securitizadora bice sa

SECURITIZADORA BICE S.A.
12º PATRIMONIO SEPARADO
INFORME DE CLASIFICACION - Septiembre 2011
Ago. 2010
A/CW Neg
C
Series Senior
Series Sub.
Ago. 2011
A
C
*Detalle de las clasificaciones en Anexo
Estructura
Títulos
Bonos de securitización
Securitizadora Bice S.A
.
Emisor
Fecha escritura general de
emisión
Emisión residual
4 de septiembre de 2003
Saldo
Tasa
Plazo
Series A, B senior (UF)
Series H, I senior (UF)
329.505
537.364
6,5%
6,5%
12,25
15,25
Series D, J sub. flexibles (UF)
225.671
6,5%
19,00
Series E, K subordinadas (UF)
14.258
6,5%
19,50
376.634
339.488
6,0%
5,6%
16,00
13,50
71.693
99.680
6,0%
4,5%
19,00
19,50
CLH Dir CLH AFV
MHE
Series N, O senior (UF)
Series T, U senior (UF)
Series P, V sub. Flexibles (UF)
Series Q, W subordinadas (UF)
Colateral residual
Número
2.044
Valor par (UF)
1.186.193
Tasa de interés activos (%)
Originador y adm. primario
100
396
52.496 205.389
10,6
11,5
8,4
Bandesarrollo y Scotiabank
Administrador maestro
Securitizadora Bice/Acfin
Indicadores Relevantes Cartera Consolidada
Morosidad dinámica*
Dic.2009 Dic.2010 Jun.2011
10,9%
9,2%
12,4%
6,5%
6,8%
6,8%
1 cuota morosa
2 cuotas morosas
3 cuotas morosas
4 o más cuotas morosas
5,7%
5,6%
5,5%
22,1%
22,5%
21,7%
Total morosos
Incumplimiento potencial**
45,3%
44,0%
46,4%
Mora mayor a 180 días
Incumplimientos reales
13,2%
16,0%
12,0%
17,1%
12,3%
17,2%
Total incumplimiento potencial
29,2%
29,1%
29,5%
19,8%
22,5%
23,4%
Prepagos totales acumulados***
* Porcentaje respecto al nº de operaciones vigentes
** Porcentaje respecto al nº de operaciones iniciales de la cartera
*** Porcentaje respecto al valor par inicial de la cartera
Relación de Activos/Pasivos senior
Fundamentos
La ratificación de la clasificación asignada a los
bonos preferentes responde a la estructura
financiera y operativa de la transacción, así como
al nivel de colateralización actual en relación al
desempeño esperado de los activos de respaldo.
Obedece, además, a la gestión de los agentes
vinculados a la administración de los activos y del
patrimonio separado. Incorpora asimismo, los
acuerdos suscritos en el contrato de administración
primaria.
Si bien la morosidad de la cartera de leasing –
principal componente del activo – es elevada, con
una importante incidencia de la mora dura, se
observa una contención en su tendencia durante
los dos últimos años. El alza en el tramo de 4 o
más aportes morosos registrada hacia fines de
2008 se detiene, manteniéndose en niveles estables
y acotados hasta la fecha. En tanto el sostenido
crecimiento de la tasa de incumplimiento real de la
cartera se ha desacelerado, y los niveles
observados están muy por debajo de las tasas
registradas en 2009.
Bandesarrollo, en conjunto con la securitizadora,
han impulsado una serie de medidas que apuntan a
controlar el riesgo crédito de las operaciones de
leasing. Estas se han centrado en fortalecer la
cobranza prejudicial y hacer más efectivos los
convenios de pago, enfocándose en aquellos casos
factibles de recuperación. Ello, sumado a la
automatización del proceso operativo de los
convenios de pago y su recaudación, ha redundado
en una mejoría en los indicadores de desempeño
de la cartera. Sobre la base de ello, la clasificación
de la serie preferente ha sido retirada del listado de
CreditWach con implicancias negativas. Feller
Rate monitoreará de cerca la evolución del riesgo
crédito del portafolio, así como el efecto de nuevas
medidas que tome el administrador al respecto.
Tras la llegada de Scotiabank a la propiedad de
Banco del Desarrollo, trabajó intensivamente en
adaptar los procesos operacionales del Banco a sus
estándares, que se caracterizan por un manejo
conservador del riesgo y una adecuada
segregación de funciones con el fin de minimizar
la eventual presencia de conflictos de interés. De
98,0%
96,0%
94,0%
Conforme a la estrategia definida por Scotiabank
para sus filiales, posteriormente Bandesarrollo que históricamente fue gestionado de forma
independiente a su matriz- se integró a las distintas
áreas del banco. Ello, con el objeto de que todas
sus políticas y sistemas estuviesen alineadas bajo
una misma definición de negocios. Actualmente,
Bandesarrollo depende directamente de la
División Consumer Finance del banco. Si bien su
equipo administrativo es reducido, su quehacer se
apoya en las áreas de riesgo, tecnología,
operaciones, finanzas y legal de Scotiabank, lo que
deriva en una estructura sólida y de fuerte
expertise. La entidad está enfocada completamente
en las actividades de cobranza, no existiendo en el
último tiempo ninguna operación de originación.
