INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA

INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN,A.C.
DELEGACIÓN JALISCO
"MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL"
"ANÁLISIS DEL COSTO PARAMETRIC O Y CALCULO DEL
FACTOR DE HOMOLOGACIÓN POR SUPERFICIE DE
CONSTRUCCIÓN PARA INMUEBLES DE USO
HABITACIONAL
UNIFAMILIAR"
TESIS
QUEPARA OBTENER ELTÍTULO DE
"MAESTRO ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL"
PRESENTA
HONORATO MARTÍN VILLA ZAMORA
ASESOR
JOSÉ BERNARDO VARGAS NEGRETE
EstudiosconreconocimientodevalidezoficialporlaSecretaríadeEducaciónPública,conforme
alacuerdoRVOESEPN.2003368defecha17dediciembrede2003
Guadalajara,Jalisco
Junio de 2006
A la memoria demi padre:
Honorato F.Villa Schmill
A mi madre,
María Teresa Zamora de Villa
A mi esposa,
Celina Diaz de Villa
Honorato Martin Villa Zamora
ResumendelaInvestigación(ABSTRACT)
La valuación de bienes inmuebles es una profesión muy dinámica, las
condiciones del mercado están constantemente cambiando, y los participantes del
mercado periódicamente deben reevaluar sus expectativas. La teoría y la práctica
de la valuación continúan en evolución en respuesta a las cambiantes
preocupaciones y comportamientos de los participantes.
Como toda la tecnología, aquella disponible para los valuadores, se expande
todos los días. En una economía tan dinámica como la que se vive hoy en día, es
esencial para los valuadores mantenerse atentos a los nuevos conceptos e
incorporarlos a su trabajo. Con el objeto de poder determinar el valor de un bien, se
han desarrollado muy diversas metodologías, dependiendo del bien de que se trate.
El enfoque comparativo de mercado es el proceso en que el valor de mercado
es estimado a través de un análisis del mercado de propiedades similares y
comparando estas propiedades con el sujeto que se estudia. Utilizando técnicas
comparativas se pueden hacer estimados de rentas de mercado, costo,
depreciación, así como otros parámetros. Comúnmente estos parámetros deben
analizarse en el Enfoque Comparativo de Mercado para determinar los ajustes que
se harán al precio de venta de las propiedades comparables. A estos ajustes se les
conoce como factores de homologación.
Las técnicas, los modelos o metodologías ayudan a la gente a tomar
decisiones de manera más eficiente. La motivación de la presente tesis es
desarrollar una metodología para la aplicación del factor de homologación por
superficie de construcción para inmuebles de uso de vivienda unifamiliar, que
llevará a los Peritos Valuadores a resolver este problema y entonces puedan llegar a
conclusiones más confiables y consistentes, que ayudarán a las personas que
requieran está información a tomar mejores decisiones.
Se pretende estudiar el comportamiento del Costo o Valor de Reposición
Nuevo para inmuebles con uso de vivienda unifamiliar, y cómo varía en función de
la superficie de construcción de cada modelo estudiado. Se puede observar que al
incrementarse la superficie de construcción del prototipo, el presupuesto del costo
total se incrementa también. Sin embargo el costo por metro cuadrado de
construcción va disminuyendo. Lo que nos muestra que el índice de costo por m2
cuadrado de construcción es muy sensible a los cambios en la superficie de
construcción de los edificios y debe entonces utilizarse con mucho cuidado.
La propuesta del presente estudio es aplicar un factor modificador del costo
por la superficie de construcción del edificio, dentro del análisis comparativo de
mercado que se lleva a cabo en un estudio de valuación.
índice
1CAPITUL0 PRIMERO ANTECEDENTES
1.1
Introducción
1.2
Problemática
2CAPITULO SEGUNDO MARCO TEÓRICO
2.1
Losbienes inmuebles y su avalúo
2.1.1
El concepto de la tierra
2.1.2
Avalúo
2.1.3
Propósito y objeto deun avalúo
2.2
Valor
2.2.1
Diferencias entreprecio, costo y valor
2.2.2
Distintos tipos deValores
2.2.3
Factores de valor
2.2.4
La historia de lateoría del valor
2.3
Los cimientos del avalúo
2.3.1
El principio de anticipación
2.3.2
El principio de cambio
2.3.3
Oferta y demanda
2.3.4
Competencia
2.3.5
Principio de substitución
2.3.6
Costo de oportunidad
2.3.7
Principio de Equilibrio
2.3.8
Principio de Contribución
2.3.9
Productividad excedente
2.3.10 Principio de Conformidad
2.3.11 Factores externos
2.3.12 Fuerzas que influyen en los valores de los inmuebles
2.3.13 Mayor y mejor uso
2.4
El proceso de valuación
2.4.1
Definición del problema del avalúo
2.4.2
Análisis preliminar, selección y recopilación de datos
2.4.3
Análisis sobre el mayor y mejor uso del terreno
2.4.4
Estimación del valor del terreno
2.4.5
Aplicación de los tres enfoques devaluación
2.4.6
Reconciliación final de los indicadores devalor
2.4.7
Informe sobre el valor definido
2.5
El enfoque decostos (Valor físico o valor dereposición)
2.5.1
Relación con los principios de valuación
2.5.2
Aplicación y limitaciones
2.5.3
Procedimiento
2.6
El enfoque de comparación de ventas
2.6.1
Relación con losprincipios del avalúo
2.6.2
Aplicabilidad y limitaciones
2.6.3
Procedimiento
2.6.4
Tipos de ajustes
2.7
Estimados de costos deconstrucción
2.7.1
Estimación de los costos dereproducción y Reposición
2.7.2
Métodos de estimación de costos de construcción
2.7.3
Métodos de Ensambles
2.8
Regresión
3CAPITULO TERCERO ESTUDIO TÉCNICO
3.1
Análisis de costo de prototipos de vivienda
11
11
12
14
14
15
17
18
19
19
19
21
23
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27
27
27
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28
29
29
30
30
31
31
31
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35
36
39
40
40
41
44
45
45
46
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49
51
52
53
54
62
64
64
65
72
74
78
79
7
3.1.1 Prototipo de vivienda categoría popular "POP"
3.1.2 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO"
3.1.3 Prototipo de vivienda categoría común "COM"
3.1.4 Prototipo de vivienda categoría media "MED"
3.1.5 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL"
3.1.6 Prototipo de vivienda de lujo "LIO"
3.1.7 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS"
3.1.8 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE"
3.1.9 Resumen de los resultados
3.2
Repercusión de terreno
3.2.1 Prototipo de vivienda categoría popular "POP"
3.2.2 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO"
3.2.3 Prototipo de vivienda categoría común "COM"
3.2.4 Prototipo de vivienda categoría media "MED"
3.2.5 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL"
3.2.6 Prototipo de vivienda categoría lujo "LUJ"
3.2.7 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS"
3.2.8 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE"
4CAPITULOCUARTOANÁLISISDERESULTADOS
4.1
Ecuacionesdelvalordereposición
4.1.1 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO" (42 - 75)
4.1.2 Prototipo de vivienda categoría común "COM" (75 - 165)
4.1.3 Prototipo de vivienda categoría media "MED" (202 - 259)
4.1.4 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL" (284-419)
4.1.5 Prototipo de vivienda categoría lujo "LUJ" (419-625)
4.1.6 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS" (625-863)
4.1.7 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE" (880-976)
4.2
Resultados factores de homologación por superficie de construcción
4.2.1 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO" (42 - 75)
4.2.2 Prototipo de vivienda categoría común "COM" (84-150)
4.2.3 Prototipo de vivienda categoría media "MED" (202 - 259)
4.2.4 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL" (284-419)
4.2.5 Prototipo de vivienda categoría lujo "LUJ" (419-625)
4.2.6 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS" (625-863)
4.2.7 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE" (880-976)
CONCLUSIONES GENERALES
GLOSARIO DETÉRMINOS
ANEXOS
BIBLIOGRAFÍA
80
83
84
85
86
87
88
89
90
90
91
92
93
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95
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97
98
99
99
99
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102
103
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107
107
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113
114
115
117
118
160
8
INTRODUCCIÓN
La valuación de bienes inmuebles es una profesión muy dinámica, las
condiciones del mercado están constantemente cambiando, y los participantes del
mercado periódicamente deben reevaluar sus expectativas. La teoría y la práctica
de la valuación continúan en evolución en respuesta a las cambiantes
preocupaciones y comportamientos de los participantes. Las condiciones de trabajo
para los valuadores han cambiado recientemente por el impacto de nuevas
legislaciones y regulaciones, a través del surgimiento de la Sociedad Hipotecaria
Federal, S.N.C., que ha emitido reglas de carácter general para la elaboración de
los avalúos de inmuebles para crédito garantizado a la vivienda.
Como toda la tecnología, aquella disponible para los valuadores, se expande
todos los días. En una economía tan dinámica como la que se vive hoy en día, es
esencial para los valuadores mantenerse atentos a los nuevos conceptos e
incorporarlos a su trabajo. Esta situación ha tenido un fuerte impulso en los últimos
veinte años en México, y especialmente en los últimos dos años, a través del
surgimiento de diferentes opciones para el estudio de la Valuación, como Maestrías,
Especialidades y Diplomados.
Con el objeto de poder determinar el valor de un bien, se han desarrollado
muy diversas metodologías, dependiendo del bien de que se trate. En el área
inmobiliaria, se cuenta con metodologías, con las cuales se analiza un bien desde
distintos enfoques, a través de los que podemos determinar parámetros con los se
pueda llegar a una conclusión de valor.
Dentro de estas metodologías o enfoques se encuentran el llamado Enfoque
Comparativo de Mercado y el Enfoque de Costos.
Cuando es aplicable, el enfoque de costos refleja el comportamiento del
mercado reconociendo que los participantes del mercado relacionan el valor con el
costo. Los compradores tienden a juzgar el valor de una propiedad considerando el
costo de construir un inmueble semejante con condiciones físicas óptimas. Inclusive,
los compradores ajustan el precio que están dispuestos a pagar por un inmueble
estimando los costos para llevar un inmueble existente a las condiciones físicas y de
funcionalidad que desean.
Elenfoque comparativo de mercado es el proceso en que el valor de mercado
es estimado a través de un análisis del mercado de propiedades similares y
comparando estas propiedades con el sujeto que se estudia. Utilizando técnicas
comparativas se pueden hacer estimados de rentas de mercado, costo,
depreciación, así como otros parámetros. Comúnmente estos parámetros deben
analizarse en el Enfoque Comparativo de Mercado para determinar los ajustes que
se harán al precio de venta de las propiedades comparables. A estos ajustes se les
conoce como factores de homologación.
9
BIBLIOTECA
De acuerdo con las reglas emitidas por la Sociedad Hipotecaria Federal,
S.N.C.,1 los parámetros que se deben analizar en el Enfoque Comparativo de
Mercado son: ubicación, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado de
conservación y coeficiente de utilización del suelo.
Podemos decir que en general no existe un procedimiento propuesto por
medio del cual se calculen los factores de homologación, para los parámetros
mencionados anteriormente, para aplicarlos en el Enfoque Comparativo de Mercado,
excepto para el que se refiere al coeficiente de utilización del suelo, y entonces cada
valuador calcula estos coeficientes de acuerdo a su experiencia.
Las personas en toda sociedad deben tomar decisiones. La necesidad de la
valuación inmobiliaria se encuentra motivada principalmente por el trabajo que
llevan a cabo los Peritos Valuadores al analizar, sintetizar y obtener conclusiones en
proyectos de cualquier envergadura. En otras palabras la valuación inmobiliaria es
un punto medular en la toma de decisiones que tienen que ver con bienes raíces.
El "Avalúo", entendido como el obtener una estimación independiente y
profesional del valor comercial de una propiedad, es considerado un cimiento lógico
y en ocasiones indispensable en el proceso de toma de decisiones importantes
relacionadas con los bienes raíces.
Las técnicas, los modelos o metodologías ayudan a la gente a tomar
decisiones de manera más eficiente. La motivación de la presente tesis es
desarrollar una metodología para la aplicación del factor de homologación por
superficie de construcción para inmuebles de uso de vivienda unifamiliar, que
llevará a los Peritos Valuadores a resolver este problema y entonces puedan llegar a
conclusiones más confiables y consistentes, que ayudarán a las personas que
requieran está información a tomar mejores decisiones.
Se pretende estudiar el comportamiento del Costo o Valor de Reposición
Nuevo para inmuebles con uso de vivienda unifamiliar, y cómo varía en función de
la superficie de construcción de cada modelo estudiado. Se estudiaran diferentes
modelos: vivienda tipo económica, tipo medio y tipo residencial.
De acuerdo con el Enfoque de Costos, se estudiara el comportamiento del
valor de los inmuebles, terreno y construcción, en función de la variación de la
superficie de construcción.
De la información anterior se pretende desarrollar un algoritmo lógico que
produzca factores numéricos a partir de un modelo binómico que se aplique entre
inmuebles comparables con distinta superficie de construcción. Esto quiere decir que
se considerará el efecto de la diferencia de las superficies del objeto de valuación y
el objeto comparable, en el valor unitario de mercado y en el costo paramétrico de
reposición.
Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C, Reglas de carácter general que establecen la metodología para la
Valuación. Diario Oficial, Lunes 27 de septiembre de 2004
10
1 CAPITULO PRIMERO ANTECEDENTES
1.1 Introducción
En este primer capitulo se mostrará un panorama general de la problemática
en la metodología de valuación para la aplicación de los factores de homologación.
La metodología del avalúo continúa evolucionando y los profesionales que
aplican el enfoque de costos deben adaptarlo a las necesidades del problema del
avalúo y a los convencionalismos prevalecientes en la práctica contemporánea.
Cuando las características físicas de propiedades comparables difieren
significativamente, los valores relativos de estas características en algunas
ocasiones pueden identificarse en forma más precisa a través del enfoque de costos
que mediante la comparación de ventas. Puesto que el enfoque de costos se inicia
con el costo para construir una propiedad sustituía de óptima utilidad física y
funcional, ello puede ayudar al valuador a determinar los ajustes precisos que debe
realizar por las diferencias físicas en las propiedades comparables en venta. Si, por
ejemplo, un valuador tiene que hacer un ajuste por elevadores inadecuados en una
propiedad comparable, el costo para remediar la deficiencia puede usarse como
base para este ajuste.
En general podemos decir que un procedimiento generalmente usado para
determinar la obsolescencia funcional de un edificio, se calcula a través del costo de
remediar el motivo de la obsolescencia. Es en este sentido que el enfoque de costos
da al valuador, los datos necesarios tanto para estimar la depreciación, como para
determinar los ajustes aplicables en el enfoque comparativo de mercado.
Siguiendo con esta línea de pensamiento, al analizar el comportamiento del
enfoque de costos al ir cambiando progresivamente la superficie de construcción de
los edificios, podemos encontrar los ajustes aplicables por este motivo, el cambio en
la superficie de construcción, aplicables en el enfoque comparativo de mercado.
El enfoque de comparación de ventas resulta aplicable a cualquier tipo de
bienes raíces si existen suficientes transacciones confiables recientes que señalen
patrones de valor o tendencias del mercado. Para tipos de inmuebles que se venden
y compran con regularidad, el enfoque de comparación de ventas frecuentemente
aporta una indicación aceptable del valor del mercado. Cuando se cuenta con
suficientes datos, este es el enfoque más directo y sistemático para estimar el valor.
Generalmente, el enfoque de comparación de ventas tiene una aplicabilidad
muy amplia y puede resultar el más convincente cuando se cuenta con suficientes
datos a la mano. Por lo regular, aporta la indicación primaria del valor del mercado
en avalúos de propiedades como casas, que generalmente no se adquieren por sus
características generadoras de ingresos. La mayoría de casas unifamiliares son
sujetas a la comparación de ventas directas porque muchas propiedades similares
se compran y venden en el mismo mercado, y muchos compradores potenciales
deciden no rentar o construir. Típicamente, el enfoque de comparación de ventas
11
también aporta la mejor indicación de valor en pequeñas propiedades comerciales e
industriales ocupadas por sus propietarios.
El enfoque de comparación de ventas constituye una parte significativa y
esencial del proceso de valuación, aun cuando su confiabilidad sea limitada. Aunque
las disimilitudes en los factores que afectan el valor de la propiedad no siempre
pueden identificarse y cuantificarse correctamente, el enfoque de comparación de
ventas puede proporcionar una escala probable de valor, respaldando las
indicaciones de valor derivadas de alguno de los otros enfoques.
El precio de venta refleja muchos y diversos factores que afectan el valor de
la propiedad en mayor o menor grado. Se emplean técnicas cualitativas y
cuantitativas para determinar el significado relativo de estos factores. Los
valuadores utilizan aplicaciones matemáticas para obtener ajustes cuantitativos.
Cuando no existen suficientes datos para apoyar un ajuste cuantitativo, los
valuadores investigan las relaciones cuantitativas mediante una comparación directa
de datos del mercado y un análisis de sus tendencias.
Cada una de las diferencias importantes que existan entre las propiedades
comparables y la propiedad valuada, que pudiera afectar su valor, se considera un
elemento de comparación. Para cada elemento que se considere relevante se calcula
un ajuste y los precios de las propiedades o precios unitarios de los factores
comparables se ajustan para reflejar el valor de estas diferencias. Los ajustes que
se hagan, reflejan el pensamiento y la opinión de un comprador típico, antes de
presentar una oferta de compra o de realizar una transacción.
1.2 Problemática
Las unidades de comparación se utilizan para facilitar la comparación de la
propiedad valuada con inmuebles comparables. Al reducir los precios de venta a
valores unitarios por metro cuadrado de construcción, resulta que el parámetro es
muy sensible a las diferencias en el tamaño de las construcciones, básicamente
debido a las economías de escala. Además dentro de la normatividad de la Sociedad
Hipotecaria Federal2, Sociedad Nacional de Crédito, en las reglas de carácter general
que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de créditos
garantizados a la vivienda, determina que uno de los factores comparables es la
superficie del inmueble.
De tal manera que resulta que es de suma importancia, dentro del enfoque
comparativo de mercado, considerar las diferencias en tamaño de las construcciones
comparables con respecto del sujeto, y hacer los ajuste necesarios en el proceso de
comparación, para que sean consideradas las economías de escala.
Dice Alejandro Cárdenas3 que "existen pocos trabajos serios que orienten al
valuador a partir de criteriors objetivos y consistentessobre la forma de proceder en
Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C., Reglas de carácter general que establecen la metodología para la
Valuación. Diario Oficial, Lunes 27 de septiembre de 2004, p l 0 7 .
Perito Valuador con más de 30 años de experiencia en el ramo.
12
una homologación". 4 El Manual de procedimientos y Lineamientos Técnicos de
Valuación Inmobiliaria del Distrito Federal nos recomienda utilizar factores de
homologación, pero no dice como hacerlo, ni con fundamento a que criterio. Lo
mismo sucede con las Reglas de carácter general relativas a la autorización como
perito valuador de inmuebles objeto de créditos garantizados a la vivienda de la
Sociedad Hipotecaria Federal. Actualmente no existe una metodología propuesta
para poder llevar a cabo los ajustes correspondientes derivado de la diferencia en la
superficie de construcción entre un inmueble comparable y el sujeto que se estudia.
El propósito del presente trabajo es analizar el costo paramétrico de los
edificios destinados a la vivienda unifamiliar en rangos de superficie de construcción
que se establecerán para las distintas calidades típicas que podemos encontrar, es
decir, vivienda de tipo popular, vivienda de tipo económica, vivienda tipo medio,
vivienda de tipo semilujo, vivienda de lujo, vivienda de tipo categoría lujo, vivienda
de categoría plus y vivienda de tipo premier. 5
Una vez calculados los presupuestos de estas viviendas, se analizará el
comportamiento del costo unitario por metro cuadrado de construcción, con el
propósito de evidenciar lo sensible que es este parámetro al cambio en la superficie
de construcción.
Posteriormente retomando los presupuestos de cada tipo de vivienda se
añadirá a cada uno el valor correspondiente al terreno sobre el que pudiera
asentarse el edificio, también considerando un rango de valores, esto nos dará
como resultado lo que denominamos como Valor físico y se estudiará su
comportamiento. De la información anterior se pretende desarrollar un algoritmo
lógico que produzca factores numéricos que califique las diferencias entre inmuebles
comparables con distinta superficie de construcción.
Por ejemplo, el manual de costos de edificación de BIMSA, analiza el
prototipo de vivienda unifamiliar categoría común "COM" para una superficie de
construcción de 100 m2. En el presente trabajo se analizará el costo de este
prototipo en.el rango de 75 m2 a 165 m2, en incrementos de 1 m2. Para este
prototipo se decidió que el lote de terreno adecuado para su análisis es un lote de
120 m2, para este lote se supusieron valores de $1,000, $1,200, $1,400, $1,600 y
$1,800 por metro cuadrado. Posteriormente se añade la contribución del terreno a
los costos estudiados del prototipo, y entonces obtenemos lo que denominamos
valor físico del inmueble, y entonces analizamos como es el comportamiento de este
valor físico por m2 de construcción del prototipo. Este mismo procedimiento se
realizará para los distintos prototipos que se analizarán.
Cárdenas Castañeda, Alejandro. "Cómo elaborar avalúos comerciales con mayor grado de confiabilidad".
Innovación editorial Lagares de México, S.A. de C.V. 2005. p l 4 .
5
Siguiendo la clasificación del Manual de Costos de Edificación de BIMSA, 2005
13
2 CAPITULO SEGUNDO MARCO TEÓRICO
Un avalúo más allá de ser un documento en el cual se estima un valor de
mercado de un inmueble, es un estudio de la propiedad que aporta información
crítica para los usuarios del mismo. Más allá de ser un documento en el cual se
estima un valor de mercado del inmueble, es un estudio de la propiedad que aporta
información crítica para los usuarios del mismo.
La riqueza de un avalúo inmobiliario está dada por la veracidad de la
información que contiene. Para los usuarios del avalúo (compradores, vendedores e
instituciones financieras públicas y privadas) es necesario contar con buena
información sobre el inmueble objeto de la operación.
Al analizar un avalúo, se pueden encontrar elementos que permiten tomar
una mejor decisión al momento de comprar, vender o rentar un inmueble, ya que el
avalúo permite conocer el bien a comerciar, su condición física y su entorno
geográfico y económico. Los Peritos Valuadores conjuntan una serie de hechos,
estadísticas, y otra información acerca de propiedades específicas, analizan esta
información, y desarrollan opiniones de valor. Cada avalúo representa un reto al
valuador para que ponga en práctica sus habilidades analíticas, ejerza juicios
sustentados, y se comunique de manera efectiva con los usuarios del avalúo.
El objetivo de este capítulo es presentar la teoría básica de valuación y de
ingeniería de costos. Se estudiará que son los bienes raíces y cuales son los factores
que afectan su valor. Se describirá el proceso de valuación y los índices que se
analizan para llegar a la conclusión de valor de un inmueble.
2.1 Los bienes inmuebles y su avalúo
Los bienes inmuebles son la tierra en si misma y todas aquellas mejoras
adheridas a ella de forma permanente. 6
Son bienes inmuebles por su naturaleza, aquellos que no pueden trasladarse
de un lugar a otro, ya por sí mismos o por efecto de una fuerza exterior sin que se
alteren en su sustancia y en su forma.
Los bienes inmuebles son el suelo en su sentido físico y todo lo que se
encuentre adherido a la misma, por ejemplo, las estructuras. Los bienes raíces son
inmóviles y tangibles. La definición legal de bienes raíces incluye la tierra y todas las
cosas que forman parte natural de la misma (v.g., las plantas y árboles, mientras
estuvieren unidas a la tierra), así como todo lo que esté unido a un inmueble de
manera fija, de modo que no pueda ser separado sin deterioro de él o del objeto a
él adherido (v.g., edificios, mejoras al lugar, etc.). En general, todo lo que se ha
integrado en forma permanente a las construcciones (v.g. instalaciones hidrosanitarias y eléctricas, etc.), así como todo lo incorporado durante la construcción
6
Ventólo, Williams L. Fundamentals of real estate appraisal. 8 thed. Dearborn. p20
14
(v.g. por ejemplo, gabinetes y elevadores), se considera como parte del bien
inmueble. 4
El ser humano es titular patrimonial en los aspectos económico, moral y
social. El patrimonio económico se forma por los derechos y obligaciones valorables
en dinero y que constituyen una universalidad. 7
La tarea que realiza un Perito Valuador es estudiar el valor tangible de los
bienes inmuebles y los derechos reales correspondientes 8 , reconociendo todas las
fuerzas que influyen, como son fuerzas legales, fuerzas sociales, fuerzas
económicas y fuerzas geográficas.
2.1.1 Elconcepto delatierra
La tierra constituye el cimiento de las actividades sociales y económicas de
los pueblos y representa tanto una comodidad como una fuente de riqueza. Puesto
que la tierra es esencial para la vida y la sociedad, reviste importancia para muchas
disciplinas, incluyendo el derecho, la economía, la sociología y la geografía. En la
economía, la tierra se considera como uno de los cuatro agentes de la producción,
junto con la mano de obra, el capital y la gestión empresarial.
Una parcela de tierra es una porción de la superficie del planeta en su estado
natural. Se dice que la tierra tiene valor, mientras que las mejoras contribuyen al
valor. La tierra es vista como la base en la que las mejoras se pueden construir. El
valor de la tierra puede cambiar como resultado de las condiciones externas y las
fuerzas del mercado.9
Los inmuebles urbanos son bienes cuyo valor comercial está sujeto a un
enorme dinamismo; un valor que está condicionado por gran diversidad de
factores. 10
2.1.1.1 Fuerzas legales
Los bienes inmuebles son una entidad con derechos inherentes que pueden
restringirse legalmente para bien de la sociedad.
La legislación se enfoca en los derechos y las obligaciones asociadas con los
diversos intereses que se relacionan con los bienes inmuebles.
Los aspectos legales más relevantes para los valuadores incluyen
restricciones sobre el uso del suelo y los derechos de servidumbre 11 .
7
Código Civil del Estado de Jalisco 2004
El derecho real es el poder jurídico que tiene su titular sobre un bien
9
Appraising residencial properties 3rd ed Appraisal Institute 1999
Cárdenas Castañeda, Alejandro Como elaborar avalúos comerciales con mayor grado de contabilidad
Innovación editorial Lagares de Mexico, S A de CV 2005 p55
15
Puesto que el avalúo de bienes inmuebles requiere una valoración de los
derechos inmobiliarios, los valuadores deben estar bien familiarizados con el
conjunto de leyes que los afectan.
2.1.1.2 Fuerzas económicas
Los bienes inmuebles también constituyen una fuente de riqueza que, en
términos económicos, puede medirse en dinero o en valor de intercambio. El
concepto económico de la tierra como fuente de riqueza y como objeto de valor es
central a la teoría del avalúo.
Una de las preocupaciones centrales de la economía ha sido siempre qué es
lo que determina el precio.12 Observando los fenómenos del intercambio se puede
ver que en el mercado cada cosa se cambia por una determinada cantidad de otra
cosa, o - en las condiciones del cambio desarrollado - se cambia por una
determinada cantidad de dinero. Las teorías económicas y dentro de ellas la teoría
del valor representan una parte importante de la filosofía en que se fundamenta la
valuación.
2.1.1.3 Fuerzas sociales
El uso de la tierra también se ve afectado por tendencias en la economía, la
población, la tecnología y la cultura. La cantidad de tierra disponible es fija. Por lo
mismo, entre mayor sea la demanda de tierra, mayor será la presión para que ésta
sea utilizada más intensamente. Frecuentemente surgen conflictos entre grupos que
sostienen puntos de vista antagónicos sobre el uso apropiado de la tierra. Quienes
consideran que la tierra es un recurso que debe ser compartido por todos, desean
preservar la belleza escénica de la tierra y sus importantes funciones ecológicas.
Otros ven la tierra principalmente como un bien comercial. Consideran que los
intereses de la sociedad quedan mejor servidos mediante una tenencia privada y sin
restricciones. Puesto que la tierra no sólo es un recurso sino también un artículo de
comercio, no existe una solución claramente definida a este conflicto.
Los dos puntos de vista cuentan con fundamento legal. Como recurso, se
protege a la tierra para el bien de la sociedad. Como bien comercial, se reglamenta
su tenencia, uso y disposición para impedir una violación de los derechos
individuales.
Todas las leyes y funciones del gobierno tienen como fin servir al público. Por
lo mismo, en el interés público, la sociedad puede imponer restricciones sobre
construcciones, crear reglamentos municipales sobre zonificación, planificación
La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble para beneficio directo de una
persona determinada o, por consideración a otro bien al cual se comunica así mayor utilidad, para el de
cualquiera que sea dueño de él. El beneficiado con una servidumbre debe ser siempre persona distinta
del dueño del bien sirviente.
Isaac Illich Rubin, Ensayo sobre la teoría Marxista del Valor, México, D.F. quinta edición 1982, Siglo
XXI Editores, p. 9
16
urbanística y nuevos fraccionamientos y establecer otras medidas para el control de
la tierra. Estos controles determinan qué puede urbanizarse y dónde puede llevarse
a cabo, así como qué tipo de actividades pueden permitirse después de la
urbanización.
Por tal motivo, los valuadores deben estar familiarizados con los
ordenamientos y restricciones que rigen el uso de la tierra y comprender cómo tales
ordenamientos afectan una propiedad determinada.
2.1.1.4 Fuerzas geográficas
El estudio de la tierra requiere consideración de sus diversas características
físicas y cómo estas características se combinan en un área específica. Cada parcela
de terreno es única y su ubicación es un atributo muy importante. La utilidad de la
tierra y la forma en que mejor puede disponerse de ella se ven afectadas
significativamente por sus características físicas, ubicación y otras consideraciones
afines.
La tierra puede aprovecharse para muchos fines, incluyendo la agricultura, el
comercio, la industria, la habitación y la recreación. El clima, la topografía y la
distribución de los recursos naturales pueden influir en su aprovechamiento.
Para el valuador, las consideraciones de carácter geográfico resultan
especialmente significativas. Es obvia la importancia de las características
geográficas tales como la topografía, la composición del suelo, el agua y la
vegetación. Sin embargo, la distribución de la población, las instalaciones, los
servicios públicos y el movimiento de bienes y personas son igualmente
importantes.
2.1.2 Avalúo
De acuerdo con la definición dada por la Uniform Standards of Professional
Appraisal Practice (USPAP) un avalúo es una estimación de valor.13
Valuar es el acto o proceso de estimar un valor.14
En las Reglas de carácter general relativas a la autorización como perito
valuador de inmuebles objeto de crédito garantizado a la vivienda, emitidas por la
Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de
Desarrollo, publicadas en el Diario Oficial de la Federación el 30 de Junio del año
2003, define el avalúo como el dictamen que elaboren los peritos valuadores sobre
el valor de los inmuebles y que este certificado por la Unidad de Valuación en cuyo
Padrón se encuentre inscrito el perito valuador correspondiente.
The Appraisal Foundation, Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, sección
"Definiciones".2005
14
IDEM
17
Los valuadores estudian un problema de valuación y en general emiten una
opinión o conclusión relacionada con el valor de determinado bien inmueble, el
valuador proporciona al cliente una estimación del valor de una propiedad real que
refleje todos los factores pertinentes del mercado. Para llevar a cabo el avalúo, el
valuador requiere hacer una investigación de mercado; la recolección de datos
pertinentes; la aplicación de las técnicas analíticas pertinentes, y la aplicación de
conocimientos, experiencia y juicio profesional para obtener una solución apropiada
a un problema de avalúo. Las conclusiones se derivan de un análisis apropiado de
los datos, realizado de acuerdo con las normas de práctica profesional. Esto es
aplicando los enfoques de valuación denominados como enfoque directo o de costos,
enfoque de capitalización de rentas y enfoque comparativo de mercado.
2.1.3 Propósito y objeto de un avalúo
El propósito de un avalúo, es el fin para el cual se solicitó el servicio de
avalúo. Es decir, el uso que se le dará al reporte del avalúo, entre otros:
Otorgamiento de crédito, reestructuración de crédito, dación en pago, o bien,
adjudicación. Es la razón por la cual el usuario requiere conocer el valor de su
propiedad, y esta razón determina el enfoque que se le dará al avalúo.
El enfoque u objeto del avalúo es el tipo de valor que será concluido. Este
tipo de valor deberá estar en función de los bienes a valuar y de la especialidad
valuatoria.
Cuando un avalúo requiere la estimación de un valor, debe definirse desde
un principio el tipo de valor que se busca. El valor definido puede ser el valor de
mercado, el valor asegurable, el valor de una propiedad como negocio, el valor
gravable, el valor en uso, el valor de inversión, valor de liquidación, valor de rescate
y valor de desecho, o cualquier otro tipo de valor.
