ST-0000-SAP-GRANADA-17-07-2015, No cabe

Roj: SAP GR 1186/2015 - ECLI:ES:APGR:2015:1186
Id Cendoj: 18087370042015100134
Órgano: Audiencia Provincial
Sede: Granada
Sección: 4
Nº de Recurso: 236/2015
Nº de Resolución: 185/2015
Procedimiento: CIVIL
Ponente: JUAN FRANCISCO RUIZ-RICO RUIZ
Tipo de Resolución: Sentencia
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 236/15
JUZGADO: GRANADA 7
VERBAL Nº 1.479/14
PONENTE SR. JUAN FCO RUIZ RICO RUIZ
SENTENCIA Nº 185/15
ILTMOS. SRES.:
PRESIDENTE
D. ANTONIO GALLO ERENA
MAGISTRADOS
D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN
D. JUAN FCO RUIZ RICO RUIZ
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En la ciudad de Granada a diecisiete de julio de dos mil quince. La Sección Cuarta de esta Iltma.
Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación, los precedentes autos de juicio Verbal nº 1.479/14,
seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de Granada, en virtud de demanda de D. Fulgencio ,
representado por la Procuradora Sra. Olivares López y defendido por el Letrado D. Gabriel Martínez Asensio,
contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS " DIRECCION000 " EN CENES DE LA VEGA ,representada por
la Procuradora Sra. Labella Medina y defendida por el Letrado D. Calandio Iáñez Montoya.
Aceptando como relación los "Antecedentes de Hecho" de la sentencia apelada, y
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO .- La referida sentencia, fechada en 25 de febrero pasado, contiene el siguiente Fallo:
" Que estimando íntegramente el suplico de la demanda presentada por el Procuradora Isabel Olivares
López actuando en nombre y representación Fulgencio contra Comunidad de Propietarios DIRECCION000
, representado por el Procurador María Luisa Labella Medina, debo condenar y condeno a la referida
demandada a que pague a la parte demandante la suma de 3.601,28 €. Se le condena igualmente al pago
de las costas de este procedimiento".
SEGUNDO .- Sustanciado y seguido el presente recurso, por su trámites ante esta Iltma. Audiencia
Provincial, en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, por escrito y ante el Órgano
que dictó la sentencia; de dicho recurso se dio traslado a las demás partes para su oposición o impugnación;
tras ello se elevaron las actuaciones a este Tribunal, señalándose día para Votación y Fallo, en que ha tenido
lugar.
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TERCERO .- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite.
Siendo Ponente el Magistrado Iltmo. Sr. D. JUAN FCO RUIZ RICO RUIZ.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO .- Esta Sala ha tenido ya ocasión de pronunciarse sobre cuestión similar a la aquí planteada
en su reciente sentencia de 2-5-2.014 , al declarar que: "la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal,
en su art. 13, establece, en su nº 1, que los órganos de gobierno de la Comunidad son el Presidente, el
Secretario y el Administrador, añadiendo en su nº 6 , que los cargos de Secretario y Administrador podrán
acumularse en una misma persona, y concluyendo en el nº 7, al indicar que, salvo que los estatutos de
la Comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los Órganos de Gobierno -entre los que está el
Administrador- se hará por el plazo de un año. Los designados podrán ser removidos de su cargo antes
de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios convocada en sesión extraordinaria. La
Exposición de Motivos de la Ley citada, señala que "... el administrador, que ha de ser designado por la Junta
y es amovible (esto es, que puede ser separado del cargo), sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre
en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir, en todo caso, las obligaciones que directamente se le
imponen". Esta regulación jurídica, se refiere solo y exclusivamente a la organización interna de la Comunidad
de Propietarios y en ella agota su eficacia jurídica. Y, conforme a esta regulación, el Secretario-Administrador,
así como el Presidente, y, en su caso, los Vicepresidentes, son nombrados por la Junta de Propietarios
por el plazo de un año, pero antes del transcurso de ese plazo anual pueden ser removidos por acuerdo
adoptado en Junta General Extraordinaria de propietarios, sin mediar incumplimiento de sus obligaciones
(las de Administrador, reseñadas en el art. 20), ni justa causa, y sin que la ausencia de incumplimiento
obligaciones o justa causa para la remoción, de lugar a indemnización alguna a favor del removido, claro
está, siempre que nos refiramos a la administración llevada a cabo directamente por uno de los copropietarios
vecinos del inmueble. El párrafo 2 del nº 6 del art. 13 LPH establece que el cargo de administrador profesional
suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones también podrá recaer en corporaciones y
otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico. Así, en el caso de Secretario
administrador que no sea a la vez copropietario, la relación jurídica existente es la nacida de su contrato
entre la comunidad y la persona que ostenta el cargo y cuyas vicisitudes y, en su caso, resolución y sus
consecuencias quedan sometidas al Código Civil.
