capitulo i - Tesis Electrónicas UACh

Universidad Austral de Chile
Facultad de Ciencias de da Ingeniería
Escuela Ingeniería en Construcción
“ESTUDIO DE OFERTA DE PROPIEDADES,
EN LA CIUDAD DE VALDIVIA, ZONA URBANA”
AGOSTO – DICIEMBRE, 2005
Tesis para optar al Título de:
Ingeniero Constructor.
Profesor Guía:
Sr. Heriberto Vivanco Bilbao.
Ingeniero Comercial.
Constructor Civil, Especialidad Obras Civiles.
Comisión Revisora:
Sr. Gustavo Lacrampe Holtheuer.
Ingeniero Constructor.
Constructor Civil, Especialidad Obras Civiles.
Sr. Osvaldo Rybertt Maldonado.
Constructor Civil.
Experto en Prevención de Riesgos Ocupacionales.
FABIOLA CECILIA OJEDA ÁLVAREZ
VALDIVIA – CHILE
2006
2
DEDICATORIA
A MI QUERIDA MADRE:
MAMÁ, DURO FUE EL CAMINO RECORRIDO, AÚN
ESTANDO PRESENTE SU APOYO Y CONSEJO EN
CADA MOMENTO DIFÍCIL.
HOY HE CUMPLIDO UNA ETAPA, OBTENIENDO UN
GRAN TRIUNFO, TRIUNFO QUE NO ES MÍO SINO
NUESTRO, PORQUE SIN SU AYUDA HUBIESE SIDO
UN IMPOSIBLE.
PORQUE CONFIÓ EN MÍ, SE LO AGRADEZCO Y
PRETENDO DE ALGUNA FORMA RETRIBUÍRSELO.
TE
QUIERO
MADRE,
Y
ESPERO
ESTÉS
ORGULLOSA DE MI, TU HIJA.
FABIOLA
3
AGRADECIMIENTOS
A MIS PADRES Y HERMANOS:
GRACIAS POR EL APOYO Y LA COMPAÑÍA QUE ME
BRINDARON EN TODO MOMENTO, LO QUE ME
AYUDÓ A OBTENER FUERZAS PARA LOGRAR
ESTA GRAN META.
EN
TODO
CAMINO
EXISTEN
TRIUNFOS
Y
TROPIEZOS, HAGÁMOSLO SIEMPRE JUNTOS.
FABIOLA
A MI TÍA TATI:
GRACIAS
POR
ESTAR
AHÍ,
APOYANDOME
Y
AYUDANDOME A ENCONTRAR SOLUCIONES. HOY
PUEDO DARLE LAS GRACIAS Y SEPA QUE SERÁ
UN ÁNGEL QUE RECORDARÉ POR SIEMPRE.
FABIOLA
A CRISTIAN, MI NOVIO:
GRACIAS POR SABERME COMPRENDER, AYUDAR
Y APOYAR EN LOS MOMENTOS IMPORTANTES Y
DIFÍCILES DE MI CARRERA.
FABIOLA
A MIS PROFESORES:
GRACIAS POR SU APOYO Y DEDICACIÓN.
FABIOLA
4
INDICE DE MATERIAS
Págs.
CAPÍTULO I
1.-
Planteamiento del producto.
1
1.1.-
Introducción.
1
1.2.-
Objetivo General.
2
1.3.-
Objetivos Específicos.
2
1.3.1.-
Definición de conceptos, valorización de la propiedad urbana.
3
1.3.2.-
Definición de conceptos, ordenanza local del plano regulador
1.3.3.-
comunal de valdivia.
4
La tasación.
6
1.3.3.1.- ¿Quién extiende las tasaciones?
8
CAPÍTULO II
2.-
Valdivia, la ciudad urbana.
9
2.1.-
Geografía.
9
2.2.-
Demografía.
10
2.3.-
Datos útiles de la comuna de Valdivia.
10
2.4.-
Plano Regulador.
11
2.5.-
Sectorización
13
CAPÍTULO III
3.-
Tasación de bienes raíces.
15
3.1.-
Clasificación de los bienes raíces.
15
3.2.-
Tasación de bienes raíces no agrícolas, avalúo fiscal.
16
3.2.1.-
Determinación del avalúo del terreno.
16
3.2.2.-
Determinación del avalúo de las construcciones.
Ejemplo de determinación del avalúo total de un predio.
18
5
3.3.-
Tasación comercial de bienes raíces no agrícolas.
23
3.3.1.-
Diseño de un informe de tasación comercial.
23
3.3.2.-
Informe de tasación comercial.
32
CAPÍTULO IV
4.-
El mercado inmobiliario en la ciudad de Valdivia
34
4.1.-
Corredores de propiedades
34
4.2.-
Oferta de propiedades
36
4.3.-
Sectorización, identificación y precios unitarios de superficie.
42
4.4.-
Ubicación y sectorización socioeconómica.
54
CONCLUSIONES
55
BIBLIOGRAFÍA
57
6
INDICE DE CUADROS
Datos útiles de la comuna de valdivia
10
Plano sectorizado
14
Valores de terreno (m2)
17
Oferta de propiedades
Corretaje, casas
36
Venta de casas nuevas
39
Corretaje, departamentos
40
Corretaje, locales comerciales
40
Corretaje, oficinas
40
Corretaje, sitios
41
Sectorización, identificación y precios unitarios de superficie
Casas
44
Departamentos, locales comerciales y oficinas
51
Sitios
52
Ubicación y Sectorización Socioeconómica
54
7
ANEXOS
ANEXO 1:
Oferta De Propiedades.
Ciudad De Valdivia, Agosto - Diciembre 2005.
ANEXO 2:
ANEXO 3:
ANEXO 4:
59
Zonificación del suelo.
Plano Regulador Comunal de Valdivia.
82
Cuadro valores de terrenos de Z.C.S. de Valdivia.
92
Valores base de construcción no agrícola.
93
Tablas de clasificación de las construcciones.
95
8
RESUMEN
Para comprar o vender una propiedad, es necesario conocer el mercado
inmobiliario. Es por ello que esta tesis concluye en la confección de una tabla de
valores de bienes raíces ofertados durante los meses agosto – diciembre del año
2005. Esto permite comparar valores de propiedades de un determinado sector,
calcular el justiprecio del m2 de terreno, identificar el tipo de suelo, la tipología de
construcción, conocer el nivel socio-económico del sector y determinar aquellos
que presenten una mayor dinámica de ventas.
Este tipo de información puede utilizarse por potenciales inversionistas,
potenciales
compradores,
servicios
de
corretaje,
instituciones
bancarias,
constructoras, servicio de impuestos internos y tasadores en general.
SUMMARY
To buy or to sell a property, it is necessary to know the real-estate market.
It(he,she) is for it that this thesis concludes in the confection of a table of values of
real estate offered during the months August - December of the year 2005. This
allows to compare values of properties of a certain sector, to calculate the
appraisal of m2 of area, to identify the type of soil, the typology of construction, to
know the socio-economic level of the sector and to determine those who present a
major dynamics of sales.
This type of information can be in use for investment potentials, potential
buyers, services of brokerage, bank, construction institutions, service of internal
taxes and appraisers in general.
CAPITULO I
1.- PLANTEAMIENTO DEL PRODUCTO
1.1.- INTRODUCCIÓN
Al mismo tiempo que la ciudad de Valdivia crece, la demanda de
propiedades asciende. Esto se produce por la existencia de una mayor
expectativa de vida, por las facilidades de acceder a un crédito bancario y por el
aumento del dinero circulante. Así mismo y como forma de satisfacer la creciente
demanda de bienes inmuebles, el negocio de tener una corredora de propiedades
se hace rentable, existiendo en la actualidad más de 20 corredoras en la ciudad.
Los estudios de la presente tesis expondrá la oferta de propiedades, en la
ciudad de Valdivia, que se hace necesario para decidir en que sector comprar y
cuanto pagar por una determinada propiedad, tomando en consideración el tipo
de suelo, los materiales de la construcción, plusvalía del lugar y el equipamiento
comunitario y/o servicios.
Para el análisis de mercado del bien inmueble, quien valoriza deberá
conocer técnicas de tasación, además de utilizarlas paralelamente para
determinar los valores de comercialización del producto, el que a su vez será
revisado desde el punto de vista de las cubicaciones y ubicación.
2
1.2.- OBJETIVO GENERAL
Realizar un estudio detallado de la oferta de propiedades inmobiliarias
(casas, departamentos, oficinas, locales comerciales y sitios), a fin de sectorizar la
ciudad encontrando un valor comercial representativo, tanto del terreno como de
las edificaciones, e identificando los niveles socio-económicos de los propietarios
y la vecindad.
1.3.- OBJETIVOS ESPECÍFICOS
El desarrollo de esta memoria pretende crear conocimientos relativos al
valor de un inmueble en la ciudad de Valdivia, zona urbana, por lo que es
necesario tener nociones previas de tasación, que serán utilizadas para evaluar si
el valor del inmueble es equitativo.
A través de la recopilación y organización de la información adquirida de
las constructoras y corredoras de propiedades, se confeccionará una base de
datos, a fin de analizar la oferta de propiedades y obtener un valor representativo
del m2, de terreno y de edificación útil, en los distintos sectores de la ciudad,
además de caracterizar el suelo y calificar el sector.
Este estudio cobra gran importancia debido a que la información entregada
podrá ser utilizada por potenciales compradores, corretajes de propiedades,
instituciones bancarias, constructoras, servicio de impuestos internos, y tasadores
en general.
Este estudio se realizará entre los meses de agosto y diciembre del año
2005, en la zona urbana de la ciudad de Valdivia.
3
Para una mejor comprensión de los capítulos posteriores, se describirá los
conceptos más utilizados en este estudio.
1.4.- DEFINICIÓN DE CONCEPTOS, VALORIZACIÓN DE LA PROPIEDAD
URBANA
Oferta: Conjunto de bienes o mercancías que se presentan en el mercado con un
precio concreto y en un momento determinado.
(Microsoft Encarta, 2005)
Costo: El costo, está asociado con el concepto de reemplazo, trueque o
equivalencia. Cuando se encuentra una equivalencia monetaria del objeto, que
satisface con justiprecio su reemplazo nos acercamos a su costo.
Una vez determinado el costo no nos indica que el mercado de demanda
pagará este costo, sino que dependerá de las características de oferta-demanda
existente.
(Microsoft Encarta, 2005)
Valor: Es la equivalencia de un bien o servicio en términos de otros bienes y
servicios, o sea, está íntimamente ligado con el mercado de la oferta y la
demanda en un momento dado. El término suele reflejar la cuantía en dinero, o
precio, que se pagará por el bien. El valor de cualquier objeto en un mercado
depende de su escasez y de su atractivo. Cualquier artículo atractivo y escaso,
tendrá una mayor tasa de intercambio, es decir, podrá intercambiarse por un bien
de igual o mayor valor. El atractivo también depende de su utilidad potencial.
(Microsoft Encarta, 2005)
Valor Objetivo: Todos los objetos tienen un valor entre si, independiente de
quien lo analice u observe.
Valor Subjetivo: El valor del objeto lo determina el interés que por él existe.
4
Precio: Es el valor pecuniario que expresa la proporción en que se cambia un
bien o un servicio por dinero. Como el dinero es un bien perfectamente divisible,
cabe reducir la proporción a una simple cifra. Por consiguiente, cada unidad de
cualquier bien o servicio tiene su expresión en términos monetarios.
(Enciclopedia Salvat, 1999)
1.5.- DEFINICIÓN DE CONCEPTOS, ORDENANZA LOCAL DEL PLANO
REGULADOR COMUNAL DE VALDIVIA
Porcentaje de ocupación de suelo: Es la relación porcentual entre la superficie
edificada y la superficie total del predio, descontada de esta última las áreas
declaradas de utilidad pública que pudieran afectarlo por disposiciones del presente
Plan Regulador.
La superficie edificada se determinará por la proyección vertical del edificio
sobre el terreno, descontando el 100% de la proyección de aleros, balcones y
cubiertas en voladizo.
Las terrazas y pavimentos exteriores no se contabilizarán. Tampoco se
contabilizarán los cobertizos ni otras construcciones ligeras cubiertas y abiertas por
dos o más lados, siempre que no excedan del 10% de la superficie del terreno. El
exceso sobre dicho porcentaje se contabilizará en un 50%.
Edificación aislada: Es la que se construye separada de los deslindes, emplazada
por lo menos a las distancias resultantes de la aplicación de las normas sobre
rasantes
y
distanciamientos
Construcciones y Urbanización.
que
establece
la
Ordenanza
General
de
5
Edificación pareada: Es la que corresponde a dos edificaciones que se construyen
simultáneamente, o diferidas en el tiempo, emplazadas a partir de un deslinde
común, manteniendo una misma línea de fachada, altura y longitud de pareo. Las
fachadas no pareadas deberán cumplir con las normas previstas para la edificación
aislada.
Edificación continua: Es la que se construye simultáneamente, o diferida en el
tiempo, emplazada a partir de los deslindes laterales opuestos o concurrentes de
un mismo predio y ocupando todo el frente de éste, manteniendo un mismo plano
de fachada y con la altura que establece el Plan Regulador, la cual se mide de
acuerdo a lo dispuesto en el artículo 478 (2.6.1 y 2.6.2) de la Ordenanza General
de Construcciones y Urbanización.
Densidad predial: Es la relación entre la cantidad de habitantes y la superficie
predial que ocupan. Para la aplicación de lo dispuesto sobre la materia el artículo
21 de la presente Ordenanza, se entiende por cantidad de habitantes el valor que
resulta de multiplicar por cinco (5) el número total de sitios que contemple el
proyecto de loteo o de construcción de viviendas. Se entiende por superficie
predial, la superficie neta del terreno en que se emplace el proyecto de loteo o de
construcción de viviendas, expresada en hectáreas.
Para calcular el número máximo de sitios que permite el proyecto, se aplicará la
siguiente fórmula:
Nº máximo de sitios = Densidad predial máxima x Superficie Predial
5
6
1.6.- LA TASACIÓN
Tasar: Es valorizar un objeto, ponerle precio a un bien, de manera que esta
valorización sea objetiva.
(Jara, Lizolett. 1990)
Avalúo Fiscal: Precio que fija el Estado a las propiedades agrícolas y no
agrícolas para la determinación del Impuesto Territorial de acuerdo a las
disposiciones del artículo 1º de la ley Nº 17.235.
(Navarro, Pablo. 2004)
Evaluación Comercial: Calcula o estima el valor sobre los contenidos de un
inmueble urbano. Estos contenidos se refieren al terreno, a lo edificado y a las
obras complementarias. Este tipo de evaluación se realiza con el fin de vender el
bien inmueble, donde el valor incide generalmente de acuerdo a la oferta y la
demanda.
Para tasar una propiedad, hay que tener una opinión sobre el valor de un
objeto, fundados en cálculos técnicos, donde es necesario tener en cuenta no
solo la evaluación del bien inmueble, más bien se hace necesario incursionar en
los tres aspectos siguientes:
− Identificación,
− Clasificación y
− Evaluación
Identificación: Deberemos definir de qué terreno se trata. Ubicación, inscripción en
el registro de propiedades, etc.
Clasificación: Nos orientará de qué tipo de inmueble se trata; es un edificio, un
colegio, una vivienda.
7
“Es el inventario y ordenamiento de todos los factores físicos, y el de los
derechos y obligaciones propias a los bienes raíces.
Los factores físicos y el de los derechos son: dimensiones del terreno,
forma, calidad del suelo, topografía, superficie construida con sus calidades,
distribución, destinos, programas, orientación y funcionalismo, etc.”
Y como también involucra derechos, obligaciones y limitaciones que
inciden en los valores y precios, debemos identificar el barrio que aunque no es
parte de la propiedad, se hace necesario incluirlo en la etapa de clasificación, ya
que al adquirir una propiedad se es parte de dicho barrio.
Los derechos de la propiedad son:
−
De tránsito o de acceso a la propiedad.
−
De vender o negarse a vender.
−
De usar, negarse usar o prohibir su uso.
−
Arrendar o negarse a arrendar.
−
De posesión.
−
De donar, y
−
De inviolabilidad de la propiedad.
Las limitaciones al derecho de la propiedad son:
−
Accesos limitados.
−
De zonificación, la propiedad esta diseñada para determinados fines,
o establecen condiciones de construcciones.
−
De impuesto a los bienes raíces, cánones de arrendamiento.
−
De ruidos molestos y otros que pueden perjudicar a los vecinos.
−
Causas legales que limitan el derecho a donar.
−
Otras.
8
Evaluación: Valorización sobre los contenidos de un inmueble urbano. Estos
contenidos se refieren al terreno, a lo edificado y a las obras complementarias.
1.6.1.- ¿QUIÉN EXTIENDE TASACIONES?
(Jara, Lizolett. 1990)
Los que extienden normalmente tasaciones, son profesionales, Arquitectos,
Constructores Civiles, Ingenieros Constructores, Ingenieros Civiles.
Se reconocen, en general, tres categorías para extender las tasaciones
según el nivel de profundidad de las mismas:
a) Apreciación
Una apreciación se forma después de que el tasador realiza la visita a
terreno y estudia los antecedentes que entrega el interesado. Dicha apreciación
será de carácter aproximado y se entregará por escrito.
b) Informe
El tasador hará una visita a la propiedad y mediante los planos entregados
por el interesado, dará un informe por escrito. Basándose en superficies del
terreno y edificios, especificaciones técnicas y un croquis, hará un avalúo de la
propiedad.
Este tipo de tasaciones son solicitadas generalmente por instituciones
bancarias, financieras, hipotecarias u otras.
c) Informe Detallado
En este informe se define con exactitud lo construido, profundizando las
especificaciones técnicas e incluyendo las instalaciones. Se indicará la
rentabilidad y las perspectivas de expropiación o apropiación.
9
CAPÍTULO II
2.- VALDIVIA, LA CIUDAD URBANA
La contextualización del espacio físico en que se realizará este estudio es
de mucha importancia ya que los resultados obtenidos por esta investigación se
aplicarán solo a este contexto.
Este estudio se realizará en la ciudad de Valdivia, zona urbana, es por ello
que a continuación se expondrán las características propias del lugar.
2.1.- GEOGRAFÍA
La ciudad de Valdivia pertenece a la comuna y provincia del mismo
nombre, se inserta en la X Región de Los Lagos, que está integrada por las
provincias de Valdivia, Osorno, Llanquihue, Chiloé y Palena. Dentro de la
provincia de Valdivia, la comuna del mismo nombre está limitada al norte por las
comunas de Mariquina y Máfil, al este por Los Lagos, al sudeste por Paillaco, al
sur por Corral y al Oeste limita con el Océano Pacífico.
La ciudad de Valdivia es capital de la comuna y provincia de su nombre. La
comuna de Valdivia se compone de 19 distritos: Camilo Henríquez, Isla Teja,
Mercedes, Las Animas, Estación, Huellelhue, Teniente Merino, Las Mulatas,
Pantano, Aguirre, Pichoy, Molco, Pishuinco, Santo Domingo, Guacamayo,
Estancilla, Niebla, Curiñanco y Tambillo.
La comuna de Valdivia se ubica en un sistema hidrográfico formado por
tres cuencas. La primera de las cuencas corresponde al río Calle-Calle, que se
caracteriza por tener un caudal abundante y relativamente uniforme durante todo
el año (varía estacionalmente entre 80 y 1000 m3/seg). La segunda cuenca
10
corresponde al río Cruces, que tiene un largo desarrollo total de noroeste a
suroeste, con caudales variables entre 5 y 200 m3/seg. Antes de su unión con el
Calle-Calle, recibe los aportes de los ríos Nanihue y Pichoy. La última cuenca está
formada principalmente por el río Tornagaleones, que recibe por la ribera oriental
dos ríos de cursos paralelos y de poco desarrollo, el Futa y el Angachilla.
(Municipalidad de Valdivia, 2005)
2.2.- DEMOGRAFÍA
La comuna de Valdivia tiene una población de 140.559 habitantes, de los
cuales un 92,5% corresponde a población urbana y un 7,5% a rural. (Fuente:
CENSO, 2002)
La composición de la población por grupos etáreos muestra una notaria
concentración en los tramos de menor edad, y a su vez una disminución en los
tramos de mayor edad, especialmente los situados en las categorías extremas.
Esto permite inferir que se trata de una población Joven y que no muestra signos
aún de iniciar un proceso de envejecimiento.(Municipalidad de Valdivia, 2005)
2.3.- Datos Útiles de la Comuna de Valdivia
Total
Urbana
Rural
140.559
129.952
10.607
Superficie
1.015,6 km2
Templado Lluvioso con influencia Mediterránea. Los
Clima
vientos predominantes son del norte en invierno y del
oeste y sur en verano.
Total
Urbana
Rural
Vivienda
39.961
36.386
3.575
Ubicación
Latitud: 39º 42' Longitud: 73º 15'
Hemisferio Sur
Geográfica
Sur
Oeste
División
Política Comuna:
Región: X de los
Provincia: Valdivia
Administrativa
Valdivia
Lagos
Población
(Municipalidad de Valdivia, 2005)
11
2.4.- PLANO REGULADOR
El anhelo de todo ciudadano es poseer un lugar apto para vivir con las
condiciones mínimas de aseo, áreas verdes y de esparcimiento, equipamiento,
etc. Todo esto se logra consensuando un Instrumento de Planificación Urbana
definido por Ley, que se transforma en oportunidad única de ordenar los espacios
públicos, mantener la condición de ciudad de eventos, ferias y encuentros;
promover su cultura, el deporte y la recreación, y toda actividad humana
necesaria para mejorar la calidad de vida.
2.4.1.- PLAN REGULADOR COMUNAL
2.4.1.1.- Circular Nº 55. MINVU:
“El Plan Regulador es una herramienta, que bien aplicada permite el
desarrollo urbano y territorial de la ciudad, y que llevados a nivel comunal, estos
conceptos deben expresarse en la construcción de una ciudad amable y a escala
de las personas, en la que se perciba el equilibrio entre los intereses particulares
y el bien común”.
2.4.2.- MARCO LEGAL:
2.4.2.1.- Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
Art. 2.1.10.- El Plan Regulador será confeccionado en calidad de función
privativa por la municipalidad y conformada por los siguientes documentos:
Memoria Explicativa, Estudio de Factibilidad, Ordenanza Local y los Planos.Art. 2.1.11.- Fija el procedimiento para su elaboración y aprobación.-
2.4.3.- Macro - Áreas
El plano regulador se encuentra dividido en distintas macro – áreas, las que
se detallarán a continuación.
12
2.4.3.1.- Articulo 21
El presente Plan Regulador contempla las siguientes macro - áreas:
− Áreas Consolidadas. Son las áreas urbanas que cuentan efectivamente
con urbanización completa, entendiéndose por tal la que habilita al suelo
para ser dividido y para recibir edificación, debidamente conectada a las
redes de los Servicios de Utilidad Pública o que cuenten con otros sistemas
autorizados por la reglamentación vigente. Los límites exteriores de estas
áreas se denominan “límite de consolidación” y se grafican en los planos
PR-VAL-01, PR-VAL-02, PR-VAL-03 y PR-VAL-04.
− Áreas de Extensión Urbana. Son las áreas planificadas externas a las
áreas consolidadas, aptas para recibir el crecimiento en extensión previsto
para el Centro Urbano en los 30 años siguientes a la aprobación del
presente Plan Regulador, de acuerdo a las prioridades establecidas.
− Áreas Especiales. Son las áreas planificadas ubicadas tanto dentro de las
Áreas Consolidadas como en las Áreas de Extensión Urbana que, en razón
de su especial destino o naturaleza, están sujetas a restricciones de diverso
grado en cuanto a urbanización y edificación.
2.4.3.2.- Articulo 22.
La
existencia
de
predios con urbanización incompleta ubicados en
cualquiera de las Áreas antes definidas, cuyos propietarios cuenten con título de
dominio al amparo de las siguientes leyes: Nº 16.741 (de loteos irregulares); Nº
16.282 (de sismos y catástrofes); y del D.L. Nº 1695 de 1979 (de regularización de
la Pequeña Propiedad Raíz), no alterará el carácter de las Áreas en que estén
localizados.
13
Las macro - áreas mencionadas en el artículo 20 se dividen en las zonas
que se describen en el anexo nº 2, de acuerdo a las características del uso de
suelo y demás normas urbanísticas determinadas para cada una de ellas. Los
tipos y escalas del equipamiento corresponden a la tipología descrita en el artículo
12 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
Los usos de suelo permitidos o prohibidos en cada zona, las condiciones
de subdivisión de predios y las normas de edificación que le son aplicables se
detallan en anexo nº 2.
(Municipalidad de Valdivia, 2005)
2.5.- SECTORIZACIÓN
La sectorización de la ciudad de Valdivia no se encuentra definida en un
documento legal. Debido a esto, las personas han identificado algunos sectores
por sus características o cercanía a un punto referencial, un ejemplo es el
Hospital Regional, cuyo sector lleva su nombre (Regional). Esta sectorización se
vuelve objetiva por la aceptación de sus habitantes. También hay algunas
instituciones que han sectorizado la ciudad bajo su punto de vista y para su
conveniencia. Es el caso del diario Austral de Valdivia que entregó, por medio de
sus publicaciones, ocho planos con la sectorización total de la ciudad, planos que
no podrán ser utilizados en este estudio por la amplitud de sus sectores.
