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INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCÓN.A.C.
"FACTORES APLICADOS A LA HOMOLOGACIÓN DE LOS ESTUDIOS DE
VALOR, PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS DE
INTERÉS SOCIAL"
TESIS
QUE PARA OBTENER ELGRADO DE:
MAESTRO ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA
ARQ.JOSÉCARLOSOSORIOISLAS
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA
SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA CON FORME AL ACUERDO No.
2005122, DE FECHA 18 DE MAYO DEL2005.
PACHUCA DESOTO HGO
JULIO DEL2007.
La grandeza de un ideaCno es aCcanzarfo, sino
Cuchary)or eQ aCcanzarCo essoCo una recompensa*
^Agradecimientos:
SAmispadres por eíamor que siempre me fian brindado.
JA mí esposa y mí Fajopor eCapoyo y comprensión durante todo
este tiempo.
JA diospor brindarme Ca oportunidad de concCuíresta meta.
JAmis amigospor todo etapoyo durante todo este tiempo.
ÍNDICE
INTRODUCCIÓN
Descripción del Problema y Justificación.
Objetivo.
CAPITULO 1. MARCO TEÓRICO CONCEPTUAL
1.1.
Definición de Perito Valuador
1.2.
Conceptos deValuación.
1.3.
Definición de Estudio de Valor.
1.4.
Definición de Dictamen Técnico de Calidad.
1.5.
Reglas de Carácter General que Establecen la Metodología para la
Valuación de Inmuebles Objeto de Crédito Garantizados a laVivienda.
1.5.1. Estudios de Valor.
1.6.
Que es un Comparable.
1.7.
Definición de Homologación.
CAPITULO 2. PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TÉCNICOS PARA LA
PRÁCTICA Y REVISION DE AVALÚOS A TERRENOS.
2.1.
Articulo No. 13.
2.2.
Articulo NO.14.
2.3.
Articulo No. 15. Factores de Eficiencia de Suelo.
2.3.1. Factor Zona (Fzo.)
2.3.2. Factor Ubicación (Fub.)
2.3.3. Factor Frente (FFr.)
2.3.3.1. Factores de Forma (FFo.)
2.3.3.2. Rectángulo Inscrito (R¡.)
2.3.3.3. Areas Restantes
2.3.3.4. PorciónAnterior (Pa.)
2.3.3.5. Porción Posterior (Pp.)
2.3.3.6. Areas Irregulares con Frente a la Calle (Ac.)
2.3.3.7.AreasIrregulares Interiores.
2.3.4. FactordeSuperficie(Fsu.)
2.3.5. Factor ResultantedeTierra(FRe.)
2.4.
Factoresde EficienciaAplicablesaTerrenos Urbanos.
2.4.1. Méritosy Deméritos
2.4.2. FactorZona (Fzo)
2.4.3. FactordeUbicación(Fub)
2.4.4. Factor Frente(Ffr)
2.5. AplicacióndeFormulasaTerrenos.
2.5.1. Factor porTopografía
2.5.2. Factor PromedioAplicablealTerrenoSujeto
2.5.3. FactordeFondo
2.5.4. FactordeÁrea
2.5.5. FactordeForma
2.5.6. Factor porInundación
2.6.
MétododeCostoenlaUrbanización.
2.6.1. DesglosedePartidas
CAPITULO 3 PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TÉCNICOS, PARA LA
PRÁCTICAYREVISION DEAVALÚOSACONSTRUCCIONES.
3.1.
Articulo No.16. ElaboraciónyRevisióndelValordelaConstrucción
3.2. Articulo No.17.FactoresdeEficienciadelaConstrucción
3.3. Articulo No.18.ElaboraciónyRevisióndeAvalúosde Inmuebles
3.4. Articulo No. 19.ElaboraciónyRevisióndelValor Utilizado
3.5. Articulo No.20.ValuaciónyRevisióndeInstalaciones Especiales
3.6. Valuación deConstrucciones
3.6.1. FactoresdeEficienciaenlasConstrucciones
3.6.2. FactordeGradodeConservación(Feo)
3.6.3. FactordeEdaddelasConstrucciones (Fed)
3.7.
ModosdeUso.
3.8. AplicacióndeFormulasaConstrucciones Urbanas
3.8.1. FactordeDemerito por Edad(Fed)
3.8.2. FactordeDepreciaciónTotal
3.8.3. FactordeConservación
3.8.4. Tabladevida ÚtilesTotales
CAPITULO 4 LINEAMIENTOS PARA EL EJERCICIO INDIVIDUAL DE
CRÉDITOS ENLINEAIII.
4.1.
Lineamientos,ObjetoyÁmbitodeAplicación
4.2.
Requisitosde Procedibilidad
4.3.
Verificación del LoteydelosServicios
4.4.
MontodelCrédito
4.5.
Constitución deGarantía Hipotecaria
4.6.
Pagode Diferencias
4.7.
Valor delaVivienda
4.8.
Pagodelas Ministraciones
4.9.
Plazo paralaConstrucción delaVivienda
4.10. Presentaciónde Documentación
4.11. PadróndeConstructores del Infonavit
4.12. ContratodeObraaPrecioAlzadoytiempo Determinado
4.13. Fianza
4.14. Supervisión
4.14.1. Alcances delaSupervisión
4.15. Normas Procedimientos yespecificaciones delaConstrucción
4.16. DesarrollodelasObras
4.17. Expedientes Maestros
AMA.
Modificaciones al Proyecto Ejecutivo
4.17.2. Bitácora de Obra
4.17.3. Avances de Construcción
CAPITULO 5. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA A SEGUIR PARA LA
HOMOLOGACIÓN.
CAPITULO 6. PROPUESTA DE FACTORES QUE DEBEN APLICARSE A
LOS
ESTUDIOS
DE VALOR
PARA
HACER
HOMOLOGACIONES
CONSISTENTES.
CONCLUSIONES
ANEXOS
Anexo 1Solicitud de Estudio de Valor
Anexo 2Cédula de Presentación
Anexo 3 Programa de Obra
Anexo 4 Presupuesto de Construcción
Anexo 5 Formato de Estudio de Valor, Aplicado a Créditos Hipotecarios del
Infonavit Denominado Línea III
GLOSARIO DE TÉRMINOS Y DEFINICIONES.
BIBLIOGRAFÍA.
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INTRODUCCIÓN.
La valuación se define como el arte de estimar en su justa medida monetaria la
apetencia deposeer en propiedad bienes específicos parafines determinados.
En una sociedad que no sólo permite sino que estimula la posesión de
propiedades y que está envuelta en obras públicas de índole múltiple, surge la
necesidad de valuar la propiedad. La valuación se emplea en el desarrollo de las
actividades económicas gubernamentales, legales ysociales de nuestra sociedad;
siendo para ello esencial poseer un conocimiento y un criterio profesional en
materia deIngeniería.
Lapalabra propiedad se aplica alas cosas físicas,como también a los derechos
legales involucrados,yasean estosderechos tangibles o intangibles.
La valuación, según los conceptos modernos, cubre tres aspectos
fundamentales queson:
1. Lavaluación oestimación devalor de lapropiedad.
2. Laestimación del costo de reponer oreproducir unapropiedad.
3. El pronóstico de la capacidad generadora de ingresos o ganancias de ciertas
clases de propiedades.
Algunos trabajos de valuación requieren la determinación de rangos de valor o
de costo estimado, con o sin una declaración colateral de la cifra más probable
dentro deeserango.
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Se considera completamente dentro del ámbito del correcto ejercicio profesional
de lavaluación,determinar tal rangodevalor odeestimación decosto.
Dado que por su propia naturaleza la determinación por el Perito Valuador del
monto devalor ocosto estimado no puede ser exacta, es una práctica correcta en
la valuación el añadir a dichos resultados numéricos una nota referente al grado
deconfiabilidad.
El grado de confiabilidad generalmente se expresa en términos de porcentajes
positivosynegativos.
El objetivo de realizar una valuación puede ser la estimación de varios valores
basados en hipótesis diferentes. Se considera dentro de los cánones del correcto
ejercicio de la valuación producir e informar dichos resultados diferentes, siempre
queel PeritoValuador seguíe por los principios establecidos.
• Inspección.
• Investigación.
• Análisisy Descripción de la Propiedad aValuar.
Lavaluación de un bien es un procedimiento basado en el análisis de todas las
características que incrementan o disminuyen su valor. La buena práctica de la
valuación requiere que la inspección, investigación y estudio del Perito Valuador
sean lo suficientemente detallados para analizar todas las características
pertinentes.
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S3
La buena práctica de la valuación requiere que la descripción del bien sea
tangible ointangible ycubra adecuadamente losiguiente:
(a) Identificación del bien.
(a) Derechos y restricciones legales incluidas en el título o documentos que
acrediten laPropiedad,
(c) Lascaracterísticas del bienque incrementan odisminuyen su valor.
En el caso de bienes inmuebles y mejoras de bienes raíces en proyecto, la
identificación es particularmente importante para evitar que personas sin
escrúpulos usen lavaluación para aplicarla apropiedades diferentes.
En general, los derechos legales de propiedad de los bienes muebles son
obvios, y no es necesario enumerarlos; pero en el caso de inmuebles, la
enumeración de restricciones de zonificación, códigos de construcción,
servidumbres, arrendamientos, etc., son elementos esenciales para ladescripción.
Se entiende, sin embargo, que los derechos legales de propiedad de un inmueble
es materia legal, no de valuación, y que el Perito Valuador descarga sus
obligaciones en este respecto, cuando incluye las fuentes de donde se obtuvieron
estosdatos.
La condición física de la propiedad mueble o inmueble es un elemento que
puede aumentar o disminuir su valor. La buena práctica de la valuación requiere
que se inspeccione e investigue adecuadamente toda propiedad para determinar
sucondiciónfísica.
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DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA YJUSTIFICACIÓN.
La valuación es una actividad cuyo objeto es determinar el valor de un bien,
delimitado en un reportejustificado, para llevarse acabo se utilizan procedimientos
valuatorios generalmente aceptados y con un propósito determinado, apoyándose
encriteriosvalidos por la lógica,además deser realizados conética profesional.
El estudio de valor es el documento el cual consiste en sustentar por medio de
una hipótesis el valor de mercado de un inmueble inexistente que se valuara y
realizara por medio de un dictamen técnico de calidad, siendo este a proyecto
terminado. Teniendo como fuente principal de información la memoria descriptiva
del proyecto, el proyecto ejecutivo, y el presupuesto de la obra, así como la
información decampo recabadaenel lugar.
Este documento dependerá de los factores aplicados, así como su
homologación correcta para la obtención del valor del inmueble proyectado, con
un cierto grado de confiabilidad, apoyándonos por un método estadístico. El
estudio de valor debe de expresar con exactitud el costo del inmueble proyectado
a su fecha de terminación así como la objetividad de la información contenida, el
alcance del documento, tiempo de durabilidad y autoría del mismo e institución
queloavala.
Por lotanto laformulación del problema seplantea con lasiguientecuestión.
¿Cuales son los factores que se deben aplicar a los estudios de valor así
comosu homologación correcta para obtener unresultado confiable?
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En este caso particular se especificara y analizara los factores que deberán
intervenir en la homologación de los estudios de valor, ya que es uno de los
puntos importantes en la obtención del valor del inmueble por medio de los
enfoques utilizados (enfoque físico y de mercado). Cabe mencionar que los
factores aplicados a los estudios de valor, son para la obtención de créditos
hipotecarios para laconstrucción devivienda enterreno propio.
¿Quees unfactor deeficiencia?
¿Que esunfactor de homologación?
¿Quees la homologación?
¿Quéfactores sedeben aplicar a losestudios devalor?
ESQUEMA DEL PROBLEMA.
DEDUCCIÓN:
La incorrecta aplicación de losfactores así como su homologación, el resultado no
esconfiable.
INDUCCIÓN:
El resultado noesveraz siexisten puntosdébiles.
ABDUCCIÓN:
Existen puntos débiles en la homologación de losfactores.
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OBJETIVOS.
GENERAL.
Especificar los atributos que deben tener los bienes inmuebles para considerarse
comparables, así como los factores aplicables para su homologación. Obteniendo
como resultado unmétodovalidoyconfiable aplicado alosestudios devalor.
PARTICULARES.
Elaboración de unmarco teórico de losfactores aplicables alosestudiosde valor.
Identificación
de los atributos de los bienes inmuebles para considerarse
comparables conelsujeto avaluar.
La obtención de un método confiable para la homologación de los factores,
aplicado alenfoquefísico ydemercado del predio yconstrucción en particular.
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CAPITULO I. MARCOTEÓRICO CONCEPTUAL.
1.1Definición de Perito Valuador.
Porel Ing.Arq.Carlos Nevada Castañeda.
Director de Control yAnálisis técnico de la banca hipotecaria de BBVA Bancomer
Respondo con unasolafrase:"Eldinero cambia de manos con baseen losvalores
proporcionados por los peritosvaluadores".
Esto quiere decir que un avaluó oserie de avalúos mal realizados puede acabar
conelpatrimonio de unafamilia.
