ESTUDIO DETALLE DEL SOLAR Promotor: PROYCONSA 2015 SA

 ESTUDIO DETALLE DEL SOLAR
Promotor: PROYCONSA 2015 S.A.
Dirección: Plaça dels Munts, nº1, Altafulla
Arquitectos: Santiago Arnó Sardà y José Santiago González Domonte.
Data: Mayo 2016 PROYECTO: ESTUDIO DE DETALLE DE SOLAR.
SITUACIÓN: PLAZA DELS MUNTS Nº 1. ALTAFULLA (TARRAGONA)
PROMOTOR: PROYCONSA 2015 S.A.
Arquitectos: SANTIAGO ARNÓ SARDÀ y JOSÉ SANTIAGO GONZÁLEZ DOMONTE
I. MEMORIA VINCULANTE
FECHA: MAYO de 2016
MEMORIA VINCULANTE.
1.- PROMOTOR AUTOR DEL ENCARGO.
Se recibe el encargo para la redacción de este Estudio de Detalle por parte de
la empresa PROYCONSA 2015, S.A., con NIF nº A-08233165, con sede social en el
Passeig Miramar nº 148. Local, dentro del municipio de Torredembarra (Tarragona),
con código postal a efecto de notificaciones de correo 43830, como propietaria del
SOLAR sito en la Plaça dels Munts nº 1 de Altafulla.
Lo hace por medio de su representante legal, D. Roberto Fernández Cobos,
con NIF nº 53448940E, en calidad de Administrador.
2.- AUTORES DEL ESTUDIO DE DETALLE.
D. Santiago Arnó Sardà, arquitecto colegiado con el nº 66519 en el Col.legi
d’Arquitectes de Catalunya, con NIE nº 39731773D y domicilio profesional en la C/
Ferrán nº 10ª de Torredembarra (Tarragona), con código postal 43830, y
D. José Santiago González Domonte, arquitecto colegiado con el nº 16104 en
el Col.legi d’Arquitectes de Catalunya, con NIE nº 00382230Q y domicilio profesional en
la C/ Verge del Carme nº 11 de Creixell, con código postal 43839.
Ambos aceptan el encargo para la redacción del presente Estudio de Detalle.
3.- SITUACIÓN FÍSICA DEL SOLAR.
El solar se encuentra situado en terreno urbano, en la Plaza dels Munts nº 1,
dentro de la zona "Els Munts" y perteneciente al término municipal de Altafulla
(Tarragona).
El mismo se encuentra dentro de una trama urbana con calles no ortogonales,
por lo general suficientemente amplias que encierran manzanas trapezoidales e
irregulares, edificadas mediante conjuntos de edificaciones en donde predominan las
viviendas unifamiliares adosadas en hilera y unifamiliares aisladas, con algún edificio
plurifamiliar en altura.
Las alturas de las edificaciones de la zona son las que se derivan de la
aplicación de la norma zonal que en cada caso le corresponde a cada una de las
propiedades, con resultado bastante heterogéneo en el entorno inmediato del solar
que nos ocupa.
La urbanización sigue el curso de la costa marítima, encontrándose el
emplazamiento en zona periférica del municipio de Altafulla, próximo al término
municipal de Torredembarra.
La altitud de la población es de 52 m sobre el nivel del mar y la altitud del
emplazamiento del solar se encuentra ligeramente por debajo, a unos 36 m.
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4.- CONDICIÓN DE SUELO URBANIZADO Y DE SUELO URBANO: SOLAR.
4.1.- LA SITUACIÓN BÁSICA ESTATAL DE SUELO URBANIZADO
El Texto Refundido de la Ley estatal de Suelo aprobado por Real Decreto
Legislativo 2/2008, de 20 de junio, y modificado por la Ley 8/2013, de 26 de junio de
rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, considera en situación básica de
suelo urbanizado como aquel que estando legalmente integrado en una malla
urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o
asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes
condiciones:
a) Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de
ordenación.
b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación
urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su
conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o
previstas por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras
que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea
colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas
no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado.
c) Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos
para ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la
ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente.
No puede identificarse plenamente el suelo en situación básica urbanizado,
con el suelo clasificado por la legislación urbanística autonómica como urbano. La
equiparación puede plantearse, en principio, en lo que respecta al suelo urbano
consolidado por la urbanización, pero difícilmente podrá conciliarse con el suelo
categorizado como urbano no consolidado.
La Ley estatal 8/2007, de 28 de mayo, que ha sido derogada al haberse
incorporado su articulado en el Texto Refundido de 2008, parte de que la clasificación
de suelo es una técnica urbanística, por lo que la doctrina ha entendido que puede
mantenerse la compatibilización entre situaciones estatales básicas de suelo y clases y
categorías de suelo con arreglo al derecho autonómico urbanístico.
4.2.- EL SUELO URBANO EN LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA AUTONÓMICA.
CRITERIOS PARA SU DELIMITACIÓN
Según se ha expresado anteriormente, el suelo, reformado por la Ley 8/2013, de
26 de junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbana es una noción o
técnica de ámbito urbanístico, con lo cual, será el Legislador autonómico el
encargado de su definición o delimitación.
Actualmente, la mayor parte de las Comunidades Autónomas recogen, en sus
principios generales, los postulados que contenía la Ley 6/1998, de 13 de abril, de
Régimen de Suelo y Valoraciones, la cual definía en su artículo 8 el suelo urbano de la
siguiente manera:
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"El suelo ya transformado por contar, como mínimo, con acceso rodado,
abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o por
estar consolidado por la edificación en la forma y con las características que
establezca la legislación urbanística.
Los terrenos que en ejecución del planeamiento hayan sido urbanizados de
acuerdo con el mismo”.
