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ESTUDIO DE DETALLE DE PARCELA EN ALMERÍA. Situación: C/Pósito, C/Luzán, C/Solano y Plaza del Monte. Promotor: EMISA S.A. ÍNDICE I.-­‐ MEMORIA 1.1.-­‐ Antecedentes. 1.2.-­‐ Objeto. 1.3.-­‐ Información sobre el entorno. 1.4.-­‐ Normativa Aplicable y parámetros Urbanísticos. 1.5.-­‐ Estructura de la Propiedad. 1.6.-­‐ Justificación. 1.7.-­‐ Consideraciones Finales. II.-­‐ ESTUDIO COMPARATIVO DEL CUMPLIMIENTO DE ORDENANZAS 2.1.-­‐ Parámetros Urbanísticos. 2.2.-­‐ Según planeamiento municipal (P.G.O.U Texto refundido de 98, y Revisión de 2.006). 2.3.-­‐ Según Proyecto. III.-­‐ PLANOS. 01.-­‐ Calificación, Usos y Sistemas. (P.G.O.U. 1.998). 02.-­‐ Régimen del Suelo y gestión. (P.G.O.U. 1.998). 03.-­‐ Zonificación y Protección Arqueológica. (P.G.O.U. 1.998). 04.-­‐ Catalogación. (P.G.O.U. 1.998). 05.-­‐ Delimitación de Alienaciones según PERI del AMUR-­‐UA-­‐34. 06.-­‐ Plano Catastral. 07.-­‐ Alineaciones y Entorno. 08.-­‐ Alienaciones Definitivas. 09.-­‐ Secciones. Estado Actual. 10.-­‐ Sección. Rasantes del Edificio y su Parcela. 1 ESTUDIO DE DETALLE DE PARCELA EN ALMERÍA. Situación: C/Pósito, C/Luzán, C/Solano y Plaza del Monte. Promotor: EMISA S.A. I.- MEMORIA.
2 ESTUDIO DE DETALLE DE PARCELA EN ALMERÍA. Situación: C/Pósito, C/Luzán, C/Solano y Plaza del Monte. Promotor: EMISA S.A. 1.1.-­‐ Antecedentes. Se redacta el presente “Estudio de Detalle”, a petición de EMISA S.A. con CIF: A-­‐
04497673, y sede social en la Plaza de Bendicho Edificio Área de Medio Ambiente 04001 (ALMERÍA). El presente documento se redacta como modificado del Estudio de Detalle aprobado definitivamente por la Junta de Gobierno de la Cuidad de Almería el 28 de ENERO de 2010. El motivo que propicia esta modificación es la Cesión gratuita de Vuelo de la manzana en la que se ubicaba el antiguo Centro Cine (conformada por las Calles Solano, Pósito, Luzán, Plaza del Monte y Calle Marín) a la Empresa Municipal de Infraestructuras y Servicios, S.A. (Expediente: 2013-­‐001-­‐CES) para la futura construcción de edificio de uso administrativo. Según el vigente PGOU de Almería-­‐Texto Refundido 98, estos terrenos están clasificados como suelo urbano consolidado, siéndoles de aplicación la ordenanza Centro Tradicional, sub-­‐zona a (CTRa). La parcela cuenta con alineaciones oficiales, pero carece de la definición de la altura máxima y número de plantas de la edificación, estableciéndose en el presente Estudio de Detalle las Alineaciones, Altura Máxima y Número de Plantas, para conseguir la viabilidad del edificio que se plantea. Por otro lado, la calle Pósito también sufre una rectificación de alineación que afectaran bien a esta manzana, conforme al Plan Especial de Reforma Interior de San Cristóbal aprobado definitivamente el 28-­‐01-­‐2003. Con objeto de conseguir una adecuada funcionalidad de la dotación que va a ofrecer este edificio de uso administrativo, es necesario proceder a la redacción de este Estudio de Detalle, para rectificación de alineaciones en las calles Solano, Marín y la calle Luzán. 1.2.-­‐ Objeto. El objeto de la formulación de este Estudio de Detalle, es el de ajustar la expresión volumétrica, las alienaciones de fachada, la altura Máxima y el Número de Plantas, para un edificio destinado a oficinas sobre un aparcamiento público subterráneo existente, de conformidad con las determinaciones del P.G.O.U. de Almería-­‐ Texto refundido 98 y la revisión del Plan General. EI ámbito afectado por este Estudio de Detalle está constituido por la manzana situada entre las calles Luzán, Pósito (Belluga), Solano, Plaza del Monte y Calle Marín. En esta se encuentra en construcción un aparcamiento público subterráneo de cuatro plantas, promovido por EMISA S.A. 3 ESTUDIO DE DETALLE DE PARCELA EN ALMERÍA. Situación: C/Pósito, C/Luzán, C/Solano y Plaza del Monte. Promotor: EMISA S.A. 1.3.-­‐ Información sobre el entorno. Se ubica en el casco histórico de la ciudad de Almería, un entorno urbano consolidado con predominio de edificios de viviendas y oficinas que conforman manzanas dentro de la trama urbana. La parcela inicial tiene una superficie bruta de 1.406,30 m2 y la resultante después de las modificaciones planteadas en este estudio de detalle tiene una superficie bruta destinada al edificio de uso administrativo de 1.085,83 m2. La parcela resultante es de forma trapezoidal con una superficie bruta de 1.085,83 m2 y linderos con las calles Solano, Pósito, Luzán, Plaza del Monte y calle Marín. Las dimensiones y orientación se encuentran indicadas en plano adjunto Nº 7. La topografía de la misma presenta una pendiente del 13% en su sentido transversal, con su cota más alta en la calle Pósito. Esta configuración y su topografía le otorgan la posibilidad de acceso al nuevo edificio, a distintos niveles. Una entrada se encontraría en la calle Marín en la cota más baja, y otra entrada a un nivel superior, por la calle Pósito. 