lo enajenó (sociedad

REVISTA DE LA A.E.U.- T. 84
(1-12), 1998
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
Montevideo,
3 de
marzo
sión de Derecho Civil
de 1998. La Comi
integrada por los Escriba
Roque Molla, Guiselda Castillo, Beatriz Di
Rosario, Jacqueline Parnás, Silvia Nazábal Jor
ge Machado, Aída Noblia, Adriana Silva, Nan
nos
publicidad noticia y, en consecuencia, no incide
en absoluto el efecto retroactivo del
negocio ju
rídico partición.
Esc.
cy Maya y Susana Zuluaga, ratifica en todos sus
términos la posición sustentada en anteriores
dictámenes
cripción
en
de la
el sentido de entender que la ins
partición debe calificarse como
Roque Molla
Coordinador Alteno
Aprobado por la CD. de la A.E.U., Acta 2591,
julio de 1998, Expediente 18.144/98.
de 6 de
3.1.12. SIMULACIÓN. NULIDAD ABSOLUTA. COMPRAVENTA. BUENA FE. CERTIFICADO REGIS
TRAL CADUCIDAD. EMBARGO. SENTENCIA. PUBLICIDAD REGISTRAL
JACTANCIA.
Se vende un inmueble sobre el cual recaía un embargo que había caducado y el
que se reinscribe con posterioridad. El acreedor embargante promueve acción de
simulación y pauliana sobre la compraventa. El Juzgado hace lugar a la acción de
simulación, declara nula la compraventa y manda cancelar la inscripción en el Re
gistro
de Traslaciones pero rechaza la nulidad de las compraventas posteriores. La
no afecta a los sucesivos
adquirentes del adquirente simulado por estar
sentencia
éstos
protegidos por la buena fe (art.
jurídicas.
1580 C.
Civil) y el principio de seguridad en las
relaciones
CONSULTA
Se solicita
se evacué
la
siguiente consulta,
teniendo
presente la relación de hechos y las
flexiones del consultante.
re
Por sentencia del
en
lo Civil de
y M.G., ya que éste, acreedor del ven
dedor, resulta ser un tercero respecto del proce
so dominial del bien; fueron demandados ven
dedor y comprador, quienes constituyeron
litisconsorcio necesario pasivo.
Relación de hechos.
tancia
actor G.M.
Juez Ldo. de Primera Ins
Tumo, de 29/8/97, que
un
Proceso dominial.
...
quedó consentida, fue declarada simulada y por
consiguiente nula, la escritura de compraventa
del inmueble empadronado con el N°
ubica
1944
-
Título antecedente sin interés
a
los
efectos de la consulta.
...
do
en
Dicha
a
1979
S.J.C.
compraventa
fue
otorgada
por G. S.A.
-
H.C.R. lo
tradición
a
monio
el "actor"
es
enajenó
G.M., casado
en
el
por
con
compraventa y
M.G.
(este matri
juicio).
favor de C. S.A. el 20/9/87.
1983
La
compraventa
declarada nula
constituye
un
antecedente dominial mediato del actual
propie
ningu
no de los
subadquirentes ni el actual propietario.
tario
A.M.S.P;
no
fueron citados al juicio
Tampoco la sentencia declarativa de la nuli
en el
produjo la "retroversión" del domúnio
dad
Los
cónyuges G.M. y M.G. lo enajena
por compraventa y tradición a G.S.A. (so
ciedad anónima).
-
ron
1987 -G.S.A. (sociedad
anórüma) lo enajenó
por compraventa y tradición a C S.A. (sociedad
anónima). Esta es la compraventa que fue de
clarada simulada y nula.
153
CONSULTA
1992
C S.A. lo
-
tradición
a
enajenó por compraventa
(sociedad anónima).
N. S.A.
La consulta.
y
Se consulta concretamente si dicha sentencia
1993
tradición
1994
N. S.A. lo
-
a
-
tradición
D. S.A.
enajenó por compraventa y
(sociedad anónima).
D. S.A. lo
a
enajenó
por compraventa y
A.M.S.P, casada y separada de bie
afecta
propiedad
consisten
propietario;
qué
riesgo corre el actual propietario
res a título
singular
en
Si el vicio y el
(actual propietaria).
nes
vicia el título de
o
procedimiento
del actual
vicios; qué
esos
o sus suceso
riesgo existieren,
cuál sería el
para subsanarlo.
