Dictámenes de la Asesoría Notarial Personalizada

Consultas
Dictámenes de la
Asesoría Notarial Personalizada
Parcelas a anexar. Requisitos.
El caso
La consultante explica que autorizó
tres escrituras de compraventa.
La primera es la venta de una pequeña parcela -ubicada en el centro de una
manzana- que la compran los propietarios de un medio de la parcela lindera, a la
que debe anexarse, en la que están construidas dos viviendas. Los adquirentes de
esta parcela son los ocupantes de una de
las viviendas, titulares sólo de la mitad
del dominio. La restante vivienda está
ocupada por la otra condómina.
Las otras dos escrituras autorizadas
corresponden a la enajenación de las
dos restantes parcelas del plano, que no
podían ser enajenadas en tanto y en
cuanto no se cumpliera con la anexión
de la pequeña parcela del centro de la
manzana.
El Registro de la Propiedad requiere
que la adquisición de la pequeña parcela
“a anexar” sea hecha por todos los titulares de la parcela a la que ha de anexarse
y no sólo por alguno de ellos.
Consulta
¿Es necesario, para cumplir con la restricción del plano, que los adquirentes de
la parcela a anexar coincidan exactamente con los titulares de la parcela a la cual
se anexa?
La consultante no aclara por qué la
propietaria del otro 50% de la parcela
que anexa no está en condiciones de “firmar” (otorgar actos jurídicos). Parecería
ser que la misma no se encuentra en las
condiciones a que se refiere el art. 900
C.C. en cuanto al discernimiento.
Dictamen
Si bien escapa un poco a la consulta,
es conveniente señalar que la restricción
del plano -en esos términos- no impide
que las tres parcelas, afectadas por él, se
enajenen conjuntamente a un mismo
propietario. El objeto de la restricción es
que no resulten propietarios de la parcela
“a anexar” personas distintas de aquellas
que son propietarias de la parcela a la que
se ha de anexar o de la parcela de la cual
proviene. Esto, a causa de que la parcela
“a anexar” no reúne los requisitos exigidos por la normativa que regula el uso del
suelo para conformar una parcela autónoma, aunque sí cumplen esos requisitos
las parcelas de origen y las resultantes
después de la anexión.
No existe normativa específica que
aclare cómo debe llevarse a cabo la anexión. La postura de nuestro registro
inmobiliario es que los titulares de dominio de la parcela a anexar y los de aquella a la cual se anexa, deben coincidir
totalmente y no sólo parcialmente.
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Consultas
El criterio utilizado por el registrador,
según las consultas que hemos formulado en oportunidades anteriores, es que
-si bien en la matrícula se describen
ambas parcelas por separado- el rubro
dominio (rubro “a”) es uno solo y sería
imposible discriminar las titularidades. Si
la parcela “a anexar” se anexa (que es lo
que queremos lograr para cumplir con la
restricción del plano), el dominio es uno
solo aunque las parcelas se describan por
separado. Por tanto, ¿cómo haría el registro para integrar un condominio sobre las
parcelas resultantes, si la totalidad de los
propietarios de una y otra no le indican
hacerlo y en qué proporciones?
Este criterio es comprensible. Entendemos, sin perjuicio de ello, que sería
viable la adquisición de la parcela a anexar por personas que no fuesen las mismas que detentan la titularidad de dominio de aquella que recibe la anexión, si
todos los titulares de ambas parcelas
constituyen un condominio -en las proporciones que se deberían indicar- sobre
la parcela resultante (la sumatoria de la
anexada y la que hace la anexión). Pero si
la escritura no es otorgada por todos los
propietarios de ambas parcelas, integrando un condominio sobre el resultado, el
registro tiene fundados motivos para
oponerse a la inscripción.
La inserción del sistema catastral,
creado con mucha posterioridad a nuestro régimen de derechos reales, ocasiona
-muchas veces- problemas como el precedente. Estimamos que en este caso
específico de las anexiones, el registro de
la propiedad inmueble de nuestra provincia debería dictar disposiciones técnico
registrales que indiquen los caminos a
seguir en los distintos supuestos planteados precedentemente. Esto es: posibilidad
de que se venda la parcela a anexar junto
con las de origen; posibilidad de adquisición por quienes no son titulares de domi-
nio de la parcela a la que se anexa, junto
con la integración de condominio, etc.
Cabe reiterar que la observación que
formula el Registro de la Propiedad no
carece de fundamento.
El único motivo por el cual el Registro
acepta distintos titulares -según comprobamos en alguna oportunidad- se produce cuando la diferencia de titulares es
entre cónyuges. Un ejemplo de ello
podría ser el caso en el que la parcela
anexada es heredada por una persona
casada y su cónyuge es el titular de la
parcela que anexa, ya que no existe la
posibilidad de transferir el dominio de un
cónyuge a otro.
