Informe Económico - Dic2012- No 45

No. 45
Diciembre de 2012
ISSN 2011-7442
Presidente Ejecutiva: Sandra Forero Ramírez
Editor: Edwin Chirivi Bonilla
Investigadores: Óscar Quiroz Porras; Jorge Torres Vallejo; Karen Ortega Burgos; Viviana Sarmiento Guzmán.
UN ANÁLISIS DE 360 GRADOS
Los precios de la vivienda desde su contexto, medición y algunos determinantes
Tabla de contenido
I.
II.
Pág.
Introducción
1
Contexto precios de la vivienda en
Colombia
1
Aproximación diferencial a la medición
de los precios de la vivienda
2
Determinantes de los precios de la
vivienda
5
Conclusiones
8
III.
IV.
V.
I.
INTRODUCCIÓN
Los desbalances en los precios de la vivienda han
demostrado tener importantes consecuencias
sobre la estabilidad macroeconómica de un país;
en particular, el caso de una eventual corrección
a la baja de los precios podría deteriorar la
riqueza de los hogares, con profundas
consecuencias sobre otros sectores y agentes de
la economía. Es por esta razón que a pesar de la
dificultad estadística que existe para su medición,
diversos organismos (DANE, BANREP Y DNP)
hacen seguimiento al precio de las viviendas con
diferentes metodologías, en la cuales se
encuentra de manera generalizada aumentos de
los precios desde mediados del año 2010.
En este informe económico se propone la
construcción de un índice de precios de la
vivienda cuyo insumo es el sistema
georreferenciado Coordenada Urbana, en donde
el objetivo fundamental del análisis es
caracterizar los tipos de vivienda que mayor
crecimiento de precios han experimentado desde
el año 2010. Así mismo se pone en contexto el
comportamiento de los determinantes más
gruesos de los precios de la vivienda, para hacer
un análisis integral de las posibles causas del
incremento de precios experimentado entre
2010-2012.
II.
CONTEXTO PRECIOS DE LA VIVIENDA
EN COLOMBIA
Evolución reciente de los índices de precios de la
vivienda
Examinando las diversas fuentes oficiales
referentes del precio de la vivienda se
encuentran tres índices que miden el
comportamiento de esta variable (Cuadro 1). A
pesar de que todos los índices tengan
metodologías diferentes, al hacer un análisis
comparativo de estos se puede ver la misma
tendencia de manera consistente. En general, los
precios de la vivienda han mostrado una
tendencia positiva desde comienzos del año
2010.
Cuadro 1: Comparativo Metodologías Índices de Precios
S erie
Fuente
Frecuencia
Período
Ciudades
Fuente
primaria
Índice de
precios de
vivienda
nueva
(IPVN)
DNP
M ensual
1994-enero
Bogotá
Revista La
Guía
Índice de
precios de
vivienda
nueva
DANE
Trimestral
(IPVN)
Índice de
precios de la
Banco de la
vivienda
República
usada
Trimestral
Armenia,
Barranquilla
Censo de
, Bogotá,
1997-trim1
edificacione
B/manga,
s
M edellín,
Pereira
Bancolombi
aBBVA
Bogotá, Cali
Colpatria
1988-trim1
y M edellín Davivienda
(IPVU)
BCSC
Fuente: DANE, DNP, BANREP – Elaboración DEET
La gráfica 1 muestra el comportamiento que ha
seguido el Índice de Precios de Vivienda Nueva
(IPVN), el Índice de Precios de Vivienda Usada
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(IPVU) y el Índice de Precios de Vivienda
publicado por el Departamento Nacional de
Planeación (IPV_DNP). Puede notarse que desde
2008 los tres índices han convergido a niveles
muy cercanos. A pesar que los índices en niveles
tengan una pendiente positiva, es importante
hacer notar que la pendiente ha tendido a
incrementarse en los últimos tres años, lo cual se
refleja en la evolución de su tasa de crecimiento
anual (Gráfica 2).
