Modificación Puntual_C Ronda_Ledesma

M.CRISTINA PEREZ JIMENEZ
ARQUITECTA
MODIFICADO 1:
MODIFICACION PUNTUAL
DE PARCELA SITUADA EN CALLE LA RONDA Nº12, LEDESMA
Promotor:
FRANCISCO DE ASIS PÉREZ GARCÍA
MAYO 2009
A. Memoria.
B. Documentación gráfica.
Memoria. 1
Modificado 1: Modificación Puntual de parcela situada en Calle La Ronda nº 12, Ledesma
M.CRISTINA PEREZ JIMENEZ
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A. Memoria.
Memoria. 2
Modificado 1: Modificación Puntual de parcela situada en Calle La Ronda nº 12, Ledesma
M.CRISTINA PEREZ JIMENEZ
ARQUITECTA
Índice de la memoria:
1.
Memoria informativa.
1.1
Objeto e iniciativa.
1.2
Planeamiento Urbanístico de aplicación.
1.3
Valoración urbanística del área objeto de la Modificación Puntual y de su entorno.
1.4
Fundamentos legales de la Modificación Puntual.
2.
Memoria vinculante.
2.1
Ámbito de la Modificación Puntual y estado actual.
2.2
Justificación y conveniencia de la Modificación Puntual.
2.3
Identificación y justificación pormenorizada de las determinaciones del instrumento modificado que
se alteran, reflejando el estado actual y el propuesto.
2.4
Análisis comparativo del aprovechamiento urbanístico propuesto en la Modificación Puntual frente al
permitido en la ordenación vigente.
2.5
Influencia de la Modificación Puntual sobre el modelo territorial definido en los instrumentos de ordenación del territorio vigentes y sobre la ordenación general vigentes.
3.
Determinaciones de ordenación detallada propuestas.
4.
Índice documentación gráfica.
Memoria. 3
Modificado 1: Modificación Puntual de parcela situada en Calle La Ronda nº 12, Ledesma
M.CRISTINA PEREZ JIMENEZ
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1. Memoria informativa:
1.1
Objeto e iniciativa:
El presente documento tiene por objeto incoar el procedimiento para la modificación mediante Modificación Puntual del
Plan Especial de Protección del Casco Histórico de Ledesma de las determinaciones de ordenación detallada (alineación y ordenación de volúmenes) de la parcela situada en la Calle Ronda nº 12 del término municipal de Ledesma.
Dicha modificación consistirá en:
- En cambiar la ordenación básica de la parcela, cambiando la alineación y redistribuyendo la superficie permitida en el
Plan Especial de Protección del Casco Histórico de Ledesma, respetando las determinaciones contenidas en el mismo.
Por lo tanto, manteniendo la estructura urbana y arquitectónica y la silueta paisajística, así como las características
generales del ambiente del conjunto histórico. De esta manera, una vez aprobado definitivamente la Modificación Puntual, acogerse a la posibilidad de concesión de licencia de edificación en dicha parcela.
La iniciativa para la elaboración de la Modificación Puntual es privada por parte de Francisco de Asís Pérez García
como propietario de la parcela. La redactora de la presente Modificación Puntual es María Cristina Pérez Jiménez.
1.2
Planeamiento Urbanístico de aplicación:
En la actualidad el municipio de Ledesma cuenta con unas Normas Urbanísticas Municipales y un Plan Especial de
Protección del Casco Histórico de Ledesma aprobados el 4/10/2004 por la Comisión Provincial de Urbanismo de Salamanca, superando las anteriores Normas Subsidiarias de Ledesma (1985) y a la Revisión de las NNSS de Ledesma de
1998. Y amparados por una parte, la Ley 12/2002 de 11 de julio de Patrimonio de Castilla y León, y por otra la Ley
5/1999 de Urbanismo de Castilla y León y su modificación por la Ley 10/2002 de 10 de julio.