Ampliación del dictamen
La Asesoría tiene como política general
tratar de resolver las consultas de la manera más ágil posible para que la respuesta
llegue al colega en tiempo oportuno. Sin
perjuicio de ello, la consulta realizada
merecería un tratamiento más amplio.
Explicamos esto porque, luego de
remitir la contestación, advertimos que
no se había dado sustento normativo a la
respuesta. Omitimos citar el art. 2675
del Código Civil, que dice: “El condominio
se constituye por contrato, por actos de
última voluntad, o en los casos que la ley
designa”. Esto es: el condominio necesita
un título (en este caso, el contrato).
Como cualquier otro derecho real, no
nace por generación espontánea ni puede
ser constituido por voluntad ajena a sus
titulares (salvo el supuesto de constitución por la ley).
Esta es la base del criterio que sustenta el Registro de la Propiedad. Por eso,
consignamos en el dictamen “Este criterio es comprensible”.
Creemos que en el problema concreto
tendría que verse la manera de integrar
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un condominio a través de la conformidad de la propietaria de la restante mitad
indivisa. Si la misma carece de discernimiento a raíz de una enfermedad mental,
debería tramitarse el correspondiente juicio de insania.
Caso contrario, habría que estudiar la
posibilidad de que los compradores de las
dos parcelas restantes adquieran también
la parcela “a anexar” y se comprometan a
transferir ésta una vez que todos los propietarios de la que anexa puedan adquirir
su dominio.
En defintiva, previa consulta con la
escribana asesora Marcela Tranchini,
resumimos las dos posibles soluciones:
a) Escritura de constitución de condominio por causa de anexión: los titulares
de la parcela en condominio, por ejemplo AAA y BBB, declararán que AAA
adquirió la parcela a anexar, pero como
ambas van a constituir un solo inmueble,
identificado por una nueva parcela e
inscripto en una sola matrícula, resuelven -en virtud del art. 2675- constituir
un condominio sobre ésta surgida de la
anexión, en la proporción de AAA ... % y
BBB ... % (seguramente AAA va a tener
una mayor proporción, si es que sobre el
condominio originario ambos tenían el
50%).
b) Que se distracte la venta, si es que
la señora BBB no puede comparecer a
constituir el condominio, y que los anteriores titulares de la parcela a anexar se
comprometan a no enajenar el total de la
misma, hasta tanto se esté en condiciones de producir la anexión. Esta obligación, obviamente, es de carácter meramente personal y no inscribible en el
registro.
Luis Rogelio Llorens
Q
Declaratoria de herederos. Su inscripción en la
Dirección Provincial de Personas Jurídicas.
El caso
Consulta
El consultante tiene un testimonio
judicial librado a la Dirección Provincial
de Personas Jurídicas para la inscripción
de la declaratoria de herederos con relación a cuotas sociales (gananciales) del
causante. Heredan tres hijos, y la cónyuge, su mitad ganancial. La viuda quiere
donar a sus tres hijos lo que le corresponde por las cuotas sociales.
a) ¿Pueden donarse las cuotas por
tracto abreviado (inscribiendo la declaratoria de herederos al mismo tiempo)?;
b) ¿Puede la donante reservarse el usufructo de las cuotas?; c) En caso afirmativo, ¿debe preverse alguna estipulación
especial con respecto a la reserva del usufructo?; d) De ser viable lo consultado
previamente, debe reformarse el artículo
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del capital que consigna las cuotas de
cada socio. Al donarse cuotas en número
par y ser tres hijos, ¿pueden quedar dos
cuotas sociales en condominio de los tres
hijos?
c) Con lo expresado en el punto anterior y ajustándose a las previsiones del
art. 218, no se requiere ninguna estipulación especial, salvo que el usufructo de
las cuotas sociales se inscribe en la
Dirección Provincial de Personas Jurídicas,
y el de las acciones en el Libro de Registro
de Accionistas.
d) El art. 156, ya citado, permite la
copropiedad de cuotas sociales, remitiendo al art. 209. De esta última norma
surge que si existe copropiedad, se aplican las reglas del condominio y la sociedad puede, respecto de esas cuotas, exigir
la unificación de la representación para
ejercer los derechos y cumplir las obligaciones sociales.
e) Teniendo a tres socios (hijos mencionados) con cuotas de titularidad
exclusiva y copropiedad respecto de dos
cuotas solamente, le recomendamos que
la redacción sea precisa.