Todos tenemos una idea aproximada de cuánto puede valer nuestra casa, sobre
todo cuando tenemos la suerte de enterarnos en cuánto vendió el vecino.
Automáticamente la comparamos con la nuestra y hacemos un cálculo intuitivo.A
esto lellamamos "primer nivel devaluación "yel reporte esverbal.
Otra práctica común es la de contratar I los servicios de un profesional
inmobiliario, que se basa en la experiencia de los montos de cierre de las
operaciones recientes para fijar un precio, el cual normalmente resulta adecuado.
A este se lo conoce como "segundo nivel de valuación" y se basa en una
combinación deconocimiento, experiencia eintuición.
Éstos son ejemplos de avalúos informales. Sin embargo, existe un tercer nivel
en la valuación y es el que está conformado por los peritos valuadores. Éstos
profesionales son principalmente ingenieros civiles o arquitectos que se dedican
profesionalmente a la práctica de la valuación inmobiliaria. Significa que además
de haber estudiado esas carreras universitarias han estudiado un postgrado en
valuación,ysus propios colegas atravésdesucolegio profesional los reconocen
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Como peritos en materia de valuación, tal como se reconoce a un Perito en
Estructuras.
Además del método comparable de mercado (que normalmente utilizan los dos
primeros niveles devaluación) están obligados aestimar el "valorfísico"yel "valor
de capitalización de rentas", Este avalúo se conoce como "avalúo formal" y en
México es cada vez más profesional. Su reporte es generalmente por escrito y
está basado en un análisis pericia! de los datos, que son necesarios cuando el
conocimiento yla intuición no resultan suficientes.
1.2 Concepto deValuación.
Lavaluación es una actividad cuyo objeto es determinar elvalor de una propiedad
o bien, para lograr este objetivo, se utilizan procedimientos valuatorios con un
propósito determinado, siempre apoyados por técnicas y criterios ejecutados con
unaltogrado deética profesional.
Un avalúo es la estimación del valor de una propiedad o un bien a una fecha
determinada, el mérito de cualquier avalúo depende en gran parte de lahabilidad,
experiencia y buenjuicio de la persona por loque es necesario conocer ydominar
algunas técnicas odisciplinas que ayudan ala realización de undictamentécnico.
El avalúo debe incluir una descripción de la propiedad o bien en cuestión, la
opinión del Valuador acerca de las condiciones en las que se encuentra,
disponibilidad para un propósito dado, suvalor expresado en unidad monetaria en
condiciones de libre mercado ylafecha enquese realizo dichoavalúo.
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1.3Definición de Estudio deValor.
Es el documento, en el cual el perito valuador sustenta por medio de una
hipótesis, el valor de un inmueble proyectado a futuro. Tendiendo en cuenta que
una hipótesis es un proceso de investigación entre dos o más variables que se
apoyan enconocimientos sistemáticos, que dan una respuesta aun problema yse
pone a prueba para determinar su validez de un suceso que pueda ocurrir en un
determinado momento.
Se realiza un análisis del proyecto en el cual interviene una metodología
fundamentada en la descripción del proyecto, presupuesto de obra alzada y
procedimientos constructivos.
Estos elementos mencionados intervendrán junto con el valor del terreno donde
se llevara acabo el proyecto,donde estos conceptos influirán en la determinación
del valor del inmueble proyectado, en este caso para la obtención de un crédito
hipotecario en donde el perito valuador califica el proyecto por medio de un
dictamen técnico decalidad.
1.4Definición de Dictamen Técnico deCalidad.
Es el documento que se elabora en el Sistema Electrónico deAvalúo através del
cual el perito valuador, analiza y califica de acuerdo al Instructivo correspondiente
la calidad del inmueble respecto a su ubicación, características urbanas y
arquitectónicas y determina si el inmueble asegura por 30 años como mínimo la
garantía hipotecaria ( no se encuentra en zonas de riesgo, garantiza la seguridad
estructural y durabilidad, cuenta con disponibilidad de los servicios básicos de
agua potable,drenajeyalcantarillado yenergía eléctrica).
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Una vez realizado por el perito valuador el Dictamen, este puede tener 4 estatus
deacuerdo asu resultado:
1.Aprobado con 70puntos omássinelementos dedescalificación.
2. Aprobado con 70 puntos o más sin elementos de descalificación, pero con
conceptos sujetos a aprobación de la Delegación Regional del INFONAVIT. En
este caso la Delegación de acuerdo al Instructivo para el llenado del Dictamen
Técnico deCalidad. Deberáemitir, ono,laaprobación correspondiente.
3. Noaprobado porcontar conconceptosquedescalifiquen.
4. Noaprobado portener menos de70puntos.
1.5 Reglas de carácter general que establecen la metodología para la
valuación de inmuebles objeto decréditos garantizados alavivienda.
Con fundamento en lo dispuesto en el segundo párrafo del articulo 7 de la ley de
transparencia y de fomento a la competencia en el crédito garantizado, la cual
tiene por objeto regular las actividades yservicios financieros para el otorgamiento
de crédito garantizado, para la adquisición, construcción, remodelación, o
refinanciamiento destinado a la vivienda con la finalidad de asegurar la
transparencia en su otorgamiento y fomentar la competencia, la Sociedad
Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de
Desarrollo, puede establecer, mediante reglas de carácter general, la metodología
para lavaluación deinmuebles objeto decréditos garantizados alavivienda.
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1.5.1 Estudios deValor.
Séptima. Los estudios de valor, deberán imprimirse con dicho texto en posición
diagonal con marcadeagua entodas las hojas delestudio.
Para la realización de estudios de valor para proyectos de vivienda individual o
colectiva se emplearan los enfoques de mercado, físico o directo y residual, los
cuales requieren ser sustentados con escritura de la propiedad, boleta predial, o
ensucaso,boleta deaguayproyecto arquitectónico.
Octava. Para los proyectos devivienda individual o colectiva oviviendas en etapa
de construcción además de referir, dentro del resumen de valores, el valor con la
hipótesis de lavivienda terminada, deberá señalarse elvalor correspondiente alde
suestadoactual.
1.6 Quees uncomparable:
Es el inmueble el cual contiene características similares, en cuanto a su diseño
construcción, usofuncional y ubicación,dentro de lavaluación recibeel nombrede
comparable, el cual permite la homologación de los factores que intervienen para
laobtención delvalor del inmueble.
En la valuación de inmuebles objeto de créditos hipotecarios garantizados para
la vivienda a nivel nacional, la Sociedad Hipotecaria Federal establece que
deberán presentarse seis casos de inmuebles que reflejen adecuadamente en el
avaluó oestudiodevalor lasituación actualdel mercado.
De estos comparables es preciso considerar sus atributos o factores, para
establecer una escala de valores que dan una relación numérica aplicable al
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M
inmueble sujeto a valuar. Los atributos sirven para determinar cual será el factor
de homologación. Cuando el resultado de la homologación tenga una variación
estadística mayor que las premisas de un análisis estadístico, será un indicador
indudabledeque esecomparable deberá ser sustituido porotro.
En resumen se enlista los atributos primordiales que debe de contener un
inmueble para que se considere comparable y a su vez
garantice una
homologación técnicamente confiable.
Tabla de atributos que debe de contener un comparable del inmueble que se valúa
1
Usoactualdel inmueble.
2
Superficie deterreno (m2)
3
Superficie deconstrucción (m2)
4
Niveles en laedificación
5
6
7
Ubicación de la zona (Estado, Municipio, Comunidad,
Localidad. Etc.)
Ubicación del inmueble en la zona (Fraccionamiento
Residencial - Interés social,Colonia, Barrioetc.)
Infraestructura de la zona (Agua potable, Electrificación,
Vialidades,Alumbrado Publico, Drenaje.)
Equipamiento Urbano ( Centros Comerciales, Mercados,
8
Escuelas, Hospitales, Centros de Salud etc. Unidades
Deportivas).
9
Calidad del Proyecto.
10
Nivel Económico delaConstrucción.
11
Estado deConservación.
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1.7 Definición de homologación.
Es el resultado de la comparación y ajuste de las características cuantitativas y
cualitativas de un comparable con el bien objeto de estudio. Endonde laaccióny
efecto de equiparar, registrar y poner en relación de igualdad de los objetos a
través de ciertas normas o características, en donde intervienen los comparables,
que son los inmuebles del que se conoce su valor y características similares o
contrastantes con respecto del bienobjetodeestudio.
Donde el ajuste es el procedimiento de aumento o disminución del valor del
comparable para igualarlo virtualmente con el bien en estudio, utilizando la
ponderación que es la estimación de la participación porcentual
de los
comparables,enfunciónde laconfiabilidad desuscaracterísticas, que mediante el
análisisyhomologación permiteestimar elvalor del inmueble enestudio.
En lasiguiente recopilación de "Rangos y Formulas deAjuste" responde aunode
los compromisos del INDAABIN, consagrado en el articulo 142 de la Ley General
de Bienes Nacionales, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 20 de
mayo del 2004, con el propósito de homogenizar las herramientas de trabajo de
los peritosvaluadores.
Por lo regular el perito valuador se auxilia ensutrabajo analítico de una serie de
conceptos que influyen en ladeterminación del valor de un bien. Estos aspectos o
elementos de comparación son comúnmente llamados factores de ajuste y
permiten con base en su experiencia y capacidad, analizar el comportamiento del
mercado de bienes inmuebles o muebles. Es de suma importancia el no
emplearlos de manera indiscriminada y si aplicarlos con la salvedad del caso y
dependiendo de lascaracterísticas particulares del bienenestudio.
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^ g
El uso de los rangos, formulas y factores de ajuste contenidos en el presente
documento es obligatorio para todo el personal que participa en el proceso
valuatorio, no obstante, el conocimiento, experiencia y buen juicio del perito
valuador es insustituible, por lo que esta en posibilidades de aplicar otro distinto,
siempre y cuando, sea señalado de manera clara en su informe de avaluó u
estudio devalor yexplicando laforma decalcularlo ysufundamento.
14
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
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CAPÍTULO II. Procedimientos yLineamientos Técnicos para la Prácticay
Revisión deAvalúos aTerrenos.
2.1. Artículo 13.
La autoridad fiscal aplicará para la revisión de avalúos, el método de
comprobación establecido en este capítulo, así como los indicadores del mercado
inmobiliario reflejados en los valores unitarios de referencia y en los factores de
eficiencia.
En cuanto a la aplicación de valores de suelo y construcción, así como de los
deméritos de las construcciones enavalúos con efectos fiscales, seatenderá alos
valores unitarios y deméritos contenidos en el manual vigente en la época en que
sepractiqueelavalúo.
2.2.Artículo 14.
Paraefectos deelaboración yrevisión de losavalúos,seentenderá por:
I.-Valores Unitarios de Suelo:Al valor expresado en pesos por metro cuadrado,
enlistados y organizados en una tabla por área y corredor de valor, aprobados y
publicados en laLey.
II.- Zona de valor: Al grupo de manzanas con características similares en
infraestructura, equipamiento urbano,tipode inmuebles ydinámica inmobiliaria;
111.-Corredor de valor: Al conjunto de inmuebles que por las características de
uso al que se destinan, principalmente no habitacional (tales como: comercial,
industrial, servicios, oficinas, entre otros y/o mixtos), y cuyo frente o frentes
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colindan con una vialidad pública, independientemente de su acceso o entrada
principal, se haconvertido en uncorredor devalor con mayor actividad económica
y mayor valor de mercado del suelo respecto del predominante en la zona. Tal
valor de referencia es aplicable como punto de partida para revisar los valores de
losterrenos que poseen los inmuebles antes señalados.
2.3. Factores deeficiencia delsuelo.
A los méritos y deméritos que se pueden aplicar a la revisión del valor de un
terreno según sus características, una vez determinado el valor unitario de
referencia que lecorresponde.
Artículo 15.- Los factores de eficiencia del suelo que serán aplicables para la
elaboración y revisión de los valores de referencia de las áreas y corredores de
valor según lascaracterísticas delterreno respectivoson:
2.3.1. Factor deZona (Fzo):
Factor que influye en el valor de un predio según su ubicación dentro de un zona
devalor específica, para laaplicación deestefactor seentenderá por:
a. Calle moda, aquélla cuyas características de tráfico vehicular, anchura, calidad
de carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor
frecuencia en lazonadevalor endondese ubiqueelinmueble.
2.3.2. Factor de Ubicación (FUb).
Factor que influye en elvalor unitario medio correspondiente alárea o corredor de
valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en la
manzana enqueseubica.
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BS
2.3.3. Factor de Frente(FFr).
Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor al aplicarse a
predios con menorfrente delqueautorizan los reglamentos.
2.3.3.1. Factor de Forma(FFo).
Factor que influyeenelvalor unitario delárea ocorredor devalor, ensu aplicación
a un predio de forma irregular, es decir, que no es de forma rectangular. Se
entenderá por:
2.3.3.2. Rectángulo inscrito(Ri).
El mayor rectángulo que puede inscribirse en un predio haciendo coincidir su
frente conél,ounode losfrentes delpredio.
2.3.3.3.Áreas restantes (Ar).
Lasáreasdel predio quequedan fuera del rectángulo inscrito.