Es el objetivo del avalúo, lo que constituye la base de la valoración final. Esta
base no puede adaptarse al uso que vaya a dársele al avalúo. El valor del bien se
deberá obtener con independencia del propósito para el cual se requiere el avalúo. 15
La estructura de un avalúo puede adaptarse al uso que vaya darse a la valoración,
pero la valoración en sí, no se modifica.
Dado que la conclusión de valor que se determine en un avalúo se usará para
una toma de decisiones por parte de los usuarios del mismo, al definir el problema
del avalúo, el valuador debe tomar en cuenta las necesidades de los usuarios y
además de congruente con las normas usuales de la práctica profesional.
Comisión Nacional Bancaria, Circular No. 1462, disposiciones de carácter general para la prestación del
servicio de avalúos, 14 de febrero de 2000.
18
2.2 Valor
2.2.1 Diferencias entre precio, costo y valor
Los valuadores distinguen de manera cuidadosa entre los términos precio,
costo y valor. El termino precio generalmente se aplica a una venta o transacción e
implica un intercambio; un precio es un hecho consumado. Una vez fijado, el precio
representa la cantidad que determinado comprador acepta pagar y que determinado
vendedor esta dispuesto a aceptar como pago, de acuerdo con las circunstancias de
la operación.
Por lo regular, estas circunstancias reflejan las condiciones dentro de uno o
varios mercados. Un mercado es un conjunto de convenios que unen a compradores
y vendedores a través del mecanismo del precio. Un mercado puede definirse en
términos de geografía, de productos o características de productos, del número de
compradores y vendedores disponibles o de acuerdo con algún otro arreglo, según
las circunstancias.
Un mercado de bienes raíces es la interacción de individuos que intercambian
derechos sobre propiedad real por otros bienes, tales como dinero. Se definen
mercados específicos de bienes raíces con base en el tipo de propiedad, su
ubicación, su potencial para la generación de ingresos, características propias para
la inversión, características propias para el arrendamiento u otros atributos
reconocidos por quienes participan en el intercambio de propiedad real.
Los valuadores utilizan el término costo en relación con la producción, no con
el intercambio. El costo puede ser un hecho consumado o una estimación
anticipada. Los costos pueden identificarse dentro de la fase que les corresponde en
el proyecto.
2.2.2 Distintos tipos de Valores
2.2.2.1 Valor,en Economía
La equivalencia de un bien o servicio en términos de otros bienes y servicios.
El término suele reflejar la cuantía en dinero, o precio, que se pagará por el bien. El
valor de cualquier objeto en un mercado depende de su escasez y de su atractivo.
Cualquier artículo atractivo y escaso, como por ejemplo un diamante, tendrá una
mayor tasa de intercambio, es decir, podrá intercambiarse por un bien de igual o
mayor valor. El atractivo también depende de su utilidad potencial. Se suele
distinguir entre valor de mercado y valor justo o valor natural. El valor de mercado
refleja su poder adquisitivo en un mercado libre. El valor natural es el valor que
prevalecería si las fuerzas de un mercado competitivo operaran sin fricciones. El
valor de mercado también se denomina precio de intercambio del bien, siendo el
valor natural el precio justo.
En la teoría del valor trabajo, en su visión más simplista, el valor de un
19
• J B L J G
T E C A
producto viene dado por la cantidad de trabajo que se necesita para producirlo.
El término valor añadido se refiere al valor creado a lo largo del proceso de
fabricación o producción de un producto, descontando el coste de las materias
primas, el embalaje y la gestión. En todos los países pertenecientes a la Unión
Europea se ha establecido un impuesto sobre el valor añadido. 16
2.2.2.2 Valor de Mercado
El valor puede tener muchos significados en los avalúos de bienes inmuebles.
La definición depende de su contexto y aplicación. Comúnmente, el valor en el
mercado, se percibe como la anticipación de beneficios a obtener en el futuro,
puesto que el valor cambia a través del tiempo, el avalúo refleja el valor en un
momento dado. "Un edificio no posee más sustancia que el flujo de ingresos que le
produce al propietario. Bajo este concepto, el valor de una propiedad es tan solo el
valor presente del flujo futuro de efectivo que genera" 17 . El valor, en un momento
determinado, representa el valor monetario de una propiedad, bienes o servicios
para compradores y vendedores.
El valor se define como el precio más probable, en una fecha específica, en
que deban venderse los derechos de una propiedad determinada, ya sea de
contado o en términos equivalentes al contado o bajo otras condiciones
claramente definidas. Ello después de que esta sea exhibida en un mercado
competitivo bajo todas las condiciones que impone una venta justa,
actuando ambos, el comprador y el vendedor con prudencia, de manera
informada, y velando cada uno por sus propios intereses, asumiendo que
ninguna de las partes se encuentra bajo presión. 18
La Sociedad Hipotecaria Federal define el Valor comparativo de mercado
como el valor estimado resultado del análisis de inmuebles iguales o similares al
inmueble objeto del avalúo, que hayan sido vendidos u ofertados en la etapa de
realización del avalúo.
2.2.2.3 Valor de uso
En la práctica actual de bienes inmuebles se requiere frecuentemente, que
los valuadores recurran a otros tipos de valores además del valor de mercado. Uno
de estos tipos es el valor de uso. Es un concepto basado en la productividad de un
bien económico. El valor de uso es el valor que tiene una propiedad determinada
para un fin determinado. Al estimar el valor de uso, el valuador se enfoca en el
valor que los bienes inmuebles aportan a la empresa de la que forman parte, sin
tomar en cuenta su mayor o mejor uso o la cantidad la cantidad de dinero que
16
"Valor." Microsoft® Encarta® 2006 [DVD]. Microsoft Corporation, 2005.
Achour Dominique Dr., Inversión en Bienes Raíces, México D.F., Segunda reimpresión, 1997, Editorial
Limusa, S.A. de C.V., p. 1
18
Appraisal Institute, El avalúo de Bienes Raíces. 2002.
20
pudiera obtenerse de su venta.
2.2.2.4 Valor asegurable
El valor asegurable se basa en el costo de reposición y/o de producción de
bienes físicos sujetos a pérdida a consecuencia de materialización de riesgos. El
valor asegurable es aquella porción del valor de un bien o conjunto de bienes cuya
pérdida se encuentre reconocida y protegida bajo una póliza de seguros.
2.2.2.5 Valor catastral
El valor catastral es el que se utiliza para el cálculo del pago de impuestos.
La Ley de Catastro del Estado de Jalisco lo define como el valor que se determine
mediante procedimientos técnicos, siendo en todo momento lo más apegado al valor
real, de acuerdo con las Tablas de Valores aprobadas por el consejo técnico
catastral. Las tablas de valores son el conjunto de elementos y valores unitarios
aprobados según el procedimiento de esta Ley y contenidos en los planos de las
zonas respecto al valor del terreno, así como la relación con las clasificaciones de
construcción y demás elementos que deberán de tomarse en consideración para la
valuación de los predios.
2.2.3 Factores de valor
El valor es extrínseco al producto, bien o servicio al que se suscribe.
Típicamente, son cuatro los factores económicos interdependientes que crean valor:
utilidad, escasez, deseo y poder adquisitivo real. Los cuatro factores deben estar
presentes para que una propiedad tenga valor.
2.2.3.1 Utilidad
Utilidad es la habilidad de un producto de satisfacer una carencia, necesidad
o deseo humano. Todos los bienes inmuebles deben tener una utilidad para sus
usuarios o propietarios. Que tanto influye la utilidad de la propiedad sobre el valor,
depende de las características de la misma propiedad. Factores tales como tamaño,
diseño, ubicación y otros elementos que sean de utilidad, pueden ejercer una
influencia significativa sobre el valor de una propiedad. Una propiedad sólo podrá
alcanzar su valor más alto si puede legalmente realizar su función más útil.
Reglamentaciones ambientales, de urbanización y otras limitaciones sobre los
derechos de tenencia podrían mejorar o restar utilidad y, por ende, valor a una
propiedad.
21
2.2.3.2 Escasez
Escasez se define como la relación entre la oferta actual o anticipada de
determinado bien, en relación con la demanda que exista para el mismo. En
términos generales, si la demanda es constante, la escasez del bien lo hace más
valioso.
Por ejemplo, la tierra todavía es abundante. Sin embargo, tierra útil y
deseable
relativamente escasa y, por lo mismo, tiene mayor valor. Ningún objeto, incluyendo
la propiedad real, puede tener valor a menos que la escasez se combine con la
utilidad.
es
2.2.3.3 Deseo
El deseo se define como la esperanza de un comprador, de que un bien
satisfaga sus necesidades (por ejemplo: albergue, vestido, alimentación). Al igual
que con los factores utilidad y escasez, el deseo solo se materializa con poder
adquisitivo o poder de compra.
2.2.3.4 Poder real de compra
El poder real de compra es la habilidad de una persona o de un grupo para
participar en un mercado; es decir, poder adquirir bienes y servicios mediante el
pago de contado o su equivalente.
2.2.3.5 Oferta y demanda
La compleja interacción de los cuatro factores que crean valor se refleja en el
principio económico básico de oferta y demanda. La utilidad de un bien, su escasez
o abundancia, la intensidad del deseo humano de adquirirla y el poder real para
comprarla afectan la oferta y demanda del bien en cualquier situación.
En forma similar, la oferta de un bien se ve influenciada por su utilidad y
restringida por su escasez. La disponibilidad de un bien se ve afectada por cuan
deseable es. La tierra es un bien limitado y un terreno ubicado en un área apropiada
para un fin específico se vuelve más escaso entre mayor sea la necesidad percibida.
Un poder de compra lento tiende a frenar el factor oferta. Si se amplía el poder
adquisitivo, se reduce la oferta de un bien relativamente fijo y esto, a su vez, induce
al mercado a incrementar la oferta.
22
2.2.4 Lahistoria delateoría delvalor
El nacimiento de la economía como cuerpo teórico de estudio, independiente
de la política y la filosofía, puede fecharse en el año 1776, cuando Adam Smith
publicó su Investigación sobre la naturaleza y causas de la riqueza de las naciones.
Por supuesto, la economía existía antes de que Smith escribiese su libro: los griegos
hicieron importantes aportaciones, al igual que los escolásticos de la edad media.
Desde el siglo XV hasta el siglo XVIII se escribieron numerosos ensayos que
desarrollaron los principios del nacionalismo económico como la escuela de
pensamiento denominada mercantilismo; durante parte del siglo XVIII los fisiócratas
franceses formularon un modelo económico bastante refinado y teórico; otros
pensadores del siglo XVIII podrían competir con Smith por el título de fundador de
la ciencia económica. No obstante, Adam Smith fue el que escribió el tratado más
completo sobre economía que dio lugar a lo que más tarde se llamó (a pesar de que
Smith era escocés) la Escuela de Economía Política Inglesa."
2.2.4.1 La obra de Adam Smith
La Riqueza de las naciones (nombre abreviado por el que es conocida esta
obra), como dice el mismo título, es sobre todo un libro sobre el progreso
económico y las políticas que pueden fomentar o frenar este desarrollo. Desde el
punto de vista pragmático, es un alegato contra las políticas proteccionistas de los
mercantilistas, y una defensa del libre cambio. Al criticar las denominadas falsas
doctrinas de la economía política, Smith tuvo que analizar el funcionamiento del
sistema de libre empresa. En una economía de libre mercado con mercados
competitivos, cada individuo, de los muchos que participan en el mercado, tiene una
influencia nula sobre los precios; todos los individuos tienen que aceptar los precios
del mercado y sólo podrán variar la cantidad intercambiada a esos precios; no
obstante, la fijación de los precios se logra por la interacción de todos los agentes
que operan en el mercado. La'mano invisible' del mercado, como le gustaba decir a
Smith, asegura que la sociedad saldrá beneficiada a pesar de lo que quieran los
individuos; la mano invisible es capaz de transformar los vicios privados (como el
egoísmo) en ventajas sociales (la maximización de la producción). Pero esto sólo se
verifica si los mercados competitivos disponen de un marco legal e institucional
adecuados, una condición que Smith analizó en profundidad pero que las
generaciones siguientes olvidaron. En esta gran obra sobre la riqueza y pobreza de
las naciones, Smith exponía una teoría simple del valor (o de los precios), una
visión poco elaborada sobre la distribución, una interpretación aún menos
desarrollada sobre el comercio internacional y una concepción primitiva sobre el
dinero; pero, a pesar de todas las imperfecciones, su libro sirvió de base para toda
la economía clásica y neoclásica posterior. La influencia de la obra de Smith
radicaba, en gran parte, en las posibilidades de desarrollo de sus teorías. 20
19
"Historia de la economía." Microsoft® Encarta® 2006 [DVD]. Microsoft Corporation, 2005.
20
Historia de la economía." Microsoft® Encarta® 2006 [DVD]. Microsoft Corporation, 2005.
23
2.2.4.2 El sistema Ricardiano
Los Principios de Economía Política e Impuestos (1817) de David Ricardo
fueron, en cierto sentido, un comentario crítico a La Riqueza de las naciones; por
otro lado, ofrecieron una nueva perspectiva a la incipiente ciencia: la economía
política. Ricardo creó el concepto de modelo económico, un instrumento analítico
que consiste en un entramado de ecuaciones que tenían en cuenta unas pocas
variables estratégicas y que permitía, tras unas operaciones lógicas, obtener
conclusiones relevantes sobre el comportamiento de las variables económicas. El
punto central del sistema ricardiano se encontraba en la creencia de que el
crecimiento económico se frenaría antes o después, debido al creciente coste de
cultivar alimentos cuando la tierra disponible era limitada. Uno de los razonamientos
esenciales para llegar a esta conclusión era el principio malthusiano, enunciado en
el Ensayo sobre el principio de la población (1798) de Thomas Robert Malthus,
según el cual la población tiende a crecer de forma constante hasta los límites que
marca la oferta disponible de alimentos. A medida que va creciendo la mano de
obra, o fuerza laboral, sólo se puede aumentar la producción de alimentos, para
satisfacer a la creciente población, extendiendo los cultivos hasta las tierras menos
fértiles o aplicando más trabajo y capital a las tierras cultivadas, por lo que irían
incrementándose de forma paulatina las cosechas. Aunque los salarios disminuirían,
los beneficios no aumentarían de forma proporcional, porque los agricultores
pujarían entre ellos por cultivar las mejores tierras. Por lo tanto, los principales
beneficiados del progreso económico serían los terratenientes.
Puesto que la raíz del problema, según Ricardo, radica en el rendimiento
decreciente de la tierra, la solución sería importar el grano de otros países.
Queriendo demostrar que Gran Bretaña se beneficiaría si se especializara en
producir bienes manufacturados para exportarlos a otros países e importar a cambio
alimentos, Ricardo desarrolló su teoría de la ventaja comparativa. Suponía que el
trabajo y el capital pueden cambiar libremente de sector productivo, buscando la
mayor rentabilidad posible; sin embargo, el trabajo y el capital no tenían movilidad
entre países. En este caso, como él demostró, existen beneficios económicos si se
comercia entre países, beneficios que estarían determinados por la comparación de
lo que cuesta producir cada bien dentro de cada país, y no por la comparación de
los costes entre países. Los países podrán mejorar su situación en los intercambios
si se especializan en la producción de aquellos bienes que producen de forma más
eficaz e importan los demás bienes: aunque Portugal, por ejemplo, sea capaz de
producir todos los bienes de manera más efectiva que Inglaterra, le convendría
especializarse en la producción de vino, más rentable en términos relativos, e
importar las manufacturas textiles de Inglaterra. La belleza del razonamiento de
Ricardo reside en que si todos los países se aprovechan de la división internacional
del trabajo, la producción mundial agregada será muy superior a la que se obtendría
si los países intentan autoabastecerse. La teoría de Ricardo constituye la base del
librecambismo decimonónico.
La importancia del tratado de Ricardo fue constatada desde su publicación:
durante el siguiente medio siglo el sistema ricardiano dominó el pensamiento
económico en Inglaterra. En 1848 la revisión de su pensamiento realizada por John
Stuart Mill en Principios de economía política (1845-1847) dio nuevo vigor a la
teoría de Ricardo. Sin embargo, a partir de la década de 1870, los economistas
24
dejaron de analizar los problemas que preocupaban a Ricardo para estudiar los
relativos a la teoría del valor, es decir, a estudiar por qué los bienes se intercambian
a un precio y no a otro distinto. 2 I
2.2.4.3 Marxismo
No se puede estudiar la historia económica sin analizar el pensamiento del
último economista de la escuela clásica, Karl Marx. El primer tomo de El Capital de
Marx se publicó en 1867; el segundo y tercer tomos se publicaron después de su
muerte, en 1883 y 1894 respectivamente. Se puede considerar que Marx fue el
último economista de la escuela clásica porque, en gran medida, su obra se basaba,
no en el mundo real, sino en las enseñanzas de Smith y Ricardo, que habían
enunciado la teoría del valor trabajo, que afirma que los productos se intercambian
en función de la cantidad de trabajo incorporado en su producción. Marx analizó
todos los efectos que implicaba esta teoría, a la que añadió su teoría de la plusvalía.
Cuando se afirma que un economista es marxista es porque considera que la
propiedad privada es desde el punto de vista social indeseable, y que no es justo
que existan personas que obtengan rentas por el mero hecho de ser propietarios. En
el siglo XIX muy pocos economistas aceptaban este postulado; por el contrario,
intentaban justificar en la sociedad la propiedad privada y la percepción de rentas
por parte de los propietarios, con lo que el marxismo tuvo una escasa repercusión
sobre los economistas de la época.
Además, el sistema marxista concluía con tres afirmaciones: la tasa de
retorno (los beneficios) tendería a caer con el tiempo; la clase trabajadora sería
cada vez más pobre y los ciclos económicos cada vez más duros. Las dos últimas
afirmaciones serían la consecuencia de la primera. Los argumentos esgrimidos por
Marx para defender la teoría de las tasas de retorno decrecientes no eran
convincentes, por lo que tampoco se sostenían las otras dos afirmaciones. Además,
la economía marxista no tenía respuestas para los problemas prácticos a los que se
enfrentaban a diario los economistas de cualquier sociedad. Este hecho es suficiente
para explicar por qué muy pocos economistas académicos se hicieron marxistas. Sin
embargo, los marxistas aseguran que los académicos siempre han sido los lacayos
de la clase capitalista. Tal vez esta afirmación sea cierta, pero el hecho es que Marx
ejerció una escasa influencia sobre el pensamiento económico a partir de 1870. 22
2.2.4.4 La Teoría del valor trabajo
Principio que afirma que el valor de un bien o servicio depende de forma
directa de la cantidad de trabajo que lleva incorporado. Adam Smith pensaba que el
trabajo era la unidad de medida exacta para cuantificar el valor, pero no el factor
determinante de los precios. Durante los 25 años posteriores al fallecimiento de
Smith, David Ricardo desarrolló la teoría del valor trabajo en sus Principios de
economía política y de la imposición (1817) en la que afirmaba que todos los costos
"Historia de la economía." Microsoft® Encarta® 2006 [DVD]. Microsoft Corporation, 2005.
IDEM
25
de producción son, de hecho, costos laborales que se pagan, bien de una forma
directa o bien acumulándolos al capital (por ejemplo, maquinaria adquirida gracias
al esfuerzo de los trabajadores). Por ello se defendía que los precios dependerían de
la cantidad de trabajo incorporado en los bienes o servicios. Sin embargo, el posible
fallo de la teoría es que si dos bienes se producen utilizando la misma cantidad de
factor trabajo, pero uno de ellos utiliza más factor capital, el productor del bien
intensivo en capital tendrá que recoger el valor de este capital e incluirlo en el
precio si quiere obtener la misma tasa de beneficios o ganancias que la del
productor del bien intensivo en trabajo. No obstante, la teoría del valor basada en el
trabajo se convirtió en un principio fundamental en el pensamiento económico de
Karl Marx, que suponía que sólo el factor trabajo podía crear valor. 23
Los Principios de Economía Política y Tributación, principal obra escrita por el
economista británico David Ricardo, publicada en 1817 bajo el título Principles of
Political Economy and Taxation.
Pese a su estructuración, más próxima a la compilación de trabajos o
ensayos que a la exposición analítica de una doctrina general, en Principios está
recogido todo el original pensamiento económico de su autor, especialmente en lo
referido a su teoría del valor trabajo y de la distribución de la renta y la riqueza.
Respecto a la primera (que posteriormente influiría en Karl Marx), Ricardo concluyó
que el concepto de valor está determinado por el trabajo, en tanto que
argumentaba que los salarios dependen del precio de los alimentos, éstos de los
costes precisados para su producción, los cuales, a su vez, dependen de la cantidad
de trabajo necesaria para la producción de los alimentos. Por otra parte, la teoría de
la renta expuesta por Ricardo en esta obra se fundamenta en el principio de la
productividad de la tierra, a la que otorgaba un papel prioritario en todo sistema
económico. Afirmaba que la renta era la parte del producto de la tierra que cada
propietario obtiene por la cesión del suelo, elemento caracterizado por su
productividad. Como el precio de mercado de los productos viene determinado por
el de las unidades cuyos costes de producción hayan sido mayores (los producidos
en terrenos menos fértiles), los propietarios de los suelos más productivos verán
incrementados sus beneficios en una proporción mayor que aquéllos cuyas tierras,
debido al aumento demográfico, tengan que ser explotadas pese a su inferior
rentabilidad. 24
2.3 Los cimientos del avalúo
De acuerdo a lo anterior se infiere que la tenencia y adecuada administración
de los bienes inmuebles tiende a incrementar el patrimonio de su propietario, por el
valor inherente a los mismos, es por este motivo que son el objeto de estudio de los
avalúos.
Con el propósito de analizar los diversos factores que influyen en las
actitudes y creencias de las personas sobre el concepto "valor", deben tomarse en
"Teoría del valor trabajo." Microsoft® Encarta® 2006 [DVD]. Microsoft Corporation, 2005.
"Principios de Economía Política y Tributación." Microsoft® Encarta® 2006 [DVD]. Microsoft
Corporation, 2005.
26
consideración los principios fundamentales de anticipación y cambio.
2.3.1 El principio de anticipación
El valor es creado mediante la anticipación de los beneficios que se pueden
obtener en el futuro. En general se puede decir que en el mercado de bienes
inmuebles el valor actual de una propiedad está fundamentado en el valor presente
de los beneficios futuros que se espera obtener por la tenencia del bien inmueble.
2.3.2 El principio de cambio
El cambio se produce por el carácter dinámico de las fuerzas sociales,
económicas, gubernamentales y ambientales que influyen en el valor de los bienes
inmuebles. Los cambios en estas fuerzas influyen en la oferta y demanda de los
bienes inmuebles y, por lo tanto, en los valores de inmuebles particulares.
El cambio se da por las modificaciones en las preferencias de los
consumidores, los bienes inmuebles no pueden adaptarse fácilmente a estas
modificaciones. El deterioro físico, funcional y económico que se observa en las
construcciones a través del tiempo, se traduce en depreciación, que se define como
pérdida en el valor de una propiedad. La depreciación puede verse como la
diferencia entre el costo para reproducir o reponer una propiedad y su valor actual.
Los principios que afectan el valor, como oferta y demanda, substitución,
equilibrio y factores externos, que se fundan en principios económicos generales,
pueden aplicarse en el avalúo de determinada propiedad. Cuando estos principios se
encuentran en debida armonía, señalan el mejor y mayor uso de la propiedad, lo
cual tiene un gran significado en el avalúo de bienes inmuebles.
2.3.3 Oferta y demanda
En la teoría económica, el principio de oferta y demanda señala que el precio
de un articulo, bien o servicio varía directamente con la demanda e, inversamente
con la oferta. Por lo tanto, un incremento de la oferta o una disminución en la
demanda de un artículo tienden a reducir el precio de equilibrio y viceversa. Es
posible que la relación entre oferta y demanda no sea directamente proporcional,
pero la interacción de estas fuerzas es fundamental a la teoría económica. La
interacción entre vendedores y compradores, constituye un mercado.
Generalmente, los valores de las propiedades varían de acuerdo con los
cambios en la oferta y demanda. Si las propiedades para determinado uso se
vuelven más abundantes de lo que eran anteriormente, en relación con la demanda,
su valor de equilibrio declina. En contraste, si las propiedades se vuelven más
escasas y la oferta disminuye en relación con la demanda, se eleva el precio de
equilibrio de las propiedades. La oferta y demanda de bienes siempre tienden hacia
un equilibrio. En este punto teórico (que prácticamente nunca ocurre), el valor,
27
precio y costo de mercado son ¡guales.
En los bienes raíces, oferta se define como la cantidad de determinado tipo
de propiedad real que se encuentra disponible para su venta o arrendamiento a
diversos precios, en un mercado y período de tiempo determinados, asumiendo que
los costos de producción se mantienen constantes.
Se conoce como elasticidad de la demanda al cambio en la demanda de
bienes raíces como respuesta a un cambio de precio, es el cambio proporcional del
consumo de un bien dividido por el cambio proporcional del precio del bien. 25 En
forma similar, el cambio en la oferta bienes raíces en respuesta a un cambio de
precio se conoce como elasticidad de la oferta.
2.3.4 Competencia
La competencia entre compradores o inquilinos representa los esfuerzos de
dos o más compradores o inquilinos potenciales para realizar una compra o
concertar un contrato de arrendamiento. Entre vendedores o propietarios, la
competencia representa los esfuerzos de dos o más vendedores o propietarios
potenciales para realizar una venta o concertar un contrato de arrendamiento. La
competencia es fundamental a la dinámica de la oferta y la demanda, en un sistema
económico de libre mercado que busca los máximos rendimientos.
Los vendedores y compradores de bienes raíces actúan dentro del marco de
un mercado competitivo. En esencia, cada propiedad compite con todas las otras
propiedades con el mismo uso en determinado segmento del mercado y
frecuentemente con propiedades de otros segmentos de mercado.
2.3.5 Principio de substitución
El principio de substitución establece que cuando existen varios productos,
bienes o servicios similares, es el de menor precio el que atrae la mayor demanda y
la más amplia distribución. Este principio da por hecho que el comportamiento del
mercado es racional y se comporta con prudencia. De acuerdo con el principio de
substitución, un comprador no pagará más por una propiedad que por otra
igualmente deseable.
Existe la tendencia de fijar el valor de una propiedad de acuerdo con el
precio de adquisición de una propiedad substituta igualmente deseable. El principio
de substitución reconoce que compradores y vendedores de bienes raíces tienen
opciones; es decir, que se encuentran disponibles otras propiedades para usos
similares. Puede considerarse la substitución de una propiedad por otra en términos
de su uso, diseño estructural o los ingresos que produce. El costo de adquisición
puede ser el costo que representa comprar un terreno similar y construir un edificio
de utilidad equivalente. Esta es la base para el enfoque de costo en la valuación. Por
otra parte, el costo de adquisición podría ser el precio de una propiedad existente
Ferguson, C E . Gould,J.P.Teoría Macroeconómica. Fondo de Cultura Económica. 1978
28
de igual utilidad. Esta es la base para el enfoque de comparación de ventas en
valuación.
El principio de substitución resulta igualmente aplicable a propiedades
adquiridas por su capacidad para generar ingresos, una propiedad substituto
igualmente deseable podría ser una que ofreciera una inversión alterna y que
redituara ganancias con un riesgo equivalente. Los límites de los precios, rentas y
tasas de una propiedad tienden a ser fijados por los precios, rentas y tasas
prevalecientes en propiedades substituías igualmente deseables. El principio de
substitución es fundamental en los tres enfoques tradicionales utilizados en la
valuación inmobiliaria: comparación de ventas, costo y capitalización de ingresos.
Aun cuando el principio de substitución rige en la mayoría de las situaciones,
en algunas ocasiones el mercado percibe las características de un producto como
singulares. La demanda que tales productos generen podría tener como resultado
un precio fuera de lo usual.
2.3.6 Costo de oportunidad
El costo de oportunidad es el que se deriva de la pérdida de oportunidades
no seleccionadas u opciones pasadas por alto, negadas o perdidas. Al seleccionar
una inversión, un inversionista pasa por alto la oportunidad de invertir en otras
opciones a su disposición. Un inversionista seleccionará la opción que mejor
satisfaga sus metas de inversión. Algunos buscan la más alta tasa de rendimiento
con el menor riesgo, mientras que otros buscan la certidumbre de un crecimiento a
largo plazo, aunque con un rendimiento fnás conservador. Además de la falta de
liquidez que el inversionista debe soportar durante el período de inversión, surge el
potencial costo de oportunidad, si inversiones alternas con niveles de riesgo
comparables logran un rendimiento superior a la inversión seleccionada.
2.3.7 Principio de Equilibrio
El principio de equilibrio sostiene que el valor de la propiedad real se crea y
mantiene cuando elementos contrastantes, opuestos o interactivos se encuentran
en un estado de equilibrio. Este principio rige en relaciones entre diversos
componentes de la propiedad, en la mayor parte de los bienes raíces, la
combinación crítica consiste en la tierra y sus mejoras (construcciones). El equilibrio
económico se logra cuando la combinación de tierra y mejoras es óptima; es decir,
cuando no se logra ningún beneficio marginal o utilidad si se agrega otra unidad de
capital. La ley de rendimientos decrecientes sostiene que incrementos en los
agentes de producción que se agreguen a un terreno producen mayor rendimiento
sólo hasta cierto punto. Es en este punto, el llamado punto de rendimientos
decrecientes, que puede determinarse el valor máximo. Según la ley de
rendimientos decrecientes, algún gasto adicional logrará producir un rendimiento
que justifique la inversión adicional. Al llegar a este punto, cualquier nuevo
incremento en los agentes de producción hará que la productividad se reduzca
proporcionalmente. Este principio también es conocido como el principio de
disminución de productividad marginal o la ley de rendimientos decrecientes.
29
Por ejemplo, si se considera a un desarrollador que está tratando de
determinar cuántas recámaras incluir en una casa unifamiliar que está construyendo
para su venta en el mercado residencial. La típica casa unifamiliar en este mercado
residencial tiene tres recámaras. Podría resultar antieconómico incluir una cuarta
recámara, si el costo de construirla excede el valor que agrega a la propiedad.
El principio de equilibrio también rige en la relación que existe entre una
propiedad y su medio ambiente. Una mezcla adecuada de diversos tipos de usos del
suelo en un área crea y sostiene valor. Una residencia localizada cerca de otras
residencias tendrá mayor atractivo en el mercado que una ubicada junto a un
comercio.
El principio de equilibrio y los principios de contribución, productividad
excedente y conformidad son interdependientes y son cruciales en un análisis del
mayor y mejor uso de la propiedad y en la estimación de su valor de mercado. Estos
conceptos forman los cimientos teóricos para estimar todas las formas de
depreciación en el enfoque de costos, para calcular los ajustes en la valuación por
comparación de ventas y para el cálculo de las ganancias esperadas en la valuación
por capitalización de ingresos.
2.3.8 Principio de Contribución
El principio de contribución señala que el valor de un componente
determinado se mide en términos de su contribución o aportación al valor de toda la
propiedad. También se define como la cantidad que, de no existir el componente, se
restaría del valor de la propiedad. El costo del componente no necesariamente
equivale a su valor. Su aportación al valor puede ser menor o mayor a su costo. Por
lo mismo, en algunos casos, es posible que no aumente el valor de mercado de una
propiedad aún cuando los bienes raíces hayan sido objeto de alteración,
modificación o rehabilitación.
La aportación de mejoras existentes podría no encontrarse en equilibrio con
toda la propiedad. El grado de utilización de la propiedad podría ser inferior a lo
esperado, sobre todo en áreas de rápida transición. No obstante, se mantendrá un
uso inferior al óptimo, denominado utilización temporal o en ínterin, hasta que
resulte económicamente factible para un urbanizador absorber los costos de
convertir la propiedad, ya sea demoliendo y reponiendo o rehabilitando las mejoras
existentes.
2.3.9 Productividad excedente
La productividad excedente es el rendimiento neto que queda de la tierra,
una vez pagados los otros agentes de producción. Economistas clásicos
identificaban el excedente con la renta pagada por el alquiler de la tierra, que ellos
consideraban como valor de la tierra. Tradicionalmente, el principio de productividad
excedente ha dado base al concepto de rendimiento residual de la tierra y a las
técnicas de evaluación residual. Los principios de productividad excedente y
30
rendimiento residual son útiles al determinar el mayor y mejor uso de la tierra y
para analizar qué opción, entre las alternativas existentes para el uso de la tierra,
redituará los mayores beneficios.
