmente cuando setrata de bienes
usados o que son destinados a la producción de beneficios económicos o
financieros, pero sin duda aporta una primicia para la determinación de la cuantía
monetaria que podría alcanzar un bien en mercados primarios, pues es innegable
que el concepto del costo de adquisición de un bien corresponde al momento en
que este concepto, junto con el de valor y precio, tienen una equivalencia
numérica (el momento del intercambio entre el oferente y el demandante), sin
olvidar que la idea de un bien nuevo con laque seestá partiendo.
No obstante lo anterior y sin importar que setrate de un bien nuevo o usado,
el método establece una cota inferior en loque alvalor del mismo se refiere, pues
en términos razonables un bien se intercambiaría por una cantidad no menor a lo
que costaría reponerla, y se destinaría a la producción si devolviera beneficios
cuantificables en cantidad mayor al mencionado costo, aunque esto será tratado
en loque a los valores decambio yde usose refiere.
Hablando particularmente del caso de los bienes inmuebles, el costo neto de
reposición integra el "valor" del solar que puede tener o no edificaciones
construidas en él (la tierra carece de "costo", ya que es un bien imposible de
producir),y sies que lastiene,se adiciona elcosto actual de construcción de tales
edificaciones, incluyendo sus obras complementarias, elementos accesorios e
instalaciones especiales, pero descontando losefectos deltiempo que han estado
en uso y el grado de mantenimiento o conservación que se les haya
proporcionado, así comotambién susobsolescencias económicas y/o funcionales,
86
para considerar de este modo que se tiene la misma utilidad que la estructura del
sujeto devaluación.
Cuando se trata de construcciones no contemporáneas, el valuador estimará
el costo de reposición de un bien que podría ser imposible de reproducir en
realidad y que contendría el mismo número, tipo ytamaño de habitaciones que el
bien que se está valuando; y se afirma esto porque pueden existir múltiples
detalles de materiales y hechuras que darían un carácter único a la propiedad y
que actualmente han sido sustituidos por otros. No obstante, la determinación de
los costos habrá de considerar que se debe tener en conjunto la misma calidad
que posee la propiedad, pero de acuerdo con sudefinición conforme a las normas
contemporáneas.
Por supuesto, el valuador hará notar, como condición para el avalúo, que es
imposible duplicar exactamente la propiedad no contemporánea en el mercado
actual, por loque elvaluador tendrá que medir también elefecto deesta condición
sobre la conclusión de valor de la propiedad, ya que las características existentes
del bien inmueble en cuestión pueden ser más o menos valiosas, según lo
deseables que resulten enel mercado.
Por ejemplo, supóngase una vivienda antigua que puede tener carpintería
exterior e interior difícil de duplicar, muy fuera del alcance de loque se encuentra
en la actualidad; en un caso así, el valuador estimará el costo de producir
características de calidad similar utilizando materiales y métodos de construcción
disponibles en el mercado de hoy. Sin duda, muchos detalles arquitectónicos,
tales como molduras elaboradas, se pueden encontrar en materiales quetienen la
misma apariencia que los originales de los cuales han sido copiados, aunque
dichos materiales podrían ser más baratos y de mayor facilidad de instalación, lo
cualsignificaría que se obtendrá uncosto neto de reposición menor.
87
EL FACTOR POR DEMERITO
El factor por demérito (F.De.) será entendiendo como el producto del factor
por vida agotada (F.Va.) por el factor por conservación (F.Co.) y por el factor por
obsolescencia técnica (F.Ot), es decir:
F.De. =(F.Va.) (F.Co.) (F.Ot.)
Donde:
F.De.:
Factor por Demérito.
F.Va.:
Factor porVida Agotada.
F.Co.:
Factor por Conservación omantenimiento actual.
F.Ot.:
Factor por Obsolescencia técnica oeconómica.
Para determinar este factor por demérito se propone seguir cualquiera de los
cinco criterios siguientes, de los cuales el primero aplica un esquema de
depreciación lineal, y los demás incorporan la idea de afectar el valor letargada o
retardadamente al paso deltiempo:
1. Elcriterio contable tradicional
2. Elcriterio de Ross Heidecke
3. Elcriterio HR
4. Elcriterio Kuentzle
5. Elcriterio de Ezequiel Siller
Demérito por el Criterio Contable Tradicional
Este resulta ser un mecanismo clásico de depreciación contable,
estableciendo que los bienes pierden gradualmente todo su valor de forma
88
directamente proporcional al tiempo transcurrido desde su adquisición, lo cual se
traduce en lasiguiente expresión aplicable alcaso delfactor porvida agotada:
F.Va. = 1-(V.U.C./V.U.T.).
Donde:
F.Va.:
Factor porVida agotada.
V.U.C.:
Vida ÚtilConsumida expresada enaños.
V.U.T.:
Vida ÚtilTotaltambién expresada en años.
El valor del factor por conservación será establecido con base en la calificación
que el valuador proporcione de acuerdo con su experiencia y mediante la
expresión siguiente:
F.Co. =C. /10
Donde:
F.Co.:
Factor porConservación.
C:
Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en
escala absoluta del ceroaldiez.
Por lo que toca al factor por obsolescencia técnica, éste tomará un valor entre el
cero y la unidad y, al igual que el factor por conservación, será también
establecido conforme laexperiencia ycriterio del valuador.
Demérito porel Criterio de Ross Heidecke
Este criterio involucra el conocimiento de la edad del bien en cuestión
expresada en años y la calificación estimativa dependiente del estado físico del
bien o de su estado de conservación; con estos parámetros se podrá determinar
fácilmente el factor por demérito (F.De.) adecuado para aplicarlo en la
metodología valuatoria, según losiguiente:
89
F.Va. = 1-(V.U.C./V.U.T.) 1 4
Donde:
F.Va.:
Factor porVida agotada.
