reordenacion de volumenes - Ayuntamiento de Albacete

ESTUDIO DE DETALLE
REORDENACION
DE
VOLUMENES
SITUACIÓN:
C/ AGUSTINA DE ARAGON Nº 58-60
Y C/ SANTIAGO RUSIÑOL Nº 33
DE ALBACETE
PROMOTOR:
GESTION BOLSA INMOBILIARIA
ALBACETE, S.L. (G.B.I.)
ARQUITECTO:
JUAN CARLOS BERNAD COUQUE
EXP. 04255
NOVIEMBRE 2009
Juan Carlos Bernad Couque
Arquitecto
MEMORIA DEL ESTUDIO DE DETALLE
ESTUDIO DE DETALLE DE REORDENACIÓN DE
VOLUMENES EN C/ AGUSTINA DE ARAGON Nº 58-60
Y C/ SANTIAGO RUSIÑOL Nº 33 DE ALBACETE
PROMOTOR: GESTION BOLSA INMOBILIARIA ALBACETE, S.L.
(G.B.I.)
ARQUITECTO: JUAN CARLOS BERNAD COUQUE
INDICE:
MEMORIA
1.1. Antecedentes.
Situación de los terrenos.
Usos, edificaciones e infraestructuras existentes.
1.2. Justificación de la necesidad y conveniencia de la redacción del estudio de detalle.
1.3. Objetivos pretendidos por el estudio de detalle.
1.4. Justificación de la procedencia de las soluciones adoptadas.
1.5. Determinaciones del plan general sobre la zona objeto del estudio de detalle.
1.6. Determinaciones del estudio de detalle y su justificación.
1.7. Conclusión.
ANEXOS:
- Certificado de replanteo previo
- Ficha catastro.
PLANOS
I.0.
I.1.
I.2.
I.3.
P.1.
P.2.
P.3.
P.4.
P.5.
P.6.
P.7.
P.8.
P.9.
Situación. Plano PGOU “Clasificación y calificación” serie 4-F08 E.1/600
Plano del estado actual, topográfico. E.1/300.
Alineaciones y alturas según PGOU. E.1/300.
Edificabilidad según PGOU. E.1/300.
Determinaciones E. D.: Ordenación de volúmenes. Planta. E.1/300.
Determinaciones E. D.: Ordenación de volúmenes. Alzado. E.1/300.
Determinaciones E. D.: Reparto de edificabilidad en plantas. P. baja. E.1/300.
Determinaciones E. D.: Reparto de edificabilidad en plantas. P. primera. E.1/300.
Determinaciones E. D.: Reparto de edificabilidad en plantas. P. segunda. E.1/300.
Determinaciones E. D.: Reparto de edificabilidad en plantas. P. tercera. E.1/300.
Determinaciones E. D.: Reparto de edificabilidad en plantas. P. cuarta. E.1/300.
Determinaciones E. D.: Reparto de edificabilidad en plantas. P. ático. E.1/300.
Volumetría.
1
ESTUDIO DE DETALLE DE REORDENACIÓN DE VOLÚMENES EN SOLAR DE
C/ AGUSTINA DE ARAGON Nº 58-60 Y C/ SANTIAGO RUSIÑOL Nº 33 DE ALBACETE
PROMOTOR: GESTION BOLSA INMOBILIARIA ALBACETE, S.L.
Fuente de Arquitectura, SLP
C/ Caldereros nº 9, 4º izq.
Tf.: 967 52 41 23
02001 - Albacete
Juan Carlos Bernad Couque
Arquitecto
MEMORIA DEL ESTUDIO DE DETALLE
MEMORIA
1.1. ANTECEDENTES.
Se redacta el presente Estudio de Detalle, como instrumento de planeamiento que contempla el
Plan General de Ordenación Urbana vigente (PGOU), para la reordenación de volúmenes de un
edificio con tipología de manzana cerrada, cuando la altura señalada en los planos de ordenación
para el edificio es inferior en dos o más plantas a la señalada para el edificio colindante, según lo
establecido en el articulo 6.4.3.3.m “Edificios comprendidos entre medianeras de mayor altura”
recogido en la modificación puntual nº 13 del PGOU aprobada definitivamente por el Ayuntamiento en
Pleno en sesión de fecha 28 de abril de 2005.
La iniciativa del planeamiento para su desarrollo es privada, y se redacta por el Arquitecto
Juan Carlos Bernad Couque por encargo de la Mercantil GESTION BOLSA INMOBILIARIA
ALBACETE, S.L. con CIF B-02353910 y domicilio social en Carretera de Jaén nº 84, 4º A de
Albacete, representada por D. Francisco Suarez Martínez, como propietaria única de los terrenos.
