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Resumen de Reglamento de Construcción y Ambiental de Club de Campo Faro Belén,
Viedma-Río Negro-Argentina (a efecto de ilustrar principales contenidos)
El reglamento tiene por objeto establecer las condiciones generales a seguir por los propietarios del
club de campo Faro Belén para la construcción de una obra nueva, la ampliación de obras existentes,
o la modificación de las parcelas existentes y para un adecuado manejo de la relación con el medio
ambiente, sin perjuicio de las disposiciones que pueda incorporar Faro Belén S.A.
Dentro de cada parcela individual se puede edificar una sola vivienda, a excepción de las parcelas
denominadas tipo ‘chacra’ al interior de la estepa que permitirán hasta dos
Está prohibida la construcción de boxes, criaderos de animales, gallineros, colmenas, jaulas de cría,
huertas de cultivo, etc., en las parcelas individuales, a excepción de caballerizas que se hallan
permitidas en el caso de las parcelas tipo ‘chacra’.
La Comisión de Arquitectura, Urbanismo y Medio Ambiente será el órgano de aplicación y control,
quedando facultada para interpretar y hacer cumplir este reglamento y verificar periódicamente la
fidelidad de las obras y sistemas ambientales con respecto al proyecto que haya sido aprobado
La aprobación de los planos por parte de la Comisión de Arquitectura, Urbanismo y Medio Ambiente
de Faro Belén SA es indispensable para poder iniciar los trámites de aprobación municipal.
El sistema constructivo deberá cumplir con las reglamentaciones municipales vigentes. Se ha
concebido una serie de módulos de vivienda, de modo de contar con una opción, no obligatoria, pero
factible, de rápida y económica implementación y que ejemplifique el tipo de vivienda que reúne
características de sustentabilidad.
Lógica de emplazamiento, los módulos de vivienda se posan levemente sobre el terreno, para evitar
la erosión del suelo y permitir una continuidad en el estrato vegetativo. Asimismo, pretenden evitar
la inundación producto de la pendiente del lugar, contraria a los acantilados, en los períodos de
tiempo en que las aguas presentan un escurrimiento superficial. Sistema constructivo, los módulos
de vivienda proyectados son simples, cómodos y eficientes al no demandar grandes esfuerzos
constructivos.
Respecto a las tareas de construcción de las viviendas, existe la preocupación de hacer lo menos
agresivo posible el proceso de construcción en obra, propendiendo a emplear materiales
prefabricados, a fin de crear estructuras de fácil montado.
Conforme a los módulos de vivienda concebidos, se puede inferir los siguientes rasgos: las
construcciones que se emplacen en cada sitio deberán de ser de buen nivel, tanto por su diseño
arquitectónico, como por sus cualidades técnicas y su presentación exterior. En los casos de las
construcciones en las dunas y ‘clusters’ las edificaciones deben estar de 1,0 metro a 1,5 metros sobre
el nivel de suelo natural por medio de pilotes (palafitos), y no se permitirá alcanzar esta altura por
medio de relleno o sobre-cimientos; no se permitirá el relleno de terreno y menos la alteración de
topografía natural; el aspecto exterior de las construcciones guardará armonía con el resto del
proyecto. La cosntrucción debe ser “en seco”.
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El sistema energético principal estará constituido por paneles fotovoltaicos y/o molinos eólicos, los
cuales podrán complementarse con generadores de última generación, silenciosos, a gasoil, Este tipo
de energía podrá ser utilizado para iluminación exterior, interior etc.
Se establece expresamente que la ropa tendida, los lavaderos, y patios de servicio deberán ocultarse
de la visual de los vecinos, debiendo tomar el propietario del terreno las medidas arquitectónicas
que permitan dar cumplimiento a esta norma, en un todo de acuerdo con el proyecto general que
deberá ser aprobado por la Comisión de Arquitectura, Urbanismo y Medio Ambiente.
Las parrillas deben integrarse a la construcción y ser tratadas arquitectónicamente, acorde con el
resto de la obra y ventilar por conducto de humos a los cuatro vientos. No está permitida la
construcción de quinchos con techos de paja o similar.
