1 METODOS DE AVALÚO PARA DETERMINAR LA PLUSVALÍA

Material de uso exclusivo para fines académicos
Borrero Ochoa, Ó. (s.f.). Métodos de avalúo para determinar la plusvalía urbana.
METODOS DE AVALÚO PARA DETERMINAR LA PLUSVALÍA URBANA
OSCAR BORRERO OCHOA
1. INTRODUCCIÓN
En la ley 388/97 que en Colombia condensa las normas del ordenamiento
urbano, se ha creado el instrumento de la Participación en Plusvalía con el cual
se pretende recuperar para la comunidad una parte de los incrementos en los
precios de los terrenos generados por las obras y las actuaciones municipales.
Se trata de una herramienta de suma importancia para la gestión urbana y en
la actualidad, al menos en algunos municipios, se encuentra en un estadio
avanzado de implementación. Un punto clave en el desarrollo de este
instrumento lo constituyen diversos procedimientos de avalúo: la Ley
contempla que para estimar el incremento de los precios de los terrenos, que
es la base de la participación, deben realizarse distintos procesos de avalúo de
los predios afectados. Los procedimientos para llevar a cabo estas tasaciones
han sido reglamentados, y por delegación del gobierno, el Instituto Geográfico
Agustín Codazzi ha elaborado una metodología para este propósito. Allí se
definen los métodos de avalúo que deben utilizarse en cada caso.
El propósito de este texto es precisamente la explicación y la discusión de
estos métodos de avalúo. Explicaremos las características, los alcances y los
procedimientos de estos métodos, y esto será ilustrado a la luz de mi
experiencia prolongada en las labores de tasación inmobiliaria en Colombia.
Aspiro a que esto pueda servir de herramienta para orientar los procesos de
puesta en marcha de la Participación en Plusvalías en los diversos municipios,
y para debatir y perfeccionar las características de este instrumento.
Además de esta introducción, este texto tiene los siguientes componentes. En
una segunda sección, se examinarán los antecedentes de la Participación en
Plusvalías, sus rasgos centrales y la reglamentación de que ha sido objeto
para realizar las estimaciones de los incrementos de los precios. Una tercera
sección está dedicada a los métodos de avalúo más importantes que se
mencionan y se establecen en la reglamentación: se explicará cuáles son sus
principios, los procedimientos que deben emplearse para su utilización, y la
forma como ellos son utilizados en la práctica generalizada en nuestro país.
Una cuarta sección se ocupa precisamente de la utilización de estos métodos
en la operación de la Participación en Plusvalías.
2.-
LA PARTICIPACION EN PLUSVALÍAS:
GENERALES Y REGLAMENTACIÓN.
1
ANTECEDENTES,
RASGOS
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2.1-
LA “CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN”, UN ANTECEDENTE.
En Colombia existe desde hace ya mucho tiempo un mecanismo que está
emparentado con la Participación en Plusvalías, cuyas características, sin
embargo, no son idénticas, y con el que a veces existen ciertas confusiones:
se trata de la denominada Contribución de Valorización, mediante la cual los
municipios y otras entidades estatales pueden financiar obras públicas
(servicios públicos, vialidad, parques, etc.) mediante la contribución de los
propietarios de los inmuebles que presumiblemente se beneficien de manera
directa con la obra. El municipio define el costo o presupuesto de la obra (la
Ley permite añadir un 30% para costos administrativos e imprevistos) y el
monto resultante se distribuye entre los predios afectados. Se otorga un plazo
prudencial para su cobro que permita el pago por parte de los contribuyentes.
Puntualicemos que la “Contribución de Valorización” tiene una diferencia
crucial con la “Participación en Plusvalía”: mientras que esta última apunta
específicamente al incremento del precio del inmueble la primera lo que
pretende cobrar es el costo de la obra. Desde luego que existe un elemento
de aproximación: se pretende que lo que contribuya cada propietario en el
costo de la obra tenga una relación con el beneficio obtenido de ella. Es por
ello que el procedimiento de distribución de estas obligaciones entre los
propietarios tiene alguna semejanza con la estimación de los incrementos en
los precios de los inmuebles. El procedimiento incluye los siguientes factores
en la ponderación de lo que cada inmueble debe contribuir en la financiación
de la obra:
a)
b)
c)
d)
e)
Cercanía a la vía o a la obra
Estrato social del predio
Uso del predio (comercial, vivienda, industrial)
Lote o inmueble construido
Tamaño del predio
Cada uno de estos factores tiene un peso y permite una calificación del predio.
Definida la calificación se multiplica por el coeficiente que le corresponda
dentro del valor de la obra. Así se determina el valor a pagar. Pero obsérvese
que a pesar de llamarse “contribución de valorización”, no cobra propiamente
la valorización sino el costo de la obra.
2.2 RASGOS CENTRALES DE LA PARTICIPACIÓN EN PLUSVALÍAS
La ley 388 de 1997, conocida como de Desarrollo Territorial, que modificó la
anterior ley 9 de 1989, conocida como de Reforma Urbana, estableció como se
ha dicho, la denominada Participación en Plusvalía, que, ella sí, se orienta a
cobrar la verdadera valorización, es decir, el incremento en el precio que un
predio experimenta, asociado a las siguientes eventualidades:
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a)
La extensión de las redes de servicios públicos
b)
La construcción de vías en el sector que tengan un impacto directo
en su valorización
c)
La ampliación del perímetro urbano o sanitario
d)
El cambio de normas o de reglamentación, de manera que el uso se
modifique (de vivienda se trasforme en comercial, p.ej.) o se permita una
mayor densidad o altura de las edificaciones.
e)
Cualquier otra inversión pública que genere valorización inmobiliaria.
La autoridad municipal, cuando realice cualquiera de estas acciones
enumeradas y decida la aplicación del instrumento, deberá establecer la
magnitud del incremento en el precio de los terrenos objeto de la participación,
ya que, en términos tributarios, esta es la base gravable. Este incremento se
establece a partir de la comparación de dos avalúos, antes y después de la
acción urbanística generadora de la plusvalía. Inicialmente un decreto nacional
estableció que el precio anterior era el que tenían los terrenos en julio de 1997
(fecha de expedición de la ley 388) para las acciones urbanísticas contenidas
en los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) y un año antes para las
acciones urbanísticas contenidas en planes parciales u otros instrumentos que
desarrollen el POT. Recientemente esa disposición fue modificada y ya no se
habla de una fecha o periodo específico, simplemente se habla de antes..
Luego se realiza un segundo avalúo, en el cual se estima el precio que
presumiblemente adquirirá el terreno una vez entre en vigor la norma o se
materialice la obra. La diferencia entre los dos constituye la base de la
participación: la participación será una proporción de este incremento, que
puede oscilar entre el 30% y el 50%, de acuerdo con la decisión de los
Concejos Municipales.
2.3. LA REGLAMENTACIÓN DE LOS AVALÚOS
Mediante el decreto 1420 de 1998 y la resolución 762 de 1998, el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) elaboró por encargo del gobierno los
lineamientos metodológicos que deberán seguir los avaluadores para
determinar los precios del suelo para la aplicación de los distintos instrumentos
contemplados en la ley 388. A continuación presentamos las partes pertinentes
a la determinación de las plusvalías en los siguientes casos:
:
a) Plusvalía por incorporación al perímetro urbano. Las normas
colombianas piden investigar los precios del terreno teniendo en cuenta
la condición rural o suburbana del predio. Debe establecerse si en el
municipio existen zonas que tengan características similares a las
definidas en la nueva clasificación del suelo (por uso, intensidad y
localización comparable) y dotación de servicios. Si existen, se
investigan los precios de la tierra y por el método comparativo o de
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mercado se estima el nuevo precio de referencia. Si no existen zonas
comparables se aplicará la técnica residual o potencial de desarrollo
tomando en consideración no solamente la viabilidad jurídica y técnica
sino también económica, para lo cual es necesario realizar un estudio
de la demanda potencial del tipo de inmuebles a construir. Es
indispensable tener en cuenta la densidad autorizada, el índice de
ocupación y el índice de construcción establecido y a partir de allí se
establecerá el precio de referencia para el cálculo de plusvalía.
b) Cálculo de la plusvalía cuando se autorice el cambio de uso a uno
más rentable. Si no existe una norma anterior que determine los usos
del suelo en la zona, deberá tenerse en cuenta el uso predominante en
la zona homogénea física correspondiente al 24 de julio de 1997. Y si no
existen zonas homogéneas físicas se deberá considerar como uso
predominante aquel al que estuvieren destinados al menos el 51% de
los predios del primer nivel o primer piso. Además se debe tener en
cuenta que el uso en oficinas se suma al comercio y si la norma que se
dicta autoriza estos usos, estableciendo figuras como el uso múltiple, no
se genera motivo de plusvalía.
