REVISTA JURIDICA VIRTUAL – AÑO II, Enero 2012 – N° 2

PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO Y TITULOS SUPLETORIOS
MARITHA ELENA ESCOBAR LINO, Abogada por la UNMSM, Asistente Registral en el Registro de Propiedad
Inmueble de la Zona Registral Nº IX-Sede Lima, Especialista en Derecho Registral por la PUCP, estudiante de la Maestría
en Derecho Civil y Comercial en la UNMSM y Miembro del Taller de Derecho Civil José León Barandiarán
El presente artículo busca establecer las diferencias ó semejanzas entre la prescripción
adquisitiva y el título supletorio, con la finalidad de ver si se justifica o no la regulación de
los denominados títulos supletorios en nuestro ordenamiento jurídico.
Se puede señalar que la prescripción adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad
por medio de la posesión continua pacífica y pública a título de propietario, y por el plazo
fijado por la ley .El artículo 950 del Código Civil establece dos clases de prescripción
inmobiliaria: a) la corta o abreviada, que exige un plazo de posesión de 5 años además
de justo título y buena fe; y b) la larga o decenal, en que solo se requiere la posesión por
un período de 10 años, como único requisito .
De otro lado, la institución del título supletorio se encuentra regulada en el artículo 2018
del Código Civil, el cual lo considera como un mecanismo q ue puede dar lugar a la
inmatriculación de un predio. Por lo que se puede indicar que los títulos supletorios
constituyen un mecanismo de acceso
a los Registros Públicos de predios no
inmatriculados.
El artículo 504º del Código Procesal Civil, señala que puede solicitar la formación de
títulos supletorios el propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su
derecho, contra su inmediato transferente o los anteriores a éste, o sus respectivos
sucesores para obtener el otorgamiento del título d e propiedad (documento)
correspondiente.
Eugenio María Ramírez Cruz1, señala que: “El proceso de títulos supletorios (llamados
también supletivos o sustitutivos” sólo procede cuando no hay títulos originales. Si éstos
existen, es decir, si su dominio le corresponde a un titular o dueño distinto del
demandante, tal petición resulta improcedente. De aquí se deduce que sólo puede
plantearlo el propietario (que es también el poseedor actual) y no el mero poseedor. El
problema radica en que el dominus carece de instrumentos o títulos comprobativos de
su derecho de propiedad (pero no carece de derecho). ¿ A que se debe ello?. Esta
1
RAMIREZ CRUZ, Eugenio María. Tratado de Derechos Reales, Tomo II, pág. 288
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situación se presenta generalmente por negligencia, debido a que nunca se extendieron
los documentos comprobatorios de las enajenaciones o porque han desaparecido los
que se otorgaron”.
De lo antes indicado podemos advertir una diferencia entres las dos instituciones bajo
estudio, toda vez que en el caso de los títulos supletorios, dicho procedimiento es
procedente únicamente para predios no inscrito; en tanto que el procedimiento de
prescripción adquisitiva se aplica tanto para predios no inscrito e inscritos.
Asimismo, se puede establecer que el fundamento de la formación de títulos supletorios
es el hecho de que el propietario carece de títulos comprobativos de dominio ( ya sea
porque nunca existieron o porque los que existían se extraviaron), pero no carece de
derecho, razón por la cual se procede a suplir a sustituir su título, mediante el
mecanismo indicado.
En relación a la prescripción adquisitiva de dominio, como se decía líneas arriba es un
modo originario de adquirir la propiedad, toda vez que el nuevo propietario no deriva su
derecho de ninguna otra persona, es decir nadie le ha transferido el derecho de
propiedad; sino que la ley ha determinado que al haber poseído por un determinado
plazo adquiera la propiedad del bien; de ello se podría establecer que la prescripción
adquisitiva no le sirve a quien ya es propietario, toda vez que la figura de la prescripción
adquisitiva estaría dirigida a convertir en propietario al poseedor no propietario.
Sin embargo la doctrina, señala que el ser un modo de adquirir la propiedad no es la
única función que cumple la prescripción adquisitiva de dominio, indicándose que la
función principal de esta institución es la de ser un medio de prueba de la propiedad .
José Luis, La Cruz Berdejo2 señala que: “Si bien la opinión
común considera a la
usucapión como un modo de adquirir los derechos sobre las cosas, en realidad su
función principal es la de ayudar a quien ya tiene el dominio o el derecho real en
cuestión, pero no puede demostrar su titularidad por haber extraviado las pruebas o no
haberlas tenido nunca. Quien pueda
que ha poseído el tiempo legal (él y sus
antecesores), no ha de presentar otro título”.
2
LA CRUZ BERDEJO, José Luis. “Nociones de Derecho Civil Patrimonial e Introducciòn al Derecho”, Editorial
DYKINSON-3ra edición, Madrid 2002, pág.126.
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Gunther Hernán Gonzales Barrón3 , manifiesta lo siguiente:“La usucapión nace como un
mecanismo de prueba definitiva de la propiedad, con lo cual se evitan indefinidas
controversias respecto a las transmisiones sucesivas del bien, y de esa manera se logra
una relativa seguridad a la atribución y circulación de la riqueza. Si la usucapión se
identifica como medio de prueba de la propiedad, entonces ambas figuras vienen a
confundirse; es decir, el objeto de la prueba como la prueba parecen una sola cosa o
las dos caras de una misma moneda. Por tanto, el ser propietario da lo mismo que
probar la existencia del derecho, esto es, con haber cumplido los requisitos de la
usucapión. De esta manera, la función social y económica de la usucapión (prueba)
lleva directamente a convertirla en el modo por excelencia de adquisición de la
propiedad, y esa es, precisamente, su función jurídica”.
José Antonio, Álvarez Caperochipi4 considera que la propiedad no sólo está
inseparablemente ligada a su prueba, sino además que la ontología del derecho de
propiedad es puramente formal y se reduce a la titulación.
De lo antes expuesto, podemos advertir que existe una identidad conceptual entre los
títulos supletorios y la denominada “prescripción adquisitiva de dominio del propietario”,
toda vez que en ambas se alega que se es propietario, pero que no se cuenta con un
documento para acreditar el derecho, lo que impide el acceso a los Registros Públicos,
razón por la que se recurre a la prescripción adquisitiva denominada larga o
extraordinaria.
En el mismo sentido, se ha pronunciado la Corte Suprema (Casación Nº 2750-2003-La
Libertad) al indicar que: “El propietario de un bien con título extraviado, perdido o
deteriorado, no está obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión de título
supletorio, toda vez que, siendo el fin defender, cautelar o preservar el derecho de
propiedad, el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que
franquee la Constitución y la ley para la obtención de dicho fin”.
En conclusión entre las instituciones bajo análisis, existe una identidad pero únicamente
en el extremo referido a la denominada prescripción adquisitiva del propietario. Sin
3
GONZALES BARRÓN, Gunther Hernán. “La usucapión”, Jurista Editores E.I.R.L., Lima 2010, pág.66
4
ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. “Curso de Derechos Reales”, Editorial Civitas, Madrid 1986, Tomo I,
pág. 18.
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embargo si bien no se puede establecer la identidad total de ambas institución, de todo
lo indicado se puede advertir que la institución de los títulos supletorios, en la actualidad
carece de utilidad y caído en desuso, toda vez que las situaciones jurídicas amparadas
por la misma, bien pueden ser acogidas por la institución de la prescripción adquisitiva
larga o extraordinaria.
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