1.3
Valoración urbanística del área objeto de la Modificación puntual y de
su entorno.
El casco antiguo de Ledesma es un casco muy esponjado en cuanto a ocupación edificatoria de las parcelas, y, en
consecuencia, de las manzanas. Estas han surgido de una disposición medieval de la trama urbana, no exenta de cierto
orden.
Dentro de un recinto amurallado que se adapta a la topografía, el punto más alto es la Plaza Mayor, a ella confluyen la
mayor parte de las calles que configuran el casco, no tanto radialmente como en una trama que se asemeja algo más a
una malla ortogonal deformada. Con esta base de estructura urbana las edificaciones se disponen alineadas al límite de
la parcela con la vía pública, utilizando fondos que, en general, permiten que entre el final de la parcela y la fachada
posterior se disponga de un espacio libre de uso privado de cierta entidad. Los fondos utilizados oscilan entre los 9 y los
17 m, es decir, nunca superiores a los 20 m, siendo el tramo más habitual entre los 12 y los 15 m.
El Conjunto presenta un uso bastante homogéneo de tipo residencial, normalmente con una sola vivienda asociada a
cada parcela.
La parcela objeto de esta Modificación Puntual, se sitúa en el casco histórico, la casa que se sitúa en ella está incluida
en el Catálogo de Edificios Protegidos en la ficha nº 100, y, Anexo I, en la ficha de análisis nº 330, dentro de la clasificación de edificio entre medianeras, con tipología tradicional rural y con una categoría de protección Ambiental 2.
Memoria. 4
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1.4
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Fundamentos legales de la modificación:
En este apartado se exponen las condiciones que marcan las diferentes normativas que afectan a la elaboración y aprobación de la Modificación Puntual propuesta:
Según el Artículo 58. Modificaciones de la Ley 5/1999 de 8 de abril, Ley de Urbanismo de Castilla y León: ”Los cambios
en los instrumentos de planeamiento general, si no implican su revisión, se considerarán como modificación de los mismos…….Las modificaciones del planeamiento contendrán las determinaciones y documentación necesarias para su
finalidad específica, que se especificarán reglamentariamente, incluyendo al menos su propia justificación y el análisis
de su influencia sobre la ordenación general del Municipio……Las modificaciones del planeamiento se ajustarán al procedimiento establecido para su primera aprobación”
La Ley 4/2008, Medidas sobre el Urbanismo del Suelo se refiere en su artículo 34 a la nueva redacción de las letras a),
b), c) y d) del apartado 3 del artículo 58, que corresponden con las excepciones para que las modificaciones del planeamiento no se ajusten al procedimiento establecido para su primera ocupación.
Según el artículo 173, Modificaciones que aumenten el volumen edificable o la densidad de población, del DECRETO
22/2004, Reglamento de Urbanismo de Castilla y León: “Para la aprobación de las modificaciones de cualesquiera instrumentos de planeamiento urbanístico que aumenten el volumen edificable o el número de viviendas previstos, deben
incrementarse proporcionalmente las reservas de suelo para espacios libres públicos y demás dotaciones urbanísticas
situadas en la unidad urbana donde se produzca el aumento, o en un sector de suelo urbano no consolidado o suelo
urbanizable delimitado colindante. A tal efecto:
a) En los Conjuntos Históricos declarados Bien de Interés Cultural, el incremento de las reservas puede ser dispensado
cuando se justifique su incompatibilidad con la protección del Conjunto, y siempre que la Consejería competente en
materia de patrimonio cultural informe favorablemente la Modificación.”
Esta Modificación Puntual pretende modificar la ordenación básica de la parcela situada en la Calle La Ronda nº 12,
manteniendo la estructura urbana y arquitectónica y la silueta paisajística, así como las características generales del
ambiente del conjunto histórico.
