propuesta de mercasa

PROPUESTA DE MERCASA
INVITACIÓN PARA LA REFORMA
INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL
MAIGNON DE BADALONA
Ayuntamiento
de
Badalona
DICIEMBRE 2013
INDICE
ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA .......................... 3
1.
CONSIDERACIONES PREVIAS ........................................................................ 4
ANTECEDENTES ............................................................................................ 4
EQUIPO PROMOTOR ...................................................................................... 4
BADALONA ................................................................................................... 4
2.
NEGOCIO ACTUAL ........................................................................................... 6
3.
NEGOCIO FUTURO. PROPUESTA DE MERCASA .............................................. 8
PLANTA BAJA. PUESTOS DE MERCADO ............................................................ 8
PLANTA ALTA. ZONA DE RESTAURACIÓN – MERCADO GOURMET..................... 10
PLANTA SÓTANO. ZONA AUXILIAR ................................................................ 11
PROPUESTA DEL NUEVO NEGOCIO ............................................................... 11
4. PREVISIONES SOBRE LA DEMANDA DE USO E INCIDENCIA SOCIAL Y
ECONÓMICA DE LA OBRA EN SU ÁREA DE INFLUENCIA .................................... 12
PREVISIÓN SOBRE LA DEMANDA .................................................................. 12
INCIDENCIA SOCIAL Y ECONÓMICA DE LA OBRA EN SU ÁREA DE INFLUENCIA . 13
5.
GESTIÓN DEL NUEVO MERCADO .................................................................. 16
6.
ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO ........................................................... 17
VIABILIDAD ECONÓMICA ............................................................................. 17
FINANCIACIÓN............................................................................................ 23
ANTEPROYECTO ................................................................................... 26
1.
MEMORIA....................................................................................................... 27
DESCRIPCIÓN DEL ESTADO ACTUAL DEL MERCADO ....................................... 27
DESCRIPCIÓN DEL ESTADO REFORMADO DEL MERCADO. PROPUESTA DE
MERCASA ................................................................................................... 37
2.
PRESUPUESTO............................................................................................... 54
3.
CALENDARIO DE EJECUCIÓN OBRA ............................................................. 55
4.
PLANOS.......................................................................................................... 56
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
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ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICA Y
FINANCIERA
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
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1. CONSIDERACIONES PREVIAS
ANTECEDENTES
Este estudio se elabora para atender a la invitación pública para la presentación de
un estudio de viabilidad económica y financiera y el correspondiente anteproyecto
para la reforma integral del Mercado municipal Maignon de Badalona, publicado en
el Boletín Oficial de la Provincia de Barcelona el 14 de noviembre de 2013.
Actualmente este Mercado está cerrado, a la espera de su intervención. Los
operadores del Mercado se trasladaron a un Mercado Provisional muy próximo.
EQUIPO PROMOTOR
El Ayuntamiento de la ciudad de Badalona es el titular de este inmueble.
Este Ayuntamiento, motivado por el deterioro del edificio y el deseo de
recuperación de un inmueble con un gran valor arquitectónico y comercial, inicia los
pasos para la construcción y explotación en régimen de concesión de obra pública
de este Mercado con la invitación pública para la presentación de un estudio de
viabilidad económica y financiera y el correspondiente anteproyecto para la reforma
integral de este Mercado.
BADALONA
Badalona, municipio de la provincia de Barcelona, se encuentra situado al norte de
la comarca del barcelonés. Dicha comarca está constituida por los municipios de
Barcelona, Badalona, L´Hospitalet de Llobregat, Santa Coloma de Gramanet y San
Adrià de Besòs.
Badalona cuenta con una superficie de 20,95 Km². La población total es de
220.997 habitantes y la densidad de población de 10.548,17 hab/km², este nivel
de densidad se encuentra muy por encima de la media provincial (718,42
hab/km²) y, si la comparamos con la media nacional, esta diferencia es aún mucho
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4
mayor (93,42 hab/Km²), indicativo de que se trata de uno de los núcleos urbanos
más poblados del país.
La ciudad se encuentra situada a 10 km. de distancia del centro de Barcelona. Por
su cercanía al centro de la capital barcelonesa forma parte del Área Metropolitana
de Barcelona, área que concentra el 63% del PIB de Cataluña y el 13% del PIB del
total nacional.
Como en la mayoría de los municipios cercanos, la actividad económica más
importante es la industria, con empresas que desarrollan sus actividades dentro de
un amplio abanico de sectores (microelectrónica, industria del envasado, textil,
moldes industriales, etc.). La importancia del sector industrial en la ciudad se pone
de manifiesto en diversos aspectos como puede ser la creación del Badalona Centro
Internacional de Negocios, encargado de facilitar el contacto de las empresas
locales con los mercados internacionales, especialmente el europeo y el americano.
Además, Badalona ha querido potenciar otros sectores como servicios y turismo,
habiendo llegado estos a poder ser considerados, junto con la industria, como
principales fuentes económicas de la ciudad.
En cuanto a la evolución de la población, desde el año 2000 hasta el último dato
disponible de 2012 se ha producido un crecimiento de un 5,7%, pasando de
208.994 habitantes a 220.977 habitantes, porcentaje que, aunque inferior, está
cercano a la media regional que se sitúa en el 7,51%. Ambos porcentajes son
claramente inferiores a la media de incremento de la población nacional en ese
mismo periodo de tiempo, que se sitúa en el 14,8%.
Según los datos disponibles del Instituto de Estadística de Cataluña para el año
2009, la Renta Disponible Bruta per cápita es de 14.700 euros, inferior a la de la
Comarca (18.300 €) en una 19,6 % y la de la provincia (17.400 €) en una 15,5 %.
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2. NEGOCIO ACTUAL
El céntrico barrio de Progrés, donde se ubica el Mercado, cuenta con un total de
11.059 habitantes.
En la ciudad de Badalona hay una gran cultura de Mercado tradicional, con un total
de 6 Mercados.
El Mercado de Maignon está situado en el centro de Badalona. Se trata de un
edificio histórico construido en el año 1889 y que se mantuvo en funcionamiento
hasta finales del año 2010, momento en el que las 24 paradas que operaban en el
mismo fueron trasladadas a una carpa provisional de 752 m² situada delante del
propio edificio del Mercado.
Interior y exterior del estado actual del Mercado de Maignon
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6
Entrada principal del Mercado
Adorno de la fachada
Exterior del Mercado
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3. NEGOCIO FUTURO. PROPUESTA DE MERCASA
La propuesta de MERCASA recoge el conocimiento y experiencia de esta al conjunto
de la cadena alimentaria en diferentes estructuras comerciales, tanto mayorista
como minoristas, planteando el máximo aprovechamiento de la superficie actual.
El nuevo proyecto cuenta con dos nuevas plantas respecto del edificio original:
-
Planta alta: Incrementa la superficie del Mercado en 697 m2 y se destinará a
venta y degustación de productos
-
Planta sótano: Esta planta está bajo rasante y se destinará a instalaciones y
almacenes. La superficie es de 337 m2
La planta baja tendrá la misma superficie y el mismo uso que en la actualidad.
PLANTA BAJA. PUESTOS DE MERCADO
La planta a pie de calle se destinará al Mercado, con un total de 40 puestos, de los
cuales 25 puestos están en el interior del Mercado y los 15 restantes son puestos
exteriores.
La superficie construida de la planta baja es de 1.035,88 m², que se reducen a
981,17 m² de superficie útil.
En el siguiente cuadro se muestra las superficies de los locales interiores y
exteriores:
SUPERFICIES PLANTA BAJA1
SUPERFICIE CONSTRUIDA
1
M²
1.035,88
SUPERFICIE UTIL
981,17
SBA LOCALES INTERIORES
381,79
SBA LOCALES EXTERIORES
134,77
Los datos sobre superficies están extraídos del anteproyecto, por lo que tienen carácter provisional.
