propietarios de empresa constructora

Reseña Legislativa 958
2 de julio de 2010
PROPIETARIOS DE EMPRESA CONSTRUCTORA
Boletín 6905-14
I. DESCRIPCIÓN
REFERENCIA :
Obliga a individualizar en la escritura de compraventa a las
personas naturales propietarias de la empresa inmobiliaria
INICIATIVA
:
Moción de los Senadores Sres. Muñoz Aburto y Sabag
ORIGEN
:
Senado
COMISIÓN
:
De Vivienda y Urbanismo
INGRESO
:
21 de abril de 2010
ARTICULADO :
Artículo único que modifica el artículo 18 del DFL Nº 458, Ley
General de Urbanismo y Construcciones
II. OPINIÓN EJECUTIVA DE LyD
El proyecto de ley establece la obligación, para el propietario primer vendedor de
una vivienda u otra construcción, de incluir en la escritura de compraventa la
individualización de las personas naturales que sean dueñas de acciones o
participaciones que representen el 10% o más del capital, sea directamente o en
forma indirecta, a través de otras sociedades relacionadas.
Esta reforma es
inadecuada ya que podrá eventualmente discutirse que la responsabilidad por
calidad de las construcciones se extendería a las personas naturales en contra del
sistema de responsabilidad establecido en nuestro ordenamiento jurídico, además
de presentar otras inconveniencias de orden práctico.
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III. CONTENIDO DEL PROYECTO DE LEY
Se incorpora en el inciso quinto del artículo 18 de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, respecto del propietario primer vendedor y de
las personas jurídicas que tengan responsabilidad en la proyección y
construcción de la obra, la obligación de individualizar las personas naturales
que sean dueños de acciones o participaciones que representen el 10% o más
del capital, sea directamente o en forma indirecta, a través de otras
sociedades relacionadas.
Para mayor información ver proyecto de ley en el Anexo
IV. COMENTARIOS DE MÉRITO
1.- Apreciación de
conjunto.
El proyecto, como reacción al terremoto de 27 de febrero pasado, pretende
incorporar como responsables por las normas de calidad de la vivienda, a las
personas naturales que directa o indirectamente sean dueñas de más del
10% de la propiedad de las empresas que tengan la calidad de propietario
primer vendedor o bien de o de personas jurídicas que tengan
responsabilidad en la proyección y ejecución de las construcciones.
Esta propuesta tiene dos errores conceptuales. El primero, el
desconocimiento de que todo nuestro ordenamiento jurídico se basa en un
sistema de diferenciación como sujetos de derecho con todos sus atributos
(especialmente la existencia de un patrimonio propio e independiente y de
regímenes de responsabilidad también independientes), de las personas
naturales y de las personas jurídicas integradas por éstas. Incluso la
necesidad de establecer esta distinción llevó a la creación de las Empresas
Individuales de Responsabilidad Limitada.
Errores.
El segundo error dice relación con la desigualdad que se generaría entre los
dueños de una determinada persona jurídica, toda vez que aquél que
participa en un porcentaje menor al 10% no tendría la misma responsabilidad
que aquél que tiene un porcentaje mayor. No debe confundirse el porcentaje
en la propiedad de una sociedad o empresa con las facultades de
administración que éstas puedan ostentar.
Así, los representantes legales de las empresas son los llamados a responder
por los actos de su representada, extendiéndoles la ley, en ciertos casos, la
responsabilidad al ámbito personal.
Una posible consecuencia de la aprobación del proyecto sería que ningún
socio suscribiría más de un 9,9% del capital social; lo que daría lugar a
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investigar las posibles relaciones entre los distintos socios para descubrir
posibles inversiones por interpósita persona.
Además, el que una persona sea inversionista de una empresa inmobiliaria o
constructora no la transforma en responsable de la forma en que se
construye, pues solo ha invertido en capitales asociados a la construcción.
Extender la responsabilidad por este solo hecho, establecería una suerte de
responsabilidad objetiva por un hecho que no se puede imputar a su dolo o
culpa.
2.- Aspectos
prácticos.
Independiente de su calificación jurídica, en términos prácticos, el proyecto
incorpora una obligación de muy difícil implementación dado que determinar
quiénes son las personas naturales que “directa o indirectamente” son dueñas
de la sociedad vendedora o bien de las personas jurídicas que tengan
responsabilidad en la proyección y ejecución de las construcciones, no
siempre es asunto fácil (existencia de organizaciones societarias complejas o
“holding”, sociedades anónimas cuyos dueños o accionistas cambian
constantemente, fondos de inversión en que se desconoce la identidad de los
aportantes, etcétera.) Así, aumentarán significativamente los costos de
documentación, tales como inscripciones en el registro de comercio,
publicaciones, y complicarán excesivamente el estudio de títulos, la
aprobación de créditos asociados, entre otros. Lo anterior atenta contra el
dinamismo del sector inmobiliario y de construcción que es tan relevante para
nuestra economía.
