—LA URBANIZACIÌN DISPERSA DEL SUELO R STICO EN UN

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Ana María Ferrero
Inmaculada Astorkiza
Patricia Abelairas
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E-mail: [email protected]
E-mail: [email protected]
E-mail: [email protected]
Dpto. Economía Aplicada V
Universidad del País Vasco (UPV=EHU)
Teléfono: 94-601.70.96
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1.-INTRODUCCION
Este trabajo tiene por objeto determinar si la calificación de una zona como
Espacio Natural Protegido (ENP), en este caso bajo la figura de Reserva de la Biosfera,
cumple un papel importante o no en la demanda de vivienda. Se trata por una parte, de
caracterizar el mercado inmobiliario de los suelos no urbanizables de un entorno
privilegiado medioambientalmente como es la Reserva de la Biosfera de Urdaibai
(RBU) pero con grandes restricciones en la oferta. Asimismo, se analiza otro espacio
limítrofe a Urdaibai con características y valores similares pero con una zonificación
propia de una zona rústica en su estado original.
Distintos aspectos diferencian unos espacios frente a otros, la calidad del aire, la
diferencia de vegetación y de paisajes, la costa frente a la montaña, etc.
Estas
características cualitativas proporcionan un bienestar diferencial a los individuos y
sirven en consecuencia de elementos de comparación en la elección de la localización
residencial cuando se intenta maximizar la utilidad que proporciona la vivienda y su
entorno. Por ello, la hipótesis central consiste en que la población aprecia e incorpora la
calidad ambiental en dicha elección residencial, sin olvidar otros atributos,
especialmente, la accesibilidad (la proximidad al lugar de trabajo y de servicios urbanos
básicos), y las condiciones socioeconómicas de los habitantes de la zona.
El estudio ha permitido establecer cuales son las variables que más se valoran en
la demanda de vivienda. A través de lo cual se puede comprender las características del
mercado inmobiliario del ámbito de estudio.
2.- DELIMITACION DEL ESPACIO DE ESTUDIO
El objetivo de estudio se centra en la comarca de Urdaibai que fue declarada
Reserva de la Biosfera por la UNESCO en 1984. Está situada en la costa de la provincia
de Bizkaia. Su extensión alcanza los 220Km² lo que representa el 10% de la superficie
de la provincia. Se trata de una comarca natural formada por la cuenca hidrográfica del
río Oka. Constituye un ENP que incluye, total o parcialmente, 22 municipios, 20 de
ellos de carácter rural y 2 de carácter urbano, que albergan actualmente algo más de
44.000 habitantes, así como un nivel de actividad económica también importante, de ahí
su consideración de Espacio Natural Humanizado. Un rasgo importante del área de
2
estudio es su carácter peri-urbano, Urdaibai se sitúa a tan sólo 30 Km de la capital de
provincia, Bilbao.
Se analiza el mercado inmobiliario residencial sobre el suelo rústico de este
enclave. Los suelos rústicos son aquellos que están fuera del planeamiento urbanístico y
se preservan de la edificación. Las limitaciones impuestas sobre el desarrollo de estos
suelos por la legislación vigente no impiden que los suelos rústicos de la Comunidad
Autónoma del País Vasco (CAPV) y de otras zonas del Estado español estén
experimentando un desarrollo residencial considerable. El suelo rústico de la Reserva de
la Biosfera de Urdaibai (RBU) -Espacio Natural Protegido (ENP) y peri-urbano
próximo al Gran Bilbao-, no es una excepción a este fenómeno a pesar de estar sujeto a
mayores restricciones y controles derivados de una legislación propia que pretende
proteger su medio natural.
El hecho de que el sector primario y la población de la mayoría de los
municipios Rurales de la RBU estén en retroceso lleva a presuponer que la presión en el
mercado inmobiliario sea pequeña o inexistente; no obstante, la realidad es bien distinta
y el desarrollo residencial en esas zonas está ganando peso. Estos municipios y sus
suelos rústicos presentan un creciente atractivo para la construcción de viviendas
principales y secundarias cuyas causas tienen que ver con su proximidad a zonas
densamente pobladas del área metropolitana de Bilbao, el atractivo de vivir en un
entorno natural privilegiado, las nuevas pautas de localización residencial, la mejora
experimentada por sus infraestructuras y el diferencial de precio existente respecto a
viviendas de características similares de los municipios de carácter urbano. Así, las
estrictas condiciones que establece el Plan Rector de Uso y Gestión de la RBU (PRUG)
no están impidiendo que una parte considerable del crecimiento observado se produzca
en el suelo no urbanizable de estos municipios rurales.
La ley vasca del suelo, ley 5/1998 sólo distingue tres categorías de suelo no
urbanizable o rústico: (A) Suelo no urbanizable protegido, (B) Suelo no urbanizable de
Núcleo Rural y (C) Suelo no urbanizable común. Por su parte, el PRUG fija siete
grandes categorías para el suelo de Urdaibai, según sus características y necesidad de
protección.
Ambos marcos legislativos coinciden lógicamente en permitir la edificación no
vinculada a explotación agropecuaria únicamente en el suelo no urbanizable de Núcleo
3
Rural (o Área de Núcleo de Población en terminología del PRUG). El planeamiento
otorga esta calificación a las áreas donde se agrupan seis o más caseríos en torno a un
espacio público que los aglutina y confiere su carácter. El crecimiento residencial
permitido en estos Núcleos Rurales se limita a un número de viviendas no superior al
doble de las existentes en cada uno de ellos, siempre y cuando la suma de las viviendas
existentes y previstas que no sobrepase las treinta unidades.
3.- EL MERCADO INMOBILIARIO EN EL SUELO RÚSTICO DE LA
RESERVA DE LA BIOSFERA DE URDAIBAI
Se busca comprobar si las mayores restricciones en la zonificación provocan un
alza en los precios de las viviendas y terrenos (Glaeser y Gyourko, 2002) lo que llevado
al caso de estudio, supone determinar si los precios del mercado inmobiliario dentro de
la RBU son más elevados que en municipios similares fuera de Urdaibai que se han
tomado como referencia. Los datos estadísticos existentes en relación a características y
precios de viviendas en suelo rústico, no presentaban un nivel de desagregación que
hiciera posible llevar a cabo el anterior propósito, esto es, contrastar la existencia de un
“Efecto Reserva”.