Estos quedarán definidos con carácter definitivo en el Proyecto de Obra.
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En la nueva propuesta cambia la distribución de los puestos de Mercado,
eliminando las bancadas centrales que creaban calles, por dos isletas centrales, que
permiten una mejor visibilidad de la totalidad del Mercado, así como en las
circulaciones.
Plano de la situación actual de la planta baja:
Plano de la propuesta de MERCASA para la planta baja:
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9
De la totalidad de los puestos de Mercado, veinticuatro2 de los puestos interiores
serán ocupados por los actuales comerciantes. El resto de los puestos, uno interior
y quince exteriores, serán los que reporten ingresos por arrendamientos a
MERCASA, permitiendo así recuperar la inversión aportada por esta a la
recuperación de este edificio.
PLANTA ALTA. ZONA DE RESTAURACIÓN – MERCADO GOURMET
Este nuevo espacio se destinará a ocio, con diez nuevos puestos, cuyos usos serán
venta y degustación de productos, creando un Mercado Gourmet que contempla
una zona de uso común que invita al esparcimiento, simulando una plaza pública.
La superficie de esta planta es de 697 m2, de los cuales 206,29 m2 son de SBA.
El acceso a esta segunda planta se hace mediante escaleras mecánicas, y se
reserva una zona central abierta que comunica visual y espacialmente ambas
plantas, mejorando la imagen y generando sinergias entre ambas.
Plano de la propuesta de MERCASA para la planta alta:
2
La ubicación de los operadores actuales no es definitiva, y está sujeta a modificaciones según criterios
comerciales y a acuerdos con los comerciantes.
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
10
Esta
nueva
superficie
comercial
será
explotada
por
MERCASA
como
contraprestación de la inversión aportada para la recuperación del edificio.
PLANTA SÓTANO. ZONA AUXILIAR
Se ha previsto de un espacio bajo rasante destinado a instalaciones y zona de
almacenaje y cámaras, con una superficie de 337 m2.
Plano de la propuesta de MERCASA para la planta sótano:
PROPUESTA DEL NUEVO NEGOCIO
La propuesta de MERCASA para el Mercado municipal Maignon consiste en la
remodelación integral del edificio y la ampliación de este, como se explica
anteriormente.
La inversión necesaria para acometer este nuevo proyecto será asumida por el
colectivo de operadores actuales, con cargo a las rentas de sus concesiones, y por
MERCASA, que explotará el resto del equipamiento comercial durante el periodo de
la concesión.
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4. PREVISIONES SOBRE LA DEMANDA DE USO E INCIDENCIA
SOCIAL Y ECONÓMICA DE LA OBRA EN SU ÁREA DE
INFLUENCIA
PREVISIÓN SOBRE LA DEMANDA
Respecto a la demanda, diferenciamos entre la demanda del negocio del gestor y la
demanda de los negocios de los operadores:
DEMANDA DEL NEGOCIO DEL GESTOR
Para el gestor la demanda de su producto será la ocupación de los locales que
integran este equipamiento comercial, estimada en un 90% para el primer ejercicio
y del 95% para el resto del horizonte temporal de este proyecto, en función de la
experiencia de gestión de equipamientos comerciales similares y de la sinergia que
que se consigue con un equipamiento cuyo punto de partida cuenta con un elevado
número de operadores, como es el caso de este Mercado, con 24 operadores.
DEMANDA DE LAS VENTAS DE LOS OPERADORES
La ciudad de Badalona cuenta con una población de 220.997 habitantes (INE
2012), de los cuales 11.072 (5%) viven en el barrio del Progreso, barrio donde se
emplaza el Mercado objeto de este estudio. A esta población hay que añadir los
visitantes ocasionales y turistas, ya que este barrio está en la zona comercial del
centro de la ciudad y cercano a la zona de playa, principal atractivo turístico de la
ciudad.
En la oferta comercial de alimentación de Badalona destacan los formatos de
tamaño reducido con predominio de una oferta comercial tradicional y de trato
personalizado.
La demanda estimada en función de la población del barrio, la tipología de comercio
y la experiencia en la remodelación de Mercados Minoristas de MERCASA es de
2.500 visitas al día con un tique medio de 20 euros, lo que supondría unos ingresos
anuales de 15 millones de euros.
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Considerando el emplazamiento del edificio, paralelo a la calle comercial por
excelencia de la ciudad, un gran hábito de compra en los Mercados Municipales en
esta ciudad (6 Mercados) y en particular en este barrio, con una gran afluencia al
Mercado provisional, la alta ocupación del Mercado, con 24 operadores de partida,
y las sinergias comerciales que proporcionarán el Mercado de frescos y el Mercado
Gourmet mutuamente, se prevé se supere con creces esta cifra de visitas, aunque
por seguir una hipótesis prudente consideramos 2.500 visitas diarias.
INCIDENCIA SOCIAL Y ECONÓMICA DE LA OBRA EN SU ÁREA DE
INFLUENCIA
La recuperación de este inmueble tendrá efectos positivos tanto en su área de
influencia como en la ciudad de Badalona, desde un punto de vista social y
económico.
Actualmente el edificio originario del Mercado se encuentra cerrado con un
avanzado estado de deterioro, lo que determinó el traslado de los operadores del
Mercado a un Mercado provisional próximo a este, ubicado en una plaza pública.
Deterioro de equipamiento e instalaciones
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13
Con la remodelación del Mercado se conseguirá la recuperación de un espacio
público para la ciudadanía, la plaça de les Puntaires.
Imagen exterior del Mercado provisional
Se ofrecerá a la ciudadanía un espacio comercial en el que se fomenta la
convivencia social, la compra de proximidad y un tejido comercial local formado por
operadores independientes.
Se regenerará el comercio del barrio gracias a la recuperación del edificio y a la
nueva locomotora del Mercado, zona de restauración gourmet, que dotará al
Mercado de un mayor atractivo comercial y lo complementará, orientándolo a un
nuevo público objetivo: Un sector de la población más joven y el turismo de esta
ciudad.
Con ese nuevo espacio que se crea en el Mercado (nueva planta destinada a
Mercado Gourmet) se crea un espacio de zonas comunes que hace las veces de
plaza pública en el centro de la sala de ventas, que mejorará la visibilidad de la
totalidad del edificio, y que a su vez alojará actividades con carácter dual, tanto de
venta como degustación, así como de esparcimiento.
Se hará una puesta en valor de la venta de productos frescos, en un edificio con
gran interés arquitectónico, remodelado y de carácter permanente. También se
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conseguirá una mayor seguridad arquitectónica frente a la situación actual, y con
mayores prestaciones en cuanto a la higiene y a la seguridad alimentaria.
Se generarán nuevos puestos de trabajo tanto por las obras necesarias a acometer
en la remodelación del Mercado como con las nuevas unidades de negocio que se
crearán tanto en el Mercado como en las inmediaciones, ya que con esta
remodelación se regenerará el comercio de su entorno generando sinergias
positivas.
Con la propuesta de Mercasa el Ayuntamiento ofrecerá a la ciudadanía de Badalona
un servicio público de abastecimiento de productos de alimentación sin que le
suponga gasto para las arcas públicas, ya que este equipamiento comercial será
sustentado por los propios operadores, entre los que se incluye MERCASA, que
también asumirán la inversión de la remodelación con cargo a sus concesiones.
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
15
5. GESTIÓN DEL NUEVO MERCADO
Tras la remodelación del Mercado Maignon será necesario un modelo de gestión
profesionalizado cuyo cometido sea el perfecto funcionamiento de este nuevo
equipamiento, para que los operadores puedan dedicarse en exclusiva a su negocio
sin que esto menoscabe la actividad del Mercado.
