Tasación de inmueble

INFORME DE TASACIÓN
Tasación de (NOMBRE DEL ALUMNO) en La Laguna a 11 de Junio de 1999.
Vivienda al ala derecha mirando al edificio de frente, en planta segunda del bloque XX del "CARDONAL
OESTE" en la urbanización "EL CARDONAL", sita en el término municipal de La Laguna.
Apartado 0:
• Tasación realizada por (NOMBRE DEL ALUMNO), Arquitecto Técnico, con DNI (NÚMERO),
colegiado nº XXX.
• La propiedad ha sido visitada por (NOMBRE DEL ALUMNO), personado en el lugar a la fecha de
(FECHA).
• El solicitante de dicha valoración es (NOMBRE DEL SOLICITANTE.)
• El destinatario es la entidad bancaria Cajacanarias situada en la Avda. Trinidad s/n La Laguna.
• Como garantía se ofrece una vivienda en La Laguna inscrita en el tomo XXXX, libro XX, folio XXX,
finca nº XXXX inscripción primera, la cual se halla libre de cargas.
Apartado 1:
Valores utilizados:
• Valor de mercado: Definimos el valor de mercado como el importe neto que razonablemente podría
esperar percibir el propietario del inmueble por la venta de una propiedad en la fecha de la valoración,
mediante una comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial
correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor,
actúan libremente y sin un interés particular en la operación. Valor de mercado = valor unitario x
valor superficie.
• Valor unitario ponderado: Definimos valor unitario ponderado como el valor de mercado que
resulta de la homogeneización de testigos.
• Valor unitario: Definimos el valor unitario como el valor de mercado asignado a una unidad de
medición (m²).
Método utilizado:
• Método de mercado o método comparativo: está basado en el principio de sustitución.
Comparemos nuestra finca con el valor de las fincas parecidas referidas también a esta situación. Esta
comprobación la haremos mediante el análisis de estos bienes parecidos (testigos), confiriendo su
valor mediante coeficientes para homogeneizarlo.
• Requerimiento: Establecer las cualidades y características del bien (informe de valoración).
• Analizar el segmento del mercado inmobiliario de los bienes parecidos por localización, tipologías,
usos, superficies y calidades. Está basado en tasaciones reales o bien ofertas firmes (estudio de
mercado).
• De toda la información de mercado que tenemos, se selecciona una muestra representativa,
comparable con el inmueble a tasar. Se eligen los testigos más adecuados y que más se parezcan. Son
necesarios seis testigos de oferta y tres si son testigos reales.
• Se procederá a homogeneizar los testigos, corregidos con unos coeficientes correctores.
Condiciones y advertencias:
1
Una vez visitada la vivienda, se ha comprobado posteriormente que todos los datos que aparecen en la
escritura coinciden correctamente con sus valores reales, no observándose por lo tanto la existencia de alguna
condición o advertencia especial.
Apartado 2:
Identificación de la garantía:
• Tipo de inmueble: Urbana − local de vivienda.
• Localización: Vivienda al ala derecha en planta segunda del bloque XX del "CARDONAL OESTE"
en la urbanización "EL CARDONAL", sita en el término municipal de La Laguna (Geneto). Linda al
frente con caja de escalera y vuelo de zona verde de la urbanización; a la espalda, vuelo de paseo y
zona verde; a la derecha con Cobasa S.A. inmobiliaria destinada al bloque 96 del "Cardonal Oeste" y
a la izquierda con finca 4 y caja de escalera. Tiene su entrada por la meseta de escalera subiendo a la
derecha.
• Datos registrales: La vivienda se halla libre de cargas y gravámenes, gastos de comunidad,
confirmándolo con la información registral consistente en una nota simple informativa, coincidente
con lo expuesto en cuanto a cargas y gravámenes.
• Documentación utilizada:
• Copia de escritura de compraventa.
• Nota simple informativa.
• Croquis del inmueble.
Apartado 3:
• El inmueble: Se encuentra situado en el término municipal de La Laguna, en Geneto, en la
urbanización conocida como "El Cardonal", donde se desarrolla una actividad industrial media con un
nivel socioeconómico medio. La edad del volumen edificatorio de la zona se sitúa en torno a 25 − 30
años, con una población del municipio próxima a 125.000 habitantes con carácter creciente y un
porcentaje flotante debido a su condición de ciudad universitaria. Goza de un amplio equipamiento
urbanístico (trazado urbano, escuela, centros de recreo, etc.).
Apartado 4:
• Vivienda unifamiliar de tres habitaciones, un baño, cocina, terraza, balcón y salón de estar comedor
(según croquis anexo), que forma parte de un edificio de 8 viviendas (dos por planta), que se
encuentra enclavado junto a una serie de bloques anexos de igual construcción, habiendo pertenecido
éstos a régimen de protección oficial. El edificio se encuentra ejecutado con estructura de hormigón
armado en pilares y vigas, forjado de semiviguetas y bovedilla y cerramiento de BHV. Enfoscados
exteriores y enlucidos interiores, tabiquería interior de BHV 9x25x50 y exterior de BHV de
20x25x50. Baño con piezas sanitarias tipo Roca, instalaciones de agua ejecutadas por rozas y tubería
de acero galvanizado, instalación de agua caliente individualizada por termo de gas butano.
