T E S I S

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA
CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA EN VALUACIÓN DE BIENES
INMUEBLES E INDUSTRIALES
Í^**^*«Í**F!
CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA
CONSTRUCCIÓN
ANÁLISIS SOBRE UNRANGO DEVARIACIÓN ACEPTABLE
ENFACTORES DEHOMOLOGACIÓN, ENLA ELABORACIÓN
DEAVALÚOS DEINMUEBLES ENEL CENTRO HISTÓRICO
DE LA CD.DE CAMPECHE
T E S I S
PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRO ENVALUACIÓN DE BIENES
INMUEBLES E INDUSTRIALES
PRESENTA
ANGÉLICA MARÍA RANGEL AQUINO
ASESOR
DR.JOSÉ BERNARDOVARGAS NEGRETE
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DEVALIDEZ OFICIAL
POR LASECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME
ACUERDO No.00954061,DE FECHA 7DE MARZO DE 1998
MEXICO, D.F. SEPTIEMBRE DE2008
Análisis sobre un rango devariación aceptable en factores dehomologación, en la elaboración deavalúos de
inmuebles en elCentro Histórico de Campeche
A Carlos Manuel, por su apoyo incondicional día con día
A Carlos Manuel y David, mis hijos
A todas las personas que directa o indirectamente participaron en la elaboración
de este trabajo
Al Instituto Tecnológico de la Construcción, por brindarme la oportunidad de cursar
la maestría
A los académicos que compartieron sus conocimientos y experiencias conmigo,
especialmente al Dr. José Bernardo Vargas Negrete, cuyos valiosos consejos han
hecho posible este trabajo
A mis compañeros y colegas.
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodeCampeche
Resumen
El presente trabajo pretende conocer el comportamiento específico del precio de la
vivienda, en el centro histórico de la ciudad de Campeche, los cuales incluye el
centro en sí, los barrios de San Román, San Francisco y Barrio de Guadalupe. A
través del establecimiento de una base metodológica que permita utilizar factores
o coeficientes que ayuden a establecer adecuadamente el valor de la misma en
esta zona.
Se presenta una propuesta alternativa a los coeficientes de homologación
comúnmente utilizados en materia de avalúos, tales como funciones que
involucren a la edad, localización y ubicación, la superficie de terreno y metros
cuadrados de construcción principalmente. Esto a través del análisis estadístico
descriptivo, de regresión y correlación para una muestra recogida para toda el
área señalada anteriormente.
En este estudio se han excluidos viviendas dedicadas al comercio y edificaciones
vertical (más de dos pisos) para analizar solo las viviendas unifamiliares, pues las
mismas características en ambos tipos de viviendas no tienen idéntica valoración,
ya que son bienes inmobiliarios diferentes, en los que los potenciales compradores
buscan utilidades no equiparables.
Análisissobreun rangodevariación aceptableenfactores dehomologación, enlaelaboración deavalúos de
inmueblesenelCentroHistóricode Campeche
Agradecimientos
Resumen
Índice
Pag.
4
INTRODUCCIÓN
CapítuloI
1.1.Antecedentes
1.2. Problemática
1.3.Procedimientos
Capítulo II:Marco Teórico
2.1 Marco Histórico
2.2 MarcoTécnico
2.2.1 Elavalúoy la homologación de bienes similares
2.2.2 Enfoques de lavaluación
2.2.3 Principios devaluación
2.3 Marcojurídicoyfiscal
2.3.1 Definiciones
2.3.2 Diferencia entre avalúo Fiscalyavalúo comercial
2.3.3 Artículos,circularesycódigos relacionadoscon lavaluación de bienes
Inmuebles.
2.3.4 Leyes Federales
2.3.5 Código deéticaprofesionaldelvaluador.
Capítulo III: Análisis
3.1 Definiciones preliminares
3.2 Estadísticos dela poblacióny muestra
3.3 Medidasdetendencia central
3.4 Medidas dedispersión
3.5 Distribuciones probabilfsticas
3.6Análisis de regresión
3.7 Análisis decorrelación
3.8 Hipótesis nulayalternativa
3.9 Factor de homologación
Capítulo IV: Propuesta de lametodología para valorar elvalor comercial de
una vivienda en elCentro Histórico de Campeche.
4.1 Eleccióndeltamañodelamuestra
4.2Variables utilizadas
4.3Aplicación dela herramienta
4.4Análisis delosresultados
Conclusión:
Bibliografía
Anexos
Glosariodetérminos
Índice detablasycálculos realizados
Planos antiguosyactualesdeláreaen estudio.
10
13
14
12
23
23
24
27
3°
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35
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82
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
INTRODUCCIÓN
Fundada en 1540, a orillas del mar, con el nombre de San Francisco de
Campeche, la ciudad floreció bajo las ordenanzas del Rey Felipe II, logrando la
particularidad de su traza urbana de estilo barroco. El siglo XVII fue una época de
grandes cambios, Campeche, como puerto de la Península, sostenía el enlace de
navegación entre el Viejo Continente y el Nuevo Mundo. Este privilegio comercial
provocó la ambición de otras potencias y lo convirtió en blanco de ataques piratas,
por ello, en 1686 se inició el levantamiento de las imponentes murallas del sistema
defensivo de la ciudad 1 .
Reconociendo la magnitud de este patrimonio, el Ejecutivo Federal en Decreto del
10 de Diciembre de 1986, declara una Zona de Monumentos Históricos en la
Ciudad de Campeche 2 .
Es así como en el año de 1997, se inician una serie de programas integrales para
rehabilitar espacios habitacionales y comerciales del Centro Histórico de esta
Ciudad, recuperándose 992 unidades de un total de 1199 inmuebles que integran
dicho Centro. Dichas unidades rehabilitadas correspondieron principalmente a los
barrios tradicionales de Guadalupe, San Román y San Francisco, donde existen
más de mil unidades arquitectónicas consideradas monumentos.
Los trabajos de restauración se ejecutaron según el análisis del estilo y época del
inmueble, recuperando detalles ornamentales, como cornisas, frisos, pilastras,
guardapolvos y peanas.
Así por ejemplo en el Barrio de San Román se tuvo como objetivo la calle 12, en el
tramo comprendido de la calle Bravo a la calle Montecristo, en el cual se
comprendieron 130 unidades arquitectónicas, donde 45 son consideradas de valor
VerArchivo General de Indias,localizado enelarchivo generalde Campeche
Ver Leyde Monumentos Monumentos Históricos de INAH Campeche
4
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
monumental y las restantes como modificadas y ambiéntales. Para el año 2005
en el Barrio de Guadalupe y San Francisco se recuperaron 194 unidades entre la
calle 12 y Calle Gómez Farias sobresaliendo más las casas del siglo XVIII.
La historia, el diseño urbano y el sistema de fortificación hicieron que, e M ° de
Diciembre de 1999, durante los trabajos de la 23 a sesión del Comité celebrada en
Marrakech, Marruecos, permitió la inscripción para LA CIUDAD HISTÓRICA
FORTIFICADA DE CAMPECHE, bajo los siguientes criterios:
i El puerto de Campeche es un modelo de urbanismo de una ciudad barroca
colonial. La regularidad de su plano reticular y las murallas que protegen su centro
histórico son características de la arquitectura militar del Caribe.
ii. El sistema de fortificaciones de Campeche, ejemplo sobresaliente de la
arquitectura militar de los siglos XVII y XVIII, forma parte del sistema defensivo
integral puesto en operación por los españoles para proteger sus puntos
estratégicos del mar Caribe contra ataques piratas.
Este patrimonio urbano se ha enriquecido con la adición de edificios públicos y
diversas expresiones de la arquitectura industrial de fines del siglo XIX y principios
del siglo XX . Este patrimonio forma parte de distintos tipos de áreas históricas las
que según Hardoy y Gutman (1992) pueden ser de cuatro tipos: 1) los centros
históricos de áreas metropolitanas y de grandes ciudades, 2) los barrios de
interés urbanístico y arquitectónico, como el de la Cd de Campeche; 3) las
ciudades históricas; y 4) los pueblos históricos, de los que existen muchos en
México y Latinoamérica.
Este patrimonio edilicio, tanto el de propiedad pública como el privado, se ve
afectado por diversos grados de obsolescencia funcional y física que perjudican su
capacidad de acoger instituciones, hogares y empresas en forma cómoda y
eficiente. Esta obsolescencia reduce la demanda por estos inmuebles, los cuales
se desvalorizan y deprimen los mercados inmobiliarios de los centros históricos.
Asimismo, la estructura tradicional de calles y espacios públicos se deterioran
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Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
como resultado de las presiones que ejerce el tránsito de vehículos motorizados y
las actividades de comerciantes y productores informales. En ciudades en rápido
crecimiento, las edificaciones patrimoniales se ven muchas veces afectadas por
obsolescencia económica siendo reemplazadas por edificaciones nuevas.
El deterioro representa una pérdida para las comunidades por cuanto la
conservación de este patrimonio no sólo preservaría un repositorio de su historia y
memoria cultural, sino que también recuperaría para el uso contemporáneo un
valioso conjunto de edificios e infraestructuras centralmente localizados.
Un primer paso para avanzar hacia formas más eficientes de preservar del
patrimonio es su correcta valorización. Por razones muy diferentes, el patrimonio
tiene distinto valor para los variados actores sociales involucrados, por lo que para
tener una adecuada apreciación de su valor es necesario tomar en cuenta un
amplio rango de factores y considerar las opiniones de todos los grupos
interesados.
Desde la perspectiva económica, se identifican varios tipos de valores atribuibles
al patrimonio. Los denominados valores de uso que se refieren a la valoración que
hacen de los Activos patrimoniales quienes consumen los servicios que producen.
Estos valores pueden ser de uso directo de consumo, como ocurre en el caso en
que un edificio patrimonial se destina a usos residenciales y comerciales
generando rentas mayores que otros edificios por su carácter patrimonial (caso
muy común en el Centro Histórico de Campeche).
También existen los valores de uso directo de no consumo, por ejemplo el valor de
uso distante que se produce cuando los usuarios de propiedades no patrimoniales
se benefician de la vistas sobre activos patrimoniales. El valor educacional de un
bien patrimonial es otra forma de uso no de consumo.
Otra dimensión del valor de uso del patrimonio es el uso indirecto (similar a una
externalidad) que emerge, por ejemplo, cuando el valor de una propiedad aumenta
6
^
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
BSSBSBBBBBBBSHSBfiSSSSSBBñSBñS^
por su cercanía a un bien patrimonial (casas ubicadas en los principales barrios
cercanos al Centro Histórico).
Los valores de no uso capturan las corrientes deservicios económicos más
intangibles que puede generar el patrimonio. El valor de existencia captura los
beneficios que ciertas personas derivan del hecho de que un determinado
patrimonio exista, incluso cuando no tienen la intención de consumir directamente
los servicios que genera.
El valor de existencia incluye el denominado valor de opción que captura el interés
de ciertas personas por mantener abierta la posibilidad que ellos u otros puedan
consumir los servicios provistos por el activo patrimonial en el futuro.
Otros valores de no uso son el valor de herencia que captura el interés de las
personas por legar el patrimonio a las generaciones futuras y el valor filantrópico
del patrimonio que captura los beneficios de relaciones públicas o buena imagen
que obtienen quienes invierten en el patrimonio sin usarlo.
Bajo la perspectiva teórica del modo y forma de los centros históricos en general,
cabe aclarar que para nuestro caso particular, el centro histórico de Campeche
varía un poco en su ordenamiento urbanístico y valoración, ya que el valor
comercial de sus bienes inmuebles que lo conforman, se han visto revalorados
tanto en venta como en renta; debido principalmente a las políticas de desarrollo,
equilibrio entre el crecimiento urbano y preservación de distintos contextos, y
valores arquitectónicos.
Por lo antes descrito y dada la índole cambiante del mercado inmobiliario en
nuestro país y en el mundo entero, así como el surgimiento de distintos requisitos
y normas que permiten validar un avalúo, la confiabilidad y consistencia de los
factores de homologación no pueden ser medidos a entera certeza y exactitud, ya
que estos solo podrán ser graduados en relación a características y atributos
comparables para grandes muestras poblacionales.
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Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
De tal manera que el presente trabajo tiene como objetivo
principal
poder
establecer de una forma más precisa y justa rangos de variación aceptables en
factores de homologación que nos ayuden a elaborar y/o establecer valoraciones
de inmuebles (venta de casa habitación) en el Centro Histórico de la Ciudad de
Campeche. A través del análisis de una muestra poblacional de la estructura
urbana mencionada, para analizar en forma estadística, probabilística y
econométrica los distintos atributos que originan la valoración de los inmuebles en
venta y alquiler.
Para la definición de factores que influyen en el precio de las viviendas y valores
de homologación se han utilizado métodos econométricos de valoración. Con
estos métodos se pretende estimar y analizar un valor a través del estudio del
mercado inmobiliario de la construcción ( venta y alquiler) (valor de oferta V), que
ayude a determinar factores de homologación más precisos éticos y justos en la
elaboración de avalúos en el centro histórico de la Ciudad de Campeche,
expresándolo como una variable endógena que es función de un conjunto de
variables exógenas (variables características X-i, X 2 ,
, X n ), cuya relación se
establece mediante el empleo de análisis de regresión.
V =f(X 1 ,X 2 ,
,X n )
Si bien el fundamento de los métodos econométricos es idéntico al de los métodos
clásicos, que se basan en la estimación del valor de una vivienda mediante la
comparación con todas viviendas similares cuyos valores se conocen, tomando
como criterio de comparación una o varias variables o características conocidas,
su diferencia fundamental estriba en que permiten manejar un volumen elevado de
observaciones. Para ello se crea una matriz de datos inicial que contiene, para
cada vivienda, el precio de oferta y todas las variables definidas anteriormente.
Con la ayuda de las técnicas de análisis de correlación, análisisfactorial, regresión
lineal múltiple, etc, se determinaran, de entre todas las variables analizadas,
aquellas que definen mejor a la variable precio. Finalmente se obtendrá por
8
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
regresión una función que predice el valor de mercado de una vivienda
determinada, en función de las variables seleccionadas anteriormente.
También se realizaran agrupaciones de algunas poblaciones en función de
variables del estudio, tales como renta, número de habitantes, valor de
localización o distancia a zonas con más servicios, para asociar que variables son
las que agrupan los precios de las viviendas en la ciudad de una forma más
homogénea, y nos permiten encontrar modelos que estimen el valor de las
viviendas más precisa.
Llegar a este análisis lleva implícito no solo cuestiones teóricas, descriptivas e
inferenciales que argumenten la determinación de un posible rango numérico
para factores de homologación, sino también los aspectos legales
más
importantes que rigen los valores del mercado inmobiliario de la zona de estudio.
CONCLUSION (PERSPECTIVA)
En este estudio sobre el valor de la vivienda en la Ciudad de Campeche
esperamos poder definir los indicadores más relevantes que se asocian al valor de
venta y alquiler para la zona centro, a través de las estimaciones obtenidas de los
muéstreos poblacionales realizados y aplicados a los modelos antes descritos.
Así como también poder concluir que el precio de venta de la vivienda en dicha
zona es una indicador muy correlacionado espacialmente y que se ve influenciado
directamente
por
sus
características
constructivas,
de
localización
y
temporalidades. Adicionalmente, el modelo nos permite observar algún porcentaje
u obtener relaciones porcentuales al analizar las características constructivas
(antigüedad, amplitud, baños) con respecto a los precios de venta de la vivienda.
9
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
CAPITULO I: ANTECEDENTES
1.1Antecedentes del Centro Histórico de la Ciudad
La ciudad de Campeche fundada en el año de 1540, al igual que muchas ciudades
de América latina, fue conformada por una estructura tipo plano regular ortogonal
sencilla (rectángulo cortado por dos calles perpendiculares formando una cruz, ver
plano en anexos).
Al centro se ubicaba la plaza principal, y alrededor de ella los edificios
representativos del poder, tales como la Iglesia y los edificios político
administrativos. Las calles secundarias partían en ángulo recto de esta cruceta
principal y todo el caserío se hallaba protegido por una muralla compuesta por
puertas (de Tierra Y de Mar) 1 y baluartes, siendo hoy de gran valor cultural.
El ambiente urbano predominante correspondía a la baja densidad poblacional y al
criterio constructivo de la época, en la cual la vegetación era un factor importante
para la construcción de plazas así como de casas con grandes patios centrales,
techos altos, calles estrechas y traspatios arbolados, teniendo presente las
necesidades de un clima tropical cálido.
Dicho proceso de conformación urbana, jugó un papel importante en la conquista
de Yucatán, ya que fue un punto estratégico a través del cual se conquistaron
territorios interiores de Yucatán y de la zona del Peten de Guatemala, por ser
Campeche el único puerto con que esta provincia contaba.
A diferencia de otras villas y ciudades de esa época fundada por los españoles,
Campeche, no fue trazada sobre el primitivo asentamiento indígena de Can Pech
o Kin Pech,sino a una milla de distancia al poniente de éste.
Para cuando se promulgaron las Ordenanzas de los Nuevos Descubrimientos y
Población de 1573 y Las Leyes de Indias, ya se encontraban fundadas la mayor
parte de las ciudades novohispanas entre ellas San Francisco de Campeche.
San Francisco de Campeche trazado a regla y cordel, adopta el modelo ortogonal,
ofreciendo muchas ventajas, sobre todo la defensa y aprovechamiento del viento,
calles rectas con intersecciones perpendiculares, manzanas de idéntica forma
10
^
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
cuadrangular o rectangular, en el que se deja una cuadricula sin edificar que es la
plaza3.
Este modo de traza urbana se completa con la filosofía y el alto rango político de
ubicar en la plaza o alrededor de ella, todos los centros sostenedores del poder:
esquema que,así mismo,selleva hasta el pueblo deindios.
Pero en Campeche al igual que enotras ciudades costeras, la plaza se descentra
acercándola al mar, desde su fundación de villa tendió a crecer en paralelo al
mar, de esta forma está el pueblo de indios de San Francisco, y a sotavento San
Romándeindios,el barrio de Guadalupe igual selocaliza abarlovento pero erade
loscriollos yespañoles.
Es así como se comenzaron a formar los pueblos de indios, provocando el
ensanchamiento de la ciudad y por ende el surgimiento de barrios como los de
San Francisco y San Román, estos dos a la par del recinto amurallado, el barrio
de Guadalupe se conforma después a causa de las Leyes de Poblamiento
promulgado porlacorona española.
A diferencia de los barrios de San Román conformados por indios naboríos y por
el de San Francisco compuesto por indígenas mayas, el origen del barrio de
Guadalupe hasta donde se sabe no fue como pueblo de indios, por lo que desde
sus inicios perteneció a Iclero secular. El barrio donde se encuentra actualmente
era un escampado, pero pese a las restricciones impuestas de no asentarse tan
cerca a la línea de defensa (muralla) sefue poblando poco a poco, en su mayoría
porfamilias españolas ycriollos.
Sin embargo a finales del siglo XVII la ermita ya se encontraba erigida y estaba
dedicada a Nuestra Señora de Guadalupe, la venerada en Extremadura, España,
posteriormente con la propagación del culto a la Virgen del Tepeyac en toda la
Nueva España,ésta seconvierte enlapatrona delBarrio1.
Así la ciudad se fue expandiendo y para el siglo XVIII se encontraba totalmente
constituida, esta misma configuración colonial se conservó hasta mediados del
Ver Casanova Rosado,Campeche Intramuros
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Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
siglo XX intacto según los lineamientos impuestos durante la colonia (ver plano
actual en anexos). La ciudad mantuvo durante ese período de tiempo como límite
natural al sur una cadena de lomeríos que la rodeaban, esta situación fortaleció el
crecimiento de la ciudad sobre la línea de costa y no hacia esa zona, estos
lomeríos se utilizaron como vigías, a sotavento y barlovento se construyeron dos
fuertes cuya misión era vigilar el mar de la presencia de piratas y dar aviso
oportuno para combatirlos.
Aproximadamente en los 50's , inicia un proceso de regulación del suelo a nivel
nacional, la ciudad de Campeche cuenta con su plano regulador, en la que se
propone crecer hacia la zona ganada al mar, este proyecto es conocido como el
Campeche Nuevo, entre otras cosas modificó el perfil costero de la ciudad y
pretendía desplazar al centro histórico, ya que la nueva propuesta era símbolo de
progreso y modernidad, y el recinto amurallado era lo retrogrado y pasado sin
valor4.
Para la década de los 60 del siglo XX, la ciudad comenzó a experimentar un
crecimiento hacia la periferia de la ciudad antigua dentro de este mismo modelo de
modernidad, construyeron los primeros fraccionamientos a donde se fueron las
personas con mayor poder adquisitivo que vivían en el centro histórico (zona
centro), así como también se observaron las primeras migraciones del campo a la
ciudad para cubrir la mano de obra de distintas actividades económicas de esa
época (extracción de camarón) y el petróleo en los años ochentas.
Por estas mismas fechas el crecimiento acelerado de la ciudad, hace que sean
ocupados los lomeríos que en mucho tiempo estuvieron deshabitados, así como
también su extensión hacia el mar. Pero lo más sobresaliente en esta época
independientemente del crecimiento poblacional fue el inicio de los trabajos en pro
de la recuperación de fachadas del centro histórico de la ciudad, teniendo como
resultado el nombramiento de la ciudad como Patrimonio Cultura de la
Humanidad.
4
Ver Campos Josefina ,2005
12
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
1.2 Problemática:
En 1999 un área de la ciudad de Campeche es nombrada Patrimonio Cultural de
la Humanidad por la UNESCO, sector correspondiente a la zona de Monumentos
Históricos decretados por el INAH (Instituo Nacional de Antropología e Historia),
esto es, el recinto amurallado, los barrios tradicionales de San Román, Guadalupe
y San Francisco. Al conocerse este nombramiento se inicia un fenómeno de
especulación inmobiliaria para la valoración de los bienes inmuebles localizados
en esta zona.
Este fenómeno es palpado inicialmente con la compra-venta de casas
abandonadas, a un costo muy por debajo a los observados en el mercado en otras
zonas de la ciudad, debido principalmente a la falta de mantenimiento por sus
propietarios originales. Dichas casas han sido remodeladas en sus interiores para
completar y dotarlas de servicios y comodidades, así como en sus exteriores
(fachadas) aguardando la reglamentación vigente del municipio y la ley del INAH.
Bajo esta misma perspectiva la oferta de servicios públicos y privados se han
concentrado en el centro histórico, ya que en esta zona se ubican la mayoría de
las dependencias de los tres niveles de gobierno, así como también comercios,
instituciones educativas y salud pública.
Sin embargo existen todavía un importante número de inmuebles localizados en
estas zonas que son habitados por sus dueños y que se ven sometidos a
modificaciones en el valor comercial de sus bienes, debido a que no existe
referencia alguna para la cuantificación de variables y atributos, que nos permitan
establecer analogías o comparativos para valorar un bien inmueble en venta o
alquiler en esa zona con características correspondientes al periodo colonial, de
tipologías y arquitectura distinta al resto de la zona urbana.
Es por ello que este estudio pretende establecer esos rangos numéricos de apoyo
a los factores de homologación en dicha zona. El estudio va dirigido a la definición
de la zona centro de la Ciudad de Campeche, en cuanto al análisis sobre un rango
de variación aceptable en factores de homologación, que permita elaborar avalúos
13
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
de inmuebles (venta y alquiler de casa habitación) bajo factores más precisos,
éticos yjustos.
I.3.- Procedimientos (métodos)
Estimar el valor de un inmueble, y con mayor y más antigua utilización, el valor de
la tierra de uso agrícola, ha sido una actividad que se ha planteado la humanidad
mucho antes de que existiera el concepto de mercado. Concretamente 3000 años
antes de Cristo existían en Egipto los nilómetros, cuyo objetivo era medir el efecto
de las crecidas del Nilo sobre las distintas parcelas cultivadas con el fin de
establecer un impuesto como antecedente del impuesto predial que ahora se
cobra y como antecedente de la ciencia valorativa en general.
Desde entonces, se han venido desarrollando diferentes procedimientos, más o
menos
formalizados algebraicamente a medida que avanzaba la realidad
económica que rodeaba a los inmuebles, la formulación teórica y las técnicas e
instrumentos disponibles hasta llegar a la actualidad en que se pueden distinguir
tres grupos de métodos principalmente.
A).-Los métodos sintéticos o comparativos:
Como su nombre indica se basan en estimar un valor por comparación de dos o
más inmuebles de los cuales se conocen los precios de compraventa de algunos
de ellos y la característica que más influye en los mismos. Con esta información se
calcula el valor de mercado desconocido para aquellos inmuebles, en los cuales sí
que se conoce el valor que toma la característica explicativa. Se pueden emplear
distintas expresiones, todas ellas susceptibles de ser reducidas a una expresión
del tipo:
V=aX
[1]
O a lo sumo:
V = aX +b
[2]
14
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
Donde
V=Valor de mercado
X= Variable explicativa
a y b = Parámetros de una ecuación sin y con termino independiente,
respectivamente.
