ANEXO 1 Estudio de Análisis del Sector, soporte de la Selección

SECRETARIA ADMINISTRATIVA
ANEXO 1
Estudio de Análisis del Sector, soporte de la Selección Abreviada Subasta
Inversa cuyo objeto es: “REALIZACIÓN Y ACTUALIZACIÓN DE AVALÚO
COMERCIAL DE LOS BIENES INMUEBLES LEGALIZADOS PROPIEDAD
DEL DEPARTAMENTO DE RISARALDA Y PREDIOS QUE REQUIERA EL
DEPARTAMENTO”
En cumplimiento de lo previsto en el artículo 15 del Decreto 1510 de 2013 que
dispone que las entidades estatales en la etapa de planeación deben realizar
un análisis para conocer el sector relativo al objeto que se pretende contratar y
siguiendo las indicaciones dadas por la Agencia Nacional Colombia Compra
Eficiente mediante instructivo publicado en el SECOP, el Departamento de
Risaralda, se permite hacer el siguiente análisis del sector:
Definiciones
Bienes inmuebles
Bien inmueble o bien raíz ó propiedad raíz. Se refiere al terreno y a las
construcciones permanentes edificadas.
El Avalúo Comercial
Un avalúo comercial es una investigación profesional que busca establecer el
precio en el mercado de un inmueble, mediante el cual se puede lograr el
intercambio justo para ambas partes (comprador y vendedor) de una propiedad
en una negociación. La vigencia de un avalúo es de un año.
Tener vivienda propia, actualmente es el sueño de casi todos los colombianos,
por lo que su inversión debe ser siempre la apropiada y la mejor. Se debe
pactar el monto de dinero que el vendedor pide y considera justo para la
propiedad y que comprador está dispuesto a pagar.
Avaluó catastral - Fijación y fases de formación, actualización y conservación
Según el artículo 2° del Decreto 3496 de 1986 0(reglamentario de la Ley 14 de
1983), el catastro es «el inventario o censo, debidamente actualizado y
clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los
particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica,
fiscal y económica». El aspecto fiscal –precisa el artículo 5° ídem– consiste en
la preparación y entrega, a las autoridades tributarias, de los avalúos
catastrales a que se aplicarán las tarifas del impuesto predial. El artículo 7° del
Decreto 3496 de 1986 define el avalúo catastral y sienta reglas para su
1
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
determinación. Según esta norma, la fijación del avalúo catastral comienza por
el señalamiento de áreas o zonas geoeconómicas homogéneas, dentro de las
cuales se determinarán por separado los valores unitarios de terreno y
construcción mediante investigación y análisis estadístico del mercado
inmobiliario. El avalúo catastral puede realizarse en las fases de formación,
actualización y conservación del catastro, cuyos conceptos están esbozados en
el citado Decreto y se detallan en la Resolución 2555 de 1988 del Instituto
Geográfico Agustín Codazzi.
Actualización catastral - Concepto / CONSERVACIÓN CATASTRAL - Objeto
La actualización de la formación es el conjunto de operaciones destinadas a
renovar los datos de la formación catastral «mediante la revisión de los
elementos físico y jurídico del Catastro y la eliminación en el elemento
económico de las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de
uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado
inmobiliario» (artículo 88 de la resolución 2555788 del IGAC). La conservación
del catastro tiene por objeto dar cuenta de las mutaciones de los elementos del
catastro y, principalmente, de los avalúos, ocasionadas por renovaciones en los
aspectos físicos y económicos, o por sus reajustes anuales o por auto avalúos
aceptados, o por inscripciones de mejoras (arts. 92y 94 ibidem).
Valor comercial
Es el monto que un comprador pudiera pagar y un vendedor pudiera aceptar, si
cada uno está bien informado y advertido de las ventajas y desventajas de un
inmueble y ambos son guiados en este acto por motivos de un inversionista
normal, libre de presiones, y permitiendo durante un tiempo razonable pulsar la
oferta y la demanda.
Predio
Es un reconocimiento del terreno y de la casa desde alguna distancia para
obtener una impresión de conjunto. Conviene tener presente que, aunque es
poco frecuente encontrar un predio dispuesto a la perfección, el terreno debe
estar razonablemente en buen estado.
Pericia
Es un medio de prueba verdadero y propio, en cuanto sirve para proporcionar
al juez el conocimiento de un objeto de prueba de naturaleza peculiar, de
manera que el perito ha de considerarse como órgano de prueba.
2
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
Perito
Especialista de conducta intachable con certificaciones de entidades que
regulan la actividad valuatoria, con licenciatura, capacitación adicional en
materias de valuación, experiencia y un alto sentido de la ética profesional.
Método de edad/ vida económica
El costo de construcción se divide entre el número de años de su vida
económica, para encontrar una cantidad de depreciación anual en dinero. Esta
cantidad se multiplica luego por la edad efectiva de la propiedad para
determinar la cantidad total en la que se ha depreciado.
A. Aspectos generales
La Contaduría General de la Nación considera como métodos de
reconocido valor técnico para la asignación de valor a los bienes
públicos, sean estos muebles o inmuebles, con estrictos fines de
revelación en la información contable, entre otros, los siguientes: Precio
de mercado, Valor presente o capitalización de rentas o ingresos, Costo
de reposición, Método o técnica residual y, en general, otros que sean
de reconocido valor técnico.
Las entidades públicas sujetas a la inspección y vigilancia de la
Superintendencia Bancaria, seguirán aplicando las metodologías
autorizadas por dicha entidad, para el avalúo de bienes inmuebles. La
vigencia de los avalúos será la establecida por ese organismo de
inspección y vigilancia.
Dinámica de los Avalúos
Avalúos de Bienes Inmuebles.
Detectar las necesidades del mercado y el producto adecuado para el mismo,
es la gran meta que cualquier inversionista o desarrollador inmobiliario busca.
Si bien sabemos que existe alguna información general sobre el mercado,
conocer el detalle, el momento, el lugar y el producto más adecuado, son
algunas de las variables que con toda seguridad nos deben conducir al éxito si
las manejamos bien o a un posible fracaso si no hemos sido rigurosos en su
estudio, dimensionamiento y comprensión.
3
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
Los estudios que se adelanten, ayudan a conocer en profundidad estas
variables y en base a las mismas, tomar las decisiones más acordes para
alcanzar el éxito y las mejores rentabilidades posibles.
La metodología que sea utilizada para estos estudios, deberá integrar a un
equipo de profesionales y especialistas en el sector inmobiliario, los cuales
están permanentemente en terreno obteniendo y procesando gran cantidad de
datos. Este trabajo sistemático, nos permitirá disponer de una amplia y
completa base de datos de fuente propia y fidedigna.
Beneficios de realizar un avalúo:
* Es una estimación precisa, detallada e informativa del valor de los bienes
muebles e inmuebles. * Es un documento personal y confidencial, por lo tanto es
exclusivo del propietario. * Es un proceso técnico y práctico para estimar un valor
determinado. * Son realizados por personas profesionales en el ramo. * Tienen
un enfoque uniforme y definido sin barreras.