V.U.C.:
Vida Útil Consumida.
V.U.T.:
Vida ÚtilTotal.
El factor por conservación (F.Co.) adoptará el valor que corresponda, según lo
señalado en latabla siguiente:
F.Co.
ESTADO
CALIFICACIÓN
Excelente
10
1.00
Muy bueno
9
0.92
Bueno
8
0.84
Regular
7
0.78
Malo
6
0.72
Muy Malo
5
0.64
Pésimo
4
0.52
Desecho
3
0.35
Menos que desecho
2
0.11
Factor porconservación (F.Co.) por elcriterio Ross Heidecke
Para efectos de una determinación específica de un factor por demérito, lo
que respecte al factor por obsolescencia técnica será determinado por criterio del
valuador como ya ha sidocitado.
90
Demérito porel Criterio HR
El segundo criterio sugerido ha sido formulado por el autor y denominado
como "HR", latabulación respectiva espresentada enelAnexo 9 considerando un
factor por obsolescencia técnica de uno, al igual que las gráficas de su
comportamiento mostradas enelAnexo 8. Delmismo modoque elcriterio anterior,
se toma en cuenta la edad del bien a valuar y su estado físico mediante la
asignación de una calificación estimativa.
Elfactor por vida agotada se calculará, según el criterio "HR", de la siguiente
forma:
F.Va. = 1 - (V.U.C./V.U.T.)2
Donde:
F.Va.:
Factor porVida agotada.
V.U.C:
Vida Útil Consumida.
V.U.T.:
Vida ÚtilTotal.
El factor por conservación se determinará, bajo el mismo criterio, de la
manera siguiente:
F.Co. = 1- [{(10- C.)2+(10- C.)} {1- P.D.N}/ 56]
Donde:
F.Co.:
Factor por Conservación omantenimiento actual.
C:
Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en
escala absoluta delcero aldiez.
P.D.N.:
Porcentaje de Desecho Nuevo.
91
El "Porcentaje de Desecho Nuevo" es aquel que se le asigna por experiencia
a un bien con características peculiares e hipotéticas de desecho y con vida útil
remanente equivalente a la vida útil total, es decir, como si se tratara de un bien
nuevo.
Evidentemente es ilógico e infactible tratar con un bien que al mismo tiempo
sea nuevo y su estado físico indique que deba ser desechado, a menos que este
bien hayasufrido un accidente que lodañara irremediablemente, pero esta idea es
inducida simplemente para establecer y determinar un punto de partida al lugar
geométrico que sirve como cota porcentual inferior, que limita al valor alcanzado
por un bien específico con elpaso deltiempo yenestado dedesecho.
Igualmente, como se refirió en el método anterior, cuando se requiera el
cálculo de un factor por demérito específico, el factor por obsolescencia técnica
será determinado por criterio del valuador.
Demérito por el Criterio de Kuentzle
El tercero de los criterios mencionados, llamado de Kuentzle, postula la
siguiente expresión para determinar elfactor porvida agotada:
F.Va. = [(V.R.N.)(V.U.T.)2-(V.R.N.-V.R.)(V.U.C.)2] / [(V.R.N.)(V.U.T.)2]
Donde:
F.Va.:
Factor porVida agotada.
V.R.N.:
Valor de Reposición Nuevo.
V.U.T.:
Vida ÚtilTotal.
V.R.:
Valor de Rescate del bien afinalizar su vida útiltotal
V.U.C.:
Vida ÚtilConsumida.
92
Al igualqueelmétodo anterior, elfactor por conservación seráestablecido por
elvaluador mediante laexpresión siguiente:
F.Co. = C./10
Donde:
F.Co.:
Factor por Conservación omantenimiento actual.
C:
Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en
escala absoluta del cero aldiez.
El factor por obsolescencia técnica, como se ha venido reiterando, será
establecido conforme laexperiencia ycriterio del valuador.
Demérito porel Criterio de Ezequiel Siller
Finalmente, el cuarto de los criterios, denominado de Ezequiel Siller, postula
lasiguiente expresión para determinar elfactor por vida agotada:
F.Va. =0.30 +0.70[(V.U.T.-V.U.C.) / (V.U.T.)]
Donde:
F.Va.:
Factor porVida agotada.
V.U.T.:
Vida ÚtilTotal.
V.U.C.:
Vida Útil Consumida.
Mientras queelfactor porconservación esestablecido porelvaluadordel bien
sujeto aestudio delsiguiente modo:
F.Co. = C./10
93
Donde:
F.Co.:
Factor por Conservación omantenimiento actual.
C:
Calificación estimativa asignada al bien por su estado físico en
escala absoluta delcero aldiez.
Igualmente que los demás métodos referidos, el factor por obsolescencia
técnica o económica, será establecido segúnjuzgue el valuador, dependiendo de
los adelantos tecnológicos que presentan los nuevos bienes que sustituirán en el
futuro al que se está valuando, las sofisticaciones que les son adicionados, las
disminuciones considerables en precios, etc. Como reiteradamente se hadicho,al
igual que en los tres casos anteriores, los valores representados en el eje
horizontal de la gráfica se interpretarán como laproporción porcentual de unavida
útiltotalconcualquier valor.
El Enfoque de Capitalización (Método delValor de Uso)
A este método se le denomina también "de rentabilidad", "de productividad"o
"de capitalización", y considera que el valor de las cosas tiene relación con la
capacidad que éstas tienen, o el potencial que podrían tener para generar, a
quienes las poseen legal y legítimamente, beneficios económicos periódicos y
constantes denominados "renta", a través del transcurso del tiempo que duren
(hablando de los bienes), o mientras que tengan vigencia (si se habla de los
derechos); esto significa que el valor de uso deriva en la aplicación de una
metodología decarácter financiero.