Ese objetivo ha llevado a la laboriosa creación de dos bases de datos propias; la
primera está conformada por valores procedentes de las compra-ventas registradas de
fincas1 con viviendas tanto de nueva construcción como usadas ubicadas en el suelo
rústico de la RBU2 durante el periodo que se extiende entre Enero de 1992 y Mayo del
año 2003. El punto de comparación se establece con los datos que se recogen en la
segunda base de datos integrada por las mismas variables procedentes de transacciones
registradas de fincas ubicadas en el suelo rústico exterior a la RBU – cinco poblaciones3
de carácter rural caracterizadas también por una alta calidad paisajística y ecológica, y
su cercanía a la capital de provincia, Bilbao.
Las principales fuentes estadísticas de información utilizadas han sido el
Registro de la Propiedad y la Sección de Catastro y Valoración de la Diputación Foral
1
Se entiende por finca el conjunto de la casa y sus terrenos. Se trata de una unidad indisoluble que ha
sido objeto de transacción.
2
El municipio de Munitibar-Arbatzegi-Gerrikaitz no ha sido incluido en el trabajo por la falta de datos.
3
Son los municipios de Bakio, Ea, Fruiz, Meñaka, Morga. Por otro lado, Arrieta, Errigoiti, Nabarniz y
Ereño, que han sido considerados dentro de la RBU, tienen una parte de su territorio fuera de ésta y, por
lo tanto, hay fincas en estos municipios que han sido incluidas en la base de datos correspondiente a fuera
de la RBU.
4
de Bizkaia. Las fincas se han georeferenciado con los datos procedentes de los archivos
informáticos tipo GIS (Geographical Information Systems)4. Este trabajo ha permitido
la creación de una base gráfica a partir del solapamiento de la cartografía que recoge la
zonificación del suelo rústico, -bien las áreas que define el PRUG, bien la situación de
los Núcleos Rurales en el caso de las fincas de fuera de Urdaibai-, con el parcelario
rústico de cada uno de los municipios. El resultado final ha sido la obtención de
variables
cuantitativas - precio tasado, precio declarado, precio de obra nueva, o
superficie de los terrenos -, y cualitativas -características de las viviendas, tipo de
terreno, la localización espacial de las fincas, etc.
Esta comunicación sintetiza una primera fase de estudio de los datos. Se han
utilizado técnicas descriptivas como el análisis multivariante de datos que permite
caracterizar los mercados de fincas en el suelo rústico de los dos ámbitos de estudio.
En líneas generales los suelos rústicos o no urbanizables como su propio nombre
indica no tienen una vocación residencial y se dedican al desarrollo de actividades
agropecuarias y forestales fundamentalmente. Sin embargo, tal y como se ha apuntado
más arriba, dentro de esta categoría de terrenos la legislación de la RBU reserva una
pequeña parte para fines residenciales, los Núcleos Rurales. Esta división dentro del
suelo no urbanizable es la que se ha utilizado en el presente análisis.
4.- LAS NUEVAS PAUTAS DE URBANIZACIÓN DISPERSA. EL FENÓMENO
DE LA PERIURBANIZACIÓN
A lo largo de los siglos XIX y XX el medio rural de los países desarrollados ha
experimentado una serie de fenómenos interrelacionados, por una parte la
industrialización y la urbanización de los núcleos urbanos y por otra la desagrarización
y el éxodo rural del campo. La población rural guiada en general por la búsqueda de
nuevas oportunidades laborales y de mejores condiciones de vida en las áreas urbanas se
desplaza hacia ellas, dando lugar a un modelo de asentamiento caracterizado por la
concentración de población.
En las últimas décadas sin embargo, ha emergido con fuerza un nuevo modelo
residencial que ha sido denominado de diversas maneras: periurbanización,
4
Dichos archivos recogen los planos de los municipios subdivididos en polígonos y parcelas sobre los
cuales se identifican los terrenos y las construcciones que se emplean en el presente trabajo.
5
contraurbanización o ciudad difusa. Este fenómeno consiste en movimientos
migratorios opuestos a los que se desarrollaron en la época industrial. Por un lado, la
llegada continua de individuos empieza a saturar los centros urbanos, y son los límites
de la ciudad, cada vez más amplios y difíciles de fijar, los que absorben el crecimiento
de población. Por otro lado, en el contexto actual de globalización y alto desarrollo de
las tecnologías, transportes y telecomunicaciones, que favorece la superación de la
rigidez
de localización de actividades económicas y residencias, las ciudades van
perdiendo atractivo y muchos prefieren emplazar su residencia en entornos rurales lejos
de los humos y ruidos de las ciudades. Así la contraurbanización se refiere al
movimiento que tiene como agentes a los habitantes de las ciudades, que trasladan su
residencia a pueblos cercanos a la ciudad en busca de la calidad de vida asociada al
mundo rural. Los lugares de destino de estas nuevas migraciones son principalmente
zonas rurales situadas fuera de la ciudad pero, cercanas a ella,
desde las que se
trasladan a diario a su lugar de trabajo o de estudios. Este fenómeno migratorio es un
hecho visible en la proliferación de viviendas individuales tipo chalet o adosado
enclavados en las zonas más o menos periféricas a las grandes urbes.
Las áreas cercanas a las ciudades han sido las primeras en convertirse en
reservas territoriales de suelo destinadas a una diversidad de usos: residenciales, y otras
actividades económicas y comerciales (Herce, 2005). El crecimiento urbano de los
últimos tiempos no se produce en sus afueras más inmediatas, sino en zonas rurales más
alejadas y hasta ese momento poco pobladas. Si se divide el espacio en coronas los
nuevos espacios se corresponderían con la segunda y tercera corona periurbana (Kayser,
1990). La extensión de los núcleos periurbanos depende de la ciudad, de su tamaño,
pudiendo variar entre diez y cincuenta kilómetros (Aquachar-Charpentière, 1997).
En definitiva, el movimiento migratorio ciudad-campo tiene un carácter dual ya
que no se materializa de igual manera en todas las zonas. Se da hacia aquellas zonas
rurales bien comunicadas con la ciudad, mientras que en los espacios rurales más
alejados o peor conectados aún perdura la tendencia del éxodo rural.
