Número de registro: 21039 Novena Época Instancia: Tribunales

AMPARO DIRECTO 702/2007.
Número de registro: 21039
Novena Época
Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito
Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta
Tomo: Tomo XXVIII, Julio de 2008
Página: 1619
AMPARO DIRECTO 702/2007. THELMA MARRUFO RUIZ.
CONSIDERANDO:
QUINTO.-Los conceptos de violación propuestos ameritan el análisis siguiente.
Previo a cualquier consideración cabe dejar sentado que en la sentencia reclamada la Sala
Civil revocó el fallo de primer grado y declaró procedente el juicio de tercería excluyente de
dominio promovido por Daniel Humberto Alzina Contreras, en contra de las partes del juicio
ejecutivo mercantil promovido por Mario Alfonso Mendoza Coronel, como endosatario en
procuración de la ahora quejosa, al estimar que, contrario a lo que consideró la Juez de
primera instancia, el documento base de la acción, consistente en la minuta del contrato
privado de promesa de compraventa con reconocimiento de adeudo era suficiente para
acreditar la procedencia del juicio por constituir una verdadera compraventa al tenor de los
artículos 1398 y 1407 del Código Civil del Estado de Yucatán, de fecha cierta y anterior al
embargo decretado en el juicio ejecutivo mercantil.
Precisado lo anterior, se destaca que en los conceptos de violación la quejosa aduce lo
siguiente:
En el primero, que si bien es cierto que la venta es obligatoria para las partes por el solo
convenio de ellas en la cosa y en el precio aunque la primera no haya sido entregada ni el
segundo satisfecho, también lo es que conforme al artículo 992 del Código Civil del Estado
de Yucatán, el contrato en el que se transfiera la propiedad de un bien inmueble necesita para
su legal validez, cumplir con todos los requisitos establecidos en la propia ley, como constar
en escritura pública, pagar los derechos y los impuestos de ley e inscribirse en el Registro
Público de la Propiedad, lo que la autoridad responsable nunca valoró, requisitos que constan
en las leyes y reglamentos como son el Código Civil, la Ley del Notariado y el Reglamento
del Registro Público de la Propiedad, todos del Estado de Yucatán, transcribiendo, al efecto,
diversos artículos de esos ordenamientos legales, que estima violados, entre otros, el que
establece que la promesa de contratar que afecte bienes raíces o derechos reales constituidos
sobre los mismos, deberá ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad.
Como segundo concepto de violación aduce que si bien el registro público no constituye
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derechos y sólo tiene efectos declarativos, resulta que en las diversas especies de contratos
que afectan derechos reales y que se refieren a bienes inmuebles deben ser inscritos en el
Registro Público de la Propiedad, tal y como lo señalan los artículos respectivos, ello con la
única finalidad de dar una verdadera certeza jurídica a dichos contratos, y no afectar derechos
de terceros, como en el caso.
En su tercer motivo de inconformidad sostiene que lo que se pide del documento no es la
inscripción de la venta, sino la inscripción de la nota marginal de la "supuesta" promesa de
compraventa, máxime que dicho documento no cuenta con los requisitos que la propia ley
señala, para tener la certeza jurídica en la elaboración del documento que refuta de falso,
doloso, fraudulento y con el único fin de insolventar la deuda principal de los demandados en
el juicio mercantil.
Como cuarto concepto de violación señala que la responsable cita jurisprudencias que se
refieren a preceptos legales que no contempla la propia ley para la solución de la controversia
y sí se encuentra claramente establecido el derecho en la legislación local, lo que viola el
Código Civil y su garantías individuales, dejándolo en estado de indefensión.
En los conceptos de violación denominados quinto y sexto expresa que el juicio ejecutivo
mercantil lo siguió con todas las formalidades de ley, y que la excepción planteada en la
tercería la ratifica ante este Tribunal Colegiado.
De los argumentos antes sintetizados, resulta esencialmente fundado el primero y suficiente
para conceder el amparo solicitado, por lo siguiente.