Dictamen
a) Previa consulta con el sector legales
del organismo de control, la respuesta a
la primera pregunta, es que se acepta el
tracto abreviado.
b) El artículo 218 de la ley de sociedades comerciales permite desmembrar la
nuda propiedad y el usufructo de las
acciones. Con relación al tipo S.R.L., el art.
156 de la misma ley remite al art. 218. De
la lectura de dicha norma, puede observarse que algunos aspectos son obligatorios y otros permiten la libertad de ser
pactados por las partes.
Carmen S. E. Magri
Q
Lex rei sitae.
El caso
Dos personas de nacionalidad peruana
se casan en su país de origen. Con posterioridad al matrimonio, adoptan una hija.
La esposa, siendo casada, adquiere un
inmueble en la Argentina. El esposo falleció en Perú y dejó un testamento en el que
menciona otros bienes, pero no el situado
en la Argentina. El testamento que le fuera
remitido por la viuda, es un documento
notarial. El mismo contiene la transcripción del testamento, la inscripción en el
Registro de Testamentos, la partida de
defunción del testador y la inscripción de
la sucesión testamentaria en el Registro de
la Propiedad. El documento es una copia
certificada de la primera copia del documento detallado, tiene firma del notario
debidamente legalizada y legalización del
Ministerio de Relaciones Exteriores de la
República Argentina.
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muerte se seguirán ante los jueces de los
lugares en que se hallen situados los
bienes hereditarios” (art. 66); d) esto
representa la adopción de un sistema de
pluralidad o fraccionamiento, en el tema
objeto de la consulta, con relación a Perú;
e) como consecuencia de lo expuesto,
debe tramitarse la sucesión ab intestato,
en el lugar de ubicación del inmueble en
la Argentina (se requerirán partidas y
demás elementos necesarios, debidamente legalizados); f) si la viuda al adquirir, no formalizó ninguna declaración de
origen propio del dinero o un régimen de
separación de bienes -que ignoramos si
existe en Perú-, para vender, debe tramitar la sucesión en la Argentina. Rige la
jurisdicción de ubicación del único
inmueble. La viuda recibirá su parte
ganancial y la hija adoptiva herederá al
causante; g) finalizado el sucesorio,
ambas podrán vender, previa consulta a
la AFIP, por tratarse de extranjeras no
residentes. Necesitarán C.D.I. y deberán
identificarse con pasaporte, por no ser
Perú, un país limítrofe.
Consulta
La viuda quiere vender el inmueble
situado en la Argentina. ¿Qué requisitos
notariales y registrales son necesarios
para formalizar esa escritura de venta en
la Argentina? ¿Hay que abrir la sucesión
del marido en nuestro país?
Dictamen
Resumiendo los datos proporcionados, surge que el testamento de un
peruano, residente en su país, no incluyó
un inmueble ganancial adquirido por su
esposa en la Argentina.
Nuestra primera reflexión es que el testamento no está relacionado con la pregunta, en razón de no incluir el inmueble.
Si la sucesión testamentaria en Perú es
judicial o extrajudicial, tampoco interesa.
Consideramos: a) las fuentes convencionales vigentes, priman sobre las normas del Código Civil; b) el Tratado de
Montevideo
de
Derecho
Civil
Internacional de 1889, nos une con Perú;
c) de conformidad al mismo, “los juicios a
que de lugar la sucesión por causa de
Carmen S. E. Magri
Q
Escritura rectificatoria.
El caso
El título antecedente de su escritura
es una venta del año 2003. El objeto son
varios lotes y las matrículas no aparecen
en orden correlativo.
La consultante autoriza escritura de
venta y, por error, pide el certificado de
dominio por una matrícula que no corresponde al inmueble objeto de la venta. El
certificado se solicita por el lote 11 y se
expide por dicho lote, y no por el 6, que
era el objeto de la venta.
Dicha escritura describe y deslinda
según título el lote 6, y la nomenclatura
corresponde a ese lote. Cita matrícula
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errónea (lote 11). El Registro de la
Propiedad inscribe la venta en la matrícula correspondiente al lote 11.
incumplimiento de una obligación funcional del escribano, pasible de responsabilidad civil y disciplinaria.
Corresponde realizar una escritura
rectificatoria donde comparecen el actual
titular de dominio (comprador) y el anterior (vendedor), no siendo a nuestro juicio, imprescindible la comparecencia del
último, dado que sólo se trata de un error
al describir el inmueble, aunque sea un
dato trascendente como es el número de
matrícula, ya que, de todos modos es
perfectamente posible individualizar el
inmueble por medio de los restantes elementos que lo describen.
