Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de

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TRIBUNAL SUPREMO
Sentencia 414/2015, de 14 de julio de 2015
Sala de lo Civil
Rec. n.º 885/2013
SUMARIO:
Arrendamiento de vivienda. Acción de desahucio por falta de pago de rentas.
Falta de legitimación activa. Ejecución hipotecaria de la finca arrendada.
Reclamación de rentas por el propietario-arrendador ejecutado, mantenido en la
posesión hasta la entrega al adquirente en subasta. El derecho del arrendador a la
renta se extingue desde que el bien pasa a propiedad de otro, pudiendo continuar o no
el arrendamiento, pero siempre con diferente arrendador, que será el nuevo propietario.
En consecuencia, carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar rentas
devengadas una vez extinguido su derecho como arrendador, por haberse enajenado
la finca, en este caso, mediante ejecución hipotecaria, y ello aunque el arrendatario
permanezca en el uso de la vivienda, pues quien tendrá derecho a percibir las rentas
será el nuevo propietario, no quien dejó de serlo. El pago de la renta es la
contraprestación por la cesión de uso que hace el propietario, que renuncia a dicho uso
-en principio, unido al dominio- por precio. De ahí que la renta corresponderá al
propietario, con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de
arrendamiento por un propietario anterior. Conforme al artículo 1.095 CC, el acreedor
tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla, pero
no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada. En el caso, la
entrega de la cosa al nuevo propietario se produce en virtud del auto de adjudicación,
pues a estos efectos se equipara a la escritura pública -la tradición instrumental a que
se refiere el artículo 1.462 CC-; sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por
el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del decreto de
adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se
expresa que se ha consignado el precio, éste será el momento en que debe entenderse
producida la transmisión del bien.
PRECEPTOS:
Ley 29/1994 (LAU), arts. 13 y 14.
Código Civil, arts. 1.095, 1.462 y 1.546.
Ley 1/2000 (LEC), arts. 250.1.1.º, 661, 674 y 675.
PONENTE:
Don Antonio Salas Carceller.
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a catorce de Julio de dos mil quince.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al
margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de Apelación
por la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia, como consecuencia de autos de
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juicio verbal de desahucio por falta de pago nº 150/11, seguidos ante el Juzgado de Primera
Instancia nº 1 de Lliria; cuyo recurso fue interpuesto ante la mencionada Audiencia por la
representación procesal de don Miguel Ángel, representado ante esta Sala por la Procuradora
de los Tribunales doña María Albarracín Pascual; siendo parte recurrida don Alexis ,
representado por la Procuradora de los Tribunales doña Susana Escudero Gómez.
ANTECEDENTES DE HECHO
Primero.
Ante el Juzgado de Primera Instancia fueron vistos los autos, juicio verbal de desahucio
por falta de pago, promovidos a instancia de don Alexis contra don Miguel Ángel .
1. Por la parte actora se formuló demanda arreglada a las prescripciones legales, en la
cual solicitaba, previa alegación de los hechos y fundamentos de derecho, que se "... dicte
decreto o en otro caso sentencia en su día por la que se acuerde el desahucio del demandado
respecto del inmueble arrendado, y se le condene a abonar la cantidad reclamada, más las
rentas y cantidades asimiladas a la misma que vencieran durante la tramitación del
procedimiento si resultaran impagadas, así como los intereses legales devengados y todo ello
con expresa imposición de las costas procesales."
2. Admitida a trámite la demanda, el Juzgado dictó Decreto confiriendo traslado de la
misma a la demandada, quien presentó demanda reconvencional y tras alegar los hechos y
fundamentos de derecho que estimó de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dicte "...
sentencia por la que, se estime la presente reconvención; se condene al demandante
reconvenido y a la demandada al pago de la cantidad de Cuatro Mil Ochocientos Euros (4.800
€), más los intereses legales correspondientes; y se impongan a la contraparte las costas
causadas."
3. Celebrada la vista y admitida la prueba que fue propuesta por las partes y practicada
en el acto del juicio, éstas formularon sus conclusiones.