El marco conceptual de la Circular 060 de 19 de diciembre de 2005 define algunos
términos que consideramos importantes para establecer mayor claridad de frente
al tema así:
Avalúos para efectos contables: Se refiere a la valoración técnica que efectúa
el funcionario, persona natural o jurídica experta, designado por la entidad pública,
que permita acopiar la información y documentación suficiente y pertinente sobre
el valor actual de un bien mueble o inmueble y que generalmente se establece en
función del precio de mercado que estos bienes tienen.
¿Qué son los avalúos?
Un avalúo es un dictamen técnico en el que se indica el valor de un artículo, ya
sea un inmueble, apartamento, casa, bodega, oficinas, auto, etcétera; a partir
de sus características físicas, su ubicación, su uso y realización de
investigación y un completo análisis de mercadeo.
Se hace con el fin de valorizar la propiedad y aplicarle una contribución o
impuesto territorial.
4
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
Avalúos Inmobiliarios
Los avalúos inmobiliarios se realizan para comprar, vender, establecer un
canon arrendatario, adquirir una hipoteca u otras garantías y para
declaraciones de renta, entre otros.
Los avalúos de inmuebles deben contener una descripción muy completa del
inmueble, tanto de la parte física, como de la zona de ubicación y su situación
jurídica. Además deben ser claros en aspectos como la reglamentación
urbanística, referencias de los servicios públicos, condiciones del lugar donde
se haya construido y datos particulares de cada inmueble.
Métodos para realizar avalúos inmobiliarios
• Comparación de mercado: Consiste en analizar inmuebles que tengan
características similares a las del objeto en valoración.
• Método de renta: Consiste en aplicar un porcentaje de utilidad del valor
comercial del inmueble en condiciones de uso, sin tener en cuenta
valorizaciones e inflación, equiparándola con tasas reales de interés bancario.
• Costos de reposición: Este se hace en edificaciones deterioradas. Este
calcula el valor teniendo en cuenta el costo de la reconstrucción del bien.
Requerimientos para el avalúo de inmuebles
• Copias que acrediten la propiedad
• Boleta predial
• Planos a escala
• Cita agendada para la realización de visita de campo
• Elaboración de reporte fotográfico
5
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
El Avalúo Comercial
Con un avalúo comercial se realizan las siguientes actividades:
• Análisis de la información suministrada por el solicitante.
• Inspección a la propiedad.
• Información de campo.
• Investigaciones de mercado.
• Análisis de normas urbanísticas.
• Informe preliminar.
• Informe final con destino al cliente.
Después de esto se cuenta con un valor estimado de avalúo comercial de su
inmueble para que proceda a hacer la respectiva negociación.
¿Qué son avaluadores?
Los artículos descritos en los avalúos son examinados por un valuador
especializado en el tema, quien debe presentar una detallada descripción de
las condiciones del artículo, las condiciones del lugar y la ubicación del mismo.
Cada avalúo es considerado como un documento personal y confidencial, por
lo que debe ser de uso exclusivo del propietario.
La valuación cumple un papel importante en la sociedad, pues facilita la toma
de decisiones económicas tanto en el campo de lo privado como de lo público.
Esta labor debe llevarse a cabo, por parte de los avaluadores, que son quienes
poseen los conocimientos y la formación certificada para practicar esta acción,
además, para que puedan realizar avalúos, es importante que estén inscritos
en el Registro Abierto de Avaluadores.
Deberes de los avaluadores.
• Deberes generales: Entre otros, el avaluador debe cuidar y custodiar los
bienes, valores, documentación e información que se le hayan encomendado.
6
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
• Deberes con clientes: El avaluador tiene el deber básico de dedicar toda su
aptitud y atender con la mayor diligencia y probidad los asuntos encargados por
su cliente.
• Deberes en los concursos o licitaciones: Cuando el avaluador haya sido
asesor de la parte contratante en un concurso o licitación, no podrá intervenir
directa o indirectamente en las tareas propias para desarrollarlos, excepto si su
intervención está contemplada en las bases de este.
¿Qué es un Avalúo comercial, para que sirve o en qué casos son
exigidos?
Se define Avalúo Comercial como la estimación del valor presente de un
inmueble en un momento determinado, el que se sustenta ampliamente,
teniendo en cuenta los factores intrínsecos y extrínsecos del bien, que influyen
en la determinación de la fijación del precio.
Para qué sirve o en qué casos son exigidos:
Los motivos o negociaciones que inducen a una empresa o persona a solicitar
un avalúo son múltiples, por ejemplo:





Cuando se compra o vende un inmueble y se necesita determinar su
justo precio.
Cuando se va a otorgar un crédito con garantía hipotecaria
Para realizar un inventario o para reajustar el valor de los bienes de una
empresa
Para fijar el monto de una indemnización en casos de siniestros sobre
inmuebles
Etc.
¿Cuáles bienes son susceptibles de valuación?
Todos los bienes pueden ser objeto de valuación; no solamente se avalúan
inmuebles, también se valora maquinaria y equipos, vehículos, naves y
aeronaves, negocios, activos financieros, joyas, objetos de arte, entre otros.
¿Cuál es la diferencia entre un avalúo catastral y un avalúo comercial?
La diferencia entre un avalúo catastral y un avalúo comercial, está en que el
avalúo catastral permite conocer la riqueza inmueble de un país y son
establecidos para fijar la base sobre la cual se aplican las tarifas para el cobro
7
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
de los impuestos directos e indirectos de la propiedad raíz; y el avalúo
comercial es el que determina el valor comercial de un inmueble expresado en
dinero, entendiéndose por valor comercial aquel que un comprador y un
vendedor estarían dispuestos a pagar y a recibir respectivamente por una
propiedad, de acuerdo a sus características generales, área y localización,
actuando ambas partes libres de toda necesidad y urgencia.
1. Aspecto Económico
El aspecto económico consistente en la determinación del avalúo Comercial del
predio. En ningún caso la maquinaria agrícola e industrial constituirá base para
la determinación del avalúo Comercial del predio. Los cultivos sí se tienen en
cuenta en el estudio de zonas homogéneas, más particularmente.
¿Cuánto cuesta un avalúo?
Las personas o empresas que prestan el servicio de avalúos establecen sus
honorarios generalmente con base al valor del inmueble y ubicación del
predio avaluado.
MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la técnica valuatoria que
busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o
transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e
interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.
MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. Es la técnica
valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las
rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles
semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación,
trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas
generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de
capitalización o interés.
Parágrafo.Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil
del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo
sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años; y para
los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la
vida útil será de 100 años.
8
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca establecer el valor
comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la
construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y
restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el
valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:
Vc = {Ct – D} + Vt
En donde:
Vc
=
Ct
=
D
=
Vt
=
Valor comercial
Costo total de la construcción
Depreciación
Valor del terreno
Parágrafo.Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos
económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez que
se debe avaluar la vida remanente del bien.
Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el
Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble.
Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos
continuos y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema
que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo establece
Fitto y Corvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste
para los estados 1, 2, 3 y 4. (Ver capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas).
Determinación del valor del suelo de bienes inmuebles de interés cultural.
Para efecto de lo dispuesto en el literal b) del artículo 11 del Decreto Ley 151
de 1998, la determinación del valor comercial por metro cuadrado del suelo del
inmueble limitado por el tratamiento urbanístico de conservación histórica o
arquitectónica, se sujetará al siguiente procedimiento:
1. Determinar el valor total del inmueble aplicando el método de
comparación o de mercado y/o el método de capitalización de rentas o
ingresos.