1.4.-­‐ Normativa Aplicable y Parámetros Urbanísticos. -­‐ Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía y con carácter supletorio, el Reglamento de Planeamiento (R.D. 2159/1978, de 23 de Junio). -­‐ Plan General de Ordenación Urbanística de Almería-­‐ Texto Refundido 98. Ordenanza CTRa Centro Histórico Tradicional del PGOU vigente. -­‐ Plan de Reforma Interior del barrio San Cristóbal aprobado definitivamente el 28-­‐01-­‐2003. 1.5.-­‐ Estructura de la Propiedad. La propiedad de las parcelas de esta manzana (76766) pertenece al Ayuntamiento de Almería. 4 ESTUDIO DE DETALLE DE PARCELA EN ALMERÍA. Situación: C/Pósito, C/Luzán, C/Solano y Plaza del Monte. Promotor: EMISA S.A. 1.6.-­‐ Justificación. El motivo que provoca la necesidad de redactar este Estudio de Detalle es consecuencia directa de la necesidad de modificar el anteriormente aprobado de forma definitiva por la Junta de Gobierno de la Cuidad de Almería el 28 de ENERO de 2010, sobre esta misma parcela, dado que en este Estudio de Detalle solamente se hacía mención al uso de la parcela en el subsuelo, destinado a un aparcamiento público. Con este Estudio de Detalle modificado se pretende establecer el del derecho al vuelo de la parcela, y definir los parámetros Urbanísticos fundamentales: Alineaciones de Fachada, Ocupación, Altura Máxima, Numero de Plantas y Edificabilidad del edificio que se pretende llevar a cabo sobre el aparcamiento público subterráneo en construcción, teniendo en cuenta, lo establecido en PGOU de Almería 98, y su revisión, y las siguientes consideraciones: 1.-­‐ Para poder adaptar el edificio al aparcamiento existente y mejorar la funcionalidad del mismo han de rectificarse las alienaciones previstas en el PGOU para la Calle Solano y de la Calle Marín y calle Luzán. La alineación de la calle Pósito se mantiene respecto a la indicada en el PERI. El Plan Especial de Reforma Interior de San Cristóbal, aprobado definitivamente el 28-­‐
01-­‐2003, define la alineación de esta manzana respecto a la calle Pósito (antes Belluga), la cual es diferente a la actualmente existente. Además, el tratamiento de acerado para esta calle propuesto en el Proyecto de Urbanización correspondiente a este PERI y que fue aprobado definitivamente el 4-­‐05-­‐2009, para el tramo comprendido entre la calle Antonio Vico y calle Juez, es continuo; por lo que la consideración que tendrán las calles Solano y Luzán, debería ser peatonal, sin perjuicio de compatibilizar la existencia de un tráfico compartido motivado par la posible existencia de garajes que tengan acceso desde estas calles, expuesto en el Estudio de Detalle anterior. EI tratamiento peatonal que tendrán estas calles, hace que en realidad no sea necesario ampliar la sección a 14 m de la calle Solano y por tanto, sea conveniente mantener la anchura resultante de adaptar el nuevo edificio al aparcamiento en construcción, preservando la trama viaria original en esta parte del casco histórico de la ciudad. La alineación de la fachada a la calle Marín y Plaza del Monte, queda retranqueada de la alineación oficial vigente, este retranqueo se produce para poder adaptar la estructura del nuevo edificio a la estructura del aparcamiento existente generándose un espacio libre delante del edificio destinado a oficinas. La Alineación de la Calle Luzán pasa de ser de 4.00 m(aprobada en el Estudio de detalle de 28 de ENERO de 2010) a 6.00 m, para poder adaptar el edificio que se plantea construir a la estructura del aparcamiento existente, además de que se pretende dar trafico rodado a esa calle. 5 ESTUDIO DE DETALLE DE PARCELA EN ALMERÍA. Situación: C/Pósito, C/Luzán, C/Solano y Plaza del Monte. Promotor: EMISA S.A. 2.