2.3.10
Principio de Conformidad
La conformidad apoya el concepto de que el valor de una propiedad real se
crea y se sostiene cuando sus características concuerdan con las demandas de su
mercado. Los estilos y usos de las propiedades en un área determinada pueden
concordar por diversas razones, incluyendo presiones económicas y las preferencias
compartidas de propietarios por ciertos tipos de estructuras, amenidades y
servicios. La imposición y cumplimiento de la reglamentación sobre planificación
urbana y los planes de los gobiernos locales para reglamentar el uso de la tierra
también podrían contribuir a la conformidad. Las normas de conformidad fijadas por
el mercado se encuentran sujetas a cambio. Los códigos urbanísticos, que tienden a
producir una conformidad en las características fundamentales de la propiedad,
tales como tamaño, estilo y diseño, frecuentemente son difíciles de cambiar y
pudieran acelerar la obsolescencia.
2.3.11
Factores externos
Este concepto se refiere al hecho que factores externos a una propiedad
pueden ejercer un efecto positivo o negativo sobre su valor. La infraestructura como
puentes y carreteras, servicios de policía y de bomberos y una diversidad de otros
servicios esenciales son factores externos positivos. Los factores externos negativos
surgen cuando, a consecuencia de las acciones de otros, se imponen molestias a los
propietarios. Por ejemplo, una empresa que viola reglamentos ambientales con la
descarga de materiales nocivos y logra evadir su responsabilidad, impone los costos
de limpieza en otras personas.
Los bienes raíces se ven afectados por factores externos quizás en un grado
mucho mayor que cualquier otro bien, servicio o producto. Siendo físicamente
inmóvil, la propiedad real se encuentra sujeta a muchos tipos de influencias
externas. Los valores de las propiedades se ven afectados por leyes locales, por la
política y administración de gobiernos locales, por impuestos prediales, crecimiento
económico y actitudes sociales. Los valuadores deben observar y analizar cómo
estas influencias externas afectan los bienes raíces objeto del avalúo.
2.3.12
Fuerzas que influyen en los valores de los inmuebles
El valor de la propiedad real, refleja y se ve afectado por la interacción de
cuatro fuerzas fundamentales que influyen en la actividad humana: tendencias
sociales, circunstancias económicas, controles y reglamentos gubernamentales y
condiciones ambientales. La interacción de estas fuerzas influye en el valor de los
bienes raíces en el mercado.
31
Para estimar un valor, el valuador investiga cómo ve el mercado una
determinada propiedad. El alcance de su investigación no se limita a condiciones
estáticas actuales. En lugar de ello, el valuador analiza las tendencias en las fuerzas
que influyen sobre el valor, a fin de determinar la dirección, velocidad, duración,
fuerza y límites de dichas tendencias.
2.3.12.1
Fuerzas sociales
Las fuerzas sociales que estudian los valuadores se relacionan principalmente
con las características de la población. Puesto que la composición demográfica de la
población revela la demanda potencial para bienes raíces, se requiere un análisis e
interpretación correcta de las tendencias demográficas. Los valores de la propiedad
real no sólo se ven afectados por cambios y características de la población, sino
también por el espectro completo de actividad humana. La población total, su
composición por sexo y edad y la tasa de formación y disolución de hogares influyen
notablemente en los valores de propiedad real. Las fuerzas sociales también se
manifiestan en actitudes sobre la educación, la ley y el orden y opciones sobre
estilos de vida.
2.3.12.2
Fuerzas económicas
Igualmente, las fuerzas económicas también son significativas en el valor de
la propiedad real. Los valuadores analizan la relación fundamental entre la oferta y
la demanda actual y anticipada y la capacidad económica de la población para
satisfacer sus carencias y necesidades a través de su poder adquisitivo. En el
análisis de fuerzas económicas, se consideran muchas características específicas del
mercado, tales como empleo, niveles de sueldos, expansión industrial, la base
económica de la región y de la comunidad, niveles de precios y el costo y
disponibilidad de créditos hipotecarios. También se investiga la disponibilidad y
calidad de las propiedades vacantes o construidas, nuevos desarrollos urbanos en
construcción o en la etapa de planificación, la tasa de ocupación, los patrones de
alquiler y los precios de propiedades ya existentes así como los costos de
construcción. Podrán tomarse en cuenta otras tendencias económicas al ir
enfocándose el análisis del valuador en áreas geográficas sucesivamente más
pequeñas.
2.3.12.3
Fuerzas gubernamentales
Las actividades gubernamentales, políticas y legales a todos los niveles
pueden ejercer un gran impacto en los valores de la propiedad. El clima legal en
determinado momento o en determinado lugar puede sobreponerse a las fuerzas
naturales del mercado de oferta y demanda. Como se mencionó con anterioridad, el
gobierno aporta muchos servicios necesarios que afectan los patrones sobre el uso
de la tierra. Es por tal motivo que los valuadores deben diligentemente identificar y
examinar cómo los siguientes factores podrían influir sobre los valores de la
propiedad:
32
Servicios públicos tales como de policía y bomberos, luz, gas y agua,
recolección de basura y redes de transporte.
Reglamentación urbanística y códigos sobre construcción y salubridad,
sobre todo aquellos que obstaculicen o apoyen el uso de la tierra.
La política fiscal nacional, estatal y local.
Legislación especial que influya sobre los valores generales de la
propiedad, por ejemplo, leyes sobre control de rentas, legislación
sobre el medio ambiente que reglamente nuevas secciones
residenciales, así como el control de materiales peligrosos o tóxicos, y
legislación afectando los tipos de préstamos, las condiciones de los
préstamos y el poder de inversión de instituciones dedicadas a
préstamos hipotecarios.
2.3.12.4
Fuerzas ambientales
Tanto las fuerzas ambientales naturales como las creadas por el hombre
influyen en los valores de una propiedad. Las fuerzas ambientales que podrían,
analizarse para los fines de avalúo de bienes raíces incluyen condiciones
climatológicas, nevadas, precipitación pluvial, temperatura y humedad; topografía y
tierra; contaminantes tóxicos; barreras naturales a un desarrollo futuro, tales como
ríos, montañas, lagos y mares; sistemas primarios de transporte, incluyendo
sistemas federales y estatales de carreteras, ferrocarriles, aeropuertos y vías
fluviales navegables; así como el carácter que tenga y lo deseable que resulte el
área inmediata a la propiedad. Todos estos factores son ambientales, aun cuando
los participantes en el mercado generalmente asocian el término con la
conservación de recursos naturales (vida silvestre, tierras forestales, tierras
húmedas) y la reglamentación sobre contaminación provocada por el hombre.
Las fuerzas ambientales que afectan el valor de determinados bienes raíces
pueden comprenderse en cuanto a su relación con la ubicación de la propiedad. La
ubicación toma en cuenta la relación tiempo-distancia, o el enlace entre una
propiedad o vecindad y todos los posibles orígenes y destinos de residentes que
vienen o van a la propiedad o vecindario. La ubicación reviste un carácter ambiental
y económico. El tiempo y la distancia son medidas de acceso relativo, que pueden
considerarse en términos de la llegada y salida del sitio, de las características de las
zonas que debe atravesar el tráfico yendo y viniendo del sitio, y de los costos de
transporte para ir y venir.
Para analizar la influencia que la ubicación puede tener sobre el valor, se
identifican los enlaces entre la propiedad y los puntos o lugares importantes fuera
de la propiedad, así como la distancia que los separa y tiempo requeridos para
cubrir estas distancias mediante los medios de transporte más comúnmente
utilizados. Según el área y tipo de propiedad, el valuador podrá investigar el acceso
de la propiedad al transporte público, escuelas, tiendas, establecimientos de
servicio, parques, instalaciones recreativas y culturales, centros religiosos, fuentes
de trabajo, mercados de productos, proveedores de materiales para la producción y
centros para el procesamiento de materias primas.
33
En el avalúo de bienes raíces, es fundamental comprender la importancia de
todos los factores externos que pueden influir en el valor de la propiedad. Aunque
las cuatro fuerzas se tratan separadamente aquí, de hecho trabajan en conjunto
para afectar los valores de las propiedades. Estas fuerzas constituyen el fondo
contra el cual los valuadores ven cada propiedad.
2,3.13
Mayory mejor uso
Al identificar e interpretar las fuerzas locales y regionales del mercado que
afectan una propiedad determinada, el valuador puede determinar el mayor y mejor
uso de dicha propiedad. El mayor y mejor uso es fundamental en el avalúo de
bienes raíces porque enfoca el análisis del mercado sobre la propiedad y la
viabilidad de un posible aprovechamiento alterno. Esto permite al valuador
identificar el uso óptimo de la propiedad de acuerdo con las condiciones del mercado
en una fecha determinada.
El mayor y mejor uso refleja una suposición básica sobre el comportamiento
del mercado de bienes raíces, y es que el precio que un comprador pagará o que un
vendedor aceptará por una propiedad, se fundamenta en el empleo más provechoso
del terreno o propiedad. De tal forma, las propiedades tienden a ser puestas al
servicio de su mayor y mejor uso. Sin embargo, el mayor y mejor uso de una
propiedad, no necesariamente concordará con el uso que se le esté dando en ese
momento. Para determinar el mayor y mejor uso de una propiedad, se deben tomar
en cuenta cuidadosamente las condiciones prevalecientes en el mercado, las
tendencias que lo afecten, cambios potenciales y el uso actual de la propiedad.
El mayor y mejor uso puede definirse como: El uso razonable de un terreno
vacante o propiedad construida, que sea legal, físicamente posible, que cuente con
un respaldo apropiado, que sea económicamente viable y que produzca el mayor
valor.
Puesto que el uso de la tierra puede restringirse por la presencia de
construcciones, el mayor y mejor uso se determina en forma dual para un terreno:
considerándolo como si estuviera vacante y listo para utilizarse en la mejor forma
posible y tomando en cuenta las construcciones existentes.
La primera determinación (el mejor aprovechamiento del terreno, como si
estuviera vacante), refleja el hecho de que el valor de la tierra se deriva de su
utilización potencial. La tierra tiene un valor limitado, a menos que exista un uso
actual o anticipado de la misma. Su valor depende del uso anticipado, de acuerdo
con el principio de productividad excedente. Entre todos los usos razonables y
alternativos, y considerando el terreno como si estuviera vacante el mayor y mejor
uso será el que produzca el mayor valor actual para la tierra, una vez hechos los
pagos por mano de obra, capital y administración. En otras palabras, el mejor
aprovechamiento del terreno, considerándolo como si estuviera vacante, es el que
logre el más alto rendimiento, una vez compensados los otros tres agentes de la
producción.
Para determinar el mayor y mejor uso del terreno, como si estuviera
34
vacante, el valuador debe suponer que no se han hecho construcciones en el
terreno. Hasta un sitio con un gran edificio puede convertirse en vacante al
demolerse el edificio. La pregunta a contestar es: Si el terreno estuviera vacante,
¿qué uso produciría el mayor valor actual a la tierra?
La segunda determinación (el mejor aprovechamiento de la propiedad tal
como está construida), se refiere a la utilización óptima de la propiedad tomando en
cuenta las estructuras existentes. Un análisis del mayor y mejor uso de una
propiedad construida da a entender que la construcción existente debe renovarse o
retenerse mientras siga contribuyendo al valor de mercado de la propiedad, o hasta
que el rendimiento de una nueva construcción compense el costo de demoler el
edificio existente y de construir uno nuevo.
2.4 Elproceso de valuación
El proceso de valuación se inicia con la identificación del problema de avalúo
y termina cuando se llega a una conclusión de valor. Cada propiedad real es única y
pueden estimarse diversos tipos de valor para la misma propiedad. El avalúo más
común consiste en estimar el valor de mercado. El proceso de valuación recorre
todos los pasos necesarios para solucionar este problema. El modelo también se
puede utilizar para estimar otro tipo de valores buscados. En los trabajos de
consultoría frecuentemente se requieren estimaciones de valor que son producto de
una modificación del modelo básico.
El modelo consiste en una serie de pasos específicos. El número de pasos
que se sigan depende del tipo de avalúo y de los datos disponibles. El modelo puede
utilizarse en cualquier avalúo para llevar a cabo una investigación de mercado y
análisis de datos, para aplicar técnicas valuación y para integrar los resultados de
estas actividades en una estimación de valor definido.
Una vez definido el problema de valuación, se inicia con una investigación de
las tendencias observadas en todos los niveles del mercado. Este análisis ayuda al
valuador a comprender la interrelación entre los principios, fuerzas y factores que
afectan el valor de los bienes raíces en el área específica. También aporta datos
brutos de los que puede extraer información cuantitativa y otros indicios de
tendencias en el mercado. Esto incluye los cambios de porcentaje positivos o
negativos en los valores de propiedades a través de los años, los movimientos
demográficos en un área, el número de oportunidades de empleo disponibles y su
efecto en el poder adquisitivo de usuarios potenciales de propiedades. Estos datos
pueden analizarse y utilizarse para estimar un valor definido.
Tradicionalmente, las técnicas de valuación son los procedimientos
específicos, dentro de los tres enfoques que se aplican para derivar índices del valor
de la propiedad real. Otros procedimientos, tales como el uso de estadísticas
deductivas y modelos económicos, también contribuyen al avalúo. Pueden utilizarse
uno o más enfoques al valor, dependiendo de su aplicación al tipo de avalúo de que
se trate.
En trabajos encaminados a estimar el valor de mercado, la meta final del
35
proceso de valuación consiste en una conclusión bien fundamentada que refleje
todos los factores que influyen en el valor de mercado de la propiedad valuada. Para
lograr esta meta, el valuador estudia la propiedad desde tres puntos distintos, que
corresponden a los tres enfoques tradicionales al valor:
1. El valor indicado por ventas recientes en el mercado de propiedades
comparables. Este es el enfoque comparativo de ventas.
2. El costo actual de reproducir o reponer las construcciones, menos la pérdida
de valor por depreciación, más el valor del terreno. Este es el enfoque de
costo.
3. El valor del poder rentable de una propiedad, basado en la capitalización de
sus ingresos. Este es el enfoque de capitalización de ingresos.
Los tres enfoques están interrelacionados; cada uno requiere obtener y
analizar datos sobre ventas, costos e ingresos que correspondan a la propiedad que
está siendo valuada.
De los enfoques aplicados, el valuador obtiene indicaciones separadas del
valor de la propiedad. Es posible que uno o más de los enfoques no resulten
aplicables en un trabajo específico o uno de ellos podría resultar menos confiable
debido al tipo de propiedad o los datos disponibles.
Para completar el proceso de valuación, el valuador integra la información
obtenida de la investigación del mercado, del análisis de datos y de la aplicación de
los diversos enfoques, hasta llegar a una conclusión sobre el valor. Esta conclusión
puede presentarse como la estimación de valor basada en un solo factor o como el
ámbito dentro del cual podría fijarse el valor. Una integración efectiva de todos los
elementos en el proceso depende de la habilidad, experiencia y juicio del valuador.
2.4.1 Definición del problema del avalúo
El primer paso en el proceso de valuación consiste en determinar claramente
el problema del avalúo. Esto fija los límites del avalúo y elimina toda ambigüedad
sobre la naturaleza del trabajo encomendado. La definición del problema debe
incluir:
•
•
•
•
•
•
La identificación de los bienes raíces
Elfin que se le dará al avalúo
La definición del valor
La fecha de la estimación del valor
Una descripción de la amplitud del avalúo
Otras condiciones limitativas
2.4.1.1 Identificación de losbienes raíces
Una propiedad se identifica primeramente por la calle en que se encuentra,
su ubicación o cualquier otro dato descriptivo que facilite su localización, además se
señala una descripción legal completa, especificando la ubicación exacta y linderos
36
de la propiedad.
Si la propiedad es identificada con una descripción legal, la descripción debe
ser precisa. La fuente más idónea para la descripción legal es la escritura o título de
propiedad.
2.4.1.2 Elfinque seledará al avalúo
El uso o función de un avalúo se define como la manera en que un cliente
utilizará la información contenida en el informe del valuador. Puesto que un avalúo
constituye la base para una decisión relacionada con una propiedad real, la
naturaleza de la decisión afecta el carácter del trabajo del valuador y el informe que
rinda. Podría requerirse una estimación de valor para determinar:
•
•
•
•
•
El precio a que se debe comprar o vender
El importe de un préstamo
La base para tributación
Los términos de un arrendamiento
La base para una justa compensación en procedimientos de expropiación
Para evitar un esfuerzo inútil, el valuador y el cliente deben llegar a un
entendimiento sobre el destino y propiedad del avalúo y sus conclusiones.
2.4.1.3 Definición delvalor
El fin que persigue el proceso de valuación es el de estimar determinado
valor de una propiedad real. Por lo mismo, deben claramente identificarse el tipo de
valor que se busca y los intereses específicos del cliente. Corresponderá al valuador
estimar el valor definido de la propiedad. Los tipos de avalúos pueden ser por
ejemplo: valor de mercado, valor catastral y valor asegurable.
Cada avalúo debe incluir una declaración escrita del valor definido que va a
estimarse. Esta declaración determina la pregunta precisa que debe ser contestada
para el cliente, para el valuador y para todas las personas que lean el informe.
Explica el por qué se seleccionaron determinados datos para análisis, de tal forma
apoyando la lógica y validez de la estimación de valor final.
2.4.1.4 Fecha deestimación delvalor
Debe señalarse la fecha de la estimación del valor, ya que las fuerzas que
influyen en los valores de propiedades cambian constantemente. Aun cuando las
condiciones observadas en el momento del avalúo persistan por mucho tiempo
después, una estimación de valor se considera válida únicamente para la fecha
exacta especificada. Generalmente, el valor de mercado se ve como un reflejo de
las percepciones que los participantes en el mercado tienen de condiciones
económicas futuras, y estas percepciones se basan en los indicadores del mercado
37
en un momento dado. Las influencias del valor reflejan las condiciones económicas
en determinado momento y cambios repentinos en los negocios y en los mercados
de bienes raíces pueden influir dramáticamente sobre los valores. La fecha de
estimación del valor no debe confundirse con la fecha en que el informe es
transmitido al cliente, que generalmente es distinta.
La mayoría de los avalúos requiere estimaciones del valor actual. Sin
embargo, en algunos casos se necesita la valuación de una fecha anterior. Podrán
requerirse avalúos retrospectivos por cuestiones de impuestos sucesorios, por
reclamaciones ante una aseguradora (fecha del siniestro), para el pago de
impuestos sobre la renta (fecha de adquisición de la propiedad), demandas
judiciales (fecha de la pérdida) y para otros fines.
Podrían requerirse avalúos para una fecha futura, o sea avalúos
prospectivos, para estimar el valor de determinados aspectos de la propiedad en
urbanizaciones futuras.
2.4.1.5 Descripción del alcancedel avalúo
El alcance del avalúo se refiere a cuan extenso pueda ser el proceso en que
se recolectan, confirman y dan a conocer los datos. Se describe la amplitud del
avalúo para proteger a terceras partes, cuya confianza en dicho avalúo pueda
depender de esa información. Un valuador determina lo extenso de su trabajo y de
su informe, de acuerdo con cuan significativo sea el problema del avalúo y lo
acordado con el cliente. Frecuentemente resulta importante para el valuador indicar
qué no se hizo durante el avalúo, así como lo que sí se hizo. El valuador podría
querer señalar el tiempo invertido y el área explorada para recopilar los datos,
sobre todo si sólo había poca información disponible. Es responsabilidad del
valuador describir la amplitud del avalúo, pero esto puede realizarse en diversas
secciones del informe en lugar de en una sección por separado. La descripción de la
amplitud del avalúo también debe señalar cualquier conjetura o condición limitativa
especial que afecte el avalúo.
Las Normas Uniformes en la Práctica de Avalúas Profesionales (USPAP)
distinguen entre avalúos completos y los limitados. Los avalúos limitados son
estimaciones de valor realizadas bajo la disposición denominada como Desviación
de las Normas Uniformes. Típicamente, en los avalúos limitados la amplitud de los
datos recopiladas y confirmados es más estrecha.
2.4.1.6 Otras condiciones limitativas
La identificación de los bienes raíces y los derechos de propiedad, la fecha de
estimación del valor, el empleo que va a darse al avalúo y la definición del valor son
calificadores del avalúo. Típicamente, también rigen ciertas condiciones limitativas.
Se incluyen declaraciones sobre estas condiciones en el informe como protección
para el valuador y para informar y proteger al cliente y a otros usuarios del informe.
Otras condiciones limitativas podrían especificar que no se llevó a cabo un
38
levantamiento topográfico o que, salvo lo especificado a lo contrario, los datos sobre
la propiedad fueron recabados de fuentes consideradas fidedignas.
2.4.2 Análisis preliminar, selección y recopilación de datos
Una vez definido el problema, el valuador está listo para realizar un análisis
preliminar para determinar el carácter y alcance del encargo y llevar a cabo el
trabajo necesario para recabar los datos necesarios. El análisis preliminar y el plan
de trabajo dependen de la tarea asignada y del tipo de propiedad a estudiar. Por
ejemplo, se requerirá mucha más información en la valuación de un gran edificio de
apartamentos que para la valuación de una residencia unifamiliar.
Son tres los tipos de datos que se recaban para los avalúos: datos generales,
datos específicos y datos sobre oferta y demanda competitiva. Los datos generales
consisten en información sobre tendencias en las fuerzas sociales, económicas,
gubernamentales y ambientales que afecten el valor de la propiedad. Mediante un
análisis de datos generales pueden identificarse tales' tendencias como cambios
demográficos, descenso en las tasas de ocupación de edificios de oficinas o un
incremento en la construcción de viviendas en un área. Los datos generales pueden
ayudar significativamente al valuador a conocer mejor el mercado.
Datos específicos se relacionan con la propiedad objeto del avalúo y con
propiedades comparables. Esto incluye tales datos como información legal, aspectos
físicos, ubicación, costos, gastos e ingresos de la propiedad y detalles sobre ventas
comparables. Datos sobre oferta y demanda competitiva se relacionan con la
posición competitiva de la propiedad en un mercado futuro. Datos sobre oferta
incluyen inventarios de propiedades competitivas existentes. Datos relacionados con
demanda de bienes podrían incluir la población, ingresos, empleos y encuestas
sobre usuarios potenciales de la propiedad. Con estos datos podrá estimarse la
demanda futura bajo el uso actual o posible de la propiedad.
La cantidad y tipo de datos recolectados para un avalúo dependen de los
enfoques empleados para estimar el valor. Estos enfoques, a su vez, se relacionan
directamente con el problema del avalúo. Generalmente, resulta apropiado y
necesario aplicar más de un enfoque para obtener un indicio más acertado del valor.
Según el problema o problemas que vayan a afrontarse, podría darse mayor énfasis
a un enfoque para obtener la estimación final del valor. Al llevar a cabo determinado
trabajo, el juicio y experiencia del valuador y la cantidad y calidad de datos
disponibles para su análisis podrían determinar qué enfoque o enfoques se empleen.
Los datos recolectados deben ser significativos y pertinentes. Los factores
que influyan en el valor, los datos pertinentes y las conclusiones relacionadas con
tendencias en el mercado deben señalarse claramente en el informe y relacionarse
específicamente con la propiedad sujeta al avalúo. Puesto que los datos
seleccionados forman la base para los juicios del valuador, una clara explicación de
los datos dados a conocer permitirá al lector comprender bien estos juicios.
39
2.4.3 Análisis sobre el mayor y mejor uso del terreno
Resulta esencial al proceso de valuación un análisis del mayor y mejor uso
del terreno en su estado vacante, así como de la propiedad después de realizadas
las construcciones. A través de un análisis de la mejor utilización de la propiedad, el
valuador interpreta las fuerzas del mercado que influyen sobre los bienes valorados
e identifica el uso en que se basa la estimación final del valor.
Un análisis del mayor y mejor uso del terreno como si estuviera vacante
cumple con dos funciones. En primer lugar, permite al valuador identificar
propiedades comparables. Siempre que sea posible, la propiedad que está
evaluándose debe compararse con propiedades similares vendidas recientemente en
el mercado. A fin de mantener una congruencia, debe considerarse el mayor y
mejor uso del terreno comparado como si estuviera vacante, en la misma forma que
se hace con la propiedad valuada. Generalmente, se eliminan del análisis las
propiedades potencialmente comparables que no tengan los mismos usos.
La segunda función de tal análisis se refiere a propiedades construidas que
generan ingresos. El análisis del mayor y mejor uso de la propiedad como si
estuviera desocupada identifica el uso alterno que redituaría los máximos ingresos
al terreno, una vez destinados dichos ingresos a construcciones. Se requiere de una
estimación por separado del valor del terreno cuando se aplican el enfoque de
costos y algunas técnicas de capitalización de ingresos. Determinar el mayor y
mejor uso del terreno como si estuviera vacante es necesario para obtener una
estimación de su valor.
Existen dos razones para analizar el mayor y mejor uso de la propiedad una
vez realizadas construcciones. La primera permite identificar propiedades
comparables. Cada propiedad comparable construida, debe tener los mismos usos o
usos similares que la propiedad objeto.
La segunda razón para analizar el mejor uso de la propiedad una vez hechas
construcciones es para determinar si dichas construcciones se deben retener,
modificar (por ejemplo, renovar, modernizar, convertir) o demoler las
construcciones que requieran mantenimiento. Las construcciones deben retenerse
mientras el rendimiento de la propiedad construida supere el que se obtendría con
un uso nuevo, una vez restados los costos de demoler la construcción anterior y
construir una nueva. Para tomar una decisión al respecto, es de vital importancia
identificar el mayor y mejor uso actual de la propiedad.
La conclusión debe especificar el uso más idóneo y señalar cuándo la
propiedad pueda alcanzar tal uso o lograr una ocupación estabilizada.
2.4.4 Estimación del valor del terreno
El valor del terreno se encuentra directamente relacionado con su mayor y
mejor uso. La relación entre su mayor y mejor uso y el valor del terreno podría
indicar si su utilización actual es la más idónea.
40
El valor del terreno puede constituir uno de los factores principales al
determinar el valor total de la propiedad. Aun cuando puede derivarse una
estimación del valor total de una propiedad mediante el enfoque de comparación de
ventas o de capitalización de ingresos, sin separar los valores del terreno y de las
construcciones, podría resultar necesario estimar el valor del terreno
separadamente. Esto con el fin de aislar el valor que el predio aporta al total de la
propiedad. En el enfoque de costos, el valor del terreno debe estimarse y señalarse
separadamente.
En el modelo de valuación, la estimación del valor del terreno constituye un
paso por separado. La forma más confiable de estimar el valor del terreno es
mediante un estudio comparativo de ventas. Sin embargo, cuando ha habido pocas
ventas o cuando los indicadores de valor, producidos mediante la comparación de
ventas, requieren apoyo adicional, podrían aplicarse otros procedimientos. Los
procedimientos empleados para obtener indicadores del valor del terreno son:
comparación de ventas, residual estático, residual dinámico y capitalización de
rentas del terreno. Estas técnicas se describen a continuación.
1. Comparación de ventas. Se analizan y comparan las ventas de terrenos
vacantes semejantes y se ajusta la información para proporcionar una
indicación del terreno que está siendo valuado.
2. Residual Estático. Se calcula el valor del terreno mediante el proceso de restar
el valor estimado de las construcciones depreciadas, del precio de venta
conocido de la propiedad. Este procedimiento es utilizado frecuentemente
cuando el valor de las construcciones es relativamente bajo o puede calcularse
fácilmente.
3. Residual dinámico. Se calcula el valor total del terreno no urbanizado como si
ya estuviera urbanizado y vendido. Se restan de las utilidades estimadas de la
venta, los costos de urbanización, los costos administrativos y los intereses
por venta a plazos. La proyección de ingresos netos se descuenta a través del
periodo que se cree requerirá el mercado para absorber los sitios urbanizados.
4. Capitalización de rentas del terreno. Este procedimiento se emplea cuando el
alquiler del terreno y las tasas de capitalización del terreno pueden obtenerse
fácilmente, por ejemplo, para avalúos en áreas bien urbanizadas. Se estima el
alquiler neto del terreno, o sea la cantidad neta pagada por el derecho de
utilizar y ocupar la tierra, y se divide por la tasa de capitalización del terreno.
Pueden capitalizarse rentas actuales o estimadas, empleando tasas que pueda
soportar el mercado.
2.4.5 Aplicación delostres enfoques de valuación
Se aplica el proceso de valuación para establecer un cálculo bien
fundamentado de un valor definido, basado en un análisis de datos generales y
específicos pertinentes. Los valuadores estiman el valor de la propiedad de acuerdo
con procedimientos de valuación específicos que reflejan tres métodos distintos de
análisis de datos: costo, comparación de ventas y capitalización de ingresos. En
todas las estimaciones de valor se utilizan uno o más de estos enfoques. Los
enfoques aplicados dependen del tipo de propiedad, el uso que vaya a darse al
avalúo y la calidad y cantidad de datos disponibles para su análisis.
41
Los tres enfoques pueden aplicarse a muchos problemas relacionados con
avalúos. Sin embargo, uno o más de estos enfoques podrían tener un significado
mayor en determinados trabajos. Por ejemplo, el enfoque de costo podría resultar
inapropiado al valorar propiedades con construcciones antiguas que han sufrido una
depreciación substancial difícil de estimar. El enfoque de comparación de ventas no
puede aplicarse a propiedades muy especializadas, tales como plantas que manejan
desechos, ya que es posible que no existan datos comparativos. El enfoque de
capitalización de ingresos rara vez se usa para valorar propiedades ocupadas por su
dueño, aun cuando sí podría aplicarse de acuerdo con el soporte del mercado. La
capitalización de ingresos, en particular, podría resultar poco confiable en el
mercado de propiedades comerciales o industriales cuando son los dueños los que
ocupan sus propias propiedades y ofrecen más que los inversionistas. Siempre que
sea factible, los valuadores deben aplicar cuando menos dos enfoques. Los
indicadores del valor alterno pueden actuar como contrapeso entre sí.
2.4.5.1 Enfoque decosto
El enfoque de costo se basa en la suposición de que los participantes en el
mercado relacionan el valor con el costo. En el enfoque del costo, se deriva el valor
de una propiedad agregando el valor estimado del terreno al costo actual de
construir una reproducción o reemplazo para las construcciones. Luego se resta el
importe de la depreciación en las estructuras por cualquier causa (por ejemplo,
deterioro y obsolescencia). Podrá incluirse la utilidad del inversionista en la
indicación del valor. Este enfoque resulta especialmente útil al valorar
construcciones nuevas o casi nuevas, así como propiedades que no se intercambian
con frecuencia en el mercado. También puede emplearse el enfoque de costos para
obtener la información necesaria para la comparación de ventas y la capitalización
de ingresos, en su relación al valor. 26
Los costos actuales para realizar las construcciones pueden obtenerse de
presupuestos de costos, de manuales de costos, de constructores y de contratistas.
La depreciación se determina a través de investigación del mercado y la aplicación
de procedimientos específicos. En el enfoque de costos, el valor del terreno se
calcula por separado.
2.4.5.2 Enfoque decomparación deventas
El enfoque de comparación de ventas resulta especialmente útil cuando
muchas propiedades similares han sido vendidas o se encuentran en venta en el
mercado donde se localiza la propiedad objeto.
Con este enfoque, el valuador obtiene una indicación del valor de la
propiedad bajo estudio al compararla con propiedades similares. Esto se conoce
como ventas comparables. Los precios de venta de las propiedades más
comparables tienden a reflejar el parámetro dentro del que se encuentra la
Appraisal Institute, El avalúo de Bienes Raíces. 2002.
42
propiedad objeto.
El valuador calcula el grado de similitud o diferencia entre la propiedad que
está valorando y las ventas comparables, tomando en cuenta diversos elementos de
comparación.
•
•
•
•
•
•
Condiciones de la venta
Condiciones del mercado
Ubicación
Características físicas
Características económicas
Uso
Luego se hacen los ajustes en dinero o en porcentaje, al precio de venta de
cada propiedad comparable (suponiendo que rige el mismo uso de la propiedad
valuada). Se hacen ajustes a los precios de ventas de las propiedades comparables,
ya que sus precios son conocidos, mientras que se desconoce el valor de la
propiedad siendo valuada. Mediante este proceso comparativo, se estima el valor
del inmueble en determinada fecha, de acuerdo con el fin al que será destinado.
Mediante un análisis comparativo, también pueden extraerse factores tales
como multiplicadores de ingresos y tasas de capitalización. En el enfoque de ventas
comparativas, los valuadores toman en cuenta estos datos pero no los consideran
como elementos de comparación. Estos factores generalmente se aplican en el
enfoque de capitalización de ingresos.