Gráfica 1. Índice de precios de vivienda nueva y usada
en niveles. (2000=100)
precios de la vivienda nueva registrando un
crecimiento del orden de 18,7%, seguido por
Barranquilla 14.7% y Bogotá con 11.9%. Así
mismo puede notarse que Pereira es el área con
menor ritmo de crecimiento en los precios de la
vivienda nueva con una variación anual de 4.2%,
seguido de Medellín con 7.2% y Armenia con un
crecimiento de 9.8%. Contrastando estas tasas de
crecimiento contra las registradas a junio de
2011, se evidencia el crecimiento acelerado que
ha tenido Bucaramanga y Barranquilla en donde
las variaciones de precios se incrementaron de un
año a otro (Tabla 2).
300.0
Tabla 2. Crecimiento IPVN por regiones, 2010-2011
250.0
200.0
Total Armenia B/quilla Bogotá B/manga Cali MedellínPereira
150.0
100.0
50.0
Jun-11 9.9%
10.5%
12.3% 10.9%
9.6%
4.6% 10.5%
Jun-12 11.1%
9.8%
14.7% 11.9% 18.7% 9.2%
7.2%
2.4%
4.2%
Fuente: DANE. Cálculos DEET
IPVU
Sep-11
Mar-12
Sep-10
Mar-11
Sep-09
Mar-10
Sep-08
Mar-09
Sep-07
Mar-08
Sep-06
Mar-07
Sep-05
Mar-06
Sep-04
IPVN
Mar-05
Sep-03
Mar-04
Sep-02
Mar-03
Sep-01
Mar-02
Sep-00
Mar-01
Mar-00
0.0
III.
IPV_DNP
Fuente: DANE, BANREP, DNP. Cálculos DEET
Gráfica 2.Crecimiento anual de los índices de precios
Gráfica 2.Crecimiento
de los índices
de precios
de vivienda
nueva y usada.
de vivienda
nueva
y usada
.
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
Mar-01
Ago-01
Ene-02
Jun-02
Nov-02
Abr-03
Sep-03
Feb-04
Jul-04
Dic-04
May-05
Oct-05
Mar-06
Ago-06
Ene-07
Jun-07
Nov-07
Abr-08
Sep-08
Feb-09
Jul-09
Dic-09
May-10
Oct-10
Mar-11
Ago-11
Ene-12
Jun-12
-10%
IPVN
IPVU
IPV_DNP
Fuente: DANE, BANREP, DNP. Cálculos DEET
Dado que el IPVN es aquél que tiene mayor
cobertura geográfica dentro de los tres índices
oficiales de precios, se tomó como referente para
analizar la dinámica regional de los precios de la
vivienda. Según el último corte registrado del
IPVN el índice presentó una variación anual
nominal de 11.1% respecto al mismo trimestre de
2011. En este orden de ideas, fue Bucaramanga la
región que reveló el mayor crecimiento de los
APROXIMACIÓN DIFERENCIAL A LA
MEDICIÓN DE LOS PRECIOS DE LA
VIVIENDA.
Haciendo una revisión de las diversas
desagregaciones de los índices de precios de la
vivienda se encuentra que están limitadas al tipo
de vivienda (apartamentos o casas) en el mejor
de los casos. Lo anterior, introduce que en estas
categorías se agrupe gran heterogeneidad de
clases
que
podrían
estar
teniendo
comportamientos diferentes en materia de
precios de la vivienda.
Es por lo anterior, que se propone hacer una
clasificación del segmento residencial en función
de otros atributos diferentes al precio. Se
tomaron como variables de referencia: el área de
las viviendas, el número de unidades por
tipología dentro del proyecto, el número de
habitaciones y el tipo de vivienda (apartamento o
casa). La unidad de análisis fue la tipología de la
vivienda, entendiendo como tipología las diversas
clases de viviendas que pueden existir dentro de
un proyecto residencial. Por ejemplo: un
proyecto de apartamentos puede tener dos
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
tipologías de apartamentos: apartamentos de 70
metros cuadrados y apartamentos dúplex de 140
metros cuadrados.
