Datos básicos en el modelado de la base de datos catastral A

Datos básicos en el modelado de la base de datos catastral
A continuación se describen, a grandes rasgos, las tablas de datos que conformarían una base de
datos catastral genérica. La descripción propuesta es enunciativa mas no limitativa, ya que la
determinación específica de los atributos que se registrarán en cada tabla, dependerá de las
condiciones específicas de los datos que sean relevantes para cada organización catastral.
1. Tabla catastro
a. Identificador único: se sugiere que exista un dato de tipo autonumérico. Las bases de
datos tienen la capacidad de generar datos numéricos secuenciales, de manera
automática. Desde un punto de vista de sistemas, es indispensable que cada registro
electrónico cuente con un elemento que permita identificarlo de manera única, y esta
es una manera práctica y segura de hacerlo. Dependiendo de las consideraciones
específicas del diseño de la base de datos, el identificador único podría constituirse, de
hecho, en la llave principal que permita relacionar a todas las tablas que conformen la
base de datos catastral.
b. Clave catastral
Pueden existir variados criterios para crear una clave catastral. A modo de ejemplo, se
propone la siguiente estructura:
a. Provincia
b. Municipio
c. Parroquia
d. Manzana
e. Lote o parcela
f. Subpredio
g. Los datos referentes a provincia, municipio y probablemente parroquia, serían
requeridos cuando el catastro abarque a un país. En el caso de que el catastro
abarque a una provincia, entonces se requerirá un identificador para
municipio y probablemente parroquia. En caso de que el catastro, abarque a
un municipio, probablemente se requeriría únicamente el dato parroquia.
h. El dato referente a subpredio se requiere cuando un predio se encuentra en
un condominio.
i. En algunos catastros existen otras formas de identificación catastral, con una
lógica diferente a una clave que permita referenciar al inmueble en un mapa.
Por ejemplo, en algunos catastros existen identificadores numéricos
secuenciales, que representan el número que le correspondió al predio en el
momento en que se abrió la cuenta catastral. En estos casos, se deberá decidir
si en el momento de diseñar la base de datos coexiste más de una clave de
identificación catastral, en cuyo caso será necesario que cuando se abra una
nueva cuenta, el sistema de gestión sea capaz de generar de manera
automática tanto la clave catastral, como las otras formas de identificación
que para el caso existan.
En cualquier caso, se deberá tener en cuenta que al ser el catastro un inventario de bienes
inmuebles, cuya representación más directa es un plano, lo más lógico es que la clave
catastral se conforme a través de una secuencia lógica de datos y claves que permitan
llevar al usuario a una ubicación específica en un plano.
c. Nombre del propietario o poseedor
i. Se recomienda que se divida en apellido paterno, materno y nombres.
ii. Se recomienda que se identifique si es una persona moral o jurídica.
iii. Porcentaje de propiedad.
d. Domicilio de propietario
i. Es la dirección donde podrá ser notificado el propietario o poseedor, sobre
cualquier información, documento o requerimiento que emita la autoridad
catastral, siempre que sea distinta de la dirección del predio objeto.
e. Ubicación del predio
i. Indica la posición del lote o predio.
ii. La ubicación contendría, como mínimo, los siguientes elementos:
1. Municipio
2. Calle
3. Número exterior
4. Número interior
5. Barrio
iii. Para identificar propiedades en condominio, es posible agregar un campo de
texto donde se pueda agregar información adicional sobre la ubicación del
predio.
iv. En el caso de predios que se encuentren en zonas rústicas o suburbanas,
también se deberá agregar el nombre del predio.
f.
Área de terreno según título
i. Área del título que ampare el título de propiedad.
g. Área de terreno cartográfica
i. El área de terreno calculada por el software de mantenimiento de cartografía.
h. Área de construcción
i. El área de construcción calculada por el software de mantenimiento de
cartografía
i.
Valor de terreno
i. Valor de terreno calculado a través del modelo de valuación que se haya
adoptado; puede ser a partir del área según título o del área de terreno según
cartografía, dependiendo de las consideraciones específicas del catastro.
j.
Valor de construcción
i. Valor de construcción calculado a partir del modelo de valuación adoptado
por el catastro.
k. Valor fiscal
i. La suma del valor del terreno y del valor de las construcciones. En algunos
casos, tratándose de predios en condominio, podrían considerarse valores
adicionales relativos a las áreas comunes de los condominios que,
dependiendo del porcentaje de pro indiviso, deban considerarse como parte
del valor fiscal.
l.
