tesis - Dirección General de Servicios Telemáticos

UNIVERSIDAD DE COLIMA
FACULTAD DE CONTABILIDAD Y ADMINISTRACION
Impuestos derechos y honorarios de la compraventa de un
bien inmueble en el Estado de Colima
Proyecto de investigación para obtener el grado de
Maestría en Fiscal
PRESENTA
LIC. JOSE MARTIN PEREZ SANCHEZ
ASESOR
LIC. CARLOS DE LA MADRID VIRGEN
CO-ASESOR
LIC. Y MC. OSWALDO SILVA MAGAÑA
COLIMA COL. MARZO DE 2006
DEDICATORIA
IN MEMORIAM
A MI PADRE MAESTRO NORMALISTA, ESCRITOR, PERIODISTA, EMPLEADO
FEDERAL, LICENCIADO EN DERECHO, MAESTRO FUNDADOR DE LA
ESCUELA DE LEYES DE LA U DE C, EX RECTOR DE LA UNIVERSIDAD
AUTONOMA DE COLIMA, FUNCIONARIO
ESTATAL,
ESTATAL Y FEDERAL, MI GUIA ,AMIGO Y MAESTRO.
HASTA LA ETERNIDAD
GRACIAS PAPÁ
NOTARIO PUBLICO
DEDICATORIA
A MI MADRE Y HERMANOS CON CARIÑO
A MI ESPOSA POR SU APOYO Y CARIÑO
A MIS SUEGROS Y CUÑADOS
AL DR. CARLOS SALAZAR SILVA
EX RECTOR DE LA UNIVERSIDAD DE COLIMA
AL DR. MIGUEL ANGUEL AGUAYO LOPEZ
RECTOR DE LA UNIVERSIDAD DE COLIMA
A MIS MAESTROS
CON AGRADECIMIENTO
AL LIC. CARLOS DE LA MADRID VIRGEN
CON ESPECIAL AGRADECIMIENTO
AL LIC. ULISES ALVAREZ
POR SUS ATENCIONES
A MIS COMPAÑEROS
ENTRAÑABLES AMIGOS
AL MAESTRO
MC. LIC. JESUS OSWALDO SILVA MAGAÑA
AL CP RUBEN DEL RIO GALINDO
Y
AL CP PEDRO FLORES GARCIA
GRACIAS POR SU ORIENTACION
AMISTAD Y PACIENCIA
INDICE
Índice
Presentación
1
Resumen Ejecutivo
2
Abstrac
3
METODOLOGÍA
Justificación
5
Planteamiento del Problema
6
Objetivo General
7
Objetivos Específicos
8
Preguntas de Investigación
9
CAPITULO I
ANTECEDENTES Y MARCO TEÓRICO
1.
Marco Constitucional y Legislación Local de la compraventa de un bien
inmueble
12
1.1
Del Contrato de Compraventa de un bien inmueble.
15
1.2
De las obligaciones del vendedor
20
1.3
De las obligaciones del comprador
22
1.4
De las clases de compraventa
23
1.5
Efectos fiscales de la compraventa.
25
CAPITULO II
LA COMPRAVENTA EN ÁMBITO FEDERAL
2
Antecedentes de la Ley del Impuesto sobre la Renta
30
2.1
Antecedentes de su aplicación en bienes inmuebles
30
2.1.2
Concepto de personas físicas
33
2.1.3
Concepto de personas morales
33
2.2
Concepto de enajenación en materia fiscal
35
2.2.1
De la conversión de un bien ejidal en propiedad privada
38
2.3
Ingresos por enajenación de bienes personas morales
41
2.3.1
Deducciones autorizadas por enajenación de bienes
41
2.3.2
De las inversiones
42
2.3.3
Mecánica de aplicación de la Ley del Impuesto sobre la Renta en
personas morales
44
2.3.4
Ganancia en la enajenación de terrenos
45
2.3.5
Ingresos por la enajenación de la construcción
45
2.4
De las personas morales con fines no lucrativos
46
2.5
Nota
46
2.6
Ingresos por la enajenación en personas físicas
47
2.6.1
Qué se entiende por enajenación de bienes
48
2.6.2
Qué se entiende por ingreso
48
2.6.3
Sujetos
48
2.6.4
Exenciones
48
2.6.5
Momento de acumulación
50
2.6.6
Calculo de la ganancia las deducciones y el impuesto anual
50
2.6.6.1 Deducciones autorizadas por enajenación de bienes
50
2.6.6.2 Ganancia ajustada
51
2.6.7
51
Avaluó
2.6.7.1 Práctica y vigencia del avaluó
52
2.6.8
Calculo de la ganancia y el impuesto anual
52
2.6.9
Tasa del impuesto
53
2.6.10
Tasa del año de enajenación
53
2.6.11
Tasa promedio 5 años
54
2.6.12
Opción cuando no hubiera ingresos acumulables en los 4 ejercicio
2.6.13
previos a la enajenación Tasa promedio
54
Pago diferido del impuesto
54
2.6.14
De los pagos provisionales por enajenación de inmuebles
55
2.6.15
Tarifa para pagos provisionales
55
2.6.16
Pagos del impuesto provisional inmuebles
55
2.6.17
Pagos provisionales por enajenación de derechos sobre inmueble
56
2.6.18
ISR de Entidades Federativas
56
2.6.19
Acreditamiento del impuesto
57
2.6.20
Tasa para contribuyentes que detienen el impuesto
57
2.6.21
Acreditamiento contra el impuesto anual
57
2.6.22
Costo de adquisición
57
2.6.23
Actualización del costo comprobado de adquisición
60
2.6.24
Factor de actualización
61
2.6.25
Pérdida en enajenación de bienes inmuebles
61
2.6.26
Pérdida de derecho a disminuir las pérdidas
62
2.6.27
Tasa de impuestos
63
2.7
De los ingresos por adquisición de bienes
63
2.7.1
Ingresos gravados
63
2.7.2
Monto de los ingresos gravados
65
2.7.3
Deducción por adquisición de bienes
66
2.7.4
Pagos provisionales
66
2.8
La compraventa para efectos del IVA
67
2.8.1
Tasa aplicable
69
2.8.2
Plazo para su pago
69
CAPITULO III
LA COMPRAVENTA EN ÁMBITO ESTATAL
3
La compraventa en el nivel estatal
71
3.1
ISR Entidades Federativas
71
3.2
Acreditamiento del impuesto
72
3.3
Tasa para contribuyentes que difieren el impuesto
72
3.4
Acreditamiento contra el impuesto anual
72
3.5
Del registro publico de la propiedad y el comercio
75
3.5.1
De la causación de este derecho
76
3.5.2
Del pago
84
3.6
Del catastro del estado
84
3.6.1
Del padrón catastral y de la inscripción de predios
85
3.6.2
De la valuación y reevaluación
86
3.6.3
Cómo se determina el valor catastral
87
3.7
Del Notario Publico en el Estado de Colima
88
3.7.1
De los honorarios del notario
96
CAPITULO IV
LA COMPRAVENTA EN EL ÁMBITO MUNICIPAL
4.
De la compraventa en el nivel municipal
94
4.1
Del impuesto sobre transmisiones patrimoniales
96
4.1.1
Sujetos del impuesto
97
4.1.2
Base para su pago
98
4.1.3
Del pago del impuesto
99
4.1.4
Tarifa
99
4.1.5
Exenciones del pago de este impuesto
103
4.2
Del impuesto predial
103
4.2.1
Tarifa
105
4.2.2
Del pago
107
4.3
Del catastro municipal
108
CONCLUSIONES
109
Anexo 1
Caso práctico enajenación de terrenos personas morales
115
Anexo 2
Caso práctico ingresos por enajenación de la construcción personas morales 117
Anexo 3
Caso práctico ingresos por enajenación de bienes
120
Anexo 4
Caso práctico ingresos por adquisición de bienes
128
Anexo 5
Ejemplo del cálculo del impuesto a entrar a entidades federativas
130
Anexo Escritura Pública
131
Apéndice
139
Bibliografía
140
PRESENTACIÓN
La compraventa en nuestro país es el acto jurídico por excelencia para transmitir la
propiedad y conlleva necesariamente un ingreso por enajenación de un bien o por la
adquisición de un bien.
El Estado Mexicano le da un tratamiento fiscal complicado a la compraventa pues
nos refiere en ámbito fiscal federal una serie de cálculos para el pago del impuesto
que se causa donde se aprecian no solo las deducciones que operan en la
compraventa sino una serie de requisitos tanto para el avaluó como para calcular su
costo de adquisición y actualizaciones y perdida si es que la hay, así como para la
deducción de los gastos notariales y su declaración ante las autoridades competentes
Dentro del ámbito estatal el Gobierno del Estado de Colima contempla en su Ley de
Hacienda del Estado gravar como Derechos los servicios que presta a las partes que
intervienen para el
registro público del
contrato de compraventa de un bien
inmueble. Y en el ámbito municipal en la Ley de Hacienda Municipal se determina el
objeto del Impuesto Sobre Trasmisiones Patrimoniales
La carga fiscal en una compraventa se considera alta ya que en personas morales es de
30% de acuerdo al Art. 10 y 28% en disposición transitoria Art. 77 de la Ley del Impuesto
Sobre la Renta
y
en personas físicas de acuerdo al Art. 147 la tasa al año de
enajenación o la tasa promedio en 5 años. Señalando que existe el beneficio de las
deducciones previstas en la misma ley pero se debe agregar el pago de Derechos por
servicios regístrales y un Impuesto Sobre la Transmisión Patrimonial así como estar
debidamente al corriente en el pago del Impuesto Predial y el Servicio de Agua y Drenaje.
La presente tesis pretende ser un instrumento básico
para el cálculo de los
impuestos y derechos y una guía para que cualquier comprador o vendedor de un
bien inmueble se informe de la totalidad de impuestos y derechos a pagar al momento
de realizar una compraventa o adquirir un bien.
1
RESUMEN EJECUTIVO
El propósito de este trabajo es presentar en forma conjunta y ordenada, aquellos
elementos que influyen en el tratamiento fiscal que da la Federación a través de la
Secretaría de Hacienda y Crédito Público así como el Estado de Colima y el H.
Ayuntamiento Constitucional de Colima a la compraventa de un bien inmueble. Con el
fin de satisfacer esta necesidad se elaboró un trabajo de investigación práctico. Para
probar su factibilidad se realizó un análisis exhaustivo no solo a la legislación vigente
sino a las obligaciones de los encargados de llevar a cabo los actos jurídicos
necesarios para la realización de una compraventa; en este caso los notarios públicos
y los encargados de la administración pública responsables de los tramites
necesarios. Demostrándose que es una herramienta válida que cualquier persona
física o moral puede utilizar, dando las gracias anticipadas a los lectores.
1
ABSTRAC
The purpose of this work is to ilustrate in a global and or derly way, those element that
determine the fisical proces whit whom the federetion, though the “ Secretaría de
Hacienda y Credito Público “ togerther whit the “Estado de Colima” and the “ H.
Ayuntamiento Constitucional de Colima Allows the “Compraventa of and Estate in
orden to satisfasy this necessity was a created
a work investigatión practic and
exhastive examinatión to demostrate his factibility not only to de current legislatión but
the obligatión of the persons responsable of the juridical acts concering the
“Compraventa” Notary Públic personet of the Públic Administatión responsabe of the
necesary steps in orden to proceedto the related legalitation showing his vality
everbody, fisical or entity can utilise.
2
METODOLOGÍA
3
JUSTIFICACIÓN DE LA INVESTIGACIÓN
El presente trabajo encuentra su justificación por ser un asunto con información
escasa para el público en general, pues todos definitivamente somos compradores
potenciales de un bien inmueble.
Luego entonces, desde el momento en que realizamos la compra de un bien
inmueble somos sujetos a la imposición de un régimen fiscal especial aplicable al
contrato de compraventa de un bien inmueble.
El ciudadano colimense común poco sabe de la compraventa y su tratamiento fiscal
por lo que
es indispensable un estudio de esta naturaleza de acuerdo a las
siguientes consideraciones:
1.- Desde el momento que se pretende adquirir un bien inmueble en cualquiera de
sus clases es necesario conocer el costo del contrato que perfecciona su compra,
además de saber los regímenes fiscales que lo grava, mas aun si el ciudadano
común esta poco relacionado con la legislación en sus diferentes ámbitos de
aplicación.
2.- Conocer no solo la naturaleza del contrato de compraventa de un bien inmueble
sino sus modalidades, pues por increíble que parezca existen ciudadanos que
invierten sin la seguridad jurídica necesaria, por lo es necesario este estudio para que
el ciudadano que invierte tenga seguridad, en lo que la mayoría de las veces se
convierte en le patrimonio de su familia.
3.- Que el presente trabajo de investigación sea una herramienta de estudio para los
profesionales en derecho y que logre
incentivar la inversión en nuestro estado
motivando a futuros compradores de otras latitudes nacionales o extranjeras ya que el
contar con la información fiscal necesaria facilita la llegada de nuevos capitales a
nuestro Estado.
4
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
En el Estado de Colima se realizan día a día operaciones de compraventa de bienes
inmuebles mismas que se plasman, la mayoría de las veces en documento públicos
ante la fe de un Notario Público.
La formalidad que generalmente se utiliza es a través de la escritura ante la fe de
un Notario Publico donde se plasma la transmisión patrimonial y con ello el traslado
de dominio adquiriendo derechos reales el nuevo propietario. Esta formalidad y aun el
mismo contrato de compraventa se ven sujetas a la imposición de un gravamen fiscal
federal sobre los ingresos que se reciben por la enajenación de un bien inmueble así
como los derechos que se paguen por su inscripción ante el registro publico de la
propiedad y el comercio y los impuestos municipales que se causen con motivo de la
transmisión patrimonial.
El presente trabajo pretende que el lector tenga una visión exacta del tratamiento
fiscal del contrato de compraventa de un bien inmueble en el Estado de Colima desde
los ámbitos federal estatal y municipal y pueda en el último de los casos calcular la
cantidad total que deberá pagar por concepto de gravámenes fiscales.
El neoliberalismo nos aleja cada día más de la propiedad comunal y ejidal o colectiva
y como consecuencia hoy vemos cómo la ley agraria permite el cambio de régimen
de propiedad de ejidal a propiedad privada. Dicho cambio permite que el Estado
mexicano lo grave fiscalmente en sus tres niveles de gobierno por lo que será
brevemente reseñado en este trabajo.
Al finalizar se presentarán conclusiones en relación a lo señalado.
5
OBJETIVO GENERAL
El presente trabajo pretende que el lector tenga una visión exacta del tratamiento
fiscal del contrato de compraventa de un bien inmueble en el Estado de Colima desde
los ámbitos federal estatal y municipal y pueda en el último de los casos calcular la
cantidad total que deberá pagar por concepto de gravámenes fiscales en los tres
niveles de gobierno señalados.
6
OBJETIVOS ESPECIFICOS
I.- Realizar un análisis que sirva de guía y sea utilizado en lo futuro por un adquirente
de un bien inmueble en el Estado de Colima
II.- Plantear un panorama general
a los profesionales de la Administración Pública
Federal, Estatal y Municipal y con ello brindar un servicio de calidad total en relación
a los trámites que debe realizar el contribuyente.
III.- El presente trabajo deberá determinar la secuencia de pago de los diferentes
gravámenes fiscales en los tres niveles de gobierno así como presentar en apéndices
los diferentes formatos de pago.
IV.- Presentar un análisis por nivel de gobierno donde se logre aclarar cualquier duda
del vendedor.
7
PREGUNTAS DE INVESTIGACIÓN
1.1
Nuestro objeto de estudio necesariamente debe versar
desde los
antecedentes constitucionales de la propiedad en México así como sus modalidades
y un antecedente desde la legislación local donde se establece la forma de
transmisión de la propiedad además una revisión de los gravámenes por dicha
transmisión y aun por la tenencia de la tierra desde el nivel de gobierno municipal.
1.2
Presentar comentarios de las diversas legislaciones fiscales que gravan la
compraventa
1.3
Analizar desde cada uno de los niveles de gobierno los tramites a realizar y el
pago de los gravámenes fiscales
2.1
Realizar un análisis con un caso práctico tanto en persona físicas como en
personas morales
2.2
Presentar un seguimiento en las dos figuras, personas físicas y personas
morales, para el caso de la compraventa de un bien inmueble
2.3
Tanto el análisis como el seguimiento deben tener una metodología sencilla
para su comprensión
3.1
Plantear las ventajas de este trabajo para que sea utilizado para promover la
inversión en el Estado
3.2
El presente trabajo deberá ser un mecanismo de información fiscal que
necesariamente tendrá que ser actualizado año con año.
4.1
Hacer un análisis que tiene como fin la actualización fiscal en el ámbito
notarial para que sea de utilidad para estos profesionales.
8
5.1
Contendrá un apéndice exacto de los casos prácticos presentados.
6.1
Conclusiones amplias para una mejor comprensión de los temas
desarrollados.
9
CAPITULO I
ANTECEDENTES MARCO TEORICO
10
1. MARCO CONSTITUCIONAL Y LEGISLACION LOCAL DE LA
COMPRAVENTA DE UN BIEN INMUEBLE
Se dice que “habrá contrato de compraventa cuando uno de los contratantes se
obliga a transferir la propiedad de una cosa o un derecho y el otro a su vez se obliga
a pagar por ellos un precio cierto y en dinero “. Art. 2139 del Código Civil del Estado
de Colima. (1)
El contrato de compraventa surge por el acuerdo de la voluntad de los contratantes
esencial para su realización, pues por principio no deben existir vicios en la voluntad
de los contratantes, pero además debe ser valido, lícito y posible.
La definición del Código Civil es exacta. Sin embargo, dicho Código es una ley
secundaria de nivel estatal por lo que debemos remitirnos a la ley que le da origen y
nos encontramos con la Constitución Estatal y ésta al pertenecer a una federación de
Estados conformando una República Federal, nos lleva hacia la Constitución General
de los Estados Unidos Mexicanos.
Una vez que hemos ubicado la Ley Suprema, es decir el antecedente Constitucional
debemos analizar con sumo cuidado el Art. 27 Constitucional que da un orden jurídico
a la propiedad en México. (2)
De acuerdo a lo que señala
el Art. 27 de la Constitucional la propiedad reside
originariamente en la nación la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el
dominio de ella a los particulares, constituyendo la propiedad privada.
“La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las
modalidades que dicte el interés público...”
1
2
Código Civil. Editorial Anaya. Colima. México 2002. Pág
Constitución Política de los Estados Mexicanos. Editorial Porrua. México 2003. Pág. 20
11
Por su ubicación física dentro o fuera de un conglomerado social, la Constitución
nos da una primera subdivisión:
Los que se ubiquen dentro del conglomerado social ocasionalmente llamado fundo
legal es decir dentro de una ciudad o población se les llamara URBANOS y los que
se encuentren fuera de el se les llamara RUSTICOS.
El Art. 27 Constitucional hace una clara división de los tipos de propiedad en México,
pero desde una perspectiva global, subdividiendo la propiedad de la siguiente
manera:
1) Propiedad Privada Rural y Urbana,
2) Propiedad Ejidal o Comunal.
Históricamente solo la propiedad privada rural y urbana trasmitía su dominio. A partir
de las reformas a la Constitución y en especial al Art. 64 de la ley Agraria con la
conversión de la propiedad agraria a privada; siendo privada se puede transmitir su
dominio, aunque existe una tercera subdivisión la de expropiación por utilidad pública
que por su destino no será objeto de estudio (3).
Habiendo ubicado el fundamento legal que legitima la propiedad en México, este nos
señala que una de sus modalidades es la más importante para el sistema económico
de nuestro país la conocida como Propiedad Privada.
La propiedad privada
trasmite su dominio a través de una acto jurídico llamado
contrato de compraventa cuando uno de los contratantes se obliga a transferir la
propiedad de una cosa o un derecho y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un
precio cierto.
3
Ob. Cit. Pág. 20
12
Para autores como el Lic. Humberto Rodríguez Domínguez y Joaquín Rodríguez
Domínguez al hacer mención de las diversas clases de compraventa diferencian las
compraventas civiles de las mercantiles de la siguiente manera: (4)
“La compraventa civil es clasificada en nuestro derecho desde
el punto de
vista negativo, ya que se distingue por no tener las características de la
compraventa mercantil.”
Para explicar el punto de vista negativo diré que la compraventa civil es la realizada
entre personas que no tienen calidad de comerciantes, o que siéndolo lo hacen para
su propio uso o familia y en consecuencia el sentido positivo será la compraventa
mercantil donde le propósito fundamental es especular
El Art. 371 del Código de Comercio nos dice: (5)
“Serán mercantiles las compraventas a las que este código les de tal carácter,
y todas las que se hagan con el objeto preferente de traficar”`
Al tenor del Art. citado y de acuerdo a lo que señalan los autores Humberto y Joaquín
Rodríguez Domínguez se dice: (6)
“La compraventa mercantil será el genero y la compraventa civil será la
especie, considerándose entonces como mercantil toda compra realizada
con el animo de transferir la cosa y aquellas a las que el Código de Comercio
les da tal carácter. “
Por lo que, la compraventa mercantil es la celebrada entre comerciantes con el
propósito de lucrar. Se eliminan de este concepto las reventas que hagan los obreros,
cuando fueren consecuencia natural de la realización de sus labores.
4
Humberto Rodríguez Domínguez. Joaquín Rodríguez Domínguez. El Tratamiento Fiscal de la Compraventa.
Editora y Distribuidora Rodom S.A. Primera Edición. México 1974. Pág. 97
5
Código de Comercio. Editorial Sista. México 2002. Pág. 20
6
Ob. Cit. Pág. 97
13
Es importante señalar que las enajenaciones de bienes inmuebles con propósito de
especulación comercial no serán parte de nuestra investigación y solo nos
abocaremos a las compraventas con carácter eminentemente civil y su repercusión
en el ámbito fiscal.
1.1 DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE UN BIEN INMUEBLE
La definición clásica de lo que es un bien inmueble en el diccionario de derecho del
maestro Rafael de Pina Vara es: (7)
“Bien Inmueble: Bienes que no se pueden trasladar de un lugar a otro sin
alterar, en algún modo su forma o sustancia, siéndolo, unos, por su
naturaleza, otros, por su disposición legal expresa en atención a su destino.”
Pero el concepto de bien inmueble ha sufrido una honda trasformación en nuestro
tiempo. Hoy en día conocemos a través de la ficción jurídica bienes ubicados en el
mismo lugar uno sobre otro, como lo es el condominio mismo que trasmite la
propiedad de una fracción del dominio específico de la totalidad de un bien inmueble
y el tratamiento fiscal será igual que un bien inmueble común
Por lo que es importante conocer las disposiciones generales en materia de
compraventa.
Definición legal
Compraventa es un acuerdo de voluntades mediante el cual una persona,
denominada vendedor, se obliga a transferirle a otra llamada comprador, la propiedad
de un bien, debiendo pagarse a cambio cierta cantidad en dinero, la cual es un precio.
7
Rafael de Pina Vara. Diccionario de Derecho. 26ª Edición. Editorial Porrua. México 1998. Pág. 123
14
Si el precio de la cosa vendida se ha de pagar parte en dinero y parte en especie, el
contrato será de venta cuando la parte en numerario se igual o mayor que la que se
pague con el valor de otra cosa. Si la parte en numerario fuere inferior, el contrato
será de permuta. Si la porción en dinero fuere inferior la figura contractual será
permuta.
El propósito básico del contrato de compraventa es trasmitir la propiedad de un bien
inmueble y de la función económica del contrato de compraventa, se dice que es de
suma importancia tanto en materia común como en el aspecto comercial ya que
cumple con una función de intercambio de bienes por dinero entre personas físicas y
morales. (8)
El contrato de compraventa esta regulado por los artículos 2248 al 2326 del Código
Civil para el Distrito Federal y por los artículos. 2139 al 2216 del Código Civil para el
Estado de Colima, así como por los artículos 371 al 387 del Código de Comercio, en
el entendido de que las disposiciones comunes para esta figura jurídica previstas por
el Código Civil Federal, son de aplicación supletoria en materia mercantil como lo
indica el artículo 2º del Código de Comercio. (9)
CARACTERÍSTICAS DISTINTIVAS DE LA COMPRAVENTA
Bilateral y Oneroso. Esta particularidad consiste en que hace nacer derechos y
obligaciones recíprocos para las partes que en él intervienen, por lo tanto hay cargas
y beneficios para el vendedor y para el comprador.
Principal. Este instrumento de cambio no requiere de la celebración de otro contrato
para producir efectos jurídicos plenos.
Conmutativo. En la mayoría de las compraventas los gravámenes y los beneficios
son plenos y sabidos por los contratantes desde el momento en que se celebra este
negocio jurídico.
8
9
Ob. Cit. Pág. 399 – 412
Ob Cit. Pag.
15
Aleatorio. A veces esta figura contractual puede asumir dicha característica cuando
versa sobre un bien futuro
Consensual. La compraventa para su perfeccionamiento solo necesita de la
expresión de voluntad de los contratantes y por ello es plenamente obligatoria cuando
se han puesto de acuerdo en cosa y precio, aunque el precio no haya sido cubierto ni
el objeto entregado.
Por esta razón y sobre todo en litigio se utilizan como medios de prueba la vía postal
y el correo electrónico etc. Para acreditar la manifestación de la voluntad acerca del
bien objeto del contrato y su voluntad.
Forma. En especial la compraventa de un bien inmueble debe constar por escrito, ya
sea como documento privado o público. Se considera escrito privado o público si el
precio del inmueble no supera la cantidad de $3,000.00 (Tres Mil Pesos 00/100MN)
acuerdo al Código Civil para el Estado de Colima si lo sobrepasa se hará en escritura
pública.
Sujetos del Contrato. En este acuerdo de voluntades se requieren dos partes una
vendedora y una compradora, las cuales pueden quedar formadas por una o varias
personas, así se constituye una parte pluríma, cuando varios venden un bien común,
como acontece con los condóminos. Si dos o más sujetos adquieren conjuntamente
un objeto, se origina una copropiedad.
Capacidad de los contratantes. Para que la operación de compraventa sea válida,
es necesaria la capacidad de las partes, ya que de no existir dicha capacidad podrá
solicitarse la nulidad del contrato respectivo.