La jurisprudencia y la doctrina han destacado que la clasificación de suelo
urbano tiene carácter reglado, por lo que se reduce en este caso la potestad
discrecional de planeamiento.
A la vista de cuanto antecede, no cabe duda de que el terreno de referencia
(el situado en la Plaça dels Munts nº 1) tiene la condición de suelo urbano por cuanto
cuenta con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y
suministro de energía eléctrica.
El Plan de Ordenación Urbanística Municipal de Altafulla, en adelante P.O.U.M.
(Aprobación definitiva en Comisión Territorial de Urbanismo de Tarragona en sesión de
fecha 10/02/2003. Publicación en fecha 25/02/2004), en el plano 50 (“Clasificación del
Suelo Sector Sur”), clasifica la parcela de referencia como SUELO URBANO
CONSOLIDADO.
5.- DESCRIPCIÓN DEL SOLAR.
El solar tiene su origen en la agrupación de otros dos, los cuales podemos
identificar por medio de sus referencias catastrales. Éstas son las siguientes:
nº 5054506CF6555S0001DY, con dirección Plaza dels Munts nº 16(G), de 621 m2.
nº 5054513CF6555S0001EY, con dirección a la C/ dels Munts s/n, de 863 m2.
El solar resultante tiene una superficie, según datos catastrales, de 1.484 m2 si
sumamos las superficies catastrales de las fincas originales.
Figuran en el registro de la Propiedad 1.559,40 m2, y en la realidad física
comprobada “in situ”, de 1.459,78 m2.
El solar carece de referencia catastral propia, tal y como reseña la nota simple
informativa del registro de la Propiedad Inmobiliaria. Entendemos que el motivo es que
no se ha solicitado al Registro del Catastro la emisión de nueva referencia catastral tras
la agrupación de los solares.
El solar es prácticamente plano, con una ligerísima pendiente descendente
hacia el norte, tal y como puede verse en el levantamiento topográfico que se aporta.
LINDEROS:
Linda al NORTE parcialmente con la Plaza dels Munts, desde la que tiene
acceso directo desde la vía pública y alineación a calle y con finca particular de
referencia catastral nº 5054511CF6555S (finca matriz).
Sobre esta finca se encuentran construidas 14 viviendas unifamiliares en hilera,
en régimen de división horizontal según consta en la información catastral
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independiente de cada una de ellas. Su dirección según catastro es la ubicada en la
C/ dels Munts nº 20, y cada una de las viviendas en hilera se identifican desde la
puerta nº 1 a la puerta nº 14. Su construcción data del año 1986, según catastro.
De ahora en adelante las denominaremos HILERA 1.
Linda al SUR con finca particular de referencia catastral nº 5054512CF6555S
(finca matriz).
Sobre esta finca se encuentran construidas 16 viviendas unifamiliares en hilera,
en régimen de división horizontal según consta en la información catastral
independiente de cada una de ellas. Su dirección según catastro es la ubicada en la
C/ dels Munts nº 24, y cada una de las viviendas en hilera se identifican desde puerta
20 a puerta 35. Su construcción data del año 1985, según catastro.
De ahora en adelante las denominaremos HILERA 2.
Linda al ESTE con la C/ dels Munts, desde la que tiene acceso directo desde la
vía pública y alineación a calle.
Linda al OESTE con finca particular de referencia catastral nº 5 5054504CF6555S
(finca matriz).
Sobre esta finca se encuentran construidas 20 viviendas plurifamiliares en
bloque abierto, en régimen de división horizontal según consta en la información
catastral independiente de cada una de ellas. Su dirección según catastro es la
ubicada en la C/ dels Munts nº 18A, y cada una de las viviendas en altura se
identifican en función de su escalera de acceso, la planta en que se ubican y la
puerta (A o B, dado que para cada portal existen dos viviendas por planta, repartidas
en cada escalera A y B. Cada escalera da acceso a un bloque de planta baja + 4
plantas hasta albergar un total de 10 viviendas.
6.- ANTECEDENTES.
Resulta fundamental tener en cuenta los antecedentes previos a la
agrupación, y los fundamentos de derecho que posibilitaron la misma. Por ello
queremos dejar constancia precisa de los siguientes aspectos:
6.1.- El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (en adelante T.S.J.C.), en
sentencia de 16 de Marzo de 2007, refiriéndose a la parcelación dice: “declarada
firme esa sentencia (la del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 2 de
Tarragona) queda expedita la vía para obtener la agrupación de las fincas con la
realización de los negocios jurídico privados que sean necesarios… con el fin de
conseguir una finca de superficie superior a la mínima fijada en el planeamiento
urbanístico”
6.2.- La misma sentencia del T.S.J.C., de fecha 16 de Marzo de 2007, en
términos de futuro establece, y citamos textualmente: “que cumplimentado ello (se
refiere a la agrupación) y de conformidad con lo establecido en el artículo 41 de la
Ley 2/2002, de 14 de Marzo de Urbanismo (en adelante L.U.), en cuanto dispone que el
suelo urbano puede ser edificado, de acuerdo con las determinaciones del
planeamiento urbanístico, y mediante el otorgamiento de la correspondiente licencia
municipal de edificación procederá resolver si el proyecto presentado con la solicitud
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de la licencia de obras cumple con lo establecido en el artículo 180 de la L.U, en
cuanto dispone que las licencias deben otorgarse de acuerdo con lo establecido en
la presente Ley, el ordenamiento jurídico y las ordenanzas municipales”
6.2.1 .- El artículo 180 de la L.U. dice textualmente:
Artículo 180. Régimen jurídico de las licencias urbanísticas. Textualmente:
“1. Las licencias urbanísticas deben otorgarse de acuerdo con lo establecido
en la presente Ley, el planeamiento urbanístico y las ordenanzas municipales.