2. El valor del suelo corresponderá a la diferencia del valor total del inmueble
menos el costo de reposición como nuevo de la construcción aplicando la
depreciación.
Parágrafo.- Hecho el cálculo anterior, se deberá dar aplicación a lo establecido
en los literales c) y d) del artículo 11 del Decreto Ley 51 de 1998 y el parágrafo
2 del artículo 2 del Decreto 1337 de 2002 o la norma que los adicione,
modifique o sustituya.
9
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
Valoración de predios en áreas de renovación urbana.
La valoración de predios en áreas de renovación urbana que no cuenten con
plan parcial o la norma específica para su desarrollo, se hará con base en las
normas urbanísticas vigentes antes de la adopción del plan de ordenamiento
territorial. Para la estimación del valor comercial se deberá emplear el método
de renta y/o de mercado únicamente.
Valoración de predios incluidos en las áreas de expansión urbana.
La valoración de predios en zonas de expansión que no cuenten con plan
parcial, se hará con las condiciones físicas y económicas vigentes. Para la
estimación del valor comercial deberá utilizarse el método de mercado y/o
renta. En concordancia con lo previsto en el inciso 2 del artículo 29 del Decreto
2181 del 2006, la investigación de los precios del terreno debe tener en cuenta
la condición de tierra rural, es decir, sus características agronómicas, agua,
pendiente, ubicación y en general la capacidad productiva del suelo.
Avalúo de áreas de cesión.
Cuando sea necesario avaluar las áreas de cesión, para efectos de
compensación, según lo autorizado en el artículo 7º de la Ley 9a. de 1989, el
avalúo debe realizarse a valores comerciales del terreno urbanizado, así el
terreno al momento del avalúo se encuentre en bruto.
Avalúos en las zonas rurales.
Los métodos enunciados anteriormente también se aplican en la zona rural
pero es necesario tener en cuenta algunas particularidades propias de las
áreas rurales:
Clasificación de los suelos según su capacidad de uso, manejo y aptitud.
Fuentes de agua natural o artificial y disponibilidad efectiva de ellas, en forma
permanente o transitoria.
⋅Vías internas y de acceso.
⋅Topografía.
⋅Clima, temperatura, precipitación pluviométrica y su distribución anual.
⋅Posibilidades de adecuación.
⋅Cultivos: tipo, variedad densidad de siembra, edad, estado fitosanitario, y
cuando
10
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
se refiera a bosques es necesario determinar claramente si éste es de carácter
comercial cultivado o protector.
Para una mejor estimación del valor de los cultivos es necesario que exista un
inventario técnico del cultivo. Cuando se trate de bosques se debe solicitar a la
entidad interesada que suministre un inventario forestal, para una correcta
valoración.
2. Aspecto técnico
Se tiene en cuenta la identificación de los linderos del terreno y edificaciones
del predio sobre documentos gráficos, planos topográficos y orográficos y la
descripción y clasificación del terreno y las edificaciones.
En el aspecto físico tiene gran participación el profesional de la topografía para
levantar los terrenos rurales, urbanos o las edificaciones para luego
representarlos debidamente y a la vez quede orientado en el mejor de los
casos a coordenadas planas manejadas por el Instituto Geográfico Agustín
Codazzi anotan en los elementos catastrales la relación entre el sujeto activo
del derecho o sea el propietario o poseedor y objeto o bien inmueble, de
acuerdo con el Código Civil Colombiano, mediante la identificación ciudadana o
tributaria del propietario o poseedor y de la escritura y registro de matrícula
inmobiliaria del predio respectivo.
Perspectiva técnica:
Para el servicio de valoración de bienes muebles se aplican principalmente tres
etapas a saber:
1. Etapa de preparación:
Esta etapa enmarca las actividades de la preparación previa a la toma física de
los inventarios donde se desarrollan las siguientes actividades:
a. Selección del Talento Humano y los recursos Técnicos.
b. Revisión de la base de datos que contiene el listado de los bienes muebles a
inspeccionar.
c. Diseño de la base de datos que contendrá la información recaudada en el
trabajo de campo.
d. Definición de las rutas para elaborar el trabajo de campo.
e. Tramitar los permisos de acceso a las diferentes dependencias para realizar
el trabajo de campo.
11
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
f. La carnetización del personal vinculado al proyecto.
2. Toma Física:
Se denomina toma física a la actividad en trabajo de campo por medio de la
cual se hace reconocimiento físico de los bienes muebles para establecer su
estado de conservación y posterior avalúo de este.
3. AVALÚO:
Proceso por medio del cual se establece el nuevo valor comercial del bien que
es objeto de estudio.
Además de lo expuesto, deberá el contratista contar con un equipo de
profesionales que elaboraron EL AVALÚO CORPORATIVO con sus
correspondientes números de registros anexar a cada informe técnico y en la
misma fecha, como soporte del avalúo realizado, la explicación de la
metodología utilizada, los valores de referencia, las fuentes y los cálculos
respectivos de ser del caso. Teniendo en cuenta, de acuerdo con el Decreto
1400/98 factores como la reglamentación urbanística municipal vigente, uso y
actividad económica del inmueble, licencias aprobadas, si se trata de Edificio
como el Departamental, edificio Mesa Abadía, teniendo en cuenta las
diferentes características del terreno, tamaño, forma y diversidad de las
construcciones.
¿Cuál es el trámite para realizar un Avalúo Comercial?
Normalmente para que proceda el trámite de una solicitud de avalúo los
requisitos mínimos son los siguientes:









Hacer la solicitud formal del avalúo por medio escrito
Suministrar la documentación requerida para efectos de la realización
del avalúo como son: escrituras, folio de matrícula, carta catastral,
planos, norma urbanística y demás requeridos de acuerdo con las
características particulares del bien a avaluar.
Determinar el tiempo para la elaboración del avalúo
Revisar previamente la documentación del inmueble
Coordinar la visita de inspección al predio objeto del avalúo
Realizar la investigación de mercado
Analizar las metodologías de valoración a utilizar
Programar Comité Técnico de Revisión (En el caso de avalúos
Corporativos)
Elaborar el respectivo informe valuatorio.
12
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
¿Qué criterios
Inmueble?
se tienen en cuenta para el avalúo
de un bien
El dictamen del Avaluador sobre el valor de un inmueble debe estar basado en
información clara y fidedigna, la cual se registra en un informe escrito, que
entre otros debe contemplar como mínimo los siguientes aspectos:






Aspectos generales del bien avaluado, es decir, la identificación del
inmueble por su dirección y linderos.
Descripción de la propiedad, es decir las características generales del
inmueble: tipo, tamaño, dependencias y demás.
Aspectos jurídicos del inmueble
Aspectos urbanísticos y arquitectónicos, en el cual se contemplan las
normas urbanísticas, la posibilidad y calidad de servicios públicos, red
vial y entorno urbano.
La base del razonamiento incluyendo la investigación del mercado,
método utilizado y demás factores determinantes para llegar al valor
indicado.
La determinación del valor
En conclusión, un avalúo no puede circunscribirse solamente al concepto de
valor, sino a un conjunto de elementos fácticos, jurídicos y económicos que
llevan a determinar el valor del inmueble.