Corresponde solicitar certificado de
dominio por la matrícula correcta, para
obtener el beneficio de la anotación preventiva y de anotaciones personales. Se
debe rogar al registro la rectificación.
Consulta
¿Cómo debe proceder? ¿Es una escritura de error en el objeto?
Dictamen
No hay error en el objeto pues se
adquiere lo que efectivamente se posee,
y el título describe correctamente el lote,
sólo que: 1) hay un error en la matrícula
consignada; y 2) la escritura debe considerarse como realizada sin certificado, lo
cual no produce la nulidad, sino sólo el
Marcela H. Tranchini
Q
Estudio de títulos. Vendedor inhibido.
El caso
Consulta
Al realizar un estudio de títulos, se
advierte que del certificado de inhibición
resulta que el vendedor se encontraba
inhibido. La escritura se otorgó con fecha
11 de marzo de 2003 y se inscribió en el
Registro de la Propiedad. En el protocolo
obra agregado el levantamiento de dicha
medida cautelar con fecha 11 junio del
mismo año.
Se pregunta por el vicio que afecta al
acto.
Dictamen
1) Los arts. 228 del CPCBA y 228 del
CPCN establecen que “En todos los casos
en que habiendo lugar a embargo éste no
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pudiere hacerse efectivo por no conocerse bienes del deudor, o por no cubrir
éstos el importe del crédito reclamado,
podrá solicitarse contra aquél inhibición
general de vender o gravar sus bienes…”.
Dicen al respecto MORELLO, SOSA y
BERIZONCE, en Códigos procesales en lo
civil y comercial de la Provincia de
Buenos Aires y de la Nación, tomo II-C,
pág. 918, que “ella afecta la disponibilidad -venta o gravamen- de los derechos
reales sobre bienes registrables que componen el patrimonio. Es decir, impide su
transformación, modificación o transferencia jurídica”. En el mismo sentido
PODETTI, Tratado de las medidas cautelares, págs. 225 y 232, manifiesta que esta
medida cautelar impide la disposición de
derechos sobre bienes inmuebles o registrables y que inmoviliza el patrimonio.
Una primera impresión de estas definiciones (afectación a la libre disponibilidad, impedimento a la disposición de
derechos sobre bienes registrables) nos
podría llevar a pensar que estamos frente
a una “prohibición” y, por tanto, deberíamos aceptar que es la proyección de una
incapacidad de derecho que afecta a la
persona. Si ello fuera así, la inhibición
impediría ser titular de una determinada
o determinadas relaciones jurídicas, en
nuestro caso, celebrar una compraventa
sobre un inmueble. Ahora bien, esta línea
argumental lleva aparejada la imposibilidad de remediar el acto, dada la sanción
de nulidad absoluta que afecta a las incapacidades de derecho.
Sin embargo, debe tenerse presente
que las incapacidades emanan siempre
de la ley y son de interpretación restrictiva (arg. arts. 52 y 53 del C.C.). Y en materia de incapacidades para contratar (art.
1160), o para celebrar compraventa, no
hay expresa referencia a las medidas cautelares (arts. 1358 a 1362).
Por otra parte, no debe olvidarse que
la inhibición “no es una medida en contra
de la persona, sino una limitación a la
facultad de disposición sobre los bienes
registrables, y el derecho que otorga al
acreedor no difiere, esencialmente, en
principio, del que brinda un embargo
(CNCiv., sala B, 3-5-88, La Ley, vol. 133,
pág. 677; CNCom., sala D, 4-4-75, La Ley,
1975, C, pág. 222). La diferencia con el
embargo radica en que la inhibición no
acuerda preferencia en el pago y que, por
afectar a la persona y no a la cosa, no
puede ser tomada a cargo por el adquirente.
La norma del art. 1175 permite que
las cosas embargadas sean objeto de contratos, salvo el deber de satisfacer el perjuicio que del contrato resultare a terceros (ver art. 1179). Y no obstante que el
precepto alude sólo a “cosas embargadas”, es aplicable a todos los casos en que
exista trabada una medida cautelar. En
materia procesal el art. 233 CPCCN y
CPCCBA establecen que lo dispuesto respecto del embargo es aplicable “a las
demás medidas cautelares” (LLAMBÍAS y
ALTERINI, Código Civil Anotado, tomo III-A,
pág. 83).
En consecuencia, entre las partes, el
contrato es válido, pero inoponible al
acreedor inhibiente que puede actuar
como si el contrato no se hubiere celebrado. Si éste es desinteresado (como
ocurrió en el caso, a tenor del posterior
levantamiento), el contrato de compraventa y la transferencia de dominio mantienen su validez y eficacia.