2. La competencia y el procedimiento para otorgar y denegar las licencias
urbanísticas se ajustan a lo establecido en la legislación de régimen local. El sentido
positivo del silencio administrativo en la materia se entiende sin perjuicio de lo
dispuesto en el artículo 5.2 y en el marco de lo establecido en la legislación aplicable
sobre procedimiento administrativo común.
3. El expediente para otorgar la licencia urbanística debe incorporar los
informes de carácter técnico y jurídico. El informe previo del Secretario o Secretaria del
Ayuntamiento es preceptivo, siempre que los informes anteriores sean contradictorios
en la interpretación de la normativa urbanística aplicable. También lo es en los
supuestos de falta de otra asistencia letrada. Todas las denegaciones de licencias
urbanísticas deben ser motivadas.
4. En el caso de que la licencia urbanística establezca un reajuste de
alineaciones y rasantes, no pueden alterarse las características físicas de las parcelas
ni sus aprovechamientos urbanísticos. Este reajuste debe efectuarse mediante un acto
de replanteo, al que deben ser citados todos los propietarios afectados.
5. La ordenación de volúmenes, de acuerdo con los parámetros fijados por el
planeamiento, puede concretarse con la licencia urbanística, si no ha sido
determinada por el planeamiento urbanístico o la reparcelación. En tales casos, es
necesaria la documentación específica que determine el Reglamento.”
6.3.- El solar así agrupado y que constituye objeto del presente Estudio de
Detalle pertenece en la actualidad a una única unidad registral, tras su agrupación al
amparo de la mencionada sentencia del T.S.J.C de 16 de Marzo de 2007, y así se
encuentra registrado e inscrito en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
Datos extraídos de la nota simple informativa:
Registrador de la Propiedad de Torredembarra D. Victor José Prado Gasco.
Passeig Miramar nº 175.
43830 Torredembarra.
Referencia catastral: No consta.
Finca de Altafulla nº 7224
Identificación única de Finca registral (IDUFIR): 43027000369130
Tomo: 1343
Libro: 122
Folio 97
Alta: 2
Naturaleza de la finca: URBANA: Solar MUNTS.
Superficie de terreno: 1.559,40 m2.
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Cargas: No tiene, a excepción de las anotadas al margen de la inscripción 1ª y
2ª por la que la finca queda afecta a la posible revisión por la autoliquidación
del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
durante un plazo de 5 años cada una de ellas, habiendo prescrito ambas
puesto que están fechadas en 2003 y 2004 respectivamente, habiendo
transcurrido tal plazo a la fecha de hoy.
6.4.- Por lo tanto se trata de un único solar, cuya superficie real de 1.459,78 m2
es mayor que las dimensiones de parcela mínima establecidas en el P.O.U.M. de
Altafulla para el mencionado solar, que se fija en 1.000 m2, tal y como fija la norma
zonal CLAVE 4 (viviendas en hilera), SUBZONA 5, y estando así calificada en el plano 52
(Calificación del Suelo Sector Sur) del P.O.U.M.
La nota simple del registro de la propiedad se adjunta dentro del Anexo al
presente Estudio de Detalle.
CONCLUSIÓN: Por todo cuanto antecede se desprende de un modo
incuestionable que la agrupación de solares ha generado un único solar de superficie
mayor de 1.000 m2 y, por tanto, edificable, de conformidad con la normativa del
P.O.U.M de Altafulla actualmente en vigor, tal y como reconoce el propio
Ayuntamiento de Altafulla en sesión celebrada el día 12 de Febrero de 2008 en la que
aprobaba el expediente de obras nº 144/2007 relativo al proyecto de edificación
presentado por la propietaria del solar para la construcción de 4 viviendas en dicho
solar sito en la Plaça dels Munts nº 1.
En la misma sesión se otorgó a AHORRO Y COMERCIO S.A., propietaria
entonces del solar, la licencia municipal de obras para la construcción de las
mencionadas 4 viviendas con una serie de prescripciones. A saber:
-
La realización de una excavación arqueológica, todo y que el solar se
encuentra fuera del ámbito de protección arqueológica.
La presentación de un proyecto de ejecución previo al inicio de las obras,
puesto que la licencia se otorgó en base a un proyecto básico.
El mantenimiento de los derechos de paso existentes de las comunidades
vecinas, así como la conservación de esos espacios de vialidad de uso
comunitario.
Aunque dicha licencia municipal de obras expiró por caducidad de la misma,
y es “agua pasada”, resulta importante hacer constar que la tercera de las
prescripciones impuestas en su día por el Ayuntamiento de Altafulla en cuanto al
mantenimiento de los derechos de paso, adolece de dos conceptos equivocados, en
nuestra opinión.
El primero cuando denomina como “espacios de vialidad de uso comunitario”
a lo que realmente no es ninguna de las dos cosas.
No es vial (ni público ni privado), porque no está reflejado así en ninguno de los
documentos del P.O.U.M., y en especial en el plano 50 de Clasificación de Suelo.
Tampoco figura en el registro vial alguno.
Ni es público porque el solar se encuentra registrado en el Registro de la
Propiedad Inmobiliaria como 100% de pleno dominio, luego es propiedad privada y en
ningún caso puede considerarse como comunitario.