De acuerdo con lo anterior, se desprende la importancia de que los avalúos
sean practicados por personas capacitadas, profesionales, con Matrícula de
Avaluador y ante todo de reconocida honorabilidad y responsabilidad.
5. Si se emplean criterios objetivos ¿por qué se pueden presentar diferencias
entre uno y otro avaluador? Por lo tanto, ¿son contrastables esos avalúos o se
acostumbra a pedir segundos conceptos?
Las diferencias que se puedan presentar entre uno y otro avaluador con
respecto a la valoración de un mismo inmueble, pueden obedecer a
diferencias de criterios o que no se hayan contemplado todos los aspectos a
tener en cuenta para llegar a la determinación del valor; se considera como
aceptable una diferencia en el valor asignado a un inmueble hasta
del 10%, en dos avalúos hechos por avaluadores distintos sobre un mismo
predio; de todas maneras los avaluadores deben sustentar sus avalúos cuando
así se requiera para demostrar cómo llegaron a la determinación del valor. Sin
embargo, cuando no se genera un pleno convencimiento del valor asignado a
un bien es aconsejable recurrir a otro concepto.
13
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
Vigencia del avalúo.
Los avalúos de que trata la presente Circular Externa tendrán vigencia de tres
(3) años como mínimo. Las entidades públicas que hayan practicado avalúos
durante el año inmediatamente anterior a la expedición de la presente norma,
podrán mantener registrado dicho valor durante el tiempo que reste para
completar el lapso de tres (3) años.
No obstante lo anterior, siempre que a juicio del Representante Legal, el valor
por el cual aparece registrado en la contabilidad el bien mueble o inmueble no
refleje su realidad económica, deberá efectuarse la actualización respectiva.
Para el efecto, deben tenerse en cuenta como elementos generadores de valor,
para el caso de los bienes inmuebles, aspectos tales como el cambio de
categoría o modificación del régimen de uso del suelo; la autorización de un
mayor aprovechamiento del mismo en edificación, bien sea por modificación
del índice de ocupación y/o el de construcción, de conformidad con el Plan de
Ordenamiento Territorial-POT y las demás normas de reglamentación
urbanística vigentes.
Para solicitar estar servicio se requiere la siguiente documentación:
•
•
a
•
•
Fotocopia de la Escritura del Inmueble o de la Promesa de compraventa
Certificado de Libertad y Tradición del Inmueble (con expedición no mayor
3 meses)
Boletín de nomenclatura del Inmueble
Último recibo del impuesto predial
Se trata de un estudio que analiza diversos factores arquitectónicos,
urbanísticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar
el valor comercial de una propiedad.
Estos deben ser realizados por un avaluador profesional, ya que también debe
tener en cuenta aspectos jurídicos, físicos, metodológicos, económicos y
territoriales para garantizar la estimación de un precio acorde con el mercado y
justo tanto para el propietario como para posibles compradores e interesados.
Contenido mínimo
Además de la firma con el respectivo número de registro y credencial del
14
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
Registro Nacional de Avaluadores, el documento que le entregue el avaluador
debe contener como mínimo los siguientes elementos (estos pueden variar
según el tipo de predio):
- Indicación de la clase de avalúo que se realiza y la justificación de por qué
es el apropiado para el propósito pretendido.
- Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados,
precisando la cantidad y estado o calidad de sus componentes.
- Características de la propiedad. Se trata de una descripción física del
terreno, las dependencias, los acabados y en algunos casos comentarios
relacionados con la estructura.
- Información jurídica y de titulación. Deben relacionarse los linderos, la
cabida, la tradición de propietarios y tenedores de la propiedad, la titulación
actual y la situación jurídica, entre otros datos.
- Los datos urbanísticos del sector. Descripción de la zona y análisis de
aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad.
- Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinación que puede darse al
bien en relación con las normas urbanísticas aplicables como por ejemplo,
comercial, residencial, industrial, mixto....
- Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes.
- Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se
utilizaron para realizar los cálculos.
- Metodologías aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y
referencias de los modelos de cálculo utilizados.
- Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación, se debe
indicar el método de depreciación utilizado y la razón por la cual se considera
que resulta más apropiado que los métodos alternativos.
- Cuando la metodología utiliza proyecciones se deben señalar todos y cada
uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de
variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o
los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyección.
15
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
- Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se
utilizaron y la fuente de donde fueron tomados.
- Memorias de los cálculos realizados. Hace referencia a las fórmulas,
valores y resultados obtenidos -en las diferentes metodologías- durante la
estimación del precio.
- Estimaciones sobre valorización. Qué posibilidades tiene el tiempo de
crecer el precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del
mercado, las obras de infraestructura del sector, la fisonomía social y de
seguridad de la zona y en general, teniendo en cuenta los demás elementos
urbanísticos y propios de la propiedad que puedan afectar su valor positiva o
negativamente.
- La identificación de la persona que realiza el avalúo y la constancia de su
inclusión en las listas que componen el Registro Nacional de Avaluadores o en
las que lleve la Superintendencia de Industria y Comercio, según lo previsto en
el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y en el artículo 61 de la Ley 550 de 1999.
- Avalúo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo
con los cálculos y demás consideraciones tenidas en cuenta por el avaluador.
Debe discriminar los valores de suelo, áreas con diferentes usos y/o
tratamientos, entre otros datos.
- Registro fotográfico de la visita. Imágenes de la propiedad con comentarios
que permitan identificar cada una de las áreas y su estado.
- Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben
adjuntar las notas, fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la
normatividad aplicable a la propiedad. También los planos, levantamientos
topográficos (si se realizó), documentos de titulación y otros que hayan podido
utilizarse durante el avalúo.
3. Aspecto Jurídico.
En esta perspectiva el departamento de Risaralda debe identificar la normativa
vigente aplicable al objeto del proceso de contratación, tanto la que influye en
el Mercado de bien o servicio, como la que regula la actividad de los
proveedores y compradores de manera particular, incluyendo las normas
ambientales y los cambios recientes en la implementación y el impacto de tales
modificaciones.
16
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
¿Qué normas o leyes rigen los avalúos de bienes inmuebles en
Colombia ?
En materia de avalúos existe suficiente normatividad en Colombia, y
especialmente en lo relacionado con la elaboración de avalúos para entidades
del Estado; así como sobre las responsabilidades del avaluador y el código de
conducta. Igualmente, existen normas técnicas sectoriales aplicadas a la
actividad valuatoria y el servicio de avalúos.
La normativa vigente aplicable Ley 80 de 1993, Ley 1150 de 2011, Decreto
1510 de 2013.
Circular 060 del 19 de diciembre de 2005, emitida por la Contaduría general de
la Nación.
Ley 1673 de 2013 Por la cual se reglamenta la actividad del avaluador y se
dictan otras disposiciones.
Ley 734 de 2002: Código Disciplinario Único del Servidor Público.
Resolución 620 del IGAC
En este aspecto se indican y anotan en los documentos la relación entre el
sujeto activo del derecho o sea el propietario o poseedor y el objeto o bien
inmueble de acuerdo con el Código Civil Colombiano, mediante la identificación
ciudadana o tributaria de matrícula inmobiliaria del predio respectivo “El Código
Civil Colombiano al respecto establece que los inmuebles o fincas o bienes
raíces son las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro, como las
tierras y minas y las que adhieren permanentemente a ellos, como los edificios,
los árboles, etc.”