MERCASA optará a ser el gestor de este Mercado, tras su larga experiencia en la
gestión de Centros Comerciales y en la formación de gerencias de Mercados
Minoristas. Además de su conocimiento en esta materia, le mueve el interés de que
este equipamiento sea gestionado de la forma más eficaz posible, ya que MERCASA
asume un 61,04% de la inversión que recuperará a través de la explotación de
varios locales de este nuevo equipamiento comercial.
Para el desarrollo de la gestión del nuevo Mercado Maignon asignará una persona
encargada de la gerencia, que tendrá que reunir un perfil tanto comercial como
administrativo. Esta persona contará con el soporte de MERCASA a través de sus
áreas Comercial, Económico Financiera, Técnica y Jurídica.
La gerencia mantendrá una estrecha relación con la asociación de comerciantes del
Mercado, así como con las del barrio y/o ciudad, con el objetivo de que la actividad
del Mercado considere los intereses de los distintos grupos de influencia.
El gasto de esta gerencia profesionalizada será asumido en parte por los
operadores, repercutido a través de los gastos comunes necesarios para el buen
funcionamiento del Mercado. MERCASA asumirá gran parte de este gasto, tanto por
ser concesionario de 622 m2 de superficie bruta alquilable, como por ser gestor de
este equipamiento comercial. Este capítulo de gastos de desarrolla más adelante.
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16
6. ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO
Con el objeto de obtener la rentabilidad del proyecto, desarrollamos la viabilidad
económico-financiera del futuro Mercado municipal Maignon, determinando la
inversión necesaria para acometer la remodelación integral del edificio, los ingresos
estimados por arrendamiento, así como los gastos derivados de la gestión de este
equipamiento. Se completa con una propuesta de financiación para acometer este
proyecto.
VIABILIDAD ECONÓMICA
INVERSIÓN
La cuantificación de la inversión viene determinada por la rehabilitación y
ampliación del Mercado. Este presupuesto ha sido estimado por el Departamento
Técnico de MERCASA, y asciende a 4,04 millones de euros, de los cuales,
MERCASA asumirá el 61,04% (2.466.150 €).
El resto de la inversión la asume un colectivo de los operadores actuales que
continuarán en el nuevo Mercado. La cifra asciende a 1.573.850 €3 (38,96% de la
inversión), y corresponde a 5.000 euros por m2. La inversión que asumen los
operadores actuales será su aportación al proyecto, quedando exentos de pagar
rentas por alquiler durante el resto de su concesión, no así gastos comunes.
INGRESOS
Hay que distinguir dos tipos de ingresos: Los ingresos por arrendamientos, fruto de
la actividad principal y los ingresos por gastos comunes, que realmente no son
ingresos para MERCASA, ya que el gestor realiza un servicio de intermediación,
gestionando
las
necesidades
de
los
operadores
y
posteriormente
repercutiéndoselas.
3
Para determinar el importe de la inversión se ha considerado veintitrés puestos de Mercado en la planta
baja y el local destinado a cafetería en la planta alta, zona destinada a degustación. La distribución
definitiva se definirá en el Proyecto de Obra con la aceptación de los comerciantes y del Ayuntamiento.
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17
INGRESOS POR ARRENDAMIENTO (CIFRA DE NEGOCIO)
Se hace una diferenciación de rentas en función del tipo de actividad que se va a
desarrollar:
-
Puestos de mercado (Planta Baja): El Mercado se ubica en la planta a pie de
calle, facilitando el acceso. Del total de puestos, 17 supondrán rentas para
MERCASA (estimación de la SBA 216,2 m²) y el resto serán ocupados por
concesionarios actuales, que asumirán el 38,96% de la inversión. Las rentas
estimadas para MERCASA son de 77.832 €/año a plena capacidad. La
desocupación estimada es de un 10% para el primer ejercicio y del 5% parar el
resto de la vida de la concesión
-
Zona de restauración (Planta Alta): Esta nueva planta se destina a restauración
y alimentación degustación, y da cabida a 10 nuevos operadores. Las rentas
estimadas son de 115.158 €/año a plena capacidad. La desocupación estimada
es de un 10% para el primer ejercicio y del 5% para el resto de la vida de la
concesión
-
Zonas complementarias: Se han previsto unos ingresos adicionales de
aproximadamente 18.200 €/año, procedentes de las terrazas, espacios
destinados a máquinas de entretenimiento infantil y a stand permanentes y
temporales
El colectivo de operadores actuales que formarán parte del nuevo Mercado está
integrado por 24 comerciantes. Estos aportarán una única cantidad en concepto de
imputación de la inversión, que será en compensación de las rentas de sus
concesiones. Dicha cantidad asciende a 1.573.950 € y corresponde a 5.000 €/m2
sobre una SBA de 314,79 m2.
OTROS INGRESOS DE EXPLOTACIÓN (INGRESOS POR GASTOS COMUNES)
Estos ingresos proceden de la repercusión de gastos comunes y de gastos de
personal a los operadores que ocupen las nuevas instalaciones del futuro Mercado
Maignon. La repercusión de gastos se aplicará a todos los operadores, en función
de un coeficiente de participación. Los gastos comunes correspondientes a los
locales desocupados los asumirá MERCASA.
Los gastos que se repercuten a los operadores se explican con detalle en el
siguiente apartado.
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18
GASTOS
En el capítulo de gastos hay que distinguir dos grandes grupos, los que asumen los
arrendatarios (operadores) y los que asume el gestor (MERCASA).
1.
GASTOS DE EXPLOTACIÓN OPERADORES
Son los gastos que se repercuten a los arrendatarios de las instalaciones.
Estos gastos son:
-
Gasto de personal: Se repercute el 40% del gasto de personal necesario para
gestionar el nuevo Mercado. Las necesidades de personal se cubrirán con un
gerente,
que
tendrá
que
tener
tanto
habilidades
comerciales
como
administrativas. También se han previsto unos gastos de representación de
3.000 €/año. El coste total de personal, incluidos salarios y los gastos de
seguridad social asciende a 37.275 €/año, del los cuales los operadores
asumirán 14.910 €/año
-
Contratas: Para garantizar un perfecto funcionamiento de las instalaciones es
necesario la contratación de determinados servicios como seguridad y
vigilancia,
limpieza,
mantenimiento
de
mantenimiento,
ascensores.
Todo
desratización
y
eso
a
asciende
desinfección
154.000
y
€/año,
repercutiéndose en su totalidad a los operadores
-
Suministros: Se estima un total de 61.000 €/año para las partidas de
electricidad, telefonía y agua de las zonas comunes. Repercusión del 100 % a
los operadores
-
Impuestos: Los impuestos repercutibles son el IBI, vados y tasa de basuras.
Suman un total de 16.000 €/año. Repercusión del 100 % a los operadores
-
Marketing:
La
necesidad
de
promocionar
continuamente
los
espacios
comerciales para conseguir una cierta notoriedad y una diferenciación de la
competencia nos lleva a prever un presupuesto de publicidad y animación de
28.000 €/año. Repercusión del 100 % a los operadores
Estos gastos suman un total de 273.910 €/año, de los cuales MERCASA asumirá los
gastos correspondientes a la desocupación, prevista en un 10% para el primer
ejercicio y de un 5% para el resto del horizonte temporal proyectado.
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
19
GASTOS DE EXPLOTACIÓN MERCASA
Son los gastos que asume el gestor.
