metodología para reutilizar edificios agroindustriales

METODOLOGÍA PARA REUTILIZAR EDIFICIOS AGROINDUSTRIALES:
APLICACIÓN A 309 AGROINDUSTRIAS DE ESPAÑA.
Cañas Guerrero, Ignacio (p) (1); Martín Ocaña, Silvia (1);
Sánchez Morales, José-Vidal (2).
(1)
Departamento de Construcción y Vías Rurales. Escuela Técnica Superior de
Ingenieros Agrónomos. Universidad Politécnica de Madrid.
(2)
Departamento de Construcción y Agronomía. Escuela de Ingeniería Técnica
Agrícola.
RESUMEN
El objeto de este estudio es obtener un sistema sencillo y rápido para valorar la
posibilidad de reutilizar edificios agroindustriales. Se parte de datos de 309 edificios
agroindustriales de los que se tiene información de diversas fuentes documentales. El
objetivo que se pretende es reutilizarlos como alojamiento turístico. La metodología
propuesta consta de 3 apartados: (1) Análisis de datos para comprobar que son
suficientes. (2)Valoración mediante 9 parámetros: Distancia a grandes núcleos: Madrid,
Barcelona, Valencia, Sevilla, Bilbao y La Coruña; Altura del edificio; Superficie total; Año
de construcción; Uso previo; Estado de la cubierta; Estado de los muros; Estado de la
carpintería y Estética del edificio. (3) Aplicación de un filtro: Consideramos que los
edificios que no reúnen las características estéticas para su uso (1 punto en la
valoración de dicho criterio) deben incluirse directamente en la categoría de malos;
igualmente ocurre con aquellos cuyo estado de conservación sea ruinoso (1 punto en al
menos dos de los tres criterios de valoración de este aspecto).
Del estudio realizado se propone un análisis más detallado de 42 edificios, que pueden
ser adecuados para reutilizarlos
ABSTRACT
The object of this study is to obtain a simple and fast system to value the possibility of
reusing agro-industrial buildings. Data base been got of 309 agro-industrial buildings of
1579
which information of diverse documentary sources is had. The objective that is tried is
to reuse them like tourist lodging. The proposed methodology consists of 3 sections: (1)
Analysis of data to verify that they are enough. (2) Valuation by means of 9 parameters:
Distance to the great cities: Madrid, Barcelona, Valencia, Seville, Bilbao and Coruña;
Height of the building; Total surface; Year of construction; Previous use; State of the
roof; State of the walls; State of the carpentry; and Aesthetic of the building. (3)
Application of a filter: We considered that the buildings that do not do the aesthetic
characteristics for their use (it shoud be pointed 1 at least) must be included directly in
the category of bad; also it happens with those whose state of conservation is ruinous
(1 point in at least two of the three criteria of valuation of this aspect).
From this research, a detailed analysis of 42 buildings more suitable for reuse can be
proposed.
1. INTRODUCCIÓN, OBJETIVOS Y FINALIDAD DEL ESTUDIO.
El estudio parte del análisis de fuentes documentales, principalmente libros y tesis, en
los que se han encontrado referencias de distintos edificios agroindustriales; los
edificios que se han incluido en el estudio son harineras, molinos, bodegas, industrias
cerveceras, almazaras y otras agroindustrias. El objetivo es obtener un método de
valoración sencillo y rápido para identificar aquellos edificios que tienen más
posibilidades de ser reutilizados, el uso final propuesto es como alojamiento turístico.
La finalidad es revalorizar las construcciones agroindustriales de nuestro país para que
no se pierda este importante patrimonio constructivo y se mantenga el carácter del
paisaje regional. El enfoque adoptado es: dado que existe una gran cantidad de
edificios agroindustriales abandonados ¿por qué no darles un nuevo uso?, dado que
existe una demanda creciente de alojamientos turísticos, ¿por qué no usar edificios
existentes en lugar de construirlos de nuevo?
2. METODOLOGÍA.
El primer paso ha sido recopilar información de un gran número de agroindustrias, en
concreto 309, para que podamos tener confianza en los datos obtenidos. De toda la
información obtenida se hace un estudio más detallado para comprobar que se dispone
1580
de los datos suficientes para llevar a cabo el estudio; teniendo una idea clara de los
aspectos que se van a evaluar para estudiar las posibilidades de reutilización de estos
edificios veremos si poseemos datos de todos ellos, en este primer análisis se
descartan 119 edificios. El segundo paso es crear una tabla de valoración, de sencilla
utilización, pero en la que estén incluidos los criterios más importantes que se deben
incluir en cualquier estudio de básico de reutilización (ver tabla adjunta).