En ambos casos se requiere la mayoría de edad y no estar incapacitado
jurídicamente, así las cosas tenemos para el vendedor una regla la cual consiste en
que sólo puede vender lo que es de su propiedad.
16
En cuanto al comprador, solo hace falta la capacidad de ejercicio con las excepciones
siguientes:
•
“Los extranjeros no pueden adquirir
bienes
raíces
sin
autorización
gubernamental.
•
Las sociedades y agrupaciones no pueden comprar más de lo necesario para
cubrir su objeto o giros comerciales.
•
Los magistrados, jueces, agentes del ministerio público, defensores de oficio,
abogados y peritos no pueden comprar los objetos materia de los juicios en que
intervienen.
•
Los copropietarios no pueden enajenar la porción que le corresponde, sin
antes respetar el derecho de tanto de los condueños.
•
Los tutores, curadores, mandatarios, albaceas, interventores, etc., tampoco
pueden adquirir los bienes cuya venta o administración tengan bajo su encargo.
•
Los peritos y corredores públicos no están autorizados para comprar objetos
que se les encomiendan.
•
Los padres no pueden comprarles a sus hijos cualquier clase de bien, solo los
que hayan adquirido por su trabajo, siempre y cuando dicho hijo se encuentre bajo la
patria potestad.” ( 9 Bis)
Elementos del contrato de compraventa.
1.- Consentimiento o voluntad de las partes
2.- El bien materia de la operación
3.- El precio
El primer elemento ya se analizo dentro de las características del contrato; Respecto
del segundo o sea el bien materia de la operación:
a)
Debe existir en la naturaleza, ya sea al momento de la celebración, o bien en
el futuro;
17
b)
Debe tratarse de bines
que se encuentren en el comercio, por ende, se
excluyen de este tipo de operaciones cierta clase de bienes, como los de uso común,
los de servicio público mientras estén afectos al servicio aquellos que se consideren
patrimonio de la humanidad entre otros, y
c)
El precio debe ser cierto y en dinero lo cual significa que debe fijarse una
cantidad y liquidarse en moneda de curso legal.
Para el tercer elemento relativo al precio existen las siguientes reglas:
•
El señalamiento del precio no puede dejarse al arbitrio de una de las partes.
•
Si ambas partes no se ponen de acuerdo, puede fijar el precio un tercero
designado por ellas.
•
Se puede convenir que el precio sea el que corra en día o lugar determinados,
lo cual significa que será un precio generalizado, o bien, el del mercado.
Fijado el precio por un tercero no podrá ser rechazado por los contratantes, sino de
común acuerdo. Si el tercero no quiere o no puede señalar el precio quedará el
contrato sin efecto, salvo convenio en contrario.
El comprador debe pagar el precio en los términos y plazos convenidos.
A falta de convenio lo deberá pagar al contado. La demora en el pago del precio lo
constituirá la obligación de pagar réditos al tipo legal sobre la cantidad que adeude.
Si la venta de uno a más inmuebles se hiciere por precio alzado y sin estimar
especialmente sus partes o medidas, no habrá lugar a la rescisión, aunque en la
entrega hubiere falta o exceso.
Los contratantes pagaran por mitad los gastos de escritura y registro, salvo convenio
en contrario.
18
Si un mismo inmueble fuere vendido por el mismo vendedor a diversas personas,
prevalecerá la venta que primero se haya registrado, o bien la venta primera en fecha.
Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad por lo que la venta de cosa
ajena es nula y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si procede con
dolo o mala fe; debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el titulo relativo al
Registro Público, para los adquirientes de buena fe.
1.2 DE LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
I.-
A entregar al comprador la cosa vendida, es decir entregar el bien inmueble
materia del contrato. Dicha entrega incluye la transmisión de la propiedad.
La entrega debe hacerse en la forma y tiempo estipulado en el instrumento
contractual, a falta de pacto expreso el bien inmueble debe entregarse en el lugar que
se ubica.
II.- A prestar o garantizar la evicción.
La evicción es la perdida del derecho adquirido, en virtud de la existencia de un mejor
derecho detentado por un tercero y supone lo siguiente:
•
La existencia del derecho propiedad de una tercera persona, de fecha anterior
a la enajenación.
•
La realización de una compraventa.
•
Que el mejor o anterior derecho del tercero se reconozca mediante sentencia
ejecutoria y se le otorgue la posibilidad de reivindicar el bien materia del juicio.
•
Que por tal causa el comprador sea privado parcial o totalmente del bien en
virtud de la ejecución de la sentencia antes referida.
Sobre el tema, la Suprema corte de Justicia de la Nación ha sostenido la siguiente
jurisprudencia:
“La evicción es el desposeimiento jurídico que alguien sufre de una cosa que
había justamente adquirido por titulo oneroso, o sea el abandono que dicho
adquirente tiene que hacer de la cosa, en todo o en parte, por virtud de la
19
sentencia judicial dictada a instancia de quien resulte su legitimo dueño, en
razón de algún derecho anterior a la adquisición, y el saneamiento es la
obligación que se impone al que hizo la enajenación de devolver al adquirente
el precio de la cosa enajenada.”
Compilación 1965, 4ª parte, Vol. 2º tesis 187 p. 187
Asimismo puede pactarse que el vendedor no responda por la evicción,
tampoco se responde si conociendo el adquirente el derecho del que entabla la
evicción lo hubiere ocultado dolosamente al que se le vende.
Otros casos en que no se finca responsabilidad de esta índole son los siguientes:
•
Cuando el comprador es emplazado a juicio y no denuncia el pleito de
evicción al que le vendió.
•
Si el que adquirió y el que reclama comprometen el asunto en el ámbito o
transigen, sin el consentimiento del vendedor.
•
Si la evicción la provoca el que compró.
•
Si la evicción procede de un motivo posterior a la compraventa, no
imputable al que vende, o de hecho del que adquiere, ya sea anterior o posterior al
mismo contrato.
El vendedor no esta obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no ha
pagado el precio, salvo que en el contrato se haya señalado un plazo para el pago.
Tampoco esta obligado a la entrega, aunque haya concedido un término para el pago,
si después de la venta se descubre que el comprador se haya en estado de
insolvencia, de suerte que el vendedor corra inminente riesgo de perder el precio a no
ser que el comprador le dé fianza de pagar el plazo convenido.
El vendedor debe entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al
perfeccionarse el contrato.
20
Debe también el vendedor entregar todos los frutos producidos desde que se
perfeccione la venta, y los rendimientos acciones y títulos de la cosa.
Si en la venta de un inmueble se han designado linderos, el vendedor estará obligado
a entregar todo lo que dentro de ellos se comprenda, aunque haya exceso o
disminución en las medidas expresadas en el contrato.
1.3 DE LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR:
El comprador debe cumplir todo aquello a que se haya comprometido, y
especialmente al pagar el precio pactado de la cosa en el tiempo, lugar y forma
convenidos.
Si no se ha fijado tiempo y lugar, tal pago se hará en el tiempo y lugar en que se
entregue la cosa.
El que compra deberá cubrir intereses si el bien inmueble lo recibido y no ha saldado
el precio, en los casos siguientes:
a)
Si así se determinó en el contrato.
b)
Si el bien inmueble vendido y entregado produce frutos o rentas, y
c)
Si se ha constituido en mora, deberá saldar réditos para cubrir los perjuicios
ocasionados a su contraparte.
Por último, hay que tomar en cuenta que los intereses a que se refieren los incisos b)
y c) se cubrirán a tipo legal.
21
1.4
DE LAS CLASES DE COMPRAVENTA.
•
La compraventa civil
•
La compraventa mercantil
•
La compraventa con reserva de dominio
•
La compraventa en abonos
•
Compraventa con pacto de preferencia
•
La compraventa judicial
•
La compraventa con pacto de no vender a persona determinada
Tanto la compraventa civil como la mercantil han quedado debidamente explicadas
en el punto 1 relativo al marco constitucional y legal de la compraventa.
La compraventa con reserva de dominio
En esta clase de operación el vendedor conserva la propiedad del bien materia del
contrato, hasta que su precio haya sido completamente cubierto por el adquirente de
dicho bien.
Al respecto el Poder Judicial de la Federación ha expresado:
“COMPRAVENTA CON RESERVA DE DOMINIO, CARÁCTER DE LA
POSESION DEL COMPRADOR EN CASO DE. En el contrato de
compraventa con reserva de dominio, la posesión de la cosa que el vendedor
otorga al comprador mientras se paga el precio, no es en concepto de
depositario, sino de propietario condicional, pues la calidad de depositario que
se da al comprador en el contrato es con el único fin de resolver los efectos
del contrato en caso de rescisión, mas no negarle sus derechos reales.”
Semanario Judicial de la Federación, Tribunales Colegiados de Circuito, 8ª
Época, Tomo XIII, página 29.
22
Dicha operación para que surta efectos frente a terceros, requiere haber sido inscrita
en el Registro Público de la Propiedad.
Compraventa en abonos
Este contrato permite que el precio se vaya cubriendo en parcialidades o exhibiciones
periódicas, y en el documento correspondiente se pacta una cláusula que señale la
posibilidad de efectuar la rescisión del negocio jurídico si el comprador no cumple con
la serie de pagos.
Al igual con la compraventa con reserva de dominio, la concertada en abonos puede
surtir efectos contra terceros, previa inscripción en el Registro Público de la Propiedad
de la anotación correspondiente.
Como se ve la compraventa en abonos puede hacer con reservada de dominio, o
bien con un pacto comisorio, pero no con ambos, ya que son modalidades
contradictorias.
En la segunda modalidad el vendedor transfiere la propiedad del bien, paro al tener la
inscripción correspondiente podrá recobrar el bien materia del contrato, sin importar
quien lo tenga en su poder.
Para garantizar ventas en abonos se recomienda instituir un contrato de hipoteca
para cubrir la parte insoluta del precio.
Compraventa con pacto de preferencia
Esta modalidad estipula que en caso de que el adquirente venda el bien materia de la
compraventa, el vendedor será preferido a cualquier otro comprador en igualdad de
condiciones y, por ello el comprador antes de enajenar debe notificarle al que le
vendió, para que pueda ejercer su derecho.
La operación de referencia, si no se respeta, no causa la nulidad de compraventa
posterior, pero puede fijarse una cláusula penal.
23
Compraventa judicial
Aquí interviene la autoridad judicial, la cual ante la rebeldía del propietario y por
mando
legal,
sustituye
la
voluntad
de
éste
firmando
la
documentación
correspondiente. La compraventa citada opera en los casos siguientes:
•
Adjudicación por remate
•
Enajenación de una copropiedad que no permite su cómoda partición
•
Cuando el contrato se realice sin las formalidades exigidas por la norma
jurídicas.
Compraventa con pacto de no vender persona determinada
La modalidad mencionada consiste en señalar en el contrato relativo que el bien
adquirido no podrá venderse a persona determinada cuya identidad deberá quedar
perfectamente descrita en el instrumento celebrado ante las partes..
La violación a la estipulación de referencia sólo genera derecho a la indemnización
por daños y perjuicios, pero ni nulifica la compraventa hecha en contravención a lo
convenido.
Sin duda, pretendemos hacer un análisis del tratamiento fiscal del contrato de
compraventa de bienes inmuebles mismo que transmite la propiedad privada en
México. Y saber cuales son los impuestos que se deben de pagar atendiendo a los
tres niveles de gobierno.
1.5 LA COMPRAVENTA Y SUS EFECTOS FISCALES
Para analizar el tratamiento fiscal del contrato de compraventa de bienes inmuebles
es necesario comprender la naturaleza de los principios fundamentales del derecho
24
fiscal sin los cuales no sería posible entender el análisis propuesto. En su libro El
Derecho Fiscal: (10) “Adolfo Arrioja Vizcaíno menciona acertadamente la definición
del doctor Rafael Bielsa. El Derecho Fiscal se integra por un conjunto de normas
jurídicas y principios de Derecho Público que regulan la actividad del estado como
fisco; entendiendo por este último al órgano estatal encargado de la determinación,
recaudación y administración de los ingresos tributarios.”
Pero la actividad fiscal no sería posible sin la obligación ciudadana de contribuir con
el gasto público por lo que debemos remitirnos nuevamente a la materia
constitucional que según tratadistas como Arrioja Vizcaíno se basa en el pensamiento
económico de Adam Smith. Plasmado fielmente en su libro INVESTIGACION SOBRE
LA NATURALEZA Y CAUSA DE LA RIQUEZA DE LAS NACIONES.
La obligación ciudadana de contribuir al gasto público se encuentra contenida en el
Art. 31 Constitucional Fracción IV que a su texto dice: (11)
“Son obligaciones de los ciudadanos:
IV.- contribuir para los gastos públicos, así de la Federación, como del Distrito Federal
o del estado y municipio en que residan, de la manera proporcional y equitativa que
dispongan las leyes.”
Los principios que regirán esta fracción IV del Art. 31 Constitucional serán:
a) Principio de Generalidad
b) Principio de Obligatoriedad
c) Principio de Vinculación con el Gasto Público
d) Principio de Proporcionalidad y Equidad
e) Principio de Legalidad.
10
Adolfo Arrioja Vizcaíno. Derecho Fiscal. Colección Textos Universitarios. Editorial Themis. Decida Edición.
México 1996. Pág. 199
11
Ob. Cit. Pág. 30
25
Empezaremos por determinar por qué los ciudadanos que intervienen en un contrato
de esta naturaleza son sujetos del Impuesto por la transmisión de la propiedad.
Dentro del ámbito federal el Código Fiscal de la Federación define qué es un
impuesto, así como los sujetos a los cuales se les aplicará la ley cuando estos
realicen una compraventa,
encontramos en el Art. 2 del código mencionado la
siguiente definición:
“Artículo 2.- Las contribuciones se clasifican en impuestos, aportaciones de
seguridad social, contribuciones de mejoras y derechos, las que se definen de
la siguiente manera:
1.- Impuestos son las contribuciones establecidas en la ley que deben pagar
las personas físicas y morales que se encuentran en la situación jurídica o de
hecho prevista por la misma y que sean distintas de las señaladas en las
fracciones II, de este artículo. (12)
II.- El impuesto que grava las enajenaciones de bienes es el Impuesto
sobre la Renta el cual grava directamente al capital y en el caso
particular de la compraventa la ganancia que se genera en dicho acto.”
Todos los impuestos deberán estar debidamente estipulados en la Ley de Ingresos
Federal señalando el concepto de enajenación de bienes inmuebles.
En la Constitución Estatal se impone la obligación de contribuir al gasto público del
estado de igual forma que la Constitución Federal y encontramos que también se
deben pagar impuestos por conceptos de transmisión patrimonial en el ámbito
municipal que señala la Ley de Ingresos aprobada por el Congreso del Estado de
Colima del municipio respectivo
12
Código Fiscal de la Federación. Prontuario Fiscal 2004. Editorial Thomson. México 2004. Pág. 677
26
De igual manera se impone al ciudadano a través d la Constitución Local y la Ley de
Hacienda del Estado la obligación de contribuir a través de los llamados DERECHOS
Definición de Derechos
De acuerdo con la doctrina jurídica y la legislación tributaria, las contribuciones
conocidas como derechos son las contraprestaciones que se pagan al estado como
precio de los servicios administrativos prestados
En cuanto a la compraventa se pagan derechos por servicios regístrales al Estado de
Colima necesarios para el tramite de la escritura
El Certificado de Libertad de Gravámenes y los Derechos por la Inscripción ante
Registro Público de la Propiedad y el Comercio son requisitos esenciales para que
surta efectos jurídicos plenos una compraventa. Los cuales deberán estar
debidamente determinados en la Ley de Ingresos del Estado de Colima.
27
CAPITULO II
LA COMPRAVENTA EN EL AMBITO FEDERAL
28
2. ANTECEDENTES HISTORICOS DEL IMPUESTO SOBRE LA
RENTA
Este tributo forma parte de aquellos de carácter directo; es decir grava los ingresos o
el capital. En la Legislación Fiscal Mexicana inicia su vigencia bajo el sistema
“celular”, conforme al cual, atendiendo a la fuente impositiva, no así a la capacidad
contributiva del sujeto pasivo se liquidaban los impuestos en forma singular por cada
uno de los conceptos gravables, criterio sustentado en la Ley del Centenario de 1921
promulgada con la finalidad de adquirir buques para la marina mercante y mejorar
puertos. Este ordenamiento se dividió en cuatro capítulos, en donde se gravó: el
ejercicio del comercio e industria, la profesión sueldos y salarios y réditos; se indicó,
además, que tendría una vigencia de treinta días, temporalidad que posteriormente
fue suprimida para convertirse en una fuente de ingresos fiscales permanente.
Es hasta el 1º de Enero de 1965, cuando se da paso a la globalización de ingresos
para la liquidación del impuesto, así el contribuyente debe de adicionar todos los
conceptos gravables, con lo cual al fijarse tasas progresivas además del aspecto
recaudatorio, en teoría se obtiene una mejor distribución de la riqueza (13)
2.1 ANTECEDENTES DE SU APLICACION EN LA ENAJENACIÓN DE
INMUEBLES.
El Impuesto Sobre la Renta por Enajenación de Inmuebles hace su aparición el 1º de
enero de 1962, cuando se establece la obligación de cubrir este tributo
exclusivamente por la ganancia obtenida en los predios urbanos, señalándose como
base gravable la diferencia entre el valor del avalúo, referido a esa fecha misma que
se le consideraba de adquisición, y el valor de la enajenación; ello con el fin de
respetar el principio constitucional de la irretroactividad legal en perjuicio de persona
alguna; en sus inicios salvo contadas excepciones, no se generaba impuesto por ese
13
Lorenza Bailón Cabrera. Régimen fiscal de los Contratos Traslativos de Dominio. Primera Edición. Editorial
OGS. Editores S.A. México 1993. Pág. 3
29
concepto habida cuenta de que, como el índice inflacionario era muy pequeño en la
mayoría de las veces, el dictamen valuatorio se concluía que el inmueble enajenado
representaba el mismo valor de la fecha antes indicada.
En 1967, se incorporó una disposición que se prestó a diversas críticas, en virtud de
que la base gravable se obtendría de la mayor discrepancia resultante de la
comparación entre los valores de operación, fiscal y de avaluó bancario, vigentes en
la fechas de adquisición y enajenación por lo que se pagaría impuestos sobre
utilidades ficticias; máxime en el supuesto de que al momento de la adquisición de un
inmueble, este se encontrase registrado en el padrón catastral con un valor fiscal muy
pequeño, fijación que le correspondía exclusivamente a las Tesorerías del Distrito
Federal y de los Estados.
En los textos legales se establecían los porcentajes de la utilidad que se gravaba; que
inicialmente fueron el 80, 60, 40, 20 ó 0 % en el caso de que hubiera transcurrido 2,
4, 6, 8, o 10 años respectivamente.
A la complejidad creciente de la Ley del Impuesto sobre la Renta en 1990 se agregó
el régimen fiscal simplificado, mismo que si bien es cierto terminó con las bases
especiales de tributación, también lo es que complicó la aplicación de la Ley del
Impuesto sobre la Renta ante la nueva concepción contable de que los registros de
entradas no siempre son entradas y las salidas tampoco siempre son salidas.
La actual Ley del Impuesto Sobre la Renta grava de manera genérica a las personas
físicas o morales que tengan ingresos por conceptos de efectivo, BIENES, créditos,
servicios o ganancias inflacionarias. Se aplica a las personas morales la tasa de 30%
de acuerdo al Art. 10 y 28% en disposición transitoria (Art. 77 de la Ley del Impuesto
Sobre la Renta) y respecto de las personas físicas la mecánica establecida en el
capitulo IV y V en el Art. 177 de la referida ley siendo los siguientes:
Ingresos totales
Ingresos exentos
30
Ingresos acumulables
Autorizadas
- Deducciones
Personales
Base gravable
Impuesto a pagar
- Subsidio
- Crédito a pagar
Impuesto del ejercicio
-Pagos provisionales
A cargo
Saldo
Para definir los sujetos el Código Fiscal de la Federación en su Art. 1 señala
quiénes son las personas que están obligadas a contribuir
Las personas físicas y las morales están obligadas a contribuir para los gastos
públicos conforme a las leyes fiscales respectivas; las disposiciones de este código
se aplicarán en su defecto y sin perjuicio de lo dispuesto por los tratados
internacionales de que México sea parte. Solo mediante ley podrá destinarse una
contribución a un gasto público específico.
El Código Civil Federal en su Art. 22, 23 y 24 define quién es una persona física y
quién una persona moral de acuerdo a lo siguiente:
31
2.1.2 De las personas físicas
La capacidad jurídica de las personas físicas se adquiere por el nacimiento y se
pierde por la muerte; pero desde el momento en que un individuo es concebido, entra
bajo la protección de la ley y se le tiene por nacido para los efectos de ley
La minoría de edad, el estado de interdicción y demás incapacidades establecidas
por la ley, son restricciones a la personalidad jurídica que no deben menoscabar la
dignidad de la persona ni atentar contra la integridad de la familia; pero los incapaces
pueden ejercitar sus derechos o contraer obligaciones por medio de sus
representantes.
El mayor de edad tiene la facultad de disponer libremente de su persona y de sus
bienes, salvo las limitaciones que establece la ley. “
2.1.3 De las personas morales
Y en relación a las personas morales el mismo Código en su Art. 25 establece como
tales a:
I. La Nación, los Estados y los Municipios;
II. Las demás corporaciones de carácter publico reconocidas por la ley;
III. Las sociedades civiles o mercantiles;
IV. Los sindicatos, las asociaciones profesionales y las demás a que se refiere la
fracción XVI del artículo 123 de la constitución federal;
V. Las sociedades cooperativas y mutualistas;
VI. Las asociaciones distintas de las enumeradas que se propongan fines políticos,
científicos, artísticos, de recreo o cualquiera otro fin licito, siempre que no fueren
desconocidas por la ley.
32
VII. Las personas morales extranjeras de naturaleza privada, en los términos del
artículo 2736. “
Atendiendo a la naturaleza fiscal del contrato de compraventa encontramos que se
encuentra gravada por la Ley del Impuesto sobre la Renta la cual determina en su Art.
1 la obligación de contribuir de acuerdo a lo siguiente:
Las personas físicas y las morales, están obligadas al pago del impuesto sobre la
renta en los siguientes casos:
I. Las residentes en México, respecto de todos sus ingresos cualesquiera que sea la
ubicación de la fuente de riqueza de donde procedan.
II. Los residentes en el extranjero que tengan un establecimiento permanente en el
país, respecto de los ingresos atribuibles a dicho establecimiento permanente.
III. Los residentes en el extranjero, respecto de los ingresos procedentes de fuentes
de riqueza situadas en territorio nacional, cuando no tengan un establecimiento
permanente en el país, o cuando teniéndolo, dichos ingresos no sean atribuibles a
éste.” (14)
El fisco federal grava todos los contratos de compraventa de bienes inmuebles y la
base gravable será indiscutiblemente los ingresos (menos deducciones)
que por
motivo de la compraventa reciba, por lo que es importante observar cómo la Ley del
Impuesto Sobre la Renta nos lleva a un cúmulo de cálculos matemáticos para
determinar al impuesto a pagar, además de señalar en su Titulo IV para el caso de
personas físicas y capitulo octavo Titulo II para las personas morales, la forma de
declarar dichos ingresos, menos los que se causen por motivo de su escrituración
pues no debemos confundir que una cosa es el contrato de compraventa y otra será
la escrituración respectiva que en la practica será la formalidad legal requerida para
su traslación de dominio, o dicho de otra manera el nuevo titulo de propiedad.
14
Ley del Impuesto Sobre la Renta. Prontuario Fiscal 2004 . Editorial Thomson. México 2004 Pág. 7.
33
De lo anterior se desprende que el fisco federal gravará
a quien realice una
enajenación de un bien inmueble que al recibir un ingreso deberá pagar ISR impuesto
que en nuestro país grava el capital.
Cabe señalar que con la salvedad de las restricciones contenidas en la constitución
en su Art.27 Constitucional serán sujetos activos para el pago de este impuesto los
nacionales y extranjeros que realicen operaciones de compraventa de bienes
inmuebles.
El objeto del Impuesto sobre la Renta lo constituye el total del ingreso en efectivo o en
especie o crédito obtenido con motivo de la enajenación de inmuebles ubicados en la
República Mexicana. Para efecto de ubicar territorialmente el bien gravado el Art. 189
del a ley del ISR señala expresamente:
“En los ingresos por enajenación de bienes inmuebles se considerará que la fuente
de riqueza se ubica en el territorio nacional cuando en el país se encuentren dichos
bienes.” (15)
Para su determinación se considera el valor total de los bienes ingresados al
patrimonio del enajenante a titulo de contraprestación. Bienes como dinero, cheques,
muebles, inmuebles y aun títulos de crédito que sirven para documentar un adeudo
como letras de cambio y pagares.
2.2
CONCEPTO DE ENAJENACIÓN EN MATERIA FISCAL
Para comprender el término enajenación en materia fiscal debemos revisar el Art. 14
Código Fiscal de la Federación: (16)
¾
Toda transmisión de propiedad, aun en las
que se establezca reserva de dominio.
15
16
Ob. Cit. Pág. 282
Ob. Cit. Pág. 685
34
¾
Las adjudicaciones.
¾
La aportación a una sociedad o asociación.
¾
La que se realiza mediante arrendamiento financiero.
¾
Algunas operaciones de bienes en fideicomiso.
¾
La transmisión de derechos de un crédito.
¾
Las permutas
a) Toda transmisión de la propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el
dominio del bien enajenado; es decir se contempla a todos los actos y contratos, de
carácter oneroso, en donde se impongan a los ahí participantes gravámenes y
provechos recíprocos como son: LA COMPRAVENTA, permuta,
y aun,
la
expropiación, en la que se toma como referencia el monto de la indemnización que
el Estado cubre por ella.
Para efectos fiscales la reserva de dominio no se toma en consideración, sino que el
negocio es estimado en términos lisos y precisos por lo que se entiende que la
enajenación se consuma en el instante mismo de la celebración del contrato.