En primer lugar, importa destacar que la Sala Civil concluyó que el documento base de la
acción consistente en la minuta del contrato privado de compraventa con reconocimiento de
adeudo, celebrado el 25 veinticinco de noviembre de 2003 dos mil tres, reviste el carácter de
una verdadera compraventa al tenor de los artículos 1398 y 1407 del Código Civil del Estado
de Yucatán, ya que en dicho contrato la parte vendedora se obligó a transferir la propiedad
del inmueble objeto de la operación, y la parte compradora a pagar un precio cierto y en
dinero, del cual reconoció el vendedor la suma de $188,510.40 (ciento ochenta y ocho mil
quinientos diez pesos con cuarenta centavos moneda nacional), en el que ambas partes
pactaron los plazos de su cumplimiento, y convinieron que durante la vigencia del mismo y
hasta el otorgamiento de la escritura definitiva de propiedad, la vendedora conservaría y
tendría la posesión del predio respectivo.
Previo al análisis de fondo, cabe comentar que no cualquier documento privado es
susceptible de demostrar que se tiene la propiedad de un bien inmueble.
Así resulta, en efecto, que si cualquier documento privado pudiera servir para ello, entonces
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se vería afectada la seguridad jurídica de los acreedores que creían que se demandó a la
persona correcta o que consideraron que habían embargado bienes de quien era su deudor.
Lo anterior, porque ante la facilidad de alterar los documentos y antefecharlos, ningún
acreedor podría ver satisfechas sus pretensiones de pago aunque tuviera el derecho, pues
cualquier persona podría promover el juicio correspondiente para dejar sin efectos el
embargo o para destruir el gravamen que pesara sobre el bien respectivo.
Precisamente por ello, la Suprema Corte de Justicia de la Nación estableció el instituto de la
fecha cierta aplicable a todos los actos jurídicos.
Ahora, la minuta de contrato de compraventa que Daniel Humberto Alzina Contreras exhibió
en la tercería excluyente de dominio, para acreditar su derecho de propiedad no resulta apta
para demostrar tal extremo, porque con independencia de que hiciera un pronunciamiento en
cuanto a que si se trata de un documento público de fecha cierta, no cumple con una
formalidad legal para su validez de conformidad con los artículos 1402, 1403 y 1406 del
Código Civil del Estado de Yucatán, a que se sometieron los interesados al escoger la forma
de minuta y, por ello, debió observarse, es decir, la forma de escritura pública.
En otras palabras, el documento exhibido lo constituye no un contrato de compraventa, sino
una minuta de contrato de compraventa de 25 veinticinco de noviembre de 2003 dos mil tres,
cuyo texto revela que Reyna Isabel Ordóñez Molina, se comprometió a vender a Daniel
Humberto Alzina Contreras, un predio urbano ubicado en esta ciudad de Mérida, Yucatán.
Dicha minuta, en lo que interesa, señala:
"Minuta de compraventa con reconocimiento de adeudo que celebran de una parte, como
vendedora, la señora Reyna Isabel Ordóñez Molina ... y de la otra parte, como comprador,
Daniel Humberto Alzina Contreras ...
"Minuta que celebran de acuerdo con el tenor de las siguientes:
"Cláusulas. ...
"Quinta. El precio total, alzado y único de la presente operación, lo constituye la cantidad de
doscientos veinticinco mil pesos moneda nacional, cantidad que el comprador paga al
vendedor mediante el reconocimiento de adeudo de ciento ochenta y ocho mil quinientos diez
pesos con cuarenta centavos moneda nacional, que representa el importe actual del gravamen
que pesa sobre el inmueble de que se trata y con la cantidad en efectivo de treinta y seis mil
cuatrocientos ochenta y nueve pesos con sesenta centavos moneda nacional, que el nombrado
comprador pagará a la vendedora a más tardar el día veintiséis de junio del año dos mil
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cuatro, fecha que la vendedora se obliga y compromete a suscribir las escrituras definitivas de
propiedad a favor del comprador.
"Sexta. Ambas partes declaran y otorgan: que durante la vigencia de la presente escritura y
hasta el otorgamiento de las escrituras definitivas de propiedad la vendedora conservará y
tendrá la posesión del predio objeto de la presente minuta de compraventa."
Pues bien, debe decirse que una minuta de contrato de compraventa, no es adecuada para
acreditar el derecho de propiedad.
Encuentra apoyo lo anterior en la tesis emitida por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia
de la Nación, publicada en la página 132 del Tomo XV del Semanario Judicial de la
Federación, Quinta Época, cuyos rubro y texto son los siguientes:
"MINUTAS.-El tenedor de una minuta no tiene más derecho que el de exigir a la otra parte
contratante, que esta minuta se eleve a escritura pública; y mientras esta formalidad no se
llene, el contrato no está perfeccionado, ni el adquirente investido de los derechos que le
puede conceder el convenio concertado."