Sin embargo, para tener una mejor orientación en la ubicación de las
propiedades en oferta en el capítulo Nº 4, se definirán los sectores bajo dos
categorías objetivamente consensuadas: Características similares y cercanía.
14
Propuesta De Sectores:
1.
Centro
8. Parque Kramer
15. Torobayo
2.
Barrios Bajos
9. Corvi
16. Inés de Suárez
3.
Regional
10. San Luis
17. Collico
4.
Estación
11. Picarte 3000
18. El Bosque
5.
Las Ánimas
12. Yañez Zavala
19. Fundadores
6.
Isla Teja
13. Pablo Neruda
7.
Miraflores
14. El Laurel
Plano Sectorizado:
Algunos de los sectores son bastante amplios de acuerdo al nombre
asignado, puesto que solo se utilizarán para el desarrollo de ésta memoria.
15
CAPITULO III
3.- TASACIÓN DE BIENES RAÍCES
En este capítulo se presenta, en términos generales, los antecedentes que
se deben considerar en la tasación de un bien raíz no agrícola y la metodología
de cálculo del avalúo total denominado también avalúo fiscal.
3.1.- CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES RAÍCES
De acuerdo al artículo 1º de la ley Nº 17.235, los Bienes Raíces se dividen
en dos categorías: Bienes Raíces Agrícolas y Bienes Raíces No Agrícolas.
Bienes Raíces Agrícolas: Los predios agrícolas pueden estar ubicados en el
sector rural o sector urbano de la comuna y, de acuerdo al artículo 1º de la ley Nº
17.235, se dividen en dos categorías: agrícolas propiamente tales y agrícolas por
asimilación.
a) Predios Agrícolas propiamente tales: Están destinados a la producción
agropecuaria
o
forestal,
o
que
económicamente
una
de
dichas
producciones sea predominante.
b) Predios Agrícolas por asimilación: Son predios cuyo objetivo principal es la
obtención de productos agropecuarios primarios.
Bienes Raíces No Agrícolas: Son todos los Bienes Raíces no incluidos en la
categoría Agrícola. Es necesario tener siempre en cuenta que en el avalúo de los
Bienes Raíces no Agrícolas se incluyen todos los bienes que lo componen, como
es el terreno, las construcciones, el pavimento, etc.
(www.S.I.I.cl.)
16
3.2.- TASACIÓN DE BIENES RAÍCES NO AGRICOLAS, AVALÚO FISCAL
(Navarro, Pablo. 2004)
El Avalúo de los bienes raíces no agrícolas se obtiene sumando el avalúo
del terreno con el avalúo de las construcciones.
AVALÚO PREDIO
NO AGRICOLA
=
AVALÚO DEL
TERRENO
+
AVALÚO DE LAS
CONSTRUCCIONES
3.2.1.- DETERMINACIÓN DEL AVALÚO DEL TERRENO
Para cada comuna del país existe un plano denominado “Plano de precios
unitarios de terrenos”, en el que la superficie comunal está sectorizada en áreas o
zonas de características similares (ZCS). Cada zona corresponde a un sector
definido, atendiendo a una misma dinámica de desarrollo expresada en similares
tamaños de sitios, forma parecida de los terrenos, un mismo uso de la propiedad,
etc.
Con el concepto de zona de características similares se pretende dar
cuenta de sectores o barrios con cierto grado de homogeneidad, ya sea por
cualidades urbanísticas, de actividades económicas, destino preferente y, en
general, por elementos eminentemente singulares que identifiquen la zona
determinada.
Para cada ZCS se asigna un valor base o recurrente expresado en $/m2
que corresponde a un sitio representativo de la ZCS denominado Sitio Normal.
17
VALORES DE TERRENO M2
VALORES EN PESOS
(al 2º Sem. 2004)
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
L
M
N
O
P
ZONAS DE CARACTERISTICAS SIMILARES
Q
S
T
U
Z
El cuadro nos indica las diferencias de precios de las zonas de la comuna
de Valdivia, en el cuadro puede distinguirse claramente la zona A con un valor
comparativamente mayor, por ser la zona comercial de la comuna, por lo tanto su
valor es superior.
El plano de ubicación y delimitación de las zonas de características
similares no es posible de adjuntar a este estudio, por la negación del S.I.I. a la
utilización pública.
En el plano figuran indicados, además, coeficientes ubicados en cada
manzana, esquina de ella o en determinados puntos, dichos coeficientes
denominados “Coeficientes Guías de Terreno” (CG) establecen una diferenciación
de los terrenos de acuerdo a su ubicación dentro de la ZCS. De esta forma, hay
terrenos mejorados (CG > a 1) y desmejorados
base de la ZCS.
(CG< a 1) con respecto al valor
18
Por otra parte, existen propiedades en las que el terreno presenta
características distintas al denominado sitio normal, ya sea por condiciones
particulares de superficie, morfología y/o topografía, casos en los cuales se debe
aplicar un “Coeficiente Corrector” del valor del terreno (CC) menor a 1,00, es decir
CC < 1,00.
Resumiendo, “el valor unitario de terreno, para cualquier punto del
plano, se determina multiplicando el valor base por el coeficiente guía y por
el coeficiente corrector, si es que corresponde”.
Esquema de la metodología de cálculo del avalúo del terreno (AT):
Modifica el valor base de
acuerdo a la ubicación del
predio. Se obtiene de los
planos de valores de terreno.
AVALÚO
TERRENO
=
Valor
Base
x
Expresado en $/m2
según
Z.C.S.
Se
obtiene de los planos
de valores de terreno.
Coeficiente
Guía
x
Corresponde
a
la
superficie
total
del
terreno de la propiedad,
expresada en m2.
Coeficiente
Corrector
x
Superficie
Terreno
Corrige las diferencias del terreno con respecto del
sitio normal que se encuentra indicado en el plano
de valores de terreno. Los coeficientes se aplican
de acuerdo a las pautas establecidas en la circular
Nº 31 de 18.07.95
3.2.2.- DETERMINACIÓN DEL AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES
Para determinar este avalúo es necesario recurrir a las tablas de precios
unitarios de construcciones, las cuales corresponden a un listado de valores del
metro cuadrado de edificación según el material de la estructura soportante
(clase) y su calidad. La calidad considera el diseño, estructura, terminaciones e
instalaciones.
19
Las tablas de precios unitarios de construcciones son confeccionadas a
nivel nacional, por lo que se debe corregir el valor inicial por un factor de ajuste
comunal.
Además debe considerarse que la edificación se deteriora a través del
tiempo, por lo que deben consultarse tablas de depreciación por edad de la
construcción obteniendo un factor de corrección. Es necesario mencionar que la
depreciación se calcula a la fecha en que se determinaron las tablas (año 1994),
por lo que las construcciones posteriores, es decir, del año 1995 y siguientes, no
tienen depreciación por edad.
Esquema de la metodología de cálculo del avalúo de la construcción (AC):
Corresponde a los
m2 construidos, de
acuerdo a las tablas
de clasificación
A.C. =
Superficie x Valor
Edificada
Base
Modifica el valor
base según la
ubicación comunal
de la propiedad.
x
Se aplica un coeficiente menor a 1 en
el caso de construcciones con
características
especiales
como:
construcciones interiores y abiertas
(cubiertas), pisos zócalos, buhardillas,
mansardas, subterráneos, altillos.
Ajuste x
Factor
Condición
Ubicación
x
x Comercial
Comunal
Depreciación
Especial
Valor que se obtiene
de las tablas de
precios unitarios de
construcciones.
Depreciación o pérdida
de valor que afecta a un
inmueble, de acuerdo a
los años de vida útil
según
tipo
de
construcción.
Recargo aplicado al valor
unitario base en construcciones localizadas en
sectores comerciales de
la comuna, identificados
en planos de precios de
coeficientes de comercialización.
20
Ejemplo: Determinación del avalúo total de un predio no agrícola.
Coeficiente Guía: 1,00
Coeficiente Corrector: 0,80
Superficie Terreno: 3000 m2
Superficie Vivienda: 140 m2
Rol: Nº 307-0014
Dirección: Gral. Lagos Nº 2054
Se quiere tasar la propiedad enrolada bajo el Nº 307-014 de la comuna de
Valdivia, ubicada en la calle General Lagos Nº 2.054.-
Terreno: Predio conformado por un sitio de 30 mts. de frente por 100 mts. de
fondo, totalizando una superficie de 3.000 m2 de terreno.
Edificación: Construcción de 1 piso destinada a la habitación, estructura en
madera, tipo corriente de 140 m2. Año de construcción 1967.
La propiedad está ubicada en un sector no comercial y no tiene
condiciones especiales de construcción.
Determinación Del Avalúo Del Terreno
(a) Ubicación del predio en el Plano de Precios Unitarios de Terrenos de la
comuna de Valdivia, determinando la Zona de Características Similares
(Z.C.S.) y el Coeficiente Guía del Terreno (C.G.). En este caso se encuentra
ubicado en la Z.C.S. “N” y le corresponde un C.G. igual a 0,80.
(b) Se ubica en la Tabla de Precios Unitarios el valor base de la Z.C.S. “N” que es
de $4.588 /m2, sin actualización por IPC.
21
(c) Se cerifica si corresponde aplicar un coeficiente corrector según las
características del sitio con relación al sitio normal de la zona “N”. En este
caso por tener una parte moderada de la superficie en un terreno no apto, por
problemas de inundación, se debe aplicar un coeficiente corrector, con un
grado de incidencia de un 20%.
(d) Determinación del avalúo de terreno a la fecha de la tabla de precios (1995):
Valor Base
ZCS “N”
4.588
Coeficiente
Guía
x
1.00
Coeficiente
Corrector
x
0.80
Superficie
Terreno
3.000
x
Avalúo
Terreno
= $ 11.011.200
(e) Coeficiente de actualización de acuerdo al IPC acumulado entre el semestre
vigente y el 1º semestre de 1995 (fecha en que se encuentra actualizada la
tabla de valores). Factor de actualización: 1,525523.
Avalúo Total del Terreno: $ 11.011.200
x
1,525523
=
$ 16.797.839
Determinación Del Avalúo De Las Construcciones
(a) De las Tablas de Clasificación de las Construcciones se obtiene el código de
clase y calidad de las construcciones, en este caso la edificación destinada a
la habitación corresponde a la construcción tradicional de madera (E), que
según
sus
características
de
Diseño,
Estructura,
Terminaciones
e
Instalaciones se clasifica en calidad 3, tenemos una construcción E-3.
(b) De las Tablas de Precios Unitarios de Construcciones se determina el valor
unitario del m2 según el tipo de construcción, sin actualización por IPC.
22
Valor Unitario por m2
Expresado en $
88.406
Tipo de
Construcción
E-3
(c) En las Tablas de Corrección de Precios Unitarios, se observa que la comuna
de Valdivia se ubica en el grupo 3 y le corresponde un factor de 0,80.
Cálculo del valor base por m2 de construcción:
Tipo de
Construcción
E–3
Valor Unitario por
m2 Expresado en $
x
88.403
Coeficiente
Grupo Comunal
0.80
x
Valor Base
por m2
=
$ 70.725
(d) La edad de las construcciones son castigadas de acuerdo a las Tablas de
depreciación por Edad de la Construcción, que en este caso, una construcción
de madera, asciende a 1,50% anual, y la cantidad de años se calcula como
sigue:
N = (Año de Reavalúo – Año de Construcción) + 1
N = Número de años.
Tipo de
Año de
Construcción Construcción
E–3
1967
Nº de
años
29
% Anual de Depreciación
Depreciación
por Edad
44
0.56
(e) Determinación del avalúo de las construcciones:
Valor Base
por m2
70.725
Depreciación
por Edad
x
0,56
Superficie
Construida (m2)
x
140
Avalúo de la
Construcción
=
$ 5.544.840
(f) Las Tablas de valores están expresadas en pesos ($) al 01.07.95, entonces
los valores determinados se deben actualizar según la diferencia del IPC
23
desde la fecha indicada hasta el 2º semestre de 2003, utilizando el factor de
actualización que se obtiene de la tabla de reajustes, en este caso, 1,525523.
Avalúo Total de la Construcción: $ 5.544.840 x 1,525523 = $ 8.458.781
Determinación Del Avalúo Total Del Predio
AVALÚO DEL
TERRENO
$ 16.797.839
AVALÚO DE LAS
CONSTRUCCIONES
+
$ 8.458.781
AVALÚO TOTAL DE
LA PROPIEDAD ($)
=
$ 25.256.620
El Avalúo total de la propiedad asciende a $ 25.256.620 al 2º semestre de
2005.
3.3.- TASACIÓN COMERCIAL DE BIENES RAÍCES NO AGRICOLAS
(EVALUACIÓN COMERCIAL)
3.3.1.- DISEÑO DE UN INFORME DE TASACIÓN COMERCIAL
El diseño de un informe de tasación comercial encuentra su importancia al
momento de querer conocer las características de un predio y su edificación, por
lo que la información que contenga debe ser detallada, precisa y verdadera. Para
entender mejor lo antes expuesto, a continuación se explicarán las distintas
categorías con sus respectivas codificaciones.
3.3.1.1.- IDENTIFICACIÓN
a.- Identificación del Solicitante: El solicitante debe indicar sus datos
personales como su Nombre, Rut y Dirección.
24
b.- Identificación de la Propiedad
− Ubicación de la Propiedad: Sector al que pertenece y dirección exacta.
− Año de Construcción: Determina la depreciación o pérdida de valor del
edificio.
− Tipo de Construcción: Casa o galpón.
− Vivienda: Aislada, pereada o continua.
− Manzana o lote.
− Parcela o sitio.
− Rol: El rol está compuesto de dos números, el primero nos indica la
manzana a la que pertenece la propiedad y el segundo nos indica el sitio.
Permite conocer el avalúo fiscal de dicha propiedad.
− Coordinación Guía: Cada guía telefónica tiene un plano de ubicación
sectorial que permite identificar la propiedad en un cuadrante y analizar
sus alrededores.
Para poder determinar las distintas categorías indicadas en un informe de
tasación, es necesario contar con las siguientes especificaciones:
3.3.1.2.- URBANIZACIÓN
Se entiende por urbanización a los procesos de dotar de ciertos servicios,
indispensables a los terrenos urbanos y/o rurales debido a sus necesidades de
uso.
− Alcantarillado:
− Alcantarillado de aguas servidas: Son redes destinadas a la evacuación
de aguas servidas provenientes de baños, cocinas, lavaderos, etc. Se
distinguen dos sistemas; públicos y privados.
25
El sistema público está ubicado en avenidas, calles y pasajes, y se
denominan colectores.
El sistema privado debe contar con una red interior que permita
decantar la materia sólida en una fosa séptica y el líquido en un pozo
absorbente. Contando con las dimensiones adecuadas, el pozo
absorbente puede ser reemplazado por drenes.
− Alcantarillado de aguas lluvias: Son redes destinadas a la evacuación de
aguas lluvias. El problema del exceso de agua dentro de la propiedad se
elimina por medio de pozos absorbentes, drenajes, etc. En avenidas,
calles y pasajes, se utilizan rejillas que impiden el paso de elementos tales
como hojas, ramas, etc. Al no existir redes de aguas lluvias, estas aguas
se incorporan a las redes de alcantarillado de aguas servidas, siempre
que los ductos estén debidamente dimensionados.
− Agua Potable: El abastecimiento de agua potable para el consumo del hombre,
puede obtenerse mediante una matriz, solución pública que efectúa un
tratamiento previo al agua eliminando los elementos nocivos para la salud. Y la
solución particular donde la obtención de agua se hace mediante captación
propia (pozos profundos, ríos o esteros) cumpliendo con las normas
respectivas.
− Gas: Se utiliza para uso domestico e industrial. Puede obtenerse de redes
públicas de distribución (gas de cañería o gas industrial), de redes privadas de
distribución (desde centrales, en Valdivia el gas licuado), y de estanques o
cilindros ubicados para cada edificio o unidad de vivienda.
− Electricidad: Es producida en plantas hidroeléctricas, termoeléctricas o
nucleares, y es conducida mediante tendidos eléctricos y torres de alta tensión
hasta plantas reguladoras y transformadores de voltaje, donde se reparte a
predios individuales en forma aérea o subterránea.
26
− Pavimentación:
− Calzada: Destinada al tránsito de vehículos. Los anchos, espesores y
materiales para su ejecución quedan determinados por la solicitación del
uso. Los materiales pueden ser: Hormigón, asfalto, estabilizado, ripio, o
tierra.
− Acera: Destinada al tránsito de peatones. Debe especificarse si es
pastelón, adocreto, adocésped o tierra.
− Solera: Destinadas a definir y delimitar calzadas, generalmente se
ejecutan de hormigón por medio de bloques prefabricados, debiendo
indicarse si es de tipo corriente o especial.
− Señalización: Se trata de la colocación de postes con los nombres de calles y
pasajes, incluyendo los números municipales de los edificios. También son
necesarios otros tipos de señalización como semáforos, pare y ceda el paso.
Debe indicarse si existe señalización completa o mínima.
− Arborización: Se refiere a la plantación de los árboles en las veredas de las
calles o los pasajes.
− Red Telefónica: Se refiere a la postación y tendidos de cables para el
funcionamiento de teléfonos domiciliarios. Debe indicarse la clase de tendido,
aéreo o subterráneo.
− Red Tv. Cable: Se refiere a la postación y tendidos de cables para el
funcionamiento de televisión por cable. Debe indicarse la clase de tendido,
aéreo o subterráneo.
(Jara, Lizolett. 1990)
27
3.3.1.3.- VECINDARIO
Los vecindarios son sectores urbanos o suburbanos con un grado de
homogeneidad, en cuanto a tamaño y uso de las propiedades, condiciones socioeconómicas y culturales de sus habitantes.
− El suelo del barrio puede estar destinado a un uso industrial, comercial,
vivienda, mixto, viviendas aisladas, pareadas, continuas, etc.
− Ubicación del terreno; arteria principal, calle secundaria o calle ciega.
− Descripción del sector y tendencias respecto a su desarrollo urbano, indicando
si se encuentra en expansión, estacionario, disminuyendo o remodelación.
− Estado de edificación o conservación del lugar.
− Conocer las limitaciones del sector; los estratos sociales que lo habitan y su
edad media.
− Distancias a los distintos puntos de la ciudad, como son: Comercio, colegios,
iglesias, locomoción colectiva, esparcimiento, calles principales, recreación y
centro de la ciudad.
3.3.1.4.- TERRENO
Hay
características
que
influyen
directamente
en
la
valorización
o
desvalorización de los terrenos, por lo que el informe debe presentar las
siguientes indicaciones:
−
Proporción de dimensiones y relación frente – fondo.
−
Las variantes topográficas, si el tipo de relieve es plano o con irregularidades.
−
Si es de forma regular (simétrico: cuadrado,
deformaciones) o irregular.
rectangular o con leves
28
−
Se indicará si el suelo de la propiedad se encuentra en forma natural o
modificada.
−
Expropiaciones que pueden afectar al terreno.
−
Tipo Suelo: Especificación en plano regulador. Ejemplo: ZU-1 (Características
indicadas en anexo nº 2).
3.3.1.5.- PROGRAMA
En este ítem se debe destacar las características del sector, el diseño de la
edificación y su respectiva distribución, resaltando además las características
especiales de la edificación.
3.3.1.6.- EXIGENCIAS MUNICIPALES
El bien raíz debe cumplir con una serie de exigencias descritas en el plano
regulador, que se identifican de acuerdo al tipo de suelo correspondiente, como
son: superficie y frente predial mínimo, porcentaje máximo de ocupación del
suelo, altura de edificación, antejardín mínimo, entre otros.
3.3.1.7.- ACOGIDO A:
−
El D.F.L. Nº 2 beneficia a todas las construcciones acogidas a este decreto.
Estas están exentas del 50% de las contribuciones, incluido un máximo de 500
m2 de terreno, con plazos variables de 20, 15, y 10 años, dependiendo si la
superficie construida es inferior a 70 m2, de 71 a 100 m2, o de 101 a 140 m2
respectivamente.
29
−
La ley de venta por pisos, permite la determinación de la edad de lo edificado,
la precisión de las superficies y las clases estructurales a tasar, la habitalidad
de lo edificado, la inscripción de la propiedad en el registro de bienes raíces y
el reglamento de copropiedad del edificio.
(Jara, Lizolett. 1990)
3.3.1.8.- ESPECIFICACIONES DE LA OBRA
En este ítem es necesario especificar al detalle lo construido sobre o bajo
el nivel del terreno, distinguiendo lo edificado y las obras complementarias.
− En lo edificado se distingue:
− Estructura: Se refiere a la parte resistente del edificio, que posibilita su
permanencia en el tiempo, absorbiendo los cuadros tensionales,
derivados de acciones estáticas y dinámicas. Suele confundirse con lo
llamado obra gruesa. Incluye las siguientes partidas; fundaciones,
estructura, entrepiso, tabiques, techumbre, cubierta, escalera (si
tuviese). En el informe de tasación debe especificarse el tipo de
material de las partidas mencionadas.
− Terminaciones: Se refieren a todas las partidas de materiales que han
de dar respuesta a los requerimientos físicos ambientales, de uso y de
expresión formal. Se aplican después de ejecutada la estructura.
Incluye las siguientes partidas: Muros exteriores e interiores,
hojalatería, aislación térmica, cielos, pavimentos, clóset, quincallería,
artefactos sanitarios, puertas, ventanas, otros (pintura, guardapolvos,
gradas, etc.). En el informe de tasación debe especificarse el tipo de
material de las partidas mencionadas.
30
− Instalaciones: Se incluyen las partidas de alcantarillado, agua fría y
caliente, gas, electricidad, calefacción, otras. En el informe de tasación
debe especificarse el tipo instalación, o si la partida existe o no en la
vivienda.
− Obras Complementarias: Se refieren a las obras accesorias a veces
imprescindibles, como cierros exteriores, cierros medianeros, acceso de
vehículos, piscina, jardín, bodega, terrazas, etc., que son complemento del
edificio base. Solo debe indicarse la existencia o no existencia.
3.3.1.9.- TASACIÓN
Ítem de cálculo y estimación de valores.
Terreno:
Superficie Total
Terreno (m2)
x
$ Estimado por m2
de terreno
=
Valor Físico del
Terreno
Precio estimado por m2 de terreno: Valor asignado por el tasador de acuerdo a su
experiencia, que depende de las características del terreno (tipo de suelo, forma y
topografía), su ubicación y urbanización.
Edificación:
Superficie
Construcción (m2)
x
$ Estimado por m2
de construcción
=
Precio Físico de la
construcción
Precio estimado por m2 de construcción: Valor asignado por el tasador de acuerdo
a su experiencia, que depende de las características de la construcción, por
ejemplo, clase y calidad de la edificación, el diseño y distribución. Además debe
considerarse en este precio la depreciación por edad de la construcción.
31
Obras complementarias: Se consideran en este ítem las obras anexas a la
edificación que tengan un valor considerable. Ej: piscinas, estacionamiento, etc.,
estimando un valor, incluyendo la depreciación por edad.
Valor físico: Valor obtenido de la tasación realizada.
Valor comercial: Valor concensuado para la venta de la propiedad.
Valor renta = Valor que se obtiene del arriendo de un bien raíz, semejante al valor
comercial, cuya tasa varia según mercado. El cálculo se realiza por la sumatoria
de valores arriendo en un período de 11 meses, destinando el mes nº 12 a gastos
de mantención, tributarios, etc.
Valor Renta 8,5%= Arriendo x 11 meses
0,085
Este valor puede ser mayor, igual o menor al valor comercial, de acuerdo a
la propiedad estudiada.
La tasación debe adjuntar también los siguientes ítems:
− Croquis de ubicación
− Fotografía de la propiedad
− Otros antecedentes que permitan la descripción del sector, caracterizar la
propiedad y mayor información del mercado.
Finalmente se hace un resumen de la tasación especificando el tipo de
construcción, antigüedad, calidad, ubicación del emplazamiento y superficies
correspondientes.
32
3.3.2.- INFORME DE TAZACIÓN COMERCIAL
FOj
FABIOLA OJEDA ÁLVAREZ
- LOS PUDÚES 4494 - VILLA PORTAL DEL S OL II - FONO: 8-9378524
INGENIERO EN CONSTRUCCIÓN
VALDIVIA
IDENTIFICACION DE LA PROPIEDAD
Calle
ROBERTO FERNÁNDEZ
Nº 4461
VALDIVIA
Comuna
Año Const.
Casa
SI
Av aluo fiscal
Galpón
-
Fecha
Loteo
---
Manz. o Lote
Constructora
SOCOVESA
Parcela o Sitio
URBANIZACION
BUENA
Calzada
HORMIGON
Acera
15-11-2005
Coordinación Guía
-
VECINDARIO
Calidad
DISTANCIAS
Comercio
Señalización
$ 2,985,287
2000 CENTRO COM.
COMPLETA
Barrio-Uso
VIVIENDA, EQUIPAMIENTO
Colegios
500 BASICA, MED.
PASTELON HORMIGÓElectricidad
AEREA
Ubicación calle
SECUNDARIA
Mov ilización
120 BUENA
Solera
CORRIENTE
Gas
TUBERÍA
Desarr. Urbano
EXPANSIÓN
Esparcimiento 200 RIO CATRICO
Arborización
-
Alcantarillado
COLECTOR
Est. Conserv ación
EXCELENTE
Red telefónica AEREA
Agua
MATRIZ
Red TV cable AEREA
Otros
-
RELIEVE
PLANO
Contrafrente
10,00 mts.