Se utilizó el algoritmo de árbol de clasificación y
regresión (CRT) en donde el objetivo del método
de crecimiento CRT procura maximizar la
homogeneidad interna de los nodos. El grado en
el que un nodo no representa un subconjunto
homogéneo de casos es un indicador de impureza
de la clasificación.1 Los resultados se presentan a
continuación:
Gráfico 3: Árbol de clasificación
35.562 tipologías
de proyectos
(100%)
Casas
(59%)
(10.6%)
1 Habitación
Entre 61 a 99 m2
Mayores a 99 m2
(7.4%)
(35.2%)
(23.8%)
Más de 2
habitaciones
(19.3%)
Gráfico 4: Crecimiento % anual índice de precios
CAMACOL e IPVN
16,0%
1 y 2 habitaciones
(11%)
14,0%
13,6%
12,0%
Más de 2
habitaciones
11,1%
11,5%
(24.2)
8,6%
8,0%
6,6%

1
4,0%
4,3%
8,0%
8,5%
5,1%
5,0%
4,8% 5,4%
5,1%
3,5%
2,5%
2,3%
2,0%
IPVN
III-TRIM 2010
I-TRIM 2010
II-TRIM 2010
III-TRIM 2009
IV-TRIM 2009
I-TRIM 2009
0,0%
II-TRIM 2009
Clase 1: Apartamentos de más de dos
habitaciones menores a 61 metros
cuadrados
Clase 2: Apartamentos de una habitación
menores a 61 metros cuadrados.
Clase 3: Casas menores a 61 metros
cuadrados.
Clase 4: Apartamentos entre 61 y 99
metros cuadrados de 1 o 2 habitaciones.
Peña, Daniel. Análisis de datos multivariantes.
9,7% 9,5% 11,3%
6,0%
6,0%

9,0%
7,8%
6,2%
6,4%
Á través del análisis estadístico se identifica que
el mercado de vivienda puede ser clasificado en
las siguientes clases:

9,9%
8,3%
Fuente: Coordenada Urbana, DEET-CAMACOL

9,8%
9,2%
10,0%
II-TRIM 2012
Apartamentos
(3.8%)
I-TRIM 2012
Casas
(26.6%)
IV-TRIM 2011
Apartamentos
Utilizando como insumo la clasificación generada
en la sección anterior se propuso la construcción
de un índice de precios de la vivienda LASPEYRES,
en donde las clases encontradas por el árbol CRT
sirvieron para definir una canasta homogénea
que posteriormente fue monitoreada en el
tiempo2. Se calculó el índice de vivienda (IPV
Camacol) basado en la media del precio de la
vivienda y se indexó (2009=100). Los resultados
se muestran a continuación:
II-TRIM 2011
(69.6%)
Una aproximación segmentada para identificar
cambios en los precios
III-TRIM 2011
(30.4%)

I-TRIM 2011
Área mayor a 61
m2

IV-TRIM 2010
Área menor a 61
m2
Clase 5: Apartamentos entre 61 y 99
metros cuadrados de más de 2
habitaciones.
Clase 6: Apartamentos mayores a 99
metros cuadrados.
Clase 7: Casas mayores a 54 metros
cuadrados.
IPV CAMACOL
Fuente: DANE, Coordenada Urbana, DEET-CAMACOL
La gráfica 4 muestra la tendencia de la variación
porcentual anual del IPVN CAMACOL y el IPVN
DANE. Se puede apreciar que a pesar de las
diferencias metodológicas y el rezago existente
2
Se hizo una selección aleatoria de proyectos en cada mes
para controlar que el tamaño de la muestra dentro de cada
clase se mantuviera fijo.
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entre el censo de edificaciones y Coordenada
Urbana, hay una tendencia creciente en ambos
índices aproximadamente desde inicio del año
2010. De hecho ambos índices convergen a
crecimientos cercanos al 11% para el segundo
trimestre de 2012.
Al discriminar el comportamiento del índice para
las 7 clases enunciadas anteriormente se sigue
ratificando la misma tendencia del indicador
nacional. En particular, llama la atención el
crecimiento de los apartamentos de más de dos
habitaciones menores a 61 metros (clase 1) y los
apartamentos mayores a 99 metros (clase 6), los
cuales crecen 20% respecto a 2011. Por su parte,
los precios de los apartamentos de una
habitación y con área menor a 61 metros (clase
2), las casas menores a 54 metros (clase 3) y los
apartamentos entre 61 y 99 metros (clase 4)
crecen respecto el 2011 a tasas del 11%, 10% y
8%
respectivamente.
