Y ACCESION
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ANGEL CARRASCO PERERA Doctor en Derecho "IUS AEDIFICANDI" Y ACCESION (La construcción en suelo ajeno en el marco de los principios urbanísticos) Prólogo por el Prof. Dr. RODRIGO BERCOVITZ RODRÍGUEZ-CANO Catedrático de Derecho Civil EDITORIAL MONTECORVO, S. A. MADRID, 1986 Págs. PROLOGO, por Rodrigo Bercovitz Rodríguez-Cano ............ ... 11 PARTE PRIMERA LA CONSTRUCCION CODIFICADA DEL «IUS AEDIFICANDI» Y LA ACCESION CAPÍTULO 1.° LA LIBERALIZACION DEL «IUS AEDIFICANDI» I. ............ 25 II. La separación de lo público y lo privado en la teoría del ius aedificandi ............................................. 29 E] ius aedificandi como contenido del dominio II.1. La facultas aedificandi como servitus: la servitus amas rouenat ....................................... 29 La publificación de los límites de edificabilidad ... Las consecuencias metodológicas .................. 43 III. El art. 350 del CC en la historia del Urbanismo español. 46 11.2. 11.3. 37 CAPÍTULO 2.° EL DERECHO DE ACCESION 1. Introducción ............................................. II. La multivocidad del concepto de accessio ......... ... ... III. El derecho de accesión ......................... ........ 57 58 62 565 Págs. La accesión como título .................................... La regla «accesorium sequitur principale» ............... V:i. Los criterios de la regla «ASP» ..................... V.2. La regla «superficies solo cedit» en relación con el principio «ASP» ...... ............. .. V.3. Crítica a la regla «ASP» como fundamento del prin- 65 67 68 70 cipio de accesión .................................... 72 ............ 75 VI. La accesión como modo de adquirir: crítica VII. Crítica a la construcción unitaria del derecho de accesión. VIII. El significado urbanístico de la regla «SSC» ............ IX. Apéndice. Panorama de Derecho comparado ...... ... ... 79 85 97 PARTE SEGUNDA LA ACCESION INMOBILIARIA INDUSTRIAL EN EL CC CAPÍTULO 3.° EL SENTIDO DE LA REGLA «SUPERFICIES SOLO CEDIT» I. El «derecho de accesión respecto a los bienes inmuebles» y el significado de la regla «SSC» ........................ 107 II. El sentido de la regla «SSC» en la construcción en suelo propio con materiales ajenos ... ... ... ... ... ... ... ... ... 109 III. El significado de la regla «SSC» en la construcción en 113 IV. La regla «SSC» en el marco de las relaciones propietario del suelo-constructor. Recapitulación ..................... 121 CAPÍTULO 4.° LA REGLA «SSC» COMO TECNICA DE LIQUIDACION DE ESTADOS POSESORIOS 127 130 II.1. Criterio de restricción cualitativa. Concepto restrin130 566 Págs. 11.3. El criterio de la relación jurídica mejoraticia ...... El criterio de la doble restricción y su crítica. El sistema alemán ........................ ............ II.4. La restricción cuantitativa. Examen del sistema 11.2. 131 132 136 III. Las soluciones del Derecho positivo ...... 111.1. Los textos legales ............... 111.2. La jurisprudencia ............... IV. 138 138 141 El presupuesto histórico ................................. 142 ............ 145 V. La construcción en suelo ajeno como mejora VI. Régimen de accesión y régimen de mejoras en el CC ...... VI.1. Posición que se mantiene ... _ .................... ... 147 VI2. La diversidad de regímenes en el CC ... VI.3. La ecuación gasto-mejora: relevancia en la acce- 149 147 150 VI.4. VI.S. Mejora necesaria y poseedor de mala fe. Una interpretación del art. 362 CC ........................ La presunción de animus donandi en el construc- tor de mala te ... .................................. La problemática del enriquecimiento injusto ...... El ius tollendi del constructor de mala fe.respecto de las mejoras útiles ...... ........................ VI.S. El ius tollendi de la mejora de lujo .............. VI.9. Las acciones específicas de la accesión ............ VI.10. El límite del abono al constructor de buena fe ... VI.6. VI.7. 152 154 156 161 162 163 165 CAPÍTULO 5.° EL DOBLE EFECTO DE LA REGLA DE ACCESORIEDAD 171 II. Posiciones de los distintos sistemas ........................ 174 III. El primer efecto de la regla de accesoriedad: los requi- sitos ae la incorporación ................................. III.1. La permanencia en el tiempo .................. 1112. Res aliena y res nultius ... ........................... 183 183 185 567 Págs. 186 111.4. Unión separable y unión inseparable ............ Las «res ad integrandam domun» .................. III.5. Parte v todo ....................................... 190 IV. Funciones de la regla del doble efecto .................. 192 111.3. 188 IV.1. En cuanto al fundamento de la transmisión domi- nical ................................................ IV2. En cuanto a la suerte de los materiales ... 192 ... ... 195 IV.3. En cuanto al ámbito de inclusión de la regla «SSC». 196 La alegación indistinta del doble efecto ............ 198 V. Ruptura del doble efecto ................................. 200 V.I. La «universalidad» del principio de accesión ... ... V.2. El ámbito excluido de la regla «SSC» ............... V.3. El «título» de adquisición de las incorporaciones. V.4. El efecto regulativo del concepto de «pars rei» ... 201 IV.4. 204 206 210 El ius tollendi ....................................... 213 VI. La adquisición del dominio por accesión ... ... ... ... ... VI.1. Teorías sobre la adquisición del dominio por ac- 217 V.5. cesión ............................................. VI2. La adquisición de la propiedad por accesión ...... 217 223 Problemas generales ........................ 227 VI.2.1. VI2.2. Construcción en suelo propio ... VI.2.3. VI.2.4. ...... ... 228 Construcción en suelo ajeno ............... El ius tollendi del constructor en suelo 233 234 CAPfTULO 6' EL AMBITO SUBJETIVO DE LA REGLA «SSC» 1. Construcción en suelo propio con materiales ajenos ... 245 1.1. Negocios jurídicos ineficaces ........................ 1.2. 248 253 1.3. El dominus sol¡ como tercer posedor de cosa mueble. El art. 360 y el cumplimiento de la obligación de dar. 1.4. La incorporación de bien mueble sometido a reser- 256 258 262 568 II. El constructor en suelo ajeno ........................... 263 El concepto propio de la buena fe .................. 11.2. La concepción exorbitante de la buena fe ......... 11.3. La posición de la jurisprudencia .................. II.4. Las posiciones de la doctrina española ............ 263 11.1. 269 273 277 11.5. El art. 361 como regla de interdicción del enrique- cimiento ............................................. 279 11.6. La aplicación del art. 361 a supuestos particulares. 285 11.6.1. Construcciones realizadas por el condueño. 285 11.6.2. Resolución, anulación y nulidad del con- trato ....................................... 291 ... ......... 298 III. La regla «SSC» en los supuestos de doble relación ...... 301 11.7. La buena fe del propietario ......... III.1. El tercero interpuesto del art. 360 ............ ... 301 111.2. El significado del art. 365 CC ..................... 306 111.3. Hipótesis de doble relación ... ... ... 315 ...... ... CAPÍTULO 7.° LA REGLA «SSC» AL MARGEN DE LA FUNCION ADQUISITIVA I. Introducción 327 327 II. III. Los derechos respectivos del dominus sol¡ y del dominus materiae en el régimen de la accesión .................. III.1. Mala fe del constructor; la aplicabilidad de la se- gunda opción del art. 361 ........................ 111.2. 330 330 Los derechos del constructor de buena fe ante la imposición de la compra forzosa .................. 331 111.3. La restitución in natura ........................... 111.4. El derecho de retención ........................... 111.5. El derecho de opción .............................. 332 111.6. 111.7. La naturaleza de los derechos del poseedor ...... La «actio negotiorum gestorum contraria» como 334 335 338 339 IV. La acción negatoria como cauce de defensa dominical... 341 IVA. La construcción en suelo ajeno como lesión ...... 341 569 Págs. IV.2. IV.3. El cauce formal de la reintegración in natura ... La reintegración in natura y el alcance de la re- 343 345 V. La construcción extralimitada ............................ 348 El problema .................. _.................... 348 V2. La solución jurisprudencial .................. ...... 350 V.3. La construcción en suelo ajeno como lesión ...... V.4. Los sentidos de la «aedificatio ultra liminem» ...... 355 356 V.l. V.4.1. La extra imitación de la cuota ideal del con- V.4.2. La extralimitación de ]os derechos de cré- V.4.3. V.S. VI. dominio ......... ......... 357 dito ..................... `.................... 358 La extralimitación de las «zonas de influen- cia dominical» .............................. Consideraciones finales ... ... ... ...... ... ... 359 365 Apéndice. Construcción en suelo ajeno y defensa inter- dicta) ........................ ........................... 367 PARTE TERCERA «IUS AEDIFICANDI» Y ACCESION Carhao 8.