Edad Med. Sector
MAS DE 30 AÑOS
Fondo
SUPERFICIE TOTAL
Calles Princip
120 P.MONTT
Recreación
500 MULTICANCHAS
Centro Ciuda 4000 PLAZA REP.
TERRENO
FORMA
REGULAR
DIMENSIONES Frente
10,00 mtrs
SUELO
15 mts.
PROGRAMA
TIPO SUELO
NATURAL
EXIGENCIAS MUNICIPALES
Propiedad emplazada en sector Los Fundadores, área de expansión
Superf. Predial Min.(mts)
urbana con proyectos en desarrollo. Propiedad tasada 1 piso, estructurada
Frente Predial Min.(mts)
ZU - 4
150,00 m2
ACOGIDO A
200
8
60%
D.F.L. Nº 2
SI
Ley v enta p. pisos
-
Otra
-
Permiso Edific.
---
en madera, con diseño funcional y sencillo. Excelente estado de consev a-
%Ocupación Suelo
ción. Cómoda distribución: 2 dormitorios, 1 baño, liv ing-comedor y cocina
Antejardín Mín. (mts)
americana. Incluye combustión lenta, campana, lav aplatos, calefon y
Altura de Edific.(mts)
RESP ETA NDO RA SA NTE
Recepción Final
---
lamparas. Ubicación próxima a todos los serv icios.
Sist. de Agrupamiento
A ISLA DO Y P A REA DO
Obras no regulariz.
-
2
ESPECIFICACIONES
GENERALES
TERM. INTERIORES
Puertas
Fundaciones
HORMIGON
Calidad
MINIMA
Estructura
MADERA
Muros
YESOCARTÓN
Ventanas
MADERA
OBRAS COMPLEMENTARIAS
PRENSADA
Jardín
SI TIENE
PVC
Acceso v ehículo
SI TIENE
Cierros Interiores
Entrepiso
LOSA HORMIGÓN
PAPEL MURAL
INSTALACIONES
Tabiques
MADERA
Tabiques
MADERA
Calidad
BUENA
Techumbre
MADERA
Cielos
YESOCARTÓN
Electricid.
TABLERO AUT. Cierros Exteriores
Cubierta
FE. ZINCADO
Pav imentos
RADIER, FLEXIT
Escalera
-
Aislación
LANA MINERAL
Pastelones Acceso SI TIENE
MEDIANEROS
MADERA
Gas
RED PART.
Estacionamiento
PASTELONES
Alcantarill.
COLECTOR
Piscina
-
Baños
RADIER
Agua
MATRIZ
Bodega
-
TERM. EXTERIORES
Cocina
RADIER
Calefac.
SI
Otras
-
Calidad
MEDIA
Closets
SI
Muros
MADERA
Quincallería
CORRIENTE
OCUPANTE PROPIEDAD AL TASARLA
3 OCUPANTES
Hojalatería
FIERRO ZINCADO
Sanitarios
CORRIENTES
USO ACTUAL DE LA PROPIEDAD
NORM AL
TASACION
TERRENO
150,00 M2 a
$
35.000
=
$
5.250.000
52,00 M2 a
$
160.000
=
$
8.320.000
$
5.250.000
$
8.320.000
EDIFICACION
1 PISO
OBRAS COMPLEMENTARIAS
Estacionamiento exterior
$
100.000
$
13.670.000
TOTAL
VALOR FISICO
VALOR UF
$
17.500,00
FECHA
15-11-2005
ARRIENDO MENSUAL $
110.000
$
VALOR COMERCIAL
13.670.000
VALOR TASACION
$
14.000.000
UF
EXPROPIACION
NO HAY.
DESCRIPCION GENERAL
PROPIEDAD EM PLAZADA EN SECTOR RESIDENCIAL
VALOR RENTA 8,5%
14.000.000
$
800
$
14.235.294
VALOR LIQUIDACION
$
12.811.765
UF
732
TERRENO PLANO, FORM A REGULAR, BUEN SUELO DE FUNDACION.
EDIFICIO ESTRUCTURA M ADERA, TIPO HABITACIONAL
EN EXCELENTE ESTADO DE CONSERVACION.
UBICACIÓN PROXIM A A SERVICIOS DE EDUCACIÓN, SUPERM ERCADOS,
SERVICIOS M ÉDICOS Y ÁREAS DE ESPARCIM IENTO.
RESUMEN TASACION
* Especificar
TIPO
ANTIGUEDAD
CASA
SI
NUEVA
GALPON
NO
USADA
TERRENO
SI
AÑOS
SI
2 (ESTIM A DO)
CALIDAD
M 2 DE TERRENO
150,00 TASADOR Fabiola Ojeda Álv arez
52,00
SUPERIOR
M 2 EDIFICADOS
BUENA
COM UNA
VALDIVIA
REGION
DECIMA
CORRIENTE
SI
FOj
33
CROQUIS UBICACION:
Propiedad
15,0 mt
FOTOGRAFIA:
FACHADA PRINCIPAL
OTROS ANTECEDENTES:
A. DESCRIPCION DEL SECTOR:
CONDICION URBANO: Zona ZU - 4. Plan Regulador. Destino vivienda, equipamiento de los tipos salud y servicios profesionales,
turismo y esparcimiento de escala comunal.
El sector cuenta con todos los servicios urbanos.
ACCESIBILIDAD VIAL: Desde el centro de la ciudad por avenidas R. Picarte - P. Montt o extremo sur por avenidas R. Picarte - Francia.
Tráfico vehicular medio, expedito.
B. CARACTERISTICAS DE LA PROPIEDAD:
TERRENO: Terreno plano, forma regular, buen suelo de fundación, a 120 mtrs de avenida Pedro Montt y Luis Damann.
EDIFICACION: Casa habitación de estructura de madera. Todo en excelente estado de conservación.
Revestimiento Interior, papel mural.
Cocina con mesa, mueble,lavaplato con mueble,calefon y campana.
2 dormitorios, principal con closet.
Amplio livingcomedor con combustión lenta.
Cuarto de lavado. Entrada auto.
C. INFORMACION DE MERCADO:
Sector residencial, que cuenta con áreas de esparcimiento y recreación, parques, canchas de tenis, basquetbol, futbol.
Emplazamiento próximo a sector regional, hospitales, centros médicos, colegios, hospederias y supermercado lider.
A 200 mtrs. De hermosos paisajes del río Catrico.
Desarrollo urbano en expansión.
Dirección referencial
Nº
1
2
3
4
F. García 1151, Lote 1151, "Don Pedro"
Lote 900, Portal del Sol, Casa "Sofía"
L. Damann 1009, Portal del Sol, "Molinos"
Etapa Viviendas "Don Alonso", desde
Com una
Valdivia
Valdivia
Valdivia
Valdivia
M2
T e rre no
M2
C o ns t ruí do
UF Total
223
170
153
220
66,50
42,33
43,80
52,50
1.100
653
730
970
Tipo ref.
Precio lista
Precio lista
Precio lista
Precio lista
Fuente
Fecha
Catálogo Inmob.
Catálogo Inmob.
Catálogo Inmob.
Catálogo Inmob.
May-2005
Abr-2005
Mar-2005
May-2005
5
6
6.2.- ANALISIS DE VALORES
Identificación de Valores
Valor y superficie promedio tipo según referencias
Valor tasación para la propiedad tasada
M2
M2
Terreno Construído
192
51,28
150
52,00
UF Total
863
-
Observaciones
Obtenido de cuadro anterior.
Valor obtenido de valorización
34
CAPITULO IV
4.- EL MERCADO INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE VALDIVIA
En este capítulo se analizará la oferta de propiedades de las diferentes
corredoras y constructoras de la ciudad, a fin de obtener el valor representativo
del m2 de superficie, tanto de terreno como de edificación, de una porción
pequeña del plano de la ciudad, utilizando de referencia los cuadrantes del plano
de la guía telefónica.
4.1.- CORREDORES DE PROPIEDADES
Definición: Los corredores de propiedades determinan un valor de renta o de
arriendo, por lo que este gremio requiere a menudo de una valorización de
propiedades. Esto se produce generalmente cuando el propietario no tiene idea
alguna de cuanto puede obtener por su propiedad, y decide dejar en manos del
corredor la transacción de su inmueble.
El corredor, para obtener una venta mas seria, solicita la participación de
un tasador a fin de que ratifique o rectifique los valores de la operación, a pesar
de ya haber convenido el precio de venta.
(Jara, Lizolett. 1990)
En Valdivia existen múltiples corredoras de propiedades, las que permiten
conocer sus ofertas mediante diversos medios como internet, guía telefónica,
anuncio en los diarios, avisos radiales, etc.-
35
Entre las corredoras que cedieron su información para la confección de
esta memoria, tenemos:
− R y M Izquierdo
− Propiedades Calle – Calle
− Sudamérica Propiedades
− Corretaje Los Encinos
− Corretaje Díaz Meza
− Propiedades Valdivia
− Corretaje Mas & Bullemore
Otras corredoras negaron su disposición personal, entregando solo en
diarios locales su información, incompleta para el análisis a realizar en esta
memoria.
Los datos mínimos
necesarios para el análisis en cuestión, fueron los
siguientes: Precio de oferta, tipo de inmueble, dirección, superficie de terreno,
superficie de edificación, fotografía y/o descripción del inmueble.
36
4.2.- OFERTA DE PROPIEDADES
CORRETAJE, CASAS
Oferta
Sector
Dirección
Terreno Vivienda CuaM2
M2
drante
Empresa
80.000.000 Centro
Camilo Henriquez
250
144 1 - E6
Ctjes Calle- Calle
65.000.000 Isla Teja
Isla Teja Sur
675
160 1 - D6
Ctjes Calle- Calle
42.000.000 Regional
Villa Europa
406
140 4 - A3
Ctjes Calle- Calle
50.000.000 Centro
Pasaje Esmeralda
200
120 1 - E6
R y M Izquierdo
55.000.000 Centro
Camilo Henriquez
280
80 1 - E6
R y M Izquierdo
Yungay
800
620 1 - E6
R y M Izquierdo
Tenglo
240
100 4 - A4
R y M Izquierdo
Loteo Río Cruces
784
348 1 - B5
R y M Izquierdo
75.000.000 Isla Teja
Los Robles
600
165 1 - C5
R y M Izquierdo
95.000.000 Isla Teja
Los Pelues
566
170 1 - D6
R y M Izquierdo
Los Helechos
L. R. Cruces, final calle
Los Robles
L. R. Cruces calle
Arboreto
536
240 1 - C5
R y M Izquierdo
600
289 1 - C5
R y M Izquierdo
600
250 1 - C5
R y M Izquierdo
Oettinger
550
220 1 - D5
R y M Izquierdo
59.000.000 Isla Teja
Los Arrayanes
360
140 1 - D6
R y M Izquierdo
76.000.000 Las Animas
Los Maitenes
8.788
198 2 - C2
R y M Izquierdo
47.000.000 P. Kramer
Alfredo Hardensen
Villa Rucahue Calle
quineo
Villa Europa, calle
Suecia
280
120 4 - B3
R y M Izquierdo
450
120 3 - E2
R y M Izquierdo
400
140 4 - A3
R y M Izquierdo
C. Luis Moll Briones
Av. Italia,
Huachocopihue
400
140 4 - A3
R y M Izquierdo
350
100 4 - A3
R y M Izquierdo
Sector exclusivo
Condominio Alto del
Cruce
5.000
350 3 - B2
R y M Izquierdo
485
156 3 - B2
R y M Izquierdo
4.300
246 3 - B2
7.000.000 Y. Zavala
Torobayo
Av. Circunvalación
3254
150
65 4 - B4
7.500.000 Corvi
Pje 18 los chilcos 3761
178
98 4 - E2
35.000.000 Estación
Baquedano 1001
240
231 4 - A1
35.000.000 Regional
350
140 4 - A2
20.000.000 Regional
Carlos Benett 1595
Berna 575 Pobl.
Huachocopihue
300
65 4 - A3
35.000.000 Regional
Bulnes 1300
300
140 3 - E2
R y M Izquierdo
Sudamerica
Prop.
Sudamerica
Prop.
Sudamerica
Prop.
Sudamerica
Prop.
Sudamerica
Prop.
Sudamerica
Prop.
210.000.000 Centro
38.000.000 El Bosque
130.000.000 Isla Teja
110.000.000 Isla Teja
95.000.000 Isla Teja
80.000.000 Isla Teja
120.000.000 Isla Teja
40.000.000 Regional
50.000.000 Regional
55.000.000 Regional
25.000.000 Regional
300.000.000 Torobayo
80.500.000 Torobayo
220.000.000 Torobayo
37
Oferta
Sector
Dirección
Terreno Vivienda CuaM2
M2
drante
Empresa
23.000.000 Regional
Chahuilco 2435 V. el
estanque
Donal Canter 3760,
casa 7
Francia 1849.
Huachocopihue
55.000.000 Centro
Ines de
13.500.000 Suarez
José Martí Nº57
Las Calas 31.
Pobl. Bucarey
330
276 2 - A6
500
100 4 - D2
60.000.000 Centro
O'higgins 190
Pje Quintero 327
Pobl. Valparaiso
350
120 1 - E6
200
106 4 - D2
Juan Ruiz de León 110
Don J. Carlos 345
Reina Sofía
180
74 4 - D4
200
75 4 - D4
Loteo Río Cruces
550
220 1 - B5
Rucapillan 488
Viena 720 Huachocopihue
Pje 9 Nº 1435 Villa del
Rey
280
90 3 - E4
300
75 4 - A3
260
128 4 - B3
Andres Bello 359
Corregidor Manuel
Espinoza
200
100 4 - D3
Sudamerica
Prop.
Sudamerica
Prop.
Sudamerica
Prop.
Sudamerica
Prop.
Sudamerica
Prop.
Sudamerica
Prop.
Sudamerica
Prop.
Sudamerica
Prop.
Sudamerica
Prop.
Sudamerica
Prop.
Sudamerica
Prop.
Sudamerica
Prop.
Sudamerica
Prop.
Sudamerica
Prop.
140
45 4 - D4
Los Encinos
13.000.000 Estacion
Don Bosco
200
120 4 - C2
Los Encinos
13.500.000 San Luis
200
110 4 - B4
Los Encinos
13.500.000 Corvi
Villa Cau Cau, pasaje 5
Pasaje 18 Pobl. Gil de
Castro
240
95 4 - D2
Los Encinos
14.500.000 Las Animas
Ricardo Rodas
190
120 2 - B6
Los Encinos
15.000.000 El Laurel
120
110 4 - D4
Los Encinos
180
70 4 - D3
Los Encinos
17.000.000 Picarte 3000
Andrés de Escobar
Río Loa, Pobl. B.
O'Higgins
Francisco Gil Negrete
Nº3
180
65 4 - D3
Los Encinos
17.000.000 Fundadores
Los Coipos
180
70 4 - A5
Los Encinos
18.000.000 San Luis
Doctor Pedro Videla
280
70 4 - C4
Los Encinos
20.000.000 Picarte 3000
Alonso 9
Colo Colo esq. de
Holzapfel
Alonso de Villanueva
esq pje 4
Pasaje 20, Villa Reina
Sofía
180
70 4 - E3
Los Encinos
180
90 4 - D2
Los Encinos
200
100 4 - E3
Los Encinos
200
75 4 - D4
Los Encinos
20.500.000 El Bosque
12.500.000 Picarte 3000
8.000.000 Corvi
22.000.000 El Laurel
21.500.000 El Laurel
120.000.000 Isla Teja
30.000.000 El Bosque
26.000.000 Regional
35.000.000 P. Kramer
8.300.000 Corvi
8.000.000 El Laurel
15.000.000 Picarte 3000
21.000.000 Corvi
23.000.000 Corvi
25.000.000 El Laurel
28.000.000 San Luis
180
75 4 - A4
180
60 4 - E3
300
105 4 - A3
Calle Vallejos
Villa Nagasaki, calle
28.000.000 San Luis
San José
Domeyko esquina
30.000.000 Barrios Bajos Phillippi
440
97 4 - C3
Los Encinos
200
147 4 - B3
Los Encinos
500
180 3 - E2
Los Encinos
32.000.000 Corvi
325
151 4 - D2
Los Encinos
San Marcos
38
Oferta
Sector
35.000.000 Regional
40.000.000 Centro
45.000.000 Las Animas
45.700.000 El Bosque
125.000.000 Centro
130.000.000 Centro
13.000.000 San Luis
17.000.000 P. Kramer
19.000.000 Picarte 3000
45.000.000 P. Kramer
63.000.000 Centro
120.000.000 Centro
Dirección
Av. Italia esq. Simpson
Avenida Picarte altura
de 700
Av. P. Aguirre Cerda
alt. Gimnasio
calle Puchuncaví
Camilo Henríquez,
cerca Carampangue
García Reyes
Santa Julia, villa San
Luis Sur
Villa Don Max
Calle Sta. Bernardita
Baltazar Mejias, Villa El
Manzano
Villa Del Rey, Muñoz
Hermosilla
Villa Shublin - Alvaro
Covarrubias
Terreno Vivienda CuaM2
M2
drante
Empresa
200
90 3 - E3
Los Encinos
392
80 1 - E6
Los Encinos
1.308
140 2 - B6
Los Encinos
242
122 3 - E4
Los Encinos
300
180 1 - E6
Los Encinos
450
190 1 - E6
Los Encinos
150
72 4 - C4
Díaz Meza
84
70 4 - B3
Díaz Meza
189
77 4 - E3
Díaz Meza
280
140 4 - A3
Díaz Meza
530
140 3 - E1
Díaz Meza
Díaz Meza
495
208 2 - A6
14.000.000 Fundadores
Beauchef
Roberto Fernández
4461
150
52 4 - A5
Mas & Bullemore
30.000.000 P. Kramer
Carlos Hilker
180
170 4 - C3
Mas & Bullemore
35.000.000 Isla Teja
Los Laureles
469
232 1 - D6
Mas & Bullemore
70.000.000 Torobayo
Los Notros Pilolcura 22
Picarte a 50m de
centros comerciales
Pintora Barahona /
Los Robles
Pintora Susana
Barahona 125
520
180 3 - B2
Mas & Bullemore
660
240 4 - D4
Mas & Bullemore
500
290 1 - B5
Mas & Bullemore
500
298 1 - B5
Mas & Bullemore
1.014
377 3 - E1
Mas & Bullemore
107
96 4 - E4
Mas & Bullemore
95.000.000 El Laurel
116.195.000 Isla Teja
115.000.000 Isla Teja
200.000.000 Centro
14.000.000 Picarte 3000
Perez Rosales 752
Pasaje 8 Población
Independencia
23.000.000 El Bosque
Millauquen 2175
277
66 3 - E4
Mas & Bullemore
25.000.000 P. Kramer
Isla Sofia, Villa El Rey
226
91 4 - A3
Mas & Bullemore
35.000.000 El Laurel
Parque Los Encinos
508
86 4 - E4
Mas & Bullemore
43.000.000 Regional
Avenida Pedro Montt 2230
280
96 4 - A3
Yessenia Albornoz
60.000.000 Barrios Bajos Guillermo Frick 249
Casas del Bosque calle
62.500.000 El Bosque
Ancud 323
Las Encinas/Avenida
Los Laureles
67.500.000 Isla Teja
Rudloff, Cerca Hospital
80.500.000 Regional
Regional
600
240 3 - E1
Maria Rivera
426
133 3 - E3
[email protected]
695
147 1 - D6
Patricio Jiménez
536
261 3 - E2
Mas & Bullemore
85.000.000 Torobayo
Los Notros 1516
600
298 3 - B2
Lomas del río cruces
500
298 1 - B5
Condominio los notros
450
140 3 - B2
Cristian Muñoz
Propiedades
Valdivia
Propiedades
Valdivia
100.000.000 Isla Teja
55.000.000 Torobayo
39
Oferta
Sector
42.000.000 El Bosque
65.000.000 Las Animas
63.000.000 Centro
Dirección
Terreno Vivienda CuaM2
drante
M2
Arboleda,
Circunvalación
Los Maitenes
Sector Alvaro
Cobarrubias
270
180 3 - E4
5.000
140 2 - C2
495
190 3 - E1
Empresa
Propiedades
Valdivia
Propiedades
Valdivia
Propiedades
Valdivia
VENTA DE CASAS NUEVAS
Oferta
Sector
43.000.000 Isla Teja
Dirección
Terreno
M2
Vivienda
M2
Cuadrante
Empresa
180
79 1 - C5
Socovesa
140
70 4 - A3
Socovesa
34.000.000 Regional
Los Robles esq. Los Pelues
P. Montt esq. Muñoz
Hermosilla
Santiago Bueras con
Rudloff
160
78 3 - E2
Socovesa
66.000.000 Torobayo
Silos de Torobayo
450
127 1 - B5
Socovesa
62.000.000 Torobayo
Silos de Torobayo
450
126 1 - B5
Socovesa
11.000.000 Picarte 3000
Martínez de Rozas Nº 5.555
120
46 4 - D3
Fourcade
30.500.000 Regional
Muñoz Hermosilla / P. Montt
240
81 4 - A3
Fourcade
35.000.000 Regional
Muñoz Hermosilla / P. Montt
240
81 4 - A3
Fourcade
40.000.000 Regional
Muñoz Hermosilla / P. Montt
240
103 4 - A3
Fourcade
60.000.000 Regional
Fernando de Aragón 180
360
123 4 - A2
Fourcade
75.000.000 Regional
Fernando de Aragón 180
Av. 20 / nueva
circunvalación
Av. 20 / nueva
circunvalación
Riberas del Estancilla
Modelo Rio Naguilán ST.
Riberas del Estancilla
Modelo Rio Cruces ST.
Riberas del Estancilla
Modelo Rio Cau-Cau ST.
360
145 4 - A2
Fourcade
110
41 3 - D5
Socovesa
110
39 3 - D5
Socovesa
800
140 3 - A4
Capreva
800
188 3 - A4
Capreva
800
242 3 - A4
Capreva
29.000.000 Regional
10.500.000 Fundadores
9.100.000 Fundadores
98.455.000 Torobayo
111.230.000 Torobayo
114.450.000 Torobayo
40
CORRETAJE, DEPARTAMENTOS
Oferta
Sector
85.000.000 Centro
Vivienda
M2
Dirección
Cuadrante
Empresa
Costanera
140 2; A-6
Ctjes Calle- Calle
140 2; A-6
R y M Izquierdo
8.000.000 San Luis
Av. Costanera, Ed. Hoffmann
Block 3035 de la
Av. Circunvalación
8.000.000 San Luis
102.000.000 Centro
45 4; C-4
Los Encinos
Block 518
45 4; C-4
Los Encinos
11.300.000 Corvi
Block 619 Cjto Hab. Holzapfel
60 4; D-2
Los Encinos
18.000.000 Corvi
Barrios
26.000.000 Bajos
Condominio Don Bosco
55 4; C-2
Los Encinos
Condominio Mirador Rio Valdivia
70 3; D-1
Los Encinos
37.000.000 Isla Teja
Los Mañios 51
85 1 - C5
Abjar Sajer
CORRETAJE, LOCALES COMERCIALES
Oferta
Sector
Dirección
Vivienda
Cuadrante
Empresa
m2
250.000.000 Centro
Edificio Prales, Bata
263 1; E-6
R y M Izquierdo
150.000.000 Centro
Edificio Prales
235 1; E-6
R y M Izquierdo
18.000.000 Centro
Av. Picarte, Edificio Picarte
52.000.000 Centro
Calle Errazuriz
10.000.000 Centro
Ismael Valdés V.
36 1; E-6
214 4 - B1
15 1 - E6
Los Encinos
Propiedades
Valdivia
Propiedades
Valdivia
CORRETAJE, OFICINAS
Oferta
Sector
Dirección
Vivienda
M2
Cuadrante
20.000.000 Centro
Edificio Prales
40 1; E-6
35.000.000 Centro
Edificio Prales
80 1; E-6
21.800.000 Centro
Picarte (2ª cuadra)
30 1; E-6
Empresa
R y M Izquierdo
Propiedades
Valdivia
Propiedades
Valdivia
41
CORRETAJE, SITIOS
Oferta
Sector
132.000.000 Isla Teja
Dirección
Teja Sur orilla de río
30.000.000 Torobayo Torobayo
370.000.000 Centro
90.000.000 Centro
250.000.000 Estación
Calle Yungay
Terreno
M2
Empresa
3.776 3 - D1
Ctjes Calle- Calle
5.000 3 - B2
Ctjes Calle- Calle
3.200 1 - E6
R y M Izquierdo
656 1 - E6
R y M Izquierdo
22.231 4 - C1
R y M Izquierdo
Av. Carampangue
Avda. Ecuador
Cuadrante
35.000.000 Isla Teja
Loteo Río Cruces
780 1 - B5
R y M Izquierdo
35.000.000 Isla Teja
Loteo Río Cruces
692 1 - B5
R y M Izquierdo
30.000.000 Isla Teja
L. R. Cruces calle Arboreto
700 1 - C5
R y M Izquierdo
Av. Los Laureles frente al rio
8.000 1 - D6
R y M Izquierdo
Av. España
3.995 2 - A5
R y M Izquierdo
270.000 3 - B2
R y M Izquierdo
950.000.000 Isla Teja
Las
60.000.000 Animas
2.300.000.000 Torobayo Camino a la costa Niebla
4.500.000 Torobayo Camino a Curiñanco
1.100 3 - B2
Los Encinos
6.000.000 Torobayo Camino a Curiñanco
486 3 - B2
Los Encinos
617 4 - D3
Los Encinos
2.916 4 - D4
Los Encinos
24.000 4 - D4
Los Encinos
36.000.000 San Luis
Av. Ramón Picarte
Av. Circunvalacion cerca
46.000.000 El Laurel calle Errazuriz
Av. Circunvalación esq.