2.3.3.4. Porción anterior(Pa).
La parte del rectángulo inscrito cuyo fondo no es mayor que tres veces el frente.
Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas
restantes quetenganfrente aalgunavía deacceso.
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2.3.3.5. Porción Posterior (Pp).
La parte del rectángulo inscrito que no es porción anterior. Incluye además todos
los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes sin frente en unavía
deacceso.
2.3.3.6. Áreas irregulares confrente alacalle(Ac).
Las áreas restantes con frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la
porción anterior.
2.3.3.7.Áreas irregulares interiores(Ai).
Las áreas restantes sin frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la
porción posterior. El cuadrado se entenderá como un caso particular del
rectángulo.
2.3.4. Factor deSuperficie (FSu).
Factor que afecta el valor unitario del área o corredor, al aplicarse a un predio
mayor de dos veces la superficie del lote moda, para la determinación de este
factor seentenderá por:
a. Lote moda, al lote cuyo tamaño se repite más en el área o en el corredor de
valor.
2.3.5. Factor resultante detierra(FRe).
Factor queseobtiene demultiplicar los cincofactores señalados enesteartículo.
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2.4. Factores deeficiencia aplicables aterrenos urbanos
El valor del terreno de un lote se determina multiplicando su superficie en metros
cuadrados por el valor unitario fijado a la calle de su ubicación y por los factores
de mérito odemérito queseestablecen acontinuación:
2.4.1. Méritos ydeméritos
2.4.2. Factor deZona (Fzo).
Eselfactor que afecta elvalor de un predio según su ubicación dentro de unárea
de valor especifica. Para la aplicación de este factor se entenderá por calle tipo o
predominante a la calle cuyas características de transito vehicular, anchura y
calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en su caso, se
presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el
inmueble.
Ajuste
Características
Único
frente
a
la
calle
tipo
predominante
1.00
Al menos unfrente acalle superior ala
calletipoopredominante oaun parque
1.05 a 1.20
o plaza
Único frente a todos los frentes a calle
inferior alacalletipoo predominante
0.95 a0.80
19
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
2.4.3. Factor de Ubicación (Fub).
Este factor dependerá de la posición del terreno en estudio dentro de la manzana
en que se ubica, considerando el número de frentes ysu relación con el mercado
inmobiliario respectivo.
Ajuste
Habitacional
Tipode Predio
1.10 a0.70
Terreno Oculto sinfrente
Terreno Intermedio 1frente
1.00
Terreno enesquina 2frentes
1.05 a 1.15
Terreno Cabecero 3frentes
1.05 a 1.20
Terreno Manzanero 4frentes
1.05 a 1.30
2.4.4. Factor de Frente(FFr).
Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los frentes de unterreno con
relación alos lotestipos delamanzana.
Ajuste
TipodeTerreno
Habitacional
Frente mayor al terreno tipo o
predominante
Frente
igual
al terreno
tipo
o
predominante
Frente menor al terreno tipo o
predominante
1.05 a 1.30
1.00
0.95 a0.70
20
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
2.5.
Aplicación deformulas aterrenos.
2.5.1. Factor porTopografía.
Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una topografía accidentada o
con pendientes ascendentes o descendentes, no contempla la composición del
suelo. El perito valuador deberá analizar, si se debe aplicar o no el factor por
topografía,yaque habrá casos queen lugar dedemerito sedeberá premiar.
Paraterrenos escarpados hacia arriba con respecto asufrente.
Fm=1 -
m
para m< 1
Fm=0.50para m) 1
Paraterrenos escarpados hacia abajo con respecto asufrente.
Fm=1
para m< 1
Fm= 0.333 para m)\
Paraterrenos anivel decalle
Fm
=
Factor de lapendiente de lasuperficie mediadelterreno,
m
=
Pendiente mediadelterreno expresada enformadecimal.
1
=
Pendiente máxima (45°).
21
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
2.5.2. Factor promedio aplicable alterreno sujeto.
Esta formula tiene lafunción de ofrecer unfactor unfactor homologado en laque
intervienen tres elementos (frente, profundidad y área) con base en un lote tipo o
predominante; parte del principio de relacionar las tres variables de manera
conjunta bajoelsistema de las raíces cúbicas.
Cada factor puede ser utilizado de manera separada, dependiendo de lo que se
busque ajusfar (frente, profundidad oárea).
„ ,m
FT
3,m
VPS
3ra
V AS
Donde:
Fp
=
Factor promedio.
FS
=
Frentedel lotesujeto.
FT
=
Frentedel lotetipo.
PT
=
Profundidad del lotetipo.
PS
=
Profundidaddel lotesujeto.
AT
=
Área del lotetipo.
AS
=
Área del lotesujeto.
22
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL
RJi
2.5.3. Factor defondo.
Esta formula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre los lotes con
diferentesfondos.
PT
Ffd =3j —
vPS
Donde:
Ffd
=
Factor defondo.
PT
=
Fondodel lotetipo.
PS
=
Fondodel lotesujeto.
Existenterrenos urbanos, rurales odetransición degrandes dimensiones ycon un
gran fondo, y que por esa característica de profundidad pueden tener mas de un
valor (franja) dentro del mismo terreno. En estos casos es conveniente utilizar el
Procedimiento Técnico denominado TERRENOS DEGRAN FONDO.
2.5.4. Factor deárea.
Esta formula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre los lotes con
diferentes áreas. Dependiendo del comportamiento de mercado en la zona, podrá
utilizarse RAÍZTERCERA a RAÍZ SEXTA.
r. =n ra
AT
¡AS
Donde:
Fa
Factor deárea.
AT
=
Área del lotetipo.
AS
=
Área del lotesujeto.
N
3a6
23
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
23
2.5.5. Factor deforma.
Este factor califica la irregularidad de un predio con respecto al lote tipo o
predominante yseaplica segúnseaelcaso:
a) Para terrenos cuyo fondo sea igual o menor que tres veces el frente ycuya
poligonal conforme ocho omenosángulos.
Ffo=
w
"i Sto
Donde:
Ffo
=
Factor deforma.
Ri
Sto
Rectángulo inscrito(m2).
=
Superficie totaldel predio (m2).
b) Para terrenos cuyo fondo sea mayor que tres veces el frente o cuya
poligonal conforme nueve omásángulos.
Esquema
I—I
Nombre
Eficiencia
Definiciones
EPa= Eficiencia de la
h~H
porción anterior del
rectángulo inscrito.
Porción anterior
SPa
EPa= 1.00
ST
SPa= Superficie de la
porción anterior.
ST= Superficie total
delpredio.
24
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
]
1
OS
EPp= Eficiencia de la
h+H
T
t\ i
wt
/
porción anterior del
rectángulo inscrito.
Porción posterior
EPp=0.70
SPp
SPp= Superficie de la
porción anterior.
ST= Superficie total
t)
delpredio.
EAc= Eficiencia de la
porción anterior del
rectángulo inscrito.
Areas irregulares
con frente a la
EAc= 0.80
SAc
SAc= Superficie de la
porción anterior.
víadeacceso
ST= Superficie total
delpredio.
EAi= Eficiencia de la
porción anterior del
rectángulo inscrito.
Areas irregulares
sinfrente a lavía
deacceso
SAi
EAi= 0.50
ST
SAi= Superficie de la
porción anterior.
ST= Superficie total
delpredio.
Ffo=EPa +EPp+ EAc +EAi
2.5.6. Factor porinundación.
Pretende calificar la susceptibilidad de posibles daños al bien inmueble por la
presencia de agua en exceso por lluvia, granizo, insuficiencia de drenaje,
desbordamiento de fuentes naturales oartificiales.
Un terreno susceptible de inundarse tendrá la característica de encontrarse
debajo del nivel del suelo, esto reflejara un gasto adicional para rellenarlo y así
evitar dicho problema, por lo que deberá cuantificarse y restar al valor de terreno
homologado.
25
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Dentro de la práctica valuatoria sugerimos aplicar la siguiente operación. El
cociente delcosto por metro cuadrado de relleno entreelvalor por metro cuadrado
deterreno homologado,obteniendo conestoel Coeficientede Demerito.
F in= 1-Cin
r-
Cr
C in-
—
Vt
Donde:
F in =
Factor porinundación.
C in =
Coeficiente por inundación.
Cr
=
Costo por metro cuadrado relleno.
Vt
=
Valor por metro cuadrado deterreno homologado.
Hayotraforma decalificar los inmuebles poresteconcepto, adecir: cuando unao
varias colonias completas se encuentran en la zona baja de la ciudad o a nivel de
alguna fuente natural o artificial de agua, con antecedentes y probabilidad de
inundación, por lo general los valores serán inferiores con respecto a los
inmuebles de las zonas altas. Esta diferencia nos dará un rango de valor de
castigo.
Sin embargo será necesario llevar a cabo el análisis de mercado inmobiliario de
lazona parajustificar unrango real.
26
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
2.6. Métodos decosto en laurbanización.
Corresponde a la participación en porcentaje de partidas en una urbanización;
aplicable cuando se homologan terrenos donde la presencia de servicios
municipales varían entre el terreno sujeto y los terrenos comparables. El perito
valuador investigara de libros especializados en precios unitarios y fundamentara
los porcentajes dependiendo deltipode urbanización observada.
Partida/ Concepto
Participación (%)
Signo
Terracerias
12
(+) (-)
Pavimentos y banquetas
19
(+j(-)
Agua potable
6
(+) (-)
Alcantarillado
4
(+) (-)
Drenaje pluvial
5
(+) (-)
Electrificación
y
alumbrado
25
(+) (-)
Telefonía
5
(+) (-)
Jardines
7
(+) (-)
Condiciones generales
17
(+) (-)
Total
del
urbanización
costo
de
100
27
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
2.6.1. Desglose departidas.
Terracerias:
Desmonte,despalme ycorte oterraplén.
Pavimentos ybanquetas: Sub - base de tepetate u otro material, riegos, carpeta
asfáltica, guarnición con banqueta de concreto,
señalización urbana.
Agua potable:
Línea hidráulica, excavación de zanja, cama de arena y
relleno, registros para válvulas, con hidrante contra
incendio ytoma domiciliaria.
Drenaje sanitario:
Pozos de visita, registro para descarga domiciliaria,
tubería deconcreto conzanja camadearena yrelleno.
Drenaje pluvial:
Registros de visita con tapa, rejilla yescalerilla, tubería
deconcreto conzanja,cama dearena yrelleno.
Electrificación y
Alumbrado:
Postes de concreto, red de distribución aérea alta
tensión contransformadores, alimentación aviviendas.
Telefonía:
Zanjas incluyendo eltalud y relleno, banco deductos de
2vías deconcreto, registros paraconexión domiciliaria.
Jardinesy
Equipamiento:
Tierra vegetal adoquín, bancas, señalización y zona de
anuncios.
Condiciones generales:
Proyecto ingeniería, laboratorios, supervisión, licencias
conceptos de imprevistos.
28
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
CAPITULO 3. Procedimientos y Lineamientos Técnicos para la Práctica y
Revisión deAvalúos aConstrucciones.
3.1. Articulo 16.
Para la elaboración y revisión del valor de la construcción de los avalúos, se
entenderá por.
Valores unitarios deconstrucción.
Alvalor expresado en pesos por metro cuadrado,deacuerdo al uso,yclase.
Porción deconstrucción.
A la partede la construcción que por uso,clase yfactores deeficiencia es distinta
del restode lasedificaciones.
Uso.
Al aprovechamiento genérico que tiene cada porción de construcción diferente al
momento de valuarse un inmueble. Dicho aprovechamiento genérico se define
básicamente a partir de la actividad principal que se desarrolla dentro de ella,
indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la complementan, de
acuerdocon latipología predeterminada deusosqueestablece esteManual.
29
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Clase.
Al grupo al que pertenece una construcción de acuerdo con las características
propias desusespacios,servicios, estructura e instalaciones básicas, así comode
los acabados típicos que le corresponden, la cual tiene asignado unvalor unitario
deconstrucción.
3.2. Factores deeficiencia delaconstrucción.
A los méritos y deméritos que podrán aplicarse a la revisión de una porción de
construcción según sus características, una vez identificado el valor de referencia
de laconstrucción que lecorresponde.
Artículo 17.- Para la elaboración y revisión a los valores de referencia de cada
porción de construcción, se aplicarán los siguientes factores de eficiencia de la
construcción.
3.2.1. Factor degrado deConservación (FCo).
Refleja la reducción o incremento del valor con relación al mantenimiento que se
le hadado a laconstrucción.
3.2.2. Factor de Edad de lasConstrucciones (FEd).
Sirve para aplicar el demérito al valor de las construcciones por la edad del
inmueble expresada enaños.
30
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
3.3. Artículo 18.- La elaboración y revisión de avalúos de inmuebles bajo el
régimen de propiedad en condominio se calculará como sigue: al valor total del
terreno se aplicará el indiviso respectivo, se desglosará cada porción de
construcción de las edificaciones e instalaciones comunes, se calculará su valor y
seaplicará el indiviso correspondiente.
3.4. Artículo 19.- En la elaboración y revisión del valor unitario de suelo sólo se
llegará a aplicar un factor resultante que disminuya hasta en un 40 %el valor
unitario correspondiente al uso,rango yclase de laconstrucción.