El fuerte declive que han sufrido las actividades agrícolas y ganaderas en
muchas zonas rurales ha provocado que muchas de las tierras que antes se dedicaban a
estos usos queden ahora desocupadas y que sus propietarios vean en el uso residencial
una atractiva alternativa para capitalizar uno de los escasos recursos de que disponen.
6
El boom inmobiliario de los últimos tiempos es al tiempo efecto y causa de estos
movimientos migratorios. En la actualidad los precios de los suelos y de las viviendas
en el entorno urbano son de tal magnitud que las preferencias de los compradores no se
ven satisfechas. Como era de esperar estos elevados precios han contagiado a las zonas
rurales cercanas pero, sigue existiendo un diferencial de precio entre las mismas. En las
zonas rurales periurbanas las viviendas son mayoritariamente unifamiliares, bifamiliares
o chales adosados que cuentan con un terreno adyacente.
La CAPV no es ajena a este fenómeno, con unos índices de urbanización
elevados y con una densidad demográfica importante de la periferia tiene, además, en su
orografía una causa importante de escasez de suelo.
Este hecho unido a la gran
demanda que existe origina unos precios aún más elevados que en otras zonas del
Estado Español. Las ciudades de la CAPV están soportando precios que fomentan la
huída hacia los espacios rurales, siempre y cuando estén bien comunicado y/o situado a
una distancia prudencial.
La nueva llegada de habitantes a los pueblos ha configurado una composición
social poco homogénea y, a menudo, con intereses contrapuestos. La población
autóctona económicamente dependiente de la tierra ve como disminuye su capacidad de
control sobre el territorio que antes gestionaba. Es frecuente que la concepción de la
vida, la priorización de necesidades y los intereses de los oriundos (agricultores y
ganaderos principalmente) y los de los foráneos sean diferentes en cuanto a usos de la
tierra se refiere y se enfrenten por ello en momentos puntuales (Torre et al. 2005). El
crecimiento demográfico experimentado por estas zonas ha traído aparejado un déficit
de servicios5;
Los municipios rurales periféricos, que ahora son poblados por ciudadanos que
vivían en la gran ciudad, tienen su planeamiento propio con el que tratan de ordenar su
territorio. Por un lado, cuentan con una parte de suelo urbano en el que se permite
edificar viviendas con restricciones similares a las impuestas en las ciudades. A este
espacio se le puede denominar el centro del municipio y es donde se localizan los
servicios existentes, como el pequeño comercio, la atención sanitaria, las instalaciones
deportivas y culturales, etc. Por otro lado, estos municipios cuentan con una gran
5
los nuevos habitantes demandan nuevos y mejores servicios tales como una mayor frecuencia de
transporte público, la mejora de las instalaciones eléctricas, sanitarias, de telecomunicaciones, deportivas,
etc. con una “óptica netamente urbana”.
7
proporción de suelo rústico, que en teoría debería quedar fuera de los fines residenciales
y urbanísticos, pero, en la práctica la saturación de los suelos urbanos de estos pequeños
municipios o simplemente las preferencias de los individuos por situarse en ellos, hace
que se abra una vía a la urbanización de esos lugares cuando debían estar dedicados a
actividades agrarias.
La legislación referente a suelo rústico en general no es redactada por los
ayuntamientos, sino que viene determinada por las comunidades autónomas. No
obstante, los ayuntamientos tienen margen de maniobra en estos suelos ya que,
ciñéndose a las normas superiores, son los encargados de gestionar el suelo de NP, es
decir, los núcleos de los pequeños barrios rurales difuminados por el territorio del
municipio; los cuales se están convirtiendo en el primer yacimiento de viviendas.
Asimismo, y siendo un caso más grave por estar fuera de la legalidad, se están
utilizando algunos terrenos rústicos ubicados fuera de los Núcleos de Población para
construir viviendas. Éstos nuevos caseríos aislados tienen su justificación legal como
viviendas destinadas a agricultor y asociadas a una actividad agropecuaria; pero
frecuentemente su fin real no suele ser éste sino residencial. En estos casos se abandona
la “aparente actividad agrícola” en un período corto de tiempo mientras permanece la
vivienda como tal.
5.- ANALISIS MULTIVARIANTE DE FINCAS
Se ha revisado la literatura sobre las variables que influyen en las preferencias de
la vivienda (localización, tipo de suelo,..) y se ha realizado un análisis estadístico
previo. En concreto, se ha estudiado el comportamiento individual de las variables que
mejor caracterizan a las viviendas y a sus propietarios, y se ha relacionado un número
pequeño de variables, a través de tablas de contingencia (SPSS). Se ha tenido
especialmente presente la diferenciación entre el suelo rústico catalogado como espacio
natural protegido bajo la figura de Reserva de la Biosfera y el no protegido. Ambos
estudios han puesto de manifiesto la variedad de factores que inciden en la vivienda y
que han servido de guía inicial para el análisis multivariante. Por ejemplo, el estadístico
de contraste para pruebas no paramétricas que proporciona el software SPSS (sig.
Asintótica (bilateral)), permite determinar que las variables sociales no son relevantes
en la definición de los espacios de estudio, dentro y fuera de la RBU.
8
Las distintas características de las fincas que sintetizan de manera adecuada sus
principales rasgos6 y a sus propietarios se van a relacionar de forma simultánea,
mediante el análisis factorial de Correspondencias Múltiples.
El objetivo del análisis factorial es suministrar, mediante un pequeño número de
factores, el máximo de información contenida en un conjunto de variables relacionadas
entre sí, eliminando los efectos marginales que perturban la percepción global de la
información.
Se ha optado por el ACM por varias razones. Por un lado, una de las posibles
aplicaciones del ACM es la de trabajar con variables cuantitativas, que previamente han
sido “cualitativizadas” o “categorizadas” (Escofier y Pages, 1992). Por otro lado, por la
capacidad del procedimiento para describir y analizar matrices de datos suficientemente
grandes, de modo que su uso permite no obviar información importante acerca de las
interrelaciones entre todas ellas. Por tanto, esta técnica se adecúa bien al presente
estudio donde intervienen múltiples individuos y variables tanto cualitativas como
cuantitativas
La técnica, permite analizar el comportamiento de los diferentes individuos
(viviendas en este estudio), ante los grupos de variables (características). De esta forma
se puede comparar el comportamiento de distintos grupos en base a distintos rasgos; por
ejemplo, “viviendas localizadas dentro de la RBU” y “viviendas localizadas fuera de la
RBU”, detectando qué variables son las responsables de situar a un individuo en una
determinada coordenada.