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El segundo, a nuestro juicio más grave, es el de imponer una prescripción que
obligue al propietario de la parcela a “respetar los derechos de paso de las
comunidades existentes y a su conservación”, puesto que no puede arrogarse dicha
facultad si entendemos que las competencias del Ayuntamiento han de limitarse a las
que le son propias, es decir, estrictamente a las de ámbito urbanístico municipal, no
pudiendo decidir sobre los presuntos derechos de unos propietarios sobre otros, ni
dilucidar sobre cuestiones en general que pertenecen al ámbito de la jurisdicción
ordinaria (tribunales civiles), tal y como fue reconocido por el propio Ayuntamiento en
la adopción de acuerdos de la Junta de Gobierno Local reunida en sesión celebrada
el día 12 de febrero de 2008. Está clara la propia contradicción del Ayuntamiento,
pues en la misma sesión otorga licencia e impone la mencionada prescripción en el
segundo acuerdo, mientras que a continuación y en contestación al recurso de
reposición de Dª Carmen Giner refrenda cuanto acabamos de exponer ahora.
7.- DERECHO A EDIFICAR POR PARTE DE LA PROPIEDAD DEL SOLAR..
Se suele denominar “ius aedificandi” a la edificabilidad, pero desde una
perspectiva de orden público, exteriorizada conceptualmente por las normas de
derecho público, reguladoras del planeamiento y la ordenación territorial, con la
denominación de “aprovechamiento urbanístico”, que viene a ser el derecho al
volumen edificatorio que se haya reconocido al suelo en las disposiciones legales
aprobadas al efecto por la Administración Pública competente en derecho para
materializar los modelos concebidos por la misma para la ordenación del territorio y el
urbanismo.
Asimismo se entiende como algo íntimamente relacionado con el derecho de
superficie, de modo que dicho derecho real representa el cuerpo de la transmisión a
otro sujeto de una parte del “ius aedificandi” atribuido a la parcela de su origen por las
normas del desarrollo urbanístico y ordenación del territorio.
En este caso estamos ante un solar:
-
Situado en SUELO URBANO CONSOLIDADO, así clasificado por el P.O.U.M de
Altafulla en el plano de ordenación nº 50.
-
Calificado por el P.O.U.M de Altafulla como perteneciente a la CLAVE 4.
SUBZONA 5., en el plano de ordenación nº 52.
-
Que constituye una unidad registral única, con el 100% de pleno dominio de
su propietario PROYCONSA 2015 S.A,
-
Que por tanto, dada su titularidad completamente privada, la zona que
actualmente se utiliza como zona de paso a las viviendas de la HILERA 1 y 2
no es una zona de naturaleza pública, por lo que no puede en ningún caso
tener la consideración de vial, ya que no escapa a la naturaleza privada
de dicha área, al igual que el resto de superficie hasta completar el área
total de parcela. La naturaleza privada de la totalidad de la parcela resulta
indiscutible desde el punto de vista jurídico, acreditada mediante título de
escritura pública y como tal registrada ante la Propiedad Inmobiliaria.
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-
Carente de cualquier tipo de servidumbres de ningún tipo (incluidas las de
paso a otras propiedades distintas de ella) y sin cargas fiscales ni de ningún
otro tipo.
Por cuanto se ha expuesto en el presente epígrafe, queda acreditado el
derecho a edificar del propietario de la parcela, siempre y cuando la edificación
proyectada mediante el desarrollo del correspondiente proyecto básico y de
ejecución cumpla estrictamente con lo establecido en el P.O.U.M de Altafulla,
actualmente en vigor, y más concretamente con los parámetros urbanísticos
establecidos para la CLAVE 4. SUZONA 5, a la que pertenece y los cuales se resumen
en el artículo 83 de las Normas Urbanísticas (Zona de casas en hilera – Clave 4) del
P.O.U.M., Dichos parámetros para la norma zonal 4.5 se concretan en el siguiente
cuadro:
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La aplicación de la CLAVE 4, SUBZONA 5 a la superficie real de solar, determina la
cuantificación de los parámetros urbanísticos a los que deberá estar sujeta la
edificación sobre esta parcela en concreto.
Categorización, clasificación y régimen del suelo
Clasificación del suelo
Urbano
Planeamiento de aplicación
P.O.U.M - Plan de Ordenación Urbanística Municipal.
Aprobación definitiva en Comisión Territorial de
Urbanismo de Tarragona en sesión de fecha
10/02/2003. Publicación en fecha 25/02/2004.
Según el planeamiento en vigor la parcela se rige
por la NORMA ZONAL CLAVE 4 (Zona de casas en
hilera entre medianeras).
SUBZONA 5.
Normativa Básica y Sectorial de aplicación
Otros planes de aplicación
No existe un planeamiento complementario.
Parámetros tipológicos (condiciones de las parcelas para las obras de nueva planta)
Parámetro
Referencia a:
Planeamiento Plaça dels Munts, 1.
Parcela mínima
POUM
>1.000 m2
1.459,78 m2
Frente mínimo de la parcela
POUM
15 m
>25 m
Calificación del suelo
POUM
URBANO RJ4
URBANO RJ4
Parámetros volumétricos (condiciones de ocupación y edificabilidad)
Parámetro
Referencia a:
Planeamiento
Proyecto
0,70 m2/m2solar
0,7 m2/m2solar =
1.021,86 m2
Edificabilidad
POUM
Ocupación
POUM
50%
729,89 m2
Altura máxima reguladora
POUM
<6,50 m
<6,50 m
Separación mínima a calle
POUM
>4,0 m
>4,0 m
Separación mínima a linderos
POUM
>3,0 m
>3,0 m
<1viv/100 m2 solar
<14
Densidad máxima de viviendas POUM
Número máximo de plantas
POUM
PB+1
PB+1
Altura libre mínima de sótano
POUM
>2,20 m
>2,20 m
>2,90
>2,90 m
Altura mínima de plantas sobre POUM
rasante (de suelo a suelo)
Color de las fachadas
POUM
Terroso o blanco
Terroso o blanco
Color de la cubierta
POUM
Terroso
Terroso
Pendiente máxima de la
cubierta
POUM
<35%
<35%
Agrupación de viviendas
máxima
POUM
4
4
Longitud máxima de la
edificación
POUM
No define
No define
Construcciones auxiliares
POUM
No define
Dos piscinas.