Estos gastos son:
-
Gastos de personal: MERCASA asumiría el 60% del gasto de personal necesario
para gestionar el nuevo Mercado. El gasto total previsto es de 37.275 €/año,
del los cuales MERCASA asumiría 22.365 €/año
-
Seguros: La ley exige la cobertura de dos pólizas, responsabilidad civil y multi
riesgo. Ambas suman 8.000 €/año
-
Gastos de comercialización: Este gasto solo se considera para el primer
ejercicio, que será necesario un mayor esfuerzo comercializador para conseguir
el mayor número de operadores de un equipamiento comercial de esta
envergadura. Se ha previsto 30.000 euros
-
Tributos: Se ha estimado una cantidad de 4.000 €/año
-
Servicios exteriores: Es necesaria la contratación de servicios exteriores. Las
necesidades a cubrir con esta partida son la elaboración y actualización del Plan
de Autoprotección, así como su implantación y realización de simulacro, en
cumplimiento con el RD 171/2004, de 30 de enero, de prevención de riesgos
laborales y en materia de coordinación de actividades empresariales y RD
393/2007, de 23 de marzo, de Norma Básica de Autoprotección de los centros,
establecimientos y dependencias dedicadas a actividades que puedan dar
origen a situaciones de emergencia. También se cubrirá con esta partida
servicios de mantenimiento. La cantidad estimada es de 3.000 €/año
-
Gastos estructurales de MERCASA: Habrá que considerar la imputación de los
gastos generales de MERCASA. Este gasto es un 15 % sobre el margen bruto.
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
20
RENTABILIDAD PARA MERCASA
Para analizar la viabilidad de este proyecto, determinamos la Tasa Interna de
Rentabilidad (TIR).
Para el cálculo de la TIR, se parte de varias hipótesis:
o
o
o
o
IPC 2%: Aunque el IPC actual es inferior, el periodo temporal de esta
inversión es amplio e implica fluctuaciones en el Índice de Precios al
Consumo, por lo que se elige una cifra que represente una media de estas
fluctuaciones. Este porcentaje también está en consonancia con las
proyecciones de macro magnitudes facilitadas por SEPI.
Se estima una desocupación del 10% para el primer ejercicio y del 5% para
el resto de la concesión
Periodo temporal de la inversión de 35 años
La inversión total es de 4,04 millones de euros, de los cuales MERCASA
asumirá el 61,04%, y el 38,96% restante lo asumirán el colectivo de
concesionarios actuales que formarán parte del nuevo equipamiento
comercial
Se presenta a continuación la tabla con el resultado, utilizado como flujos de caja
para el cálculo de la TIR, para los seis primeros ejercicios:
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
21
INVERSIÓN
AÑO 1
AÑO 2
AÑO 3
AÑO 4
AÑO 5
AÑO 6
INGRESOS
Volumen de negocio
191.891
205.571
209.683
213.876
218.154
222.517
Otros Ingresos Explotación
250.355
269.549
274.940
280.438
286.047
291.768
442.246
475.120
484.622
494.315
504.201
514.285
67.365
38.112
38.875
39.652
40.445
41.254
273.910
279.388
284.976
290.675
296.489
302.419
70.461
70.461
70.461
70.461
70.461
70.461
TOTAL GASTOS
411.736
387.962
394.312
400.789
407.395
414.134
RESULTADO OPERATIVO BRUTO
30.509
87.158
90.310
93.526
96.806
100.151
IMPUTACIÓN G. ESTRUCTURALES MERCASA
4.576
13.074
13.547
14.029
14.521
15.023
RESULTADO OPERTATIVO NETO
25.933
74.084
76.764
79.497
82.285
85.128
96.394
144.546
147.225
149.958
152.746
155.590
TOTAL INGRESOS
GASTOS
Gastos Explotación Mercasa
Gastos Explotación Operadores
Amortización
RESULTADO OPERTATIVO NETO SIN
AMORTIZACIONES
-2.466.150
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
22
La rentabilidad obtenida es de 6,22 % para un periodo de 35 años.
Si
comparamos esta inversión con la deuda pública , se puede considerar factible.
4
FINANCIACIÓN
La inversión necesaria para acometer la remodelación del Mercado municipal
Maignon asciende a 4,04 millones de euros, de los cuales el colectivo de
operadores actuales que continuarán en el nuevo Mercado (24 operadores)
asumirán el 38,96% de esta inversión (1.573.850 €) y el 61,04% restante
(2.466.150 €) los asumirá MERCASA.
La aportación del colectivo de operadores se calcula a razón de 5.000 €/m2 y
dependerá de la superficie de cada puesto. La mayoría de los puestos tienen una
superficie que oscila entre los 12 y 12,80 m2, con la excepción de dos puestos cuya
superficie asciende a 19,24 m2. La aportación de cada operador dependerá de la
superficie
de
su
puesto.
Estas
superficies
son
estimativas,
y
quedarán
determinadas definitivamente en el proyecto.
Si se da la situación de que alguno de los operadores actuales no pudiese conseguir
la financiación necesaria, MERCASA podría asumir su concesión y convertirse en
arrendador de este operador.
Las fuentes de financiación de los operadores dependerán de la situación personal
de cada uno de ellos. Aun así hemos realizado un breve estudio del tipo de interés
bancario para el perfil de los operadores del Mercado a través de las líneas de
financiación del Instituto de Crédito Oficial (ICO) que a continuación mostramos:
4
Mercado de deuda pública (Fuente: Banco de España. 11 de noviembre de 2013):
Obligaciones Estado: Fecha emisión 30 octubre de 2013. Vencimiento 30 años. Tipo medio 5,21.
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
23
CARACTERÍSTICAS DE LA LINEA ICO COMERCIO MINORISTA5:
-
Beneficiarios: Autónomos y PYMES que desarrollen su actividad dentro del
sector del comercio al por menor
-
Importe máximo: 50.000 euros
-
Plazo amortización: 1, 2, 3, 5, 7 y 10 años (carencia 1 año)
-
Tipo de interés: Fijo, en función del plazo de la operación
PLAZO AMORTIZACIÓN
T.A.E.
1 año
3,298%
2 años
6,257%
3 años
6,284%
5 años
7,095%
7 años
8,752%
10 años
8,785%
Con los datos anteriores hemos realizado una simulación del importe de la cuota
mensual que tendrían que asumir los titulares de un préstamo de estas
características en función del principal y del plazo de amortización que se muestra
en la siguiente tabla:
5
Líneas ICO 2013. (Fuente: Instituto de Crédito Oficial)
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
24
AÑOS PRESTAMO
IMPORTE PRESTAMO
CUOTA
MENSUAL
5
30.000
595
7
30.000
475
10
30.000
377
5
50.000
992
7
50.000
792
10
50.000
628
Se trata de una simulación, pero sirve a modo orientativo para determinar en qué
rango se establecerá la cuota mensual de un préstamo bajo la “Línea ICO Comercio
Minoristas”.
MERCASA como empresa pública que es, es una empresa solvente con fondos
propios suficientes para no necesitar financiación externa para afrontar este
proyecto, por lo que no procede la entrega de informe de instituciones financieras o
de cualquier otro medio de financiación externa.
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
25
ANTEPROYECTO
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26
1. MEMORIA
DESCRIPCIÓN DEL ESTADO ACTUAL DEL MERCADO
CONSIDERACIONES PRELIMINARES
El proyecto original del Mercado data del año 1889, obra del Arquitecto Pere
Falquès i Urpi. Se puede considerar un precedente del modernismo, por la
combinación de hierro, ladrillo y vidrio.
El edificio se encuentra catalogado como edifico singular con un nivel de protección
“grado de conservación total”.
Su emplazamiento es una de sus principales fortalezas, ubicado en la zona
comercial y peatonal de la ciudad.
Actualmente este Mercado cuenta con un importante número de operadores (24
paradistas) emplazados en un Mercado provisional muy próximo, ya que el
Mercado tuvo que ser cerrado a finales de 2010 por su avanzado estado de
deterioro.
SOPORTE FÍSICO
DESCRIPCIÓN DEL EDIFICIO
El Mercado es un edificio exento de planta rectangular ajustado a las alineaciones
de las calles. Con unas dimensiones aproximadas en planta de 46,40 x 22,20 m, el
edificio está configurado como un prisma rectangular, rematado por una cubierta
singular concebida como bóveda de cañón apoyada en cerchas ligeras de acero.