° EL PRINCIPIO DE EQUIVALENCIA El principio de equivalencia .............................. 1.1. Introducción .......................................... 1.2. Exposición del principio de equivalencia ............ 375 375 379 II. La disposición del ius aedificandi .................. ...... 385 1. III. La regla «SSC» como técnica reaccional ............ ... ... III.1. Exposición del problema de la imperatividad de la regla «SSC» .................. ... 570 ... 392392 111.2. La regla «SSC» como concreción del ius aedifi- candi ............................................. 394 111.3. Las presunciones del art. 359 CC ............... ... 395 Págs. IIL4. El derecho de superficie como «derogación» del principio de accesión ............... _.............. 399 CAPÍTULO 9.° LA LEY DEL SUELO COMO DERECHO COMUN DEL «IUS AEDIFICANDI» I. 407 II. La eficacia privada del Derecho Público de Edificación: 414 ......... 420 111.1. La superación de la faceta limitadora ............ 421 111.2. Contenido de goce permitido y facultad de exclu- III. La legislación urbanística como derecho común sión ...... ...... ... ... ...... ... ... ............... El régimen general de la nulidad ... ... ... ... 111.4. Interés público-interés privado ... ... ......... III.5. El aspecto procesal de la cuestión ......... 424 ... 428 ... 429 ... 432 IV. Tipología de la LS como derecho común ... ... ...... ... IV.1. Determinaciones generales ......... ............... IV.2. Determinaciones de carácter objetivo intrínsecas a 434 111.3. 434 la facultad de edificar ..................... ......... 437 El desplazamiento de la fuente de decisión sobre el destino urbanístico de los predios ................ IV.4. Determinaciones directas de la Ley respecto del 439 IV.3. ius aedificandi .................................... IV.5. Criterios mínimos legales de ordenación ......... IV.6. Relación entre la ordenación urbanística de la Ley 440 442 443 CAPITULO lO.° LAS ACCIONES DE DEFENSA CONTRA LAS VIOLACIONES DE LA NORMATIVA URBANISTICA 1. La integración dula normativa urbanística ............... 449 1.1. Integración mínima .................. ............... 1.2. Integración media ... ... ... 449 452 1.3. Integración máxima ... .............................. 453 ... ... .................. 571 Págs. II. El principio de equivalencia .............................. 456 II.1. La tutela general del derecho de propiedad confor- me al Plan .......................................... Precisiones sobre la buena fe ..................... II.3. Supuestos donde cabe la demolición de lo construi11.2. 456 461 462 II.4. La construcción en suelo ajeno antes de la redistri- bución equitativa de los beneficios y las cargas derivadas del Planeamiento ... ... ... ... ... ... ... ... II.5. La sanción de demolición ........................... III. La posición del constructor en suelo ajeno ............... III.1. La imposibilidad de una compensación sustitutoria. 111.2. La pretensión incondicionada al abono de la me- 464 469 475 475 477 IV. El sistema de la doble tutela judicial en la LS ......... La cuestión de la competencia ... ... ... ... ... ... IV.l.I. El principio de legalidad de los actos ...... IV.1.2. El principio de la relatividad de los actos. IV.1.3. Conclusión: los límites de la jurisdicción IV.1. civil ....................................... 481 481 485 485 489 IV2. La acción ante los Tribunales contencioso-adminis- trativos ............................................. La defensa civil de la legalidad urbanística ...... IVA. Conclusión: la doble tutela ........................ IV.3. 491 495 501 CAPÍTULO I1.° LA FUNCION TECNICA DE LA REGLA «SSC» I. La regla «SSC» como atribución del ius aedificandi ...... 505 II. La cuestión de la inherencia del ius aedificandi ......... 508 III. La cuestión de la edificabilidad natural .................. 518 IV. El contenido del iris aedificandi ...... ......... ...... IV.1. En el CC ... 530 .......................................... 530 IV.2. En la Ley del Suelo ........................... IV.3. 572 ... 531 El aprovechamiento medio ........................ 536 Págs. ......... 544 VI. El mantenimiento de la ecuación de beneficio ... ... ... 547 V. La inherencia del monopolio del ius aedificandi VII. Un nuevo título del iris aedificandi. La titularidad de la gesuon uroantstica ....................................... 552 ....................................... 552 V I I.1. En general VII.2. En particular. La titularidad fiduciaria del ius 557 573