2.4.5.3 Enfoque decapitalización de ingresos
En el enfoque de capitalización de ingresos, se mide el valor actual de los
beneficios (flujos) futuros de la propiedad. Este enfoque requiere estimar los flujos
de caja regulares a lo largo de la vida útil remanente del inmueble, teniendo en
cuenta los factores que puedan afectar su valor y adquisición efectiva. También se
necesitan calcular los egresos estimados para llevar a cabo un arrendamiento en
función del comportamiento general del mercado: Porcentaje de desocupación
(vacíos), impuesto predial, Gastos por conservación y mantenimiento,
administración, seguros, y todos los gastos que sean relevantes al caso.
Para estimar la tasa de capitalización aplicable podrá considerarse como la
correspondiente a una inversión, la cual deberá estar en función del riesgo de la
inversión y referida a las tasas de rendimiento que imperan en los mercados
nacionales, debiendo, en su caso, fundamentar la aplicación de referencias
internacionales. El procedimiento para la obtención de esta tasa deberá ser
justificada en el propio avalúo.
El valor de capitalización del inmueble, se calculará utilizando la siguiente
fórmula: 27
z/
Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto de
créditos garantizados a la vivienda. Diario Oficial de la Federación, Lunes 27 de Septiembre de 2004
43
VC = PMT [1 - ( l + i ) - n ] / ¡
Donde:
VC Valor de capitalización.
PMT Pago total (ingresos menos egresos).
i Esla tasa de capitalización aplicable.
n Esel número de periodos.
Los pagos y la tasa de capitalización a utilizar, se expresarán en las unidades
de tiempo correspondientes a la duración de cada uno de los periodos considerados.
Al igual que los enfoques de comparación de ventas y de costos, el enfoque
de capitalización de ingresos requiere de una extensa investigación del mercado. La
recolección de datos y el análisis para este enfoque se llevan a cabo contra un fondo
de ofertas y demandas que proporcionan información sobre tendencias y
anticipación del mercado.
Los datos específicos que investiga un valuador en el enfoque de
capitalización de ingresos podría incluir el ingreso bruto esperado sobre la
propiedad, la posible reducción en ingresos brutos a consecuencia de desocupación
y cuentas incobrables y los gastos anuales de operación anticipados. Una vez
estimados los ingresos y gastos, se capitalizan las corrientes de ingresos aplicando
la tasa o factor apropiado, o convirtiéndolas a su valor actual mediante descuentos.
En el análisis del flujo de efectivo descontado, se especifican y descuentan a su
valor vigente, a una tasa de rendimiento especificada. Las tasas empleadas para la
capitalización o descuento se derivan de las tasas de utilidad aceptables para
propiedades similares.
2.4.6 Reconciliación final de los indicadores de valor
El último paso analítico en el proceso de valuación consiste en la
reconciliación de los indicadores de valor, obtenidos en los diversos enfoques, en
una sola cifra en dinero o dentro del parámetro en que muy probablemente pueda
fijarse el valor. El tipo de reconciliación depende del problema del avalúo, los
enfoques aplicados y la confiabilidad los indicadores de valor obtenidos.
Cuando han sido aplicados los tres enfoques, el valuador examina los tres
indicadores separadamente. Al reconciliar los indicadores de valor en un solo valor
definido, se toman en cuenta la relativa confiabilidad y aplicación de cada enfoque.
En la sección de reconciliación del informe, el valuador puede explicar las
variaciones de los indicadores como resultado de los diversos enfoques y de tal
forma justificar cualquier incongruencia que pudiera existir entre las conclusiones
del valor y los métodos aplicados.
44
2.4.7 Informe sobre elvalor definido
En algunos casos, la última estimación del valor definido, que es la meta del
proceso de valuación, podría darse a conocer como un parámetro del valor. Sin
embargo, generalmente se presenta como una sola cifra. El trabajo no podrá
considerarse como terminado hasta que se dé a conocer la conclusión en un informe
y que éste sea presentado al usuario. Un informe completo consiste en todos los
datos tomados en cuenta y analizados, los métodos utilizados y el razonamiento que
condujo a la estimación final del valor. Un análisis conciso de la valuación permite al
lector comprender el problema y los datos presentados y, de tal forma, comprender
el razonamiento del valuador para llegar a una conclusión sobre el valor.
La estimación de valor es la opinión del valuador y refleja la experiencia y
juicio que ha aplicado al análisis de los datos reunidos. El informe del avalúo
constituye la expresión tangible de la labor del valuador. Al preparar un informe, el
valuador debe poner especial cuidado a su redacción y en la organización,
presentación y apariencia general del informe. El informe del avalúo es el último
paso en el proceso de valuación.
2.5 El enfoque de costos (Valor físico o valor de reposición)
Al igual que los enfoques de comparación de ventas y de capitalización de
ingresos, el enfoque de valuación a base de costos (valor físico), está basado en la
comparación. En el enfoque de costos, se estima el valor de la propiedad,
comparándola con el costo de producir una nueva propiedad o una propiedad
substituta, según lo que el mercado sugiera sea la comparación más idónea. El
costo es comparado con el valor de la propiedad existente, haciendo los ajustes
necesarios por diferencias en antigüedad, condición y utilidad de la propiedad
valuada.
Cuando resulte aplicable, el enfoque de costos refleja el pensamiento del
mercado, ya que sus participantes relacionan el valor con el costo. Los compradores
tienden a juzgar el valor de una estructura existente no sólo considerando los
precios y rentas de edificios similares, sino también comparando el costo de crear
un nuevo edificio en óptima condición física y utilidad funcional. Más aún, los
compradores ajustan los precios que están dispuestos a pagar, tomando en cuenta
el costo que representaría adaptar la estructura existente a las condiciones físicas y
a la utilidad funcional deseada.
Al aplicar el enfoque de costos, el valuador procura estimar, para un
comprador, la diferencia entre valor de la propiedad valuada y un edificio recién
construido con utilidad óptima. Se estima el costo de construir de nuevo, la
estructura existente incluyendo costos directos, costos indirectos y la ganancia
razonable. Al aplicar el enfoque de costos, se trata de identificar y cuantificar las
causas de depreciación y relacionarlas con la propiedad valuada. La depreciación
acumulada de la propiedad valuada se deduce del costo estimado de la nueva
estructura. Esto se hace a la fecha del avalúo. Cuando se agrega el valor del terreno
a esta cantidad, el resultado constituye una indicación del valor de la propiedad
obtenida mediante el enfoque de costos.
45
2.5.1 Relacióncon los principios de valuación
2.5.1.1 Principiode sustitución
El principio de sustitución es básico en el enfoque de costos. Este principio
afirma que ningún comprador prudente pagaría más por una propiedad, que el costo
de adquirir, un terreno similar y realizar en el, construcciones de características y
utilidad equivalente. Propiedades más antiguas también pueden sustituir a la
propiedad valuada, relacionando su valor con el de una propiedad nueva en óptimas
condiciones. En pocas palabras, los costos de reproducción de una propiedad en la
fecha del avalúo, más el valor del terreno, aportan un parámetro para medir los
precios de propiedades similares.
2.5.1.2 Oferta y demanda
Cambios en la oferta y la demanda hacen que los precios aumenten o
disminuyan. Por lo tanto, con el tiempo, una propiedad podría tener diversos
valores. Si el costo no cambia en proporción a los cambios de precio, la construcción
de edificios será más o menos rentable y el valor de los edificios existentes se
incrementará o decrecerá proporcionalmente.
2.5.1.3 Punto de equilibrio
El principio del punto de equilibrio sostiene que los agentes de producción y
los diversos componentes de la propiedad, deben mantenerse en su debida
proporción si se desea lograr un valor óptimo. Un punto de equilibrio económico
inadecuado, podría resultar en una discrepancia, por insuficiencia o exceso en la
proporción entre construcciones y terreno. Una insuficiencia, es provocada por una
baja inversión en las construcciones, en proporción al valor del terreno. Un exceso
es el resultado de demasiada inversión en construcciones, en un terreno que no lo
amerite.
Cualquier exceso o deficiencia en la proporción de valor entre el terreno y las
construcciones, podría resultar en una pérdida de valor en relación al enfoque de
costo. Un desequilibrio entre los diversos componentes de las construcciones
también podría producir una pérdida de valor. Al estimarse la depreciación en el
enfoque de costos, se toma en cuenta el efecto que el exceso o deficiencia en las
construcciones ejercen sobre el valor.
46
2.5.1.4 Causas externas
Cuando la oferta y la demanda se encuentran en equilibrio y se dispone
crédito, el costo de nuevas construcciones, más un margen de utilidad apropiado
para el desarrollador menos la depreciación, más el valor del terreno, equivalen al
valor de mercado. El costo de producción y el valor de mercado pueden ser
afectados en forma distinta por causas externas. Una causa externa, tal como la
inflación, a veces puede incrementar el costo de los materiales y la mano de obra,
sin afectar el valor de mercado. Los crecientes costos de construcción a menudo
influyen significativamente sobre el valor de mercado de nuevas propiedades y
éstas, a su vez, sobre el valor de mercado de propiedades substituías más viejas.
En el enfoque de costos, una pérdida en el valor del edificio debido a factores
externos, se atribuye a la obsolescencia externa, esta, constituye uno de los tres
tipos principales de depreciación. Por ejemplo, una recesión económica podría crear
una sobreoferta de determinado tipo de propiedad, lo que haría que el valor de una
propiedad nueva fuera menor que su costo.
2.5.1.5 El mayor y mejor uso
El concepto del mayor y mejor uso, tiene una importancia fundamental al
determinar el valor real de una propiedad. En una aplicación de este concepto, el
terreno es valuado como si estuviera vacante, y sujeto a ser desarrollado para su
mejor uso. En otra aplicación del concepto, se considera el mayor y mejor uso de la
propiedad considerando sus construcciones. Por lo tanto, es posible que un terreno
llegue a tener un mejor uso como si estuviera vacante, mientras que la combinación
del terreno y sus construcciones podrían tener un mejor uso diferente al pretendido
cuando se construyó. Las construcciones existentes tienen un valor igual al valor
que aportan al terreno, o bien podrían castigar el valor por una cantidad igual al
costo de demolerlas y retirarlas.
Si las construcciones existentes no impulsan el sitio a su mayor y mejor uso,
las construcciones valen menos que su costo. Un nuevo edificio mal diseñado vale
menos que su costo debido a la obsolescencia funcional en su diseño. Por lo tanto,
la construcción que constituye el mayor y mejor uso, es precisamente la que agrega
el mayor valor al terreno.
2.5.2 Aplicación y limitaciones
Puesto que el costo y el valor del mercado se encuentran normalmente más
estrechamente relacionados entre sí cuando las propiedades son nuevas, el enfoque
de costos es importante al estimar el valor de mercado de una construcción nueva o
relativamente nueva. El enfoque resulta especialmente persuasivo cuando el valor
del terreno está bien fundamentado y las construcciones son nuevas o sólo han
sufrido una mínima depreciación acumulada y, por lo mismo, tienden a satisfacer el
mayor y mejor uso del terreno como si estuviera vacante. El enfoque de costos
47
también puede ser aplicado a propiedades viejas cuando se cuentan con datos
adecuados para medir la depreciación.
El enfoque de costos es usado para estimar el valor del mercado de una
construcción propuesta, de una propiedad destinada a un fin especial y de otras
propiedades no frecuentemente intercambiadas en el mercado. Los compradores de
estas propiedades a menudo comparan el precio que pagarían por un edificio
existente con el costo de construir un nuevo edificio, menos su depreciación.
También comparan el costo de comprar una estructura existente y hacerle las
modificaciones necesarias. Si no se cuenta con información sobre ventas
comparables, no podrán analizarse para estimar el valor del mercado de tales
propiedades. Por lo tanto, los indicadores actuales del mercado sobre el costo
depreciado o de los costos para adquirir y remodelar un edificio existente reflejan
más la forma de pensar del mercado y por ende, el valor de mercado.
Encualquier mercado, el valor de un edificio puede relacionarse con su costo.
El enfoque de costos es particularmente importante cuando una ausencia de
actividad en el mercado limita la utilidad del enfoque de comparación de ventas y
cuando las propiedades que van a ser valuadas, por ejemplo residencias
unifamiliares, no están sujetas a valuación mediante el enfoque de capitalización de
ingresos. Para estimar el valor del mercado en estas situaciones, el valuador puede
calcular el costo del edificio y luego deducir el importe de la depreciación presente
en las construcciones.
Puesto que el enfoque de costos requiere que el terreno y las construcciones
sean valuados por separado, esto también resulta muy útil en avalúos para seguros,
cuando efectos no asegurables (terreno) deben separarse de los asegurables
(construcciones). En avalúos con fines contables, se aplica el enfoque de costos
para estimar la depreciación para la declaración del impuesto sobre la renta.
El enfoque de costos resulta especialmente útil cuando se toman en cuenta
las adiciones o renovaciones de un edificio. El enfoque puede usarse para
determinar si el costo de una mejora a la propiedad, incluyendo la utilidad esperada
de esta, será recuperado mediante un mayor flujo de ingresos o un precio de venta
anticipado. Su aplicación puede prevenir la construcción innecesaria de mejoras o
adiciones.
Finalmente, una estimación de los costos probables de construcción y
desarrollo, constituye un componente esencial en los estudios de factibilidad, que
ponen a prueba las suposiciones sobre las que se basan las inversiones sobre el uso
de la tierra. La factibilidad financiera queda de manifiesto cuando el valor de
mercado de una propiedad que tiene apoyo del mercado, excede los costos totales
de construcción y desarrollo y además, reditúa una ganancia razonable.
Cuando las construcciones no son muy recientes o no representan el mayor y
mejor uso del terreno como si estuviera vacante, resulta difícil estimar el deterioro
físico, la obsolescencia funcional y la obsolescencia externa de la estructura.
Además, podría carecerse de datos comparables, o la información disponible podría
estar demasiado diversificada como para estimar la utilidad empresarial apropiada.
Al valuar propiedades de inversión, lo persuasivo del enfoque de costos se ve
48
seriamente disminuido por la premisa de que las construcciones deban realizarse sin
la menor demora. El desarrollo y construcción de propiedades de inversión puede
tomar algunos meses o años y en los ojos de algunos inversionistas, esto constituye
una demora inaceptable.
Cuando la estimación de valor derivada del enfoque de costos no se
encuentra apoyada por información del mercado, ésta debe verse con cautela.
Puesto que resulta difícil estimar la depreciación y los incentivos de inversión
(utilidades), el enfoque de costos puede tener una utilidad limitada al valorar
propiedades viejas.
2.5.3 Procedimiento
Después de inspeccionar la vecindad o los alrededores, el terreno y las
construcciones así como de recopilar toda la información pertinente, el valuador
observa una serie de pasos para obtener una indicación del valor mediante el
enfoque de costos.
1. Se estima el valor del terreno como si estuviera vacante y listo para
desarrollarse, a fin de lograr su mayor y mejor uso.
2. Se estiman los costos directos y los indirectos de las construcciones, a la fecha
efectiva del avalúo.
3. Se estima el margen de utilidad del desarrollador, derivado de un análisis del
mercado.
4. Se suman los costos directos e indirectos estimados y el margen de utilidad,
para determinar el costo total de las construcciones.
5. Se estima la depreciación acumulada en la estructura y, de ser necesario, se
distingue entre las tres principales categorías: deterioro físico, obsolescencia
funcional y obsolescencia externa.
6. Se deduce la depreciación estimada del costo total de las construcciones, a fin
de obtener una estimación de su costo depreciado.
7. Se estima la contribución al valor de la propiedad, de cualquier elemento no
considerado o mejora al sitio que no haya sido tomada en cuenta. Las
mejoras, a menudo son valuadas de acuerdo a su valor contribuyente; es
decir, directamente sobre la base del costo depreciado.
8. Se agrega el valor estimado del terreno al costo depreciado total de todas las
construcciones, para llegar al índice de valor de la propiedad.
2.5.3.1 Valor del terreno
En el enfoque de costos, el valor estimado del terreno se agrega al costo
depreciado de las construcciones. El valor del terreno depende de su mayor uso
potencial. Pueden utilizarse diversas técnicas para estimar el valor del terreno.
49
r i i r
JBIBL10TECA
2.5.3.2 Costodereproducción oreposición delas construcciones
El costo de realizar una construcción en la fecha efectiva del avalúo, puede
tratarse como el costo estimado de reproducción o reposición. La base teórica para
el enfoque de costos es el costo de reproducción. Sin embargo, es el costo de
reposición el que se emplea comúnmente, ya que es más fácil de obtener. Debe
hacerse una distinción importante entre los dos términos.
El costo de reproducción frecuentemente resulta difícil de estimar porque las
construcciones se espera sean idénticas a las valuadas, y estas pueden incluir
materiales ya no disponibles en el mercado y las normas de construcción pueden
haber cambiado. No obstante, el costo de reproducción generalmente aporta una
base para medir la depreciación de todas las fuentes, cuando tal medida resulte
necesaria. Al estimar el costo de reproducción, los valuadores deben asegurarse que
sus fuentes de información sean confiables. En algunas ocasiones, esta función
puede delegarse a un ingeniero o constructor.
El empleo del costo de reposición (construcción equivalente, pero no
necesariamente idéntica) en lugar del costo de reproducción elimina la necesidad de
estimar algunas formas de obsolescencia funcional. Sin embargo, otras formas de
obsolescencia funcional, deterioro físico y obsolescencia externa deben medirse. La
decisión de aplicar el costo de reposición o el de reproducción está a menudo
relacionada con el fin que persigue el avalúo.
2.5.3.3 Estimación decostos
Para preparar estimaciones completas del costo de construcción, los
valuadores deben considerar los costos directos y los indirectos. Ambos tipos de
costos son esenciales para una estimación de costos confiable. Los costos de
construcción directos incluyen el costo de materiales y mano de obra, así como la
utilidad del contratista en la fecha efectiva del avalúo. Los costos indirectos son
otros costos no incluidos en la construcción directa de las construcciones; por
ejemplo, honorarios profesionales, costos de financiamiento, impuestos durante la
construcción, y comisiones por ventas.
También debe estimarse el margen de utilidad del desarrollador, de tal
manera que se considere suficientemente fuerte como para inducir a un empresario
a incurrir en el riesgo asociado con una obra de construcción. La diferencia entre el
costo total de la urbanización y comercialización y el valor de mercado de una
propiedad después de haber logrado una ocupación, representa la utilidad (o
pérdida) del empresario. Si el empresario en efecto logra una utilidad, dependerá de
qué tan bien haya analizado la demanda del mercado, seleccionado el terreno y
realizando las construcciones. En el caso de propiedades que generan ingresos, la
utilidad también dependerá de la habilidad del empresario de obtener la
combinación apropiada de inquilinos y de negociar los contratos de arrendamiento.
50
2.5.3.4 Depreciación
La depreciación es la diferencia entre el costo de reproducción o costo de
reposición de las construcciones en la fecha efectiva del avalúo y el valor de
mercado de las construcciones en la misma fecha. La depreciación es provocada por
el deterioro u obsolescencia de la propiedad. El deterioro es el resultado del uso
normal de la estructura. La obsolescencia funcional es provocada por características
internas de la propiedad, tales como un proyecto o equipo mecánico inadecuado o
insuficiencia funcional debido a su tamaño u otras características negativas. La
obsolescencia externa es creada por condiciones fuera de la propiedad, tales como
una falta de demanda, cambio en el uso de una propiedad en el área, o debida a las
condiciones económicas prevalecientes. Algunos tipos de depreciación interactúan
entre sí y el análisis de la depreciación de todas las causas es acumulativo.
2.5.3.5 Indicador final del valor
El valuador debe asegurarse que el valor indicado por el enfoque de costos
se estime a la fecha efectiva del avalúo y que sea congruente con los indicadores de
valor derivados de los otros enfoques de valuación. La estimación de costos
utilizados en el enfoque de costos debe reflejar el tiempo de construcción requerido
para completar las construcciones, así como todos los costos de comercialización,
venta o arrendamiento en que se incurran.
Al reconciliar los indicadores de valor derivados de los diversos enfoques,
debe tenerse cuidado de asegurar una consistencia con la fecha efectiva del avalúo
y con el motivo de dicho avalúo.
2.6 El enfoque de comparación de ventas
Elenfoque de comparación de ventas es el procedimiento a través del cual se
obtiene el valor estimado del mercado de la propiedad valuada, comparándola con
propiedades similares en el mercado. Las técnicas del análisis comparativo,
aplicadas en el enfoque de comparación de ventas, son fundamentales en el proceso
del avalúo. Estimaciones de las rentas en el mercado, costos, depreciación, y demás
parámetros de valor podrán obtenerse a través de los otros enfoques de valor,
utilizando técnicas comparativas similares. Frecuentemente, estos elementos
también se analizan en el enfoque de comparación de ventas para calcular los
ajustes que deban hacerse en los precios de ventas de las propiedades
comparables.
En el enfoque de comparación de ventas, se estima el valor del mercado
comparando propiedades similares a la propiedad valuada, que han sido vendidas
recientemente, se encuentran en venta, o en trámite de venta. Una premisa
importante del enfoque de comparación de ventas es que el valor del mercado de
una propiedad se encuentra directamente relacionado con los precios de
propiedades comparables competitivas.
51
El análisis comparativo se enfoca en las similitudes y diferencias entre las
propiedades y en las transacciones que afecten el valor. Estas pueden incluir
diferencias en el tamaño, la ubicación, las características físicas, y si generan
ingresos, características económicas. Los elementos de comparación se cotejan
contra las pruebas del mercado para estimar qué elementos son sensibles a cambios
y cómo afectan el valor.
2.6.1 Relación con los principios del avalúo
Los conceptos de anticipación y cambio que sustentan los principios de oferta
y demanda, sustitución, equilibrio y elementos externos, son fundamentales al
enfoque de comparación de ventas. Guiado por estos principios, el valuador procura
tomar en cuenta todos los aspectos relacionados con el problema del avalúo en
forma consistente y procurando que refleje las condiciones del mercado local.
2.6.1.1 Oferta ydemanda
Los precios de las propiedades son el resultado de negociaciones entre
compradores, vendedores y por los agentes del crédito. Los compradores
representan la demanda del mercado y las propiedades en venta forman la oferta.
Si la demanda por un tipo determinado de propiedad es grande, el precio tiende a
subir; si la demanda es poca, el precio tiende a bajar. Los cambios en la oferta de
bienes raíces frecuentemente son menores que los cambios en la demanda, ya que
la oferta es creada mediante la construcción, que consume tiempo y se reduce por
conversión a otros usos, mientras que la demanda que sí puede satisfacerse puede
cambiar con rapidez. Cambios en cualquiera de estos factores podrían provocar
variaciones en los precios de la propiedad valuada y las propiedades comparables.
Las ventas también se ven afectadas por agentes de crédito, cuyos términos
podrían hacer que el mercado se acelerara, desacelerara, detuviera, o cambiara de
rumbo.
2.6.1.2 Sustitución
El principio de sustitución sostiene que el valor de una propiedad tiende a ser
fijado por el mismo precio que se pagaría por adquirir, dentro de un tiempo
razonable, una propiedad sustituta igualmente útil y deseable. Este principio sugiere
que la confiabilídad del enfoque de comparación de ventas disminuye si no se
cuenta con propiedades sustituías en el mercado.
2.6.1.3 Equilibrio
Las fuerzas de oferta y demanda tienden a crear un equilibrio en el mercado.
Sin embargo, el equilibrio absoluto casi nunca se logra. El equilibrio entre la oferta y
la demanda cambia constantemente. La demanda varia considerablemente con el
tiempo, debido a cambios de población, de capacidad adquisitiva, y de los gustos y
52
preferencias de los consumidores. La construcción de nuevos edificios, la conversión
a otros usos, y la demolición de edificios viejos también pueden provocar
variaciones en la oferta.
Otro aspecto de este principio sostiene que la relación entre el terreno y sus
mejoras y la relación entre la propiedad y el medio ambiente, deben mantener un
equilibrio para que la propiedad refleje su valor óptimo en el mercado.
2.6.1.4 Elementos externos
Fuerzas positivas y negativas afectan a todo tipo de propiedad. Los periodos
de auge o depresión económica afectan los valores de las propiedades. El valuador
analiza el vecindario de la propiedad valuada, para identificar todas las influencias
externas significativas. En buena medida, las fuerzas externas se reflejan en los
ajustes hechos por la ubicación de la propiedad. Dos propiedades con características
físicas idénticas pueden tener valores de mercado muy distintos si una de ellas se
encuentra dentro de un medio ambiente menos atractivo. La condición y alumbrado
de las calles, la comodidad de servicios de transporte público, protección policíaca
adecuada, el cumplimiento de reglamentos municipales, y la proximidad a mercados
y restaurantes varían con la localidad. Estos factores deben ser considerados por el
valuador para determinar si tienen un efecto positivo o negativo sobre el valor de la
propiedad valuada.
2.6.2 Aplicabilidad y limitaciones
El enfoque de comparación de ventas resulta aplicable a cualquier tipo de
bienes raíces si existen suficientes transacciones confiables recientes que señalen
patrones de valor o tendencias del mercado. Para tipos de inmuebles que se venden
y compran con regularidad, el enfoque de comparación de ventas frecuentemente
aporta una indicación aceptable del valor del mercado. Cuando se cuenta con
suficientes datos, este es el enfoque más directo y sistemático para estimar el valor.
Cuando el mercado es débil y el número de transacciones es insuficiente,
podría verse restringida la aplicación del enfoque de comparación de ventas. Por
ejemplo, este enfoque rara vez se aplica a propiedades de uso especial porque son
pocas las propiedades similares de este tipo vendidas en el mercado, aun si se trata
de un mercado geográficamente amplio. El enfoque de capitalización de ingresos
podría resultar igualmente inaplicable. Para valorar propiedades de uso especial, el
enfoque de costos podría resultar más apropiado y confiable. No obstante, datos
sobre ventas y ofertas de propiedades similares podrían establecer amplios límites
para determinar el valor de la propiedad valuada. Esto podría apoyar las
conclusiones de los otros enfoques al valor aplicados.
Los compradores de inmuebles generadores de ingresos usualmente se
concentran en las características económicas de la propiedad. Con mayor
frecuencia, se enfocan en la tasa de rendimiento de una inversión, anticipando los
flujos de efectivo futuros. Resulta difícil un análisis minucioso de ventas
comparables de propiedades grandes y complejas, generadoras de ingresos porque
53
la información sobre los factores económicos que influyeron en las decisiones de los
compradores no puede obtenerse fácilmente de archivos públicos o mediante
entrevistas con compradores y vendedores.
Cambios rápidos en las condiciones económicas y en la legislación, también
restringen la confiabilidad del enfoque de comparación de ventas. Quizás la principal
crítica en la comparación de ventas es que el enfoque se rezaga del mercado, dando
como resultado avalúos basados en información fuera de tiempo. La disponibilidad y
costo de financiamiento, modificaciones en la ley de impuestos sobre la renta y
reglamentación urbanística, o moratorias en la construcción y en el desarrollo de
infraestructuras pueden producir una escasez de ventas comparables recientes, que
reflejen el impacto de tales cambios a través de determinado período. Le resultará
difícil al valuador encontrar datos confiables de mercado en qué basar sus ajustes
de los cambios. La inflación o deflación acelerada también puede poner en riesgo la
confiabilidad de los ajustes del valuador.
Con frecuencia se encuentran pocos datos comparables para estimar el valor
del primer inmueble renovado en un área de edificios deteriorados o el valor del
único inmueble de su tipo en un vecindario. El valuador podría tener que ampliar la
búsqueda de datos de ventas a otros vecindarios comparables.
Para garantizar la confiabilidad de las conclusiones de los avalúos con el
enfoque de comparación de ventas, el valuador debe verificar los datos del mercado
obtenidos y comprender perfectamente el pensamiento de compradores y
vendedores que han realizado operaciones en inmuebles. Debe procederse con
cautela cuando los datos de ventas sean suministrados por una tercera persona que
no forme parte de la transacción. Podrían surgir conclusiones incorrectas si el
valuador confía en tales datos sin tomar en cuenta la motivación de las partes. De
igual manera, puede haber errores si no se consideran las características del banco
de datos, ingresos y gastos anticipados, o cambios potenciales.
Es imprescindible que el valuador identifique y analice la firmeza y debilidad
de los datos recopilados, así como el análisis comparativo realizado bajo el enfoque
de comparación de ventas. Toda la información y las opiniones pertinentes deben
darse a conocer en el informe del valuador. Declaraciones relacionadas con la
confiabilidad de los datos, los análisis realizados, y las conclusiones del valor deben
presentarse tanto en la sección de reconciliación del enfoque de comparación de
ventas como en la reconciliación final del avalúo.
2.6.3 Procedimiento
Para aplicar el enfoque de comparación de ventas, el valuador observa un
procedimiento sistemático. La siguiente es una guía general de este procedimiento.
1. Investigar el mercado para obtener información sobre ventas, listas de
propiedades en venta, y ofertas de compra o venta de propiedades similares a
la propiedad valuada. Deben considerarse tales características como tipo de
propiedad, fecha de venta, dimensiones, condición física, ubicación, y
reglamentación urbanística.
54
2. Verificar la información, confirmando que los datos obtenidos sean exactos, y
que las operaciones del mercado han sido de buena fe. La verificación puede
revelar información adicional sobre el mercado.
3. Seleccionar unidades apropiadas de comparación (por ejemplo, el precio por
hectárea, el precio por metro cuadrado, el precio por metro de frente) y crear
un análisis comparativo para cada unidad.
4. Comparar, cada una de las propiedades comparables, con la propiedad
valuada, utilizando los elementos de comparación encontrados y ajustando los
precios de cada factor comparable con los de la propiedad valuada, o bien, si
resulta necesitar muchos ajustes, eliminar alguna o algunas de las
propiedades comparables.
5. Reconciliar, en un solo indicador de valor o en una gama de valores, los
diversos indicadores derivados del análisis de factores comparables. En un
mercado impreciso en que varían la ocupación de inquilinos y las condiciones
económicas, una gama de valores podría permitir llegar a una mejor
conclusión que la estimación de un solo valor.
2.6.3.1 Unidades de comparación
El análisis sistemático se inicia una vez reunidos y verificados los datos de las
ventas comparables. Ya que la comparación debe realizarse entre unidades
similares, cada precio de venta debe señalarse en términos de las unidades
apropiadas de comparación. Qué unidades de comparación se seleccionen,
dependerá del problema del avalúo y del tipo de propiedad. Las unidades de
comparación típicas para residencias unifamiliares es el precio por metro cuadrado
del espacio total habitable.
2.6.3.2 Elementos de comparación
Los elementos de comparación son las características de las propiedades y
transacciones que provocan variaciones en los precios pagados por bienes raíces. El
valuador considera y compara todas las diferencias discernibles entre las
propiedades comparables y la propiedad valuada que pudieran afectar sus valores.
Se efectúan ajustes a los precios de cada propiedad comparable para que
esta propiedad resulte igual a la valuada en la fecha efectiva del avalúo. Los ajustes
por diferencias en los elementos de comparación pueden aplicarse al precio total de
la propiedad, a un precio unitario común, o a una combinación de las dos cosas. Sin
embargo, los precios unitarios utilizados deben aplicarse en forma consistente a las
propiedades comparables. El grado de ajuste en cada uno de los elementos de
comparación depende del grado en que difiere cada propiedad comparable de la
propiedad valuada. Los valuadores deben asegurarse de tomar en cuenta todos los
elementos de comparación y evitar ajustar la misma diferencia más de una vez.
Los ajustes a que se refiere el párrafo anterior se realizan a través de lo que
se denomina factores de homologación. El factor de homologación es definido como
el número cercano a la unidad, útil para medir de manera aproximada la diferencia
55
apreciada en el mercado, respecto de un atributo físico, que existe entre un bien
que se pretende valuar y otro similar, con el que se compara, y a partir del cual se
pretende obtener el valor del primero en términos de identidad. 28
De acuerdo con la normatividad de la Sociedad Hipotecaria Federal, en el
proceso de comparación deben tomarse en cuenta como elementos de comparación
su ubicación, zona, tipo de inmueble, superficie, edad, estado de conservación y
coeficiente de utilización del suelo.
Pero en ocasiones podrían requerirse elementos adicionales. Otros posibles
elementos de comparación incluyen restricciones del gobierno, tales como la
conservación o preservación de servidumbres de paso y derechos de agua y
ribereños, acceso a la propiedad, y mejoras fuera del sitio que sean requeridas para
el desarrollo de un terreno vacante.
