Preguntas frecuentes - Zahara de los Atunes

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RÉGIMEN COMUNIDAD DE BIENES
Preguntas frecuentes
1. ¿En qué consiste el desarrollo de una promoción inmobiliaria en régimen de
comunidad?
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Se trata de un desarrollo inmobiliario promovido por un grupo de personas que se integran en una
comunidad de bienes, convirtiéndose en autopromotores, con la finalidad de conseguir unas mejores
condiciones en la adquisición de su vivienda.
2. ¿Qué es una comunidad de bienes?
La comunidad de bienes es una figura jurídica que regula nuestro Código Civil, concretamente en los
artículos 392 a 406. En ellos se establece que existe una comunidad de bienes cuando la propiedad de
una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias personas, las cuales se denominan copartícipes o copropietarios.
La comunidad de bienes carece de personalidad jurídica propia, siendo los propios copropietarios los
titulares de los derechos y obligaciones que se deriven de esa comunidad. No obstante, a efectos fiscales la comunidad sí es sujeto pasivo, fundamentalmente a efectos de IVA.
3. ¿En qué se diferencia de una Cooperativa?
Las cooperativas tienen una regulación específica (Ley de Cooperativas) con sus propios órganos de
gestión y representación (Asambleas, Consejos rectores, Presidente, Secretario...). Pero lo más importante es que son los propios cooperativistas los que asumen el riesgo del coste final que pueda tener la
promoción (en más o en menos respecto a lo inicialmente previsto). En nuestra comunidad, NO.
La comunidad de bienes que aquí se plantea se rige por los Estatutos de la propia comunidad y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil. En cuanto a la gestión, ésta se encomienda a una
sociedad gestora, en la gestión inmobiliaria, quien asume el riesgo de eventuales desviaciones en los
costes finales de la promoción, no teniendo esta circunstancia repercusión alguna sobre los copropietarios.
4. ¿Quién constituye la Comunidad?
Toda comunidad, inicialmente, se constituye por al menos dos personas, pudiendo solicitar su incorporación a la misma todos aquéllos interesados en participar en el desarrollo del proyecto constructivo en
régimen de autopromoción.
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5. ¿Quién adquiere el derecho a pertenecer a la Comunidad?
Para incorporarse de pleno derecho a la Comunidad, la entidad de crédito que vaya a financiar el
desarrollo de la promoción habrá debido precalificar favorablemente al candidato a copropietario de la
comunidad. Una vez precalificado favorablemente, el interesado podrá acceder a la Comunidad
mediante la firma del contrato de adhesión.
6. ¿Cuántas personas deben adherirse a la Comunidad para que ésta sea viable?
Será necesario alcanzar un determinado porcentaje de solicitantes respecto del número total de viviendas que se prevean desarrollar en cada proyecto concreto. Este porcentaje deberá alcanzarse en
un plazo determinado, que se fijará de antemano para que el copropietario sea conocedor de las dos
variables: número de adhesiones y plazo de obtención de las mismas.
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7. ¿Puede adherirse a la Comunidad de Propietarios una persona jurídica?
Por supuesto. La copropiedad tiene como base el hecho de que varias personas físicas o jurídicas
compartan la titularidad sobre bienes o derechos. Por tanto, es perfectamente admisible.
8. ¿Cómo se rige la Comunidad de Propietarios?
La comunidad se rige por sus Estatutos, reglas de funcionamiento que todo copropietario tiene el deber
de conocer, por el contrato de adhesión a la comunidad y prestación de servicios por la Gestora y, en lo
no previsto en ellos, por las disposiciones del Código Civil en materia de copropiedad (art. 392 a 406).
9. ¿Supone algún coste adicional estar incorporado a la Comunidad?
Ninguno. La condición de copropietario es gratuita, condicionada su adhesión a la aprobación de la
entidad financiera.