840.000.000 El Laurel calle Errázuriz
32.000.000 Isla Teja
Barrios
28.000.000 Bajos
Lomas del Río Cruces
560 1 - B5
Propiedades Valdivia
Gral. Lagos
748 3 - D1
Propiedades Valdivia
20.000.000 Centro
Las
50.000.000 Animas
Aníbal Pinto esq. Baquedano
342 3 - E1
Propiedades Valdivia
Av. España
2.452 2 - A5
Propiedades Valdivia
35.000.000 Centro
Yerbas Buenas
520 1 - E6
Propiedades Valdivia
Av. Ramón Picarte
1.700 4 - C3
Propiedades Valdivia
Av. Ramón Picarte
Callejón Dibiago esq.
Goicolea
1.163 4 - E3
Propiedades Valdivia
324 3 - E2
Propiedades Valdivia
Av. Circunvalación Sur, Paillao
5.000 4 - C4
Mas & Bullemore
Alberto Blest Gana
8.190 4 - D4
Mas & Bullemore
90.000.000 Corvi
Picarte
150.000.000 3000
Barrios
9.000.000 Bajos
6.000.000 San Luis
98.000.000 San Luis
25.000.000 Torobayo Pilolcura
25.000 3 - B2
Propiedades Valdivia
Cuadrante: Sectorización menor del plano comunal, dispuesto en guía
telefónica. Podrá representarse en ítem 5.4.-
42
4.3.- SECTORIZACIÓN, IDENTIFICACIÓN Y PRECIOS UNITARIOS DE
SUPERFICIE
Al momento de comprar una propiedad es necesario conocer previamente
lo que ofrece el mercado inmobiliario, explorando los datos de mayor importancia,
el precio convenido, el sector de ubicación, estado de la edificación y sus
características principales, superficies de, terreno y edificación. Mediante estos
datos es posible hacerse una idea útil, que indicará si el precio convenido es
objetivo respecto al inmueble ofertado. Luego no solamente depende de que el
precio monetario corresponda al bien ofertado, también depende de las
oportunidades del mercado (ofertas) y de las necesidades de compra (demanda).
En el presente documento no se valuarán las oportunidades ni las
necesidades de compra, sin embargo, podrá reflejarse si los precios estipulados
son convenientes respecto de las superficies del bien inmueble.
La siguiente tabla, está compuesta por una serie de columnas que lograran
esclarificar la oferta estipulada, estas columnas son:
− Oferta: Precio del inmueble
− $ m2 de edificación: Valor estimado, se obtiene por las características,
materiales de la edificación y el lugar de emplazamiento.
− $ Edificación: Valor de la superficie total del edificio, utilizando la
estimación monetaria del m2 de edificación.
− $ Terreno: Valor objetivo de la superficie total del terreno, obtenida de la
diferencia entre oferta y $ edificación. Precio comparable con sitios de
características similares.
− $ m2 de Terreno: Valor del metro cuadrado de terreno, que se obtiene
dividiendo el valor del terreno por la superficie total de este.
− Sector: Lugar al que pertenece la propiedad.
43
− Dirección: Ubicación específica de la propiedad.
− Nivel S-E: Nivel socio-económico de la propiedad y sus alrededores.
Niveles: Alto, Medio-alto (M / A), Medio, Medio-bajo (M / B), Bajo.
− Tipo de Suelo: Código de identificación, que corresponde a la zona de
características similares, estipulado en plano regulador comunal, para la
determinación de las exigencias municipales.
− Nº de prop. : Cantidad de propiedades por cuadrante.
− Valores m2 de, terreno, edificación y oferta propiedad: Columna que
señala los valores mínimos, medios y máximos para un determinado
cuadrante (sector).
44
SECTORIZACIÓN, IDENTIFICACIÓN Y PRECIOS UNITARIOS DE SUPERFICIE
CASAS NUEVAS Y USADAS
$ Terreno
$ Edificio
$ m2
$ m2
Terreno Edificio
Sector
Dirección
Nivel
Tipo
1 - D6
Nº
Valores
S-E de SueloProp. m2 Terreno
Valores
Valores
m2 Edificio
Oferta Propiedad
116.195.000
23.395.000 92.800.000
46.790 320.000
Isla Teja
Pintora Barahona/Los Robles
Alto
ZU-3
115.000.000
22.620.000 92.380.000
45.240 310.000
Isla Teja
Pintora Susana Barahona 125
Alto
ZU-3
Min:
45.040 Min:
100.000.000
22.520.000 77.480.000
45.040 260.000
Isla Teja
Lomas del río cruces
Alto
ZU-3
Medio:
46.644 Medio: 316.000 Medio: 116.239.000
130.000.000
36.040.000 93.960.000
45.969 270.000
Isla Teja
Loteo Río Cruces
Alto
ZU-3
Max.
50.182 Max.
420.000 Max.
130.000.000
120.000.000
27.600.000 92.400.000
50.182 420.000
Isla Teja
Loteo Río Cruces
Alto
ZU-3
75.000.000
32.925.000 42.075.000
54.875 255.000
Isla Teja
Los Robles
Alto
ZU-3
110.000.000
28.400.000 81.600.000
52.985 340.000
Isla Teja
Los Helechos
Alto
ZU-3
Min:
41.667 Min:
220.000 Min:
43.000.000
95.000.000
28.530.000 66.470.000
47.550 230.000
Isla Teja
Loteo Río Cruces
Alto
ZU-3
Medio:
50.326 Medio: 293.000 Medio:
80.000.000
25.000.000 55.000.000
41.667 220.000
Isla Teja
L. R. Cruces calle Arboreto
Alto
ZU-3
Max.
54.875 Max.
420.000 Max.
110.000.000
43.000.000
9.820.000 33.180.000
54.556 420.000
Isla Teja
Los Robles esq. Los Pelues
Alto
ZU-3
120.000.000
38.600.000 81.400.000
70.182 370.000
Isla Teja
Calle Oettinger
Alto
ZU-3
Min:
70.182 Min:
370.000 Min:
120.000.000
Medio:
70.182 Medio: 370.000 Medio: 120.000.000
Max.
70.182 Max.
370.000 Max.
120.000.000
80.000 Min:
35.000.000
1 - D5
1 - C5
1 - B5
Oferta
5
5
1
260.000 Min:
100.000.000
80.600.000
95.000.000
30.400.000 64.600.000
53.710 380.000
Isla Teja
Los Pelues
Alto
ZU-4
59.000.000
17.000.000 42.000.000
47.222 300.000
Isla Teja
Calle Los Arrayanes
Alto
ZU-2
Min:
35.053 Min:
35.000.000
16.440.000 18.560.000
35.053
80.000
Isla Teja
Los Laureles
Alto
ZU-4
Medio:
44.453 Medio: 248.000 Medio:
64.300.000
67.500.000
29.280.000 38.220.000
42.129 260.000
Isla Teja
Las Encinas / Av. Los Laureles
Alto
ZU-4
Max.
53.710 Max.
95.000.000
65.000.000
29.800.000 35.200.000
44.148 220.000
Isla Teja
Isla Teja Sur
Alto
ZU-2
5
380.000 Max.
45
Oferta
50.000.000
3 - A4
2 - C2
2 - B6
2 - A6
1 - E6
210.000.000
$ Terreno
$ Edificio
26.000.000
24.000.000
61.200.000 148.800.000
$ m2
$ m2
Terreno Edificio
130.000
200.000
Sector
Centro
Dirección
Pasaje Esmeralda
Nivel Tipo
Nº
S-E de SueloProp.
Alto
ZU-1
76.500
240.000
Centro
Calle Yungay
Alto
ZU-1b
55.000.000
37.400.000
17.600.000
133.571
220.000
Centro
Camilo Henriquez
Alto
ZU-1
80.000.000
29.600.000
50.400.000
118.400
350.000
Centro
Camilo Henriquez
Alto
ZU-1
60.000.000
31.200.000
28.800.000
89.143
240.000
Centro
O'higgins 190
Alto
ZU-1a
125.000.000
62.000.000
63.000.000
206.667
350.000
Centro
C. Henriquez c/ Carampangue
Alto
ZU-1
40.000.000
36.000.000
4.000.000
91.837
50.000
Centro
Avenida R. Picarte
Alto
ZU-1a
130.000.000
63.500.000
66.500.000
141.111
350.000
Centro
Calle García Reyes
Alto
ZU-1
Valores
m2 Terreno
Min:
Valores
m2 Edificio
76.500 Min:
Valores
Oferta Propiedad
50.000 Min:
Medio: 123.404 Medio: 250.000 Medio:
Max.
206.667 Max.
350.000 Max.
99.818 Min:
80.000 Min:
55.000.000
32.920.000
22.080.000
99.818
80.000
Centro
José Martí Nº57
Alto
ZU-3
Min:
88.800.000
31.200.000
179.394
150.000
Centro
calle Beauchef
Alto
ZU-3
Medio: 139.606 Medio: 115.000 Medio:
3.700.000
10.800.000
19.474
45.000.000
28.200.000
16.800.000
21.560
90.000 Las Animas Calle Ricardo Rodas
120.000 Las Animas P. Aguirre Cerda alt. Gimnasio
Medio
ZU-4
Medio
ZU-4
210.000.000
8
120.000.000
14.500.000
40.000.000
93.750.000
2
2
55.000.000
87.500.000
Max.
179.394 Max.
150.000 Max.
120.000.000
Min:
19.474 Min:
90.000 Min:
14.500.000
Medio:
20.517 Medio: 105.000 Medio:
29.750.000
Max.
21.560 Max.
120.000 Max.
45.000.000
180.000 Min:
76.000.000
40.360.000
35.640.000
4.593
180.000 Las Animas Los Maitenes
Medio
ZU-4
Min:
4.593 Min:
65.000.000
28.600.000
36.400.000
5.720
260.000 Las Animas Los Maitenes
Medio
ZU-4
Medio:
5.156 Medio: 220.000 Medio:
70.500.000
Max.
5.720 Max.
260.000 Max.
76.000.000
368.650 Min:
98.455.000
98.455.000
25.235.000
73.220.000
31.544
523.000
Torobayo
Riberas del Est. M. Rio Naguilán S Alto
111.230.000
25.235.040
85.994.960
31.544
457.420
Torobayo
R. del Est. M. Rio Cruces
Alto
ZE-1c
114.450.000
25.236.700
89.213.300
31.546
368.650
Torobayo
R. del Est. M. Cau Cau
Alto
ZE-1c
2
ZE-1c
3
65.000.000
Min:
31.544 Min:
Medio:
31.544 Medio: 449.690 Medio: 108.045.000
Max.
31.546 Max.
523.000 Max.
114.450.000
46
Oferta
$ Terreno
$ Edificio
300.000.000 170.500.000 129.500.000
3 - E2
3 - E1
3 - D5
3 - B2
80.500.000
$ m2
$ m2
Terreno Edificio
Sector
Dirección
Nivel
Tipo
Nº
S-E de SueloProp.
34.100
370.000
Torobayo
Sector exclusivo
Alto
ZE-1c
Valores
Valores
Valores
m2 Terreno
m2 Edificio
Oferta Propiedad
25.900.000
54.600.000
53.402
350.000
Torobayo
Condominio Alto del Cruce
Alto
ZE-1c
Min:
34.000 Min:
220.000.000 146.200.000
73.800.000
34.000
300.000
Torobayo
Torobayo
Alto
ZE-1c
Medio:
45.811 Medio: 292.500 Medio: 117.312.500
45.000.000
48.077
250.000
Torobayo
Los Notros Pilolcura 22
Alto
ZE-1c
Max.
56.356 Max.
370.000 Max.
150.000 Min:
70.000.000
25.000.000
200.000 Min:
55.000.000
300.000.000
8
85.000.000
25.400.000
59.600.000
42.333
200.000
Torobayo
Los Notros 1516
Alto
ZE-1c
55.000.000
20.000.000
35.000.000
44.444
250.000
Torobayo
Condominio los notros
Alto
ZE-1c
66.000.000
25.360.000
40.640.000
56.356
320.000
Torobayo
Silos de Torobayo
Alto
ZE-1c
62.000.000
24.200.000
37.800.000
53.778
300.000
Torobayo
Silos de Torobayo
Alto
ZE-1c
10.500.000
3.530.000
6.970.000
32.091
170.000 Fundadores Av. 20 / nueva circunvalación
M/B
-
Min:
29.545 Min:
9.100.000
3.250.000
5.850.000
29.545
150.000 Fundadores Av. 20 / nueva circunvalación
M/B
-
Medio:
30.818 Medio: 160.000 Medio:
Max.
32.091 Max.
170.000 Max.
10.500.000
Min:
36.000 Min:
160.000 Min:
60.000.000
60.000.000
21.600.000
38.400.000
36.000
160.000 Barrios Bajos Guillermo Frick 249
M/A
63.000.000
19.300.000
43.700.000
38.990
230.000
Centro
Sector Alvaro Cobarrubias
Alto
ZU-3
63.000.000
23.800.000
39.200.000
44.906
280.000
Centro
Villa Shublin - Alvaro Covarrubias
Alto
ZU-3
200.000.000 101.980.000
98.020.000
100.572
260.000
Centro
Perez Rosales 752
Alto
ZB-1
2
ZB-2
Medio:
4
Max.
55.117 Medio: 232.500 Medio:
100.572 Max.
280.000 Max.
80.000 Min:
9.100.000
9.800.000
96.500.000
200.000.000
40.000.000
16.000.000
24.000.000
35.556
200.000
Regional
Villa Rucahue Calle quineo
Medio
ZU-3
35.000.000
13.300.000
21.700.000
44.333
155.000
Regional
Bulnes 1300
Medio
ZU-3
Min:
31.200 Min:
80.500.000
28.300.000
52.200.000
52.799
200.000
Regional
Rudloff, Cerca Hospital Regional
M/A
ZU-3
Medio:
44.077 Medio: 191.000 Medio:
43.900.000
30.000.000
15.600.000
14.400.000
31.200
80.000 Barrios Bajos Calle Domeyko esquina Phillippi
Medio
ZB-2
Max.
56.500 Max.
80.500.000
34.000.000
9.040.000
24.960.000
56.500
M/A
ZU-3
320.000
Regional
Santiago Bueras con Rudloff
5
320.000 Max.
30.000.000
47
$ Terreno
$ Edificio
$ m2
$ m2
Terreno Edificio
35.000.000
9.800.000
25.200.000
49.000
280.000
62.500.000
19.940.000
42.560.000
46.808
320.000
Sector
Regional
Dirección
Nivel
Tipo
M/A
ZU-3
El Bosque Casas del Bosque calle Ancud 323
Alto
ZE-4
30.000.000
12.000.000
18.000.000
42.857
200.000
El Bosque Rucapillan 488
Medio
ZE-4
45.700.000
11.540.000
34.160.000
47.686
280.000
El Bosque Calle Puchuncaví
M/A
ZE-4
23.000.000
12.440.000
10.560.000
44.910
160.000
El Bosque Millauquen 2175
Medio
ZE-4
42.000.000
9.600.000
32.400.000
35.556
180.000
El Bosque Arboleda, Circunvalación
M/A
ZE-4
35.000.000
4.970.000
30.030.000
20.708
130.000
Medio
ZU-3
Estación
Baquedano 1001
4 - A2
Nº
S-E de SueloProp.
Av. Italia esq. Simpson
4 - A1
3 - E4
3 - E3
Oferta
Valores
Valores
Valores
m2 Terreno
m2 Edificio
Oferta Propiedad
Min:
2
4
1
46.808 Min:
280.000 Min:
35.000.000
Medio:
47.904 Medio: 300.000 Medio:
48.750.000
Max.
49.000 Max.
320.000 Max.
62.500.000
Min:
35.556 Min:
160.000 Min:
23.000.000
Medio:
42.752 Medio: 205.000 Medio:
35.175.000
Max.
47.686 Max.
280.000 Max.
45.700.000
Min:
20.708 Min:
130.000 Min:
35.000.000
Medio:
20.708 Medio: 130.000 Medio:
35.000.000
Max.
20.708 Max.
130.000 Max.
35.000.000
150.000 Min:
35.000.000
35.000.000
14.000.000
21.000.000
40.000
150.000
Regional
Carlos Benett 1595
M/A
ZU-3
Min:
40.000 Min:
60.000.000
19.410.000
40.590.000
53.917
330.000
Regional
Fernando de Aragón 180
M/A
ZU-3
Medio:
49.731 Medio: 286.667 Medio:
56.666.667
75.000.000
19.900.000
55.100.000
55.278
380.000
Regional
Fernando de Aragón 180
M/A
ZU-3
Max.
55.278 Max.
75.000.000
3
380.000 Max.
48
Oferta
$ m2
$ m2
Sector
Dirección
4 - A3
4 - A4
Tipo
Nº
Valores
Valores
Valores
m2 Terreno
m2 Edificio
Oferta Propiedad
$ Edificio
50.000.000
22.000.000
28.000.000
55.000
200.000
Regional
Villa Europa, calle Suecia
M/A
ZU-3
55.000.000
19.300.000
35.700.000
48.250
255.000
Regional
C. Luis Moll Briones
M/A
ZU-3
25.000.000
13.000.000
12.000.000
37.143
120.000
Regional
Av. Italia, Huachocopihue
Medio
ZU-3
Medio:
46.169 Medio: 212.500 Medio:
34.892.857
20.000.000
10.900.000
9.100.000
36.333
140.000
Regional
Berna 575 Pobl. Huachocopihue
Medio
ZU-3
Max.
59.917 Max.
300.000 Max.
55.000.000
23.000.000
10.400.000
12.600.000
34.667
120.000
Regional
Francia 1849. Huachocopihue
Medio
ZU-3
26.000.000
11.000.000
15.000.000
36.667
200.000
Regional
Viena 720 - Huachocopihue
Medio
ZU-3
45.000.000
12.800.000
32.200.000
45.714
230.000
P. Kramer
Villa Del Rey, Muñoz Hermosilla
M/A
ZU-3
25.000.000
9.530.000
15.470.000
42.168
170.000
P. Kramer
Isla Sofia, Villa El Rey
M/A
ZK-V1
42.000.000
18.200.000
23.800.000
44.828
170.000
Regional
Villa Europa
M/A
ZU-3
43.000.000
14.200.000
28.800.000
50.714
300.000
Regional
Avenida Pedro Montt 2230
M/A
ZU-3
29.000.000
8.000.000
21.000.000
57.143
300.000
Regional
P. Montt esq. Muñoz Hermosilla
M/A
ZU-3
30.500.000
11.156.000
19.344.000
46.483
240.000
Regional
Muñoz Hermosilla esq. M. Montt
M/A
ZU-3
35.000.000
12.320.000
22.680.000
51.333
280.000
Regional
Muñoz Hermosilla esq. M. Montt
M/A
ZU-3
40.000.000
14.380.000
25.620.000
59.917
250.000
Regional
Muñoz Hermosilla esq. M. Montt
M/A
ZU-3
38.000.000
8.500.000
29.500.000
35.417
295.000
El Bosque Calle Tenglo
M/A
ZE-4
Min:
35.417 Min:
180.000 Min:
20.500.000
20.500.000
7.000.000
13.500.000
38.889
180.000
El Bosque Chahuilco 2435 V. el estanque
Medio
ZE-4
Medio:
37.153 Medio: 237.500 Medio:
29.250.000
Max.
38.889 Max.
295.000 Max.
38.000.000
Min:
32.222 Min:
160.000 Min:
14.000.000
Medio:
33.311 Medio: 165.000 Medio:
15.500.000
Max.
34.400 Max.
17.000.000
Terreno Edificio
4 - A5
Nivel
$ Terreno
S-E
de Suelo Prop.
14.000.000
5.160.000
8.840.000
34.400
170.000 Fundadores Roberto Fernández 4461
Medio
ZU-4
17.000.000
5.800.000
11.200.000
32.222
160.000 Fundadores Los Coipos
Medio
ZU-4
Min:
34.667 Min:
120.000 Min:
20.000.000
14
2
2
170.000 Max.
49
4 - B4
4 - B3
Oferta
$ Terreno
$ Edificio
$ m2
$ m2
Terreno Edificio
Sector
Dirección
Nivel
Tipo
S-E de SueloProp.
35.000.000
9.500.000
25.500.000
36.538
200.000
P. Kramer
Pje 9 Nº 1435 Villa del Rey
17.000.000
5.100.000
11.900.000
60.714
170.000
P. Kramer
Villa Don Max Calle Sta BernarditaMedio ZK-V1
28.000.000
7.420.000
20.580.000
37.100
140.000
San Luis
47.000.000
11.000.000
36.000.000
39.286
300.000
P. Kramer
M/A
ZE-1a
Villa Nagasaki, calle San José
Medio
ZE-1a
Calle Alfredo Hardensen
M/A
ZK-V1
Valores
Valores
m2 Terreno
m2 Edificio
Oferta Propiedad
Min:
36.538 Min:
140.000 Min:
Medio:
43.410 Medio: 202.500 Medio:
31.750.000
Max.
60.714 Max.
47.000.000
300.000 Max.
17.000.000
7.000.000
3.100.000
3.900.000
20.667
60.000
Y. Zavala
Av. Circunvalación 3254
M/B
ZE-1a
Min:
20.667 Min:
60.000 Min:
4.700.000
8.800.000
23.500
80.000
San Luis
Villa Cau Cau, pasaje 5
M/B
ZE-1a
Medio:
22.083 Medio:
70.000 Medio:
10.250.000
Max.
23.500 Max.
80.000 Max.
13.500.000
Min:
23.000 Min:
70.000 Min:
13.000.000
Medio:
23.000 Medio:
70.000 Medio:
13.000.000
Max.
23.000 Max.
70.000 Max.
13.000.000
80.000 Min:
4.600.000
8.400.000
23.000
70.000
Corvi
Calle Don Bosco
M/B
2
ZU-4
4 - C2
4 - C3
4 - C4
4
Valores
13.500.000
13.000.000
4 - D2
Nº
1
7.000.000
30.000.000
4.500.000
25.500.000
25.000
150.000
P. Kramer
Carlos Hilker
Medio
ZU-4
Min:
25.000 Min:
28.000.000
20.240.000
7.760.000
46.000
80.000
San Luis
Calle Vallejos
Medio
ZU-4
Medio:
35.500 Medio: 115.000 Medio:
29.000.000
Max.
46.000 Max.
150.000 Max.
30.000.000
Min:
33.867 Min:
110.000 Min:
13.000.000
Medio:
34.076 Medio: 115.000 Medio:
15.500.000
Max.
34.286 Max.
120.000 Max.
18.000.000
Min:
18.800 Min:
40.000 Min:
8.000.000
Medio:
24.493 Medio:
Max.
33.415 Max.
18.000.000
9.600.000
8.400.000
34.286
120.000
San Luis
Calle Doctor Pedro Videla
Medio
ZE-1a
13.000.000
5.080.000
7.920.000
33.867
110.000
San Luis
Santa Julia, villa San Luis Sur
Medio
ZU-4
13.500.000
9.500.000
4.000.000
19.000
40.000 I. de Suarez Las Calas 31. Pobl. Bucarey
M/B
ZU-4
8.000.000
3.760.000
4.240.000
18.800
40.000
Pje Quintero 327 Pbl. Valparaiso
M/B
ZU-4
13.500.000
5.900.000
7.600.000
24.583
80.000
Corvi
Pasaje 18 Pobl. Gil de Castro
M/B
ZU-4
21.000.000
4.800.000
16.200.000
26.667
180.000
Corvi
Calle Colo Colo esq. de Holzapfel M / B
ZU-4
32.000.000
10.860.000
21.140.000
33.415
140.000
Corvi
Calle San Marcos
ZU-4
Corvi
Medio
2
2
5
96.000 Medio:
180.000 Max.
28.000.000
17.600.000
32.000.000
50
$ Terreno
8.300.000
2.800.000
15.000.000
17.000.000
$ Edificio
$ m2
$ m2
Terreno
Edificio
55.000
Sector
Corvi
Dirección
Andres Bello 359
Nivel
S-E
M/B
Tipo
14.000
6.600.000
8.400.000
36.667
120.000 Picarte 3000 Calle Río Loa, Pobl. B. O'Higgins
Medio
ZU-4
5.950.000
11.050.000
33.056
170.000 Picarte 3000 Calle Francisco Gil Negrete Nº3
Medio
ZE-1a
11.000.000
4.100.000
6.900.000
34.167
150.000 Picarte 3000 Martínez de Rozas Nº 5.555
Medio
ZU-4
22.000.000
11.673.600
10.326.400
65.034
140.000
El Laurel
Juan Ruiz de León 110
Medio
ZE-1a
21.500.000
8.000.000
13.500.000
40.000
180.000
El Laurel
Don J. Carlos 345 Reina Sofia
Medio
ZE-1a
ZU-4
8.000.000
3.500.000
4.500.000
25.000
100.000
El Laurel
Calle Corregidor Manuel Espinoza Medio
ZE-1a
15.000.000
2.900.000
12.100.000
24.167
110.000
El Laurel
Calle Andrés de Escobar
Medio
ZE-1a
25.000.000
11.500.000
13.500.000
57.500
180.000
El Laurel
Pasaje 20, Villa Reina Sofía
Medio
ZE-1a
95.000.000
27.800.000
67.200.000
42.121
280.000
El Laurel
Picarte 3500
M/A
ZE-1a
7.500.000
2.600.000
4.900.000
14.607
50.000
Corvi
Pje 18 los chilcos 3761
M/B
ZU-4
4 - E3
4
6
1
20.000.000
4 - E4
Nº
de Suelo Prop.