3.5. Artículo 20.- La valuación y revisión de las instalaciones especiales,
elementos, accesorios y obras complementarias de un inmueble se realizará por
separado. Las autoridades fiscales podrán realizar análisis específicos para
diseñar coeficientes para larevisión.
3.6.Valuación de construcciones.
En la valuación de las construcciones se consideran los siguientes factores de
eficiencia.
3.6.1. Factores deeficiencia en las construcciones.
Son los méritos ydeméritos que podrán aplicarse a la revisión de una porción de
construcción según sus características, una vez identificado el valor de referencia
de laconstrucción que lecorresponde.
31
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Para la elaboración y revisión a los valores de referencia de cada porción de
construcción,seaplicarán lossiguientes factores deeficiencia delaconstrucción.
3.6.2. Factor de grado de Conservación (FCo): refleja la reducción o incremento
delvalor con relación al mantenimiento que se le hadadoalaconstrucción;
Grado de conservación
Afecta el valor por metro cuadrado, a menor grado, menor valor, un mayor grado
de conservación incrementa la vida económica de una construcción aumentando
sumérito.
a) Grado de conservación ruinoso: Se considerarán en este estado a las
construcciones que por su estado debieran ser demolidas. (Elementos
estructurales fracturados, partes destruidas, losascaídas,entre
Otros).
b) Grado de conservación malo: Se considerarán en este estado las
construcciones cuyos acabados estén desprendiéndose, la herrería esté atacada
por la corrosión, tenga gran cantidad de vidrios rotos, muebles sanitarios rotos o
fuera de operación. Algunos de los elementos divisorios o de carga se noten
agrietados y en general se prevea la necesidad de reparaciones mayores para
volverlos habitables en las condiciones propias de la categoría a la que
pertenecen.
32
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
c) Se considerarán en este estado, las construcciones que no representen las
características anteriores, aún pudiéndose apreciar en ellas humedad en muros y
techos o necesidad de pintura en interiores, fachadas, herrería y en general que
requieran solo labor de mantenimiento para devolverles las condiciones de la
categoría ala quepertenecen.
d) Grado de conservación bueno: Se considerarán en este estado las
construcciones que notablemente hayan recibido un mantenimiento adecuado y
que estén en perfectas condiciones para realizar la función del uso que les
corresponde yde lacategoría alaquepertenecen.
3.6.3. Factor de Edad de lasConstrucciones (FEd).
Sirve para aplicar el demérito al valor de las construcciones por la edad del
inmueble expresada en años. Este demérito será aplicado una vez que se haya
hecho la valuación total de la construcción, con méritos y deméritos ya aplicados,
estefactor será el último aaplicarse alvalortotal de laconstrucción.
a) EDAD: Afecta su valor por metro cuadrado, a mayor edad menor valor. Se
contemplará un demérito de 1% por año transcurrido desde la fecha de la
terminación delaconstrucción.
b) USO DE LA CONSTRUCCIÓN: Se determina el valor de acuerdo a su uso,
habitacional o nohabitacional.
33
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
c) DOS OMÁS CONSTRUCCIONES: Sevaluarán por separado. Laelaboracióny
revisión de avalúos de inmuebles bajo el régimen de propiedad en condominio se
calculará como sigue: alvalor total delterreno se aplicará el indiviso respectivo, se
desglosará cada porción de construcción de las edificaciones e instalaciones
comunes,secalculará suvalor yseaplicará el indiviso correspondiente.
La valuación y revisión de las instalaciones especiales, elementos, accesorios y
obrascomplementarias de uninmueblese realizará porseparado. Las autoridades
fiscales podrán realizar análisis específicos para diseñar coeficientes para la
revisión.
3.7. Modos deuso.
Estemétodoesaplicable siloscomparables cuentan conelmismo porcentajey
Tipodeservicios urbanos entresi,
Los inmuebles comparables también tendrán un porcentaje de urbanización
obtenido de lamismaforma.
Seobtieneel precio de la urbanización con base altipoobservado con elquese
describeen publicaciones de precios unitarios.
Se multiplica el precio por metro cuadrado anterior por el porcentaje de
urbanización obtenido paracada unode losdoscasos.
34
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Ladiferencia de precios que resulte de los inmuebles comparables ydel inmueble
sujeto,sesumara o restara segúnsea elcaso,alvalor unitario por metro cuadrado
deterrenoya homologado.
3.8.
Aplicación deformulas aconstrucciones urbanas.
3.8.1. Factor de demerito poredad(Fed).
Fed
0.10 VUT+0.90 (VUT- Eef)
VUT
Endonde:
Fed =
Factor dedemerito poredad.
VUT =
Vida útiltotal.
Eef
Edadefectiva de laconstrucción.
=
Donde (VUT-VUR) = Eef.
VUR =
Vida útil remanente.
3.8.2. Factor dedepreciación total.
Se considera depreciación total cuando los inmuebles se clasifican con base a su
estado deconservación,suedady obsolescencias.
Fdt
=
Fedx Feox Fob
Endonde:
Fdt
=
Factor dedepreciación total.
Fed =
Factor dedemerito poredad.
Feo =
Factor deconservación.
Fob =
Factor de obsolescencia.
35
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
S3
Cuando se presenten obsolescencias funcionales y/o económicas, el perito
valuador las identificara, cuantificándolas e incluyéndolas en la depreciación total
cuando lo considere pertinente. Siempre haciendo la justificación en el trabajo
valuatorio.
3.8.3. Factor deconservación (Feo).
Grado de conservación
Rango
Descripción ejemplificada
Las construcciones que por su estado debieran ser
demolidas se les considerara en este estado de
conservación (elementos estructurales fracturados,
partes destruidas losas caídas, entre otros).
Ruinoso
0.00 a0.09
También se consideraran para este rango
los
inmuebles con acabados inservibles con elementos
divisorios o de carga, con fracturas o fallas y en
general se prevea la necesidad de reparaciones
mayores paravolverlos habitables.
Se consideran las construcciones que necesiten
reparaciones o modificaciones y restituyan a la
estructura original, incluyendo el cambio completo
0.10 a0.79
de acabados, de tal forma que obedezca a los
nuevos proyectos. Incluye aquellas donde la
Reparaciones mayores
remodelación
se combine
con
otros tipos
constructivos
Se consideran las construcciones que necesiten
arreglos no estructurales para estar en perfectas
condiciones, como son:cambio de cristales, pintura
mayor en interiores y fachada, cambio de muebles
Reparaciones sencillas
0.80 a0.89
de cocina y baño, cambio de alfombra, duela y
reparación de pisos. Son las construcciones que no
requieren reparaciones estructurales, incluye el
deterioro en instalaciones de drenaje, gas y equipo
hidráulico.
36
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
as
Se consideran en este estado, las construcciones
que no presenten las características del rango de
"Bueno". Observando enellas humedad en murosy
techos, necesidad de pintura en interiores
Normal
0.90 a0.99
e
impermeabilización, pintura en interiores, herrería
en fachada,jardinería y en general que requieren
solo labor de mantenimiento preventivo para
devolverles las condiciones de la categoría de
nuevos.
Construcciones nuevas y construcciones usadas
que notablemente han recibido un mantenimiento
Bueno
1.00a
1.10
1.00
a 1.10
adecuado y que estén en perfectas condiciones
para realizar lafunción del uso que les corresponde
yde lacategoría que lespertenece.
3.8.4. Tabla devida útilestotales.
Uso
Habitacional yhabitacional con
comercios
Clasificación
Baja
Económica
Media
30años
60años
70años
Buena
80años
Muy buena
90años
I
Definición.
Habitacional
Se refiere a edificaciones donde residen individual o
colectivamente personas ofamilias.
37
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
09
Clasificaciones.
Baja: Espacios pequeños y sin diferenciación por uso; (baño, cocina, patio)
incompletos o inexistentes; sin acabados en pisos, techos y paredes; entrepisos y
techos de concreto, lamina galvanizada o asbesto cemento; fachadas sin
acabados e instalaciones (hidrosanitarias, eléctricas y de gas) desde inexistentes
hasta completas básicas.
Económica: Espacios pequeños diferenciados por uso; servicios completos; con
acabados sencillos en pisos, techos y paredes; entrepisos y techos de concreto;
fachadas conacabados sencillos e instalaciones completas básicas.
Media: Espacios de regular tamaño totalmente diferenciados por uso; servicios
completos; con acabados de mediana calidad en pisos, techos y paredes;
entrepisos y techos de concreto; fachadas con acabados de mediana calidad e
instalaciones completas mas instalaciones especiales como cisterna y tanque de
gasestacionario.
Buena: Espacios amplios totalmente diferenciados por uso: servicios completos;
con acabados de buena calidad en pisos,techos y paredes; entrepisos ytecho de
concreto o madera; fachadas con acabados de buena calidad e instalaciones
completas mas instalaciones especiales como elevador en edificios de mas de
cinco niveles,entreotras.
38
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL
^ g
Muy buena: Espacios de gran amplitud para usos especializados; servicios
completos; con acabados de buena calidad a lujo en pisos, techos y paredes;
entrepisos y techos de concreto, madera o acero; fachadas con acabados de lujo
e instalaciones completas mas instalaciones especiales como subestación
eléctrica, circuito cerrado detelevisión, aire acondicionado, sistemas de seguridad
entreotras.
39
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
CAPITULO 4. Lineamientos paraelejercicio Individual decréditos en líneaIII.
4.1. Lineamientos, Objeto yámbito de aplicación
Es objeto de los presentes Lineamientos establecer los términos y condiciones
conforme a los cuales los trabajadores derechohabientes del INFONAVIT podrán
ejercer de manera individual su crédito en Línea III,ya sea que se trate de uno,o
máscréditosen unmismoterreno.
Podrán ejercer un crédito en esta modalidad, aquellos trabajadores que hayan
resultado seleccionados en los procesos deselección delSOC.
4.2. Requisitos de procedibilidad
Para ejercer un crédito individual en Línea III, es requisito indispensable que el
trabajador derechohabiente sea propietario incondicional del lote en el que
construirá suvivienda, es decir, no estar gravado nitener limitación de dominio, lo
que deberá acreditar con la copia certificada del título de propiedad otorgado asu
nombre o al de su cónyuge, cuando estén casados bajo el régimen de sociedad
conyugal y en ambos casos, deberá estar inscrito en el Registro Público de la
Propiedad que corresponda lo que acreditará con el certificado de libertad de
gravámenes ylimitación dedominio,expedido por laautoridad registradora.
También deberá presentar constancia de que no existe adeudo alguno por falta
de pago de impuesto predial y de los derechos por consumo de agua, o de
cualquier otroimpuesto ocontribucióndecarácterlocal.
40
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
4.3.Verificación del lote yde losservicios
La Delegación Regional que corresponda, bajo su más estricta responsabilidad,
verificará antes del ejercicio del crédito, que el lote en que se edificará la vivienda
que se construya bajo esta modalidad, cuente con los servicios y urbanización
correspondientes, principalmente en lo que se refiere a agua potable, drenaje,
electrificación y vialidades de acceso, de tal modo que el 100% del monto del
crédito se destine exclusivamente a la edificación de la vivienda. Lo anterior,
deberá ser verificado por el Área de Proyectos y Control de Obra Delegacional y
considerado al emitir el dictamen que se registra en el SOC. La falta de
cumplimiento de este requisito, será motivo de fincamiento de responsabilidades
directamente en contra del Jefe del Área de Proyectos y Control de Obra y del
Delegado Regional, con independencia de las acciones legales que resulten
procedentes.
En el caso de que el Reglamento Local de Construcción o los Planes de
Desarrollo Urbano de la localidad vigentes en la circunscripción territorial donde se
construirá la o las viviendas, exija el requisito de la pavimentación, el constructor
contratado para efectuar la obra deberá cumplir con el citado requerimiento de la
autoridadlocal.
4.4. Monto del crédito
El Instituto otorgará la cantidad que resulte menor entre el 100% del monto
máximo delcrédito quealcancen lostrabajadores derechohabientes oel 100%del
valor de la edificación de la vivienda, en caso de que éste sea inferior al monto
máximo del crédito, siempre y cuando se hayan cumplido los requisitos
establecidos en las Reglas para el Otorgamiento de Créditos de los Trabajadores
Derechohabientes y en estos Lineamientos El saldo de la Subcuenta de vivienda,
se aplicarájunto con el monto del crédito. En caso de que la suma del monto del
41
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
crédito más el saldo de la Subcuenta de Vivienda resulte mayor al valor de la
edificación de la vivienda, el monto de la subcuenta que no se entregue al
trabajador, seaplicará para reducir elmonto del crédito otorgado.
4.5.Constitución degarantía hipotecaria
Antes de que se ejerza el crédito, como requisito previo a laentrega de la primera
ministración, el acreditado deberá constituir garantía hipotecaria a favor del
INFONAVIT respecto del lote donde se construirá la vivienda y sobre la vivienda
misma. La falta de cumplimiento de este requisito será motivo de fincamiento de
responsabilidad del Jefe del Área Jurídica y del Delegado Regional, con
independencia de lasacciones legales que resulten procedentes.