En la estructura urbana del Casco Histórico de Ledesma las edificaciones se disponen alineadas al límite de la parcela
con la vía pública, utilizando fondos que permiten que entre el final de la parcela y la fachada posterior se disponga de
un espacio libre de uso privado de cierta entidad. Los fondos utilizados oscilan entre los 9 y los 17 m. Esta manera de
distribuir el espacio interior proporciona una cierta continuidad entre los espacios libres y dan lugar a una disposición
homogénea de las cubiertas, siempre a dos aguas con cumbreras paralelas a fachada, lo que proporciona cierta impresión de tranquilidad a la imagen urbana.
Memoria. 5
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2. Memoria vinculante:
2.1
Ámbito de la Modificación Puntual y estado actual.
Se establece el ámbito de la Modificación Puntual en la parcela catastral 2232303QF5523S situada en la Calle Ronda
2
nº 12, con una forma irregular y superficie según ficha catastral de 825 m . Se realiza un levantamiento grafico en los
planos de la documentación gráfica.
Los límites de la parcela son:
-Al norte con la Calle Ronda en un frente de 38,20 m.
-Al este con parcela de Calle La Ronda nº 14, referencia catastral 2232302QF5523S, con medianera de 7,15 m.
-Al oeste con parcela de Calle La Ronda nº 10, referencia catastral 2232310QF5523S, con medianera de 16,50 m.
-Al sur con la Muralla en un frente de 47,50 m.
2
Actualmente la parcela según medición realizada cuenta con una superficie aproximada de 825 m . Se ubica en el ex2
tremo Oeste de la misma, una edificación de dos plantas con una superficie de 145 m por planta. Abriéndose los huecos para la ventilación y luces a las tres fachadas, C/ Ronda, Muralla y al patio interior.
2
Anexa a ella, por el Noreste, un antiguo horno de unos 14 m , en planta baja, hoy convertido en baño, al que se adosa,
2
también en planta baja un garaje de 28 m . Para rematar el volumen edificado de la parcela, en el Este existen unas
2
pequeñas dependencias, en planta baja, de unos 20 m .
2
2
En planta se ocupan 207 m para edificación, siendo 618 m espacio libre privado.
La edificación se encuentra dentro del casco urbano, centro histórico, disponiendo de acometidas de agua, electricidad y
saneamiento, así como de pavimentación de la calle que permite el acceso rodado a la misma.
Existe una servidumbre de evacuación de aguas pluviales sobre la vivienda de la Calle La Ronda nº 10, referencia
catastral 2232310QF5523S.
Francisco de Asís Pérez García es el propietario de la parcela. No existen propietarios o titulares de derechos reales (usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censo, servidumbres) sobre la parcela objeto de la Modificación Puntual.
Memoria. 6
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Vista servidumbre de vertido de aguas pluviales.
Vista Calle La Ronda
Vista Calle La Ronda
Memoria. 7
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2.2
ARQUITECTA
Justificación y conveniencia de la Modificación Puntual.
La Modificación Puntual establece unas determinaciones de ordenación detallada que se corresponden enteramente, a
excepción de la Ordenación Física, con las previstas en el Plan Especial del Casco Histórico de Ledesma
Se considera necesaria la redacción de la Modificación Puntual porque en la ordenación propuesta en la actualidad, en
el planeamiento vigente, en la parcela situada en la calle la Ronda nº 12, existe una contradicción o, al menos, falta de
coherencia en la definición de volumen.
Analizando el plano A.1, Análisis Volumétrico, se encuentran dos casos, en el P.E.C.H de Ledesma, en los que los
espacios libres de parcela están delimitados en su perímetro por la muralla y con la vía pública, y casualmente ambos
están situados en la manzana 22323. Uno es la parcela situada en la C/ Policarpo Cuevas nº 2, con referencia catastral
2232305QF5523S0001XT, y, otro es la parcela situada en la C/ Ronda nº 12, parcela estudio de esta Modificación Puntual. En el resto de parcelas, las edificaciones se disponen alineadas al límite de la parcela con la vía pública, utilizando
fondos que, en general, permiten que entre el final de la parcela y la fachada posterior se disponga de un espacio libre
de uso privado.