Finalmente,
los
apartamentos entre 61 y 99 metros cuadrados de
más de 2 habitaciones (clase 5) y casas mayores a
54 metros cuadrados (clase 7) registran una
variación porcentual de los precios de 4% y 1%
respectivamente
ubicó en 7.2 meses, lo cual quiere decir que si no
se lanzaran nuevos proyectos de vivienda dado el
ritmo de ventas actual se tardaría 7.2 meses en
agotarse la oferta actual de vivienda (Gráfico 6).
Este mismo indicador para el caso de los
apartamentos de la clase 1 no tuvo un repunte
importante dado que pasó de 5 meses en octubre
de 2011 a 5.9 meses en octubre de 2012. Sin
embargo, tras calcular el indicador en para los
apartamentos mayores a 99 metros se puede
notar un incremento importante del indicador;
pasó de 9.7 meses en octubre de 2011 a ubicarse
en 13.8 meses en octubre de 2012. A pesar de
que en este segmento de vivienda el indicador
siempre ha estado encima del resto de clases de
vivienda, este repunte es reflejo de un
incremento de la oferta en relación a las ventas
para los últimos 12 meses. A pesar de lo anterior
este incremento del indicador de rotación de
inventarios no constituye un riesgo real para el
mercado de vivienda dado que representa tan
solo el 11% de la oferta total de vivienda.
Gráfico 6: Indicador de rotación de inventarios (Meses)
16
Gráfico 5: Crecimiento promedio anual IPV CAMACOL
por clases
13,8
14
12
9,7
10
7,2
8
5,2
6
4
5,9
5,0
2
jun-12
sep-12
dic-11
mar-12
jun-11
sep-11
dic-10
mar-11
jun-10
sep-10
dic-09
mar-10
jun-09
sep-09
dic-08
mar-09
jun-08
sep-08
mar-08
0
Apartamentos demás de 2 habitacies menores a 61
metros
Apartamentos mayores a 99 metros
Total vivienda
Fuente: Coordenada Urbana, DEET-CAMACOL
Fuente: Coordenada Urbana, DEET-CAMACOL
En este punto vale la pena mostrar que existen
mayores aumentos en el mercado de la clase 1 y
la clase 6, respecto al resto del mercado de
vivienda. Para tal propósito se calculó el indicador
de rotación de los inventarios en donde se
encuentra que a octubre de 2012 el indicador se
Analizando la distribución regional de la oferta
llama la atención que existen algunas regiones
del país en donde los apartamentos mayores a 99
metros (clase 6) tienen una participación
importante del mercado, lo cual es un factor
considerable para tener en cuenta a nivel
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regional: Tolima (52%), Huila (37%), Caribe (29%)
y Bolívar (21%).
Gráfico 7: Distribución regional por clases de vivienda
Valle
26%
Tolima
3%
1%
Santander
8%
11%
4%
2%
4%
7% 2%
Caldas
5% 1% 8%
0% 7% 1%
15%
9%
3%
3%
9%
15%
100%
90%
29%
24%
Gráfico 8. Distribución del saldo de oferta por rangos
de precios
30%
31%
10%
1%
17%
20%
32%
9%
22%
15%
37%
42%
26%
1%
28%
35%
42%
Cundinamarca
9%
25%
9% 0% 6%
Huila 1% 3%
1%
52%
20%
33%
Cúcuta
29%
52%
8% 1% 7%
16%
Nariño
Caribe
14%
31%
23%
Risaralda
13%
13%
contribución visiblemente a razón de 6.2pp desde
enero de 2008 hasta el último dato disponible.
Por su parte el segmento No VIS se ha mantenido
con una participación promedio de 68%, en
donde no se observa un cambio en la estructura
al interior de este segmento de vivienda.
8%
8%
80%
24%
Más de $473 Mill (Más de 835 SML)
70%
$360 Mill - $473 Mill (635 - 835 SML)
Boyacá
13%
9%
2% 5%
Bolivar 2%
51%
Antioquia
29%
0%
53%
10%
Clase 1
7%
5% 3%
20%
Clase 2
14%
30%
Clase 3
8%
40%
15%
21%
38%
50%
Clase 4
60%
Clase 5
14%
70%
Clase 6
80%
90%
5%
60%
4%
50%
4%
40%
100%
Clase 7
$303 Mill - $360 Mill (535 - 635 SML)
$246 Mill - $303 Mill (435 - 535 SML)
$190 Mill - $246 Mill (335 - 435 SML)
$133 - $190 Mill (235 - 335 SML)
30%
$76-$133 Mill (135 - 235 SML)
20%
VIS 70-135 SML
VIP
Fuente: Coordenada Urbana, DEET-CAMACOL
10%
Jul-12
Oct-12
Abr-12
Jul-11
Oct-11
Ene-12
Abr-11
Jul-10
Oct-10
Ene-11
Abr-10
Jul-09
Oct-09
Ene-10
Abr-09
Jul-08
Oct-08
Ene-09
DETERMINANTES DE LOS PRECIOS
DE LA VIVIENDA
Abr-08
IV.