4.6. Pago de diferencias
En caso de que el monto máximo de crédito, más el saldo de la subcuenta de
vivienda yefectuado eldescuento del 5% de losgastos de operación yfinancieros
y el correspondiente a los gastos y derechos de registro, que podrán estar
incluidos en el monto de crédito, sea menor al valor de la edificación de la
vivienda, el derechohabiente acreditado deberá cubrir la diferencia con recursos
propios,en lostérminos ycondiciones que pacte libremente conelconstructor que
elija,elcual podráserempresa oprofesionista (Ingeniero óArquitecto).
4.7.Valor de lavivienda
Elvalor deedificación de lavivienda yel precio del terreno sumados a lafecha de
la firma del contrato de obra a precio alzado, que se señala más adelante, que se
fijará de acuerdo al procedimiento de"Avaluóde Proyecto Inmobiliario" atravésde
una institución financiera; no deberán exceder de 300 veces el salario mínimo
mensual del Distrito Federal, tratándose del interior de la República y de 350
veces elsalario mínimo mensual del Distrito Federal,enelcaso deque lavivienda
42
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
se desarrolle en el Distrito Federal,en términos de las Reglas de Otorgamiento de
Crédito para Derechohabientes del INFONAVIT vigentes.
4.8. Pagodelas ministraciones
El ejercicio del crédito es individual y su monto será pagado mediante 5 (cinco)
ministraciones ligadas alavance de laobra deacuerdo al numeral25yconformea
lasiguientetabla:
AVANCE
NÚMERO
PORCENTAJE (%)
DEMOSTRACIÓN DÉLA MINISTRACIÓN
PORCENTUAL
ACUMULADO DE
OBRA%
1
30
0
2
20
30
3
20
50
4
15
70
5
15
100
La primera ministración se pagará a la formalización del crédito, constitución de
lagarantía hipotecaria afavor del INFONAVIT aquese refiere el punto 5anteriory
entrega de la póliza de fianza del 30% del valor de la obra de la vivienda; la
segunda, conforme al cumplimiento del avance de obra del 30%, y una vez que
haya sido entregado el endoso de la póliza de fianza a que se refiere el numeral
16 de estos Lineamientos; la tercera habiendo alcanzado un avance de obra del
50% y el INFONAVIT haya recibido el endoso correspondiente de la fianza; la
cuarta, habiéndose cumplido unavance de obradel 70%,se haya recibido elaviso
de Retención de Descuentos debidamente firmado ysellado por laempresa donde
43
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
presta sus servicios el acreditado y se haya entregado el endoso de la fianza;
finalmente la quinta ministración, contra el dictamen de habitabilidad y la entrega
de la vivienda, así como de la entrega por parte del constructor de las garantías
contra vicios y defectos ocultos e impermeabilización por un plazo de dos años,
así como de la garantía de seguridad estructural emitida por el perito responsable
de laobra.
La recuperación del crédito se iniciará invariablemente en un plazo máximo de
90 días apartir de la recepción del aviso de retención de descuentos por parte del
patrón, o en su defecto a partir de la fecha en que fue entregado al
derechohabiente.
Las ministraciones a que se refiere el punto 8 que antecede, se pagarán
directamente altrabajador derechohabiente oasu representante legal,através de
podernotarial.
Las ministraciones se darán en monetario sin impactar los aumentos que tenga
el Salario Mínimo Mensual en el Distrito Federal, de acuerdo a la porción que
corresponda del programa físico-financiero aprobado y se convertirán en términos
del salario mínimo mensual del Distrito Federal vigente al momento en que se
paguen, para efectos de registro del crédito, siempre que las obras de la vivienda
tengan el avance programado a esa fecha determinado por la empresa
supervisora yverificado porelÁrea de Proyectos yControl deObra Delegacional.
4.9. Plazo para laconstrucción de lavivienda
La construcción de la vivienda se desarrollará de conformidad con el programa
físico-financiero anexo al contrato de obra a Precio Alzado yTiempo Determinado
aprobado por el Instituto, el que no deberá ser superior a 180 días naturales
contados a partir de la fecha en que se reciba la primera ministración y se haya
suscrito el contrato de obra a precio alzado y por tiempo determinado que celebre
44
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
el derechohabiente con el constructor, pudiendo solicitar al INFONAVIT el
derechohabiente con el Vo. Bo. de la supervisión, una prórroga de otros 60 días
calendario, en la inteligencia de que de exceder el plazo máximo de 240 días
calendario, el constructor o el profesionista deberá pagar las penas y sanciones
que señale el Contrato de Obra. En caso de prórroga, el valor de edificación
contratado nose modificará.
4.10. Presentación de documentos
Para garantizar la calidad de las viviendas, el acreditado deberá presentar a la
Delegación, conjuntamente con el croquis de ubicación del predio y el Avalúo de
Proyecto Inmobiliario, el proyecto ejecutivo completo de acuerdo a las normas,
especificaciones y reglamentos locales, el presupuesto correspondiente,
especificando su programa de obra y el calendario de pagos de la misma por
etapas terminadas del proceso de edificación, así como la cédula de presentación
del proyecto de vivienda o viviendas en Línea III individual, debidamente
requisitados.
4.11. Padrón de constructores del infonavit
Los constructores deberán estar inscritos en el padrón de Constructores del
INFONAVIT con registro actualizado yal corriente en el pago de sus aportaciones
al Instituto, ser de reconocida solvencia técnica y económica, y no tener ningún
antecedente de incumplimiento ante el propio INFONAVIT. Tratándose de
profesionistas (Ingenieros óArquitectos) deberán contar con Cédula Profesional.
45
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
4.12. Contrato deobraaprecio alzado ytiempo determinado
En términos de la Regla Décima Séptima, inciso d) de las Reglas para el
Otorgamiento de Créditos a los Trabajadores Derechohabientes del INFONAVIT,
el Contrato de Obra a Precio Alzado, que celebren el Trabajador y el Constructor
deberá
estar
expresado
invariablemente
en
moneda
nacional.
Eneste contrato invariable e incondicionalmente se dará intervención al Instituto
otorgándole facultades para llevar a cabo laverificación de los avances de la obra
de la vivienda por conducto del Área de Proyectos y Control de Obra de la
Delegación Regional o la supervisión por conducto de Empresas de Supervisión
Externas, contratadas para ese efecto. Por otra parte, en este contrato se
establecerá que en caso de conflicto o incumplimiento, el INFONAVIT podrá
representarjurídicamente altrabajador acreditado. El INFONAVIT proporcionará el
formato respectivo, el cual se firmará con el visto bueno de las Áreas Técnica y
Jurídica.
4.13. Fianza
Una vez formalizado el contrato de obra a precio alzado para la edificación de la
vivienda, se considerará iniciadas las obras en la fecha del otorgamiento de la
primera ministración; el constructor o profesionista deberá otorgar fianza a favor
del INFONAVIT y/o del acreditado, quienes podrán reclamarla indistintamente, por
el 30% del valor total de la edificación de la vivienda para garantizar la debida
aplicación de lasministraciones en laconstrucción de la misma,fianza quedeberá
ser endosada por la institución de fianzas que la emitió en el porcentaje señalado
previo alaentrega yaplicación decada ministración.
46
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
4.14. Supervisión
El INFONAVIT contratará una Empresa de Supervisión seleccionada del catálogo
institucional vigente, para que vigile el cumplimiento de la edificación y sus
complementos, de acuerdo con el proyecto ejecutivo y los anexos técnicos del
contrato, así como la calidad de los materiales que se utilicen.
El pago de la supervisión locubrirá el INFONAVIT con cargo a la cuota única de
registro y supervisión a que se refiere el punto 13 que antecede, conforme a los
aranceles señalados por los Lineamientos de Supervisión y Verificación de
Vivienda emitidos por partedel INFONAVIT.
En caso de que la vivienda o las viviendas no se concluyan dentro del plazo a
que se refiere el punto 11 de los presentes Lineamientos, el importe de los
honorarios de la empresa de supervisión, durante el período de prórroga ó
desfasamiento, será acargo delconstructor oprofesionista.
4.14.1. Alcances de lasupervisión
La Empresa Supervisora de obras basará sus alcances, derechos y obligaciones
en los Lineamientos de Supervisión y Verificación de Vivienda INFONAVIT y
conforme alContrato deServicios deSupervisión que alefecto sesuscriba.
4.15. Normas,procedimientos yespecificaciones dela construcción
Las normas y procedimientos constructivos que habrán de regir en la obra,serán:
el reglamento de construcción vigente en el municipio de que se trate, y en
particular, las especificaciones que se incluyan en los expedientes técnicos. En
caso de que tales especificaciones sean insuficientes o confusas, se tomarán las
especificaciones deconstrucción deviviendayde urbanización del INFONAVIT.
47
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
4.16. Desarrollo de lasobras
La edificación de la vivienda se desarrollará a partir de los datos que el
derechohabiente acreditado y/o constructor presenten al INFONAVIT dentro de los
expedientes técnicos en cuestión, de acuerdo a la normatividad institucional
vigente, en cuanto al proyecto, arquitectónico y costo de construcción y en su
caso, proyecto urbano.
4.17. Expedientes maestros
El derechohabiente acreditado entregará al Área de Proyectos y Control de Obra
de la Delegación Regional y en su oportunidad a la empresa supervisora, sendos
expedientes maestros queincluirán:
a. Contrato deobra aprecioalzado ytiempo determinado tipo
b. Planos:
• Arquitectónicos (plantas,cortes yfachadas).
• Delocalización delpredio.
• Planos estructurales, memoria de cálculo y carta responsiva de
seguridadestructural.
• Planosde instalaciones (hidráulica, sanitaria yeléctrica).
• Estudio de Mecánica deSuelos,ensucaso.
• Planoscon número oficial para cadavivienda,ensucaso.
c. Formato de especificaciones técnicas del proyecto firmado por el
acreditado, el constructor, eltitular delÁrea de Proyectos yControl de Obra
de la Delegación Regional.
d. Formato presupuesto deconstrucción.
48
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
e. Avalúo de Proyecto Inmobiliario.
f. Programa deObra Físico-Financiero.
g. Documentos legales delterreno
• Escritura.
• Certificados de libertaddegravámenes.
• Constancia de no adeudo sobre el Impuesto Predial y por consumo de
agua ensucaso.
h.Documentos Administrativos:
• Aprobación de Viabilidad del Predio (emitido por la Delegación
Regional).
• Licencia deconstrucción.
• Autorización y/o constancia de dotación de servicios vigente (agua
potable,drenaje,energía eléctrica).
• Comprobante de pago por alineamiento y número oficial yensu caso,el
certificado correspondiente.
Con base en la documentación anterior, las áreas de Proyectos y Control de Obra
y Jurídica de la Delegación emitirán el dictamen respectivo, el cual se enviará al
área deCrédito de laDelegación.
49
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
4.17.1. Modificaciones al proyecto ejecutivo
Enel caso de que exista algún señalamiento de las autoridades competentes que
pueda modificar sustancialmente el proyecto ejecutivo, deberá ser sometido
inmediatamente alÁrea de Proyectos y Control de Obra de la Delegación, para su
evaluación yaprobación,asícomoelproyecto definitivo para queseactualicen,en
su caso, los planos y se recaben las firmas y sellos a fin de integrarlos al
expedientetécnico.
4.17.2. Bitácora deobra
Para constancia, orden y seguimiento de la obra, la supervisora abrirá una
Bitácora de Obra con registro de firma de representantes del INFONAVIT, en la
cual se registrarán los eventos trascendentes e instrucciones, así como el control
general del desarrollo de la obra conforme lo señala el Anexo "C" de los
Lineamientos deSupervisión yVerificación deVivienda INFONAVIT.
4.17.3.Avances de construcción
Los avances de construcción, serán registrados por vivienda en porcentajes y
conceptos ejecutados alcumplirse lasetapas para lasministraciones programadas
de lavivienda de acuerdo al numeral 8. Los reportes deberán ser presentados por
la Supervisión al Área de Proyectos y Control de Obra de la Delegación cada 15
días, basados en el manual vigente y en los Lineamientos de Supervisión y
Verificación deVivienda INFONAVIT.
50
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Los avances de obra se determinarán en función de obra ejecutada de acuerdo a
la tabla de indicadores conceptuales para vivienda de uno o dos niveles según
corresponda.
Laadministración de lostrabajos deobra,asícomo delcontrato de obra aprecio
alzado y tiempo determinado, podrán llevarse a cabo directamente por los
derechohabientes acreditados, o en su caso, si así lo determinan, mediante las
figuras jurídicas del mandato y/o de un fideicomiso, siendo a cargo de éstos el
pagode losservicios que poresteconcepto segeneren.
51
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
m
Capitulo 5. Descripción de laMetodología aseguir para laHomologación.
Obtener el valor físico y comercial del proyecto de casa habitación a ejecutar en
terreno propio para la obtención de un crédito hipotecario del INFONAVIT
denominado Línea III.Elproyecto eselsiguiente.
Casa Habitación de:
66.00 mts.2
Superficie deterreno de: 105.00 mts2
Ubicación:
Pachuca hgo.
