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Senado de la Nación
Secretaria Parlamentaria
Dirección General de Publicaciones
(S-0671/11)
PROYECTO DE LEY
El Senado y Cámara de Diputados,...
Artículo 1º-. Modifíquese el último párrafo del artículo 8º de la Ley
13512 de Propiedad Horizontal, el cual quedará redactado de la
siguiente manera:
Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas
comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios
comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece.
Ningún propietario estará legitimado para demandar al consorcio de
propietarios por daños y perjuicios sufridos en su piso o departamento
si adeudara expensas comunes anteriores al hecho que motivó el
reclamo.
Artículo 2º.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.
Guillermo R. Jenefes. FUNDAMENTOS
Señor Presidente:
La ley 13.512 incorpora la Código Civil el Régimen de la Propiedad
Horizontal destinado a regular las distintas unidades habitacionales de
un edificio que sean independientes y que tengan salida a la vía
pública por un pasaje común y que podrá pertenecer a propietarios
diferentes.
De acuerdo al régimen cada propietario es dueño exclusivo de su piso
o departamento y copropietario del terreno y todas las cosas de uso
común del edificio, teniendo cada propietario derecho a uso de los
mismos.
Asimismo, los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de
sus unidades, las expensas de administración y reparación de las
partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener su
buen estado. El artículo 8º de la ley 13512 establece expresamente la
obligación de los propietarios de sufragar los gastos de expensas
comunes y que tal obligación es irrenunciable aún invocando el
abandono de su piso o departamento o abdicando su derecho al uso.
El presente proyecto pretende incluir una reforma en el mencionado
artículo 8º a fin de llevar claridad con respecto al alcance de la
obligación de pago de las expensas comunes en caso que existiera
una demanda por daños contra el consorcio de propietarios.
Si bien la obligación del pago de expensas no se extingue por imperio
de la ley 13.512, la cuestión se plantea en el caso de un propietario
demandara por daños y perjuicios al consorcio encontrándose en
deuda, por falta de pago de expensas comunes. En este caso, nos
encontramos frente a una cuestión no resuelta por la ley 13512 y que
la practica el los tribunales ha tratado durante el transcurso del tiempo
de aplicación de la misma de solucionar.
Las respuestas frente a los caso concretos han sido variadas, sin
embargo, la mayoría de ellas han entendido que la legitimidad para
demandar por parte del actor, deudor de expensas comunes, que
plantea agravios contra el consorcio depende de si los daños sufridos
en la unidad de la que es titular son anteriores a su incumplimiento.
En fallos recientes, las salas L y M de la Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal han tenido oportunidad de
pronunciarse respecto de este tema y lo que se tuvo en cuenta para
resolver fue cual de las partes había sido la primera en incumplir con
sus obligaciones, o sea en incurrir en mora.
De modo Tal, la sala L sostuvo.” Es responsable el consorcio de
propietarios demandado por los daños y perjuicios sufridos en el
departamento del actor, por falta de reparación de filtraciones
provenientes de la terraza y cañerías de propiedad común, no
obstante adeudar éste expensas comunes de su unidad funcional si,
como en el caso, desde el incumplimiento del accionante ya hacía más
de un año que el departamento sufría las consecuencias de los
sistemas propios del consorcio. Valoró, pues , que fue la parte
demandada quien incumplió primero las obligaciones a su cargo y
después de ello la contraria dejó de abonar, de modo que el artículo
510 del Código Civil impedía atribuirle mora, no obstante lo cual
finalmente pagó las expensas adeudadas y los intereses moratorios”.
En este orden de ideas, sostiene el artículo 510 del Código Civil que
en el caso de las obligaciones recíprocas uno de los obligados no
incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir la
obligación que le es respectiva. Análogamente, es de aplicación la
norma del artículo 1201 del mismo cuerpo legal, cuando establece que
en los contratos bilaterales una de las partes no podrá demandar su
incumplimiento, si no probarse haberlo cumplido u ofreciese cumplirlo.
Nada impide entonces aplicar las normas citadas para aclarar la
cuestión, aún imprecisa en la ley 13512, respecto a la posibilidad de
demandar al consorcio de propietarios cuando el propio actor es
deudor moroso de expensas comunes. Es decir, aplicando la regla del
artículo 510, el propietario que se encuentra en deuda por impago, no
puede demandar el incumplimiento, pues su propio incumplimiento
actúa como factor impeditivo para denunciar la mora de su adversario.
Asimismo, es preciso hacer constar que el presente proyecto es
reproducción del S 09244/09 y estando aún vigentes las razones por
las cuales fuera propuesto su tratamiento, solicito a mis pares me
acompañen en la aprobación de este proyecto.
Guillermo R. Jenefes. -