El Mercado Maignon o Plaça Vella, se distribuye en una planta destinada a comercio
minorista. El Mercado presenta accesos por sus cuatros fachadas, encontrándose
las entradas principales en los testeros de las calles Carrer D'Arnús y Carrer de Lleó
y cuatro secundarias en cada una de las fachadas longitudinales en las calles Carrer
Mercat Maignon y Passatge Mercat Maignon. La fachada más comercial está situada
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
27
en la calle principal, Carrer Mercat Maignon, que enlaza con la zona urbana
comercial y de mayor afluencia de peatones.
Por otro lado, dispone de una pequeña planta alta ubicada en el testero que vierte
su fachada a Carrer D'Arnus, donde se ubican las oficinas y aseos, accediéndose
por una escalera en dicha crujía.
Planta alta. Estado actual
El edificio se encuentra modulado en nueve crujías iguales, en las que se marca el
ritmo de pilares machones en fachada, y que a su vez modulan los puestos
adosados a las fachadas longitudinales. Sobre estos pilares nacen cerchas
metálicas que vuelan sobre el espacio interior, creando una gran zona, acrecentada
por la entrada de luz de las cristaleras laterales creadas a partir del techo de los
puestos de fachada y situadas entre las cerchas. Todo ello queda rematado con las
grandes vidrieras de colores ubicadas en los testeros del edificio.
El espacio interior se distribuye en cuatro pasillos longitudinales, que configura los
puestos de Mercado. A su vez estos cuatro pasillos están cruzados ortogonalmente
por otros cuatro pasillos que unen los accesos ubicados en las fachadas
longitudinales. Este cruce de circulaciones configura los diferentes puestos en
forma de bancadas, de dimensiones muy pequeñas.
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
28
Planta del Mercado. Estado actual
Sección estado actual
Anteriormente
el
Mercado
estaba
considerado
como
un
espacio
abierto
prolongándose la actividad al exterior, estableciéndose puestos adosados a las
fachadas exteriores.
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
29
Actividad comercial exterior
La actividad de Mercado se encuentra paralizada en el edificio objeto de estudio,
habiéndose desplazado los comerciantes a un mercado provisional, hasta su
próxima rehabilitación.
Al encontrarse cerrado el Mercado, el estado de conservación interior es muy
deficiente, con un avanzado estado de deterioro de los puestos, presentando
alguna patología estructural en el apoyo de las cerchas en los machones así como
el estado de las instalaciones que es prácticamente inexistente. Por tanto, en su
interior necesita una rehabilitación integral para recuperar el singular espacio
definido por la piel y envolvente del edificio.
Alzado fachada lateral
Las fachadas exteriores del edificio presentan una configuración típica con un
basamento realizado en ladrillo visto, marcando en las fachadas longitudinales la
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
30
configuración de los machones interiores que sobresalen en el
exterior,
determinando el ritmo de la modulación. La fachada se desarrolla simétricamente
con la apertura de los cuatro accesos, y en los módulos restantes con la apertura
de huecos elevados con rejillas de ventilación. Sobre el ladrillo una gran cornisa
marca el nacimiento de la arquitectura de hierro y vidrio, elevándose los huecos por
módulos de grandes dimensiones, extendiéndose de machón a machón de la
modulación. Los machones de ladrillo sobresalen, creando el juego de vacío y lleno
de la fachada que configura un juego formal de gran belleza. El machón se remata
con una pieza especial que se eleva sobre el nivel de cornisa, reafirmando la
modulación.
Las fachadas principales o testeros presentan las mismas condiciones de
configuración, remarcando la puerta principal y jugando con los mismos elementos
de las fachadas laterales, recalcando la entrada principal con una gran vidriera de
colores.
El estado de conservación del edificio en sus fachadas e imagen exterior acusa el
paso del tiempo, encontrándose con humedades las zonas enfoscadas, con una
patología estructural en el apoyo de las cerchas de la cubierta en los machones de
fachada. El estado del ladrillo también refleja las consecuencias del paso del
tiempo, pero se puede realizar una limpieza y restauración de elementos puntuales.
Diversos restos de instalaciones surcan la fachada, siendo necesaria su eliminación.
De igual forma al instalarse puestos en el exterior del edificio adosados a la fachada
quedan restos de toldos y elementos de cerrajería.
Las zonas retranqueadas presentan el crecimiento de hierbas y raíces, por lo que
habrá que proceder a sanearlo y ejecutar las nuevas impermeabilizaciones.
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
31
Alzado fachada principal
Las carpinterías exteriores presentan signos de oxidación, así como la cerrajería de
las cancelas de las puertas, que se encuentran muy envejecidas siendo muy
recomendable su recuperación por su peculiar y bello diseño.
En términos generales y al encontrarse el edificio abandonado, se puede concluir
que, debido a las condiciones del edificio, resulta necesaria una rehabilitación
integral del mismo.
Interior del Mercado. Estado actual
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
32
ELEMENTOS Y MATERIALES CONSTRUCTIVOS
El Mercado está construido con muros de carga de fábrica de ladrillo reforzado con
grandes machones adosados y perpendiculares a la fachada, marcándose en el
exterior.
Sobre los machones se elevan ligeras cerchas metálicas de fachada a fachada,
dejando libre de pilares o soportes el interior del edificio. Sobre las cerchas con
forma circular formando bóveda aligerada, se apoyan correas que configuran el
tablero de cerramiento de cubierta. No se observa ningún elemento de aislamiento
térmico.
La cubierta, debido a las goteras y humedades existentes ha sido impermeabilizada
con tela asfáltica, no siendo la idea original del proyecto en su concepción.
Los huecos están resueltos con carpintería metálica pintada.
Aunque no se disponga de documentación técnica que lo avale, todo hace indicar
que la cimentación está ejecutada mediante zapata superficial corrida, que a su vez
recoge los machones estructurales.
En la inspección visual del edificio solo se detectan patologías de tipo estructural
reseñables en el apoyo de las cerchas en los machones, en los que alguno de ellos
aparece el machón reventado en su cabeza y con diversas grietas y fisuras.
Los dos accesos principales a la planta baja están configurados por puertas de
cerrajería de la época. Las puertas de las fachadas laterales también son de
cerrajería, si bien no son de la belleza e importancia de las principales, siendo su
estado de conservación deficiente.
Los acabados de los paramentos interiores de planta baja, en términos generales,
están en muy malas condiciones de conservación. Las paredes están enfoscadas y
pintadas en blanco o revestidas con azulejos en el interior y exterior de los puestos.
Su solado es de terrazo y solera.
En la planta alta se ubican las oficinas y los aseos, y su estado de conservación
también es muy deficiente.
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
33
Desde el punto de vista constructivo, lo más relevante es la configuración general
del edificio, destacando las fachadas de ladrillo y vidrio así como la composición
estructural, con los grandes machones y sus cerchas metálicas que dejan diáfano
todo el espacio interior.
INSTALACIONES
Las instalaciones del edificio exigen ser profundamente renovadas y actualizadas
siguiendo las condiciones impuestas por la legislación vigente, prestando especial
atención a las normas de tipo higiénico-sanitaria, ya que se han detectado
deficiencias a este respecto.
La instalación eléctrica exterior es aérea y su acometida en el edificio se realiza a
través del hueco del cuarto de contadores, de una forma un tanto precaria. Toda la
instalación eléctrica del edificio necesita una renovación profunda.
Se puede concluir que las instalaciones del edificio son prácticamente inexistentes.
OTROS ASPECTOS
Es necesario replantearse la dotación de unos vestuarios, la renovación del sistema
de almacenaje y conservación de alimentos, además de conseguir una regulación
de las actividades de descarga en el exterior.