No obstante, al solicitar la incorporación a la comunidad, el partícipe que, en ese momento, ya habrá
elegido la vivienda de su interés, deberá entregar una cantidad en concepto de solicitud de entrega. Y,
en el momento de firmarse el contrato de adhesión a la Comunidad de Propietarios comenzará a hacer
efectivo el calendario de desembolsos previsto por la Gestora.
10. ¿Qué función desempeña la Gestora?
La Gestora es una persona jurídica, experta en el desempeño de todas las gestiones administrativas,
mercantiles, técnicas, etc. necesarias para la puesta en marcha, desarrollo y ejecución hasta su finalización del proyecto constructivo a desarrollar sobre el solar en cuestión, que actúa por encargo de la
comunidad y en nombre y representación de todos los copropietarios que la integran.
11. Qué relaciones contractuales existen entre Gestora, Comunidad de Propietarios y partícipes?
La Comunidad de Propietarios, como ya se ha explicado, está integrada por los copropietarios quienes
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adquieren esta condición a la firma del contrato de adhesión a la misma.
La Gestora actúa en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios, en virtud de una encomienda de gestión que se concreta en una prestación de servicios. w
Finalmente, cada copropietario debe apoderar personalmente a la Gestora para que tenga capacidad
de actuación.
12. ¿Por qué es necesaria su intervención?
Su experiencia en el sector inmobiliario es la mejor garantía para obtener éxito en el desarrollo de la
promoción inmobiliaria, haciendo mucho más fácil al copropietario su situación hasta la entrega de llaves de la vivienda que le interesa adquirir.
13. ¿Cómo funciona la Gestora?
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La Gestora, que recibe un encargo de todos los copropietarios que forman la comunidad de bienes,
necesita que todos y cada uno de sus miembros otorguen poderes especiales y específicos para que
ésta lleve a cabo todos y cada uno de los trámites de todo tipo que es necesario realizar.
A tal fin, a continuación de la firma del contrato de adhesión a la comunidad, se firmará un poder especial del copropietario a favor de la Gestora que la legitima para actuar en su nombre y representación
en todos los asuntos y trámites relativos a esta concreta promoción.
14. ¿Cuándo elige el copropietario su vivienda?
En cuanto esté disponible el anteproyecto de la promoción a desarrollar, el copropietario puede elegir
su vivienda desde el primer momento en que entra en contacto con la Gestora.
Si en ese momento se dispusiera del anteproyecto o proyecto a realizar, la Gestora le mostrará el proyecto elaborado para el desarrollo del conjunto residencial, recibiendo toda la información precisa en
cuanto a superficies, memoria de calidades, orientaciones de las viviendas, etc.
15. ¿Cómo se fija el valor de los inmuebles que se adjudican a los propietarios?
El valor asignado a la vivienda, plaza de garaje y trastero es fijado por la Gestora, antes de la firme adhesión del solicitante ya que, previamente, habrá comprometido la adquisición del solar y la redacción
del proyecto constructivo a desarrollar sobre el mismo, se habrán presupuestado los diversos costes a
soportar: proyectos, licencias, ejecución material de las obras con las correspondientes tasas e impuestos, Notaría, Registro, los costes de financiación, etcétera.
No obstante, conviene destacar que en la determinación del precio no se cargará el margen o beneficio
que repercutiría una empresa promotora que, mínimamente, son sustituidos por los honorarios de la
Gestora y que van incluidos en el precio de la vivienda, plaza de garaje y trastero a adquirir.
Como se ha dicho, este precio CERRADO es conocido por el solicitante antes de su adhesión.
La suma de todos los costes presupuestados es distribuido entre todos los locales, viviendas, plazas de
garaje y trasteros conforme a los coeficientes que, a tal efecto, habrá determinado la Gestora.
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16. ¿Por qué se dice que el precio es cerrado?
La Gestora está obligada a ser sumamente rigurosa a la hora de presupuestar los costes de la promoción a desarrollar ya que éstos serán inamovibles. Será un precio cerrado. Lo que significa que
cualquier desviación deberá ser asumida por la propia Gestora no pudiendo repercutir los eventuales
mayores costes a los partícipes en la Comunidad de Propietarios.