B).- Losmétodos analíticos ode capitalización
Queenestecaso particular no serequiere desuanálisis:
Consisten en estimar unvalor de capitalización, asimilable a unvalor de mercado
cuando se cumplen algunas hipótesis (de difícil cumplimiento), mediante la
actualización de los rendimientos económicos (renta, margen bruto, cash flow)
esperados. Su expresión más usada es la [3] que, insertada en la moderna teoría
de la inversión financiera supone admitir el cumplimiento de hipótesis muy
restrictivas, como la duración ilimitada de la inversión y la constancia en los
rendimientos.
Esdecir, separtede una expresión másgeneral deltipo:
n
V= ?¡=1 Q¡ / ( 1 + r ) ¡
[3]
Donde
Qi=puedeser larenta R,elmargen bruto,elbeneficio oelcashflow,enelaño/
n=elnúmerodeañosdeduracióndela inversión
r =latasadeactualización ocapitalización ycuando secumpleque
Qi=Qoentodoslosañosy
n? 8
Setiene
V = Q0 / r
[4]
15
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
Condiciones que solo se cumplen en la inversión en tierra y en determinadas
circunstancias como los arrendamientos indefinidos. A pesar del excesivo
desarrollo de aparato algebraico, propio de las matemáticas financieras, apenas
tiene utilidad para explicar valores de mercado por su escasa capacidad
explicativa y la dureza de sus hipótesis.
C).- Los métodos econométricos de regresión:
Son los más recientes, aunque fueron introducidos en Estados Unidos durante la
segunda década del siglo XX 5 , y consisten en la estimación de una función del
tipo:
V=f(x1,X2,X3....Xn)
[5]
por métodos de regresión, (principalmente mínimos cuadrados), donde la variable
endógena a explicar es el valor de mercado, V, y las variables explicativas o
exógenas que aportan información son las X. En principio, ni el número de
variables ni la función, f, que las liga a V tienen ninguna restricción. Como se
puede comprobar fácilmente, las expresiones matemáticas de los métodos
anteriores [1] a [4] sólo son casos particulares de [5] en los cuales se utiliza una
función de una sola variable, lineal con o sin término independiente, lo que implica
una total superioridad, desde el punto de vista teórico, de los métodos
econométricos sobre el resto; superioridad que, en la práctica, se traduce en lo
siguiente:
1) Emplear una sola variable explicativa, la renta R o algún estimador del
rendimiento en el método analítico, o, la variable que más influye en el valor de
mercado en el método sintético, implica renunciar explícitamente a la capacidad
explicativa del resto de variables.
2) Emplear funciones lineales implica establecer un criterio de estricta
proporcionalidad entre la variable valor de mercado y la variable explicativa a lo
largo de todo el intervalo en el que toman valor estas variables. Esta hipótesis no
Ver "La historia de los métodos econométricos devaloraciónaplicados alatierra"puedeverseenBruceet al
16
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
es siempre asumible ya que los inmuebles grandes suelen comportarse
frecuentemente de manera diferente a los inmuebles más pequeños respecto a
una variable explicativa. La experiencia demuestra mayor capacidad explicativa
(coeficiente de determinación) cuando se emplean funciones no lineales.
3) Dentro de las funciones lineales, las que poseen término independiente son
preferibles a las que prescinden del mismo. Gráficamente, significa que la recta
representativa de la función sin termino independiente pasa por el origen;
económicamente, significa que un inmueble con variable explicativa (por ejemplo,
renta R) igual a cero debería asignársele un valor igual a cero, conclusión que, por
regla general, no se corresponde con la realidad.
4) Las estimaciones por regresión que utilizan los métodos mínimo cuadráticos
son, por definición, máximo verosímiles (la suma de distancia entre los datos y la
función son mínimos) mientras que los procedimientos que dan lugar a las
expresiones de los métodos sintéticos y analíticos de procedencia estadística y las
expresiones de la [1] a la [4] no.
Del anterior análisis, en el que se demuestra la superioridad de los métodos
econométricos sobre el resto, debería desprenderse una aplicación masiva de
dichos métodos, tanto en el campo de la valoración catastral como en el campo de
la valoración inmobiliaria en general, cosa que no ocurre. Más bien al contrario, en
el propio país de origen, Estados Unidos, hasta muy recientemente apenas si se
habían aplicado, mientras que en España desde su introducción 6 se han aplicado
parcialmente a la valoración agraria y a la valoración urbana 7 .
Así, por ejemplo, el valor de mercado de la vivienda en España, por provincias
para el año 1998, se puede explicar a partir de la ecuación [6] mientras que la
relación entre el valor de la vivienda nueva y usada se explica mediante la
ecuación [7]:
6
VerCaballer(1998)
7
Ver Caballer et al(2002)
17
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
V N=0,03152•XT-9,395•X 5+4,171•X 8 -16,977•X 9+0,106•X 2 9+406,157
Donde:
V N = Valor de mercado de la vivienda nueva (en miles/1712).
X 1 = Gasto medio por hogar (en miles). Año 1992.
X 5 = Estructura del empleo en el sector agrario (%). Año 1996.
[6]
X 8 = Carreteras (Km./100Km 2 ). Año 1996.
X 9 = Estructura del empleo en el sector construcción (%). Año 1996.
X2g=Altitud de la capital (m).
V VN = 1,21V VU
[7]
En cuanto a la tierra de uso agrícola, se puede emplear una ecuación logarítmica
tal como la [8], para explicar el valor de mercado de la tierra, V, en miles por
hectárea pero sólo para determinados períodos entre años( periodo de 10 años
máximo), ya que no se pueden considerar como constantes, por la variabilidad
económica mundial
LnV = 2,035 + 0,636 L + 1.373 A + 0,639 Ln P + 0,855 M + = ,032t
[8]
Donde:
LnV = Logaritmo neperiano del valor de mercado.
L = Tipo de cultivo que toma el valor 1 para cultivos leñosos y 0 para cultivos
herbáceos.
A = Agua con 1para el regadío y 0 para el secano.
LnP = Logaritmo neperiano de las precipitaciones medias de la comunidad
autónoma en mm.
M = Mide el efecto mar, tomando el valor 1 para las comunidades con costa
marítima y 0 para aquellas que no tienen.
t = Años, tomando el valor igual a 1para 1990.
18
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
La capacidad explicativa de estas ecuaciones es muy variable ya que va desde el
98% (coeficiente de determinación) para el caso de la relación entre los valores de
mercado de las viviendas nuevas y usadas hasta el 70% para el caso de la tierra
agrícola. La razón fundamental que ha impedido un desarrollo masivo de los
modelos econométricos de valoración de inmuebles se encuentra en la falta de
bases de datos suficientes para utilizar modelos multivariables y los problemas
de multicolinealidad y heterocedasticidad que frecuentemente se presentan.
Otros estudios sobre valuación inmobiliaria corresponden a la valoración analógica
escrita como un artificio que pretende abordar la solución de las dificultades
propias de la aplicación práctica de los métodos econométricos de valoración.
Aplicada con excelentes resultados a la valoración de empresas 8 desde la
perspectiva bursátil, inicia sus primeras aplicaciones en el campo de la valoración
inmobiliaria, tanto urbana como rústica y se basa en dos elementos
fundamentales:
La elaboración de base de datos analógicos.
Como ya es conocido, el mercado inmobiliario no es un mercado transparente, por
lo menos lo suficientemente transparente como para contar con un número
suficientemente alto de precios de compraventa reales que puedan alimentar, con
un mínimo de rigor, los modelos multidimensionales de regresión. Opacidad que
se ve aumentada en la medida en que no se puede contar con la información de
los valores regístrales, ni de los valores de las expropiaciones o de la ordenación
del territorio, porque no son valores de mercado.
Tampoco son valores de mercado los precios de oferta que aparecen en los
periódicos con gran extensión y diariamente, o los valores de tasación que utilizan
las entidades bancarias con fines hipotecarios. Pero no cabe duda, que entre cada
grupo de esto valores y los valores de mercado existe una cierta relación que se
puede definir como de comportamiento análogo frente a las variables explicativas
y, de ahí, su nombre de valores análogos al de mercado (V a ).
Ver Palepu H.Bernardo 2002
19
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
Como de los valores análogos existe mayor información, sí que se pueden
emplear para calcular un valor analógico por métodos econométricos de regresión
con varias variables explicativas y, una vez calculado el valor analógico, estimar la
relación entre éste y el valor de mercado, que es el que se pretende estimar.
Es decir,
Va = f (X1; X2, X3
Xn)[7]
y
V = f'(Va)
[8]
La relación de analogía, f', puede ser la igualdad, la simetría o cualquier otra más
complicada. Por ejemplo si se supone que los valores de oferta, que pueden ser
considerados analógicos a los de mercado, son un10 % superiores a los valores
de mercado, lafunción f" sería:
V =(1-0,1) Va = 0,9 Va
[9]
Algo parecido, pero en sentido contrario, ocurriría con las valoraciones con fines
hipotecarios.
Ante la diversidad de técnicas de homologación propuestas para la valuación de
inmuebles urbanos, es conveniente que el Valuador profesional seleccione
procedimientos que permitan analizar de forma consistente el comportamiento del
mercado inmobiliario en las diferentes zonas homogéneas de una localidad. Es
por ello que el presente trabajo persigue la finalidad de que este tipo de procesos
se puedan desarrollar analíticamente, pero sin descuidar las tendencias y el
comportamiento "real" del mercado.
Es conveniente dejar claro, que una buena homologación es aquella en la que
menos factores de corrección intervienen. Es decir, a menor número de
parámetros diferentes, el grado de precisión se incrementa. Es por este motivo,
que sería interesante determinar mediante herramientas estadísticas
y
econométricas, tal como señalan los autores anteriores, para encontrar un factor
numérico aplicable a los factores de homologación, correlacionando una o más
20
_ ^
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
variables existentes en lavaloración de los bienes inmuebles, que hacerlo através
de factores individuales, pues de esta manera la propagación de los errores de
estimación es mayor.
El objetivo general de este trabajo, es el de analizar la relación existentes entre
estos dos procedimientos, obteniendo conclusiones que puedan ser empleadas en
la práctica profesional, específicamente en la Valuación de bienes inmuebles en
ventayalquiler enlazona centro delaciudaddeCampeche.
La aplicación de esta metodología, sugiere la relación directa con métodos y
procedimientos estadísticos. Sin embargo, a través de la experiencia, se ha
encontrado que las técnicas de regresión multivariable son aplicables de manera
limitada enestetipo deanálisis.
Esta situación ha dado lugar a que se empleen procedimientos alternos, que
proporcionen
herramientas
de análisis
más
congruentes
al
efectuar
comparaciones directas entre diferentes propiedades inmobiliarias. Esta técnica,
ha sido difundida ampliamente y adoptada por la mayoría de las entidades en las
que se practica la Valuación profesional en nuestro país. Identificándose este
proceso con el nombre de Homologación de información de mercado; aunque en
otros países seconocetambiéncomo homogeneización devalores demercado.9
En estetrabajo se presenta un modelo para la interpretación de la variabilidad del
precio delavivienda enelcentro histórico de Campeche.
Paraello,sehautilizado una basededatos del preciodelavivienda,elaboradaa
partir demuestras delaño2007y2008,enunárea perimetral quecomprende el
centro histórico ,losbarriostradicionales desde la RíadeSan Francisco hasta la
calle Montecristo del Barrio deSan Román
9
Ver Chica Olmo 2007
21
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
CAPITULOII:MARCOTEÓRICO
La práctica del avalúo es tan antigua como el concepto de valor. Al efectuar el
intercambio de objetos necesarios para una persona, por bienes sobrantes para
otra, no se hacía más que valorar ambas, estableciendo una equivalencia en
cantidades de unos y otros hasta llegar a un mutuo acuerdo.
2.1 Marco histórico
A través del tiempo y en concreto a partir de la revolución industrial y la reforma
urbana, estos avalúos han alcanzado gran importancia, al grado que ha sido
necesario desarrollar una técnica basada en el conocimiento profundo de las
fuerzas o factores antes mencionados 10 .
Los bienes inmuebles y, especialmente, su valoración tienen un elevado grado de
relevancia en una sociedad como la actual. En el ámbito del ciudadano, por
ejemplo, los bienes inmuebles representan, en la mayoría de los casos, el
componente más significativo de su patrimonio, estando garantizado a través de
su valor. Asimismo, las Administraciones Públicas utilizan este tipo de bienes
como una de las más importantes vías de recaudación, incorporándose a través
de diversas figuras tributarias.
Desde una perspectiva empresarial, los bienes inmuebles, en bastantes casos,
también se configuran como uno de los componentes más significativos de sus
activos.
Pero más allá de esta circunstancia, la valoración inmobiliaria representa la
garantía
para
el
desarrollo
de
importantes
actividades
económicas,
fundamentalmente vinculadas con el sector financiero, como son, por ejemplo, la
Ver Congreso Nacionaldeavalúos,Aguascalientes 2007
22
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
garantía hipotecaria de préstamos, la cobertura de las provisiones técnicas de las
entidades aseguradoras, el patrimonio de las instituciones de inversión colectiva
inmobiliarias,oel patrimonio delosfondos depensiones11.
Sin embargo los factores que surgen de la fundamentación teórica del valor
económico de un bien inmueble tales como: la relación entre valores distintos
entre el predial y el comercial, el aumento o disminución del valor de un bien en
distintas fechas, la manera en que se determina el cambio de valor para cada
inmueble y todas las relaciones sujeto-objeto, como base para identificar y
cuantificar el valor, ha permitido mostrar que es posible obtener distintas
interpretaciones según las diferentes delimitaciones del sujeto y objeto de la
valoración.
Es por esta razón que en esta área del saber, es necesario tener nociones claras
y precisas acerca de teorías del valor económico, "valor objetivo y valor
subjetivo12,
para que bajo distintas perspectivas la subjetividad en la
cuantificación delvalorobjeto-sujeto analizado seveaatenuada.
2.2 Marco Técnico
2.2.1 Elavalúo y la homologación de bienes similares
El avalúo dentro del universo de los inmuebles urbanos es considerado como una
estimación sustentable de valor, ya que este depende de la habilidad, experiencia
y buen juicio del profesional, este debe ser objetivo y cuidadosamente
documentado (justa, confiable y consistente), en todas las partes que intervienen
enel,tal eselcasodelosatributos.
Para producir una estimación razonable,justa,confiable yconsistente del valor de
mercado de una propiedad, el valuador debe recopilar todos los datos pertinentes
Ver Reglamento delaComisión deAvalúos de Bienes Nacionales
VerJaensch 1974
23
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
de características y atributos de miles de bienes inmuebles, disponerlos de
manera ordenada y utilizar técnicas que se han desarrollado en estudios y años de
experiencia, para determinar similitudes que los hacen más o menos comparables.
En la ciudad de Campeche, no existe referencia alguna para la cuantificación de
variables y atributos, que nos permitan establecer analogías o comparativos para
valorar un bien inmueble en venta o alquiler, sobre todo en la zona centro histórico
cuyas características corresponden al periodo colonial de fines del siglo XVII y
XVIII, con tipologías y arquitectura distintas al resto de la zona urbana 1 .
En la actualidad el reordenamiento urbano y la catalogación como Patrimonio de la
Humanidad parte de la zona centro de la Ciudad de Campeche 2 , ejercen efecto
sobre la modificación del valor comercial de la misma sobre todo porque el uso de
casa habitación se ha visto disminuido, para formar parte como zona de atractivo
turístico-cultural y por ende como zona comercial (venta y alquiler).
Es por este motivo que este trabajo pretende indagar a través ae estudio del
mercado inmobiliario de la construcción (venta y alquiler) un posible rango
numérico que ayude a determinar factores de homologación más precisos, éticos y
justos en la elaboración de avalúos el centro histórico de la ciudad de Campeche.
Esto con el objeto de tener una alternativa más a los métodos y enfoques
tradicionales que nos dicta la autoridad correspondiente en materia de avalúos, y
atendiendo desde luego a todos los aspectos jurídicos y legales que rigen los
valores de inmuebles de la zona de estudio.
2.2.2 Enfoques de la valuación
Actualmente existen cuatro enfoques o métodos comúnmente aceptados para la
estimación del valor del bien en estudio:
24
^
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
El de costos o físico
El de ingresos o capitalización de rentas
El de mercado o comparativo
El de enfoque residual
Y todo depende del objeto y uso del bien a valuar y el tipo de valor requerido, la
aplicación de todos o alguno de ellos.
a) Enfoque de costos: se basa en el principio económico de sustitución y
establece que el valor de una propiedad es comparado al costo de adquisición
de una nueva igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante al
bien que se está analizando.
Para los efectos de valuación de terrenos en este enfoque se toma como
premisa básica que el terreno se encuentra baldío y listo para usar. Al ser la
tierra un bien no reproducible, el valor se estimará mediante un análisis
comparativo de mercado de terrenos que se localicen en la misma zona o en
zona similar, que presenten condiciones y características similares y que se
encuentren en el mercado abierto o bien que haya sido concretada su venta en
fecha reciente, aplicando en su caso los ajustes correspondientes para
equipararlos al bien que se analiza. Para llevar a cabo la estimación de los
valores de las construcciones (valores de reposición nuevos), se considera el
diseño, tipo de uso, clasificación y calidad de la construcción, dimensiones,
forma, altura, acondicionamiento para equipos e instalaciones especiales, etc.
Al estimar los valores de los equipos, instalaciones especiales, elementos
accesorios y obras complementarias (valores de reposición nuevos), se
considera el diseño, el tipo de uso, el modelo, su clasificación, la calidad de los
materiales, sus dimensiones, la tecnología, etc.
El valor de reposición neto de las construcciones y de los equipos, se estima al
aplicar la depreciación debida a la pérdida de valor por el deterioro físico de la
misma (edad y estado de conservación), por desgaste y estropeo causado por
25
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
el uso y la acción de los elementos, así como el probable daño en la integridad
estructural.
b) Enfoque de ingresos: se basa en el principio económico de anticipación y
considera valores con relación al valor presente de beneficios futuros derivados
de la propiedad y es generalmente medido a través de la capitalización de un
nivel específico de ingresos. Al respecto se definen los siguientes conceptos:
Renta real: se entiende que es la que efectivamente esté produciendo el bien y
se utilizará cuando el inmueble se encuentre arrendado y se cuente con copia
del contrato de arrendamiento vigente a la fecha del avalúo, además de que
ésta refleje las condiciones de mercado imperantes en la mencionada fecha.
Renta estimada: cuando no se satisfagan las condiciones para considerar la
renta real, la estimación de la renta unitaria se hará a través de un análisis
comparativo de mercado de inmuebles que se localicen en la misma zona o
similar y que se encuentren en el mercado abierto o bien que ha sido
concretado su arrendamiento en fecha reciente, aplicando en su caso los
ajustes correspondientes para equipararlos al bien que se analiza.
Deducciones: son aquellos rubros o partidas que es necesario deducir a la renta
bruta para obtener la renta neta que representa el ingreso disponible que puede
producir el bien, entre ellas se pueden citar las deducciones por vacíos, por
contribuciones al erario local y/o federal, la participación de los trabajadores en
las utilidades, el costo de los servicios, gastos por conservación y
mantenimiento, por la administración y por primas de seguros entre otros.
Tasa de capitalización: es el nivel específico de ingresos futuros que se espera
a partir de la renta neta y se basa entre otros en los siguientes factores: edad,
vida probable, uso, estado de conservación, obsolescencia funcional,
obsolescencia económica, calidad de las instalaciones, infraestructura de
servicios con que cuenta el inmueble, zona de ubicación, etc.
26
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
c) Enfoque comparativo de mercado: este enfoque se base en el principio
económico de sustitución y considera lo que un comprador bien informado
estaría dispuesto a pagar a un vendedor igualmente bien informado por el bien
que se valúa, en un mercado abierto, libre de presiones.
Para la estimación de este valor se realiza un análisis comparativo de mercado
de inmuebles que se localicen en la misma zona o similar y que se encuentren
en el mercado abierto o bien que ha sido concretada su venta enfecha reciente,
aplicando en su caso los ajustes correspondientes para equipararlos al bien que
se analiza, proceso que se conoce como "homologación". Al valor resultante de
este enfoque se le denomina Valor de Cambio.
d) Enfoque residual o del residuo: utiliza un método cuya premisa fundamental
reconoce que es posible determinar el valor de cambio individual de uno de los
elementos integrantes de una unidad económica en un momento dado. Es
decir, si una propiedad está constituida por la tierra, las construcciones
adheridas a ella y las obras complementarias, elementos accesorios e
instalaciones especiales para el óptimo funcionamiento del inmueble, según
este enfoque es posible distinguir el valor de cada uno de estos elementos en el
valor total.
La finalidad de este enfoque es determinar el valor de cualesquiera de los
elementos que integran el valor total. Este enfoque generalmente es usado para
estimar el valor de la tierra, dando por supuesto que es posible saber primero
cuál es el valor de las construcciones y de las obras complementarias.
El enfoque residual puede ser estático o dinámico, el estático ignora el valor del
dinero en el tiempo; en cambio el residual dinámico sí considera el valor del
dinero en el tiempo.
2.2.3 Principios de valuación:
La valuación de inmuebles debe sustentarse al menos en catorce principios que
se enumeran como sigue:
27
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
1) Principio de anticipación. La potencialidad o desvalorización de una
propiedad puede verse afectada por acciones específicas en el futuro
inmediato o mediato previsible. Conocimiento y experiencia nos ayudan a
predecir el FUTURO.
2) Principio de crecimiento, equilibrio y declinación. Este valor está
condicionado por el ciclo temporal de los inmuebles. Todo inmueble tiene
una vida económica útil donde es posible identificar el punto de utilidad
optima, respecto del cual,todo momento posterior implicara un decremento
delvalor comercial.
3) Principio de coherencia. Entre el valor de uso y el de cambio existe una
correlación, este principio identifica diversas manifestaciones del precio de
un bien inmueble y que queda sujeta a variaciones en función de muchos
factores
4) Principio degeneralidad.Supone ladeterminación del valor de un inmueble
tras analizarlo, porlostres métodos tradicionales.
5) Principio de mayor y mejor uso. Todo bien inmueble tendrá un uso
conforme que producirá los ingresos netos más altos durante un período
determinado. En otras palabras dicho uso genera el mayor valor presente
deuna propiedad
6) Principio de la normalidad. Supone la utilización de herramienta estadística
ofinanciera para determinar elvalor de un bien, por criterios de distribución
normal oanalogías enbienessemejantes del mercado.
7) Principio de la oferta y lademanda. Establece que la escasez influye en las
fuerzas económicas de la oferta y la demanda y que cuando la oferta
supera a la demanda existe disminución en el nivel general de los precios
de bienes o servicios específicos, mientras que cuando ocurre lo contrario,
28
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
éste aumenta. Este principio señala la existencia de una relación inversa
entre la oferta y el precio, así como de una relación directa entre la
demanda y el precio
8) Principio de permanencia y cambio. Permite que la variabilidad comercial se
mantenga estable, en los cuales el precio socialmente acordado se sostiene
(la vigencia del avalúo de un bien inmuebles, por ley, es de seis meses).
9) Principio de probabilidad. Establece que la investigación del mercado
muestreado para valuar un bien inmueble, otorga un grado de confianza útil
para minimizar los rangos de variación.
10) Principio de equivalencia y proporcionalidad. Dos bienes semejantes
tienen el mismo valor en mercados semejantes o equivalentes (principio de
homologación).
11) Principio de influencia. Un bien inmueble afecta o impacta en inmueble
vecino, y este factor repercute en el valor.
12) Principio de sustitución. Siempre que existan por lo menos dos
propiedades en igualdad de condiciones, el comprador elegirá aquella que
tenga mejor precio. "No es lo que el dueño estime que vale su propiedad,
sino lo que los compradores estén dispuestos a pagar en comparación con
otras propiedades igualmente deseables".
13) Principio de temporalidad. Es una variante del principio de permanencia y
cambio
14) Principio del valor único. Los criterios de valuación comercial deberán
permanecer ajenos a las expectativas o propósitos de quien solicita la
valuación.
29
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
2.3 Marco jurídico y fiscal
2.3.1 Definiciones.
Definición de ley
Es la expresión de la Norma Jurídica en ella contenida y que el legislador nos la
da a conocer por medio de la palabra escrita para darle la precisión que antes no
la tenía.
Se le define como un mandato de carácter obligatorio emanado de una autoridad
legítima, de índole permanente y en el caso de que se viole se puede hacer
cumplir por la fuerza.
Es general por que se aplica a todos los que se encuentran en la situación que
regula y abstracta en virtud de comprender todos os casos que se presenten.
Definición de circular
Es un acto material que puede tener alcance jurídico, ya revistiendo laforma de un
reglamento, ya interesándose propiamente en el desenvolvimiento y resolución de
un negocio administrativo.
Las circulares no requieren forma especial ni requisito de publicación; cuando
contengan disposiciones
reglamentarias o generales se deben publicar en el
Diario Oficial.