Dotación mínima de
aparcamiento
POUM
1plaza/vivienda
1 plaza/120 m2
14
8
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En el PLANO Nº 1 queda dibujada el área teórica de posible ocupación de la
edificación sobre la parcela.
8.- PECULIARIDAD DE LA RELACIÓN DEL SOLAR CON LAS PROPIEDADES
COLINDANTES. CONDICIONANTES Y POSIBLES DERECHOS DE SERVIDUMBRE DE PASO.
HILERA 1
El solar objeto de este estudio de detalle linda al sur parcialmente con la finca
particular de referencia catastral nº 5054511CF6555S (finca matriz).
Sobre esta finca se encuentran construidas 14 viviendas unifamiliares en hilera,
en régimen de división horizontal según consta en la información catastral
independiente de cada una de ellas. Su dirección según catastro es la ubicada en la
C/ dels Munts nº 20, y cada una de las viviendas en hilera se identifican desde la
puerta nº 1 a la puerta nº 14. Su construcción data del año 1986.
Dichas viviendas tienen su acceso principal desde la vía pública, a través de la
Calle dels Munts, con salida trasera (secundaria), algunas de ellas, no todas, desde los
patios posteriores de cada una de las viviendas unifamiliares que componen el
conjunto, directamente al solar propiedad de PROYCONSA 2015 S.A., sito en la Plaça
dels Munts nº 1.
Se interponen entre las fachadas posteriores de cada una de las viviendas
unifamiliares y el límite de parcela de éstas los mencionados patios privados de cada
una de ellas. La distancia desde las fachadas posteriores hasta el límite de lindero es
variable, siendo superior a los 3 metros que marca el P.O.U.M actualmente en vigor, el
cual se realizó con posterioridad a la construcción de las viviendas. Tan solo esta
distancia es inferior a los 3 metros en una pequeña zona, la situada más al este, cuya
longitud de lindero se reduce en las 2 últimas viviendas. Por lo tanto habrían quedado
fuera de ordenación tras la aprobación del P.O.U.M. vigente.
No se pretende aquí discutir el carácter accesorio de las salidas posteriores
existentes hacia una propiedad privada, sin las cuales las viviendas de la HILERA 1
seguirían teniendo su acceso natural desde la vía pública a través de la C/ dels Munts,
lo que no alteraría el funcionamiento normal de las viviendas, pues en cualquier caso
estamos ante la posibilidad de la existencia de un derecho de paso adquirido con el
tiempo.
Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título, o por la
prescripción de veinte años.
El título constitutivo puede ser cualquier negocio o acto jurídico creador de la
servidumbre, oneroso o gratuito, «inter vivos» o «mortis causa», pero no es el caso
puesto que no existe título de propiedad en el que figure ningún tipo de servidumbre.
La servidumbre es siempre un gravamen impuesto sobre un inmueble en
beneficio de otro perteneciente a distinto dueño y la simple apariencia física no es
dato o factor abonable jurídicamente si no se respalda con título o por medio de
prescripción.
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SITUACIÓN: PLAZA DELS MUNTS Nº 1. ALTAFULLA (TARRAGONA)
PROMOTOR: PROYCONSA 2015 S.A.
Arquitectos: SANTIAGO ARNÓ SARDÀ y JOSÉ SANTIAGO GONZÁLEZ DOMONTE
I. MEMORIA VINCULANTE
FECHA: MAYO de 2016
Para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el epígrafe
anterior, el tiempo de la posesión se contará:
En las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que
haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio
sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante
hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería
lícito sin la servidumbre.
La servidumbre de paso es continua y aparente, y en el caso de resultar
positiva conforme al artículo 533 del Código Civil han transcurrido ya más de 20 años
que dispone el precepto 537 del Código Civil, por lo que la prescripción sería
presumiblemente efectiva en caso de demanda ya que el tiempo ha empezado a
correr en el año 1.986.
La aplicación de la norma contenida en el artículo 541 del Código Civil, que
constituye un modo especial de creación de servidumbres por la simple existencia y
mantenimiento de un estado de hecho que significa la evidencia de un determinado
uso, no puede conducir a resultados que comprometan derechos de superior rango,
como son los de la inviolabilidad del domicilio, de relevancia constitucional, que solo
puede ceder ante razones muy poderosas, singularmente de interés público (artículo
18 CE).
En cualquier caso, la falta de título constitutivo de las servidumbres únicamente
se puede suplir por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por
una sentencia firme, cuestiones ambas en las que no debemos entrar puesto que no
es objeto de discusión urbanística, corriendo el riesgo de salirnos del ámbito en el que
debe inscribirse este Estudio de Detalle. Tal cosa no se pretende, sino que tan solo se
cita para exponer el problema que, en cualquier caso debería resolverse mediante
acuerdo entre los propietarios, o por resolución judicial ante una demanda positiva o
negativa, dependiendo de quién fuera el demandante y quien el demandado.
HILERA 2
La parcela de referencia linda al SUR con otra finca particular de referencia
catastral nº 5054512CF6555S (finca matriz).
Sobre esta finca se encuentran construidas 16 viviendas unifamiliares en hilera,
en régimen de división horizontal según consta en la información catastral
independiente de cada una de ellas. Su dirección según catastro es la ubicada en la
C/ dels Munts nº 24, y cada una de las viviendas en hilera se identifican desde la
puerta nº 20 hasta la puerta nº 35. Su construcción data del año 1985.