Ene-08
0%
Fuente: DANE, cálculos DEET-CAMACOL
Estructura del mercado de vivienda
Una posible hipótesis del cambio en los precios
de la vivienda tiene una estricta relación con la
metodología que está implícita en el cálculo del
IPVN. Este indicador se calcula un índice
superlativo de Fisher, en donde se permite el
efecto de cambios en la oferta. Luego, en el
escenario donde las viviendas de segmentos altos
incrementaran su participación en el total de la
oferta se esperaría que hubiera presiones al alza
en los índices de precios.
El siguiente gráfico muestra cuál ha sido la
estructura de la oferta del mercado inmobiliario
desde enero de 2008 hasta octubre de 2012 para
el total de ciudades censadas por Coordenada
Urbana. Se puede observar que a partir de enero
de 2011 el segmento VIS incrementó
particularmente su participación en la oferta
disponible (desde entonces esta porción del
mercado comenzó exhibir cifras por encima de
las 19 mil unidades ofertadas mientras que al
inicio del periodo de estudio se registraban
apenas 9.928) a diferencia de las Viviendas de
Interés Prioritario (VIP) que han disminuido su
En este orden de ideas, tras observar la
distribución de la oferta por clases de vivienda
(Gráfico 9) se puede concluir que no existe un
desplazamiento estructural del mercado de
vivienda que lo haya inclinado hacia las viviendas
de mayor valor. Lo cual descartaría la hipótesis
que un cambio en la participación de los
segmentos de vivienda estuviera influyendo al
alza los índices de precios de la vivienda.
Gráfico 9. Distribución del saldo de oferta por clases de
vivienda
Fuente: DANE, cálculos DEET-CAMACOL
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Tabla 3: Cambio promedio en la tasa de crecimiento
IPVN e ICCV
Costos de la construcción
Según los últimos datos disponibles por el DANE
el ICCV para el mes de octubre de 2012 presentó
una variación de 2.9% respecto al mismo periodo
de 2011. Observando la variación del ICCV e IPVN
desde el año 1998 se puede observar la cercana
relación que mantienen ambos índices, la cual
parece estar distorsionada para los años 2000,
2001 y 2007 cuando los índices exhibieron
tendencias contrarias. Tras observar el gráfico 10,
es notable que los crecimientos del ICCV se
asocien a crecimientos en el IPVN y lo mismo
ocurre en el sentido inverso; sin embargo, esta
relación no es uno a uno. Según estimaciones del
DEET un cambio de 1% en el ICCV se asocia a un
cambio de 0.46% sobre el IPVN.
13,0%
13,3%
11,1%
10,2%
10%
7,2%
7,1%
6,6%
5,4%
5%
6,5%
3,4%
2,2%
1,4%
2,9%
0%
-1,1%
sep-12
sep-11
mar-12
sep-10
mar-11
sep-09
mar-10
sep-08
mar-09
sep-07
mar-08
sep-06
mar-07
sep-05
mar-06
sep-04
mar-05
sep-03
mar-04
sep-02
mar-03
sep-01
mar-02
sep-00
mar-01
sep-99
mar-00
sep-98
mar-99
mar-98
-5%
Var anual ICCV
Cambio promedio
en la tasa de
crecimiento ICCV
1998-I/1998-II
-1,6%
-2,3%
1998-III/2000-I
-1,7%
-0,8%
2000-II/2001-I
-0,2%
0,2%
2001-II/2002-II
0,7%
-1,0%
2002-III/2004-I
1,4%
0,6%
2004-II/2005-III
-0,8%
-1,3%
2005-IV/2006-IV
0,3%
0,9%
2007-I/2007-III
3,4%
-1,1%
2007-IV/2008-II
-1,8%
1,1%
2008-III/2009-IV
-1,4%
-1,3%
2010-I/2011-III
0,5%
1,0%
2011-IV/2012-II
0,7%
-0,6%
Fuente: DANE – Cálculos DEET-CAMACOL
Gran parte de la explicación entre el descalce
entre las series de precios y costos tiene que ver
con la variable precios del suelo. En esta sección
se exponen tres posibles medidas que tienen
como objetivo medir esta variable de interés para
el mercado: el Índice de Valoración Predial (IVPDANE), la variación del precio real del suelo
urbano (LONJA DE BOGOTÁ) y se propone utilizar
la diferencia del IPVN e ICCV como proxy del
crecimiento del precio del suelo.