La descripción de las relaciones entre los distintos individuos a través del
Análisis Factorial de Correspondencias Múltiples (ACM), se completa con técnicas de
Clasificación Automática (cluster)7. Este nuevo análisis complementario permite
enriquecer la información obtenida a través de los factores. Mediante el análisis cluster
se agrupan los individuos en un número limitado de clases teniendo en cuenta las
principales características en las que se parecen. Estos grupos se obtienen por medio de
algoritmos formalizados y no por métodos subjetivos, o intuitivos. Dicho con otras
6
Se entiende por finca una propiedad rural formada por la vivienda y sus terrenos asociados. Se trata de
una unidad indisoluble que ha sido objeto de transacción.
7
Los métodos de clasificación constituyen, junto a los métodos de análisis factorial, las técnicas más
representativas dentro del análisis de datos de la escuela francesa, desarrollado en la línea de las
aportaciones de J.P. Benzécri. Véase Benzécri (1992).
9
palabras, ofrecen un resumen más operativo de toda la información contenida en la base
de datos para el análisis económico.
5.1.-SELECCIÓN DE VARIABLES ACTIVAS
Las variables activas, son las únicas que se utilizan en la comparación entre
viviendas. El resto de variables, las ilustrativas o complementarias servirán para ilustrar,
completar o sugerir explicaciones para las semejanzas o las diferencias entre los objetos
de estudio, las viviendas.
La elección de las variables activas que caracterizan a las viviendas no ha sido
inmediata ni fruto de la intuición, sino el resultado de cuantiosos análisis que ponen de
manifiesto la capacidad de arrastre de cada variable. Algunas de las variables que a
primera vista parecen relevantes no son finalmente incluidas ya que no ejercen una
influencia significativa en la caracterización de la vivienda por ámbitos geográficos.
Esta actuación es resultado de dos circunstancias principalmente: los objetivos del
estudio y las propias limitaciones que impone la metodología.
Se quiere analizar la relación entre una serie de variables, destacando
fundamentalmente, la ubicación de la vivienda dentro o fuera de un Espacio Protegido,
y en su caso, dentro o fuera de un núcleo de población.
Asimismo, hay que considerar otras variables que delimitan el emplazamiento de
la vivienda y motivan su adquisición. Los estudios teórico-prácticos sobre espacios
periurbanos justifican la incorporación como variables activas de la “distancia
kilométrica a Bilbao” y “el tiempo de conducción a Bilbao”. Bilbao es el lugar de
trabajo y/o de estudio de gran parte de los residentes en Urdaibai y alrededores y, por
consiguiente, el destino obligatorio de la mayoría de los desplazamientos diarios.
Otra variable económica destacada es el precio. Las características de las
viviendas como, número de dormitorios, número de piezas totales, número de baños,
etc., se han sintetizado en la variable “tamaño de la vivienda” que recoge los metros
cuadrados construidos. El “tipo de vivienda” distingue entre las viviendas de nueva
planta o reformadas y las que no entran en esas categorías. Las últimas son de facto
verdaderas obras nuevas. Igualmente se ha incorporado la dimensión del terreno como
variable activa.
10
Las variables relacionadas con los propietarios de las viviendas no definen
lógicamente a las viviendas -pertenecen a otro grupo de análisis-, por lo que se
incorporan como variables ilustrativas.
Lo que se persigue es encontrar una combinación de variables que ofrezcan el
máximo de información. Este método requiere de ejercicios de interacción entre
variables, hasta obtener la combinación que se considera más adecuada. Hay que señalar
que no todas las interacciones entre variables potencialmente activas resumen el total de
la información de manera óptima, por lo que finalmente se ha seleccionado la
combinación de variables que mejor discrimina entre viviendas y, consecuentemente
permite optimizar la información suministrada por la base de datos.
TABLA 1.- Variables Activas
VARIABLE
MODALIDAD
FRECUENCIA
Variables relacionadas con la Localización de la Vivienda
Sí
120
RBU
No
111
NR
112
TIPO DE SUELO
No NR
119
75
≤ 28 km.
DISTANCIA A BILBAO
72
28-36 Km.
(Km.)
84
> 36 Km.
114
≤ 30´
TIEMPO A BILBAO
117
> 30´
Variables relacionadas con las Características de la Vivienda
70
≤ 200.000 €
PRECIO (€)
75
200.001-300.000 €
86
>300.000 €
ON y/o Reformadas
129
TIPO CONSTRUCCION
No ON
102
73
≤ 250 m2
TAMAÑO VIVIENDA (m2)
81
250-360 m2
77
>360 m2
2
84
≤ 2500 m
SUPERFICIE TERRENO
74
2.500-10.000 m2
73
>10.000 m2
Fuente: Elaboración Propia
5.2.- ANALISIS DE RESULTADOS
5.2.1 Valores Propios y Primeros factores
El proceso de extracción de factores tiene como objetivo reducir la dimensión de
la matriz de datos inicial, obteniendo aquellos componentes o factores que explican en
mayor grado las variaciones que se producen en dicha matriz. De esta búsqueda de
11
relaciones entre las viviendas de la muestra surge, una primera clasificación, según
tengan un comportamiento análogo en aquellas variables recogidas en cada eje factorial.
No todos los ejes factoriales tienen la misma importancia, o lo que es igual, no
explican el mismo porcentaje de la varianza o inercia, por lo que cada eje factorial está
asociado a un valor propio. La tabla 2 reúne los primeros valores propios, los
porcentajes de inercia explicados por cada uno de los factores y los porcentajes
acumulados.