Aclaraciones.
Opinión
1. Con
respecto
a
la
compraventa de
otorgada por los actores
de los demandados.
Esta fue
uno
En fecha
25/10/82
se
a
favor de
había celebrado
de dicho
compromiso,
se
dio
total carta de pago.
El saldo de
precio
se
documentó
en
vales.
embargo específico
sobre dicho bien.
basa
se
la
causa
del contrato
en
ilícita
respecto
a
la
compraventa de 1987.
Por tanto, dicha compraventa no
válidamente ratificada por las partes
eventual de transacción
juicio ejecutivo,
se celebró la
compraventa, posterior
anulada, el embargo específico contra el
bien había caducado, siendo nuevamente inscrip
de la
ni
to
con
podrá
en
el
ser
caso
o
autocomposición en el
subsanarse sino por el
a contar desde la fecha
1561 C.
Civil).
embargo, la sentencia de nulidad ya con
sentida,
actor
1660 y
puede
compraventa nula (art.
Sin
Cuando
mente
(arts. 1288,
Civil).
transcurso de treinta años
2. Con
la declaración de si
en
mulación; por consiguiente se trata de una nuli
dad absoluta, ya que la simulación convierte a
1560 del C.
Ante la falta de pago de los vales, G.M. y M.G.
iniciaron juicio ejecutivo contra G. S.A. traban
do
el 20 de setiembre de 1987.
La nulidad
un
de
cumplimiento
en
La sentencia comentada declara simulada y
compraventa entre G. S.A. y C. S.A. otor
nula la
gada
compraventa entre las mismas
partes. En la compraventa del 8/2/83, otorgada
compromiso
del consultante.
1983.
absoluto de utilidad para el
carece en
ganancioso,
porque:
posterioridad a dicha venta (el 17/12/91).
No produce efectos sobre las enajenacio
posteriores ni contra los subadquirentes, ni
a)
posteriores dicho embargo fue
el principio de prioridad de las
En las ventas
descartado por
inscripciones por los
subadquirentes.
diversos escribanos de los
nes
afecta la titularidad del dominio del actual pro
ni convierte al título de éste en vicioso.
pietario
En
La sentencia declarativa de la nulidad.
efecto, el actual propietario lo
tud de título hábil
de buena fe
En 1992 G.M. y M.G. promueven acción con
tra G. S.A.
y C S.A. solicitando en su demanda
que
se
declarase simulada y nula la compraven
otorgada entre los codemandados,
(arts.
tal
como
es en
vir
1208 C
1207 C.
Civil); adquirió
Civil); con base a un
el momento de la
adquisición
hizo suyo el dominio
lo tenía el tradente (art. 775 inc. 1° C.
Civil);
y poseyó por sí y por sus causantes du
el término que la ley consagra para per
feccionar el dominio (art. 1215 C Civil) y, por
Civil)
alegando
que la misma fue otorgada con la in
tención de insolventarse y defraudar el derecho
rante
del acreedor a cobrar su crédito. Solicitaba tam
bién que fueran declaradas nulas todas las com
tanto,
posteriores.
en
693 inc. 1° C
ta de 1987
praventas
(art.
título sin vicios
(art.
derecho de
propiedad está amparado
por
presunción legal de regularidad (art.
1601 num. 2 C Civil) que sólo lo obliga a probar
su
una
la secuencia de transmisiones dominiales duran
La sentencia acoge parcialmente la deman
da, haciendo lugar a la declaración de simula
ción y nulidad de la escritura de 1987, pero re
de anulación de los ne
chazando la
pretensión
gocios jurídicos posteriores.
te 30 años
(art.