Desde una perspectiva funcional y para el desarrollo de las actividades comerciales
del Mercado, entendemos que es importante replantearse las circulaciones en el
interior de la sala de ventas. Deben existir áreas de actividad comercial
diferenciadas, dotar de personalidad propia los distintos ámbitos y jerarquizar las
circulaciones de compradores.
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
34
SOPORTE COMERCIAL
ACCESIBILIDAD Y FLUJOS COMERCIALES DEL MERCADO ACTUAL
La distribución de puestos de Mercado en el edificio actual se caracteriza por estar
muy constreñida con una tipología constructiva de puestos muy poco permeable, lo
cual no beneficia la actividad que se desarrolla en su interior.
La configuración de la sala de ventas en cuanto a recorridos públicos y la
accesibilidad no es adecuada, creándose importantes puntos de sombra comercial.
La distribución de los puestos en su interior bloqueando los accesos impide una
visualización completa de la sala de ventas y no invita a la circulación.
La sala de ventas del edificio actual del Mercado dispone de cuatro accesos en cada
una de las fachadas laterales y un acceso principal en cada una de las fachadas de
testeros o principales. La afluencia al Mercado se realizaba, teóricamente, por estos
cuatro accesos, aunque ninguno de ellos es totalmente accesible. Los accesos
laterales presentan un desnivel, aunque este es de poca entidad y se podría
subsanar sin dificultad.
La carga y descarga se realiza por Passatge de Maignon, por lo que habrá que
tenerlo en cuenta en la nueva propuesta.
El edificio se encuentra enclavado en una de las zonas más comerciales de la
ciudad, en el casco histórico cerca de la calle del Mar, eje comercial badalonés que
termina en la Rambla de la ciudad, un paseo repleto de bares y restaurantes con
una presencia de palmeras a lo largo de la vía.
MERCADO PROVISIONAL
Actualmente los comerciantes realizan su actividad en un Mercado provisional
construido al efecto y ubicado en las inmediaciones del edificio del Mercado de
Maignon, para no perder la inercia de los flujos comerciales.
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
35
Ubicación Mercado Provisional
El Mercado provisional dispone de 23 puestos y la distribución programática se
distribuye de la siguiente manera:
Planta Mercado Provisional
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
36
DESCRIPCIÓN DEL ESTADO REFORMADO DEL MERCADO. PROPUESTA DE
MERCASA
OBJETO DE LA ACTUACIÓN
El origen de los Mercados se remonta al origen mismo o nacimiento de las
ciudades.
Los Mercados, en su concepción más primitiva, cumplían una clara misión de
abastecimiento de la población urbana que, hasta finales del siglo XIX, se
organizaban al aire libre, con una agrupación de puestos que ofertaban toda clase
de productos, mayoritariamente alimentos, instalados siempre en los lugares más
céntricos de cada ciudad y con una periodicidad diaria o semanal.
Con estas agrupaciones de puestos nace el concepto de ágora o de plaza de
abastos, como antiguamente se decía. Una plaza de encuentro, una plaza donde se
realizan las distintas operaciones comerciales, llena de actividad y que puede ser
tanto de paso como de estancia, completamente integrada en la ciudad. En
definitiva un Mercado abierto, como se dice tradicionalmente LA PLAZA.
El crecimiento de todas las ciudades europeas, a partir de las últimas décadas del
siglo XIX (en el inicio de la Revolución Industrial), obligó a las administraciones
locales a tomar conciencia del abastecimiento de una población que aumentaba a
gran velocidad, muy por encima de la capacidad de oferta de productos y servicios
locales.
Así surgieron los primeros Mercados, los Mercados de Hierro. Eran grandes
superficies comerciales que se aprovecharon del descubrimiento del hierro como
material especialmente útil para la construcción de amplios espacios diáfanos y
cubiertos, capaces de albergar una completa y variada oferta comercial.
Es a partir de aquí cuando nace una tradición en la construcción de verdaderos
edificios singulares, destinados a Mercados, de todo tipo de estilos arquitectónicos
que entroncan con las raíces y características de las ciudades en que se enclavan.
Los Mercados vienen desarrollando su actividad normalmente en edificios
singulares, de indudable valor histórico-artístico. Con el paso del tiempo se ha
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
37
venido constatando con preocupación, una situación de progresivo deterioro físico
de los edificios, al tiempo que una posible inadecuación física y funcional de sus
instalaciones como Mercados, sobrevenida tanto por el mismo paso del tiempo,
como por una profunda transformación producida en el sector de la distribución
comercial-alimentaria.
En esta situación es necesario realizar la elaboración de un estudio que defina las
líneas de actuación para una rehabilitación física del edificio y analice la función de
Mercado que en él se realiza.
Se trata pues, de proceder a un exhaustivo análisis de la situación actual del
Mercado, tanto en su aspecto físico como en el comercial, para deducir del mismo
las necesidades de cambio que puedan responder a las exigencias de una demanda
que
ha
experimentado
una
profunda
transformación
en
sus
hábitos
de
comportamiento y en la aparición de otros formatos comerciales.
Es decir, se trata de establecer con el mayor rigor posible las líneas generales de
actuación que deberían perseguir una doble finalidad:
-
La
rehabilitación
del
edificio
contenedor,
garantizando
la
calidad
arquitectónica de los proyectos a los efectos de preservar el Patrimonio
Arquitectónico
-
La remodelación física, funcional y de gestión de la actividad de Mercado,
que le posibilite el desarrollo de un papel adecuado en la distribución moderna
Del análisis del estado actual del Mercado de Maignon, así como de los
condicionantes del entorno, se propone una estrategia de intervención en el
edificio, con alternativas de implantación programática en las que se estudian las
posibilidades que presenta la remodelación del edificio actual.
Con estas tres prioridades se ha realizado el diseño de acondicionamiento para el
nuevo Mercado Municipal:
-
Dotar a la ciudad de un equipamiento comercial que, cumpliendo las
exigencias Técnico-Sanitarias, cubra las necesidades de la sociedad actual en
materia de la compra cotidiana de producto fresco perecedero
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
38
-
Viabilizar económicamente los negocios establecidos en el Mercado,
asegurando así su continuidad en el tiempo
-
Enriquecer y ordenar el entorno urbano donde se asienta la actividad de
Mercado, potenciándolo como activo de modelos de ciudad habitable
Para poder garantizar la viabilidad comercial del Mercado, su mezcla comercial
debe ser complementada y ordenada, de forma que pueda convertirse en un
Centro Especializado en Productos de la Compra Cotidiana, debido a que la
configuración de la superficie comercial disponible actual no es adecuada para
garantizar este punto, se ha llevado a cabo una redistribución y rediseño de la
planta baja, e incluso, la adecuación de la planta alta para que albergue una
actividad comercial o de ocio-restauración, complementaria a la de Mercado de
abastos.
A la solución de rehabilitación, acondicionamiento y transformación, se llega al
Mercado tras reflexionar buscando una mejor organización formal y espacial de los
puestos, de forma que se potencien las vinculaciones, sinergias y servicios del
conjunto del Mercado.
Por ello, el diseño de esta propuesta nace con la intención de dotar de un carácter
unitario a toda la actuación, es decir, que la configuración general del edificio, los
espacios exteriores, accesos y espacios interiores, integren un conjunto que en sus
trazas básicas y estructura formal, potencien las posibilidades espaciales y
volumétricas actuales del Mercado como un edificio singular.
En definitiva se trata de crear un espacio único, comunicado visualmente, y
respetando al máximo la envolvente del edificio, creando una estructura comercial
moderna y eficiente, pero con el concepto primitivo y tradicional de Mercado.
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
39
PROPUESTAS DE INTERVENCIÓN
La intervención en el edificio actual se basa en un respeto absoluto de la retícula
estructural de hormigón armado, así como de la singularidad de la cubierta. Se
pretende resaltar la potencia estructural del edificio, desnudándola de los
revestimientos que la ocultan.