No se considerará transmisión de propiedad operada en motivo de una fusión y
escisión de sociedades sólo bajo los supuestos a que se refiere el Art. 14-B del
Código Fiscal de la Federación.
b) Adjudicación, aun la realizada a favor del acreedor, a raíz de un procedimiento
judicial o administrativo: este tipo de negocios ha dejado de ser atractivo para los
postores toda vez a parte del riesgo que implica la adjudicación en remate judicial se
tiene la obligación de pagar el Impuesto sobre la Renta por la adquisición del
inmueble que se genera cuando el Valor del avalúo es superior en mas del 10% al
valor de la adjudicación; en el caso de que la planilla de costas aprobada por el
tribunal supere el valor de la adjudicación y , no exista remanente a favor del
ejecutado , deberá ser adquirente quien cubra el crédito fiscal generado con motivo
de la enajenación del inmueble; de no pagarse por alegar que no existe tal remanente
sería una forma de evasión fiscal.
35
c) La aportación a una sociedad o asociación
d) La que se realiza mediante arrendamiento financiero.
e) Algunas operaciones de bienes en fideicomiso.
f) La transmisión de derechos de un crédito.
Todas estas operaciones contenidas en los incisos “c” al inciso “f” simplemente se
mencionaran en este trabajo porque llevan intrínseco el traslado de dominio y de
ninguna manera tienen una relación directa con la compraventa.
36
2.2.1 LA CONVERSIÓN DE UN BIEN EJIDAL EN PROPIEDAD
PRIVADA
La compraventa que se realiza por la reconversión de bien ejidal de acuerdo al
Art. 82 de la Ley Agraria será necesariamente una transmisión propiedad, lo que
varía es el origen del bien y su registro pasando de estar registrada en el
Registro Agrario Nacional al Registro Publico de la Propiedad y el Comercio del
Estado de Colima, de acuerdo a lo establece el Art. 69 de la mencionada ley.
(17)
Cabe hacer mención que la simple reconversión no genera ningún gravamen
fiscal; sin embargo, quien adquiere obtiene definitivamente un ingreso por el
simple cambio de régimen.
REQUISITOS PARA LA ENAJENACION TOTAL CON DOMINIO
PLENO DE UN BIEN EJIDAL
1.- Título de propiedad de parcela expedido por Registro Agrario Nacional (Artículo 82
Ley Agraria).Registro Público de la Propiedad, debe inscribirlo en sección I ó folio
real. Algunos Estados lo inscriben en documentos privados. Título de propiedad es
consecuencia de que el ejidatario asumió el dominio pleno (Art. 81,82 y 83). No se
puede asumir dominio pleno de fracción de parcela ejidal (principio de indivisibilidad).
Se pueden vender fracciones de parcela con dominio pleno (no opera el principio de
indivisibilidad). Cada venta de fracción es una enajenación. Se pueden prescribir
fracción o el todo de la parcela con dominio pleno.
2.- Notificación del derecho del tanto, a través del comisariado ejidal, a los sujetos del
artículo 84 Ley Agraria, 30 días naturales previos, ante 2 testigos o notario.
Relacionar y anexar o transcribir en la escritura, esta notificación.
17
Ley de la reforma Agraria. Editorial Porrua S.A. México 2003 Pág. 23
37
Notificar el derecho del tanto a copropietarios, con notario o judicialmente, ocho días
antes, (artículo 973 CCF). Si es onerosa en favor de extraños a la copropiedad. No
aplica si es enajenación gratuita a favor de extraños, ni si se enajena a copropietarios
a título oneroso o gratuito.
3.- Constancia del Municipio, de que
el terreno no es área reservada para
crecimiento (artículo 89 Ley Agraria, 47 y 54 LGAH). Anexar o transcribir constancia
en la escritura (artículo 54 LGAH).
4.- Notificación a Estados y Municipios por el derecho de preferencia de ésta (artículo
89 Ley Agraria y 47 Ley General Asentamientos Humanos), sólo si terreno ejidal es
área reservada y es enajenación onerosa; 3O días naturales previos a la venta,
notifica el enajenante o notario o juez o autoridad administrativa (artículo 47 LGAH).
Anexar o transcribir en la escritura la Constancia Municipal (artículo 54 LGAH) y la
notificación. Municipal de Desarrollo Urbano.
56.- Precio no menor al de referencia del avalúo de CABIN o Institución de Crédito
(artículo 86 Ley Agraria).
7.- Incluir en la venta derechos de agua para riego
8.- Incluir en la venta los derechos al PROCAMPO, PROGAN, (PROCAMPO
ganadero), diesel subsidiado, sobreprecio de cosechas y todo estímulo a la
producción y comercialización y poder especial para que cobre esos estímulos y oficio
a SAGARPA para dar de baja en esos estímulos al vendedor y dar de alta al
comprador.
9.- Exención ISR por enajenación de inmuebles (artículo 86 Ley Agraria, 109 fracción
XXV LISR y artículo 132 RLISR (DOF 17 Oct 2003) Según estas norma, esta
exención sólo opera:
a).- Si es primera enajenación;
b).- Si el vendedor era ejidatario
38
c).- Si el comprador es persona ajena al ejido
d).- Sólo exenta por el terreno (construcción no está exenta, salvo habitación por
serlo, no porque se trate de primera enajenación); y,
e).- Que el precio no sea menor al de avalúo de CABIN ó avalúo bancario.
Exención
ISR no está condicionada a que el vendedor declare el ingreso (precio)
obtenido de la venta. (Art. 109 LISR). Esta exención no opera en venta de solares con
título de propiedad del Registro Agrario Nacional.
10.- ISR por adquisición de inmuebles (artículo 155 fracción IV y 153 LISR), no está
exento, se declarara en $0.00, porque el precio no debe ser menor al avalúo (Art. 86
Ley Agraria), si el comprador es ajeno al núcleo de población; en cambio, si el
comprador es miembro del núcleo quizá pueda comprar a precio libre y éste si pueda
ser menor al de avalúo en 10% o más, en cuyo supuesto tal vez sí se causaría ISR
por adquisición.
11.- Deducción del precio: transcribir literalmente en la escritura (obligatorio), la regla
fiscal 1.9 de la Resolución de Facilidades Administrativas para 2005 (DOF 29 de abril
de 2005), de que el terreno siempre ha sido dedicado exclusivamente a la agricultura
o ganadería y que el comprador lo utilizará exclusivamente en alguna de esas
actividades; para que el comprador pueda deducir el precio pagado: tal deducción se
hará en 4 ejercicios (artículo segundo transitorio, fracción LXXXVI, LISR). , sólo si es
inversión de utilidades por contribuyente del régimen simplificado
12.- La escritura la firmarán ambos cónyuges si hay sociedad conyugal; el dominio
pleno es adquisición gratuita.
13.- No opera el principio de indivisibilidad: puede enajenarse, a título oneroso o
gratuito, testarse o prescribirse, fracción de parcela con dominio pleno.
14.- Por ultimo se señala que el dominio pleno es adquisición gratuita.
39
2.3 INGRESOS POR:
•
ENAJENACION DE BIENES
PERSONAS MORALES
GANANCIA POR ENAJENACION DE TERRENOS
La ley del Impuesto sobre la renta en su Art. 21 señala que para determinar la
ganancia por la enajenación de terrenos, de títulos valor que representen la propiedad
de bienes, los contribuyentes restarán del ingreso obtenido por su enajenación el
monto original de la inversión, el cual se podrá ajustar multiplicándolo por el factor de
actualización correspondiente al período comprendido desde el mes en el que se
realizó la adquisición y hasta el mes inmediato anterior a aquel en el que se realice la
enajenación.
En el caso de bienes adquiridos con motivo de fusión o escisión de sociedades, se
considerará como monto original de la inversión el valor de su adquisición por la
sociedad fusionada o escindente y como fecha de adquisición la que les hubiese
correspondido a estas últimas
2.3.1
DEDUCCIONES
AUTORIZADAS
POR
ENAJENACIÔN
DE
BIENES
DE LAS DEDUCCIONES
DE LAS DEDUCCIONES EN GENERAL
Para el caso de compra de terrenos no habrá deducción de acuerdo a lo que
establece el 2 párrafo del Art. 29 de la LISR
40
No serán deducibles los activos fijos, los terrenos, las acciones, partes sociales,
obligaciones y otros valores mobiliarios, así como los títulos valor que representen la
propiedad de bienes.
2.3.2 DE LAS INVERSIONES
Las inversiones según el Art. 37 de la LISR únicamente se podrán deducir mediante
la aplicación, en cada ejercicio, de los por cientos máximos autorizados por esta ley,
sobre el monto original de la inversión, con las limitaciones en deducciones que, en
su caso, establezca esta ley. Tratándose de ejercicios irregulares, la deducción
correspondiente se efectuara en el por ciento que represente el numero de meses
completos del ejercicio en los que el bien haya sido utilizado por el contribuyente,
respecto de doce meses. Cuando el bien se comience a utilizar después de iniciado el
ejercicio y en el que se termine su deducción, esta se efectuara con las mismas
reglas que se aplican para los ejercicios irregulares.
El monto original de la inversión comprende, además del precio del bien, los
impuestos efectivamente pagados con motivo de la adquisición.
Cuando los bienes se adquieran con motivo de fusión o escisión de sociedades, se
considerara como fecha de adquisición la que le correspondió a la sociedad fusionada
o a la escindente.
El contribuyente podrá aplicar por cientos menores a los autorizados por esta ley. En
este caso, el por ciento elegido será obligatorio y podrá cambiarse, sin exceder del
máximo autorizado. Tratándose del segundo y posteriores cambios deberán
transcurrir cuando menos cinco años desde el último cambio; cuando el cambio se
quiera realizar antes de que transcurra dicho plazo, se deberá cumplir con los
requisitos que establezca el reglamento de la LISR.
Cuando el contribuyente enajene los bienes o cuando estos dejen de ser útiles
para obtener los ingresos, deducirá, en el ejercicio en que esto ocurra, la parte
aun no deducida. En el caso en que los bienes dejen de ser útiles para obtener
41
los ingresos, el contribuyente deberá mantener sin deducción un peso en sus
registros. Lo dispuesto en este párrafo no es aplicable a los casos señalados en
el artículo 27 de esta ley.
Los contribuyentes ajustarán la deducción determinada en los términos de los
párrafos primero y sexto de este artículo, multiplicándola por el factor de actualización
correspondiente al período comprendido desde el mes en el que se adquirió el bien y
hasta el ultimo mes de la primera mitad del período en el que el bien haya sido
utilizado durante el ejercicio por el que se efectué la deducción.
Cuando sea impar el número de meses comprendidos en el período en el que el bien
haya sido utilizado en el ejercicio, se considerara como ultimo mes de la primera
mitad de dicho periodo el mes inmediato anterior al que corresponda la mitad del
periodo.
Para los efectos de esta ley, se consideran inversiones los activos fijos. Activo fijo es
el conjunto de bienes tangibles que utilicen los contribuyentes para la realización de
sus actividades y que se demeriten por el uso en el servicio del contribuyente y por el
transcurso del tiempo. La adquisición de estos bienes tendrá siempre como finalidad
la utilización de los mismos para el desarrollo de las actividades del contribuyente, y
no la de ser enajenados dentro del curso normal de sus operaciones.
Cargos diferidos son aquellos que reúnan los requisitos señalados en el párrafo
anterior, excepto los relativos a la explotación de bienes del dominio público o a la
prestación de un servicio público concesionado, pero cuyo beneficio sea por un
período ilimitado que dependerá de la duración de la actividad de la persona moral.
Los por cientos máximos autorizados los fija el Art. 40 de la LISR, tratándose de
activos fijos
2.3.3
MECANICA DE APLICACIÓN DE LA LISR EN PERSONAS
MORALES
42
Terrenos e Inversiones
En materia de ISR el tratamiento fiscal de las inversiones es diferente, trataré de ser
más ilustrativo. Para el lenguaje común, es decir cuando no hablamos en términos
fiscales, al referirnos a inversión, igual hacemos uso de éste término cuando nos
referirnos a terrenos y construcción, pero en materia fiscal una cosa es el terreno y
otra cosa las inversiones, es importante destacar que un terreno, atendiendo a la
literalidad del artículo 38 LISR no puede ser nunca para efectos fiscales
considerado como inversión.
Para la construcción también se determina ganancia (Art. 20 f V LISR) y se tiene que
aplicar el artículo el artículo 37 párrafo sexto de LISR por las siguientes razones. La
construcción para efectos fiscales es una inversión, ya que señala el artículo 38
LISR que se consideran inversiones “los activos fijos”. Continua señalando que
activo fijo es “el conjunto de bienes tangibles que utilicen los contribuyentes para la
realización de sus actividades y que se demeriten por el uso en el servicio del
contribuyente y por el transcurso del tiempo...” Es de resaltar que la LISR no define
lo que es terreno. Así tampoco define lo que es construcción, pero
por las
características encuadra perfectamente en la definición de inversión.
Para terminar este punto y pasar a otro, el demérito de la construcción se refleja en el
resultado fiscal en cada ejercicio, pues señala el artículo 40 de la LISR que en la
deducción de bienes tangibles el por ciento máximo autorizado “Tratándose de
construcciones: b) 5%”.
El terreno solo altera el
resultado fiscal hasta que se enajena (a diferencia de la
construcción que ejercicio con ejercicio se deduces una “parte pequeña”)
Mecánica de la enajenación.
Para efectos fiscales:
a) Por el terreno determinas una ganancia o pérdida (artículo 21 de la LISR) Al
ingreso le resta el costo de adquisición actualizado
43
b) Por la construcción también determinas ganancia o pérdida, pero la diferencia
radica en el costo, éste será la parte aún no deducida en su caso (artículo 37 párrafo
sexto), pues recordemos que en cada ejercicio deduces el demérito máximo permitido
(10% ó 5%, según sea el caso, fracción I Art. 40 LISR)
2.3.4
GANANCIA DE LA ENAJENACIÓN DE TERRENOS.
Aplicar artículo 21, que señala que al ingreso restas el monto original de la inversión
actualizado. El Fisco reconociendo que por efectos de inflación los precios se
incrementan, considera que sería injusto que se disminuyera del ingreso un monto
cuyo valor se disminuye con la inflación, es decir sería injusto que por la enajenación
vendas a valores actuales y para determinar la ganancia a valores antiguos o de
compra original
¿Cómo se actualizan los valores?
Empleando el INPC que publica el Banco de México. Para ello:
1.- Primero determinas el factor de actualización, dividiendo el INPC del mes mas
reciente (mes inmediato anterior a la enajenación) entre el INPC del mes más antiguo
(mes de adquisición)
2.- Multiplicas ese factor por el monto original histórico del terreno
3.- Al ingreso bruto por la enajenación le restas el monto original actualizado
(mecánica paso dos)
(VER ANEXO 1 ENAJENACION DE TERRENOS)
2.3.5 INGRESO POR LA ENAJENACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN
¾
Determinar para efectos de ISR la parte pendiente de deducir, y ese va a ser
el costo fiscal.
¾
Aquí igual el saldo de la inversión por deducir se actualiza
44
¾
El factor de actualización es diferente, pues el INPC más reciente será el
último mes de la primera mitad del periodo en que el bien se haya utilizado durante el
ejercicio y el otro INPC es igual, desde que se adquirió.
¾
Multiplica el saldo por deducir histórico por el factor de actualización y ya se
tiene su costo fiscal
¾
La ganancia = ingreso menos costo fiscal (18)
VER ANEXO 2 ENAJENACION DE LA CONSTRUCCION
2.4
LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA
DE LAS PERSONAS MORALES CON FINES NO LUCRATIVOS
La Ley del Impuesto Sobre la Renta en su Art. 93 dice:
Las personas morales a que se refieren los artículos 95 y 102 de esta ley… (19)
En el caso de que las personas morales a que se refiere este título enajenen bienes
distintos de su activo fijo o presten servicios a personas distintas de sus miembros,
deberán determinar el impuesto que corresponda a la utilidad por los ingresos
derivados de las actividades mencionadas, en los términos del titulo II de la Ley del
Impuesto Sobre la Renta, a la tasa prevista en el articulo 10 de la misma, siempre que
dichos ingresos excedan del 5% de los ingresos totales de la persona moral en el
ejercicio de que se trate. Lo dispuesto en este párrafo no será aplicable tratándose de
personas morales autorizadas para percibir donativos deducibles en los términos de
los artículos 31, fracción I y 176, fracción III de esta ley.
2.5 * Nota: Las personas morales con fines no lucrativos pocas veces realizan actos
jurídicos como la compraventa, pues generalmente reciben en donación los bienes
inmuebles, para la realización de sus fines. Por lo que considerándose estos actos
como esporádicos en las personas morales con fines no lucrativos he decidido no
incluir en anexo la declaración ante el SAT.
18
Ob. Cit. Págs. 36, 51, 76, 77, 78, 80.
19
Ob. Cit. Pág. 148.
45
ENAJENACION DE BIENES
PERSONAS FISCAS
2.6
INGRESOS POR:
•
ENAJENACION DE BIENES
PERSONAS FISCAS
DE LOS INGRESOS POR ENAJENACION DE BIENES
Se considera ingresos por enajenación de bienes los que deriven de los casos
previstos en el Código Fiscal de la Federación en el Art. 146 Ley del Impuesto Sobre
la Renta
2.6.1 ¿QUÉ SE ENTIENDE POR ENAJENACIÓN DE BIENES?
La definición de enajenación que nos da el Código Fiscal de la Federación en su Art.
14 señala que hay enajenación cuando:
•
Toda transmisión de propiedad, aun en las que se establezca reserva de
dominio.
•
Las adjudicaciones.
•
La aportación a una sociedad o asociación.
•
La que se realiza mediante arrendamiento financiero.
•
Algunas operaciones de bienes en fideicomiso.
•
La transmisión de derechos de un crédito.
•
Las permutas
46
La ley del Impuesto Sobre la Renta se hace especial mención en relación a las
permutas y señala que en los casos de permuta se considerará que hay dos
enajenaciones.
En los casos de permuta se considerará que hay dos enajenaciones.
2.6.2 ¿QUÉ SE ENTIENDE POR INGRESO?
Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación obtenida, inclusive en
crédito, con motivo de la enajenación; cuando por la naturaleza de la transmisión no
haya contraprestación, se atenderá al valor de avaluó practicado por persona
autorizada por las autoridades fiscales.
No se considerarán ingresos por enajenación, los que deriven de la transmisión de
propiedad de bienes por causa de muerte, donación o fusión de sociedades ni los que
deriven de la enajenación de bonos, de valores y de otros títulos de crédito, siempre
que el ingreso por la enajenación se considere interés en los términos del articulo 9o.
de la ley del Impuesto Sobre la Renta
2.6.3 SUJETOS
Quienes obtengan ingresos por la transmisión de
propiedad de naturaleza civil,
de toda clase de bienes muebles e inmuebles, excepto herencias, donaciones o
fusiones de sociedades.
Los ingresos se prorratean en sociedad conyugal
2.6.4 EXENCIONES
Las exenciones se fundan en el Art. 109 de la LISR No se pagará el impuesto sobre
la renta por la obtención de los siguientes ingresos: …
47
“XV. Los derivados de la enajenación de:
a) La casa habitación del contribuyente
XVIII. Los que se reciban por herencia o legado.
XIX. Los donativos en los siguientes casos:
a) Entre cónyuges o los que perciban los descendientes de sus ascendientes en línea
recta, cualquiera que sea su monto.
b) Los que perciban los ascendientes de sus descendientes en línea recta, siempre
que los bienes recibidos no se enajenen o se donen por el ascendiente a otro
descendiente en línea recta sin limitación de grado.
c) Los demás donativos, siempre que el valor total de los recibidos en un año de
calendario no exceda de tres veces el salario mínimo general del área geográfica del
contribuyente elevado al año. Por el excedente se pagará impuesto en los términos
de este titulo.
XXV. Los que deriven de la enajenación de derechos parcelarios, de las parcelas
sobre las que hubiera adoptado el dominio pleno o de los derechos comuneros,
siempre y cuando sea la primera trasmisión que se efectué por los ejidatarios o
comuneros y la misma se realice en los términos de la legislación de la materia.
Las exenciones previstas en las fracción XV inciso a) de este articulo, no serán
aplicables cuando los ingresos correspondientes no sean declarados en los términos
del tercer párrafo del articulo 175 de esta ley, estando obligado a ello.
Lo dispuesto en las fracción XIX inciso c) de este articulo, no será aplicable
tratándose de ingresos por las actividades empresariales o profesionales a que se
refiere el capitulo II de este titulo.
48
2.6.5 MOMENTO DE ACUMULACIÓN
El momento en que fiscalmente se realiza la acumulación es cuando se realiza el acto
jurídico
2.6.6
CALCULO DE LA GANANCIA LAS DEDUCCIONES Y EL
IMPUESTO ANUAL
Las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, podrán efectuar las
deducciones a que se refiere el Art. 148 de la LISR; con la ganancia así determinada
se calculara el impuesto anual como sigue:
2.6.6.1
DEDUCCIONES AUTORIZADAS POR ENAJENACIÔN DE
BIENES
Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán
efectuar las siguientes deducciones:
I.- COSTO COMPROBADO DE ADQUISICIÓN ACTUALIZADO que se actualizara
en los términos del Art. 151 de la LISR, en bienes inmuebles el costo actualizado será
cuando menos el 10% del monto de la enajenación de que se trate.
II.- INVERSIONES EN CONSTRUCCIONES, MEJORAS Y AMPLIACIONES.
El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones,
cuando se enajenen bienes inmuebles, o certificados de participación inmobiliaria no
amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. El importe se
actualiza en los términos del Art. 151 de la LISR
III.- GASTOS NOTARIALES, IMPUESTOS Y DERECHOS
POR ESCRITURAS,
PAGADOS POR EL ENAJENANTE. Los gastos notariales impuestos y derechos
pagados por escrituras de adquisición y enajenación, pagados por el enajenante.
49
IV.- PAGOS EFECTUADOS
CON MOTIVO
DEL
AVALÚÓ DE BIENES
INMUEBLES.
V.- COMISIONES Y MEDIACIONES PAGADAS POR EL
ENAJENANTE.
Todos aquellos gastos con motivo de la adquisición o enajenación de bienes le
paguen al corredor de bienes inmobiliarios o comisionistas
2.6.6.2 GANANCIA AJUSTADA
La diferencia entre el ingreso por enajenación y las deducciones a que se refiere este
artículo, será la ganancia sobre la cual siguiendo el procedimiento señalado en el
artículo 147 de la ley del ISR se calculará el impuesto
INGRESO =
Valor de la contraprestación cuando esta no exista, se
atenderá al valor del avalúo.
Inclusive en créditos, con motivo de enajenación
cuando por la naturaleza de la transmisión no haya
contraprestación
2.6.7
AVALÚO
Antes de entrar a los conceptos legales debemos definir avalúo
el cual
necesariamente será una estimación o dictamen pericial que se hace del valor o
precio de un bien
Para efectos de calcular el Impuesto Sobre la Renta el Art. 153 de la ley menciona
que los contribuyentes podrán solicitar la práctica de un avalúo por corredor público
titulado o institución de crédito, autorizados por las autoridades fiscales. Dichas
autoridades estarán facultadas para practicar, ordenar o tomar en cuenta, el avalúo
del bien objeto de enajenación y cuando el valor del avalúo exceda en más de un
50
10% de la contraprestación pactada por la enajenación, el total de la diferencia se
considerará ingreso del adquirente en los términos del Capítulo V del Título IV de la
Ley Impuesto Sobre la Renta; en cuyo caso, se incrementará su costo con el total de
la diferencia citada.
2.6.7.1
PRÁCTICA Y VIGENCIA DEL AVALUÓ:
La vigencia de un avalúo en especial para calcular el Impuesto sobre la Renta esta
normada en el RCF en su Art. 4 donde señala que los avalúos que se practiquen
para efectos fiscales tendrán vigencia durante seis meses, contados a partir de la
fecha que se efectúen y deberán ser realizados por:
¾
Corredor publico titulado
Autorizados por las
¾
Institución de Crédito
autoridades fiscales
SI EL VALOR DEL AVALÚO ES MAYOR DEL 10% DE LA CONTRAPRESTACIÓN,
LA DIFERENCIA SE CONSIDERARA INGRESO. (Art. 153 LISR)
2.6.8 CALCULO DE LA GANANCIA Y EL IMPUESTO ANUAL
Una vez que hemos ubicado las deducciones seguiremos con el Cálculo de la
Ganancia y el Impuesto Anual
I.- DIVISION DE LA GANANCIA:
La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la fecha de
adquisición y la enajenación, sin exceder de 20 años.
51
II.- GANANCIA ACUMULABLE
El resultado que se obtenga de lo anterior, será la parte de ganancia que se sumara a
los demás ingresos acumulables del año de calendario de que se trate y se calculara
en los términos del Titulo IV del la LISR, el impuesto correspondiente a los ingresos
acumulables.
III.- GANANCIA NO ACUMULABLE
La parte de la ganancia no acumulable se multiplicará por la tasa de impuesto que se
obtenga conforme a lo siguiente:
El impuesto que resulte se sumara al calculado
2.6.9
TASA DE IMPUESTO
El contribuyente podrá optar por calcular la tasa mediante uno de los dos
procedimientos siguientes:
2.6.10 TASA DEL AÑO DE ENAJENACIÒN
a) Se aplicara la tarifa que resulte conforme al Art. 177 de la LISR a la totalidad de
los ingresos acumulables obtenidos en el año en que se realizó la enajenación
disminuidos por las deducciones autorizadas por la propia ley excepto las
establecidas en las fracciones I, II, III del Art. 176 de la LISR: El resultado así
obtenido se dividirá entre la cantidad a la que se le aplicó la tarifa y el cociente será la
tasa.
52
2.6.11 TASA PROMEDIO DE 5 AÑOS
b) La tasa promedio que resulte de sumar las tasas calculadas conforme a lo
previsto en el inciso anterior para los últimos 5 ejercicios, incluido aquel en que se
realizó la enajenación dividida entre cinco.
2.6.12 OPCION CUANDO NO HUBIERA INGRESOS ACUMULABLES
EN LOS CUATRO EJERCICIOS PREVIOS A LA ENAJENACIÒN
TASA PROMEDIO
Cuando el contribuyente no hubiera obtenido ingresos acumulables en los cuatro
ejercicios previos a aquel en que se realice la enajenación podrá determinar la tasa
promedio a que se refiere el párrafo anterior con el impuesto que hubiese tenido que
pagar de haber acumulado en cada ejercicio la parte de la ganancia por la
enajenación de bienes a que se refiere la fracción I de este artículo.