5.500.000
4 - E2
4 - D4
4 - D3
Oferta
6.000.000
14.000.000
33.333
200.000 Picarte 3000 Calle Alonso 9
Medio
ZE-1a
23.000.000
7.000.000
16.000.000
35.000
160.000 Picarte 3000 Calle Alonso de Villanueva esq pje 4Medio
ZE-1a
19.000.000
6.295.000
12.705.000
33.307
165.000 Picarte 3000 Baltazar Mejias, Villa El Manzano Medio
ZU-4
12.500.000
4.700.000
7.800.000
26.111
130.000 Picarte 3000 Donal Canter 3760, casa 7
Medio
ZE-1a
14.000.000
2.960.000
11.040.000
27.664
115.000 Picarte 3000 Pasaje 8 Población Independencia Medio
ZU-4
35.000.000
17.800.000
17.200.000
35.039
200.000
El Laurel
Parque Los Encinos
Medio
ZE-1a
4
2
Valores
Valores
Valores
m2 Terreno
m2 Edificio
Oferta Propiedad
Min:
14.000 Min:
55.000 Min:
8.300.000
Medio:
29.472 Medio: 123.750 Medio:
12.825.000
Max.
36.667 Max.
170.000 Max.
17.000.000
Min:
24.167 Min:
100.000 Min:
8.000.000
Medio:
42.304 Medio: 165.000 Medio:
31.083.333
Max.
65.034 Max.
280.000 Max.
95.000.000
Min:
14.607 Min:
50.000 Min:
7.500.000
Medio:
14.607 Medio:
50.000 Medio:
7.500.000
Max.
14.607 Max.
50.000 Max.
7.500.000
Min:
26.111 Min:
130.000 Min:
12.500.000
Medio:
31.938 Medio: 163.750 Medio:
18.625.000
Max.
35.000 Max.
200.000 Max.
23.000.000
Min:
27.664 Min:
115.000 Min:
14.000.000
Medio:
31.351 Medio: 157.500 Medio:
24.500.000
Max.
35.039 Max.
35.000.000
200.000 Max.
51
DEPARTAMENTOS, LOCALES COMERCIALES Y OFICINAS
Esp.
Dpto.
Oferta
37.000.000
$ m2
Edificio
435.294
Sector
Isla Teja
Nivel
Dirección
Los Mañios 51
S-E
1
Tipo
de Suelo
Alto
1
1 - C5
1 - E6
2 - A6
Valores
m2 Edificio
Valores
Oferta Propiedad
Min:
435.294 Min:
37.000.000
Medio:
435.294 Medio:
37.000.000
Max.
435.294 Max.
37.000.000
Min:
280.000 Min:
10.000.000
Local C.
250.000.000
280.000
Centro
Edificio Prales, Bata
Local C.
150.000.000
300.000
Centro
Edificio Prales
1
Alto
ZU-1b
Medio:
458.690 Medio:
Local C.
18.000.000
500.000
Centro
Av. Picarte, Edificio Picarte
1
Alto
ZU-1a
Max.
726.667 Max.
Oficina
20.000.000
300.000
Centro
Edificio Prales
1
Alto
ZU-1b
Oficina
35.000.000
437.500
Centro
Prales
1
Alto
ZU-1b
Oficina
21.800.000
726.667
Centro
Picarte (2ª cuadra)
1
Alto
ZU-1a
Local C.
10.000.000
666.667
Centro
Ismael Valdés V.
1
Alto
ZU-1a
1
Alto
ZU-1b
Dpto.
85.000.000
607.143
Centro
Costanera
1
Alto
ZU-3
Dpto.
102.000.000
280.000
Centro
Av. Costanera, Ed. Hoffmann
1
Alto
ZU-3
Dpto.
26.000.000
371.429 Barrios Bajos Condominio Mirador Rio Valdivia
1 Medio
2
1
Local C.
52.000.000
242.991
Centro
Calle Errazuriz
1 Medio
ZU-1
1
4 - B1
Dpto.
18.000.000
327.273
Corvi
Condominio Don Bosco
1 Medio
ZU-4
1
4 - C3
Dpto.
4 - C4
8.000.000
8.000.000
Dpto.
11.300.000
177.778
177.778
188.333
San Luis
San Luis
Corvi
Block 3035 de la Av. Circunvalación
Block 518
block 619 Cjto Hab. en Holzapfel
1
1
M/B
M/B
1 Medio
ZE-1a
ZE-1a
72.114.286
250.000.000
7
ZB-1
3 - D1
4 - D2
Nº
Prop.
2
ZU-4
1
Min:
280.000 Min:
85.000.000
Medio:
443.571 Medio:
93.500.000
Max.
607.143 Max.
102.000.000
Min:
371.429 Min:
26.000.000
Medio:
371.429 Medio:
26.000.000
Max.
371.429 Max.
26.000.000
Min:
242.991 Min:
52.000.000
Medio:
242.991 Medio:
52.000.000
Max.
242.991 Max.
52.000.000
Min:
327.273 Min:
18.000.000
Medio:
327.273 Medio:
18.000.000
Max.
327.273 Max.
18.000.000
Min:
177.778 Min:
8.000.000
Medio:
177.778 Medio:
8.000.000
Max.
177.778 Max.
8.000.000
Min:
188.333 Min:
11.300.000
Medio:
188.333 Medio:
11.300.000
Max.
188.333 Max.
11.300.000
52
SITIOS
Esp.
Oferta
$ m2
Sector
Dirección
Terreno
1 - B5
Nivel
Tipo
Nº
Valores
Valores
S-E
de Suelo
Prop.
m2 Terreno
Oferta Propiedad
Sitio
35.000.000
44.872
Isla Teja
Loteo Río Cruces
1
Alto
ZU-3
Min:
44.872 Min:
32.000.000
Sitio
35.000.000
50.578
Isla Teja
Loteo Río Cruces
1
Alto
ZU-3
Medio:
50.864 Medio:
34.000.000
Sitio
32.000.000
57.143
Isla Teja
Lomas del Río Cruces
1
Alto
ZU-3
Max.
57.143 Max.
35.000.000
Sitio
30.000.000
42.857
Isla Teja
L. R. Cruces calle Arboreto
1
Alto
ZU-3
Min:
42.857 Min:
30.000.000
Medio:
42.857 Medio:
30.000.000
Max.
42.857 Max.
30.000.000
1
1 - C5
Sitio
950.000.000
118.750
Isla Teja
Av. Los Laureles frente al rio
1
Alto
ZU-4
2 - A5
3 - B2
3 - D1
Min:
1
1 - D6
1 - E6
3
Sitio
370.000.000
115.625
Centro
Calle Yungay
1
Alto
ZU-1b
Sitio
90.000.000
137.195
Centro
Av. Carampangue
1
Alto
ZU-1
Sitio
35.000.000
67.308
Centro
Yerbas Buenas
1
Alto
Sitio
60.000.000
15.019
Las Animas
Av. España
1
Sitio
50.000.000
20.392
Las Animas
Av. España
1
118.750 Min:
Medio:
118.750 Medio:
950.000.000
Max.
118.750 Max.
950.000.000
Min:
67.308 Min:
35.000.000
Medio:
106.709 Medio:
165.000.000
ZU-1
Max.
137.195 Max.
370.000.000
Medio
ZU-4
Min:
15.019 Min:
50.000.000
Medio
ZU-4
Medio:
17.705 Medio:
55.000.000
Max.
20.392 Max.
60.000.000
3
2
Sitio
30.000.000
6.000
Torobayo
Torobayo
1
Alto
ZE-1c
Min:
4.091 Min:
Sitio
2.300.000.000
8.519
Torobayo
Camino a la costa Niebla
1
Alto
ZE-1c
Medio:
7.739 Medio:
Sitio
4.500.000
4.091
Torobayo
Camino a Curiñanco
1
Medio
ZE-3a
Sitio
6.000.000
12.346
Torobayo
Camino a Curiñanco
1
Medio
ZE-1c
Sitio
132.000.000
34.958
Isla Teja
Teja Sur orilla de río
1
Alto
ZU-2
Sitio
28.000.000
1
Alto
ZB-1
37.433 Barrios Bajos Gral. Lagos
950.000.000
4
2
4.500.000
585.125.000
Max.
12.346 Max.
2.300.000.000
Min:
34.958 Min:
28.000.000
Medio:
36.195 Medio:
80.000.000
Max.
37.433 Max.
132.000.000
53
Esp.
Oferta
Sitio
20.000.000
$ m2
Sector
Dirección
Terreno
58.480
Centro
Anibal Pinto esq. Baquedano
1
Nivel
Tipo
Nº
S-E
de Suelo
Prop.
Medio
ZU-3
1
3 - E1
Sitio
9.000.000
27.778 Barrios Bajos Callejón Dibiago esq. Goicolea
1
Medio
ZB-2
1
3 - E2
Sitio
250.000.000
11.246
Estación
Avda. Ecuador
1
Medio
ZU-4
1
4 - C1
Sitio
90.000.000
52.941
Corvi
Av. Ramón Picarte
1
Medio
ZU-4
1
4 - C3
Sitio
6.000.000
1.200
San Luis
Av. Circunvalación Sur, Paillao
1
M/B
ZU-4
1
4 - C4
Sitio
36.000.000
58.347
San Luis
Av. Ramón Picarte
1
Medio
ZU-4
1
4 - D3
4 - D4
4 - E3
Valores
Valores
m2 Terreno
Oferta Propiedad
Min:
58.480 Min:
20.000.000
Medio:
58.480 Medio:
20.000.000
Max.
58.480 Max.
20.000.000
Min:
27.778 Min:
9.000.000
Medio:
27.778 Medio:
9.000.000
Max.
27.778 Max.
9.000.000
Min:
11.246 Min:
250.000.000
Medio:
11.246 Medio:
250.000.000
Max.
11.246 Max.
250.000.000
Min:
52.941 Min:
90.000.000
Medio:
52.941 Medio:
90.000.000
Max.
52.941 Max.
90.000.000
Min:
1.200 Min:
6.000.000
Medio:
1.200 Medio:
6.000.000
Max.
1.200 Max.
6.000.000
Min:
58.347 Min:
36.000.000
Medio:
58.347 Medio:
36.000.000
Max.
58.347 Max.
36.000.000
Min:
11.966 Min:
46.000.000
Sitio
46.000.000
15.775
El Laurel
Av. Circunvalacion cerca calle Errazuriz
Sitio
840.000.000
35.000
El Laurel
Av. Circunvalación esq. calle Errázuriz
1
Medio
ZE-1a
Medio:
20.914 Medio:
328.000.000
Sitio
98.000.000
11.966
San Luis
Alberto Blest Gana
1
Medio
ZE-1a
Max.
35.000 Max.
840.000.000
Sitio
150.000.000
128.977
Picarte 3000
Av. Ramón Picarte
1
Medio
ZU-4
Min:
128.977 Min:
150.000.000
Medio:
128.977 Medio:
150.000.000
Max.
128.977 Max.
150.000.000
1
Medio
ZE-1a
3
1
54
4.4.- UBICACIÓN Y SECTORIZACIÓN SOCIOECONÓMICA
2 - C2
1 - B5
1 - C5
1 - D5
2 - A5
1 - D6
1 - E6
2 - A6
2 - B6
3 - D1
3 - E1
4 - A1
4 - B1
3 - E2
4 - A2
3 - E3
4 - A3
3 - E4
4 - A4
3 - B2
3 - A4
3 - D5
4 - C2
4 - D2
4 - E2
4 - B3
4 - C3
4 - D3
4 - E3
4 - B4
4 - C4
4 - D4
4 - E4
4 - A5
Los colores indican el nivel socioeconómico predominante en las
propiedades ofertadas, en el ítem anterior.
COLOR
NIVEL SOCIO-ECONÓMICO
VERDE
ALTO
ROJO
MEDIO / ALTO
AMARILLO
MEDIO
AZÚL
MEDIO / BAJO
NARANJO
BAJO
55
CONCLUSIONES
Producto del presente estudio, se concluye lo siguiente:
La confección del cuadro de zonificación y precios, muestra una serie de datos
ordenados de tal forma que permiten las siguientes ventajas:
-
Comparar los valores de las propiedades ofertadas de un determinado
sector mediante los valores de superficie unitaria, edificada y de
terreno.
-
Estimar el justiprecio del m2 de terreno en los diferentes sectores
definidos según cuadrantes indicados en guía telefónica.
-
Identificar mediante el tipo de suelo indicado en la tabla, si se cumplen
las exigencias municipales de una determinada propiedad revisando el
anexo nº 2.
-
Determinar la tipología de construcción.
-
Conocer el nivel socio-económico de los propietarios.
-
Conocer los sectores con mayor cantidad de propiedades ofertadas.
Un factor influyente en las alzas y bajas de los valores de un bien raíz, de un
determinado sector, son los proyectos inmobiliarios habitacionales o de
servicio, y la construcción de ciertas especialidades, ejemplo: hospitales,
clínicas, laboratorios, etc.
Este estudio es necesario realizarlo cada cierto tiempo, porque si bien es
cierto la ciudad es dinámica y va sufriendo una serie de cambios, los barrios
que existen hoy se volverán antiguos y las propiedades se irán destruyendo
con el paso del tiempo, sufrirán depreciación tanto los edificios como los
diferentes sectores, permitiendo que surjan otras prioridades y nuevos
sectores.
56
Las propiedades ofertadas en este estudio, realizado durante los meses
agosto a diciembre, muestran una tendencia donde la madera es el material
más utilizado en edificación, ya sea utilizado como un material solo o de tipo
mixto, siendo el caso de las viviendas de hormigón y madera o de albañilería y
madera. Se puede interpretar que además de ser la madera un material
característico de la zona, Valdivia es una ciudad húmeda prefiriendo
materiales con propiedades que entreguen mayor calidez.
Una de las cosas que no se puede dejar de mencionar, es que el valor de la
propiedad de acuerdo a la zona o sector donde está emplazada, está ligado a
las personas que lo habitan y que transitan por el recinto. Es el caso de las
propiedades de la Isla Teja que por colindar con viviendas sociales vieron, en
un principio, depreciado su valor. Años mas tarde, en el mismo sector, se
construyeron nuevas propiedades de elevado valor, motivando a sus
propietarios a mejorar el aspecto de sus viviendas.
Reflexión tomada, luego de una entrevista con la Sra. Marcia Castillo, tasadora
del S.I.I.
57
BIBLIOGRAFÍA
JARA OPORTO, Lizolett. “Gestión Inmobiliaria”. Director Osvaldo Rybertt
Maldonado. Universidad Austral de Chile. Departamento Biblioteca Miraflores,
1990.
NAVARRO OPORTO, Pablo. “Análisis de las tasaciones de un bien raíz no
agrícola orientado al S.I.I.”. Director Osvaldo Rybertt Maldonado. Universidad
Austral de Chile. Departamento Biblioteca Miraflores, 2004.
MICROSOFT ENCARTA. Enciclopedia multimedia, atlas e investigador Encarta.
“Biblioteca de consulta 2005”
ENCICLOPEDIA MULTIMEDIA. Salvat Editores S.A. 1999.
LAS AMARILLAS DE PUBLIGUIAS, Guía Residencial y comercial – X y XI reg. –
Valdivia. 2005.
RESOLUCIÓN EXENTA Nº 5.562. Fija valores base de terrenos, construcciones
y definiciones técnicas para el reavalúo de los bienes raíces no agrícolas.
Publicación 19 de Diciembre de 2004.
PLAN REGULADOR COMUNAL DE VALDIVIA, Agosto 2003
ORDENANZA LOCAL (Texto Refundido De Uso Interno), Agosto 2003
WWW.SII.CL, Bienes Raíces. Rol. Consulta Octubre 2005.
WWW.MUNIVALDIVIA.CL,
La
Comuna.
Regulador. Consulta Agosto 2005.
Datos
útiles.
Descripción.
Plano
58
WWW.LOSENCINOS.CL, Compraventa de casas, oficinas, departamentos,
locales y bodegas y sitios. Consulta Agosto – Noviembre 2005.
WWW.CALLECALLE.CO.CL, Propiedades. Consulta Agosto – Noviembre 2005.
WWW.BANCOCHILE.CL, Personas - Portal inmobiliario - Casas nuevas y usadas
- Venta X Región - Comuna Valdivia. Consulta Septiembre – Noviembre 2005.
WWW.DIAZMEZA.CL, Ventas. Consulta Septiembre – Noviembre 2005.
WWW.AMARILLAS.CL, Corredores de propiedades – X región – Valdivia.
Consulta Agosto – Noviembre 2005.
WWW.PROPIEDADESENVALDIVIA.CL, Propiedades en venta. Consulta Octubre
– Noviembre 2005.
WWW.SOCOVESA.CL, Valdivia. Consulta Septiembre 2005.
WWW.FOURCADE.CL,
Inmobiliaria.
Valdivia.
Elegir
proyecto.
Consulta
Septiembre 2005.
URZÚA, ROSARIO. Constructora CAPREVA Ltda. “Oferta de propiedades
Riberas del Estancilla”. 15 Noviembre 2005.
59
OFERTA DE PROPIEDADES
CIUDAD DE VALDIVIA, AGOSTO – DICIEMBRE 2005.
CORRETAJE, ESPECIALIDAD: CASA
DIRECCIÓN
: Pasaje Esmeralda.
PRECIO
: 50.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO
: 280 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 80 m2.
DETALLE PROPIEDAD
: Casa de dos pisos, living
comedor con chimenea, tres dormitorios en primer piso y dos
dormitorios en segundo piso, dos baños, dependencia de
servicio, cocina con muebles, pequeño patio, garaje.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
DIRECCIÓN
: Yungay.
PRECIO
: 210.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 800 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 620 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Casa sólida de dos pisos y
subterráneo,
calefacción
central,
piscina,
garajes,
dependencias, amplios salones.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
DIRECCIÓN
: Tenglo.
PRECIO
: 38.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 240 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 100 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Casa de dos pisos, individual, living
comedor, cocina, logia cerrada, un dormitorio en suite,
segundo piso, hall de estar dos dormitorios, un baño
completo, casa en esquina.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
DIRECCIÓN
: Loteo Río Cruces.
PRECIO
: 130.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 784 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 348 + quincho de 30 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Living con chimenea, comedor
separado, un dormitorio en suite, mas tres dormitorios, tres
baños, dependencia de servicio, cocina amplia con logia, sala
de estar, escritorio, garaje para dos vehículos, quincho
equipado, terraza techada, calefacción central.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
DIRECCIÓN
: Los Robles.
PRECIO
: 75.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 600 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 165 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Casa de un piso ampliada, hall de
acceso, living comedor, cocina, sala de estar, tres dormitorios,
dos baños. Aparte construido cabaña de 1 dormitorio con su
baño, bodega y lavandería lindo jardín con terraza, calefacción central a gas.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
60
DIRECCIÓN
: Los Pelues.
PRECIO
: 95.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO
: 566 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 170 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Casa esquina, porch de acceso,
living comedor en desnivel y chimenea, cocina amplia con
muebles, escritorio, baño visitas, sala de estar, un dormitorio
amplio en suite, mas dos dormitorios y otro baño, calefacción
central eléctrica, bodega y leñera, amplio garaje.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
DIRECCIÓN
: Los Helechos.
PRECIO
: 110.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 536 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 240 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Excelente casa de dos niveles, living
con chimenea, comedor, cocina, tres dormitorios, sala de
estar, dependencia de servicio, guardilla en entretecho,
calefacción central preciosos jardines, garaje dos vehículos.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
DIRECCIÓN
: Loteo Río Cruces, final de calle Los Robles.
PRECIO
: 95.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 600 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 289 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Porch de entrada, baño visita, living
comedor con chimenea, cocina amoblada, dependencia de
servicio, logia cerrada con quincho, tres dormitorios, dos
baños, escritorio, sala de estar, 2º piso amplia sala de estar,
dormitorio visitas, calefacción central a gas y leña, garaje dos
vehículos, terraza.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
DIRECCIÓN
: Arboreto, Loteo Río Cruces.
PRECIO
: 80.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 600 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 150 mts2 y 100 mts2.
DETALLE PROPIEDAD: Dos casas nuevas y completamente
terminadas.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
DIRECCIÓN
: Oettinger.
PRECIO
: 120.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 550 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 220 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Living comedor con chimenea,
amplia cocina, baño de visitas, dormitorio principal en suite,
dormitorio en 1º piso, escritorio, 2º piso 3 dormitorios 1 baño
completo, dependencia de servicio independiente, garaje,
calefacción central a petróleo, jardín.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
61
DIRECCIÓN
: Los Arrayanes.
PRECIO
: 59.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO
: 360 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 140 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Hall de acceso, living comedor,
cocina con muebles, despensa, pieza y baño de servicio,
dormitorio principal en suite, dos dormitorios mas otro baño,
garaje, leñera, patio salida cocina cubierto.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
DIRECCIÓN
: Los Maitenes.
PRECIO
: 76.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 8788 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 198 m2.
DETALLE PROPIEDAD: bonito parque y jardines, hall de
acceso, living-comedor separados, cocina amplia, un
dormitorio y baño completo, segundo pisos, hall de
distribución, tres dormitorios y un baño, garaje.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
DIRECCIÓN
: Alfredo Hardensen.
PRECIO
: 47.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 280 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 120 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Casa de dos pisos individual, con
hall de acceso, living comedor, cocina con muebles,
dormitorio principal en suite, sala de estar, dos dormitorios
mas otro baño, entrada de vehiculo.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
DIRECCIÓN
: Villa Rucahue, Calle Quineo.
PRECIO
: 40.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 450 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 120 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Casa de un piso más subterráneo,
con living comedor, cocina, tres dormitorios, dos baños, pieza
y baño de servicio.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
DIRECCIÓN
: Villa Europa, Calle Suecia.
PRECIO
: 50.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 400 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 140 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Casa de dos pisos, living-comedor,
cocina, cinco dormitorios, dos salas estar, tres baños, dos
bodegas, calefacción central, garaje.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
62
DIRECCIÓN
: Luis Moll Briones esq. Pedro Montt.
PRECIO
: 55.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO
: 400 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 140 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Casa de dos pisos, hall de acceso,
living y comedor, cocina amplia, despensa, baño visitas, un
dormitorio con baño, segundo piso tres dormitorios un baño
completo, dependencia de servicio dos garajes, lavandería,
leñera y quincho.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
DIRECCIÓN
: Av. Italia, Huachocopihue.
PRECIO
: 25.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO
: 350 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 100 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Dos pisos pareada, living comedor,
un dormitorio y baño, cocina ampliada, 2º piso: 3 dormitorios,
baño completo, ventana de aluminio en living comedor,
entrada de vehiculo.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
DIRECCIÓN
: Sector exclusivo, Torobayo.
PRECIO
: 300.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO
: 5000 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 350 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Sitio a orilla de río, angar para
lancha, muelle propio, bodegas y garajes separado de la
casa, piscina, excelente dependencias.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
DIRECCIÓN
: Condominio Alto del Cruce.
PRECIO
: 80.500.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO
: 485 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 156 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Living comedor piso madera flotante,
sala de estar o escritorio con piso madera flotante, baño visita,
cocina modificada, pieza y baño servicio con piso cerámico, 2°
piso hall de distribución como sala de estar, dormitorio
principal en suite con hidromasaje, 2 dormitorios, baño
completo, estacionamiento, jardín formado, calefacción central
eléctrica.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
DIRECCIÓN
: Condominio Alto del Cruce.
PRECIO
: 220.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO
: 4300 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 246 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Living comedor separado, chimenea,
piso maderas nobles, puertas de alerce, cocina amplia
amoblada, dependencia de servicio, 5 dormitorios, 4 baños,
calefacción central a leña, garaje dos vehículos.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
63
DIRECCIÓN
: Corregidor Manuel Espinoza, en la población Libertad.
PRECIO
: 8.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO
: 140 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 45 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 2 pisos, 2 dormitorios, living comedor, cocina y un baño.
VENDE: Corretaje Los Encinos.
DIRECCIÓN
: Don Bosco, al llegar a calle Mackenna.
PRECIO
: 13.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO
: 200 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 120 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 4 dormitorios, living comedor, cocina
ampliada, un baño, entrada para vehículo. Lavandería y pieza
de servicio.
VENDE: Corretaje Los Encinos.
DIRECCIÓN
: Villa Cau Cau, pasaje 5.
PRECIO
: 13.500.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 200 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 110 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 2 dormitorios, living comedor, cocina
y un baño, antejardín con reja de Fierro. Tiene además en su
parte posterior una construcción inconclusa, proyectada como
dos cabañas de 2 dormitorios en el 2º piso y en el primer piso
un baño, cocina americana y sala estar, con entrada
individual, por su parte posterior.