La propiedad, es el derecho real a una cosa corporal, para gozar y disponer de
ella arbitrariamente no siendo contra la Ley o derecho ajeno.
Avalúos Inmobiliarios
Los avalúos inmobiliarios se realizan para comprar, vender, establecer un
canon arrendatario, adquirir una hipoteca u otras garantías y para
declaraciones de renta, entre otros.
Los avalúos de inmuebles deben contener una descripción muy completa del
inmueble, tanto de la parte física, como de la zona de ubicación y su situación
jurídica. Además deben ser claros en aspectos como la reglamentación
urbanística, referencias de los servicios públicos, condiciones del lugar donde
se haya construido y datos particulares de cada inmueble.
17
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
Métodos para realizar avalúos inmobiliarios
• Comparación de mercado: Consiste en analizar inmuebles que tengan
características similares a las del objeto en valoración.
• Método de renta: Consiste en aplicar un porcentaje de utilidad del valor
comercial del inmueble en condiciones de uso, sin tener en cuenta
valorizaciones e inflación, equiparándola con tasas reales de interés bancario.
• Costos de reposición: Este se hace en edificaciones deterioradas. Este
calcula el valor teniendo en cuenta el costo de la reconstrucción del bien.
Requerimientos para el avalúo de inmuebles
• Copias que acrediten la propiedad
• Boleta predial
• Planos a escala
• Cita agendada para la realización de visita de campo
• Elaboración de reporte fotográfico
El Avalúo Comercial
Con un avalúo comercial se realizan las siguientes actividades:
• Análisis de la información suministrada por el solicitante.
• Inspección a la propiedad.
• Información de campo.
• Investigaciones de mercado.
• Análisis de normas urbanísticas.
• Informe preliminar.
• Informe final con destino al cliente.
Después de esto se cuenta con un valor estimado de avalúo comercial de su
inmueble para que proceda a hacer la respectiva negociación.
18
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
Deberes de los avaluadores.
• Deberes generales: Entre otros, el avaluador debe cuidar y custodiar los
bienes, valores, documentación e información que se le hayan encomendado.
• Deberes con clientes: El avaluador tiene el deber básico de dedicar toda su
aptitud y atender con la mayor diligencia y probidad los asuntos encargados por
su cliente.
• Deberes en los concursos o licitaciones: Cuando el avaluador haya sido
asesor de la parte contratante en un concurso o licitación, no podrá intervenir
directa o indirectamente en las tareas propias para desarrollarlos, excepto si su
intervención está contemplada en las bases de este.
B. Estudio de la Oferta
Tenemos que tener en cuenta que el mercado inmobiliario tiene dos momentos,
un mercado para compradores y otro para vendedores, todo depende de la
oferta y la demanda.
Como en cualquier mercado, cuando la oferta es muy alta (mercado de
compradores) los precios tienden a bajar debido a una sobre demanda, es
decir, muchos inmuebles disponibles. El caso contrario es cuando la demanda
es muy alta (mercado de vendedores), lo que significa que la oferta de
inmuebles es inferior a la demanda, lo cual repercute en un alza de precios.
Identifica en qué mercado saldrás a vender tu inmueble, para que puedas
definir un precio que se ajuste a lo que está ocurriendo en el sector.
¿Cuáles son los Avaluadores aceptados por la Ley? El Estado tiene
avaluadores o delega estas funciones en particulares o Asociaciones?
Para efectos de la realización de avalúos para entidades públicas, la
contratación de estos servicios se ha regido por lo establecido en los Decretos
2150 de 1995, 1420 de 1998, circular 060 de 19 de diciembre de 1995emitida
por la Contaduria General de la Nación y recientemente el Decreto 1510 de
2013, donde estos podrán ser adelantados por el Instituto Geográfico Agustín
Codazzi o optar por la opción privada previo cumplimiento de los requisitos
establecidos.
Para el caso de los avalúos requeridos por empresas o personas del sector
privado, lo aconsejable es contratar avaluadores capacitados, honorables y
con Matrícula de Avaluador expedida por entidades reconocidas.
19
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
¿Hay Asociaciones de Avaluadores?
Existen Registros de Avaluadores que son entidades que tienen como objeto
principal propender por la profesionalización y mejoramiento continuo de la
actividad valuatoria en Colombia y por la promoción de acciones encaminadas
para un adecuado conocimiento y aplicación de las técnicas y metodologías
valuatorias; y el registro de personas naturales y jurídicas que voluntariamente
soliciten inscribirse en un REGISTRO y acepten cumplir sus estatutos, el
código de conducta, normas y reglamentos encaminados al correcto ejercicio
de la actividad valuatoria.
Empresas valuadoras
LONJICAFE, Colombia, Pereira, Carrera 7 N° 18-21 local 205Tel: (57) (6)
3351232 www.lonjicafe.com
PROINCE, Cl 19 8-34 Of 302 Colombia, Pereira, Teléfono: (57) (6) 3330559
proincearrendamientos.com
LONJA NACIONAL DE PROPIEDAD RAÍZ, Pereira, E-mail:
[email protected]
CAMACOL RISARALDA Tel (6) 3344579 FAX: Ext 12
Celular 3128041557 Calle 17 #6-42 Edf. Club Rialto Piso 3, Of. 303
Pereira, Risaralda, Colombia
LONJA DE PROPIEDAD RAIZ DE COLOMBIA LONPROCOL
AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA VALORAR S.A.
GESTION Y AUDITORIA ESPECIALIZADA LTDA
CONDESPRO LTDA, Calle 90 N°14 – 26 of. 317 Bogotá
INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUSTIN CODAZZI., Sede central Bogotá, carrera
30 N° 48-51, teléfono 57-1-3683443, servicio al cliente 018000915570
MEVIC CENTURY 21, Av. Calle 127 N° 13ª-12 oficina 203 Bogotá, teléfono 5717523661
20
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
C. Estudio de la Demanda
Procesos con otras entidades del estado
1. Entidad: Secretaria de Desarrollo Administrativo del municipio de Pereira
Objeto: Realizar avalúos de predios Públicos y privados en la ciudad de
Pereira para la Secretaria de Gestión Inmobiliaria, la secretaria de
Infraestructura y la Secretaria de Desarrollo Administrativo de Pereira.
Inicio: 28 de agosto de 2013
Terminación: 31 de Octubre 2013
Contrato: De prestación de servicios.
2. Entidad: Promotora de Vivienda de Risaralda
Objeto: Avalúos comerciales de varios inmuebles localizados en el
Departamento de Risaralda.
Contrato: De prestación de servicios.
Valor. $16.375.218
3. Entidad: Megabus S.A.
Objeto: Elaboración de avalúos masivos y determinación de zona física y
geoeconómica homogéneas del Plan Parcial de renovación Urbana Sub
centro de Cuba.
Contrato: De prestación de servicios.
4. Entidad: Alcaldía Municipio de Dosquebradas.
Objeto: Elaboración de avalúos masivos requeridos para anunciar el
proyecto Plan Parcial Centro Dosquebradas.
Contrato: De prestación de servicios.
5. Entidad: Fundación Vida y Futuro en cooperación con la Alcaldía del
Municipio de Pereira.