La renta es un término legal que expresa el beneficio económico reflejado
como ingreso que una persona percibe como resultado de destinar el uso de un
bien y/o derecho a la producción de nuevos bienes y/o servicios, o también por
ceder el uso de las cosas a otras personas para fines lícitos, y hablar de renta
94
periódica significa referirnos al beneficio económico que sucede en intervalos
iguales,y referir queésta sea constante quieredecir quese incluirá en los cálculos
en unidades monetarias reales de la fecha en que se valúa, o sea, en cantidades
ligadas a una misma fecha, donde cada una de sus unidades tendrá el mismo
poder adquisitivo que lasdemás.
Cuando el uso de las cosas son cedidas de facto, generalmente suscriben,
tanto la parte propietaria delbieny/o derecho, como la parte que ejercitará suuso,
un documento en el que se plasman las condiciones bajo las cuales se dará esta
circunstancia (contrato), incluyendo la cantidad periódica que legalmente se
establece en contraprestación para poder ejercer el uso por persona distinta al
dueño (recibo), la cual conformará la llamada "renta bruta periódica" del sujeto de
valuación (R.B.P.x) y que servirá de base para determinar el valor de uso del
mismo.
Eventualmente, la mencionada renta bruta periódica del sujeto de valuación
(R.B.P.x) podría ser establecida mediante la consulta documental de registros
contables específicos (cuentas de resultados), aunque en realidad a ellos se
acude porque son primordialmente útiles para obtener información aplicable en la
valuación de negocios en marcha, donde los bienes y/o derechos constituyen,
fundamentalmente, el activo fijo utilizado para generar utilidades, pero este tema
será expuesto en otro apartado deestetexto y nocorresponde aeste apartado.
En cambio, cuando de hecho las cosas no producen beneficio alguno,
primeramente se seguirá un procedimiento similar al aplicado en el método del
valor de cambio; lo procedente es conocer el potencial que tienen para producir
algún beneficio que seacuantificable entérminos económicos, habráde indagarse
si existe oferta y demanda de bienes y/o derechos idénticos o similares que
definan la existencia del mercadoespecífico y, en casodeexistir, se integrará una
muestra con elfinde obtener ycuantificar los posibles productos económicos que
podrían generarse periódicamente a través del "uso" del sujeto de valuación, es
95
decir, sedeberá extraer delmercado la"renta"que,deforma periódica y constante
como ha sido dicho, podría obtenerse durante el transcurso del tiempo que
subsista elbien y/o derecho que desea valuarse.
Sin duda, en el ámbito del mercado es difícil que se conozcan las cantidades
concretas en la que los dueños de bienes y/o derechos específicos los ceden a
quienes demandan el ejercicio de su uso, pero suele difundirse en medios
informativos el precio pretendido por los oferentes que disponen en el mercado el
mencionado uso y, eventualmente, las propuestas que los demandantes hacen
para usar las cosas; por tal motivo, y tomando en cuenta contoda seguridad que
la cesión se lleva a cabo en una cantidad que se ubica entre ambas posturas (no
necesariamente en un punto medio), por lo que es aplicable, al igual que en el
método del valor de cambio, el concepto del "factor por negociación" (F.Ne.), ya
que en términos prácticos, puede decirse también que la cesión del uso de las
cosas ocurre por cantidad inferior alprecio.
Elfactor por negociación se define como aquella cantidad comprendida entre
el cero y la unidad, incluyendo estos valores, misma que sirve para modificar el
precio indagado en el mercado de cada elemento que integrará la muestra,
estimándose así el posible valor de la cesión del uso del bien y/o derecho sujeto
de la valuación. En la siguiente fórmula se expone cómo opera el factor por
negociación (F.Ne.), donde "P.R.P."es el precio de la renta periódica difundido en
el mercado para ceder el uso de la cosa, "R.B.P." la renta bruta periódica que
podría generarse entérminos de práctica seguridad,y elsubíndice "i" expresa que
la fórmula será aplicable para cada elemento que integre la muestra estadística,
por lo que dicho subíndice tomará valores desde la unidad hasta "n", parámetro
que representará altamaño de lamisma:
R.B.P.j=(F.Ne.,) (P.R.P.i)
96
Es importante indicar quetodas las rentas brutas periódicas de los bienes y/o
derechos que serán integrantes de la muestra de estudio (R.B.P.¡) deberán
referirse al mismo intervalo, es decir, si el periodo es fijado semanalmente, las
mencionadas rentas deberán aplicarse cada semana; si el periodo se refiere al
mes, éstas serán aplicables mensualmente; si el periodo es de seis meses, todas
ellas seaplicarán semestralmente; siel periodofuera anual,se relacionarán conel
año;yasí sucesivamente.
Tomando en cuenta que elconjuntodebienes yderechos que son dispuestos
en el mercado para ceder su uso puede tener untamaño indefinido omuygrande,
se deberá conformar una muestra finita de ellos que los caracterice lo mejor
posible desde el punto de vista característico. Al igual que lo expuesto en el
método delvalor de cambio, la muestra deberá tener:
1. Características de identidad, obien, desimilitud en cada uno de los bienes o
derechos que la integren respecto del que se pretende valuar, recordando
que la comparación entre elsujeto devaluación ycada uno de los elementos
de la muestra debe hacerse en condiciones de identidad; si existiesen
condiciones de similitud tendría que aplicarse, antes del estudio estadístico
de lamuestra, un procedimiento de homologación.
2. Propiedades de "leptokurtosis", es decir, que su coeficiente "P" sea igual a
mayor que 3 unidades, o bien, que el valor de su coeficiente de variación
seamenor o igual a 10%,aplicando como máximo eventual el 12%para este
valor.
