EVERLINKS CLUB DE GOLF

EVERLINKS CLUB DE GOLF
REGLAMENTO DE EDIFICACIÓN Y CONTROL EDILICIO
PARTE I
CONCEPTOS RECTORES
1- Introducción
El presente reglamento tiene por objeto preservar el perfil urbanístico del complejo y regirá para
todas las obras de edificación, ya sea nueva, ampliación, refacción o modificación de la existente
que se realicen dentro de la ZONA RESIDENCIAL del club.
El directorio lo hará cumplir a través de la sub-comisión de arquitectura y urbanismo (CAU), la
gerencia del club o cualquier otra oficina a crearse para el contralor de las obras. Asimismo, por
ser el mismo perfectible, el directorio se reserva del derecho de modificarlo en el momento o en
las partes que a su criterio resulte conveniente.
2- Generalidades
a. Calidad. Los materiales a utilizar en las construcciones de todo tipo serán en su totalidad y sin
excepción de primera calidad, para asegurarles una vida útil mínima de treinta años, siendo potestad
exclusiva del club la aprobación de los mismos o exigir el retiro o la demolición de las obras que no
cumplan lo señalado.
b. Sistemas constructivos. Se permitirán:
- Sistemas tradicionales de primera calidad de construcción y terminación.
- Sistemas de estructura recubierta “steel-frame”, de perfiles de acero galvanizado, con C.A.T.
vigente aprobado por la autoridad nacional, provincial o municipal competente.
- Sistemas de estructura recubierta “balloon-frame”, de tirantes de madera de pino tratada por
impregnación, de no menos de dos por cuatro pulgadas de escuadría con C.A.T. vigente aprobado
por la autoridad nacional, provincial o municipal competente.
c. Diseño. Todos los proyectos a construir dentro del club responderán a las pautas del código de
construcción de la municipalidad de Luján, pero será requisito indispensable para ser aprobada la
construcción e iniciación de la obra que, previo a la presentación ante la municipalidad, cada
proyecto sea visado por la CAU en la totalidad de su propuesta, tanto de uso como de orientación,
estética e implantación. Este visado previo comprende a todas las partes y competencias de los entes
de control correspondientes: electricidad, teléfono, gas, municipalidad, etc.
d. Trabajos que requieren visado previo de planos. Construcción de viviendas nuevas, ampliación,
refacción o transformación de lo ya construido, elevación de muros, cambio o modificación de
estructura de techos o de niveles de terreno, demoliciones de cualquier magnitud, construcción de
piletas de natación, construcciones anexas y auxiliares, modificación o ampliación de proyectos en
construcción y/o todo elemento externo que afecte las visuales de la construcción principal.
e. Autoridad. La autoridad de control del club será único juez para la aprobación previa de los
proyectos, tanto en la faz técnica, como de calidad del sistema o de los estilos arquitectónicos que
se pretendan, quedando la aprobación de estos últimos supeditada al criterio de la CAU.
f. Profesionales habilitados para actuar. Se autorizarán, para el proyecto y/o dirección profesionales
de 1ra categoría y, para la construcción, profesionales de 1ra o 2da categoría, en todos los casos con
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matrícula habilitante de la municipalidad de Luján y aceptados en el registro de profesionales del
club.
g. Transgresiones y penalidades. En el caso de transgresiones al presente reglamento y código de
construcción por parte del propietario, profesionales, contratistas, personal de obra, proveedores,
etc., se aplicarán las siguientes penalidades:
1) Multas
2) Paralización de obras con impedimento de acceso al barrio de materiales, contratistas y personal,
y denuncia a la municipalidad de Luján y/u organismos oficiales de control.
3) Transcurrido el plazo de intimación se procederá al decomiso de materiales depositados en la vía
pública, espacios comunes o lotes vecinos, con cargo de los gastos directos e indirectos al
propietario.
4) Prohibición de acceso al personal que cometa la infracción.
h. Obras paralizadas. Cuando una obra se halle paralizada por más de ciento ochenta días la CAU
requerirá un informe al propietario firmado por el profesional actuante, sobre el plan de avance de
la obra. En el caso que ésta, por problemas del propietario y/o sus contratistas sea discontinuada,
corresponderá el canon de obra suspendida cuyo monto será igual al 50% de una expensa común
normal. La aplicación del canon por obra suspendida no implica la extensión del plazo máximo de
construcción, por lo cual vencido dicho plazo el propietario será pasible adicionalmente de la multa
fijada a tal efecto.