Como parte de los planes de mejora continua,
recientemente se incorporó un profesional con
conocimiento en cobranza con el fin de impulsar
nuevas acciones para agilizar aún más los
procesos.
La evolución de la mora en la cartera de mutuos se
observa similar a la de otros portafolios
securitizados del mismo originador, si bien se
ubica en el rango superior.
Los parámetros de gestión de recuperación de
activos fallidos son favorables en relación a los
supuestos iniciales para la cartera de leasing. En
ello colabora el acuerdo con Bandesarrollo en
cuanto a la compra de las viviendas asociadas a
activos fallidos a un 80% de su valor original, y
costos máximos de liquidación de UF70. En tanto
la cartera de mutuos presenta niveles por sobre los
estimados al inicio de la emisión.
En ambas carteras el prepago no muestra
desviaciones significativas y se compara
favorablemente con activos securitizados de perfil
similar.
FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION
92,0%
Positivos
90,0%
2007
2008
2009
2010
2011
El saldo de bono senior no incluye intereses devengados
Analista:
esta forma, en 2008 el negocio de préstamos de
Banco del Desarrollo se alineó a los estándares de
su nuevo controlador. El cambio derivó en un
mayor uso de tecnología, centralización de las
operaciones y existencia de controles en todas las
etapas del proceso, mejorando el manejo de los
riesgos crediticios en la organización.
Carolina Franco S.
[email protected]
(562) 757-0414
Contención de la morosidad de leasing durante
los dos últimos años
Acuerdo contractual con Bandesarrollo Leasing
para la compra de activos fallidos al 80% de su
valor de tasación original.
Prepago acotado y estable.
Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.
Negativos
Altos niveles de morosidad e incumplimientos
reales en la cartera de leasing.
Pérdida de valor de vivienda y plazo de
recuperación de garantías de mutuos menos
favorable que los supuestos iniciales.
www.feller-rate.com
1
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Series Senior
Series Subordinadas
A
C
DESEMPEÑO DEL
COLATERAL
Los activos de respaldo están compuestos en un 85% por contratos de leasing habitacional, principalmente
originados bajo la modalidad de leasing directo.
Resumen de Cartera
Número
CLH Dir CLH AFV Mutuos
2044
100
396
Valor Par Activos (UF)
Garantía Promedio (UF)
1.186.192
908,2
52.495 205.389
552,5 1.108,5
Saldo Prom./Ah.actual AFV (UF)
660,3
136,9
615,3
Tasa Promedio PS (%)
10,6%
11,5%
8,4%
Plazo Residual Promedio (meses)
145,4
120,2
127,5
Deuda o Ahorro Actual AFV/Gar.
72,2
26,8
55,1
1
Morosidad de leasing controlada, si bien en niveles
elevados. En ambas carteras, el prepago está acotado.
Ponderados por saldo insoluto / Precio Pactado (CLH AFV)
Evolución Morosidad de la Cartera Leasing
Medida sobre nº operaciones vigentes
Del total de contratos de leasing más de un 70% fueron originados por Bandesarrollo Leasing
Inmobiliario, cerca de un 20% por Delta Leasing, un 3% por Inmobiliaria Prohogar y el resto por Leasing
Chile.
En promedio, la cartera cuenta con una antigüedad de 8 años, que redunda en un fortalecimiento de la
relación deuda/garantía para ambos tipos de activos en relación a la situación observada al inicio de la
emisión.
En general, no se registran cambios significativos en las tasas de originación y garantías promedio durante
la vigencia del patrimonio separado.
Morosidad de la cartera
60%
La mora de leasing es elevada y tiene una mayor significancia de los tramos
largos, si bien muestra un mejor desempeño durante los dos últimos años
50%
40%
Si bien la morosidad de la cartera de leasing es elevada, con una significativa ponderación de los tramos
de mora dura, se observa una contención en su tendencia durante los dos últimos años.
30%
20%
10%
0%
Sep-03
Mar-05
Sep-06
Mar-08
Sep-09
Mar-11
1 c.morosa
2 c.morosas
3 c.morosas
4 o + c.morosas
Total Morosos
Evolución Morosidad de la Cartera Mutuos
Medida sobre nº operaciones vigentes
De acuerdo con lo informado por el emisor y el administrador primario, se han tomado medidas en miras a
a fortalecer la cobranza prejudicial y hacer más efectivos los convenios de pago, centrándose en aquellos
casos factibles de recuperación. Ello, sumado a la automatización del proceso operativo de los convenios y
su recaudación, ha redundado en una mejoría en los indicadores de desempeño de la cartera. Feller Rate
espera que las medidas tomadas continúen contribuyendo en el control de la morosidad de la cartera, por
lo que monitoreará de cerca el comportamiento de los activos.