El código Fiscal de la Federación dispone en el artículo 7 que "Las leyes Fiscales,
sus Reglamentos y Disposiciones Administrativas de carácter general entraran en
vigor en toda la República Mexicana, al día siguiente del día de su publicación en
el Diario Oficial de la Federación, salvo que en ellas se establezca una fecha
posterior"
Sobre la validez de las circulares, el artículo 35 del ordenamiento antes citado
dice: "Los funcionarios Fiscales facultados debidamente, podrán dar a conocer a
las diversas dependencias el criterio que deberán seguir en cuanto a la aplicación
de las disposiciones fiscales, sin que por ello nazcan obligaciones para los
30
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
particulares y únicamente derivaran derechos de las mismas cuando se publiquen
enel Diario Oficial delaFederación".
Definición detérminos legales
Afectación. Sedice delgravamen olimitaciónjurídica de un bien, enforma total o
parcial.
Ejido. Forma de tenencia de la tierra, requerida jurídicamente en el artículo 27
constitucional, la LeyAgraria yotras, destinadas a beneficiar núcleos o grupos de
población, consistente en superficies agrícolas, ganaderas oforestales, otorgadas
enpropiedad parasuexplotación parcelada ocolectiva.
Embargo. Procedimiento jurídico o consistente en secuestro de bienes y/o
derechos de un deudor, o de su fiador, o avalista para asegurar el pago de una
adeudovencido.
Enajenar. Acción y efecto de transmitir a otro, el dominio o propiedad de una
cosa.
Expropiación. Quitar a una persona física o moral, la propiedad de un bien por
motivosdeutilidad pública,indemnización.
Fideicomiso. Eslapersonaafavordequienseconstruye elfideicomiso.
Fideicomiso. Contrato celebrado por unfideicomitente con unfiduciario afavor de
fideicomisario, en virtud del cual determinados bienes y/o derechos se destinan a
unfin licitodeterminado.
31
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
Fldeicomitente. Persona que entrega ciertos bienes sobre las cuales tiene
facultades de disposición, aun banco con el objeto de lograr una determinada
finalidad.
Fiduciario. Institución de crédito debidamente autorizada para actuar como tal.
Recibe del fideicomitente ciertos bienes o derechos para manejarlos o
administrarlos de acuerdo a las finalidades establecidas por el propio
fideicomitente en le contrato respectivo.
Gravamen. Carga obligación. Derecho real con el que se afecta un bien muebles
o inmueble.
Inalienable. Calificativo de un derecho o un bien personalismo que no se puede
negociar.
Inembargable. Bien o derecho no enajenable que por consecuencia no puede ser
embargado.
Latifundio. Propiedad rural, que excede los límites determinados por la ley
Agraria.
Mancomunar. Compromiso adquirido entre dos o más personas físicas y/o
morales en determinadas obligaciones.
Pequeña propiedad. Forma legal de tenencia de terreno agrícola o ganadero, en
la que se limita la superficie a un máximo
Pignora. Empeñar. Dar algo en prenda para garantizar el pago de una deuda.
Servidumbre. Es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de
otros. El predio a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio
Dominante, el que la sufre. Predio sirviente. Las servidumbres se establecen par a
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Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
beneficio comunal, para mantener expedita la navegación fluvial, construir o
reparar lasvías públicas,etc.Y pueden ser legales ovoluntarias según se originen
enlaleyoenvoluntad delhombre.
Servidumbre legal. Toma en cuenta la situación de los predios en vista de su
utilidad pública yprivada (conjuntamente) ypuede serde:
Acueducto. Procede cuando quien quiere usar elagua delos que pueda disponer
ejercer su derecho de hacerlas pasar por losfondos intermedio, con la obligación
deindemnizar asusdueños.
Desagüe. Cuando los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que
caigan de los superiores, ya sea por naturaleza o como consecuencia de las
mejoras agrícolas o industriales quesehaganconellos.
Paso. Generaliza al problema de una finca enclavada entre otras ajenas, el
derecho de exigir paso para entrar o salir de un predio sin que los dueños
afectados puedan reclamarle más que una indemnización equivalente al perjuicio
deestegravamenocasione.
Usufructo. Es el derecho real o temporal de disfrutar de los bienes ajenos y
puede constituirse por la Ley, por lavoluntad del hombreo por prescripción, asíel
usufructo tiene el derecho de percibir todos los frutos naturales o industriales
derivados del bienque usufructúa.
Avalúo. Estimación del valor de un inmueble, debidamente identificado a una
fecha dada y estando justificado por la presentación y análisis de datos reales y
reveladores.
Concepto jurídico del bien raíz. Se considera como bien raíz al terreno y
estructuras adheridas al mismo, "el terreno no incluye la tierra, sino todo lo que
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Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
está adentro de la misma, ya sea por naturaleza o lo realizado por la mano del
hombre. Incluye no solo la superficie del terreno, sino todo lo que esta abajo y
arriba del mismo".
Bien inmueble. Se refiere a los intereses, beneficios y derechos inherentes a la
propiedad del bien raíz, es un conjunto de derechos y obligaciones a que el
propietario del bien raíz está sujeto.
Fisco. Tesoro del estado, del latín "fiscus"( cesta de mimbre), "la puerta donde se
tenía el dinero".
Valor catastral. Valor físico con reglas, procedimientos y valores predeterminados
en el Código Financiero.
ISAI. El MPLTVI exige realizar el avalúo por los tres enfoques :físico, comparativo
de mercado y por ingresos de rentas.
2.3.2 Diferencia entre avalúo Fiscal y avalúo C o m e r c i a l .
Las diferencias entre ambos son fundamentales, ya que varían el propósito,
normas y procedimientos de valuación aplicables. .
En términos generales, el avalúo fiscal se fundamenta en ei cálculo de impuestos
a través de la determinación de la base gravable de un bien inmueble, ya sea para
el pago del impuesto predial, por adquisición de inmuebles (ISAI), por fusión de
predios, por división de predios, por multas de obras ejecutadas sin autorización
(obras clausuradas).
Generalmente cuando se realiza un avalúo fiscal, es preciso señalar dos fuentes
de referencia:
Para el caso de del pago del impuesto predial del Distrito Federal, cuando procede
el avalúo catastral, se referenciará al Código Financiero.
34
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
Y si se tratara de pagar el (ISAI), esta será al Manual (MPLTVI) y al Código
Financiero.
Lavaluación fiscal por consecuencia requiere la calificación de quien lo realiza,tal
como la capacidad comprobable del valuador, así como el registro específico
correspondiente emitido por la autoridad competente para este tipo de avalúos
(Tesorería del Distrito Federal).
En referencia al propósito, normas, procedimientos y personas aptas para
practicar losavalúos,seobservan lassiguientes diferencias:
Para el caso específico de impuesto predial, se determina el valor catastral de los
inmuebles como base gravable; en el caso del ISAI y algunos derechos, el valor
comercial de los inmuebles determina la base gravable, y por lo tanto se hace
necesario utilizar métodos distintos.
Es importante resaltar que cuando se trata del avalúo catastral lo puede hacer la
autoridad fiscal, los peritos autorizados y los propios contribuyentes, aunque si
después de ser sujetos a una revisión de Ley, resulta que los datos difieren de la
realidad, el mismo está obligado a cubrir su sanción, más el pago de gastos de
ejecución yrecargosfiscalesaquedélugardichaobligación.
En cambio la elaboración de avalúos del ISAI es competencia exclusiva de la
autoridadfiscalylosperitos autorizados.
2.3.3 Artículos, circulares y códigos relacionados con lavaluación de bienes
inmuebles
Artículo 27 Constitucional
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inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
El artículo 27 de la constitución política de los estados unidos mexicanos,
promulgada el 5 de febrero de 1917, es primordial para lo referente a al uso y
tenencia deiatierra,explotación,concesión dederecho ytodo usodel mismo.
Artículo 3 Leyde propiedad encondominio deinmuebles parael Distrito Federal
Se les denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas
locales o naves en un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta,
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un
elemento común de aquel o a la vía pública y que pertenecieran a distintos
propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de la propiedad
sobre una unidad de propiedad exclusiva y, partes comunes del inmueble,
necesarios para suadecuado usoodisfrute.
Artículo 1252 Código deComercio.
Los peritos deben tener título en la ciencia, arte, técnica, oficio o industria a que
pertenezca la cuestión sobre la que ha de oírse su parecer, si la ciencia, arte,
técnica,oficio oindustria requierentítulo para suejercicio.
Artículo 37-bis.-lll Reglamento de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas
Arqueológicas,Artísticos e Históricos.
El Instituto Nacional de Antropología e Historia realizará el embalaje de los
monumentos para su transportación, así como el avalúo de los mismos para
efectos de los seguros que se contraten, los que deberán cubrir todo tipo de
riesgos.
Artículo 750.Son bienes inmuebles: Código Civil para el Distrito Federal
a). Elsuelo ylasconstrucciones adheridas aél.
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b). Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos
pendientes de los árboles y plantas, mientras no sean separados de ellos por
cosechas o cortes regulares.
c). Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no
pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido.
d). Las estatuas, relieves, pinturas y otros objetos de ornamentación, colocadas
en edificios y heredadas por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el
propósito de unirlos de un modo permanente al fundo.
e). Los palomares, colmenas, estanque de peces y criaderos análogos, cuando el
propietario los conserve con el propósito de unidos a la finca, y formando parte de
ella de un modo permanente.
f). Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de
lafinca, directa o exclusivamente, a la industria o explotación de la misma.
g).Los abonos destinados al cultivo de una herdad, que estén las tierras donde
han de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca.
h). Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el
dueño de estas, salvo convenio en contrario.
i). Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los
acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirva para conducir los
líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella.
j). los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados
por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa.
k).Los derechos reales sobre inmuebles.
I). El material rodante de los ferrocarriles, las líneas telefónicas y telegráficas y las
estaciones radiotelegráficas fijas.
Artículo 751 Los bienes muebles, que por su naturaleza, que se hayan
considerado como inmuebles, conforme a lo dispuesto en varias fracciones del
artículo anterior, conforme a lo dispuesto en varias fracciones del artículo anterior,
recobrarán su calidad de muebles cuando el mismo dueño los separe del edificio,
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inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
salvo el caso de que en el valor de éste se haya computado el de aquellos, para
constituir algúnderecho realafavor deuntercero.
Ley de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores
Capítulo 1 o .-
Artículo 1°.-Se crea la Comisión Nacional bancaria y de Valores como órgano
descentralizado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, con autonomía
técnicayfacultades ejecutivas enlostérminos deestaLey.
Artículo 2°.-LaComisióntendrá como objeto supervisar y regular, en el ámbito de
su competencia, a las entidades financieras, a fin de procurar su estabilidad y
correcto funcionamiento, así como mantener, fomentar el sano y equilibrado
desarrollo del sistemafinanciero en suconjunto,en protección de los intereses del
público.
Tambiénseráobjeto supervisar y regular a las personas físicas ydemás personas
morales, cuando realicen actividades previstas en las leyes relativas al citado
sistemafinanciero.
Capítulo 2o
Artículo 4o.-Corresponde alaComisión:
11.-Emitir en el ámbito de su competencia la regulación prudencial a que se
sujetarán lasentidades.
IX.-Procurar a través de los procedimientos establecidos en las leyes que regulan
al sistema financiero, que las entidades cumplan debida y eficazmente las
operaciones y servicios, en los términos y condiciones concertados, con los
usuarios deserviciofinancieros.
Ley deorganizaciones Auxiliares de Crédito; estimación activos
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Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
Artículo 54.- La comisión Nacional Bancaria fijará las reglas máximas para la
estimación de los activos de las organizaciones auxiliares del crédito y las reglas
mínimas para laestimacióndesusobligaciones y responsabilidades.
V.-Los inmuebles urbanos se estimarán por el promedio de avalúos que
practiquen los perito de instituciones de crédito y que apruebe la Comisión
Nacional Bancaria;y
VI.- Los bienes que no reúnan las características señaladas en las fracciones
anteriores, se estimarán por su valor de adquisición con las deducciones
correspondientes aldemérito poruso oexplotación ensucaso.
Circular de la CNBV
La circular número 1462 emitida por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores
en fecha 14 de Febrero del 2000 y que se refiere a las disposiciones de carácter
general para la prestación del servicio de avalúos y alformato único para avalúos
de inmuebles, respectivamente y que deja sin efecto las circulares 1201 y 1202,
emitidas por la Comisión Nacional Bancaria el 14 de Marzo de 1994, con
excepción de los establecido en las disposiciones Vigésima Sexta, por lo que se
refiere al registro de perito valuador bancario, Segunda, Décima Segunda y
Décima Quinta a Vigésima Quinta de la citada Circular 1201, las cuales se
derogan apartirdelafechadeesta Circular.
1.- Que el artículo 46,fracción XXII de la Ley de Instituciones de Crédito faculta a
esas instituciones para que se encarguen de hacer avalúos quetendrán la misma
fuerza probatoria que lasleyes asignan alos hechos porcorredor público.
2.- Que la propia Leyde Instituciones deCrédito establece ensu artículo 48,entre
otros aspectos, que las características de los servicios que realicen las
mencionadas instituciones se sujetarán de los servicios que realicen las
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mencionadas instituciones se sujetarán a lo dispuesto por la Ley de Banco de
México.
3.-Que el Banco de México Circular -Telefax 12/2000, ha decidido derogar a partir
de esta fecha el numeral M.33.1 de su Circular 2019/95 relativo a valuadores, de
tal forma que ya no es necesario que las instituciones de crédito contraten los
servicio de personas que se encuentren inscritas en el registro a cargo de la
Comisión Nacional Bancaria y de Valores;
4.-Que es fundamental que esas instituciones cuenten con manuales que
contengan prácticas y procedimientos, así como criterios técnicos que coadyuven
a que loa avalúos que realicen estén estandarizados, se apeguen a principios
valuatorios que sean aceptables en los ámbitos nacional e internacional y que
generen un mayor nivel ético y de competencia en protección de los usuarios de
tales servicios.
5.-Que resulta importante que cada institución de crédito tenga un padrón de
valuadores para la prestación del servicio de avalúos, cuya integración responda a
un riguroso procedimiento de selección que esté basado en altos requerimientos
técnicos y éticos, así como controles que permitan la evaluación permanente del
desempeño de las personas que estén incorporadas a dicho padrón; y
6.-Que es indispensable que las instituciones de crédito organicen registros con
valores de referencia de los diferentes avalúos que llevan a cabo, a fin de contar
con mayores y mejore elementos objetivos para el ejercicio de la actividad
valuatoria, ha resuelto expedir las siguientes disposiciones de carácter general:
De los puntos más sobresalientes que contiene la circular anterior, se encuentran:
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inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
A).Las instrucciones de Crédito asumen la responsabilidad ante terceros por los
avalúos que formulen y suscriban de manera conjunta con los Peritos que los
practican.
B).Todos los avalúos sin excepción, deberán realizarse en papel membretado de
la Institución y deberán contener el sello y firma del funcionario autorizado por la
Institución ante la CNBV para suscribir avalúos.
C).La instituciones de crédito en la prestación del servicio de avalúos se ajustarán
a los "Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria" y a los manuales de
valuación, previstos en esta Circular.
D).-EI registro que se otorgue a un Perito no implica presunción sobre la exactitud
de los avalúos que realice y las Instituciones asumirán la responsabilidad de la
veracidad de los datos asentados en los avalúos.
E).EI inmueble deberá ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos
y de mercado, considerando en su aplicación aquellos factores o condiciones
particulares que influyan o puedan influir significativamente en los valores,
razonando y ponderando los resultados de la valuación por los enfoques utilizados
enfunción de las características, condición y vocación del inmueble.
F).Para el enfoque de costos, éste enfoque establece que el valor de un bien es
comparable al costo de reposición o reproducción de uno nuevo o igualmente
deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aquél que se valúa.
G).EI enfoque de ingresos se estiman valores con relación al valor presente de los
beneficios futuros derivados del bien y es generalmente medido a través de la
capitalización de un nivel específico de ingresos. Se deberán considerar
debidamente fundamentados y soportados, la tasa de capitalización utilizada, así
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como, entre otros: renta real, renta estimada, deducción por vacíos, impuestos,
servicios, gastos generales.
H).En el enfoques de mercado se supone que un comprador bien informado no
pagará por un bien más del precio d compra de otro bien similar. Se identificarán
cuando menos tres bienes que presenten característica y condiciones iguales o
parecidas a las del bien valuado en la zona de ubicación del inmueble o en una
zona similar y se especificarán claramente los factores de homologación que, en
su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones. Su
utilización se deberá justificar y el método se describirá dentro del avalúo.
I).EI modelo de forma a utilizar en la elaboración de avalúos de inmuebles, deberá
corresponder al definido y dado a conocer oportunamente a la CNBV por la
institución de de crédito en el Manual de Valuación Bancaria.
J).Se deberá justificar la aplicación de valores unitarios, fuentes de consulta,
investigaciones de mercado, criterios de valuación y todos aquellos conceptos que
incidan en el valor del bien. En su caso, se ampliará la descripción del inmueble,
haciendo énfasis en aquellos aspectos relevantes del mismo o de la zona.
K).En conclusiones, previo a la indicación del valor concluido se deberá razonar y
explicar la conclusión. El importe del valor concluido se deberá expresar en
moneda nacional. Tratándose de bienes que sean ofertados en moneda
extranjera, éste se deberá incluir a manera de referencia en el reporte, señalando
el tipo de cambio y la fuente de consulta, (se anexa copia de la circular para la
consulta y análisis completo de su contenidos)
Artículo 2.-Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales
La comisión de Avalúos de Bienes Nacionales tendrá por objeto practicar los
avalúos de bienes inmuebles que lo sean por naturaleza o por disposición de ley,
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siempre y cuando en la operación sean parte de las dependencias y entidades de
la administración pública centralizada y paraestatal, y determinar el monto de la
renta que éstas últimas deben cobrar pagar por los inmuebles que den o tomen
en arrendamiento.
Los avalúos y justipreciaciones de rentas de bienes inmuebles a que se refiere el
artículo 9 de este reglamento, que practiquen instituciones o peritos valuadores
independientes de la Comisión, no podrán acreditarse para efectos de trámite y
formalización notarial de lasoperaciones enquesean parte de lasdependencias o
las Entidades Paraestatales de laAdministración Pública Federal.
2.3.4 LEYES FEDERALES
Artículo 528.-La hipoteca o prenda y en su caso lafianza, se darán: Código Civil
Federal.
I.-Por el importe de las rentas de los bienes raíces en los dos últimos años, y por
los réditos deloscapitales impuestos durante esemismo tiempo;
II.-Por el valor de los bienes muebles;
lll.-Por el de los productos de las fincas rústicas en dos años, calculados por
peritos, o porel término medio enunquinquenio, a elección deljuez;
IV.-En las negociaciones mercantiles e industriales, por el veinte por ciento del
importe de las mercancías y demás efectos muebles, calculado por los libros si
están llevados endebida forma o ajuicio de peritos.
Artículo 17.-Cuantificación del ingreso en los casos en que se indican, Código
Fiscal de la Federación.
Cuando se perciba el ingreso en bienes o servicios, se considerará el valor de
éstos en moneda nacional en la fecha de la percepción según las cotizaciones o
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valores en el mercado, o en defecto de ambos el de avalúo. Lo dispuesto en este
párrafo no es aplicable tratándose de moneda extranjera.
Cuando con motivo de la prestación de un servicio se proporcionen bienes o se
otorgue su uso o goce temporal al propietario, se considerará como ingreso por el
servicio o como valor de éste, el importe total de la contraprestación a cargo del
prestatario, siempre que sean bienes que normalmente se proporcionen o se
conceda su uso o goce con el servicio de que se trate.
Artículo 55.- Casos en que proceda la determinación presuntiva de la utilidad
fiscal.
Las autoridades fiscales podrán determinar presuntivamente la utilidad fiscal de
los contribuyentes, el resultado fiscal en el régimen simplificado o el remanente
distribuible de las personas que tributan conforme al Título III de la Ley del
impuesto Sobre la renta, sus ingresos, entradas y el valor de los actos, actividades
o activos, por los que deban pagarse contribuciones, cuando:
I.
Se opongan u obstaculicen la iniciación o desarrollo de las facultades
de comprobación de las autoridades fiscales; u omitan presentar la
declaración del ejercicio de cualquier contribución hasta el momento
en que se inicie el ejercicio de dichas facultades y siempre que haya
transcurrido más de un mes desde el día en que venció el plazo para
la presentación de la declaración de que se trate. Lo dispuesto en
esta fracción no es aplicable a aportaciones de seguridad social.
II.
No presenten los libros y registros de contabilidad, la documentación
comprobatoria de más del 3% de alguno de los conceptos de las
declaraciones, o no proporcionen los informes relativos al
cumplimiento de las disposiciones fiscales.
III.
Se dé alguna de las siguientes irregularidades:
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a) Omisión del registro de operaciones, ingresos o compras, así como
alteración del costo, por mas de 3% sobre los declarados en el
ejercicio.
b) Registro de compras, gastos o servicios no realizados o no recibidos.
c) Omisión o alteración en el registro de existencias que deban figurar
en los inventarios, o registren dichas existencias a precios distintos
de los de costo, siempre que en ambos casos, el importe exceda de
3% del costo de los inventarios.
IV.
No cumplan con las obligaciones sobre valuación de inventarios o no
lleven
el procedimiento de control de los mismos, que establezcan
las disposiciones fiscales.
V.
No se tenga en operación los equipos y sistemas electrónicos de
registro fiscal que hubiera autorizado la Secretaria de Hacienda y
Crédito Público, los destruyan, alteren o impidan el propósito para el
que fueron instalados.
VI.
Se adviertan otras irregularidades
en su contabilidad
que
imposibiliten el conocimiento de sus operaciones.
La determinación presuntiva a que se refiere este artículo, procederá
independientemente de las sanciones a que haya lugar.
Artículo 150.- Obligatoriedad el pago de gastos de ejecución.
Cuando sea necesario emplear el procedimiento administrativo de ejecución para
hacer efectivo un crédito fiscal, las personas físicas y las morales estarán
obligadas a pagar el 2% del crédito fiscal por concepto de gastos de ejecución, por
cada una de las diligencias que a continuación se indican:
I.
Por el requerimiento señalado en el primer párrafo del artículo 151 de
este Código.
II.
Por la de embargo, incluyendo los señalados en los artículos 4 1 ,
fracción IIy 141, fracción V de este Código.
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III.
Por la de remate, enajenación fuera de remate o adjudicación al fisco
federal.
Cuando en los casos de las fracciones anteriores, el 2% del crédito se
inferior a $203.00, se cobrará esta cantidad en vez del 2% del crédito.
En ninguno caso los gastos de ejecución, por cada una de las
diligencias a que se refiere este artículo, excluyendo las erogaciones
extraordinarias y las contribuciones que se paguen por la Federación
para liberar de cualquier gravamen bienes que sean objeto de remate,
podrán excederse de $ 31 839.00.
Así mismo, se pagarán por concepto de gastos de ejecución, los
extraordinarios en que se incurra con motivo del procedimiento
administrativo d ejecución, incluyendo los que en su caso deriven de los
embargos señalados en los artículos 4 1 ,fracción II y 141,fracción V de
este Código, que únicamente comprenderán los de transporte de los
bienes embargados, de avalúos, de impresión y publicación de
convocatorias en el registro público que corresponda, las erogados por
la obtención de certificado de liberación de gravámenes, los honorarios
de las personas que contraten los interventores, salvo cuando dichos
depositarios renuncien expresamente al cobro de tales honorarios y las
contribuciones que se paguen por la Federación para liberar de
cualquier gravamen, bienes que sean objeto de remate.
Los gastos de ejecución se determinarán por la autoridad ejecutora,
debiendo pagarse junto con los demás créditos fiscales, salvo que se
interponga el recurso de revocación.
Los ingresos recaudados por concepto de gastos de ejecución, se
destinarán a las autoridades fiscales federales para el establecimiento
de fondos de productividad y para financiar los programas de formación
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de funcionarios fiscales, salvo que por Ley estén destinados a otros
fines.
Cuando las autoridades fiscales ordenen la práctica del avalúo, y éste
resulte superior en las de un 10% del valor declarado por el
contribuyente, éste deberá cubrir el costo de dicho avalúo.
Artículo 46.-Código Penal Federal
La pena de presión produce la suspensión de los derechos políticos y los de
tutela, cúratela, ser apoderado, defensor, albacea, perito, depositario o interventor
judicial, síndico o interventor en quiebras, arbitro, arbitrador o representante de
ausentes. La suspensión comenzará desde que cause ejecutoria la sentencia
respectiva y durará todo el tiempo de la condena.
Artículo 22.- Cada diligencia se asentará en acta por separado. El inculpado, su
defensor y en su caso, la persona de su confianza que, el inculpado pueda
designar, sin que esto último implique exigencia procesal, el ofendido, los peritos y
los testigos firmarán al calce del acta en que consten las diligencias en que
tomaron parte y al margen de cada una de las hojas donde se asiente aquélla. Si
no pudieren firmar, imprimirán al calce y al margen, la huella de alguno de los
dedos de la mano, debiéndose indicar en el acta cuál de ellos fue.
Si no se quisieren o no pudieren firmar ni imprimir la huella digital, se hará constar
el motivo.
El ministerio Público firmará al calce y, si lo estima conveniente, también al
margen.