Desde esta perspectiva, dos son las posturas de la doctrina y jurisprudencia "menor" en cuanto a la
naturaleza jurídica de dicho contrato. La primera, que ve un contrato de arrendamiento de servicios, ex art.
1544 Cc , en virtud del cual el arrendador (administrador) se obliga a prestar los servicios del art. 20 LPH y el
arrendatario (comunidad) a pagar un precio cierto, por ello. Y dado que el arrendamiento de servicios comporta
obligaciones recíprocas para las partes (ex art. 1124 Cc ), se entiende implícita la facultad del arrendatario
que ha cumplido sus obligaciones, de resolver la relación jurídica contractual antes del transcurso del plazo,
cuando el arrendador incumple sus obligaciones y sin que de esta resolución se derive indemnización a favor
del arrendador. Pero si el arrendatario, unilateralmente y con anterioridad al transcurso del plazo pactado,
resuelve esta relación -sin mediar incumplimiento- se estaría contraviniendo el tenor del contrato, por lo que,
ex art. 1101 Cc , quedaría sujeto a la indemnización de los daños y perjuicios causados, que comprenderá,
no solo el valor de la perdida sufrida, sino también el de la ganancia dejada de obtener ( art. 1106 Cc ).
La otra postura, entiende que la relación jurídica es de mandato ( art. 1709 Cc), retribuido ( 1711-2º Cc ) y
sometido, en defecto de pacto expreso, al plazo anual del art. 13-7-1º LPH , por lo que será de aplicación el
art. 1733 Cc (El mandante puede revocar el mandato a su voluntad y compeler al mandatario a la devolución
del documento en que conste el mandato), por lo que el mandatario solo podrá reclamar la indemnización de
los daños y perjuicios ( art. 1729 Cc ). Ahora bien, las STS de 21-12-63 , 25-11-83 o 3-3-98 , han matizado
que la revocación del mandato antes del plazo pactado, por el mandante, da lugar a la indemnización a favor
del mandatario de los daños y perjuicios, que comprenden, no solo el valor de la pérdida que haya sufrido,
sino también el de la ganancia dejada de obtener, salvo que concurra justa causa para la revocación. Esta
es la postura mayoritaria."
Y añade: "Es sabido, y ya se ha dejado reseñado, que el administrador podrá ser removido de su cargo
antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios convocada en sesión extraordinaria,
pero esta facultad que la LPH otorga a la Junta, dada la naturaleza del vinculo contractual que liga a las
partes, basado en la confianza, no justifica que la rescisión unilateral sin motivo alguno, no deba ser objeto de
indemnización, pues el cargo de administrador es esencialmente revocable, por lo que la Junta no necesita
más que el acuerdo de sus componentes para prescindir de él. Sin embargo, esta facultad que la Ley concede
al Órgano de Gobierno de la Comunidad de propietarios, debe ser puesta en relación con las normas en
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materia de arrendamiento de servicios y mandato, pues fundado en la confianza que inspira al principal el
cometido que se encarga al otro, puede extinguirse por la decisión unilateral del primero, pero siempre con
justa causa acreditada, pues en otro caso, surge la obligación de indemnizar en función del precio pactado
y del tiempo invertido."
SEGUNDO .- Dicho lo anterior, no observamos error alguno en la valoración de la prueba en que haya
incurrido la sentencia apelada, en cuanto declara que no se ha probado la existencia de causas suficientes que
justifiquen la resolución del contrato por cese de la confianza del administrador. Hemos de tomar como punto
de partida para comprobar los pretendidos incumplimientos la junta de 25 de septiembre de 2013, en la que
se acuerda la renovación tácita del cargo de administrador por otra anualidad, tal y como venía haciéndose
desde su nombramiento en septiembre de 2.006. Esto significa que hasta aquella fecha existía confianza en el
desempeño del cargo, pues, en caso contrario, no habría sido prorrogado, y que los supuestos incumplimientos
debían haberse producido o ser conocidos a partir de tal fecha, por lo que al haberlo hecho así constituye un
auténtico acto propio que no se puede contravenir. Desde luego, no puede decirse que en la meritada junta
de 25-9-2013 se había acordado posponer su nombramiento a otra junta posterior a celebrar en el mes de
noviembre pues nada de eso consta en el acta.