PLANTA A R Q U I T E C T Ó N I C A
FACHADA
52
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Descripción del Proyecto aejecutar:
Casa habitación de un nivel de Interés Social en lacual sepretende desarrollar los
siguientes espacios:
Sala, Comedor, Cocina, Un Baño Completo, Alcoba y Dos Recamaras además de
contar con PatiodeServicio,JardínyCochera para unAuto.
Técnica deavaluó porcomparación de mercado
Cuando se emplea esta técnica se obtiene una estimación de valor de una
propiedad comparando el bien que se valúa (propiedad sujeto) con ventas
recientes de propiedades cercanas similares, llamadas comparables. La teoría
detrás de esta técnica es que el valor de la propiedad sujeto esta relacionado
directamente con los precios deventa de propiedades comparables.
Su objetivo es estimar el valor de mercado de la propiedad a través de la
homologación desusfactores donde intervienen lassiguientes cuestiones:
1.- seleccionar seis inmuebles comparables, semejantes al del inmueble sujeto a
valuar, almenosen lossiguientes seis aspectos.
a.- Cus: Coeficiente de Utilización del suelo es la relación de la superficie que
ocupa laconstrucción con respecto alasuperficie total delterrenob.-Zona:ubicación del predio en relación con lacallee infraestructura.
c- Ubicación: existencia de una, dos o mas colindancias a vías de circulación o
ausencia deestas.
53
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
sa
d.- Superficie: relación entre las dimensiones del Inmueble Sujeto a Valuar y el
lotepredominante en los programas dedesarrollo urbanodelazona.
e.- Edad: Calculo de la vida útil del inmueble sujeto avaluar enfunción de su uso
yclasificación.
f:- Otro: Este factor puede ser considerado cuando los comparables cuentan con
otra característica diferente al sujeto a valuar especificando en el estudio de valor
queotrofactorseesta aplicando en lahomologación.
En la ponderación de cada aspecto recibe un tratamiento de acuerdo a las
características de los comparables para así obtener el valor de mercado del
inmueble através de lahomologación de losfactores queintervienen.
COMPARABLES
Se debe de identificar la propiedad sujeto y cada una de las comparables por sus
datos de dirección. Además de registrar el precio de venta de cada comparable,
así como lafuente de losdatos demercado queseusaron.
Comparable
Vista Interior
Croquis de Distribución
54
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
m
55
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
u3
Tabla de inmuebles similares enventa.
En la siguiente tabla se registra la información de los comparables para la
obtención del precio unitario por metrocuadrado deloscomparables.
Clase de
inmueble
Referenciade
proximidad
Ubicación
Eda
d
m2
Suelo
m2
Const.
C.U.S.
Precio
($)
P.unit.($/m2)
FRACC
RIO DE LA
0.981
350.000
3,398.06
SOLEDAD.
3
105
103
PACHUCA
HGO.
CASA HABITACIO N UNFAMILIAR, TOPOGR AFIA PENDIE SITE, CCÍNFIGURA CION IRRE BULAR,LOTE INTERMEDIO ENVIALIDAD
TERCIARIA
FRACC.
INTERÉS
LOS
6,875.00
MEDIO
INTERMEDIA
1
90
0.889 550,000
80
TUZOS
CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PENDIENTE LIGERA, CONFIGURACIC
)NIRREGULAR. LOTE INTERMEDIO ENVIALIDAD
TERCIARIA
FRACC
RINCONAD
A LOS
2
ANGELES,
INTERÉS
PACHUCA
4,00000
MEDIO
INTERMEDIA
HGO
140
0643 360,000
90
CASA HABITACIO N UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PENDIENTE,CC ÍNFIGURACION IRREGULAR, LOTE INTERMEDIO E N VIALIDAD
TERCIARIA
FRACC
LOS
TUZOS,
MINERAL
DÉLA
INTERÉS
REFORMA
SOCIAL
5,851.06
PERIFÉRICA
1 044 550,000
1
HGO.
90
94
CASA HABITACIO N UNFAMILIAR. TOPOGR AFIA PENDIE MTE, CCÍNFIGURA CION IRRE 3ULAR, LOTE INT ERMEDIOE NVIALIDAD
SECUNDARIA
FRACC
RINCONAD
A LOS
ANGELES.
INTERÉS
PACHUCA
SOCIAL
4,000.00
PERIFÉRICA
4
0.643 360 000
HGO
140
90
CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PENDIENTE LIC
ERA, CONFIGURACIÓN IRREGULAR.L OTE INTERMEDIO ENVIALIDAD
TERCIARIA
COL
FELIPE
ANGELES,
INTERÉS
PACHUCA
3,112.24
MEDIO
INTERMEDIA
HGO
5
110
0891 305,000
98
INTERÉS
SOCIAL
PERIFÉRICA
Características de ubicación delcomparable 6
Promedios
Conclusiones
2.67
112.50
92.50
0.848
Nombre/teléfo
no
MICASA, GOB,
NO
PRESENTA
HIDALGO
GRUPO
INMOBILIARIO
NO
PRESENTA
HIDALGO
GRUPO
INMOBILIARIO
NO
PRESENTA
GRUPO
INMOBILIARIO
HGO.
NO
PRESENTA
GRUPO
INMOBILIARIO
HGO.
NO
PRESENTA
HIDALGO
GRUPO
INMOBILIARIO
NO
PRESENTA
4,539.39
C.U.S. Inmueble
sujeto
0.4866
56
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
ElCoeficiente de Utilización de Suelo del sujeto (C.U.S.) se obtiene de la relación
de los metros cuadrados deconstrucción entre los metros cuadrados deterreno.
Obtencióndel C.U.S.
mts.2deconstrucción
mts.de terreno
Del inmueblesujeto.
54.74
= 0.4866
112.50
El valor del Precio Unitario por metro cuadrado se obtiene del valor de venta del
inmueble,entre lasuperficie deconstrucción del mismo.
350,000
= 3,398.06
103
$ventadeventa
mts2de construcción
Precio Unitario/m2.
El valor promediado de todos los valores se obtiene de la suma de cada uno de
loscomparables, divididos entreel número de comparables.
Tabla de homologación porC.U.S.
Homologaci
ón por
C.U.S:
P.unit
m"Terreno
m'
constru
cción
($/m*)
Valor
unit,del
suelo
Factorde
eficiencia
Valor unit,del
suelo
comparable
Sup.
terreno
necesaria
Excedent
eo
faltante
Importe
excedente o
faltante
105
103
3,398
900 00
1.00
900 00
211 68
-106.68
-96,014
446,014
4,330.12
90
80
6,875
900 00
1,00
900 00
164 41
-74 41
-66,972
616,972
7,712.15
140
90
4,000
900,00
1.00
900.00
184.97
^14.97
-40,469
400,469
4,449.65
90
94
5,851
900.00
1.00
900.00
193.19
-103.19
-92,867
642,867
6,839.01
140
90
4,000
900 00
1,00
900 00
184.97
-44 97
-40,469
400,469
4,449.65
110
98
3,112
90000
1,00
900 00
387,266
3,951.69
I
Valor Unitario estimado paraterrenodelinmu eble sujeto
900.00
-91.41
201.41
I
I
Valor inmueble
homologado
CUS
-82,266
[
!
Valor unitario
C.U.S. ($/m!)
I
PROMEDIO
5,288.73
57
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL
fffj
El valor de la superficie de terreno necesaria se obtiene de la división de los
metros cuadrados deconstrucción delcomparable,entre C.U.S. delsujeto.
Superficie de Terreno
..
Necesaria
m2deconstrucción
103
,,,,,
= 211.67
0.4866
C.U.S.delsujeto
El valor excedente o faltante se obtiene de la superficie necesaria menos los
metros cuadrados deterrenodelsujeto.
Excedente ofaltante
Sup.deterrenonecesaria- mi terreno
211.67- 105= 106.67
el importe excedente ofaltantees la relación delexcedente ofaltante
Importe excedente
Ofaltante
Exedenteofaltante * valorunitariosuelocomparable
-106.68*900= -96,003
Valor inmueble
Homologado por C.U.S.
$casa- importeexedenteo fallante
350,000- (- 96,003)= 446,003
Valor unitario C.U.S. ($/m2)
Valor inmueblehomologadoC.U.S.
mi deconstrucción
446,003
103
= 4330.12
58
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
B3
Este procedimiento es repetitivo para los demás comparativos y así poder obtener
elvalor promedio homologado porC.U.S.de lasiguiente manera.
Valor promedio.
S valoresunitariosC.U.S($/ mi)
No.de comparables
4,330.12 +7,712.15 +4,449.65 +6,839.01 +4,449.65 +3,951.69
= 5,288.73
Tabla de análisis y justificación de los factores empleados en la
comparación de Inmuebles similares
Este consiste en el muestreo de los comparables, donde se registran los datos de
los inmuebles como son: superficie de terreno, superficie construida, precio
unitario de mts. Cuadrado, así como la intervención de los factores de
comparación de inmuebles utilizados como son el c.u.s, zona, ubicación,
superficie,edadyotro,dondeelfactor resultante eselproducto delaaplicación de
estosfactores.
Análisis yjustificación de losfactores empleados en la comparación
de inmuebles similares
Factor
Resultant
e
Factores de comparación para los Inmuebles
similares utilizados
m1Terreno
m1Construcción
Zon
a
Ubicad
ón
Superfi
ele
1 05
1.00
1.05
6.875
112
1.05
dehomologación diferentes ala i
nidad
1 00
P.unit. ($/m!)
C.U.S.
105
103
3,398
1 27
Justificación enelcaso deutilizarfactores dehomologación diferentes alaunidad
90
80
Justificación enelcaso deutilizarfactores
140
Justificación ene
90
4,000
111
1.05
casode utilizarfactores dehomologación diferentes ala unidad
r
1.00
j
Valor unitario suelo
($/m!)
Eda
d
Otro
| 1 08
1.00
1.52
5,164.53
0 98
1 00
1.19
8,207.45
1 04
096
100
1.17
4,694.48
1 03
|
|
90
94
5,851
1.17
105
Justificación enelcaso de utilizarfactores dehomologación diferentes ala unidad
1 00
1.05
! 0.95
1.00
1 21
7,10628
140
90
4,000
Justificación enelcaso de utilizarfactores dehomologacióndife
1.00
1.04
1.00
100
1 22
4,869.79
1.00
1 05
0 91
1 00
1 27
3.96361
PROMEDI
O
5,667.69
110
98
Justificación enelcaso de utilizar factores
_
111
105
rentes ala unidad
3.112
1 27
1 05
Jehomologación diferentes alaunidad
59
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Endonde seobtienen lossiguientes datos:
Obtención del Valor del precio unitario por metro cuadrado se obtiene de la
división del precio de venta, entre los metros cuadrados de construcción del
comparable.
r-,
...
, »
$venta de venta
350,000
Precio Unitario/ m2.
—
mts 2 de construcción
. . _0 . ,
= 3,398.06
103
Obtención de losfactores decomparación para loscomparables.
Coeficiente de Utilización deSuelo.(C.U.S),
Este factor se obtiene de la división del valor unitario del C.U.S. Entre el precio
unitario pormetro cuadrado delcomparable.
-..
. , ~ ., ,,
valor unitario CU.S.($I mí)
Obtencióndel C.U.S.
,
4,330.24
.'
Precio Unitario ($/M2)
—
t
„
= 1.27
3,398.06
Obtención del Factor deZona.
Para la aplicación de este factor depende de la localización del predio el cual
deberá estar en una zona similar en cuanto a su infraestructura con el sujeto a
valuar, y de acuerdo a estas características su factor de ajuste puede ser desde
0.80 hasta 1.20.
60
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL
Ril
El factor de superficie se obtiene de la división de los metros cuadrados de
construcción delcomparable, entre lasuperficie deconstrucción delsujeto.
Superficie.
m2construccióncomparable
! ^ — • — ^••1t>~->~™
Sup.construcción sujeto
103
- ^ ^ =^1.881622=1.05
54.74
Para la determinación del factor de edad de los inmuebles comparables es la
aplicación mediante la formula establecida por la tesorería, en donde el factor de
edaddel sujeto sedivide entreelfactor deedaddelcomparable.
cd
_ 0.10 VUT+0.90 (VUT- Eef)
VUT
0.10 (50)+0.90 (50- 3)=
50
95
Fed = — = 1.05
0.95
Nota. ElFeddelsujeto es 1.00 porqueseconsidera construcción nueva.
El factor otro se puede aplicar cualquier factor que el valuador considere
importante dentro de la homologación del comparable, debiendo especificar la
ponderación dedicho factor.
Factor resultante.
Es lamultiplicación lineal independiente de losfactores.
Fre= Fcus*Fzo.* Fub. *Fsup.* Fed. otro
Fre= \21 * 1.05 *1.00 * 1.05 * 1.05 * 1.00 = 1.47
61
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Para la obtención del valor unitario por metro cuadrado, es la multiplicación del
precio unitario por metro cuadrado del comparable, por el factor resultante de la
homologación decada unode loscomparables.
Valor unitariosuelo ($/m2)
P.Unitario ($/mi) * Fre.