Situación de los terrenos
Los terrenos objeto del presente ESTUDIO DE DETALLE se encuentran situados en el solar
de Calle Agustina de Aragón nº 58-60 y c/ Santiago Rusiñol nº 33 de Albacete.
Está constituido por la parcela del catastro de urbana con referencia catastral nº
7570413WJ9177B0001ST, del término municipal de Albacete. La superficie de la parcela afectada
por el estudio de detalle es de 585 m2 catastralmente y 608,70 m2 según reciente medición.
El ámbito delimitado en el plano nº 4-F08 de “Clasificación, Calificación y Regulación del
Suelo y la Edificación en Suelo Urbano. Red Viaria, Alineaciones y Rasantes”
Usos, Edificaciones e Infraestructuras existentes
Los terrenos están calificados como suelo urbano. Actualmente es solar. Su uso previsto
según el PGOU es uso residencial. El solar dispone de todos los servicios e infraestructuras urbanas.
1.2. JUSTIFICACIÓN DE LA NECESIDAD Y CONVENIENCIA DE SU REDACCIÓN.
Se redacta el presente estudio de detalle para poder reordenar los volúmenes de la
edificación a desarrollar en este solar, con la única finalidad de paliar los efectos negativos de las
medianeras que quedarían al descubierto, si se mantuvieran las alturas señaladas por el PGOU. Para
ello se propone elevar en una planta y en una longitud de 12 metros, el número de alturas señaladas
en el PGOU, cumpliendo con lo exigido por el Art. 6.4.3.3.m de la modificación puntual nº 13 del
PGOU para estos supuestos. Todo ello redistribuyendo la edificabilidad asignada por el PGOU para
este solar, sin aumentarla, manteniendo las alineaciones previstas por el PGOU, y mejorando el
soleamiento e iluminación del edificio y su entorno. Las diferencias de altura que se crean en el propio
solar se tratan mediante fachadas retranqueadas a los linderos medianeros a fin de evitar la creación
de servidumbres de vistas.
Se redacta el Estudio atendiendo a lo establecido en el TITULO VIII. NORMAS DE
TRAMITACIÓN. SECCIÓN QUINTA. Estudios de Detalle. Art. 8.17 y siguientes del PGOU, y a lo
establecido en el Art. 6.4.3.3.m. “Edificios comprendidos entre medianeras de mayor altura” de la
modificación puntual nº 13. Así mismo se cumple en su redacción lo establecido en el DECRETO
LEGISLATIVO 1/2004, de 28 de diciembre de 2004, por el que se aprueba el TEXTO REFUNDIDO
DE LA LEY DE ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y DE LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA, en adelante
TRLOTAU y el REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO de la ley 2/1998, de 4 de junio, de ordenación
del territorio y de la actividad urbanística.
1.3. OBJETIVOS PRETENDIDOS POR EL ESTUDIO DE DETALLE
Se pretende con el Estudio de Detalle reordenar los volúmenes o edificabilidades dentro del solar.
En vez de hacer un edificio con las alturas previstas por el PGOU (3 plantas), que conllevaría la
creación de medianeras al descubierto de los edificios colindantes (5 plantas), se pretende elevar una
planta y en una longitud de 12 metros el número de plantas (de 3 plantas a 4 plantas) en la alineación
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ESTUDIO DE DETALLE DE REORDENACIÓN DE VOLÚMENES EN SOLAR DE
C/ AGUSTINA DE ARAGON Nº 58-60 Y C/ SANTIAGO RUSIÑOL Nº 33 DE ALBACETE
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Tf.: 967 52 41 23
02001 - Albacete
Juan Carlos Bernad Couque
Arquitecto
MEMORIA DEL ESTUDIO DE DETALLE
del solar recayente a la calle Agustina de Aragón, todo ello sin producirse aumento de la edificabilidad
asignada. Con ello, la diferencia de alturas en la medianera izquierda sería de una planta, y en la
medianera derecha igualaríamos en altura con las cuatro de que dispone el edificio existente. Este
edificio existente dispondría según el PGOU de cinco plantas, por lo que siempre se tendría como
mucho una diferencia de una planta.
1.4. JUSTIFICACIÓN DE LA PROCEDENCIA DE LAS SOLUCIONES ADOPTADAS.
Se considera procedente la solución adoptada ya que sus determinaciones no vulneran los
siguientes puntos establecidos en:
- PGOU (Art. 8.17) vigente:
- No supone aumento del aprovechamiento y por tanto, no supone una disminución de los
estándares mínimos de calidad urbana, no supone un incremento de la densidad de
población y no supone un aumento del número de viviendas.