3. Un error relativo no mayor del 7%, aunque podría tolerarse como máximo el
10%.
4. Un nivel de confianza de, al menos, 95%; sin embargo podría aceptarse
como máximo el90%.
97
Para definir el tamaño de la muestra, de manera a priori, puede aplicarse la
siguiente expresión:
n - Z. VR.B.P. / e R.B.P. ,
Donde:
n:
Tamaño de la muestra.
Z:
Número de unidades de desviación estándar en la distribución normal que
producirá el nivel deseado de confianza. Para el caso planteado, Z será
igual a 1.960 cuando el nivel de confianza sea del 95%,y de 1.645 cuando
este sea del90%.
vR Bp: Coeficiente devariación de lasrentas brutas periódicas indagadas.
BRBP:Error relativo entre la media de la muestra y la media de la media
poblacional.
Al igual que el análisis hecho en el caso del método del valor de cambio,
puededecirse que eltamaño de la muestratendrá unrango entre 3y 12 unidades,
con media de 6 y moda de 4, por lo que prácticamente habrá siempre que buscar
muestras de 6 elementos, 4 como mínimo, aunque lo que debe hacerse es
recopilar la mayor cantidad posible de elementos en el mercado que setrate para
integrar la muestra de comparación y poder efectuar, incluso, selección razonada
de los elementos más consistentes y discriminación justificada de aquellos no
representativos.
Habiendo recaudado la muestra de rentas brutas periódicas de bienes y/o
derechos similares al que se quiere valuar (al menos 6 elementos, 4 como
mínimo), habrá que registrar primero el rango de valor de la misma, valor que se
establecerá mediante la diferencia de la renta bruta periódica mayor y la menor
que la integren,es decir:
98
r - R.B.P.max — R - B . P . m ¡ n ,
Después se homologarán los valores de toda la muestra respecto del sujeto
de valuación y se calculará el nuevo rango proveniente de los valores ya
homologados, que permitirán lacomparación entérminos de identidad,estoes:
iHo. = R.B.P.Ho.max - R-B.P.Ho.min,
Posteriormente secalculará ladiferencia de ambos rangos:
d = r-
IHO.
Si esta diferencia resulta ser negativa, el proceso de homologación fue
incorrecto, por lo que se deberán hacer adecuaciones consistentemente
coherentes, ya que el fin de la homologación es establecer la concurrencia de las
rentas brutas periódicas hacia un valor característico de la muestra, lo cual
únicamente se logra cuando el rango de losvalores homologados es menor que el
que existía antes deese proceso, esdecir, cuando esta diferencia es positiva.
Una vez que el valuador apruebe su homologación, verificará que la muestra
cumpla con lacondición quesea establecida en lo relativo alnivel de confianza de
la misma, es decir, se calculará "Z" a través de la siguiente fórmula, análoga a la
expuesta enelmétodo delvalor de cambio:
•7 _ / „ -
2/ ,
2»1/2
Z - (n e R .B. P . / VR.B.P. )
99
«n i i c
Los estadísticos ^ í a l a d T J ? erTfa explosión a n w i o r s e calcularán a través de
las siguientes fórmulas estadísticas:
^RB.P. = 1/n E R.B.P.j,
i=1
n
CTR.B.P. = [1/n E(R.B.P.¡- (XR.B.P.) ]
2-,1/2
i=1
VR.B.P. - CT R.B.p./ |J. R.B.P.,
Donde:
n:
Tamaño de la muestra.
R.B.P.,:
Cada uno de los elementos que integran la muestra de la renta bruta
periódica de los bienes y/o derechos idénticos o similares al que se
quiere valuar.
[ÍRB.P.:
Media muestral de la renta bruta periódica.
CJR.B P.:
Desviación estándar de la renta bruta periódica en la muestra.
VR.B.P.:
Coeficiente de variación de la renta bruta periódica.
100
Y posteriormente se comparará el valor determinado con lo expresado en la
tabla quefue mostrada enelmétodo anterioryque es lasiguiente:
bONFWÑZA§íf
90
91
92
93
94
95
96
97
98
99
1645
1695
1750
1810
1880
1960
2055
2170
2330
2575
Sila muestra no logra el nivelde confianza requerido, sedeberá elegir una de
dos posibilidades: depurar la muestra cuando esta tenga untamaño amplio que lo
permita, o bien, indagar nuevamente en el mercado que se trate para incluir más
elementos a la muestra. Despuésdeaplicar cualquiera de ellas,conelementos ya
homologados, se calculará de nueva cuenta el nivel de confianza, recurriendo a
este mecanismo tantasveces comosea necesario, hasta cumplirconél.
Por lotanto, la renta bruta periódica potencial que el bien y/o derecho que se
esté tratando podría generar será caracterizada por la siguiente expresión, la cual
considera losvalores máximo y mínimoextraídos de la indagación de mercado::
R . B . P . x = ( R . B . P . m ¡ n + 4 ^ R . B . P . + R.B.P.max) / 6,
Donde:
R.B.P x:
Renta bruta periódica delsujeto devaluación.
fiRBp:
Media muestral de la renta bruta periódica.
101
R.B.P.mln:
Renta bruta periódica mínima indagada en mercado.
R.B.P.max:
Renta bruta periódica máximade la indagación de mercado.
Una vez establecida la cantidad equivalente a la renta bruta periódica del
sujeto de valuación (R.B.P.x), sea ésta tomada de la contabilidad, de un contrato,
de un recibo, o bien, estimada en términos de investigación de mercado, se
deducirá de ésta, según proceda, aquellos gravámenes que deben ser pagados
durante los mismos periodos en que es referida dicha renta, así como loscostos y
gastos que deben ser erogados, también en los mismos periodos y a favor del
bien y/o derecho por valuar, con la finalidad de remozamiento, mantenimiento,
conservación, administración, vigilancia, aseguramiento, etc.; con lo que se
determinará la "renta neta periódica" delsujeto devaluación (R.N.P.x), la cual será
insumoenelcálculo delvalor de uso de lacosa que sedesea valuar.