Si la investigación del valuador sólo descubre unas cuantas propiedades
verdaderamente comparables, o ninguna, podrán incluirse propiedades con
características más divergentes obtenidas entre las pruebas del mercado. Si es
correctamente analizado y ajustado, un amplio muestrario de propiedades más
diversas puede ofrecer una buena perspectiva del valor de la propiedad. Un número
pequeño de ventas comparables frecuentemente resulta insuficiente para apoyar
ajustes de diferencias en varios elementos de comparación. Indicaciones de valor
basadas en pequeñas muestras de datos comparables podrían distorsionar las
conclusiones del valuador y la estimación final del valor. Entre mayor sea la base de
datos de la que puedan extraerse ajustes, más confiable será la conclusión.
2.6.3.3 Característicasfísicas
Si las características físicas de una propiedad comparable y la propiedad
valuada difieren en muchas formas, cada una de esas desigualdades requiere
comparación y ajuste. Las diferencias físicas, incluyen diferencias en el tamaño de
edificios, la calidad de la construcción, el estilo arquitectónico, los materiales
utilizados en la construcción, la edad, condición, funcionalidad, dimensiones del
terreno, belleza y amenidades. Las condiciones del medio ambiente en el sitio
también podrían tomarse en cuenta.
Posiblemente el valor agregado o perdido por la presencia o ausencia de
algún elemento en una propiedad comparable no iguale el costo de su instalación o
remoción. Los compradores quizás no estarían dispuestos a pagar un precio mayor
para incluir el costo de agregar una amenidad. A la inversa, en algunas ocasiones
agregar una amenidad da a la propiedad un valor mayor al costo de su instalación.
2.6.3.4 Características económicas
Las características económicas del inmueble incluyen todos los atributos que
*"*Cárdenas Castañeda, Alejandro. Cómo elaborar avalúos comerciales con mayor grado de confiabilidad.
Innovación editorial Lagares de México, S.A. de C.V. 2005. p 110.
56
afectan sus ingresos. Este elemento de comparación generalmente se aplica a
propiedades comerciales. Las características que afectan los ingresos de una
propiedad incluyen gastos de operación, calidad de administración, mezcla de
inquilinos, concesiones de rentas, términos de arrendamiento, fechas de
vencimiento de los contratos de arrendamiento, opciones de renovación, y
disposiciones incluidas en los contratos, tales como cláusulas sobre recuperación de
gastos. La investigación de estas características es crítica para el análisis correcto
de las propiedades comparables y formulación de un avalúo final.
Los Valuadores deben tener sumo cuidado de no atribuir diferencias en los
derechos de propiedad transferidos o cambios en las condiciones del mercado a
características económicas diferentes. También debe ejercerse prudencia con
respecto a unidades de comparación, tales como los ingresos netos de operación
por unidad. Los NOI (Ingresos Netos de Operación por sus siglas en inglés) por
unidad reflejan una mezcla de atributos económicos interactivos, muchos de los
cuales sólo deben analizarse bajo el enfoque de capitalización de ingresos. Los
análisis de comparación de ventas no deben presentarse simplemente como una
variación del enfoque de capitalización de ingresos, aplicando las mismas técnicas
para obtener una indicación de valor idéntica.
2.6.3.5 Usoyreglamentación urbanística
Debe investigarse cualquier diferencia entre el uso actual y el mayor y mejor
uso de una propiedad potencialmente comparable y la valuada. El valuador debe
reconocer la diferencia y determinar si la venta es apropiada para una comparación
y, en caso afirmativo, decidir si se requiere algún ajuste. En la mayoría de los casos,
el comprador o su agente deben confirmar el uso final para el que fue adquirido el
inmueble comparable.
Por ejemplo, un edificio de departamentos adquirido para convertirlo en
condominios podría reflejar un precio de venta por encima del nivel del mercado
para edificios de departamentos. Esta propiedad no seña un comparable apropiado
para un avalúo, "en las condiciones en que se encuentra," de un edificio de
departamentos para el que no se contempla ningún cambio y cuyo mayor y mejor
uso sigue siendo los de departamentos.
En el avalúo de terrenos vacantes, la reglamentación urbanística es uno de
los determinantes principales del mayor y mejor uso de la propiedad, ya que sirve
como prueba de autorización legal. De tal forma, la reglamentación urbanística o la
probabilidad de cambio de tal reglamentación, típicamente representa un criterio
primario en la selección de datos del mercado. Cuando no existen o escasean
propiedades comparables sujetas a la misma zonificación urbanística que la
propiedad valuada, podrán utilizarse propiedades comparables con reglamentación
ligeramente distinta, pero de uso similar. Podría resultar necesario ajusfar estas
propiedades comparables por las diferencias de aprovechamiento, si el mercado
indica que esto es lo indicado.
Una diferencia en los usos permitidos bajo las dos clasificaciones de
zonificación urbanística, no necesariamente requiere un ajuste si los predios tienen
57
el mismo uso. Sin embargo, cuando se reducen los precios de venta a unidades
compatibles (por ejemplo, precio de terreno por metro cuadrado del área permitida
para edificar), podrían seguir existiendo disimilitudes atribuibles a los diversos
requerimientos de clasificación de la zona. Por ejemplo, dados los diferentes
requisitos sobre estacionamientos o jardinería de ornato, podrían ser distintos los
costos de desarrollo de dos sitios por motivo de clasificación de zonificación
urbanística disímil, aun cuando las parcelas tuvieran el mismo mayor y mejor uso.
Estas diferencias deben tomarse en cuenta.
2.6.3.6 Identificación ymedición delos ajustes
Podrán utilizarse varias técnicas analíticas para identificar y medir los
ajustes. El análisis comparativo toma en cuenta los factores cuantitativos y
cualitativos. Los ajustes cuantitativos se representan en dinero o cantidades
porcentuales. Factores que no puedan cuantificarse son tratados en análisis
cualitativos. A continuación se enumeran varias técnicas utilizadas en análisis
cuantitativos y cualitativos.
Cuantitativo
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Análisis por parejas de datos (ventas y reventas de la misma propiedad
o bienes similares)
Análisis de datos por grupos
Análisis estadísticos
Análisis gráficos
Análisis de sensibilidad
Análisis de tendencias
Análisis de costos (costo para remediar, costo depreciado)
Análisis de datos secundarios
Comparaciones directas
Capitalización de diferencias en rentas
Cualitativo
•
•
•
Análisis de comparación relativa
Análisis de clasificación
Entrevistas personales
El primer paso en cualquier análisis comparativo consiste en identificar qué
elementos de comparación afectan los valores de la propiedad en el mercado donde
se realiza el avalúo. Cada uno de los elementos básicos de comparación debe
probarse con una o más de las técnicas señaladas arriba, para determinar si se
requiere de un ajuste. Por ejemplo, en el avalúo de un lote vacante de 50
hectáreas, el valuador podría encontrar datos de venta de propiedades comparables
cuyo tamaño varía de 35 a 65 hectáreas, pero que no exhiben diferencias
importantes en el precio por hectárea. El valuador no debe asumir que un elemento
de comparación afecta al valor, a menos que así lo indiquen los datos del mercado.
58
2.6.3.7 Análisis cuantitativo
Cuando se aplican técnicas analíticas cuantitativas, se utilizan procesos
matemáticos para identificar qué elementos de comparación requieren ajustes y
para medir el monto de estos ajustes. Cuando indicadores del mercado muestran
que uno o más elementos afectan el valor, tales elementos podrán aislarse
mediante un análisis de datos por parejas. Esta técnica permite al valuador medir la
diferencia entre una propiedad comparable que no contiene el elemento que la
distingue y otra que sí lo tiene. Si existe más de un elemento de comparación, se
estudian pares adicionales para aislar y extraer los elementos disímiles. El análisis
de datos por parejas es un proceso de deducción matemática. Los valuadores deben
reconocer que este tipo de análisis tiene una aplicación limitada, ya que los datos
por pares idénticos son poco comunes y existe el riesgo de que se empleen
incorrectamente. Debe ejercerse suma cautela al analizar pares de valores
ajustados, ya que es posible que la diferencia medida, no represente la verdadera
diferencia atribuible a la característica distinta. Deben analizarse primero los pares
perfectos; es decir, los que son idénticos salvo por el elemento que está
midiéndose. Por ejemplo, podrán compararse datos sobre la venta y reventa del
mismo inmueble para obtener un ajuste del factor tiempo. Datos por pares para las
ventas ajustadas sólo deben utilizarse como herramienta analítica secundaria e
identificarse como tales.
El análisis de datos por parejas, puede resultar una técnica muy efectiva
cuando los indicadores del mercado claramente apoyan las disimilitudes entre las
ventas atribuibles a elementos específicos de comparación. En teoría, la venta
comparada es idéntica o muy similar en todos sus aspectos, excepción hecha del
elemento medido. Sin embargo, rara vez es este el caso. En ausencia de datos por
pares perfectos, la opinión del valuador se hace crítica. Ocasionalmente, el valuador
debe llevar a cabo una serie de análisis (le datos por parejas para aislar el efecto de
una característica individual. Un ejemplo detallado de análisis por parejas se
presenta en el próximo capítulo.
Aunque, teóricamente, este análisis es un método acertado, en algunas
ocasiones resulta impráctico por sólo contar con muy pocos ejemplos de
propiedades suficientemente similares, resultando difícil cuantificar los ajustes
atribuibles a todas las variantes presentes. En la misma forma que una venta
aislada no necesariamente refleja el valor del mercado, el ajuste obtenido de un
solo par de ventas no puede considerarse como un indicador del mercado. Sin
embargo, el valuador no debe descartar esta técnica, aun cuando sólo cuente con
datos limitados. Más bien, debe estimar el ajuste que señalen los datos y utilizar
otros procedimientos analíticos o juicios para comprobar la racionalidad del ajuste
obtenido. Es imperativo que el valuador haga uso de todas las herramientas
analíticas aplicables al problema del avalúo.
Una técnica relacionada, el análisis de datos por grupos, incluye el
agrupamiento ele datos independientes por variables, tales como fecha de la venta,
y el cálculo de los valores típicos equivalentes. Los grupos se estudian en pares para
identificar la variable dependiente (por ejemplo, el precio de la propiedad por
hectárea, la relación de metros de frente por hectárea, o la calidad topográfica). Los
análisis de datos por pares y los de datos por grupos son variantes del análisis de
59
sensibilidad.
El análisis de sensibilidad es un método utilizado para aislar el efecto de
variables individuales sobre el valor. Frecuentemente asociado con análisis de
riesgo, los análisis de sensibilidad investigan el impacto de distintas suposiciones en
las diversas formas de medir la rentabilidad.
Los análisis estadísticos de los datos del mercado son cada vez más comunes
en la literatura y en la práctica del avalúo. Los métodos estadísticos apropiados
incluyen inferencia estadística y análisis de regresión. Si se puede crear una base de
datos apropiada, la regresión lineal y múltiple pueden resultar herramientas
excelentes de análisis en determinadas situaciones del mercado. La efectividad del
análisis de regresión se ve limitada por el número de elementos o factores que
influyen en el precio de la venta. Entre más factores refleje la venta, mayor debe
ser el banco de datos para identificar las interrelaciones. Las regresiones para
elementos específicos, sin embargo, podrán utilizarse conjuntamente con otras
técnicas. Una discusión completa de los métodos estadísticas aplicables al enfoque
de comparación de ventas, está más allá del alcance de este trabajo.
El análisis gráfico es una variante de los análisis estadísticas, en los que el
valuador llega a una conclusión interpretando visualmente una exposición gráfica de
datos y aplicando un análisis de ajuste de curva. Una gráfica sencilla de datos por
grupo podría ilustrar cómo reacciona el mercado a variaciones en los elementos de
comparación. En el análisis de ajuste de curva podrán utilizarse diferentes fórmulas
para determinar la curva que mejor corresponde a los datos del mercado que estén
siendo analizadas. Puede trazarse la ecuación más confiable para el ajuste de curva
o identificarse la más apropiada de las comúnmente utilizadas para resolver un
ajuste.
El análisis de tendencias resulta aplicable cuando se cuenta con una
abundancia de datos del mercado. Es particularmente útil cuando existe un número
reducido de datos de ventas muy comparables, pero se convierte en un amplio
banco de datos de propiedades con características menos similares. Pueden
probarse los diversos elementos que influyen sobre un precio de venta para
determinar su sensibilidad del mercado. Una vez que el valuador ha determinado
qué elementos muestran sensibilidad del mercado, podrán analizarse los patrones
para su ajuste.
En los análisis de costos se utilizan como base de ajustes tales indicadores
como el costo depreciado de edificios y el costo de remediación. El valuador debe
asegurarse que los ajustes obtenidos sean razonables y que se aproximen a las
expectativas del mercado.
El análisis de datos secundarios representa un método para determinar los
ajustes que utilizan datos no directamente relacionados con la propiedad valuada o
la comparable. Estos datos secundarios describen el estado general del mercado de
bienes raíces y generalmente son recopilados por compañías investigadoras o
dependencias del gobierno.
Podrán hacerse comparaciones directas entre propiedades comparables que
sean similares en todas sus características menos en una; por ejemplo, un inmueble
60
residencial con una cochera que no esté a la par con las normas del mercado, o bien
una propiedad industrial en un predio con exceso de terreno.
La capitalización de las diferencias en las rentas, puede utilizarse para
obtener un ajuste cuando la pérdida de renta sufrida por una propiedad comparable,
refleja una deficiencia especifica; por ejemplo, la falta de un ascensor en un edificio
de oficinas de baja altura o un área de estacionamiento inadecuada para una tienda
de ventas al menudeo.
2.6.3.8 Análisis cualitativo
El análisis de comparación relativa es el estudio de la relación indicada por
los datos del mercado, sin recurrir a cuantificación. Muchos valuadores utilizan esta
técnica porque refleja el carácter imperfecto de los mercados de bienes raíces. Para
aplicar esta técnica, el valuador analiza ventas comparables para determinar si las
características de dichas ventas son inferiores, superiores, o iguales a las de la
propiedad valuada. A diferencia del análisis cuantitativo, los ajustes tomados en la
comparación relativa no se expresan en dinero en efectivo o porcentajes.
Clasificar el análisis es una variante del análisis de comparación relativa. Al
clasificar el análisis, las ventas comparables se catalogan en orden ascendente o
descendente. El valuador luego analiza cada una de las ventas para determinar la
posición relativa de la propiedad valuada dentro del conjunto. La clasificación del
análisis también puede utilizarse para ordenar y catalogar los datos comparables de
acuerdo con las diferencias en los elementos específicos de comparación; por
ejemplo, tamaño, ubicación (esquina o lote interior) y frente a la calle. De esta
manera, podrán establecerse las tendencias específicas del valor.
Entrevistas personales pueden revelar las opiniones de personas informadas
que participan en el mercado donde se localiza la propiedad valuada. Esta
información debe considerarse de carácter secundario y no utilizarse como el único
criterio para calcular los ajustes o reconciliar la gama de valores.
2.6.3.9 Análisis comparativo
Análisis comparativo es el término general utilizado para identificar el
proceso mediante el cual se aplican las técnicas cuantitativas y/o cualitativas para
extraer un indicador de valor bajo el enfoque de comparación de ventas. Los dos
tipos de técnicas pueden utilizarse por separado o en combinación.
Los ajustes obtenidos en los análisis comparativos aplicados a los precios de
las ventas comparables pueden expresarse en porcentajes, en dinero efectivo, o en
términos descriptivos que claramente transmitan la magnitud de la diferencia del
elemento de comparación entre la propiedad comparable y la valuada. Existen cinco
pasos en el proceso analítico.
1. Identificar los elementos de comparación que afectan el valor de la propiedad
valuada.
61
2. Comparar los atributos de cada elemento comparable con los de la propiedad
valuada y luego medir la diferencia de cada elemento de comparación entre la
propiedad comparable y la valuada. Cada ajuste cuantitativo debe explicarse
claramente para que una tercera persona pueda comprender el razonamiento
que produjo el ajuste.
3. Extraer un ajuste neto para cada elemento comparable y aplicarlo al precio
unitario o de venta de la propiedad comparable para así obtener una gama de
precios unitarios o de venta para la propiedad valuada. (Un ajuste neto se
calcula como la diferencia entre el total de los ajustes positivos y negativos.)
4. Comparar todos los ajustes y ordenarlos según sean superiores, similares o
inferiores a la propiedad valuada. Este proceso dará por resultado un nivel de
valores que identifique los elementos comparables superiores e inferiores al
inmueble valorado.
5. Efectuar análisis cualitativos para reconciliar la gama de valores de la
propiedad valuada.
Al aplicar ajustes cuantitativos, el valuador toma en cuenta la diversidad de
indicadores de valor obtenidos en el tercer paso, como indicadores del valor
probable de la propiedad. El valuador luego determina la posición más probable de
esta propiedad dentro de la gama de indicaciones y forma su conclusión del valor.
De esta manera, se atribuye mayor importancia a los factores comparables más
parecidos a la propiedad valuada.
En la aplicación de análisis cualitativos, el valuador normalmente divide en
dos grupos los factores comparables ajustados: uno cualitativamente superior y otro
inferior a la propiedad valuada. Los precios ajustados de estos dos grupos
establecen el rango de valor de la propiedad sujeta al avalúo, indicando una gama
probable de valores. Al tomar en cuenta los factores comparables más similares a la
propiedad valuada, algunos más altos y otros de menor valor, el valuador puede
obtener un indicador único de valor para la propiedad. Si todos los factores
comparables resultan superiores o bien inferiores a la propiedad valuada, podría
resultar imposible establecer una gama confiable de valores y obtener un indicador
único de valor a través del análisis cuantitativo.
En el proceso de análisis comparativo, el valuador podrá utilizar tanto los
análisis cuantitativos como los cualitativos, pero no deberá hacerlo en forma
simultánea. Generalmente, los ajustes cuantitativos se realizan antes de practicar el
análisis cualitativo. Se debe tener cuidado para evitar que la valoración cualitativa,
cause confusión al lector del avalúo. Los avalúos que incluyen análisis cualitativos
frecuentemente requieren una explicación más extensa del razonamiento aplicado
por el valuador.
2.6.4 Tipos de ajustes
Los ajustes obtenidos por medio de técnicas cuantitativas podrán aplicarse a
un inmueble comparable, ya sea como porcentajes o como dinero. La manera en
que se obtenga el ajuste del mercado determina la forma en que se expresa.
Normalmente, los porcentajes se convierten en dinero que se suma o resta del
precio del factor comparable en la matriz de ajuste de los datos del mercado.
62
Los ajustes pueden aplicarse de diversas maneras, dependiendo de la forma
en que el mercado exprese o perciba la relación entre los bienes (es decir, la
propiedad valuada con la comparable, o comparable con comparable). Esta relación
se expresa como una ecuación, que se resuelve para determinar el ajuste necesario
para compensar las diferencias entre los inmuebles.
El valuador utiliza cálculos lógicos para hacer los ajustes, pero las
operaciones matemáticas no deben controlar su juicio. Con la tecnología de
computadoras y sus programas de operación, el valuador puede aplicar
efectivamente técnicas que en un tiempo eran prohibitivas por el tiempo que
requerían. Estas técnicas pueden utilizarse para reducir el campo de valores, pero la
estimación de valor en el mercado no se determina por medio de cálculos. El avalúo
tiene un aspecto creativo en el sentido de que valuadores ejercen su buen juicio
para analizar e interpretar los datos cuantitativos. La cuantificación ayuda al
valuador a analizar los indicadores del mercado e identificar cómo varios factores
afectan el valor de la propiedad. El análisis cualitativo puede utilizarse para
identificar la clasificación en la que debe recaer la estimación del valor final y sopesa
el valor de los indicadores con base en el estado del mercado. La preparación de
una tabla cuadricular que incluya tanto los elementos cuantitativos como los
cualitativos, puede asegurar que se tomen en cuenta todos los elementos de
comparación. Si los datos del mercado no son concluyentes, la tabla cuadricular
debe indicarlo claramente.
2.6.4.1 Ajustes delos porcentajes
Frecuentemente se expresan en porcentajes los ajustes de las diferencias
entre el inmueble comparable y la propiedad valuada. Los ajustes de porcentajes
frecuentemente se utilizan para reflejar las diferencias en la ubicación y en las
condiciones del mercado.
Por ejemplo, los datos podrían indicar que las condiciones del mercado han
resultado en un aumento de 5% en los precios globales de propiedades durante el
último año o que los precios de una determinada categoría de inmueble han
aumentado recientemente en un 0.5% mensual. De manera similar, el valuador
podría analizar los datos del mercado y llegar a la conclusión de que las propiedades
en determinado lugar se venden a un precio aproximadamente un 10% más alto
que los de propiedades similares en otra ubicación. Estos porcentajes podrán
convertirse en dinero, que luego se suma o resta del precio de la propiedad
comparable. Los porcentajes también pueden aplicarse directamente al precio de
venta o al precio unitario de la propiedad comparable. Desde luego, si la propiedad
comparable es similar a la valuada, no es necesario hacer ningún ajuste.
La relación entre la propiedad valuada y la comparable debe señalarse de
manera que corresponda al modo en que sea percibida por los participantes en el
mercado.
63
2.6.4.2 Ajustes de dinero
Los ajustes también se pueden computar en dinero. Por ejemplo, un
valuador podría llegar a la conclusión de que las condiciones favorables de
financiamiento en la venta de la propiedad comparable dieron como resultado que el
comprador acabara pagando una prima de $100,000. Al analizar grandes
inversiones en propiedades, el valuador frecuentemente puede utilizar el método de
descuento para lograr ajustes en efectivo para los términos de financiamiento. Los
ajustes de muchas características físicas también podrán calcularse en dinero que se
suma o resta del precio de venta de la propiedad comparable.
2.7 Estimados de costos de construcción
Para aplicar el enfoque de costos, un valuador debe preparar una estimación
del valor físico de las construcciones a la fecha efectiva del avalúo. Tal estimación
puede ser preparada por un valuador que entienda de planos, especificaciones,
materiales y técnicas de construcción y tenga acceso a una diversidad de fuentes de
información o a programas de computación disponibles para este fin.
Las construcciones existentes deben ser cuidadosamente inspeccionadas y
descritas por todas las personas delegadas para estimar costos. Las construcciones
propuestas (es decir en proyecto) pueden valuarse de acuerdo con los planos y
especificaciones, siempre y cuando el valuador aclare que las construcciones no
existen y que el avalúo está condicionado a que éstas se lleven a cabo según lo
especificado.
Este capítulo explica la distinción entre los costos estimados de reproducción
y reposición e identifica y trata sobre los componentes del costo: costos directos,
costos indirectos y margen de utilidad. También describe brevemente las fuentes de
información de los costos y presenta los tres métodos que el valuador utiliza para
calcularlos: el método comparativo por unidad, el método de unidad colocada y el
método de estudio cuantitativo.
2.7.1 Estimación de los costos dereproducción y Reposición
Desde un punto de vista teórico, la estimación del costo empleada en este
enfoque, es la de duplicar las construcciones en la fecha efectiva del avalúo. Esto es
conocido como una estimación del costo de reproducción.
Sin embargo, una construcción existente podría incorporar materiales,
técnicas de construcción o elementos de diseño actualmente fuera de uso y, por
ende, no factibles de reproducir. También es posible que una estructura exhiba una
combinación de características que difieran de las normas vigentes de construcción
o cuya estimación de costos no pueda obtenerse fácilmente. En estos casos, la
práctica valuatoria usual, consiste en estimar el costo de crear construcciones que
proporcionen una utilidad comparable. Esto constituye una estimación de los costos
de reposición.
64
La estimación de costos puede variar significativamente, dependiendo de si
se aplica el costo de reproducción o el de reposición. La técnica de costeo
seleccionada en un avalúo determinado, debe explicarse claramente en el informe
para evitar malas interpretaciones. El costo de reproducción es el costo estimado
para construir, a los precios vigentes en la fecha del avalúo, un duplicado exacto o
réplica de la construcción valuada, utilizando los mismos materiales, normas de
construcción, diseño, trazado y calidad en la ejecución. También deben incluirse
todas las deficiencias, superadecuaciones y obsolescencia de la construcción
valuada.El costo de reposición es el costo estimado para construir, a los precios
vigentes en la fecha del avalúo, un edificio con utilidad equivalente al valuado,
utilizando materiales modernos, especificaciones, diseño y trazado vigentes.
El Ing. Leopoldo Valera, en su libro "Costos por metro cuadrado de
construcción", 2004, define a la Ingeniería de Costos como el arte de aplicar
conocimientos científicos y empíricos para hacer las conjeturas más realistas y
valorizar una construcción. En un sentido más amplio consiste en valorizar cualquier
bien o servicio antes, durante o después de su ejecución. Los Estimados en el
ámbito de la construcción son definidos básicamente por su nivel de confiabilidad
prontitud de realización y disponibilidad de información base:
2.7.2 Métodos de estimación de costos de construcción
El Ing. Leopoldo Várela considera que los especialistas en Ingeniería de
Costos llegan a desarrollar al menos 5 tipos de Estimados, dependiendo de los
requerimientos del cliente o su Jefe.
Los Estimados en el ámbito de la construcción son definidos básicamente por
su nivel de confianza, prontitud de realización y disposición de la información base.
En la siguiente Tabla se presentan los 5 tipos de Estimados:
TIPO DE
ESTIMADO
A
B
C
D
Orden de
magnitud (o
Aproximados)
Parametritos (o
por
m2
Por componentes
(fases
constructivas
sistemas
completos)
Por ensamblajes
(elementos o
piezas
constructivas)
PRECISION
TIEMPO
INFORMACIÓN
+ / - 35%
l-60minutos
Muy poca
+/- 30%
l-4hrs.
Conceptual (area)
+ / - 25%
l-2dias
Conceptual (area)
+/- 20%
1-7 días
Conceptual/Anteproyecto
+/- 10%
3-4semanas
Proyecto "completo"
E
Precio unitario
Fuente. Valera, Leopoldo. Costos por m2 de construcción. 2004
65
Los 4 primeros Estimados se conocen con el nombre genérico de "Estimados
Conceptuales" en virtud de que se emplean usualmente en las etapas conceptuales
de un proyecto: concepción, preinversión y anteproyecto.
Los Métodos "C. Por Componentes" y "D. Por Ensambles" se denominan
"Estimados por Sistemas", debido a que el enfoque de sistemas en la práctica de
Ingeniería de Costos implica el agolpamiento de varias unidades, conceptos de
trabajo, piezas constructivas y fases completas de obra.
Los Estimados rápidos y de carácter preliminar, pueden provenir de
estadísticas, de modelos o de mezclas de ambos. En esta publicación se emplearán
modelos de abstracciones de obras reales y otros 100% reales extraídos incluso de
la contabilidad de alguna empresa a la que el Autor le practicó una auditoria de
costos.
La calidad de un Estimado (precisión) es función de la propia calidad de
proyecto (nivel de detalle) y el tiempo que se destine a calcular el costo total.
Tampoco hay que soslayar el aspecto económico en la realización de un Estimado:
el Especialista tratará de cobrar por tiempo consagrado, prestigio, complejidad y
experiencia y el Cliente por su parte tratará pagará de acuerdo a sus expectativas y
presupuesto.
Los Estimados a nivel conceptual o de anteproyecto, exigirán menos tiempo
de elaboración pero ofrecen más baja precisión o alta variabilidad (incertidumbre) y
por ende habrá que asociarle porcentajes de contingencia mayores. Esto último es
lo que se denominará en las partidas Condiciones Generales de los Presupuestos de
Construcción, como el rubro "imprecisión del modelo", aunado al de "conceptos y
volúmenes de obra no previstos, cambios de proyecto y reclamaciones".
Puede notarse que este ítem es de carácter subjetivo y el usuario no debe
tomado indiscriminadamente como receta, sino que habría que aumentar o
disminuir en función de la complejidad del proyecto, experiencia en tal tipo de obras
y calidad de información base.
Otro punto que conviene aclarar es el propósito del estimado:
a. Evaluaciones económicas y financiera de un proyecto.
b. Avalúos, para tener el valor de reposición nuevo (VRN) de un inmueble.
c. Concurso de obra.
d. Control de costo en la ejecución de un proyecto.
e. Aseguramiento
f. Solo tener una idea.
Estos objetivos, los enumeramos como ejemplo para que se considere la
importancia del trabajo de Ingeniería de Costos.
66
El propietario requerirá progresivamente de mejores Estimados a medida que
"madura", se afina o detalla el proyecto, he aquí lo interesante de contar con una
base de datos y sistemas para realizar presupuestos con el método de Ensambles; o
con el consultor apropiado que lo ofrezca.
En México la generalidad de especialistas en Ingeniería de Costos manejan
casi exclusivamente el método de conceptos/costos unitarios, mismos que no
permiten hacer Estimados Preliminares y son altamente inapropiados para ciertos
propósitos como el avalúo.
2.7.2.1 Estimados deorden de magnitud
Estos Estimados se conocen con otras denominaciones:
Preliminares
Gruesos
Aproximados
"Sobre las rodillas"
"Sacados de la Manga"
Supuestos
Estos Estimados se requieren generalmente en pláticas informales, como
"una idea", para iniciar los acercamientos con los financieros, ubicar a inversionistas
y para saber de qué órdenes de magnitud debe pensarse. No constituyen un
compromiso, ni algo formal, sino más bien una referencia inicial y es importante
hacer del conocimiento del Cliente o Jefe, de "que se trata de un primer "tanteo":
con muy escasa base de información.
Un propósito de este Estimado es proveer información de arranque al Cliente
o propietario para que se tomen decisiones elementales y se prosiga o no con el
anteproyecto. Un Estimado de Orden de Magnitud se lleva en ocasiones solo
minutos para establecerse y por lo general no más de un par de horas.
Su confiabilidad es relativamente baja, esperándose una variabilidad de + / 35%, aunque puede ser menor y de hasta +/-20% dependiendo fundamentalmente
de la experiencia del Estimador en el campo de que se trate. La información base de
las conjeturas para el
Estimado puede llegar a ser solo una "vistazo" a una obra parecida y la
referencia a una obra hecha en el pasado con características similares.
2.7.2.2 Estimados paramétricos
Parámetro es una constante que entra en una ecuación para obtener un
resultado; para el caso de los costos de construcción puede expresarse de la
siguiente manera: 29
Costo (proyecto XX) = f (parámetro YY)
Várela Alonso, Leopoldo. Ingeniería de costos. BIMSA CMDG, S.A. de C.V. 2000.
67
En la cual el costo del proyecto "XX" es Igual a una función del parámetro
"YY" de dicho proyecto. La variable más comúnmente empleada en este método es
la de "metros cuadrados construidos" y por ende el parámetro es "costo por metro
cuadrado del proyecto "XX". Los costos por metro cuadrado son indicadores de gran
utilidad para planificadores, economistas, oficinas gubernamentales, inversionistas,
valuadores de bienes inmuebles, arquitectos e ingenieros de proyecto, contratistas,
promotores de vivienda e incluso por supuesto, el público en general, cuando éstos
requieren de Estimados de costos de construcción para comprar o edificar su propia
casa.
Un Estimado Aproximado se obtiene sin poseer. Un proyecto detallado,
teniendo solo una idea de la cantidad de superficie por construir o bien "el número
de unidades utilizables como número de cuartos y categoría de, un hotel. A estos
Estimados se les denomina "Paramétricos" y para el caso de Edificación, se
expresan como costos por metro cuadrado y en ocasiones por metro cúbico. Otras
variables usadas en este procedimiento son:
•
•
•
•
•
•
Metros cúbicos de cortina o embalse: Presas de material graduado
Camas:
Hospitales
Local:
Mercados
Hectárea de riego:
Sistema riego
Kilómetro:
Carreteras
Canales
Pasajeros año (PAX):
Aeropuertos
El nivel de precisión esperado de tales Presupuestos es de hasta + / - 4 0 %
para construcción pesada (por metro lineal de carretera, canal de p d riego) y en
edificación puede arrojar variaciones de + / - 30%. Para Estimadores
experimentados en el campo de los proyectos que se pretende calcular el costo, la
precisión se puede mejorar hasta tener una variabilidad de + / - 15%.
2.7.2.3 Métododeestimación por componentes
Este procedimiento consiste en manejar fases constructivas completas:
Cimentación
Estructura
Acabados Interiores
Instalación Hidrosanitaria
Instalación Eléctrica
Como un lote o tanto integral, medido por metro cuadrado de desplante
(cimentación), metro cuadrado construido (estructura), porcentaje global
(instalaciones Hidrosanitaria y Eléctrica). Este procedimiento es poco usado de
manera global en la estimación de costos, ya que es rígido en ciertos aspectos,
como en el caso de que el Estimador desee modificar acabados de piso en un
proyecto. La precisión del método es intermedia entre el paramétrico y el de
ensambles, observándose una variabilidad de +/25%, la cual un especialista
experimentado podría bajar hasta un +/-15%.