En este caso se da la singularidad de que las viviendas unifamiliares de esta
HILERA 2, tienen su acceso principal desde la propiedad privada que constituye el
solar sito en el nº 1 de la Plaça dels Munts y propiedad de la sociedad PROYCONSA
2015 S.A. Dicho acceso, en este caso, es el único posible a las viviendas, por lo que no
tienen el carácter accesorio que en las viviendas situadas en la HILERA 1.
Por lo demás, en cuanto a los posibles derechos adquiridos de servidumbre de
paso por prescripción, una vez transcurridos más de 20 años estamos en el mismo caso
que en las viviendas de la HILERA 1.
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Finalmente, cabe señalar que el área de movimiento marcada en el plano
nº1,con arreglo a la reglamentación urbanística del P.O.U.M de Altafulla, y situada a 3
metros de los colindantes y a 4 metros de las alineaciones de calle, tal y como permite
la normativa, no tendrían por qué vulnerar el presumible derecho de paso de las
HILERAS 1 y 2, al quedar una banda de tres metros de ancho entre la alineación de la
nueva edificación (en el peor de los casos) y el límite de los solares colindantes.
La distancia entre fachadas de edificaciones vecinas sería mayor de 9-10
metros, sin vulnerar el derecho de paso, por más que éste fuera algo más estrecho que
la zona pavimentada actual que se tiene por vial a pesar de ser parte de un solar
privado y que se corresponde con uno de los solares previos a la agrupación y en
concreto, al solar de referencia catastral original nº 5054513CF6555S0001EY.
El hecho de la existencia de una eventual servidumbre de paso no quiere decir
que ésta deba de materializarse con unas medidas concretas, sino que tan solo debe
de permitir el paso.
El que hasta la fecha se haya aparcado en un solar ajeno de propiedad
privada, no significa que ello consolide derecho alguno de aparcamiento de los
vecinos colindantes, ni mucho menos el de pretender negar el derecho a construir del
propietario del solar de la Plaça dels Munts nº 1 para seguir aparcando en él, tal y
como parece insinuarse en recurso de reposición de fecha 7 de Diciembre de 2007
interpuesto ante el Ayuntamiento de Altafulla por Dª Carmen Giner como propietaria y
administradora de fincas de la empresa Fincas Serral S.L, contra la resolución de Junta
de Gobierno Local de 6 de Noviembre de 2007 del Ayuntamiento de Altafulla.
Por último, decir que la responsabilidad del cumplimiento de la Normativa de
Incendios le corresponde a cada edificio en particular.
Puesto que la construcción de los edificios de la HILERA 1 y 2 datan de 1986 y
1985 respectivamente, se supone que ambos debieron de justificar en su momento el
cumplimiento de la Norma Básica NBE-CPI-82, que en su día se desarrollaba en
coexistencia con otras ordenanzas locales, provinciales y autonómicas, hasta la
entrada en vigor de la NBE-CPI-91 (la que puede considerarse la primera Norma
española de carácter nacional en materia de incendios).
El Código Técnico de la Edificación, cuya entrada en vigor fue en marzo de
2006) no tiene carácter retroactivo, por lo que carece de sentido plantear que las
viviendas de la HILERA 1 y 2 hayan de cumplirlo ahora, y mucho menos que sea un
tercero (en nuestro caso la empresa propietaria del solar sito en la Plaza dels Munts nº
1) quien tenga la responsabilidad y la obligación de condicionar el diseño de las
edificaciones que pretenda construir al cumplimiento de la Norma de Incendios por
parte de sus vecinos, sino que tendrá que atender exclusivamente a su propia
obligación de cumplirlo.
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9.- CONFLICTO DE DERECHOS Y PREVALENCIA DE UNOS SOBRE OTROS.
A la vista de cuanto se ha expuesto hasta este momento, queda claro que
existe un conflicto de derechos a los que el planeamiento vigente (P.O.U.M de
Altafulla) no puede dar respuesta.
De un lado ha quedado ya suficientemente explicado el derecho a edificar de
la propiedad del solar sito en la Plaça dels Munts nº 1 (PROYCONSA 2015 S.A.) y que es
un derecho plenamente consolidado.
De otra parte, existe la necesidad de acceder a las viviendas unifamiliares
vecinas de la HILERA 2 puesto que su único acceso posible es a través de la propiedad
privada por donde vienen haciéndolo desde la construcción de las viviendas.
Aunque esta necesidad de acceso resulta más cuestionable por accesoria y
secundaria en el caso de las viviendas de la HILERA 1, puesto que dichas viviendas
disponen su acceso desde la C/ dels Munts, en ambos casos podrían presumiblemente
reclamar judicialmente su derecho adquirido de servidumbre de paso.
Dicha servidumbre de paso quedaría respetada por el simple cumplimiento de
las normas urbanísticas del P.O.U.M de la futura edificación del solar objeto de este
Estudio de Detalle, al quedar retranqueadas 3 metros respecto de los colindantes.
10.- NECESIDAD DE ELABORACIÓN DE UN ESTUDIO DE DETALLE.
El planteamiento de un proyecto básico y de ejecución para la edificación de
la parcela de referencia en las condiciones señaladas en el epígrafe 6 del presente
informe, supuesto que queda inscrita su ocupación en planta dentro del área de
movimiento señalada en el PLANO Nº 1, y respetando el derecho de paso de las
comunidades de propietarios vecinas (HILERAS 1 y 2) a través de los 3 metros de
retranqueo de fachadas debería desembocar, sin más, en la concesión de Licencia
Municipal de Obras de Construcción por parte del Ayuntamiento de Altafulla, dando
por hecho que el proyecto debería cumplir, además, con todas las Normas relativas a
la construcción tanto a nivel estatal como autonómico de obligado cumplimiento.