Todos aquellos activos con 4 o más cuotas impagas se encontraban en algún proceso de cobranza judicial,
de los cuales un 30% estaba bajo convenio de pago.
Las operaciones de mutuos presentan un mejor desempeño crediticio que los deudores de leasing, si bien
muestran mayores niveles de mora en comparación a otros activos securitizados del mismo originador. Su
evolución es explicada principalmente por el tramo de 4 o más dividendos impagos. Esta cartera
corresponde sólo al patrimonio 14 que se emitió en diciembre de 2003.
40%
30%
20%
Incumplimiento potencial
10%
Conforme a lo esperado, la cartera de leasing muestra una mayor tasa de
incumplimiento potencial que las operaciones de mutuos
0%
Dic-03
Jun-05
Dic-06
Jun-08
Dic-09
Jun-11
1 c.morosa
2 c.morosas
3 c.morosas
4 o + c.morosas
Total Morosos
Incumplimiento Potencial Leasing
Medido sobre nº operaciones iniciales
40%
30%
A junio de 2011, el incumplimiento potencial de la cartera de leasing llegaba a 33,6%, en tanto el
incumplimiento real era de 19,3% y la mora de 6 o más aportes representó el 13,5% del número inicial de
contratos. Estos niveles son elevados y se sitúan en el rango superior en relación portafolios comparables.
Con todo, durante los dos últimos años la tasa de incremento de incumplimientos reales ha bajado
sustantivamente. En efecto, durante 2009 el incumpliendo real aumentó a razón de 4,3% anual promedio,
en tanto este año el indicador fue de 0,9% anual promedio.
Por su parte, la morosidad de 180 días o más se mantiene estable y acotada. La recaudación mensual de
este tramo representa el 17% a junio de 2011 del total de la cartera. En comparación con lo observado el
año anterior, el flujo proveniente de este tramo se ha fortalecido en relación a los aportes teóricos
estimados de las operaciones.
20%
10%
0%
Sep-03
El incumplimiento potencial de la cartera es definido por Feller Rate como la suma de los
incumplimientos reales acumulados y aquellas operaciones con más de 180 días de mora sobre el número
de operaciones originales del portafolio.
Mar-05
Sep-06
6 o + c.morosas
Mar-08
Sep-09
Mar-11
De acuerdo a lo informado por el emisor, las estimaciones de flujos recuperados en los contratos de
leasing con 6 o más aportes en mora están en torno al 50%. Dado esto, el indicador de incumplimiento
potencial puede ser mayor a la pérdida efectiva de la cartera.
Inc.Real
Inc.Potencial
Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.
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Series Senior
Series Subordinadas
A
C
Cabe destacar que existe un número de contratos cuyas propiedades aún no han sido liquidadas a la fecha
de revisión, viéndose reflejadas en el tramo de morosidad de 6 o más aportes. Según lo informado por el
emisor, el flujo de recuperación provenientes de su liquidación fue ingresado al patrimonio separado
durante julio, por lo que a esa fecha, el incumplimiento real debiera verse afectado puntualmente al alza.
Con todo, ello representará un trasvasije del tramo de mora larga, que no debiera afectar el
incumplimiento potencial de la cartera de leasing mayormente.
Incumplimiento Potencial Mutuos
Medido sobre nº operaciones iniciales
6%
En el caso del portafolio de mutuos, a junio de 2011, el incumplimiento potencial llegaba al 8,7% del
número inicial de contratos, compuesto por incumplimientos reales – 2,6% - y por los casos con mora de 6
o más cuotas – 6,1%. El nivel del indicador no se desvía drásticamente de lo estimado para un escenario
similar al actual, si bien se sitúa en el rango superior al compararlo con otras carteras securitizadas de
Scotiabank.