Igualmente, se sustenta en la tesis de la anterior Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia
de la Nación, consultable en la página 1187 del Tomo XCVI del Semanario Judicial de la
Federación, Quinta Época, que es del tenor literal siguiente:
"MINUTAS, NATURALEZA DE LAS.-La minuta es un contrato preliminar en el que se
consignan las bases de un contrato o acto que después ha de elevarse a escritura pública.
Aunque en la minuta se contengan los elementos intrínsecos del contrato, como la falta de
forma, no da derecho a ninguno de los contratantes a exigir las prestaciones propias de dicho
contrato, sino sólo a que se eleve a escritura pública, y hasta entonces será exigible su
cumplimiento, el hecho de que los contratantes ejecuten determinados actos al extenderse la
minuta, no cambia el contrato imperfecto contenido en ella, y las prestaciones no cumplidas
siguen siendo inexigibles hasta que se otorgue la escritura."
Así como en la tesis de la propia Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación,
que aparece a folio 118 del Tomo XCI, de la Quinta Época del Semanario Judicial de la
Federación, con el epígrafe siguiente:
"MINUTAS DE COMPRAVENTA, EFECTOS DE LAS.-Una minuta de compraventa no
transmite al comprador el derecho de propiedad de la cosa, sino hasta que se otorga la
escritura pública respectiva. Por tanto, si con posterioridad a la celebración de la minuta de
compraventa de una casa, el vendedor donó ésta a otra persona, el donatario adquirió
legalmente la propiedad, puesto que dicha minuta no produjo el efecto de que la casa saliera
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del patrimonio del vendedor, y al escoger el comprador la forma de minuta, se colocó en la
situación jurídica de exigir el otorgamiento de la escritura o la indemnización de daños y
perjuicios, con motivo de la donación realizada posteriormente."
Es así pues, como se ha dejado visto, doctrinaria y jurisprudencialmente, se ha establecido
que la minuta, conocida también como extracto o borrador de un contrato o escritura, entraña
un documento preliminar en donde se consignan las bases de un contrato o acto que
posteriormente ha de elevarse a la categoría de escritura pública, lo que quiere decir que se
trata de un documento no definitivo que puede tener los elementos intrínsecos del contrato o
del acto que habrá de celebrarse, pero al que le falta la formalidad de la escritura pública,
convenida así por los interesados, por lo que aun cuando el contrato consignado en minuta
tenga o pueda tener los elementos intrínsecos que le son propios, como le falta la forma a que
se sometieron los contratantes, es un contrato incompleto, y no da derecho a ninguno a exigir
las prestaciones propias del contrato.
En este orden, un contrato de compraventa en minuta, como el exhibido en el caso de que se
trata, no confiere al vendedor el derecho de exigir el precio, ni al comprador la entrega de la
cosa, sino que será necesario que primero se le revista con la forma de escritura pública
porque así lo convinieron y, hasta entonces, será exigible su cumplimiento, lo anterior, por la
básica consideración de que por lo ya dicho, el contrato continúa siendo imperfecto, es decir,
porque los interesados, al escoger la forma de minuta, se colocaron en la situación jurídica de
no tener más derecho que el de exigir el otorgamiento de la escritura o la indemnización de
daños y perjuicios, cuando proceda.
Por lo mismo, las prestaciones no cumplidas siguen siendo inexigibles hasta que no se
otorgue la escritura pública correspondiente.
Con base en lo anterior, válidamente puede afirmarse que en el particular aún no ha operado
la transmisión de la propiedad del predio trescientos dos de la Calle Cincuenta y Uno del
Fraccionamiento Francisco de Montejo de esta ciudad, a favor del tercero perjudicado, sino
hasta que se otorgue y firme la escritura pública correspondiente.
Por ello, aun cuando el contrato de mérito sea convencional, si el acuerdo de voluntades se
hizo constar en minuta, que tiene la característica de ser un contrato preliminar, no puede
servir para ejercitar una acción con base en él, sino hasta que sea elevado a escritura pública,
precisamente porque así se comprometieron los contratantes.