2.6.13 PAGO DIFERIDO DEL IMPUESTO
Cuando el pago se reciba en parcialidades el impuesto que corresponda a la parte de
la ganancia no acumulable se podrá pagar en los años de calendario en lo que
efectivamente se reciba el ingreso siempre que el plazo para obtenerlo sea mayor a
18 meses y se garantice el interés fiscal. Para determinar el monto del impuesto a
enterar en cada año de calendario, se dividirá el impuesto calculado conforme al a
fracción III de este artículo, entre el ingreso total de la enajenación y el cociente se
multiplicara por los ingresos efectivamente recibidos en cada año de calendario. La
cantidad resultante será el monto del impuesto a enterar por este concepto en la
declaración anual.
2.6.14
DE LOS PAGOS PROVISIONALES POR ENAJENACIÓN DE
INMUEBLES
53
La ley del ISR señala en su Art. 154 que los contribuyentes que obtengan ingresos
por la enajenación de bienes inmuebles efectuaran pago provisional por cada
operación aplicando a la tarifa que se determine conforme al siguiente párrafo a la
cantidad que se obtenga de dividir la ganancia entre el numero de años transcurridos
entre la fecha de adquisición y la enajenación, sin exceder de 20 años. El resultado
que se obtenga conforme a esto se multiplicará por el mismo número de años en que
se dividió la ganancia siendo el resultado el impuesto que corresponda al pago
provisional
2.6.15 TARIFA PARA PAGOS PROVISIONALES
La tarifa aplicable para el cálculo de los pagos provisionales se determinará tomando
como base la tarifa del artículo 113 del la ley del ISR, sumando las cantidades
correspondientes a las columnas relativas al limite inferior, limite superior y cuota fija,
que en los términos de dicho artículo resulten para cada uno de los meses del año en
que se efectué la enajenación y correspondan al mismo renglón identificado por el por
ciento para aplicarse al excedente del limite inferior. Tratándose de los meses del
mismo año, posteriores a aquel en que se efectué la enajenación, la tarifa mensual
que se considerara
para efectos de este párrafo, será igual a la del mes en que se
efectué la enajenación. Las autoridades fiscales mensualmente realizarán las
operaciones aritméticas previstas en este párrafo para calcular la tarifa aplicable en
dicho mes, la cual se publicará en el Diario Oficial de la Federación.
2.6.16 PAGO DEL IMPUESTO PROVISIONAL INMUEBLES
En operaciones consignadas en escrituras públicas, el pago provisional se hará
mediante declaración que se presentará dentro de los quince días siguientes a la
fecha en que se firme la escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y demás
fedatarios, que por disposición legal tengan funciones notariales, calcularán el
impuesto bajo su responsabilidad y lo enterarán en las oficinas autorizadas.
Asimismo, dichos fedatarios, en el mes de febrero de cada año, deberán presentar
ante las oficinas autorizadas, la información que al efecto establezca el Código Fiscal
54
de la Federación respecto de las operaciones realizadas en el ejercicio inmediato
anterior.
2.6.17 PAGOS PROVIONALES POR ENAJENACIÓN DE DERECHOS
SOBRE INMUEBLES
Los contribuyentes que obtengan ingresos por la cesión de derechos de certificados
de participación inmobiliaria no amortizables o de certificados de vivienda o de
derechos de fideicomitente o fideicomisario, que recaigan sobre bienes inmuebles,
deberán calcular y enterar el pago provisional de acuerdo con lo establecido en los
dos primeros párrafos de este artículo.
Las personas morales a que se refiere el Título III de esta Ley, a excepción de las
mencionadas en el artículo 102 de la misma y de aquéllas autorizadas para percibir
donativos deducibles en los términos de los artículos 31, fracción I y 176, fracción III,
de la citada Ley, que enajenen bienes inmuebles, efectuarán pagos provisionales en
los términos de este artículo, los cuales tendrán el carácter de pago definitivo.
2.6.18
ISR DE ENTIDADES FEDERATIVAS
La redistribución del ingreso en México ha obligado a Federación a permitir que las
entidades federativas cobren y ejerzan el 5% de del total del impuesto por la
enajenación de un bien por lo que el Art. 154-Bis de la Ley del Impuesto Sobre la
Renta señala:
Con independencia de lo dispuesto en el Art. 154 de esta ley, los contribuyentes que
enajenen terrenos, construcciones o terrenos y construcciones, efectuarán un pago
por cada operación, aplicando la tasa del 5 % sobre la ganancia obtenida en los
términos de esta ley, el cual se enterara mediante declaración que se presentaran
ante las oficinas autorizadas de la Entidad Federativa (Receptaría de Rentas) en la
cual se encuentre ubicado el inmueble de que se trate.
55
2.6.19 ACREDITAMIENTO DEL IMPUESTO
El impuesto que se pague será acreditado contra el pago provisional que se efectué
por la misma operación en los términos del Art. 154 de la ley. Cuando el pago
exceda al pago provisional determinado, únicamente se enterará el impuesto que
resulte conforme al artículo 154 de esta ley a la Entidad Federativa de que se trate
2.6.20
TASA
PARA
CONTRIBUYENTES
QUE
DIFIERAN
EL
IMPUESTO
Los contribuyentes que ejerzan la opción del último párrafo del artículo 147 de la
ley aplicaran la taza del 5% sobre la ganancia que se determine de conformidad con
dicho párrafo en el ejercicio de que se trate la cual se enterará mediante declaración
que presentaran ante la Entidad Federativa en las mismas fechas de pago
establecidas en el Art. 175 de esta ley.
2.6.21 ACREDITAMIENTO CONTRA EL IMPUESTO ANUAL
El pago efectuado conforme al artículo 154 bis será acreditable contra el impuesto
ejercido.
2.6.22
COSTO DE ADQUISICIÓN
El costo de adquisición será igual a la contraprestación que se haya pagado para
adquirir el bien, sin incluir los intereses ni las erogaciones a que se refiere el Art. 149 ;
cuando el bien se hubiese adquirido a titulo gratuito o por fusión o escisión de
sociedades, se estará a lo dispuesto por el articulo 152 de esta ley.
Para actualizar el costo comprobado de adquisición y, en su caso, el importe de las
inversiones deducibles, tratándose de bienes inmuebles y de certificados de
participación inmobiliaria no amortizables, se procederá como sigue:
56
Construcción en inmuebles
I. Se restará del costo comprobado de adquisición, la parte correspondiente al terreno
y el resultado será el costo de construcción. Cuando no se pueda efectuar esta
separación se considerara como costo del terreno el 20% del costo total.
b) Depreciación al 5% y actualización
II. El costo de construcción deberá disminuirse a razón del 3% anual por cada año
transcurrido entre la fecha de adquisición y la de enajenación; en ningún caso dicho
costo será inferior al 20% del costo inicial. El costo resultante se actualizará por el
período comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes
inmediato anterior a aquel en el que se efectué la enajenación. Las mejoras o
adaptaciones que implican inversiones deducibles deberán sujetarse al mismo
tratamiento.
c) Terreno
En el caso de terrenos el costo de adquisición se actualizará por el período
comprendido desde el mes en el que se realizó la adquisición y hasta el mes
inmediato anterior a aquel en el que se efectué la enajenación.
Costo de Adquisición
Tratándose de bienes adquiridos por herencia, legado o donación, se considerará
como costo de adquisición o como costo promedio por acción, según corresponda, el
que haya pagado el autor de la sucesión o el donante, y como fecha de adquisición,
la que hubiere correspondido a estos últimos. Cuando a su vez el autor de la sucesión
o el donante hubieran adquirido dichos bienes a titulo gratuito, se aplicará la misma
regla. Tratándose de la donación por la que se haya pagado el impuesto sobre la
renta, se considerara como costo de adquisición o como costo promedio por acción,
según corresponda, el valor de avaluó que haya servido para calcular dicho impuesto
y como fecha de adquisición aquella en que se pago el impuesto mencionado.
57
En el caso de fusión o escisión de sociedades, se considerará como costo
comprobado de adquisición de las acciones emitidas como consecuencia de la fusión
o la escisión, según corresponda, el costo promedio por acción que en los términos
del articulo 25 de esta ley correspondió a las acciones de las sociedades fusionadas o
escíndete, al momento de la fusión o escisión.
Costo de adquisición =
La contraprestación que se
En Enajenación
haya pagado por adquirir el
bien.
- Sin incluir intereses
En Adquisición
Bienes adquiridos por herencia, legado o donación
(A titulo gratuito)
Costo de adquisición
= Al que haya pagado el autor
de la sucesión o el donante.
Donación
(pago ISR)
Costo de adquisición
=
Al valor del avalúo
que haya servido para
calcular dicho impuesto
58
2.6.23 ACTUALIZACION DEL COSTO COMPROBADO DE
ADQUISICION.
De la construcción: (mejoras y adaptaciones)
Costo comprobado de adquisición del inmueble
Menos
Costo de terreno
*
Igual
Costo de construcción
Menos
3% anual por cada año transcurrido entre
la fecha de adquisición y la de enajenación
Igual
Costo comprobado de adquisición de la construcción *
Por
Factor de actualización
Igual
Costo comprobado de adquisición actualizado de la
construcción. *
ACTUALIZACION DEL COSTO COMPROBADO DE ADQUISICION.
Del terreno (gastos notariales, derechos, avaluó)
Costo comprobado de adquisición
Por
Factor de actualización
Igual
Costo comprobado de adquisición actualizado del
terreno.
59
2.6.24 FACTOR DE ACTUALIZACION:
Inpc mes inmediato anterior al de enajenación
Inpc mes de adquisición
al de
terreno, construcción
Inpc mes de inversión
al de
inversiones en mejoras
Inpc mes de erogación
al de
gastos notariales, derechos.
2.6.25 PÉRDIDA EN LA ENAJENACIÓN DE BIENES INMUEBLES
Los contribuyentes que sufran pérdidas en la enajenación de bienes inmuebles,
acciones, partes sociales o certificados de aportación patrimonial emitidos por las
sociedades nacionales de crédito, disminuirán dichas perdidas estarán a lo dispuesto
por el Art. 149 de la ley conforme a lo siguiente:
I.
La pérdida se dividirá entre el numero de años transcurridos entre la fecha de
adquisición y la de enajenación del bien de que se trate; cuando el numero de años
transcurridos exceda de diez, solamente se considerarán diez años. El resultado que
se obtenga será la parte de la perdida que podrá disminuirse de los demás ingresos,
excepto de los ingresos a que se refieren los capítulos I y II de este titulo IV, que el
contribuyente deba acumular en la declaración anual de ese mismo año o en los
siguientes tres años de calendario.
II. La parte de la pérdida no disminuida conforme a la fracción anterior se multiplicará
por la tasa de impuesto que corresponda al contribuyente en el año de calendario en
que se sufra la pérdida; cuando en la declaración de dicho año no resulte impuesto,
se considerará la tasa correspondiente al año de calendario siguiente en que resulte
impuesto, sin exceder de tres. El resultado que se obtenga conforme a esta fracción,
podrá acreditarse en los años de calendario a que se refiere la fracción anterior,
contra la cantidad que resulte de aplicar la tasa de impuesto correspondiente al año
de que se trate al total de la ganancia por la enajenación de bienes que se obtenga
en el mismo año.
60
La tasa a que se refiere la fracción II se calculará dividiendo el impuesto que hubiera
correspondido al contribuyente en la declaración anual de que se trate, entre la
cantidad a la cual se le aplicó la tarifa del articulo 177 de esta ley para obtener dicho
impuesto; el cociente así obtenido se multiplicara por cien y el producto se expresa en
por ciento.
2.6.26 PÉRDIDA DEL DERECHO A DISMINUIR LAS PÉRDIDAS
Cuando el contribuyente en un año de calendario no deduzca la parte de la perdida a
que se refiere la fracción I anterior o no efectúe el acreditamiento a que se refiere la
fracción II , pudiéndolo haber hecho, perderá el derecho a hacerlo en años
posteriores hasta por la cantidad en la que pudo haberlo hecho.
PERDIDA =
Parte de la pérdida que numero de años transcurridos
podrá disminuirse de los entre al fecha de adquisición y
demás ingresos. **
La de enajenación del bien.*
* Cuando el numero de años transcurridos exceda de 10,
solamente se consideran 10 años.
** Excepto de los ingresos que se refiere a salarios, actividades
empresariales y profesionales.
La pérdida no disminuida por tasa de impuesto que corresponda
para el
contribuyente en el año de calendario en que sufra la perdida.
Igual al resultado que podrá acreditarse contra la cantidad que resulte de aplicar la
tasa de impuesto correspondiente al año de
que se
trate, al
total
de
la
ganancia por enajenación de bienes que se obtengan en el mismo año. (20)
20
Ley del Impuesto Sobre la Renta. Titulo IV Capitulo IV. Prontuario Fiscal 2004. México 2004
61
2.6.27 TASA DE IMPUESTO = Impuesto declaración anual de que se trate
x 100 cantidad a la cual se aplico la tarifa el
Art. 177 LISR
2.7
VER ANEXO 3
DE LOS INGRESOS POR ADQUISICIÓN DE BIENES
2.7.1
INGRESOS GRAVADOS
Por regla general
el Impuesto sobre la Renta es a cargo de quien transmite la
propiedad de un inmueble el adquirente tiene la obligación de cubrirlo por la
adquisición de bienes en los siguientes casos:
Se consideran ingresos por la adquisición de bienes:
Para efectos de la compraventa solo estaremos a lo dispuesto en las fracciones
III, IV, V de Art. 155 de la ley (21)
LA ADQUISICIÓN POR PRESCRIPCIÓN.
Art. 1131 del Código Civil del Estado de Colima es un medio de adquirir bienes o de
liberase
obligaciones, mediante el transcurso
de cierto tiempo, y bajo las
condiciones establecidas por la ley.
Cuando sea adquisición por prescripción positiva , que sabemos constituye una forma
de acceder a la propiedad de los inmuebles que se mantienen en posesión , mediante
el simple transcurso del tiempo siempre y cuando sea a título de dueño continua
pública , pacífica y de buena fe.
21
Ob. Cit. Pág. 236
62
Dado que la posesión es una situación de hecho se debe de probar mediante una
testimonial y desahogarse con la forma establecida en la ley, en consecuencia debe
de plantearse a un Tribunal y obtener la sentencia que otorgue la adjudicación del
bien ,.
DIFERENCIAS POR AVALÚO DE BIENES.
(Art.153, 189,
y 190 LISR). Cuando el valor del avalúo exceda un 10% de la
contraprestación pactada por la enajenación, el total de la diferencia se considerará
ingreso del adquirente en los términos del capitulo V título IV de esta Ley en cuyo
caso, se incrementará su costo con el total de la diferencia citada.
La razón de esta causación esta en el hecho de que el fisco impone la obligación de
pagar a quien adquiere barato un inmueble porque como se ha mencionado el
enajenante para el pago de este impuesto deberá tomar en cuenta el importe de la
contraprestación recibida.
Cabe señalar que este supuesto fue incorporado a la legislación a partir del 1 º de
enero de 1979
LAS CONSTRUCCIONES, INSTALACIONES O
MEJORAS PERMANENTES EN
BIENES INMUEBLES. (ACCESIÓN)
El Código Civil del Estado de Colima en su Art. 883. Menciona que la propiedad de
los bienes da derecho a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora natural o
artificialmente. A este derecho se llama de Accesión.
El valor de las adaptaciones y mejoras realizadas por el arrendatario cuando en el
contrato de arrendamiento se hubiere estipulado que quedarían en beneficio del
propietario, por tal razón se le atribuye la percepción de un ingreso y se estimará este
valor mediante avaluó.
63
*
DE LA COMPRAVENTA EN REMATE JUDICIAL
La adjudicación en favor del acreedor en procedimiento judicial o administrativo es
una compraventa que se perfecciona con la adjudicación por un juez o una autoridad
administrativa. A través del llamado postor como comprador y el vendedor quien
sufrirá por orden de un juez una afectación a su patrimonio para cubrir una obligación
Sin embargo el adquirente para perfeccionar el acto
tendrá que seguir con los
tramites ante el Notario Publico mismo que escriturará por orden del juez y generará
la obligación fiscal por diferencia de avalúo si fuera el caso.
Pero si el demandante al ganar el juicio obtuviera los gastos y costas y la
planilla de gastos aprobada por el tribunal fuere superior al valor de la
adjudicación y no hubiere remanente a favor del ejecutado deberá el nuevo
adquirente (comprador a través de remate judicial) quien deba cubrir los
impuestos correspondientes con motivo de la enajenación.
INGRESOS POR ADQUISICIÓN DE BIENES
2.7.2
MONTO DEL INGRESO GRAVADO
Tratándose de las fracciones I II y III del artículo. 155 de LISR
Ingreso = Valor de Avalúo
En el supuesto señalado en la fracción IV
Ingreso = Total de la diferencia mencionada en el articulo 153 LISR
El ingreso gravado en accesiones será aquel que se obtenga por las construcciones
instalaciones o mejoras permanentes en el bien inmueble que de conformidad con los
contratos por los que se otorgó su uso o goce temporal, quedan a beneficio del
propietario y el ingreso se obtiene al termino del contrato y en el monto que a esa
fecha tengan las inversiones conforme al avalúo que practique persona autorizada
por la ley de la materia.
64
2.7.3 DEDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN DE BIENES
Las personas físicas que obtengan ingresos por
adquisición de bienes, podrán
efectuar, para el cálculo del impuesto anual, las siguientes deducciones prescritas en
el Art. 156 de la ley.
I. Las contribuciones locales y federales, con excepción del ISR, así como los gastos
notariales efectuados con motivo de la adquisición. (Impuestos, Derechos y Gastos
notariales)
II. Los demás gastos efectuados con motivo de juicios en los que se reconozca el
derecho a adquirir. (Gastos Judiciales).
III. Las comisiones y mediaciones pagadas por el adquirente.
2.7.4 PAGOS PROVISIONALES
Los contribuyentes que obtengan ingresos de los señalados en este Capítulo IV,
cubrirán, como Pago Provisional a cuenta del impuesto anual, el monto que resulte
de aplicar la tasa del 20%...
(=) Ingreso percibido, sin deducción alguna
(X) 20%
9
El Pago Provisional se hará mediante declaración que presentaran ante las
oficinas autorizadas,
9
Dentro de los 15 días siguientes a la obtención del ingreso,
9
FIV del Art. 155 LISR, el plazo se contará a partir de la notificación que
efectúen las autoridades fiscales. (22)
VER ANEXO 4
22
Ley del Impuesto Sobre la Renta Titulo V Capitulo V. Prontuario Fiscal. 2004 Editorial Thomson. México 2004. Pág.
236, 237, 238
65
2.8 LA COMPRAVENTA PARA EFECTOS DEL IVA
La Ley del impuesto al Valor Agregado, substituye a la Ley de Ingresos Mercantiles,
en cuyo ordenamiento se establecía un impuesto sobre las ventas de genero
plurifase, acumulativo sobre el valor total, que afectaba a todas las enajenaciones y
servicios prestados por empresas consideradas en forma individual.
En la Ley del Impuesto al Valor Agregado se establece como orientación que aun
cuando lo cubren las personas en todas las etapas de producción y distribución,
incide exclusivamente sobre el valor añadido
Para efectos del Impuesto al Valor Agregado no causarán IVA:
El Suelo
La casa habitación excepto Hoteles en atención a lo que establece el Art. 9 que a
continuación se analiza.
LEY DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO
CAPITULO II DE LA ENAJENACION
La ley del impuesto al valor agregado señala en su Art. 9:
No se pagará el impuesto en la enajenación de los siguientes bienes:
I.- El suelo.
La construcción
Toda construcción adherida al suelo destinada o utilizada para casa habitación está
exenta. Si no está adherida al suelo y no está destinada o no es utilizada para
casa habitación, la enajenación está gravada, artículo 9 fracción II LIVA
66
II.- Construcciones adheridas al suelo, destinadas o utilizadas para casa habitación.
Cuando solo parte de las construcciones se utilicen o destinen a casa habitación, no
se pagará el impuesto por dicha parte. los hoteles no quedan comprendidos en esta
fracción.
¿Pero que se considera por Casa Habitación?
a) Uso previo de dos años como casa habitación
De acuerdo al Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor Agregado en su Art. 21
señala que para efectos del Art. 9 de la Ley del IVA se considera que son casas
habitación, las construcciones adheridas al suelo que sea utilizadas para ese fin,
cuando menos los dos últimos años anteriores a la fecha de enajenación, incluyendo
como casa habitación a los asilos y orfanatorios.
b) Construcciones nuevas
Se atenderá al destino par el cual se construyó de acuerdo a lo estipulado en la
licencia de construcción
c) Uso posterior por más de 6 meses
Y en su inciso “c” señala una exención relevante al mencionar que se considerar
destinada como casa habitación cuando en la compraventa de una construcción el
adquirente declare que la destinará precisamente como casa habitación, siempre que
se garantice el impuesto que hubiere correspondido ante las mismas autoridades
recaudadoras, mismas que ordenaran la cancelación de la garantía cuando por mas
de 6 meses contados a partir de la fecha que el adquirente reciba el inmueble este se
destine a casa habitación.
Cabe destacar que se dará el mismo manejo fiscal cuando un inmueble comercial
cambie su destino a casa habitación
d) Otras áreas e instalaciones
67
Se considerará casa habitación las áreas e instalaciones cuyos usos estén
exclusivamente dedicados a quienes ahí habitan, siempre que sean con fines no
lucrativos.
2.8.1 TASA APLICABLE
La tasa aplicable fija es del 15 % de la base gravable
2.8.2 PLAZO PARA SU PAGO
La enajenación de inmuebles constituye un acto accidental por lo mismo el pago del
impuesto al valor agregado debe efectuarse dentro de los 15 días siguientes a la
fecha de firma de la escritura respectiva, imponiéndose también a los Notarios
la
obligación de calcular su monto y hacer el entero correspondiente. Lo anterior con
fundamento en el Art. 33 de la ley del IVA.
SUPUESTO EN QUE EL NOTARIO DEBE DE ABSTENERSE DE EFECTUAR LA
RETENCIÓN
Existe un supuesto donde lo notarios quedan relevados de la obligación de efectuar el
calculo y entero del impuesto a que se refiere el Art. 33 del la ley del IVA cuando la
enajenación de inmuebles se realice por contribuyentes que deban presentar
declaraciones del ejercicio de este impuesto y exhiban copia sellada de las ultimas
declaraciones del pago provisional y del ejercicio. Tratándose del primer
ejercicio
deberán presentar copia sellada de la última declaración del pago provisional.
Lo anterior es aplicable en personas morales como sociedades mercantiles y en
personas físicas con actividad empresarial por lo que se debe precisar que este
criterio es aplicable solamente para la enajenación de activos (Bien Inmueble) de la
empresa y por tanto, si un comerciante o empresario enajena su casa habitación, el
notario deberá hacer el cálculo y entero correspondiente. (23)
23
IBIDEM Pág. 612
68
CAPITULO III
LA COMPRAVENTA EN EL AMBITO ESTATAL
69
3 LA COMPRAVENTA EN EL NIVEL ESTATAL
Con la reforma hacendaría que se presenta en nuestro tiempo las cosas han
cambiado y el Estado Libre y Soberano de Colima recibe participación federal con el
cobro del 5% del Impuesto Sobre la Renta
DEL COBRO DEL IMPUESTO FEDERAL ISR A POR LAS ENTIDADES
FEDERATIVAS
3.1 ISR DE ENTIDADES FEDERATIVAS
Los Estados Unidos Mexicanos se componen de 32 estados y un Distrito Federal
mismos que para su régimen interno se consideran libres y soberanos, con una
Constitución Local que les permite gravar fuentes de riqueza no reservadas a la
federación
para sufragar los gastos públicos sin contravenir la Constitución Federal
pueden gravar lo que no les está prohibido expresamente. O bien, la Federación les
puede otorgar a través de la ley de Coordinación Fiscal las facultades para su cobro y
ejercicio directo
ISR DE ENTIDADES FEDERATIVAS
Es a través del Art. 154-Bis de la Ley del Impuesto Sobre la Renta y la ley de
Coordinación Fiscal que los contribuyentes tendrán la obligación del pago
del
porcentaje de acuerdo a lo siguiente:
Con independencia de lo dispuesto en el Art. 154 de esta ley, los contribuyentes que
enajenen terrenos, construcciones o terrenos y construcciones, efectuarán un pago
por cada operación, aplicando la tasa del 5 % sobre la ganancia obtenida en los
términos de esta ley, el cual se enterará mediante declaración que se presentarán
ante las oficinas autorizadas de la Entidad Federativa (Receptoría de Rentas) en la
cual se encuentre ubicado el inmueble de que se trate.
70
3.2 ACREDITAMIENTO DEL IMPUESTO
El impuesto que se pague será acreditado contra el pago provisional que se efectué
por la misma operación en los términos del Art. 154 de la ley. Cuando el pago exceda
al pago provisional determinado, únicamente se enterará el impuesto que resulte
conforme al artículo 154 de esta ley a la Entidad Federativa de que se trate
3.3 TASA PARA CONTRIBUYENTES QUE DIFIERAN EL IMPUESTO
Los contribuyentes que ejerzan la opción del último párrafo del artículo 147 de la
ley aplicaran la tasa del 5% sobre la ganancia que se determine de conformidad con
dicho párrafo en el ejercicio de que se trate, la cual se enterará mediante declaración
que presentarán ante la Entidad Federativa en las mismas fechas de pago
establecidas en el Art. 175 de esta ley.
3.4 ACREDITAMIENTO CONTRA EL IMPUESTO ANUAL
El pago efectuado conforme al artículo 154 bis será acreditable contra el impuesto
ejercido.
Es a través de la
reforma hacendaría que la federación le otorga facultades de
cobro a las entidades federativas y podría pensarse que le delega una facultad
constitucional, pero no es así, pues la Entidad Federativa no establece el impuesto
simplemente lo cobra y se adjudica la parte del cobro en este caso el 5% del la tasa
de 15% lo que en teoría llegaba por medio de participaciones federales.