i. Inspección final de obra. La CAU procederá, previo a la inspección final de los entes oficiales de
control, a realizar la inspección final provisoria de obra, que se transformará en definitiva a los
efectos técnicos legales de la residencia dentro del club, una vez logradas y presentadas las
correspondientes inspecciones finales oficiales que deberá tramitar el propietario o quien él designe
expresamente y por poder registrado.
j. Responsabilidades. El propietario es único y exclusivo responsable del cumplimiento de las
obligaciones inherentes a la obra que se realiza en el predio de su propiedad, en particular
obligaciones sociales, fiscales, y los seguros de riesgos de trabajo y responsabilidades civiles por
daños a terceros. En relación con cualquier incumplimiento al respecto, el propietario formula
expresa liberación de responsabilidad a favor del condominio y/o consorcio y de los restantes
propietarios, y se compromete a mantenerlos indemnes de cualquier daño que su incumplimiento
pudiera causarles.
k. Trascripción en los títulos. El texto de este reglamento deberá ser ratificado expresamente en
todas las escrituras traslativas de dominio de unidades funcionales del club, debiendo los
adquirentes manifestar expresamente que se someten a sus términos y que aceptan que su
cumplimiento es condición esencial para el goce de sus derechos como titulares de dominio.
3- Uso del suelo - Factores de ocupación
a. Factor de ocupación del suelo. Es la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por el
edificio y la superficie del lote, se obtiene por la proyección del perímetro máximo del edificio,
excluyéndose únicamente los balcones descubiertos de vuelo menor a 0,80 m, e incluyéndose todas
las construcciones principal y auxiliares que se vayan a construir.
b. Factor de ocupación total. Es el coeficiente que debe multiplicarse por la superficie del lote para
obtener la superficie total edificable en él.
c. Superficie cubierta. Es la suma de todas las superficies cubiertas en todas las plantas de todas las
construcciones ubicadas por encima del nivel de vereda, nivel de referencia o equivalente,
incluyendo espesores de paredes, tabiques, y muros interiores y exteriores.
d. Superficie semicubierta. Es la suma de todas las áreas con techo, y que en su contorno falten una
o más paredes y/o cerramientos, o si los tienen, sean menores a 1,40 m de alto y no produzcan un
cierre total.
e. Valores máximos.
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FOS: 0,45 Para construcciones en una sola planta
0,35 Para construcciones en dos plantas
FOT: 0,55
f. Superficie mínima construíble. En ningún caso la superficie cubierta del edificio principal podrá
ser inferior a 140,00 m2 si es sólo planta baja o 180,00 m2 si es de dos plantas o más.
g. Forma de computar las superficies. Tanto para el cálculo del FOS como del FOT se tendrá en
cuanta para las galerías el 100 % de su superficie y para las pérgolas el 0 %. Las salientes de aleros
hasta 0,80 m. no se tomarán en cuenta, tanto para el FOS como para el FOT. Toda la superficie
encerrada en sus bordes por una o más paredes y otros elementos divisorios o constructivos se
computará al 100 % de su área.
4- Líneas de retiro obligatorias
a. Retiro de frente. La línea de frente es la que deslinda el lote de las vías de circulación (calles y
aceras). El retiro de frente no podrá ser menor a seis metros medidos paralelamente a la línea de
frente, tanto sea recta como curva. En ningún caso se podrá ocupar el espacio entre línea de frente y
retiro con ninguna construcción elevada, destinándose el mismo solo a parquización.
b. Retiro de frente para lotes de esquina. Sobre uno de los lados linderos a la vía vehicular, el retiro
de frente no podrá ser menor de seis metros. Sobre el restante, el retiro no podrá ser menor de cinco
metros. Es de criterio del proyectista la elección del frente de menor retiro. El retiro de seis metros
se tomará como frente principal de la casa, a todos los efectos. Todas las distancias se medirán en
proyección horizontal.
c. Otros retiros de frente. En cualquier caso especial de retiro de frente no contemplado en el
presente reglamento y código de construcción, será la CAU la que determine el criterio a observar,
no pudiendo bajo ninguna circunstancia ser el retiro de frente principal menor a seis metros y el o
los restantes, menores a cinco metros.
d. Retiros laterales. La línea de retiro lateral es la línea, curva, recta o quebrada, que corre paralela a
ambos límites laterales del lote. En el espacio entre esta línea y el limite lateral correspondiente no
se permite construcción alguna de ningún tipo, ya sea definitiva, precaria, de baja altura, etc. Todos
los lotes tendrán retiros sobre ambos límites laterales de cinco metros como mínimo. No podrán
compensarse los retiros bilaterales por un solo retiro unilateral. No podrán compensarse áreas en los
retiros laterales.
e. Retiros de fondo. Se distinguen dos tipos de retiro de fondo, el de lotes que den fondo con fondo
con otro lote y el de lotes que den fondo a los links de golf.