Entre las deducciones generales aplicables a la renta bruta periódica
podemos mencionar aquellas denominadas "por desocupación", las cuales se
derivan deltiempo en que,a pesar que sean dispuestas enel mercado para ceder
su uso, nosontomadas pordemandante alguno (esto ocurre normalmente cuando
la persona aquien se permitió ejercer el uso acambio de una renta,lodevuelve al
legal y legítimo dueño para que éste lo vuelva a ceder a otra persona); otras
deducciones son las llamadas "por administración", que ocurren a favor de un
tercera persona cuando el propietario de los bienes y/o derechos dispone que ésta
procure, entre otrascosas,suadecuada disposición ymanejo enloque respectaa
la cesión su uso, la recaudación de los ingresos que se originen por tal acción, la
coordinación de la erogación de los gastos propios del remozamiento,
mantenimiento y conservación que sean necesarios y que corresponda al dueño
efectuar, así como también el pago de los gravámenes que sean procedentes; sin
olvidar que las debidas "por conservación y mantenimiento" propiamente dicho,
además de las correspondientes "por impuestos o gravámenes" que deban
pagarse (v.gr. el impuesto sobre la renta, el impuesto predial y el impuesto al
102
activo),también son deducciones ala renta bruta periódica,junto con las primeras
dos mencionadas eneste párrafo.
También
existen
deducciones
más
específicas
que
se
aplican
excepcionalmente en algunos casos, las cuales se desprenden de la procuración
de la existencia de la cosa misma y que resultan ser, por ejemplo, aquellas
orientadas hacia su "vigilancia" o hacia su "aseguramiento", deducciones que
redundan en el pago, por parte deldueño,de primas de seguros que cubran algún
posible daño que pueda sufrir elbien y/o derecho en cuestión,o bien,de servicios
deterceros que eviten la pérdida de lacosa.
Con la cuantificación de las deducciones mencionadas y de aquellas otras
que sean pertinentes a juicio del valuador, la renta neta periódica (R.N.P.x) se
calculará delsiguiente modo:
j
R.N.P.x=R.B.P.x- ED.¡
¡=1
Donde:
R.N.P.X:
Renta neta periódica delsujetodevaluación.
R.B.P.X:
Renta bruta periódica del bieny/o derecho que desea valuarse.
D.Í:
Cada una de las deducciones determinadas y cuantificadas por el
valuador.
Es un hecho que económica y financieramente el dinero tiene diferente valor
en puntos específicos del tiempo, y para fines de análisis se considera que dicho
valor cambia en intervalos que tienen la misma equivalencia temporal, o sea,
cambia entiempos iguales; por loqueenelsiguiente paso delmétodo delvalor de
uso habrá que establecer los intervalos correspondientes a la revolvencia de los
beneficios o flujos netos periódicos futuros que ocurrirán durante el tiempo que le
103
resta al bien de duración o el que le queda al derecho de vigencia, es decir, los
momentos iguales en losque la renta neta periódica delsujeto devaluación.
(R.N.P.x) será "capitalizada" en un horizonte equivalente asu"vida útil remanente"
(V.U.R.x),lacual se determina de lasiguiente forma:
V.U.R.X =V.U.T. X -V.U.C. X
Donde:
V.U.R.X:
Vida útil remanente del sujeto de valuación otiempo restante en que
la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será
vigente (caso de losderechos).
V.U.T.X:
Vida útiltotal ovigencia totaldel sujeto devaluación.
V.U.C.X:
Vida útil consumida o edad del bien y/o derecho del cual se quiere
saber suvalor de uso.
Debe acotarse que la vida útil remanente (V.U.R.X), la vida útiltotal (V.U.T.X) y
la vida útil consumida (V.U.C.X) de las cosas deben establecerse en las mismas
unidades de tiempo, las cuales deben corresponder a los momentos establecidos
para capitalizar la renta neta periódica, sean estos semanas, meses, bimestres,
semestres, años, lustros, etc.; así mismo, será indispensable que la propia renta
neta periódica también esté relacionada con dichas unidades de tiempo, por lo
que se deberá efectuar los ajustes que sean necesarios, ya sea acumulándola o
dividiéndola acordemente aefecto decumplir con esta condición.
Contando con la renta neta periódica, con la vida útil remanente y con los
intervalos de capitalización, restará definir, bajo el esquema de la teoría del
interés, latasa de deflactación, llamada "tasa de productividad real" (T.P.R.X), que
se empleará para convertir la serie de beneficios o flujos netos periódicos futuros
mencionados en el valor de uso del bien y/o derecho sujeto de valuación, esto
mediante la aplicación del concepto de la sumatoria o acumulación del valor
104
presente de cada uno deellos,elcualse refleja en lasiguiente expresión derivada
de laaplicación de matemáticas financieras:
V.U.X =(R.N.P.x /T.P.R.X) (1 - (1+T.P.R.X)-Vu Rx )
Donde:
V.U.:
Valor de usodel bieny/oderecho sujeto de valuación
R.N.P.x:
Renta neta periódica delsujeto devaluación.
V.U.R.X:
Vida útil remanente del sujeto de valuación otiempo restante en que
la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será
vigente (caso de losderechos).
T.P.R.X:
Tasa de productividad real aplicable para capitalización de los
beneficios netos periódicosfuturos.