En el mismo sentido SPOTA,
Instituciones de Derecho Civil, Contratos,
volumen III, pág. 57, dice: “El contrato
relativo al bien litigioso, gravado o
embargado, no puede oponerse al litigante que obtuvo una medida cautelar atinente a esa cosa (o derecho) litigioso. No
se trata, pues, de nulidad del contrato,
sino de inoponibilidad de éste frente a
quien no fue parte en el negocio jurídico”.
Y que “no otra es la solución cuando el
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Consultas
derecho o bien litigioso ha sido objeto de
una medida cautelar, distinta del embargo, v. gr., la medida de no innovar”.
Este ha sido el criterio de la jurisprudencia: “Los actos jurídicos de disposición
o gravamen sobre bienes registrables
celebrados con posterioridad a la inscripción de la inhibición, no pueden ser
opuestos al inhibiente…” (CNCiv., sala A,
LL., 7-4-67, volumen 127, pág. 146), citado por MORELLO, ob. cit., pág. 935.
El acto inoponible es el acto válido y
eficaz en general, pero ineficaz frente a
ciertos terceros. No es que sea válido
entre las partes e inválido para ciertos
terceros, pues un acto válido no puede a
su vez ser inválido. Pero el acto válido
puede incidir “disfuncionalmente” respecto de intereses legítimos ajenos a los
sujetos que los otorgaron. Para esos terceros el acto se tendrá como no celebrado (ZANNONI, Ineficacia y nulidad de los
actos jurídicos, pág. 136).
En suma, consideramos que la venta
en cuestión no está afectada de nulidad,
sin perjuicio de las sanciones civiles y disciplinarias que pueden caber al notario
por el incumplimiento de lo dispuesto en
los arts. 22 y 23 de la ley N° 17.801, dado
que su certificación, precisamente, no
acreditaba “la libertad de disposición”.
Respecto del vendedor, podrán corresponder acciones como la revocatoria o
pauliana, en fraude a sus acreedores, siempre que se den los presupuestos que rigen
la acción. Por otra parte, al comprador no
puede considerárselo de buena fe, ya que
conoció o debió conocer la medida cautelar informada por el Registro.
Pero si, actualmente, sobre el inmueble no pesan medidas cautelares originadas en acciones como la revocatoria y,
por supuesto, el titular de dominio (anterior vendedor) no se encontrare inhibido,
por los fundamentos expuestos, no
encontramos óbice en la realización de la
escritura.
Marcela H. Tranchini
Q
Reglamento de copropiedad. Espacio para
cocheras.
El caso
Dictamen
Debe autorizarse un reglamento
donde el espacio para cochera es común.
Son cuatro consorcistas y hay cuatro
espacios guardacoches.
Las cocheras pueden ser unidades funcionales, complementarias o partes
comunes, lo que importa un tratamiento
jurídico diferenciado para cada situación.
En el caso en consulta se trata de una
superficie común. Por lo tanto, en la parte
del reglamento que hace referencia a las
superficies comunes se debe consignar
que “X” superficie, situada en planta “X”,
será destinada a cochera de uso exclusivo
Consulta
¿Cómo se hace para individualizar los
espacios para cada consorcista?
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Consultas
de los titulares de unidades funcionales, y
que está dividida en cuatro espacios de
acuerdo a croquis (que se agrega) o a la
división efectuada sobre el propio plano
de propiedad horizontal.
En ambos casos se firmará el croquis o
plano por los condóminos que afectan el
inmueble al régimen de la ley N° 13.512.
De esa manera, se puede señalar en el
reglamento la ubicación de las cocheras e
incluso asignarles una denominación; por
ejemplo, espacio guardacoche que se
denomina en croquis (o sobre plano) con
la letra “A”.
Si, como dice el consultante, ya se han
asignado los espacios que corresponden a
cada consorcista, es conveniente asentar
que el espacio guardacoche, indentificado
como “A” será de uso exclusivo del titular
de la unidad “uno”, y así, sucesivamente.
Como estas constancias no tienen trascendencia real y, por tanto, carecerán de
reflejo registral, se aconseja que se consigne la cláusula relativa a los espacios guardacoches de carácter común, como de
transcripción obligatoria en todas las escrituras traslativas de dominio.
Marcela H. Tranchini
Q
Créditos futuros. Principio de especialidad.
El caso
te a la mora? ¿Se encuentran garantizados los intereses punitorios?
Se trata de una hipoteca que se constituirá por la madre de un ex-cónyuge en
garantía de sus obligaciones alimentarias
ya devengadas y a devengarse, fijadas por
el juez a favor de su ex-esposa.