17. ¿Qué impuestos tiene que pagar el copropietario?
Según la normativa vigente, con motivo de la adquisición de la vivienda, plaza de garaje y trastero, el
copropietario únicamente tendrá que abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
18. ¿Pueden variar los costes a lo largo de la obra o pedir la Gestora una cantidad adicional al final?
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Como ya se ha indicado anteriormente, el copropietario tiene la tranquilidad de que el valor marcado
para la vivienda, plaza de garaje y trastero elegidos no van a sufrir ningún tipo de fluctuación. Su importe es cerrado. No va a variar.
Cualquier desviación presupuestaria al alza o a la baja sólo repercutirá en los honorarios de la Gestora.
Esta es una diferencia importante respecto al funcionamiento de las Cooperativas, en las que los cooperativistas han de soportar directamente y personalmente cualquier mayor coste adicional que se
manifieste respecto a lo presupuestado, al ser miembros de la misma y, consecuentemente, asumir las
pérdidas que pudieran producirse.
19. ¿Quién establece los desembolsos a realizar?
Las formas de pago han sido establecidas por la Gestora en atención a la financiación que se pretende
obtener y a fin de plantear un calendario de pagos que sea fácilmente asumible por los copropietarios,
y suficiente para atender las obligaciones económicas de la promoción.
Ahora bien, esto no significa que sea inamovible. A la firma del contrato de Adhesión a la Comunidad de
Propietarios, y siempre con la conformidad de la Gestora, se podrá variar la forma de estos desembolsos siempre que ésta propuesta consista en adelantarlos a la Comunidad. Lo contrario, sería perjudicar
al resto de los copropietarios, excepto que se soporte el coste financiero que este retraso suponga.
20. ¿Qué ocurre si un copartícipe deja de pagar a la Comunidad?
En los estatutos de la comunidad se prevén las consecuencias de los impagos por parte de los copropietarios que se pueden sintetizar diciendo que:
A. El retraso por parte de un Copropietario en el ingreso de sus aportaciones económicas hará
que la Gestora reclame fehacientemente el pago de las cantidades adeudadas, para su abono en
plazo de quince días produciendo un interés de demora, al tipo del 10% anual.
B.
El incumplimiento de los compromisos económicos frente a la Comunidad, cualquiera que
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sea la causa determinante del incumplimiento, legitimará a la Gestora, de manera automática, para
proceder a la venta de la cuota que en el solar y en la construcción corresponda al deudor, pudiendo
hacer uso para tal fin del poder que necesariamente habrán de conferir a su favor todos los copropietarios. El importe obtenido de la venta se destinará, en primer término, a cubrir el saldo deudor y
los gastos e impuestos que el incumplimiento ocasionare y el remanente, si lo hubiere, se pondrá a
disposición del deudor.
21. ¿Quién gestiona el préstamo hipotecario?
La Gestora empleará todos los esfuerzos necesarios tendentes a la obtención de la financiación precisa
para el desarrollo de la promoción.
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22. ¿Qué ocurre si necesito menos financiación que la ofrecida, o incluso, si
no deseo financiación?
No constituye ningún problema. Este es uno de los supuestos en los que el calendario de pagos se
modificaría en atención a la propuesta que plantease el copartícipe a la Gestora, antes de la firma del
contrato de Adhesión a la Comunidad de Propietarios, ahorrándose, incluso, el importe que financieramente resulte por el anticipo de las cantidades, de acuerdo con los costes financieros de la promoción,
lo que será analizado personalmente en cada caso.
23. ¿Puedo incorporar a alguien como copartícipe de mi cuota en la Comunidad de Propietarios?
Sí, es posible. Ahora bien, es sumamente aconsejable que quien solicite incorporarse a la Comunidad
de Propietarios tenga muy claro, antes de firmar el contrato de adhesión, quienes van a ser las personas que van a compartir la titularidad de los bienes y, en su caso, en qué porcentaje.