Si existe norma pero a pesar de ello se presenta un uso más rentable no
autorizado, el avalúo de la zona en las condiciones anteriores de que
habla la ley debe hacerse según la norma legal y no bajo la condición de
hecho. En ambos casos el avalúo anterior se hará aplicando el método
de mercado. Para el avalúo de referencia deberá buscarse dentro del
municipio una zona que presente características similares a las que se
establecen en la acción urbanística, especialmente en cuanto al uso, y
en ellas debe realizarse la investigación de mercado correspondiente:
de esta manera se establece el probable precio que adquirirá la tierra
por causa de la nueva autorización de uso, el cual se entenderá como
el precio de referencia.
c)
Calculo de la Plusvalía cuando se autorice un mayor
aprovechamiento del suelo. Es preciso tener en cuenta que esta
reglamentación cambió recientemente y apenas están en discusión los
nuevos criterios, se debe tener en cuenta la situación anterior, dentro de
la cual la norma vigente antes de la acción urbanística es tan solo uno
de los elementos. El artículo 24 de la resolución del IGAC, hoy
derogado, preveía varias situaciones: si no existe ningún desarrollo
constructivo, se utilizará la técnica residual para el cálculo del potencial
del suelo; si está parcialmente construido se acude al método de
mercado para verificar transacciones u ofertas de tierras; si está
totalmente construido y solo se conoce el valor de los inmuebles, se
debe acudir a desagregar el valor de la construcción y del lote,
aplicando a la construcción el costo de reposición menos
depreciación.
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3.
LOS MÉTODOS DE AVALÚO
3.1 METODOS DE MERCADO.
En la reglamentación sobre los hechos generadores de la Plusvalía, como
acabamos de describir, se pide aplicar primeramente el Método de Mercado o
sea la comparación de precios en terrenos o inmuebles similares mediante la
técnica de la homogeneización. Describiremos a continuación lo que se
entiende por Método Comparativo o de Mercado.
Es el método más usual entre los avaluadores. Generalmente se confunde con la
comparación directa y simple entre los precios de la oferta. Nada más erróneo. Para
que el Método Comparativo tenga aplicación científica se requiere la
homogeneizacion y la aplicación de varios factores complementarios.
En el avalúo rural o urbano la componente ubicación es definitiva para determinar el
valor que le da el mercado a un predio. Esto solo se puede determinar a través del
método comparativo o de mercado. Hay que estudiar cuánto ha pagado la demanda
o cuánto está en condiciones de pagar el mercado por determinado predio,
comparándolo con otros predios ya vendidos en condiciones similares.
Los tratadistas y los manuales de avalúos suelen dividir en dos el Método
Comparativo: por las características del inmueble y por la renta.
El Método Comparativo por las características se basa en la comparación de los
elementos del inmueble con los mismos elementos o características de otros
inmuebles.
El Método Comparativo por la renta determina los valores del inmueble a través de la
renta real o prevista por comparación con la renta de otros inmuebles. Estos métodos
a su vez pueden determinar la renta de forma directa o indirecta. En la comparación
directa se efectúa un análisis de las rentas reales o previstas que directamente se
encuentran en el mercado. En la comparación indirecta es necesario trasformar el
inmueble a uno que produzca renta y hacer hipótesis sobre lo que pasaría con el
inmueble al trasformarlo en un bien que produzca renta.
Se deben aplicar los siguientes factores y elementos básicos del método.
3.1.1- Fuentes de datos
Las fuentes de información más usuales son las Transacciones y los Anuncios de
Ofertas. Las Transacciones son la mejor fuente y la más segura. Los avaluadores
que están vinculados al corretaje y a la venta de bienes raíces tienen una fuente
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directa de información. Quienes no están involucrados en la compraventa de
inmuebles pueden acudir a los gremios inmobiliarios, que en Colombia se denominan
Lonjas y los cuales mantienen actualizado bancos de datos actualizados sobre las
transacciones que se dan en el mercado de bienes raíces en cada ciudad.
Debe tenerse en cuenta que la transacción observada debe darse en condiciones de
libre negociación: es decir que tanto el comprador como el vendedor conocen el
mercado y ambos desean y no están obligados a realizar la transacción. Existen
ciertas operaciones que no son representativas y sesgan los resultados de este
método de Mercado. Es el caso de las “daciones en pago” a los bancos o acreedores
por motivos de insolvencia, en cuyo caso se da una situación forzada u obligada por
la situación del deudor. En la mayoría de los casos los inmuebles se reciben por un
valor muy inferior al comercial. Existen otros casos en que se reciben por un valor
mayor cuando la deuda es superior al inmueble. Tampoco son representativas las
donaciones a parientes o a entidades de beneficencia.
A veces los aportes a negocios o las transacciones entre personas jurídicas de un
mismo grupo económico alteran el verdadero valor del inmueble porque no se dan en
condiciones de libre negociación. No son útiles tampoco los datos provenientes de
remates o ventas judiciales, ni las transacciones con entidades del Estado en
condiciones de expropiación o venta forzada para la construcción de una vía, etc.
En cuanto a los Anuncios y Ofertas se puede acudir a:
Avisos de periódicos de amplia circulación en la ciudad.
Información de Lonjas y asociaciones inmobiliarias
Datos de corredores de bienes raíces y constructores de inmuebles
Avisos y vallas en el sector que pueden ser observados mediante recorrido
En cuanto a los anuncios de periódicos o avisos clasificados, la dificultad estriba en
que por lo general la información contenida en ellos es limitada. Por ello es
necesario acudir al teléfono o a la visita personal de los inmuebles a fin de obtener
datos detallados sobre las características de los inmuebles que hagan posible la
homogeneización. En ocasiones estas fuentes suministran una información deficiente
o errónea, por lo que es aconsejable la visita al inmueble de referencia. Esto ocurre
porque a menudo el informante es un vendedor profesional que teme que el
avaluador sea un potencial competidor de corretaje que le pueda disputar la comisión
de venta.
Es preferible obtener los datos en las Lonjas de Propiedad Raíz o asociaciones
inmobiliarias, ya que los datos provenientes de corredores inmobiliarios individuales
pueden afectar el resultado por el ya mencionado temor a perder oportunidades de
negocios. Cuando la información proviene directamente del propietario es posible
que el precio solicitado sea sustancialmente más alto que el comercial, ya que en la
mayoría de las veces los propietarios no conocen con precisión el valor de su
inmueble y suelen exigir precios muy por encima del precio que razonablemente
emerge del mercado.
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En algunas ciudades existen estudios especiales que proveen mejor información
sobre los precios de oferta y sobre las transacciones. En las principales ciudades de
Colombia existen agremiaciones profesionales y entidades recolectoras privadas
que producen datos inmobiliarios de muy buena calidad. A continuación presentamos
algunos de los principales estudios de este tipo:
-
Estudios de Oferta y Demanda por edificaciones urbanas. Son realizados por la
Cámara Colombiana de la Construcción
(CAMACOL) en las ciudades
principales, con una frecuencia anual o semestral..
-
Estudios del Valor del Suelo. Son elaborados por las Lonjas de Propiedad Raíz,
En particular la de Bogotá adelanta periódicamente un estudio sobre precios
del suelo en las diferentes áreas, zonas y barrios de la ciudad con una
periodicidad anual y con un cubrimiento a partir de 1959. A partir de este estudio
es posible obtener para cada año el valor de suelo que tenia en precios
corrientes del momento y en precios constantes, tomando como deflactor
comparativo la inflación. La metodología, dirección y asesoría de estos estudios
han sido llevados a cabo por el autor, Oscar Borrero Ochoa, y por la Arquitecta
Esperanza Duran de Gámez. Los datos son indicativos y requieren el concurso
del avaluador para la homogeneización de los precios y la determinación de las
características propias del lote que avalúa. No es aconsejable inferir el dato de
la Lonja en estos estudios para toda la zona sin determinar las características
especiales de cada lote.
-
Construdata Precios. La firma privada Construdata provee a los constructores e
inmobiliarios de varias zonas del país una revista bimestral y estudios
especializados que recogen datos de precios y costos de materiales. Así mismo
recoge precios de oferta de los proyectos en la ciudad. Esta revista contiene
una valiosa información para los avaluadores acerca de los costos típicos por
metro cuadrado según prototipos de inmuebles que son muy útiles para el
método del costo y avalúo de las construcciones.
-
Revistas especializadas. Existen varias revistas inmobiliarias que recogen
valiosa información en las ciudades que tienen actividad constructora
apreciable. Es el caso de La Guia Inmobiliaria que produce una revista mensual
en Bogotá, Medellín, Cali y Bucaramanga, y de la revista Metro Cuadrado en
Bogotá. La información reunida por esta última fuente corresponde a un gran
número de proyectos nuevos de vivienda y otros usos que en cada momento se
venden en la ciudad. No solamente informa de los avisos pagados sino también
de los demás proyectos que se construyen en la ciudad, dividido en zonas. Es
una fuente ya clasificada que es muy valiosa para los corredores de bienes
raíces, para los constructores y en especial para los avaluadores.
3.1.2 Datos que se deben recolectar y requisitos de presentación
A continuación presentamos los datos que se deben recolectar de cada observación
y su forma de presentación:
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-
-
Se debe precisar la naturaleza del dato: si se trata de una transacción,
de una oferta, de avisos, de publicación, etc.
Se debe especificar la fuente de la información: si es el catastro, una
Lonja, periódicos, corredores inmobiliarios, estudios especializados,
revistas, investigaciones privadas, etc.
Se debe consignar la localización del inmueble: dirección exacta, barrio,
estrato, uso del predio, distancia a la esquina, distancia al centro
comercial más cercano, servicios de los que dispone el área,
facilidades de transporte, vías de acceso.