Importante es decir, igualmente como se hizo en el método del valor de
cambio, queencasos como los de lavaluación de inmuebles es necesario trabajar
con rentas brutas y netas periódicas unitarias, ya que las cuantías por las que se
cede su uso se relacionan con su extensión y, con esa referencia, seguidamente
de aplicar elfactor por negociación (F.Ne.¡) a los precios indagados enel mercado
de las rentas periódicas de cada uno de los elementos con los queseconforme la
muestra de análisis (P.R.P.¡), habrá que calcular las respectivas rentas brutas
periódicas. Esto significa que dichas rentas brutas periódicas unitarias (R.B.P.'¡)
serán calculadas a través del cociente que resulte de dividir la renta bruta
periódica proveniente de multiplicar el precio de la renta periódica extraído de
mercado (P.R.P.¡) por el referido factor por negociación (F.Ne.¡),entre la extensión
del bienqueseestétratando,estoes,paraelcasodeterrenos:
R.B.P.'j=(F.Ne.j) (P.R.P.i) / A.Te.¡,
Y en el caso de terrenos con edificaciones:
R.B.P.'i = (F.Ne.,) (P.R.P.j) / A.Co.¡,
Donde:
R.B.P.'¡:
Renta bruta periódica unitaria de cada uno de los elementos que
integrarán la muestra (bienes y/o derechos idénticos o similares al
que se está valuando).
F.Ne.¡:
Factor por negociación aplicado en el caso de cada elemento
indagado en mercado.
P.¡:
Precio de mercado indagado para cada caso de los bienes de la
muestra.
A.Te.¡:
Área de terreno.
A.Co.¡:
Área de construcción que integran las edificaciones del solar
(terreno).
Lo anterior significa, por un lado, que las deducciones aplicables a la renta
bruta periódica unitaria deberán referirse también en términos unitarios del
siguiente modo, si nos referimos a terrenos:
D.'^D.j/A.Te.j,
y de la siguiente manera si hablamos de los solares con edificaciones:
D.'¡ = D.¡/A.Co.¡,
Aunque debe considerarse que si las deducciones fueron calculadas o
estimadas mediante valores relativos (porcentajes), estos no se modificarán,
aplicándose sin efectuar cambio alguno.
106
Por el otro lado, trabajar con valores unitarios significa que elvalorde uso de
unterreno sujeto devaluación se calculará con lasiguiente expresión:
V.U.R.xi
V.C.X =(A.Te.x) (R.N.P.'X/T.P.R.X) (1 - (1+T.C.R.X)-VuK X ),
Yel de edificaciones ensolares (terrenos) sedeterminará con esta otra:
V.C.x =(A.Co.x) (R.N.P.'x /T.P.R.X) (1 - (1+T.P.R. X ) vuR x ),
Donde:
V.U.X:
Valor de usodelsujeto devaluación.
A.Te.x:
Área delterreno osolar que sevalúa.
A.Co.x:
Área de construcción que integran las edificaciones del solar
(terreno) que seestán valuando.
R.N.P.'X:
Renta neta periódica unitaria del sujeto devaluación.
V.U.R.X:
Vida útil remanente del sujeto de valuación otiempo restante en que
la cosa que se desea valuar aún durará (caso de los bienes) o será
vigente (casode losderechos).
T.P.R.X:
Tasa de productividad real aplicable para capitalización de los
beneficios netos periódicos futuros.
Cálculo de la Tasa de Productividad Real
Criterio Económico Conservador
El cálculo de la Tasa de Productividad Real, también llamada de
"capitalización", es referida generalmente en términos anuales, ya que ese es el
periodo alcual, por usoycostumbre, se suelen acumular los ingresos que unbien
genera para fines de análisis de su valor de uso y, conforme este criterio, también
llamado de Fisher, dicha tasa se calculará aplicando la siguiente expresión:
107
T.P.R.x = [(1+T.P.E.) / (1+T.I.A.)]- 1
Donde:
T.P.R.X:
Tasa de productividad real aplicable alsujeto de valuación
T.P.E.:
Tasa de productividad efectiva
T.I.A.:
Tasa inflacionaria anual
LaTasade Productividad Efectiva esexpresada también entérminos anuales,
y será calculada con base en el valor de las tasas de interés libres de riesgo en
mercados financieros abiertos (v.gr. CETES) y siguiendo la teoría del interés,
mientras que el valor de la Tasa Inflacionaria Anual setomará de la publicada por
fuentes oficiales (Banco de México porejemplo).
Criterio de Mercado
Bajo este criterio, laTasa de Productividad Real será medida directamente del
mercado específico de bienes que se esté tratando, para lo cual será necesario
integrar un par de muestras: una con valores de cambio de los bienes en el
mencionado mercado, y otra con rentas que estos generan en el mismo en
términos netos, en la que evidentemente se deberán conocer las vidas útiles
remanentes de los respectivos bienes que laformen.
La primera de dichas muestras quedará debidamente integrada al aplicar el
método del valor de cambio, de donde se utilizará sobre cada uno de los
elementos que conforman la segunda muestra, el valor calculado de Vv.c", que
representa a la media de la muestra examinada por dicho método, con lo cual
podrá aplicarse la siguiente expresión, en caso de ignorar las particularidades
resultantes de lavida útilde los bienes:
T.P.R.i = R.N.A.¡/ nv.c.
108
Pero en el caso de considerarla, habría que establecer la siguiente función
que surge de la analogía con el concepto de amortización, la cual habrá que
resolverla poralgún método numérico, como puede sereldeNewton:
ffT.P.R.i) =(R.N.A.¡/T.P.R.i) (1- (1+T.P.R.i)' VURi ) - nv.c.
Donde:
R.N.A.,:
Renta neta anualizada de cada elemento que integra la muestra
relativa a las rentas de mercado.
V.U.R.,:
Vida útil remanente de cada elemento de la muestra o tiempo
restante que se piensa durará (caso de los bienes) o será vigente
(caso de losderechos) elmismo.