Se entiende que una situación de esta naturaleza, situaría al Ayuntamiento en
una posición delicada, al encontrarse ante la obligación (por el ejercicio de sus
propias responsabilidades), de tener que conceder una Licencia Municipal de Obras
de Construcción en tanto en cuanto se cumpla con todas las condiciones urbanísticas
estipuladas en el P.O.U.M para la nueva edificación, aún a sabiendas de que dicha
resolución resulta antipopular por afectar, al menos, a 30 familias que con una
presumible probabilidad se sentirán perjudicadas y menoscabadas en lo que creen
que son sus derechos, más allá de que los tengan o no, o de que no sea el
Ayuntamiento quien deba decidir sobre estas cuestiones que corresponden al ámbito
civil ordinario.
Por el contrario, una hipotética denegación de la supuesta Licencia de Obras
bajo el supuesto de que se cumpla con cuanto prescribe el P.O.U.M y el resto de
Normativas estatales y autonómicas de obligado cumplimiento resultaría
improcedente por cuanto que vulneraría el derecho a edificar del propietario de la
parcela e iría en contra del propio ordenamiento urbanístico del municipio y en contra
del ordenamiento jurídico en materia de suelo por los que ha de regirse. En este
hipotético caso sería el propietario del solar, probablemente, quien se sentiría grave e
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injustamente perjudicado pudiéndose ver en la obligación (como única salida) de
tener que plantearse el ejercer acciones judiciales contra la resolución del
Ayuntamiento, en la defensa de sus propios derechos.
Las comunidades vecinas, HILERAS 1 y 2, se construyeron en el año 1.986 y 1.985
respectivamente, mientras que el P.O.U.M. de Altafulla se aprobó definitivamente en el
año 2003, siendo publicado en el 2004, es decir, 18 y 19 años después de que los
edificios estuvieran ya construidos.
La situación de servidumbre de paso estaba ya presente en el momento de
redactar el P.O.U.M. y de haberse previsto la situación, podría haberse solucionado
mediante el propio planeamiento durante la fase de redacción del mismo, o bien,
haber remitido en el mismo la obligatoriedad de realizar estudio de detalle, o cualquier
otra figura de planeamiento remitido que hubiera considerado pertinente y que
concretara y completara el planeamiento.
De hecho, en el artículo 7 (Planeamiento derivado)de las Normas Urbanísticas
del P.O.U.M., en el punto 4 se expresa que se mantienen los estudios de detalle en los
supuestos previstos en la Disposición Transitoria 4ª, apartado 2, de la ley 2/2002 de 14
de marzo de Urbanismo de Cataluña (vigente hasta el 29 de Julio de 2005). Dicha
Disposición Transitoria 4ª, apartado 2, dice textualmente; “Los estudios de detalle
exigidos expresamente por el planeamiento vigente en el momento de la entrada en
vigor de la presente Ley, así como los que resulten necesarios, pueden tramitarse de
acuerdo con la normativa anterior a la presente Ley, hasta que el planeamiento
incorpore las nuevas determinaciones sobre ordenación volumétrica”.
A falta, a día de hoy, de herramientas de planeamiento derivadas del propio
P.O.U.M o complementarias a él, que de haber previsto su aplicación a la hora de
redactar el mismo habrían permitido evitar entrar ahora en las contradicciones ante
las que nos encontramos y completar así los vacíos existentes en algunos casos para
los que, como en el presente, el P.O.U.M no ofrecen respuesta completa y satisfactoria
para ninguna de las partes afectadas, se estima la necesidad de la presentación y
aprobación de un Estudio de Detalle.
11.- OBJETO DEL PRESENTE ESTUDIO DE DETALLE.
El presente Estudio de Detalle tiene por objeto dar solución al conflicto de
derechos existente entre la propiedad del solar objeto del Estudio de Detalle, y las
propiedades colindantes, respetando ambos.
El promotor del presente Estudio de Detalle, mediante el desarrollo del mismo,
expresa su voluntad de respetar que las comunidades vecinas continúen disfrutando
de acceso a sus viviendas en idénticas condiciones en las que se producen hasta la
fecha.
Se pretende con este estudio de detalle no solo no causar perjuicio a los
colindantes (esta exigencia ya venía contemplada en el Texto Refundido de la Ley de
Suelo estatal de 1976 (artículo 14.3), y ha sido acogido por la práctica totalidad de la
legislación autonómica comparada), sino más aún al contrario, respetar sus posibles
derechos de paso con arreglo a la realidad física actual y a la materialización
regulada del acceso a sus viviendas, aun a costa de renunciar a algunos de los
propios derechos del promotor del presente Estudio de Detalle en beneficio de
aquellos, resolviendo las contradicciones legales concurrentes.
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Por lo tanto, el estudio de detalle propone:
11.1.- LA CREACIÓN DE NUEVOS VIALES INTERIORES DE PARCELA.
Se propone la creación de viales interiores de paso dentro de la parcela,
correspondiéndose estos con el área marcada en la documentación gráfica del
presente estudio, que se corresponde con el área actual en las mismas condiciones y
medidas, respetando la realidad física.
En dicho vial entendemos que debería estar prohibido el estacionamiento de
vehículos, por lo que se deberían colocar las preceptivas señales de prohibición en los
dos accesos rodados al vial interior.
Estará permitido el tráfico rodado para acceder a los posibles garajesaparcamiento de la edificación futura sobre el solar sito en la Plaça dels Munts nº 1, ya
que las viviendas habrán de cumplir con la dotación mínima de plazas establecida en
la CLAVE 4, SUBZONA 5.