VENDE: Corretaje Los Encinos.
DIRECCIÓN
: Población Gil de Castro, pasaje 18.
PRECIO
: 13.500.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO
: 240 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 95 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 4 dormitorios, living comedor, cocina
con piso de cerámica, 1 baño grande, bodega de 5 por 3
mts., lavandería de 4 por 4 mts., con piso de cemento.
VENDE: Corretaje Los Encinos
DIRECCIÓN
: Ricardo Rodas.
PRECIO
: 14.500.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO
: 190 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 120 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 5 dormitorios, living comedor,
cocina, 2 baños, antejardín con reja de fierro, entrada de
vehículo.
VENDE: Corretaje Los Encinos
DIRECCIÓN
: Andrés Escobar.
PRECIO
: 15.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 120 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 110 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 4 dormitorios, living comedor,
cocina, 2 baños.
VENDE: Corretaje Los Encinos
64
DIRECCIÓN
: Río Loa, Población Bernardo O'Higgins.
PRECIO
: 15.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 180 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 70 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Individual. Tiene 2 dormitorios, living
comedor, cocina y un baño, antejardín con reja de fierro.
VENDE: Corretaje Los Encinos
DIRECCIÓN
: Francisco Gil Negrete Nº3, Villa Los Jardines de don
Cristóbal.
PRECIO
: 17.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 180 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 65 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 3 dormitorios, living comedor, cocina,
un baño. Dispone de bodega y garaje techado.
VENDE: Corretaje Los Encinos
DIRECCIÓN
: Los Coipos, Villa Portal del Sol.
PRECIO
: 17.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO
: 180 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 70 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Tiene 2 dormitorios, 2 baños, living
comedor y cocina ampliada, entrada de vehículo.
VENDE: Corretaje Los Encinos
DIRECCIÓN
: Calle Doctor Pedro Videla, Villa Los Copihues.
PRECIO
: 18.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO
: 280 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 70 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Dispone de un amplio living
comedor, cocina, tres dormitorios, un baño. Entrada para
vehículo, antejardín con reja de fierro.
VENDE: Corretaje Los Encinos.
DIRECCIÓN
: Calle Alonso 9, Villa Los Jardines de don Cristóbal.
PRECIO
: 20.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 180 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA
: 70 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 3 dormitorios, living comedor, cocina,
un baño. Dispone de bodega y loggia.
VENDE: Corretaje Los Encinos.
DIRECCIÓN
: Calle Colo Colo, casi esq. Holzapfel.
PRECIO
: 21.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 180 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA
: 90 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 4 dormitorios, living comedor, cocina,
un baño, subterráneo, garaje, leñera y antejardín con reja de
fierro.
VENDE: Corretaje Los Encinos
65
DIRECCIÓN
: Calle Alonso de Villanueva, esq. del pje 4.
PRECIO
: 23.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 200 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA
: 100 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Consta de 4 dormitorios, living
comedor, cocina ampliada, un baño ampliado, garaje,
bodega y antejardín con reja de fierro.
VENDE: Corretaje Los Encinos
DIRECCIÓN
: Pasaje 20, de la Villa Reina Sofía.
PRECIO
: 25.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 200 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA
: 75 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 3 dormitorios, living comedor, cocina,
baño y bodega.
VENDE: Corretaje Los Encinos
DIRECCIÓN
: Calle Vallejos.
PRECIO
: 28.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 440 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA
: 97 m2.
VENDE: Corretaje Los Encinos
DIRECCIÓN
: Villa Nagasaki, calle San José.
PRECIO
: 28.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 200 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA
: 147 m2.
DETALLE PROPIEDAD: En su primer piso: 1 dormitorio,
cocina, comedor diario, baño y amplio living comedor. En el
segundo piso: 4 dormitorios, más un baño. Dispone además
de garaje techado, con antejardín reja de fierro.
VENDE: Corretaje Los Encinos
DIRECCIÓN
: Domeyko esquina Phillippi.
PRECIO
: 30.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 500 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA
: 180 m2.
DETALLE PROPIEDAD: En cada piso hay una vivienda que
cuenta con 3 dormitorios, living comedor, cocina y un baño.
Tienen entrada para vehículo y bodega.
VENDE: Corretaje Los Encinos
DIRECCIÓN
: Calle San Marcos, al llegar a Av. Argentina.
PRECIO
: 32.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 325 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA
: 151 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Dispone de antejardín con reja de
fierro.
VENDE: Corretaje Los Encinos
66
DIRECCIÓN
: Avenida Italia esquina Simpson.
PRECIO
: 35.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 200 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 90 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Frente al Hospital Regional. Tiene 3
dormitorios, 1 baño, en el segundo piso. En el primer piso
tiene living comedor, cocina. Dispone además de local
comercial con patente de rotiseria, la cual está comprendida,
con un inventario de maquinarias.
VENDE: Corretaje Los Encinos
DIRECCIÓN
: Avenida Picarte, altura del 700.
PRECIO
: 40.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 392 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 80 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Construcción principal al interior, casi
nueva, de dos pisos, compuesta de dos dormitorios, en el
segundo piso; en el primer piso tiene un living comedor,
cocina y un baño. Por el frente de calle Picarte tiene una casa
antigua de un piso destinada a local comercial (peluquería).
VENDE: Corretaje Los Encinos
DIRECCIÓN
: Avenida Pedro Aguirre Cerda.
PRECIO
: 45.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 1308 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 140 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Tiene Un piso y medio, consta de 6
dormitorios, 2 baños, cocina y living comedor.
VENDE: Corretaje Los Encinos
DIRECCIÓN
: Calle Puchuncaví.
PRECIO
: 45.700.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 242 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 122 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 3 dormitorios, estar comedor, cocina
amoblada, comedor diario, lavadero, 3 baños y bodega.
VENDE: Corretaje Los Encinos
DIRECCIÓN
: Camilo Henríquez, al llegar a Carampangue.
PRECIO
: 125.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 300 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 180 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Primer piso: 1 sala de estar, living
comedor amplio, sala computacional, un baño, cocina.
Segundo Piso: 3 dormitorios con closet y un baño.
Subterráneo. Pequeño patio cubierto. Calefacción central.
VENDE: Corretaje Los Encinos
67
DIRECCIÓN
: García Reyes, entre Av. Picarte y Arauco.
PRECIO
: 130.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 450 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 190 m2.
DETALLE PROPIEDAD: La parte superior tiene 3 dormitorios,
2 baños, living comedor, biblioteca, cocina, lavandería y
despensa. En el primer piso; living comedor, cocina un baño y
dos dormitorios.
VENDE: Corretaje Los Encinos
DIRECCIÓN
: Santa Julia.
PRECIO
: 13.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 150 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 72 m2.
VENDE: Propiedades Díaz Meza
DIRECCIÓN
: Villa Don Max, calle Sta. Bernardita.
PRECIO
: 17.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 84 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 70 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Living comedor, baño cocina
ampliada. 2o Piso: 3 dormitorios y hall. Ampliada. Patio
cubierto.
VENDE: Propiedades Díaz Meza
DIRECCIÓN
: Baltazar Mejias, Sector Villa El Manzano.
PRECIO
: 19.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 189 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 77 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Primer Piso: 1 Dormitorio, Living
comedor, cocina y baño c/ tina. Segundo Piso: 2 dormitorios,
sala de estar. Patio: Lavadero, panderetas, jardín con cierro
metálico.
VENDE: Propiedades Díaz Meza
DIRECCIÓN
: Villa Del Rey - Muñoz Hermosilla.
PRECIO
: 45.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 280 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 140 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Living - comedor, hall, cocina, 5
dormitorios, 2 baños, patio, estacionamiento. Sector
residencial.
VENDE: Propiedades Díaz Meza
DIRECCIÓN
: Villa Shublin - Alvaro Covarrubias.
PRECIO
: 63.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 530 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 140 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Sector residencial; Primer piso;
Recibidor, living - comedor, cocina amplia, dormitorio de
servicio con closet y baño privado. Dormitorio principal con
baño privado completo. Baño visitas Segundo Piso: 2
Dormitorios un baño en el patio se encuentra una piscina y bodega.
VENDE: Propiedades Díaz Meza
68
DIRECCIÓN
: Beauchef.
PRECIO
: 120.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 495 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 208 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 1er piso: Hall, 4 dormitorios, living,
comedor, cocina, 1 baño completo y 1 medio baño. 2do piso:
Hall, cocina , 1 baño completo, 3 dormitorios. En el patio
existen 3 cabañas c/u con 1 dormitorio, 1 baño, sala con
cocina americana.
VENDE: Propiedades Díaz Meza
DIRECCIÓN
: Roberto Fernández 4461
PRECIO
: 14.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 150 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 52 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Sector residencial, 2 dormitorios,
principal con closet, baño con tina y ducha teléfono, cocina
(con mesa, mueble, lavaplatos con mueble, calefón y
campana), amplio living-comedor con combustión lenta,
cuarto de lavado. Entrada auto.
VENDE: Corretaje Mas & Bullemore.
DIRECCIÓN
: Carlos Hilker
PRECIO
: 30.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 180 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 170 m2.
DETALLE PROPIEDAD: casa habitación, de un piso ½ de
altura, pareada, construida en madera.
VENDE: Corretaje Mas & Bullemore.
DIRECCIÓN
: Los Laureles
PRECIO
: 35.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 469 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 232 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Casa de madera de 2 pisos,
emplazada en un sector mixto habitacional-comercial. A unos
800 mt. del centro de la Ciudad.
VENDE: Corretaje Mas & Bullemore.
DIRECCIÓN
: Los Notros Pilolcura 22
PRECIO
: 70.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 520 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 180 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Living-comedor, 4 dormitorios uno en
suite, dos baños adicionales, sector de servicio con su baño,
dispone de una habitación amplia. Calefacción a Gas: Losa
radiante en primer piso y radiadores en el segundo.
Estacionamiento cubierto, jardín en mantención básica.
VENDE: Corretaje Mas & Bullemore.
69
DIRECCIÓN
: Picarte
PRECIO
: 95.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 660 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 240 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Hall de acceso, de 7 dormitorios, 2
estar grande, vigas a la vista 2 baños, balcón, antejardín,
dormitorio y baño de servicio, cocina con comedor de diario bodega.
VENDE: Corretaje Mas & Bullemore.
DIRECCIÓN
: Pintora Barahona, Los Robles
PRECIO
: 115.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 500 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 290 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Distribución: mansarda, baño de
visitas, hall, estar. Servicios: patio de servicio, pieza de
planchado, estar de servicio, lavadero interior, despensa.
Cocina: amoblada. Tv cable, terraza, bodega, chimenea,
teléfono, ante jardín.
VENDE: Corretaje Mas & Bullemore.
DIRECCIÓN
: Pintora Susana Barahona 125
PRECIO
: 116.195.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 500 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 298 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Distribución: escritorio, baño de
visitas, hall, estar. Cocina: amoblada. Tv cable, terraza,
bodega, chimenea, teléfono, ante jardín.
VENDE: Corretaje Mas & Bullemore.
DIRECCIÓN
: Pérez Rosales 752
PRECIO
: 200.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 1014 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 377 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Distribución: estar, hall. Servicios:
estar de servicio, lavadero exterior, pieza de planchado,
despensa. Cocina: comedor de diario, amoblada. TV cable,
bodega, terraza, teléfono, antejardín, chimenea.
VENDE: Corretaje Mas & Bullemore.
DIRECCIÓN
: Millauquen 2175
PRECIO
: 23.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 277 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 66 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Distribución: hall, estar. Cocina: equipada, amoblada.
Bodega, teléfono, ante jardín. 4 Dormitorios y 1 Baño.
VENDE: Corretaje Mas & Bullemore.
DIRECCIÓN
: Isla Sofía, Villa El Rey
PRECIO
: 25.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 226 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 91 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Casa habitación, estructurada en madera, de un piso,
aislada.
VENDE: Corretaje Mas & Bullemore.
70
DIRECCIÓN
: Parque Los Encinos
PRECIO
: 35.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 508 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 86 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Living comedor, 2 dormitorios, 2 baños, sala de estar,
cocina.
VENDE: Corretaje Mas & Bullemore.
DIRECCIÓN
: Av. Pedro Montt 2230
PRECIO
: 43.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 280 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 96 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Servicios: lavadero interior. Cocina: equipada, amoblada.
Tv cable, alarma, chimenea, ante jardín, teléfono. 4 dormitorios y 2 Baños.
VENDE: Yessenia Albornoz Cerfogli.
DIRECCIÓN
: Guillermo Frick 249
PRECIO
: 60.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 600 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 240 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Servicios: despensa. Cocina: amoblada. Portero
eléctrico, bodega, ante jardín. 7 dormitorios y 2 baños.
VENDE: Maria Rivera Aguilar.
DIRECCIÓN
: Calle Ancud 323
PRECIO
: 62.500.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 426 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 133 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 3 dormitorios principal en suite, 2 baños, sala estar 2°
piso, hall, escritorio, living-comedor, cocina amoblada y equipada, servicios, baño
visitas, estufa de combustión lenta y chimenea. Loggia, leñera y 2 entradas de
auto. Pieza de planchado, lavadero interior. Bodega, alarma, terraza, teléfono,
ante jardín, chimenea, tv cable.
VENDE: [email protected].
DIRECCIÓN
: Las Encinas/Avenida Los Laureles
PRECIO
: 67.500.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 695 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 147 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Escritorio, hall, estar. Servicios: pieza de planchado,
lavadero interior, despensa, patio de servicio. Cocina: equipada, comedor de
diario, amoblada. Portero eléctrico, bodega, alarma, terraza, chimenea, teléfono,
ante jardín, tv cable. Calefacción central. Departamento independiente.
VENDE: Patricio Jiménez.
DIRECCIÓN
: Rudloff, cerca Hospital Regional
PRECIO
: 80.500.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 536 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 261 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 2 pisos con mansarda, mas subterráneo, hall, 6 salas de
procedimientos, secretaria y sala de espera, 1 consulta, cocina, 2 baños
completos y 3 medios baños, sala de uso general, 2 salas de atención sala de
caldera, bodega.
VENDE: Corretaje Mas & Bullemore.
71
DIRECCIÓN
: Los Notros 1516
PRECIO
: 85.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 600 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 298 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Baño de visitas, hall, estar. Servicios: despensa.
VENDE: Cristian Muñoz Vera.
DIRECCIÓN
: Lomas del Río Cruces
PRECIO
: 100.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 500 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 298 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 4 dormitorios, 3 baños.
VENDE: Propiedades Valdivia.
DIRECCIÓN
: Condominio Los Notros
PRECIO
: 55.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 450 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 140 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 3 dormitorios, 2 baños, mansarda,
estacionamiento techado.
VENDE: Propiedades Valdivia.
DIRECCIÓN
: Arboleda, Av. Circunvalación
PRECIO
: 42.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 270 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 180 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 5 dormitorios, 4 baños principal en suite.
VENDE: Propiedades Valdivia.
DIRECCIÓN
: Los Maitenes s/n
PRECIO
: 65.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 5000 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 140 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Construcción en concreto reforzado,
piedra laja, maderas nativas. Distribución: estar, baño de
visitas, hall. Servicios: despensa. Cocina: comedor de diario,
amoblada. Terraza, teléfono, ante jardín, chimenea.
VENDE: Propiedades Valdivia.
DIRECCIÓN
: Álvaro Cobarrubias.
PRECIO
: 63.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 495 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 190 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 2 pisos, con 5 dormitorios, 4 baños, piscina.
VENDE: Propiedades Valdivia.
DIRECCIÓN
: Av. Circunvalación 3254.
PRECIO
: 7.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 150 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 65 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 2, Baños 1, Calefacción a través de ducto
leña. cocina semi-amoblada, baño completo.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
72
DIRECCIÓN
: Gral. Baquedano 1001.
PRECIO
: 35.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 240 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 208 m2 + 23 m2 de depto.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 7, Baños 2. Casa de dos pisos en madera,
individual, cocina amoblada, garaje techado.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
DIRECCIÓN
: Carlos Benett 1595.
PRECIO
: 35.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 350 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 140 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 4, Baños 3. Casa en hormigón armado y
madera de dos pisos, pareada un lado, calefacción a través de combustión
lenta, cocina amoblada, en buen estado de conservación. Dormitorio de servicio
con baño. Más una casa anexa en terreno.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
DIRECCIÓN
: Berna Nº 575 Pobl. Huachocopihue.
PRECIO
: 20.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 300 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 65 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 3, Baños 1. Casa en madera, pareada un
lado, calefacción con ducto para leña. Pintura en mal estado.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
DIRECCIÓN
: Bulnes 1300.
PRECIO
: 35.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 300 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 140 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 6, Baños 2. Casa de dos pisos, individual,
cocina amoblada, calefacción central, subterráneo. Pieza y baño de servicio.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
DIRECCIÓN
: Chahuilco 2435 Villa El Estanque.
PRECIO
: 20.500.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 180 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 75 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 3, Baños 2. Dos niveles, madera y ladrillo,
cocina amoblada, calefacción a combustión lenta, bodega, leñera, garaje techado
tipo terraza, logia techada.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
DIRECCIÓN
: Conde del Castellar N1210.
PRECIO
: 17.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 200 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 70 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 4, Baños 1. Casa en madera, individual,
sector costero.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
73
DIRECCIÓN
: Donal Canter 3760, casa 7.
PRECIO
: 12.500.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 180 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 60 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 3, Baños 1. Casa en madera, pareada un
lado entrada de vehiculo antejardín amplio. Calefacción a través de ducto leña.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
DIRECCIÓN
: Av. Ecuador 2413.
PRECIO
: 10.500.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 425 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 70 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 4, Baños 1. Casa
pareada. Cocina americana. VENDE: Sudamérica Propiedades.
en
madera,
DIRECCIÓN
: Errazuriz 2107.
PRECIO
: 40.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 370 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 120 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 5, Baños 2. Casa de dos pisos comedor
amplio, garaje techado, subterráneo, leñera, cercos de pandereta, calefacción
con ducto de leña.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
DIRECCIÓN
: Francia 1849. Huachocopihue.
PRECIO
: 23.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 300 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 105 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 3, Baños 2. Casa en madera y hormigón
armado pareada un lado, dos pisos, combustión lenta, cocina semi-amoblada,
Pieza de servicio sitio amplio.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
DIRECCIÓN
: Las Calas Nº 31 Pobl. Bucarey.
PRECIO
: 13.500.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 500 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 100 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 3, Baños 1. Casa en madera, individual,
entrada de vehiculo, antejardín, bodega leñera, reja metálica. Calefacción a través
de ducto leña.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
DIRECCIÓN
: Pasaje 18. Los chilcos 3761.
PRECIO
: 7.500.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 178 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 98 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 3, Baños 1. Calefacción a través de ducto
leña, cocina semi-amoblada, baño completo, bodega, leñera, ampliación pareada
ambos lados, reja metálica.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
74
DIRECCIÓN
: O'Higgins 190.
PRECIO
: 60.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 350 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 120 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 5, Baños 3. A dos cuadras de la plaza.
Construcción de madera, individual, chimenea hogar, cocina semi-amoblada,
bodega.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
DIRECCIÓN
: Pasaje Quintero Nº 327. Pobl. Valparaíso.
PRECIO
: 8.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 200 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 106 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 4, Baños 1. Casa pareada por un lado de
dos pisos. Calefacción a través de ducto leña, cocina semi-amoblada, logia lado
de baño.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
DIRECCIÓN
: Juan Ruiz de León 110 Villa Picarte 3500.
PRECIO
: 22.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 180 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 74 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 3, Baños 2. Dos niveles, madera y ladrillo,
individual, cocina semi-amoblada, calefacción a combustión lenta, mas cabaña
parte posterior de dos dormitorios, baño y cocina americana, leñera, garaje
techado.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
DIRECCIÓN
: Loteo Río Cruces.
PRECIO
: 120.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 550 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 220 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 4, Baños 2.
Construcción en hormigón armado y madera nativa, entrada
de vehículo, terraza, lavandería, logia techada, piscina, cocina
amoblada, bodega y leñera. Cuarto de servicio más baño.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
DIRECCIÓN
: Rucapillán 488.
PRECIO
: 30.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 280 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 90 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 3, Baños 2. Casa en ladrillo y madera
de dos pisos, individual, calefacción a través de combustión lenta, cocina
amoblada, entrada de vehículo bodega, leñera, en buen estado de conservación.
Sala de estar en segundo piso, lavandería, dormitorio y baño de servicio.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
75
DIRECCIÓN
: René Schneider 132.
PRECIO
: 45.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 650 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 520 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 11, Baños 4. Sector
educacional. Casa esquina dos niveles, madera, cocina
ampliada, calefacción a leña, anexo local comercial 13.5 m2,
leñera y bodega.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
DIRECCIÓN
: Viena 720 Huachocopihue.
PRECIO
: 26.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 300 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 75 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 3, Baños 1. Casa en madera de un piso,
pareada un lado, calefacción a través de combustión lenta, cocina semiamoblada, entrada de vehículo bodega, leñera, en buen estado de conservación.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
DIRECCIÓN
: Pasaje 9 Nº 1435 Villa Del Rey.
PRECIO
: 35.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 260 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 128 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 4, Baños 2. Casa de dos pisos en madera,
individual, cocina amoblada, garaje techado, bodega y leñera, calefacción a través
de combustión lenta.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
DIRECCIÓN
: Andrés Bello 359.
PRECIO
: 8.300.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 200 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 100 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 4, Baños 1. Casa pareada de dos pisos,
en madera. Calefacción a través de ducto leña, cocina sin muebles, baño
completo. Bodega.
VENDE: Sudamérica Propiedades.
DIRECCIÓN
: Isla Teja Sur.
PRECIO
: 80.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 675 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 160 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 4, Baños 2, uno en suite. Pieza y baño de
servicio. Cocina. Leñera-combustión lenta.
VENDE: Corretaje Calle - Calle.
DIRECCIÓN
: Villa Europa.
PRECIO
: 42.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 406 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 140 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Habitaciones 3, Baños 2, uno en suite. Living-comedor,
cocina-comedor de diario, salita, pieza y baño de servicio y lavandería
VENDE: Corretaje Calle - Calle.
76
DIRECCIÓN
: Camilo Henríquez.
PRECIO
: 80.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 250 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 144 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Casa para Oficina. Oficinas 5, Baños 2, recibo grande,
subterráneo, calefacción central a leña, central telefónica, alarma, 4
estacionamientos. VENDE: Corretaje Calle - Calle.
CONSTRUCTORAS, ESPECIALIDAD: CASAS
DIRECCIÓN
: Los Robles esquina Los Pelues.
PRECIO
: 43.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 180 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 79 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Dormitorio principal con baño con en
suite y walking closet, living comedor, Estar familiar, 2
dormitorios y 1 baño.
VENDE: SOCOVESA.
DIRECCIÓN
: Pedro Montt esquina Muñoz Hermosilla.
PRECIO
: 29.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 140 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 70 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Construcción de Albañilería armada
con losa de hormigón en el segundo piso, living comedor,
dormitorio principal con closet y baño en suite. Baño con piso
y paredes con cerámica, 2 dormitorios y 1 baño.
VENDE: SOCOVESA.
DIRECCIÓN
: Avenida Santiago Bueras con Rudloff.
PRECIO
: 34.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 160 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 78 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Construcción de Albañilería armada,
2 dormitorios, estar familiar, 1 baño. Está concebido con un
único acceso.
VENDE: SOCOVESA.
DIRECCIÓN
: Silos de Torobayo.
PRECIO
: 66.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 450 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 127 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Tratamiento térmico y acústico,
cubierta de teja asfáltica, canalización para calefacción
eléctrica, revestimiento exterior en northway, termopanel en
primer piso. 1º piso: Hall acceso, living-comedor, cocina
amoblada y equipada, dormitorio principal en suite con walk-in
closet, dormitorio y baño de servicio, baño de visitas,
estacionamiento cubierto, terraza, patio de servicio. 2º piso: Estar familiar, 3
dormitorios y 1 baño.
VENDE: SOCOVESA.
77
DIRECCIÓN
: Silos de Torobayo.
PRECIO
: 62.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 450 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 126 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Tratamiento térmico y ventilación
pasiva, cubierta de teja asfáltica, canalización para
calefacción eléctrica, revestimiento exterior en northway,
termopanel en primer piso. 1º piso: Hall acceso, livingcomedor, cocina amoblada y equipada, espacio para comedor
de diario, estar, escritorio, dormitorio y baño de servicio, baño
de visitas, estacionamiento con doble acceso vehicular, terraza, patio de servicio.
2º piso: Estar familiar, dormitorio principal en suite, 2 dormitorios y 1 baño.
VENDE: SOCOVESA.
DIRECCIÓN
: Martinez de Rozas Nº 5.555.
PRECIO
: 11.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 120 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 46 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 2 dormitorios, 1 baño, livingcomedor.
VENDE: FOURCADE.
DIRECCIÓN
: Muñoz Hermosilla esquina Manuel Montt.
PRECIO
: 30.500.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 240 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 80.6 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Ventanas de PVC, Ventana velux en
sala de estudio, Estufa de combustión a gas. 1º Piso: Amplio
Living comedor con bow window, Cocina amoblada,
Dormitorio principal en suite con closet, Loggia cerrada. 2º
Piso: 2 dormitorios con clóset, Baño completo, Sala de estudio.