Se debe determinar las dimensiones del lote: frente, fondo, área,
regularidad
Se debe registrar el precio y las condiciones de venta
3.1.3 Homogeneización.
Una vez recolectados los datos de base, es necesario pasar a la etapa de su
homogeneización que como el nombre lo indica, significa “hacer homogéneo”, hacer
equivalente, comparable.
a) Delimitación de zonas homogéneas.
El primer paso que se debe dar es la definición de la Zona Geoeconómica
Homogénea. Por ello se entiende aquella área que tiene características
similares en cuanto a:
- Ubicación espacial
- Estrato social
- Uso del suelo (industrial, comercial, habitacional)
- Densidades y reglamentación urbana (alturas, índices de construcción)
Posteriormente aplicaremos los siguientes elementos y factores para el cálculo:
b) Reducción a precio de contado.
Dado que la forma de pago puede alterar los resultados en la recolección de
precios, es necesario hacer comparables todas las transacciones y precios de
oferte haciendo de cuenta que todos los negocios se pagasen de contado.
Cuando un comprador toma un crédito y paga una cuota inicial, desde luego
para él se trata de una transacción a crédito. Pero para el vendedor, en la
practica, se trata de una transacción de contado, ya que el propietario recibe
todo el dinero proveniente de la cuota inicial y del crédito de la entidad
financiera en el corto plazo..
Normalmente se consideran como ventas de contado aquellas que tienen un
plazo de hasta 90 días, lapso que es el considerado razonable para obtener el
crédito, hacer las escrituras, la hipoteca y reunir toda la cuota inicial. Cuando el
plazo es superior, no se considera de contado y generalmente se aplican
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intereses para los saldos pendientes. Es necesario identificar el costo del dinero
o intereses que se cobran ya que generalmente el interes inmobiliario es
diferente al Interés bancario o al costo del dinero colocado en otras opciones
financieras.
c) Factor de fuente
En los casos en los cuales los datos recolectados pro vengan de ofertas, avisos
de periódico o precios que propone el propietario, generalmente existe una
sobreestimación del valor del mercado, ya que generalmente se pide más para
poder obtener una buena transacción. En estos casos se debe efectuar un
descuento o aplicar un factor de demérito con el fin de acercarse al valor que
pagarían efectivamente los demandantes.
En condiciones normales el precio de transacción suele estar un 10% o un15%
por debajo del precio que pide la oferta con lo cual bastaría con aplicar un
Factor de Fuente igual a 0.85 o 0.9. Sin embargo hay momentos en la
economía, particularmente cuando se presentan las crisis inmobiliarias en los
cuales la transacción puede llegar a estar hasta un 30% por debajo del precio
que solicita el oferente. En épocas de baja demanda inmobiliaria podría
aplicarse un factor de fuente igual a 0.8.
Sin embargo debe el avaluador ser cauteloso con este factor, ya que no todos
los precios de la oferta están inflados. Hay personas que piden lo que esperan
recibir y por debajo de esta cifra no aceptarían transacción. Así como hay otros
que suben 30% el precio para poder obtener una “rebaja” apreciable.
d)
Factor de profundidad.
En el avalúo de terrenos urbanizados la profundidad del lote exige aplicar un
factor de demérito en la medida que el lote sea mas profundo.
e)
Factor de frente.
A medida que el lote tiene un frente mas amplio sobre la vía, debemos añadir
mejor precio. Esto se hace mediante un factor que incrementa o demerita el
precio de un lote en la medida que el frente sea mas o menos amplio.
f)
Factor de actualización.
El inmueble investigado o los datos obtenidos por comparación pueden referirse
a una fecha diferente a aquella en que se está realizando el avalúo y por lo
tanto es necesario actualizarlos. Esto se lleva a cabo mediante el proceso de
“inflactación” en el cual a los datos originales se les aplica un factor de
conversión de acuerdo con su fecha de ocurrencia y con la evolución de un
Índice de precios de referencia (“inflactor”). En nuestro medio por lo general se
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usa para este propósito el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice ce
Costos de la Construcción (ICC).
No es aconsejable realizar estas actualizaciones para periodos largos,
superiores a 3 años, ya que la valorización de los inmuebles no siempre es
paralela a la evolución de los precios generales, o de los de los insumos de la
construcción. Más allá de este lapso las divergencias pueden ser muy
apreciables. A veces es conveniente emplear el método dentro de un mismo
año, si los datos comparados están en los extremos temporales de un año y la
valorización es considerable.
g)
Tamaño:
El precio de un terreno no crece de manera proporcional con su tamaño: los
inmuebles grandes tienen un predio unitario inferior a los inmuebles de menor
tamaño. Para calcular el valor de esta elasticidad precio- tamaño, existen
tablas y regresiones lineales construidas sobre los comportamientos
generalizados de este tipo, que son fáciles de utilizar.
h)
Topografía:
Los terrenos pendientes o de relieve abrupto o irregular tienen costos de
equipamiento y edificación más elevados que los terrenos planos. Esto se
refleja en los precios inmobiliarios, y por ello es necesario emplear factores que
tengan en cuenta esta circunstancia, en función de los mencionados
sobrecostos.
i)
Ubicación (micro-localización)
Aunque como se ha visto, este ejercicio se realiza en una zona geo-económica
homogénea y por lo tanto la ubicación general debe ser similar, dentro de la
misma área diferencias de localización más finas también tienen incidencia en el
precio de los inmuebles: es el caso de los lotes de esquina, los que tienen frente
a varias calles, o los que están contiguos a los parques o a vías principales.
3.1.4 Procesamiento de datos homogeneizados
Muy probablemente cada uno de los datos investigados requiera la aplicación de
varios de los factores enunciados. Este debe ser un procedimiento cuidadoso, pues
el éxito de este método descansa precisamente en el buen tratamiento de estos
datos a través de la homogeneización. El inmueble investigado puede tener
necesidad de aplicarle uno o varios de los factores analizados aquí. Entonces se
multiplica el valor que se tiene investigado en las ofertas o transacciones por los
factores encontrados con el fin de obtener el valor homogeneizado.
Una vez obtenido un número suficiente de observaciones homogeneizadas, se les
somete a los procesos estadísticos usuales, como la estimación de medidas de
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convergencia y dispersión. Normalmente se calcula la media y la desviación standard
y se tiene como referente de aceptación que la relación entre la desviación y el
promedio no supere el 15%..
3.2- EL METODO RESIDUAL Y EL POTENCIAL DE DESARROLLO
Hago notar que el Método Comparativo que venimos de exponer es
particularmente adecuado para avaluar terrenos en áreas en las que
predominan lotes no construidos (aunque sí urbanizados): con los
procedimientos que se han esbozado, la información disponible es
directamente comparable. Otra cosa ocurre en zonas en las que la mayoría de
los terrenos están edificados: las transacciones, las ofertas, las estimaciones
se refieren al inmueble como un todo. A continuación presentamos un método,
con sus variantes, en el cual se parte precisamente del precio total del
inmueble y mediante diversos procedimientos, se deduce el costo de la
construcción, y se llega como residuo al precio del lote urbanizado: es por ello
que se le denomina Método Residual.
Una variante de este método permite así mismo estimar el monto total del
espacio construido que potencialmente se puede edificar en un terreno: a partir
de este valor máximo de ventas que puede soportar un lote, se puede
entonces deducir el precio del suelo. Este Potencial del Desarrollo (que le da
nombre a esta variante del método) está fuertemente influido por la
reglamentación urbana. Es muy usado en Colombia, especialmente en la Lonja
de Propiedad Raíz de Bogotá, y la experiencia muestra que permite llegar a
mejores resultados que el método comparativo.
Dado el papel decisivo que juegan las normas y la reglamentación en este
método, examinemos inicialmente las relaciones que se establecen entre el
valor del suelo, las normas urbanas y la rentabilidad de la promoción
inmobiliaria.
3.2.1 Valor del suelo y normas urbanas
a)
El factor de construibilidad.
El valor del suelo rural está relacionado con la cantidad de bienes
agrícolas que se puedan producir en él, y con el precio al que se puedan
vender estos bienes. En esto juega un papel destacado la fertilidad, o
capacidad de producción del suelo. En el caso urbano, el precio del
suelo está relacionado con la cantidad de espacio construido que se
pueda producir en él, y del precio al que se pueda vender esta área. Por
lo tanto, este monto, que como hemos dicho, denominamos Potencial
de Desarrollo, está relacionado con la densidad, la altura, el estrato de
los demandantes, y el uso: en general estos aspectos están regulados
por normas urbanas.
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El potencial de desarrollo se traduce en un número de metros
cuadrados multiplicado por un precio de venta. La cantidad de metros
cuadrados construibles, a su vez, está en función de la densidad, altura
e índice de construcción que autorice la norma. Es decir dependen de
la “construibilidad” o “edificabilidad” que la autoridad municipal permita
al propietario del suelo. Si tiene un alto nivel de “construibilidad” el
constructor de suelo pagará un
precio elevado. Si tiene baja
construibilidad pagará un precio reducido. Si no tiene construibilidad
porque se determinó que dicha tierra será un parque o zona de control
ambiental, sencillamente no tendrá comprador y su precio será cero, a
no ser que el municipio lo compre para un uso comunal de la ciudad.
b) Índice de ocupación.