En el caso de lotes que den fondo con fondo, el retiro de cada uno de ellos se regirá por la formula:
R = ( Longitud de fondo de lote – 15 )
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El retiro de fondo no podrá ser inferior a quince metros. En el caso de lotes con fondo a los links, el
retiro se medirá por la misma fórmula, pero el mínimo no podrá ser menor de veinte metros.
Cuando las medidas del lote no permitan los retiros especificados, el mismo será propuesto por el
propietario y aprobado por la CAU.
f. Retiros de fondo para lotes de esquina. Se define como lote de esquina aquél que tiene por lo
menos dos lados adyacentes sobre dos vías de circulación (calles, aceros o senderos). O bien que
desarrolla su línea de frente sobre dos o mas calles distintas adyacentes. En lotes de esquina, el
espacio resultante para la determinación de los retiros de fondo según la formula o el mínimo será el
que resulte a ambos lados restantes a las líneas de frente, según la formula o el mínimo requerido,
delimitando de ese modo la línea de retiro sobre el sector opuesto a las líneas de retiro de frente.
No se permitirán cobertizos, galerías o garages cubiertos o semicubiertos que no respeten este
retiro. En ningún caso se podrá construir contra los ejes medianeros, debiéndose respetar como
mínimo la distancia del retiro lateral correspondiente.
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g. Ocupación del retiro de fondo. En los lotes con fondo lindero a la cancha de golf, no está
permitida la ocupación del retiro de fondo en ningún caso y bajo ningún concepto, siendo este un
sector destinado exclusivamente a espacio verde parquizado. Asimismo, no se permitirá la
implantación de árboles en el mismo salvo los existentes dentro del esquema general del club, que
serán de mantenimiento obligado del propietario
h. Aclaraciones generales a los retiros. A los efectos de los retiros, tanto de frente como de fondo o
laterales, no se consideran los siguientes elementos que no excedan los 0,80 m. (cornisas, frisos,
molduras, antepechos maceteros que no excedan los 0,50 m. de alto, balcones sin cerramientos
laterales y que no se encuentren sobre los retiros laterales) y otros elementos de carácter ornamental
que resulten admisibles a criterio de la CAU. Los retiros mencionados podrán ser invadidos con
pulmón y conducto de chimenea y parrillas, ancho máximo 2,00 m. y 0,50 m. de profundidad
máxima con respecto al filo exterior del muro sobre el que se construyen.
No se admitirán construcciones de ningún tipo sobre las medianeras.
Los solados que existan como extensión de galerías, parrillas, quinchos, solarios, bordes de piletas
de natación, etc., que no conformen espacios cubiertos o semicubiertos, deberán respetar un retiro
mínimo de 3,00 m. medido desde los límites laterales del lote. A los efectos de ubicar las líneas de
retiro solo se tomarán como válidos los datos que surjan de la plancheta original del lote.
i. Elementos exteriores. Los elementos que completen exteriormente las instalaciones como equipos
de refrigeración, gabinetes para bombas de agua o filtros de piletas de natación, podrán ubicarse
dentro de la zona de retiro lateral o fondo siempre que no se eleven más de 0,60 m. sobre el terreno
natural existente en el lugar de su implantación y se ubiquen a más de 1,50 m de los ejes divisorios
laterales y el eje de fondo y del frente, con excepción de fondos que limiten con links. Dichos
elementos deberán recibir tratamientos arquitectónicos adecuados armonizando con la construcción
principal. Estos elementos deberán tener, además, una dimensión compatible con su uso.
j. Espacio entre línea de frente y borde de calzada. El espacio comprendido entre la línea de frente
de cada lote y el borde de calzada es parte de la calle y en consecuencia, propiedad común. Por ello,
antes de efectuar alcantarillas, cambios en los niveles de terreno, entubamientos o badenes para
accesos peatonales y/o vehiculares, deberá requerirse la autorización expresa de la CAU por nota,
acompañando un croquis ilustrativo.
k. Servidumbre. Se establece una servidumbre permanente, perpetua y gratuita, para el paso de
cañerías y otros elementos destinados a los servicios del club en una franja de dos metros de los
retiros de la unidad, cualesquiera de ellos, debiendo permitir los propietarios de los lotes el acceso
a esos sectores para la realización de mantenimiento y reparaciones eventuales.