3,398* 1.47 = 4,995.06
La obtención del valor promedio es la sumatoria del valor unitario del suelo por
metro cuadrado entreel numerodecomparables utilizados en lahomologación.
Valor Promedio
2 J valorunitariosuelo($/m2)
No.de comparables
4,995.06 +8,207.45 +4,694.48 +7,106.28 +4,869.79 + 3,963.61
— = 5,667.69
Este valor promedio homologado es el que se aplica a la superficie vendible del
sujeto, obteniendo asíel Enfoque de Mercado del Inmueble.
62
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
III.2.ANÁLISIS DEL ENFOQUE DE COMPARACIÓN
Resultado natural de la investigación de inmuebles
similares
mínimo
3,112
$/m2de
referencia
promedio
4,539
$/m2de
referencia
máximo
6,875
$/m2de
referencia
Resultado delanálisis de homologación de inmuebles
comparables
mínimo
3,964
$/m2de referencia
promedio
5,668
$/m2de referencia
máximo
8,207
$/m2de referencia
Aplicación del enfoque de mercado
factor comercial:
1.00
monto unitario
aplicable:
superficie
vendible:
.3. RESULTADO DEL ENFOQUE DE COMPARACIÓN
5,667.69
54.74
|
|
$310,249.32
63
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Capitulo 6. Propuesta de factores que deben aplicarse a los estudios de
valor para hacer homologaciones consistentes.
Metodología.
La propuesta de este trabajo es garantizar con un grado de confiabilidad y
precisión la obtención de los factores primordiales que influyen en el valor de
mercado y de terreno para obtener el valor homologado de los comparables que
juegan un papel importante, en el cual estos deben ser lo más semejante, en
condiciones como zona de ubicación, ubicación de la manzana, superficie de
terreno, edad, vida útil remanente, estado de conservación, calidad de la
construcción asícomo del proyecto.
En caso de que algunas de las condicionantes sean diferentes, se deberán
hacer los ajustes necesarios, para hacerlos comparables o en su defecto
considerar los que mas seasemejen yen el peor de loscasos notomar en cuenta
losque nosean comparables.
Laponderación devalores para obtener elvalor conclusivo.
Se entiende por ponderación al resultado de multiplicar cada uno de los
indicadores de valor obtenidos por el porcentaje de confiabilidad que determine el
perito valuador según el propósito yel usodelavaluó.
Lamediaaritmética es buena opción,para elvalorjusto de mercado.
El procedimiento ymétodo para determinar elvalor requerido, es unaelección que
el valuador mismo debe realizar, pero si una obligación del mismo determinar,
describir ydefinir la expresión de valor adecuada, toda vez que existen diferentes
64
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
metodologías aplicables, cada una de las cuales tiene validez en la conclusión
final, dependiendo deltrabajo devaluación solicitado.
La práctica correcta de la valuación requiere que el método seleccionado sea
adecuado para el propósito, que incluya la consideración de todos los factores
que influyen enelvalor yquesea presentado enforma claraylógica.
De lo anterior se desprende la obligación de determinar
los resultados
numéricos adecuados y aplicables con el grado de exactitud que exige el
propósito mismo de la valuación, evitando expresar e informar un resultado
numéricofalso.
Factores quees preciso utilizar para hacer homologaciones consistentes
Homologación deterrenos enventa.
En el caso de la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados para la
vivienda en México, la Sociedad Hipotecaria Federal establece que deberán
presentarse seis casos tanto de terreno como de inmuebles, que reflejen
adecuadamente enelavaluó oestudio devalor lasituación actual delmercado.
Para llegar a la razón de homologación en el caso de un terreno en venta habrá
que proceder de lasiguienteforma.
1.- Seleccionar seis inmuebles comparables cuyo usosea igual osemejante aldel
inmueble sujeto avaluación.
2.- De la información de primera mano que haya aportado la investigación sobre
los seis comparables, habrá que centrarse en el costo del terreno para conocer el
costo unitario del metro cuadrado encadacaso.
65
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Antes de proceder con ulteriores cálculos, si uno de los seis costos unitarios
queda fuera del rango del 15% por encima o por debajo del costo unitario del
metro cuadrado promedio en la zona donde se encuentra el inmueble sujeto de
valuación, será preciso descartar esecomparable ysustituirlo porotro.
3.- habrá que afectar cada comparable por sus propios factores de eficiencia del
suelo:zona,ubicación,frente ysuperficie.
Los factores de eficiencia obedecen a rangos de comparación diferentes de los
factores de homologación y a la distinta utilidad que tiene en el proceso de
obtención de un avaluó. Los factores de eficiencia sirven para premiar o castigar
losvalores deterrenoenfunción desuscaracterísticas catastrales.
Sonaplicables solo alterreno, noa la construcción. Estosfactores de eficiencia
consideran rangos de comparación distintos. Usualmente se manejan valores
mínimos de .70y máximos de 1.35, con laexcepción de losvalores referentes ala
superficie delterreno encuyocasoelvalor mínimo puedeser de0.62.
El artículo 15 del manual de procedimientos y lineamientos técnicos de la
valuación establece cuales son los factores de eficiencia de suelo aplicables para
la elaboración y revisión de los valores de referencias de áreas, según las
características delterreno respectivoson:
1.- Factor deZona (Fzo).
2.- Factor de Ubicación (Fub).
3.- Factor de Frente (FFr).
4.- Factor de Forma (FFo).
5.- Factor deSuperficie (FSu)
6.- Factor Resultante (FRe).
66
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Enlosfactores anteriores losquedeterminaran elvalor delterreno en un90%son
el Factor de Zona y de Ubicación, ya que el primer factor influye en el valor del
predio según su ubicación dentro de una zona de valor especifica, para la
aplicación deestefactor seentenderá por:
a.- Calle moda: aquella cuyas características detráfico vehicular, anchura, calidad
de carpetas asfálticas, mobiliario urbano de aceras ycamellones, se presenta con
mayorfrecuencia en lazona devalor endonde seubique elinmueble.
El factor de ubicación influye en el valor unitario correspondiente al área o
corredor de valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del
mismo en lamanzana enqueseubica.
Tabla comparativa que se lleva con respecto a las características del terreno
valuado.
Investigación deterrenos comparables
Ubicación
FRACC.SAN CRISTOBAL, MRA DELA
REF
FRACC PROVIDENCIA SIGLOXXI
FRACC PROVIDENCIA SIGLOXXI
suelo
m1
Precio
Características
const.
($)
P.unit.
($/m!)
CONFIGURACIÓN REGULAR,
PLANA
90
0
65 000
722
105
70,000
667
95
65,000
684
CONFIGURACIÓN REGULAR,
PLANA
CONFIGURACIÓN REGULAR,
PLANA
m2
Nombre/teléfono
HIDALGO GRUPO
INMOBILIARIO
HIDALGO GRUPO
INMOBILIARIO
HIDALGO GRUPO
INMOBILIARIO
COL NOPALCALCO, PACHUCA DESOTO
CONFIGURACIÓN REGULAR,
PLANA
75,000
682
MC INMOBILIARIA
7711534527
COL PACHOACAN, PACHUCA DESOTO.
HGO
CONFIGURACIÓN REGULAR.
PLANA
80,000
696
MIGUELANGEL ALVAREZ
COL EL CHACON, MINERAL DELA
REFORMA
CONFIGURACIÓN REGULAR,
PLANA
85.000
708
GRUPO INMOBILIARIO HGO.
Promedi
0
693
67
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Unit (S/m2)
Zona
Ubic
Frente
Forma
Superf
Topograf.
F. resultante
90
722
1 00
1 00
1.00
1 00
0 98
1.00
0.98
708.92
105
667
1.00
1.10
1.00
1.00
0.99
1.00
1.09
729.13
95
684
1.00
1.10
1.00
1.00
0.99
1.00
1.08
742.10
110
682
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
680.54
115
696
1.00
1.00
1.00
1.00
1.00
696.93
1.01
712.15
Sup. m2
1.00
I
120
708
1.00
I
1.00
'•
I
_... i
1.00
1.00
V. Unit. ($/m2)
1.00
1.00
1.01
Promedio
Lotetipo
112.50
700
Valor Unitario AplicadoalSuelo
Areadevalor
712
78,750.00
Comparación de la homologación por medio de la media aritmética utilizando los
precios deventa de losterrenos comparables.
INVESTIGACIÓN DETERRENOS COMPARABLES
COMPARABLE
VALOR TERRENO
MEDIA
ARITMÉTICA = M
1
65000
2
70000
4
75000
3
65000
5
80000
6
85000
73333.33
S=
333333333.33
s=
8164.97
1-0=
83%
a/2=
0.085
Za/2=
2.143
0.83 A =
0.17
7143.15
GRADO DE
CONFIABILIDAD
TAMAÑO DE LA n=
MUESTRA
66190.18 ^
M
<
80476.48
0.83
73333.33
6.25
$TERRENO 73,333.33
68
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Para la obtención del valor del inmueble homologado se procederá a la
descripción y justificación del método o metidos y factores de eficiencia que se
aplican paradeterminar elvalor del inmueble.
Se procederá a la investigación exhaustiva del mercado inmobiliario,
reconociendo en cada venta las características particulares que fundamenten el
valor del mismo. Así como las relaciones numéricas o factores de homologación
necesarios para establecer a partir de un análisis pormenorizado respectivo, los
valores unitarios de reposición nuevos correspondientes al tipo de edificación
existente aplicables en la determinación de valor de las construcciones,
señalándose con precisión lafuente de información aplicada.
Cuando lascaracterísticas del inmueble seantales que ameriten laaplicación de
criterios técnicos distintos a los establecidos para la revisión ya mencionados enel
capitulo 3; se deberá indicar tal circunstancia en el apartado de consideraciones
previas al avaluó y anexar una memoria de análisis, misma que será obligatoria
en lossiguientes casos.
I.- cuando se utilicen factores de eficiencia distintos a los contemplados con
anterioridad.
II.- Cuando se utilicen factores deeficiencia que redunden en reducciones al valor
mayores del40%.
III.- Cuando en la determinación del valor de mercado del bien inmueble se haya
utilizado el valor que resulte de un método de valuación o ponderación de varios
métodos, distintos a los comúnmente utilizados, en todo caso los métodos y
criterios aplicados para la realización de avalúos o estudios d valor deberán
contener los principios, lineamientos y bases establecidos en el manual de
69
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
®
procedimientos técnicos y lineamientos que estarán sujetos a revisión y
justificación.
Tabla comparativa de inmuebles similares alsujeto avaluar.
Clase de
inmueble
Referencia de
proximidad
Eda
d
m"
Suelo
C.U.S
5
Precio
Nombre/teléfon
P.unit. ($/m:)
Const.
FRACC RIO DELA
SOLEDAD,
3
105
64
0610 274,000
4,281.26
PACHUCAHGO,
[
|
|
|
CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PENDIENTE, CONFIGURACIÓN IRREGULAR, LOTE INTERMEDIO ENVIALIDAD
TERCIARIA
INTERÉS
SOCIAL
MICASA GOB
PERIFÉRICA
INTERÉS MEDIO
INTERMEDIA
FRACC LOS
TUZOS
1
90
62
0 689
NO PRESENTA
HIDALGO
GRUPO
INMOBILIARIO
3,870.97
240,000
CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PENDIENTE LIGERA, CONFIGURACIÓN IRREGULAR, LOTE INTERMEDIO ENVIALIDAD
TERCIARIA
FRACC
RINCONADA LOS
0357 250,000
140
50
5,000.00
INTERÉS MEDIO
INTERMEDIA
2
ANGELES,
PACHUCA HGO
CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PENDIENTE, CONFIGURACIÓN IRREGULAR, LOTE INTERMEDIO ENVIALIDAD
TERCIARIA
FRACC. LOS
INTERÉS
„ „ „ „ , . ,
TUZOS, MINERAL
5,000.00
1
90
50 ;0.556 250,000
SOCIAL
rcmi-trciOA
DE LA REFORMA
|__
HGO.
CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PENDIENTE, CONFIGURACIÓN IRREGULAR, LOTE INTERMEDIO ENVIALIDAD
SECUNDARIA
|
FRACC.
INTERÉS
___..__.„.
RINCONADA LOS
4,171.88
140
64
0457 267,000
SOCIAL
PtKII-LKlOA
ANGELES,
PACHUCA HGO
CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PENDIENTE LIGERA, CONFIGURACIÓN IRREGULAR, LOTE INTERMEDIO ENVIALIDAD
TERCIARIA
COL. FELIPE
INTERÉS MEDIO
INTERMEDIA
ANGELES,
5
110
59
0536 275,000
4,661.02
PACHUCA HGO.
NO PRESENTA
HIDALGO
GRUPO
INMOBILIARIO
NO PRESENTA
GRUPO
INMOBILIARIO
HGO.
NO PRESENTA
GRUPO
INMOBILIARIO
HGO.
NO PRESENTA
HIDALGO
GRUPO
INMOBILIARIO
NO PRESENTA
Características de ubicación delcomparable 6
Promedios
2.67
112.50
58.17
4,497.52
0.534
Conclusiones
C.U.S. Inmueble
sujeto
Análisisy justificación de los factores empleados en la comparación de inmuebles
similares.
m"
Terreno
140
m!