TABLA 2.- Primeros Factores y Valores Propios
VALOR PROPIO
PORCENTAJE
P. ACUMULADO
0,3007
21,32
21,32
0,2257
16,00
37,33
0,1577
11,18
48,51
Fuente: Elaboración Propia
Cada
uno
de
los
factores
proporciona
información
diferente
pero
complementaria del colectivo de viviendas estudiado. En esta descripción, el primer
factor explica el 21,32 por cien de la inercia y las variables que más contribuyen a ese
factor son, “la localización geográfica”, “la distancia a Bilbao” y el “tiempo a Bilbao”.
TABLA 3.- Contribución de las Variables-Categorías al Primer Factor
VARIABLE
RBU
TIEMPO A BILBAO
DISTANCIA A BILBAO
TAMAÑO VIVIENDA
RESERVA
TIEMPO BILBAO
MODALIDAD
VALOR TEST
Sí
11,34
> 30´
11,93
> 36 km.
11,49
2
> 360 m .
6,73
No
-11,37
≤ 30´
-12,08
DISTANCIA BILBAO
< 27 Km.
-11,53
TAMAÑO VIVIENDA
2
-5,17
< 250 m .
Fuente: Elaboración Propia
Los valores anteriores relativos al primer factor, proporcionan información para
realizar una primera clasificación de las viviendas. Se forman dos conjuntos de
categorías contrapuestas entre sí. Por un lado, el primer eje asocia un grupo de viviendas
que se define por localizarse en la Reserva de la Biosfera, y estar más alejadas de la
capital de provincia, tanto en distancia kilométrica –se superan los 33 km.-, como en
tiempo de conducción –se sobrepasa la media hora de viaje en automóvil privado-, y las
12
viviendas tienen mayor superficie construida, todas ellas aparecen proyectadas en la
parte positiva del primer factor. Por otro lado, y contrapuestas a las anteriores, se
encuentran las fincas que se localizan fuera de la RBU, y están más cercanas a Bilbao
en kilómetros y en tiempo, y las viviendas son de menor tamaño, todas estas
modalidades aparecen en la parte negativa del eje factorial.
Al incorporar el segundo factor, la información que se obtiene aumenta hasta un
37,33 por cien. Las variables que más contribuyen a este segundo factor (tabla 4), que
explica el 16,00 por cien de la inercia, son “el tipo de suelo”, “la superficie del terreno”,
“el tipo de construcción” y “el precio”, al igual que el primer eje también aparece
claramente definido. Las viviendas localizadas en los núcleos rurales se oponen a las
que se ubican en el resto del suelo rústico y por otra parte, aparecen antagónicas las
modalidades más extrema de los pertenecidos, esto es, los terrenos grandes frente a los
más pequeños. Este segundo eje también opone las viviendas de reciente construcción
y las viviendas usadas, así como los precios más altos y los más bajos.
TABLA 4.- Contribución de las Variables-Categorías al Segundo Factor
VARIABLE
TIPO DE SUELO
PRECIO
TIPO DE CONSTRUCCION
MODALIDAD
VALOR TEST
NR
10,04
≤ 200.000 €
8.88
No ON
8,54
2
≤ 2.500 m
11,34
TIPO DE SUELO
No NR
- 10,00
TIPO DE CONSTRUCCION
ON/RE
SUPERFICIE TERRENO
-8,46
SUPERFICIE TERRENO
2
>10.000 m
-7,52
PRECIO
> 300.000 €
-5,74
Fuente: Elaboración Propia
Otra forma más operativa y sintética de presentar la información es a través de
los mapas factoriales. El mapa factorial 1 muestra la proyección de las variables más
relevantes de este primer plano.
MAPA FACTORIAL 1.- VARIABLES ACTIVAS. Primer y Segundo Eje
13
Aparecen claramente definidas algunas variables8, de modo que las diversas
categorías de una misma variable presentan un orden natural y entonces tiene sentido
unir esas categorías, por medio de líneas continuas, y estudiar su recorrido. En el plano
factorial 1 se aprecia como las distintas categorías de la variable “tamaño de la
vivienda”, cruzan el primer eje y a medida que el desplazamiento se desarrolla de
izquierda a derecha, crecen los metros cuadrados construidos. El mismo gráfico también
muestra que la variable “distancia a Bilbao” tiene el mismo comportamiento en el
primer eje; A medida que el recorrido por el plano factorial avanza hacia la Reserva,
Bilbao queda más lejos en distancia kilométrica y en tiempo de conducción. La lectura
es clara, se asocia un tamaño más grande de las viviendas con la RBU y con la lejanía
de Bilbao (estas características se sitúan en la parte positiva del primer eje) y
paralelamente menos metros cuadrados construidos, cercanía a Bilbao y menores
distancias y tiempo para llegar a Bilbao.
El segundo eje factorial distingue entre el espacio de NR y el que no lo es, así
como entre pertenecidos, grandes, medianos y pequeños. En concreto, la dimensión
vertical del mapa factorial 1 muestra que las distintas modalidades de la variable
dimensión del terreno siguen una trayectoria ascendente a lo largo del segundo eje (de
arriba abajo). De modo que, se asocian ambas características, las fincas con más metros
8
La visualización de las variables sobre los ejes muestra que si dos variables están en el mismo cuadrante
existe una correlación positiva entre ellas. De modo que si para un individuo una variable toma un valor
grande, también lo toma para la otra variable. Esta característica que a menudo aparece en el primer eje,
se conoce como factor talla.
14
cuadrados de terreno se localizan fuera de los núcleos de población mientras que los de
menor dimensión se encuentran en los núcleos rurales. Esta relación es válida tanto
dentro como fuera de la RBU y es consecuencia directa de los requisitos legales para
edificar; en los NR, los ayuntamientos exigen entre 2500 m2 y 3000 m2, en cambio fuera
de los NR, y la superficie de terreno es mucho mayor, en los municipios de la RBU se
exigen 50.000 m2 y en los exteriores a la RBU es de 7.500 m2.
Las fincas con viviendas de nueva construcción son más caras que las viviendas
usadas, tanto dentro como fuera de la RBU. En la parte positiva del segundo eje las
fincas situadas en los núcleos rurales, se unen a precios pequeños cuando la vivienda es
usada y el terreno pequeño. En la parte negativa del eje se sitúan las fincas que no se
encuentran en núcleos rurales, tienen precios altos, se corresponden con las
construcciones residenciales de nueva planta y/o reformadas y los terrenos grandes.