18,4%
15%
Cambio promedio
en la tasa de
crecimiento IPVN
Precio del suelo urbano
Gráfico 10: Variación anual ICCV e IPVN
20%
Periodo
Var anual IPVN
Fuente: DANE
Utilizando la metodología Bry & Boshan para
encontrar los ciclos del ICCV obteniendo puntos
valles y picos de la serie de las variaciones
anuales (Gráfico 10). Se puede observar en la
tabla 3 que justo en los periodos contiguos a la
crisis del 98 y la crisis de 2008 los cambios en el
ICCV no se reflejan en el mismo signo sobre el
IPVN. La explicación para que ambas series no
vayan en la misma vía está relacionada con la
rigidez a la baja de los precios de la vivienda y
porque existe un segundo factor que explica en
gran medida la dinámica de los precios de la
vivienda, los precios del suelo urbano.
En los últimos tres años tenemos lo siguiente:
Tabla 4: Comparativo variables proxy del precio del
suelo
Precio real
Diferencia tasa
del suelo
3
Año
de crecimiento
IVP
urbano
IPVN e ICCV
(Bogotá)
(corte junio)
2.010
5,3%
5,1%
8,5%
2.011
5,8%
6,4%
9,7%
2.012
7,0%
26,9%
Fuente: DANE, LONJA DE BOGOTÁ – Cálculos DEET
3
Se calculó un promedio ponderado de los estratos altos,
medios y bajos utilizando como ponderador el saldo de
oferta disponible para cada uno de estos segmentos.
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Gráfico 11: Precio del suelo urbano en Bogotá
En los tres indicadores se corrobora la tendencia
creciente que han tenido las tres medidas
estadísticas desde el año 2010, en particular el
crecimiento acentuado en el año 2012 para el
precio real del suelo urbano en Bogotá.
50%
47.02%
40%
30%
20%
8.55%
10%
0%
0.49%
-2.74%
-10%
2002
2003
2004
2005
2008
2009
2010
2011
2012
Tasa Real
Fuente: LONJA DE BOGOTÁ – Cálculos DEET
Es interesante observar que las tendencias del
precio del suelo urbano en Bogotá están bastante
correlacionadas con el comportamiento de la
variable proxy (Variación % IPVN – Variación %
ICCV), ratificando de esta manera que este
mismo comportamiento se ha presentado a nivel
nacional (Gráfico 10).
Gráfico 10: Proxy precios del suelo (Variación % IPVN –
Proxy preciosVariación
del suelo (Var%IPVN-Var%ICCV)
% ICCV)
18%
16%
15,8%
14%
12%
11,6%
10%
8%
7,8%
7,0%
7,6%
6%
4%
2%
jun-12
oct-11
feb-12
jun-11
oct-10
feb-11
jun-10
oct-09
feb-10
jun-09
oct-08
feb-09
jun-08
oct-07
feb-08
jun-07
oct-06
feb-07
jun-06
oct-05
feb-06
jun-05
oct-04
0%
feb-05
Estudios realizados por la Lonja de Propiedad Raíz
de Bogotá (LPRB) encontraron una alta
correlación entre el crecimiento económico de la
capital y el crecimiento de los valores del suelo el
año siguiente, esta afirmación puede asociarse
sin lugar a dudas con la moderación que tuvo el
crecimiento en 2009 y el posterior deterioro de
los precios del suelo en 2010 y 2011 del orden de
8.55% y 9.72% respectivamente.4 Así mismo,
entre 2002 y 2005 el crecimiento de los precios
del suelo descontada la inflación, fue bastante
moderado, esta tendencia se revirtió y en 2009 la
valorización real alcanzó un repunte de 47.02%,
luego, en 2012 tras experimentar un sobrio
crecimiento, los precios del suelo mostraron una
variación real de 26.87% (Gráfico11).