Cabe señalar que no todas las entidades federativas cuentan con infraestructura
adecuada para realizar el cobro del señalado 5% y solo 8 entidades federativas
aceptan cobrar dicha parte del impuesto. (24)
La tercera Resolución de Modificaciones a la Resolución Miscelánea Fiscal para
2003 y sus anexos 1, 4,5, 10, 11,14 y 15 y de la aclaración al anexo 1.
Se adiciona con un capítulo la Resolución Miscelánea para 2003 en su regla:
24
Ob. Cit. Pág. 235, 236.
71
3.32 De los pagos a que se refiere los Art. 136-Bis, 139, fracción IV
y 154-Bis de
la Ley del ISR.
TERCERA ADICION AL CAPITULO 3.32
3.32.3 Para los efectos del Art. 154 –Bis de la Ley del ISR, las personas físicas que
enajenen terrenos, construcciones o terrenos y construcciones, ubicados en
Entidades Federativas que hayan suscrito el Anexo 7 al Convenio de Colaboración
Administrativa en Materia Fiscal Federal, enterarán el impuesto correspondiente, en
las instituciones de crédito a que se refiere el anexo 4, rubro A de la presente
Resolución utilizando para ello la forma oficial 1-A.
En el caso de operaciones consignadas en escrituras públicas en los términos del
párrafo tercero del artículo 154-Bis de la Ley del ISR, los notarios, corredores, jueces
y demás fedatarios públicos, que por disposición legal tengan funciones notariales,
enterarán el pago de conformidad con esta regla.
De lo anterior se desprende necesariamente que con independencia de lo dispuesto
en la Ley del ISR, los contribuyentes que enajenen terrenos, construcciones o
terrenos y construcciones ubicados dentro del territorio de la Entidad Federativa que
signe el Convenio de Colaboración Fiscal para la administración de dicho impuesto en
los términos establecidos en la Ley de Coordinación Fiscal, efectuarán un pago
aplicando la tasa del 5% sobre la ganancia obtenida por cada operación
En relación a los sujetos obligados, serán obviamente quienes obtengan ingresos por
enajenaciones señaladas en el párrafo anterior, si bien es cierto no se genera una
carga impositiva adicional al contribuyente si lo hace con el Notario que retiene
conforme a la ley, pues tendrá que realizar dos declaraciones una a la Federación y
otra al Estado dentro de los 15 días siguientes a la fecha en que se firme la escritura
o la minuta.
72
En caso que el monto a enterar a la Entidad Federativa sea mayor que el monto
determinado como pago provisional del impuesto sobre la renta por enajenación de
bienes inmuebles, se pagará a la Entidad Federativa únicamente el importe
correspondiente a enterar a dicha entidad federativa
El miércoles 3 de Septiembre de 2003 la Secretaria de Hacienda y Crédito
Público emite a través del Diario Oficial la Cuarta Resolución de Modificaciones
a la Resolución de la Miscelánea Fiscal para 2003 y sus anexos 1 y 14, donde se
adiciona la regla 3.32.3 el texto que dice:
Los contribuyentes que enajene terrenos , construcciones o terrenos y construcciones
ubicados en
Aguascalientes, Baja California, Baja California, Baja California Sur,
Colima , Chiapas, Chihuahua, Morelos y Quintana Roo, realizarán los pagos
establecidos en el Art. 154-Bis de la Ley del ISR en las oficinas autorizadas por las
citadas entidades federativas, a través de las formas oficiales que éstas publiquen ,
mismas que deberán contener
como mínimo la información que se establece en el
anexo 1 , rubro I de la presentación.
Cabe aclarar que se modifica también el anexo 1 y 14 de la Resolución Miscelánea
Fiscal de 2003. (25)
ANEXO No. 7 CONVENIO DE COLABORACION ADMINISTRATIVA EN MATERIA
FISCAL FEDERAL QUE CELEBRAN EL GOBIERNO FEDERAL POR CONDUCTO
DE LA SECRETARIA DE HACIENDA Y CREDITO PUBLICO Y EL GOBIERNO DEL
ESTADO DE COLIMA.
La Secretaria de Finanzas del Gobierno del Estado de Colima a través de su
Dilección de Ingresos, mediante oficio No. 253/2003 el 25 de Marzo de 2003, informa
al Colegio de Notarios del Estado de Colima sobre la firma de Anexo 7 al Convenio de
25
Resolución Miscelánea Fiscal 2003. Ediciones Fiscales ISEF. México 2003.
73
Colaboración Administrativa en Materia Fiscal Federal publicado el 25 de Marzo de
2003 en el Diario Oficial de la Federación.
Asimismo comunica a los distinguidos Notarios que dicho tributo deberá ser enterado
a través de la Receptarías de Rentas señalando su ubicación en el Estado de
Colima.
Les señala además el formato C-15 que se deberá utilizar para efecto.
EJEMPLO DEL CÁLCULO DEL IMPUESTO
A ENTERAR A ENTIDADES
FEDERATIVAS
Ganancia obtenida en la enajenación
X
Tasa aplicable
=
ISR según Art. 154-Bis LISR (A)
$ 1, 716,110.11
5%
$
85,805.50
ISR A CARGO A ENTERAR EN EL
PAGO PROVISIONAL
ISR a cargo en el pago provisional
-
$ 273,993.42
ISR a Entidades Federativas (acreditamiento
del artículo 154-Bis LISR)
85,805.50
= ISR a cargo a enterar a la entidad
federativa en el pago prov.
$ 188,187.92
74
DEL TRATAMIENTO FISCAL DE LA COMPRAVENTA A NIVEL
ESTATAL
La Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Colima en su Art. 9 señala:
Son obligaciones de los habitantes del Estado:
a) Las señaladas en el Art. 31 Constitucional
b) La obligación de los extranjeros de contribuir con el gasto público…
Y en su Art. 33 señala las facultades del Congreso del Estado Fracción III:
“Aprobar anualmente, a más tardar el 31 de Diciembre, la Ley de Ingresos y
Presupuesto de Egresos del Estado así como las leyes de ingresos de los municipios
del año siguiente y decretar, en todo tiempo, las contribuciones que basten para
cubrir los egresos de los gobiernos estatal y municipales. Si en la fecha mencionada
no hubieren sido aprobados los ordenamientos referidos, quedarán en vigor sin
modificaciones en forma provisional los del año en curso, hasta en tanto sean
aprobados los nuevos ordenamientos. “(30)
Es en la Constitución del Estado donde se encuentra el fundamento legal para que el
Estado Libre y Soberano de Colima en su Art. 9 y en la Ley de Hacienda del Estado
grave como derechos las obligaciones de las partes que intervienen en el contrato de
compraventa de un bien inmueble.
3.5
DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y EL
COMERCIO
Las funciones del Registro Público de la Propiedad y del Comercio, en una economía
dinámica como la nuestra, son de vital importancia y la garantía de protección de los
derechos de propiedad o inmobiliarios
75
Por ello, el Gobierno del Estado
de Colima a través del Registro Público de la
Propiedad y el Comercio impulsa y consolida esta institución, haciéndola confiable,
para que cumpla con sus atribuciones.
De acuerdo a lo dispuesto por el Código Civil en el Registro Público solo se
registrarán:
I.- Los testimonios de escrituras o actas notariales y otros documentos auténticos.
II.- Las resoluciones y providencias judiciales que consten de manera autentica, y
III.-Los documentos privados que fueren validos de acuerdo a la ley siempre que al
calce de los mismos haya la constancia que el Notario, el director del Registro
Público, la autoridad municipal o el Juez de Paz se cercioró de la autenticidad de las
firmas y de la voluntad de las partes. Dicha constancia deberá estar firmada por los
mencionados funcionarios y llevar el sello de la oficina respectiva.
Los documentos registrables señalados que no se registren no producirán efectos en
perjuicio de terceros y la inscripción de los mismo tiene produce efectos declarativos.
El Notario Público para formalizar la compraventa de cualquier inmueble necesita
saber si el inmueble en cuestión esta gravado o no, de estar gravado no podrá
realizarse la compraventa.
Los gravámenes a un bien inmueble se inscriben en el Registro Público por lo que el
notario exigirá de la parte vendedora un Certificado de Libertad de Gravámenes
mismo que expedirá a su costo el Registro Público
El Art. 52 de la Ley de Hacienda del Estado de Colima menciona en su fracción
XXVIII el costo que tendrá dicho certificado (26)
“XXVIII.-
Expedición de certificados, informes y constancias:
26
Ley de Hacienda del Estado de Colima. Congreso del Estado de Colima. México. Pág. Web. http://
w.w.w.congresocol.gob
76
a).- Búsqueda de documentos para la expedición de certificados o informes,
por cada predio, por año……….................................……………
1.180
b).- Expedición de certificados de existencia o inexistencia de gravámenes:
1.- De uno a diez años anteriores………………………..3.069
2.- De once a más años anteriores………………………3.609
3.- Además de las cuotas señaladas en los incisos anteriores, se pagará
por cada gravamen o limitación de dominio inscrito……................….1.310
b1).- Expedición de certificados de existencia o inexistencia de gravámenes
en los Kioscos de Servicios e Información:
1.
Si el predio no tiene gravámenes…………………….3.000
2.
Si el predio tiene gravámenes………………………..4.500
c).- Expedición de certificados de no inscripción
de propiedad………………………………………...............3.619”
El reglamento del Registro en su Art. 32 menciona que las inscripciones se harán
mediante folios notariales o folios electrónicos. (27)
El Código Civil del Estado de Colima señala en su Art. 2931 que en el Registro
Público de la Propiedad inmueble se inscribirán:
“I.- Los títulos por los cuales se
cree, declare, reconozca, adquiera, transmita,
modifique, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y demás derechos
reales sobre inmuebles.”
Con fundamento en el Art. 2944 de mismo Código los asientos de inscripción deberán
expresar las circunstancias siguientes
“I.-
La naturaleza, situación, medidas y linderos
del inmueble objeto de la
inscripción…
27
Reglamento del Registro Público de la Propiedad y el Comercio del Estado de Colima. México. Congreso del
Estado de Colima Pág. Web. http:// w.w.w. congresocol.gob.
77
II.- La naturaleza extensión y condiciones del derecho de que se trate.
III.-El valor de los bienes o derechos a que se refiere las fracciones anteriores,
cuando conforme a la ley deba expresarse en el titulo.
IV.- Tratándose de hipoteca la obligación garantizada…
V.- Los nombres de las personas físicas o morales a cuyo favor se haga la inscripción
y de aquellas de quienes procedan inmediatamente los bienes. Cuando el titulo
exprese nacionalidad, lugar de origen, edad estado civil, ocupación y domicilio de los
interesados, se hará mención de esos datos en la inscripción.
VI.- La naturaleza del hecho o negocio jurídico y.
VII.- La fecha del título, número si lo tuviere y el funcionario que lo haya autorizado.”
(28)
Así pues la eficiencia del Registro Público de la Propiedad y el Comercio da certeza
jurídica en toda transacción de bienes inmuebles en especial del la Compraventa.
La Ley de Hacienda Estatal en su Art. 52 señala los servicios que presta el Registro
Público de la Propiedad y el Comercio del Estado de Colima y en la fracción primera
señala: (29)
“1.- Inscripción de documentos públicos o privados de cualquier clase mediante los
cuales se adquiera, trasmita, modifique o extinga la propiedad o posesión de
inmuebles, o se constituye el régimen de propiedad en condominio sobre el valor que
resulte mayor: entre el de operación, el catastral vigente en el ejercicio fiscal en que
solicite el servicio y el del avaluó bancario.”
El mencionado artículo hace una relación sucinta de todos y cada uno de los
supuestos para la aplicación de la base gravable misma que servirá para determinar
el pago de los derechos respectivos. Es importante señalar que en dicha ley se grava
de acuerdo al salario mínimo vigente en número de días.
28
29
Ob. Cit. Pág. 658
Ob. Cit. Pág. 554
78
La Ley de Hacienda del estado de Colima , menciona todas y cada una de las
posibles formas de transmisión de propiedad de un bien inmueble, cosa que pareciera
una laguna fiscal en materia federal pero no es así, ya que la Ley del Impuesto Sobre
la Renta, no hace una relación de tal naturaleza pero enmarca en sus supuestos
toda clase de contrato de compraventa de un bien inmueble solo que para el ámbito
federal serán impuestos y para el ámbito estatal serán derechos lo que para algunos
es tan solo una diferencia técnica pues el fin ultimo es gravar dicho acto jurídico.
Art. 52.- Por los servicios prestados en la Dirección del Registro Público de la
Propiedad y el Comercio fracciones I. X, XI, XII
I.-
Inscripción de documentos públicos o privados de cualquier clase,
mediante los cuales se
•
Adquiera, transmita, modifique o extinga la propiedad o posesión de
inmuebles, o se constituya el régimen de propiedad en condominio, sobre el valor que
resulte mayor entre: el de operación, el catastral vigente en el ejercicio fiscal en que
se solicite el servicio y el de avalúo comercial actualizado:
a).- Cuando el valor sea de hasta 3,814 días de salario mínimo 8.000
b).-Cuando el valor se encuentre entre los 3,815 y los 4,964 días de salario mínimo
.................................................................................................... 11.000
c).- Cuando el valor esté entre los 4,965 y 6,116 días de salario mínimo
.................................................................................................... 15.000
d).- Cuando el valor sea mayor de 6,116 días de salario mínimo, el 0.3 %, sin que el
mínimo sea inferior a................................................................... 16.000
Ni el máximo superior a....................................................... 2,162.000
II.Cuando el valor sea de hasta 3,814 días de salario mínimo....... 8,000
Cuando el valor se encuentre entre los de 3,815 y los 4964 días de salario mínimo
79
.................................................................................................... 11.000
Cuando el valor se encuentre entre los 4965 y 6616 días de salario mínimo
.................................................................................................... 15.000
Cuando el valor se encuentre entre los 6616 días de salario mínimo, el 0.3 % sin que
el mínimo sea inferior a ............................................................... 15.000
ni el máximo superior a .............................................................. 2, 162.000
XI.- Por la inscripción de fraccionamientos, se pagará por cada lote, de acuerdo con la
siguiente clasificación:
a).- Habitacional densidad baja y campestre .............................. 7.149
b).- Habitacional densidad media................................................ 6.000
c).- Habitacional densidad alta .................................................... 3.500
d).- Industrial, comercial y granjas .............................................. 4.900
XII.- Inscripción de relotificaciones de fraccionamientos, por cada lote, conforme a la
siguiente clasificación;
a).- Habitacional densidad baja campestre ................................. 6.000
b).- Habitacional densidad media................................................ 5.000
c).- Habitacional densidad alta .................................................... 4.000
d).- Industrial, comercial y granjas .............................................. 6.689
XIX.-
Inscripción de modificaciones o rectificaciones de superficie de predios, así
como de las medidas y colindancias registradas en el folio o libro correspondiente:
80
a).- Cuando se incremente la superficie, se cobrará la tasa del 0.3% sobre el valor
catastral actualizado de la superficie aumentada, sin que el mínimo a pagar sea
inferior a .................................................................................................... 5.000
b).- Cuando disminuya la superficie o simplemente se modifiquen las medidas y
colindancias .............................................................................................. 8.000
c).- Inscripción de fusiones y subdivisiones sin traslado de dominio......... 8.000
REFORMADA P.O. 29 DE DICIEMBRE DE 2001
XX.- Por la inscripción de cualquier otro documento distinto a los señalados en las
fracciones I a XIX, sobre el monto de la operación o del valor consignado, se cobrará
la tasa del 0.125%, sin que se pague menos de...................................... 5.000
XXVIII.- Expedición de certificados, informes y constancias:
a).- Búsqueda de documentos para la expedición de certificados o informes, por cada
predio, por año .......................................................................................... 1.180
b).-
Expedición de certificados de existencia o inexistencia de gravámenes:
1.- De uno a diez años anteriores ............................................................... 3.069
2.- De once a más años anteriores ........................................................... 3.609
3.- Además de las cuotas señaladas en los incisos anteriores, se
pagará por cada
gravamen o limitación de dominio inscrito..................................................... 1.310
(ADICIONADO P.O. 29 DE DICIEMBRE DE 2001)
b1).- Expedición de certificados de existencia o inexistencia de gravámenes
en los Kioscos de Servicios e Información:
1. Si el predio no tiene gravámenes.......................................................................3.000
2. Si el predio tiene gravámenes............................................................................4.500
81
c).- Expedición de certificados de no inscripción de propiedad..............................3.619
d).- Expedición de constancias de registro, independientemente de la búsqueda 3.169
e).- Expedición mecanografiada de constancias de registro, por cada hoja escrita
hasta por ambas caras...........................................................................................4.069
XXVII fracción “f”
1.-…………………………………………Escrituras privada
1.1. Compraventa…………………………………….6.500
2.-………………………………………….Escrituras públicas:
2.1. Compraventa…………………………………….7.500
2.2.-Compraventa e Hipoteca..…………………...10.500
2.3.-Adjudicación de herencia……………………8.500
2.4.-Donación…………………………………………6.500
2.5. Condominio…………………………………….30.250
2.6.-Rectificación de escritura……………………5.500
g).-
Expedición de copias fotostáticas simples de constancias de registro.
1.Escrituras privadas:
1.1.- compraventa ........................................................................4.500
2. Escrituras públicas:
2.1.- compraventa...............................................................................4.500
2.2.- compraventa e hipoteca ............................................................5.000
2.3.- Adjudicación de herencia...........................................................4.750
2.4.- Donación ....................................................................................4.500
2.5.- Condominio ................................................................................9.000
2.6.- Rectificación de escritura............................................................4.250
82
XXIX.- Tratándose de servicio urgente por prelación para cualquier inscripción o
expedición de cualquier clase de documento las cuotas anteriores se incrementaran
en un 100%
XXX.- Tratándose de documentos de inscripción y cancelación, otorgados fuera de
esta entidad federativa, las cuotas anteriores tendrán un pago adicional de ..... 23.000”
La relación que se presenta solo presenta lo relativo a la compraventa sin embargo
existen muchos supuestos como objeto de este derecho pero estimo que no es
necesario presentarlo.
3.5.1 DE LA CAUSACION DE ESTE DERECHO
Los derechos por la prestación de servicios públicos, se causarán en el momento en
que el particular reciba el servicio.
3.5.2 DEL PAGO
El importe de la tasa o tarifas para la inscripción de una compraventa deberá cubrir
previamente la prestación del servicio, en las Receptorías de Rentas del Estado de
Colima, misma que le entregará un recibo oficial que acredite su pago y con el cual
podrá recibir el servicio.
3.6 DEL CATASTRO DEL ESTADO
El Catastro en el Estado de Colima, constituye un padrón e inventario que permite la
identificación y valuación de los bienes inmuebles que se encuentran en el territorio
de nuestra Entidad Federativa. Dicho registro delimita los bienes inmuebles, mantiene
actualizada la transmisión de propiedad, e integra la cartografía como apoyo para el
ordenamiento y regulación del desarrollo urbano.
83
La intervención y participación de Notarios Públicos en la actualización catastral es
importantísima, ya que ellos formalizan la generalidad de las compraventas y con su
intervención a través de los avisos correspondientes se logra saber los cambios en la
propiedad o variaciones en el uso del suelo.
El Catastro es el inventario del territorio del Estado, es decir un conjunto de registros
relativos a la identificación y valuación de los bienes inmuebles ubicados en la
entidad, y su principal fin es:
I.- Identificar y delimitar los bienes inmuebles;
II.- Integrar y mantener permanentemente actualizada la información relativa al uso y
destino del suelo
III.- Determinar los valores catastrales de los bienes inmuebles;
IV.- Integrar la cartografía catastral del territorio del estado.
3.6.1 DEL PADRON CATASTRAL Y DE LA INSCRIPCION DE
PREDIOS
La Ley de Catastro del Estado de Colima señala en su Art. 23 la obligación de
inscribir los predios ubicados dentro del territorio del Estado, cualquiera que sea el
régimen legal de tenencia a que estén sujetos, en el padrón catastral, señalando las
características físicas de su ubicación, de uso y de valor. (30)
La misma ley señala que al inscribir un predio en el padrón catastral, se le asignará
una clave catastral, la que se integrará con el número de municipio, de zona catastral,
de manzana y de predio, y en el caso de condominios, se agregará el número de
edificio y de la unidad condominal. Cada uno de los departamentos, despachos,
viviendas o locales, se inscribirán por separado en el padrón con diferente clave
catastral.
30
Ley del Catastro del Estado de Colima. México. Congreso del Estado de Colima. México 1992 Pág. Web.
http:// w.w.w. congresocol.gob.
84
La inscripción o actualización de los predios en el padrón catastral, deberá ser
manifestada por los propietarios o poseedores ante la autoridad catastral del
Municipio de ubicación de los predios de conformidad con el Art. 25 de la ley, dentro
de los treinta días naturales siguientes a la fecha en que se formalice su adquisición o
se efectúe la modificación que deba ser manifestada.
Dicha manifestación podrá ser presentada por los notarios públicos.
Cuando los propietarios o poseedores de predios que no presenten en el plazo la
manifestación respectiva, el Ayuntamiento podrá proceder de oficio a realizar la
inscripción o actualización de que se trate, sin perjuicio de que se aplique la sanción
correspondiente.
Por lo antes mencionado, los Notarios Públicos requerirán de las personas físicas o
morales que pretendan transmitir e inscribir, en su caso, la propiedad de un inmueble,
la certificación de clave y valor catastral correspondientes.
Y la ley les impone además, a los notarios, la obligación de enviar mensualmente a la
Dirección de Catastro
una relación de las transmisiones e inscripciones de la
propiedad de que conozcan en ese período, en los formatos que para tal efecto
proporcione la autoridad catastral.
Cabe apuntar que la misma ley señala puntualmente que la inscripción de un predio
en el padrón catastral no genera ningún derecho de propiedad o posesión del mismo
en favor de la persona a cuyo nombre aparezca inscrito.
3.6.2 DE LA VALUACION Y REVALUACION
Será la autoridad catastral quien asignará el valor catastral a los predios de acuerdo a
la ley y las normas técnicas y administrativas emitiendo una resolución de valor.
85
3.6.3 CÓMO SE DETERMINA EL VALOR CATASTRAL
La mecánica para determinar el valor catastral de cada uno de los predios, será
aplicando los valores unitarios de terreno y de construcción aprobados, de acuerdo a
la zona y sector catastral en que se encuentren situados y a la clasificación de
construcción que les correspondan. En el caso de predios con o sin construcciones,
situados en sectores catastrales para los que no se hayan fijado valores unitarios o
que los existentes ya no sean aplicables, se estará a lo dispuesto en el artículo 16 de
esta misma ley
Sin embargo, en el Art. 36. la ley señala una máxima al mencionar textualmente:
El valor catastral que se determine para cada predio será el que se obtenga de
la suma de los valores del terreno y de la construcción.”
En relación a los condominios la ley señala que los predios que están sujetos al
régimen de propiedad condominal, la valuación catastral deberá hacerse respecto de
cada uno de los departamentos, despachos, viviendas o cualquier otro tipo de locales,
comprendiéndose en la valuación la parte proporcional indivisa de los bienes
comunes.
Tanto para el propietario como para los notarios se les señala como infracción lo
siguiente:
I.- No presentar las manifestaciones para la inscripción de predios en el padrón
catastral;
II.- Manifestar datos falsos a la autoridad catastral;
III.- No informar en el tiempo y forma previstos los actos que deban ser comunicados
a la autoridad catastral;
IV.- Negar la información que requiera la autoridad catastral para la realización de
trabajos catastrales;
86
3.7 DEL NOTARIO PÚBLICO EN EL ESTADO DE COLIMA
Cuando
pensé en realizar este trabajo fue en función a que la mayoría de los
Colimenses realizan a diario compraventas que se formalizan ante un notario público
y una de los problemas que encontramos fue que los Colimenses desconocen las
funciones esenciales de los notarios públicos así como de las instancias
administrativas ante las cuales se deben de realizar los tramites correspondientes
para la realización de una compraventa. Tendré entonces que concluir que
independientemente del análisis a los tres niveles de gobierno el contribuyente no
sabe a ciencia a cierta los efectos fiscales de cada uno por lo que presentare
brevemente la función notarial en particular y concluiremos con un análisis general.
Todos los están bajo el mando del Ejecutivo del Estado y rinden cuentas a
través de la Secretaría General de Gobierno de Estado sin embargo puede ser
sujeto de auditorias fiscal por parte del gobierno federal y el mismo Estado y
aun el Municipio le puede requerir de cumplir con las obligaciones señaladas
en la ley.
La mayoría de compraventas que se realizan en el Estado de Colima se tramitan ante
el por lo que es necesario conocer su actividad en relación a la compraventa de bien
inmueble
El Notario Público es pues por ley, un Licenciado en Derecho autorizado por el
Gobierno del Estado de Colima quien procesa y certifica todos los trámites de Bienes
Inmuebles, incluyendo la elaboración y revisión de todos los documentos necesarios,
asegurando la transición del inmueble.
Además, todos los poderes, (sean estos generales o limitados), la constitución de
sociedades, testamentos, testimonios oficiales, etc., son manejados y debidamente
inscritos en el Registro Publico de la Propiedad y el Comercio a través de la notaría
87
pública (oficina de un notario), quien también es responsable ante el Gobierno por la
recaudación de todos los impuestos implicados.
La escritura pública es el instrumento que el notario asienta en el protocolo para
hacer constar un acto jurídico, y que tiene la firma y el sello del notario.
La escritura pública es el documento en donde se consigna actos jurídicos, siempre,
firmado por el notario y por las partes que en él intervengan, en cada una de las
hojas, se agrega el apéndice, llena los requisitos que señala ley, y en el protocolo se
levanta un acta en las que se hace un extracto del documento, indicando sus
elementos esenciales. En este caso, la escritura, se integra por dicha acta y el
documento que se agregue al apéndice, en el que se consigne el acto jurídico de que
se trate.
Con relación a los trámites de Bienes Inmuebles, el Notario Público, por petición,
recibe los siguientes documentos oficiales, los cuales, por norma legal, son
requeridos en cualquier traspaso:
•
Un Certificado de Libertad de Gravamen tramitado ante el Registro Público de
la Propiedad, basado en una investigación completa del inmueble.
•
Una carta de No Adeudo por parte de la Tesorería Municipal en cuanto a los
adeudos que pudiera tener el inmueble, respecto al pago del predial y servicios de
agua.