En el mapa factorial 2 se ha representado la nube de viviendas y se aprecia la
mayor concentración de fincas pertenecientes a la RBU en el lado positivo del primer
eje. Paralelamente la mayor abundancia de fincas emplazadas fuera de la RBU se
observa en el lado negativo.
MAPA FACTORIAL 2.- Viviendas clasificadas por espacio geográfico
Fuente: Elaboración Propia
15
Los dos primeros ejes pueden combinarse con los siguientes, formando planos
que dan más información sobre el fenómeno de estudio. Es lo que se hace a
continuación con el tercer factor.
TABLA 5.- Contribución de las Variables-Categorías al Tercer Factor
VARIABLE
PRECIO
TIPO DE CONSTRUCCION
TIPO DE SUELO
S. TERRENO
S. TERRENO
MODALIDAD
VALOR TEST
> 300.000 €
-9,25
ON/RE
-6,24
NR
-6,16
2
2.500-10.000 m
2
-5,60
>10.000 m
8,08
TIPO DE CONSTRUCCION
No ON
6,47
TIPO DE SUELO
No NR
6,39
Fuente: Elaboración Propia
En el mapa factorial 3 sólo se han considerado las variables con mayor
contribución al primer y tercer eje factorial y las modalidades mejor representadas en
dichos ejes. La dimensión vertical permite apreciar que los precios menores y las casas
antiguas, se unen al suelo rústico que no es de NR y a terrenos grandes, estas
modalidades aparecen representadas en la parte positiva del tercer eje. En cambio, los
precios altos aparecen asociados a los NR cuando las viviendas son de nueva
construcción, y la superficie de los terrenos es pequeña o intermedia, esto es la
dimensión de los pertenecidos es inferior a 10.000 m2. Todas estas categorías se sitúan
en la coordenada negativa del tercer eje. Este resultado es consecuencia de varias
circunstancias. Por un lado, el valor añadido que generan las viviendas de nueva planta
o reformadas totalmente. Por otro lado, el valor derivado de la ubicación de la vivienda.
Una gran parte de los propietarios de viviendas situadas en el suelo rústico de núcleo de
población, trabajan fuera de su espacio de residencia, predominando el área
metropolitana del Gran Bilbao. Estos individuos reclaman simultáneamente, un entorno
agradable para vivir y un emplazamiento relativamente céntrico, debido a los altos
costes en términos de tiempo y de presupuesto que suponen los desplazamientos diarios.
Si se observa el modelo de asentamiento en el suelo rústico de Urdaibai y sus cercanías,
sobresale la dispersión, mientras que los núcleos de población representan las zonas con
mayor densidad de viviendas y se corresponden con los espacios mejor comunicados, de
fácil acceso y más servicios.
16
Las fincas con viviendas nuevas presentan valores similares tanto en el interior
como en el exterior de la RBU, mientras que los precios de las viviendas usadas son
superiores en la periferia de la Reserva que en la propia Reserva.
MAPA FACTORIAL 3.- VARIABLES ACTIVAS. Primer y Tercer Eje
Fuente: Elaboración Propia
La información del segundo y tercer factor permite establecer que los precios
más altos de las fincas se relacionan con las viviendas de reciente construcción y
paralelamente los precios son más bajos para las viviendas usadas. En conclusión, el
tipo de construcción es un determinante destacado del nivel de precios, mientras que la
dimensión del terreno varía dependiendo de si se sitúan en los NR o en el resto del suelo
rústico. En los NR los terrenos son más pequeños y fuera de ellos tienen mayor
dimensión. Una vez que se ha superado la superficie de terreno mínima exigida para
poder construir, el precio del terreno disminuye extraordinariamente, a este hecho
contribuye que los pertenecidos más pequeños están formados básicamente por
heredades, esto es por los terrenos con menos pendientes y con buena localización
habitualmente junto a la casa, mientras que a medida que aumenta la superficie la
naturaleza del terreno cambia, monte, matorrales, herbales,…esto es categorías de
terrenos con precios bajos. El motivo para adquirir terrenos más grandes no se basa en
la utilidad que reportan sino que son el resultado de la legislación tanto con relación a
17
las condiciones para edificar como a las normas sobre parcelaciones. Finalmente ese
conjunto formado por la vivienda y el terreno conforman una unidad indisoluble.
5.2.2 Variables Nominales Ilustrativas
Las variables socioeconómicas que caracterizan a los propietarios de las
viviendas y que se han tomado como variables ilustrativas no están relacionadas con el
primer eje factorial. Esto implica que el emplazamiento en la RBU o en el espacio
colindante, no se relaciona con la situación familiar, el estado civil, la edad, la tenencia
o no de hijos o una categoría profesional. Por consiguiente, estas variables
socioeconómicas no discriminan entre los espacios geográficos de estudio, dado que
ninguna modalidad está asociada a una zona concreta.
La residencia no habitual está más relacionada con las viviendas más dispersas,
es decir aquellas que se encuentran fuera de los núcleos de población. Las viviendas que
no tienen garaje son más habituales en el espacio definido como Reserva, lo cual es una
consecuencia de las restricciones existentes para construir garajes, en algunas ocasiones
los hornos anejos a las casas han sido rehabilitados como garaje, está practica
normalmente también está limitada.
MAPA FACTORIAL 4.- Variables Nominales Ilustrativas
Fuente: Elaboración propia
Las viviendas localizadas en la parte positiva del segundo factor, son las
viviendas que poseen garaje, tienen calefacción distinta a la de leña, y en general gozan
de mejores vistas (paisaje de campiña, la ría, etc.)., y son más caras. Este tipo de
18
viviendas está presente tanto en la RBU como fuera del espacio protegido, por tanto no
puede asociare con uno de los modelos presentes en el suelo rústico periurbano.
En el lado opuesto, la parte negativa del segundo eje, las viviendas son más
baratas y no tienen garaje, la calefacción es de leña, no se han reformado, las vistas no
son especialmente buenas, pertenecen a agricultores jubilados y personas solteras, y en
gran parte son viviendas no principales.
5.3 CLASIFICACIÓN AUTOMÁTICA
El análisis previo de correspondencias múltiples permite fijar agrupaciones de
viviendas en función de las relaciones que se han establecido entre las diferentes
modalidades de las variables. Sin embargo, el ACM no está pensado para ese objetivo, y
son los métodos de clasificación automática, o análisis cluster, los que permiten
satisfacer dicho objetivo.