Si antes de que se pongan las firmas o huellas los comparecientes hicieren alguna
modificación o rectificación, se hará constar inmediatamente, expresándose los
motivos que dijeron tener para hacerla.
Si fuere después, pero antes de retirarse los interesados se asentará la
modificación o rectificación en acta que se levantará inmediatamente después de
la anterior, y que firmarán los que hayan intervenido en la diligencia.
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Artículo 15.-EI consejo orgánico estará integrado por los siguientes miembros.Estatuto orgánico de la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la
Tierra.
III.- Sendos representantes de las Secretarías de Hacienda y Crédito Público, de
Medio Ambiente, Recursos Naturales y Pesca y de la Reforma Agraria; del
Instituto de Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores; del Fideicomiso
Fondo Nacional de Habitaciones Populares; del Fondo de la Vivienda del Instituto
de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado; de la Comisión
de Avalúos de Bienes Nacionales; así como del Fideicomiso Fondo Nacional de
Fomento Ejidal,y
Artículo 1.- Reglamento de Selección e Incorporación del Personal de los
Tribunales Agrarios.
Este reglamento de Selección e Incorporación de Personal de los Tribunales
Agrarios comprende a los Secretarios de Acuerdos, de Estudio y Cuenta,
Actuarios, Peritos y Jefes de las Unidades Jurídicas y de Control de Procesos de
los Tribunales Unitarios Agrarios, así como las demás categorías de servicios
Públicos que determine el Tribunal Superior, los que serán designados mediante
concurso.
Artículo 1257.-Sujeción de peritos a las bases legales.-Código de Comercio.
Los jueces podrán designar peritos de entre aquellos que autorizados como
auxiliares de la administración de justicia de la autoridad local respectiva, o a
solicitar que el perito sea propuesto por colegios, asociaciones o barras de
profesionales, artísticas, técnicas o científicas o de las instituciones de educación
superior públicas o privadas, o las cámaras de industria, comercio o
confederaciones de cámaras a la que corresponda al objeto del peritaje.
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Cuando el juez solicite que el perito se designe por alguna de las instituciones
señaladas en último término, prevendrá a las mismas que la nominación del perito
que propongan, se realice en un término no mayor de cinco días, contados a partir
de la recepción de la notificación o mandamiento que expida eljuez.
En todos los casos en que se trate únicamente de peritajes sobre el valor de
cualquier clase de bienes y derechos, los mismos se realizarán por avalúos que
practiquen dos corredores públicos o instituciones de crédito, nombrados por cada
una de las partes, y en caso de diferencias en los montos que arrojen los avalúos,
no mayor del treinta por ciento en relación con el monto mayor, se mediarán estas
diferencias. De ser mayor tal diferencia, se nombrará un perito tercero en
discordia, conforme el artículo 1255 de éste código, en lo conducente.
En el supuesto de que alguna de las partes no exhiba el avalúo a que se refiere el
párrafo anterior, el valor de los bienes y derechos será el del avalúo que se
presente por la parte que lo exhiba, perdiendo su derecho la contraria para
impugnarlo.
Cuando el juez lo estime necesario, podrá designar a algún corredor público,
institución de crédito, al Nacional Monte de Piedad o a dependencias o entidades
públicas que practiquen avalúos.
En todos los casos en que el tribunal designe a los peritos, los honorarios de éstos
se cubrirán por mitad por ambas partes, y aquella que no pague lo que le
corresponde será premiada por resolución que contenga ejecución y embargo en
sus bienes. En el supuesto de que alguna de las partes no cumpla con su carga
procesal de pago de honorarios al perito designado por el juez, dicha parte
incumplida perderá todo derecho para impugnar el peritaje que se emita por dicho
tercero.
Artículo 362.-lnterés moratorio
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Los deudores que demoren el pago de sus deudas deberán satisfacer, desde el
día siguiente al del vencimiento, el interés pactado para este caso, o en su
defecto, el seis por ciento anual.
Si el préstamo consistiere en especies, para computar el rédito se graduará su
valor por los precios que las mercaderías prestadas tengan en la plaza en que
deba hacerse la devolución, el día siguiente al vencimiento, o por el que
determinen peritos si la mercadería estuviere extinguida al tiempo de hacerse su
valuación.
Y si consistiere el préstamo en títulos o valores, el rédito por mora será el que los
mismos títulos o valores devenguen, o en su defecto el seis por ciento anual,
determinándose el precio de los valores por el que tengan en la bolsa, si fueren
cotizables o, en caso contrario, por el que tuvieren en la plaza el día siguiente al
del vencimiento.
Artículo 1.-Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales
El presente Reglamento tiene por objeto establecer las normas relativas a la
organización y funcionamiento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales,
en su carácter de órgano desconcentrado de la Secretaria de Contraloría y
Desarrollo Administrativo, para el ejercicio de las atribuciones que le confiere la
Ley de Bienes Nacionales y demás leyes y ordenamientos jurídicos de carácter
federal, en materia de avalúos y de administración de inmuebles federales de la
competencia de la propia Secretaría de Contraloría y Desarrollo Administrativo.
Artículo 5.-EI presidente de la CABIN, quien será designado por el Titular de la
Secretaría, tendrá las siguientes atribuciones:
I.
Planear, programar, organizar, dirigir, controlar y evaluar el
funcionamiento de la CABIN;
II.
Someter a la consideración del Oficial Mayor de la Secretaría
para la aprobación de su Titular, el anteproyecto del programa
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inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
presupuesto anual de la CABIN, así como los proyectos de
manuales de organización, de procedimientos y de servicios del
propio órgano desconcentrado;
III.
Constituir Comités Internos en los que intervengan varias
unidades administrativas de la CABIN;
IV.
Someter a la consideración del Titular de la Secretaría los
criterios técnicos, metodologías y procedimientos de valuación,
así como las modificaciones o adecuaciones correspondientes,
sin perjuicio de los dispuesto por la fracción II del artículo 12 del
Reglamento Interior de la Secretaría;
V.
Proponer al Titular de la Secretaría los mecanismos para fijar el
momento máximo en que se podrá incrementar, por períodos
determinados, el importe de las rentas para continuar la
ocupación de los inmuebles arrendados por las dependencias y
entidades de la Administración Pública Federal.
VI.
Aprobar las reglas de operación para el registro, revalidación,
suspensión y revocación del registro de los peritos valuadores.
Vil.
Proponer al Titular de la Secretaría los aranceles para el cobro de
los servicios que presta la CABIN, así como determinar la forma
de pago a los peritos valuadores de los honorarios y gastos
efectuados por la realización de trabajos valuatorios;
VIII.
Expedir, para efectos de su inscripción en el Registro Público de
la Propiedad Federal así como en el correspondiente al lugar de
ubicación del bien, declatorias administrativas de nacionalización
de los inmuebles destinados a la administración, propaganda o
enseñanza de un culto religioso, en los supuestos y cumplimiento
con los requisitos establecidos por la ley aplicable;
IX.
Expedir normas técnicas relativas a las medidas de seguridad e
higiene, distribución de espacios e instalaciones, tipo de
acabados y en general para el óptimo aprovechamiento,
funcionalidad y racionalidad en el uso de los edificios públicos;
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X.
Aprobar por razones fundadas, la celebración de convenio para
modificar los contratos relativos a obras públicas o a servicios
relacionados con las mismas que se realicen en los edificios
públicos que sean competencia de la Secretaría, cuando la
modificación del contrato implique un incremento igual o menor al
25% del monto o del plazo originalmente pactados o cuando el
proyecto original no varíe sustancialmente. Si el incremento
supera el porcentaje señalado o si el proyecto original varía
sustancialmente, se estará a lo dispuesto por el artículo 70 de la
Ley de Adquisiciones y Obras Públicas;
XI.
Representar a la secretará así como al propio órgano
desconcentrado, en toda clase de asuntos de su competencia,
estando investido de las más amplias facultades, incluidas las
que requieran cláusula especial conforme a la ley, las de rendir
informes a nombre del propio órgano, e interponer toda clase de
recursos en los juicios de amparo en que sea parte, así como
para dar cumplimiento a las sentencias dictadas en ios mismos,
las de desistir de cualquier recurso y las de formular y ratificar
denuncias y querellas en el orden penal, pudiendo conceder el
perdón del ofendido en los casos en que sea procedente;
XII.
Establecer criterios y lineamientos para la aplicación de los
recursos en las Oficinas Centrales y en las Delegaciones
Regionales de la CABIN, conforme a las normas y políticas
vigentes
en
materia
de
planeación,
programación,
presupuestación, evaluación y control del gasto público federal,
de adquisiciones de bienes, de contratación de servicios y obras
públicas, y de contratación y remuneración del personal civil y por
honorarios;
XIII.
Proponer al Titular de la Secretaría la designación de los titulares
de las unidades administrativas enunciadas en los incisos b) al g)
de la fracción I del artículo 4 de este Reglamento, así como
52
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
designar y, en su caso, remover al demás personal, en los
términos de las disposiciones legales aplicables;
XIV. Asesorarse, en las materias inmobiliaria y valuatoria, de los
técnicos que estime convenientes;
XV.
Aprobar anualmente los estados financieros de la CABIN, así
como conocer el dictamen que rindan las autoridades respecto de
los mismos;
XVI.
Resolver los recursos administrativos que se interpongan contra
los actos emitidos por los servidores públicos de CABIN, cuando
sean de su competencia, con excepción de los previstos en la
Ley Federal de Responsabilidades de los Servicios Públicos,
XVII. Ejercer en forma directa cualquiera de las facultades que este
Reglamento confiere a las unidades administrativas de la CABIN;
XVIII. Celebrar actos jurídicos, convenios y contratos que se requieren
para el ejercicio de las atribuciones de la CABIN, conforme a la
normatividad aplicable, y
XIX.
Las demás que le confiera al Titular de la Secretaría y las que le
señalen las disposiciones legales y reglamentarias relativas.
Artículo 8.-Ley General de Bienes Nacionales
Salvo lo que dispongan otras leyes que rijan materias especiales
respecto del patrimonio nacional, corresponde a la Secretaría de
Desarrollo Urbano y Ecología lo siguiente:
I.
Poseer, vigilar, conservar o administrar los inmuebles de
propiedad federal destinados a no a un servicio público o
afines de interés social o general, los que de hecho se
utilicen para dichos fines y los equiparados a éstos
conforme a la ley, así como las plazas, paseos y parques
públicos construidos en inmuebles federales;
II.
Administrar en términos de ley y ejercer la posesión de la
Nación sobre las playas marítimas, la zona federal
53
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
marítima terrestre y los terrenos ganados al mar o a
cualquier depósito de aguas marítimas y demás zonas
generados al mar o cualquier depósito de aguas marítimas
y demás zonas federales que no estén expresamente
encomendadas a otra dependencia.
III.
Otorgar y revocar concesiones o permisos para el uso,
aprovechamiento o explotación de los bienes inmuebles de
dominio público,
así como tratándose de concesión,
rescatarlas en los términos previstos en el artículo 26.
IV.
Determinar y conducir la política inmobiliaria de la
Federación, dictar normas, técnicas, autorizar y, en su
caso,
realizar
la
construcción,
reconstrucción
y
conservación de los edificios públicos, monumentos, obras
de ornato y las demás que realice la federación por sí o en
cooperación con otros países, con los Estados y
Municipios, con entidades paraestatales o con los
particulares, excepto las encomendadas expresamente por
la ley de otras dependencias;
V.
Determinar las normas y establecer las directrices
aplicables para que conforme a los programas a que se
refiere esta ley intervenga en representación del Gobierno
Federal, en las operaciones de compraventa, donación,
gravamen, afectación u otras por las que la federación
adquiera o enajene la propiedad, el dominio o cualquier
derecho real sobre inmuebles, así como participar en la
adquisición, control, administración, enajenación, permuta,
inspección y vigilancia de los referidos inmuebles
federales, y en su caso celebrar los contratos relativos,
para su uso, aprovechamiento y explotación, en los
mismos términos;
54
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
VI.
Autorizar y revisar las operaciones inmobiliarias que
realicen los organismos descentralizados respecto de
bienes de dominio público. Cuando se trate de
enajenaciones,
dichos
bienes
serán
previamente
desincorporados deldominio público;
Vil.
Proponer al titular del Ejecutivo Federal la participación
estatal en empresas o asociaciones, o la constitución de
fideicomisos dentro de cuyo objeto social o fines se
encuentre larealización deoperaciones inmobiliarias;
VIII. Fijar la política de Gobierno Federal en materia de
arrendamiento. Los contratos de arrendamiento que
celebren las dependencias de la Administración Pública
Federal, deberán basarse en la justipreciación de rentas
querealice laComisióndeAvalúosde Bienes Nacionales;
IX.
Mantener al corriente el avalúo de los bienes inmuebles
nacionales y reunir, revisar y determinar las normas y
procedimientos pararealizarlo;
X.
Solicitar de la Procuraduría General de la República el
ejercicio de la acción reivindicatoria de los bienes de la
Nación;
XI.
Ejercer a nombre y representación del Gobierno Federal la
facultad o derecho de reversión, respecto de la propiedad
inmobiliariafederal,salvodisposición legal encontrario,
XII.
Prestar asesoría a las entidades y dependencias de la
Administración Pública Federal que lo soliciten, en la
materia inmobiliaria propia desucompetencia;y
XIII. Celebrar acuerdo o convenios de coordinación o
concertación con las demás dependencias y entidades de
laAdministración Pública Federal,con los gobiernos de los
Estados y Municipios y con las personas físicas o morales
de los sectores privado ysocial,para conjuntar recursos y
55
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
esfuerzos para la eficaz realización de las acciones que en
materia inmobiliaria están a su cargo.
La Secretaría de Relaciones Exteriores será competente
para adquirir administrar y conservar así como enajenar
las propiedades de la Nación en el extranjero. La
Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología, determinará la
forma y términos en que se llevará a cabo el control y
aprovechamiento de dichos bienes, de conformidad con
esta ley y sus reglamentos.
2.3.5 Código de Ética Profesional del Valuador
Código de Ética.- Es el conjunto de normas que rigen el comportamiento
profesional en la práctica valuatoria.
1) El perito valuador deberá cimentar su reputación en la honradez,
laboriosidad y capacidad técnica profesional, observando las normas de
ética más elevadas en todos sus actos, así como el debido decoro en su
vida social y profesional.
2) El perito valuador tendrá la obligación de contribuir al enaltecimiento de la
profesión en la medida de sus posibilidades, actuando con propiedad y
buena fe y cumpliendo con las normas del derecho vigente.
3) El perito valuador no deberá aceptar la ejecución de un avalúo fuera de su
especialidad en el que no tenga los conocimientos y experiencia necesaria
para ello. En su defecto, solicitará el asesoramiento correspondiente.
4) El perito valuador tiene deberá sostener un criterio libre e imparcial.
Independientemente de los nexos de parentescos o beneficio personal..
56
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
5) El perito valuador deberá ser veraz con respecto a lo que ve y lo que ha
investigado,
y
no
aceptará
influencias
extrañas,
presiones
o
remuneraciones que haganvariar sucriterio.
6) El perito valuador tiene la libertad de aceptar o rechazar los avalúos que le
soliciten.
7) Elperito valuador respetará yguardará elsecreto profesional
8) Elperitovaluadorfijará sushonorariosenformajusta yracional.
57
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúos de
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudad deCampeche
CAPITULOIII:
Análisis
Cuando se pretende hacer comparables entre dos bienes que por sus
características son parecidos, pero no idénticos, en base a los datos de mercado
obtenidos para ello, se denomina homologación, dicha conclusión del valor del
bien analizado se realiza estableciendo preferentemente comparaciones entre sus
variables cuantitativas, esta cifra numérica conocida como factor
de
homologación que puede ser mayor o menor a la unidad dependiendo si el bien
comparable en estudio es mejor o peor al comparable; permite la conclusión del
valor de mercado de un bien, sin embargo no todas las variables cuantitativas y
cualitativas son analizadas bajo las misma perspectivas, por lo que este estudio
pretende argumentar mediante herramienta estadística descriptiva, correlacional y
de regresión múltiple las variables involucradas que ayuden a determinar el valor
delpreciode laviviendaen lazonadelcentro históricode Campeche.
3.1Definiciones preliminares:
El término homologación usado frecuentemente en avalúos, se deriva del griego
homólogos (ouóAoyoc;)"acordar", igualar o hacer, estoesquesean equivalentes.
Dicho término dentro del campo de la valuación lleva implícito distintos principios,
a los cuales se hace referenciaenelcapítulo anterior.
Sin embargo para este capítulo y debido al tema que se desarrolla, solo se hará
referencia alprincipio de probabilidad.
La valoración de inmuebles (casa habitación) en la zona del Centro Histórico de
Campeche, serán analizados bajo la perspectiva de comparabilidad y correlación
estadística, como medio para obtener una homologación alternativa, a las ya
conocidas concotidianidad.
58
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
Para ello se hace primeramente referencia a la parte conceptual de dicha
terminología y la manera en que se desarrollará el trabajo específicamente.
El término probabilidad en la mayoría de los casos se relaciona con el grado de
incertidumbre para la ocurrencia de un evento o acontecimiento, de manera que si
se calcula una probabilidad grande, la incertidumbre es muy pequeña o casi nula y
de manera inversa cuando la probabilidad es pequeña. También el grado de
incertidumbre está estrechamente relacionado con el tamaño de la muestra, ya
que a un mayor tamaño de ésta, la fidelidad de los resultados obtenidos son mas
cercanos a la realidad o sea más representativos de la población en estudio, sin
embargo bajo distintas circunstancias este tamaño de la muestra debe ser
valorado de manera adecuada, ya que puede representar para el estudio un
exceso de costo ya sea por su alta o baja representatividad, con respecto al
comportamiento generalizado de la población en estudio.
Es por esto importante definir conceptos tales como: población, muestra
(probabilística y no probabiiística), variables cuantitativas y cualitativas, nivel de
confianza, medidas de tendencia central (media, mediana y moda) y de dispersión
( rango, desviación estándar y coeficientes de variación), distribución normal y
distribución t student, e hipótesis.
Cuando se consideran los métodos de organización, reducción y análisis de datos
estadísticos, se hace necesario aclarar los siguientes conceptos.
Población:
Conjunto de todos los elementos o unidades que serán sujetas a
investigación, y que concuerdan con cierto patrón de comportamiento.
Generalmente se identifica con la letra N. 13
Muestra: se define como muestra a un subgrupo de la población. La muestra
representa una proporción de unidades investigables, que representan las
Ver Lind.Marchal.Wanthen "Estadísticaaplicada alos negociosylaeconomía"
59
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúos de
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudadde Campeche
características generales de toda la población que seestudia y se identifica con la
letra n 13
n=Z2*5VE;
dondez=estandarización deldatoa valorar
ó2= desviaciónestándar al cuadrado
E=error muestral
Variables: es toda característica que varía de un elemento a otro de la
población.13
Datos: son medidas o valores de las características susceptibles de observar y
contar, se originan por la observación de una o más variables de un grupo de
elementos o unidades.13
Clasificación de las variables:
Las variables pueden clasificarse en: categóricas o cualitativas (atributos), no
tienen ningún grado de comparación numérica, ejemplo: sexo, estado civil; y
numéricas o cuantitativas, son características factibles de expresar por medio de
números, estas pueden ser Discretas, que solo pueden tomar ciertos valores
aislados en un intervalo, y Continuas, que pueden tomar cualquier valor en un
intervalo.
Punto de vista:
Para nuestro caso particular se hará referencia a ambas, aunque las cuantitativas
tendrán más pesodentrodelestudioylascualitativas sóloson consideradas como
características complementarias a la valoración cuantitativa del precio de la
vivienda.
60
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúos de
inmuebles enelCentroHistóricodelaCiudad de Campeche
3.2Estadísticos delapoblaciónymuestra:14
Definición
Medidas
de
Población
Muestra
ConjuntohipotéticodeNobservacionesdelquese
Conjuntodenobservacionesobtenidas
puede suponer que proviene la muestra obtenida
de la realidad (normalmente n es
(normalmenteNesmuygrande)
relativamentepequeña)
Medidapoblacionalu= £ WN
Mediamuestral y =£ y/n
Varíanzapoblacional
Varíanzamuestral
5=I (y-u)2/N
S 2 =I(y-y) 2 /(n-D
Desviacióntípicapoblacional
Desviacióntípicamuestral
5=V i (y-u)2/N
s=Vl(y-y)/(n-1)
situación
Media
poblacional
3.3Medidasdetendenciacentral:
La mayoría de los conjuntos de datos muestra Medidas de tendencia central.
Una tendencia bien determinada a agruparse o aglomerarse alrededor de cierto
punto central. Así, para cualquier conjunto específico de datos casi siempre se
puede seleccionar algúnvalor típico, o promedio, paradescribir todo elconjunto.
Estevalor típico descriptivo es una medida detendencia central o ubicación. La
media también es conocida como el promedio, se calcula con la suma detodas
lasobservacionesenunconjuntodedatos,divididaentreel
número de elementos involucrados, tal y como se puede observar en la tabla
anterior, sinembargo cuando existenvaloresextremosdentrodelamuestra,esta
es afectada y distorsionada por lo que la media no es el mejor promedio para
VerG.HunterWilliam"EstadísticaparaInvestigadores"1989
61
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
describir o resumir un conjunto de datos, haciéndose necesario recurrir a las otras
medidas. 15
La mediana
(medida solo de posición),
es el valor medio de un arreglo
ordenado de datos. Si no hay empates, la mitad de las observaciones será menor
y la mitad, mayor. Ninguna observación extrema en un conjunto de datos afecta a
la mediana. En consecuencia siempre que una observación extrema esté
presente. Es adecuado usar la mediana en lugar de la media para describir el
conjunto de datos. 15
La moda es el valor que aparece con mayor frecuencia en un conjunto de datos. A
diferencia de la media aritmética, la ocurrencia de algún valor extremo no afecta a
la moda. Sin embargo, la moda se usa sólo para fines descriptivos, porque varía
más entre muestras que otras medidas de tendencia central.
Una vez que estas medidas se han calculado es importante darles claridad dentro
del conjunto de datos de acuerdo a su forma y así poder elegir la que mejor
describe al conjunto de datos estudiados.
Para describir la forma, solamente se deben comparar la media y la mediana. Si
ambas son iguales, por lo general se considera que los datos son simétricos
(sesgo cero), por el contrario, si la media excede a la mediana, los datos se
describen como sesgados a la derecha (sesgo positivo). Si la mediana excede a la
media, los datos suelen llamarse sesgados a la izquierda (sesgo negativo).
Generalmente cuando se tiene un sesgo positivo demasiado pronunciado como es
el caso de la tercera figura, la media no sería una medida adecuada, la mediana y
la moda serían más representativas. 15
Por lo contrario, si una distribución tiene un sesgo negativo pronunciado (primera
figura), la media tampoco se utilizaría para representar datos.
Ver Fuensanta Arnaldo ,"Estadística Descriptiva para economía yadministración deempresas"
62
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
sesgo negativo
simétrica
sesgo positivo
Punto de vista:
Para el caso en estudio estas medidas de tendencia central serán aplicadas para
localizar el comportamiento preliminar del precio promedio de la vivienda, de
manera individual para cada barrio, así como también el comportamiento
generalizado de toda la muestra.
3.4 Medidas de dispersión:
La varianza y la desviación estándar, miden la dispersión promedio alrededor de
la media: como fluctúan las observaciones mayores arriba de ellas y las
observaciones menores debajo de ella. La varianza posee ciertas propiedades
matemáticas útiles. Sin embargo, su cálculo se expresa en unidades al cuadrado,
por tanto, la mediad principal de la variación será la desviación estándar, cuyos
valores se expresan en las unidades originales de los datos. 15 En base a estas
dos medidas podemos decir que:
1. Cuanto más dispersos estén los datos, más aumentará el rango, la varianza
y la desviación estándar.
2. Cuanto más concentrados, u homogéneos, sean los datos, disminuirá el
rango, la varianza y la desviación estándar.
3. Si las observaciones son todas iguales (de manera que no hay variación en
los datos), el rango, la varianza y la desviación estándar serán igual a cero.
4. Las medidas de variación (rango, varianza y desviación estándar) nunca
son negativas.
63
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
X
ft
/
-s
*s^-
errarsteiStíri»
Rango de variación: este parámetro nos permite establecer o reconocer un valor
máximo y uno mínimo, mediante la diferencia de ellos podemos garantizar un
grado de incertidumbre en el nivel de confianza, sobre el total de la muestra. Sin
embargo para el caso en estudio, este indicador sólo es una herramienta más en
el análisis del valor de la vivienda en el centro histórico.
En materia do valuación generalmente el rango de variación después de haber
analizado las características de los bienes inmuebles comparables, se determinan
los factores de homologación que van generalmente de 0.80 a 1.20 como un
mínimo y máximo valor. 16
Punto de vista:
En general estas medidas de dispersión serán la segunda base exploratoria del
estudio, ya que permitirán aproximaciones más cercanas de la variación de los
precios de la vivienda, para cada barrio y para toda la muestra, con respecto al
promedio tomado para cada área, lo que además permite también decidir un
intervalo de precios promedios mínimos y máximos, tomando como referencia las
medidas calculadas.