5- Alturas máximas de edificación
a. Definiciones
1) Cota de lote: es la cota de nivel del terreno en el sector de la zona edificable. Corresponde al
nivel del cordón más los suplementos que resultan de los desniveles necesarios correspondientes a
la acera y al retiro de frente.
2) Nivel de referencia del proyecto: es el nivel de referencia a ser fijado por el proyecto de la obra
en particular. El mismo será fijado por el proyectista siendo su mínimo el nivel correspondiente a la
cota de parcela más 0,50 m., y el máximo 1,40 m. de altura sobre la misma cota. Este nivel es de
referencia para el piso de la construcción terminado, y no habilita a rellenar el terreno por encima
del nivel de parcela, debiendo proponer el proyectista como resolver la diferencia de niveles.
3) Altura del edificio: es la medida vertical del edificio tomada desde el nivel de referencia del
proyecto.
b. Altura máxima de construcción. Será de 7,30 m. desde el nivel de referencia hasta la línea de
inicio de las pendientes de techo, en el caso que estos sean inclinados, y los tanques y chimeneas
pueden subir hasta 1,80 m. más de esa cota ó 0,30 m por sobre la línea de cumbrera.
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c. Edificio de techo plano. La altura máxima no podrá pasar de 7,50 m. en todo concepto. Además,
el edificio será sometido a consideración de la CAU, que dictaminará en forma irrevocable si la
línea arquitectónica cumple con lo requerido para el club.
d. Sótanos. Se podrán proyectar y construir sótanos, siempre y cuando se asegure su
ininundabilidad. La superficie de sótanos y semi-sótanos no se computará a los efectos de los
factores de ocupación.
6- Fundaciones
En la ejecución de cualquier fundación para construcciones el propietario se compromete a realizar
o encargar el diseño y cálculo de la misma a un profesional especializado y presentarlo a la CAU
para su conocimiento. La CAU tomará vista al sólo efecto de aprobar el criterio, siendo de
responsabilidad del profesional y/o propietario el cálculo del mismo, su construcción y el o los
vicios que afecten a la construcción en caso que así resultara, por eventual falla en la fundación.
7- Construcciones auxiliares
a. Criterio general. Las construcciones auxiliares como vestuarios, complemento de sanitarios,
quinchos, parrillas, depósitos, viviendas para huéspedes, personal de servicio, lavaderos, piletas de
natación, etc. deberán ser incluidos en los planos de obra a presentarse, observar los retiros
previstos y cumplir con todas las normas aplicables a los mismos presentes en este reglamento y
código de construcción. Asimismo serán computables a los efectos de determinar el FOS y el FOT.
La CAU podrá rechazar aquellos proyectos que a su juicio configuren más de una unidad de
vivienda. Las construcciones auxiliares deberán guardar la misma línea y estilo que la principal.
Esta prohibida su construcción y uso anterior a la construcción principal.
b. Sectores de servicio. Se consideran así a los lavaderos, tendederos, gabinetes de gas y bomba de
agua. Se deberá impedir su visualización desde el frente, fondo o unidades vecinas, lo que podrá ser
hecho con grupos de arbustos o cerco vivo hasta una altura máxima de dos metros.
c. Tendederos. Es obligatorio prever un espacio para tender ropa al aire libre de una superficie no
menor a 2.50 m2. No podrá ubicarse en los retiros de frente, lateral o fondo y deberá ocultarse de
acuerdo con el punto anterior. Durante el lapso de crecimiento de la pantalla vegetal se deberá
recurrir a una solución transitoria materializada con esterillas, juncos, cañas, tablas de madera, etc.
que serán retirados una vez que aquélla haya crecido. Los solados de los espacios para tender
deberán cumplir con los retiros obligatorios.
d. Elementos complementarios. Los maceteros, canteros, asientos de mampostería, muros de
contención de taludes artificiales y otros elementos similares podrán ubicarse en cualquier lugar del
predio, a más de 1,50 m. de sus ejes divisorios o de la línea de frente o fondo, siempre que no
sobrepasen los 0,60 m. de alto respecto del nivel natural existente en el terreno en el sector de
implantación de dichos elementos en todo su desarrollo, tomándose como altura máxima la que
resulte de la aplicación de esta norma en su sector más desfavorable.
e. Pérgolas. Podrán construirse en los retiros laterales. Deberán ser de estructura de madera y/o
metal, no pudiendo techarse con cubiertas de material de ningún tipo. No están permitidas columnas
ni otros elementos estructurales de mampostería u hormigón. La superficie máxima permitida es de
16,00 m2 y la altura máxima no excederá de 2,50 m.