4. El Juzgado de Primera Instancia dictó Sentencia con fecha 24 de mayo de 2012
cuya parte dispositiva es como sigue:
"FALLO: Desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador Alario
Mont en nombre y representación de Alexis Debo Absolver y Absuelvo a Miguel Ángel de todos
los hechos aducidos en su contra, condenando a la parte actora al pago de las costas
causadas por esta demanda principal.- Desestimando íntegramente la demanda interpuesta
por la Procuradora Regina Muñoz en nombre y representación de Miguel Ángel debo absolver
y absuelvo a Alexis de todos los hechos aducidos en su contra, condenando a la parte actora al
pago de las costas causadas por esta demanda reconvencional."
Segundo.
Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la actora y sustanciada la
alzada, la Sección Octava de la Audiencia Provincial de Valencia, dictó sentencia con fecha 28
de enero de 2013 , cuyo Fallo es como sigue:
"Estimamos el recurso de Apelación formulado por la representación de D. Alexis
contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Lliria en fecha 24
de mayo de 2012 en Autos de Juicio verbal número 1501/2011 la que revocamos y en su lugar
estimamos la demanda formulada y condenamos al demandado al pago de la cantidad de
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16.900 euros mas intereses legales devengados todo ello con expresa imposición a la parte
demandada de las costas ocasionadas en la Primera Instancia y sin hacer expresa imposición
de las devengadas en esta alzada.- Cumplidas que sean las diligencias de rigor con testimonio
de esta resolución, remítanse las actuaciones al Juzgado de origen para su conocimiento y
efectos, debiendo acusar recibo.- Contra la presente no cabe recurso alguno sin perjuicio de lo
dispuesto en el artículo 477.2.3° de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su caso, a interponer
ante esta Sala dentro de los veinte días siguientes a su notificación.- En cuanto al depósito
constituido al preparar el recurso de Apelación, dese al mismo el destino legalmente previsto."
Tercero.
La procuradora doña Regina Muñoz García, en nombre y representación de don Miguel
Ángel interpuso recurso de casación, fundado en los siguientes motivos:
1.- Por infracción de los artículos 13 y 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de
1994 y de la jurisprudencia; y
2.- Por vulneración del artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , 1546 del
Código Civil y 661 y 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de la doctrina jurisprudencial.
Cuarto.
Por esta Sala se dictó auto de fecha 14 de enero de 2014 por el que se acordó la
admisión del recurso, así como que se diera traslado del mismo a la parte recurrida,
habiéndose opuesto a su estimación don Alexis, representado por la procuradora doña Susana
Escudero Gómez.
Quinto.
No habiéndose solicitado la celebración de vista pública ni estimándola necesaria este
Tribunal, se señaló para votación y fallo del recurso el día 24 de junio de 2015.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Primero.
Don Alexis interpuso, en el mes de diciembre de 2011, demanda de juicio verbal de
desahucio de vivienda por falta de pago y reclamación de rentas y cantidades asimiladas
contra don Miguel Ángel , por el impago de las cantidades correspondientes a la rentas de
noviembre y diciembre de 2010 y desde enero hasta diciembre 2011, fundamentando su
pretensión en el contrato de arrendamiento con opción de compra que ambos habían
concertado sobre la vivienda unifamiliar sita en la Pobla de Valbona, PARAJE000 ,
URBANIZACIÓN000 numero NUM000 , de Lliria, siendo la renta mensual estipulada de 1.200
euros.
Se afirmaba en la demanda que, cuando se formalizó el contrato, con fecha 28 de
mayo de 2008, el demandante conservaba la posesión de la vivienda no obstante las
actuaciones practicadas en el procedimiento de ejecución hipotecaria 941/2007 instado por la
entidad bancaria CAM contra el mismo por impago del préstamo que le había concedido.
Sostenía la parte demandante que la vivienda objeto de arrendamiento ha sido de su propiedad
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hasta su adjudicación a través del procedimiento de ejecución hipotecaria a un tercero; pero,
como hasta el momento de presentación de la demanda no ha tenido lugar el acto de la
entrega de la posesión judicial al referido adquirente, el actor "mantiene la condición de
poseedor del inmueble", aunque como no como ocupante, como consecuencia del
arrendamiento convenido con el demandado, reclamando por ello la cantidad de 16.800 euros
correspondiente a las mensualidades de noviembre y diciembre de 2010 y enero a diciembre
de 2011.