Ver Cárdenas Castañeda 2005
64
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
3.5 Distribuciones probabilísticas:
Ladistribución Normal ytde
student.
Una distribución de probabilidad para una variable aleatoria discreta es un listado
mutuamente excluyente de todos los resultados numéricos posibles para esa
variable aleatoria tal que una probabilidad específica de ocurrencia se asocia con
cada resultado.
La distribución normal tiene forma de la campana de Gauss depende de los
parámetros media y desviación estándar. La media indica la posición de la
campana, de modo que para diferentes valores de la gráfica es desplazada a lo
largo del eje horizontal. Por otra parte, la desviación estándar determina el grado
de apuntamiento de la curva. Cuanto mayor sea el valor de s, más se dispersarán
los datos entomo a la media ylacurva será más plana. Unvalor pequeño deeste
parámetro indica, por tanto, una gran probabilidad de obtener datos cercanos al
valor mediode ladistribución.15
Como se deduce, no existe una única distribución normal, sino una familia de
distribuciones con una forma común, diferenciadas por los valores de su media y
su desviación estándar. En la siguiente gráfica se observa como cambia la curva
normal alvariar ladesviación estándar ycomo se mueve sobre el eje horizontal al
variar lamedia:
i?5<!)
-
-
-
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•
-
," -.-._
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65
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
La distribución
t student,
esta distribución tiene la característica de que puede
ser usada en aquellos casos en los que el tamaño de muestra esta limitado,
debido a las características de la población a estudiar. La prueba t-Student se
utiliza para contrastar hipótesis sobre medias en poblaciones con distribución
normal. También proporciona resultados aproximados para los contrastes de
medias en muestra suficientemente grandes cuando estas poblaciones no se
distribuyen normalmente (aunque en este último caso es preferible realizar una
prueba no paramétrica). Para conocer si se puede suponer que los datos siguen
una distribución normal, se pueden realizar diversos contrastes llamados de
bondad de ajuste. 17
Punto de vista:
Ambas distribuciones probabilísticas en este caso, serán utilizadas para
complementar el análisis de las medidas de tendencia central y de dispersión del
valor de la vivienda para cada barrio y para la muestra en general, atendiendo
desde un principio al tamaño de la muestra n, a los grados de libertad n-1 y al
error máximo permisible que dependerá en gran medida del grado de efectividad
con que se quiera abordar el estudio, particularmente se tomará del 95%.
3.6 Análisis de regresión
El análisis de regresión es otra herramienta estadística utilizada en forma
generalizada para medir relaciones entre variables; y está estrechamente
relacionado con el análisis de correlación. El objetivo del análisis de regresión no
sólo es medir la fuerza de una relación, sino también generar un modelo de esa
relación (llamado 'función), de modo de predecir el comportamiento de una de las
variable sobre la base del comportamiento de la otra ( o de las otras, por medio de
un análisis de "regresión múltiple"). 1 7
Punto de vista.
Ver Berenson.Levine.Krehbiel,"Estadística paraAdministración"2001
66
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
Para elcaso particular del valor dela vivienda en el Centro Histórico, setratará de
encontrar unafunción que prediga suvalor enfunción de lasuperficie del terreno
y de los metros cuadrados de construcción para cada barrio y para el total de la
muestra, así como también lafunción múltiple del valor de la vivienda, en relación
a la edad de la vivienda, a la superficie del terreno y al rea de construcción para
toda lamuestra.
3.7 Análisis de correlación
La mejor forma de explicar la correlación es con la ayuda de gráficos o lo que los
estadísticos llaman "diagrama de dispersión".
Un diagrama de dispersión
representa la relación gráfica entre dos variables mediante puntos que
representan pares de observaciones.17 En los cinco diagramas de dispersión
siguientes, se representan los diferentes posibles valores de r indicados en las
figurassiguientes:
Correlación positiva perfecta (V =1)
Correlación negativa perfecta ( T =-1)
V
Correlación positiva
Correlación negativa
Sin correlación
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Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
Punto de vista:
Para el caso particular en estudio, sólo serán considerados valores para r en el
intervalo, 0=r=1, ya que los valores negativos en precio de la vivienda no se
presentan en la muestra investigada.
3.8 Hipótesis nula y alternativa
En los diversos campos de la ingeniería, ciencia, y administración, requieren que
se tome una decisión entre aceptar o rechazar una proposición sobre algún
parámetro. Esta proposición recibe el nombre de hipótesis. Este es uno de los
aspectos más útiles de la inferencia estadística, puesto que muchos tipos de
problemas de toma de decisiones, pruebas o experimentos en el mundo de la
ingeniería, pueden formularse como problemas de prueba de hipótesis; si se
requiere ampliar conocimiento teórico de ellas se puede consultar a distintos
autores. 1 4 ' 1 5 - 1 7
Punto de vista:
Para el caso en estudio se analiza una hipótesis nula y otra alternativa solo para
corroborar de manera complementaria la función valor de la vivienda, obtenida con
el análisis de correlación y regresión.
La hipótesis nula (H0) de que no existe correlación entre la variables: área de
terreno, de construcción y edad, con respecto al precio de la vivienda por barrio y
muestra total, en contraposición de la hipótesis alternativa (H-i) de que si existe
correlación con las variables mencionadas.
La propuesta de este trabajo que garantiza un grado de confiabilidad y precisión
estadística aceptable para realizar valuaciones comerciales (valor de la vivienda)
de bienes inmuebles (casa habitación) en la zona Centro Histórico de la ciudad de
68
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
Campeche, postula distintasfunciones paracada barrio yunafuncióngeneral para
eltotaldelamuestra.
3.9 Factor de homologación
Aunque ya se había hecho referencia al factor de homologación en capítulo
anterior, es necesario retomar la importancia de este en cualquier valuación de
bienes inmuebles, por la utilidad del mismo para medir de manera aproximada la
disparidad del mercado, entre el bien a valuar y otro similar, con el objeto de
obtener elvalor del primero18
El factor de homologación resulta de multiplicar los factores de edad,
obsolescencia técnica yconservación, para el caso deterrenos, es el producto de
multiplicar losfactores dezona,deubicación,defrente,forma ysuperficie.
Punto devista:
Para el caso en estudio la mayoría de los bienes inmuebles localizados en la
zona del Centro Histórico, muchos de estos factores no aplican con mayor o
menor fuerza, ya que por ubicación la mayoría de ellos se encuentran en el
mismo radio de localización, así como su distribución arquitectónica,
constructiva, lasuperficie deterreno y construcción, edad,etc.
También es desuma importancia considerar que independientemente de que
la valoración del inmuebles sea por método tradicional o el propuesto en
este trabajo, existe el factor de negociación, sobre el cual no hay ley que lo
prediga, ya que el mercado y el acuerdo entre comprador y vendedor es el
que decide finalmente sobre elvalor final del bien inmueble.
VerColegiodeingenierosmecánicosyelectricistasA.C. 2004"Cursobásicode valuación"
69
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
CAPITULO IV:
Propuesta de la metodología para valorar el valor comercial de una vivienda
en el Centro Histórico de Campeche.
4.1 Elección del tamaño de la muestra
Para la realización del estudio se ha recogido información sobre los precios de
oferta de las viviendas que aparecen en los anuncios de clasificados de distintos
diarios locales e inmobiliarias con periodicidad mensual en Campeche (Casa DAN,
Inmobiliaria y Bienes Raíces MBA, Bienes Raíces Gallardo),
así como las
recogidas en forma independiente por la zona de estudio, correspondientes al año
de 2007 y 2008 respectivamente. Además del precio de oferta, las fuentes
anteriores ofrecían información sobre las características de la vivienda, tal como
superficie, número de baños, calidad, etc.
A los datos sobre características de las viviendas se han añadido otros relativos a
la ubicación de las mismas por barrio y por su cercanía a los principales servicios
ubicados dentro del área estudiada.
El número total de datos sobre viviendas obtenidas ha sido de 33, procedentes de
la zona de estudio, los cuales se pueden observar en la tablal donde aparecen los
barrios, con la señalización de la ubicación de las casas en estudio.
Si se desglosan las viviendas estudiadas según el barrio tenemos:
Centro: 15 casas
Barrio de San Francisco: 7 casas
Barrio de San Román: 6 casas
Barrio de Guadalupe: 5 casas
4.2. Variables utilizadas:
A partir de los datos recogidos se han identificado las siguientes variables:
70
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
Variables cuantitativas sobre características de las viviendas:
*Precio:
Preciototaloabsoluto de lavivienda,enmiles de pesos
*Metros:
Tamaño de lavivienda,enmetros cuadrados
2
*Metros :
Tamaño de lavivienda,enmetros cuadrados elevado al cuadrado
*Baños:
Número de bañosdequeconsta lavivienda
*Habitaciones: Número de habitaciones
*Metr/Hab:
Tamaño de lavivienda enmetros cuadrados,enteelN°de habitaciones
*Patios:
N°.de patios
*Garajes:
N°de garajes
Vocalización de la vivienda: Encoordenadas (metros)
Variables cualitativas sobre características de las viviendas.
Con la información disponible, se han diseñado las siguientes variables que hacen
referencia a la calidad o al estado de conservación de las viviendas:
Centro, Barrio de San Francisco, Barrio de San Román y Barrio de Guadalupe
*Remodelada: Silavivienda hasufrido cambios con respecto asu distribución.
*Mejorada: Si la vivienda ha sido mejorada en calidad de acabados, instalaciones o
estructura.
Variables referentes a las características de las poblaciones:
*Pob2007: Número de habitantes (2007)
*Pob2008: Número de habitantes (2008)
*Renta: Rentafamiliar disponible per capita (2007)
Sehanconsiderado dosvariablesficticias paraconsiderar elañodelamuestra:
*M2007 :Toma valorde 1silavivienda pertenece ala muestrade2007;0enotrocaso
*M2008: Toma el valor de 1 si la vivienda pertenece a la muestra de 2008; 0 en otro
caso.
De esta forma se tienen dos valores de localización que dan distinto peso a la
distancia entre las casas.
4.3 Aplicación de la Herramienta
71
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
Para el análisis de los datos se crea una matriz que contiene, para cada vivienda
el precio de oferta y algunas variables definidas anteriormente.
Con la ayudad de las técnicas de análisis de correlación, análisis factorial,
regresión lineal múltiple, etc., se determinan, de entre todas las variables
analizadas, aquellas que definen mejor a la variable precio. Posteriormente se
obtendrá por regresión una función que predice el valor de mercado de una
vivienda determinada, enfunción de las variables seleccionadas anteriormente.
4.4 Análisis de resultados
De las 33 casas analizadas para el área del Centro Histórico de la Ciudad de
Campeche se obtiene, según muestra tabla 2, que el precio de los mismos oscila
dentro de un intervalo comprendido entre los $ 650,000 pesos y los $ 3,500,000
pesos, siendo su valor modal o más frecuente de $ 800,000.00 pesos. Asimismo,
la superficie de este tipo viviendas presenta un valor mínimo de 160 m 2, un
máximo de 937 m 2 y una moda de 700 m 2 .
En la tabla 2 se resumen estos valores y su dispersión:
Tabla 2. Casas situadas en el Centro Histórico(todos los barrios):
N° Datos
V. Medio
V. Mínimo
V. Máximo
Superficie
33
160
937
453.19
Precio
650,000
33
1,545,939
3,500,000
V. Modal
700
800,000
Sin embargo para tener idea del comportamiento de dichos valores para cada
barrios se tiene las tablas: 3,4,5 y 6
Resumen de estos valores y su dispersión:
72
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
Tabla 3.Casas situadas enelCentro:
Superficie
Precio
N°Datos
V. Mínimo
V. Máximo
V. Medio
V. Modal
33
33
160
800,000
700
3,500,000
390.41
1,911,667
700
3,500,00
Para el centro Histórico, en el cual según la historia de la Ciudad, se encuentran
las primeras viviendas construidas, tenemos un intervalo comprendido entre $
3,500,000 y $1,911,667 pesos, siendo su valor más frecuente $ 3,500,000 pesos.
Consuperficies quevande 160m2a700m2,siendo estaúltimalamásfrecuente.
Para el mismo barrio, analizando la distribución de los datos se observa que esta
tiene unsesgo positivotanto para lasuperficie como paraelvalor delavivienda,lo
cual indica que existen algunos valores muy grandes (extremos) que jalan la
media hacia arribayresulta mayorque lamediana.
310 m 2
390.42m 2
$ 1'400'000
$1'911'667
:-!K
K.
-¥•"'
/ . - ' •
VM.-V«íiÍ*{|U8ufe
Mediana Media
Mediana Media
valor de lavivienda
Superficie
Tabla 4.Casas situadas enel Barrio deSanRomán:
Superficie
Precio
N° Datos
33
33
V. Mínimo
400
650,000
V. Máximo
837
1,450,000
V. Medio
518
841,667
V. Modal
423
650,000
Para el Barrio de san Román, que se ubica en segunda posición en la
construcción de viviendas tipo colonial, tenemos un intervalo en precio de la
73
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
vivienda que va de $ 650,000 a $ 1, 400,000 pesos, encontrándose como valor
más frecuente $ 650,000 pesos.
Las superficies van de 400 m 2 a 837 m 2 , siendo la más frecuente la de 423 m 2 .
Para la distribución de los datos de este barrio, el comportamiento, es similar al
Barrio Centro, ya que también algunos valores extremos para ambas variables
jalan a la media a la derecha, haciéndola mas grande con respecto a la mediana.
423m2 518m2
$725'000
$841'667
¿t*?**,.
-imp*
T" 'íí-r*"-:.f f*
— &
L...L<-¿et-.»-»raau«.*41
Mediana Media
Mediana Media
Superficie
valorde lavivienda
Tabla 5. Casas situadas en el Barrio de San Francisco:
N°Datos
V. Mínimo
V. Máximo
Superficie
33
300
640
Precio
33
691,000
1,500,000
V. Medio
417.57
1,213,000
V. Modal
300
1,200,000
Para el Barrio de San Francisco, también ubicado en segunda posición en la
construcción de viviendas de ese período, se tienen valores que van de $691,000
a $1,500,000 pesos, con una frecuencia modal de $1,200,000 pesos.
Las superficies se encuentran en un intervalo de 300m 2 a 640 m 2 , siendo la más
frecuente de 300 m 2 .
La distribución de los datos para este barrio tiene la misma tendencia en sesgo,
para la variable superficie con respecto a los anteriores, sin embargo la
distribución de la variable valor es distinta y muy diferenciada ya que la media y la
mediana son casi iguales, lo que lleva a suponer que para este barrio en particular
la distribución del valor de la vivienda es casi simétrico o sea uniformemente
distribuido.
74
Análisis sobre un rango devariación aceptable en factores de homologación, en la elaboración deavalúos de
inmuebles en elCentro Histórico de la Ciudad de Campeche
361 m2
417.57m2
$1'2000'000 $1'213'000
X
/
j .
-"JÍ'
:+
y-'f-^.y-yi":-
\
\ .
Mediana Medía
Mediana Media
valor de la vivienda
Superficie
Tabla 6. Casas situadas enel Barrio deGuadalupe:
Superficie
Precio
N°Datos
33
33
V. Mínimo
450
900,000
V. Máximo
937
2,500,000
V. Medio
613.6
1,760,000
V. Modal
450
0
Para el Barrio de Guadalupe, cuyas viviendas ocupan la tercera posición en
antigüedad (las últimas que conforman en Centro Histórico) de construcción, se
encuentran representadas porvalores quevande$900,000 a$2,500,000 pesos.
Lassuperficies vande450 m2a938 m2, siendo lamásfrecuente 450m2.
El comportamiento en la distribución de la variable superficie se repite como los
tres barrios anteriores, con sesgo positivo, no así para el valor de la vivienda que
también es distinto debido a que la mediana resulta mayor que la media, debido
seguramente a la existencia de datos extremos pequeños que hace que la media
seadesplazada alaizquierda yporlotanto menor alamediana(sesgo negativo).
450 nT
-í.-;:V
£¿
Mediana Media
Superficie
613.6 rri
$1'760'000rri
$1'800'000
;ÍV
mlv fe «JS...
Media Mediana
valor de la vivienda
75
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
Aunque las primeras aproximaciones a los precios de las viviendas para los
distintos barrios del centro histórico, describen de manera sencilla el
comportamiento para en total de la muestra, se puede observar que existen sus
diferencias significativas para el centro en sí y las del barrio de Guadalupe, la cual
según los datos recabados, estas corresponden primeramente a superficies más
grandes para el barrio de Guadalupe, los cuales pueden tener origen a su
construcción ultima y que fue la zona pudiente en la época de la Colonia , al igual
que la zona centro (Casas Señoriales).
Caso menos observado, tanto en superficies, como en precios en los barrios de
San Román y San Francisco.
Continuando con la propuesta de este trabajo y buscando obtener una ecuación
con posibles valores como constantes, que ligue el valor transacción de la vivienda
en el Centro Histórico de la Ciudad de Campeche, con variables tales como
superficie, calidad de la vivienda(remodelación o adecuación), precio y situación
por barrio. Se han supuesto análisis de regresión simple, múltiple y correlación,
con el fin de buscar más alternativas que me lleven a la propuesta de este trabajo.
Primeramente se correlacionó con las técnicas mencionadas con anterioridad solo
las variables de superficie, metros cuadrados de construcción y precio por vivienda
observándose la siguiente información por barrio ( tabla 7) y otra, donde se
relaciona el precio, con la edad, superficie, metros cuadrados de construcción y
precio por metro cuadrado para toda la muestra (incluye todos los barrios a la vez,
tabla 8).
76
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
Tabla7.Funcionesdepreciosde lasviviendas paracada barrio
Centro
Precio = 12920.852 + 3152.6837 Sup+ 2022.6185
m 2 construcc
R"=0.7235
R=0.8506
Barrio deSanRomán
Precio= 1071504.14 + 178.921sup - 1417.663 m '
construcc
R ¿ =0.06061
R = 0.24619
Barrio
de
Francisco
Precio =1434692.13 -460.4457Sup - 108.344m z
construcc
R*=0.05696
R=0.23867
Precio=2103856.57- 4682.24401sup + 6495.039m*
construcc
R*=0.96505
R=0.98237
San
Barrio de Guadalupe
Tabla 8.Funciones depreciodelavivienda paratoda lamuestra ,incluyetodoslos
barrios estudiados, asícomo lasvariables, edad, superficie, metro cuadrado de
construcción.
Centro Histórico dela Ciudad
de Campeche
Precio—
696183.378+8976.54784edad
+165.434862sup+3873.64379m2
construcc
R*=0.35985759
R=0.59988131
Las demás variables planteadas nose relacionaron, yaquese pudo comprobar
que en su mayoría coinciden en número de habitaciones, número de baños,
adecuacionesyremodelaciones hechasalaviviendaactual.
Otro argumento complementario alosanálisis ya hechos eslacomprobaciónde
una propuesta teórica dehipótesis, utilizando como distribución probabilística lat
destudent*, paraverificar demanerateórica siexistecorrelaciónodependencia
*se utiliza t destuden, debido a queel tamaño de la muestra para cada barrio es pequeña, debido a quelas
viviendas ofertadas enel centro histórico, porsu propia naturaleza es reducida
77
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
estadística entre las variables analizadas para la determinación del valor dela
vivienda para losdistintos barriosyparaeltotaldelamuestra.
Tabla 9.-Correlacion para el valor de la vivienda por barrio, a través de la
comprobación dehipótesis.
Barrio
tcrit
tcalc
Conclusión
Centro
Ho:p=0 no hay
correlación
H1:p#0sihay
correlación
Misma hipótesis
2.16
5.83
San Román
Misma Hipótesis
2.78
0.5080
San Francisco
Misma Hipótesis
2.57
0.5496
De Guadalupe
Misma Hipótesis
3.18
9.10
Sihay correlación
entre lasvariables
analizadas
Nohay correlación
entrelasvariables
analizadas
Nohay correlación
entre lasvariables
analizadas
Sihay correlación
entre lasvariables
analizadas
En la tabla 9, se puede observar que el precio de la vivienda está realmente
correlacionado conla superficie y los metros cuadrados de construcción, sobre
todo para los barrios de Guadalupe y Centro, esta hipótesis corrobora los
resultados obtenidos conla regresión, donde losvalores delosfactores Restán
máscercanosalaunidad.
Tabla 10.-Correlación para elvalor delavivienda, para lasvariables superficie y
metro cuadrado de construcción; de todo el Centro Histórico (incluye todos los
barrios),atravésdelacomprobación dehipótesis.
Barrio
Todos losbarrios
enestudio
Ho:p=0 nohay
correlación
H1:p#0sihay
correlación
Lamisma quelos
casos anteriores
tcrit
tcalc
Conclusión
2.04
4.045
Sihaycorrelación
entrelasvariables
analizadas
78
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
Tabla 11.-Correlación para el valor de la vivienda, para las variables: superficie,
metro cuadrado deconstrucción,yedad;detodo el Centro Histórico (incluye todos
losbarrios),atravésdelacomprobación dehipótesis.
Barrio
Todos los barrios
en estudio
Ho:p=0 no hay
correlación
H1:p#0sihay
correlación
Lamisma que los
casos anteriores
tcrit
tcalc
Conclusión
2.04
4.17
Si hay correlación
entre las variables
analizadas
En referencia a las tablas 10y 11,se observa que en la muestra total, elvalor de
lavivienda ,primeramente correlacionando solo superficie yárea construida existe
la dependencia estadística y cuando se inserta el factor edad a dicho análisis,
también prevalece lacorrelación.
79
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
Conclusiones :
Finalmente los métodos de regresión y correlación se manifiestan como un
instrumento de análisis válido para valorar bienes inmuebles y empresas, en
países del norte de América y Europa, siempre que se disponga de la información
necesaria sobre transacciones recientes.
Las cuatro características analizadas en el área del recinto histórico (Centro,
Barrio de San Román, Barrio de San Francisco y Barrio de Guadalupe), de las que
se tenía información, esto es edad aproximada de la vivienda, superficie de
terreno, superficie de área construida, precio y ubicación, tienen influencia en la
determinación del valor de las mismas.
Como era de esperar, el valor de la vivienda está directamente relacionado con su
superficie, los metros cuadrados de construcción, edad y ubicación; sin embargo
se pudo comprobar en forma individual el comportamiento distinto del valor para
las casas señoriales en época de la colonia del Barrio de Guadalupe y la zona
Centro.
La superficie de terreno, el área construida y ubicación influyen positivamente en
el valor de los inmuebles, ya que su proximidad a los servicios, así como la
amplitud de sus espacios, hace que las mismas se revaloricen con respecto a la
ubicadas en los otros barrios.
Hay que tener en cuenta finalmente que, a falta de contrastes posteriores, las
conclusiones obtenidas son válidas sólo para el área que comprende el Centro
Histórico con sus respectivos Barrios, área importante por las características
similares en ubicación, superficie de terreno, metros cuadrados de construcción,
características constructivas y arquitectónicas.
Por lo que se recomienda que se monitoree de manera perene el mercado
inmobiliario a razón de conseguir información correcta en la zona y así poder
observar algún cambio drástico en el comportamiento del mismo. También se
80
Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde
inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche
aconseja valorar por el método tradicional y analizar realmente la conclusión del
valor.
Sin embargo, esta metodología de valoración alternativa constituye una nueva
perspectiva para afrontar la valoración de mercado de una vivienda cuando se
dispone de más de un índice de calidad, y así tener una alternativa más de los
clásicosfactores dehomologación para lavaluación deunbien inmueble.
Posibles estudios posteriores:
Sería interesante, analizar másvariables cuantitativas ycualitativas que involucren
a estos bienes inmuebles, tales como características en costos de adecuación y
remodelación,sobretodo porque estas llevan lineamientos dedetalles de la época
y también porque se ha observado por experiencia, que el tener que remodelar
interiores y sobre todo fachadas, no se están haciendo con los materiales
adecuados, porque dicho rescate al poco tiempo necesita nuevamente la misma
inversión para mantenerse en buenestado.
81
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59.- fecisval A.N.I.M.V.A.C.: Asociación Nacional de Institutos y Sociedades de
Vaiuadores de la República Mexicana A.C " Memorias de la XXXIV Convención
Nacional", 1 a . Edición,Morelia,Mich.,Octubrede 1998.
60.- fecisval A.N.I.M.V.A.C: Asociación Nacional de Institutos y Sociedades de
Vaiuadores de la República Mexicana A.C " Memorias de la XXXV Convención
Nacional", 1 a . Edición,Tijuana, B.C., Octubrede 1999.
61.-Congreso "Valuación sin Fronteras", Agosto 2005, México D.F.
62.-Primer Congreso Internacionalde Catastro, Sonora 2007
86
Legislación OficiaU Normas internacionales de valuación, códigos, circulares,
principios):
63- "Código de Ética y Principios que regulan el ejercicio dela Valuación"fue
aprobado por la Comisión de Normas de la Asociación Nacional de Institutos
Mexicanos deValuación,A.C.",durante laXXXI Convención Nacional de Valuación
enQuerétaro,Qro,26deoctubrede1995.