-­‐ Debido a que la parcela no tiene definida la Altura Máxima y el Número de Plantas (hoja 41 del PGOU de Almería 1998) que se pueden edificar, se van a definir en el presente documento teniendo en cuenta las necesidades actuales y las edificaciones del entorno. Las edificaciones “colindantes” con uso mayoritariamente residencial presentan unas alturas de PB+2 plantas (en el edificio de Calle Solano) y de PB+4 plantas (en el edificio de Calle Luzán), que siguiendo los parámetros de altura máxima de plantas que vienen expresados en el PGOU de Almería 1998 (Art. 11.9, b, c), la altura máxima medida de suelo a cara superior de forjado seria de (4,25+3,50+3,50)= 11,25 m (en el edificio de Calle Solano) y de (4,25+3,50+3,50+3,50+3,50) = 18,25 m (en el edificio de calle Luzán). Actualmente el PGOU-­‐98 se encuentra en fase de revisión y el artículo 10.4.5 de la revisión del PGOU-­‐2012 mantiene estas mismas exigencias. El PGOU de Almería de 1998 establece para la parcela de la Calle Luzán una Altura Máxima de PB+2, por lo que el edificio existente sobrepasa lo establecido en el PGOU. Para la parcela de la Calle Solano se establece una Altura Máxima de PB+2 y para la Parcela de la Calle Marín se establece una Altura Máxima de PB+2, por lo que el edificio existente también sobrepasa lo establecido por el PGOU vigente. Véase el plano (PLANO 01). Según las necesidades del nuevo edificio desde el punto de vista de las superficies requeridas serían suficientes con la construcción de Planta Baja más 2 plantas (PB+2), asimilándose de esta manera a la mayoría de las construcciones existentes en el Casco Antiguo de Almería, lugar donde se encuentra la parcela objeto de estudio. Las necesidades del nuevo edificio destinado a oficinas requieren una altura libre entre planta de 400 cm, consecuencia imprescindible de las numerosas instalaciones que precisa el edificio, dado el uso que se le pretende dar. Con lo cual la medida a cara superior de forjado seria de 435 cm, alcanzando una altura máxima a este nivel de (435+435+435) =13,05 m. Consecuencia de lo anteriormente expuesto, en el presente Estudio de Detalle queda debidamente justificada el establecimiento del número de plantas a edificar (PB+2) y la Altura Máxima de las mismas de 13,05 m medidas conforme a lo establecido en el PGOU vigente. Referente a la edificación, no se plantea la construcción de casetón de acceso a la cubierta, por lo que el volumen (superficie) correspondiente a ese casetón (20% de la superficie de la última planta) se ha incorporado a la segunda planta, sin sobrepasar el retranqueo mínimo de 3 metros, contando con un total de 7 m de retranqueo de fachada en la calle Marín. * Véase plano 09. Sección y Rasantes. La ordenación del espacio sobre rasante, tendrá en cuenta el emplazamiento y la integración de las construcciones auxiliares del garaje (accesos peatonales, chimeneas de ventilación, etc.) que tenga que haber sobre rasante.
Dadas las circunstancias especiales que se dan por el hecho de construir un edificio de uso administrativo sobre un edificio en construcción de aparcamiento público 6 ESTUDIO DE DETALLE DE PARCELA EN ALMERÍA. Situación: C/Pósito, C/Luzán, C/Solano y Plaza del Monte. Promotor: EMISA S.A. subterráneo con su estructura finalizada, se debe determinar la estabilidad y resistencia de esta para soportar la nueva edificación. En su momento se deberá aportar por el técnico redactor del proyecto de aparcamiento existente, la justificación y cálculos estructurales necesarios para proceder a realizar la estructura del edificio de uso administrativo, sin menos cabo de que puedan realizarse refuerzos estructurales en caso de que el técnico que suscribe este proyecto lo considere necesario. Se incorporan en este documento los planos descriptivos del volumen, alineaciones y envolvente máximo que desarrollada en proyecto de edificación. 1.7.-­‐ Consideraciones Finales. Se considera que con lo expuesto en este documento, está determinado el objetivo de este Estudio de Detalle. No obstante, en lo no previsto en el mismo, se estará a lo fijado en la normativa general del PGOU vigente. Por otra parte, las determinaciones establecidas en los artículos 15 y 36.1 de la Ley 7/2002, de Ordenación Urbanística de Andalucía, justifican que se proceda a realizar esta innovación mediante un Estudio de Detalle, el cual deberá tramitarse para su aprobación según procedimiento establecido al respecto por la legislación vigente. 7 ESTUDIO DE DETALLE DE PARCELA EN ALMERÍA. Situación: C/Pósito, C/Luzán, C/Solano y Plaza del Monte. Promotor: EMISA S.A. II.- ESTUDIO URBANÍSTICO COMPARATIVO.