La ordenación física propuesta, en el plano de Ordenación Física P.3, para la parcela situada en la manzana 22323, en
la C/ Policarpo Cuevas nº 2, con referencia catastral 2232305QF5523S0001XT, permite construir una nueva edificación
con un frente a la calle Ronda de 23,4 m y un fondo variable entre 6,9 y 10 m, además de mantener la cubierta existente
actualmente. En cambio, la ordenación propuesta para la parcela situada en la manzana 22323, en la C/ Ronda nº 12,
conserva la cubierta actual de la vivienda situada al Oeste de la parcela. Y, plantea una propuesta de cubierta adosada a
la vivienda existente actualmente, que engloba las cubiertas actuales del baño y del garaje. La volumetría propuesta en el
P.E.C.H de Ledesma no es la adecuada en esta parcela, pues, priva de las condiciones mínimas de habitabilidad a la
vivienda existente, al tener ésta habitaciones con luces y ventilaciones al patio lateral, que es donde se sitúa el
volumen edificable.
Así pues, de los dos casos en los que actualmente los espacios libres de parcela están delimitados en su perímetro por
la muralla y con la vía pública, la parcela de la Calle Ronda 12 es el único caso de todo el Plan Especial de Ledesma en el que no se incrementa el frente de fachada, como ocurre con la otra parcela
La parcela objeto de la Modificación Puntual viene definida como parcela que contiene edificios Catalogados con
protección Ambiental 2, en el que deberá conservarse: la volumetría y las fachadas significativas. En caso de no
poderse mantener justificadamente se sustituirán lo más fielmente posible.
En la ficha nº 100 del Catálogo de Edificios Protegidos se le asigna una intervención de rehabilitación:”Son las acciones
edificatorias que contribuyen a devolver al edificio un uso y capacidad de servicio cumpliendo los parámetros actuales de
seguridad, salubridad y adaptación a la función a la que se destine, sin desvirtuar su tipología formal, su expresión
arquitectónica ni su imagen urbana.” Así pues, se refleja la incoherencia entre la Ordenación Física propuesta para esta
parcela, en el plano P-3, y las intervenciones propuestas en la ficha nº 100 del Catálogo.
Además, en el área de edificación permitida de esta parcela existe un pozo, con un brocal formado por dos piezas de
piedra, que dota de carácter al patio y es interesante conservar como seña de identidad.
Memoria. 8
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Por lo tanto, esta Modificación Puntual pretende cambiar la ordenación básica de la parcela (alineación y ordenación de
volúmenes), redistribuyendo la superficie permitida en el P.E.C.H.de Ledesma, de tal manera que se permitan las
condiciones de habitabilidad de la edificación actual, catalogada con protección Ambiental 2.
Así pues se plantea mantener el patio lateral, permitiendo las condiciones de habitabilidad, y distribuir la superficie permitida en el P.E.C.H de Ledesma incrementando 4,8 m el frente de fachada, siendo en este caso, el fondo variable de
6 m a 10,50 m, según planos.
Esta Modificación Puntual del P.E.C.H. es conveniente porque se trata de una intervención que revitaliza el Conjunto
Histórico, ayuda a detener su proceso de degradación, manteniendo la población residente. Mejora la calidad
de vida, las condiciones de habitabilidad y la imagen del Casco Histórico. Por lo tanto, queda acreditado el interés
público de la misma al potenciar un centro histórico vivo y de calidad.
Memoria. 9
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2.3 Identificación y justificación pormenorizada de las determinaciones del instrumento modificado que se alteran, reflejando el estado actual y el propuesto.
Se procede a exponer las determinaciones del instrumento en vigor.