Interesan las clasificaciones que conducen a lo que en matemáticas se conoce
como partición de un conjunto: una serie de subconjuntos o partes disjuntas dos a dos,
cuya unión es igual al total, es decir, al conjunto del que se ha partido. Se cumple, por
tanto, que todos y cada uno de los elementos están incluidos en alguna clase, y ningún
elemento pertenece simultáneamente a dos de ellos.
La técnica de clasificación utilizada es la clasificación jerárquica ascendente, y
entre los diferentes métodos existentes para realizar este tipo de análisis, se ha seguido
el método de la varianza o método de Ward9. El método de Ward permite encontrar la
partición en la que las clases son lo más homogéneas posible (minimiza la inercia
intraclases) y lo más separadas posible (máxima inercia interclases).
El dendograma permite visualizar las agrupaciones de los datos facilitando la
elección de la agregación más apropiada. En este estudio se ha optado por seleccionar
una partición del conjunto de viviendas de la base de datos en 4 clases. El
reagrupamiento seleccionado va a permitir obtener una descripción más detallada de las
clases. Es necesario apuntar previamente que no todas las viviendas que forman parte de
cada grupo participan de las características reseñadas, aunque, indudablemente,
comparten los rasgos más significativos. A continuación se recogen las que más definen
cada uno de los grupos de viviendas (Tablas 6, 7,8 y 9).
9
Este procedimiento es el más adecuado cuando previamente se ha desarrollado un análisis de
correspondencias múltiples.
19
TABLA 6.- CLASE 1.Viviendas Localizadas Fuera de la RBU y Fuera de los NR
MODALIDAD
PROBABILIDAD
T. Bilbao < 30´
ON/RE
No RBU
No NR
No Leña
D. Bilbao < 27km.
Garaje D/AD
Terreno (2500-10.000)m2
P> 300.000€
0,000
0,000
0,000
0,000
0,000
0,000
0,000
0,000
0,000
PORCENTAJES
Clase
Total
22,94
92,45
49,35
92,45
55,84
84,91
48,05
81,13
51,52
94,34
75,32
67,92
32,47
60,38
34,63
52,83
32.03
58,49
37,23
TABLA 7.- CLASE 2. Viviendas Localizadas Fuera de la RBU y en NPR
MODALIDAD
PROBABILIDAD
PORCENTAJES
Clase
Total
23,38
Terreno <2500 m2
0,000
77,78
36,36
D. Bilbao <27 Km
T< 30´
NR
No RBU
0,000
0,000
0,000
0,000
72,22
85,19
83,33
77,78
32,47
49,35
48,48
48,05
Vivienda < 250 m2
0,000
57,41
31,60
No ON
0,000
64,81
44,16
TABLA 8.- CLASE 3. Viviendas Localizadas en la RBU y Fuera de los NR
MODALIDAD
PROBABILIDAD
0,000
0,000
0,000
0,000
PORCENTAJES
Clase
Total
33,33
70,13
36,36
84,42
50,65
81,82
51,95
80,52
51,52
0,000
54,55
31,60
Vivienda > 360 m
0,000
54,55
33,33
Paisaje Bonito
0,003
40,26
28,14
D. Bilbao 36 Km.
T. Bilbao> 30´
RBU
No NR
Terreno > 10.000 m2
2
TABLA 9.- CLASE 4. Viviendas Localizadas en RBU y NR
MODALIDAD
PROBABILIDAD
NR
2
Terreno.< 2500 m
0,000
PORCENTAJES
Clase
Total
20,35
89,36
48,48
0,000
76,60
20
36,36
T. Bilbao > 30´
D. Bilbao > 36 Km.
RBU
Paisaje Malo/Regular
0,000
0,000
0,000
0,004
85,11
63,86
78,72
53,19
50,65
36,36
51,95
35,50
En el primer grupo, se encuentran las viviendas situadas fuera de la Reserva, a
menos de 27 kilómetros y como máximo a media hora en vehículo privado. Los
terrenos superan los 2.500 m2 que es la superficie mínima exigida para las obras nuevas
residenciales cuando se trata de NR pero que aumenta hasta 7500 m2 en el resto del
suelo rústico.
El segundo grupo está integrado básicamente por las viviendas localizadas fuera
de la RBU, y con terrenos asociados pequeños debido a que se trata de núcleos rurales.
Se encuentran a una distancia de Bilbao inferior a 27 Km. y aunque puede parecer
paradójico no se encuentran entre las viviendas más caras de la muestra. Este último
hecho se debe a que en este grupo tienen importancia las viviendas que no son de nueva
construcción ni tampoco se han rehabilitado.
Las dos particiones restantes recogen las viviendas ubicadas en la RBU, y las
diferencias más importantes entre ellas proceden de las modalidades, “tipo de suelo” y
“dimensión del terreno”, y en menor medida de otras observaciones, como “el paisaje
desde la casa”. En concreto, el tercer grupo recoge las viviendas situadas fuera de los
núcleos rurales, con mayores superficies construidas, y también mayor dimensión de
los terrenos.
El último y cuarto grupo está formado por las viviendas caracterizadas por las
siguientes modalidades: geográficamente localizadas en la RBU, y en particular en el
suelo definido como núcleo de población. Son las viviendas en las que el coste de
oportunidad de los desplazamientos diarios es más alto, son las más alejadas de Bilbao,
y es necesaria, más de media hora en transporte privado para llegar a la capital de
provincia. En gran parte son viviendas de nueva planta o bien reformadas íntegramente
y disponen habitualmente de garaje separado del edificio residencial. Este último hecho
es menos frecuente en Urdaibai debido a las limitaciones existentes, en ocasiones viejos
hornos, gallineros, u otras edificaciones similares anejas a la casa, se usan como
garajes previa rehabilitación. Los pertenecidos de estas viviendas son pequeños, menos
de 2.500 m2, en contraposición con el grupo anterior.