Aspecto evaluado
Ponderación Valoración
Bueno (3 ptos)
Medio (2 ptos)
Malo (1 pto)
2
De 0 a 100 km
De 100 a 200 km
Más de 200 km
Número de pisos
0.5
Una planta
2 a 4 plantas
5 o más plantas
Superficie total
1
m2
Entre 400 y 1000 m2
Menos de 400 y más de 5000 m2
Edad
1
Más de 100 años
Entre 50 y 100 años
Uso previo
0.5
Uso general
Cubiertas
0.5
Bien conservado
Síntomas de daños
Ruinoso o no existente
Muros
1
Bien conservado
Síntomas de daños
Ruinoso o no existente
Puertas y ventanas
0.5
Bien conservado
Síntomas de daños
Ruinoso o no existente
Estética del edificio
4
Interés arquitectónico Algún interés
Distancia
a
grandes
núcleos
Condiciones del edificio
Entre 1000 y 5000
Valoración del edificio
Menos de 50 años
Uso específico: cervecería
Inspección visual
Sin interés
Tabla 1: Tabla de valoración.
La puntuación dada a cada criterio va de 1 a 3, ya que una puntuación con más valores
sería demasiado exhaustiva teniendo en cuenta que se analizan datos bibliográficos.
Los criterios se han ponderado por la importancia de cada uno de ellos de cara al futuro
uso, así el criterio más valorado ha sido la estética del edificio, puesto que es un criterio
muy importante tanto para los promotores como para los clientes de alojamientos
turísticos; además de la alta ponderación del criterio, se ha utilizado para filtrar la
información, ya que cualquier edificio que haya obtenido 1 punto en este criterio, a
pesar de una buena valoración en los demás, será incluido dentro de la categoría de no
seleccionados para reutilizar.
1581
Los criterios con menor ponderación son: número de pisos, uso previo, estado de las
cubiertas y estado de la carpintería; estos dos últimos tienen un valor bajo debido a que
su estado se analiza a través de datos gráficos, que en algunos casos tienen baja
calidad informativa y a que un mal estado de conservación de estos elementos puede
resolverse en la mayoría de los casos sin requerir grandes inversiones.
Otro criterio empleado es la distancia a grandes núcleos, con una alta ponderación,
esto es debido a la importancia que tiene este criterio de cara al futuro uso, ya que si el
alojamiento se encuentra cerca de grandes núcleos, más potenciales clientes habrá,
sobre todo en fines de semana fuera de épocas estivales.
Tras aplicar los criterios a cada una de las 190 agroindustrias se obtienen unas
valoraciones referidas a escala decimal, el siguiente paso es clasificar cada
agroindustria según su valor en una de las cuatro categorías creadas: Muy buenos (>
7.5 puntos), son aquellos edificios que “a priori” tienen las cualidades necesarias para
ser reutilizados; Buenos ( entre 5 y 7.5 puntos), son edificios que tienen algunas
cualidades para ser reutilizados, pero requieren un análisis más detallado; Regulares (
entre 2.5 y 5 puntos), son edificios con alguna característica especial pero que en
general no tienen aptitudes para ser reutilizados; Malos (< 2.5 puntos), son aquellos que
sin necesidad de realizar ningún estudio adicional no reúnen las características para ser
reutilizados como alojamientos turísticos. Se ha utilizado esta clasificación en 4
categorías por su facilidad de comprensión y por su carácter intuitivo.
Después de la valoración se procede a aplicar el filtro que vuelve a ponderar las
cuestiones estéticas y de estado de conservación del edificio, ya que no será
interesante desde el punto de vista económico reutilizar edificios con bajo valor estético
o cuyo estado implique grandes sumas de dinero para rehabilitarlos antes de su
reutilización.
Se ha realizado una comprobación de la fiabilidad de los valores obtenidos aplicando el
método a una harinera que ya ha sido reutilizada como hotel y que por tanto debería
obtener una puntuación que la colocase en la categoría de edificios muy buenos, como
así ha sido.
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Foto 1: harinera de control: Harinera en Peñafiel. Puntuación: 8. Clasificación: Muy buena.