Pese a que la HILERA 1 solo tiene la posibilidad de estacionar vehículos dentro
de su propia parcela en los accesos a las viviendas situados por la C/ dels Munts, se
permitirá igualmente la circulación de vehículos de las viviendas situadas tanto en la
HILERA 1 como en la 2, con posibilidad de parada máxima de 10 minutos para la
carga o descarga de equipajes, y/o para facilitar la recogida de niños y ancianos a
puerta de vivienda.
Puesto que el vial es de titularidad privada, y no dejará de serlo con
independencia de la aprobación o denegación del presente Estudio de Detalle,
corresponde a las partes implicadas el establecimiento legal de su nueva naturaleza
de uso comunitario, así como del reparto de las cargas de conservación y
mantenimiento del mismo, o posibles indemnizaciones.
Lo deseable, y esa es la voluntad expresada por el promotor del presente
Estudio de Detalle, es establecer dichas cuestiones mediante título, y bajo acuerdo
entre las partes, ya que de no haber acuerdo y por ser cuestiones competentes de la
jurisdicción civil ordinaria, se escapan de la competencia del presente Estudio de
Detalle, así como de la del propio Ayuntamiento.
11.2.- LA DELIMITACIÓN DEL ÁREA DE MOVIMIENTO DE LA EDIFICACIÓN DENTRO
DE LA PARCELA (ZONA DE OCUPACIÓN POSIBLE)
Fijar el área de movimiento, y por tanto de posible ocupación de la edificación
de la parcela objeto del presente Estudio de Detalle dentro de los límites establecidos
por:
-
La línea equidistante a 4 (cuatro) metros de la alineación del solar con la
vía pública en la Plaza dels Munts.
El perímetro más al interior del solar del nuevo vial interior establecido en el
presente estudio.
La línea equidistante a 3 (tres) metros de la linde oeste con la finca particular
colindante de referencia catastral nº 5054504CF6555S (finca matriz), sita en
la C/ dels Munts 18ª.
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Estas tres alineaciones respetan las condiciones de distancias mínimas a las
alineaciones de calle y a fincas vecinas prescritas por el P.O.U.M. en las Normas para la
CLAVE 4. SUBZONA 5, puesto que la alineación más interior del vial establecido en este
Estudio de Detalle se encuentra en todos sus puntos a una distancia superior a los 3
(tres) metros de las propiedades colindantes.
11.3.- NO NECESIDAD DE REORDENACIÓN DE VOLÚMENES.
En atención al principio de jerarquía normativa y con carácter general, un
Estudio de Detalle se define jurídicamente como el escalón más bajo en el
planeamiento.
Siendo este Estudio de Detalle en particular una figura de planeamiento
derivada del P.O.U.M. de Altafulla, e inferior a él dentro de la escala jerárquica
normativa, ni puede ni debe contradecir, ni alterar, ni enmendar los parámetros
urbanísticos definidos en él, y entre ellos los parámetros referidos al volumen de la
edificación.
Las condiciones de volumen son las que se derivan de la aplicación conjunta
de las condiciones de ocupación, edificabilidad, limitación número de plantas,
limitación de alturas en valor absoluto, densidad o número de viviendas en hilera
permitidas, agrupación máxima entre ellas, separación entre las distintas
agrupaciones, etc., y éstos son parámetros que se encuentran perfectamente
definidos en el P.O.U.M, para la CLAVE 4. SUBZONA 5.
La edificación sobre la parcela sita en la Plaça dels Munts nº 1 deberá ceñirse a
dichos parámetros, tal y como le es de aplicación.
Se aplicarán los mismos sobre una superficie de solar de 1.459,78 m2, de
acuerdo a la realidad física del mismo, sin más limitación sobre las condiciones que fija
el P.O.U.M de Altafulla que la de desarrollarse dentro del área de movimiento
concretada en el presente Estudio de Detalle.
Según se dispone en la normativa estatal sobre suelo y ordenación urbana, y
ahora en la legislación urbanística autonómica, los Estudios de Detalle vienen siendo
calificados jurídicamente como instrumentos de planeamiento, como ha precisado la
jurisprudencia tradicionalmente. Y en tanto que participan de tal carácter, son planes
urbanísticos, y por tanto, disposiciones de carácter general, esto es, normas de
carácter reglamentario, aunque ocupen el último lugar en el planeamiento, de
conformidad con el principio de jerarquía normativa.
En el caso de aprobación de este Estudio de Detalle, si procede, en el
momento en que la propiedad del solar decida edificar, deberá contar con la
correspondiente Licencia Municipal de Obras y para ello, presentar junto con la
solicitud de licencia, el correspondiente Proyecto Básico que deberá ajustarse tanto al
P.O.U.M de Altafulla, como al presente Estudio de Detalle y a las demás Normas de
ámbito estatal y autonómico relativas a la construcción (entre ellas el Código Técnico
de la Edificación).
Una vez concedida la preceptiva Licencia Municipal de Construcción y con
anterioridad al inicio de las obras, deberá presentarse en el Ayuntamiento de Altafulla
el correspondiente Proyecto de Ejecución.
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Por ello, como figura de planeamiento que es, estimamos que el presente
Estudio de Detalle consta de toda la documentación necesaria para su examen y, en
su caso, aprobación por parte del Ayuntamiento de Altafulla.
En Altafulla, a 30 de Mayo de 2016, a los efectos opotunos:
Fdo: Santiago Arnó Sardà
(Colegiado nº 66.519 del C.O.A.C)
Fdo: José Santiago González Domonte.
(Colegiado nº 16.104 del C.O.A.C)
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