8- Piletas de natación
a. Altura y retiro. Tanto la pileta como los bordes de piletas, solariums, veredas y decks tendrán una
altura máxima de 0,20 metros medidos desde el nivel 0,00 original de la meseta edificable. Para la
ubicación de las piletas, decks y solariums deberá tenerse en cuenta además que su altura, en todo
su desarrollo, no podrá sobrepasar el límite definido por el plano determinado por la línea de eje
divisorio (con altura de terreno natural en cada punto) como arranque, con una pendiente de veinte
grados.
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b. Filtros y desagote. Las piletas deberán tener filtros y cada proyectista deberá presentar planos de
la evacuación de agua de la misma ya sea a cordón cuneta de la calle interna o pozo absorbente.
c. Llenado. El llenado de la pileta se hará desde perforación semisurgente a realizar por cada
propietario.
d. Cubiertas. No está permitido cubrir las piletas con cubiertas inflables ni transitorias. De preverse
una cubierta corrediza o fija, la misma se tendrá en cuenta para el cálculo del FOT y FOS.
e. Construcción. Las piletas deberán tener obligatoriamente un cerco perimetral de un metro de alto
para evitar accidentes por proximidad de menores. No se permitirá la construcción de piletas
cuando no exista vivienda construida sobre el lote.
f. Aprobación. Para su aprobación se deberá presentar la siguiente documentación:
1) Plano de terreno con ubicación de la totalidad de las construcciones existentes y a construir,
indicando ubicación de la pileta, casilla de bombas, filtros, etc. En escala 1:50.
2) Planos de corte y planta perfectamente acotados, con indicaciones de medidas y cotas de nivel.
En escala 1:50.
3) Memoria descriptiva de la pileta con especificación de materiales y terminaciones, asimismo
como de las instalaciones eléctricas, de agua, de desagüe y filtros.
9- Obligaciones edilicias comunes
a. Construcciones complementarias. Los tanques y cualquier otra construcción complementaria que
quede a la vista deberá ser tratada con revestimientos y terminaciones acordes a la construcción
principal. Se prohíbe la construcción de molinos y la instalación de tanques para agua de hierro o
tipo molino, los tanques de fibrocemento o premoldeados a la vista, así como las cañerías de entrada
y salida de los mismos.
b. Grupos electrógenos y otras instalaciones especiales. Está permitida la instalación de grupos
electrógenos y otras instalaciones auxiliares, siempre y cuando cumplan con los retiros establecidos
y cuenten con pozo de absorción de ruidos y gabinete acústico, de manera tal que se asegure la
tranquilidad de los vecinos con un filtrado de ruidos que asegure un máximo de 30 db.
c. Lugares de estacionamiento. No está permitido estacionar en las vías de circulación. Por lo tanto,
se deberá prever en la zona de retiro de frente y/o de jardín, un espacio para el estacionamiento de
los vehículos. En cada vivienda este espacio será de 25 m2 como mínimo, conformando dos
módulos de estacionamiento de 2,5 x 5,00 m cada uno, de acceso directo desde la calzada. Para la
conformación de este acceso se podrá utilizar hasta no más del 50% del ancho de vereda
correspondiente al lote.
d. Veredas: Las veredas, por ser espacio común a todo el club, no podrán modificarse ni alterarse,
solo está permitida la construcción del acceso vehicular, que deberá hacerse con los materiales y en
la forma que indique la CAU. No está permitida la modificación del perfil natural del terreno en las
veredas.
e. Árboles. Los árboles que se ubiquen a partir de la demarcación del lote deberán ubicarse a más de
tres metros de los límites del lote. En los lotes con fondo a links no está permitido sacar o plantar
árboles a menos de nueve metros de la línea de fondo, y tanto estos, como arbustos y césped a
plantar deberán ser presentados a la CAU para su aprobación. Los árboles existentes deberán ser
conservados por los propietarios, pudiendo ser removidos, o trasplantados solo mediante aprobación
de la CAU. Los arbustos de menos de dos metros de altura podrán plantarse hasta los límites del
lote cuando no limiten con links.
f. Cercos. La construcción de cercos deberá ser aprobada por la CAU. Como parámetros generales
de la construcción se deberá tener en cuenta:
1) Los cercos en los límites laterales de las unidades funcionales podrán construirse con alambre
tejido romboidal de 2” con postes de madera dura y de una altura de 1,50 m. medidos desde el suelo
existente.