4%
Gestión de recuperación de activos fallidos
10%
8%
2%
0%
Dic-03
Parámetros de recuperación favorables en la cartera de leasing y superiores a lo
estimado inicialmente en mutuos
Jun-05
Dic-06
Jun-08
6 o + c.morosas
Dic-09
Jun-11
Inc.Real
Inc.Potencial
Parámetros de recuperación3
Año
(1)
2004
2005
Leasing
Mutuos
Pérdida
Plazo Pérdida
Plazo
2
Costo %
Costo2%
valor (%)
(meses) valor (%)
(meses)
20,0% 10,2%
1,1
20,0% 10,5%
2,5 36,4% 12,5%
24,2
2006
2007
20,0%
20,0%
10,5%
10,4%
9,1
15,2
43,8%
33,4%
10,8%
11,0%
25,1
25,8
2008
2009
20,0%
20,0%
10,6%
10,7%
17,8
18,8
33,4%
36,4%
11,0%
12,2%
25,8
34,5
2010
2011
20,0%
20,0%
10,7%
10,8%
19,5
19,6
34,8%
34,8%
12,1%
12,1%
34,2
34,2
(1) Corresponde a la fecha de ingreso de los fondos al PS
(2) Medido sobre saldo insoluto
(3) Los valores son acumulados por año
El número de contratos de leasing terminados alcanzaba a 556, esto es un 20,1% del número inicial de
operaciones. La recuperación sobre saldo insoluto al término del contrato ha sido en promedio de 80%. En
ello contribuye el acuerdo adoptado con el administrador primario de los activos, que contempla la compra
de las viviendas asociadas a los deudores en default al 80% de su valor original y costos de liquidación
con tope de UF 70. Como efecto de lo anterior, el costo sobre saldo insoluto se observa favorable en
relación a los supuestos iniciales, así también el plazo de recuperación de los contratos terminados. Si bien
este último parámetro muestra desde 2010 en adelante niveles algo por sobre lo observado previamente,
según lo informado por el emisor ello obedeció a fricciones operativas que ya han sido solucionadas, por
lo que los plazos de recuperación debieran converger a niveles en torno a 18 meses en adelante.
La cartera de mutuos ha registrado 14 remates, esto es, un 2,6% del número inicial de activos. La pérdida
de valor de las viviendas asociadas a los activos fallidos – 34,8% - y su plazo de recuperación – 34 meses han sido superiores a lo estimado para un escenario similar al actual. Con todo, la recuperación neta de
gastos ha sido en promedio un 79% del saldo insoluto al inicio de la mora.
Prepago voluntario de activos
Nivel de prepago actual es estable y se compara favorablemente con portafolios
securitizados de los mismos originadores
Prepago Voluntario
40%
La cartera de leasing muestra acotados niveles de prepago, y su evolución se compara favorablemente con
otras operaciones securitizadas de perfil similar. Desde la fecha de inicio del patrimonio hasta junio de
2011, se realizaron 308 prepagos totales y 214 prepagos parciales en la cartera de leasing, por un total de
UF 206.988 y UF 21.137, respectivamente, que redundan en un prepago acumulado total de 11,1% del
valor par inicial de la cartera. El prepago medido sobre saldo vigente de cartera ha sido en promedio 2%
anual, y no se observan desviaciones significativas en su tendencia.
30%
20%
10%
0%
Dic-03
Jun-05
Dic-06
Jun-08
Dic-09
Jun-11
P.anual/Cartera vigente-prom.sem. (mutuos)
P.acum./Cartera inicial (mutuos)
P.anual/Cartera vigente-prom.sem. (leasing)
Para la cartera de mutuos, desde la fecha de inicio del patrimonio a junio de 2011, se habían realizado 178
prepagos totales y 18 prepagos parciales por un total de UF 149.626 y UF 3.351, respectivamente. Así, los
prepagos acumulados corresponden a un 35% del valor par inicial de la cartera, con tasas de prepago sobre
saldo vigente bajo la media de las otras carteras securitizadas Scotiabank.
Excedentes
P.acum./Cartera inicial (leasing)
La administración de excedentes ha sido eficiente y acorde con lo definido en el
contrato de emisión
Parámetros de recuperación de activos
Durante la vigencia del patrimonio separado los recursos han sido invertidos en fondos mutuos con BICE
Administradora de Fondos y en pactos de compra con compromiso de retrocompra. La política de
inversión seguida por la securitizadora se ha ceñido a lo establecido en la escritura.
De acuerdo al contrato de emisión, los fondos provenientes de prepagos voluntarios y liquidaciones
pueden destinarse a la sustitución de activos o al rescate anticipado de deuda preferente. En el caso de este
patrimonio separado los fondos se han destinado a la incorporación de nuevos créditos y al prepago de
deuda preferente.
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Series Senior
Series Subordinadas
A
C
ADMINISTRACION
Claras mejoras en la gestión de administración directa
y proactividad en el monitoreo de la securitizadora
Administración Primaria:
Al alero de Scotiabank la estructura de gestión de los administradores primarios
ha tenido importantes cambios que acotan los riesgos operativos y se están
traduciendo en mejoras en el desempeño de los activos
Los originadores iniciales de los activos de este patrimonio -Bandesarrollo Leasing Inmobiliario y Banco
del Desarrollo- pasaron a ser controlados directa e indirectamente por Scotiabank Chile (ex Scotiabank
Sud Americano) en noviembre de 2007, luego de que esta institución adquiriera el 99,49% de la propiedad
de Banco del Desarrollo a través de una Oferta Pública de Adquisición de Acciones (OPA). La fusión de
ambas entidades se materializó en noviembre de 2009, luego de un proceso de integración de dos años.