Una de las normas que inciden en la construibilidad y por lo tanto en el
potencial de desarrollo es el denominado Índice de Ocupación. En las
ciudades existen normas que definen que solo un porcentaje del suelo
se puede construir en primer, lo cual limita la cantidad de área
construida que se puede edificar. El Índice de Ocupación es el área
ocupada en el primer piso con respecto al total del área del lote
urbanizado:
Área construida en primer piso
I.O = -----------------------------------------.
Área del terreno urbanizado
Si un edificio ocupa en el primer piso 500 m2 y el terreno neto
urbanizado es de 800 m2, el Índice de Ocupación será: 500 / 800 = 0.62
es decir 62%. En las ciudades colombianas generalmente los índices
máximos de ocupación en las zonas centrales y comerciales llegan
hasta el 0.8. En las zonas residenciales es normal un índice de 0.6. En
las viviendas de estratos altos y en las parcelaciones este índice puede
reducirse a 0.3.
c) Regulación de las alturas permitidas
En nuestra práctica urbanística existe una conexión entre el Índice de
Ocupación y la limitación en las alturas permitidas a los edificios. Tal vez
como influencia del urbanismo español y francés, en Colombia y en
América Latina a medida en que aumenta la altura permitida, se exigen
mayores retiros por todos los costados con el fin de permitir una mayor
iluminación y asoleamiento a las unidades de los pisos bajos. Esto
significa que debe ocupar menor área en el primer piso a medida que se
eleva la altura. A más pisos menor Indice de Ocupación
Si una casa solo tiene 2 pisos, podrá tener un I.O. de 0.7. Pero si el
edificio es de 10 pisos el I.O. probablemente se reduzca a 0.3. Esta
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relación obedece al ángulo de obstrucción que genera el rayo del sol o
iluminación en los pisos bajos. Para ello sed considera que el ideal es
aislar un edificio del otro en una distancia igual a la mitad de la altura. Sin
embargo en Colombia hemos sido más laxos y fuimos permitiendo
paulatinamente aislamientos menores con base al hecho de que en el
trópico se requieren aislamientos menores para que penetre el sol y se
obtenga una buena iluminación. En ciudades costeras tropicales estos
aislamientos han llegado a ser nulos en la parte lateral y hasta 1/5 de la
altura en la parte posterior. Las ciudades que han estudiado mejor las
normas, como Bogotá, Medellín, Cali, Bucaramanga y Manizales, exigen
aislamientos máximos de 1/3 de la altura y mínimos de ¼ de la altura.
En el caso de Bogotá las normas recientes determinan los siguientes
aislamientos de acuerdo a la altura: hasta tres pisos solamente se exige
aislamiento posterior pero no lateral. Entre 4 y 5 pisos se exigen 3
metros. Un edificio de 4 pisos tiene en promedio 12 metros de
aislamiento, lo que significa, ¼ de la altura. Para alturas de 6 a 7 pisos se
exigen 4 metros laterales y 5 posteriores, con una altura esperada entre
18 y 20 metros. Esto implica entre ¼ y 1/5 de la altura. Para una altura
de 10 pisos se requiere 7 metros de retiro por todos los costados, lo que
también es aproximadamente ¼ de la altura.
d) Regulación de densidades
Las normas de planeación urbana definen también un número máximo de
viviendas construible en un lote, lo que también afecta el potencial de
desarrollo. Estas densidades tienen varias definiciones:
i) Densidad Territorial: Es el número de viviendas de una ciudad, o una
parte de la ciudad, relacionada con el área que ocupa. Se mide en
numero de viviendas por hectárea. Así por ejemplo Bogotá tiene en 1998
1.100.000 viviendas aproximadamente y ocupan 34.000 hectáreas. Esto
significa 32.3 viviendas por hectárea. Este guarismo es uno de los más
altos de Latinoamérica. Sirve para indicar que Bogotá es una ciudad muy
densa. Hay ciudades menos densas como México, Buenos Aires o Los
Angeles con densidades inferiores a 15 viviendas por hectárea territorial.
ii) Densidad Bruta Predial: Corresponde al número de viviendas que
caben en un predio o terreno sin urbanizar y antes de cesiones para uso
urbano. Por eso se llama “terreno bruto”, porque no ha tenido ninguna
acción urbana en la infraestructura. Para ello se calcula cuántas viviendas
caben en el terreno y se divide por el número de hectáreas brutas que
ocupa. Ejemplo: si en un terreno de 25.000 m2 se pueden hacer 420
viviendas, la densidad bruta predial será: 420 / 2.5 = 168 viviendas por
hectárea bruta.
13
Material de uso exclusivo para fines académicos
iii) Densidad Neta Predial: Es el número de viviendas que caben en el
terreno neto después de descontar las áreas de afectación vial, control
ambiental exigido, zonas de cesión A o parques públicos, etc. Lo que
queda es el terreno neto sobre el cual se hacen los edificios. En este
terreno neto probablemente se hagan calles internas, zonas verdes
privadas o áreas de aislamiento. Puede confundirse en muchos casos con
el terreno útil. No siempre el terreno neto y el útil son lo mismo. Ejemplo:
En el caso anterior hay que dejar el 16% para vías publicas y entregar un
parque con el 21% para uso publico. Asimismo se debe dejar un 7% del
terreno para cederlo a una gran avenida de la ciudad. En total se debe
perder el 44% del terreno quedando neto el 56% o sea 14.000 m2. Al
desarrollarse 420 viviendas, la densidad neta predial es: 420 /1.4 = 300
viviendas / Ha.
La densidad que generalmente se usa en las normas urbanas es la
Densidad Neta Predial la cual debe ser calculada por el arquitecto en sus
planos para cumplir la reglamentación. Ahora bien, en cada ciudad de
acuerdo con el estrato las viviendas serán de mayor o menor tamaño.
Generalmente la vivienda popular o de estratos bajos es exigida con
20m2 por cada alcoba, o sea que una vivienda de 3 alcobas como mínimo
debe tener 60m2. Pero en los estratos medios podría ser de 30m2 por
alcoba, o sea como mínimo 90m2. En estratos altos podría ser de 40m2 o
más, como mínimo 120 m2. Cada ciudad identifica lo que exige como
mínimo según estratos. A su vez determina un mínimo y un máximo en
las densidades netas prediales.
En el caso de Bogotá el Acuerdo 7 de 1979 que rigió la ciudad hasta los
años 90 exigía una densidad uniforme de la ciudad entre 150 y 180
viviendas por hectárea predial. Así la ciudad se densificó durante estos
años. Esto exageró la densidad de servicios, de habitantes y trafico, y en
el plan de desarrollo aprobado en el año 2000 (POT) se propone retornar
a menores densidades. De esta manera en terrenos al norte de la ciudad,
con destino a estratos altos, se plantea una densidad máxima de 30
viviendas/Ha.
e) Índice de construcción
Los anteriores indicadores, los Índices de Ocupación, de Altura y de
Densidad, necesariamente desembocan en un resultado: el numero
máximo de metros que pueden hacerse en un predio. Este número
máximo dividido por el área neta del terreno se denomina Indice de
Construcción:
Área Construida
Índice de Construcción (I.C.) = --------------------------Área Neta del Terreno
14
Material de uso exclusivo para fines académicos
En nuestro medio en esta Área Construida (A.C) no contabilizan los
sótanos, sino solamente el área construida por encima del terreno, a
partir del primer piso. El Área Neta del Terreno es el predio ya
descontando las cesiones y vías, y corresponde al terreno que se calcula
para la Densidad Neta Predial.
Esto se puede ilustrar con el siguiente ejemplo:: Calculemos el Índice
Máximo de Construcción para un predio de 20 m de frente por 40 m de
fondo, con aislamientos exigidos de 5 en el frente, 4 en los costados, 5
posterior, y altura de 7 pisos. Dados los aislamientos solo se puede
ocupar un área de 12 x 30 = 360 m2 en primer piso (Índice de Ocupación
= 0.45). Si pueden hacer 7 pisos, el área construida total seria: 7 x 360 =
2.520 m2 excluyendo sótanos. El Índice de Construcción es entonces:
2.520 / 800 = 3.15.
Usualmente los índices de construcción de una casa alcanzan al 1.0, es
decir la reproducción del terreno. En las parcelaciones o estratos altos es
inferior. En los edificios supera 2.0. Un nivel razonable oscila entre 3.0 y
4.0. Índices superiores a 4.0 son altos y cuando superan a 6.0 son
exagerados y generalmente son rechazados por el mercado de la
vivienda. Estos índices altos solamente se usan en los altos edificios de
oficinas en las zonas centrales. Hemos llegado a registrar en Colombia
como índice más alto de oficinas el índice de 13.0 y para apartamentos un
índice de 10.0.