VENDE: FOURCADE.
DIRECCIÓN
: Muñoz Hermosilla esquina Manuel Montt.
PRECIO
: 35.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 240 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 81 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Combustión a gas. Ventanas de
PVC. Vigas a la vista. Cerámicos en acceso, cocina y baños.
Living-comedor con bow window. Cocina amoblada con
comedor de diario. Dormitorio principal en suite con bow.
window y clóset con mueble para TV. 2 dormitorios con clóset.
Segundo baño. Lavandería techada.
VENDE: FOURCADE.
DIRECCIÓN
: Muñoz Hermosilla esquina Manuel Montt.
PRECIO
: 40.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 240 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 102.5 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Combustión a gas. Ventanas de PVC
y vidrios termopanel. Ventana velux en Sala de Estar.
Cerámicos en acceso, cocina y baños. 1º Piso: Hall recibidor.
Living-comedor con bow window. Dormitorio principal en suite
78
con walk in clóset y bow window. Amplia cocina amoblada con comedor de diario.
Loggia incorporada. Baño de visitas. 2º Piso: 2 dormitorios con clóset. Tercer
baño completo. Sala de estar.
VENDE: FOURCADE.
DIRECCIÓN
: Fernando de Aragón 180 (desde Simpson).
PRECIO
: 60.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 360 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 123 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Calefacción central. Ventanas de
PVC y vidrios termopanel. Piso de parquet en living-comedor.
Alfombra muro a muro. Cerámicos en hall de acceso, cocina y
baños. Terraza. 1º Piso: Hall de acceso. Living comedor con
bow window. Sala de estar. Amplia cocina amoblada con
comedor de diario. Loggia incorporada. Baño de visitas. Pieza
de servicio con baño. 2º Piso: Dormitorio principal en suite con walk in clóset, 2
dormitorios con clóset. Cuarto baño completo. Sala de estar.
VENDE: FOURCADE.
DIRECCIÓN
: Fernando de Aragón 180 (desde Simpson).
PRECIO
: 75.000.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 360 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 145 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Calefacción central. Ventanas de
PVC y vidrios termopanel. Piso de parquet en living-comedor
y sala de estudio. Cerámicos en hall de acceso, cocina y
baños. Cobertizo para 2 vehículos. Amplia terraza. Primer
Piso: Hall de acceso. Living comedor con acceso directo a
terraza y cocina. Sala de estudio. Amplia cocina amoblada con comedor de diario,
equipada con cocina encimera, horno empotrado y campana. Loggia
independiente. Baño de visitas con ducha. Segundo Piso: Dormitorio principal en
suite con walk in clóset, 2 dormitorios con clóset. Tercer baño completo. Sala de
estar con acceso a mansarda.
VENDE: FOURCADE.
DIRECCIÓN
: Av. 20 / Nueva Circunvalación.
PRECIO
: 10.500.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 110 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 41 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 2 dormitorios, 1 baño, livingcomedor, cocina con mueble lavaplatos.
VENDE: SOCOVESA.
DIRECCIÓN
: Av. 20 / Nueva Circunvalación.
PRECIO
: 9.100.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 110 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 39 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 2 dormitorios, 1 baño, livingcomedor, cocina.
VENDE: SOCOVESA.
DIRECCIÓN
: Riberas del Estancilla.
PRECIO
: 114.450.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 800 m2.
79
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 242 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 1º Piso: Hall de acceso. Living con
chimenea empotrada, comedor, cocina amoblada y equipada,
dormitorio principal con walk in clóset y baño en suite,
escritorio, baño de visitas, dormitorio con baño de servicio,
terraza, patio de servicio. 2º Piso: Estar, 3 dormitorios, sala de
juegos, 2 baños.
VENDE: CAPREVA.
DIRECCIÓN
: Riberas del Estancilla.
PRECIO
: 111.230.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 800 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 188 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 1º Piso: Hall de acceso. Living y
comedor con piso flotante, cocina amoblada y equipada,
dormitorio principal con walk in clóset y baño en suite,
escritorio, baño de visitas, dormitorio con baño de servicio,
estacionamiento, terraza, patio de servicio. 2º Piso: Estar
familiar, 2 dormitorios, sala de juegos y 2 baños.
VENDE: CAPREVA.
DIRECCIÓN
: Riberas del Estancilla.
PRECIO
: 98.455.000.- pesos.
SUPERFICIE TERRENO : 800 m2.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 140 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 1º Piso: Hall de acceso. Living y
comedor con piso flotante, cocina amoblada y equipada,
dormitorio principal en suite, baño de visitas, dormitorio con
baño de servicio, estacionamiento, terraza, patio de servicio
cubierto. 2º Piso: Estar familiar, 2 dormitorios, 1 baño.
VENDE: CAPREVA.
CORRETAJE, ESPECIALIDAD: DEPARTAMENTOS
DIRECCIÓN
: Av. Costanera.
PRECIO
: 85.000.000.- pesos.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 140 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Un departamento por piso, 3 dormitorios, 2 baños 1 en
suite, pieza con baño de servicio, living-comedor con chimenea, estacionamiento
y bodega, sala de estar, calefacción a petróleo, terrazas.
VENDE: Corretaje Calle-Calle.
DIRECCIÓN
: Av. Costanera, ed. Hoffmann.
PRECIO
: 102.000.000.- pesos.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 140 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Living comedor, cocina amoblada,
logia, 3 dormitorios, 2 baños, calefacción central, garaje.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
80
DIRECCIÓN
: Los Boldos.
PRECIO
: 34.000.000.- pesos.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 63 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Edificio en construcción de hormigón
armado de 8 pisos con dos departamentos por piso, de 63
mts2 cada uno, con living comedor cocina equipada, dos
dormitorios dos baños, logia, bodega.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
DIRECCIÓN
: Block 3035 Av. Circunvalación.
PRECIO
: 8.000.000.- pesos.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 45 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Ubicado en el primer piso. Tiene 2
dormitorios un living comedor, cocina, un baño y bodega.
VENDE: Corretaje Los Encinos.
DIRECCIÓN
: Block 518
PRECIO
: 8.000.000.- pesos.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 45 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Cjto. Hab. García Hurtado de
Mendoza. 3 dormitorios (dos de ellos con closets), living
comedor, cocina y un baño.
VENDE: Corretaje Los Encinos.
DIRECCIÓN
: Block 619, Conjunto Habitacional en
Holzapfel.
PRECIO
: 11.300.000.- pesos.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 60 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 3 dormitorios, living comedor, cocina
y un baño.
VENDE: Corretaje Los Encinos.
DIRECCIÓN
: Condominio denominado Don Bosco
PRECIO
: 18.000.000.- pesos.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 55 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 2 dormitorios con closet, living
comedor, cocina amoblada, 1 baño, estacionamiento techado.
Servicio de seguridad en acceso.
VENDE: Corretaje Los Encinos.
DIRECCIÓN
: Condominio Mirador Río Valdivia
PRECIO
: 26.000.000.- pesos.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 70 m2.
DETALLE PROPIEDAD: 3 dormitorios con closet, living
comedor, cocina amoblada, 2 baños. Dispone de servicio de
seguridad, en su acceso.
VENDE: Corretaje Los Encinos.
DIRECCIÓN
: Los Mañios 51
PRECIO
: 37.000.000.- pesos.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 85 m2.
DETALLE PROPIEDAD: Sector "casonas valdivianas", tiene una vista increíble,
cuenta con tres conserjes y un nochero todo el año, estacionamiento privado.
81
Distribución: tres habitaciones con closet, dos baños uno en suite, cocina con
logia. Ubicado en el último.
VENDE: Abjar Sajer.
CORRETAJE, ESPECIALIDAD: LOCAL COMERCIAL
SECTOR
: Centro
DIRECCIÓN
: Calle Maipú esq. C. Henríquez. Ed.
Prales.
PRECIO
: 250.000.000.- pesos.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 263 m2.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
SECTOR
: Centro
DIRECCIÓN
: Edificio Prales.
PRECIO
: 150.000.000.- pesos.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 235 m2.
VENDE: Corretaje R & M Izquierdo.
SECTOR
: Centro
DIRECCIÓN
: Av. Ramón Picarte (2 cuadras de la
Plaza).
PRECIO
: 18.000.000.- pesos.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 36 m2.
VENDE: Corretaje Los Encinos.
SECTOR
: Centro
DIRECCIÓN
: Calle Errazuriz.
PRECIO
: 52.000.000.- pesos.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 214 m2.
VENDE: Propiedades Valdivia.
SECTOR
: Centro
DIRECCIÓN
: Calle Ismael Valdés.
PRECIO
: 10.000.000.- pesos.
SUPERFICIE CONSTRUIDA: 15 m2.
VENDE: Propiedades Valdivia.
82
ANEXO 2
ZONIFICACIÓN DEL SUELO
PLANO REGULADOR COMUNAL DE VALDIVIA
“Documento reducido, con las zonas descritas en esta memoria”.
AREAS CONSOLIDADAS:
ZONA ZU-1: (Mod.94-16 Res. Nº 23 del 17.04.1995, D.O. del 22.05.1995)
a) Usos de Suelo Permitidos:
- Vivienda
- Equipamiento de todo tipo y escalas Interurbana y Comunal con excepción del
tipo Seguridad de escala interurbana.
- Talleres inofensivos
- Actividades Complementarias a la vialidad y el transporte.
b) Usos de Suelo Prohibido
: Todos los no mencionados anteriormente.
c) Normas Específicas:
1.- Superficie Predial Mínima
: 400 m2.
2.- Frente Predial Mínimo
: 12 m.
3.- Porcentaje Máximo de Ocupación de Suelo:
Vivienda y Talleres Inofensivos: 60%
Equipamiento 100%
4.- Superficie construida por Piso:
Viviendas y Talleres inofensivos: 1 y 2 pisos: 60%, sobre 2 pisos: 40%
Equipamiento: 1 y 2 pisos: 100%, sobre 2 pisos: 60%.
5.- Sistema de Agrupamiento
: Aislado, pareado y continuo. Profundidad
máxima del cuerpo edificado paralelo a la calle
en edificación continua en 1er y 2do piso 100 %
del deslinde común. Sobre 2do piso 50% del
deslinde común.
6.- Altura mínima de edificación : 6 m medidos sobre el plano vertical de la
fachada o dos pisos.
7.- Altura máxima de edificación : Aislada y pareada: Respetando rasantes.
Edificación continua: 12mts., sobre la altura
máxima de la edificación se permite Edificación
Aislada según rasante.
8.- Antejardín Mínimo
: Serán opcionales.
83
ZONA ZU 1 a: (Mod.94-16 Res. Nº 23 del 17.04.1995, D.O. del 22.05.1995)
a) Usos de Suelo Permitidos:
- Vivienda
- Equipamiento de todo tipo y escala interurbana y comunal, con excepción del
tipo seguridad de escala interurbana;
- Talleres inofensivos
- Actividades Complementarias a la vialidad y al transporte.
b) Usos de Suelo Prohibidos
: Todos los no mencionados anteriormente.
c) Normas Específicas:
1.- Superficie Predial Mínima
2.- Frente Predial Mínimo
: 400 m2
: 12 m.
3.- Porcentaje Máximo de Ocupación de Suelo:
Vivienda y Talleres Inofensivos: 60%
Equipamiento: 100%
4.- Superficie de Construcción por Piso:
Vivienda y Talleres Inofensivos: 1º al 4º Piso: 60%, Sobre 4º Piso 40%
Equipamientos:
1º al 4º Piso 100%, Sobre 4º Piso: 60%
5.- Sistema de Agrupamiento
: Aislada, Pareada y continuo. Profundidad
máxima del cuerpo Edificado paralelo a la calle
en Edificación continua: 1º al 4º Piso 100% del
deslinde común. Sobre el 4º piso: 50% del
deslinde común.
6.- Altura Mínima de Edificación
: 9 m. medidos sobre el plano vertical de la
fachada o tres pisos.
7.- Altura Máxima de Edificación
: Edificación aislada y pareada respetando
rasante
Edificación Continua: 18 m. Sobre la altura
máxima de la Edificación se permite
Edificación Aislada según rasante.
8.- Antejardín Mínimo
9.- Construcciones Provisorias
: Serán opcionales.
: Prohibidas.
ZONA ZU - 1 b: (Mod.94-15 Res. Nº 23 del 17.04.1995, D.O. del 22.05.1995)
a) Uso de Suelo Permitidos:
- Vivienda
- Equipamiento de todo tipo y escalas interurbanas y comunales, con excepción
del tipo Seguridad de escala interurbana
- Talleres inofensivos,
- Actividades Complementarias a la vialidad y transporte.
84
b) Usos de Suelo Prohibidos
: Todos los mencionados anteriormente.
c) Normas Específicas:
1.- Superficie Predial Mínima
: 400 m2.
2.- Frente Predial Mínimo
: 12 m.
3.- Porcentaje Máximo de Ocupación de Suelo:
Vivienda y Talleres inofensivos: 60 %
Equipamiento: 100%
4.- Superficie de Construcción por Piso:
Vivienda y Talleres inofensivos: 1º al 4º Piso: 60%, Sobre 4º Piso: 40%
Equipamiento
: 1º al 4º Piso: 100%, Sobre el 4º Piso: 60%
5.- Sistema de Agrupamiento
: Aislada, Pareada y continuo. Profundidad
máxima del cuerpo edificado paralelo a la calle
en Edificación Continua:
1º al 4º piso
100% del deslinde común. Sobre le 4º piso:
50% del deslinde común.
6.- Altura Mínima de Edificación
: 9 m. medidos sobre el plano vertical de la
fachada o tres pisos.
7.- Altura Máxima de Edificación
: 18 m. medidos sobre el plano vertical de la
fachada o seis pisos a partir de los cuales se
aplicarán las normas sobre los techos
acusados establecido en el artículo 21 del
presente Decreto.
8.- Antejardín Mínimo
9.- Construcciones Provisorias
: Serán opcionales.
: Prohibidas.
ZONA ZU-2 :
a) Usos de suelo permitidos
:
- Vivienda.
- Equipamiento de los tipos:
- Salud y Servicios profesionales de escala interurbana;
- Turismo y Esparcimiento de escala comunal.
b) Usos de suelo prohibidos
: Todos los usos de suelo no mencionados
precedentemente.
c) Normas Específicas:
1.-Superficie predial mínima
: 400 m2.
2.-Frente predial mínimo
: 15 m.
3.-Porcentaje máximo de ocupación de suelo : 40 %
4.-Sistemas de agrupamiento
: Aislado y pareado.
5.-Altura máxima de edificación
: Respetando rasantes.
6.-Antejardín mínimo
: Será de 3 m. con excepción de las
propiedades que enfrentan a la Avda. Arturo
Prat, las cuales deberán disponer de antejardín
de 5 m. mínimo.
85
ZONA ZU-3
a) Usos de suelo permitidos
:
- Vivienda.
- Equipamiento de todo tipo y escala con excepción
Esparcimiento de escala regional e interurbana.
- Actividades complementarias a la vialidad y al transporte.
- Talleres inofensivos.
b) Usos de suelo prohibidos
mencionados precedentemente.
: Todos
los
usos
de Turismo
de
suelo
y
no
c) Normas Específicas:
1.-Superficie predial mínima
: 300 m2.
2.-Frente predial mínimo
: 13 m.
3.-Porcentaje máximo de ocupación de suelo: 50%
4.-Sistemas de agrupamiento
: Aislado y pareado.
5.-Altura máxima de edificación
: Respetando rasantes.
6.-Antejardín mínimo
: Propiedades que enfrentan calles de menos
de 20m. de ancho :
3 m.
Propiedades que enfrentan calles de 20 m.
de ancho o más: 5 m.
ZONA ZU-4
a) Usos de suelo permitidos
:
- Vivienda.
- Equipamiento de todo tipo y escala.
- Industria, almacenamiento y talleres inofensivos.
- Actividades complementarias a la vialidad y al transporte.
b) Usos de suelo prohibidos
precedentemente.
: Todos
los usos
de
suelo
no citados
c) Normas Específicas:
1.-Superficie predial mínima
: Vivienda y Equipamiento
: 200 m2.
Industria y Almacenamiento : 1.000 m2.
Talleres
: 500 m2.
2.-Frente predial mínimo
: Vivienda y Equipamiento
: 8 m.
Industria, almacenamiento y talleres: 15 m.
3.-Porcentaje máximo de ocupación de suelo: 60%
4.-Sistemas de agrupamiento
: Aislado y pareado.
5.-Altura máxima de edificación
: Respetando rasantes.
6.-Antejardín mínimo
: Propiedades que enfrentan calles de menos
de 20 m.: 2 m.
Propiedades que enfrentan calles de 20 m. o
más: 5 m.
Norma Especial
(Mod. 96-3 Res. Nº 53 del 28.05.1997, D.O. del 16.07.1997):
En el área correspondiente a la plataforma sur-oriental del ex-fundo
Huachocopihue, prohíbanse los usos de suelos permitidos de
industria y almacenamiento de todo tipo.
86
Los proyectos que se ejecuten dentro de los terrenos delimitados
por el polígono A-B-C-D-A graficados en el plano denominado
“Modificación Plan Regulador Comunal de Valdivia- Sector Las
Animas, calle Sedeño “ Código PRC-VAL-M50-01-01, deberán dar
cumplimiento a lo señalado en el inciso final del artículo 2.1.17. de la
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, y al
compromiso ambiental voluntario consignado en el considerando Nª
7 de la resolución exenta Nª 190, de 2 de abril de 2001, modificada
por resolución exenta Nª 755, de 20 de septiembre de 2001, ambas
con la comisión regional del medio ambiente X Región de Los
Lagos.
AREAS DE EXTENSION URBANA
ZONA ZE-1a: (Mod. 90-10 Res. Nº 20 del 24.11.1991, D.O. del 30.12.1991)
a) Usos de Suelo Permitidos:
- Vivienda
- Equipamiento de todo tipo y escala.
- Industria, almacenamiento y talleres inofensivos.
- Actividades complementarias a la vialidad y al transporte.
b) Usos de Suelo prohibidos: Todos los usos del suelo no mencionados
precedentemente.
c) Normas Específicas:
1.- Superficie predial mínima:
- Vivienda 120 m2.
- Equipamiento: 200m2.
- Industria/Almacenamientos: 1.000 m2.
- Talleres (Artesanía): 500 m2.
2.- Frente predial mínimo:
- Vivienda/Equipamiento: 8 m.
- Otros usos permitidos: 15 m.
3.- Porcentaje máximo ocupación suelo: 60%
4.- Sistema agrupamiento
: aislado/pareado.
5.- Alturas de edificación
: Para la edificación aislada y pareada la altura
máxima de edificación será aquella que se resulte de aplicar las normas sobre
rasantes y distanciamiento que establece el artículo 479 (2.6.3) de la Ordenanza
General de Construcción y Urbanización.
6.- Antejardín
: A calles de menos de 20 m.: 2 m.
A calles de 20 ó más metros: 5 m.
87
ZONA ZE-1.c
a) Usos de suelo permitidos:
- Vivienda.
- Equipamiento de los siguientes tipos y escala vecinal:
- Organización Comunitaria
- Áreas Verdes
- Comercio minorista con excepción de ferias libres.
- Educación
- Culto
b) Usos de suelo prohibidos
precedentemente.
:
Todos
los
usos
no
mencionados
c) Normas Específicas:
1.-Densidad predial máxima
: 160 hab/Há.
2.-Superficie predial mínima
: 500 m2.
3.-Frente predial mínimo
: 15 m.
4.-Porcentaje máximo de ocupación de suelo: 40%
5.-Sistemas de agrupamiento
: Aislado y pareado.
6.-Altura máxima de edificación : 9 m. respetando rasantes.
7.-Antejardín mínimo
: 5 m.
ZONA ZE-3.a
a) Usos de suelo permitidos
:
- Vivienda.
- Equipamiento de los siguientes tipos y escalas.
- Areas Verdes de escala comunal.
- Deportes de todas las escalas.
- Esparcimiento y Turismo de escalas regional e interurbana y comunal.
b) Usos de suelo prohibidos
precedentemente.
:
Todos
los
usos
no
mencionados
c) Normas Específicas:
1.-Densidad predial máxima
: 15 hab/Há.
2.-Superficie predial mínima
: 5.000 m2.
3.-Porcentaje máximo de ocupación suelo:
5%.
4.-Sistema de agrupamiento
: Aislado.
5.-Altura máxima de edificación : 9 m. respetando rasantes.
6.-Antejardín mínimo
: 15 m.
Al uso de suelo permitido Actividades Complementarias a la vialidad y al
transporte le serán aplicables, además de las normas del presente artículo,
aquellas establecidas en el artículo 14 de la presente Ordenanza, cuando
corresponda.
88
ZONA ZE-4. (Mod. 94-10 Res. Nº 23 del 17.04.1995, D.O. del 22.05.1995)
a) Usos de Suelos Permitidos:
- Vivienda
- Equipamiento de los siguientes tipos y escalas:
- Deporte escala comunal y vecinal excepto estadios
- Esparcimiento y Turismo, todas las escalas, excepto Clubes Sociales,
Discotecas y Quintas de Recreo
- Comercio minoritario, todos excepto ferias
- Servicios Públicos, escala Comunal y Vecinal
- Servicios Profesionales y Artesanales, escala Vecinal
- Salud escala Comunal, clínicas, y escala vecinal, consultorios
- Educación
- Cultos escalas comunales y vecinales
- Cultura todas las escalas, Organizaciones Comunitarias, escala Vecinal.
b) Usos de Suelos Prohibidos
: Todos los no mencionados anteriormente.
c) Normas Específicas:
1.- Densidad Predial Mínima
2.- Superficie predial Mínima
: 140 hab/há.
: Vivienda: 250 m2
Equipamiento: 5.000 m2.
3.-Frente predial Mínimo
: 12 m.
4.- Porcentaje mínimo de Ocupación del Suelo: Vivienda 50%
Equipamiento 80%
5.- Sistema de Agrupamiento
:
Vivienda: Aislado y pareado. Equipamiento, Aislado, pareado, continuo.
6.- Altura máxima de Edificación : Respetando rasantes
de acuerdo a lo
especificado en el artículo 2.6.3. de la
Ordenanza
General
de
Urbanismo
y
Construcciones.
7.- Antejardín Mínimo
: En calles de anchos menores a 20 m.: 3 m.
En calles de 20 m. de ancho o más: 5 m.
PLAN SECCIONAL KRAHMER
(Mod. PRC Res. Nº 69 Intendencia Xª Región del 11.09.2001)
ZONA ZK-V1
a) Usos Permitidos:
- Vivienda
- Equipamiento de
Infantiles.
Áreas verdes a escala Vecinal: Plazas, Jardines, Juegos
b) Usos Prohibidos: Todos los no señalados como permitidos.
89
c) Normas Específicas:
1.- Superficie predial mínima
: Predios que enfrenten vías de un ancho igual o
superior a 20 m: 240 m2.
Predios que enfrenten vías de un ancho inferior
a 20 m: 140 m2.
2.- Frente predial mínimo
: Predios que enfrenten vías de un ancho igual o
superior a 20 m: 10 m.
Predios que enfrenten vías de un ancho inferior
a 20 m: 8 m.
3.- Coeficiente de ocupación de suelo: 0,7
4.- Coeficiente de Constructibilidad: 1,0
5.- Sistema de Agrupamiento
: Aislado, pareado y continuo.
6.- Profundidad máxima de la faja continua: 60%
7.- Altura Máxima de Edificación : Para sistema aislado y pareado se aplicará el
art. 2.6.3 de la L.G.U.C, en lo relativo a rasantes
y distanciamientos.
Para edificación continua: 6 m.
Sobre la faja continua, se permitirá edificación
aislada según rasantes y distanciamientos
fijados en art. 2.6.3 de la O.G.U.C D.S. Nº 47 de
1992.
8.- Antejardín mínimo
9. Adosamiento
: 2 m en predios que enfrenten vías de un ancho
inferior a 20 m.
3 m en predios que enfrenten vías de un ancho
igual o superior a 20 m
5 m en predios que enfrenten las Avdas.
Simpson y Francia.
: Podrá ser coincidente con la línea de
edificación.
PLAN SECCIONAL BARRIOS BAJOS
(Res. Nº 80 del 20.12.2000, D.O. 20.02.2001)
ZONA ZB-1:
a) Usos de Suelo Permitidos:
- Vivienda.
- Equipamiento de los siguientes tipos y escalas:
- Escala vecinal: Salud; servicios artesanales.
- Escala
comunal
y
vecinal:
Comercio
minorista;
culto;
esparcimiento y turismo; servicios públicos y profesionales;
organizaciones comunitarias.
- Escala interurbana, comunal y vecinal: Educación.
b) Usos de Suelo Prohibidos: Todos los no mencionados precedentemente.
c) Normas Específicas:
1.- Densidad predial máxima
: 300 hab/ha.
90
2.-Superficie predial mínima
: 1.500 m2
3.-Frente predial mínimo
: 20 m.
4.-Coeficiente de ocupación de suelo: 0,40
5.-Coeficiente de constructibilidad: 1,0
6.-Sistema de agrupación
: Aislado
7.-Distanciamiento mínimo a la edificación aislada: Según art.