En cuanto a los supuestos incumplimientos en que se fundamenta la pérdida de confianza ha de
estarse a los motivos que se exponen en el acta de la junta de 12 de diciembre de 2.013, que se reproducen
íntegramente en el escrito de oposición a la solicitud de procedimiento monitorio, y que, como bien dice el
Juez de Instancia, no han sido suficientemente probados.
En primer lugar, no ha demostrado ni favoritismo ni trato desigual entre los vecinos por parte del
administrador que justifique su cese, sin que la "genérica" afirmación de los testigos sea bastante para ello,
tal y como reconoce la sentencia. Segundo, tampoco consta la actitud del mismo obstructiva a la entrega de
documentación de la Comunidad, sin que se haya practica requerimiento formal alguno al efecto. Más aún,
se reconoce en el recurso que tras el cese se obtuvo la documentación pretendida, lo que induce apensar
que no hubo negativa a su entrega por parte del mismo. Incluso, en el acta de la junta de 25-9- 2013 se hace
constar que el administrador comenta que se han solicitado algunos presupuestos en cuanto a limpieza,
jardinería, piscina, seguro, etc., lo que indica que no existió falta de colaboración en cuanto a la mejorade la
situación económica de la Comunidad, aunque ello se consiguiera ya con la nueva administradora, lo que, en
ningún caso, implica incumplimiento de sus obligaciones conforme al artº 20 de la LPH . Tercero, no puede
justificarse en la falta de aprobación de los presupuestos del año 2013-2014, por cuanto en la citada junta
se pospuso su aprobación hasta tanto la comisión creada estudiara las nuevas contrataciones, fijándose una
nueva asamblea a tal fin para el mes de noviembre. No obstante, se aprobó un presupuesto extraordinario
para dicho ejercicio. Sobre las causas de la demora en la convocatoria de la junta a celebrar en noviembre no
consta que fueren imputables a la actuación del administrador.
Por último, se alude como nuevo motivo la falta de transparencia documental y las salidas de dinero
sin justificar, al ser conocido con posterioridad, lo que también merece igual rechazo toda vez que en las
distintas anualidades fueron aprobados los balances de ingresos y gastos, estando las facturas y justificantes
a disposición de los propietarios en todo momento.
Invierte carga prueba
TERCERO .- En cuanto a la petición subsidiaria de moderación de la indemnización de acuerdo con el
artº 1.103 del Código Civil ha de correr igual suerte desestimatoria. Como antes se dijo, el resarcimiento ha de
comprender el daño emergente y el lucro cesante, comprensivo en este caso de las mensualidades dejadas
de percibir hasta la finalización del contrato. Frente a la concreta cantidad que esta supone no se ha acreditado
ni que, tras el cese injustificado, sustituyera a otro nuevo cliente en lugar del antiguo, ni que estos significara
una disminución de los gastos ordinarios a los que debía hacer frente. Tampoco puede traerse a colación el
doble abono por igual concepto que ello supondría para la Comunidad, cuando la causa del mismo solo a la
actuación de esta puede imputarse. Así lo ha contemplado para un caso idéntico al presente la sentencia de
esta Audiencia Provincial (Sección 3ª) de 25-2-2004.
Vistos los artículos citados y demás preceptos de pertinente y general aplicación,
FALLAMOS
Esta Sala ha decidido confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Número 7 de esta
ciudad, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante y dando al depósito para recurrir el
destino que legalmente corresponda.
Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
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Contra la presente resolución cabe recurso de casación, por interés casacional, y, en su caso, recurso
extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte
días contados desde el siguiente a su notificación.
PUBLICACIÓN .- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Magistrado Iltmo. Sr. D. JUAN
FCO RUIZ RICO RUIZ, Ponente que ha sido de la misma, doy fe.
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