La estrategia de actuación en el edificio pretende solventar las deficiencias
detectadas, relacionadas con la percepción espacial, habitabilidad, funcionalidad y
de dotación de instalaciones y servicios. Las distintas alternativas presentadas en
este estudio se basan en la necesidad de llevar a cabo una transformación de la
sala de venta y la consiguiente modificación de su entorno, además de ordenar la
actividad logística que influye de forma directa en la vida urbana, en función de
unos antecedentes que determinan el diseño final de las soluciones arquitectónicas
propuestas. Estos antecedentes son:
-
La singularidad del emplazamiento del edificio
-
Los condicionantes y exigencias programáticas y funcionales del edificio
-
La adecuación del objeto arquitectónico con la normativa de ámbito nacional,
regional y local, en criterios de seguridad en caso de incendio, seguridad
alimentaria, condiciones higiénico-sanitarias, utilización, ahorro energético,
accesibilidad y condiciones estéticas, fundamentalmente
Estas características que se dan, llevan a pensar la necesidad de un diseño que:
-
Mantenga y refuerce la vinculación del Mercado con la vida urbana,
convirtiéndose en un referente de la actividad comercial de la ciudad de
Badalona
-
Potencie el concepto tradicional de Mercado como lugar de encuentro colectivo
y eje vertebrador de la vida social de la localidad, adaptada a las exigencias
actuales demandadas en establecimientos de estas características
-
Permita dar protagonismo a la actividad comercial tradicional, sin dejar de lado
las actividades comerciales que complementan la oferta comercial actual,
ofreciendo una infraestructura logística
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
40
Siendo respetuosos con la actual estructura comercial, y desde un punto de vista
en el que prime la viabilidad comercial de la sala de venta, se persiguen los
siguientes objetivos:
1. Redistribución e introducción de operadores, buscando agrupamientos
espaciales más comerciales
2. Optimización del espacio interior
3. Actualización del contenedor, incrementando las condiciones de confort
interno
4. Eliminación de barreras arquitectónicas para personas de movilidad
reducida
5. Permitir el desarrollo e implementación de tipologías y modelos comerciales
coherentes a las exigencias actuales en este tipo de actividad
ACTUACIONES EN EL EDIFICIO
Como se ha indicado, la estrategia de intervención en el edificio busca respetar sus
características estructurales y volumétricas.
De este modo la actuación se basa en la redistribución del nuevo programa
comercial y dotacional, dotándolo de nuevos espacios bajo rasante para el
almacenamiento y los cuartos de instalaciones y la creación de una planta alta
perimetral para completar la dotación comercial del edificio.
Se ha considerado una propuesta arquitectónica de actuación para la remodelación
y acondicionamiento del Mercado de Maignon y convertirlo en un Mercado
moderno, funcional y acorde con las necesidades de la demanda y en consonancia
con las conclusiones del estudio de MERCASA.
Tres han sido las ideas básicas a la hora de acometer este Proyecto y dar así la
respuesta óptima a sus futuros usuarios:
1. Unidad volumétrica del conjunto, así como carácter unitario del conjunto a
través de la relación de los espacios interiores y su relación con el espacio
exterior
2. Racionalidad funcional y constructiva, dada su condición de edificio público
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
41
3. Aprovechamiento máximo, dentro del contenedor que es el edificio, con la
idoneidad de la nueva mezcla comercial en su diseño y organización
El resultado es que se establezcan las relaciones espaciales y de diseño del edificio,
jugando con un volumen prismático de dimensión, traza y ejes modulares y una
pieza de articulación en volumen, así como con la cubierta del espacio principal, a
través de espacios dedicados a las comunidades colectivas en su desarrollo
horizontal, de forma que este juego de volumetrías defina la imagen total del
conjunto.
La intervención en el edificio se compone de tres fases:
1. Creación de una planta sótano, cuyo uso será instalaciones auxiliares
(almacenes, vestuarios y cuarto de instalaciones y servicios)
2. Actuación de la planta baja del edificio, con una nueva configuración de la
distribución y los espacios
3. Creación de una nueva planta primera desarrollada en el perímetro de las
fechadas del edificio, dejando libre el espacio central del Mercado
Sección longitudinal. Estado reformado
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
42
PLANTA BAJA – PUESTOS DE MERCADO
La planta baja se configura de forma simétrica, respetando una superficie mínima
en puestos de 12 m², adosando perimetralmente, es decir, a las fachadas, la
distribución de puestos y creando en la zona central una isla de puestos, que a su
vez contiene la escalera mecánica para comunicar con la planta alta.
Planta baja. Estado reformado
En cuanto a los accesos, se reduce el número de estos, pasando de los 10 del
antiguo Mercado, a los cuatro accesos principales en la propuesta de rehabilitación.
En los testeros o fachada principales se ubican las dos entradas principales, además
se crean otros dos accesos en el centro de las fachadas longitudinales que vierten a
Carrer Mercat Maignon, la calle con más tránsito de personas y mayor actividad
comercial de Badalona por excelencia, y a Passatge Mercat Maignon. Los accesos
se
crean
formando
cortavientos
con
puertas
automáticas,
restaurando
y
recuperando las puertas de cerrajería ubicadas en las fachadas principales.
Se recupera el concepto y la tradición de sacar el Mercado a la calle, creando
pequeños puestos exteriores, pero integrados dentro del edificio y jugando con la
modulación de las fachadas.
En el espacio central, se crea una isla en forma de elipse, proporcionando unas
circulaciones claras y sencillas, visualizando prácticamente toda la perspectiva del
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
43
Mercado desde cualquier punto. Esta isla, a su vez se divide en dos, creando una
circulación transversal que da acceso a la escalera mecánica.
En la planta baja se ubican los puestos comerciales típicos y tradicionales del
Mercado de Abastos, agrupándose por especialidades. Así, se crean:

4 puestos de carne

4 puestos de pescado

5 puestos de frutas y hortalizas

1 puesto de vinos y delicatesen

2 puestos de legumbres y frutos secos

1 puesto de panadería

1 puesto de bacalao, conservas y olivas

2 puestos de platos cocinados

2 puestos de aves

2 puestos de charcutería

1 puesto de despojos
El resultado final es un Mercado con 25 puestos interiores, creándose además 15
puestos exteriores, para actividades varias.
En el diseño de los puestos se unificarán criterios estéticos, pero adaptando cada
uno a su especialidad.
En cuanto a las comunicaciones entre plantas, en los testeros se ubica de forma
simétrica el núcleo de comunicaciones verticales, que une la planta baja con la
planta alta mediante escaleras y ascensor o montacargas. Integrada dentro de la
isla central se encuentra la escalera mecánica que comunica con la planta alta del
Mercado, elemento importante para facilitar la comunicación y el flujo entre
plantas.
En la fachada principal que vierte a Carrer D'Arnús se ubican los aseos de la planta
baja, así como el montacargas que une las tres plantas.
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
44
PLANTA ALTA – ZONA DE RESTAURACIÓN – MERCADO GOURMET
La planta alta se desarrolla de forma perimetral, marcando alrededor del espacio
central en doble altura, que permite la comunicación visual y espacial con la planta
baja y con el espacio general que envuelve la cubierta del edificio.
Esta planta se concibe como un espacio de esparcimiento y de relación en la que
convive el uso comercial, con el de equipamiento social y cultural. Los espacios de
circulación se proyectan como zonas de expansión de los propios puestos y como
soporte a actividades de tipo cultural como exposiciones, charlas, pequeños
espectáculos, etc., que permitirá complementar la oferta socio-cultural de la zona
donde se asienta el Mercado. Por otro lado, esta intención de dotar a la planta alta
del Mercado de zonas de uso flexible y compartido, permite afianzar al Mercado de
Maignon como un punto de encuentro de la sociedad badalonesa.