64-Códigofinanciero delD.F.2005
65.- Comisión Nacional Bancaria: " Circulares 1,201 y 1,202",1 a . Edición,México,
D.F.,Marzode1994
66.- Comisión deAvalúos de Bienes Nacionales: " Valuación Moderna, Líneas de
Investigación y Desarrollo ",SEDUE,México,D.F. 1990
67.-INDAABIN" Instituto Nacional de Administración y Avalúos de Bienes
Nacionales
68-Normasinternacionales devaluación2003.
69-LeydeMonumentos Históricos, InstitutoNacionaldeAntropologíaeHistoria.
87
GLOSARIO DETÉRMINOS EN VALUACIÓN
ACTIVO.- Es un recurso que una entidad posee o controla como resultado de eventos
anterioresydelcualsepuedeesperarobtenerciertosbeneficioseconómicosfuturos.Eltérmino
activo se utiliza para calificar bienes muebles, inmuebles y otros distintos tipos de propiedad y
derechos, tanto tangibles como intangibles. El derecho de propiedad de un activo es por sí
mismounintangible.
Unapartedelapropiedaddeunaentidaddebereconocersecomounactivocuando:
a) Es probable que la entidad obtenga beneficios económicos futuros asociados
conelactivo.
b) El costo del activo para la entidad puede medirse de manera realista, en
términosmonetariosyconadecuadosoportedocumental.
ACTIVO CIRCULANTE.- En el renglón del activo circulante de una entidad,constituido por el
dinero y los otros recursos que serán convertidos a efectivo en las operaciones de laentidad,
en unperíodo corto de unaño generalmente. Enotras palabras, es elconjunto de activos que
nosepretende utilizar demanera continua enlasactividades delaentidad.Algunos ejemplos
son inventarios de materias primas oproductosterminados,productosenproceso,inversiones
acortoplazoyefectivoenbancosoencaja.
En ciertas circunstancias, un bien raíz que normalmente se considera un activo fijo, puede
considerarse como un activo circulante, como es el caso de terrenos o construcciones que
estánenelinventariodeunaempresainmobiliaria parasuventa.
ACTIVO INTANGIBLE.- Está constituido por aquellos bienes que no tienen existencia física
como son: la posesión de conocimientos, experiencia aplicada, tecnología organizacional,
exención de obligaciones fiscales, marca, distintivo gráfico o elemento de fama pública,
relaciones con clientes y destrezas profesionales, que posea en exclusiva una persona
física omoral,yque le dan una ventaja competitiva y posicionamientoenelmercado.
ACTIVO NETO (O CAPITAL UTILIZADO).- Es una razón financiera que se calcula como
activototalmenos pasivocirculante (quitandofinanciamiento acorto plazoquecausa intereses)
= activofijo+capitaldetrabajo paraoperación.
ACTIVO NETO CIRCULANTE (O CAPITAL DE TRABAJO).- Es una razón financiera quese
calculacomoactivocirculante menospasivocirculante.
ACTIVO OPERATIVO.- Es un activo que se considera como requisito para las operaciones
deunnegocioenmarcha
ACTIVO TANGIBLE.- Está constituido por aquellos activos con una presencia física, tales
comoterrenos,edificios,maquinariayequipo.
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA FEDERAL.- Conjunto de órganos de gobierno que auxilia al
Ejecutivo Federal en la realización de la función administrativa; se conforma de la
administración centralizada y de la administración paraestatal, ambas establecidas en la Ley
OrgánicadelaAdministración PúblicaFederal.
ANÁLISIS DE EDAD / VIDA.- Es un método para estimar la depreciación acumulada,
aplicándole alcosto nuevodeunbienunfactor queresultadelarelacióndelaedadefectivadel
bienentresuvidaútileconómica.
ANÁLISIS DEFLUJO DEEFECTIVO DESCONTADO.-Eselprocedimiento usadoparacalcular
el valor presente o los beneficios de unflujo de efectivo alfuturo. La aplicación más usada del
análisis FED son la tasa interna de retorno (TIR) y el valor presente neto (VPN). Ambas son
técnicas usadas para la valuación de la tierra o un negocio y la evaluación de proyectos de
inversión.
ANTIGÜEDAD.- Es aquel bien cuyo valor reside en sus características vetustas o remotas,
acompañadasdeunciertoniveldecalidadartísticaohistórica.
ÁREA DE USO COMÚN.- Es la superficie construida de un edificio que provee de servicios
generales al inmueble, como son: el vestíbulo principal, vestíbulos secundarios, área de
conserjería, baños comunes, cuartos de limpieza,cuartos de máquinas, módulos deseguridad,
subestacionesynoformapartedelárearentable.
ÁREAS EXTERIORES CUBIERTAS.- Es la suma de las superficies que aún sin serparte
del edificio principal cuenten con techumbre dentro del polígono o envolvente del predio,tales
como lasgaritas de revisión,área de aparcamiento yandenes de descarga o similares. Deben
ser incluidas como parte delárea rentable cuando son de uso privativoysemidenalospaños
exteriores.
ÁREA PRIVATIVA.- Comprende los espacios físicos asignados al ocupante de un inmueble
paraelejerciciodesusfunciones.
ÁREA RENTABLE.- Es lasuperficie utilizable deunedificio queestomada por un arrendatario
para su uso privativo como oficinas, circulaciones interiores y áreas complementarias,
sustrayendo lasáreascomunesylosprincipales huecosverticales.
ÁREA TOTAL CONSTRUIDA DEL EDIFICIO.- Es la suma total de las superficies cubiertas
del inmueble medidas a los paños exteriores, descontando los principales huecos verticales
(Cubosdeelevadores,ductosdeinstalaciones hidráulicas,sanitariasyeléctricas).
ÁREA UTILIZABLE.- Es la superficie construida de un edificio, a ser utilizada por un
arrendatario para su uso privativo como oficinas,archivos, bodegas, circulaciones interioresy
áreascomplementarias,sustrayendo losprincipales huecosverticalesylosbalcones yterrazas
descubiertas y se mide de los paños interiores de la porción dominante incluyendo la
superficiedecolumnasypilastras.
AVALÚO.- Esel resultado del proceso de estimar elvalor de un bien,determinando la medida
de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un
dictamentécnico enel que seindica elvalor de unbiena partir desus características físicas,
su ubicación,su uso yde una investigación y análisis demercado.
AVALÚO BASE.- Es el que resulta de valuar un bien de manera inicial, es decir aplicando
todoslosenfoquescomosisehicieraelavalúoporprimeravez.
AVALÚO DE ORDEN DE MAGNITUD.- El que resulta de estimar valores y costos en forma
aproximada sinnecesidad de recurriracotizaciones específicas decada bien,ya que el objeto
de este avalúo es contar con valores de manera oportuna y que generalmente no son para
decisiones que requieran un estudio muy profundo. Su margende precisión es normalmente
de +40%.
AVALÚO FORMAL.- Es el proceso de estimar el valor de un bien, ejecutado totalmente de
acuerdo conlasnormasaplicables alcaso,sininvocar ninguna disposición dedesviación.
AVALÚO HIPOTÉTICO.- Es el avalúo basado en ciertas condiciones supuestas que pueden
sercontrarias aloshechosoquepuedenserimprobables ensurealizaciónosuconsumación.
AVALÚO MAESTRO.- Avalúo que tiene por objetivo determinar un espacio de negociación
para una gran cantidad de propiedades, dado a través de valores máximos y mínimos para
cada unode lostipos deterreno identificados entramos alo largo deltrazo de unacarretera o
líneaferroviariaoengrandesextensionesafectadas porobrasdeinfraestructura.
AVALÚO MASIVO.-Procesodevaluar, mediante unproceso selectivo aununiverso debienes
inmuebles a una fecha determinada, utilizando una metodología estándar, con información
comúnyquepermitainferenciasestadísticas.
AVALÚO PROSPECTIVO.-Esunavaluaciónaunafecha posterioralafecha enqueeltrabajo
fue realizado. Generalmente se utiliza como marco en la evaluación de proyectos.
AVALÚO REFERIDO.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo
fuerealizado,setienedividiendo lacantidadresultanteentreelfactorqueseconsiguede dividir
el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquél en que se
practique el avalúo, entre el índice Nacional de Precios al Consumidor del mes al cual es
referidoelmismo.
AVALÚO RECURRENTE.- Esel resultado de actualizar las cifras de unavalúo base uoriginal
enunafecha posterior
AVALÚO RETROSPECTIVO.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el
trabajo fue realizado. Los costos históricos y los índices de mercado resultan una herramienta
importanteparaestetipodeavalúos
B
BIEN.- Es cualquier derecho original de propiedad.Se constituye cuando una persona invierte
trabajoy/otiempoparaobtenerunacosaquepuedeusarydelaqueobtieneunprovechoydela
cualpuededisponerlibremente.
BIEN COMPARABLE.- Es un bien con características semejantes al bien que se está
valuando,cuyosdatosseobtienendeunarecopilaciónenelmercado,tantodeofertascomo de
operaciones realizadas recientemente. El comparable debe ser lo más semejante al bien
valuado en razón de sus características físicas, de localización, de mercado, económicas y
jurídicas afin de establecer, mediante el proceso de homologación,una indicación delvalor
másprobabledeventadelbienqueseestávaluando.
BIEN INMUEBLE.- Es unconjunto dederechos, participaciones y beneficios sobre una porción
detierra con sus mejoras y obras permanentes, incluyendo los beneficios que seobtienen por
su usufructo. Las principales características de un bien inmueble son su inmovilidad y su
tangibilidad.
BIEN MUEBLE.- Es un conjunto de derechos sobre un objeto utilitario o artístico, no anexado
permanentemente a latierra. Eltérmino bien mueble se refiere, entonces, atodo lo que noes
inmueble, como son: maquinaria, equipo, mobiliario, joyas, obras de arte y vehículos. Las
principales características de un bien mueble son su movilidad y su tangibilidad. Comprende
los objetos en sí mismos además de los elementos intangibles atribuidos alasobligacionesy
derechosdepropiedadsobreellos.
BIEN PERSONAL.- Es untérmino legal que se utiliza enciertas legislaciones para determinar
los artículos de propiedad personal, y así diferenciarlos de los bienes inmuebles. La
propiedad personal incluye todos aquellos artículos tangibles e intangibles que no son un
bienraíz.
BIEN RAÍZ.- Loconstituyen elterreno físico ytodas aquellas cosas que son parte naturaldel
terreno, así como aquellas mejoras u obras hechas por el hombre que están adicionadas al
terreno.
BIENESASEGURADOS.-Sontodosaquellosobjetodeunprocesojudicial,enquelaautoridad
competenteadoptemedidasprovisionales pararesguardarlos.
BIENES COMUNALES.- Son lastierras, bosques y aguas que pertenecen a los núcleosde
población que de hecho o por derecho guarden el estado comunal. Son inembargables,
imprescriptibles eindivisibles.(Artículo 107delaLeyAgraria).
BIENES DEL DOMINIOPRIVADO DELA FEDERACIÓN.-Losseñalados enelartículo 3deLa
LeyGeneraldeBienesNacionales.
"Las tierras y aguas de propiedad nacional no comprendidas enel artículo 2o.de esta ley que
sean susceptibles de enajenación a los particulares; Los nacionalizados conforme a la
fracción II del artículo 27 constitucional, que no se hubieren construido o destinado a la
administración, propaganda o enseñanza de un culto religioso; Los bienes ubicados dentro
del Distrito Federal, declarados vacantes conforme a la legislación común; Los que hayan
formado partedel patrimonio de las entidades de laAdministración Pública Paraestatal,quese
extinganoliquiden,enlaproporciónquecorresponda a la Federación; Los bienes muebles de
propiedadfederalalservicio de lasdependencias delosPoderesdelaUnión,nocomprendidos
en la fracción XI del artículo anterior; Los demás muebles que por cualquier título jurídico
adquiera la Federación; Los bienes muebles e inmuebles que la Federación adquiera en el
extranjero; Los bienes inmuebles que adquiera la Federación o que ingresen por vías de
derecho público y tengan por objeto la constitución de reservas territoriales, el desarrollo
urbano y habitacional o la regularización de la tenencia de la tierra;También se considerarán
bienes inmuebles del dominio privado de la Federación, aquellos que ya formen parte de su
patrimonio y que por su naturaleza sean susceptibles para ser destinados a la solución de los
problemas de la habitación popular, previa declaración expresa que en cada caso haga la
SecretaríadeDesarrolloSocial.
BIENES DEL DOMINIO PÚBLICO DE LA FEDERACIÓN.- La propiedad que tiene el Estado
sobre bienes muebles e inmuebles sujeta a un régimen de derecho público. Comprende el
dominio público los bienesque porsu naturaleza sondelusodetodos (bienes de uso común),
los bienes que están afectos al servicio de las dependencias del poder público, los bienes
destinados a unservicio público, los bienes que en general están afectos o destinados a una
causa de utilidad pública (espacio aéreo, el mar territorial, la zona federal marítimo
terrestre, los caminos, las carreteras, los monumentosarqueológicos,históricosyartísticos).
BIENES DISTINTOS A LA TIERRA.- Son aquellos cultivos cíclicos y no cíclicos, árboles,
maderas preciosas, así como cercas y otras mejoras al terreno, incluyendo construcciones
existentes, que resultan afectados por obras de infraestructura que llevan a cabo
dependenciasoentidadesdelaAdministración PúblicaFederal.
BIENES EJIDALES.- Son las tierras, bosques y aguas que se señalan como propiedad dela
poblaciónejidal.Soninembargables,imprescriptibleseinalienables.(Artículo79delaLey
Agraria).
BIENINTANGIBLE.-Ver ActivoIntangible.
CAPITALIZACIÓN.- Técnica de valuación, que se utiliza para convertir en unvalor el ingreso
queproduce unapropiedad.Haydostiposdecapitalización:
a) La que estima el valor a partir de un ingreso único, llamada capitalización
directa,y
b) La que estima el valor a partir de determinar el valor presente de una serie de
ingresos que se espera recibir a futuro, llamada capitalización de flujo de
efectivo.
CERTIFICADO DEVALUACIÓN.-Eseldocumento enelqueunValuadorcertifica elmontode
lavaluación.
CÓDIGO DE CONDUCTA.- Es un documento que determina claramente una serie de reglas
concretasdeactuacióndeacuerdoconlasactividadesquecadaorganizacióndesarrolla.Define
comportamientos ycontempla mecanismosqueasegurensuefectivaejecución.
CÓDIGO DE ÉTICA.- Es el sistema de principios morales que generalmente se expresan
en un documento en elque estáncontenidos losobjetivos, metas y anhelos de un grupo; se
dice así a las reglas generales de conducta de una profesión, impuestas por un cuerpo
profesionalquegobiernalaactuacióndesusmiembros.
COSTO.- Es el conjunto de gastos en que se incurre para poder producir un bien, dentro de
un sistema de producción. En el contexto de avalúos, el término costo se refiere también a
todos los gastos en que se incurre para reponer un bien. El costo se obtiene de considerar
todos los elementos directos e indirectos que inciden en la producción del bien. Puede o no
incluir utilidades, promoción,y comercialización de un bien. Porotra parte,elprecio pagadopor
uncompradoraladquirirbienesoserviciosseconvierteenuncostoparaél.
COSTO DE REEMPLAZO.- Es la cantidad necesaria, expresada en términos monetarios,
para sustituir un bien por otro nuevo que proporcione un servicio similar, considerando las
características que la técnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados
equivalentes.
COSTOS INDIRECTOS.- Son los costos asociados con la construcción o la fabricación de un
bien que no se pueden identificar físicamente. Algunos ejemplos son el seguro, los costos de
financiamiento, losimpuestos,la utilidaddelconstructoroelpromotor, loscostos administrativos
ylosgastoslegales.
COSTODEREPOSICIÓNASEGURABLE.- Eselcostodereemplazoodereposiciónnuevo de
un bien, después de deducir el costo de las partidas específicamente excluidas enlapóliza
deseguros.
COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO.- Es el método del costo de reposición depreciado
se basa en unestimado delvalor actual de una propiedad,resultado de la suma del valor del
terreno en el mercado, más los costos brutos de reposición (reproducción) de las mejoras,
menos las deducciones por el deterioro físico y demás formas pertinentes de obsolescencia y
depreciación.
COSTO DE REPOSICIÓN NUEVO.- Es el costo actual de un bien valuado
considerándolo como nuevo, con sus gastos de ingeniería e instalación, en condiciones de
operación, a precios de contado. Este costo considera entonces todos los costos necesarios
parasustituir oreponer unbiensimilar alqueseestávaluando,enestado nuevoy condiciones
similares.PuedeserestimadocomoCostodeReemplazoobiencomoCostodeReproducción.
COSTO DE REPRODUCCIÓN.- Esla cantidad necesaria, expresada entérminos monetarios,
paraconstruir unaréplica nuevadeunbienexistente,utilizando elmismodiseñoymaterialesde
construcción.
COSTO HISTÓRICO.-Es elcosto inicialmente capitalizado (registrado en libros),de un bien, en
lafechaenquefuepuestoenservicioporprimeravez.
COSTO NETO DEREPOSICIÓN.-Valorquetiene unbienalafecha delavalúoyse determina
a partirdelcosto de reposición nuevo,disminuyéndole losefectosdebidos alavida consumida
respecto de su vida útil total, al estado de conservación, al grado de obsolescencia y a otros
elementos de depreciación. Equivale alvalor de mercado de un bien usado que proporcione el
mismoservicio,instaladoyparausocontinuado.
DACIÓN EN PAGO.- Es la forma de extinguir obligaciones de pago previamente existentes, a
través de aceptar una cosa diferente a laoriginal.
DEPENDENCIA GUBERNAMENTAL.- Las señaladas en el artículo 2 de La Ley Orgánica
de laAdministración Pública Federal:
I. Secretarías de Estado
II. Departamentos
Administrativos
III. Consejerías Jurídicas
DEPRECIACIÓN.- Es la pérdida de valor del costo nuevo de un bien ocasionada por el uso, el
deterioro físico, la obsolescencia funcional-técnica, (interna), y/o la obsolescencia
económica (externa).
En contabilidad, depreciación se refiere a las deducciones periódicas hechas para permitir la
recuperación real o supuesta del costo (valor) de un activo, durante un período establecido.
DEPRECIACIÓN ACUMULADA.- Es la suma que representa el total de la pérdida del valor
ocasionado por el deterioro físico, obsolescencia tecnológica y obsolescencia económica. La
depreciación total acumulada esa unafecha determinada.
DEPRECIACIÓN ANUAL.- Es el contexto de un avalúo, es el cargo anual por depreciación
que se considera tendrá cada bien o equipo en términos económicos y de producción en el
período de su vida útil remanente y se determina como el cociente de dividir el valor neto de
reposición entre lavida útil remanente.
DEPRECIACIÓN FÍSICA.- Es la pérdida de utilidad en un activo fijo, atribuible estrictamente
a causas físicas;tales como usoy desgaste.
DEPRECIACIÓN LINEAL.- Es el Método para amortizar el costo neto de los activos fijos en
anualidades iguales a lo largo de su vida útil estimada.
DEPRECIACIÓN OBSERVADA.- Es la pérdida de valor acumulada, determinada no por las
provisiones anuales basadas en la expectativa de vida en servicio, sino mediante la
inspección física en un avalúo de su estado de operación, y expresada ordinariamente como
porcentaje del costo original o del costo de reemplazo.
DERECHO DE PASO: Es el derecho o privilegio temporal o permanente, que se adquiere
mediante el uso o contrato, para pasar por una parte o franja de propiedad terreno que le
pertenece aotro.
DERECHO DE PROPIEDAD.- Los derechos que están relacionados con el régimen de
propiedad del bien raíz. Estos incluyen el derecho a utilizar la propiedad, a venderla, a rentarla,
a regalarla, a desarrollarla, a cultivarla, a extraer minerales, a alterar su topografía, a
subdividiria, a agruparla y a utilizarla para la recolección de desechos, o para no ejercer
ninguno de estos derechos. La combinación de estos derechos de propiedad a veces se
conoce como el conjunto de derechos. Los Derechos de Propiedad normalmente están
sujetos a restricciones públicas y privadas tales como servidumbres, derechos de paso,
densidad específica de construcción, zonificación y otras restricciones que pueden afectar la
propiedad.
EDAD EFECTIVA.- Es la edad aparente de un bienencomparación con un bien nuevo similar.
Frecuentementeescalculada mediante ladiferencia entre lavida útilremanentede unbienysu
vida útil normal. Es la edad de un bien, indicada por su condición física y utilidad, que no
necesariamentecoincideconsuedadcronológica.
EDAD EFECTIVA A LA RECONSTRUCCIÓN.- Es la edad aparente del bien al momento
derealizarunareconstrucciónsignificativadelmismo,encomparaciónconunbiennuevosimilar.
ENFOQUE BASADO EN LOS ACTIVOS.- Método para estimar el valor de un negocio en el
que se examina el Balance General que muestra todos los activos tangibles e intangibles y
todoslospasivos,asuvalordemercado,oasuvalorenlibros.Cuandoseutiliza este enfoque
en valuaciones que comprenden negocios en operación, el estimado de valor obtenido
debe compararsejunto con los estimados de valor obtenidosporotrosenfoques.
ENFOQUE DE COSTOS.- Es el método para estimar el valor de una propiedad o de otro
activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se podría construir o
adquirirotrapropiedadréplicadeloriginalounaquepuedaproporcionar unautilidad equivalente
con el mismo costo. Tratándose de un bien inmueble el estimado del Valuador se basa enel
costo de reproducción o reposición de la construcción y sus accesorios menos la depreciación
total (acumulada), máselvalor delterreno,al que se leagrega comúnmente unestimado dela
utilidadempresarialolaspérdidas/ganancias deldesarrollador.
ENFOQUE DE INGRESOS.- Es el método para estimar el valor que considera los datos de
ingresosyegresos relativosalapropiedadqueseestávaluando,yestima elvalormediante el
proceso de capitalización. La capitalización relaciona el ingreso (normalmente unacifrade
ingreso neto) y untipo de valor definido, convirtiendo una cantidad de ingreso en un estimado
de valor. Este proceso puede considerar una capitalización directa (en donde una tasa de
capitalización global otodos los riesgos quese rindenseaplican alingreso de unsolo año),o
bientasas de rendimientoodedescuento (que reflejan medidas de retorno sobre la inversión)
que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado. El enfoque de ingresos
reflejaelprincipiodeanticipación.
ENFOQUE DE MERCADO.- Cualquier enfoque para valuar basado en el uso
información que refleje las transacciones del mercado y el razonamiento de los
participantesdelmercado.VerMétodoComparativodeMercado
ENTIDAD,- Es un individuo, una sociedad mercantil o anónima u otra forma cualquiera de
organización, autorizada por la ley o por la costumbre, para poseer bienes o efectuar
transaccionescomerciales.
EQUIPO.- Es eltérmino genérico con el que se definen todos los bienes muebles requeridos
paralaproducción,incluyendolainstalaciónyserviciosauxiliaresqueensuconjunto se diseñan
y fabrican para propósitos generalmente industriales, sin importar el método de instalación y
sin excluir aquellos rubros de mobiliarios y dispositivos necesarios para la administración y
operacióndelaempresa.
ESCRITURA DE PROPIEDAD.- Es un instrumento escrito y autentificado mediante el cual se
llevaacabounatraslacióndedominiosobrebienesraíces.
FACTOR DE DEMÉRITO.- Esel índice que refleja lasacciones queentotal deprecian alvalor
dereposición nuevo,permitiendoajusfaralmismosegúnelestadoactualquepresentaelbien.
FACTOR DEDEPRECIACIÓN.-Verfactordedemérito
FACTOR DE HOMOLOGACIÓN.- Esla cifra que establece elgrado de igualdad y semejanza
expresado en fracción decimal, que existe entre las características particulares de dos
bienesdelmismogénero,parahacerloscomparablesentresí.
FACTOR DEOBSOLESCENCIA.- Contribucióntécnicaoeconómica alapérdida devalorque
tiene un bien y puede ser técnico-funcional (pérdida en el valor resultado de una nueva
tecnología o por otros factores intrínsecos del bien) o bien económica (pérdida en valor o
utilidaddelbien,ocasionada porfuerzaseconómicasexternasalmismo).
FACTOR RESULTANTE.- Es el complemento del factor de demérito o sea aquella fracción
que mide el valor de un bien al compararlo con el valor de un bien nuevo después de
ajustarlo porsudepreciacióntotal.
FECHA DEL INFORME DEAVALÚO.- Eslafechadeemisióndel informedevaluación.Puede
serigualodistintaalafechadevalores.
GASTO.- Egreso o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean los de inversión.
Se habla de gastos de consumo, gastos de representación, gastos generales, gastos menores,
etc.
GASTOS DE ADMINISTRACIÓN.- Es la suma de todos los gastos que requiere un bien
inmueble para su recepción, registro, custodia, conservación, supervisión, cobranza y, en su
caso, destrucción o enajenación, tales como: honorarios; sueldos y salarios; gastos legales;
serviciosdevigilancia,transporte,embalajeyalmacenamiento;avalúos;aportaciones;derechos;
impuestosyotrascontribuciones;seguros;papelería,energíaeléctricaygastosindirectos.