•
Un avalúo realizado sobre la propiedad para propósito de impuestos.
•
Una constancia de uso de suelo del inmueble que pretende vender para
conocer el uso que legalmente tiene esta propiedad.
Con fundamento en el Art. 31 de la ley del Notariado para el Estado de Colima, las
escrituras se asentarán empleándose tinta indeleble, con letra clara, sin abreviaturas,
salvo el caso de inserción de documentos y sin guarismos, a no ser que la misma
cantidad aparezca asentada en letras. Los blancos o hueco si los hubiere, se cubrirán
con líneas de tinta fuertemente grabadas, precisamente antes de que se firme la
escritura. Al final de ella se salvarán las palabras testadas y entrerrenglonadas; las
88
testaduras se harán con una línea horizontal que las deje legibles; haciendo constar
que se valen; las entrerrenglonadas se harán constar que sí valen.- El espacio en
blanco que pueda quedar antes de las firmas en las escrituras, deberá ser llenado
con líneas de tinta.- Se prohíben las enmendaduras y raspaduras. (31)
Por obvias razones se prevé en esta ley que el notario redactará las escrituras en
lengua nacional y observando lo siguiente:
I.- Expresará el lugar y fecha en que se extienda la escritura, su nombre y apellidos y
el número de la notaría;
El notario deberá retener el Impuesto Sobre la Renta después de efectuarse todas las
deducciones pertinentes, para luego ser entregado a la Secretaría de Hacienda y
Crédito Público.
De igual forma deberá pagar ante la receptoría de rentas del estado de Colima los
derechos correspondientes por la expedición del Certificado de Libertad de
Gravámenes correspondiente:
El notario solicitará al Registro Público de la Propiedad certificados sobre
existencia o inexistencia de gravámenes en relación con el inmueble. En la
solicitud consignará los nombres de los contratantes, el acto jurídico que éstos
van a otorgar, el inmueble de que se trate, el antecedente registral, el sello
notarial, su firma y la fecha.
Cuando dicha solicitud sea hecha por un notario de la entidad, el registrador la
anotará preventivamente en el folio correspondiente, tan pronto como la reciba
y sin cobro de derechos. Esta anotación producirá plenos efectos jurídicos
desde la fecha en que se presentó la solicitud y hasta 30 días naturales
posteriores al día en que el registrador entregue al notario el certificado
registral.
Dentro de las 48 horas siguientes a la firma de la escritura correspondiente, el
notario dará aviso al Registro Público asentando los datos mencionado en
certificado de libertad de gravámenes. Y sin cobro de derechos e
inmediatamente, el registrador practicará otra anotación preventiva en el folio
respectivo, la cual producirá efectos por un término de 90 noventa días
31
Ley del Notariado de Colima. México 1963. Congreso del Estado de Colima. México 1992 Pág. Web. http://
w.w.w.congresocol.gob
89
naturales, contados a partir de la fecha de presentación del aviso notarial y
podrá prorrogarse hasta tres veces más, por 90 días cada vez, a petición del
notario y siempre que la prórroga sea anotada antes de que caduque esa
anotación registral. Si el aviso se da dentro del término de 30 días, establecido
en la ley, sus efectos preventivos se retrotraerán a la fecha en que el notario
presentó la solicitud de certificado registral.
Si el testimonio notarial se presenta al Registro Público dentro de cualquiera de
los plazos señalados, su inscripción surtirá efectos contra terceros desde la
fecha en que el notario presentó la solicitud de certificado. Si se presenta
después, surtirá esos efectos desde la fecha de su presentación.
Si en el certificado registral aparecen gravámenes, éstos se inscribirán o
anotarán en el folio en que se registre la enajenación del inmueble a favor del
adquirente, a no ser que ya estén cancelados en el folio del enajenante.
Durante la realización de la escritura el Notario deberá verificar que este enajenante
este al corriente del pago por el Servicio de Agua Potable y Alcantarillado.
Será también el responsable de informar puntualmente sobre toda compraventa al
Catastro
Estatal
a
través
del
Catastro
Municipal
cubriendo
lo
derechos
correspondiente si hiciere uso de los servicios que presta el mismo.
Y en la esfera municipal deberá cerciorarse que el contribuyente este al corriente del
pago del Impuesto Predial así como en su momento realizar el pago Impuesto de
Transmisiones Patrimoniales.
Entregando la escritura correspondiente debidamente inscrita en Registro Público
para que surta todos los defectos de ley.
3.7.1
DE LOS HONORARIO DEL NOTARIO
El notario tendrá el
derecho a cobrar los honorarios que se originen, en cada
compraventa que tramite, conforme a lo convenido con los interesados o a lo
estipulado en el arancel que expida el Gobernador del Estado.
En relación a lo
honorarios que el contribuyente paga a Notario Público serán
exclusivos por la realización de la escritura pública en la que se plasma la
90
enajenación de un bien no por la gestión y pago de las obligaciones que el
contribuyente tiene con el fisco y con las autoridades fiscales estatales y municipales.
Por lo que el notario debe dejar claro cuánto cobra por la realización de la escritura y
cuánto por la gestión de pago e inscripción de la misma. Sin embargo dado que el
notario es solidario responsable del pago de los mismos en el caso de que el
contribuyente no los realice, deberá el fedatario
agregarlos al apéndice de la escritura
comprobar su autenticidad y
a excepción de la inscripción que debe
hacerse en el Registro Público de la Propiedad y el Comercio que por ley la tiene que
hacer el notario.
91
CAPITULO IV
LA COMPRAVENTA EN EL AMBITO MUNICIPAL
92
4.
LA COMPRAVENTA EN EL AMBITO MUNICIPAL
A partir de la reforma operada en el Art. 115 de la Constitución General de los
Estados Unidos Mexicanos. Las Entidades Federativas actualizan sus Leyes de
Hacienda Municipales ; así observamos que La Ley de Hacienda del Municipio de
Colima aprobada el 11 de noviembre de 2002 en el Art. 21 determina el Impuesto
Sobre Trasmisiones Patrimoniales mismo que sustituyó al tributo establecido en la
Ley de Adquisición de Inmuebles de 1980 que a su vez sustituyó en su vigencia a la
antigua Ley del Timbre ambas leyes de origen Federal, sin embargo conforme a esa
ley en su Art. 9º de inmediato quedó coordinado el Estado de Colima y su aplicación
quedó postergada y derogada con las reformas al Art. 115 Constitucional
Para el ámbito municipal es necesario precisar el fundamento jurídico como se ha
hecho en los ámbitos federales y estatales que le da sustento a la potestad impositiva
del Municipio, misma que se contempla en al Art. 115 Constitucional, del cual se
desprenden sus facultades que le permiten mandar en iniciativa la Ley de Hacienda
del cada Municipio.
La Ley Orgánica del Municipio Libre del Estado de Colima en su Art. 45 señala
cuales son las facultades y obligaciones de los Ayuntamientos, las que se ejercerán
por conducto de los Cabildos respectivos, de acuerdo a lo siguiente:
I. En materia de gobierno y régimen interior.
Inciso b) Presentar ante el Congreso iniciativas de ley en materia municipal, en los
términos de la Constitución;
En la misma se señala en el Art. 64 Que las leyes de la materia regularán los
aspectos relativos a:
“I.- Los impuestos, derechos, productos y aprovechamientos del municipio…”
93
Posteriormente hace un señalamiento expreso sobre la Hacienda Pública Municipal
en su Art. 71 que dice La Hacienda Pública Municipal estará a cargo de la Tesorería
Municipal…
En el Art. 72 señala las facultades y obligaciones del Tesorero que son:
“I. Elaborar y proponer al Presidente Municipal los anteproyectos de leyes,
reglamentos y demás disposiciones que se requieran para el manejo de los asuntos
tributarios del municipio;
II. Recaudar los impuestos, derechos, productos y aprovechamientos de conformidad
con la ley general de ingresos municipales, así como las participaciones que por ley o
convenio le correspondan al municipio en el rendimiento de impuestos federales y
estatales;
III. Vigilar el cumplimiento de las leyes, reglamentos y demás disposiciones fiscales”
(32)
Aprobada por Congreso del Estado de Colima la Ley de Hacienda del Municipio de
Colima donde se encuentra el fundamento legal para gravar la trasmisión patrimonial
de bienes inmueble.
Cabe señalar que todas las leyes de Hacienda Municipales del Estado
Colima
guardan una uniformidad por lo que consideré conveniente utilizar la del Municipio de
Colima considerando que tienen un contenido idéntico en cuanto al tratamiento fiscal
del los ingresos.
Otro aspecto importante es que la ley de Ingresos municipales que se envía año con
año tendrá como referencia dicha ley.
32
Ley Orgánica del municipio Libre del Estado de Colima. Compilación Instituto Electoral del Estado de Colima.
Editorial Gobierno del Estado de Colima. Colima México. 2002 Pág. 286, 300, 302, 303.
94
4.1 DEL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES
Conforme al Art. 21 de la Ley de Hacienda del Municipio de Colima son objetos de
este impuesto aquellos actos donde se presume existe traslado de dominio, a
continuación solo señalamos
aquellos
directamente relacionados con la
compraventa:
“I.- La transmisión o adquisición de la propiedad de bienes inmuebles por cualquier
acto, contrato, resolución o certificado de participación inmobiliaria, incluyendo la
donación, la que ocurra por causa de muerte y la aportación a toda clase de
asociaciones o sociedades, a excepción de las aportaciones que se realicen al
constituir la copropiedad y la sociedad conyugal, siempre que sean inmuebles
propiedad de los copropietarios o de los cónyuges.
II.- La compraventa en la que el vendedor se reserve la propiedad aun cuando la
transferencia de ésta opere con posterioridad;
III.- La promesa de adquirir, cuando se pacte que el futuro comprador entrará en
posesión de los bienes o que el futuro vendedor recibirá el precio de la venta o parte
de él, antes de que se celebre el contrato prometido;
IV.- La cesión de derechos del comprador o del futuro comprador en los casos de las
fracciones II y III que anteceden, respectivamente;
VIII.- La constitución de usufructo, transmisión de éste o de la nuda propiedad, así
como la extinción de usufructo temporal;
IX.- La prescripción positiva;
95
X.- La división de la copropiedad y la disolución de la sociedad conyugal, por la parte
que se adquiera en demasía del por ciento que le correspondía al copropietario o
cónyuge;
XV.- La permuta en la que se considerará que se efectúan dos adquisiciones.”
4.1.1 SUJETOS DE ESTE IMPUESTO
De acuerdo a lo establecido en el Art. 22 de la señalada ley, los sujetos pasivos de
este impuesto son las personas físicas o morales, por el hecho de adquirir inmuebles,
referidos al suelo, las construcciones o el suelo y sus construcciones ubicados dentro
del Municipio de Colima y cualquier acto que transmita la propiedad o los derechos
constituidos sobre los mismos.
Para la responsabilidad solidaria del pago del impuesto mencionado, la Ley de
Hacienda del Municipio de Colima en su Art. 23
señala tres supuestos de
responsables solidarios:
Quienes hayan transmitido bienes inmuebles o derechos reales constituidos sobre los
mismos, respecto de los cuales hubiesen quedado créditos fiscales insolutos;
Quienes en nombre y por cuenta de otra persona hayan transmitido bienes o
derechos acerca de los cuales no hubiesen pagado este impuesto y las instituciones
fiduciarias por los mismos conceptos; y
Los servidores y notarios públicos que expidan testimonios o den trámite a algún
documento en que se consignen hechos, actos, resoluciones o contratos objeto de
este impuesto sin que se encuentre cubierto, independientemente de las sanciones
por las infracciones en que se hubiere incurrido.
La ley señala en su Art. 24 que en todo caso los bienes objeto de este impuesto
garantizarán preferentemente el pago del mismo, por lo que suponemos que de no
pagarse puede garantizarse mediante procedimiento de ejecución, inscribiendo el
96
gravamen correspondiente en el Registro Público de la Propiedad mediante aviso
preventivo. Sin embargo, existe una contradicción entre lo dispuesto en el precepto
legal antes invocado y lo dispuesto en el Art. 38 de la ley, donde existe una
prohibición expresa a los servidores públicos del Registro Público de la Propiedad y el
Comercio de no inscribir los actos, contratos o documentos traslativos de dominio de
bienes inmuebles, mientras no les sean exhibidos los comprobantes de pago del
impuesto.
4.1.2 BASE PARA SU PAGO
Sirve como base para su liquidación el valor que resulte mayor entre el valor catastral
el de avalúo comercial y el señalado como precio de la transmisión, vigentes en el
momento en que se realice la operación objeto del impuesto. Art. 25 de la ley.
A petición del contribuyente se pondrá el valor de la transacción, siempre y
cuando éste sea mayor al valor catastral. Lo anterior con fundamento en el Art. 25
de la ley.
Como dato especial se dirá que esta ley guarda en todo lo posible la equidad al
gravar, pues en su Art. 26 se señala que en los casos en que se transmita la nuda
propiedad de inmuebles, la base del impuesto será el 50 por ciento del valor
aplicable. Al extinguirse el usufructo se pagará el impuesto que resulte del otro 50 por
ciento del valor catastral.
Y considero que el Art. 27 de la ley mantiene la misma equidad y seguridad fiscal a
gravar como base del impuesto el 50 por ciento del valor del inmueble, en los
siguientes casos:
I.- En las donaciones entre ascendientes o descendientes en línea recta en primer y
segundo grados y entre consortes;
97
II.- En las adjudicaciones en juicios sucesorios y en remates judiciales;
III.- En las transmisiones que se realicen con motivo de la disolución de la sociedad
conyugal.
4.1.3
DEL PAGO DEL IMPUESTO
En el Art. 28 de la Ley señala el procedimiento mediante el cual los contribuyentes
calcularán el impuesto aplicando a la base que resulte conforme a lo dispuesto por los
artículos 25, 26 y 27 de esta Ley, según el caso, la siguiente:
4.1.4 T A R I F A
BASE DEL IMPUESTO
LIMITE
INFERIOR
LIMITE SUPERIOR
CUOTA FIJA
TASA
PARA
APLICARSE
AL
EXCEDENTE
DEL
LIMITE INFERIOR
$
$
$
0.0025
0.01
250,000.00
250,000.01
300,000.00
300,000.01
En adelante
0.00
625.00
0.0080
1,025.00
0.0200
El pago del impuesto deberá efectuarse dentro de los quince días siguientes a aquél
en que se realice cualquiera de los supuestos que a continuación se señalan:
I.- Cuando se constituya o adquiera el usufructo o la nuda propiedad. En el caso de
usufructo temporal, cuando se extinga;
98
II.- A la adjudicación de los bienes de la sucesión, así como al cederse los derechos
hereditarios o al enajenarse bienes por la sucesión. El impuesto correspondiente a la
adquisición por causa de muerte, se causará en el momento en que se realice la
cesión o la enajenación, independientemente del que se cause por el cesionario o por
el adquirente;
III.- Tratándose de adquisiciones efectuadas a través del fideicomiso, cuando se
realicen los supuestos señalados en el artículo 21 de esta Ley;
IV.- Al protocolizarse o inscribirse el reconocimiento judicial de la prescripción
positiva; y
V.- En los casos no previstos en las fracciones anteriores, cuando los actos de que se
trate se eleven a escritura pública o se inscriban en el Registro para poder surtir
efectos ante terceros en los términos del derecho civil; y si no están sujetos a esta
formalidad, al adquirirse el dominio conforme a las leyes.
De conformidad con lo que establece el Art. 31 de la Ley, tanto el contribuyente como
el solidario responsable notario público
efectuarán el pago mediante declaración
debidamente requisitada, que presentarán ante la Tesorería Municipal, en los
formatos aprobados para el efecto, que contendrán:
I.- Los nombres y domicilios de los contratantes o del adquirente, en su caso;
II.- Fecha en que se extendió la escritura pública y su número, fecha de la resolución
administrativa o judicial y fecha en que se causó ejecutoria, en su caso;
III.- Nombre del notario público ante quien se haya extendido la escritura o indicación
de qué autoridad dictó la resolución;
IV.- La naturaleza o concepto del hecho, acto, operación o contrato.
V.- Fecha de la operación;
VI.- Valor de la operación, en su caso;
99
VII.- Valor catastral del predio;
VIII.- Identificación del inmueble señalando su ubicación, nomenclatura
si la tiene, superficie, linderos y nombres de los colindantes;
IX.- Antecedente de propiedad o de posesión del inmueble tanto en el
Registró como fiscales;
X.- Valor gravable conforme a las disposiciones de este Capítulo;
XI.- Clave catastral o en su defecto, número de cuenta con que se
paga el impuesto predial por el inmueble;
XII.- Monto del impuesto;
XIII.- Firma del contribuyente o notario público; y
XIV.- Otros datos que se exijan en la forma oficialmente aprobada.
A continuación el Art. 32 de la Ley señala que además de la información solicitada en
supralineas los contribuyentes deberán:
I.- Acompañar copia certificada del documento donde conste el acto o contrato de que
se trate, cuando el acto traslativo de dominio no se haga constar en escritura pública;
II.- Acompañar copia certificada de la resolución respectiva en que conste, en su
caso, la fecha en que causó ejecutoria, cuando la adquisición de la propiedad se
hubiere realizado como consecuencia de resolución administrativa o judicial; y
III.- Acreditar que se encuentra al corriente del pago del impuesto predial o de
cualquier otro gravamen fiscal derivado de los bienes inmuebles en los términos de
esta Ley.
El contribuyente siempre se enfrentara a los lentos tramites burocráticos aun en el
nivel municipal como prevención y aun como seguridad para la autoridad municipal el
Art. 33 de la ley da una salvaguarda a la certeza jurídica señalando que la Tesorería
Municipal aceptará invariablemente las declaraciones que el contribuyente presente
100
para el pago de este impuesto a menos que no hayan sido firmadas y señala el
término para su análisis y corrección bajo las siguientes consideraciones.
Las tesorerías municipales dentro de los 5 días siguientes a la recepción de los
documentos, deberán analizarlos y, en caso de existir omisiones, informará de
manera inmediata al contribuyente, para que subsane los errores, en el plazo
impuesto por la autoridad, contados a partir de la fecha en que los interesados
reciban el requerimiento.
Si transcurrido dicho término no se presenta la documentación requerida, se
tendrá por no presentada dicha declaracion, sin perjuicio de imponer al
infractor las sanciones que correspondan.
Y precisamente para la salvaguarda de la certeza jurídica de toda compraventa los
Art. 34 y 35 de la Ley señalan que la Tesorería Municipal cuando lo estime necesario
podrá solicitar de los notarios públicos o de los contratantes, les proporcionen una
copia autorizada de la escritura en que se hubiere hecho constar el acto o contrato de
que se trate. De igual manera queda facultada la Tesorería Municipal para comprobar
la veracidad de los datos proporcionados en las declaraciones, en forma posterior al
pago, así como para proceder al cobro de las diferencias que resulten e imponer las
multas que procedan.
Existe una prohibición en el Art. 36 de la Ley que considero va en el sentido de la
responsabilidad solidaria para evitar la evasión de este impuesto que se les impone a
los notarios públicos de no autorizar ninguna escritura definitiva en donde consten los
actos, contratos u operaciones a que se refieren las disposiciones contenidas en este
Capítulo, sin que se les compruebe el pago de este impuesto. Asimismo en el Art. 37
de la ley se les impone la prohibición a los notarios, jueces y demás servidores
públicos de no certificar las firmas de los contratos privados a que se refiere el Art. 21
de esta ley, si no les comprueban el pago de este impuesto.
101
Y para garantizar que la evasión no se de dentro de la oficinas de la Tesorería
Municipal el Art. 39 de la ley les impone una prohibición los servidores públicos
adscritos al catastro municipal, no dar trámite a las solicitudes de traslado de dominio,
si no se comprueba el pago del impuesto.
Cuando la transmisión de la propiedad haya operado teniendo como fundamento
contratos de compraventa con reserva de dominio o sujetos a condición o contratos
preparatorios traslativos de propiedad o copropiedad, de los señalados en el Art. 21
de esta Ley el contribuyentes deberán dar aviso de ello dentro de los quince días
siguientes de su autorización definitiva, esto con la finalidad de evitar el doble pago
del impuesto con fundamento en el Art. 40 de esta Ley.
4.1.5 SE EXIMEN DEL PAGO DE ESTE IMPUESTO;
Art. 41
I.- Las ventas de bienes inmuebles que hagan los gobiernos federal, estatal o
municipal para formar parte del dominio público, salvo que sean utilizados por
entidades paraestatales, paramunicipales o particulares, bajo cualquier título, con
fines administrativos o propósitos distintos a su objeto público; y
II.- Las adquisiciones que realicen los estados extranjeros en caso de reciprocidad
(33)
4.2
DEL IMPUESTO PREDIAL
No podrá llevarse a cabo la escritura pública que formalice una compraventa de un
bien inmueble que no esté al corriente en el pago de este impuesto de acuerdo al Art.
57 de la Ley de Hacienda Municipal que señala quienes son los responsables
solidarios del pago de este impuesto donde menciona en su fracción VI que los
funcionarios o empleados y Notarios Públicos que autoricen algún acto o contrato, o
33
Ley de hacienda del Municipio de Colima. México. Congreso del Estado de Colima. México 1992 Pág. Web.
http:// w.w.w. congresocol.gob
102
den trámite a algún documento sin cerciorarse de que se está al corriente en el pago
de los créditos fiscales correspondientes a los inmuebles o derechos sobre los
mismos. Luego entonces, de llevarse a cabo los que responsables del pago ser a
quien autorice en definitiva la escritura correspondiente
Al analizar este impuesto observamos que el objeto del mismo
recae sobre
a
propiedad, la copropiedad, el condominio, la posesión y el usufructo de predios, que
comprenden los terrenos y las construcciones edificadas sobre los mismos; y los
sujetos que deberán pagarlo serán los propietarios, los copropietarios y los
condóminos de predios incluso
los nudo-propietarios o los usufructuarios. Sin
embargo, la misma ley señala que en todo caso, los bienes inmuebles objeto del
impuesto
garantizarán
preferentemente
el
pago
de
los
adeudos
fiscales,
independientemente de quien sea el propietario, el poseedor o el que los detente.
Como se había manejado el notario es solidario responsable de acuerdo al Art. 36 de
esta Ley de Hacienda Municipal fracción V que dice:
V.- Los servidores públicos y notarios públicos que autoricen algún acto o contrato o
den trámite a algún documento sin cerciorarse de que se está al corriente en el pago
de los créditos fiscales correspondientes a los inmuebles o derechos sobre los
mismos.
Es base del impuesto el valor catastral de los predios que incluye el de los terrenos y
de las construcciones adheridas a los mismos, en su defecto lo que determine la Ley
de Catastro.
El Art. 7 de la ley menciona una variación en la base por haber permanecido oculto a
la acción fiscal de la autoridad o que hubiera estado tributando sobre un valor
catastral inferior al que le corresponda , por lo que deberá tributar sobre la base del
valor que la autoridad catastral le determine inmediatamente después de haberse
tenido la noticia de su descubrimiento, más el cobro de dicho impuesto o de las
103
diferencias del mismo por el término de cinco años anteriores, recargos y multas que
procedan, salvo que el propietario demuestre que la omisión data de fecha ulterior.
El impuesto predial se determinará y liquidará de conformidad con las cuotas y
tasas que a continuación se señalan:
I.- Para los predios urbanos edificados se aplicará la siguiente
4.2.1 T A R I F A
BASE GRAVABLE
IMPUESTO ANUAL
(EN PESOS)
LIMITE INFERIOR
0
LIMITE
SUPERIOR
CUOTA FIJA EN
UNIDAD DE
SALARIO
TASA PARA
APLICARSE AL
EXCEDENTE DEL
LIMITE INFERIOR
40,400
2.00
.0000000
40,401
48,400
2.00
.0005525
48,401
58,400
2.55
.0005850
58,401
68,400
3.25
.0006175
68,401
72,000
4.00
.0006500
72,001
122,000
4.43
.0006825
122,001
172,000
7.85
.0007150
172,001
222,000
11.57
.0007475
222,001
288,000
15.38
.0007800
288,001
338,000
21.06
.0008125
338,001
388,000
25.70
.0008450
388,001
438,000
30.64
.0008775
438,001
480,000
35.86
.0009100
480,001
560,000
40.41
.0009425
560,001
640,000
49.13
.0009750
640,001
720,000
58.02
.0010075
104
BASE GRAVABLE
IMPUESTO ANUAL
(EN PESOS)
LIMITE INFERIOR
LIMITE
SUPERIOR
CUOTA FIJA EN
UNIDAD DE
SALARIO
TASA PARA
APLICARSE AL
EXCEDENTE DEL
LIMITE INFERIOR
720,001
800,000
67.37
.0010400
800,001
880,000
77.23
.0010725
880,001
960,000
87.53
.0011050
960,001
1'040,000
98.29
.0011375
1'040,001
1'120,000
109.52
.0011700
1'120,001
1'200,000
121.21
.0012025
1'200,001
1'280,000
133.38
.0012350
1'280,001
a 1'360,000
146.01
.0012675
1'360,001
a 1'440,000
159.11
.0013000
1'440,001
EN ADELANTE
173.00
.0020010
II,. Para los predios urbanos no edificados se aplicará a la base gravable la tasa anual
del 0.006.
III.
Para los predios rústicos se aplicará la siguiente:
T A R I F A
BASE
GRAVABLE
(EN PESOS)
IMPUESTO
ANUAL
105
LIMITE INFERIOR
LIMITE
SUPERIOR
CUOTA FIJA
EN UNIDAD
DE SALARIO
TASA PARA
APLICARSE AL
EXCEDENTE DEL
LIMITE INFERIOR
0
9,600
3.00
.000000
9,601
12,400
3.00
.003510
12,401
14,400
4.00
.003575
14,401
16,400
4.72
.003640
16,401
18,400
5.47
.003705
18,401
20,400
6.25
.003770
20,401
22,000
7.04
.003835
22,001
24,000
7.86
.003900
24,001
EN ADELANTE
8.43
.004000
4.2.2 DEL PAGO
La cuota del impuesto es anual, pero su importe podrá
iguales que se podrán
dividirse en seis partes
pagarán bimestralmente durante el primer mes de cada
bimestre. La cuota mínima se pagará en una sola exhibición por adelantado durante
el primer bimestre, entendiéndose por cuota mínima la que resulte del primer rango
de la base gravable de las tarifas en la ley.