Carpintería en puertas ejecutada con madera contrachapada y ventanas de aluminio. Pisos de gres con
dibujos y bajorrelieves de calidad media−alta. El nivel de conservación tras la visita es bueno, con
una calidad media debido a las reformas realizadas.
Apartado 5:
• Superficie: Tiene una superficie total cubierta de ochenta y dos metros, once decímetros cuadrados
(82'11 m2). Su superficie útil para vivienda es de setenta y un metros, setenta y tres decímetros
cuadrados (71'73 m2).
2
• Superficie adoptada para la valoración: Se ha tenido en cuenta solamente la superficie total
cubierta.
Apartado 6:
• El inmueble forma parte de un complejo urbanístico desarrollado conforme al plan de desarrollo de la
zona, y se encuentra perfectamente integrado en el entorno.
Apartado 7:
• Régimen de protección: La vivienda descrita se hallaba acogida al régimen de protección oficial, con
fecha de calificación definitiva a seis de Junio de 1970; una vez transcurridos veinte años de la citada
fecha, se ha pasado a una nueva calificación como de "vivienda libre".
• El inmueble es propiedad de D. (NOMBRE DEL PROPIETARIO), estando ocupada la vivienda en
este momento por su propietario.
• Comprobaciones en el inmueble: Después de visitado el inmueble se comprueba que su uso
corresponde con el establecido en las escrituras y que el régimen de protección ha pasado de ser
oficial a privado, transcurridos los años establecidos.
REPERCUSIÓN. VALOR DEL
SUELO
30.000
(C)
VALOR DE CONSTRUCCIÓN
65.000
(A)
MAYORACIÓN
COMPLEMENTARIA
74.750
15 % s/ A. (B)
COSTE DE REPOSICIÓN BRUTO
104.750
(E= A+B+C)
ENTORNO
( 5 %) s/ 74.750
ANTIGÜEDAD
MINORACIÓN
(DEPRECIACIÓN)
ESTADO DE
CONSERVACIÓN
VIVIENDA
ESTADO DE
CONSERVACIÓN
3.737
( 31 %) s/
74.750
23.172
( 1 %) s/
74.750
747
( 1'5 %) s/
74.750
1.121
( 1 %) s/
74.750
747
EDIFICIO
SITUACIÓN
SUBTOTAL
29.524 Pts/m2
(D)
K= COEFICIENTE DE MERCADO
TOTAL
75.226
Pts/m2
K= 1.28
3
(F=E−D)
VALOR DE
MERCADO
96.289
Pts/m2
(T=F x K )
Testigos empleados
Tipo de inmueble:
Localidad:
Antigüedad:
Superficie total:
Fecha toma:
Valor inmueble:
Vivienda
La Laguna
0
82
16/12/98
12,000.000 Pts
Tipo de inmueble:
Localidad:
Antigüedad:
Superficie total:
Fecha toma:
Valor inmueble:
Vivienda
La Laguna
0
82
16/12/98
8,500.000 Pts
Tipo de inmueble:
Localidad:
Antigüedad:
Superficie total:
Fecha toma:
Valor inmueble:
Vivienda
La Laguna
0
82
16/12/98
9,500.000 Pts
Tipo de inmueble:
Localidad:
Antigüedad:
Superficie total:
Fecha toma:
Valor inmueble:
Vivienda
La Laguna
20
82
10/12/98
7,800.000 Pts
Tipo de inmueble:
Localidad:
Antigüedad:
Superficie total:
Fecha toma:
Valor inmueble:
Vivienda
La Laguna
25
83
10/12/98
8,300.000 Pts
T1
T2
T3
T4
T5
4
TIPO DE INMUEB.
Vivienda
La
SITUACIÓN
Laguna
146.341
VALOR/ m2
Pts
FUENTE
0.80
EMPLAZAMIENTO 0.70
SUPERFICIE
0.80
ANTIGÜEDAD
0.60
CALIDAD
1
Vivienda
La
Laguna
103.658
Pts
0.80
0.90
0.90
0.60
1
Vivienda
La
Laguna
115.843
Pts
0.80
0.90
0.90
0.60
1
Vivienda Vivienda
La
La
Laguna
Laguna
100.000
95.121 Pts
Pts
0.80
0.80
1
0.90
1
1
1
1
1
1
COEFICIENTE
0.84
0.84
0.92
0.78
0.92
VALOR
MEDIO
VALOR
114.145
97.316
87.073 Pts
89.413 Pts 92.000 Pts 95.989 Pts
HOMOGENEIZADO Pts
Pts
TIPO DE
SUPERFICIE
VALOR UNITARIO
TASACIÓN
INMUEBLE
CONSTRUIDA
PONDERADO
Vivienda
82.11 m2
95.989 Pts
7,881.656 Pts
1.− Cocina
2.− Salon Estar Comedor
3.− Baño
4.− Dormitorio
5.− Dormitorio
6.− Dormitorio
CROQUIS DE DISTRIBUCIÓN
8'6 x 9'5 mts
6
5
4
3
2
1
5