PLAN PARCIAL DEL SECTOR NPR

PLAN PARCIAL DEL SECTOR NPR.7 "QUATRE CARRERES"
Esta zona, actualmente en proceso de urbanización, es un área de suelo no
programado prevista por el Plan General de Valencia y posteriormente
adjudicada a Iniciativas Valencianas S.A. para el desarrollo del plan parcial de
iniciativa privada y al menos una de las unidades de ejecución que se
proponen (L.R.A.U.).
Las razones establecidas para el crecimiento de la ciudad de Valencia son:
“Aumentar la oferta hoy escasa de suelo residencial, ya que los nuevos suelos
urbanizados son la única vía posible para lograr cumplir la legítima demanda
social de viviendas y la ejecución de nuevas infraestructuras para el desarrollo
de la ciudad”. En este sentido se mantiene que el sector privado es el único
capaz de afrontar los gastos inherentes a la creación de tantas zonas urbanas
nuevas.
El desarrollo de este plan es claro ejemplo de cómo funciona el sistema actual
de adjudicaciones urbanísticas. Donde el proceso de negociación entre
promotores y comisión, se supone para garantizar el cumplimiento de la
legislación y la garantía de buena creación de ciudad, se nos antoja sórdida y
anecdótica, ya que la situación actual (profundamente politizada) es
denigrante, o debería serlo, para aquellos que se reconocen valencianos.
Aquí hemos señalado los dos puntos fundamentales para el entendimiento de
la propuesta a analizar:
- La calificación del suelo y modificación del proyecto desde la propuesta a la
aprobación.
- Los datos objetivos del proyecto aprobado y su relación con propósitos
anteriores como el plan general de Valencia.
CALIFICACIÓN DE LAS DIFERNTES ZONAS DEL PLAN PARCIAL.
En el año 2000 se aprueba provisionalmente la proposición de Iniciativas
Valencianas S.A. con condicionamientos a subsanar previos a su
adjudicación.
En el año 2002 se acordó suspender la aprobación definitiva por deficiencias
en las justificaciones de los cambios respecto al Plan General de Valencia y
fue aprobado tras modificaciones para adaptarse al R.P.C.V. pese a que no
estaban obligados a hacerlo, por ser la primera propuesta anterior a éste.
El Plan Parcial se tramita junto a una Homologación para cumplir las
determinaciones de la L.R.A.U.
La Ronda Sur es un elemento de la Red Viaria Primaria, pero es computable
como red secundaria si cumple los requisitos que establece el R.P.C.V. En
este caso se cede y se ejecuta con cargo a la red secundaria, porque el
diseño del viario del Plan Parcial responde a la intención de utilizar
principalmente la Ronda Sur para el acceso a las residencias y viarios
interiores de dicho plan. Se menciona la posibilidad de que se ejecute por el
Plan Parcial a cargo de la administración, aunque parece ser que al final la
responsabilidad total es de los beneficiarios de dicho plan.
La zona verde E/EL.4 incluida en el P.G.O.U. como Parque público de la Red
Primaria (GEL-4), no computa para la Red Secundaria puesto que es
indispensable para cumplir el mínimo de 5m2/hab de la Red Primaria, pese a
que intentaron la inclusión de éste en la red secundaria. Se ejecuta por la
actuación integrada y es a su cargo, pero ni computa como edificabilidad ni
como zona verde de la Red Secundaria. En Las modificaciones respecto a la
anterior propuesta son la inclusión de zonas verdes en las manzanas 1 y 2 y
en el perímetro de la dotación administro-institucional.
Se mantiene que el equipamiento Administrativo-Institucional (SAD) es una
dotación de carácter general, es decir, al servicio de toda la población, pero
no de servicio directo al ciudadano, ni perteneciente a un servicio como el de
transporte o comunicación. Por lo tanto no pertenece a la red primaria y debe
computarse como secundaria. En la actualidad no se conoce el uso que se le
va a dar, pero no es probable que se destine a Defensa. El resultado es la
obtención gratuita de esta parcela por parte de la administración, dejando de
pertenecer a la estructura de servicio de las Fuerzas Armadas para ser
dotación pública de la red secundaria.