Deberá preverse en la construcción el espacio suficiente para el depósito de herramientas, leña,
elementos y equipos de jardinería, de pileta, embarcaciones, etc. Este tipo de elementos no podrán
estibarse o permanecer a la vista de vecinos ni a la calle.
Con referencia a la provisión de agua a considerarse se han identificado, básicamente, tres
alternativas: el aprovechamiento de las aguas subterráneas presentes en el ambiente de médanos y
ambiente de estepa; la utilización de agua de lluvia; y, la obtención de agua mediante su transporte
en un camión cisterna.
Con referencia al sistema de saneamiento se reconoce que existen diferentes alternativas
tecnológicas para el tratamiento de líquidos cloacales, considerando la separación de aguas grises y
negras, con tratamientos que pueden ser individuales, agruparse en sectores de viviendas, o en
forma conjunta. Las tecnologías a utilizarse y los sistemas que se implementen deberán ser
consultados y autorizadas, con la Comisión de Arquitectura, Urbanismo y Medio Ambiente, y
deberán cumplir con lo establecido en Código de Aguas de la provincia.
Las pautas urbanísticas de Faro Belén buscan mantener la situación ambiental reinante,
aprovechando las potencialidades de lo existente, y equilibrando esto con el respeto de la privacidad
de los propietarios. Quedan prohibidos los cercos.
El levantamiento de un cerco de madera, en un área reducida de hasta 100 metros cuadrados, podrá
ser exigido por el Directorio de la Asociación de Propietarios, en caso de verificarse por ejemplo la
existencia de un animal doméstico (perro u otro) que altere la seguridad o tranquilidad de los
vecinos.
No podrán colocarse carteles de publicidad de ninguna especie. Sólo se colocarán carteles
reglamentarios de obra. Los obradores serán construidos respetando los retiros, contarán con
sanitarios químicos y con cerramientos exteriores pintados de verde oscuro y con un cerco de obra
ejecutado en madera pintada de verde oscuro cuyas características impidan el acceso de niños o
animales a la zona de obra. Se pondrá especial énfasis en la limpieza del terreno. Se deberá
mantener libre de basura y hasta tanto no empiece la construcción no se permitirá el acopio de
materiales. Como así tampoco se permitirá depositar materiales de construcción o de cualquier otro
tipo fuera de los límites del lote. El propietario será responsable por la preservación del entorno
natural, incluyendo plantas, arbustos, árboles, piedras y fauna local.
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La superficie del edificio principal no podrá ser menor a 36 metros cuadrados. A continuación se
establecen los indicadores generales de FOS, FOT y otros parámetros constructivos, de acuerdo al
tamaño de las parcelas de propiedad exclusiva y destino residencial considerados:
Tipo de lote
Cluster
Estepa
Chacra
Sperficie, aproximada
(metros cuadrados)
1.200
4.000 / 8.000
30.000 / 40.000
FOS
0,15
0,10
0,025
FOT
0,30
0,15
0,04
6 metros (más 1,0
metro de pilote)
6 metros (más 1,0
metro de pilote)
6 metros
Franja frontal libre de
construcción a contar
desde el frente del lote
6 metros
10 metros
20 metros
Lateral libre de
construcción a contar
desde las medianeras
del lote
4 metros
10 metros
20 metros
Altura máxima
construible desde el
nivel del suelo
Estos indicadores son una referencia general y para cualquier lote de superficie próxima a las antes
referenciadas, se mantendrá o ajustará los parámetros fijados a criterio de la Comisión de
Arquitectura, Urbanismo y Medio Ambiente.
No se podrá modificar la topografía del terreno. Si el terreno presenta serios inconvenientes se
deberá presentar el caso y la solución planteada a estudio de la Comisión de Arquitectura,
Urbanismo y Medio Ambiente. En los casos de las parcelas tipo ‘chacra’ y en la estepa se deberá
prever un área dentro del lote para estacionamiento de por lo menos dos automóviles, que puede
ser descubierto, caso contrario deberá respetar los retiros obligatorios. También se deberá prever el
espacio para la entrada y salida de dichos vehículos.