9.72%
4.75%
3.77%
jun-04
Dado el peso relativo que tiene Bogotá en las
estadísticas de la construcción vale la pena
resaltar que la situación de esta ciudad merece la
atención. En esta ciudad el suelo disponible para
ser desarrollado es cada vez más escaso, lo que
explica de forma importante el aumento del
precio y su incidencia en la estructura de costos
de
los
proyectos
de
edificaciones.
Adicionalmente, el proceso de habilitación de
suelo en la ciudad no ha correspondido a sus
necesidades explicando la caída generalizada en
las estadísticas de la construcción residencial
para la región.
26.87%
30.03%
Fuente: DANE, cálculos DEET-CAMACOL
Estos resultados apuntan a que el crecimiento del
precio del suelo a nivel nacional se encuentra
entre el orden entre el 7% y 26,9%, siendo este
último valor un número sobreestimado para el
total nacional dado que la dinámica de precios de
Bogotá no es igual al de todas las regiones del
país. A pesar de esto, la conclusión que salta a la
vista es que los precios del suelo urbano son el
factor que explicaría en mayor medida la
tendencia reciente del IPVN a nivel nacional.
4
Estudio del valor del suelo urbano en Bogotá 2012, Lonja
de Propiedad Raíz de Bogotá, página 3.
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V.
CONCLUSIONES
En el contexto general, los índices de precios de
vivienda se mantienen en una tendencia
creciente. Las diversas mediciones muestran
niveles que obligan a monitorear detenidamente
cada una de los aspectos que afectan su
dinámica.
Frente al análisis segmentado llama un poco la
atención el crecimiento de los precios que han
venido teniendo los apartamentos de más de 99
metros cuadrados para lo corrido de 2012; a
pesar de esto, este mercado constituye una
participación muy pequeña de la oferta de
vivienda por lo cual difícilmente podría constituir
un riesgo o desequilibrio.
Finalmente, tras hacer una revisión de los
fundamentales determinantes del precio de la
vivienda se puede apreciar una separación de la
tendencia entre el IPVN e ICCV en lo corrido de
2012. La explicación de lo anterior se encuentra
en la influencia que ha tenido el precio de suelo
urbano en la estructura de costos de los
proyectos, lo cual sumado a la rigidez a la baja de
los precios de la vivienda explicarían la dinámica
reciente de la variación anual del IPVN para 2012.
CAMACOL seguirá monitoreando los niveles de
actividad y su valorización. El análisis de los
precios desde todas las perspectivas es uno de los
frentes más importantes para entender la
interacción entre las fuerzas del mercado, sus
desequilibrios y los riesgos y perspectivas del
sector edificador.
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INDICADORES ECONÓMICOS DE LA CONSTRUCCIÓN
(Diciembre 2012)
Variación porcentual anual
Valores
Sep-12
I. PIB 1/*
II Trim - 12
II trim - 11
Proyecciones 2012
sep-12
114.012
4,9%
5,0%
4,3
Construcción
6.671
19,4%
-8,0%
n.d.
a. Edificaciones
3.485
16,2%
4,5%
n.d.
b. Obras civiles
3.176
22,5%
-19,3%
n.d.