- No supone una superación de la altura máxima permitida en el área de reparto. Se
supera la altura estipulada por el PGOU, en virtud de lo expuesto en el Art. 6.4.3.3.m. del
PGOU, no generando medianeras y no creando servidumbres de vistas.
- No supone una alteración de los usos exclusivos o predominantes asignados por el
PGOU.
- No supone aumento de la ocupación del suelo ya que será la establecida por el PGOU.
- No establece determinaciones propias del PGOU.
- TRLOTAU (Art. 28):
- Establece las determinaciones de ordenación de volúmenes de acuerdo con el PGOU,
dentro de una unidad completa menor que la manzana.
- No altera la calificación y uso del suelo establecida como residencial por el PGOU.
- No aumenta el aprovechamiento urbanístico al mantenerse el fijado por el PGOU.
- No incumple las Normas que para su redacción ha previsto el PGOU.
- No reduce la superficie de los viales o dotaciones publicas previstas por el PGOU.
- No ocasiona perjuicio a terceros, ni altera las condiciones de ordenación de los predios
colindantes
- Reglamento de Planeamiento (Art. 72 y Art. 73):
- Establece las determinaciones de ordenación de volúmenes de acuerdo con el PGOU,
dentro de una unidad completa menor que la manzana.
- No altera la calificación y uso del suelo establecida como residencial por el PGOU.
- No aumenta el aprovechamiento urbanístico al mantenerse el fijado por el PGOU.
- No prevé el trasvase de edificabilidad entre manzanas.
- No incumple las Normas que para su redacción ha previsto el PGOU.
- No reduce la superficie de los viales o dotaciones publicas previstas por el PGOU.
- No ocasiona perjuicio a terceros, ni altera las condiciones de ordenación de los predios
colindantes
1.5. DETERMINACIONES DEL PGOU SOBRE LA ZONA OBJETO DEL ESTUDIO DE DETALLE.
El PGOU en lo establecido en el Art. 6.4.3.3.m. “Edificios comprendidos entre medianeras de
mayor altura” de la modificación puntual nº 13, indica que la reordenación de volúmenes está sujeta a
las siguientes condiciones:
- La única finalidad será la de paliar los efectos negativos de las medianerías al
descubierto. Las soluciones propuestas armonizaran con los edificios colindantes y
justificarán la mejora en el paisaje urbano, así como el soleamiento e iluminación por
relación a la manzana completa en que este inserta la edificación y su entorno visual.
- El cambio en las condiciones de volumen no podrán suponer incremento de la
edificabilidad, de la densidad o del número de viviendas.
- Se podrá elevar una planta mas por encima de la señalada en planos en una longitud de
fachada máxima de doce (12) metros. Sobre dicha planta y de acuerdo con lo establecido
en las normas zonales y Normas Generales de Edificación se podrá disponer de un ático.
- En todo caso el fondo edificable no podrá ser inferior a 8 metros.
- No se dejaran medianerías al descubierto.
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ESTUDIO DE DETALLE DE REORDENACIÓN DE VOLÚMENES EN SOLAR DE
C/ AGUSTINA DE ARAGON Nº 58-60 Y C/ SANTIAGO RUSIÑOL Nº 33 DE ALBACETE
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Arquitecto
MEMORIA DEL ESTUDIO DE DETALLE
-
Las diferencias de altura que se creen en el propio solar se trataran mediante fachadas
retranqueadas a los linderos medianeros a fin de evitar la creación de servidumbres de
vistas.
La situación conforme al Plan General es la siguiente:
-
Edificabilidad por zonas (según PGOU)
ZONA
C/ Santiago Rusiñol, 33
C/ Agustina de Aragón, 58-60
C/ Agustina de Aragón, 58-60
C/ Agustina de Aragón, 58-60
TOTAL
Nº de plantas
A
B
C
D
2
2
Superficie (m )
Edificabilidad (m )
2
5
3
1
5
2
116,35m
356,30m2
107,10m2
28,95m2
608,70m2
581,75m
1.068,90m2
107,10m2
144,75m2
1.902,50m2
Altura (m)
16,80 m
10 m
4m
16,80 m
1.6. DETERMINACIONES DEL ESTUDIO DE DETALLE
La situación pretendida por el estudio de detalle de reordenación de volumenes, y una vez
repartida la edificabilidad disponible por plantas, es la siguiente:
-
Edificabilidad (según E.D.)