68
La mejor manera de aplicar este método es combinado con el de Ensambles
de Costo y así facilitar su flexibilidad para permitir al usuario hacer modificaciones,
reemplazos y reducciones.
El concepto de "Ensamble" y de "Componente" se entiende como un método
sistémico que consiste en agrupar los ítems de obra "Unitarios" para formar una
pieza o elemento constructivo. Los Ensambles son agrupamientos de ítems
"unitarios" y los "Componentes" son agrupamientos de ensambles: para el caso de
la "Componente Cimentación superficial", los ensambles por agrupar son:
Zapatas
Contratrabes
Dados
Para elaborar "componentes de cimentación" es necesario considerar como
variables explicativas del costo a:
Tipo de cimentación: Zapatas aisladas
Tamaño de Crujía - claros entre columnas
Número de pisos
Capacidad de carga del suelo
y calcular sus costos unitarios para la superficie tipo de 1215 m2 de cimentación;
consistente de una planta de 27 x 45m, en la cual es posible manejar crujías de 9x9
m y de 5-4 x 5.63m, a efecto de determinar cantidades de "elementos" (zapatas)
comparables más fácilmente.
En los datos que se muestran a continuación, se tienen los cálculos y
resultados para las 12 combinaciones diferentes que dan los parámetros empleados
para las 3 variables:
Crujías
Número de pisos
Capacidad de suelo
5.50m
9.00m
2
6
9
30 ton/m2
15 ton/m2
Con estos mismos es posible hacer un comparativo con los que se manejan
en Estados Unidos de América, con la ¡dea solo de ofrecer un panorama de cómo se
modifica el costo al mover sus variables explicativas.
Resulta interesante analizar los resultados, en donde puede verse que el
costo por metro cuadrado de planta de cimentación (CMCPC), se incrementa
alrededor de 4 0 % por piso adicional (en forma no lineal).
69
2.7.2.4 Métododeensamblesdecosto
El Método de Ensambles de Costo consiste en el manejo de "piezas"
constructivas completas. Un ejemplo típico lo constituye el "ensamble puerta de
apartamento", en la que se tendrían ensamblados los siguientes ítems:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Trazo y niveles
Marco
Preparación, colocación de marco y pijas
Pintura en marco
Puerta
Barniz en puerta
Bisagras
Chapa
Mirilla
Número
En el cual puede observarse que intervienen especialidades pertenecientes a
partidas muy diversas como: albañilería, carpinteros, pintura y barniz y cerrajerías
herrajes. Una de las grandes virtudes del Método, es la reducción considerable del
número de ítems que contiene un Estimado por el Método de Precios Unitarios;
digamos de 1500 conceptos de trabajo unitarios se reduce a 50 o 60 conceptos
ensamblados.
Otro atractivo del método es su facilidad de cubicación; piénsese en el caso
del ensamble puertas: en vez dé cubicar centímetros lineales de pintura en marcos,
centímetros cuadrados de barniz, piezas, tornillos, taquetes, etcétera, solamente se
cubicarán piezas integrales.
El balance esfuerzo requerido contra precisión es relativamente bueno en
este procedimiento. La variabilidad típica está en + / - 20%. Especialistas
experimentados en el tipo de construcción que se trate y con buena información y
tiempo disponibles, pueden llegar a ofrecer hasta un + / - 10%.
2.7.2.5 Métododeprecios unitarios
Es el procedimiento más conocido y su aplicación está más bien orientada a
la estimación de costos de construcción para efecto de concursar, contratar, pago
de Estimaciones de Obra y reclamaciones de conceptos extraordinarios, no
recuperables (suspensiones temporales) y ajuste. Para poder aplicar esta
metodología es menester contar con el proyecto ejecutivo completo (o casi
completo), planos de detalle, especificaciones y una cuantificación exhaustiva y
confiable.
Al irse teniendo un grado (porcentaje) de avance mayor en la definición y
detalle del proyecto específico, se podrá afinar el catálogo de conceptos y sus
cantidades de obra correspondientes y con ello derivar a la elaboración de un
"Estimado por Precio Unitario", el cual ya debe ofrecer un nivel de precisión de + / -
70
10%.Proyectos sencillos, repetitivos y en los que el especialista tenga mucha
experiencia (vivienda), la variabilidad puede ser reducida hasta cerca de +/-4%.
2.7.2.6 Tiemposdelosestimados
Un proyecto tiene una vida que se origina desde que se concibe, cuando en
el proceso de planificación un inversionista y una necesidad latente o potencial
determinan llevar a cabo estudios de pre-inversión y en su caso anteproyectos y
proyecto ejecutivo. Más adelante se llevaría la licitación o selección de contratista
para proceder a realizar la obra. En adelante continua la vida de servicio
propiamente dicha y se requieren trabajos de mantenimiento para contrarrestar el
deterioro. Durante todas las fases de la vida de un proyecto, se exigen Estimados y
en cada una, sus características y tipo habrán de ser acordes con el tiempo:
FASE
Pre-inversión
Anteproyecto
Proyectos
Licitación
Construcción
ESTIMADO
conceptual
Precio unitario
TIPO
Orden de magnitud,
Parámetros o
ensambles
Sistemas, ensambles
Ensambles, PU
PU
PU
Fuente. Várela, Leopoldo. Costos por m2 de construcción. 2004
En el proceso de cálculo de los modelos aquí presentados, se mantiene el
criterio de razonabilidad de costos, aplicando investigaciones de costos de mercado
de mano de obra, materiales y equipo representativos y promedio, a sabiendas que
fluctuaciones bruscas y descuentos convencionales hacen variar los resultados, pero
por lo general en medida. Reducida. Queda en manos del usuario el que juzgue la
cuantía de holgura conveniente o necesaria para su caso específico.
Si se trata de hacer un Estimado para efectos de pre-inversión, más vale
tomar un porcentaje positivo de confiabilidad a manera de "colchón", que prevea
tanto cambios de proyecto, conceptos de obra no previstos o de escasa relevancia e
imprecisión del modelo.
2.7.2.7 La precisión delosestimados
Como ya se ha mencionado, la precisión de los Estimados está en función de:
•
•
•
•
•
•
•
Experiencia general
Experiencia en proyectos similares
Estadística disponible
Información del proyecto- características
Complejidad del mismo
Tiempo consagrado
Herramientas (programas y bases de datos)
71
2.7.3 Métodos de Ensambles
La metodología que se conoce como Ensambles de Costo consiste en
manejar piezas constructivas completas, como sería por ejemplo, el caso de un
lavabo, en el que se incluye el mueble, la plomería, mezcladora, el espejo, los
accesorios y colocaciones.
En una zapata de cimentación, el ensamblaje contendría:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
limpia y desyerbe de terreno,
desmonte si es el caso
despalme,
trazo y niveles,
excavación,
bombeo de achique si es el caso,
consolidación del fondo de cepa,
plantilla,
cimbra,
acero (en varios calibres),
concreto,
relleno,
acarreos ler.Km. de material sobrante y
acarreo en kilómetros subsecuentes.
Este procedimiento es el idóneo para hacer estimados rápidos, aproximados
y confiables, no tan gruesos como los paramétricos ni tan detallados como los de
costos unitarios. 30 Una de sus ventajas es la de la facilidad de cubicación y la
reducción del número de conceptos que deben cubicarse.
En el fondo los costos por ensambles contienen el detalle y características de
una matriz de costo unitario, pero su manejo es más práctico porque se aplica por
piezas constructivas completas como el caso de las losas-trabes, en donde se
conjuntan cimbra, refuerzo y concreto y se cuantifican por metro cuadrado cubierto,
a diferencia del procedimiento de costo unitario en donde se maneja cimbra en losas
y cimbra en trabes, el acero en sus diferentes diámetros para losa y trabes por
separado y el concreto de igual manera. Un concepto ensamblado contiene de 3
hasta 20 conceptos unitarios de trabajo.
Esta metodología permite hacer modificaciones "en bloque" de elementos
completos tales como tipo de cimentación, material de muros, acabados, sistema de
losa e instalaciones. La facilidad de manejo del costo por unidad de ensamble
aunado a la extraordinaria facilidad de cuantificación, hacen de este procedimiento
la herramienta más poderosa, rápida, verosímil, eficaz, confiable y pragmática, para
quien requiere hacer estimados aproximados.
Várela Alonso, Leopoldo. Costos por metro cuadarado de construcción. Intercost, S.A. de C.V. 2004.
72
2.7.3.1 Estructura delos estimados por ensambles
Los ante presupuestos, estimados o valorizaciones de reposición de las
construcciones que se hacen por el Método de Ensambles son estructurables y se
organizan de acuerdo al sistema de partidas constructivas que se conoce con el
nombre de Uniformato (Uniformat) que establece el Instituto de Especificaciones de
la Construcción (CSI: siglas en inglés). La clasificación, estructura y desglose de
partidas se hace por sistemas constructivos en 12 divisiones, debiéndose notar que
difiere de las estructuras de partidas que se acostumbran en un presupuesto de
Contratista por el Método de precios unitarios.
UNIFORMATO DESISTEMAS CONSTRUCTIVOS
1. Cimentación
2. Subestructura (firme y muros de contención)
3. Superestructura (columnas, losas-trabe y escaleras)
4. Cubierta exterior (vertical: fachadas y muros de colindancia)
5. Techos (impermeabilización y tragaluces)
6. Construcción interior (muros, acabados, divisorios)
7. Transportación (elevadores)
8. Mecánicos (hidrosanitario, aire acondicionado, gas, incendio)
9. Eléctrico (iluminación, comunicaciones, sonido, video)
10. Condiciones Generales (proyecto, licencias, no-previstos e imprecisión de
modelos)
11. Especialidades
12. Obras Exteriores
Las partidas Cubierta Exterior y Construcción Interior, permiten hacer
modificaciones de acabados y de densidad y conformación de muros divisorios,
haciendo tan flexibles los modelos que incluso puede con facilidad cambiarse de una
edificación de oficinas a una de apartamentos u hotel.
2.7.3.2 Cuantificación en el método de ensambles
El proceso de cuantificación de unidades de construcción en el método de
Ensambles es sorprendentemente sencillo; se procede de una manera similar al que
se aplica en el método de conceptos por precios unitarios, marcando los planos o
croquis con diferentes colores, pero con la diferencia que un trabajo de
cuantificación por ensambles puede ser hasta 100 veces más rápido.
Como se mencionó anteriormente debido a la simplificación en la cubicación,
por ejemplo en el caso del ensamble de puertas: en ves de cubicar metros lineales
de pintura en marcos, metros cuadrados de barniz, tornillos, taquetes, etcétera,
solo se cubicarán piezas integrales.
73
2.8 Regresión
En diversas ocasiones, al correlacionar datos entre sí o al realizar análisis de
regresión de los mismos, se observa que éstos siguen una tendencia que podría
modelarse mediante la expresión de un polinomio entero de grado " n "del tipo:
P(x) = a 0 + aix + a 2 x 2 + a 3 x 3 + . . . + anxD,
donde:
P(x):
a¡:
x:
n:
Variable dependiente o valor del polinomio.
Coeficientes de la variable independiente.
Variable independiente.
Grado del polinomio al que se desean ajustar pares de datos.
Un polinomio es una expresión matemática que en la mayor parte de las
ocasiones logra correlacionar las variables involucradas en "pares ordenados" que
representan la correspondiente correlación entre variables y, una manera que
permite determinar el grado adecuado del polinomio y los coeficientes de la variable
independiente incluida en el mismo, es la aplicación del método de los "Mínimos
Cuadrados".
El método de los "Mínimos Cuadrados" es empleado cuando se desea ajustar
una curva a un conjunto de datos obtenidos mediante la aplicación de un proceso
experimental o de medición "in situ", tales como los que se obtienen en estudios
estadísticos por ejemplo.
Uno de los requisitos para ajustar una curva a los datos es que el proceso no
sea ambiguo, es decir, que si los datos ajustados por una persona son distintos a
los que obtiene otra, el método resulta ineficaz, impráctico e inconsistente.
También es conveniente, en algún sentido, minimizar la desviación de los
datos respecto de los puntos de la curva ajustada o "lugar geométrico", entendiendo
por "lugar geométrico" la sucesión de puntos que obedecen a una condición definida
en términos algebraicos. Estas desviaciones serán medidas por las distancias
existentes entre los datos experimentales y los puntos de la línea de ajuste en
sentido vertical, es decir, medidas en sentido paralelo al eje de las "ordenadas".
En términos matemáticos, se establecerá la magnitud y el signo de una
desviación como la diferencia del punto de la curva o polinomio de ajuste al dato
experimental, esto es:
ei= Y,-y,
donde:
e¡:
Desviación o diferencia entre el polinomio de ajuste y el dato experimental.
Y¡:
Valor del polinomio de ajuste, es decir, P(x¡).
y¡:
Dato experimental.
74
Las desviaciones pueden minimarse estableciendo una condición que
análogamente minimice su suma, o dicho en otros términos, minimando la suma de
las magnitudes de los errores.
El método acepta el criterio de hacer a la magnitud del error máximo en
mínimo, o sea, minimizar el máximo error, lo cual es conocido como el criterio de
"MinMax".
Sin embargo, tal como puede apreciarse, el signo algebraico de unos errores
tendrá signo positivo y el de otros negativo, por lo que es recomendable minimar
entonces la suma de los cuadrados de los errores. De este proceder toma el método
su nombre.
Con base en lo anterior y considerando que los datos integran un conjunto de
pares ordenados definidos como " ( x „ y,)", el método establece la siguiente ecuación
matricial:
N
S(x.)
2
2(x,)
I(x, 2 )
Six,3)
2
3
4
I(x, )
3
£(x, )
4
£00
S(x, )
Z(x, )
2(x, )
2(x, )
2( Xl 3 )
S(x,4)
E(x,5)
E(x,6)
S(x,y,)
+2
2(x,2y,)
S(x," )
5
S(x, )
£(y.)
+1
E(x," )
2(x,2y,)
S(x,"+3)
£(x,ny,)
Six») I(x,"+1) S(x,n+2) Z(x,"+3)
2(x,2")
La varianza de los datos experimentales respecto de la curva de ajuste se
determinará mediante la siguiente equivalencia:
N
a 2 = -^
x
N-n-1
donde:
ax:
Desviación estándar de los valores de "x".
e,:
Diferencia entre el polinomio de ajuste y el dato experimental.
n:
Grado del polinomio al que se desean ajustar pares de datos.
N:
Número de pares de datos experimentales que se están ajustando.
Para decidir cuál es el polinomio de grado " n " que mejor modele el
comportamiento del conjunto de datos experimentales en estudio, primeramente
habrá que generar varios polinomios, cada uno de ellos de diferente grado; aquel
que presente la menor varianza será el más adecuado.
Otra manera de decidir al respecto será definiendo el coeficiente de
correlación, el cual se define de la siguiente manera:
75
Cov(x,Y)
P=
donde:
p:
x:
Y:
Cov(x,Y):
CTX:
aY:
Coeficiente de correlación.
Variable aleatoria independiente.
Variable dependiente valuada mediante la aplicación de P(x).
Covarianza de los valores de las variables " x " y "Y".
Desviación estándar de los valores de V .
Desviación estándar de los valores de "Y".
La covarianza de " x " y "Y" se determinará aplicando la siguiente expresión:
COV(X,Y)= ± £ ( X I - J I I S ) ( Y I - Í I ¥ )
N ¡=i
donde:
x,:
Cada uno de los valores experimentales de la variable aleatoria
independiente.
Y,:
Cada uno de los valores de la variable dependiente valuados mediante la
aplicación de P(x).
N:
Número de pares de datos experimentales que se están ajustando.
ns:
Media de los valores experimentales de la variable aleatoria independiente.
HY:
Media de los valores valuados con la aplicación de P(x).
El coeficiente de correlación es un indicador que establece, en términos
porcentuales, la calidad del ajuste entre los datos obtenidos experimentalmente y el
modelo polinómico entero de grado " n " que pretende emplearse para tal propósito.
En otras palabras, es una medida de la relación que existe entre dos variables
aleatorias, ya que si el valor de este coeficiente fuera igual a cero, indicará que las
variables aleatorias " x " y " y " son estocástica o estadísticamente independientes y,
por lo tanto, la relación polinómica entera que las intenta correlacionar es
completamente inconveniente; si por el contrario, el valor absoluto de éste fuera
equivalente a la unidad, indicará que el modelo polinómico representa
perfectamente la relación de ambas variables, por lo que si es el caso, se adoptará
aquel polinomio cuyo valor absoluto de coeficiente de variación se encuentre más
cercano a la unidad para modelar matemáticamente el comportamiento que éstas
guardan.
La existencia de un signo negativo en el valor del coeficiente de correlación
establece que las variables aleatorias " x " y " y " mantienen una correlación inversa,
es decir, cuando una crece la otra disminuye y viceversa. Si en contrapunto, el
signo que se presentara fuera positivo, indica que la correlación es de tipo directo,
es decir, ambas crecen simultáneamente y viceversa.
De lo anteriormente expresado se entenderá que:
-1< p< 1
76
Al cuadrado del coeficiente de correlación (p2) se le conocerá con el nombre
de coeficiente de determinación, el cual mide en qué porcentaje el comportamiento
de una de las variables explica el comportamiento de la otra; por ejemplo, si el
coeficiente de correlación de dos variables fuera de 0.96, consecuentemente el
coeficiente de determinación sería equivalente a 0.9216, lo cual significaría que el
valor de la primera variable explica en un 92.16% el valor de la segunda variable.
77
3 CAPITULO TERCERO ESTUDIO TÉCNICO
El objetivo de este capítulo es presentar los resultados obtenidos del análisis
de los distintos modelos de categorías de edificación de vivienda unifamiliar y como
variaron en función de la superficie de construcción.
Se analizaron 8 prototipos de viviendas que cubren toda la gama de
calidades que podemos encontrar, de acuerdo a la clasificación que tiene el manual
de costos de BIMSA.
Estos prototipos se denominan según su calidad de manera ascendente
como: popular, económica, común, media, semi lujo, lujo, plus y Premium.
Se delimitaron los rangos de superficie de construcción para los cuales se
analizaría cada prototipo. Se inició con el presupuesto del prototipo más pequeño de
categoría popular de 36 metros cuadrados hasta la de categoría Premium, cuyo
presupuesto se analizó hasta los 976 metros cuadrados de construcción.
Esto quiere decir que se llevaron a cabo presupuestos de construcción de
viviendas unifamiliares en incrementos de 1 metro cuadrado a la vez desde los 36
metros cuadrados hasta 976 metros cuadrados, esto es un total de 940
presupuestos distribuidos en las distintas calidades que se mencionaron.
Posteriormente a cada prototipo analizado se le añadió el valor de un lote
tipo que fuera de acuerdo a las características del prototipo de vivienda, además se
ensayó con distintos valores por metro cuadrado para el lote tipo, con el propósito
de analizar el comportamiento del valor físico (valor de terreno más el valor de las
construcciones y elementos accesorios) de todos los prototipos.
Así por ejemplo para el prototipo de vivienda de tipo común "COM", se
analizaron presupuestos en el rango de 75 a 165 metros cuadrados. Por las
características de este prototipo de vivienda se decidió que el lote típico para
asentar el edificio sería un lote de 120 metros cuadrados, y esta superficie se
mantuvo constante. Pero se estudió el comportamiento del valor físico con distintos
valores por metro cuadrado del terreno, por ejemplo para este caso se analizó con
valores de $1,000, $1,200, $1,400, $1,600 y $1,800 pesos por metro cuadrado.
De los valores así obtenidos se construyeron tablas con los factores de
homologación correspondientes debidos a los cambios en la superficie de
construcción del edificio.
Posteriormente con esta información se trató de encontrar una ecuación que
explicara el comportamiento de los prototipos con el propósito de que sea utilizada
en el proceso de homologación por superficie de construcción para edificios de
vivienda de tipo unifamiliar dentro de un estudio de valuación.
78
3.1 Análisis de costo de prototipos de vivienda
A continuación de presentan las tablas de costos de los distintos prototipo de
vivienda unifamiliar analizados.
Como punto de partida se tomaron como base los costos paramétricos
publicados por BIMSA.
Tabla 3.1 Costos por m 2 de construcción por prototipo
CASA CATEGORÍA POPULAR "POP" 36M2 SIN ACABADOS 2 RECAMARAS
1 BAÑO COCINA
CASA CATEGORÍA ECONÓMICA "ECO" 49M2 2
RECAMARAS+1BAÑO+COCINA
3,510.68
4,336.10
CASA CATEGORÍA COMÚN "COM" COMÚN 100M2
5,204.04
CASA CATEGORÍA MEDIA "MED" 230 M2, 3 REC2.5 BAÑOS COCINA
INTEGRAL
CASA CATEGORÍA SEMI LUJO "SEL" 338 M24 RECAMARAS 5.5BAÑOS
SEMILUJO ESTACIONAMIENTO 3 AUTOS
CASA CATEGORÍA LUJO "LUJ" 500 M24 RECAM 1 BAÑO
C/HIDROMASAJE 4 C/TINA 1/2 BAÑO+SERVICIO ESTACIONAMIENTO 4
AUTOS
CASA CATEGORÍA "PLUS" 750 M2 INCLUYE ESTACIONAMIENTO 4
AUTOS
CASA CATEGORÍA PREMIUM "PRE" 976 M2 5 RECAMARAS S/ALBERCA
SAUNA ESTACIONAMIENTO 5 AUTOS
6,487.58
7,979.63
10,062.33
12,323.40
15,959.91
Fuente. BIMSA.2005
A partir de estos modelos, se analizaron los presupuestos de cada prototipo
en incrementos de 1 m 2 , dando en total 940 presupuestos analizados, en los rangos
que se muestran en la siguiente tabla, a través de un software para el cálculo de
presupuestos.
79
Tabla 3.2 Rangos de superficie de construcción por prototipo analizado
PROTOTIPO
CASA CATEGORÍA POPULAR "POP" 36M2 SIN ACABADOS 2
RECAMARAS 1 BAÑO COCINA
Rangos (m2)
36
41
42
75
75
165
CASA CATEGORÍA MEDIA "MED" 3 REC2.5 BAÑOS COCINA
INTEGRAL
165
284
CASA CATEGORÍA SEMI LUJO "SEL" 338 M2 4 RECAMARAS
5.5BAÑOS SEMILUJO ESTACIONAMIENTO 3 AUTOS
284
419
419
625
625
863
863
976
CASA CATEGORÍA ECONÓMICA "ECO" 49M2 2
RECAMARAS+1BAÑO+COCINA
CASA CATEGORÍA COMÚN "COM" COMÚN 100M2
CASA CATEGORÍA LUJO "LUJ" 500 M2 4 RECAM 1 BAÑO
C/HIDROMASAJE 4 C/TINA 1/2 BAÑO+SERVICIO
ESTACIONAMIENTO 4 AUTOS
CASA CATEGORÍA "PLUS" 750 M2 INCLUYE ESTACIONAMIENTO 4
AUTOS
CASA CATEGORÍA PREMIUM "PRE" 976M2 5 RECAMARAS
S/ALBERCA SAUNA ESTACIONAMIENTO 5 AUTOS
Fuente. Investigación propia 2005.
3 . 1 . 1 Prototipo de v i v i e n d a c a t e g o r í a popular " P O P "
El primer prototipo analizado es la vivienda unifamiliar denominada como
categoría popular "POP".
Este prototipo consta de dos recámaras, un baño completo y un área de usos
múltiples.
El prototipo se analizó desde los 36 m2 de superficie de construcción hasta
41 m2, en incrementos de 1 m2, los resultados se muestran en la tabla 3.2.
Como se puede observar al incrementarse la superficie de construcción del
prototipo, el presupuesto del costo total se incrementa también. Para un cambio de
13.8% en la superficie de construcción, el presupuesto de costo total de la
construcción cambió en un 11.0%, sin embargo el costo por metro cuadrado de
construcción va disminuyendo.
Este comportamiento sucede debido a que con el incremento de la superficie
de construcción, aumentan conceptos del presupuesto como muros, losas,
aplanados y pintura.
80
Pero hay otros conceptos que se mantienen constantes, como el número de
baños, el número de salidas eléctricas, etc. Y es por este motivo que la relación de
costo por metro cuadrado de construcción disminuye.
Es importante observar que la diferencia en el costo por metro cuadrado de
construcción entre el prototipo de 36 m2 con respecto del de 41 m2 es sustancial,
en este caso la diferencia es casi de $100 pesos por metro cuadrado, lo que nos da
una idea de lo sensible que es el índice de costo por m2 cuadrado de construcción.
En la siguiente tabla se muestran los resultados que se obtuvieron de los
presupuestos que se analizaron.
Tabla 3.2 Casa categoría popular presupuesto
y costo por m2 de construcción
CASA CATEGORÍA POPULAR "POP" 36M2
SINACABADOS 2 RECAMARAS 1BAÑO
COCINA
SUPERFICIE DE
CONSTRUCCIÓN COSTOPORM2
36
37
38
39
40
41
PRESUPUESTO
TOTAL
3,510.68
3,502.44
3,467.22
3,464.41
3,447,49
3,422.70
126,384.31
129,590.36
131,754.21
135,112.08
137,899.51
140,330.87
Fuente. Investigación propia. 2005.
Gráfica 3.1
Casa categoría popular "POP" presupuesto de construcción
36
37
38
39
40
41
Superficie deconstrucción
Fuente. Investigación propia. 2005.
81
Gráfica 3.2
Casa categoría popular "POP"costo por m2 de construcción
i
11
I
41
Fuente. Investigación propia. 2005.
Como se muestra en la tabla, la diferencia entre el presupuesto total de la
casa de 36 m2 y la casa de 41 m2, es de $13,946.56 en total. La diferencia en
costo por m2 de superficie de construcción es de $ 87.97 lo que representa un 2 6%
de variación.
82
3 . 1 . 2 Prototipo de v i v i e n d a c a t e g o r í a económica " E C O "
El siguiente prototipo analizado es la vivienda unifamiliar denominada como
categoría económica "ECO", consta de dos recámaras, un baño completo y un área
de usos múltiples, este prototipo se analizó desde los 42 m2 de superficie de
construcción hasta 75 m2, también en incrementos de 1 m2, los resultados se
muestran en las tablas de los anexos. El comportamiento de este prototipo se
muestra en las siguientes gráficas.
Gráfica 3.3
Casa categoría económica "ECO" presupuesto de construcción
Fuente. Investigación propia. 2005.
Gráfica 3.4
Casa categoría económica "ECO"costo por m2 de construcción
Fuente. Investigación propia. 2005.
Para el caso del prototipo económico, la diferencia entre el presupuesto total
de la casa de 42 m2 y la casa de 75 m2, es de $127,646 en total. La diferencia en
costo por m2 de superficie de construcción es de $ 243.77 lo que representa un
5.83% de variación.
83
3.1.3 Prototipo de vivienda categoría común "COM
El prototipo de categoría común "COM", se analizó desde los 75 m2 de
construcción hasta los 165 m2, este es un prototipo de dos niveles, que consta de
estancia, comedor, cocina integral, 2 recámaras y dos baños. El comportamiento del
prototipo es el siguiente:
Gráfica 3.5
Casa categoría común "COM" presupuesto de construcción
75 78 81 84 87 90 93 96 99102105108111114117120123126129132135138141144147150153156159162165¡
Fuente. Investigación propia. 2005.
Gráfica 3.6
Casa categoría común "COM"costo por m2 de construcción
75 81 87 93 99 105 111 117 123 129 135 141 147 153 159 165
Fuente. Investigación propia. 2005.
En este gráfico se aprecia un comportamiento más o menos uniforme y
decreciente en el costo por m2 de construcción de los 84 m2 a los 116 rm2, en ese
punto hay un salto en el gráfico y para los 117 m2 se incrementa el costo, de este
punto hasta los 124 m2 vuelve a tener un comportamiento descendiente. El salto
más fuerte sucede de los 149 a los 150 m2 de construcción. En estos puntos en
donde se rompe la tendencia decreciente del costo por m2 de construcción, lo que
sucede es que se pierde la economía de escala, esto se debe a que dentro del
algoritmo para calcular los presupuestos en estos puntos se añaden amenidades o
accesorios a la vivienda, esto quiere decir que el modelo añade por ejemplo un
guardarropas adicional o un baño extra.
84
3.1.4 Prototipo de vivienda categoría media "MED"
El prototipo de categoría media "MED" es de tres recámaras dos baños y
medio, estancia, comedor, cocina, estudio, estar familiar y cuarto de servicio con
baño, el prototipo básico del cual se parte tiene 230 m2 de construcción con un
costo por m2 de construcción de $ 6,385.85, el prototipo se analizo en un rango que
va de los 165 m2 a los 284 m2 de construcción, a continuación se muestra su
comportamiento:
Gráfica 3.7
Casa categoría media "MED" presupuesto de construcción
165 173 181 189 197 205 213 221 229 237 245 253 261 269 277
Fuente. Investigación propia. 2005.
Gráfica 3.8
Casa categoría media "MED" costo por m2 de construcción
165 173 181 189 197 205 213 221 229 237 245 253 261 269 277
Fuente. Investigación propia. 2005.
En esta gráfica como en la del prototipo de tipo común, también se aprecian
saltos en el comportamiento por m2 de construcción, la explicación para este
comportamiento es la misma, una perdida en la economía de escala por adición de
accesorios o amenidades al prototipo. Se aprecia un comportamiento mas uniforme
en el rango que va de los 171 m2 a los 284 m2, y dentro de este rango los costos
por nr>2 de construcción varían desde $ 6,352.67 a $ 6,660.73 lo que significa una
variación de 4.85%.
85
3.1.5 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL"
El prototipo semi lujo "SEL" básico es de 338 m2 con un costo por m2 de
construcción de $ 7,985.43, el prototipo tiene 4 recámaras y acabados de tipo semi
lujo. Este prototipo se analizó en el rango de 284 m2 a 419 m2, con los siguientes
resultados.
Gráfica 3.9
Casa categoría semi lujo "SEL" presupuesto de construcción
3,500,000
3,000,000
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,000
0
284293 302311320329338347356365374383392401410419
Fuente. Investigación propia. 2005.
Gráfica 3.10
Casa categoría semi lujo "SEL"costo por m2 de construcción
8,400
284 293 302 311 320 329 338 347 356 365 374 383 392 401 410 419
Fuente. Investigación propia. 2005.
El costo por m2 de construcción para este prototipo muestra un
comportamiento mas uniforme, en donde se refleja claramente el efecto de la
economía de escala por la diferencia en la superficie de construcción. El rango de los
valores obtenidos va de $7,686.76 a $8,243.79 lo que representa una diferencia de
7.2%.
86
3 . 1 . 6 Prototipo de v i v i e n d a de lujo "LUJ
El prototipo de lujo "LUJ" básico es de 500 m2 con un costo por m2 de
construcción de $8,474.43, el prototipo tiene 4 recámaras con baño cada una y
cuarto de servicio con baño. Este prototipo se analizó en el rango de 419 m2 a 625
m2, el comportamiento se presenta en las siguientes gráficas.
Gráfica 3.11
Casa categoría lujo "LUJ"presupuesto de construcción
< 6,000,000 -i
I
^ s ^ — - — _ — - ^ ^ ^ r — ^ ^
419 433447 461 475489 503 517 531 545 559 573 587601 615
Fuente. Investigación propia. 2005.
Gráfica 3.10
Casa categoría lujo "LUJ" costo por m2 de construcción
419432 445458471 484497 510 523 536549562 575588601 614
Fuente. Investigación propia. 2005.
En este prototipo el rango de los valores obtenidos tiene una variación de
1 1 % entre el valor mas alto de $8,935.10 que corresponde al presupuesto para 419
m2 y el valor mas bajo de $8,051.89 para 625 m2.
87
3.1.7 Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS
El siguiente prototipo analizado corresponde a la categoría plus "PLUS", este
prototipo se analizó desde los 625 m2 hasta los 863 m2, el modelo básico del cual
se parte tiene 750 m2. El rango de valores por m2 de construcción encontrado va
de los $11,872.49 a los $12,927.45, lo que representa una variación de 8.9%,
según se muestra en las siguientes gráficas.
Gráfica 3.13
Casa categoría plus "PLUS" presupuesto de construcción
625637 649661 673685 697709 721 733 745757769781 793805 817 829 841 853
Fuente. Investigación propia. 2005.
Gráfica 3.14
Casa categoría plus "PLUS"costo por m2 de construcción
13,200
13,000
11,200
625638 651664 677690 703 716 729 742755 768781 794807 820833846859
Fuente. Investigación propia. 2005.