21
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
Objeto: Realizar los avalúos comerciales de los inmuebles que hacen
parte de la delimitación preliminar del plan Parcial de Expansión
“Macroproyecto de vivienda Ciudadela Gonzalo Vallejo Restrepo”
Contrato: De prestación de servicios.
6. Entidad: Procuraduría General de la Nación.
Objeto: Seleccionar al oferente que realice los avalúos de los bienes
inmuebles de la procuraduría General de la Nación ubicados a nivel
nacional.
Contrato: De prestación de servicios.
Presupuesto estimado: $156.223.600
7. Entidad: Corvivienda
Objeto: Contratar el servicio de Avalúo Administrativo a Siete (7) Lotes de Propiedad
de Corvivienda: Lote Bayunca B1, Lote San Carlos Campestre, Lote Doña Manuela,
Lote la Ceiba, Lote Pasacaballos, Lote La Carolina y Lote Canapote, teniendo en
cuenta las especificaciones de cada uno de los Lotes descritas en el Alcance del
Objeto señalados en el Estudio y Previo y la Invitación Pública.
Contrato: Mínima cuantía.
Valor: $15.645.000
Los bienes inmuebles objeto del presente proceso son los bienes legalizados
propiedad del Departamento de Risaralda:
IDENTIFICACIÓN
AREA MT2
MUNICIPIO
EDIFICACIONES DIRECCION CARRERA 7A. NO.
23-60
AREA DE TERRENO 581
MTS, AREA CONSTRUIDA
1389 MTS
PEREIRA
EDIFICACION (CARCEL)
AREA TERRENO: 17174,
AREA CONSTRUÍDA 5535
PEREIRA
63.358
PEREIRA
ESCENARIOS
DEPORTE
DEPORTIVOS
-
CASA
DEL
22
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
AREA TERRENO 1.301 MTS
, AREA CONSTRUIDA
1.485 MTS
ESCENARIOS DEPORTIVOS - COLISEO MENOR
TERRENO URBANO OFICINA EDIFICIO DE LA
GOBERNACION Dir C 18 13 58 K 13 14
9.387
EDIFICIO DE LA GOBERNACION
Área Const. 15.485
LOTE DE TERRENO ZONA URBANA
DIR CRA
8a. C. 4a. ESQ. BARRIO VILLAVICENCIO C 4 8 03
05
LOTE No. 1 DIRECCIÓN AVENIDA SUR SECTOR
DE MERCASA
TERRENO URBANO EDIFICIO DE RENTAS Direc
C 17 10 06 31 K 10 17 01 15
PEREIRA
2.645
PEREIRA
24,853
PEREIRA
682
PEREIRA
OFICINA 1203 EDIF. CÁMARA DE COMERCIO OF
1203
63
PARQUEADERO N° 61 EDIF. CÁMARA DE
COMERCIO
12.01
TERRENO RURAL DE LA CASA HOGAR DE LOS
MUCHACHOS
Dir
BUENAVISTA VEREDA
ALTAGRACIA
148
PEREIRA
390
PEREIRA
3.500 MT2, AREA
CONSTRUIDA 834 MT2
BELEN DE UMBRÍA
Dir
LOTE TALLERES DIST. 2 OBRAS PÚBLICAS
TALLER
DIST. 2 OBRAS PÚBLICAS
CATASTRAL
PEREIRA
PEREIRA
OFICINA - EDIFICIO LOS EJECUTIVOS, CRA. 7A.
CALLE 43, ESQUINA 6-80 Y 6-70,
CASA HOGAR DE LOS MUCHACHOS
BUENAVISTA VEREDA ALTAGRACIA
PEREIRA
FICHA
LOTE DONDE SE ENCUENTRA UBICADO LA CASA
DE RISARALDA
339. 00
CASA DE RISARALDA FICHA CATASTRAL 25 B
4A 2 DIRECCIÓN K 4A 25C39 49
TERRENO URBANO DONDE SE ENCUENTRA LA
CASA DE CULTURA MARSELLA MUNICIPIO DE
MARSELLA .
611. 30
CASA DE LA CULTURA MARSELLA
TERRENO URBANO SOLAR DE LA CARCEL
MUNICIPAL DIRECCIÓN K 5 6 29 38
CARCEL MUNICIPAL DIRECCIÓN CARCEL Y
SOLAR K 5 6 29 38
TERRENO URBANO MUNICIPIO DE SANTA ROSA
DE CABAL DIRECCION CRA. 17 NO. 10-09
BOGOTÁ
510
MARSELLA
270
ÁREA DE TERRENO 460.28
MT2, ÁREA CONSTRUIDA
510 MT2
SANTUARIO
162.40
SANTA ROSA DE
CABAL
23
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
220 LOCALES DE LA SOCIEDAD DE MARCADOS
S.A EN LIQUIDACIÓN
TERRENO RURAL EL JARDÍN PARAJE GUACARI
RURAL GUACARI VIA ARMENIA
LOTE DE TERRENO RURAL
HACIENDA BALSILLAS
NO. 4
17.982 MT2
Dir
ZONA
DIRECCION LOTE NO. 2
TERRENOS RURAL LA JULITA DIRECCION
TERRENO URBANO CENTRO DOCENTE INST. FEMENINO LA
VILLA Dir Av. 30 DE AGOSTO UR LOS Z
CENTRO DOCENTE INST. FEMENINO LA VILLA
AGOSTO UR LOS Z .
Dir Av. 30 DE
COLEGIO MARIA REINA MUNICIPIO DE GUATICA, DIRECCION
CRA. 7a. #9-49/45.
DOSQUEBRADAS
1.900
PEREIRA - GUACARI
2
HECTAREAS
LA VIRGINIA
16.638
PEREIRA
20.000
PEREIRA
2.156
2.241
GUATICA
229
DOSQUEBRADAS
11.880
PEREIRA
108
PEREIRA
TERRENO RURAL BUENAVISTA DIREC PARAJE LA BELLA
3
HECTÁREAS.
5000M2
PEREIRA
TERRENO RURAL VENTIADEROS DIRECCION PARAJE LA
FLORIDA
2
HECTÁREAS
PEREIRA
1
HECTÁREAS
PEREIRA
LOTE DE TERRENO NO. 2 RURAL LA LOMA O VISTA HERMOSA
SITUADO EN EL PARAJE DE SAN PABLO VEREDA YARUMAL
10.062,11
PEREIRA
LOTE DE TERRENO NO. 1 RURAL EL MADROÑO SITUADO EN
EL PARAJE DE SAN PABLO VEREDA YARUMAL
4.941,35
PEREIRA
14
HECTÁREAS
- 8000 MTS.
PUEBLO RICO
37
HECTÁREAS.