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2) En los fondos de lote se construirá un cerco de similares características que el lateral, excepto
cuando los fondos den a links, en cuyo caso se podrá construir un cerco de fondo de estas
características sólo sobre la línea de retiro, delimitándose el fondo hacia el link con un cerco de
características a ser aprobadas por la CAU.
3) En los terrenos con fondo a links el cerco de obra se realizará sobre la línea de retiro de fondo y
sin accesos desde y para el fondo. Al finalizar la obra, y con el final de obra municipal, se construirá
el cerco en el límite de fondo a efectos de dar la recepción definitiva por parte de la CAU.
g. Perfil natural del terreno. En ningún caso se permitirá la modificación del perfil natural del
terreno ni el relleno del lote por sobre el nivel original del mismo. Se podrá nivelar al 0 existente la
meseta edificable hasta la línea de retiro de fondo mínima para cada tipo de lote. Dicha nivelación
no podrá invadir una franja de 1,50 m. medida desde los ejes divisorios laterales del lote, que deberá
permanecer a la altura del terreno natural. Dicha nivelación deberá ser informada en la
documentación de proyecto presentada para el visado previo por la CAU.
h. Desagües. Se prohíben terminantemente las pendientes de desagüe del terreno sobre los terrenos
linderos. En esos casos deberá preverse la construcción de sumideros hacia la cuneta de la calle.
Respecto de los desagües cloacales de cada unidad, se exige la colocación de Planta de Tratamiento
de líquidos y sólidos, y desde su salida a lecho de infiltración enterrado en todos los casos, evitando
así el uso de pozos absorbentes. La ubicación de dichas plantas y lechos no deberán invadir en
ningún caso los retiros del lote.
i. Agua: Al igual que el llenado de la pileta, la alimentación domiciliaria de agua debe realizarse a
través de perforación semisurgente a cargo de cada propietario.
PARTE II
NORMAS PARA LA EJECUCION DE LAS OBRAS
1- Documentación requerida
a. Solicitud: con carácter de declaración jurada que el proyecto y demás documentación se ajustan a
las disposiciones vigentes que declaran conocer, haciéndose responsable de su cumplimiento el o
los profesionales intervinientes, sin perjuicio de la firma por el o los propietarios del inmueble o sus
representantes legales, y las responsabilidades que les correspondan a éstos, conforme con las
normas vigentes.
b. Plano del terreno con ubicación de la construcción y distancias a los límites.
c. Plano de plantas y cortes suficientemente acotados, con indicación de destino de los diferentes
locales, en escala 1:50/1:100.
d. Plano de cubiertas, en escala 1:50/1:100.
e. Cuatro vistas exteriores, con indicación de materiales, preferentemente a color, en escala
1:50/1:100.
f. Silueta de superficies, con calculo de las mismas, en escala 1:100.
g. Planos de construcciones anexas: piletas de natación con sus veredas, casillas de bombas y filtros,
instalación electromecánica e hidráulica, quinchos y parrillas, cocheras, depósitos, bicicleteros,
espacios para tender al aire libre, maceteros, canteros, asientos de mampostería, muros de
contención de taludes y detalles de toda otra instalación y/o construcción. En escala 1:50. Se
entregarán suficientemente acotados con indicación de ubicación en el lote, distancia a los límites y
características de terminación.
h. Ubicación y tratamiento de cercos. En escala 1:50, con especificación de material y altura (frente,
contrafrente y laterales).
i. Plano del obrador con su ubicación en el terreno.
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j. Plano de parquización, movimientos de suelos, cambio de perfil del terreno e implantación de
especies vegetales y arbóreas. Escala 1:50/1:100.
k. Plano de instalaciones internas y externas, electricidad, agua fría y caliente, desagües cloacales y
pluviales, riego, gas, aire acondicionado, etc., perfectamente indicado y acotado. Escala 1:50/1:100.
l. Plancheta del lote correspondiente, con su estudio de suelos.
m. Copia de este reglamento de edificación y control edilicio firmado por el propietario y el ó los
profesionales actuantes.
En caso que la vivienda sea del tipo no tradicional, se deberá adjuntar una nota que especifique el
sistema constructivo, materiales, apariencia y un folleto, fotos o cualquier material grafico
suficientemente claro para comprender la calidad resultante de la construcción y el certificado de
aptitud técnica del mismo.