3 . 1 . 8 Prototipo de v i v i e n d a c a t e g o r í a P r e m i u m " P R E '
El prototipo de categoría Premium "PRE" se analizó de 863 m2 a 976 m2 de
construcción.
Gráfica 3.15
Casa categoría premium "PRE" presupuesto de construcción
16,000,000
15,500,000
15,000,000
14,500,000
14,000,000
13,500,000
13,000,000
863869 875 881 887 893899 905 911 917 923 929 935941 947 953 959 965971
Fuente. Investigación propia. 2005.
Gráfica 3.16
Casa categoría premium "PRE"costo por m2 de construcción
16,500.00
16,400.00
16,300.00
16,200.00
16,100.00
16,000.00
15,900.00
15,800.00
15,700.00
863 869 875 881 887 893 899 905 911 917 923 929 935 941 947 953959 965 971
Fuente. Investigación propia. 2005.
En el comportamiento de este prototipo hay una variación de un 2.97% entre
el valor mas alto y el valor mas bajo por m2 de construcción.
89
3.1.9
Resumen de los resultados
En la siguiente tabla se muestra un resumen de los diferentes prototipos
analizados y las variaciones encontradas entre los valores mas bajo y más alto para
cada uno.
Tabla 3.3 Resumen de valores por m2 encontrados por prototipo y su variación
PROTOTIPO
CASA CATEGORÍA POPULAR
"POP" 36M2 SIN ACABADOS 2
RECAMARAS 1 BAÑO COCINA
CASA CATEGORÍA ECONÓMICA
"ECO"49M2 2
RECAMARAS+1BAÑO+COCINA
CASA CATEGORÍA COMÚN
"COM"COMÚN 100M2
CASA CATEGORÍA MEDIA
"MED" 3 REC2.5 BAÑOS
COCINA INTEGRAL
CASA CATEGORÍA SEMI LUJO
"SEL" 338 M2 4 RECAMARAS
5.5BAÑOS SEMILUJO
ESTACIONAMIENTO 3 AUTOS
CASA CATEGORÍA LUJO"LUJ"
500 M2 4 RECAM 1 BAÑO
C/HIDROMASAJE 4 C/TINA 1/2
BAÑO+SERVICIO
ESTACIONAMIENTO 4 AUTOS
CASA CATEGORÍA "PLUS" 750
M2INCLUYE
ESTACIONAMIENTO 4 AUTOS
CASA CATEGORÍA PREMIUM
"PRE" 976M2 5 RECAMARAS
S/ALBERCA SAUNA
ESTACIONAMIENTO 5 AUTOS
Rangos ( m 2 )
VALOR
MAS
ALTO
VALOR
MAS
BAJO
VARIACIÓN
36
41
3,510.68
3,422.70
2.57%
42
75
4,422.08
4,178.31
5.83%
75
165
5,549.17
4,884.74
13.60%
165
284
6,660.73
6,352.67
4.85%
284
419
7,686.76
8,243.79
7.25%
419
625
8,015.79
8,935.10
11.47%
625
863
11,872.49
12,927.45
8.89%
863
976
15,940.75
16,414.20
2.97%
Fuente. Investigación propia. 2005.
3.2 Repercusión de terreno
El siguiente análisis realizado fue investigar el comportamiento del valor
físico para los distintos prototipos, esto se hizo a través de añadir el valor de un
terreno supuesto para cada prototipo. Se seleccionó un lote tipo que fuera acorde a
cada categoría de vivienda analizada, se seleccionó también un rango de valor por
m2 para este terreno, y se añadió la contribución de estos valores obtenidos al valor
físico de las construcciones que ya se habían estudiado, dándonos como resultado lo
que denominamos como valor físico. Las gráficas de estos resultados de valor físico
por m2 nos muestran el comportamiento del valor físico debido a los cambios en la
superficie de construcción de los prototipos.
90
3.2.1
Prototipo de vivienda categoría popular "POP"
Empezando con el prototipo de categoría popular "POP", siendo que este
prototipo se analizó para un rango de 36 m2 a 41 m2, se seleccionó un lote tipo de
4x15 m, y este se probó con valores de $500, $700, $900, $1,100 y $1,300 por m2
respectivamente. Se añadió el valor del terreno al valor de las construcciones,
manteniendo constante la superficie de terreno, variando el valor por m2 de terreno
y variando el tamaño de la construcción, se calcularon los valores físicos por m2 de
construcción del prototipo analizado y se graficaron los resultados encontrados.
Tabla 3.4
Casa categoría popular "POP"Valor físico por m2 de construcción
CASA CATEGORÍA POPULAR "POP"36M2
SINACABADOS2RECAMARAS 1BAÑO
COCINA
M2
60
LOTETIPO
SUPERFICIEDE
CONSTRUCCIÓN
500
700
900
1,100
1,300
36
37
38
39
40
41
4,344.01
4,313.25
4,256.69
4,23364
4,197.49
4,154.41
4,677.34
4,637.58
4,57248
4,541.34
4,497.49
4,447.09
5,010.68
4,961.90
4,888.27
4,849.03
4,797.49
4,739.78
5,344.01
5,286.23
5,204.06
5,15672
5,097.49
5,032.46
5,677.34
5,610.55
5,519.85
5,464.41
5,397.49
5,325.14
Fuente. Investigación propia. 2005.
Gráfica 3.17
Casa categoría popular "POP"Valor físico por m2 de construcción
S 7 0 0 OO |
j.
4 1 0 O OO - P ^ ^
,
36
—
37
38
39
40
Fuente. Investigación propia. 2005.
El comportamiento que encontramos, es lineal y directamente proporcional a
la superficie de construcción del edificio. Al cambiar el valor del terreno lo que
encontramos es que la pendiente de la curva se mantiene una tendencia positiva y
se mueve verticalmente en la gráfica, de tal manera que para los distintos valores
de terreno lo que tenemos son curvas paralelas en la gráfica.
91
3.2.2 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO"
El mismo procedimiento anterior se repitió para todos los prototipos. El
siguiente prototipo analizado eslacategoría económica "ECO", este edificio se probó
para el rango de42 m2a 75 m2,para este edificio seseleccionó un lote tipo de
6x15 m,y se probó para valores porm2de terreno de $1,000, $1,200, $1,400,
$1,600 y $1,800. Losresultados obtenidos semuestran enlagráfica siguiente.
Gráfica3.18
Casa categoría económica "ECO"Valor físico porm2de construcción
8,500.00
8,000.00
7,500.00
7,000.00
6,500.00
6,000.00
5,500.00
5,000.00
&\>&$<$>^^<§><§><$&<^<&<$^^\^
Fuente. Investigación propia. 2005.
En este caso elcomportamiento esinversamente proporcional ala superficie
de construcción deledificio, también seaprecia quela tendencia esmaso menos
lineal yquelascurvas sonparalelas entre sí,manteniendo lamisma pendiente.
92
3.2.3
Prototipo de vivienda categoría común "COM"
El siguiente prototipo es el correspondiente a la vivienda de categoría común
"COM", en el rango de 75 m2 a 165 m2. Este prototipo se probó considerando un
lote de terreno de 6x20 m, y se hizo con valores por m2 de $1,000, $1,200, $1,400,
$1,600 y $1,800. Los resultados obtenidos se muestran en la gráfica siguiente.
Gráfica 3.19
Casa categoría común "COM"Valor físico por m2 de construcción
9,00000
8,50000
8,00000
750000
7,00000
6,50000
6,00000
5,50000
5,00000
i D C T J c o r ^ T — i n a n N r- 10 CJJ o h- -<— m o> o r^ •*— m o> ro
r— r ~ - o o o o o > o > a > C D C 3 ' < — r— i— c M c v i c o c o c o - ^ - ^ j - i o i o i n c o
Fuente. Investigación propia. 2005.
El comportamiento es consistente, es decir, inversamente proporcional a la
superficie de construcción, el comportamiento de la curva es aproximadamente
lineal, la pendiente entre las curvas se mantiene constante y las curvas son
paralelas, en este caso son más notorios los puntos en donde se interrumpe el
efecto de la economía de escala.
93
3.2.4
Prototipo de vivienda categoría media "MED"
Para el caso de la vivienda de categoría media "MED", esta se probó para el
rango de 165 m2 a 284 m2, en un lote tipo de 225 m2 para valores por m2 de
terreno de $2,000, $2,300, $2,600, $2,900 y $3,200, con los siguientes resultados.
Gráfica 3.20
Casa categoría media "MED"Valor físico por m2 de construcción
11,000.00 ¡
Fuente. Investigación propia. 2005.
Se observa que las curvas son semejantes a las anteriores.
94
3.2.5
Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL
El prototipo semi lujo "SEL" se analizó para el rango de 284 m a 419 m2 en
un lote con una superficie de 350 m2, y en este caso se probó para valores de
terreno de $3,200, $3,500, $3,800, $4,100 y $4,400 por m2, y los resultados son
semejantes a los prototipos anteriores, como se muestra en la gráfica siguiente
Gráfica 3.20
Casa categoría semi lujo "SEL"Valor físico por m2 de construcción
14,00000
10,00000 ' — - - ^ ^ - T - ^ — , ,,,,
,,,,,,,,,.
T
i ,—,—,.,„.„.
i -n
Fuente. Investigación propia. 2005.
95
3.2.6
Prototipo de vivienda categoría lujo"LUJ"
El prototipo lujo "LUJ" se analizó para el rango de 419 m2 a 625 m2 en un
lote con una superficie de 500 m2, y en este caso se probó para valores de terreno
de $4,800, $5,100, $5,400, $5,700 y $6,000 por m2, y los resultados son
semejantes a los prototipos anteriores, como se muestra en la gráfica siguiente.
Gráfica 3.21
Casa categoría lujo "LUJ"Valor físico por m2 de construcción
17,000.00
16,000.00
15,000.00
14,000.00
13,000.00
12,000.00
11,000.00
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•«—
CO
Fuente. Investigación propia. 2005.
96
3.2.7
Prototipo de vivienda categoría plus "PLUS"
Ei prototipo de categoría plus "PLUS" se analizó para el rango de 625 m2 a
863 m2 en un lote con una superficie de 750 m2, y en este caso se probó para
valores de terreno de $4,800, $5,100, $5,400, $5,700 y $6,000 por m2, y los
resultados son semejantes a los prototipos anteriores, como se muestra en la
gráfica siguiente.
Gráfica 3.21
Casa categoría plus "PLUS"Valor físico por m2 de construcción
21,00000
20,00000
19,00000
18,00000
17,00000
16,00000
15,00000
L O C D I — C O O J O f — IM (O • * m ( D I—
O O O l O i - M d ^ i n i D
( M ( O M - u ) ( D c o o ) O T - í M n * i n ( D S O ) O í - c M n , í i n
c o c o c o c o < o c o c o i ^ i ^ r ^ r ~ - r — r^-r—
i^-r~-cocooooocooo
Fuente. Investigación propia. 2005.
97
3.2.8
Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE"
El prototipo de categoría premium "PRE"se analizó para el rango de 863 m2
a 976 m2 en un lote con una superficie de 900 m2, y en este caso se probó para
valores de terreno de $4,800, $5,100, $5,400, $5,700 y $6,000 por m2, y los
resultados son semejantes a los prototipos anteriores, como se muestra en la
gráfica siguiente.
Gráfica 3.22
Casa categoría premium "PRE"Valor físico por m2 de construcción
^^m¡
1 7 1318 25 31 37 43 49 55 61 6? 73 79 85 SI 97
Fuente. Investigación propia. 2005.
98
4 CAPITULO CUARTOANÁLISIS DE RESULTADOS
4.1 Ecuaciones del valor de reposición
Para cada prototipo de vivienda analizado se calcularon ecuaciones de
regresión, para calcular el valor de reposición nuevo de acuerdo a la superficie de
construcción del edificio, con el propósito de validar los resultados.
4.1.1 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO" ( 4 2 - 7 5 )
Tabla 4.1
Estadísticas dela regresión
Coeficiente de correlación múltiple
Coeficiente de determinación RA2
RA2 ajustado
Error típico
Observaciones
0.959942271
0.921489163
0.916423948
19.41881514
34
ANÁLISIS DE VARIANZA
Grados de libertad
Regresión
Residuos
Total
Intercepción
Variable X1
Variable X2
2
31
33
Coefíc/enfes
5026.696736
-19.50692181
0.112023187
Fuente. Investigación propia. 2006.
Para este caso, la ecuación encontrada para calcular el valor de reposición
nuevo, tiene un coeficiente de determinación de 0.9599, y tiene la forma
VRN "eco" = 5,026.69 - 19.51 Se + 0.1120 Se2
En donde:
VRN "eco" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda
económica "eco"
Se = Superficie de construcción
Esta ecuación se aplica para superficies de construcción dentro del rango de
42 a 75 metros cuadrados.
99
<n i i c
& I tí L 10 T E C A
4.1.2 Prototipo de vivienda categoría común "COM" ( 7 5 - 165)
Tabla 4.2
Estadísticas dela regresión
Coeficiente de correlación múltiple
Coeficiente dedeterminación RA2
RA2 ajustado
Error típico
Observaciones
0.823316891
0.677850704
0.670529129
107.7874734
91
ANÁLISIS DE VARIÁNZA
Gradosde libertad
Regresión
Residuos
Total
Intercepción
Variable X1
Variable X2
2
88
90
Coeficientes
8605.678015
-57.13693402
0.228297231
Fuente. Investigación propia. 2006.
En el caso de la vivienda de tipo común "COM", primero se calculó una
ecuación de regresión utilizando todos los datos de la muestra en el rango de 75 a
165 metros cuadrados de construcción, obteniendo un coeficiente de correlación de
0.82, los que nos indica que hay mucha dispersión en los datos de la muestra.
La dispersión mencionada anteriormente se puede apreciar en la gráfica 3.6,
en donde se ven los saltos en el costo por metro cuadrado de construcción. Estos
saltos se deben principalmente a perdidas de la economía de escala. Es decir debido
a los cambios en la superficie de construcción, el cambio es tan grande que
involucra tener una habitación adicional, o posiblemente un baño adicional, y esto
en realidad significa que el prototipo ya no es el mismo, debido a los cambios
involucrados.
Por este motivo se decidió calcular la ecuación para un rango distinto, es
decir para un rango comprendido de 84 a 149 metros cuadrados, que es en el rango
en donde la gráfica tiene un comportamiento más uniforme, dando los siguientes
resultados:
100
Tabla 4.3
Resumen
Estadísticas de la regresión
Coeficientedecorrelaciónmúltiple
0.946641004
Coeficientededeterminación RA2
0.896129191
RA2 ajustado
0.892831705
Errortípico
53.164536
Observaciones
66
ANÁLISIS DE VARIANZA
Grados de libertad
Regresión
Residuos
Total
Intercepción
Variable X 1
Variable X2
2
63
65
Coeficientes
7857.443142
-40.23904863
0.139884676
Fuente. Investigación propia. 2006.
Se puede observar que para este nuevo rango el coeficiente de
determinación mejoro sustancialmente, teniendo un resultado de 0.896, de tal
manera que la ecuación para este prototipo queda
VRN "com" = 7,857.44 - 40.239 Se + 0.1399 Se2
En donde:
VRN "com" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda común "COM"
Se = Superficie de construcción
Esta ecuación se aplica para superficies de construcción dentro del rango de
84 a 149 metros cuadrados, los datos fuera de esta rango tendrían que calcularse
con otra ecuación.
101
4.1.3 Prototipo devivienda categoría media "MED" (202 - 259)
Tabla 4.4
Estadísticas dela regresión
Coeficiente de correlación múltiple
Coeficiente de determinación RA2
RA2 ajustado
Error típico
Observaciones
0.989293665
0.978701955
0.977927481
12.93250379
58
ANÁLISIS DE VARIANZA
Grados de libertad
Regresión
Residuos
Total
Intercepción
Variable X 1
Variable X2
2
55
57
Coeficientes
8633.929636
-13.52363818
0.018289441
Fuente. Investigación propia. 2006.
Para este caso se decidió reducir el rango de datos de 202 a 259 metros
cuadrados de construcción, la ecuación encontrada para calcular el valor de
reposición nuevo, tiene un coeficiente de determinación de 0.978, y tiene la forma
VRN "med" = 8,633.93 - 13.5236 Se + 0.0183 Se2
En donde:
VRN "med" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda media
"MED"
Se = Superficie de construcción
Esta ecuación se aplica para superficies de construcción dentro del rango de
202 a 259 metros cuadrados. El rango de análisis de este prototipo se tuvo que
reducir dados los saltos que se observaban en la gráfica de los costos del prototipo,
estos saltos debidos a la perdida de economías de escala.
102
4.1.4 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL" (284419)
Tabla 4.5
Estadísticas dela regresión
Coeficiente de correlación múltiple
Coeficiente de determinación RA2
RA2 ajustado
Errortípico
Observaciones
0.988943479
0.978009204
0.977845094
23.65363067
136
ANÁLISIS DE VARIANZA
Grados de libertad
Regresión
Residuos
Total
Intercepción
Variable X 1
1
134
1351
Coeficientes
9341.851323
-3.988367866
Fuente. Investigación propia. 2006.
En este caso podemos observar que el comportamiento es casi lineal, de tal
forma que la ecuación que se obtuvo tiene la forma:
VRN "med" = 9,341.85 - 3.988 Se
En donde:
VRN "SEL" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda media
"SEL"
Se = Superficie de construcción
Esta ecuación se aplica para superficies de construcción dentro del rango de
284 a 419 metros cuadrados.
103
4.1.5 Prototipo devivienda categoría lujo "LUJ" (419-625)
Tabla 4.6
Estadísticas de la regresión
Coeficientedecorrelaciónmúltiple
0.997151632
Coeficientededeterminación RA2
0.994311377
RA2 ajustado
0.994255607
Errortípico
20.48523965
Observaciones
207
ANÁLISIS DE VARIANZA
Grados de libertad
Regresión
Residuos
Total
Intercepción
Variable X 1
Variable X2
2
204
206
Coeficientes
13920.05955
-16.8115521
0.011836061
Fuente. Investigación propia. 2006.
Para este caso, la ecuación encontrada para calcular el valor de reposición
nuevo, tiene un coeficiente de determinación de 0.994, y tiene la forma
VRN"LUJ" = 13,920.06 - 16.81 Se + 0.0118 Se2
En donde:
VRN "LUJ" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda
económica "LUJ"
Se = Superficie de construcción
Esta ecuación se aplica para superficies de construcción dentro del rango de
419 a 625 metros cuadrados.
104
4.1.6 Prototipo de vivienda categoría plus"PLUS" (625-863)
Tabla 4.7
Estadísticas dela regresión
Coeficiente de correlación múltiple
Coeficiente de determinación RA2
RA2 ajustado
Errortípico
Observaciones
0.98673579
0.973647519
0.973424193
53.24474347
239
ANÁLISIS DE VARIANZA
Grados de libertad
Regresión
Residuos
Total
Intercepción
Variable X 1
Variable X2
2
236
238
Coeficientes
16915.05711
-7.61484336
0.001985894
Fuente. Investigación propia. 2006.
Para este prototipo, la ecuación encontrada para calcular el valor de
reposición nuevo, tiene un coeficiente de determinación de 0.974, y tiene la forma
VRN "PLUS" = 16,915.06 - 7.615 Se + 0.0019 Se2
En donde:
VRN "PLUS" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda plus
"PLUS"
Se = Superficie de construcción
Esta ecuación se aplica para superficies de construcción dentro del rango de
625 a 863 metros cuadrados.
105
4.1.7 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE" ( 8 8 0 976)
Tabla 4.8
Estadísticas dela regresión
Coeficientedecorrelaciónmúltiple
0.993773834
Coeficientededeterminación RA2
0.987586433
RA2 ajustado
0.987322314
Errortípico
14.10048182
Observaciones
97
„
ANÁLISIS DE VARIANZA
Grados de libertad
Regresión
Residuos
Total
Intercepción
Variable X 1
Variable X2
2
94
96
Coeficientes
29614.76073
-24.6016522
0.010877321
Fuente. Investigación propia. 2006.
En este caso también fue necesario reducir el rango de datos originalmente
analizado, el rango para el cual se calculó la ecuación de regresión fue de 880 a 976
m2. Para este prototipo, la ecuación encontrada para calcular el valor de reposición
nuevo, tiene un coeficiente de determinación de 0.987, y tiene la forma
VRN"PRE" = 29,614.76 - 24.60 Se + 0.01088 Se2
En donde:
VRN "PRE" = Valor de reposición nuevo para el prototipo de vivienda
premium "PRE"
Se = Superficie de construcción
Esta ecuación se aplica para superficies de construcción dentro del rango de
880 a 976 metros cuadrados.
106
4.2 Resultados factores de homologación por
superficie de construcción
Para cada prototipo de vivienda analizado ya se señaló que se añadió un lote
tipo de terreno, para este lote tipo se supusieron diversas valores, para calcular el
valor físico total, y así poder estudiar el comportamiento de los prototipos en
conjunto con el terreno. Después se calcularon factores de homologación entre los
valores físicos obtenidos para cada prototipo y para cada valor de terreno supuesto,
y estos son los resultados que se obtuvieron.
4.2.1 Prototipo de vivienda categoría económica "ECO" ( 4 2 - 7 5 )
Gráfico 3.23
Factores de homologación vivienda "ECO"
Base 42 m2
Fuente. Investigación propia. 2005.
Como se puede observar en la gráfica, el factor de homologación por
superficie de construcción, inicia con valores muy semejantes para todos lo valores
de terreno supuestos, pero las diferencias se van incrementando conforme se va
incrementando la diferencia entre las superficies de construcción analizadas.
En la gráfica 3.23 se utilizó el inmueble de 42 m2 como el sujeto y los demás
como comparables, esto quiere decir que para ese prototipo el factor de
homologación es igual a la unidad.
Si cambiamos el punto de comparación, es decir tomamos otra superficie
como punto focal, por ejemplo a la mitad de la tabla de las superficies de
construcción para este prototipo analizado, los resultados se muestran en la gráfica
siguiente.
107
Gráfico 3.23
Factores de homologación vivienda "ECO"
Base 59 m2
#
^
^ ^ Ǥ> #
& •
«S> & #
<bv # <& ^
<*- ^
Fuente. Investigación propia. 2005.
Como se puede observar en la gráfica los factores de homologación tiene
valores muy parecidos para todos los valores de terreno estudiados cuando la
diferencia entre la superficie de construcción del sujeto y del comparable no es muy
grande. La diferencia se va ampliando cuando la diferencia en la superficie de
construcción se amplia también.
Esto nos sugiere que para poder llevar a cabo un proceso de homologación,
la diferencia en superficies de construcción entre sujeto y comparable no debe de
ser muy grande, esto es para que puedan ser comparables.
Tomando como punto focal la superficie de 52 m2, las diferentes superficies
de construcción analizadas se encontraban dentro de un rango de + / - 30%, lo que
produjo diferencias entre los factores de homologación en los extremos en un
máximo de 4.16%. Así mismo el rango de los factores de homologación fluctuó de
0.85 a 1.11
108
4.2.2 Prototipo de vivienda categoría común "COM" ( 8 4 - 1 5 0 )
Gráfico 3.24
Factores de homologación vivienda "COM"
Base 120 m2
-^-r— C3 cocoo» CM m oo •«—^j- i— o coco enevitoco •*—-^-i—
0 0 0 0 0 ) 0 ) 0 ) 0 ) O O O ' - i - i - M ( N M C M n ( 0 ( 0 ' > i r ' * ' < f
Fuente. Investigación propia. 2005.
Para el análisis del factor de homologación, este prototipo se estudio para el
rango de 84 a 150 metros cuadrados de construcción, se tomó como punto focal la
superficie de 120 m2, lo cual sitúa las superficies analizadas dentro de un rango de
+ / - 30% de diferencia, en este caso la diferencia entre los factores de homologación
debidos a la contribución del terreno tuvo un máximo 2.92%, y el rango de factores
de homologación oscilo de 0.85 a 1.09.
109
4.2.3Prototipo de vivienda categoría media "MED" (202 - 259)
Gráfico 3.25
Factores de homologación vivienda "MED"
Base 230m2
1.06
T
1.04
.02
¿í
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1.00
0.98
0.96
0.94
0.92
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1 1111 ' 1 1' 1 1 I I
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' •••
¡
1 1 • 11
¡ 1 Ti
^^v^^^^^^^^
Fuente. Investigación propia. 2005.
Para elanálisis del factor de homologación, este prototipo seestudio parael
rango de 202 a259 metros cuadrados de construcción, se tomó como punto focalla
superficie de230 m2, locual sitúa las superficies analizadas dentro de unrangode
+ / - 12% de diferencia, en este caso ladiferencia entre los factores de homologación
debidos alacontribución del terreno tuvo un máximo 1.02%, yelrango de factores
de homologación oscilo de 0.94 a 1.05.
110
4.2.4 Prototipo de vivienda categoría semi lujo "SEL" ( 2 8 4 - 4 1 9 )
Gráfico 3.26
Factores de homologación vivienda "SEL"
Base 351 m2
109
104
099
094
089
TTTT
- ^ r C 3 c o c v j o o -sa- e s c o c v i o o
o o c r > cy> c r > o
•»— c v j c v i c o c o
C M CVJ c v l C O C O C O C O €y~> c o c o
•«sj- c r > c o o s i o o -**- ^ - u o u-> c o c o r—
co co co co co co
C3> c o CVJ o o
o o o o CJ> CT>
co co co co
Fuente. Investigación propia. 2005.
Para el análisis del factor de homologación, este prototipo se estudio para el
rango de 284 a 419 metros cuadrados de construcción, se tomó como punto focal la
superficie de 351 m2, lo cual sitúa las superficies analizadas dentro de un rango de
+ / - 20% de diferencia, en este caso la diferencia entre los factores de homologación
debidos a la contribución del terreno tuvo un máximo 1.24%, y el rango de factores
de homologación oscilo de 0.90 a 1.08.
ill
4.2.5 Prototipo de vivienda categoría lujo "LUJ" ( 4 1 9 - 6 2 5 )
Gráfico 3.27
Factores de homologación vivienda "LUJ"
Base 522 m2
1.09
1.04
0.99
0.94
0.89
~
ni
i
11
-^T O (£> C N OO -**- CT> CO CN1 o o -«*- C=> C D C-NI O O -**- CZ> CO CNJ OO
o o cx> <3> o cr> •*— c - j c - j o o c o -=r «"> I T Í C O C O r— o o o o o > cr>
Osl C N CNJ n CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO CO
-«a- o
<o
Fuente. Investigación propia. 2005.
Para el análisis del factor de homologación, este prototipo se estudio para el
rango de 419 a 625 metros cuadrados de construcción, se tomó como punto focal la
superficie de 522 m2, lo cual sitúa las superficies analizadas dentro de un rango de
+/- 20% de diferencia, en este caso la diferencia entre los factores de homologación
debidos a la contribución del terreno tuvo un máximo 0.82%, y el rango de factores
de homologación oscilo de 0.88 a 1.10.
112
4.2.6Prototipo devivienda categoría plus"PLUS" (625-863)
Gráfico 3.28
Factores de homologación vivienda "PLUS"
1.08
1.06
1.04
1.02
1.00
0.98
0.96
0.94
0.92
0.90
¡"i r v
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L O L O L O m m «o L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O L O
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cocococo cocococor— t-—r~-r—r—i— r—r— r—r— oooocooooo oo
Base 744 m2
Fuente. Investigación propia. 2005.
Para el análisis del factor de homologación, este prototipo se estudio para el
rango de 625 a 863 metros cuadrados de construcción, se tomó como punto focal la
superficie de 744 m2, lo cual sitúa las superficies analizadas dentro de un rango de
+ / - 16% de diferencia, en este caso la diferencia entre los factores de homologación
debidos a la contribución del terreno tuvo un máximo 0.63%, y el rango de factores
de homologación oscilo de 0.91 a 1.08.
113
4.2.7 Prototipo de vivienda categoría Premium "PRE" (880976)
Gráfico 3.29
Factores de homologación vivienda "PRE"
Base 928 m2
<&- <& ^- <& <§>'^ ^ ^ ^- ^ ^ ^ ^"^ ^ ^ <&'^ ^ <£•
A ^ G > c£> r ^
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K ^ c0¡> o.^ rv\> r ^
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r^
A^
Fuente. Investigación propia. 2005.
Para el análisis del factor de homologación, este prototipo se estudio para el
rango de 879 a 976 metros cuadrados de construcción, se tomó como punto focal la
superficie de 928 m2, lo cual sitúa las superficies analizadas dentro de un rango de
+ / - 5% de diferencia, en este caso la diferencia entre los factores de homologación
debidos a la contribución del terreno tuvo un máximo 0.16%, y el rango de factores
de homologación oscilo de 0.97 a 1.02.
114
CONCLUSIONES GENERALES
De acuerdo a los resultados que se obtuvieron se puede observar que, en los
prototipos analizados de vivienda unifamiliar, el costo promedio por m2 de
construcción varía al cambiar la superficie de construcción del prototipo.
El caso ideal, para determinar el valor de reposición nuevo de las
construcciones, sería realizar un presupuesto detallado por el método de precios
unitarios, de cada edificio que se analice. Dado que por limitantes de tiempo y
costo, esto no es posible, se recomienda utilizar la alternativa de calcular el valor de
reposición nuevo por el método de ensambles, este es el procedimiento ideal para
hacer estimados rápidos, aproximados y confiables. Esta debería de ser la norma
para el cálculo del valor de reposición nuevo en el proceso de valuación. Sin
embargo se utiliza poco, incluso hay valuadores que no están familiarizados con
esta metodología.
Para determinar el valor de reposición nuevo de las construcciones, la mayor
parte de los valuadores utilizan los manuales de costos, que publican los resultados
de los presupuestos que calculan para diversos tipos de edificaciones. Algunas de
estas publicaciones sólo ofrecen parámetros de costos y no explican lo que contiene
o no cada tipo de obra. Esta información se debe utilizar solamente como un dato
de referencia, como complemento a la experiencia del valuador. Lo que no se debe
hacer, es utilizar esa información indiscriminadamente, es necesario cuando menos,
aplicar los factores modificadores de costo, que algunas publicaciones proponen:
por calidad de construcción, por número de pisos, por altura de pisos, por la
relación perímetro a superficie, por zona sísmica y factor inter - ciudad. Y otra
consideración aparte sería le del factor de costos indirectos involucrado.
La propuesta del presente estudio es aplicar un factor modificador del costo
por la superficie de construcción del edificio, dentro del análisis comparativo de
mercado que se lleva a cabo en un estudio de valuación. La primera recomendación
que se puede hacer es la de seleccionar adecuadamente los inmuebles con los
cuales se va a hacer la comparación, es decir que realmente sean comparables y
tengan características semejantes en cuanto a superficie de terreno y construcción,
en concreto es recomendable que la diferencia entre la superficie de construcción
del sujeto y del comparable no sea mayor a un 20%.
Del análisis efectuado, se observa que las ecuaciones, coeficientes y factores
encontrados que podrían utilizarse en un proceso de homologación son plenamente
diversos, por lo que no sería posible generalizarlos.
Se observó que el valor físico, aunque no siempre es el requerido en una
valoración, es fundamental para relacionarlo con el valor comercial, o bien, con
otros parámetros de validación del dictamen de valor.
En la mayoría de los casos la repercusión de terreno sigue una tendencia que
no se cumplió en el caso de la vivienda popular.
115
Lo que si es posible generalizar es que al menos, los métodos existentes de
homologación no pueden sustituir el proceso de presupuestación como base del
valor físico.
Dado que no conviene generalizar es importante que el valuador se preocupe
y haga destacar la importancia de realizar un presupuesto que se anexe al informe
de valuación que emita.
Se requiere que los valuadores y controladores estén capacitados en las
distintas técnicas de elaboración de presupuestos, particularmente en la del
ensamble, que es la que se utiliza como base para la articulación de los costos
paramétricos.
116
GLOSARIO DE T É R M I N O S
Ajuste: Incremento o decremento en el precio de venta de una propiedad
comparable debido a alguna característica que la propiedad tiene o no tiene en
comparación con el sujeto que se analiza.
Avalúo: El proceso de formular una opinión del valor
Bienes inmuebles: son la tierra en si misma y todas aquellas mejoras adheridas a
ella de forma permanente
Costo: La cantidad pagada por un bien o servicio.
Precio: Cantidad de dinero solicitada, ofrecida o pagada por una propiedad.
Valor de mercado: El precio más probable que una propiedad pueda lograr en un
mercado competitivo bajo todas las condiciones de una venta justa, en la que el
vendedor y el comprador actúan con prudencia y acopio de información, dando por
hecho que el precio no se ha visto afectado por un estímulo inapropiado.