T.P.R.¡:
Tasa de productividad real de cada uno de los elementos
muéstrales.
P-vc:
Media muestral delvalor de cambio.
La primera fórmula expuesta considera a la vida útil remanente de los bienes
tan grande que puede asumirse que ésta "tiende al infinito" (caso específico
planteado por la teoría del interés en una amortización perpetua), y la segunda
asume de forma ortodoxa que esto no ocurre y toma el debido valor considerado
por el analista de mercado, aunque esto implicará resolver un sistema más
complicado.
Si se decide aplicar el método numérico de "Newton", se debe establecer el
postulado fundamental del mismo,es decir:
(T.P.R.¡)k+1=(T.P.R.iJk- [f{(T.P.R.i)k} /f {(T.P.R.iM]
Esto significa que se debe obtener, para cada elemento de la segunda
muestra, la primera derivada de la función referida al caso de considerar la vida
útil remanente de los bienes,seguidamente aplicar unvalor supuesto para la Tasa
109
de Productividad Real (cero, por ejemplo), y sustituir dicho valor en lafunción yen
su derivada como lo indica la expresión anterior. El nuevo valor obtenido servirá
para que, de nueva cuenta, se sustituya en lafunción yen suderivada y,con este
procedimiento iterativo, se obtenga acada paso un mejor valor que seaproxime al
verdadero deestatasa.
La derivada de lafunción de laTasa de Productividad Real de cada elemento
que conforme la muestra de rentas es:
ffTP.R.i) = [R.N.A.i/T.P.R.iltíV.U.R.^I+T.P.R.ir^^'^-IHR.N.A.j/T.P.R.i 2 ]!!(1+T.P.R. i ) VURi ]
Contando con la Tasa de Productividad Real de todos los elementos de la
segunda muestra, la que corresponderá aplicar al caso de valuación será
equivalente a lamedia, es decir:
j
T.P.R.x =(1/n) ET.P.R.i
¡=1
T.P.R.X:
Tasa de productividad realaplicable alsujeto de valuación
T.P.R.¡:
Tasa de productividad real de cada uno de los elementos
muéstrales,
n:
Tamaño de lamuestra.
Es importante acotar que considerar el valor medio de la muestra
representativa del valor de cambio equivale a compararlo en equivalencia al valor
de uso, hipótesis que permite identificar de este modo a la Tasa de Productividad
Real; sin embargo, podría efectuarse alguna otra hipótesis que considerara alguna
proporción que correlacione aambos valores
110
(el de uso y el de cambio); adicionalmente, cabe mencionar que este criterio
implica realizar indagaciones periódicas a los diferentes mercados de bienes para
determinar las tasas que corresponderán aplicarse en un momento determinado,
pues si se pretende efectuar este procedimiento para valuaciones esporádicas,
podría eventualmente ser difícil contar con los datos necesarios y suficientes para
suaplicación.
DESARROLLO DEL TEMA
La determinación del valor del inmueble bajo el régimen de condominio se
podemos utilizar varios enfoques de valuación según la normatividad de la
Sociedad Hipotecaria Federal.
ENFOQUE FÍSICO.
ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DERENTAS.
ENFOQUE DE MERCADO.
Para el caso de nuestro estudio utilizaremos el enfoque físico, el método de
Capitalización de Rentas y el Enfoque de mercado para obtener el valor del
inmueble, estos métodos son los más usados por los valuadores,
para la
determinación del valor por medio del enfoque físico se requiere obtener todos los
valores de las áreas de propiedad privada así como elvalor que lecorresponde al
área común de acuerdo al indivisoquetienecada departamento, casa,oficina,etc.
ENFOQUE FÍSICO.
Este enfoque será aplicable en la valuación de toda clase de edificios
habitacionales y elementos privativos de éstos, ya sea en proyecto, construcción,
remodelación o terminados; o bien, tratándose de estudios de valor que reflejen
valores con hipótesis devivienda terminada.
111
Procedimiento de cálculo para realizar un avalúo mediante el enfoque físico.
Para calcularelvalorde uninmueble mediante este enfoque sedeberán sumar los
siguientes componentes:
I. El terreno en el que se encuentra el inmueble o el edificio por construir o
remodelar. Para determinar el valor del terreno o del inmueble a remodelar se
utilizará preferentemente el enfoque de mercado, o, en su caso, el enfoque
residual, de acuerdo con lo previsto en estas reglas; analizando el inmueble a
partir de losfactores que demeritan o benefician sucondición.
II. Los costos de la construcción o de las obras de remodelación serán los
costos obtenidos de los presupuestos o de los manuales de costos para la zona,
incluyendo loscostos indirectos.
Los costos indirectos, para realizar la reposición, serán los costos promedio
del mercado según las características del inmueble, con independencia de quien
pueda realizar la reposición. Dichos costos se calcularán con los precios
existentes en lafecha del avalúo y serán integrados dentro del valor de reposición
considerado como nuevo. De manera enunciativa más no limitativa se incluirán
como necesarios los siguientes:
1. Los impuestos no recuperables ylos aranceles necesarios para la
formalización de obra realizada al inmueble.
2. Los honorarios técnicos por proyecto ypor dirección deobra.
3. Los costos de licencias de construcción.
4. El importe de las primas de losseguros obligatorios de laconstrucción.
5. Gastos por administración.
6.Otros estudios necesarios.
7. No seconsiderarán como gastos necesarios la utilidad del promotor, ni
cualquier clase degastos financieros ode comercialización.
112
En los costos de la construcción no se incluirán los elementos no adheridos a
laconstrucción que sean fácilmente removidos.