Santiago Rusiñol, 33
Planta baja
Planta primera
Planta segunda
Planta tercera
Planta cuarta
Planta ático
TOTAL
-
2
Agustina de Aragón, 58-60
2
Superficie (m )
Edificabilidad (m )
2
Planta baja
Planta primera
Planta segunda
Planta tercera
Planta ático
Planta de cubierta
2
608,70 m
501,60 m2
501,60 m2
484,60 m2
436,10 m2
102,55 m2
147,60m
442,85m2
442,85m2
422,45m2
374,20m2
72,55m2
1.902,50m2
Cuadro comparativo edificabilidad E.D. y P.G.O.U.:
CALLE
Santiago
Rusiñol, 33
Planta baja
Planta primera
Planta segunda
Planta tercera
Planta cuarta
Planta ático
TOTAL
PLAN GENERAL
Agustina de
Aragón, 58-60
Planta baja
Planta primera
Planta segunda
Planta tercera
Planta ático
Planta de cubierta
2
ESTUDIO DE DETALLE
2
2
2
Superficie (m )
Edificabilidad (m )
Superficie (m )
Edificabilidad (m )
608,70 m2
501,60 m2
501,60 m2
145,30 m2
145,30 m2
0 m2
608,70 m2
501,60 m2
501,60 m2
145,30 m2
145,30 m2
0 m2
1.902,50 m2
608,70 m2
501,60 m2
501,60 m2
484,60 m2
436,10 m2
102,55 m2
147,60 m2
442,85 m2
442,85 m2
422,45 m2
374,20 m2
72,55 m2
1.902,50 m2
1.7. CONCLUSIÓN
Se estima que con lo expuesto en la presente Memoria y Planos reseñados, este ESTUDIO
DE DETALLE esta completo, en condiciones de elevarlo a los Organismos competentes para
someterlo a su aprobación con arreglo a lo dispuesto en el TRLOTAU y en el PGOU, quedando el
técnico que suscribe disponible para cualquier aclaración.
ALBACETE, NOVIEMBRE de 2.009
El Arquitecto
Juan Carlos Bernad Couque
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ESTUDIO DE DETALLE DE REORDENACIÓN DE VOLÚMENES EN SOLAR DE
C/ AGUSTINA DE ARAGON Nº 58-60 Y C/ SANTIAGO RUSIÑOL Nº 33 DE ALBACETE
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Tf.: 967 52 41 23
02001 - Albacete
Juan Carlos Bernad Couque
Arquitecto
MEMORIA DEL ESTUDIO DE DETALLE
Juan Carlos Bernad Couque, arquitecto colegiado nº 2802, en el Colegio Oficial de
Arquitectos de Castilla – La Mancha, como redactor del presente estudio de detalle
CERTIFICA
Que las superficies y dimensiones de la reordenación propuesta en el Estudio de
Detalle para la gestión y desarrollo del solar ubicado en C/ Agustina de Aragón nº 58-60
y C/ Santiago Rusiñol nº 33 de Albacete, encajan perfectamente dentro del perímetro del
solar, siendo posible materializar el aprovechamiento consignado.
Lo que expide a efectos oportunos en
ALBACETE a DIECISEIS DE NOVIEMBRE DE DOS MIL NUEVE
EL ARQUITECTO
JUAN CARLOS BERNAD COUQUE
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C/ AGUSTINA DE ARAGON Nº 58-60 Y C/ SANTIAGO RUSIÑOL Nº 33 DE ALBACETE
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C/ Caldereros nº 9, 4º izq.
Tf.: 967 52 41 23
02001 - Albacete
CONSULTA DESCRIPTIVA Y GRÁFICA DE DATOS CATASTRALES
BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA
Municipio de ALBACETE Provincia de ALBACETE
REFERENCIA CATASTRAL DEL INMUEBLE
INFORMACIÓN GRÁFICA
E: 1/500
7570413WJ9177B0001ST
DATOS DEL INMUEBLE
LOCALIZACIÓN
CL AGUSTINA ARAGON 58 Suelo
ALBACETE 02006-ALBACETE
4,316,980
USO LOCAL PRINCIPAL
AÑO CONSTRUCCIÓN
Suelos sin edificar, obras de urbanización y jardinería
COEFICIENTE DE PARTICIPACIÓN
SUPERFICIE CONSTRUIDA [m²]
100,000000
--
DATOS DE LA FINCA A LA QUE PERTENECE EL INMUEBLE
SITUACIÓN
CL AGUSTINA ARAGON 58
4,316,960
ALBACETE [ALBACETE]
SUPERFICIE CONSTRUIDA [m²]
0
SUPERFICIE SUELO [m²]
585
TIPO DE FINCA
Suelo sin edificar
4,316,940
597,520
597,540
597,560
Este documento no es una certificación catastral, pero sus datos pueden ser verificados a través del
'Acceso a datos catastrales no protegidos' de la OVC.
597,560 Coordenadas UTM, en metros.
Límite de Manzana
Límite de Parcela
Límite de Construcciones
Mobiliario y aceras
Límite zona verde
Hidrografía
Lunes , 16 de Noviembre de 2009