Así, en la actualidad la administración de las operaciones de leasing sigue a cargo de Bandesarrollo
Leasing Inmobiliario pero como una filial del nuevo banco fusionado. Por su parte, la gestión de la cartera
de mutuos hipotecarios recae directamente en Scotiabank Chile, como sucesor de Banco del Desarrollo.
La securitizadora mantiene contratos de administración con ambas entidades, donde se definen las
funciones que deben desempeñar, el costo por administración y custodia, los costos máximos en que
pueden incurrir por la administración de cada activo y la forma y oportunidad en que se hacen los
traspasos de remesas.
Desde el momento de la compra, Scotiabank trabajó intensivamente en adaptar los procesos operacionales
de BdD a sus estándares, que se caracterizan por un manejo conservador del riesgo, el uso intensivo de
herramientas de gestión y una adecuada segregación de funciones con el fin de minimizar la eventual
presencia de conflictos de interés.
De esta forma, en 2008 el negocio de préstamos de Banco del Desarrollo se alineó a los estándares de su
nuevo controlador. Luego de un período de ajuste, el cambio ha derivado en un mayor apoyo tecnológico,
centralización de las operaciones y existencia de controles en todas las etapas del proceso, mejorando el
manejo de los riesgos crediticios en la organización.
En tanto, conforme a la estrategia definida por Scotiabank para sus filiales, la administración de
Bandesarrollo Leasing Inmobiliario -que históricamente fue gestionado de forma independiente a su
matriz- se integró al banco. Ello, con el objeto de que todas sus políticas y sistemas estuviesen alineadas
bajo una misma definición de negocios. Las medidas desarrolladas por la administración se están
reflejando en una mejora de la calidad del portafolio.
Para mayor detalle respecto de la opinión de Feller Rate respecto de los administradores
primarios de los activos del patrimonio separado vea Anexos.
Administración Maestra:
Importante grado de injerencia y proactividad de la Securitizadora sobre el
administrador primario en la gestión de la cartera de respaldo de los patrimonios
separados a su cargo. Las labores operativas asociadas, son principalmente
externalizadas con ACFIN.
La labor de administración maestra de este patrimonio separado es realizada por la securitizadora, bajo
una estructura de outsourcing de sistemas y procedimientos contratada con ACFIN, una entidad
independiente especializada en la administración de carteras de activos financieros.
Feller Rate evalúa a ACFIN en su calidad de administrador de activos, calificando a la institución en un
nivel Más que satisfactorio. Ello obedece a la buena estructuración de sus procedimientos y controles, el
alto grado de automatización de sus procesos y el buen apoyo tecnológico.
ACFIN participa prestando este mismo tipo de servicio en alrededor del 40% de las operaciones de
securitización de financiamiento de viviendas vigentes en el mercado laboral.
En cuanto a las labores de la securitizadora, en lo referente a la supervisión del desempeño del
administrador primario, cabe mencionar que la entidad ha tenido injerencia en los cambios implementados
por Bandesarrollo Leasing Inmobiliario a nivel de cobranza en los últimos años. Esto, entre otros,
solicitando el registro en DICOM de los deudores con 2 aportes morosos, así como también del monitoreo
Prohibida la reproducción total o parcial sin la autorización escrita de Feller Rate.
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4
SECURITIZADORA BICE S.A. 12º PAT. SEPARADO
INFORME DE CLASIFICACION – Septiembre 2011
Series Senior
Series Subordinadas
A
C
periódico del ingreso a cobranza judicial de los deudores con 120 días de mora y el seguimiento semanal
de los convenios de pago.
PROYECCION FLUJO
Escenarios de estrés coherentes con el desempeño de
los activos y el acuerdo adoptado con el originador
Situación de activos de respaldo
Las proyecciones de flujo de caja tomaron como punto de partida la situación de activos al 30 de junio de
2011. Luego, se calculan mes a mes los excedentes del periodo, considerando los gastos de la estructura y
el compromiso de pago de cupones. Los excesos de caja en el patrimonio separado no suponen
rentabilidad real.
Caja no
operacional;
UF14.282
Caja
operacional;
UF75.904
Para mayor detalle respecto de la metodología de clasificación, proyecciones de flujo de caja
ysensibilizaciones vea Anexos.
Los escenarios de estrés asignados por categoría de riesgo se muestran en el cuadro adjunto, estos incluyen
caídas de contratos por morosidad, prepagos voluntarios, plazos, valores de recuperación de las viviendas,
pago de bono subordinado flexible así como baja rentabilidad en las cuentas de ahorro metódico en AFV.