PUEBLO RICO
20
HECTÁREAS
PUEBLO RICO
20
HECTÁREAS
PUEBLO RICO
LOTE BARRIO GRANADA DIRECCIÓN CALLE 2A. 27-41
LOTE DE TERRENO DENOMINADO EL REMANSO DIRECCION
PARAJE DE SAN PABLO VEREDA YARUMAL
TERRENOS RURALES FINCA LA GRACIELA
VEREDA DE COMBIA
UBICADA EN LA
LOTE DE TERRENO RURAL EL RETIRO
TERRENOS RURALES
PARAJE LA SOLEDAD
LOTE
LA
SOLEDAD
DIRECCIÓN
TERRENOS RURALES LOTE LA OSA DIRECCIÓN LA OSA 2
LOTE DE TERRENO LA GRANADA DIRECCION PARAJE DE
AGUA CLARA
TERRENOS RURALES LOTE DE TERRENO LA GRANADA
MEJORAS DIRECCION PARAJE DE AGUA CLARA
24
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
TERRENOS RURALES
LOTE DE TERRENO LAS NIEVES
DIRECCION PARAJE DE AGUA CLARA
72
HECTÁREAS
7660 M2.
PUEBLO RICO
TERRENOS RURAL LOTE DE TERRENO EL LUCERO Y AGUA
CLARA DIR PARAJE DE AGUA CLARA
80
HECTÁREAS
PUEBLO RICO
LUCIA 20
HECTÁREAS
PUEBLO RICO
46
HECTÁREAS
Y 7000 M 2
PUEBLO RICO
24
UN LOTE DE TERRENO RURAL (REMANENTE) DENOMINADO EL
HECTAREAS
VESUBIO VEREDA LA SOLEDAD
PUEBLO RICO
LOTE DE TERRENO RURAL DENOMINADO
DIRECCION VEREDA LA SOLEDAD
LA
LOTE DE TERRENO LA OCULTA UBICADO EN LA VEREDA
CURRUMAT CORREGIMIENTO DE VILLA CLARET
TERRENOS RURALES FINCA TERRITORIAL RURAL
PROVIDENCIA DIRECCIÓN FRACCION DE POTRERITOS
TERRENOS RURALES LOTE No.
VEREDA SAN RAMON
LA
2 LA SELVA DIRECCIÓN
5400
SANTA ROSA DE
CABAL
123
HECTÁREAS
800 MT2
SANTA ROSA DE
CABAL
TERRENOS RURALES
VEREDA EL CHUZO
FINCA
LA
CABAÑA
DIRECCIÓN
16
HECTÁREAS
SANTA ROSA DE
CABAL
TERRENOS RURALES
VEREDA EL CHUZO
FINCA
LA
ALBANIA
DIRECCIÓN
1
HECTÁREAS
SANTA ROSA DE
CABAL
TERRENOS RURALES DESGAJADO DE LA FINCA ESMERALDA
118
HECTÁREAS
SANTA ROSA DE
CABAL
LOTE DE TERRENO LA ALICIA SITUADO EN LA FRACCION DE
SAN JOSE
83.108
SANTA ROSA DE
CABAL
269 32
HECTÁREAS
BELEN DE UMBRÍA
43
HECTÁREAS
7000 ML
MTS2
BELEN DE UMBRÍA
LOTE DE TERRENO EL PORVENIR VEREDA SANTA EMILIA
13
HECTÁREAS
BELEN DE UMBRÍA
TERRENOS LOTE DE TERRENO RURAL DENOMINADO LA
PRADERA DIRECCIÓN VEREDA SANTA EMILIA
13
HECTÁREAS
BELEN DE UMBRÍA
TERRENOS RURALES BUENA VISTA LOTE N°. 2 VEREDA LA
ORIENTAL
TERRENOS RURALES FINCA LA MINA DIRECCIÓN PARAJE LA
NONA - VEREDA EL RAYO
23.797,38
MARSELLA
5.61
HECTÁREAS
MARSELLA
3,58
HECTÁREAS
MARSELLA
30
HECTÁREAS
MARSELLA
23
HECTÁREAS
5000 MTS2.
APIA
4
HECTÁREAS
APIA
TERRENOS RURALES FINCA EL GÓLGOTA
VEREDA TRIBUNAS .
FINCA DENOMINADA EL BRILLANTE
SELVA
DIRECCIÓN
DIRECCION PARAJE LA
TERRENOS RURALES FINCA EL PORVENIR
DIRECCIÓN
PARAJE LA NONA - VEREDA EL RAYO
LOTE DE TERRENO NO. 2 DENOMINADO LA ERMITA ZONA
RURAL
TERRENOS RURALES LA SOLEDAD
GUARNE
LOTE DE TERRENO RURAL
VEREDA ALTA CAMPANA
DIRECCIÓN
VEREDA
DENOMINADO VILLA LUCIA
25
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
TERRENOS RURALES MPIO DE BALBOA DESGAJADO DE LA
FINCA LA SOLEDAD
LOTE DE TERRENO RURAL DENOMINADO
DIRECCION VEREDA LA AURORA
TERRENOS LOTE DE TERRENO
DIRECCION VEREDA BARCINAL
RURAL
EL
LA
CHINA
SILENCIO
LOTE DE TERRENO NO. 2 RURAL DIRECCIÓN VEREDA LA
BRETAÑA SECTOR LA MARINA
LOTE RURAL LA CELIA CORREGIMIENTO PATIO BONITO
5
HECTÁREAS
9.440 MT.
BALBOA
3
HECTÁREAS
BALBOA
32
HECTÁREAS,
5.010 MT
MISTRATO
983,43
SANTUARIO
14.5
LA CELIA
TERRENO RURAL LA MONTAÑA EL MICAI VER SAN CARLOS
CORR. PATIO BONITO
LOTE RURAL DE TERRENO DIRECCIÓN EL LLANO - VEREDA
LOS TROJES
16
HECTÁREAS
4.000
QUINCHIA
LOTE RURAL DE TERRENO EL BOSQUE DIRECCIÓN VEREDA
SANTA MARIA
LOTE RURAL
DIRECCIÓN VEREDA LA ITALICA FINCA LA
CAMELIA .
"
LOTE RURAL DE TERRENO (El Balcón) DIRECCIÓN VEREDA
SANTA ELENA
25.392
QUINCHIA
3.000
QUINCHIA
3.000
QUINCHIA
TERRENO RURAL VEREDA CARTAGUEÑO DIRECCIÓN FINCA
GUARANI
8.921
QUINCHIA
5.600
QUINCHIA
TERRENO RURAL FINCA SAN
VEREDA MURRAPAL-MORRO
BARALINDA
DIRECCIÓN
CENTRO DOCENTE COLEGIO NTRA. SRA. DE LOS DOLORES
DIRECCIÓN K 5 4 26 C 5 5 20
1.241 MT2,
ÁREA
CONSTRUIDA
TERRENO URBANO CENTRO DOCENTE COLEGIO NTRA. SRA.
1.216 MT2
DE LOS DOLORES DIRECCIÓN K 5 4 26 C 5 5 20
QUINCHIA
TERRENOS (NUCLEO ESCOLAR) RURAL DIRECCION C 14 11
238 MUNICIPIO DE QUINCHIA
1.622
QUINCHIA
6.038
PEREIRA
2.803
PEREIRA
40.000 00
PEREIRA
LOTE RURAL LA FORTUNA
1
HECTÁREAS
Y 6.000 MT2
PEREIRA
LOTE RURAL DE TERRENO SINAI Dir VEREDA YARUMAL
119
HECTÁREAS
428Mts2.
PEREIRA
464
PEREIRA
LOTE DE TERRENO URBANO DIRECCION CRA. 7A. CALLES 43
Y 44 NO. 43-23, .