En conclusión, un contrato de compraventa en minuta no confiere al vendedor el derecho de
exigir el precio, ni al comprador la entrega de la cosa, sino que será necesario que primero se
le revista con la forma de escritura pública, y hasta entonces será exigible su cumplimiento.
Lo anterior, se reitera aunque los contratantes, al firmar la minuta, ejecuten total o
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parcialmente sus obligaciones, esto es, el vendedor entregue la cosa y el comprador pague la
totalidad o parte del precio convenido, por la básica consideración de que los interesados, al
escoger la forma de minuta, se colocaron en la situación jurídica de no tener más derecho que
el de exigir el otorgamiento de la escritura o la indemnización de daños y perjuicios, cuando
proceda, pues la transmisión de la propiedad del predio sólo opera hasta que se otorgue y
firme la escritura pública correspondiente. Por ello, como se ha dejado visto, aun cuando el
contrato de mérito sea convencional, si el acuerdo de voluntades se hizo constar en minuta,
que tiene la característica de ser un contrato preliminar, no puede servir para ejercer una
acción con base en él, sino hasta que se otorgue la escritura pública correspondiente.
En tal virtud, es inconcuso que el documento que se exhibió en la tercería excluyente de
dominio, no es idóneo para acreditar la propiedad del inmueble, con que se ostentó el
promovente Daniel Humberto Alzina Contreras, ya que se trata de una minuta de contrato de
compraventa, la cual atendiendo a su naturaleza jurídica, no transmite el derecho de
propiedad, por las razones antes emitidas y como expresamente se reconoce en las cláusulas
quinta y sexta de la referida minuta.
No constituye obstáculo para alcanzar esta conclusión, el criterio a que alude la Sala
responsable en el sentido de que la compraventa se perfecciona con el convenio de las partes
en cuanto al precio y a la cosa que sea su objeto dando lugar al "contrato informal de
compraventa", sea cual fuere la designación que se le asigne, ya que a juicio de este tribunal,
tal criterio sería válido en el caso de que los contratantes refieran a una promesa de venta,
pero precisamente eso no ocurre en la hipótesis de una "minuta" atentas sus características y
peculiaridades que ha sido motivo de explicación en líneas precedentes.
En consecuencia, al resultar esencialmente fundado el primero de los conceptos de violación,
procede conceder el amparo y protección de la Justicia Federal, para el efecto de que se deje
insubsistente la sentencia reclamada, y se dicte otra en términos de esta ejecutoria.
Lo anterior torna innecesario el análisis de los restantes conceptos de violación.
Resulta aplicable la jurisprudencia de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la
Nación, visible con el número 107, en la página 85, Tomo VI, Materia Común, del Apéndice
al Semanario Judicial de la Federación 1917-2000, que dice:
"CONCEPTOS DE VIOLACIÓN, ESTUDIO INNECESARIO DE LOS.-Si al examinar los
conceptos de violación invocados en la demanda de amparo resulta fundado uno de éstos y el
mismo es suficiente para otorgar al peticionario de garantías la protección y el amparo de la
Justicia Federal, resulta innecesario el estudio de los demás motivos de queja."
Criterio similar sostuvo este tribunal al resolver los amparos en revisión 49/2006 de 6 seis de
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abril de 2006 dos mil seis, 326/2007 y 433/2007 de 30 treinta de enero de 2008 dos mil ocho.
Por lo expuesto y fundado, con apoyo, además, en los artículos 77, 78, 158, 184, 190 y demás
relativos de la Ley de Amparo, se resuelve:
ÚNICO.-La Justicia de la Unión ampara y protege a Thelma Marrufo Ruiz, contra la
sentencia que reclama de la Sala Segunda del Tribunal Superior de Justicia del Estado de
Yucatán, de 6 seis de agosto de 2007 dos mil siete, en autos del toca 1473/2007.
Notifíquese personalmente; anótese; con testimonio de esta resolución, devuélvanse los autos
al lugar de su origen y, en su oportunidad, archívese el expediente.
Así lo resolvió el Tribunal Colegiado en Materias Civil y Administrativa del Décimo Cuarto
Circuito, por unanimidad de votos de los ciudadanos Magistrados, Gabriel Alfonso Ayala
Quiñones, Elvira Concepción Pasos Magaña y Luis Armando Cortés Escalante, siendo
ponente y presidente el primero de los nombrados.
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