Respecto
1602 inc. 2° C
del actual
Civil).
propietario,
venta declarada nula debe
ser
la compra
considerada váli
da, regular y de plenos efectos; lo mismo que la
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 84
154
tradición hecha
con base a ella,
por la sencilla
razón de que dicha sentencia tiene efectos sólo
entre las partes en el proceso y no afecta a terce
fueron citados al
ni
juicio
pudieron
tener conocimiento del proceso (art. 218.3 C.G.P.)
ros
no
que
El Juez
blece
el fallo
de que dicho Juez con
conclusión cuando ordena can
propia
inscripción en Traslaciones de Dominio;
aquí el Juez se equivoca, esta inscripción intere
sólo
a
didosos
b)
recho
los terceros y no a los demandados per
12 y 13 de la Ley 10.793).
(arts.
La nulidad judicialmente declarada da de
a
las
partes del proceso
"repuestas
si
no
(art.
minio
al mismo estado
a
que las
en
hubiese existido el acto
1565 C
que
o
cosas sean
del actor
la acción
En el
se
hallarían
pero
su
examen,
deudor).
al actor
no
ganancioso.
Por tanto, y más allá de que la sentencia
entablar
una
acción
reivindicatoria, pues ni aun
capitalizando a su favor la sentencia de nulidad,
puede ser considerado dueño del inmueble.
1 El actual
.
sus
propietario, poseedor por sí y por
causantes durante treinta
pretensión legal
2. La
de
regularidad "a su respecto" de las trans
misiones dominiales durante treinta años, ya
basándose en la simple información registral que
proceda
años, goza de la
de su derecho.
regularidad
compraventa declarada nula debe
a su
respecto.
ser
considerada válida
3. Puede defender
embargo, bastará que el actual propieta
rio promueva tercería de dominio, ya basándo
último titular, para que el Juez
al levantamiento del embargo (arts.
lo acredita
no
crédito.
Sin
la
la compraventa decla
a G. S.A.
Para concluir:
consiguiente iniciará o continuará la vía
apremio para sacar a remate el bien inmue
ble y cobrar
caso en
produce efectos frente al actual propietario, el
actor ganancioso carece de legitimación
para
Por
como
La nulidad
judicialmente
1565 inc. 2° C
su
legítima posesión me
dominio,
en
el
supuesto que el
ganancioso insistiera con la vía de apremio
contra el bien (en el juicio ejecutivo acordonado).
actor
4. Puede defender su legítima posesión con
excepción de falta de legitimación activa, si el
actor ganancioso promoviere contra él la acción
la
Civil).
propietario ha sido "ob
colegas a raíz de la referida
El título del actual
declarada da
también acción reivindicatoria contra terceros
poseedores (art.
diante tercería de
reivindicatoria.
335.1, 335.2 y 335.3 del C.G.P).
c)
es
rada nula "retrovertiría" el dominio
Civil).
del dominio de G. S.A. (su
se en
(esto
contrato nulo"
O sea, el actor ganancioso tiene protección
legal para considerar que la cosa no salió nunca
de
evidente, pues
legitimación para entablar
reivindicatoria (art. 676 C Civil).
a manos
sólo el dominus tiene
(a pesar
su
celar la
sa
El C Civil parte del supuesto de hecho que
el contrato declarado nulo "retrovierte" el do
llega a la misma conclusión y así lo esta
en
tradice
(1-12), 1998
servado" por varios
sentencia.
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
tas
Respondiendo concretamente a las pregun
planteadas por el consultante, diremos que:
1) La sentencia que declara la nulidad abso
luta de la compraventa otorgada entre las socie
afecta
los
dades G. S.A. y C S.A. no
posterio
adquirentes del adquirente simulado, bien
fe mediante, en su
por estar protegidos buena
calidad de terceros, a tenor de la expresión del
a
res
Civil bien porque como resulta
de la sentencia que se agregó en
forma
no se
completa,
sobre los restantes
entabló acción
sujetos que
alguna, quedando demos
trado únicamente la existencia de acuerdo simulatorio entre G. S.A. y C S.A. Se puede ver al
respecto
blicada
en
en
la jurisprudencia sistematizada pu
el Nxwiario de Derecho Civil
Uruguayo
(Tomo XX, por ejemplo) fallos sobre la naturale
za de la acción simulatoria, la
legitimación pasi
va
y el fundamento de la nulidad.