Para todos los escenarios se establece que la crisis crediticia se inicia el mes 1 desde la fecha de corte y se
prolonga por 36 meses. Asimismo, se suponen costos de liquidación de UF70 y de administración de
UF0,125 para el caso de leasing, en conformidad con lo establecido en el contrato de administración.
Valor par
activos;
UF1.444.07
8
Al 30 de junio de 2011
Escenarios de estrés
A
Probabilidad de incumplimiento
Pérdida de valor de la vivienda
Prepago anual sobre saldo vigente
Leasing
26%
Mutuos
9%
35%
5%
45%
12%
En particular, más allá de las sensibilizaciones usualmente aplicadas por Feller Rate, en este caso se
sensibilizó el incumplimiento real de la cartera, dado el riesgo crédito observado, y las rentabilidades de
los fondos de AFV (explícitas en la tabla adyacente), debido a la baja rentabilidad observada durante la
vigencia del patrimonio separado. Esto, además del timing de la crisis –que fue retrasado- para testear
eventuales pagos de las series subordinadas flexibles.
Características de los bonos
Bonos
Series preferentes
Series
A, B
Saldo Insoluto(UF) 329.505
Tasa emisión (%)
6,5
Plazo (años)
Pagos
Gracia interés
Gracia amort.
(años)
Rescate anticipado
12,25
H, I
N, O
T, U
537.364
6,5
376.634
6,0
339.488
5,6
15,25
16
Trimestrales
13,5
0
0
0
0
0
0
0
0
Contemplan
Series subordinadas
Series
Saldo Insoluto(UF)
Tasa emisión (%)
Plazo (años)
Pagos
D, J (Flex) P, V (Flex)
225.671
71.693
N, O
14.258
T, U
99.680
6,5
6,0
6,5
4,5
19,0
19,0
19,5
19,5
Flexibles
El saldo insoluto de la emisión al 30 de junio de 2011 era de UF 1.994.293 dividido en 8 series preferentes
y 8 series subordinadas.
Las series senior cortas se pagaron completamente de acuerdo al plazo definido en el contrato de emisión,
en tanto las series senior largas pagan cupones trimestrales y pueden ser amortizadas anticipadamente con
los fondos recaudados por prepagos voluntarios y recuperaciones si no se sustituyen activos. En el caso de
este patrimonio separado los fondos se han destinado a la incorporación de nuevos créditos y al prepago
de deuda preferente. El monto por estos conceptos alcanza a UF 206.975 y UF 518.897, respectivamente.
Las series subordinadas flexibles establecen una tabla de desarrollo, cuyos pagos pueden retrasarse en la
medida que no se cumpla el perfil de excedentes de caja del patrimonio separado, después del pago de
cada cupón ordinario, el que debe equivaler como mínimo a UF 20.000 de acuerdo con las condiciones de
fusión. Ante mejorías o recuperación de resultados se pueden adelantar los pagos de dichas series, pero
siempre teniendo como límite el perfil acumulado de lo no pagado de la tabla de desarrollo original.
A término
Gracia interés
0
0
19,25
19,25
Gracia amort.
0
0
19,25
19,25
(años)
Rescate anticipado
No contemplan
* Al 28 de febrero de 2011, después del pago del último cupón
Rentabilidad proyectada para los fondos de
AFV por categoría de riesgo
Categoría
AAA
AA
A
BBB
BB
Tasa de rentabilidad anual
neta de comisiones
2,5%
3,5%
4,0%
4,5%
5,5%
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ANEXOS
SECURITIZADORA BICE S.A. 12º PATRIMONIO SEPARADO
INFORME DE CLASIFICACION – Septiembre 2011
Series senior largas
Serie senior cortas
Serie subordinadas
Inicial
AA
AA
C
Ago. 2007
AA
AA
C
Ago. 2008
AA
AA
C
Ago. 2009
A/CW Neg
AA
C
Ago. 2010
A/CW Neg
AA
C
Ago. 2011
A
C
Consideraciones metodológicas y de flujo de caja
Metodología
La metodología de Feller Rate considera un ajuste a
la cartera de activos, de modo de reflejar sus pérdidas
potenciales ante una eventual crisis económica. La
magnitud de la crisis es mayor mientras más alta sea
la clasificación de riesgo. Así, los supuestos
correspondientes a un escenario AAA son más
exigentes que para uno AA. A su vez, los asociados a
un escenario AA son más exigentes que para un
escenario A.
Para el seguimiento de los patrimonios separados, la
metodología contempla ajustes a la cartera y
estimación de incumplimientos residuales, conforme a
lo estimado para otorgar la clasificación inicial y los
incumplimientos reales registrados a la fecha de corte.