De no ser así, el proceso de incorporación de un cotitular nuevo conllevará gastos e impuestos adicionales de transmisión de una parte de esa cuota.
24. ¿Qué plazo de entrega de las viviendas se establece?
Normalmente, el proceso edificatorio de una promoción de viviendas, ronda entorno a los 20/24 meses,
salvo causas de fuerza mayor, dependiendo de su volumen, para lo que habitualmente, se establece
una tolerancia para la entrega de las viviendas de tres meses más.
Debe tenerse en cuenta que dicho plazo iniciará su cómputo desde el inicio de la construcción con la
firma del acta de replanteo y previa obtención de todas las licencias y permisos que se tramitarán en
el momento en que se hayan obtenido un número suficiente de adhesiones a la Comunidad de Propietarios que justifique la viabilidad del proyecto, lo cual se estima que debería suceder en un plazo de 6
meses desde que se inicie el período de solicitudes de incorporación
25. ¿Quién controla la correcta ejecución de la obra?
La Gestora, que es quien contratará la ejecución de la obra entre empresas constructoras solventes,
bien mediante un concurso de adjudicación de las mismas, o mediante cualquier otro procedimiento
que considere apropiado. También controlará con personal técnico la correcta ejecución en tiempo y
forma, conforme al proyecto redactado.
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26. ¿Existe, en este régimen jurídico, escritura de compraventa?
No. Como ya se ha explicado con anterioridad, el copropietario es titular de su cuota de suelo y de
construcción a medida que se va ejecutando la obra; y lo es individualmente desde que se otorga la escritura de declaración de obra nueva en construcción, división horizontal y especificación de derechos.
La ausencia de escritura de compraventa individualizada conlleva un ahorro importante respecto a la
compra de una vivienda a una promotora.
27. ¿Tendré alguna dificultad si, una vez entregada la vivienda, deseo venderla?
Ninguna. Usted se ha convertido en propietario exclusivo de su vivienda, plaza de garaje y trastero,
con su parte proporcional de los elementos comunes del inmueble, pudiendo realizar cualquier tipo de
negocio jurídico sobre sus propiedades.
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28. ¿Hasta cuándo se mantiene la existencia de la Comunidad?
La Comunidad se disolverá de pleno derecho una vez cumplido el objetivo para el cual se constituyó, es
decir la construcción de un edificio destinado a viviendas, plazas de garaje y trasteros. Una vez finalizado, procede su disolución. No obstante, es aconsejable su mantenimiento durante un plazo razonable
de tiempo desde la entrega de las viviendas por si se hace precisa alguna atención especial.
29. ¿Cómo será el funcionamiento de la Comunidad de vecinos una vez disuelta la Comunidad de Propietarios?
El día a día de la Comunidad de vecinos se regirá, al igual que cualquier otra, por las disposiciones
previstas en la Ley de Propiedad Horizontal, debiendo elegir entre los copropietarios quienes han de
ocupar los cargos de representación de la misma.
30. ¿Quién se responsabiliza de que las viviendas se terminen? ¿Tendrán las
mismas garantías que si fuera una promoción de una promotora?
Al tratarse de una promoción que se desarrolla en régimen de autopromoción, son los mismos copropietarios los que promueven la edificación, por lo que son ellos mismos con sus pagos los que determinan el buen fin de la iniciativa que han puesto en marcha; por supuesto, con las mismas garantías que
si se tratase de una compra a una promotora, ya que las garantías viene determinadas por la Ley de
Ordenación de la Edificación.
31. ¿Quién ostenta la figura de promotor a efectos de la responsabilidad que
atribuye la Ley de Ordenación de la Edificación?
La responsabilidad atribuida al promotor recae en la Gestora, ya que el art. 9 de la referida Ley dispone
que será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada que, individual
o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de
edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.
Por tanto, los copropietarios mantienen todas las garantías que podrían obtener de una promotora
inmobiliaria.
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