El demandado se opuso a tales pretensiones y, seguido el proceso, el Juzgado de
Primera Instancia nº 1 de Lliria dictó sentencia de fecha 24 de mayo de 2012 por la que
desestimó la demanda y condenó a la parte demandante al pago de las costas. Dicha parte
recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Valencia dictó sentencia de fecha 28 de
enero de 2013 por la que estimó el recurso así como la demanda, asumiendo la tesis de la
demanda, condenando al demandado a satisfacer al actor la cantidad de 16.900 euros en
concepto de rentas adeudadas.
Contra dicha sentencia ha recurrido en casación el demandado don Miguel Ángel .
Segundo.
Se desarrolla el recurso mediante dos motivos que coinciden en denunciar que la
sentencia impugnada ha apreciado indebidamente la existencia de legitimación por parte del
demandante para reclamar el pago de rentas correspondientes al arrendamiento de una
vivienda de la que ya no era propietario en el momento de devengarse las cantidades
reclamadas.
Considera por ello que han sido infringidos los artículos 13 y 14 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1994, el 1546 del Código Civil y los artículos 250.1.1 º, 661 y 675
de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con la jurisprudencia. Cita en apoyo del recurso
la doctrina emanada de las sentencias de esta Sala de 9 junio 1990 , 23 febrero 1991 y 9 de
mayo de 1996 sobre la subsistencia del arrendamiento urbano en caso de transmisión de la
propiedad del inmueble arrendado, subrogándose el nuevo propietario en los derechos del
arrendador.
De la normativa que se cita, especialmente del artículo 13.1 de la LAU 1994 , se
desprende lógicamente que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde
el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no
el arrendamiento según los casos pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo
propietario.
En consecuencia carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago
de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido
enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello aunque el arrendatario
permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las
rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.
Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago
de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el
propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido al dominio- por
precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el
propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de
arrendamiento por un propietario anterior.
También resulta así de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del
Código Civil , cuando establece que «el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde
que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta
que le haya sido entregada».
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En este caso cabía entender, además, que la entrega de la cosa al nuevo propietario
se había producido en virtud del auto de adjudicación pues a estos efectos se equipara a la
escritura pública ( artículo 1462 del Código Civil ), que aquí resulta innecesaria. En nuestro
sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el
otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la
entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del
Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la
necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del
secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se
aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el
momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo
dispuesto en la legislación civil.
De ahí que el demandante no puede ser considerado propietario-arrendador del
inmueble en el momento en que se devengaron las rentas cuyo pago reclama.
Tercero.
Procede por ello la estimación del recurso, casando la sentencia recurrida y
confirmando la dictada en primera instancia, sin especial declaración sobre costas causadas
por el recurso de casación, y con imposición al demandante don Alexis de las correspondientes
a su recurso de apelación, que debió ser desestimado ( artículos 394 y 398 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil ). Procede igualmente la devolución al ahora recurrente del depósito
constituido.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
Que DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS:
1. Haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de don
Miguel Ángel contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 8ª)
de fecha 28 de enero de 2013, en Rollo de Apelación nº 629/12 dimanante de autos de juicio
verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Liria con el número 1501/11, en
virtud de demanda interpuesta por don Alexis contra dicho recurrente.
2. Casamos dicha sentencia, la que dejamos sin efecto y, en su lugar, confirmamos la
dictada en primera instancia.
3. Condenamos a don Alexis al pago de las costas causadas por su recurso de
apelación.
4. No se hace especial declaración sobre costas causadas por el recurso de casación y
procede devolver al recurrente el depósito constituido.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA
pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .Francisco Marin Castan.- Jose Antonio Seijas Quintana.- Antonio Salas Carceller.- Francisco
Javier Arroyo Fiestas.- Eduardo Baena Ruiz.- Firmado y Rubricado.
PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D.
Antonio Salas Carceller, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando
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celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que
como Secretario de la misma, certifico.
El contenido de la presente resolución respeta fielmente el suministrado de forma oficial por el
Centro de Documentación Judicial (CENDOJ). La Editorial CEF, respetando lo anterior,
introduce sus propios marcadores, traza vínculos a otros documentos y hace agregaciones
análogas percibiéndose con claridad que estos elementos no forman parte de la información
original remitida por el CENDOJ.
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