No obstante, si el desempeño histórico del portafolio
no se ajusta a las proyecciones iniciales, los índices
se modifican conforme al comportamiento registrado.
La estimación de pérdidas depende del perfil
promedio de las garantías asociadas a la cartera
vigente.
Para cada revisión de los bonos de securitización, se
proyectan los flujos de caja de acuerdo a los ajustes
que la metodología de Feller Rate supone,
considerando la información actualizada disponible y
los cambios en las características de la cartera:
saldos insolutos, relaciones
deuda-garantía,
comportamiento de morosidad y prepagos de los
activos de respaldo; saldo en las cuentas de reservas;
y saldo de los títulos de deuda.
La metodología requiere para bonos de securitización
que los flujos proyectados de ingresos de los activos,
netos de pérdidas y gastos, sean capaces de soportar
en cada periodo, los egresos generados por el pago
de los bonos. Esto debe cumplirse no sólo para los
flujos estimados en condiciones normales, sino
también para los esperados en condiciones de crisis,
incluyendo situaciones de prepagos voluntarios.
Comparación de flujos de caja
Para las proyecciones de los flujos de caja de los
activos se siguieron las etapas que a continuación se
indican:
Se proyectaron los flujos esperados de dividendos,
arriendos, sobreplazos, tasas de rentabilidad de
AFV y pagos de precio a partir de la fecha de corte;
Se calculó la cantidad de operaciones fallidas sobre
la base de los supuestos. Luego, se aplicaron al
flujo de caja estimado a partir del mes trece, desde
la fecha de referencia, en forma lineal y durante 36
meses.
Se estimaron las recuperaciones producto de la
liquidación de las garantías asociadas a las
operaciones fallidas a partir del mes 18 de
producido el incumplimiento. Para la cartera de
leasing los plazos y costos supuestos fueron
acordes con la historia mostrada por el originador.
Se estimaron los eventuales pagos de Tesorería por
concepto de garantía crediticia por las operaciones
con subsidio habitacional, los que fueron
desfasados 3 meses después de la recuperación de
garantías, en caso de eventuales retrasos
Con el producto de los prepagos y recuperaciones
se realizaron sorteos de bonos o reinversión en
activos, según lo establecido en el contrato de
emisión.
Se obtuvo una proyección depurada de ingresos
antes de gastos.
Se estimaron los diversos componentes de gastos
para cada período: auditoría externa, representante
de los tenedores de bonos, custodia de títulos,
administración de activos y del patrimonio separado,
clasificación de riesgo, y otros.
Se obtuvo un flujo de ingresos de la cartera de
activos, neto de gastos.
Los flujos de ingresos ajustados a estos supuestos
son los que Feller Rate ha considerado para las
proyecciones de flujo de caja.
Sobre la base de sus tablas de desarrollo, se
proyectaron los flujos de servicio de los bonos. Para
verificar si la estructura de activos soporta el servicio
de éstos, se compararon los flujos netos de cartera
fallida y gastos de los activos y los flujos de los bonos
y:
Se tomó en cuenta el saldo en la cuenta ingresos
operacionales y en la cuenta de fondos acumulados
de pagos extraordinarios a la fecha de corte;
Se obtuvieron, mes a mes, los excedentes o déficit
del período;
Se proyectó el comportamiento del excedente
acumulado o fondo de reserva sobre la base de: la
reserva del período anterior, los excedentes del
período y rescates permitidos, en conformidad con
los resguardos establecidos en el contrato de
emisión.
En general, para alcanzar una determinada
clasificación, la estructura de activos y pasivos debe
implicar que siempre se pueda cumplir con los
resguardos del contrato de emisión. Esto es, en el
caso específico de la emisión en análisis, que siempre
la reserva debe ser no negativa.
Sensibilizaciones
Los flujos de caja resultantes se sensibilizaron ante
distintas situaciones de prepagos voluntarios, caídas
de contratos por morosidad, plazos y valores de
recuperación de las viviendas, costos de reemplazo
ajustados a los de mercado, así como baja
rentabilidad en las cuentas de ahorro metódico en
AFV. Los procedimientos de sustitución de activos,
rescate y sorteo de bonos contemplados en el
contrato de emisión, aseguran aceptablemente el
pago de los cupones restantes de las series senior en
las condiciones pactadas en los escenarios
considerados acordes con las clasificaciones
asignadas.
Los informes de clasificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad
de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el
empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en caso alguno, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado título,
valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos
pactados.
Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poor’s Credit Markets Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene
como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones,
opiniones e informes que emite son de su responsabilidad.