Proindiviso
i. Existen catastros donde, para salvaguardar los datos relativos a los derechos
de propiedad raíz que detenta una persona, es necesario agregar el
proindiviso. Este dato se requiere cuando el predio se encuentra en la
modalidad de condominio, y representará el porcentaje de propiedad que
detente la persona, sobre las áreas comunes del condominio, mediante el
título de propiedad respectivo.
m. Tasa
i. El uso más directo del catastro es como la fuente de datos que ofrece la base
para el cálculo del impuesto predial. En muchos catastros, dependiendo de las
consideraciones específicas de cada predio, las leyes tributarias respectivas
especifican una tasa aplicable al valor fiscal que, junto con otros elementos
tributarios, definen un impuesto predial. Por lo tanto, de ser requerido,
deberá existir un campo en la base de datos que permita registrar el dato
relativo a la tasa aplicable a cada predio.
n. Impuesto predial
i. El catastro deberá aportar los elementos para el cálculo del impuesto predial.
Por lo tanto, es conveniente que exista un campo en la base de datos que
permita guardar el dato que corresponda al impuesto predial de cada predio
que se controle en el catastro.
2. Tabla condueños
a. Identificador que permita relacionar con la tabla de catastro.
b. Nombres de condueños:
i. Se recomienda que se divida en apellido paterno, materno y nombre
ii. Se recomienda que se separe el dato de persona moral o jurídica
iii. Porcentaje de propiedad
3. Tabla avalúos
a. Identificador que permita relacionar con la tabla de catastro.
b. Área de terreno cartográfica
c. Uso de suelo
d. Registro de servicios públicos
e. Valor unitario de terreno
f. Valor del terreno
g. Valor fiscal
h. Valor de las construcciones
4. Tabla construcciones
a. Identificador que permita relacionar con la tabla de avalúos.
b. Identificador que permita relacionar con la tabla de catastro.
c. Número de bloque:
i. Dato que permite identificar el bloque de construcción dentro de las
construcciones de un predio.
d. Área de construcción
i. Dependiendo de la forma como se haya modelado la base de datos, podría
contener la superficie total del bloque de construcción, o únicamente la que
corresponda al polígono de construcción, considerando un solo nivel. Por
ejemplo, dependiendo del caso, este dato podría contener 1000 metros
cuadrados, por tratarse de una construcción con un desplante de 100 metros
cuadrados y 10 pisos de altura, o bien, podría tener únicamente el registro de
los 100 metros cuadrados de área de desplante.
e. Nivel
i. Dependiendo del nivel de detalle que se requiera administrar en el catastro,
podría indicarse “10”, que indicaría que el bloque de construcción
corresponde a una construcción de 10 niveles, o bien, podría haber 10
registros indicando cada uno nivel del 1 al 10.
f.
Clasificación de construcción
i. Para estar en condiciones de valuar un bloque de construcción, se requiere
conocer sus características físicas. En muchos catastros existen tablas de
valores unitarios de construcción, en donde, dependiendo de las tipologías de
construcción que existan en el área geográfica que esté bajo la gestión del
catastro, se especifica el valor por metro cuadrado aplicable a cada tipo de
construcción.
5. Tablas relativas al el registro de de las geometrías de los predios
En el caso de geodatabases, se requieren mínimo las siguientes capas de registro de información
catastral:
Las capas de información en una geodatabase se construyen a partir de varias tablas de datos, la
mayoría de las cuales son responsabilidad directa del manejador de bases de datos espaciales, y
son claras para el usuario. Sin embargo, en todos los casos existirá una tabla que se denomine
igual que el nombre de la capa, en donde se registrarán los datos que requiera el catastro para su
correcta gestión
i.
Capa de predios
a. Registro de los polígonos que circunscriben cada predio en el catastro
b. Identificador catastral
Se requerirá que esta tabla cuente con el identificador catastral, que permita
relacionarlo con la tabla de catastro. El identificador podría ser un dato
autonumérico generado por la tabla catastral, la clave catastral o ambos
c. Superficie de terreno
ii.
Capa de construcciones
a. Registro de los polígonos que circunscriben cada bloque de construcción en el
catastro
b. Identificador catastral
c. Superficie del polígono
d. Número de niveles
Dependiendo de las consideraciones específicas de diseño, podría existir un dato
que identifique el número de niveles del polígono o bien, podría haber n polígonos
que describieran cada una de las plantas de la construcción que se desea modelar.
e. Superficie de construcción
Dependiendo de las consideraciones del diseño, podría existir un dato en donde se
registrara la superficie total de construcción, considerando todos los bloques de
construcción, o bien, únicamente la superficie de construcción del área de
desplante del polígono.
Fuente: OEA, Modernización de la Gestión Catastral, curso online. 2010.