117
ANEXOS
118
CASACATEGORÍA POPULAR "POP"36M2SIN
ACABADOS 2RECAMARAS 1BAÑOCOCINA
LOTETIPO
SUPERFICIE
DE
CONSTRUCCl
ON
500
700
900
1,100
1,300
36
37
38
39
40
41
4,344.01
4,313.25
4,256.69
4,233.64
4,197.49
4,154.41
4,677.34
4,637.58
4,572.48
4,541.34
4,497.49
4,447.09
5,010.68
4,961.90
4,888.27
4,849.03
4,797.49
4,739.78
5,344.01
5,286.23
5,204.06
5,156.72
5,097.49
5,032.46
5,677.34
5,610.55
5,519.85
5,464.41
5,397.49
5,325.14
60
COSTO POR
M2
3,510.68
3,502.44
3,467.22
3,464.41
3,447.49
3,422.70
M2
PRESUPUES
TOTOTAL
126,384.31
129,590.36
131,754.21
135,112.08
137,899.51
140,330.87
CASA CATEGORÍA ECONÓMICA "ECO"49M2 2
RECAMARAS+1BAÑO+COCINA
LOTE TIPO
90
M2
SUPERFICIE
DE
CONSTRUCCI
ON
1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
$/m2
TOTAL
42
43
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
58
59
60
61
62
63
64
65
66
67
68
69
70
71
72
73
74
75
6,564.94
6,478.47
6,400.37
6,367.97
6,377.23
6,306.98
6,229.83
6,172.84
6,120.16
6,057.26
6,012.00
5,980.71
5,971.16
5,928.15
5,878.87
5,846.60
5,833.00
5,790.92
5,774.26
5,723.41
5,732.52
5,685.63
5,658.36
5,618.11
5,582.27
5,571.49
5,544.49
5,508.23
5,511.08
5,470.13
5,443.29
5,422.61
5,425.98
5,378.31
6,993.51
6,897.07
6,809.46
6,767.97
6,768.54
6,689.96
6,604.83
6,540.18
6,480.16
6,410.20
6,358.16
6,320.33
6,304.49
6,255.42
6,200.30
6,162.39
6,143.34
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CASACAT."COM" COMÚN100M2
SUPERFICIE DE
CONSTRUCCIÓN
<M2)
75
76
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81
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84
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100
101
102
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110
111
112
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124
125
LOTETIPO
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1,200
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1,600
1,800
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COSTOPOR
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CASACAT."COM"COMÚN100M2
SUPERFICIE DE
CONSTRUCCIÓN
(M2>
126
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6,341.11
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6,758.11
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6,668.70
6,648.07
6,620.65
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5,321.56
5,327.04
5,312.67
5,305.83
M2
TOTAL
643,018.22
649,064.64
651,754.82
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658,539.83
661,398.22
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668,193.56
671,167.74
677,310.64
679,141.69
684,033.85
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871,278.32
875,462.68
CASACATEGORÍAMEDIA"MED"3REC2.5BAÑOS
COCINAINTEGRAL
LOTETIPO
SUPERFICIE
DE
CONSTRUCCI
ON (M2)
2,000
2,300
2,600
2,900
3,200
165
166
167
168
169
170
171
172
173
174
175
176
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180
181
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213
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8,28875
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8,86644
8,87450
8,83822
8,81395
8,79960
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8,76625
8,75309
8,73892
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8,68451
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8,74818
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8,68581
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9,502 98
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9,46689
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9,40983
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9,35621
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9,30994
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M2
COSTOPOR
M2
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6,53634
6,52655
6,510 70
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6,49693
6,481 21
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1,394,894
1,399,800
CASACATEGORÍAMEDIA"MED"3REC2.5BAÑOS
COCINAINTEGRAL
LOTETIPO
SUPERFICIE
DE
CONSTRUCCI
ON (M2)
2,000
2,300
2,600
2,900
3,200
214
215
216
217
218
219
220
221
222
223
224
225
226
227
228
229
230
231
232
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234
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238
239
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261
262
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9,203.35
9,185.36
9,168.61
9,146.70
9,129.50
9,148.53
9,101.35
9,100.35
9,095.80
9,078.37
9,054.72
9,041.51
9,021.91
9,009.96
8,999.06
8,975.09
8,963.23
8,946.37
8,936.18
8,921.29
8,905.47
8,888.52
8,871.97
8,961.64
8,949.36
8,938.84
9,926.70
9,899.55
9,952.28
9,880.87
9,859.52
9,840.08
9,821.36
9,796.03
9,774.26
9,787.86
9,744.50
9,726.69
9,706.03
9,695.98
9,665.72
9,642.39
9,620.12
9,601.12
9,574.00
9,553.97
9,517.57
9,524.03
9,499.29
9,488.16
9,468.98
9,451.04
9,427.95
9,409.58
9,427.46
9,379.12
9,376.99
9,371.31
9,352.76
9,328.00
9,313.69
9,293.00
9,279.96
9,267.98
9,242.95
9,230.03
9,212.11
9,200.89
9,184.96
9,168.12
9,150.15
9,132.59
9,221.25
9,207.98
9,196.47
225
COSTOPOR
M2
6,562.21
6,550.72
6,618.94
6,562.90
6,556.77
6,552.41
6,548.63
6,538.12
6,531.02
6,559.16
6,530.22
6,526.69
6,520.19
6,524.17
6,507.83
6,498.29
6,489.68
6,484.24
6,470.55
6,463.84
6,440.64
6,460.20
6,448.45
6,450.19
6,443.77
6,438.49
6,427.95
6,422.03
6,452.25
6,416.16
6,426.17
6,432.54
6,425.93
6,413.02
6,410.46
6,401.43
6,399.96
6,399.46
6,385.81
6,384.18
6,377.47
6,377.36
6,372.46
6,366.56
6,359.45
6,352.67
6,452.02
6,449.36
6,448.38
M2
TOTAL
1,404,313
1,408,404
1,429,692
1,424,149
1,429,375
1,434,977
1,440,698
1,444,924
1,449,885
1,462,693
1,462,768
1,468,505
1,473,563
1,480,987
1,483,785
1,488,107
1,492,627
1,497,860
1,501,168
1,506,074
1,507,111
1,518,147
1,521,833
1,528,695
1,533,616
1,538,798
1,542,708
1,547,709
1,561,445
1,559,127
1,567,986
1,575,972
1,580,779
1,584,016
1,589,794
1,593,956
1,599,990
1,606,264
1,609,223
1,615,197
1,619,877
1,626,227
1,631,351
1,636,206
1,640,738
1,645,341
1,677,526
1,683,284
1,689,476
CASACATEGORÍAMEDIA"MED"3REC2.5BAÑOS
COCINAINTEGRAL
LOTETIPO
SUPERFICIE
DE
CONSTRUCCI
ON (M2)
2,000
2,300
2,600
2,900
3,200
263
264
265
266
267
268
269
270
271
272
273
274
275
276
277
278
279
280
281
282
283
284
8,148.90
8,142.36
8,143.16
8,129.23
8,112.06
8,097.44
8,194.68
8,185.77
8,168.14
8,155.11
8,145.43
8,149.12
8,140.42
8,131.51
8,125.20
8,122.57
8,111.15
8,099.07
8,084.66
8,072.77
8,062.35
8,051.98
8,405.56
8,398.04
8,397.88
8,382.99
8,364.87
8,349.30
8,445.61
8,435.77
8,417.22
8,403.28
8,392.68
8,395.47
8,385.87
8,376.08
8,368.88
8,365.38
8,353.09
8,340.14
8,324.88
8,312.13
8,300.86
8,289.65
8,662.21
8,653.72
8,652.59
8,636.75
8,617.68
8,601.17
8,696.54
8,685.77
8,666.29
8,651.44
8,639.93
8,641.82
8,631.33
8,620.64
8,612.57
8,608.18
8,595.02
8,581.21
8,565.09
8,551.49
8,539.38
8,527.33
8,918.87
8,909.41
8,907.31
8,890.51
8,870.48
8,853.04
8,947.47
8,935.77
8,915.37
8,899.60
8,887.18
8,888.17
8,876.78
8,865.21
8,856.25
8,850.99
8,836.96
8,822.28
8,805.30
8,790.86
8,777.90
8,765.01
9,175.52
9,165.09
9,162.03
9,144.26
9,123.29
9,104.90
9,198.40
9,185.77
9,164.45
9,147.76
9,134.44
9,134.52
9,122.24
9,109.77
9,099.93
9,093.80
9,078.89
9,063.36
9,045.52
9,030.22
9,016.41
9,002.68
225
COSTOPOR
M2
6,437.88
6,437.81
6,445.05
6,437.50
6,426.66
6,418.33
6,521.82
6,519.10
6,507.62
6,500.70
6,497.07
6,506.78
6,504.06
6,501.08
6,500.65
6,503.87
6,498.25
6,491.93
6,483.24
6,477.03
6,472.24
6,467.47
M2
TOTAL
1,693,162
1,699,583
1,707,937
1,712,374
1,715,919
1,720,114
1,754,370
1,760,158
1,763,565
1,768,191
1,773,701
1,782,859
1,788,615
1,794,298
1,800,681
1,808,075
1,813,011
1,817,739
1,821,791
1,826,521
1,831,644
1,836,762
CASA338M2CAT"SEL"4RECAMARAS5.5BAÑOS
SEMILUJOC/3CAJONES ESTACIONAMIENTO
LOTETIPO
SUPERFICIE
DE
CONSTRUCCI
ON (M2)
3,200
3,500
3,800
4,100
4,400
284
285
286
287
288
289
290
291
292
293
294
295
296
297
298
299
300
301
302
303
304
305
306
307
308
309
310
311
312
313
314
315
316
317
318
319
320
321
322
323
324
325
326
327
328
329
330
331
332
12,187.45
12,164.01
12,145.93
12,118.98
12,082.15
12,082.74
12,064.90
12,037.84
12,012.20
11,988.04
11,961.39
11,944.01
11,930.65
11,916.51
11,899.85
11,892.47
11,878.93
11,862.06
11,832.47
11,806.32
11,788.55
11,775.74
11,831.16
11,816.76
11,793.07
11,772.90
11,753.25
11,736.29
11,710.68
11,701.94
11,678.51
11,674.19
11,652.55
11,645.29
11,621.92
11,595.53
11,576.03
11,558.24
11,548.61
11,518.80
11,507.24
11,508.26
11,490.10
11,468.20
11,452.10
11,436.12
11,405.31
11,399.94
11,373.67
12,557.17
12,532.43
12,513.06
12,484.83
12,446.73
12,446.06
12,426.97
12,398.66
12,371.79
12,346.40
12,318.53
12,299.94
12,285.38
12,270.05
12,252.20
12,243.64
12,228.93
12,210.90
12,180.16
12,152.85
12,133.95
12,120.00
12,174.30
12,158.78
12,133.97
12,112.70
12,091.96
12,073.91
12,047.22
12,037.40
12,012.91
12,007.53
11,984.83
11,976.52
11,952.11
11,924.69
11,904.15
11,885.35
11,874.70
11,843.88
11,831.31
11,831.34
11,812.19
11,789.30
11,772.22
11,755.27
11,723.50
11,717.16
11,689.93
12,926.89
12,900.85
12,880.19
12,850.69
12,811.31
12,809.38
12,789.04
12,759.49
12,731.38
12,704.76
12,675.67
12,655.88
12,640.11
12,623.58
12,604.54
12,594.81
12,578.93
12,559.74
12,527.84
12,499.39
12,479.34
12,464.27
12,517.44
12,500.80
12,474.88
12,452.51
12,430.66
12,411.53
12,383.76
12,372.87
12,347.30
12,340.86
12,317.10
12,307.75
12,282.30
12,253.84
12,232.28
12,212.45
12,200.78
12,168.96
12,155.39
12,154.42
12,134.27
12,110.40
12,092.34
12,074.42
12,041.68
12,034.38
12,006.20
13,296.61
13,269.27
13,247.32
13,216.54
13,175.90
13,172.70
13,151.11
13,120.31
13,090.97
13,063.12
13,032.81
13,011.81
12,994.84
12,977.12
12,956.89
12,945.98
12,928.93
12,908.57
12,875.52
12,845.92
12,824.74
12,808.53
12,860.57
12,842.82
12,815.79
12,792.31
12,769.37
12,749.15
12,720.29
12,708.33
12,681.70
12,674.19
12,649.38
12,638.98
12,612.48
12,582.99
12,560.40
12,539.55
12,526.87
12,494.03
12,479.46
12,477.50
12,456.36
12,431.50
12,412.46
12,393.57
12,359.86
12,351.60
12,322.46
13,666.33
13,637.69
13,614.46
13,582.39
13,540.48
13,536.03
13,513.18
13,481.14
13,450.56
13,421.48
13,389.96
13,367.74
13,349.57
13,330.65
13,309.24
13,297.15
13,278.93
13,257.41
13,223.20
13,192.46
13,170.13
13,152.79
13,203.71
13,184.84
13,156.70
13,132.12
13,108.08
13,086.77
13,056.83
13,043.79
13,016.09
13,007.53
12,981.66
12,970.21
12,942.67
12,912.15
12,888.53
12,866.65
12,852.96
12,819.11
12,803.53
12,800.57
12,778.44
12,752.60
12,732.58
12,712.72
12,678.04
12,668.82
12,638.73
350
COSTOPOR
M2
8,243.79
8,234.19
8,229.84
8,216.54
8,193.26
8,207.31
8,202.83
8,189.04
8,176.59
8,165.51
8,151.86
8,147.40
8,146.86
8,145.47
8,141.46
8,146.65
8,145.60
8,141.13
8,123.86
8,109.95
8,104.34
8,103.61
8,171.03
8,168.55
8,156.70
8,148.30
8,140.34
8,135.00
8,120.93
8,123.66
8,111.63
8,118.64
8,108.24
8,112.16
8,099.91
8,084.56
8,076.03
8,069.15
8,070.35
8,051.31
8,050.45
8,062.11
8,054.52
8,043.12
8,037.46
8,031.86
8,011.37
8,016.25
8,000.18
M2
TOTAL
2,341,237
2,346,743
2,353,735
2,358,147
2,359,658
2,371,911
2,378,821
2,383,011
2,387,563
2,392,494
2,396,648
2,403,483
2,411,472
2,419,203
2,426,154
2,435,848
2,443,679
2,450,481
2,453,407
2,457,315
2,463,721
2,471,601
2,500,336
2,507,746
2,512,264
2,517,825
2,523,506
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2,533,732
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CASA338M2CAT"SEL"4 RECAMARAS5.5BANOS
SEMILUJOC/3CAJONES ESTACIONAMIENTO
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DE
CONSTRUCCI
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SEMILUJOC/3CAJONES ESTACIONAMIENTO
LOTETIPO
SUPERFICIE
DE
CONSTRUCCI
ON (M2)
3,200
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4,100
4,400
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383
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C/HIDROMASAJE4C/TINA 1/2 BAÑO+SERVICIO4
CAJNESAOUTASC/LOSATECHO
DE
4,800
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471
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8,415.22
8,389.12
8,384.63
8,387.96
8,384.67
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M2
TOTAL
4,062,730
4,069,474
4,073,755
4,080,321
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4,271,303
4,273,870
4,277,534
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4,303,022
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4,312,010
4,318,087
4,328,188
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4,337,569
CASA500M2CATEGORÍA LUJO LUJ 4RECAM1BAÑO
C/HIDROMASAJE4C/TINA1/2 BAÑO+SERVICIO4
CAJNESAOUTASC/LOSATECHO
DE
4,800
5,100
5,400
519
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5,700
LOTETIPO
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500
COSTOPOR
M2
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8,363.99
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8,212.98
8,208.75
8,204.48
8,198.69
M2
TOTAL
4,342,008
4,349,275
4,355,533
4,360,867
4,367,632
4,371,334
4,378,529
4,383,202
4,391,344
4,394,792
4,400,027
4,405,969
4,412,598
4,415,421
4,422,212
4,425,584
4,429,709
4,436,231
4,441,749
4,451,098
4,454,249
4,459,114
4,462,817
4,487,411
4,494,194
4,497,928
4,504,117
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4,513,748
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4,536,880
4,540,884
4,545,278
4,551,006
4,558,019
4,533,654
4,571,099
4,571,271
4,575,008
4,586,859
4,591,251
4,595,308
4,597,631
4,628,313
4,637,534
4,640,334
4,646,154
4,651,941
4,656,855
CASA500M2CATEGORÍA LUJO LUJ 4RECAM1BAÑO
C/HIDROMASAJE4C/TINA1/2 BAÑO+SERVICIO4
CAJNESAOUTASC/LOSATECHO
LOTETIPO
DE
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5,100
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569
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13,318.57
13,307.30
13,289.30
13,278.20
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13,251.08
13,234.32
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13,204.83
13,187.38
13,173.05
13,158.60
13,140.25
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13,121.03
13,108.01
13,089.30
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13,056.63
13,058.15
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12,984.62
12,980.09
12,971.04
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12,944.02
12,929.68
12,915.33
12,902.61
12,885.16
500
COSTOPOR
M2
8,176.77
8,194.25
8,192.78
8,210.34
8,172.11
8,170.30
8,166.43
8,157.05
8,152.69
8,151.49
8,143.90
8,145.09
8,143.95
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8,181.58
8,179.09
8,169.85
8,167.46
8,158.88
8,157.70
8,149.58
8,154.50
8,150.68
8,145.81
8,136.87
8,131.03
8,125.04
8,115.13
8,122.16
8,112.68
8,108.01
8,097.62
8,099.24
8,097.39
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8,070.11
8,069.08
8,060.26
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8,051.63
8,045.20
8,040.38
8,030.79
M2
TOTAL
4,652,583
4,670,725
4,678,076
4,696,315
4,682,620
4,689,754
4,695,697
4,698,463
4,704,103
4,711,563
4,715,317
4,724,151
4,731,634
4,734,718
4,736,669
4,778,046
4,784,769
4,787,532
4,794,302
4,797,421
4,804,888
4,808,251
4,819,308
4,825,202
4,830,464
4,833,303
4,837,963
4,842,525
4,844,732
4,857,052
4,859,496
4,864,805
4,866,672
4,875,742
4,882,728
4,886,207
4,900,179
4,901,764
4,906,757
4,907,490
4,916,173
4,920,619
4,930,835
4,938,277
4,940,938
4,947,625
4,951,755
4,955,844
4,960,913
4,963,031
CASA500M2CATEGORÍA LUJO LUJ"4RECAM1BAÑO
C/HIDROMASAJE4C/TINA1/2 BAÑO+SERVICIO4
CAJNESAOUTASC/LOSATECHO
LOTETIPO
DE
4,800
5,100
5,400
5,700
6,000
619
620
621
622
623
624
625
11,907.45
11,899.88
11,888.54
11,877.86
11,872.13
11,861.75
11,891.89
12,149.77
12,141.82
12,130.09
12,119.02
12,112.90
12,102.13
12,131.89
12,392.10
12,383.75
12,371.63
12,360.17
12,353.67
12,342.52
12,371.89
12,634.42
12,625.69
12,613.18
12,601.33
12,594.44
12,582.90
12,611.89
12,876.75
12,867.62
12,854.73
12,842.49
12,835.21
12,823.29
12,851.89
500
COSTOPOR
M2
8,030.22
8,028.91
8,023.81
8,019.34
8,019.80
8,015.59
8,051.89
M2
TOTAL
4,970,709
4,977,925
4,982,785
4,988,028
4,996,335
5,001,731
5,032,431
CASA750CAT.PLUS"PLU"INC.4CAJONES
ESTACIONAN! CUBIERTOY20M2TRAGALUZ
LOTETIPO
DE
4,800
5,100
5,400
5,700
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625
626
627
628
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646
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649
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651
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655
656
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665
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667
668
669
670
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672
673
674
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18,255.76
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18,171.42
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18,132.05
18,112.18
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18,518.57
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19,217.85
19,198.57
19,181.43
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19,516.71
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19,473.33
19,451.46
19,440.40
19,425.04
750
COSTOPOR
M2
12,914.90
12,901.32
12,891.24
12,880.49
12,875.81
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12,786.75
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12,659.95
12,878.88
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12,766.92
12,755.03
12,753.93
12,748.48
M2
TOTAL
8,071,812
8,076,229
8,082,810
8,088,949
8,098,883
8,105,149
8,110,313
8,117,701
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8,149,390
8,156,187
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8,170,730
8,212,895
8,227,532
8,194,835
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8,271,614
8,282,115
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8,517,461
8,526,452
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8,566,604
8,571,382
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8,592,476
CASA750CAT.PLUS"PLU"INC.4CAJONES
ESTACIONAN!CUBIERTOY20M2TRAGALUZ
LOTETIPO
DE
4,800
5,100
5,400
5,700
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17,819.00
17,804.05
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17,727.94
17,709.71
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17,682.32
17,669.32
17,655.87
17,641.77
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17,610.52
17,596.77
17,581.18
17,565.10
17,553.39
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17,465.67
17,458.52
17,443.28
17,437.19
17,416.76
18,409.61
18,392.40
18,399.85
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18,199.96
18,168.36
18,166.13
18,164.99
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CASA 750 CAT. PLUS"PLU" INC.4 CAJONES
ESTACIONAN!CUBIERTOY 20 M2 TRAGALUZ
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DE
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C A S A750CAT.PLUS"PLU"INC.4C A J O N E S
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COSTOPOR
M2
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SUPERFICIE
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IE DE
42
43
44
45
46
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086
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101
102
102
103
103
103
104
104
104
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0 82
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0 89
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090
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0 95
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096
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0 92%
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-4 17%
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099
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0 00%
0 00%
100
0 83%
100 -0 05%
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2 50%
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5 00%
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5 83%
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101 -0 64%
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917%
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103 -0 8 1 % 10 00%
103 -0 86% 10 83%
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1 04 -099% 12 50%
105 -1 0 1 % 13 33%
CASA CAT."COM"COMÚN100M2
OTE TIP(
120
IE DE
CONSTRU
137
138
139
140
141
142
143
144
145
146
147
148
149
150
151
152
153
154
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158
159
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161
162
163
164
165
1,000
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5,867
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5,717
5,702
5,690
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6,211
6,236
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6,182
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6,145
6,120
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1,200
6,044
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5,980
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6,210
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1,400
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6,324
M2
FACTORES
VALORES
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6,505
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6,469
1,800
6,570
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6,540
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6,370
6,351
6,334
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6,856
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6,780
6,757
6,728
6,707
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6,681
6,655
6,652
6,630
6,615
1000
104
104
1 04
104
1 05
105
1 05
1 05
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106
1 06
107
107
098
0 98
098
098
098
0 98
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0 99
0 99
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100
100
100
100
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1 01
1200
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1 04
104
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105
105
105
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106
106
107
107
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0 99
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100
100
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101
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101
102
1400
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104
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105
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106
106
1 06
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1 07
108
1 08
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0 99
0 99
0 99
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1 00
100
100
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1 01
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1 02
102
1 02
1 02
1600
1 04
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1 05
105
106
106
106
107
107
107
108
108
108
099
1 00
1 00
100
100
101
101
101
1 02
102
102
102
103
103
103
1 03
1800 FACTOR
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105 -1 15%
1 05 -1 19%
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1 06 -1 27%
1 06 -1 32%
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107 -1 4 1 %
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1 08 -1 57%
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100 -2 58%
100 -2 68%
100 -2 72%
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101 -2 77%
1 01 -2 8 1 %
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102 -2 85%
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103 -2 93%
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103 -2 99%
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104 -3 11%
RANGO
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15 00%
15 83%
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20 00%
20 83%
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25 00%
25 83%
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27 50%
28 33%
29 17%
30 00%
30 83%
31 67%
3250%
33 33%
34 17%
35 00%
35 83%
36 67%
37 50%
CASA CATEGORÍAMEDIA"MED"3 REC 2.5
BAÑOS COCINAINTEGRAL
VALORES
IE DE
CONSTRU
165
166
167
168
169
170
171
172
173
174
175
176
177
178
179
180
181
182
183
184
185
186
187
188
189
190
191
192
193
194
195
196
197
198
199
200
201
202
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204
205
206
207
208
209
210
211
212
213
214
215
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217
218
219
220
221
222
223
224
225
2,000
8,391
8,374
8,344
8,315
8,287
8,289
9,195
9,172
9,133
9,115
9,108
9,083
9,053
9,031
9,011
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8,961
8,939
8,955
8,952
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8,852
8,863
8,840
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8,791
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8,878
8,866
8,874
8,838
8,814
8,800
8,774
8,756
8,878
8,856
8,867
8,819
8,808
8,786
8,766
8,753
8,739
8,719
8,702
8,685
8,665
8,644
8,702
8,637
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8,607
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8,574
8,558
8,577
8,539
8,527
2,300
8,800
8,781
8,748
8,717
8,686
8,686
9,590
9,564
9,523
9,503
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9,467
9,434
9,410
9,388
9,356
9,334
9,310
9,324
9,319
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9,224
9,213
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9,197
9,171
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CONSTRU
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104
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1 04
104
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1 04
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1 04
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1 04
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105
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1 05
105
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105
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106
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EDE
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OTE TIPC
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EDE
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104
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105
105
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1 05
105
105
106
106
106
106
106
106
106
106
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107
1 07
107
107
107
107
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106
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107
107
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107
107
107
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107
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108
107
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107
107
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107
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108
108
4,400
107
107
108
108
108
1 08
1 08
108
108
108
FACTOR RANGO
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-0 99% 19 37%
jo I B L
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LOTE TIPC
OTE TIPC
' Q T E C A
500
M2
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5,100
M2
SUPERFICI
EDE
CONSTRU
CCION
(M2)
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5,100
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419
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FACTOR
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RANGO
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-8 43%
-8 24%
-8 05%
CASA 500M2 CATEGORÍA LUJO LUJ 4
RECAM 1 BAÑO C/HIDROMASAJE 4 C/TINA
1/2 BAÑO+SERVICIO 4 CAJNES AOUTAS
500
M2
5,400
5,700
6,000
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LOTE TIPC
SUPERFICI
EDE
CONSTRU
CCION
(M2)
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481
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1 06
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106
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106
106
1 06
106
107
107
107
107
107
107
107
1 07
107
108
108
108
1 08
6,000
102
102
1 02
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103
103
1 03
1 03
103
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104
104
1 04
104
104
104
104
1 04
1 04
1 04
1 04
104
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105
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105
106
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106
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1 06
1 06
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106
106
106
1 06
106
106
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107
107
107
107
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107
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107
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108
1 08
108
108
108
FACTOR RANGO
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-0 58% 15 52%
-0 59% 15 71%
CASA 500M2CATEGORÍA LUJO LUJ 4
RECAM1BAÑOC/HIDROMASAJE4C/TINA
1/2 BAÑO+SERVICIO4CAJNESAOUTAS
LOTE TIPC
500
OTE TIPC
500
M2
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5,100
M2
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CCION
(M2)
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5,100
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5,700
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605
606
607
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107
107
108
1 08
108
1 08
1 08
108
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110
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110
110
6,000
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1 08
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109
109
109
109
109
109
110
110
1 10
1 10
1 10
110
110
FACTOR RANGO
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-060% 1609%
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-0 71% 1954%
-0 74% 19 73%
CASA 750 CAT. P L U S T L U " INC 4 CAJONES
ESTACIONAR/I CUBIERTO Y 20 M2 TRAGALUZ
OTE TIPC
750
M2
4,800
5,100
SUPERFICI
EDE
CONSTRU
CCION
<M2>
4,800
5,100
5,400
5,700
6,000
625
626
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628
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656
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687
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18,248
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19,012
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19,755
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ESTACIONAN! CUBIERTO Y 20 M2 TRAGALUZ
OTE TIPC
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100
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CASA 750 CAT. P L U S " P L U " INC.4 CAJONES
ESTACIONAN! CUBIERTO Y 20 M2 TRAGALUZ
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CASA 976M2 CAT. PRE 5 RECAMARAS
S/ALBERCA SAUNA GARAGE 5 AUTOS
SUPERFICI
E
879
880
881
882
883
884
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101
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1 01
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1 00
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1 01
101
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101
1 01
FACTOR RANGO
0 16%
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0 14%
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0 13%
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0 13%
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0 13%
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0 11%
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0 10%
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0 10%
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0 09%
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0 06%
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0 06%
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0 05%
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0 03%
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0 03%
-1 08%
0 03%
-0 97%
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0 02%
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0 02%
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0 02%
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0 00%
0 00%
0 00%
0 11%
0 00%
0 22%
-0 0 1 %
0 32%
-0 0 1 %
0 43%
-0 0 2 %
0 54%
-0 02%
0 65%
-0 02%
0 75%
-0 02%
0 86%
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0 97%
-0 03%
1 08%
-0 03%
1 19%
-0 04%
1 29%
-0 04%
1 40%
-0 04%
1 51%
-0 05%
1 62%
-0 05%
1 72%
-0 07%
CASA 976M2 CAT. PRE 5 RECAMARAS
S/ALBERCA SAUNA GARAGE 5 AUTOS
SUPERFICI
E
945
946
947
948
949
950
951
952
953
954
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965
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968
969
970
971
972
973
974
975
976
OTE TIP(
900
M2
4,800
5,100
4,800
5,100
5,400
5,700
6,000
20,687
20,672
20,661
20,655
20,643
20,632
20,617
20,617
20,605
20,591
20,583
20,569
20,552
20,545
20,530
20,520
20,516
20,507
20,500
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20,432
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20,419
20,401
20,393
20,379
20,367
20,973
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20,940
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20 916
20,901
20,901
20 888
20,874
20,866
20,851
20,834
20,827
20,811
20,801
20,797
20,788
20,781
20,767
20,755
20,738
20,731
20,716
20,719
20,710
20,702
20,696
20,678
20,671
20,655
20,644
21,258
21,243
21,231
21,225
21,212
21,200
21,185
21,185
21,172
21,157
21,149
21,133
21,117
21,109
21,093
21,082
21,078
21,069
21,061
21,047
21,034
21,018
21,010
20,995
20,998
20,989
20,980
20,974
20,956
20,948
20,932
20,920
21,544
21,529
21,516
21,509
21,497
21,484
21,469
21,468
21,455
21,440
21,431
21,416
21,399
21,391
21,374
21,364
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21,328
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21,290
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21,233
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21,209
21,197
21,830
21,814
21,801
21,794
21,781
21,769
21,753
21,752
21,738
21,723
21,714
21,698
21,681
21,672
21,656
21,645
21,640
21,630
21,622
21,608
21,594
21,577
21,569
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21,511
21,502
21,486
21,474
1 01
1 01
1 01
101
101
101
101
1 01
101
1 01
101
101
101
101
1 01
1 01
101
101
101
102
1 02
1 02
1 02
102
102
102
102
1 02
102
102
102
102
101
101
1 01
1 01
101
101
101
101
1 01
1 01
1 01
1 01
101
101
101
1 01
1 01
1 01
1 01
102
102
1 02
102
1 02
1 02
102
102
102
1 02
1 02
102
102
5,400
1 01
101
1 01
101
1 01
101
101
101
1 01
1 01
101
1 01
101
101
1 01
101
101
1 01
102
102
102
102
1 02
1 02
1 02
1 02
102
102
1 02
1 02
1 02
1 02
5,700
101
101
1 01
1 01
1 01
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101
101
1 01
1 01
1 01
1 01
101
1 01
1 01
1 01
101
1 02
102
102
102
102
102
102
1 02
102
102
102
102
102
1 02
102
6,000
101
101
1 01
101
1 01
101
1 01
1 01
101
101
1 01
1 01
1 01
1 01
101
101
101
102
1 02
1 02
1 02
102
102
102
1 02
1 02
1 02
1 02
102
102
1 02
1 02
FACTOR RANGO
1 83%
-0 07%
1 94%
-0 07%
2 05%
-0 07%
-0 08%
2 16%
2 26%
-0 08%
2 37%
-0 08%
2 48%
-0 08%
2 59%
-0 09%
-0 09%
2 69%
2 80%
-0 09%
2 91%
-0 10%
3 02%
-0 10%
3 13%
-0 10%
3 23%
-0 10%
3 34%
-0 10%
3 45%
-0 1 1 %
3 56%
-0 1 1 %
3 66%
-0 12%
3 77%
-0 12%
3 88%
-0 12%
3 99%
-0 12%
-0 12%
4 09%
4 20%
-0 13%
4 31%
-0 13%
4 42%
-0 14%
4 53%
-0 14%
4 63%
-0 14%
4 74%
-0 15%
4 85%
-0 15%
4 96%
-0 15%
5 06%
-0 15%
5 17%
-0 15%
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