Será necesario estudiar la depreciación, partiendo del deterioro físico de las
construcciones, el cual será calculado por alguno de los procedimientos
siguientes:
1. Atendiendo a la vida útil total y remanente estimadas. En este caso, el
perito valuador deberá justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en
dicha estimación. Si atribuyera diferentes vidas útiles a los tipos de construcción,
elementos adicionales y, en su caso, instalaciones especiales, será necesaria la
justificación por cada unadeellas.
2. Mediante la técnica de amortización lineal, para cuyos efectos se
multiplicará el valor de reposición nuevo excluido el valor del terreno, por el
cociente que resulte de dividir la edad del inmueble entre su vida útil total. Esta
última será la estimada por el perito valuador y, como máximo, será de 100 años
para edificios habitacionales.
Considerando además la obsolescencia funcional, que se calculará como el
valor de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los
quese destina, opara corregir errores dediseño uobsolescencia.
III. Los elementos adicionales, las instalaciones especiales y las obras
complementarias.
En la determinación del valor de reposición de los inmuebles en construcción
o en remodelación, se atenderá a la situación de la obra ejecutada en la fecha de
la valuación, sin incluir mobiliario no instalado, salvo lo previsto en el capítulo III
para losestudios de valor.
113
ENFOQUE DECAPITALIZACIÓN DERENTAS.
La utilización deesteenfoque requiere que existan suficientes datos de rentas
sobre Comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de ese
mercado. La aplicación de dicho enfoque no será necesaria para la valuación de
viviendas declase mínima, económica, interés socialy media,descritas enla regla
vigésimo séptima.
Procedimiento para realizar un avalúo mediante el enfoque de capitalización
de rentas. Elcálculo del avalúo, mediante este enfoque exigirá:
I. Estimar los flujos de caja regulares a lo largo de la vida útil remanente,
teniendo encuenta losfactores que puedan afectar suvalor y adquisición efectiva,
entre los que seencuentran:
1. Las rentas que normalmente seobtengan con base en comparables.
2. Los egresos estimados para llevar a cabo un arrendamiento en función del
comportamiento general del mercado:
2.1 Porcentaje dedesocupación (vacíos).
2.2 Impuesto predial.
2.3 Conservación y mantenimiento.
2.4Administración.
2.5 Seguros (en sucaso).
2.6 Otros relevantes.
II. Estimar la tasa de capitalización. La tasa de capitalización aplicable podrá
considerarse como la correspondiente a una inversión, la cual deberá estar en
función del riesgo dela inversióny referida a lastasas de rendimiento que imperan
en los mercados nacionales, debiendo, en su caso, fundamentar la aplicación de
referencias internacionales. El procedimiento para la obtención de esta tasa
deberá serjustificada enel propio avalúo.
114
ENFOQUE DE MERCADO.
Para la utilización de este enfoque se deberá disponer de información
suficiente del mercado local de que se trate; a efecto de contar con al menos seis
transacciones u ofertas de inmuebles similares que reflejen en el avalúo,
adecuadamente, la situación actual de dicho mercado. Al mismo tiempo se
deberán identificar, en su caso, parámetros necesarios para realizar una
homologación de comparables:
Procedimiento para realizar un avalúo mediante el enfoque de mercado. Para
calcular elvalor de un inmueble mediante este enfoque:
I. Se analizará el mercado de comparables, para obtener precios actuales de
operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en su caso, de ofertas en
firme.
II. Tras el análisis previsto en la fracción anterior, se seleccionará entre los
precios obtenidos, una muestra representativa de los que correspondan como
comparables, a la que se aplicará el procedimiento de homologación
correspondiente.
III. Se realizará la homologación de comparables con loscriterios que resulten
adecuados yjustificables para el inmueble deque setrate.
IV. Se estimará el valor del inmueble, libre de gastos de comercialización, en
función de losprecios homologados.
115
CONCLUSION
Se concluye que elvaluador es pieza clave,fundamental en la determinación
del valor de un bien inmueble que se encuentra bajo el régimen en condominio y
deberá apegarse a la normatividad vigente en la región donde está el inmueble
que se está valuando.
Es común que el valuador por fines prácticos determine el valor el objeto
valuado bajo el enfoque de mercado y de capitalización de rentas ya que el
enfoque de enfoque físico requiere de mucho más trabajo sobre todo cuando el
inmueble es de dimensiones considerables, cuando el área común o indiviso es
fundamental para la determinación del valor.
El valuador deberá informar al dueño, o al comprador del inmueble cuando
se está fuera de la ley, cuando se invade el área común, que puede deberse, por
desconocimiento de las leyes osimplemente por anexar más área a lapropiedad.
Esta invasión del área común demeritará el valor de la propiedad ya que
solo se podrá valuar lo inscrito en laescritura pública.
BIBLIOGRAFÍA
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Administración Editorialtrillas México, D.F. 2002
2.- Ley de Desarrollo Urbano Para el Estado de Sonora
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el Estado de Sonora,México.
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Anaya Editores, S.A. México, D.F. 2005
5.- Reglamento de Construcción de hermosillo, Sonora, México
6.- DICCIONARIO PARA BIENES INMUEBLES
116
www.tododecasa.com
7.- González Rojo Miguel, Larios González Carlos. Curso sobre Condominios
XXXVII Convención nacionaldevaluación, Guadalajara, Jalisco, México
Septiembre del 2001.
8.- Norma: Diccionario Enciclopédico Ilustrado, Editorial Norma S.A. Cali,
Colombia, 1992.
9.- Constitución Política de losestados Unidos mexicanos
Anaya Editores,S.A. México D.F. 2004
10.- Programa Municipal dedesarrollo urbano, hermosillo, Sonora 2003
11.- Várela Ingeniería de Costos, México 2005
12.-GarciaAmor JulioA. LaCompraVenta Inmobiliaria, EditorialTrillas, México
D.F. 2000
ANEXOS
Caso practico