2- Revisión, evaluación y aprobación
La documentación deberá presentarse por duplicado y firmada por el propietario y el profesional
actuante. Todos los planos indicarán el nombre del propietario, tipo de plano, escala, ubicación y
número de la unidad funcional según el plano general, nombre del profesional actuante con su
numero de matrícula municipal.
La CAU verificará el cumplimiento de las normas del presente reglamento en la documentación
presentada, concediendo, si así correspondiere, la aprobación de los referidos planos en un plazo no
mayor de veintiún días corridos. Una vez aprobado el proyecto con las debidas correcciones si las
hubiere, el propietario presentará ante la CAU dos copias del plano municipal y de servicios, y ésta
devolverá una de las copias visada para que el propietario pueda iniciar los tramites ante la
municipalidad de Luján. La aprobación de la CAU no implica la aprobación municipal, siendo el
profesional actuante responsable por el cumplimiento de las normas del presente reglamento,
municipales, provinciales y toda otra de aplicación.
El propietario tendrá a su cargo los gastos relacionados con la aprobación de los planos
correspondientes ante la municipalidad de Luján o entes de control oficiales, con las modificaciones
del plano de mensura de subdivisión, planillas y trámites complementarios.
3- Validez del inicio de obra y desistimiento
Una vez aprobado el proyecto en la municipalidad de Luján deberá presentarse a la CAU un juego
completo de copias aprobadas, las cuales serán firmadas por el propietario y un representante
autorizado de la CAU, dando con este acto por autorizado el inicio de las obras a partir de la fecha
de las firmas. Las autorizaciones otorgadas por la CAU tendrán un año de validez a partir de la
fecha otorgada, caducando automáticamente si en ese lapso no se hubieran iniciado los trabajos de
construcción. Transcurrido ese lapso, deberá hacerse una nueva presentación o validar
fehacientemente la hecha, actualizando los permisos si hubiere lugar y se perderá toda suma
abonada en concepto de pago por visado de planos.
En caso que se hayan comenzado trabajos sin que estén terminados, cuya interrupción pueda
originar situaciones de riesgo o insalubres, se intimará al propietario la terminación de los mismos,
en tiempo perentorio y hasta los niveles que fije la CAU.
El propietario tiene derecho a desistir de la obra manifestando por escrito en el legajo respectivo su
propósito de no llevar a cabo el proyecto para el cual tiene permiso concedido. La CAU luego de
constatar que la obra no se ha iniciado, declarará desistido al permiso. El desistimiento de permiso
concedido no genera derecho a restitución de suma alguna por el concepto de visado de planos ni de
canon de obra devengado y/o percibido.
4- Empresa constructora y personal interviniente
Antes de iniciar las obras el propietario deberá presentar al club los siguientes datos, que se deberán
mantener actualizados:
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a. El nombre de la empresa constructora y del representante técnico de la misma.
b. El nombre del responsable de la conducción de la obra.
c. Los nombres y apellidos y números de los documentos del personal que intervendrá en la obra.
d. Constancia de inscripción en el registro de constructores del club del profesional a cargo de la
obra, quien será el encargado de velar por el cumplimiento de todas las disposiciones de carácter
técnico que constituyen el presente reglamento.
e. Constancia de afiliación a una ART o seguro de accidentes personales de todo el personal de la
obra con los pagos al día.
5- Otros pasos y procedimientos previos al inicio de la construcción
a. Solicitud de plancheta y estudio de suelos general. El propietario podrá solicitar la plancheta del
lote. Esta plancheta será entregada impresa y/o en soporte magnético, a solicitud del propietario.
El club cuenta con un estudio de suelo general realizado, y a disposición de los propietarios, pero
recomienda realizar uno para cada caso en particular.
b. Amojonamiento del lote. El propietario deberá solicitar al club la verificación del
amojonamiento del lote de su propiedad. El costo de esta operación estará a cargo del propietario y
se le facturará junto con las expensas mensuales. Es obligación del propietario y el constructor
conservar los mojones o estacas hasta finalizar la obra.
c. Alambrado perimetral. Se construirá de acuerdo con lo determinado para cercos. Previamente,
se solicitará al club la verificación de la ubicación correcta de los mojones.
d. Acceso a la obra. Se realizará obligatoriamente una entrada con un ancho de vereda no inferior
a cinco metros. La misma deberá ser construida con una base de tosca compactada y pavimento de
hormigón simple de espesor mínimo 0,15 m. No deberá obstruir el cordón-cuneta ni el
escurrimiento de las aguas por la misma. Se tendrá especial cuidado de no dañar las obras de
infraestructura del club ubicadas en la vereda. De producirse algún daño su reparación será
dispuesta por la CAU y su costo devengado al propietario.