3.2.2 Incidencia del precio del terreno en el valor total de un proyecto
inmobiliario
Este apartado se ocupará de la relación que existe entre el precio del terreno y
el precio total del inmueble, porque normalmente tiene una cierta regularidad, y
esta propiedad es muy útil para las prácticas de estimación del valor de las
propiedades. Denominaremos Factor Alfa (α) a esta incidencia del valor del
suelo en el precio del inmueble: si un terreno vale 100 y encima se hace un
proyecto que se vende en 1000, la incidencia sería 10% y este sería el valor de
α. (Este factor se calcula con respecto al terreno neto urbanizado)
En la Gráfica 1 se presentan los rasgos principales del comportamiento de
este factor α en ciudades colombianas, resultado de un análisis realizado por
el autor en 1980 en las principales ciudades colombianas. 1 Con respecto a la
magnitud del Índice de Construcción puede verse que cuando este es muy
bajo, por ejemplo en proyectos de lotes con servicio, la incidencia del precio
del lote en el proyecto se acerca al 100% A medida que el índice de
construcción se incrementa α disminuye rápidamente, de tal manera que en
1
Oscar BORRERO El Valor del Suelo Urbano en Bogotá CENAC-Bogotá 1980
15
Material de uso exclusivo para fines académicos
0.5 de I.C., α = 35%. En el I.C. = 1.0, o sea en el cual se reproduce el área
neta del terreno, el factor de incidencia era 20% en 1980. Entre los I.C. de 1.0
y 2.0 la incidencia se redujo de 20% a 12%.2 Entre los I.C. 2.0 y 3.0 apenas
baja el factor” α de 12% a 10%. Se tomaron luego proyectos de vivienda y
oficinas con alto índice de construcción. Los más altos encontrados estuvieron
en 10.0 para vivienda (Edificio Conquistadores, en Cartagena) y 13.0 para
oficinas (Torre Colpatria en Bogotá). En estos índices el factor α apenas se
redujo al 7%. O sea que a partir del I.C. 3.0 la reducción del factor α es poco
significativa, la curva se vuelve asintótica al eje X. Se concluye que los altos
índices de construcción, y por tanto las altas densidades, no benefician en
nada el proyecto, ya que el precio de la tierra tiende a subir paralelamente a la
altura y densidad del proyecto.
La mayor eficiencia en el uso del suelo se encuentra pues entre los índices de
construcción 1.0 a 2.0. Los proyectos tienden a tener un I.C. de 2.0 y un
máximo de 3.0 para lograr su mejor eficiencia respecto al precio del suelo.
En 1998 el autor asesoró un estudio que actualizó la anterior indagación.3 En
la Gráfica 2 puede verse que en el lapso que separa las fechas de los dos
estudios la curva que describe el comportamiento de α se corrió a la derecha,
es decir que la incidencia del precio del suelo se elevó para cada nivel del
Índice de Construcción: tal vez este mayor peso del precio del suelo en los
proyectos de finales de los años 90 sea el resultado de los auges en la
actividad de la construcción en los años 86-89 y 92-95, y de la escasa
disponibilidad de tierras en Bogotá.
Se puede observar que en estos 18 años, la incidencia del suelo para cada
grado de densidad (densidad de vivienda e Índice de Construcción) la
incidencia del suelo en Bogotá aumentó cerca de 5 puntos. Para un Índice de
Construcción de 2.0 se tenía en 1989 un factor alfa del 12%, en 1998 estaba
en 17%. Para un I.C. de 3.0 la incidencia pasó de 10% a 15%. En el I.C. de 4.0
el factor pasa de 9.8% a 13%. En índices altos, superiores a 5.0 y densidades
superiores a 500 viv/ha aumenta entre 1.0 y 1.5 puntos. Debe tenerse en
cuenta que los datos recogidos son de 1994-98, período de recesión
económica y baja en las ventas inmobiliarias. Si hubiésemos obtenido los
datos de 1992-94, años de auge inmobiliario, es probable que la incidencia del
precio de la tierra hubiese sido mayor. En muchos casos superó el 20% para
I.C. entre 2.0 y 3.0.
2
Esto explica por qué en los años 80 el Banco Central Hipotecario solo prestaba en los
proyectos que tenían una máxima incidencia del terreno urbanizado igual al 12% (resolución
04 de 1980). Este trabajo del CENAC fue tomado como base por el B.C.H. para definir sus
préstamos exigiendo calidad en los proyectos.
3
Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá El Valor del Suelo Urbano en Bogotá 1998
16
Material de uso exclusivo para fines académicos
Siguiendo esta metodología aplicada en Bogotá otras Lonjas de Propiedad
Raíz del país, y algunos expertos en avalúos han diseñado sus propias tablas
para establecer el factor α de su región o ciudad. Los constructores tienen muy
en cuenta esta relación cuando van a comprar terrenos para sus proyectos.
3.2.3 VALOR MAXIMO DEL TERRENO. TÉCNICA INDUCTIVA
RESIDUAL.
Si se tiene información razonable sobre los indicadores mencionados,
incluyendo el factor α y los derivados de las normas es factible realizar una
estimación muy plausible del precio que estaría dispuesto a pagar un promotor
por un determinado lote. A continuación presentamos inicialmente una
formalización sencilla de las relaciones entre estas categorías para llegar a una
expresión manejable, y luego un procedimiento para emplear esta expresión
en términos prácticos.
Definamos la siguiente notación:
α = factor alfa
Vt = valor del terreno
Pt = precio total del proyecto o valor de ventas
At = Área del terreno urbanizado
Ac = Área construida sin sótanos
IC = índice de construcción
K = porcentaje vendible sobre Área Construida total (área útil
construida)
P* = precio de venta por m2 bruto construido
P = precio de venta por m2 útil construido. Es el que generalmente
se da.
V = valor del terreno por m2 urbanizado
Por definición tenemos que
α = Vt / Pt
Pero Vt = At. V
Pt = P* . Ac
Ac = At. IC
Reemplazando tenemos: α = Vt/Pt = At.V/P*.Ac = At.V/P*.At.IC = V/P*.IC
Pero como el precio de venta se presenta en términos de P y no de P*,
tendremos que P* = K.P. Reemplazando y despejando V tenemos:
V = α K P IC
17
Material de uso exclusivo para fines académicos
De esta manera tenemos el valor del terreno V, nuestra incógnita, dependiendo
de cuatro variables cuyas magnitudes, bajo ciertas circunstancias son fáciles
de obtener. El factor α, como se ha dicho puede ser obtenido en las tablas
construidas por las agremiaciones inmobiliarias. Los valores de K en nuestro
medio oscilan entre 0.8 y 0.9 según el estrato. Para edificios de 5 pisos en
estrato bajo se podría aplicar 0.9. Para estrato medio y medio alto en 5 a 7
pisos se aplica 0.85. Para estrato alto con pisos entre 5 y 10 se aplica 0.8. En
oficinas se suele aplicar 0.8. Solamente edificios muy altos superiores a 30
pisos podrían aplicar 0.75 o menos. P es el precio por metro cuadrado de
construcción que se transa en el mercado, y también es posible prever su
magnitud en un terreno específico.. El IC, el Índice de Construcción, está
dado por la norma del lugar.
Ejemplo: cuál sería el valor máximo del terreno que el mercado aceptaría en un
barrio donde la norma permite un Índice de Construcción de 2.5, el estrato es
medio alto, la incidencia α según investigación es 15% y el precio de venta
nuevo para los apartamentos asciende a US 650 por m2?
V = 0.15 x 0.85 x 650 x 2.5 = US 207 / m2
Sin embargo, la utilización de esta fórmula como método de estimar el precio
de los terrenos exige tomar precauciones, porque sus resultados son muy
sensibles a los valores de los parámetros usados. Debe tenerse mucho
cuidado con la aplicación de este modelo matemático ya que un error en la
aplicación de los factores de la fórmula conlleva gran diferencia en el resultado
final. Si en el ejemplo anterior hubiésemos considerado que el factor α era del
10%, el valor máximo del suelo sería US 138 / m2. Asimismo si hubiéramos
aplicado un índice de construcción del 3.5 el resultado sería US 290 / m2.
Es fácil averiguar P y K con base en la investigación de mercados. Pero el dato
de IC requiere amplios conocimientos de la reglamentación urbana. Y el dato
de α exige mucha mayor información de constructores o agremiaciones
inmobiliarias e incluso estudios estadísticos que lo sustenten.
Sugerimos los siguientes pasos prácticos para utilizar la fórmula anterior:
1- Con base a las normas, identificar el área máxima construible.
(aquí debe hacerse la advertencia de que no basta con determinar el
área máxima que permita la reglamentación, sino que esto debe
complementarse con consideraciones sobre la operación del
mercado, y si este acepta estas magnitudes y por lo tanto ellas son
vendibles)
a)
Se determina el terreno neto urbanizable
18
Material de uso exclusivo para fines académicos
b)
Se conocen los aislamientos laterales, posterior y retiro o
antejardín anterior
c)
Se halla el Índice de Ocupación máximo aceptable
d)
Se define la altura o número de pisos construibles. Debe
distinguirse si se trata de pisos útiles o pisos para
equipamiento comunal.
e)
El área ocupada en primer piso, obtenida de aplicar el
Indice de Ocupación al terreno, se multiplica por el número
de pisos. El resultado es el área construida total sin incluir
sótanos.
f)
El área total construida se puede multiplicar por K y se
obtiene el área útil o vendible.
2- Se halla el valor esperado de las ventas del proyecto
multiplicando el área útil vendible por el precio por m2 esperado
de ventas según el mercado actual. Puede hacerse el cálculo por
usos: locales, oficinas, vivienda, garajes cubiertos.
3- Se define un rango para el factor α o incidencia del suelo en el
proyecto. Debe tenerse en cuenta que α disminuye de acuerdo al
estrato y es inverso a la cantidad de construcción. En los estratos
bajos α vale menos. En los altos índices de construcción α vale
menos. Asimismo en las oficinas, locales y bodegas, α vale más
que en la vivienda.