3. RESULTADOS.
Los 190 edificios de los que tenemos datos suficientes para desarrollar el método son:
77 harineras, 14 molinos, 10 bodegas, 4 almazaras, 3 cerveceras, 2 industrias
azucareras, 2 fábricas de tabaco y 78 edificios incluidos dentro del apartado de otros, la
mayoría de ellos mataderos, pero también destilerías, industrias lácteas...
Los resultados obtenidos de la valoración, sin aplicar el método, son los siguientes: 42
edificios muy buenos, 63 buenos, 77 regulares y 8 malos; tras aplicar el filtro de estética
y conservación del edificio, los resultados son: 42 muy buenos, 59 buenos, 13 regulares
y 76 malos, esto supone que 68 edificios se han clasificado en categoría de malos
debido a su aspecto estético o a su estado de conservación, de estos 68 edificios sólo 4
han cambiado su categoría debido a su mal estado de conservación, esto es, al menos
dos de los criterios que valoran el estado de conservación tienen 1 punto; también es
importante destacar que ningún edificio muy buenos ha cambiado de categoría tras
aplicar el filtro, lo que indica la adecuación de la clasificación.
De los 42 edificios muy buenos 22 son harineras, 5 molinos, 2 tabacaleras, 4 bodegas,
1 cervecera, 1 almazara, 1 destilería y 6 mataderos.
Resultados sin filtro
Resultados con filtro
4.5
22
40.5
7
33
Muy buenos
Buenos
Regulares
22
40
Malos
Figura 1: Resultados iniciales
31
Muy buenos
Buenos
Regulares
Malos
Figura 2: Resultados finales
1583
4. CONCLUSIONES.
La primera dificultad que nos hemos encontrado es la falta de datos significativos de
muchos de estos edificios, ya que para el análisis posterior es fundamental tener datos
gráficos, una primera criba ha sido precisamente la falta de estos datos o la escasez de
información. Hay que hacer constar la escasez de inventarios completos y actualizados
de este tipo de edificios, es por ello que hemos recurrido a trabajos desarrollados en
tesis doctorales. También hay que tener en cuenta la importancia de la calidad de los
datos gráficos a la hora de valorar cada edificio.
De los resultados obtenidos se concluye que aproximadamente una cuarta parte (22%)
de los edificios agroindustriales de nuestro país tiene cualidades suficientes para ser
reutilizados como alojamientos turísticos, teniendo en cuenta la gran cantidad de
agroindustrias y otros edificios agrarios sin uso en la actualidad, un 22 % de los mismos
suponen muchos edificios aptos.
Los 42 edificios clasificados como muy buenos deberían pasar en una segunda fase a
un análisis de campo, del que ya se obtendrían conclusiones definitivas, ya que durante
el tiempo transcurrido desde la toma de datos documentales han podido surgir cambios
significativos en el edificio, además los datos de campo analizarán todas las partes del
edificios, teniendo en cuenta los criterios aplicados en este método, con mucha mayor
precisión.
Por tanto al aplicar el método hemos reducido a una cuarta parte los edificios que
requieren análisis de campo, esto supone un gran ahorro de costes. Los datos de
campo son los que se llevan la mayor parte del presupuesto de un proyecto.
Este método por tanto permite obtener, de un modo sencillo, un grupo de edificios con
características adecuadas para ser reutilizados.
5. REFERENCIAS.
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de Ingenieros Agrónomos.
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explotaciones agrarias en Andalucía, provincia de Málaga. Consejería de Obras
Públicas y Transportes. Dirección General de Arquitectura y Vivienda. Junta de
Andalucía.
SOBRINO, J. (1998). Arquitectura de la industria en Andalucía. Junta de Andalucía.
6. CORRESPONDENCIA.
Cañas Guerrero, Ignacio / Martín Ocaña, Silvia
Departamento de Construcción y Vías Rurales. Escuela Técnica Superior de Ingenieros
Agrónomos. Universidad Politécnica de Madrid.
Avda. Complutense s/n. 28040. Madrid.
1585
Tel: 913365767, Fax: 913365625,
E-mail: [email protected] / [email protected]
Sánchez Morales, José-Vidal
Departamento de Construcción y Agronomía. Escuela de Ingeniería Técnica Agrícola.
Universidad de Salamanca.
C/ Filiberto Villalobos, 118. 37005. Salamanca.
Tel: 923269212, e-mail: [email protected]
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