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ANEXOS
SECURITIZADORA BICE S.A. 12º PATRIMONIO SEPARADO
INFORME DE CLASIFICACION – Septiembre 2011
Opinión Administradores Primarios de Activos
Bandesarrollo
Según las nuevas directrices, Bandesarrollo Leasing
Inmobiliario enfrentó significativas modificaciones en
su estructura organizacional y administrativa, pasando
de un esquema de administración independiente a
adosarse a la plataforma integral de sistemas de
servicio para filiales de Scotiabank, lo que derivó en la
aplicación de los mismos estándares de operación del
banco y en la renovación de su plana ejecutiva.
Actualmente, Bandesarrollo depende directamente de
la División Consumer Finance de Scotiabank. Si bien
su equipo administrativo es reducido (cuatro
personas), su quehacer se apoya en las áreas de
riesgo, tecnología, operaciones, finanzas y legal de la
institución bancaria, lo que deriva una estructura
sólida y de fuerte expertise.
La sociedad está enfocada completamente en las
actividades de cobranza, no existiendo en el último
período ninguna operación de originación. Las
mejoras impulsadas en los últimos años, se han
enfocado en el inicio temprano de las acciones de
cobro de la deuda y en el monitoreo permanente de la
evolución de la mora.
El proceso de cobranza se inicia quince días después
del vencimiento de la cuota con acciones
prejudiciales, lo cual está a cargo de Scotiabank a
través de su filial CRC. En tanto, la cobranza judicial
comienza el día 120 y se gestiona al interior de
Scotiabank. La administración también ha puesto
énfasis en el desarrollo de convenios de pago,
potenciando la rapidez de respuesta y los
mecanismos de recaudación.
Como parte de los planes de mejora continua,
recientemente se incorporó un profesional con
conocimiento en cobranza con el fin de impulsar
nuevas acciones para agilizar aún más los procesos.
De esta forma, Bandesarrollo posee un estándar de
gestión bancario, presentando una elevada
formalización de las operaciones y un buen
seguimiento de la cartera. Las modificaciones
realizadas han derivado en un control de los elevados
niveles de morosidad que han caracterizado a los
portafolios administradas por Bandesarrollo Leasing y
que se han situado en el rango superior de carteras
securitizadas de leasing habitacional evaluadas por
Feller Rate.
Scotiabank
En 2008 Scotiabank revisó las políticas de créditos,
de convenios y de cobranza y renegociación de
Banco del Desarrollo y homologó sus estándares. Ello
derivó en un mejor seguimiento de la cartera y en una
cobranza más temprana. Al mismo tiempo, se produjo
la migración del sistema de créditos hipotecarios de
BdD a la plataforma tecnológica Scotia Pro, que se
caracteriza por altos estándares operativos.
En la actualidad, la división de riesgos revisa
continuamente indicadores de morosidad, cartera
vencida y de recuperaciones de colocaciones
castigadas y efectúa análisis de camadas y de
eficiencia de cobranza, entre otros.
Las gestiones de cobranza comienzan el día cinco de
atraso en el pago. La primera etapa del proceso
comprende aquellos casos con uno y hasta tres
dividendos morosos y está a cargo de una empresa
especializada en esta materia filial de Scotiabank.
Dicha sociedad efectúa el contacto con el cliente y se
apoya de herramientas como sistemas de cobranza
masiva y de discador telefónico. Ello, representa una
ventaja respecto del procedimiento original de Banco
del Desarrollo, en el que el ejecutivo comercial
participaba activamente de la regulación de los
créditos con hasta tres dividendos en mora.
Posteriormente, si la situación no es corregida, se
inicia la segunda etapa, que abarca los casos que
exhiben entre 90 y 180 días de morosidad. En esta
oportunidad, el monitoreo es responsabilidad del área
de normalización del banco y los contactos telefónicos
se acompañan de visitas en terreno, lo que representa
una gestión más activa y agresiva de las acciones de
normalización.
La cobranza judicial comienza a más tardar a los 180
días de atraso y es gestionada al interior de la
institución bancaria. Asimismo, las renegociaciones
están a cargo de la gerencia de recuperación. Las
funciones son apoyadas por un software
especializado en la gestión de cobranzas judiciales.
Cabe mencionar que en el caso de los contratos
securitizados pertenecientes a Securitizadora Bice, la
cobranza judicial se inicia a más tardar a los 150 días
de mora.
Específicamente, los portafolios de operaciones
securitizadas de la entidad sufrieron un alza relevante
y generalizada de la mora e incumplimientos entre
mediados de 2005 y 2006 y, luego, desde mediados
de 2008 hacia fines de 2010 presentaron un deterioro
significativo, que se ha venido a estabilizar en los
últimos meses. En este sentido, las medidas
desarrolladas por la administración se están
reflejando en una mejora de la calidad del portafolio.
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La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una
auditoria practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las bolsas de valores y en aquella que voluntariamente aportó el
emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.
La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la
exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las
clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en
los términos y plazos pactados.
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comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una
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