4- Se aplica el resultado de α al valor esperado de las ventas. Este
será el valor máximo aceptable por la demanda para el lote
urbanizado.
Ejemplo: Cuál será el valor máximo aceptable por un terreno de 800 m2, que
tiene un índice de ocupación según normas de 45%, altura máxima por normas
de 7 pisos, precio vendible de la zona a US 850/m2 y corresponde a estrato
alto en la ciudad?
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
3.2.4
Área construida máxima: 800 x 0.45 x 7 = 2.520 m2
Área útil vendible: 2520 x 0.8 = 2.016 m2
Valor de ventas: 850 x 2.016 = US 1.713.600 (este dato
incluye garajes)
Rango de incidencia α: entre 0.14 y 0.17. Aplicaremos 0.155
Valor máximo del terreno: 0.155 x 1.713.600 = 265.608
Precio unitario máximo: 265.608 / 800 = US 332 / m2
METODO RESIDUAL DE ACUERDO CON MARGEN DEL
CONSTRUCTOR. TÉCNICA DEDUCTIVA.
19
Material de uso exclusivo para fines académicos
Otra modalidad de este método de estimación “residual” se acerca a la lógica
con la cual el constructor se plantea la operación, el margen de utilidad que
espera obtener de ella y por lo tanto, el precio que está dispuesto a pagar por
el terreno.
Para ello se debe partir del conocimiento de los costos de construir inmuebles
nuevos. Se establece el área total que es factible construir dada la
reglamentación vigente, se estiman los costos que implica su producción, tanto
los costos directos, como los indirectos y el total se compara con el valor
esperado de ventas. La diferencia entre costos totales y ventas totales es el
margen de operación, que incluye tanto el precio del lote urbanizado, como la
utilidad del constructor. Si se tiene información para estimar razonablemente
la utilidad que el constructor espera de la operación, el residuo será el precio
del terreno.
Lo usual en nuestro medio es que los costos totales de un proyecto oscilen
entre el 65% y 75% del valor de ventas, por lo cual el margen varía entre el
25% y 35% de ellas. Si este margen se divide en dos partes iguales entre el
aportante del capital o constructor y el lote o dueño de la tierra, la incidencia
del lote sobre las ventas totales estaría entre 12.5% y 17.5%, lo que es
compatible con los resultados obtenidos mediante el método anterior
Sin embargo el margen varía de acuerdo con las condiciones de la economía,
el estrato y el uso. Algunas referencias a nuestra experiencia nos pueden
ilustrar esto:
a) Cuando la economía está ilíquida o en recesión, el margen
operacional puede reducirse al 20% y en algunos casos trabajar
sin utilidad.
b) Si la economía está en auge y por tanto la industria de
edificación, el margen puede llegar hasta el 40%, elevando la
incidencia de utilidad y lote.
c) En los estratos bajos el margen es reducido. Se acepta el 25%
aun en épocas de bonanza.
d) En los estratos altos el margen aumenta en épocas de buenas
ventas y puede llegar al 35%.
e) En las oficinas y bodegas el margen puede alcanzar el 40% con
buenas condiciones de la economía
f) En locales y centros comerciales el margen puede superar el
40%, dependiendo del lugar y las condiciones del comercio.
g) Cuando la tasa de interés es alta, la distribución del margen suele
favorecer la utilidad reduciendo la participación del precio del
lote.
h) Cuando la economía va bien y la demanda es razonable, el
margen puede dividirse por mitades
20
Material de uso exclusivo para fines académicos
i) Cuando la demanda es alta y la escasez de tierras existe, se
inclina la balanza hacia el lote aumentando su participación frente
a las utilidades.
Para desarrollar un ejemplo con el concepto del margen del constructor,
podemos partir del ejemplo anteriormente descrito en el numeral 3.4.
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
Costo de la construcción: Costo directo = US 300 / m2.
Multiplicador del costo incluyendo indirectos, generales y
financieros = 1.5. Costo total = 300 x 1.5 = 450 / m2
Costo total de la construcción: 450 x 2520 = 1.134.000
Valor de las ventas: 850 x 2.016 = US 1.713.600
Margen operacional: 1.713.600 – 1.134.000 = 579.600 (33.8%)
Repartiendo 50% para lote y 50% para utilidad
Utilidad esperada 16.9% = 289.800
Valor esperado del lote = 289.800 (16.9%) = US 362 / m2.
Este resultado difiere muy poco del ejemplo aplicando la técnica
residual inductiva, pero es de mayor precisión.
Este caso supone una economía con facilidad en las ventas, bajas tasas de
interés y suficiente liquidez. Por ello el margen operacional supera el 30%. El
constructor y el propietario se dividen por mitades el margen operacional
dando el 50% al precio del lote. Si la economía se frena, es probable que el
margen llegue al 25% y entonces la utilidad podría ser el 60% del margen y el
40% para el precio del terreno..
La flexibilidad de las utilidades es mayor que la del precio del lote.
Los ciclos de la construcción pueden hacer oscilar estos márgenes
entre 10% y 20% en los estudios de factibilidad, e incluso los
resultados reales pueden dar pérdidas. El precio del lote en cambio
alcanza el 18% en periodos de auge y se reduce al 14% en las crisis.
Como se ve el avaluador debe conocer muy bien al sector de la
construcción y estar bien enterado de los ciclos económicos para
aplicar el Método Residual. Pero el resultado suele ser mejor que el
Método Comparativo el cual induce frecuentemente a errores cuando
no hay muchas transacciones comparables.
La clave es entonces conocer con alguna precisión lo que permite la
norma (reglamentación urbana), cómo se aplica ella en el diseño
(arquitectura), cuáles son los costos de construcción (presupuestos
de edificación), en cuánto se puede vender el producto
(conocimientos inmobiliarios) y cuál puede ser la utilidad esperada
(estudio de factibilidad). Es pues un estudio interdisciplinario que
requiere mucha información y conocimientos.
3.2.5 MÉTODO RESIDUAL APLICADO A TERRENOS SIN URBANIZAR.
21
Material de uso exclusivo para fines académicos
El método residual también puede ser aplicado a terrenos sin urbanizar
(terrenos brutos) siguiendo una lógica similar, pero introduciendo algunos
agregados pertinentes. A continuación presentamos algunas indicaciones al
respecto:
a) Es indispensable definir la densidad bruta que se obtiene en el
predio luego de descontar las cesiones para parques, vías, l zonas
de control ambiental (ríos, zonas protegidas, plan vial) y la
topografía. Lo que interesa al constructor comprador es cuántas
viviendas por hectárea le caben al proyecto.
b) Se puede partir del precio comparativo de otros lotes urbanizados
mediante el descuento de los costos de urbanización y zonas de
cesión o perdidas.
c) Se puede partir del precio de la vivienda que arrojaría el mercado en
esta zona de la ciudad descontando los costos de construcción y la
utilidad del urbanizador hasta encontrar el valor del lote urbanizado.
Una vez encontrada se procede a descontar los costos de urbanismo
y cesiones obligatorias con el fin de hallar el lote bruto.
d) En todos los casos el valor del lote bruto es un residuo de todo el
proceso que está determinado finalmente por la demanda (precio de
la vivienda), las características de la vivienda (tamaño y acabados),
los costos de la construcción (directos e indirectos), los costos de
urbanización, las cesiones obligatorias (vías, parques y ambientales)
y el margen de comercialización o utilidad esperada. El lote bruto
será una resultante obligada de todas estas variables.
e) No es aconsejable aplicar el método comparativo a los lotes brutos
sin un cuidadoso análisis y un estricto proceso de homogeneización.
ya que la norma, la ubicación, la densidad permitida, la topografía o
el estrato social pueden hacer variar sus precios de manera muy
considerable. .
f) El mejor método aplicable a los terrenos brutos sin urbanizar es la
técnica residual inductiva o la deductiva.
Para el caso de esta aplicación de este método se puede formalizar sus
componentes de la siguiente forma
V = valor del terreno bruto por m2
Db = densidad bruta predial. Cuantas viviendas caben en el predio
bruto por hectárea.
Dn = densidad neta predial. Numero de viviendas por hectárea neta
luego de descontar vías, parques y cesiones ambientales.
P = Precio OPTIMO del mercado para la vivienda en la zona. No se
trata del precio máximo al cual se venderían algunas viviendas, sino
del precio de equilibrio al cual se venderían todas las viviendas del
proyecto en dicho predio.
10.000 = dato correspondiente a los m2 que tiene la hectárea
22
Material de uso exclusivo para fines académicos
Z = porcentaje que se pierde en cesiones, vías, parques, topografía,
etc.
β = incidencia del valor del terreno bruto en las ventas del proyecto.
Se ha obtenido por experiencia mediante estudio en proyectos de
urbanización. Depende del estrato social y del uso. Para vivienda
popular en Bogota, Medellín y Cali oscila entre 10 y 12%.