2.6.3 del
D.S.Nº 47(Ord. Gral. de Urb. y Const.)
8.-Antejardín mínimo
: 3 m.
5 m. para los predios que enfrentan
la calle General Lagos.
9.-Altura máxima de edificación : 9 m. más mansarda adicional.
10.-Altura máxima de cierros
: Frontal: 1,40 m. con 75% mínimo de
transparencia.
Medianeros: 2,00 m.
Para cierros que dan frente al río Valdivia:
Artificiales: 1,20 m. con 100% de transparencia.
Naturales con especies vegetales: 2,00 m.
a)
b)
Normas Especiales:
Presérvense el Monumento Histórico del Torreón de Los Canelos y la Zona
Típica de la calle General Lagos, declarados como tales mediante Decretos
del Ministerio de Educación N°s 744 y 30, respectivamente. Toda obra que
se ejecuten en ellos deberá sujetarse a lo establecido en la Ley N° 17.288
de Monumentos Nacionales y, específicamente, a lo estipulado en sus
artículos 11, 12 y 30, según sea el caso. Asimismo, manténganse los
Inmuebles de Conservación Histórica definidos en el artículo 24 de la
Ordenanza Local, quedando sujetos a lo establecido en el artículo 60 del
DFL N° 458, Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Sin perjuicio de lo anterior, todo proyecto de edificación ubicado en el
mismo predio o en un predio adyacente al de un Inmueble de Conservación
Histórica, deberá incluir en el momento de su presentación a la Dirección
de Obras para su aprobación, un plano mostrando las fachadas del nuevo
edificio y del inmueble histórico, a la misma escala y conforme a la
ubicación que tendrá uno respecto del otro.
La nueva edificación deberá guardar una armonía formal, arquitectónica y
volumétrica con el Inmueble de Conservación Histórica.
ZONA ZB-2:
a)
Usos de Suelo Permitidos:
- Vivienda.
- Equipamiento escalas vecinal y comunal de los siguientes tipos:
- Salud, excepto cementerios;
- Educación;
- Seguridad;
- Culto;
- Deportes;
- Organizaciones comunitarias;
- Esparcimiento y turismo;
- Servicios artesanales y profesionales.
- Talleres y almacenamientos inofensivos.
91
b) Usos de Suelo Prohibidos: Todos los no mencionados precedentemente.
c) Normas Específicas:
1.- Superficie predial mínima:
500 m2 vivienda y equipamiento
1.000 m2 talleres y almacenamiento inofensivos
2.- Frente predial mínimo
: 12 m vivienda y equipamiento
20 m talleres y almacenamiento inofensivos
3.- Coeficiente máximo de ocupación de suelo : 0,40 y 0,50 para condominios.
4.- Coeficiente de constructibilidad: 2,0
5.- Sistema de agrupación
: Aislado, pareado.
6.- Porcentaje de adosamiento
: 40%
7.- Distanciamiento mínimo a las medianeras en edificación aislada:
Según art. 2.6.3 del D.S.Nº 47 (Ord. Gral. de Urban. y Const.)
8.- Antejardín mínimo
: 3 m.
En pasaje Santiago Aguirre será opcional.
9.- Altura máxima de edificación
: Según rasante 60º.
10.- Altura máxima de cierros
: Frontal: 1,60 m. con 75% mínimo de
transparencia.
Medianero: 2,00 m.
92
ANEXO 3
VALORES DE TERRENO
ZONAS DE CARACTERISTICAS SIMILARES, COMUNA DE VALDIVIA
Factor de actualización 1,525523
Z.C.S.
A
B
C
D
E
F
G
H
I
J
K
L
M
N
O
P
Q
S
T
U
Z
SITIO
NORMAL
350
400
585
375
300
2.500
440
400
240
220
220
200
120
400
1.000
6.000
30.000
3.000
3.500
380
5.000
VALOR
AL 1º SEM.
1995
ACTUALIZADO
116.144
170.810
26.190
37.910
16.376
23.704
15.041
21.772
7.840
11.348
2.613
3.782
11.789
17.065
6.562
9.499
11.614
16.811
5.226
7.565
3.949
5.716
2.265
3.279
3.252
4.707
4.588
6.641
2.613
3.782
3.252
4.707
1.626
2.354
1.336
1.934
3.949
5.716
3.949
5.716
290
420
93
VALORES BASE DE CONSTRUCCIÓN NO AGRÍCOLA
Factor de actualización 1,525523
Clase
Calidad
A-1
A-2
A-3
A-4
A-5
B-1
B-2
B-3
B-4
B-5
C-1
C-2
C-3
C-4
C-5
E-1
E-2
E-3
E-4
E-5
F-1
F-2
F-3
F-4
F-5
CONSTRUCCIÓN TRADICIONAL
Depreciación
Valores
Descripción
%
Al 1º/
Tasa Máx.
1995
Actualizado
Acero
1,00 70,00
329.481
502.631
Acero
1,00 70,00
216.976
331.002
Acero
1,00 70,00
136.629
208.431
Acero
1,00 70,00
88.406
134.865
Acero
1,00 70,00
39.377
60.071
Hormigón
0,80 70,00
329.481
502.631
Hormigón
0,80 70,00
216.976
331.002
Hormigón
0,80 70,00
136.629
208.431
Hormigón
0,80 70,00
88.406
134.865
Hormigón
0,80 70,00
39.377
60.071
Albañilería
1,10 70,00
297.337
453.594
Albañilería
1,10 70,00
192.866
294.222
Albañilería
1,10 70,00
120.554
183.908
Albañilería
1,10 70,00
80.370
122.606
Albañilería
1,10 70,00
36.162
55.166
Madera
1,50 80,00
200.100
305.257
Madera
1,50 80,00
128.592
196.170
Madera
1,50 80,00
88.406
134.865
Madera
1,50 80,00
44.204
67.434
Madera
1,50 80,00
20.090
30.648
Adobe
2,00 80,00
114.916
175.307
Adobe
2,00 80,00
72.326
110.335
Adobe
2,00 80,00
40.180
61.296
Adobe
2,00 80,00
24.108
36.777
Adobe
2,00 80,00
12.054
18.389
CONSTRUCCIÓN SILOS, CUBAS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
Depreciación
Valores
Clase
Descripción
%
Al 1º/
Calidad
Tasa Máx.
1995
Actualizado
EB
Estanque Hormigón 0,80 70,00
7.985
12.181
SA
Silo Metálico
1,00 70,00
8.109
12.370
SB
Silo Hormigón
0,80 70,00
6.678
10.187
P-1
Pavimento
0,00
0,00
12.268
18.715
P-2
Pavimento
0,00
0,00
6.134
9.358
W- 1
Piscina
0,00
0,00
33.269
50.753
W- 2
Piscina
0,00
0,00
25.320
38.626
94
Clase
Calidad
G-1
G-2
G-3
G-4
G-5
K-1
K-2
K-3
K-4
K-5
CONSTRUCCIÓN PREFABRICADA
Depreciación
Valores
Descripción
%
Al 1º/
Tasa Máx.
1995
Actualizado
Metálica
0,80 70,00
226.354
345.308
Metálica
0,80 70,00
149.063
227.399
Metálica
0,80 70,00
102.480
156.336
Metálica
0,80 70,00
52.447
80.009
Metálica
0,80 70,00
27.051
41.267
Placas
1,10 70,00
181.213
276.445
Placas
1,10 70,00
102.139
155.815
Placas
1,10 70,00
59.307
90.474
Placas
1,10 70,00
33.390
50.937
Placas
1,10 70,00
19.768
30.157
CONSTRUCCIÓN GALPONES, HANGARES Y EDIFICIOS SIMILARES
Depreciación
Valores
Clase
Descripción
%
Al 1º/
Calidad
Tasa Máx.
1995
Actualizado
AA - 1
Acero / Acero
1,00 70,00
60.271
91.945
AA - 2
Acero / Acero
1,00 70,00
22.601
34.478
AA - 3
Acero / Acero
1,00 70,00
15.068
22.987
BA - 1
Hormigón / Acero
0,80 70,00
75.941
115.850
BA - 2
Hormigón / Acero
0,80 70,00
28.478
43.444
BA - 3
Hormigón / Acero
0,80 70,00
18.985
28.962
BB - 1 Hormigón/Hormigón 0,80 70,00
81.967
125.043
BB - 2 Hormigón/Hormigón 0,80 70,00
30.738
46.892
BB - 3 Hormigón/Hormigón 0,80 70,00
20.491
31.259
BE - 1 Hormigón / Madera 0,80 70,00
57.860
88.267
BE - 2 Hormigón / Madera 0,80 70,00
21.698
33.101
BE - 3 Hormigón / Madera 0,80 70,00
14.465
22.067
CA - 1
Albañilería / Acero
1,10 70,00
75.941
115.850
CA - 2
Albañilería / Acero
1,10 70,00
58.478
89.210
CA - 3
Albañilería / Acero
1,10 70,00
18.985
28.962
CE - 1 Albañilería / Madera 1,10 70,00
57.860
88.267
CE - 2 Albañilería / Madera 1,10 70,00
21.698
33.101
CE - 3 Albañilería / Madera 1,10 70,00
14.465
22.067
EE - 1
Madera / Madera
1,50 80,00
39.377
60.071
EE - 2
Madera / Madera
1,50 80,00
14.767
22.527
EE - 3
Madera / Madera
1,50 80,00
9.844
15.017
FE - 1
Adobe / Madera
2,00 80,00
49.018
74.778
FE - 2
Adobe / Madera
2,00 80,00
18.382
28.042
FE - 3
Adobe / Madera
2,00 80,00
12.254
18.694
MM - 1
Autosoportante
1,00 80,00
39.377
60.071
MM - 2
Autosoportante
1,00 80,00
14.767
22.527
MM - 3
Autosoportante
1,00 80,00
9.844
15.017
95
ANEXO 4
I.- TABLAS DE CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
Las construcciones se clasifican de acuerdo a clase y calidad.
1.- CLASE DE CONSTRUCCIONES
Corresponde al material de la estructura soportante, sin considerar las
tabaquerías o divisiones interiores. En general, constituye la obra gruesa de la
edificación.
Se aplicarán las definiciones y códigos que a continuación se detallan:
CONSTRUCCIONES
Construcción con estructura soportante de acero.
Entrepisos de perfiles de acero o losas armadas.
Construcción con estructura soportante de hormigón armado.
Construcción con estructura soportante de albañilería de ladrillos,
piedra o bloques de concreto. Las albañilerías pueden ser simples,
armadas o reforzadas. Los entrepisos pueden ser losas armadas o
entramados de madera.
Construcción con estructura soportante de madera. Se incluyen en
esta clase las construcciones con estructura soportante de madera
rellena con adobe.
Construcción con estructura soportante de adobe, en la cual la
fachada puede ser de albañilería. Se considera también en esta clase
las construcciones con estructura en base a tierra - cemento o
materiales livianos aglomerados con cemento.
Construcción
liviana
con
estructura
soportante
metálica,
generalmente de un piso.
Construcción con estructura soportante de placas o paneles
monolíticos de hormigón liviano, asbesto cemento u otros.
A
B
C
E
F
G
K
OBRAS COMPLEMENTARIAS
Son aquellos elementos que no están incorporados al edificio, pero que
integran su entorno predial. Se tasan solamente las obras complementarias de
calidad similar o superior a la siguiente descripción:
CODIGO
P
W
TIPO DE OBRA
PAVIMENTOS: se consideran materiales de muy buena calidad y de
alto costo, piedra labrada, adoquines de piedra, fulget, mármol,
cerámicos de alto costo o similares y pavimentos aptos para soportar
grandes cargas fijas o móviles.
PISCINAS: con instalaciones de filtros, iluminación o similares.
96
2.- CALIDAD DE LAS CONSTRUCCIONES
Calificación que permite distinguir entre construcciones pertenecientes a
una misma clase.
Se define diferenciando la mayor o menor complejidad del DISEÑO y la
ESTRUCTURA,
y
la
categoría
o
nivel
de
las
TERMINACIONES
e
INSTALACIONES.
2.1.- CALIDAD DE LAS CONSTRUCCIONES
La calidad se califica en orden descendente con las denominaciones 1, 2, 3, 4 y 5.
Las construcciones se descomponen en partidas de diseño, estructuras,
terminaciones e instalaciones.
Para su calificación se utilizan los siguientes instrumentos:
2.1.1.- Cuestionario de atributos: Determina la cantidad de atributos presentes
en cada partida.
Diseño:
1. Exclusivo o único como respuesta a un programa complejo de recintos o
requerimientos específicos del usuario, asociados a un alto costo de
construcción.
2. Juego de formas y volúmenes.
3. Primer nivel (nivel-acceso) en edificios de más de 4 pisos: diferencias de
niveles de piso por motivos estéticos, que contribuyen a conformar
ambientes distintos.
4. Diferencias de niveles por motivos estéticos, que contribuyen a conformar
ambientes distintos.
5. Primer nivel (nivel-acceso) en edificios de más de 4 pisos: distintas alturas
de piso a cielo o superior a lo normal, por motivos estéticos.
6. Distintas alturas de piso a cielo o superior a lo normal, por motivos estéticos
(concepto de “normal” según el uso o la época de construcción).
7. Bienes comunes (al menos dos) tales como: sala de uso múltiple, sauna,
gimnasio, biblioteca, lavandería, etc.
8. Para cada propiedad: programa del recinto superior a los requerimientos del
destino dominante (ejemplos: sala de uso múltiple, sauna, bar, biblioteca,
sala de música, mas de un estar u otros).
97
9. En edificios de más de 4 pisos: al menos una terraza por departamento u
oficina, que permita desarrollar actividades en el exterior, tales como: estar,
comedor, recreación u otras.
10. Techumbres especiales, tale como: cúpulas, bóvedas, y similares o
techumbres con pendientes superiores a los requeridos por el clima.
11. En cualquier edificio acogido a la ley de venta por piso: una o dos unidades
por piso proyectadas para lograr privacidad. No se consideraran casos que
son producidos por limitantes de la superficie de terreno y de las normativas
urbanas.
12. Accesos y circulaciones diferenciadas (principal, de servicio, privada, etc.).
No se considerará este atributo cuando sea obligado por el destino de la
construcción (ejemplo: clínicas, hospitales u otros).
13. Arquitectura Monumental.
Estructura:
Monumentales o aquellas que en su ejecución requieren de aplicación de
tecnologías especiales.
A nivel de planta: discontinuidad de ejes estructurales.
Discontinuidades verticales de ejes estructurales.
Estructura calculada para cubrir luces superiores a las fijadas por las
normas. No se considerará este atributo cuando sea necesario para el destino del
edificio.
Elementos sobredimensionados con fines estéticos o decorativos.
Losas inclinadas. No se considerará este atributo cuando sea necesario
para el destino del edificio.
Terminaciones:
1. Cubiertas: tejas de arcilla (colonial, romana u otras de tipo similar); cubiertas
cuya instalación requiere de un costo adicional de la estructura de
techumbre (ejemplo: tejuelas, embotellados de cobre o fierro), cubiertas en
base a pretratados (ejemplos: tejuelas revestidas, fierro galvanizado
prepintado); losas impermeabilizadas; cubiertas de aluminio, vidrio o cristal u
otras de costo equivalente.
2. Cielos: maderas finas, aluminio, cielos adaptados para instalaciones
especiales acústicos, decorativos (ejemplo: yeso moldeado en obra),
similares.
98
3. Revestimiento exterior: mármol, cerámicos de alto costo, arcillas, piedra,
fulget, metales, cristales o espejos, muros cortinas, maderas finas,
hormigones a la vista con texturas especiales, similares.
4. Revestimientos interiores en primer nivel-nivel acceso en edificios de mas
de 4 pisos: mármol, cerámicos de alto costo, cristales o espejos, maderas
finas, telas, revestimientos artísticos, piedras, similares.
5. Revestimientos interiores: mármol, cerámicos de alto costo, cristales o
espejos, maderas finas o enchapadas finas; papeles especiales, vinílicos o
telas finas, similares.
6. Pavimentos en primer nivel-nivel acceso en edificios de mas de 4 pisos:
mármol, piedra, cerámicos de alto costo, fulget, maderas finas, similares.
7. Pavimentos: mármol, piedra, cerámicos de alto costo, fulget, parquet,
entablados de maderas finas, pisos flotantes, alfombras de buena calidad,
similares.
8. Puertas en más de un vano: madera finas, labradas, de cristales, metálicas
de alto costo, similares.
9. Ventanas:
aluminio
anodinado
a
color,
maderas
finas,
ventanas
incorporadas a la cubierta, similares.
10. Vidrios: vidrios y cristales tratados, vitrales, vitreas, similares.
11. Protecciones: persianas o postigos exteriores especiales, rejas de fierro
forjado, similares.
Instalaciones:
1. Ascensores:
panorámicos,
especiales
o
computarizados,
escaleras
mecánicas computarizadas, similares.
2. Aislación por sobre los requerimientos del clima o del uso de la propiedad:
aislantes o atenuantes acústicos, solares o térmicos, capaces de mantener
optimas condiciones de temperaturas o aislación.
3. Calefacción por sobre los requerimientos del destino: central, por losa, piso,
muro radiante, chimeneas hechas en obra (más de una), similares.
4. Climatización por sobre los requerimientos del destino: redes de ventilación
forzada de aire frío o caliente, similares.
5. Sistema de seguridad o vigilancia: red de alarma embutida, vigilancia por
circuito cerrado de Tv. o similares.
6. Sistema de seguridad contra incendios por sobre los requerimientos de las
normas: puerta cortafuego y sistemas de presurización de alta calidad y alto
costo, redes de detectores de humo, redes de luces emergencia u otros.
99
7. Sistemas adicionales de captación o generación de energía que no tengan
por finalidad la solución de emergencias.
8. A lo menos 4 redes eléctricas de baja tensión embutidas, tales como: redes
de computación, TV., radio, teléfono, citófonos, TV cable y otras.
9. Edificio con funcionamiento de sistemas con apoyo de computadoras.
10. Artefactos sanitarios: importados y gritería de alto costo (a lo menos dos
recintos de baño), muebles vanitorios con cubierta y/o recipiente de mármol,
cobre o material de costo similar, tinas de hidromasajes, similares.
11. Helipuertos.
Los atributos 2, 3, 4, 5, 7 y 11 no serán considerados cuando su existencia sea
condición obligada por el destino o uso del edificio.
2.1.2.- Tabla de calidades por partidas: determina la calidad de cada partida
según la cantidad de atributos.
Altura de la edificación
Partidas
Hasta 4 pisos
Mayor a 4 pisos
Atributos de Diseño
7 o más
2a6
0a1
7 o más
2a6
0a1
Calidad
1
2
3
1
2
3
Atributos de Estructura
2 o más
1
0
3 o más
1a2
0
Calidad
1
2
3
1
2
3
Atributos de Terminaciones
6 o más
3a5
0a2
8 o más
4a7
0a3
Calidad
1
2
3
1
2
3
Atributos de Instalaciones
4 o más
1a3
0
7 o más
4a6
0a3
Calidad
1
2
3
1
2
3
2.1.3.- Uso de definiciones:
Para calificar las partidas que presenten cero atributos, se debe recurrir a las
definiciones para las calidades 4 y 5 que se registran más adelante. La
concordancia con ellas determina la calidad de la partida.
De no existir concordancia la calidad de la partida es 3.
Cuando las partidas de diseño y estructura presentan ambas cero atributos,
se deben analizar en forma conjunta en base a las definiciones de las calidades 4
y 5.
La concordancia con estas calidades determina la calidad global de la
construcción.
100
Si por sus características, la construcción no concuerda con las definiciones
de las calidades 4 o 5, la calidad de las partidas de diseño y estructura es 3.
2.1.4.- Matriz de combinaciones de calidades parciales: la calidad final de la
construcción, es producto de la combinación de las calidades parciales de las
partidas, según la siguiente matriz:
Diseño
1
Terminaciones
1
2
3
Estructura
2
3
1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
1
2
3
4
5
1
1
1
2
2
3
1
2
2
2
3
1
2
2
2
3
2
1
2
2
2
3
1
2
2
3
3
2
2
3
3
3
3
1
2
2
3
3
2
2
3
3
3
2
2
3
3
4
4
1
2
3
3
3
2
2
3
3
4
2
3
3
3
4
5
2
2
3
3
4
2
3
3
3
4
2
3
3
4
4
1
1
1
2
2
3
1
2
2
3
3
2
2
2
3
3
2
1
2
2
3
3
2
2
2
3
3
2
2
3
3
3
3
2
2
2
3
3
2
2
3
3
3
2
2
3
3
4
4
2
2
3
3
4
2
2
3
3
4
2
3
3
4
4
5
2
2
3
3
4
2
3
3
4
4
3
3
3
4
4
1
1
2
2
2
3
1
2
2
2
3
2
2
2
3
3
2
1
2
2
3
3
2
2
2
3
3
2
2
3
3
4
3
2
2
3
3
4
2
2
3
3
4
2
3
3
4
4
4
2
2
3
3
4
2
3
3
3
4
2
3
3
4
4
5
2
3
3
3
4
2
3
3
4
4
3
3
3
4
4
Instalaciones
101
II.- TABLAS DE PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIONES
(En pesos del 01.07.94)
PRECIOS DE CONSTRUCCIONES
CLASE
CALIDAD
1
2
3
4
5
A-B
317.725
209.234
131.754
85.252
37.972
C
286.728
185.985
116.253
77.502
34.872
E
192.960
124.004
85.252
42.677
19.373
F
110.816
69.745
38.746
23.248
11.624
G
218.278
143.744
98.824
50.576
26.087
K
174.747
98.495
57.191
32.199
19.063
PRECIOS DE OBRAS COMPLEMENTARIAS
CALIDAD
CLASE
P
W
1
11.830
32.082
2
5.915
24.417
III.- TABLA DE CORRECCIÓN DE PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN
DÉCIMA REGIÓN DE LOS LAGOS
COMUNA
VALDIVIA
OSORNO
PUERTO MONTT
LA UNIÓN
PUERTO VARAS
CASTRO
ANCUD
RESTO DE LA REGIÓN
GRUPO
3
3
3
4
4
4
4
5
FACTORES DE CORRECCIÓN
SEGÚN GRUPOS DE COMUNAS
COMUNA
GRUPO 1
GRUPO 2
GRUPO 3
GRUPO 4
GRUPO 5
GRUPO
1,00
0,90
0,80
0,70
0,60
102
DEPRECIACIÓN POR EDAD DE LA CONSTRUCCIÓN
Los valores unitarios de construcción (excepto obras complementarias) se
castigarán según la edad de la edificación, en los porcentajes anuales que se
indican en la tabla siguiente:
CLASE DE
DEPRECIACIÓN
% ANUAL DE
DEPRECIACIÓN
% MÁXIMO DE
DEPRECIACIÓN
A
B
C
E
F
G
K
1,00
0,80
1,10
1,50
2,00
1,00
1,10
70
80
70
FACTORES DE CORRECCIÓN PARA CONDICIONES ESPECIALES
CODIGO
MS
PZ
SB
CA
CI
AL
DEFINICIÓN
Mansarda o Buhardilla
Piso zócalo
Subterráneo
Construcción abierta
Construcción interior
Altillo
FACTOR
0,60
0,60
0,50
0,50
0,70
0,50
CORRECCIÓN POR LOCALIZACIÓN EN SECTORES COMERCIALES
Para determinar el avalúo en los locales comerciales y oficinas ubicadas
en los sectores comerciales importantes de las comunas que se señalan más
adelante, se considerará, un recargo por localización que fluctuará entre un 50% y
un 60%, aplicable al valor unitario de las construcciones, según los coeficientes
establecidos en los planos comunales confeccionados por el S.I.I., corregidos por
los siguientes factores, de acuerdo a los criterios que se indican.
Comunas: Antofagasta, Viña del Mar, Valparaíso, Las Condes, Providencia,
Santiago, Recoleta, Rancagua, Curicó, Talca, Chillán, Concepción, Temuco,
Valdivia, Osorno y Puerto Montt.
103
Uso o
destino de
la propiedad Primer
Piso o Nivel
Otros
Comercio
Se aplica el
Coeficiente
Indicado en
Plano Comunal
(a) (b) (c)
En otros niveles del local: 50% del coeficiente
asignado en el primer nivel. (c)
En locales ubicados en locales diseñados para
el comercio: 50% del coeficiente indicado en el
plano comunal. (a) (c)
Al comercio ubicado en pisos no diseñados
para el comercio: Coeficiente único 1,50 en los
sectores en que los coeficientes del plano sea
mayor o igual a 4.
Oficinas,
Bancos y
Financieras
Se aplica el
Coeficiente
Indicado en
Plano Comunal
(a) (b) (c)
Se aplica coeficiente único 1,50 a toda oficina
ubicada en los sectores en que los coeficientes del
plano sea mayor o igual a 4
Hoteles,
Cines y
Teatros
Se aplica coeficiente único 1,50 en los sectores en que los
coeficientes del plano sea mayor o igual a 4
(a) Se corrige atendiendo a la ubicación relativa de los diferentes locales:
Locales bien ubicados:
1.00
Locales regularmente ubicados: 0.70
Locales mal ubicados:
0.50
(b) En edificios caracol, se aplica solamente a locales con frente a la calle.
(c) Cuando el coeficiente establecido en el plano comunal, corregido por los
factores señalados, resulte menor a 1.5 no se aplicará.