art. 1580 del C
expresamente
II)
La
hioponibilidad respecto
a
los terceros
155
CONSULTA
11 de noviembre de 1997. La
(en d caso N. S.A. en 1992, D. S.A. en 1993 y
luego A.M.S.P, actual propietaria desde 1994)
Comisión de Derecho
resultante de la interpretación del
Escribanos
art. 1580
en
el
que todos ellos son los terceros que no se ven
perjudicados por el acuerdo simulatorio, los
Montevideo,
Wladimiro
Civil integrada por los
Roque Molla, Enrique Arezo Píriz,
Hurvich, Ana Aguirre, Rosa Giulia
no, Gabriela
dos en forma excepcional ya que adquirieron de
non domino. Se invocan al respecto el principio
Petroni Raúl Anido, Laura Parnás,
Adriana Goldberg, Vivián Ro
Machado,
Jorge
dríguez Mónica Abeleira, Mónica Curbelo y
Silvia Nazábal aprueba el informe que antece
de buena fe, la
de.
ampara precisamente
derechos
en sus
la
apariencia,
adquiri
seguridad
de las
,
relaciones jurídicas (Conf. Gamarra en Tratado
ie Derecho Civü Uruguayo, T. XIII). Dice Blengio
La Justicia
en
evidente que, si
se
clusivamente las reglas generales en materia de
nuhdades, los resultados hubieran sido de siglos
previstos por el Código" art.
tal caso la seguridad del trá
1580 pero que
fico se hubiera resentido". Se hace esta aprecia
■
no
opuesto
a
—
en
—
ción ya que la acción simulatoria es una acción
ordinaria de nulidad y aparece entonces, en pri-
'
'•■
mera
'
instancia, la
disposición
del inc. 2° del art.
1565, referida también por el consultante.
'-
III)
Esc.
CXI que: "es del todo
hubieran aplicado pura y ex
Uruguaya, T,
En resumen, al día de
hoy puede
Roque
Molla
Coordinador Alterno
Aprobado por unanimidad por la CD. de la
A.E.U. Acta 2591 de 6 de julio de 1998, Expe
diente 17.747/997 con la
puntualización del Ins
Investigación y Técnica Notarial que
dice: "Que habiendo quedado firme la senten
cia del Juzgado Ldo. de Primera Instancia en lo
tituto de
Civil de... Turno, de 29/8/97, que declara la
lidad de la compraventa de fecha 20/9/87 y
nu
con
la
presunción genérica de buena fe de todos los
subsiguientes adquirentes, el título por el que se
decirse
que, habiendo quedado firme la sentencia que
declara la nulidad de la compraventa de marras
consulta
no
ha sido observado, por lo que no
a la fecha, de vicio
alguno.
corresponde hablar,
Asimismo
se
?
formación
registral
] el que
de la eventual acción que aún tendrían los acree
dores perjudicados con el negocio simulado en
y con la presunción genérica de buena fe de toI dos los
subsiguientes adquirentes, el título por
i
se
consulta
pendiendo
no es
observable,
hablar de vicio
no corres-
tre G. S.A.
alguno.
advierte
a
todo solicitante de in
sobre la situación del
bien,
y C. S.A."
Esc. Gabriela Petroni
Informante
3.1.13 PROMESA DE COMPRAVENTA. CADUCIDAD. DESCARTE NOTARIAL PUBLICIDAD RE
GISTRAL COMPRAVENTA.
Producida la caducidad de la inscripción de una promesa, los propietarios ena
jenan el bien a un tercero. Los derechos de éste no son afectados por la posterior
reinscripción de la promesa (art. 1°, Ley 16.323) por lo cual en las diferentes enajena
ciones posteriores la promesa reinscripta podrá ser descartada en los certificados
regístrales.
CONSULTA
Relación de hechos.
piedad Inmueble de P, Sección Promesas el 6/
10 siguiente, la que se transformó en definitiva
y S.E.G.V, prometieron ven
E S.A. el bien objeto del presente, según
de fecha 5/10/95, protoco
documento
I) D.I., J.A.B., J.
der
el
16/1/96.
a
privado
lizado por la Escribana G.PET, cuyo prüner tes
timonio fue inscripto
en
el
Registro
de la Pro
II) P. S.A. cedió los derechos que le
pondían en la promesa relacionada en
anterior,
a
EC, soltero y W.O., casado
en
corres
el ítem
únicas