Con las variables anteriores obtenemos :
V = β * Db * P/10.000
Pero : Db = Dn (1-Z)
Luego despejando:
V = β * Dn (1-Z) * P/10.000
Si asumimos que el precio de la vivienda que permite el equilibrio entre la
oferta y la demanda en una zona y para un predio específico es de US 8.000
($21.600.000 pesos colombianos), el valor máximo que podría pagar el
constructor dependerá de la densidad neta permitida y de las cesiones
obligatorias. Asumiendo la máxima incidencia de β (12%), una densidad neta
predial de 240 viviendas por hectárea y unas cesiones iguales al 45% del
predio se tendría:
V = 0.12 * 240 ( 1 – 0.45) * 8.000
10.000
V = US 12.67 /m2 ($34.214 pesos)
Dado que en Colombia y otros países latinoamericanos los subsidios del
Estado a los estratos populares definen la demanda podemos reemplazar el
valor de P por el tipo de vivienda. En la actualidad los subsidios de Colombia
se entregan en su mayoría a viviendas que tienen un precio inferior a 50
salarios mínimos mensuales ($16.600.000 pesos o US 6.150 )
Reemplazando este valor en la ecuación se tendría:
V = 0.12 * 240 ( 1 – 0.45) * 50
10.000
23
Material de uso exclusivo para fines académicos
V = 0.0792 salarios mínimos mensuales por m2
pesos /m2 para el año 2003 (US 9.74 /m2)
= $26.294
Si se trata de ciudades intermedias colombianas en donde la densidad neta
predial es menor (120 viviendas /ha) y aceptando la misma incidencia del 12%
para el factor β, se tendría:
V = 0.12 * 120 ( 1 – 0.45) * 50 * 332.0004
10.000
V = $13.147 /m2 ( US 4.87 /m2)
4.0-
APLICACIÓN A LOS CASOS DE PLUSVALÍA URBANA.
Examinemos ahora la aplicación de estos métodos de avalúo a los casos de
aplicación del mecanismo de Participación en Plusvalía como lo define la ley
correspondiente y su reglamentación:.
4.1-
PLUSVALÍA POR CAMBIO EN LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO DE
RURAL A EXPANSIÓN URBANA
Esta actuación urbanística que se constituye en un hecho generador de
plusvalía puede consistir en la incorporación de una zona de expansión urbana
mediante la ampliación del perímetro urbano, que implica la extensión de redes
y el cambio de normatividad de los terrenos correspondientes que de rurales
pasan a ser considerados urbanos. El valor de referencia o inicial de los lotes
para calcular el mayor valor futuro será el que tenían antes de esta actuación
urbanística.
Las normas de ordenamiento urbano para Colombia luego de la expedición de
la Ley 388/97 contemplan cuatro tipos de suelo: urbano, expansión, rural,
suburbano y protección. No obstante, en el Plan de Ordenamiento Territorial
de Bogotá se ha eliminado la categoría de suelo suburbano que existía en la
nomenclatura de la normatividad anterior (Acuerdo 6 de 1990 para Bogota). En
estas condiciones el suelo rural es aquel que se destina a actividades
agropecuarias y que no se espera urbanizar en el mediano plazo (10 años). La
valoración de estos terrenos se hace por el método comparativo y por el
método de rentabilidad agropecuaria de acuerdo con su ubicación, acceso y
calidad del suelo.
Es importante puntualizar que el suelo de expansión aunque limite con el
perímetro urbano no tiene potencialidad de construcción y su uso corriente es
el agropecuario hasta tanto no se haya incorporado para usos urbanos a través
4
Hemos aplicado para el año 2003 un salario mínimo mensual de $332.000 (US 123
24
Material de uso exclusivo para fines académicos
de un plan parcial, que es obligatorio en el caso de este tipo de suelo5. Las
normas para los avalúos de plusvalía (decreto 1420 /98 y resolución IGAC
762/98) precisan que el avaluador debe establecer un precio de referencia en
función de la actividad agropecuaria ya que las normas no permiten la
construcción y por lo tanto los terrenos no pueden soportar legalmente otro
uso. Adviértase que en este caso la aplicación directa y sin precauciones del
método comparativo puede conducir a equivocaciones, porque es usual que
las transacciones en estos terrenos tengan precios más elevados que los que
corresponden a la actividad agrícola, pues incorporan expectativas
especulativas de usos urbanos que eventualmente podrían tener los lotes en el
futuro. Pero la reglamentación colombiana no permite la incorporación de estas
expectativas en el avalúo.
Si un particular adquiere un predio situado en esta zona, incurre en el riesgo de
que le cobren la participación de plusvalía en un futuro, pero seguramente
descontará una cifra que incluya esta suma y los intereses de su dinero hasta
el momento en que cambien la norma. Es muy probable que este valor sea
superior al rural. Para el Estado esta tierra vale como rural y como tal se debe
tasar para los efectos del cobro de plusvalía, de la valoración de los aportes de
tierra a plan parcial y para cualquier otro instrumento de gestión del suelo.
El valor de estos terrenos rurales situados en zonas de expansión depende de
la calidad del suelo y de su ubicación. Para algunas ciudades colombianas
podemos presentar datos indicativos correspondientes del año 2003:
a) Bogotá: zona norte (las mejores tierras rurales) : Máximo $10.000 a
12.000 pesos por m2. Con un dólar a 2.700 pesos significa US 3.70
a 4.44 /m2
- En la zona occidental: $6.000 a 8.000 pesos / m2
- En la zona sur : $2.000 a 3.000 pesos /m2
5
El Artículo 32 de la ley 388 de 1997 contempla: “Suelo de expansión urbana. Constituido por
la porción del territorio municipal destinada a la expansión urbana, que se habilitará para el uso
urbano durante la vigencia del plan de ordenamiento, según lo determinen los Programas de
Ejecución.
La determinación de este suelo se ajustará a las previsiones de crecimiento de la ciudad y a la
posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de servicios
públicos domiciliarios, áreas libres, y parques y equipamiento colectivo de interés público o
social.
Dentro de la categoría de suelo de expansión podrán incluirse áreas de desarrollo concertado,
a través de procesos que definan la conveniencia y las condiciones para su desarrollo
mediante su adecuación y habilitación urbanística a cargo de sus propietarios, pero cuyo
desarrollo estará condicionado a la adecuación previa de las áreas programadas”.
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Material de uso exclusivo para fines académicos
b) Cali: precios de tierra agrícola para caña de azúcar: $1.500 a 2.000
pesos/ m2
c) Zona cafetera (Pereira, Armenia) : $700 a 1.000 /m2
d) Ibagué: tierra arrocera a $1.000/m2
e) Villavicencio: tierra ganadera a $800 /m2
Para estimar el nuevo precio de los terrenos una vez incorporados al perímetro
urbano, la norma pide determinar su magnitud por el método comparativo si ya
existen tierras urbanas con servicios con características similares. Es decir se
debe hacer un estudio de mercado homogeneizando zonas de acuerdo con el
uso, densidad de la norma, ubicación y estrato social.
Para el caso de Bogota en la actualidad encontraremos que en la zona norte
de la ciudad los precios de terrenos comparables estarían entre $50.000 y
70.000 pesos /m2 debido a que esta zona tiene uso residencial, con norma
para edificios de 5 plantas y un estrato medio bajo en algunas zonas y medio
en otras zonas. Los constructores han venido comprando este tipo de terrenos
a dicho precio.
En las zonas del noroccidente (Suba) se encuentran terrenos a $35.000 /m2.
En la zona occidental (Tintal) el precio de los terrenos llega a $30.000/m2. Y en
la zona suroccidental (Bosa) este precio es de alrededor de $25.000/m2. En la
zona sur (Usme) los precios más frecuentes son $20.000/m2 para tierras
dentro del perímetro urbano y con posibilidades de urbanizar.
La norma valuatoria nos dice que además estos datos de mercado los
debemos cotejar con el Método Residual, que es el que normalmente aplica el
comprador constructor. Más aún, la indicación para el avaluador es la de que,
si no encuentra zonas homogéneas comparables o datos de mercado, deberá
utilizar el Método Residual siguiendo las técnicas atrás explicadas.
Para estimar la plusvalía o incremento de precio, se compara precio nuevo con
el precio de referencia. Si tenemos el caso de la zona norte bogotana, el precio
rural de referencia como máximo sería de $12.000/m2 que se deberá comparar
con el nuevo precio urbano periférico que como mínimo nos llevaría a
$50.000/m2. La plusvalía asciende a $38.000 pesos por m2 de terreno bruto.
Si el Acuerdo del Concejo Distrital define que se pague el 50%, la participación
del municipio sería de $19.000/m2.
Si nos hallamos en la zona sur de la ciudad (Usme), área de estratos bajos y
uso en vivienda unifamiliar, la variación sería desde $3.000 /m2 (máximo)
como rural en las zonas de expansión, hasta un valor de $20.000/m2 (mínimo
actual) como urbano. La plusvalía esperada sería de $17.000 /m2 y la
participación del 50% al Distrito de Bogota sería de $8.500/m2.
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Material de uso exclusivo para fines académicos
La ciudad que no tenga definido este Acuerdo por su Concejo, no podrá cobrar
el cargo de la plusvalía. Algunas ciudades definieron el 30% siguiendo el
margen inferior que la ley 388/97 le permite.
Tanto la ley de ordenamiento urbano como los Acuerdos Municipales deberán
definir cuales son las actuaciones urbanísticas que permiten definir el momento
de la plusvalía y el momento que se debe aplicar el precio de referencia inicial.
El dato de julio de 1997 definido en la actual normativa debe ser aclarado por
decretos reglamentarios del gobierno a fin de evitar equívocos en la fecha de
aplicación del precio inicial. Este dato corresponde a la fecha de la ley 388/97.