-Tipología edificatoria es de Tipología tradicional rural según su definición: “Se trata de un tipo secundario, cuya importancia reside en que ocupa un área periférica en la que es preciso el control del volumen debido a la relación visual
con el recinto amurallado.”
-El Uso:
Usos compatibles con la calificación de Manzana Tradicional Rural y podrá ser adaptado funcionalmente a
ellos.
-Alineaciones: Las actuales reflejadas en el plano P-3. Las fachadas seguirán las alineaciones de parcela en su
límite con la vía pública, aunque se permiten patios que cierren a la misma mediante tapia del mismo material de
fachada con altura entre 2 y 3 m.
-Parcela Mínima (Art.10): Superficie: 60 m2.
Fachada: 4 m.
-Volumen (Art. 26.3.1.1.2.): es el definido por la edificación de planta baja de 4 m de altura hasta el alero en el centro de
la fachada, con aprovechamiento bajo cubierta, pudiendo ser ésta a una o dos aguas, con pendientes entre el 25% y el
35%.
-Nº de plantas (Art.26.3.1.12): baja + bajo cubierta
-Voladizos (Art. 25.3): Se prohíben
2
-Edificabilidad: No se regula, se regula el volumen edificado. Siendo la superficie de parcela de 825 m , y, la construida
2
2
de 576,60 m resulta una edificabilidad de 0,7 m /m
2
-Composición: será libre y aleatoria, aunque se tomará como base la existente en edificio adaptados o catalogados. En todo caso, la proporción hueco/macizo no excederá del 40% y los huecos tendrán proporción de rectángulo vertical o cuadrado.
En la Modificación Puntual se altera la alineación y la ocupación en planta determinados
en el plano P-3, Ordenación Física.
Memoria. 10
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2.4 Análisis comparativo del aprovechamiento urbanístico propuesto en la
Modificación Puntual frente al permitido en la ordenación vigente.
La Modificación Puntual se limita a establecer una ordenación de volúmenes acordes con el P.E.C.H de Ledesma.
En la siguiente tabla aparecen los datos básicos extraídos de la documentación gráfica:
ESTADO ACTUAL (PLAN ESPECIAL)
PROPUESTA
825 m2
SUP. PARCELA NETA
FACHADA
16,40 m
SUPERFICIE CUBIERTA
288,30 m
2
ALTURA
825 m2
FACHADA
21,20 m
SUPERFICIE CUBIERTA
287,60 m2
ALTURA
edificación catalogada ambiental 2:
edificación P.E.C.H. Ledesma:
la existente
4 m hasta el alero
NÚMERO DE PLANTAS:
edificación catalogada ambiental 2:
edificación Propuesta:
la existente
4 m hasta el alero
NÚMERO DE PLANTAS
edificación catalogada ambiental 2:
edificación P.E.C.H. Ledesma:
SUP. PARCELA NETA
2 plantas
baja + bajo cubierta
edificación catalogada ambiental 2:
edificación Propuesta:
2 plantas
baja + bajo cubierta
EDIFICABILIDAD
0,7 m2/m2
EDIFICABILIDAD
0,7 m2/m2
SUPERFICIE CONSTRUIDA
576,60 m2
SUPERFICIE CONSTRUIDA
575,20 m2
PLANTA BAJA
287,60 m2
Vivienda
145,00 m2
Baño
14,00 m2
Garaje
28,00 m2
Dependencias
20,00 m2
Volumen propuesto
80,60 m2
PLANTA ALTA Y BAJO CUBIERTA
287,60 m2
Vivienda (P. alta)
145,00 m2
Volumen propuesto (Bajo cubierta)
142,60 m2
2
PLANTA BAJA
288,30 m
Vivienda
145,00 m2
2
Baño
14,00 m
Garaje
28,00 m2
2
Dependencias
20,00 m
Volumen propuesto
81,30 m2
2
PLANTA ALTA Y BAJO CUBIERTA
288,30 m
Vivienda (P. alta)
145,00 m2
Volumen propuesto (Bajo cubierta)
143,30 m
2
2.5 Influencia de la Modificación Puntual sobre el modelo territorial y sobre la
ordenación estructural vigente.