Total (1)
Variación porcentual anual
Valores
II. Número de ocupados 2/*
A la última
fecha
Un mes
atrás
Tres meses
atrás
Un año atrás
21.538
-0,1%
0,8%
3,7%
7,7%
1.236
2,7%
1,4%
7,9%
6,2%
10.225
0,6%
1,1%
4,2%
6,6%
640
-0,9%
1,8%
9,5%
8,4%
oct-12
Nacional
Construcción
Trece áreas
Construcción
III. Licencias 3/*
Sep - 12
sep-12
Totales
Vivienda
a. VIS
b. No VIS
Otros destinos
sept
1.731.773
-1,2%
-4,9%
-13,4%
9,6%
1.343.713
-2,8%
-18,5%
-17,6%
8,2%
305.115
-14,6%
12,0%
8,0%
3,0%
1.038.598
1,2%
-28,2%
-26,0%
10,1%
4,9%
81,1%
10,4%
a. Industria
62.212
95,4%
517,0%
30,6%
62,3%
b. Oficina
388.060
73.922
151,8%
179,7%
-4,0%
-10,8%
62,8%
c. Bodega
15,2%
20.643
52,9%
182,5%
166,2%
153.180
4,9%
-20,5%
-10,6%
73,4%
1.118
#N/A
-81,3%
0,0%
107,2%
195,6%
Producción
940.708
-0,9%
-4,9%
-2,1%
13,8%
Despachos
906.791
2,1%
-6,0%
3,3%
13,0%
d. Comercio
e. Otros
IV. Cemento 4/**
V. Índice Costos Construcción (ICCV) *
sep-12
oct-12
Total
194
2,9%
3,2%
3,8%
6,5%
Materiales
204
2,7%
2,9%
3,8%
7,7%
Mano de obra
183
4,7%
4,3%
4,3%
4,9%
Maquinaria y equipo
196
1,2%
1,2%
1,5%
1,4%
VI. Índices Precios Edificaciones Nuevas*
I trim 09
Total
134
13,8%
n.a.
12,3%
1,3%
Comercio
144
19,3%
n.a.
18,5%
0,5%
Oficinas
163
21,2%
n.a.
19,4%
3,7%
Bodegas
123
11,2%
n.a.
10,6%
-1,0%
181
11,1%
9,5%
9,1%
9,9%
112
2,8%
3,1%
3,1%
4,0%
115
3,3%
3,3%
3,5%
3,6%
Índice producción real sin trilla de café
142
-1,3%
-2,1%
2,8%
5,1%
Índice producción real con trilla de café
140
-1,2%
-1,7%
3,0%
5,0%
Índice ventas reales total sin combustibles
193
2,3%
1,3%
1,3%
8,5%
Índice ventas reales art. ferretería, vidrios y pinturas
254
7,8%
5,8%
7,2%
14,7%
24,158
15,7%
15,8%
16,0%
17,3%
244,420
641,725
171,885
469,840
554.978,169
86.746,785
33,0%
-2,3%
1,4%
-3,6%
-6,1%
31,7%
44,7%
14,3%
24,7%
10,8%
10,2%
51,2%
5,6%
-32,7%
-45,0%
-29,0%
-34,5%
-13,7%
-0,5%
-18,6%
-2,9%
-22,9%
-17,4%
-27,5%
Vivienda 5/
VII. Inflación *
II trim 12
nov-12
IPC Total
IPC Vivienda
VIII.Muestra Mensual Manufacturera *
IX. Muestra Mensual del Comercio al por Menor*
sep-12
sep-12
X. Financiación 6/***
Cartera hipotecaria
Desembolsos
a. Constructor
b. Individual
1. VIS
2. No VIS
i. Pesos
ii. UVR
sep-12
XI. Tasas interés hipotecarias (%) ****
nov-12
Valores Un
absolutos
A la última
mes
Tres meses
fecha
atrás
atrás
nov-12
oct-12
ago-12
Adquisición
Un año atrás
nov-11
a. VIS UVR
8,4%
8,7%
8,8%
8,8%
8,9%
b. No VIS UVR
8,9%
8,3%
9,2%
1. VIS pesos
13,0%
13,1%
13,5%
13,3%
2. No VIS pesos
13,0%
13,0%
13,2%
13,2%
a. VIS UVR
7,0%
6,9%
7,3%
6,9%
b. No VIS UVR
7,6%
7,1%
7,2%
6,6%
1. VIS pesos
11,9%
12,1%
12,1%
12,8%
2. No VIS pesos
12,6%
12,1%
12,5%
11,5%
Construcción
Fuentes: * DANE; ** ICPC; *** Superi ntendenci a fi nanci era; **** Banco de l a Repúbl i ca. Notas: n.d.: no di sponi bl e; n.a.: no apl i ca; 1/ Ci fras en mi l es de mi l l ones de
pesos constantes 2005=100; 2/ Ci fras en mi l es; 3/ Ci fras en mi l es de metros cuadrados. 4/ Ci fras en tonel adas; 5/IPVN ; 6/ Ci fras en mi l es de mi l l ones de pesos
corri entes. Incl uye Leasi ng Habi taci onal . (1) Ci fras Consensus Forecast - Juni o 2011
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