Se podrá hacer el pago por anticipado y deberá realizarse en la Tesorería
Municipal.(34)
Nota: Solo se consideró a la Ley de Hacienda del Municipio de Colima para el
impuesto predial
34
IBIDEM
106
4.3 DEL CATASTRO MUNICIPAL
Los derechos por servicios que preste el catastro municipal se causarán y pagarán
conforme a una tarifa establecida en el Art. 84 de la ley y para efectos de la
formalización de la compraventa en escritura pública los derechos por servicios
prestados son::
Art. 84 fracciones I y m inciso:
Unidad de Salario
l).- Aviso de transmisión patrimonial………………………
2.50
m).- De avalúos catastrales...............................................
3.00
Fracción IV inciso:
c).- Por el registro de actas o avisos notariales en los que se
constituya o modifique el régimen de propiedad en condominio:
Por cada lote, departamento, finca o local………………………..….1.80
35
(35)
IBIDEM
107
CONCLUSIONES
108
Cuando pensé en realizar este trabajo fue porque consideré que la mayoría de los
Colimenses realizan frecuentemente contratos de compraventa y uno de los
problemas que encontramos es que desconocen las funciones esenciales de los
notarios públicos, así como de las instancias administrativas ante las cuales se deben
de realizar los trámites correspondientes para la realización de una compraventa. Por
principio de cuentas, concluimos que independientemente que el contribuyente no
sabe a ciencia a cierta los efectos fiscales que tiene el contrato de compraventa en
cada nivel de gobierno ; Por lo que se presenta brevemente cada nivel de gobierno en
particular incluyendo la función notarial.
La realización de una compraventa lleva implícita un cúmulo de trámites que han sido
analizados en el presente trabajo de investigación. Sin embargo, el común de los
contribuyentes le delega toda la responsabilidad a los notarios sin preguntar qué se
paga y
por qué
concepto. Como consecuencia de lo anterior, el contribuyente
manifiesta que los gastos fueron de alta cuantía.
El presente trabajo tiene necesariamente como fin que el contribuyente que realiza
una compraventa, tenga conocimiento del procedimiento administrativo y la forma de
pago de cada impuesto y derecho, bajo la premisa de que el obligado es el vendedor
salvo la excepción que se presenta en la compraventa por remate judicial y bajo
ciertos supuestos. El Notario de acuerdo a la ley siempre actúa como obligado
solidario y la mayoría de las veces la obligación la ignora el contribuyente por
desconocer la ley.
En los Estados Unidos Mexicanos, irónicamente, los contribuyentes manejan sus
obligaciones fiscales con enfoque poco eficaz, en especial por la realización de una
compraventa, pues generalmente estos exigen los derechos reales de la propiedad
y delegan a los notarios todo el tratamiento fiscal salvo el pago del Impuesto Predial
109
Se hace una
referencia histórica de cada una de las leyes fiscales que norman la
enajenación de bienes en los tres niveles de gobierno y los antecedentes de la
propiedad en la Constitución Federal y Local hasta la legislación ordinaria local fue
necesaria.
El nivel federal es sin duda es el más complejo y por lo consiguiente el menos
comprendido por el contribuyente. Por lo que la presente investigación facilita su
ubicación en la ley fiscal y le permite un manejo ágil en la realización de este tipo de
operaciones, incluso para lograr que el contribuyente pueda enterar el pago del
impuesto causado, situación aun lejana con la complejidad que presenta la Ley del
Impuesto sobre la Renta y las demás leyes fiscales de orden federal.
En el nivel Estatal detectamos que solo se causan derechos de inscripción ante el
Registro Público de la Propiedad y el Comercio y situaciones de índole notarial tales
como el pago de honorarios
Se ubica al contribuyente bajo la realidad jurídica que la compraventa trae aparejada
la traslación de dominio del bien inmueble. Dicha traslación solo produce efectos
contra terceros si se perfecciona con la inscripción registral.
Por lo anterior se logra concluir que debe pedirse al notario la anotación preventiva
en el Registro Público de Propiedad y del Comercio, pues en teoría, desde ese
momento el bien sale del patrimonio del vendedor sin ser sujeto a afectación por la
exigencia del cumplimiento de una obligación anterior que se le haga a este.
Al surtir efecto la inscripción definitiva ante el Registro Público de la Propiedad y el
Comercio ,
el vendedor vera reducido el patrimonio inscrito a su favor
como
consecuencia de la compraventa realizada y se señala que no debe ser exigencia
del registrador el pago de los impuestos federales y municipales correspondientes,
solo el pago de derechos por registrar ya que la ley prevé quién es el obligado y en su
defecto, quién es solidario responsable del pago tanto del Impuesto Sobre la Renta
110
como del Impuesto por transmisión patrimonial, pero en la práctica el Registro Público
de la Propiedad y el Comercio del estado de Colima si lo exige al momento de realizar
el pago.
En relación a lo honorarios que el contribuyente paga al Notario Público serán por la
realización de la escritura pública en la que se plasma la enajenación de un bien, sin
embargo puede haber un cobro extra por la gestión y pago de las obligaciones que el
contribuyente tiene con el fisco y con las autoridades fiscales estatales y municipales,
pues el notario por ser solidario responsable del pago de las obligaciones fiscales,
generalmente las realiza para cerciorase de su cumplimiento.
En el nivel municipal el contribuyente debe estar al corriente con el Impuesto Predial y
presentar su comprobante respectivo, aunque a decir verdad es el único impuesto
que el contribuyente maneja con regularidad.
Independientemente se debe cubrir el Impuesto por la Transmisión Patrimonial.
Impuesto debatido hasta nuestros días, porque señalan la mayoría de los doctrinistas
que esté es una doble tributación en relación al Impuesto sobre la Renta, lo cual
considero totalmente falso ya que el Impuesto Sobre la Renta grava el capital
obtenido en la enajenación comúnmente llamado plusvalía y el impuesto por la
Transmisión Patrimonial grava el acto jurídico.
El control del espacio territorial se presenta en el nivel municipal a través de la
regulación catastral, siendo obligación del Municipio la prestación de éste servicios
y el debido traslado de la información al catastro estatal.
Para lograr la eficacia de la presente investigación se presentan casos prácticos en
el nivel Federal a través del portal electrónico del SAT y de forma especial se
presentan en este trabajo como apéndice las formas para el pago de los de los
impuestos federales debidamente requisitadas. En el nivel estatal se presenta la
forma de pago de los certificados de libertad de gravámenes e inscripción definitiva
111
de un bien enajenado y en el nivel municipal el recibo de pago del Impuesto Predial y
la forma de cálculo y pago del Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales y por
ultimo en forma general se presenta una escritura pública realizada por un notario
público.
Esta investigación tiene todos los requisitos metodológicos para su fácil y ágil
comprensión por lo que se cumple con el fin propuesto.
Por otro lado cualquier inversionista nacional o extranjero
conoce en términos
generales los requisitos indispensables para la realización de una compraventa. Sin
embargo los capitales que fluyen por lo largo y ancho de la nación mexicana no
conocen cada legislación estatal. Por lo que aseguro que si para los mexicanos
significa un vía crucis la tramitología, debemos imaginarnos los que esto implica para
un extranjero, esta sin duda será un herramienta eficaz para sus fines
Por lo que concluyo en que esta investigación se debe actualizar año con año, pero
no de fondo, solo en lo referente a los cambios que se den en las leyes fiscales
emitidas año con año por el Congreso Federal y por Congreso Estatal en el ámbito
de su competencia y no por ello perderá su eficacia, simplemente se tendrá que
observar a la variación que señale la ley en el calculo de los Impuestos y Derechos.
A menos claro esta que se presente una reforma drástica en nuestro sistema jurídico
fiscal.
Por ultimo, espero que mi pretensión de servir a quienes tienen amplia experiencia
como peritos en derecho y notarios públicos sea tomada en el mejor de los sentidos
como una actualización a la práctica y aplicación de las leyes fiscales en su diario
desempeño.
Para concluir diré que este trabajo esta a dedicado a la memoria del LIC. JOSE
PEREZ MENDOZA un hombre que dedico su vida a la docencia en la Facultad de
Derecho de la Universidad de Colima y puso en practica sus conocimientos en el
112
desempeño de la función pública y como Notario Público de la Ciudad y Puerto de
Manzanillo; Con profundo agradecimiento y quienes como el LIC. CARLOS DE LA
MADRID VIRGEN dedico su tiempo a dirigir la presente.
EL AUTOR
113
ANEXO 1
CASO PRACTICO ENAJENACIÓN DE TERRENOS
PERSONAS MORALES
Monto de la enajenación
Valor histórico de adquisición
Fecha de adquisición
Fecha de enajenación
4,000,000.00
500,000.00
Ene. de 1990
Feb. De2004
a ) Determinación del monto histórico actualizado
Factor de ajuste
INPC Dic. 2003
INPC Enero 1990
107.661 = 7.1726
15.01
Monto original de la inversión
= Monto original ajustado
500,000.00
7.1726
3,586,309.13
* No tiene inventarios
* No tiene trabajadores
114
b) Determinación de la ganancia
Ingreso por enajenación
- Monto original ajustado
Ganancia de la enajenación de terreno
IVA que causa
Venta del terreno
Costo del terreno
Utilidad contable
4,000,000.00
3,586,309.13
413,690.87
0
4,000,000.00
500,000.00
3,500,000.00
115
ANEXO 2
CASO PRACTICO INGRESOS POR ENAJENACIÓN DE LA
CONSTRUCCIÓN
PERSONA MORAL
DATOS
Monto de la enajenación
Valor de adquisición histórico
Fecha de adquisición
Fecha de enajenación
8,000,000.00
2,000,000.00
Ene. 1990
Mar. 2004
Nota utilizo otros datos para resaltar la diferencia en el periodo de
actualización
FORMULA
Monto original de la inversión
- Depreciación acumulada al momento de
venta fiscalmente han transcurrido 169
meses completos de demérito de 240
( 169/240=70.4116% )
= Costo histórico
x factor de actualización
= Costo actualizado
1,408,333.00
591,667.00
7.1726
4,243,801.52
Precio de enajenación
- Costo actualizado
= Utilidad en venta
8,000,000.00
4,243,801.52
3,756,198.48
IVA que causa si no fue casa habitación
1,200,000.00
IVA que causa casa habitación
Venta de construcción
- Costo de la construcción
= Utilidad contable
2,000,000.00
exenta
8,000,000.00
2,000,000.00
6,000,000.00
116
Coeficiente de la utilidad
Utilidad fiscal
entre ingresos nominales
500,000.00
5,000,000.00
= C0eficiente de la utilidad
0.1
PAGO PROVISIONAL PERSONAS MORALES
Ingreso Nominal
x Coeficiente de utilidad
= Utilidad fiscal para pago Prov.
- Perdidas del ejercicio
= Utilidad fiscal para pago Prov.
x Tasa del impuesto Art. 10 LISR
= Pago provisional del ISR
Art. 114 LISR
4,169,898.00
0.1
416,990.00
0
416,990.00
30%
125,097.00
CALCULO ANUAL
Utilidad fiscal del terreno
+ Utilidad fiscal de la
construcción
= Utilidad fiscal en venta del Inmueble
413,690.00
3,756,198.48
4,169,889.35
Ingresos acumulables
- Deducciones autorizadas
= Utilidad fiscal
- Perdida de ejercicios anteriores
= Resultado final
x Tasa del ISR Art. 10 LISR
= Impuesto determinado
- Pago provisional
= Impuesto del ejercicio
4,169,889.35
0
4,169,889.35
0
4,169,889.35
30%
1,250,966.80
125,097.00
1,125,869.80
117
Hoy la obligación de realizar las declaraciones de las personas morales es a
través del portal de Internet www.sat.com.mx. Sin embargo para ejemplificar
este trabajo se presentan las declaraciones en formas fiscales autorizadas.
118
ANEXO 3
INGRESOS POR ENAJENACIÓN DE BIENES
PERSONAS FISICAS
PAGO PROVISIONAL
CASO PRACTICO
Conceptos
Costo del terreno
Costo de la construcción
25,000.00
200,000.00
Costo total del Inmueble
225,000.00
Inversiones en mejoras
al
inmueble
45,000.00
Jul. 1995
1,500.00
Nov. 1985
11,200,000.00
Jun. 2005
Gastos notariales
derechos y avaluó
Precio de venta del
Inmueble
COSTO COMPROBADO DE
ADQUISICIÓN
Fechas
Nov. 1985
$225,000.00
119
DEDUCCIONES AUTORIZADAS
Costo comprobado de adquisición del terreno
Costo comprobado
de adquisición
X factor
de
actualización (*)
= Costo comprobado
de adquisición
actualizado
terreno
(*) INPC mes inm.
Ant.
a aquel en que se
efectué la
enajenación
(Junio de 2005) (E *)
entre INPC mes
de adquisición
(Nov. 1985)
25,000.00
82.3104
$2,057,760.00
114
1.385
82.3104
(E *) INPC Estimado
120
DEDUCCIONES AUTORIZADAS
Costo comprobado de adquisición de la construcción
Costo de la construcción
200,000.00
- Deducción fiscal (200,000.00X 3%)
X 20 años
120,000.00
= Costo comprobado de adq.
de la construcción
80,000.00
X factor de actualización (*)
82.3104
= Costo comprobado de adq.
actualizado de la construcción
$6,584,832
Mismo factor del terreno
121
DEDUCCIONES AUTORIZADAS
Costo comprobado de adquisición de las inversiones en
mejoras
Costo de las inv. en mejoras
45,000.00
- Deducción fiscal (45,000.00 X 3%)
x 10 años
13,500.00
= Costo comprobado de
adq. de las inv. en mejoras
31,500.00
x factor de actualización (*)
2.9382
= Costo comprobado de las
Adq. actualizadas de
las inversiones
92,553.30
(*) INPC mes inm. Ant. a
aquel en que se efectúa la
la enajenación (Junio 2005)
entre INPC mes de la inv. (Jul.95)
114
38.798
2.9382
122
DEDUCCIONES AUTORIZADAS
Actualización de los gastos notariales derechos y avalúo
Gastos
$1,500.00
x Factor de actualización
82.3104
= Gastos notariales actualizados
(*) INPC mes inm. ant. A
aquel en que se efectué
la enajenación (Junio 2005)
INPC mes en que se efectuó
la erogación (Nov. 1985)
123,465.60
114
1.385
82.3104
GANACIA PROMEDIO ANUAL ACUMULABLE
Precio de venta del inmueble
$11,200,000.00
- Deducciones autorizadas
(Art. 148 LISR)
8,858,610.90
= Ganancia obtenida en la
enajenación
2,341,389.10
Entre No.de años transc.
entre fecha de adq. Y la
de enajenación
= Ganancia Prom. anual acumulable
20
$117,069.46
GANANCIA NO ACUMULABLE
Ganancia obtenida en la enajenación
- Ganancia Prom. anual acumulable
= Ganancia no acumulable
2,341,390.00
117,069.46
2,224,320.54
123
CALCULO DEL PAGO PROVISIONAL
Art. 154 LISR
Ganancia Prom. anual acumulable
a los demás ingresos
$117,069.50
- Limite inferior ( Tarifa Art. 113 LISR)
= Excedente sobre limite inferior
x % aplicable sobre Exc. Lim. Inf.
= Impuesto marginal
+ Cuota fija
= ISR a cargo promedio anual
103,218.01
13,851.45
30%
4,115.44
14,747.76
18,903.20
x No. de años trans. entre la fecha de
adq. Y la de enajenación ( sin exceder
de 20 años
20
= ISR en el pago provisional
378,064.00
ISR DE ENTIDADES FEDERATIVAS
Ganancia obtenida en la enajenación
x tasa aplicable
= ISR según Art. 154-bis LISR
2,341,389.10
5%
117,069.46
ISR A CARGO A ENTERAR EN EL PAGO PROVISIONAL
ISR a cargo en el pago provisional
- ISR a entidades federativas
(Acreditamiento de acuerdo al Art. 154 Bis)
= ISR a cargo a enterar en el pago
provisional
378,064.00
117,069.46
260,994.54
124
ISR ANUAL DE INGRESOS ACUMULABLES
Ganancia Prom. Anual acum.
+ Demás ingresos acum.
= Total de ingresos acumulables
- Limite inf. (Tarifa Art. 177 LISR)
= Excedente sobre lim. Inf.
x % aplicable sobre el Exc. lim. Inf.
+ Cuota fija
= Impuesto determinado
SUBSIDIO
Ingresos acumulables
- Excedente lim. Inf (Tarifa Art.
LISR)
x % aplicable al impuesto marginal
= Impuesto marginal
117,069..46
50,000.00
167,069.46
91,383.85
75,685.61
30%
22,705.68
13,056.84
35,762.52
167,069.46
109,411.45
57,658.01
30%
17,297.40
x 40% del impuesto marginal
+ Cuota fija
Subsidio acreditable
6,918.96
9,232.56
16,151.52
Impuesto determinado
- Subsidio acreditable
= ISR a cargo correspondiente
a los ingresos acumulables
35,762.52
16,151.52
ISR ANUAL DE INGRESOS NO ACUMULABLES
Ganancia no acumulable
x Tasa del impuesto (*)
= ISR a cargo correspondiente a
los ingresos no acumulables
19,611.00
2,224,320.54
8.51%
189,289.68
Tasa del impuesto (*)
Total de ingresos acumulables
entre ISR a cargo correspondiente
a los ingresos acumulables
= Tasa del impuesto
167,069.46
19,611.00
8.51%
125
ISR ANUAL A CARGO
ISR a cargo ingresos acum.
+ ISR a cargo ingresos no acum.
= ISR anual a cargo
19,611.00
109,209.68
208,900.68
ISR anual a cargo
- Pagos provisionales
Saldo a favor
208,900.68
378,064.00
169,163.32
* CON ACTIVIDAD EMPRESARIAL LAS PERSONAS
FISICAS PAGAN EL ISR ANUAL
LAS PERSONAS FISICAS PAGAN POR ENAJENACIÓN
PAGOS PROVISIONALES DE IVA
Precio de venta del inmueble
Valor de la enajenación
gravada
(Solo se grava la construcción )
x Tasa del IVA
11,200,000.00
6,200,000.00
15%
126
= Pago provisional de IVA
930,000.00
ANEXO 4
INGRESO POR ADQUISICION DE BIENES
PAGO PROVISIONAL
CALCULO DEL PAGO PROVISIONAL
Ingresos por adquisición de bienes
X Tasa porcentual
= ISR del pago provisional
ISR ANUAL
CALCULO DEL ISR ANUAL
Ingresos
- Deducciones autorizadas
$180,000.00
20%
$36,000.00
Limite inferior (Tarifa Art. 177. LISR)
= Excedente sobre limite inferior
X % aplicable sobre Exc. lim. Inf.
Impuesto marginal
+ Cuota fija
= Impuesto determinado
$180,000.00
40,000.00
140,000.00
91,383.05
48,616.15
30%
14,584.85
13,056.84
27,641.69
SUBSIDIO
Ingresos acumulables
- Limite inferior
= Exc. de lim. Inf.
X % aplicado sobre el Exc. Lim inf.
Impuesto marginal
X % subsidio del Imp. Mag.
= Subsidio del Imp. Mag
+ Cuota fija
= Subsidio Acreditable
$140,000.00
109,411.45
$30,588.55
30%
9,176.57
40%
3,670.63
9,232.56
12,903.19
Impuesto determinado
- SUBSIDIO
= Impuesto a cargo
27,641.69
12,903.19
14,738.50
Impuesto cargo
- Pagos provionales
14,738.50
36,000.00
127
= ISR anual a favor
21,261.50
PAGOS PROVISIONALES DE IVA
Ingresos por adquisición de bienes
Valor de la enajenación gravada
x 15% del IVA
= Pago provisional de IVA
180,000.00
100,000.00
15%
15,000.00
128
ANEXO 5
ISR DE ENTIDADES FEDERATIVAS
Ganancia obtenida en la enajenación
x tasa aplicable
= ISR según Art. 154-bis LISR
2,341,389.10
5%
117,069.46
ISR A CARGO A ENTERAR EN EL PAGO PROVISIONAL
ISR a cargo en el pago provisional
- ISR a entidades federativas
(Acreditamiento de acuerdo al Art. 154 Bis)
= ISR a cargo a enterar en el pago
provisional
370,064.00
117,069.46
260,994.54
129
NOTARIA PUBLICA No. 3
LIC. JOSE PEREZ MENDOZA
TITULAR
21 DE MARZO No 71
MANZANILLO, COL.
ES PRIMER T E S T I M O N I O : DE LA ESCRITURA PUBLICA NUMERO 3, 101
DE FECHA DEL 06 DEL MES DE NOVIEMBRE DEL AÑO 2002, QUE- CONTIENE:
UN “CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLE URBANO”, RESPECTO DE
LA FINCA URBANA MARCADA CON E NUMERO 71, UBICADA EN LA CALLE 21
DE MARZO (ANTES 17 Y 19 DE LA CALLE ZARAGOZA), DE ESTA CIUDAD Y
PUERTO DE MANZANILLO, COLIMA CON UNA EXTENCION SUPERFICIAL DE
48.00 M2, EN LA PRIMERA PLANTA, Y DE 88.00 M2. EN LA SEGUNDA PLANTA,
MIDIENDO LA PRIMERA PLANTA 08.00 MTS. DE FRENTE POR 11.00 MTS. DE
FONDO.- -
VENDE: LUCILA SANCHEZ LOPEZ.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - COMPRA: LUCILA PEREZ SANCHEZ.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
VOLUMEN___________ LIBRO____________ FOLIO___________
21 DE MARZO No. 71
MANZANILLO, COLIMA, MEXICO
130
NOTARIA PUBLICA No. 3
LIC. JOSE PEREZ MENDOZA
TITULAR
21 DE MARZO No 71
MANZANILLO, COL.
ESCRITURA PUBLICA NUMERO 3, 101 TRES MIL CIENTO UNO.- VOLUMEN
XXXVIII TRIGÉSIMO OCTAVO.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - En la Ciudad y Puerto de Manzanillo, Colima, a los 06 días del mes de Julio del
año 2005 dos mil cinco, siendo las 11:00 Hrs. Once horas.- - - - - -
- - - Ante mí, Licenciado C. Licenciado JOSÉ PÉREZ MENDOZA, Notario Público
Titular de la Notaria Pública Número 3 tres, de esta Demarcación, Comparece de
una parte la señora LUCILA SÁNCHEZ LOPEZ, con el carácter de parte
“VENDEDORA”; por la otra comparecen la señora LUCILA PÉREZ SÁNCHEZ, en
calidad de “COMPRADORA” y dijo: que tienen celebrado “CONTRATO DE
COMPRAVENTA DE INMUEBLE URBANO”; el cual sujetan a las siguientes: - - - - --------------------------------------
- - - - - - - - - - - - - - - - - - C L A U S U L A S: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - PRIMERA: La señora LUCILA SÁNCHEZ LOPEZ, en este acto “VENDE Y
ENTREGA” a la señora LUCILA PÉREZ SÁNCHEZ, quien “COMPRA Y RECIBE”
, la posesión real y jurídica del inmueble que a continuación se describe:-
131
NOTARIA PUBLICA No. 3
LIC. JOSE PEREZ MENDOZA
TITULAR
21 DE MARZO No 71
MANZANILLO, COL.
- - - La finca urbana ubicada en la calle 21 de Marzo número 71 (antes 17 y 19 de la
calle Zaragoza) de esta Ciudad y Puerto de Manzanillo, Colima, con una extensión
superficial de 48.00 M2. Cuarenta y ocho metros cuadrados en la primera planta y de
88.00 M2. Ochenta y Ocho metros cuadrados en la segunda planta, midiendo la
primera planta 8.00 mts. Ocho metros de frente por 6.00 mts. seis metros de fondo y
la segunda planta mide 8.00 mts. Ocho metros de frente por 11.00 mts. once metros
de fondo, con las siguientes colindancias:- - - - - - - - - - - - -
- - - AL NORTE: Con propiedad de VÍCTOR SEVILLA RAMÍREZ.- - - - - - - - - AL SUR: Con propiedad de MARIA N. VIUDA DE TREVIÑO.- - - - - - - - - AL ORIENTE: Con HOTEL MIRAMAR.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - AL PONIENTE: Con calle 21 de Marzo de su ubicación.- - - - - - - - - - -
- - - SEGUNDA: El precio de la operación manifestado por las partes es la de
cantidad de $11 200,000.00 (ONCE MILLONES DOSCIENTOS MIL PESOS
00/100M.N.), suma que la parte VENDEDORA confiesa haber recibido con
anterioridad a la firma del presente contrato a su más entera satisfacción, sirviendo la
firma del mismo como el más eficaz recibo de pago que en derecho proceda.- - - - - - ---------------------------------------------------------
- - - TERCERA: Reconocen los contratantes que en el presente acto jurídico no existe
error, lesión, dolo, mala fe, ni enriquecimiento ilegitimo de ninguna de las partes, por
ser el precio pactado justo y equitativo, por ello, renuncian a la acción de nulidad en
beneficio recíproco así como el término para ejercitarla , en los
132
NOTARIA PUBLICA No. 3
LIC. JOSE PEREZ MENDOZA
TITULAR
21 DE MARZO No 71
MANZANILLO, COL.
en los términos previstos y a que se refieren los artículos 17, 1773, 2120, 2121 y
además relativos del Código Civil para el Estado de Colima en vigor.- - - - - - - - - - - - -----------------------------------------------------------
- - - CUARTA: Manifiesta la parte Vendedora que el inmueble objeto de la operación
pasa a la parte Compradora libre de toda responsabilidad, sin gravámenes ni
limitaciones de dominio, al corriente en el pago de contribuciones fiscales y
obligándose la vendedora al saneamiento para el caso de evicción.- Manifiesta la
parte Vendedora bajo protesta de decir verdad que el inmueble objeto de la operación
se encuentra libre de gravamen, sin reserva, ni limitación de dominio, sin que lo
hubiera acreditado con el respectivo certificado de libertad de gravámenes, por tal
razón las partes contratantes convienen en liberar al suscrito notario de cualquier
responsabilidad al respecto.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - QUINTA: Los gastos, Impuestos y honorarios que cause esta escritura serán por
cuenta de la parte Compradora, con excepción el pago del Impuesto sobre la renta, si
se causa, será por cuenta de la parte Vendedora.- - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - - - - - - ANTECEDENTES DE PROPIEDAD:- - - - - - - - - - - - - - -
La totalidad del inmueble que ahora se enajena fue adquirido por la señora LUCILA
SÁNCHE LOPEZ, por compra que hizo a los señores MARIA GUADALUPE
GRAJEDA DE CASTAÑEDA y J. TRINIDAD CASTAÑEDA ORTIZ, mediante escritura
pública numero 2,573 dos mil quinientos setenta y tres, de fecha, de
133
NOTARIA PUBLICA No. 3
LIC. JOSE PEREZ MENDOZA
TITULAR
21 DE MARZO No 71
MANZANILLO, COL.
fecha 14 catorce de mayo del año 2001 dos mil uno, otorgada ante la fe del suscrito
notario, cuyo primer testimonio se inscribió en el Registro Público de la Propiedad de
la Ciudad de Colima, bajo folio real número 154464-1 de fecha 03 tres de agosto del
año 2001dos mil uno. Documento relacionado que doy fe de tener a la vista y
concuerda fielmente con los datos apuntados.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ----------------------------------------------
- - - - - - - - - - - - - - - - - - CALCULO DEL IMPUESTO - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - VALOR CATASTRAL:. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . $ 476,745.00
- - - VALOR BANCARIO. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . $ 810,717.36
- - - BASE DEL IMPUESTO:. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .$ 510,717.35
- - - IMPUESTO A PAGAR AL 0.0025:. . . . . . . . . . . . . . . $
11,239.11
- - - - - - - - - - - - - - - - - IMPUESTO SOBRE LA RENTA - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
La presente enajenación causa el impuesto de acuerdo a lo previsto por el
Titulo IV Capitulo IV de la Ley del Impuesto Sobre la Renta a la enajenante se
anexa copia del de la declaración y pago
ante el Banca Bital a favor
la
Secretaria de Hacienda y Crédito Publico.