La modificación propuesta es de muy pequeña entidad y no tiene influencia alguna sobre la ordenación estructural municipio o sobre la ordenación del territorio.
Memoria. 11
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3. Determinaciones de ordenación detallada propuestas.
Serán las establecidas en el Plan Especial de Protección del Casco Histórico de Ledesma para la tipología tradicional
rural.
-Tipología edificatoria es de Tipología tradicional rural según su definición: “Se trata de un tipo secundario, cuya importancia reside en que ocupa un área periférica en la que es preciso el control del volumen debido a la relación visual
con el recinto amurallado.”
-El Uso:
Usos compatibles con la calificación de Manzana Tradicional Rural y podrá ser adaptado funcionalmente a
ellos.
-Alineaciones: Las actuales reflejadas en el plano M-02. Las fachadas seguirán las alineaciones de parcela en su
límite con la vía pública, aunque se permiten patios que cierren a la misma mediante tapia del mismo material de
fachada con altura entre 2 y 3 m.
-Parcela Mínima (Art.10): Superficie: 60 m2.
Fachada: 4 m.
-Volumen (Art. 26.3.1.1.2.): es el definido por la edificación de planta baja de 4 m de altura hasta el alero en el centro de
la fachada, con aprovechamiento bajo cubierta, pudiendo ser ésta a una o dos aguas, con pendientes entre el 25% y el
35%.
-Nº de plantas (Art.26.3.1.12): baja + bajo cubierta
-Voladizos (Art. 25.3): Se prohíben
-Edificabilidad: No se regula, se regula el volumen edificado
2
2
2
Siendo la superficie de parcela de 825 m , y, la construida de 576,60 m resulta una edificabilidad de 0,7 m /m
2
-Composición: será libre y aleatoria, aunque se tomará como base la existente en edificio adaptados o catalogados. En todo caso, la proporción hueco/macizo no excederá del 40% y los huecos tendrán proporción de rectángulo vertical o cuadrado.
En Ledesma,
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M. Cristina Pérez Jiménez
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PLAN ESPECIAL DE LEDESMA
CATÁLOGO DE EDIFICIOS
A) CARACTERÍSTICAS
IDENTIFICACIÓN
100
Número
Nº catastral
22323-03
Dirección postal
La Ronda, 12
DESCRIPCIÓN FÍSICA Y FUNCIONAL
Bueno
Estado de la edificación
Calidad de la edificación
PLANO DE SITUACIÓN
Buena
Intervenciones
Rehabilitación
Uso original
Vivienda y dependencia auxiliar
Uso actual
Vivienda y dependencia auxiliar
Observaciones
Edificio en uso normal
DESCRIPCIÓN ARQUITECTÓNICA
Edificio entre medianeras con 2 y 1 planta y cubiertas a 1 y 2 aguas
General
Tipológica
Tradicional rural
Compositiva
Composición aleatoria con jerarquización de huecos
Materiales
Mampostería con revestmiento
FOTOGRAFÍA
contínuo
Elementos singulares
Observaciones
Recercados
Representante de la
arquitectura rural de acompañamiento
DATOS HISTÓRICOS
XIX
Época
Estilo
Neutro
Observaciones
B) VALORACIÓN (0-5)
Estado físico
3
Urbana
3
Arquitectónica
2
Histórica
1
C) PRESCRIPCIONES
Grado de protección
Ambiental 2
Prescripciones específicas
Labores de mantenimiento.
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4. Índice documentación gráfica.
PLANOS Nº
M-01.- Plano de situación, emplazamiento, estado actual, situación catastral y fotos.
Varias escalas
M-02.- Alzados, ordenación física vigente, alineaciones, ordenación física y plano
de cubiertas propuesta. Varias escalas
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