Consulta
1) Al tratarse de créditos futuros, ¿no
viola el principio de especialidad? 2)
¿Cómo salvaguardar la garantía frente a
alteraciones en el valor de la prestación,
por ejemplo, por inflación? ¿Pueden fijarse intereses compensatorios sobre la
cuota fijada judicialmente? Se aclara que
las cuotas son fijas, mensuales y por un
plazo de cinco años. 3) ¿Qué ocurre fren-
Dictamen
1) No afecta el principio de especialidad en cuanto al crédito en ninguno de sus
dos aspectos: en lo que respecta a la causa,
porque es anterior a la hipoteca (es la
resolución judicial que fija los alimentos,
aunque los créditos sean futuros); y en lo
referido al monto tampoco, pues resultará
de la suma del total de las cuotas.
2) No obstante la modificación de la
ley de convertibilidad, se mantiene incólume la prohibición de recurrir a cláusulas
de ajuste o estabilización, razón por la
cual, no puede aplicarse la ley N° 21.309
que preveía la posibilidad de un techo
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Consultas
hipotecario sujeto a cláusulas de reajuste.
Tampoco creemos que, tratándose de
una cuota fijada judicialmente, pueda ella
alterarse por convención de las partes,
fijando un interés; tal acuerdo, en todo
caso, debería presentarse al juez para su
homologación. Por otro lado, y según
refiere la consultante, el ex esposo no
estaría de acuerdo.
Como se trata de una deuda típicamente de valor, es altamente probable
que el juez la aumente (o disminuya, en
su caso), si los componentes de la cuota
alimentaria sufren una alteración en sus
valores. Por ello, se aconseja que deudor
(ex cónyuge), la hipotecante (su madre) y
la acreedora (ex esposa) se otorguen
(recíprocamente o a un tercero o terceros) poder especial con carácter irrevocable, con causa en el convenio alimentario
homologado, a efectos de otorgar escritura de aumento (o disminución) de la
deuda, y consiguientemente del monto
hipotecario, en la que se acreditará la
resolución judicial que aumenta o disminuye la cuota.
3) Respecto de la extensión de la
hipoteca en cuanto al crédito garantizado, juegan los arts. 3111, 3152, 3936 y
3937.
Están garantizados y tienen privilegio
las costas y costos de la ejecución de la
hipoteca. Los intereses moratorios hasta
la ejecución o pago, caen dentro de la
previsión del art. 3111. A partir de la ejecución también están garantizados, y
además, los adeudados gozan de privilegio por dos años desde la iniciación del
juicio de ejecución hacia atrás y todos los
que corran durante el juicio hasta el efectivo pago.
Marcela H. Tranchini
Q
Compraventa. Título antecedente. Donación
con cargo.
El caso
El consultante debe hacer una compraventa y se le presentan algunas dudas
porque el antecedente es una donación
con cargo.
Dictamen
El caso planteado es muy interesante
y recurrente en la realidad negocial cuando hay una donación con cargo. Por ello,
comenzaremos realizando un análisis
general, para luego responder concretamente a las preguntas.
Consideraciones previas
1. El caso
El título antecedente es una donación
con cargo de la Municipalidad del partido
de... al Obispado de... Ambas son personas jurídicas de derecho público (art. 33
del Código Civil). El inmueble del dominio
municipal fue desafectado, por ordenan-
640 / 2005 / REVISTA NOTARIAL 951
Consultas
za municipal, de su destino originario,
para donarlo al mencionado Obispado
con el cargo de que la Comisión de la
Parroquia... de la localidad de... construya
un edificio destinado a realizar actividades religiosas, culturales y caritativas. Se
establece un plazo de cinco años para el
cumplimiento de dicho cargo, agregándose que si se cambiara el destino previsto o no se cumpliese con el cargo en el
plazo, la Municipalidad podrá revocar la
donación.
bajo examen, los beneficiarios no están
determinados, sino que son potencialmente todos aquellos que se favorezcan
con las actividades religiosas, culturales o
caritativas. Y tal como acontece con el
denominado “legado a los pobres” que
importa el “legado a los pobres del pueblo” (conf. art. 3722 del Código Civil),
podría interpretarse que está conferido a
favor de los habitantes de la ciudad de...
2. La donación con cargo
Genera las acciones por cumplimiento
y por revocación.
Dice FERNANDO J. LÓPEZ DE ZAVALÍA
(Teoría de los contratos, tomo II, pág.