GASTOS DE IMPORTACIÓN.- Es el costo establecido de acuerdo a la Ley del Impuesto
General de Importación de México, la cual clasifica todos los bienes objeto de comercio
internacional y determina el pago de impuestos de importación para cada producto específico.
Seagregantambiénotrosgastoscomolosdeagentesaduanales,etc.
GASTOS DE OPERACIÓN.- Son los gastos en que se incurre al generar un ingreso. En
bienes raíces, estos gastos incluyen, pero no necesariamente se limitan al impuesto predial,
seguros,reparaciones,mantenimientoyaloshonorariosadministrativos.
GRAVAMEN.- Es toda carga o impuesto sobre actividades económicas, capitales o
propiedades.
GASTO.- Egreso o salida de dinero, con fines cualesquiera que no sean los de inversión.
Se habla de gastos de consumo,gastos de representación,gastos generales,gastos menores,
etc.
GASTOS DE ADMINISTRACIÓN.- Es la suma de todos los gastos que requiere un bien
inmueble para su recepción, registro, custodia, conservación, supervisión, cobranza y, en su
caso, destrucción o enajenación, tales como: honorarios; sueldos y salarios; gastos legales;
serviciosdevigilancia,transporte,embalajeyalmacenamiento;avalúos;aportaciones;derechos;
impuestosyotrascontribuciones;seguros;papelería,energíaeléctricaygastosindirectos.
GASTOS DE IMPORTACIÓN.- Es el costo establecido de acuerdo a la Ley del Impuesto
General de Importación de México, la cual clasifica todos los bienes objeto de comercio
internacional y determina el pago de impuestos de importación para cada producto específico.
Seagregantambiénotrosgastoscomolosdeagentesaduanales,etc.
GASTOS DE OPERACIÓN.- Son los gastos en que se incurre al generar un ingreso. En
bienes raíces, estos gastos incluyen, pero no necesariamente se limitan al impuesto predial,
seguros,reparaciones,mantenimientoyaloshonorariosadministrativos.
GRAVAMEN.- Es toda carga o impuesto sobre actividades económicas, capitales o
propiedades.
H
HIPOTECA.- Eselderecho realquesetienesobre bienes inmuebles dejadoscomogarantíade
uncréditohipotecario.
HOMOLOGACIÓN.- Es la acción de poner en relación de igualdad y semejanza dos bienes,
haciendo intervenir variables físicas, de conservación, superficie, zona, ubicación, edad
consumida, calidad,usodesuelo ocualquier otra variable que seestimeprudenteincluirpara
unrazonableanálisiscomparativodemercadoodeotroparámetro.
ÍNDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR.- Es la razón matemática que muestra la evolución
delospreciosdelasmercancías yservicios quecompranlosconsumidores.Elíndiceeprecios
alconsumidor puedeser nacional o porciudad,yse obtiene como promedio del incrementode
precios de algunos artículos y servicios representativos del consumo general, previa selección,
del conjunto de mercancías y servicios que se tomarán encuenta para el promedio. El índice
nacional de precios al consumidor se da a conocer mensualmente, y la suma de los doce
meses representa el incremento anual promedio. A este índice también se le llama índice de
preciosalmenudeo.
INDIZACIÓN.-Esuna herramienta usada para estimarelvaloractual de unbien, enelcual un
factordeactualización esaplicado alvalorocosto histórico delbienenotrafecha.
INFORME DEAVALÚO.- Esuninforme amanera decomunicación oral,escrita,magnéticao
electrónicacomo resultadodeunavalúo,revisiónoanálisiseconómico.Eseldocumentoquees
remitido a la institución o al cliente, al completarse, desarrollarse y concluirse un trabajo de
valuación.
INMUEBLE.-VerBienInmuebleoBienRaíz.
INMUEBLES CATALOGADOS.- Sontodos aquellos inmuebles clasificados por Instituciones
como elINAHoel INBA,ubicadosencentros históricos ozonasdevalorculturaloartístico que
por sus características propias como edad, género y relevancia dentro del marco histórico,
culturaloestético,formanpartedelaidentidaddeunpaís,ciudad,poblaciónobarrio.
INSTALACIÓN Y MANO DE OBRA.- Es el costo que se carga generalmente por concepto
de materiales y mano de obra que se requieren para ensamblar e instalar equipos o para
realizarconstrucciones.
INSTALACIONES
ESPECIALES.Son
equipos
adheridos
o
instalados
permanentemente a un bien inmueble de uso común, por lo que terminan siendo parte
inherente del mismo inmueble y, en cierta medida, indispensables para el
funcionamiento deéste.Ejemplos:elevadores,calefacciones,subestacioneseléctricas,etc.
INVESTIGACIÓN DE MERCADO.- Es un estudio de las condiciones de oferta y demanda
del mercado para un tipo específico de bien mueble o inmueble, considerando bienes
comparablesapropiadoscontendenciasfísicas,económicasysocialessimilaresalbienvaluado.
J
JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA.- Es el resultado del proceso de estimar el monto más
apropiado, expresado entérminos monetarios, apagar por elarrendamiento de unbien.
JUSTIPRECIACIÓN DE RENTA COMO NEGOCIO EN MARCHA.- Es la determinación de lo
que vale un contrato de arrendamiento de una unidad productiva, a través de un modelo
económico y financiero, que considera la capacidad de pago de renta en función de los
ingresosydelosegreso delaunidad productiva,elmontodelainversiónen activos, el capital
de trabajo y la rentabilidad de mercado sobre este tipo de negocios.
L
LIQUIDEZ.- Esunarazónfinanciera quemidelacapacidaddelaempresa paracumplir consus
obligacionesfinancierasacortoplazo.Secalculacomo:
Liquidez=caja+bancos
Pasivoacortoplazo
M
MAQUINARIA.- Esunimplemento mecánico genérico queseusaenprocesosdefabricacióny
que implica la transformación de un material o producto. Toda maquinaria es equipo, pero no
todoequipoesmaquinaria.
MARGEN DEUTILIDAD.-Esuncomponente de rentabilidad respectoal rendimiento sobre los
activos (sobrelainversión).Seobtienedividiendo la utilidad netaentreelingresoporventas.
MAYOR Y MEJOR USO.- El uso más probable para un bien, que es físicamente posible,
permitelegalmente,económicamente viableyqueresultaenelmayorvalordelbienqueseestá
valuando. Laposibilidadcomosumadeeventos queorientan hacia unaopciónestadísticamás
probable.
MERCADO.- Esel entorno en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores
y vendedores, mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una
habilidadde losbienesyservicios aser intercambiados entrecompradoresyvendedores.Cada
parteresponderáalasrelacionesdelaofertaylademanda.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO.- Se utiliza en los avalúos de bienes que pueden
ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto; se basa en la
investigación de la demanda de dichos bienes, operaciones de compraventa recientes,
operaciones de renta o alquiler y que, mediante una homologación de los datos obtenidos,
permiten al valuador estimar unvalor de mercado. El supuesto quejustifica el empleo de este
métodose basaenque uninversionista nopagará más por una propiedad que lo que estaría
dispuesto a pagar por una propiedad similar de utilidadcomparable disponibleenelmercado.
VerenfoquedeMercado.
MÉTODO DECAPITALIZACIÓN DE RENTAS.-Se utiliza en los avalúos para el análisisde
bienesqueproducenrentas;estemétodoconsidera losbeneficiosfuturosdeunbienen relación
al valor presente, generado por medio de la aplicación de una tasa de capitalización
adecuada. Este proceso puede considerar una capitalización directa en donde una tasa de
capitalización global,otodoslosriesgosinherentes,seaplicanalingreso de unsoloaño,obien
considerar tasas de rendimiento o de descuento (que reflejan medidas de retorno sobre la
inversión) que se aplican a una serie de ingresos en un período proyectado, a lo que se
llama capitalización de flujo de efectivo. El enfoque de ingreso refleja el principio de
anticipación.
MÉTODO FÍSICO O DELVALOR NETO DE REPOSICIÓN.-Se utiliza en los avalúos para el
análisis de bienes que pueden ser comparados con bienes de las mismas características; este
método considera el principio de sustitución, es decir que un comprador bien informado, no
pagará más por un bien, que la cantidad de dinero necesaria para construir o fabricar uno
nuevo enigualdad de condiciones alque se estudia.Elestimado delValorde uninmueble por
este método se basa en el costo de reproducción o reposición de la construcción del bien
sujeto, menos la depreciación total (acumulada), más el valor del terreno, al que se le
agrega comúnmente un estimado del incentivo empresarial o las pérdidas/ganancias del
desarrollador.VerenfoquedeCostos.
MONUMENTOS ARQUEOLÓGICOS.- Son los bienes muebles e inmuebles, producto de
culturas anteriores al establecimiento de la hispánica en el territorio nacional, así como los
restos humanos,de laflora yde lafauna, relacionados con esas culturas.
(Artículo26delaLeyFederalde MonumentosyZonasArqueológicos,Artísticos eHistóricos).
MONUMENTOS ARTÍSTICOS.- Son los bienes muebles e inmuebles construidos en los siglos
XX y XXI que revisten valor estético relevante. Para determinar el valor estético relevante de
algún bien se atenderá a cualquiera de las siguientes características: representatividad,
inserción en determinada comente estilística, grado de innovación, materiales y técnicas
utilizadas y otras análogas. Tratándose de bienes inmuebles, podrá considerarse también su
significaciónenelcontextourbano.
MONUMENTOS HISTÓRICOS.- Son los inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX,
destinados atemplos y sus anexos; arzobispados, obispados y casas cúrales; seminarios,
conventos o cualesquiera otros dedicados a la administración, divulgación, enseñanza o
práctica de unculto religioso;asícomo alaeducación yalaenseñanza,afines asistenciales o
benéficos; al servicio y ornato públicos y al uso de las autoridades civiles y militares,
incluyendo los bienes muebles que se encuentren o se hayan encontrado en dichos
inmuebles y las obras civiles relevantes de carácter privado realizadas de los siglos XVI
al XIX inclusive. (Artículo 36 de la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueológicos,
Artísticos eHistóricos).
O
OBJETO DELAVALÚO.- Elobjeto de unavalúo eseltipo devalor quese pretendeal llevara
caboeltrabajodevaluación.VerPropósitodelavalúo.
OBRAS DE ARTE.- Son todas aquellas obras que por su proceso de creación o por quien
fueron creadas seconsideran arte (puede ser obrasfísicas, intelectuales oliterarias).
OBSOLESCENCIA.- Es lacontribución a la pérdida devalor quetiene un bien o propiedad,
por motivos intrínsecos (tecnológicos o funcionales), o externos (económicos),distintosal
usoydeteriorofísico.
OBSOLESCENCIA CURABLE.-Esaquellacuyocosto porcorregirlaesmenorqueelbeneficio
económicoquerecibeelbienporlacuración.
OBSOLESCENCIA ECONÓMICA.- Es la pérdida envalor o utilidad de un bien, ocasionada
porfuerzaseconómicasexternasalmismo.
OBSOLESCENCIA TÉCNICO FUNCIONAL.- Esla pérdida enelvalor, resultado de
una nueva tecnología, incluyendo algunos elementos como cambios en el diseño,
materiales,resultados del proceso comosobrecapacidad, usos inadecuados,faltade
utilidadoexcesivos costos variables de operación,opor suinfluencia negativa enel
medioambienteSeconsiderauntipodeobsolescenciainterna.
Estambién la pérdida enelvalor de unbien quesedebe aloscambios enlamoda,
preferencias onormas.
La obsolescencia funcional incluye los costos de capital excedentes y los costos
operativosexcedentes.Puedesercurableoincurable
OFERTA ENEL MERCADO DE
PROPIEDADES.- Es lacantidad dederechos sobre propiedades que están disponibles para
venta o en renta, a diferentes precios en un mercado dentro de cierto período detiempo.Ver
tambiénDemandayMercado.
OPINIÓN DE VALOR.- Es el proceso de estimar un valor, ya sea por un valuador o por
cualquier persona capacitada, no necesariamente cumpliendo con las normas aplicablesal
caso.
P
PATRIMONIO.- Es el conjunto de bienes, derechos y deberes apreciables en dinero que
tieneunapersona,siendosusceptiblesdeestimacióneconómica
PATRIMONIO FEDERAL.- Es el conjunto de bienes y derechos, recursos e inversiones que,
comoelementos constitutivos desuestructura social ocomo resultado desuactividadnormal,
ha acumulado el Estado Mexicano y posee a título de dueño, para destinarlos o afectarlos en
forma permanente,ala prestacióndirecta oindirecta delosservicios públicos a su cuidado, o
a la realización de sus objetos ofinalidades de política socialyeconómica.(Noincluye bienes
delPatrimonio EstataloMunicipal)
PÉRDIDA DE POTENCIALIDAD.- Es la pérdida económica en la capacidad del uso de suelo
de un bien inmueble a consecuencia de ser afectado por una obra de infraestructura, la
cualdeberáserpagada medianteunaindemnizaciónalpropietariodedichobien.
PERITO VALUADOR.- Es aquel valuador con título y cédula profesional expedidos por la
Secretaría de Educación Pública,certificado porelColegio de Profesionistas correspondiente,
que demuestre de manera fehaciente poseer los suficientes conocimientos teóricos y
prácticos y la experiencia en valuación, al que se le confiere la facultad para intervenir ante
cualquier asunto de los sectores públicos y privados en los dictámenes sobre temas de su
especialidad.
PRÁCTICA VALUATORIA.- Es la práctica de la función de los valuadores que puede ser de
tresmaneras:avalúo,revisióndeavalúosyconsultoría.
PRECIO.-Eslacantidadquesepide,seofreceosepagaporunbienoservicio.Elconceptode
precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, bien oservicio. Una vez que se ha
llevado a cabo el intercambio, el precio, ya sea revelado públicamente o confidencial, se
vuelve un hecho histórico y se le denomina costo. El precio que se paga representa la
intersección de la oferta y la demanda. El precio también equivale al valor establecido en un
avalúo.
PRECIO DE MERCADO.- Es el precio actual según factura, o cotizado al término de un
ejerciciocontable,menoslosajustesacostumbrados,incluyendoeldescuento porprontopago.
PRECIO DEOFERTA.- Esaquel precio al cualel propietario de un bien lo ofrece formalmente
parasuventaenelmercado.
PRECIO MÍNIMO DE VENTA.- Es el precio más bajo al que un vendedor está dispuesto a
ofrecerunbienoservicio.
PRECIO NETO DE VENTA.- Es la cantidad que se obtiene de la venta de un activo en una
transacción prudenteentrepartesdispuestasyconconocimiento,menostodosloscostosenque
se incurrió para concluir su venta. PRINCIPIO DEANTICIPACIÓN.- Es el valor actual de una
propiedad es una medida de los beneficios que seespera producirá enelfuturo. Este principio
fundamenta elvalor porcapitalizaciónderentasoporelenfoquedeingresos.
PRINCIPIO DECOMPETENCIA.- Eslaganancia animaalacompetencia. Laganancia excesiva
producecompetenciaruinosa porunexcesodeoferta.
PRINCIPIO DE CONFORMIDAD.- Es el valor máximo de un inmueble, se logra cuando en el
vecindario está presente un grado razonable de homogeneidad social yeconómica.
PRINCIPIO DECRECIMIENTO, EQUILIBRIO Y DECLINACIÓN.-Son los efectos del deterioro
físico ordinario y de la demanda de mercado, dictan quetoda propiedad pase por tres etapas:
Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras y la demanda aumenta. Equilibrio:
cuando el vecindario está prácticamente saturado y las propiedades parecen sufrir pocos
cambios. Declinación: cuando las propiedades requieren cada vez mayor mantenimiento, en
tantoquelademandaporellasdisminuye.
PRINCIPIO DE EQUILIBRIO.- Existe un punto de armonía entre la oferta y la demanda. Un
cambioentreellas,afectaráelvalordeunbien.
PRINCIPIO DEMAYORY MEJOR USO.-Elmayor ymejor usoespara unbien,esaquelque
esfísicamente posible, legalmente permitido, económicamente viableyque resulta enelmayor
valordelbienqueseestávaluando.
PRINCIPIO DE PERÍODOS CRECIENTES Y DECLINANTES.- Son las condiciones utilizadas
en la práctica valuatoria. Se basa en las siguientes etapas de un bien: integración,equilibrio,
desintegraciónyrenovación.
PRINCIPIO DESUBSTITUCIÓN.-Esunateoríaeconómicaquedicequeuncomprador prudente
no pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual o semejante. El más
probablecostodeadquisición delamejoralternativa,seadeunsustitutoounaréplica,tiendea
establecerelValorJustodeMercado.
PRINCIPIO DE USO CONSISTENTE.- Un bien inmueble en transición a otro uso no deberá
valuarse considerando un uso para la tierra y otro distinto para las mejoras o construcciones,
sinounmismousoparaambos.
PROMOVENTE.- Se entiende como la Entidad o Dependencia de la Administración Pública
Federal que tiene interés en un bien y que promueve o solicita el servicio de valuación,
justipreciaciónoconsultaría.
PROPIEDAD.- Esunconcepto legalquecomprende todos losderechos,intereses y beneficios
relativos al régimen de propiedad de un bien. La propiedad consiste en los derechos privados
de propiedad,loscuales leotorgan al propietario underecho oderechos específicos sobre lo
que posee. Para diferenciar entre un bien raíz, una entidadfísica ysu régimen depropiedad,
alconcepto legaldelrégimendepropiedaddeunbienraízselellamabieninmueble. Elrégimen
depropiedaddeunderechosobreunartículoquenoesunbienraíz,seconocecomopropiedad
personal.
PROPIEDAD INVERSIÓN.- En bienes raíces, una propiedad que se tiene con el propósito
de rentársela a un tercero, para una posible ocupación futura del propietario, o para
desarrollarse enelfuturoyquegenereingresosoutilidades porrentascuando sevende.
PROPIEDAD INMUEBLE.-Eselconcepto legalqueseentiendecomolosintereses,beneficios
yderechospropietarios inherentesalosbienesraíces.
PROPIEDAD PERSONAL.- Esunconcepto legalqueserefiereatodoslosderechos, intereses
y beneficios relativos al régimendepropiedad de los bienesque noson unbienraíz.También
se conoce como "bien mueble". La propiedad personal puede ser tangible, tal como un bien
mueble, o intangible, tal como una deuda o una patente. Los artículos de propiedad personal
tangible, no están fijos de manera permanente al bien raíz y generalmente se caracterizan
porque se pueden mover. La propiedad personal puede valuarse de acuerdo a su Valor de
Mercado,asuvalor derealización oasuvalorderecuperación.
PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO.- Son activos que se usan de forma continua en las
actividades de una empresa. Incluyen alterreno y construcción; (la planta) y al equipo (todos
los muebles), depreciación acumulada, y otras categorías de activos, identificados
adecuadamente.
PROPÓSITO DEL AVALÚO.- Es el tipo de valor por determinar, correspondiente al tipo de
trabajovaluatoriodequesetrate.
Cualesquiera que sean las circunstancias, los conceptos y montos asociados con un
determinado tipo del valor siempre serán los mismos PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN.- Es el
valor actual de una propiedad es una medida de los beneficios que se espera producirá en el
futuro. Este principio fundamenta el valor por capitalización de rentas o por el enfoque de
ingresos.
PROPIEDAD INVERSIÓN.- En bienes raíces, una propiedad que se tiene con el propósito
de rentársela a un tercero, para una posible ocupación futura del propietario, o para
desarrollarse enelfuturoyquegenereingresosoutilidades porrentascuandosevende.
PROPIEDAD INMUEBLE.- Eselconcepto legalqueseentiendecomolosintereses, beneficios
yderechospropietarios inherentesalosbienesraíces.
PROPIEDAD PERSONAL.- Esunconcepto legalqueserefiere atodos losderechos, intereses
y beneficios relativos al régimende propiedad de los bienes que no son unbienraíz.También
se conoce como "bien mueble". La propiedad personal puede ser tangible, tal como un bien
mueble, o intangible, tal como una deuda o una patente. Los artículos de propiedad personal
tangible, no están fijos de manera permanente al bien raíz y generalmente se caracterizan
porque se pueden mover. La propiedad personal puede valuarse de acuerdo a su Valor de
Mercado,asuvalor derealización oasuvalorderecuperación.
PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO.- Son activos que se usan de forma continua en las
actividades de una empresa. Incluyen al terreno y construcción; (la planta) y al equipo (todos
los muebles), depreciación acumulada, y otras categorías de activos, identificados
adecuadamente.
PROPÓSITO DEL AVALÚO.- Es el tipo de valor por determinar, correspondiente al tipo de
trabajovaluatoriodequesetrate.
Cualesquiera que sean las circunstancias, los conceptos y montos asociados con un
determinado tipo del valor siempre serán los mismos FACTOR DE OBSOLESCENCIA.Contribución técnica o económica ala pérdida devalor quetiene un bieny puede sertécnicofuncional (pérdida en el valor resultado de una nueva tecnología o por otros factores
intrínsecos del bien) o bien económica (pérdida en valor o utilidad del bien, ocasionada por
fuerzaseconómicas externasalmismo).
RESERVA TERRITORIAL.- Es la superficie de tierra que será utilizada para crecimiento
de un centro de población de acuerdo a un proceso de distribución equilibrada y
sustentable de la población yde las actividades económicas enelTerritorioNacional.
RIESGO.-Eselgrado deposibilidad de pérdida para unempresario,en unproceso productivo
o de inversión. En contraposición, el beneficio del empresario es el premio (tasa de interés),
querecibeporhaberaceptadoelriesgo.
S
SERVIDUMBRE DEPASO.-Eselderechoquetieneelpropietariodeunpredio,parahaceruso
deuncamino,odeunacorrientedeaguaenunpredioadyacente,propiedaddeotrapersona.
SOLICITANTE DEL AVALÚO.- Es la dependencia o entidad de la Administración Pública
Federal que requiere de un dictamen de valuación ojustipreciación de rentas para respaldar
actos de enajenaciones, adquisiciones o arrendamientos. TERRENO.- Es una porción de la
superficie de latierra,cuyo ámbito se extiende hasta el centro de la tierra y hasta el cielo. La
propiedad delterreno y de los derechos inherentes al régimen de propiedad, están sujetos
a las leyes de cada país en particular. EnMéxico,enprimer lugaralArt.27dela Constitución
yaotrasLeyes.
TERRENO.- Es una porción de la superficie de la tierra, cuyo ámbito se extiende hasta el
centro de latierra y hasta el cielo. La propiedad del terreno y de los derechos inherentes al
régimen de propiedad, están sujetos a las leyes de cada país en particular. En México,en
primerlugaralArt.27delaConstituciónyaotrasLeyes
TERRENOS ADJUDICADOS.- Sonaquellos entregados alaAdministración Pública Federal oa
particulares pormandatolegal.
TERRENOS BALDÍOS.-SonlosterrenosdelaNaciónquenohansalidodesudominioportítulo
legalmente expedidoyquenohansidotrabajados, deslindados nimedidos.
(Artículo 157delaLeyAgraria)
TERRENOS EN BREÑA.- Son los terrenos en estado natural que no han sido utilizados con
cultivosomejoradosconconstrucciones.
TERRENOS NACIONALES.- Son los terrenos propiedad de la Nación sobre los cuales el
EjecutivodelaUnión,puedeejercitaractosdeadministraciónydominio,enprovechodelPaís.
TERRENOS PERIFÉRICOS.-Sonaquellos localizadosenloslímitesdeuncentrodepoblación
onúcleourbano.
TERRENOS EN TRANSICIÓN.- Son los que cambian su uso de suelo de rural a urbano,
motivado por presiones de crecimiento poblacional y baja rentabilidad de la tierra rural.
Mediando unprocesolegaldeautorización.
TERRENOS VACANTES.- Son aquellos que no tienen poseedor (dueño), ni
puedeprecisarse quienfue su último propietario. (Artículo 785del Código Civil para el DF)
U
UNIDAD ECONÓMICA (Unidad Productiva).- Es el conjunto de activos fijos (terrenos,
construcciones, instalaciones, maquinaria, mobiliario y equipo), integrados conforme a una
tecnología que les permiten producir bienes o prestar servicios en condiciones definidas de
calidad y costo. La unidad económica carece de personalidadjurídica, es independiente de la
persona física o moral que es su propietaria y por lotanto no incluyealosactivos circulantes
nialospasivosrealesocontingentes.
USODELAVALÚO.-Esunaforma enqueelcliente ousuarioemplea lainformación contenida
en el informe del avalúo. Dado que el avalúo proporciona una base para la toma de
decisiones, el usodel avalúo depende de la decisión que el usuario desea tomar, esdecirde
susnecesidades.
USUFRUCTO.- Son los rendimientos o provechos que produce un bien, y el derecho que se
tienesobreellos.
V
VALOR.- Esunconceptoeconómicoqueserefierealprecioqueseestableceentrelosbienesy
servicios disponibles para compra y aquellos que los compran y venden. Es la cualidad de un
objetodeterminadoquelohacedeinterésparaunindividuoogrupo.