3.- Aumento causales
El proyecto, al establecer como obligación legal la individualización de las
personas naturales en los casos ya mencionados, generaría un problema de
certeza jurídica dado que el cumplimiento del requisito en forma correcta es de
difícil comprobación.
En consecuencia, las nulidades que podrán ser
invocadas en contra de las compraventas celebradas con omisión o errores en
dicha cláusula crearán un estado de incertidumbre en relación con la
propiedad de los inmuebles, debido a que las inscripciones en el registro
conservatorio serán susceptibles de cancelación como consecuencia de la
declaración de nulidad de sus títulos.
de nulidad.
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V. ANEXO
Artículo Único.- Incorpórese en el inciso quinto del
artículo 18 del D.F.L. 458 de 1975, que establece
la Ley General de Urbanismo y Construcciones, a
continuación del punto seguido que sucede a la
palabra "legales", el párrafo siguiente: "Asimismo,
respecto del propietario primer vendedor y de las
personas jurídicas que tengan responsabilidad en
la proyección y construcción de la obra deberán
individualizarse las personas naturales que sean
dueños de acciones o participaciones que
representen el 10% o más del capital, sea
directamente o en forma indirecta, a través de
otras sociedades relacionadas"1.
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Este artículo 18 quedaría con la siguiente redacción:
Artículo 18.- El propietario primer vendedor de una
construcción será responsable por todos los daños y
perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea
durante su ejecución o después de terminada, sin perjuicio
de su derecho a repetir en contra de quienes sean
responsables de las fallas o defectos de construcción que
hayan dado origen a los daños y perjuicios. En el caso de
que la construcción no sea transferida, esta responsabilidad
recaerá en el propietario del inmueble respecto de terceros
que sufran daños o perjuicios como consecuencia de las
fallas o defectos de aquélla.
Los proyectistas serán responsables por los errores en
que hayan incurrido, si de éstos se han derivado daños o
perjuicios.
Sin perjuicio de lo establecido en el N° 3 del artículo
2003 del Código Civil, los constructores serán responsables
por las fallas, errores o defectos en la construcción,
incluyendo las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso
de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las
acciones legales que puedan interponer a su vez en contra
de los proveedores, fabricantes y subcontratistas.
Las
personas
jurídicas
serán
solidariamente
responsables con el profesional competente que actúe por
ellas como proyectista o constructor respecto de los
señalados daños y perjuicios.
(INCISO QUINTO) El propietario primer vendedor estará
obligado a incluir en la escritura pública de compraventa,
una nómina que contenga la individualización de los
proyectistas y constructores a quienes pueda asistir
responsabilidad de acuerdo al presente artículo. Tratándose
de personas jurídicas deberá individualizarse a sus
representantes legales. Asimismo, respecto del propietario
primer vendedor y de las personas jurídicas que tengan
responsabilidad en la proyección y construcción de la obra
deberán individualizarse las personas naturales que sean
dueños de acciones o participaciones que representen el 10%
o más del capital, sea directamente o en forma indirecta, a
través de otras sociedades relacionadas. Las condiciones
ofrecidas en la publicidad se entenderán incorporadas al
contrato de compraventa. Los planos y las especificaciones
técnicas, definitivos, como asimismo el Libro de Obras a que
se refiere el artículo 143, se mantendrán en un archivo en la
Dirección de Obras Municipales a disposición de los
interesados.
La responsabilidad civil a que se refiere este artículo,
tratándose de personas jurídicas que se hayan disuelto, se
hará efectiva respecto de quienes eran sus representantes
legales a la fecha de celebración del contrato.
Las acciones para hacer efectivas las responsabilidades
a que se refiere este artículo prescribirán en los plazos que
se señalan a continuación:
1. En el plazo de diez años, en el caso de fallas o
defectos que afecten a la estructura soportante del
inmueble.
2. En el plazo de cinco años, cuando se trate de fallas o
defectos de los elementos constructivos o de las
instalaciones.
3. En el plazo de tres años, si hubiesen fallas o defectos
que afecten a elementos de terminaciones o de acabado de
las obras.
En los casos de fallas o defectos no incorporados
expresamente en los numerales anteriores o que no sean
asimilables o equivalentes a los mencionados en éstos, las
acciones prescribirán en el plazo de cinco años.
Los plazos de prescripción se contarán desde la fecha
de la recepción definitiva de la obra por parte de la Dirección
de Obras Municipales, con excepción del señalado en el
número 3, que se contará a partir de la fecha de la
inscripción del inmueble a nombre del comprador en el
Conservador de Bienes Raíces respectivo.
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