455) que hay donación con cargo cuando
en el contrato se impone al donatario una
actividad consistente en prestaciones
apreciables en dinero. Si bien en el caso
de la consulta la construcción es a cargo
de la “Comisión de la Parroquia”, no
resulta de lo acompañado que tenga personalidad jurídica propia (aunque pudiera
tenerla como asociación, en los términos
del art. 45 del Código Civil). En cualquier
caso, el obligado a cumplir el cargo es el
donatario (esto es el Obispado), aunque
en una relación ajena al contrato de
donación, pudiera éste exigir su cumplimiento a la Comisión de la Parroquia.
3. Naturaleza del cargo
El cargo es técnicamente una obligación, si bien de carácter excepcional y
accesoria (art. 1169 del Código Civil). En el
caso, consiste en una obligación de hacer
un edificio con el destino estipulado.
4. El beneficiario
Para la existencia misma del cargo es
imprescindible la presencia de un beneficiario que puede ser el mismo donante o
un tercero (art. 1826 C.C.). En el caso
5. Incumplimiento del cargo
6. Acción por cumplimiento
El incumplimiento acuerda una acción
al beneficiario para compeler judicialmente al obligado (arts. 560, 1829, 1853
del C.C.).
El sujeto activo de la acción por cumplimiento es el beneficiario, correspondiendo dicha calificación a los habitantes
de .... Por ello, como sostiene ALBERTO G.
SPOTA (Instituciones de Derecho Civil,
Contratos, volumen VII, pág. 336), la
acción por cumplimiento “puede corresponder al Estado lato sensu si el beneficio
perseguido por el donante es de interés
público… donde exista un interés público
que derive del cumplimiento del cargo,
debe existir una pretensión accionable a
ejercer por ‘la autoridad competente’”. Y
este es nuestro caso. Por ello el donante
viene a coincidir, en última instancia, con
el beneficiario. En consecuencia, la
Municipalidad de... podría exigir el cumplimiento del cargo, no como donante,
sino como beneficiario (conf. LÓPEZ DE
ZAVALÍA, F. Ob. cit., pág. 459). Fuera de
ello, el donante -como tal- no tiene
acción para exigir el cumplimiento (art.
1829 C.C.).
El sujeto pasivo de la acción es el
donatario. El cargo no es una obligación
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Consultas
que se transmita con la cosa. Por ello, en
caso de que el donatario enajene el
inmueble, es él quien permanece como
obligado a cumplir con el cargo y el subadquirente no asume dicha obligación.
En suma, la acción de cumplimiento que
atañe al beneficiario es una pretensión
accionable creditoria o “personal” (arts.
1829 y 1853 C.C.). Tal como resulta del
art. 1857, el subadquirente no asume
ninguna obligación en razón de la cosa.
Es cierto que él debe sufrir la revocación
y puede evitarla cumpliendo con el
cargo, pero como dice LÓPEZ DE ZAVALÍA
(Ob. cit., pág. 460), esto es algo muy distinto a decir que el subadquirente se
encuentre obligado, en el sentido de que
contra él pueda dirigirse una acción por
cumplimiento.
7. Acción por revocación
Además, el cargo, como efecto normal, da derecho al donante a pedir la
revocación de la donación (arts. 559, 560
y 1849 del Código Civil), lo cual en el
caso está previsto expresamente en el
contrato. Ello, desde el punto de vista del
dominio adquirido, lo convierte en un
dominio imperfecto, concretamente un
dominio revocable (arts. 560, 1849 y,
especialmente, arts. 2670 y 2671 C.C.).
La acción de revocación por inejecución de cargos compete “sólo al donante
y a sus herederos”, en este caso a la
Municipalidad de...
El sujeto pasivo es el donatario (art.
1851). Si la cosa donada es transmitida a
un tercero, los efectos de la acción le
alcanzan dado su carácter persecutorio,
aunque goza de la posibilidad que le confiere el art. 1857 del C.C.
Para la procedencia de la acción de
revocación es necesario que el donatario
haya sido “constituido en mora” (art.
1849), lo cual debe aprehenderse en el
marco del régimen de mora previsto en el
art. 509; por tanto, en el caso subexamine, en el que se ha fijado un plazo para el
cumplimiento del cargo, la mora se produce por su solo vencimiento. El único
supuesto en que no procedería la revocación es cuando el cumplimiento del cargo
se vuelve imposible antes de que el donatario se encuentre en mora y dicha imposibilidad deriva de circunstancias independientes a su voluntad (caso fortuito):
art. 1850 del C.C.
En punto a los efectos de esta acción,
entre partes, el donatario debe devolver
el bien donado o, en su defecto, el valor
del mismo. Y, tratándose de un supuesto
de dominio revocable, éste tendrá efectos
respecto de terceros en lo que atañe a los
actos de disposición, quedando a salvo
sólo los actos de administración (art.