8 ESTUDIO DE DETALLE DE PARCELA EN ALMERÍA. Situación: C/Pósito, C/Luzán, C/Solano y Plaza del Monte. Promotor: EMISA S.A. 2.1. Parámetros Urbanísticos. Planeamiento municipal: PGOU o Normas Subsidiarias de ALMERÍA. Clasificación: Urbano Categoría: Consolidado Calificación: Centro Zona (Sub-­‐zona): Tradicional (a) Circunstancias urbanísticas: Ancho de calles en punto medio Calle Luzán 6,00 m Existen físicamente Si No Calle Marín 14,45 m Calle Solano 5,50 m De nueva apertura Si No Calle Belluga 13,55 m 2
Superficie del terreno (m2) 1.085,83 m Longitud de fachadas (ml) 39+31,75+39,84+23,86=134,45m Fondo mínimo (m) No hay No hay Diámetro inscrito (m) Servicios urbanísticos Calzada pavimentada Encintado de aceras Si No No Suministro de agua Si No Suministro energía eléctrica Si No Alcantarillado Si No Alumbrado Público Ordenanza Parcela mínima (m2) Si No Ocupación (%) Edificabilidad Fondo máximo (m) Altura máxima (m) Altura mínima (m) Retranqueo fachadas (m) Retranqueo colindantes (m) Diámetro patios (m) Vuelos máximos (m) Si Observaciones Norma Proyecto 100% en planta baja, el 100% de los 12 primeros metros 100% desde las alineaciones exteriores y el 70% del resto. No establecida 2,77 -­‐ No establecida No establecida 20,00 m B+2 B+2 No permitido -­‐ 0m -­‐ H/3 0,50 m -­‐ 0,00 m Observaciones Observaciones generales 9 ESTUDIO DE DETALLE DE PARCELA EN ALMERÍA. Situación: C/Pósito, C/Luzán, C/Solano y Plaza del Monte. Promotor: EMISA S.A. 2.2.-­‐ Según planeamiento municipal (P.G.O.U Texto refundido de 98, y revisión de 2012 y Estudio de Detalle en solar.) El aprovechamiento máximo es el definido por la ocupación máxima y la altura permitida. -­‐ Altura máxima: No está definida en el plano de la Hoja 41 de PGOU de 1998. -­‐ Ocupación máxima: 100% en planta baja, el 100% de los 12 primeros metros desde las alineaciones exteriores y el 70% del resto. -­‐ Superficie del solar bruto: 1.406,30 m². -­‐ Aprovechamiento: No está definido, al no definirse el número de plantas. 2.3.-­‐ Según Nuevo Estudio de Detalle. -­‐ Altura máxima: PB+2. (435+435+435+435) = 13,05 m². -­‐ Ocupación máxima: 100% en planta baja, el 100% de los 12 primeros metros desde las alineaciones exteriores y el 70% del resto. -­‐ Superficie de Parcela: 1.085,83 m². -­‐ Aprovechamiento: 3.016,60 m2. La edificabilidad que tenemos en proyecto es de 2,77 m2/m2, no superando el 3,00 m2/m2, establecido por norma para edificación en PB+2. En ALMERÍA, a 09 de ABRIL
de 2013.
J. Manuel Rodríguez Santisteban / Arquitecto.
ARQUITECTO
10 ESTUDIO DE DETALLE DE PARCELA EN ALMERÍA. Situación: C/Pósito, C/Luzán, C/Solano y Plaza del Monte. Promotor: EMISA S.A. III.- PLANOS.
11 ESTUDIO DE DETALLE DE PARCELA EN ALMERÍA. Situación: C/Pósito, C/Luzán, C/Solano y Plaza del Monte. Promotor: EMISA S.A. ÍNDICE DE PLANOS. 01.-­‐ Calificación, Usos y Sistemas. (P.G.O.U. 1.998). 02.-­‐ Régimen del Suelo y gestión. (P.G.O.U. 1.998). 03.-­‐ Zonificación y Protección Arqueológica. (P.G.O.U. 1.998). 04.-­‐ Catalogación. (P.G.O.U. 1.998). 05.-­‐ Delimitación de Alienaciones según PERI del AMUR-­‐UA-­‐34. 06.-­‐ Plano Catastral. 07.-­‐ Alineaciones con Entorno. 08.-­‐ Alineaciones Definitivas. 09.-­‐ Secciones. Estado Actual. 10.-­‐ Sección. Rasantes del Edificio y su Parcela. 12