Mercado reformado. Planta alta
La distribución de puestos se realiza adosándose al perímetro del edificio. En los
testeros se ubican los dos locales dedicados a restauración, con un gran espacio
abierto y diáfano para la colocación de mesas. A partir de estos se desarrollan ocho
puestos para alimentación varia, que complementan la oferta de productos del
Mercado.
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
45
El espacio que se crea con esta planta alta adquiere la forma elíptica de la isla de
puestos de la planta baja, pero expandiéndose para crear el juego de espacios
macizos y vacíos. No se trata de llenar de puestos la planta, si no de crear zonas
atractivas, que atraigan al comprador y proporcionen servicios de alimentación que
demanden.
De esta forma se crea una paso circular que comunica todos los puestos,
uniéndolos con el espacio central. Se diseña la distribución de puestos, intentando
respetar la configuración original del edificio, manteniendo las entradas de luz, con
los ventanales originales rehabilitándolos y dejándolos completamente accesibles
en el tramo central del edificio y manteniendo las vidrieras originales de los
testeros.
Esta nueva planta queda comunicada con el resto del edificio mediante dos
escaleras cuadradas, ascensor y montacargas, ubicados estos núcleos de
comunicación vertical en las esquinas opuestas de los testeros. Aunque el elemento
más visual será la escalera mecánica integrada en la isla central.
Se aprovechan las esquinas para ubicar la oficina de gerencia del Mercado y los
aseos de esta planta.
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
46
PLANTA SÓTANO – ZONA AUXILIAR
El Mercado actual carece de planta sótano. En el nuevo Mercado de Maignon se ha
previsto de un espacio bajo rasante destinada a instalaciones, zona de almacenaje
y cámaras, acorde a las exigencias de la actividad comercial contemporánea en
cuanto a actividades auxiliares, segregación de flujos circulatorios y criterios de
seguridad e higiene general.
El perseguir la mejora de estos puntos lleva recurrentemente a segregar las
actividades de descarga, almacenaje, manipulación, recogida de residuos y
servicios del personal de trabajadores, respecto de la zona pública de venta.
Para el perfecto funcionamiento del Mercado es necesario dotarlo de una serie de
elementos que, al no ser de acceso público y dado la configuración del Mercado, se
decide realizar en la planta sótano.
Esta nueva planta sótano, que permite un mejor aprovechamiento de la superficie
comercial del edificio, se va a dotar de los siguientes usos:
-
Aseos y vestuarios para el personal del centro, incluso vestuario adaptado
-
Área de almacenes y cámaras frigoríficas para cada especialidad
-
Área de residuos, residuos refrigerados, envases vacíos y cuarto de limpieza
-
Cuartos técnicos e instalaciones
Planta sótano. Estado reformado
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
47
A estos espacios se accede por la escalera ubicada en la fachada de Carrer D’Arnus,
así como por el montacargas. La elección del emplazamiento de la escalera en esta
fachada está motivada por la cercanía al acceso rodado.
Para realizar esta planta sótano, se separa todo lo posible de los machones de las
fachadas laterales, para no penalizar a la cimentación del edificio.
FACHADA Y CUBIERTA DEL EDIFICIO
Las fachadas del edificio se rehabilitan, manteniendo la estructura formal y el
diseño original, incluyendo de forma respetuosa y dentro de la modulación de la
fachada los puestos exteriores, recuperando esta actividad comercial de venta
directa a la calle.
Alzado lateral. Estado reformado
Los grandes ventanales se mantienen, opacitando algunos de ellos de forma
simétrica con láminas de butiral traslúcido, dada la ubicación de puestos. Las
cristaleras de la fachada principal se restauran recuperando el diseño original, así
como la cerrajería original del edificio.
La cubierta se reviste con una capa de aislamiento acabada con chapa metálica
sobre correas apoyadas en la cubierta actual, incluyendo una nueva red de
evacuación de aguas pluviales rematadas por un canalón oculto en todo el
perímetro del edificio.
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
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En definitiva, con la remodelación del Mercado de Maignon se pretende crear un
espacio único, comunicado visualmente y respetando al máximo la envolvente del
edificio, con el objetivo principal de crear una estructura comercial moderna y
eficiente, pero con el concepto primitivo y tradicional de Mercado.
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SUPERFICIES DE LA ACTUACIÓN
A continuación se muestra un cuadro con la distribución de superficies por plantas:
Con la remodelación del Mercado de Maignon se incrementa la superficie construida
en un 88% (966 m2) respecto de su estado actual.
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La distribución de superficies por usos para la planta baja según el proyecto queda
de la siguiente manera:
PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
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PROPUESTA A LA INVITACIÓN PARA LA REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO MUNICIPAL MAIGNON
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Por su parte, la superficie para la planta sótano y la planta alta se distribuye de la
siguiente manera:
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2. PRESUPUESTO
CAP. REFORMA INTEGRAL DEL MERCADO DE MAIGNON
01
ACTUACIONES PREVIAS.
02
DESMONTAJES Y DEMOLICIONES.
03
MOVIMIENTO DE TIERRAS.
Pres. /€
25.181 €
%
0,62%
126.207 €
3,12%
69.582 €
1,72%
04
CIMENTACIÓN.
504.682 €
12,49%
05
ESTRUCTURA.
180.470 €
4,47%
06
REHABILITACIÓN DE FACHADA.
83.272 €
2,06%
07
CUBIERTA.
113.866 €
2,82%
08
ALBAÑILERÍA.
171.621 €
4,25%
09
FALSOS TECHOS.
98.856 €
2,45%
10
AISLAMIENTOS E IMPERMEABILIZACIONES.
88.913 €
2,20%
11
SOLADOS Y ALICATADOS.
271.779 €
6,73%
12
CARPINTERÍA INTERIOR.
62.758 €
1,55%
13
CARPINTERÍA EXTERIOR.
50.061 €
1,24%
14
CERRAJERÍA Y METALISTERÍA.
78.632 €
1,95%
15
VIDRIERÍA.
57.465 €
1,42%
16
PINTURAS.
64.647 €
1,60%
17
INSTALACIÓN DE SANEAMIENTO.
140.645 €
3,48%
18
INSTALACIÓN DE FONTANERÍA.
169.735 €
4,20%
19
INSTALACIÓN DE ENERGÍA SOLAR.
58.427 €
1,45%
20
INSTALACIÓN DE CLIMATIZACIÓN Y VENTILACIÓN.
230.138 €
5,70%
21
INSTALACIÓN DE ELECTRICIDAD.
443.568 €
10,98%
22
INSTALACIÓN DE TELECOMUNICACIONES.
82.487 €
2,04%
23
INSTALACIÓNES ESPECIALES.
44.762 €
1,11%
24
INSTALACIÓN DE PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS.
61.080 €
1,51%
25
INSTALACIÓNES FRIGORÍFICAS.
237.436 €
5,88%
26
INSTALACIONES DE ELEVACIÓN.
211.770 €
5,24%
27
URBANIZACIÓN.
137.915 €
3,41%
28
CONTROL DE CALIDAD.
32.138 €
0,80%
29
GESTIÓN DE RESIDUOS.
50.625 €
1,25%
30
SEGURIDAD Y SALUD.
91.282 €
2,26%
INVERSIÓN ESTIMADA EN OBRA
(1)
4.040.000 €
100% (1)
NOTA:
Las cantidades dadas llevan repercutidas los costes de redacción de proyectos y dirección facultativa de las
obras, gastos en licencias y tasas municipales y otros costes derivados de las acometidas de las instalaciones
con las empresas suministradoras
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3. CALENDARIO DE EJECUCIÓN OBRA
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4. PLANOS
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