2671 C.C.).
Ello conduce a que las transmisiones
de dominio efectuadas como los derechos reales que se constituyan sobre el
inmueble queden sin ningún valor (art.
1855) por efectos de la revocación.
Lo expuesto sirve de base para responder.
1. ¿Deben aplicarse los arts. 1791,
3999, 4014, 4015 y 4016 de la prescripción, y por ende disponer libremente del
bien?
La revocación se ejerce por vía de
acción judicial y será necesaria la sentencia del juez para que el donatario pierda
el derecho adquirido (art. 559 C.C.).
Parecería que el consultante aplica la
prescripción adquisitiva. De nuestra
parte, coincidimos con LÓPEZ DE ZAVALÍA
en que “no se trata aquí de que el donatario adquiera nada, sino de que se libere
de una restricción, y que la institución en
juego es por tanto la de la prescripción
liberatoria abarcada por la generalidad de
los términos del art. 4023” (ob. cit. pág.
499).
Es evidente que han transcurrido largamente los diez años que prevé dicho
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Consultas
artículo. Lo mismo que los veinte si se
pensara en la usucapión.
En el caso en estudio se ha impuesto
un plazo de cinco años para que se ejerza
la acción revocatoria. Se trata de un plazo
suspensivo pues supedita el comienzo de
la exigibilidad de la obligación (cargo) al
transcurso de aquél. Una vez vencido el
término suspensivo, se hacen plenamente exigibles las acciones de cumplimiento
y revocatoria. Tratándose de un término
cierto el deudor queda constituido en
mora de pleno derecho sin necesidad de
requerimiento ni interpelación previa
alguna, a lo sumo, para algunos autores
(SPOTA, Alberto G. Ob. cit., pág. 334) en
este caso, como además se pactó expresamente la resolución (revocación del
derecho), debería aplicarse el art. 1204,
apartado III y, en consecuencia, el donante debe comunicar al donatario incumplidor su voluntad de resolver (ver también,
CAZEAUX, Pedro N.; TRIGO REPRESAS, Félix A.
Compendio de derecho de las obligaciones, tomo I, pág. 780). Nada de esto ha
ocurrido en el caso.
Como dijimos se aplica el término de
prescripción ordinaria del art. 4023 del
Código Civil. Y ese plazo comienza a
correr desde que el crédito (cargo) es exigible. En nuestro caso, por haber un término, comienza a correr desde su vencimiento (a los cinco años del otorgamiento de la escritura), como dice el art. 3957
del C.C. Ello, tanto para la acción por
cumplimiento, como para la acción de
revocación.
Ahora bien, lo expuesto no debe llevar
a pensar al consultante que el plazo
transcurrido, por sí mismo, trae aparejada
la extinción del cargo y la posibilidad de
enajenar libre de cargas.
Es cierto que la prescripción liberatoria exige de dos elementos: el transcurso
del tiempo y la inactividad del titular del
derecho (el donante-beneficiario). Pero
también lo es que pueden haber existido
causales de suspensión del curso de la
prescripción o haber sobrevenido actos
que lo interrumpen y aniquilan el lapso
anterior de la prescripción corrida. En
otros términos, para declararla se requerirá de la intervención jurisdiccional.
En este punto, el art. 3949 del C.C. nos
dice que “La prescripción liberatoria es
una excepción para repeler una acción…
etc.”. Ello se explica porque lo usual es
que el deudor se excepcione o defienda
con la prescripción cumplida al ser
demandado por su acreedor. Sin embargo, se admite que ello “no obsta a que
pueda hacérsela valer por vía de acción
siempre que se invoque un interés legitimo que lo justifique; como es, por ejemplo, el de remover un obstáculo que impida el ejercicio de un derecho propio del
deudor… en general siempre que el silencio o inercia del acreedor trabe la actividad del deudor o le ocasione perjuicio”
(CAZEAUX, Pedro N.; TRIGO REPRESAS, Félix A.
Ob. cit., tomo II, pág. 452).
En suma, para que el donatario disponga el inmueble libre de cargo, debe declarárselo prescripto y para ello puede aquél
hacer valer la prescripción por vía de
acción. Y ello se aplica a ambas acciones:
la de cumplimiento y la de revocación.
2. Como alternativa plantea el consultante la posibilidad de notificar al
Municipio para que tenga oportunidad de
consentir, o bien revocar la donación y
revertir el dominio. En el marco de lo
expuesto precedentemente puede admitirse que el donante-beneficiario reconozca por escritura pública la extinción
del cargo por haber operado de prescripción, o simplemente que por determinados motivos, lo da por extinguido, prestando conformidad con la enajenación
del inmueble libre de cargos.
Marcela H. Tranchini
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