LOTE RURAL VEREDA ALEGRIAS
LOTE RURAL PARAJE LA FLORIDA
TERRENO RURAL LA FLORIDA
26
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
TERRENO RURAL CONJUNTO RESIDENCIAL PROUNIDOS Dir
MUNDO NUEVO LT 14
125,00
PEREIRA
TERRENO RURAL CONJUNTO RESIDENCIAL PROUNIDOS Dir
MUNDO NUEVO LT 13
149
PEREIRA
1.484
PEREIRA
3.088
PEREIRA
TERRENO URBANO donde se encuentra ubicado la Normal
Nacional Dir K 3 C 16 3 29
CENTRO DOCENTE NORMAL NACIONAL Dirección K 3 C 16 3 29
TERRENO URBANO donde está el INSTITUTO TERESA MEJIA
OCAMPO Dir LA VILLA K 12 10 B 50 UR LIBARE
CENTRO DOCENTE INSTITUTO TERESA MEJIA OCAMPO
LA VILLA K 12 10 B 50 UR LIBARE
TERRENO RURAL DONDE ESTÁ EL
ESCUELA FONDA CENTRAL
Dir
CENTRO DOCENTE
CENTRO DOCENTE ESCUELA FONDA CENTRAL
Pereira .
3.200 MT2 Y
ÁREA
CONSTRUIDA
Municipio de DE 310 MT2
TERRENOS URBANO COLEGIO EL JARDIN
12.742
PEREIRA
PEREIRA
1.070 MT2,
ÁREA
TERRENO URBANO del CENTRO DOCENTE CAMILO TORRES CONSTRUIDA
653 MT2.
Direc C 19 # 16 41 43
PEREIRA
CASA LOTE DE TERRENO
VILLAVICENCIO C 4 8 03 05
PEREIRA
CENTRO DOCENTE CAMILO TORRES Direc C 19 # 16
ZONA
URBANA
BARRIO
602,00
TERRENO URBANO DONDE SE ENCUENTRA EL COL. NUESTRA
SEÑORA DE FATIMA DIR CRA. 8 No. 6-07 y 6-11 C.6 No. 7-47 y
7-55
11,20 MT2,
ÁREA
CONSTRUIDA
CENTRO DOCENTE INST. DOC. NTRA. SRA. DE FÁTIMA DIR C
427MT2
8 6 07 11 K 6 7 47 55 (HOY K 6 9 67)
GUATICA
TERRENO RURAL
COLEGIO
CORREGIMIENTO SANTA ANA
GUÁTICA
AGRICOLA
SANTA
ANA
5.000
TERRENO RURAL DONDE SE ENCUENTRA UBICADO EL COL.
AGRÍCOLA MIXTO SANTA ANA DIR EL TESORITO
3.021
TERRENOS ANTIGUO COLEGIO SANTA ANA DE GUÁTICA
3.051
TERRENO RURAL
CLEMENTE
UBICADO
EN
CORREGIMIENTO
SAN
GUÁTICA
42
GUÁTICA
TERRENO
1200, ÁREA
CONSTRUIDA
1.280
SANTA ROSA DE
CABAL
LOTE DE TERRENO URBANO DIRECCIÓN CARRERA 13 NO.
746
740.00
SANTA ROSA DE
CABAL
LOTE A. DIRECCIÓN CAÑABRAVA,
1.000
SANTA ROSA DE
CABAL
LOTE LA ESNEDA MANZANA M LA BADEA
27
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
SANTA ROSA DE
CABAL
TERRENO URBANO COLEGIO LABOURE DIRECCIÓN C 13 12
45 K 13 12 66 K 12 12 77
3.153
TERRENO URBANO CENTRO DOCENTE COL. LORENCITA
VILLEGAS DE SANTOS DIRECCIÓN K 10 14 40 C 14 Y 15
2.932
CENTRO DOCENTE COL. LORENCITA VILLEGAS DE SANTOS
DIRECCIÓN K 10 14 40 C 14 Y 15
3.175
INSPECCION DEPTAL DE POLICÍA LA UNIÓN
VEREDA LA UNIÓN
118,82
DOSQUEBRADAS
CASA LOTE LOS FRAILES SEDE COMUNAL Y DEPORTIVA
DIRECCIÓN VEREDA FRAILES
157
DOSQUEBRADAS
TERRENOS ESCUELA VALENCIA RURAL
756
MARSELLA
TERRENO URBANO DONDE SE ENCUENTRA CONSTRUIDO EL
COLEGIO AGRICOLA MISTRATO
400
MISTRATO
DIRECCIÓN
SANTA ROSA DE
CABAL
CLASIFICADOR DE BIENES Y SERVICIOS EN EL TERCER NIVEL (CLASE)
ZONA
DEPARTAMENTO
CIUDAD
CLASIFICADOR DE BIENES Y SERVICIOS
CODIGO TERCER NIVEL
CENTRAL
RISARALDA
PEREIRA
SERVICIOS DE ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA, SERVICIOS
DE CUSTODIA Y TITULOS, INGENIERIA CIVIL, INVESTIGACIÓN
DE MERCADOS
80 13 18 00 – 80 13 17 00 – 81 10 15 00 – 80 14 15 00
Indicadores Financieros
Teniendo en cuenta que al momento de realizar el estudio del sector se
evidencio que las empresas consultadas tenían el RUP en trámite, toda vez
que lo consideraban innecesario, ya que no se les ha exigido en ninguno de los
procesos en los cuales han participado, por lo tanto, para este estudio se tomó
como referencia, la información obtenida de los informes financieros de la Lonja
de propiedad Raíz de Risaralda y CAMACOL Pereira.
Como se puede observar son indicadores Financieros muy bajos, pero que
pueden considerarse como normales para el sector que se está estudiando,
teniendo en cuenta que es un sector dedicado a la prestación de servicios
profesionales como es el de avalúos, y el papel que juegan aquí los diferentes
índices es poco relevante o subjetivo, toda vez que como se puede inferir un
índice de liquidez, un índice de endeudamiento, una rentabilidad, del activo o
patrimonio, son poco relevantes en la toma de decisión como empresa
contratante, puesto que estas empresas por su misma naturaleza de prestación
28
SECRETARIA ADMINISTRATIVA
de servicios no cuentan por lo general con un musculo financiero
representativo, el cual es justificable desde el punto de vista de la
subcontratación que hacen del personal profesional, para prestar y realizar este
tipo de actividades, es decir estas entidades no requieren de unos Activos,
Pasivo o Patrimonio representativos para prestar este tipo de servicios.
Índice de Liquidez: mayor a 0,30
Índice de endeudamiento: menor a 0,50
Rentabilidad del patrimonio: Mayor o igual a 0,01
Rentabilidad del activo: mayor o igual a 0 , pero en todo caso deberá ser menor
al ROE del proponente.
Razón de cobertura de interés: Mayor a 5
Fuentes de información

Guía de Preguntas y Respuestas para orientar al Ciudadano en Avalúos
e Impuesto Predial. SECRETARÍA DE HACIENDA. Enero de 2013

Ley 44 de 1990 “Normas sobre Catastro e Impuesto Predial”.

Decreto 2783 Incremento de Avalúos 2013

BANCO DE LA REPUBLICA: Subgerencia de estudios económicos, El
impuesto predial en Colombia, publicación año 2003.

Ley 1673 del 19 de julio de 2013

Resolución 620 de Septiembre 2008

INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI, Pereira

CAMACOL. Pereira

Lonja de Propiedad Raíz del Risaralda

Circular externa del 2005 Contaduría General de la Nación
29