21
En conclusión se puede decir que las variables reserva y tipo de suelo tienen una
gran fuerza de arrastre, dado que las diferencias legislativas generan una clasificación
centrada en las 4 clases descritas. Los núcleos rurales tienen todos una normativa
similar independientemente de su localización en un espacio protegido o fuera de él,
mientras que el suelo rústico no catalogado como núcleo rural presenta una legislación
especial más restrictiva definida por el PRUG. Este hecho subdivide en dos grupos las
viviendas del suelo rústico no catalogado como de núcleo de población, por un lado,
cuando se está en el espacio definido como Reserva y por otro fuera de la misma.
MAPA FACTORIAL 5.- Distribución de viviendas clasificadas por ámbitos
geográficos y tipo de suelo.
Fuente: Elaboración Propia
6.-CONCLUSIONES
Una de las características más sobresalientes de la declaración de Urdaibai como
Reserva de la Biosfera es la presión que ejerce la actividad inmobiliaria sobre el suelo,
derivada de la normativa de la Reserva que sólo permite la construcción con fines
residenciales en el suelo rústico definido como NR, en un intento de preservar el
carácter rural y agrario del espacio.
La escasez de suelo para usos diferentes a los agrarios ha generado un importante
proceso de especulación. Los nuevos precios no son alcanzables para el sector primario
al estar muy por encima del valor agrológico del suelo. En cambio, otros usos, como el
inmobiliario, son capaces de asumir el crecimiento de los precios. Por ello, el suelo
22
rústico o no urbanizable, está sufriendo un desarrollo residencial creciente en detrimento
del suelo agrario.
El destino residencial del suelo rústico en unos casos respeta la legalidad
asentándose en los Núcleos Rurales, donde se construyen preferentemente viviendas de
tipo uni y bifamiliares. Mientras que otra parte del crecimiento, tal y como ha
descubierto el análisis empírico, se produce más allá de dichos núcleos, por
consiguiente al margen de las especificaciones y previsiones de la normativa de la RBU.
Los resultados obtenidos en el análisis revelan que los factores más importantes
en las preferencias del comprador de una vivienda rural son: (1) su localización, (2) la
zonificación del suelo rústico en que se ubica y en consecuencia la extensión de los
terrenos asociados a la vivienda y (3) las características de la propia vivienda.
La localización dentro de un Espacio Natural Protegido como es la Reserva de la
Biosfera de Urdaibai (RBU) o fuera de la misma es un factor primordial ya que las
restricciones que se derivan de la regulación específica de este Espacio condicionan
tanto la superficie necesaria para construir en las dos áreas consideradas (áreas de
núcleo rural, y resto del suelo rústico) como la construcción con fines residenciales
propiamente dicha. La distancia kilométrica y el tiempo de conducción hasta el área
metropolitana de Bilbao son otros aspectos de relevancia. Si bien inversamente
relacionados con el efecto Reserva. Cuanto mayor es la distancia al área metropolitana
de Bilbao, el precio de las fincas decrece, no obstante en el caso de Urdaibai, las
restricciones a la construcción y sus valores naturales paisajísticos contrarrestan dicha
penalización de precios.
La zonificación del suelo rústico -en áreas de Núcleo Rural (NR) y en áreas
fuera de núcleo de población (No NR) reservadas a usos agropecuarios y de hábitat
disperso -condiciona su potencial constructivo, la superficie mínima requerida para
construir y el “perfil profesional teórico” de sus propietarios (agricultores/no
agricultores).
Contrariamente a lo que cabría intuir, las características intrínsecas de la
vivienda [obra nueva y/o usada, m2 de superficie y precio] son variables de menor rango
que las anteriormente expuestas en la decisión de compra en el contexto analizado.
El análisis ha puesto de manifiesto por un lado, que las viviendas localizadas en
la RBU están a mayor distancia y tiempo de Bilbao que las de fuera de la Reserva; y por
23
otro que la superficie de los terrenos asociados a la vivienda es mayor en las áreas que
no son NR de la RBU (>10.000 m2) que fuera de ella (2.500-10.000 m2), mientras que
las parcelas de tierra son de dimensión similar en las áreas de NR de dentro y fuera de la
Reserva (≤2.500 m2).
Asimismo, se ha concluido que las viviendas radicadas en la RBU tienen una
superficie media superior (> 360 m2) a las de fuera de la RBU (< 250 m2). Tanto las ON
como las usadas radicadas fuera de los núcleos rurales presentan las viviendas de mayor
tamaño y parcelas de terreno de extensión intermedia. Las obras nuevas son las que
presentan un precio más elevado tanto en las áreas de NONR como en las de núcleo
rural (NR), además las situadas en NR se construyen más pequeñas y con una parcela de
terreno menor. Cuando se analiza la vivienda usada, se ve que ésta tiene una dimensión
intermedia similar dentro y fuera de la Reserva pero es más barata en la que fuera de
ella.
Independientemente del área (NR/No NR) en que se sitúen las viviendas usadas,
éstas son en general de tamaño intermedio, pero el terreno asociado a la casa varía
notablemente según dónde se sitúe ésta. Así los terrenos situados en áreas de núcleo
rural son los de menor superficie, mientras que los de las otras áreas ajenas a dichos
núcleos (No NR) presentan las mayores superficies. Las fincas con viviendas usadas y
pequeño terreno adyacente, situadas en NR, tienen precios pequeños (factor 2) y cuando
se sitúan fuera de los NR a pesar de aumentar la extensión de terreno que poseen, los
precios siguen siendo bajos (factor3).
Finalmente el análisis Cluster, a través de la clasificación jerárquica ascendente,
establece 4 particiones homogéneas del conjunto de viviendas: (1) viviendas localizadas
en la RBU y fuera de los NR, (2) viviendas localizadas en la RBU y en NR, (3)
viviendas localizadas fuera de la RBU y fuera de los NR y (4) viviendas localizadas
fuera de la RBU y en NR. De ahí se deduce que las variables “Reserva”
(RBU/NORBU) y “zonificación por áreas del suelo rústico” (NR/NONR) tienen una
gran fuerza de arrastre y determinan tipologías de viviendas diferentes.
24
7.-BIBLIOGRAFIA
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l´architecture et de l´urbanisme. Unité de recherches associée au CNRS núm. 1146.
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Editions du Seuil pp.181.
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- PROST, B. (2001). “Periurbanisation today?”. Géocarrefour- Revue de Géographie de
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25