DATOS TÉCNICOS DE INTERÉS URBANÍSTICO.
La densidad final del Plan, excluyendo únicamente la dotación verde no
computable, es de 75 viv/Ha, la máxima según la L.R.A.U. LA edificabilidad
del plan es de 0,75 m2s/m2t y la del plan de 1997 es de 0,51.
La superficie destinada a equipamientos es del 19% (dotación para
administración + dos colegios). 37.878,55 frente a los 37.878,29 que exige el
R.P.C.V.
LA superficie destinada a zona verde es del 14,5%. 29.227,06 frete a los
28.907,12 que exige el R.P.C.V. y los 28.408,72 de la L.R.A.U. 10% sobre la
superficie computable del sector.
LA superficie de viario respecto a la mínima exigida aumenta en 33.142,6 m2.
Se aumenta el número de alturas de la edificación respecto del Plan General.
De 9 a 16 alturas como máximo.
Se incrementa el número de viviendas respecto al P.G.O.U. en 451. De 1044
a 1495. Lo que multiplicado por el número medio de habitantes por vivienda
según el ayuntamiento de Valencia, da un total de 970 personas de
incremento. Es interesante saber que si se hubiera incrementado en más de
mil hubiera sido necesaria una dotación de espacio libre adicional.
Se reserva el 20% de la edificabilidad para viviendas de protección oficial.
Creemos que están situadas en las manzanas 1 y 2.
Se define una subzona de calificación urbanística integrada (Plan de reforma
interior) en el que la altura máxima, vinculada a la rotonda de Hermanos
Maristas, es de 20 plantas.
CONCLUSIÓN: DECLARACIÓN DE INTENCIONES DEL PLAN PARCIAL.
Como ya se ha dicho anteriormente, la razón fundamental para la concepción
de este Plan Parcial es la libre explotación del suelo (urbano o no) para la
satisfacción de las necesidades constructivas de los promotores privados.
La necesidad del Bulevar Sur para cerrar el nuevo cinturón de Valencia, no
obstante, nos parece necesario para una mejor comunicación y una mayor
descongestión, aunque la operación para computarlo como red secundaria se
nos presenta al menos sospechosa.
Las declaraciones efectistas de porcentaje de suelo privado frente al público
(17,79%-82,21%) nos indican la forma de interpretar que tienen algunos
urbanistas del Plan General. Es decir, no se aceptan las reglas del juego en lo
que se refiere a dotaciones de carácter general (o de red primaria, lo mismo
es), las cuales deberían de ser por conciencia general intocables e invariables
para el cumplimiento de los mínimos de salubridad (en el caso de verdes, un
ridículo mínimo de 5 m2/hab). Esto es evidente cuando se comprueba que las
dotaciones estrictamente del Plan Parcial son mínimas (a veces se van
décimas) y en muchos casos residuales o propias de un entorno urbano, pero
nunca como dotación excepcional propuesta de forma independiente por los
diseñadores de este Plan.
También es evidente que el tono chulesco y subversivo respecto a las
ordenanzas no es producto de limitaciones de carácter compositivo o
restrictivo a la hora de proporcionar un diseño de calidad, sino por la nueva
tendencia de cumplir los mínimos requeridos por la ciudad y manipular los
datos con imaginativos cálculos para conseguir la máxima explotación de los
espacios privados. Que todo hay que decir, es el total aprovechamiento del
sector independientemente de la superficie en planta que se destine a este
uso.
También se mantiene que al tratarse de un borde urbano y dado el entorno
con una tipología de edificación muy establecida, es necesario continuar con
el "sky line" a modo de torres con jardín privado. Esto, independientemente de
como se entienda la ciudad, creemos es ocasionado únicamente por el afán
especulador de los promotores.
Definitivamente, no se encuentra ningún argumento formal por el cual deba
calificarse esta actuación como buena. Únicamente responde a mínimos
requeridos por la ley y en ningún caso indagando para la solución real de los
problemas de Valencia.
Cuando el jardín se pudre
y un veneno más sucio que noviembre
inyecta su amarillo
en el silencio de la realidad,
las ciudades se duermen pensando en el futuro.
Así surgen extraños paraísos.
Luis García Montero.