134
NOTARIA PUBLICA No. 3
LIC. JOSE PEREZ MENDOZA
TITULAR
21 DE MARZO NO. 71
---------------------FE
MANZANILLO, COL.
NOTARIAL-----------------------
- - - YO, EL NOTARIO CERTIFICO Y DOY FE: Que conozco a los comparecientes y
en mi concepto tienen plena capacidad civil para contratar y obligarse conforme a
derecho, quienes de identificaron con las credenciales de elector expedidas por el
Instituto Federal Electoral y de las cuales agrego una copia certificada al apéndice del
protocolo formando el folio correspondiente.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - GENERALES: - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - LUCILA SÁNCHEZ LOPEZ: Mexicana, viuda, mayor de edad, ama de casa,
originaria de México, Distrito Federal, lugar donde nació el día 05 cinco de noviembre
de 1931 mil novecientos treinta y uno, con domicilio en la calle 21 de Marzo numero
71, Colonia centro de esta Ciudad y Puerto de Manzanillo, Colima.- - - - - - - - - - - - - ------------------------------------------------
- - - LUCILA PÉREZ SÁNCHEZ: Mexicana, soltera, mayor de edad, abogada,
originario de Colima, Colima, lugar donde nació el día 16 dieciséis de septiembre de
1970 mil novecientos setenta, con domicilio en la calle 21 de Marzo numero
71,Colonia centro de esta ciudad y Puerto de Manzanillo, Colima.- - - - - - - - - - - - - - -----------------------------------------------------------
135
NOTARIA PUBLICA No. 3
LIC. JOSE PEREZ MENDOZA
TITULAR
21 DE MARZO NO. 71
MANZANILLO, COL
- - - Finalmente, leída que fue la presente Escritura a sus otorgantes, enterados de su
valor alcance y fuerza legal, así como la necesidad de su registro, ratifican su
contenido y firman, ante Mí, siendo las 12:00 Hrs. Doce horas del día de su fecha.DOY FE.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - SELLO DE AUTORIZACIÓN DE LA NOTARIA.- RUBRICA DEL NOTARIO.- - - - FIRMADO: LUCILA SÁNCHEZ LOPEZ, FIRMADO: LUCILA PÉREZ SÁNCHEZ.-------------------------- -------------------------
- - - AUTORIZACIÓN: En la ciudad y Puerto de Manzanillo, Colima, a los 06 seis días
del mes Noviembre del año 2002 dos mil dos, autorizo la Escritura que antecede por
haberse cubierto los requisitos de ley.- DOY FE.- - - - - - - - - - - - - - - -
- - - SELLO DE AUTORIZAR DE LA NOTARIA.- RUBRICA DEL NOTARIO.-
- - - Agrego hoy al apéndice del protocolo bajo el mismo número de la escritura,
constancia de los siguientes documentos.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
- - - 1.- Copia de la declaración de pago del Impuesto sobre la renta por su
enajenación.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -- - - - -
136
NOTARIA PUBLICA No. 3
LIC. JOSE PEREZ MENDOZA
TITULAR
21 DE MARZO NO. 71
MANZANILLO, COL
- - - ES PRIMER TESTIMONIO SACADO DE SU MATRIZ Y QUE EXPIDIO PARA
USO Y RESGUARDO DE LA C. LUCILA PÉREZ Y SÁNCHEZ. VA COTEJADO Y
CORREGIDO EN 02 DOS FOJAS ÚTILES.- EN LA CIUDAD Y PUERTO DE
MANZANILLO, COLIMA, A LOS 06 SEIS DÍAS DEL MES DE JULIO DEL AÑO
2005 DOS MIL CINCO.- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
LIC. JOSE PEREZ MENDOZA
--------------
NOTARIO PUBLICO No. 3
--------------
PEMJ-220712 BUO.
137
APENDICE
SECRETARIA GENERAL DE GOBIERNO
DIRECCIÓN DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO
INSCRITO EN EL REGISTRO
PÚBLICO DE LA PROPIEDAD
EN EL FOLIO REAL NÚMERO
154464-1
Relativo al Documento No. 3101
COLIMA,
COL A 29 DE JULIO DE 2005
EL DIRECTOR DEL REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD Y DEL COMERCIO
DE COLIMA
____________________________
DERECHOS PAGADOS CON RECIBO No 253104 DE FECHA 21/07/2005
IMPORTE
33,600.00
PRELACION
254135
CATASTRO
CERTIFICACION DE LA MAQUINA REGISTRADORA
TRANSMISION PATRIMONIAL
FOLIO
SOLICITUD
NUM
FECHA
SOLICITUD DE REGISTRO Y DECLARACION
DE PAGO DEL IMPUESTO
DIA
MES
NATURALEZA DEL ACTO CONTRATO DE
ESCRITURA PUBLICA NUM
FECHA DE FIRMA
COMPRAVENTA DE INMUEBLE URBANO
3,101
06-Nov-02
AÑO
FECHA EJECUTORIA
DATOS DEL TRANSMITENTE
NOMBRE
DOMICILIO
SANCHEZ
LOPEZ PEREZ
LUCILA
APELLIDO PATERNO
APELLIDO MATERNO
NOMBRE
21 DE MARZO
N° 71
CENTRO
CALLE
NUM. EXT. NUM O LETRA INT
COLONIA
MANZANILLO
MANZANILLO
COLIMA
POBLACION
MUNICIPIO
ESTADO
CP
DATOS DEL (LOS) ADQUIRENTE (S)
NOMBRE
PEREZ
SANCHEZ
APELLIDO PATERNO
LUCILA
APELLIDO MATERNO
NOMBRE
DOMICILIO
CALLE
NUM. EXT.
POBLACION
NUM. O LETRA INT.
COLONIA
MUNICIPIO
C.P.
ESTADO
DATOS DEL INMUEBLE OBJETO DE LA TRANSMISION
UBICACIÓN
AREA QUE CONSTRUYE RESPECTO AL
CALLE
POBLACION
MANZANILLO
CLAVE CATASTRAL
07-01-04--026-012-000
NUM. EXT.
TITULO ANTERIOR
NUM. O LETRA INT.
MUNICIPIO
MANZANILLO, COLIMA
NUM. DE CUENTA
SUPERFICE m2
7107423
FRACCION
[MARCAR CON X]
RESTO
TOTALIDAD
88.00 m2
COLINDANCIAS
AL NORTE CON
EN 11.00 MTS. Y LIMITA CON EL SEÑOR VICTOR SEVILLA.
AL SUR CON
EN 11.00 MTS. Y LIMITA CON LA SEÑORA MARIA N. VILLA
AL ORIENTE CON
EN 08.00 MTS. Y LIMITA CON EL HOTEL MIRAMAR
AL PONIENTE CON
EN 08.00 MTS. Y LIMITA CON LA CALLE 21 DE MARZO
ANTECEDENTES DE PROPIEDAD
PROPIETARIO ANTERIOR
MARIA GUADALUPE GRAJEDA CASTAÑEDA Y J. TRINIDAD CASTAÑEDA ORTIZ
FECHA DE ADQUISICION
14 DE MAYO DEL 2001
03 DE AGOSTO DEL AÑO
2001
FECHA DE REGISTRO
NUM. DE ESCRITURA
2573
FOLIO REAL
154464-1
DATOS DEL NOTARIO RESPONSABLE
NOMBRE
NOTARIA NUM.
DEMARCACION
LICENCIADO MARCELINO ROMERO VARGAS
3 TRES
MANZANILLO, COLIMA.
DETERMINACION DE LA BASE GRAVABLE Y LIQUIDACION DE PAGO DEL IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES
VALOR CATASTRAL
VALOR DE OPERACIÓN
VALOR BANCARIO
$476,745
$11,200,000.00
810,717.36
FIRMA DEL NOTARIO
VALOR BASE
810,717.36
REDUCCION SAL. MIN
300,000.01
BASE DEL IMPUESTO
510,717.35
IMPUESTO CORRESP.
11,239.34
RECARGOS
MULTA
TOTAL
11,239.34
CERTIFICACION DE REGISTRO
, COL, A
DE
CON ESTA FECHA QUEDO REGISTRADA
EN EL CATASTRO DE ESTE MUNICIPIO LA TRANSMISION PATRIMONIAL ASIGNANDOLE AL INMUEBLE LA TARJETA DE
REGISTRO NUM.
GOBIERNO DEL ESTADO DE COLIMA
DIRECCIÓN GENERAL DE
REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD Y
DE COMERCIO
FOLIO DIARIO DE ENTRADA Y TRAMITE
SOLICITUD DE INSCRIPCION
LIC. JOSE PEREZ MENDOZA
N° 3, MANZANILLO, COL.
PARA SER LLENADO POR EL INTERESADO
TRAMITA
LA FINCA URB. UBIC. EN LA CALLE 21 DE MARZO NUMERO 71 (ANTES
1
17 Y 19 DE LA CALLE ZARAGOZA) DE ESTA CIUDAD Y PUERTO DE
MANZANILLO, COL. CON UNA EXT. SUP. DE 48 m2. EN L A PRIMERA
FINCA, PERSONA
MORAL O BIEN QUE SE PLANTA Y DE 88.00 m2 LA SEGUNDA PLANTA
TRATE
No.
REGISTRAL
CAPTURA
2
ANTECEDENTES
REGISTRALES
3
A
B
C
4
5
ART
O CONTRATO FRACC.
COMPRA
VENTA
TITULAR (es)
LIBRO
VALOR
BASE
DERECHOS
IMPORTE
FOJA
PARTIDA
FOLIO
REAL
NUM
154464-1
NATURALEZA
LEY DE
DEL ACTO
INGRESOS
TOTALES
TITULAR (es)
REGISTRAL
(es)
ACTUAL (es)
SECCION
VOLUMEN
O
TOMO
$
11200,000.00
DIFERENCIAS
TOTAL
EN+
$
33,600.00
$
33,600.00
LUCILA SANCHEZ LOPEZ DE PEREZ
LUCILA PEREZ SANCHEZ
EN-
DE DERECHO
QUE
CONSIGNARA
LA
NUEVA INSCRIPCION
LOS DOCUMENTOS QUE AMPARA ESTA SOLICITUD SI
NO
SE REGISTRARON.
6
MOTIVOS:
FECHA:
ING. Efrain R. Villa Valenzuela
Blvd. M. De la Madrid #7721
Fraccto. Playa Azul
Manzanillo, Col.
TEL: 01 314 33 42305
AVALÚO
I. ANTECEDENTES
Nombre del Solicitante:
LUCILA PEREZ SANCHEZ
Perito Evaluador:
ING. EFRAIN R. VILLA VALENZUELA
Fecha del Avaluo:
4 DE MARZO DE 2005
Inmueble que se valua:
CASA HABITACION
Regimen de Propiedad:
PROPIEDAD PARTICULAR
Propietariodel inmueble:
Proposito o Destino del Avaluo:
MARCO ANTONIO, JOSE MARTIN, JUVENTINO, ROSA MARIA, LUCILA Y
FRANCISCO, TODOS DE APELLIDOS PEREZ SANCHEZ ASÍ COMO CARLOTA
PEREZ Y SANCHEZ Y ELENA PEREZ SANCHEZ
DETERMINAR SU VALOR COMERCIAL
Objeto del Avaluo:
PROPOSITO DE VENTA (UNICAMENTE SE VALUARA LA PLANTA ALTA)
Ubicación del Inmbueble:
CALLE 21 DE MARZO
Colonia o Fraccionamiento:
CENTRO
Ciuad: MANZANILLO
Estado:
Numero de Cuenta Predial:
NO SE PRESENTO
N°. 71
Codigo Postal
COLIMA
Municipio
CTA. AGUA
II. CARACTERISTICAS URBANAS
Clasificacion de la Zona:
HABITACIONAL Y COMERCIAL
Tipo de Construccion:
FINCAS DE UNO Y TRES NIVELES
Indice de Daturacion en la Zona:
Poblacion
100%
NORMAL
28200
MANZANILLO
Contaminacion Ambiental:
NO HAY
Uso del Suelo:
HABITACIONAL Y COMERCIAL
Vias de Acceso e Importancia:
CALLE JUAREZ Y MORELOS
Servicios Publicos y Equipamiento Urbano: Red de distribucion de agua potable con suministro mediante tomas domiciliarias
Red de recoleccion para aguas residuales. Red de electrificacion con suministro a traves de redes aereas. Alumbrado publico,
con cableado aereo, posteria de concreto sencilla. Tipo de Luminarias: lamaparas de vapor de sodio, instaladas en la posteria de
electrificacion . Guarniciones de concreto, seccion trapecial. Banquetas de concreto hidraulico con 1.50 m de ancho. Calles con
empedrado. Red telefonica aerea, en posteria de madera. Recoleccion de basura diaria en camion recolector. Vigilancia nocturna
con rondines de patrulla. Servicio de Transporte colectivo. Calles con señalizacion y nomenclatura. Escuelas, mercados, Centros
Comerciales, Universidades y Templos.
ING. Efrain R. Villa Valenzuela
Blvd. M. De la Madrid #7721
Fraccto. Playa Azul
Manzanillo, Col.
TEL: 01 314 33 42305
III. TERRENO
Tramo de calle, Calles Limitrfe CALLE JUAREZ Y MORELOS
y Orientacion
Medidas y Colindancias según la Escritura N°
NORTE
11.00 MTS CON PROP. DE VICTOR
SEVILLA RAMIREZ
SRU
11.00 MTS CON PROP. DE MARIA N.
VDA. DE TREVIÑP
OTE
8.00 MTS CON HOTEL MIRAMAR
PTE
8.00 MTS CON CALLE 21 DE MARZO
Area total según titulo de prop.
88
Topografia y Configuracion:
TERRNO PLANO RECTANGULAR
Caracteristicas Panoramicas:
A LA ZONA URBANA
Densidad Habitacional
180 HAB/HA
Intensidad de Construccion:
1.2 LA SUP. DEL PREDIO
Servidumbre y/o Restricciones: LAS QUE MARQUE EL REGLAMENTO DE DESARROLLO URBANO
Uso Actual:
CASA HABITACION QUE UNICAMENTE SE VALUARA LA PLANTA ALTA Y CONSTA DE ESCALERA AL
INGRESO 1er NIVEL ALTO, UN ENSTANCIA GRANDE CON BAO, RECAMARA CON CLOSET CON BAÑO,
BALCON Y DISTRIBUIDOR, 2do NIVEL ALTO, ESCALERA, UNA RECAMARA GRANDE CON BAÑO, BALCON,
UNA RECAMARA CHICA, COCINA Y UN PEQUEÑO PATIO, EN ESTE NIVEL UNA ESCALERA DE FIERRO DE
CARACOL PARA SUBIR A AZOTEA TECHADA
Tipo de Construccion:
UN SOLO TIPO DE CONSTRUCCION
Calidad y Clasificacion de la construccion:
MODERNO MEDIO
Numero de Niveles:
3 NIVELES
Edad Aproximada de la construccion:
15 AÑOS
Vida Util Remanente:
45 AÑOS
Estado de Conservacion:
BUENO
Unidades Rentables o Susceptibles a rentarse:
UNA SOLA
ING. Efrain R. Villa Valenzuela
Blvd. M. De la Madrid #7721
Fraccto. Playa Azul
Manzanillo, Col.
TEL: 01 314 33 42305
V. ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION
5.- INSTALACIONES ELECTRICAS:
Red:
OCULTAS EN MUROS Y LOSAS CON POLYDUCTO APAGADORES Y CONTACTOS MARACA ROYER, TAPA
ALUMINIO.
Especiales:
NO TIENE
6. PUERTAS Y VENTANERIA METALICAS
Puertas:
NO HAY
Ventanas:
PUERTAS Y VENTANAS METALICAS DE FIERRO ESTRUCTURAL
7. VIDRIERIA:
CRISTAL DE 3MM
TRANSPARENTE
8. CERRAJERIA:
CHAPAS DE PARCHE YALE
9. FACHADAS:
APLANADA
10. INSTALACIONES ESPECIALES
Balcones
16.00 ML
ML
VI. CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO
Metodos aplicados:
El valor del terreno se establecio por comparacion con terrenos en venta en colonias aledañas. La superficie
construida se determino mediante medicion fisica.
Los precios unitarios de construccion se tomaron en base a presupuestos elaborados por constructores
locales y por consulta con proveedores y publicaciones del ramo.
los factores de demerito se tomaron utilizando el criterio de Ross.Heidecke
Las rentas aplicadas se tomaron en base a rentas de mercado de casas similares
Las deducciones se consideraron tomando en cuenta los impuestos, vacios, gastos de mantenimiento y
administracion
la tasa de captalizacion se determino por metodo residual
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VII.- VALOR FISICO O DIRECTO
1a.- DEL TERRENO
1b.- LOTE TIPO
6.00 x 15.00 mts
Valores de la Calle o Zona:
FRACCION
SUPERFICIE
M2
VALOR
UNITARIO
Superficie:
88
$1,500.00
COEFICIENTE
MOTIVO DEL
COEFICIENTE
VALORES PARCIALES
1
REGULAR
$132.,000.00
POR M2
1
2
3
4
5
88
TOTAL
88
VALOR UNITARIO MEDIO DE:
2.- DE LAS INSTRUCCIONES:
$1,500.00
VALOR DEL
TERRENO
$ 1 500.00
$132,000.00
TIPO
AREA M2
2do. Y 3er. Nivel
terraza-azotea
3
4
5
176
50
VALOR UNITARIO
POR M2 DE
DEMERITO POR
EDAD
VALOR
UNITARIO NETO
REPOSICION
$3,700.00
$2,500
VALORES PARCIALES
DE REPOSICION
0.8478
0.85
$3.137.04
$2,125.00
$552,118.99
$106,250.00
226
VALOR MEDIO
$2,913.14
VALOR CONSTRUCCION
$658,368.99
3.- INSTALACIONES ESPECIALES
DESCRIPCION
VALOR UNITARIO POR
DESCRIPCION
$24,000.00
16
DEMERITO POR EDAD
VALORES PARCIALES
$20,348.37
VALOR INSTALACIONES ESPECIALES
$20,348.37
VALOR FISICO O DIRECTO 1+2+3
$810,717.36
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VII.- VALOR POR CAPITALIZACION DE RENTAS
RENTA REAL O EFECTIVA:
SUPERFICIE M2
226
DE MERCADO
RENTA CONSIDERADA POR M2
$35.40
X
ESTIMADA
VALOR DE LA RENTA
$8,000.40
Renta Bruta Total Redondeada:
$8,000.00
Deducciones:
Impuesto Predial (mes)
Pago Agua y Drenaje (mes)
Vacios:
Mantenimiento:
20.79%
$23.00
$120.00
$143.00
1.79%
4.00%
10.00%
-$1,663.00
Administracion:
5.00%
Renta Neta Mensual:
$6,337.00
Renta Neta Anual:
$76,044.00
Porcentaje de Capitalizacion de Renta Anual
Aplicando el porcentaje de capitalizacion anual a los valores del caso resulta
VALOR DE CAPITALIZACION:
$950,550.00
IX.- RESUMEN
VALOR FISICO O DIRECTO
$
810,717.36
VALOR O CAPITALIZACION DE RENTAS
$
950,550.00
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Fraccto. Playa Azul
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X. CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION
SE CONSIDERA EL VALOR FISICO OBTENIDO COMO EL COMERCIAL DEL MISMO, LA FINCA
ESTA SITUADA A UN COSTADO DE LA PRESIDENCIA MUNICIPAL, SE RECOMIENDA QUE SEA
USADA COMO OFICINAS PUES LA ZONA A SI LO REQUIERE.
VALOR FISICO O DIRECTO CALCULADO:
$
810,717.36
1.00 % DE DEMERITO POR FACTOR DE COMERCIALIZACION:
$
8,107.17
VALOR REDUCIDO POR FACTOR DE COMERCIALIZACION:
$
802,610.19
XI. CONCLUSION
VALOR COMERCIAL en N.R.
803,000
OCHOSCIENTOS TRES MIL PESOS
Esta cantidad representa su valor Comercial al dia:
4 de Marzo de 2005
Valor Resultante: $ m2 de Construccion:
$
XII.- VALOR PREFERIDO (En su caso)
Valor de las mejoras con fecha:
1.2.3.4.-
TOTAL DE LAS MEJORAS
5.6.7.8.-
NOMBRE DEL PERITO
PERITO EVALUADOR
ING. EFRAIN R. VILLA VALENZUELA
PBVIME-005 DE LA COMISION DE VALUADORES DEL ESTADO DE COLIMA
REG. COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE COLIMA, A.C.
REG. CVC-MPQ-026-04
ING. Efrain R. Villa Valenzuela
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9,125.00
REPORTE FOTOGRAFICO
CASA HABITACION UBICADA EN CALLE 21 DE MARZO, COL. CENTRO
SOLICITA MARCO A. PEREX SANCHEZ.
BIBLIOGRAFIA
1.- Humberto Rodríguez Domínguez. Joaquín Rodríguez Domínguez. El Tratamiento
Fiscal de la Compraventa. Editora y Distribuidora Rodom S.A. Primera Edición.
México 1974.
2.- Rafael de Pina Vara. Diccionario de Derecho. 26ª Edición. Editorial Porrua. México
1998.
3.- Luis Raúl Díaz González. Manual de Contratos Civiles y Mercantiles. Editorial
SICCO Sistemas de Información Contable y Administrativa Computarizados S.A. de
CV. Segunda Edición. México, 2000
4.- Adolfo Arrioja Vizcaíno. Derecho Fiscal. Colección Textos Universitarios. Editorial
Themis. Decida Edición. México 1996.
5.- Lorenza Bailón Cabrera. Régimen fiscal de los Contratos Traslativos de Dominio.
Primera Edición. Editorial OGS. Editores S.A. México 1993. Pág. 3
6.- Juan m. Estrada Lara. Elaboración de Tesis Fiscales. Primera Edición. Editorial
PAC S.A. México 2001
7.- Código Civil. Editorial Anaya. Colima. México 2002.
8.- Constitución Política de los Estados Mexicanos. Editorial Porrua. México 2003.
9.- Código Fiscal de la Federación. Prontuario Fiscal 2004. Editorial Thomson. México
2004.
10.- Código Civil Federal. Editorial Porrua. México 2003. Pág.
11.- Ley del Impuesto Sobre la Renta. Prontuario Fiscal 2004. Editorial Thomson.
México 2004
12.- Ley de la reforma Agraria. Editorial Porrua S.A. México 2003
13.- Ley del Impuesto al Valor Agregado. Prontuario Fiscal 2004 Editorial Thomson.
México 2004.
14.- Ley del Impuesto Sobre la Renta. Titulo IV Capitulo IV. Prontuario Fiscal 2004.
México 2004
15.- Ley del Impuesto Sobre la Renta Titulo V Capitulo V. Prontuario Fiscal. 2004
Editorial Thomson. México 2004.
16.- Resolución Miscelánea Fiscal 2003. Ediciones Fiscales ISEF. México 2003.
17.- Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Colima. Compilación
Instituto Electoral del Estado de Colima. Editorial Gobierno del Estado de Colima.
Colima México. 2002
18.- Ley de Hacienda del Estado de Colima. Congreso del Estado de Colima. México.
Pág. Web. http:// w.w.w.congresocol.gob
19.- Reglamento del Registro Público de la Propiedad y el Comercio del Estado de
Colima. México.
Congreso del Estado de Colima Pág.
Web. http://w.w.w.
congresocol.gob
20.- Ley del Catastro del Estado de Colima.
México. Congreso del Estado de
Colima. México 1992 Pág. Web. http:// w.w.w.congresocol.gob
21.- Ley del Notariado de Colima. México 1963. Congreso del Estado de Colima.
México 1992 Pág. Web. http:// w.w.w.congresocol.gob
22.- Ley Orgánica del municipio Libre del Estado de Colima. Compilación Instituto
Electoral del Estado de Colima. Editorial Gobierno del Estado de Colima. Colima
México. 2002 Pág. 286, 300, 302, 303
23. Ley de Hacienda del Municipio de Colima. . México. Congreso del Estado de
Colima. México 1992 Pág. Web. http:// w.w.w.congresocol.gob
24.- Código de Comercio. Editorial Sista. México 2002.