Piletas de natación. Dado que la construcción y utilización de piletas de natación está sujeta a la
evaluación y autorización previa de la Comisión de Arquitectura, Urbanismo y Medio Ambiente, en
base a la disponibilidad de agua y energía disponibles, y sólo será posible que las mismas tengan
lugar en las parcelas las parcelas tipo ‘chacra’ y en la estepa.
Canchas de deportes de parcelas residenciales (tenis). Sólo será posible su construcción en las
parcelas las parcelas tipo ‘chacra’. En ningún caso la altura del cerco perimetral traslucido podrá
superar los 1,2 metros. No se autoriza la construcción de canchas de polvo de ladrillo. El piso podrá
ser de material sintético en color verde. No se podrán colocar artefactos de iluminación de las
mismas.
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Toda instalación definida como especial, debe ser autorizada por la Comisión de Arquitectura,
Urbanismo y Medio Ambiente respecto de su uso, construcción y/o instalación. . Entre estas
instalaciones se citan, a título de ejemplo: sistemas de potabilización de aguas, sistemas de
tratamiento de aguas residuales, cámaras sépticas, sistemas de provisión de energía, molinos,
antenas, sistemas de iluminación de predio y otras.
Si bien la vegetación en la estepa es densa y espinosa, con predominio de arbustos hostiles que
dificultan el tránsito a pie se considera que no es conveniente para preservar la flora natural
modificar este ambiente. Se deberá mantener dicha flora y reconocer los propietarios que cuentan
con la apertura de sendas limitadas para mejorar el tránsito y accesos. Se hallan limitadas las
actividades de desmonte a la zona de implantación de viviendas y se requiere autorización previa de
la Comisión, puesto que se puede acelerar los procesos de desertificación y movimiento de los
médanos.
El valor paisajístico está dado en gran parte por la presencia de la cadena de dunas móviles, y se
considera que no es conveniente medidas masivas de re-vegetación de los médanos porque se
impondría una dinámica no adecuada. Si, en cambio, se considera conveniente contemplar medidas
de fijación en médanos vivos en caso de instalarse infraestructura (viviendas) aledañas a los mismos.
En este caso la re-vegetación debe realizarse con especies autóctonas, dado el alto valor biológico
del área respecto de su estado de conservación y los riesgos que implicaría la introducción de
especies nuevas. En las áreas de deflación y médanos activos o fijos, no se halla permitida la siembra
con especies arbóreas y arbustivas, tales como: Tamarix, Salix, Populus, Rosa, Cupressus, Pinus,
Ulmus, Eleagnus, Fraxinus y Populus alba (álamo criollo), debido a que requieren aporte de agua y
fertilizantes e introducirían cambios de formas, líneas y texturas en el paisaje.
Se establece una servidumbre que afecta una franja perimetral a cada unidad con las siguientes
medidas: a) al frente, 2 metros de ancho; b) laterales, 1,50 metros de ancho; c) al fondo, 2 metros de
ancho. Esta servidumbre tiene carácter de perpetua, permanente y gratuita, para la posible
instalación y mantenimiento de cañerías, cables y otros conductos destinados a los servicios de
infraestructura, con independencia que sea instalado alguno en la actualidad o que resulte para los
que en el futuro pueda accederse, sin ningún motivo de indemnización.
La instalación de iluminación exterior en cada parcela deberá evitar molestias y encandilamientos en
calles, senderos, predios y viviendas vecinas y deberá ajustarse a las siguientes pautas: a) respetar el
retiro de linderos laterales, frente y fondo igual a la altura de la luminaria; b) la altura máxima
permitida es de 1,5 metros hasta la luninaria.
En caso de incumplimiento por parte del propietario de las obligaciones resultantes del presente
Reglamento Faro Belén S.A. tendrá derecho a exigir su cumplimiento.
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