VALOR ASEGURABLE.- Es el costo neto de reposición de un bien, menos el costo de las
partesespecíficamente excluidasenlapólizadeseguro.
VALOR BASE.- Es la cantidad expresada entérminos monetarios, en la que sale un bien a
la venta en un proceso de licitación o subasta pública, y representa el valor comercial o el
valorderealización,ensucaso,netosdetodoslosgastosyadeudos pendientesdecubrirsepor
laposesiónypropiedaddelbienentantonosevende.
VALOR CATASTRAL.- Es el valor que tiene un bien inmueble para efecto de cálculo del
pagodeimpuestopredial.
VALOR COMERCIAL (VALOR JUSTO DE MERCADO).- Es el Precio más probable
estimado, por el cual una propiedad se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un
comprador yunvendedor actuando porvoluntad propia,enunatransacción sinintermediarios,
con un plazo razonable de exposición, donde ambas partes actúan con conocimiento de los
hechospertinentes,conprudenciaysincompulsión.Eselresultado delanálisisdeporlomenos
tres parámetros valuatorios a saber: valor físico o neto de reposición (enfoque de costos),
valor de capitalización de rentas (enfoquedelosingresos)yvalorcomparativodemercado
VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.- Esel resultado homologado de una investigación
de mercado de bienes comparables aldel estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente,
sano, abierto y bieninformado,donde imperan condicionesjustas yequitativas entre laofertay
lademanda.
VALOR CULTURAL.- Son los modelos de realización o los estándares de calidad
consideradosdeseablesyarraigadosennuestravida.
VALOR DE CAPITALIZACIÓN.- Es el monto que se requiere para generar
rendimientos financieros iguales a las utilidades que producen las rentas de un bien en
similares condiciones de riesgo. Es decir, se estima el valor de una propiedad dividiendo
los ingresos netos anuales de operación,que produce la misma,entre latasa de capitalización
adecuada.
VALOR DECHATARRA.-VerValordeDesecho.
VALOR DE CONTADO.- Es el valor asociado con una operación realizada al contado para
adquirirunbien,expresadoentérminosmonetarios.
VALOR DE DESECHO.- Es la cantidad, expresada en términos monetarios, que se puede
obtener por un bien al final de su vida, cuando ya no tiene un uso alterno y se estima por el
valordesuselementos deconstrucción.Elvalordedesechoessimilaralvalordechatarraode
salvamento.
VALOR DEDOMINIO PLENO DELARRENDADOR.- Generalmente seconsidera lasumadel
valor presente de los ingresos netos anticipados que se van a recibir bajo el arrendamiento,
más el valor presente del valor anticipado de la propiedad, cuando el arrendador recupera
nuevamente el uso y la posesión. En la práctica el Valorjusto de Mercado debe identificarse,
definirseyserelmásadecuado paraestecaso
VALOR DELIQUIDACIÓN FORZADA.-Ver ValordeRealizaciónForzada.
VALOR DELIQUIDACIÓN ORDENADA.-VerValordeRealizaciónOrdenada.
VALOR DE MERCADO PARA USO CONTINUADO.- Es la cantidad estimada por la que
debe intercambiarse un activo, con posesión de vacante en la fecha de la valuación, en
base a su uso existente continuo, entre un comprador y un vendedor dispuestos, en una
transacción prudente, después de una comercialización adecuada en donde las partes
actuaron con conocimiento, de manera prudente y sin compulsión. Aunque el concepto de
posesión de vacante se aplica,se supone que la empresa o persona que ocupa lapropiedad,
continuará laoperacióndelusoexistentedelactivo.
VALOR DE REALIZACIÓN FORZADA.- Es la cantidad bruta, expresada en términos
monetarios,quese espera obtener por concepto de unaventa pública debidamente anunciada
y llevada acabo enelmercado abierto,en laqueelvendedor seveenlaobligación de vender
deinmediato pormandatolegal"talcomoestáydondeseubica"elbien.
Enalgunos casos, puede involucrar unvendedor no deseoso y uncomprador o compradores
quecompranconconocimientodeladesventaja paraelvendedor
VALOR DE REALIZACIÓN ORDENADA.- Es el precio estimado que podría ser obtenidoa
partir de una venta en el mercado libre, en un periodo de tiempo apenas suficiente para
encontrar uncompradorocompradores,endondeelvendedortiene urgencia devender,donde
ambas partesactúanconconocimientoybajolapremisadequelosbienessevendenenellugar
yenelestadoenqueseencuentran.
DEREMATE.-VerValordeRealizaciónForzosa
VALOR DE REPOSICIÓN.- Ver Costo de Reposición Nuevo. El Costo de Reposición se
considera un"Valor"éntantoapareceregistradoenloslibroscontablesdeunaentidad.
VALOR DE REPOSICIÓN ASEGURABLE.- Ver costo de reposición asegurable. VALOR
DEREPRODUCCIÓN.-VerCostodeReproducción.
VALOR DE RESCATE.- Se entiende como la cantidad, expresada entérminos monetarios,
que se puede obtener por concepto deventa en el mercado librey alfinal de lavida útilfísica
deunbienodeuncomponentedelmismoquesehayaretiradodeservicioouso,parautilizarse
enotraparte.
VALOR ENLIBROS.-Conrespectoalosactivos,eselcostocapitalizadodeunactivomenosla
depreciaciónoamortizaciónacumulada,comoapareceenloslibroscontablesdelnegocio.
Conrespecto alcapitaldeunaempresa comercial,esladiferencia entre losactivostotales
(netosdeladepreciación,disminuciónyamortización) y lospasivostotales de unnegocio,de
acuerdo conelbalancegeneral.Essinónimodevalor netoenlibros,activolíquidoycapitaldel
accionista.
VALOR ENUSO.-Eselvalorquetiene unadeterminada propiedad,para unuso específico
y para el usuario actual,yque, por lotanto, noestá necesariamente relacionado con el
mercado. Estetipo devalor se enfoca en elvalor con el que contribuye unbienespecíficoa
unadelaqueforma parte,sinconsiderar elmayorymejorusodelbienolacantidad monetaria
quepudieraobtenersecuandosevenda.Equivalealvalor presente de losflujos de efectivo
futuros que seespera del uso continuodeunactivomáselmontodesudisposiciónalfinalde
suvidaútil.
VALOR INTANGIBLE.- Es el valor de un negocio en marcha adicional al valor de los activos
tangibles. Depende de activos intangibles tales como: marcas, prestigio, patentes y
derechos,entreotros.
VALOR JUSTO.- Es el precio por el cual un bien o servicio puede intercambiarse, o una
controversia puederesolverse,entrepartesdeseosasyconocedoras deloshechospertinentes,
enunatransacciónsinintermediarios.
VALOR MÁXIMO. Es la mayor cantidad, expresada en dinero, que conviene pagar por la
adquisiciónoarrendamientodeunbien.
VALOR MÍNIMO. Es la menor cantidad, expresada en dinero, en que conviene vender o
alquilarunbien
VALOR NETO DEREPOSICIÓN.-VerCosto NetodeReposición. ElCosto Netode Reposición
seconsidera un"Valor" entantoapareceregistrado enloslibroscontablesdeunaentidad.
VALOR PRESENTE NETO (VPN).- Es un método que se emplea en el análisis de flujo de
efectivodescontado paraencontrar lasumadedineroquerepresenta ladiferencia entreelvalor
presente de todos los flujos de entrada y de salida de efectivo asociados con el proyecto,
descontandocadaunounatasaderendimientoespecífico.
VALOR PRESENTE.-Esunvalor monetario actualdelosflujosdeefectivofuturos.
VALUACIÓN.- Es el procedimiento técnico y metodológico que, mediante la investigación
física, económica, social, jurídica y de mercado, permite estimar el monto, expresado en
términos monetarios, de las variables cuantitativas y cualitativas que inciden en el valor de
cualquierbien.
VALUACIÓN DE ACTIVOS.- Esta expresión se aplica a la valuación de terreno, edificios,
y/o planta y maquinaria que generalmente para incorporarlas en las cuentas contables de una
entidad.
VALUACIÓN DENEGOCIOS.-Elactooprocesoparaobtener unaopiniónoestimadodelvalor
deunnegociooempresaodelosderechosinherentesaéste.
VALUADOR.-Cualquier personaqueestimaelvalordeunbien
VALUAR.- Eselprocesodeestimarelcostooelvaloratravésdeprocedimientos sistemáticos
que incluyen el examen físico, la fijación de precios y con frecuencia análisis técnicos
detallados.
VIDA ÚTILECONÓMICA.-Períododetiempo,expresadoenaños,enelqueunbien
funcionará hasta antes de alcanzar una condición donde ya no es redituable suoperación.
VIDA ÚTIL FÍSICA.- Período detiempo total,expresado enaños,queseestima unbiendurará
hastaunareconstrucción,usandomantenimiento preventivonormal.
VIDA ÚTIL NORMAL.- Es el período, expresado en años, en el cual puede esperarse
razonablemente queunbienrealice lafunción paralacualfueconstruido,apartirdelafechaen
quefuepuestoenservicio.VerVida ÚtilEconómica.
VIDA ÚTIL REMANENTE.- Es el período probable, expresado en años, que se estima
funcionará un bien en el futuro, a partir de una determinada fecha, dentro de los límites de
eficiencia productiva,útilyeconómica paraelpropietariooposeedor.
VIDA ÚTILTOTAL.-Vervidaútilnormal
Z
ZONAS HOMOGÉNEAS.- Son aquellas áreas urbanas o agropecuarias cuyas
características físicas, políticas,económicas, sociales yjurídicas son iguales o equivalentes
INFORMACIÓN PE MERCADO:CentroHistórico deCampeche:Centroy Barrios
i de inmuebles
es enventa en la zona
Clase de inmueble
ENTRO HISTÓRICO
: Agosto 2007-Agosto
2008
Referencia de
proximidad
CÉNTRICA
Ubicación
Calle6 3 X 1 2 Y 1 4
Edad
Suelo
Const
120
700
400
c.u.s.
Nombre/teléf
Precio ($)
P.unit ($/m')
0 571
3,500,000
8,75000
BR. MBA961 81
ENTRO HISTÓRICO
CÉNTRICA
ENTRO HISTÓRICO
CÉNTRICA
Calle 1 6 # 3 1 5 X 6 1 Y
63
Calle 14# 1 0 8 X 6 1 Y
63
ÍNTRO HISTÓRICO
CÉNTRICA
Calle51# 33
120
roo
400
0 571
3,300,000
8,25000
B R MBA
ENTRO HISTÓRICO
CÉNTRICA
Calle14 No 182
120
225
400
1778
850000
2,12500
B R MBA
ENTRO HISTÓRICO
CÉNTRICA
120
310
540
t.742
3,400,000
6,29630
ENTROHISTÓRICO
CÉNTRICA
Calle63s/n
Calle49fte baluarte
santigo
120
400
280
0 700
2,000,000
7,142 86
CENTROHISTÓRICO
CÉNTRICA
Calle 16 s/n
1
1,000.000
90
182
163
0 895
875,000
5,36448
B R GALLARDO98"
110
226
180
0 796
950,000
5,27778
DR GONGORA 981
120
360
360
2,777 78
,
B R MBA
B R MBA 981 81
(981)81115!
4,000 00
CENTROHISTÓRICO
CÉNTRICA
Calle 6 1 ,entre 12y 14
110
200
200
1
(981)811151
800,000
8.750 00
CENTRO HISTÓRICO
CÉNTRICA
Calle 10 BNo 37 centro
120
700
400
0571428571
MBA
3,500,000
5,18253
CENTRO HISTÓRICO
CÉNTRICA
Calle 12 S/n
110
183
164
0 896174863
CENTROHISTÓRICO
CÉNTRICA
CENTROHISTÓRICO
CÉNTRICA
gallardobienesr
850,000
10,000 00
Fte Monte Py Hector
120
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120
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2,550,000
o.allardobienesr
4,811 32
Calle 10 no 255
MBA
5,384 62
CENTRO HISTÓRICO
CÉNTRICA
Calle 53 s/n
110
160
260
1.625
semerena Bien
1,400.000
4,210 53
CENTRO HISTÓRICO
CÉNTRICA
SAN ROMAN
bienesrqua
800,000
Centro fte pta tierra
120
194
190
0 979381443
INTERMEDIA
B R A V O # 1 2 X 1 0 Y 12
120
910
512
0 563
3,000,000
5,85423
BR MBA
SAN ROMAN
INTERMEDIA
Calle Galeana no24
120
625
170
0 272
800,000
4.70588
K BalamMf
SANROMAN
INTERMEDIA
Pnv pablogarcía no4
110
837
300
0 358
850,000
2,833 33
K Balam Mí
SANROMAN
INTERMEDIA
423
195
0461
1,450,000
7,43590
K Balam ME
INTERMEDIA
pnv allendeno4
Calle 18porpedro
moreno
90
SAN ROMAN
90
400
200
0 500
650,000
3,25000
K Balam MI
SAN ROMAN
INTERMEDIA
Calle Galeana,entre 12 y
14
110
423
200
0 472813239
650,000
3,250 00
Edelmira 8 1 1 4
SAN ROMAN
INTERMEDIA
Calle Victoria # 7,entre 10
y 12
120
400
300
0 75
650 000
2,166 67
FlorGzalezQ 8 1 '
GADALUPE
INTERMEDIA
Calle 10*255
90
450
400
0 888888889
j2.500.000
6,25000
B R MBA
SADALUPE
INTERMEDIA
Calle 10 n°45
90
781
487
0 623559539
1,800,000
3,69610
B R MBA
GADALUPE
INTERMEDIA
Calle 10 n" 255
90
450
350
0 777777778
2,300,000
6,571 43
B R MBA
GADALUPE
INTERMEDIA
Calle 18 n* 19
90
937
510
0 S44290288
900,000
1,764 71
B R MBA
GADALUPE
INTERMEDIA
Calle12 #150
90
450
200
0 444444444
1300000
6,50000
SANFRANCISCO
INTERMEDIA
Calle 10 ff 14
90
320
195
0 609375
1,400,000
7,17949
C Cañetas981 l a
SAN FRANCISCO
INTERMEDIA
Calle 10
120
640
170
0 265625
1,200,000
7,05882
K8alam M8A (81
SANFRANCISCO
INTERMEDIA
Callel2no22
110
300
2S0
0 833333333
1,500,000
6,00000
MBA (Karlna Ba
SANFRANCISCO
INTERMEDIA
Fte a laverbena snfeo
110
595
490
0 823529412
1,200,000
2,448 98
propia 9 8 1 1 2 1 ,
SANFRANCISCO
INTERMEDIA
Fte al parque snFeo
110
407
300
0 737100737
1,000,000
3,33333
propia 9 8 1 1 1 1 '
SANFRANCISCO
INTERMEDIA
1/2 cuadra Hector Pérez
110
300
250
0 833333333
1,500,000
6.00000
propia 9 8 1 1 0 0 '
110
361
246
0 681440443
691,000
2,808 94
Jenyfer lytic
B R MBA
a 2cuadras de la puerta de
SANFRANCISO
INTERMEDIA
RESUMEN ESTADÍSTICO PARATODA LA MUESTRA DELCENTRO HISTÓRICO DE
CAMPECHE
PRECIODELA VIVIENDA
PRECIOPORM2
Media
$
1,545,939.39
Error típico
$
156,875.15
Media
$
5,188.05
Error típico
$
379.94
Mediana
$
5,277.78
Mediana
$
1,200,000.00
Moda
$
800,000.00
Moda
$
8,750.00
Desviación estándar
$
901,179.12
Desviación estándar
$
2,182.61
Varianza de la muestra
$
Varianza de la muestra
$ 4,763,772.35
0.03
Curtosis
-$
0.75
1.10
Coeficiente de asimetría
$
0.28
2,850,000.00
Rango
$
8,235.29
$
650,000.00
Mínimo
$
1,764.71
$
3,500,000.00
Máximo
$
10,000.00
Suma
$
51,016,000.00
Suma
$
171,205.55
Cuenta
$
Cuenta
$
33.00
Mayor (1)
S
3,500,000.00
Mayor (1)
$
10,000.00
Menor(l)
$
650,000.00
Menor(l)
$
1,764.71
Nivelde confianza(95.0%)
$
319,544.22
Nivelde confianza(95.0%)
$
773.92
Curtosis
$
Coeficiente de asimetría
$
Rango
$
Mínimo
Máximo
812,123,808,712.12
33.00
M2DE
SUPERFICIE
AÑOSDELA VIVIENDA
Media
108.4848485
Errortípico
2.137384239
453.189697
Media
36.92444631
Errortípico
Mediana
110
Mediana
407
Moda
120
Moda
700
212.114795
Desviaciónestándar
12.27833766
Desviaciónestándar
Varianzade la muestra
150.7575758
Varianzade la muestra
44992.68625
Curtosis
-1.180927168
Curtosis
-0.66734279
Coeficientedeasimetría
-0.664168682
Coeficientedeasimetría
0.498959131
Rango
30
Rango
777
Mínimo
90
Mínimo
160
Máximo
120
Máximo
Suma
3580
Cuenta
33
937
14955.26
Suma
33
Cuenta
Mayor (1)
120
Mayor (1)
937
Menor(l)
90
Menor(l)
160
Niveldeconfianza(95.0%)
4.353709206
Niveldeconfianza(95.0%)
M2 DECONSTRUCCIÓN
Media
Errortípico
308.0639394
22.103578
Mediana
280
Moda
400
Desviaciónestándar
Varianzade lamuestra
Curtosis
Coeficientedeasimetría
Rango
126.9753885
16122.74929
-1.026779389
0.503978937
420
Mínimo
120
Máximo
540
Suma
Cuenta
10166.11
33
Mayor(1)
540
Menor(l)
120
Niveldeconfianza(95.0%)
45.02351483
75.21263553
ANÁLISIS DECORRELACIÓNPARACENTROY CADABARRIO, ASICOMOPARATODALA
MUESTRA
CENTRO:
Estadísticasdelaregresión
Coef.decorrelac. Múltipler
0.851042
Coef.dedeterminaciónr2
0.724272
A
0.649074
R 2 ajustado
656774.656743
Error típico
15.00
Observaciones
ANÁLISIS DEVARIANZA
_ _ _ _ _ ^ _ _ _
Gradosdelibertad
Sumade
cuadrados
Regresión
3
1.24637E+13
4.155E+12
Residuos
11>
4.74488E+12
4.314E+11
Total
14
Prom.deloscuadrados
F
9.63148
Val,crítico deF
0.002067292
1.72086E+13
Superior
95.0%
Coeficientes
Error típico
Estadístico
t
Probabilidad
Inferior 95%
Superior
95%
Inferior 950%
501749.954
2888363.172
017371
0.865246
5855494.522
6858994.429
-5855494522
6858994.429
EDAD
-4753.4 C 9
27756.268
-0.17126
0 867131
-65844.594
56337.6762
-65844.5938
56337.67615
SUP
3183.081
1108.147
2.87243
0 015175
744.065
5622.0969
744.0647
5622.096936
M2 CONST
2166.575
1941.672
1.11583
0.288278
-2107 016
6440.1665
-2107.0160
6440.166543
Intercepción
ifeía^ifi:
m-:••£#*!
Estadísticasdelaregresión
Coef.de correlac Múltipler
0.551033997
Coef.dedeterminaciónr2
0.303638465
RA2 ajustado
Error típico
Observaciones
-0.740903836
409697.6262
6
ANÁLISISDEVARIANZA
Gradosde libertad
Sumade
cuadrados
Regresión
3
1.46379E+11
48793014520
Residuos
2
3.35704E+11
167852144887
Total
5
4.82083E+11
Valorcrítico deF
Prom.deloscuadrados
0.8326849
0.290690
Coeficientes
Error típico
Estadístico
t
Probabilidad
Inferior 95%
Superior
95%
Inferior 95.0%
Superior
95.0%
2090343.3236
1461763.033
1.43002
0.288976
4199115.382
8379802.03
-4199115.382
8379802 03
-12338.6519
14768.691
-0.83546
0 491366
-75883.199
51205.8950
-75883.1988
51205.895
superficie
417.3921
1128.890
0.36974
0 747058
-4439.829
5274 6133
-4439.8290
5274.61335
m2 constr
-653.9030
3523.903
-0.18556
0 869903
-15816 034
14508.2285
-15816.0344
14508.2285
Intercepción
edad
Estadísticas de la regresión
Coef.de correlac múltiple r
0.238672206
Coef. de determinación r2
0.056964422
A
R 2 ajustado
-0.414553367
Error típico
349426.759
Observaciones
ANÁLISISDEVARIANZA
Gradosde libertad
Sumade
cuadrados
Regresión
2
2.950E+10
14750880125
Residuos
4
4.884E+11
1.22099E+11
Total
6
5.179E+11
0.045989
Inferior
95.0%
41293.199
3
-0.43302
0.687325
-3412.716
2491.8242
-3412.7157
Superior
95.0%
2828091.0
6
2491.8242
1
-0.07528
0.943608
-4104.315
3887.6266
-4104.3147
3887.6266
2.85872
1063.327
1439.240
sup
-460.4457
m2 constr
-108.3440
Intercepción
0.88932
Superior 95%
2828091.059
5
Probabilida
d
Error típico
501864.39
0
0.12081
Inferior
95%
41293.19
9
Estadistic
ot
Coeficientes
1434692.12
9
Valorcrítico deF
Prom.deloscuadrados
Estadísticasdela regresión
Coef.decorrelac. Múltiple r
0.982370866
Coef. dedeterminación r2
0.965052519
RA2 ajustado
0.930105038
Error típico
176954.6349
Observaciones
5
ANÁLISIS DEVARIANZA
Promedio delos
cuadrados
Sumade
cuadrados
Gradosde libertad
F
Regresión
2
1.72937E+12
8.64687E+11
Residuos
2
62625885599
31312942799
Total
4
1.792E+12
Inferior
95.0%
857462.448
4
Superior
95.0%
3350250.6
9
-7 40777
0 017740
-7401.830
-1962.6580
-7401 8301
5.52762
0.031205
1439.352
11550 7269
1439.3522
-1962 658
11550.726
9
7.26268
632.072
1175.016
Intercepció
n
sup
-4682.2441
m2 constr
6495.0395
m^S^Bt^^i
0.018436
Superior 95%
3350250.689
4
Probabilida
d
Error típico
289680.39
0
0.03495
Inferior
95%
857462.44
8
Estadístic
ot
Coeficientes
2103856.56
9
Valorcrítico deF
27.61437
^ Toda}a>úestra:para | | í
Estadísticas dela regresión
Coef.decorrelac. Múltiple r
0.587743
Coef.dedeterminación rA2
0.345442
A
R 2 ajustado
0.301805
Error típico
753007.817318
Observaciones
33
ANÁLISIS DEVARIANZA
Gradosde libertad
Sumadecuadrados
Prom.delos
cuadrados
F
Valor crítico
deF
7.91623
0.00173468
Regresión
2
8 97734E+12
4.48867E+12
Residuos
30
1 70106E+13
5.67021E+11
Total
32
2.5988E+13
Intercepción
SUP
M2 CONST
Coeficientes
Error típico
Estadístic
ot
Probabillda
d
Inferior 95%
Superior
95%
Inferior
95.0%
Superior
95.0%
244554.809
6
370425.938
5
0.66020
0.51416
511955.879
1
1001065.49
8
511955.879
1
1001065.49
8
103.0685
756.5216
0.13624
0.89254
-1441.9547
1648.0918
-1441.9547
1648.0918
4072.7746
1263.7837
3.22268
0.00305
1491.7840
6653.7652
1491.7840
6653.7652
F
Valor crítico
deF
5.43414
0.00432826
Estadísticasdela regresión
Coef.decorrelac. Múltiple r
0.599881
Coefic.dedeterminación rA2
0.359858
A
R 2 ajustado
0.293636
Error típico
757400.1926
Observaciones
33
ANÁLISISDEVARIANZA
Gradosde libertad
Sumadecuadrados
Prom.deloscuadrados
Regresión
3
9.35197E+12
3.11732E+12
Residuos
29
1.6636E+13
5.73655E+11
Total
32
2.5988E+13
Intercepción
EDAD
SUP
M2 CONST
Coeficientes
Error típico
Estadístico
t
Probabilidad
Inferior 95%
Superior
95%
Inferior
95.0%
Superior
95.0%
-696183.3779
1222283.917
-0.56958
0.57335
3196034.638
1803667.882
3196034.638
1803667.882
8976.5478
11107.9881
0.80812
0.42560
-13741.8383
31694.9340
-13741.8383
31694.9340
165.4349
764.8381
0.21630
0.83027
-1398.8346
1729.7043
-1398.8346
1729.7043
3873.6438
1294.8189
2.99165
0.00561
1225.4419
6521.8456
1225.4419
6521.8456
Reportefotográficodealgunasviviendasdelazonadeestudio
~^H3
IKJBSW*^"
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"
•
Planode laCd. deSanFrancisco deCampeche,año 1690,siglo XVII, extraído delaficha 115717,SevilladeArchivo de Indias.
0)
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