Pero la correcta aplicación debe obedecer a la fecha en que se defina el
cambio de la norma o la ampliación del perímetro urbano mediante los
servicios públicos y la norma urbana.
4.2-
PLUSVALÍA POR MAYOR APROVECHAMIENTO DEL SUELO
Este es el caso en el cual un cambio en la norma permite una mayor altura y
por tanto un mayor índice de construcción que el que estaba vigente
anteriormente. Para este caso se puede el Método Residual tanto el deductivo
como el inductivo.
En el ejemplo siguiente asumiremos que en una zona de estrato alto (se
venden apartamentos a US 850 /m2, $2.300.000 pesos/m2), se permitía el
uso de vivienda con edificios de hasta 7 pisos. Si el índice de ocupación era
45% (cifra que se debe obtener de la reglamentación y de la aplicación de los
aislamientos), entonces el índice de construcción máximo permitido era:
IC = I.O. * altura = 0.45 * 7 = 3.15
Utilizando la técnica residual inductiva se tendría :
V = α * k * P * IC
V = 0.17 * 0.85 * 850 * 3.5
V = US 430 /m2
($1.160.000 /m2)
El cambio de norma autoriza ahora la construcción de 12 pisos. En atención al
ángulo de obstrucción se deben aumentar los aislamientos y entonces el Indice
de Ocupación sobre el suelo se reduce, pero en total el Índice de Construcción
aumenta en un 50%.
IC = 0.39 * 12 = 4.68
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Material de uso exclusivo para fines académicos
Al aumentar el índice de construcción el factor α o incidencia del suelo
disminuye (ver numeral 3 de este trabajo). La experiencia nos indica que baja
uno o dos puntos. Entonces analizaremos para α de 15% y 16%.
V = 0.15 * 0.85 * 850 * 4.68
V = US 507 /m2 ($1.369.000 /m2)
Con α de 16% :
V = 0.16 * 0.85 * 850 * 4.68
V = US 541 /m2 ( $1.460.000 /m2)
Entre estos dos valores deberá estar el nuevo precio del suelo luego del
cambio de la norma. Estos valores deben ser confirmados por el precio de
mercado mediante estudio comparativo de terrenos con igual norma, densidad,
mercado y estrato. Si por hipótesis encontramos que el mercado ha efectuado
transacciones por estos valores para edificios de 12 pisos en un estrato similsr,
definiremos en $1.400.000/m2 US 518) el nuevo precio de referencia .
La plusvalía por mayor aprovechamiento del suelo seria entonces:
Plusvalía = 1.400.000 - 1.160.000 = 240.000 (US 88.90 / m2)
Si el acuerdo municipal definió el 50 % como participación, el propietario del
suelo o el nuevo comprador deberá pagar $120.000 (US 44.45) por cada m2
del terreno que tuvo cambio de norma.
La técnica inductiva residual es más fácil de aplicar para los dos momentos. Si
se desea se puede confirmar mediante la técnica residual deductiva que aplica
los costos y define el margen del negocio, al descontar la utilidad esperada por
el promotor constructor se encuentra como residuo el valor del lote. Con la
ayuda de tablas o similares es muy fácil para el avaluador hacer varios
modelos de acuerdo con las hipótesis de trabajo que acepta el mercado.
4.3 - PLUSVALÍA POR CAMBIO DE USO A UNO MAS RENTABLE.
Es el caso, por ejemplo, en que a un barrio de casas antiguas pero bien
ubicadas, se le autoriza el cambio de actividad residencial a oficinas o locales
comerciales. Se da generalmente sobre vías de gran movimiento vehicular o
sobre barrios con buena ubicación dentro de la ciudad. En estos casos la vida
económica de los inmuebles se termina dado que el uso para el cual fueron
construidos ha llegado a su fin. En algunos casos los inmuebles antiguos
pueden ser utilizados para los nuevos usos, pero en la mayoría ellos deben ser
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Material de uso exclusivo para fines académicos
remodelados substancialmente o reemplazados. Se paga el sitio como lote
que se ha valorizado pero también se paga la construcción cuando se va a
reutilizar.
Para este último caso el parámetro de comparación más útil es el denominado
Valor Integral por construcción, que consiste en tomar el valor unitario de
inmuebles comparables y aplicarlo al área construida utilizable. Es decir, el
avaluador investigará inmuebles similares en otras zonas, ya transformados en
locales o en oficinas y obtendrá el precio/m2 de la construcción útil. Y lo
aplicará al área del inmueble objeto de la tasación.
Si no se tienen datos de oferta o transacciones de inmuebles similares
dedicados a oficinas o locales, se puede obtener el valor de los
arrendamientos y mediante el Método de la Renta por Capitalización de rentas
perpetuas se obtiene el valor del Capital Inmueble o Valor del inmueble.
Es importante destacar que en este caso los métodos que se aplican en este
son el Método de Mercado o Comparativo y el Método de la Renta, bajo las
modalidades que se ha indicado.. No cabe en este caso aplicar el Método
Residual porque la estimación que arroja este procedimiento se refiere por lo
general a un nuevo inmueble, usualmente de mayor altura, lo cual no aplica
para el caso de reutilización de los inmuebles antiguos..
Invitamos al lector a repasar la norma del IGAC para Colombia explicada ya en
este texto. Obsérvese que si ya existía el uso de oficinas o comercio (múltiple)
de hecho pero no había norma que lo permitiera, se debe estimar el precio
inicial de referencia del inmueble con respecto a la norma que estaba vigente
y no con relación a la situación de hecho. Seguramente habría que determinar
el valor como residencial aunque ya existiera un local comercial en el predio.
Si en un barrio o sobre una vía se permite cambiar el uso de residencial a
múltiple (oficinas y locales comerciales) debemos proceder de la siguiente
manera:
-
-
Investigar el precio por m2 de construcción en las casas como
vivienda antes del cambio de la norma. Si ya existía la
situación por cambio de uso de hecho se investigará el valor
de las viviendas en la zona interior del barrio (donde la norma
no se ha modificado) o en barrios similares.
Se valora el costo de la construcción mediante el método del
costo: costo de reposición menos depreciaciones.
El saldo corresponde al valor del lote de la vivienda.
Se investiga el mercado comparativo de locales o de oficinas
en barrios o vías similares con el fin de identificar el valor que
obtendrán con el nuevo uso. Si ya tenia dicho uso se aplica
esta situación de hecho como un dato del mercado en el sitio
con la nueva norma aprobada.
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Material de uso exclusivo para fines académicos
-
Igualmente se resta el valor de la construcción menos
depreciaciones, dato que deberá ser similar al caso de la
vivienda por cuanto la construcción sigue siendo la misma.
La diferencia entre el nuevo valor y la construcción depreciada
se atribuye al lote. Este será el nuevo precio del terreno.
Examinemos esto con el siguiente ejemplo: en un barrio o en una calle que se
transforma en comercial debemos averiguar la plusvalía de una casa con 600
m2 de terreno y 500 m2 construidos.
-
-
-
-
Como vivienda por el método comparativo encontramos que
dichas casas valen a $1.000.000 /m2 como precio integral por
construcción. Nuestra casa vale entonces $ 500 millones de
pesos (US 185.185)
La construcción por el método del costo menos depreciación
se determina en $450.000 /m2 dado la edad y estado de
conservación. Es decir que vale $225.000.000 (US 83.333)
Como saldo para el lote de la vivienda nos queda
$275.000.000 (US 101.850) es decir a $458.333/m2 (US
169.75 /m2). Este es el precio inicial o referencia antes del
cambio de norma.
Al permitirse el cambio a comercio podemos identificar que en
barrios vecinos o calles similares, tanto por el método
comparativo como por el método de renta, el precio que paga
el mercado por la construcción será de $1.500.000/m2 (como
valor integral) y por tanto el inmueble con el nuevo uso vale
$750.000.000 (US 277.770).
Restamos el valor de la construcción que deberá ser el
mismo, o sea $225.000.000 (US 83.333)
El nuevo precio del suelo será entonces de $525.000.000 (US
194.444) o sea $875.000 /m2 (US 324/m2)
La plusvalía será de 875.000 – 450.000 = $425.000/m2 (US
157.40 /m2)
En términos estrictos de técnica valuatoria esta plusvalía se reparte entre el
suelo y un tercer componente del valor de los inmuebles que se denomina
Factor de Comercialización. La norma colombiana no distingue entre ambos
factores (lote y FC) y considera como plusvalía el saldo total. No es del caso
discutir este asunto de técnica valuatoria. Lo que importa es el resultado final:
la valorización del inmueble como un todo por acción del uso más rentable
permitido.
Una vez calculada la plusvalía se aplica el porcentaje de participación definida
por el Municipio mediante los Acuerdos del Concejo.
Este tercer caso es de más difícil aplicación por cuanto generalmente cuando
se autoriza un uso más rentable ya existía este y la norma lo que hizo fue
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Material de uso exclusivo para fines académicos
legalizarlo. Aunque se pueden estudiar casos comparables para determinar el
valor de la vivienda antes del cambio de norma o del cambio de uso de hecho,
puede ser difícil identificar barrios similares no afectados por el cambio de uso
y el trabajo valuatorio se dificulta o se pueden cometer equivocaciones.
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