6- Desarrollo de las obras
a. Verificación de los retiros y factores de ocupación. Una vez finalizada la etapa de replanteo se
deberá solicitar a la CAU la verificación de los retiros y factores de ocupación.
b. Acopio y preparación de materiales. Está terminantemente prohibido efectuar acopio o
preparación de materiales fuera del perímetro propio del lote. A estos efectos se consideran la
vereda y los lotes adyacentes como tal, aún en el caso que los lotes pertenezcan al mismo
propietario salvo expresa autorización de la CAU.
c. Uso de lotes vecinos. Con el mismo criterio se prohíbe el uso de lotes vecinos para cualquier
finalidad. Esto incluye a lotes que pertenezcan al mismo propietario.
d. Cartel de obra. En toda obra deberá colocarse un cartel de 1,00 x 2,00 m. conteniendo como
datos el nombre del director de obra y/o proyectista, el del constructor, su domicilio real, número
de matrícula, número de registro en el club y teléfono y direcciones de correo electrónico de todos
ellos.
e. Carteles de publicidad y/o de venta. No podrán colocarse carteles de publicidad de ninguna
especie ni de venta.
f. Obrador. Depósito y baño del personal. El obrador y sanitario deberá ubicarse dentro de las
líneas obligatorias de retiro y estará constituido por una casilla y baños para los obreros con
puertas. Se construirá con materiales en buen estado de uso, sus cerramientos exteriores serán
pintados de color verde oscuro y será mantenido en buenas condiciones hasta la finalización de la
obra. Todas las puertas del obrador deberán contar con cerraduras y/o candado y será responsable
el propietario sobre el cerramiento del mismo fuera del horario de obra. La obra deberá contar con
un baño químico.
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g. Limpieza. El orden, prolijidad y limpieza deben mantenerse durante el transcurso de las obras.
Esta infracción hará pasible de multa al propietario y/o que, sin perjuicio de la misma, se disponga
realizar la limpieza a cargo del propietario o la paralización de la obra en caso de reincidencias.
Los residuos de obra y de la alimentación del personal se ajustarán a las directivas del club.
h. Habilitación y conexión de servicios. Los propietarios tendrán a su cargo los trámites de
conexión y habilitación de servicios del lote a la infraestructura del club ante los entes
correspondientes.
7- Horario y permanencia del personal en obra
El horario de trabajo es de lunes a viernes de 08.30 a 17.30 horas, horario durante el cual el
personal deberá permanecer dentro del lote. No está permitido el trabajo en feriados, sábados y
domingos. No se permite la permanencia de serenos ni personal de obra en las mismas fuera del
horario de trabajo. La totalidad del personal de obra deberá estar fuera del perímetro del club
quince minutos después de la finalización del horario vigente.
8- Circulación de camiones
No se permitirá la circulación de camiones durante los días de lluvia y hasta cuarenta y ocho horas
posteriores. La guardia informará sobre esta condición.
9- Prioridad de obras comunes o de infraestructura
La ejecución y desarrollo de obras comunes o de infraestructura del club tendrá prioridad sobre las
obras particulares que podrán ser suspendidas temporariamente. El tiempo resultante extenderá el
plazo de construcción en la misma medida.
10- Plazo de ejecución y finalización de las obras
El plazo máximo de ejecución de la obra será de 18 meses a partir de la autorización del proyecto.
Para dar por finalizada la obra se deberá solicitar una inspección final de la misma. Transcurrido el
plazo fijado, el propietario que no hubiese obtenido el certificado final de obra será pasible de una
multa mensual por plazo de obra excedido que fijará la CAU.
El propietario deberá presentar dentro de los 45 días de finalizada la obra el certificado final de
obra expedido por la municipalidad de Luján. Hasta tanto no sea cumplimentado este requisito, la
obra, a todos los efectos, será considerada como en ejecución y pendiente de finalización.
En caso de decidirse modificar, ampliar o alterar durante la ejecución de las obras el proyecto
presentado en oportunidad, se deberán presentar nuevos planos antes de comenzar a construir
dicha modificación.
Se permitirá la construcción en etapas, lo que deberá contemplarse y solicitarse al presentar el
proyecto. La primera etapa de construcción siempre deberá ser parte de la casa principal y de una
superficie no menor de 120 m. cubiertos. El proyecto a presentarse deberá ser el proyecto total que
respete lo indicado para la construcción de obras nuevas. Los plazos de obra serán considerados y
aprobados de acuerdo a lo que establezca la CAU al respecto.
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