Construcción
50
140
64
110
59
Factores decomparación para losinmuebles similares
utilizados
C.U.S Zon Ubicació Superfici
Eda Conservado
.
a
n
e
d
n
4,281
107
1.00
100
1.01
102
105
Justificación enelcaso deutilizarfactores dehomologación diferentes alaunidad
3,871
111
1.00
100
1.01
102
105
1.05
5,000
0.90
1.00
LOO'
0 99
104
105
1 05
5,000
104
1.00
1.00
0 99
102
105
Justificación enelcaso deutilizarfactores dehomologación diferentes alaunidad
4,1 '2
098
1.00
100
1.01
104
105
Justificación enelcaso deutilizarfactores dehomologación diferentes alaunidad
4,6 >1
103
1.00 |
100
1.01
¡ 102
105
Justtficación enelcaso deutilizarfactores dehomologación diferentes alaunidad
P.unit.
($/m:)
Factor
Resultante
Valor unitario suelo
($/m'l
116
4,952 06
1.20
4,638.66
0.97
1.10
108
1.11
4,841.48
5,49558
4,501.41
5,158.67
4,931.31
70
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL
Q
III.2.ANÁLISIS DEL ENFOQUE DE COMPARACIÓN
Resultado delanálisis de homologación deInmuebles
comparables
Resultado naturaldelainvestigación deinmuebles
similares
$/m2de
3,871
mínimo
referencia
$/m2de
4,498
promedio
referencia
$/m2de
5,000
máximo
referencia
mínimo
4,501
$/m2de referencia
promedio
4,931
$/m2de referencia
máximo
5,496
$/m2de referencia
Aplicación delenfoque de mercado
1.00
factor comercial:
monto unitario
aplicable:
4,931.31
superficie
vendible:
54.74
$269,939.98
III.3.RESULTADO DEL ENFOQUE DE COMPARACIÓN
Comparación dela homologación pormedio dela media aritmética utilizandolos
precios deventadelosinmuebles comparables.
INVESTIGACIÓN DE INMUEBLES COMPARABLES
COMPARABLE
$ INMUEBLE
1
2
3
4
5
6
274000
240000
250000
275000
240000
267000
MEDIA
ARITMÉTICA= : M
257666.67
S=
1337333333.33
S=
16354.41
1-0=
97%
a/2*
0.015
Za/2=
3.634
0.97 a =
0.03
24261.92
GRADO DE
233404.75
CONFIABILIDAD
TAMAÑO DELA n=
^
M
*
0.97
281928.59
257666.67
5.65
$ INMUEBLE 257,666.67
MUESTRA
71
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
ca
Conclusiones.
Se ha podido observar la forma de homologar los inmuebles comparables
utilizando las herramientas indispensables para la obtención de un valor, a pesar
de que se pueden aplicar los conceptos teóricos de una manera puntual, es el
criterio y la experiencia del valuador sumados a esos conocimientos, los que
conforman las bases necesarias para emitir juicios, razonables y razonados,
sobre elvalor de uninmueble.
En la valuación de los bienes inmuebles debe ser practicada por profesionistas
especializados que deben conocer diversas disciplinas, entre ellas la relativa a los
negocios inmobiliarios.
Para poder ponderar los valores que intervienen en la obtención de un valor
comercial conclusivo se realiza tres enfoques de valuación comúnmente
aceptados. Para un inmueble estos tres enfoques se basan en indicadores de
mercado, como es el de costos, el cual se basa en el costo de reproducción ode
reemplazo, elcomparativo donde interviene el precio de bienes similares enventa
yfactores de homologación ypor ultimo elde ingresos donde elvalor se establece
por los ingresos queseobtienede lasrentas.
Debieran esperarse resultados relativamente similares por estar todos basados
en el mercado. La cantidad y confiabilidad de la información utilizada es diferente
lo que determina un cierto nivel de riesgo y de incongruencia propio para cada
enfoque.
72
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Una vez que se calcula el valor conforme a los procedimientos e indicadores de
cada enfoque, el valuador debe de ponderar los resultados obtenidos con la
finalidad deanalizar su razonabilidad, concluir conelvalor por dictaminar.
Cada método de calculo devalor en untrabajo valuatorio contiene cierta cantidad
deverdad, ningún método contiene laverdad absoluta.
73
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Anexo 1.
Solicitud de estudio de Valor
W
SOLICITUDDEESTUDIODEVALOR
YDICTAMENTÍCNICO DEL TERRENO
INFONAVfT
DESTINOOML CSSEDUfy: •>*«•í^guJs*»*<*iEf»*'**"»er.enUniera»»n
1.DATOS DE IDENTIFICACIÓN
i«**»M ChMMMÜI *«*«
DEL OERECHOHABIENTE
Yi O DE SU
DATOS DEIDCNWKACKHt C£L DCflECUOHABKHfM immimumfmr^itrttrfMfM
Htmtrmm
REPfíESENTAHTE
mtmettimlKtmmmtBniltitltmtte
MfUKBMTEMtO
WWWKW
¡ « í l i o o f t í f e W " ' """
I
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_<—i—i—i—Í—Í—i—«—i
ÍBSÍníiTí^ltECjfe*-'-'-
'x^cb'mtnh
ESÍSOSÍIDÍEÍ""
7. DATOS DEL
9K *~ m i m o
CONSTRUCTOR
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BOOM
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1
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*.
*
' ^afetfw&raí-
*»
3 O A 7 0 S D € t TERRENO
nwnfti,»i
~¿—i—»—*—t—t™~x~
Ultdri&o > Utl(icA ' '
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MtMMItMVMPMMMttCM?
I( g ^ a l ^ í j J í
tMMVOS^^?
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL
SOLICITUDDEESTUDIO DE VALOR
YDICTAMEN TÉCNICO DEL TERRENO
W
INPONAVIT
* DOCUMENTOS PRESENTADOS
f>*M ELAVALUO
YESTUDIO DEVALOR DEL PROYECTO
•DE ACUERDO* 10WW!MX3ENLASRfcGtA DE CARÁCTERSENKRALQUEESTABLECENLAMETODOLOGÍAPARALA
VALUACIONOEINMUEBLESOBJETODECRÉDITOSGARANTIZADOSALA VMEN0A. (PU6LCADASENElDIARIOOF ICI41 2?
SEPTEMBRE20CM)
Escrturi Púbtt» «nptagná$4 ( P
Pl*M> dbybíCftO'Jn d * N * s Í€i**«*5f.S>) i-'•t
Bótelaét*nfpM#$i£Preíhsto Ktef>Nhc*<*í;ind#WlMttO fi ! "
fttfkM
Sole's d eA#u« an' suMfM)•'
EapnGttaMfcMNdec&?» | :• " } "
PacíibMsde* det e m a o s «süpedtd» jx>(eím n f c i p f o ayua
po$abfc?: energía eiécíosay drenaje {->*
fattlMNlto OOÍptfttdftt ^««^«s- ( , p } *
Afí»íjií#0on»íJO®O. p r
FVogii*'«# d#ObWtf Ffrico•Financio íCat«ñdart&deOtra)
boefiCi* d#Cofiülrwcctórt ( I F*cJtUM* 11
En s ^ i / n * * « a p i a d e * eaí<* d M M W f c M ¡pueden v s wfescusí * « á <idi*;ísd<s pe* í#tmidad deVaíusctfrt M A K d w d i
-
"
-
•
5, TWJJWTES.ACIARAPONE* O QU&AS
En«íWFO#íAVtTtodo*le*trámite*«wiiM"*««*e*
£lbirmttp w d l |aftKHHfl>#« «MtgMCf oten* <W MFONfcViT,f * Ur>«* vt*fnt« <*Í &N $ M00her»?
Parac«aíy*j.w <(i>**é* dyd»o$u3#r«na*$<**"*«si* íráimt«.c*ñíKí*?*9*>- i s t ^ ? ^ »ftuMUo$itt<>d§WVMl ](fittrJfi]Qfltt£££&££ v ttraNJto
el MaraM a!019Q04QB4W» deideel irrtsfiMdeI*Rflpdfcfcao»I MM-fiKO en (a CwH4 <áe felfeo
0 miwesado íídb«í¿preterit»!e#*Sotic*ud dtafentemonla llenada ame!»Unidad devafcjaaénseiteeoa'iatla ¡pe*elMb^Mtü |bMMAM|0
des^-arfa yauíGraada&*»«(• NFQHttffT eneicasode«fWta l ü p i l n l i
Atapmti*tM*ftl de esta aoJiclud..elcotSedei Ávafúe»íEsHuio De VjfarJyOict•»«*,*»•*llanta d«íterreno xerár>f*3«tdads* *fest>>*¡dad de
VMJÜCÍ<*Í por *& wsba¡*ie*m ww>deQCHft9«0Hhl H NWWBB r*c»í" M M A n l dP«f •*MpraHMAMli d»(o*ríe**cheíiabi#iit«« «r» elc«*o
ríe«en.«t'nie«»Mi «re terreno pwnpt©oferta refli**r«ia
& MHPMBWtedetecá MrtlaM 'jueeíImMfeÉIdefeSwene«a nsú^aíoáíe^utaiteísÉM0ÉM M d tnveíio deMfti IMABAMI W « de pMHÉB
e*-f«S.;i^duj asitííaUsu-dvJi de vaisj.aiae^
de2Ce,
QuMAu
««*í¿SO i l OefiECNOHABSMTBÓ
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
mamwimmvir
INFONAVrr
6. NOTAS ACLARATORIAS
V»lor eomertint
1 Precio mas. probable en que *« podría oomenaataat un inmueble M la* CHCuiUancta» prevaleciente* a la lecha del
MÉto
El valor comercial m s m » auíoreado para la vivienda « l u y e n d o reitere» y MÜtcanúo M de 3S0 VSMMOF para «I
Cte.u*j Federalyde 300VSMMOF pana«Ire*to<aW sens(Elavail»determinara elv a * * comenaalactualdel nmueMe)
Estudio de valor
Anafes t|tie a soled»*.!del diente requera mamteaar M M M bseohfxJte*» de vivienda terminad» cuyo otéele w a n to»
proyecto*de vtviencb itiefcvidnsilocolectivao víAendas enetapade oonetmccion
2
El provecto de obra debe de conwderar cjue la estructura m u r e * b * a * de lechos v entrepisos M M de matertotee o
«temante»quegarwnliceri «ue le vivienda tiene un» vidaubi«J»aiando menos í¡>aro»
3
El provéalo de obra debe de consulerar <|ue en tas M M * btaiuKb* del baño y la cocina se cuente con afc^unupo ríe
<e«*iira«!ntuiBip««i»«í*te comoM r f M l M M M M ^ M M M » » M » » ' M » M ) M > M M Í i
4
Elprovecto de ütiíadelfedecon&ideíaíi4ijeba20leac«ent# cooeApermaabdRacion
5
No hay reslncoone* sobretoedwemeMie*. elnúmerode recámara»oeli b e r i ode lavivienda
©
Solamente en elcato de paquetes el proyecto de conjunto podrá cometes» como parte del vator de ecltaieión «le b *
vwienda» elcostode urbaneactoi»» enM M M •»infraestructura»items del mismo
Valor del Terreno
7 El valor comercialdel terreno debe reftsiat y M M N M aila*condicione*oncjmate»dellote p»ew»e aldetssfrollo de
IMÉM
OictamenT i e n t e * del Terreno
El M M apto para la H M M M M I de urn»meante o da vana» M l M M M M M reguslrad») objeto del efercicto del • «rito
paraconstricción entener»p » p » debe raunt b e re<n»*itoetécnico»que*e M M M corit**iaciün
8 fel M e en el ess© de I, III retwbsil debe con*»» con to* s e r * » » de sos» poteiké» M M o tew sepile» * enenjí»
eléctrica, enoperación fwwa elc s w de paquete». «IM M donde »e M M M **M M M I de M f M d M podra esta*
enbreñayb * oiwsr»de urbana/ación *« sreetíMianfj b previ**? enb Regbmenterron local
9
l a « M M de acra»» dawclo al terreno en oten» M M É I M M contar con psvfnertps peta el caso d» oradnos
individuales paraconstrucción enM M M M *©fe» b ««toe k>M M f c M tooal
1t> El terreno no debe ubicarse sobra M M i h M M M M l M M M Nts*s gswtonssa» releno* M M M terreno*
M M M M J M M compresible* w a l b s o * o M H M M y en SMO de unto*»* en %mw ?ot^i caembrtte deberán
ODtneadann* en el pmyeeb b» ofttae d» pjo«*nc»t» ner.ewns» para M M J M i t» e s b N k b d y no alaet»--»»» de b
M M M B C M ) adetarroltai
1* Para el desanollb de obla, en un terreno Í|IMI cc*nde o *««* alra^esado por depo«*r>» de corplHiílibte^ dxrbst
M M M M o línea* de ate M M M *e deben f«ir»:p»i y respeta» te* iwmoaone» yte ta ?ona de alectactón
« M M M M por PfMEX. ta CFE M i M M l M f M M M M M M M
12 Ellenenot|ue colinde o *e«a*jwe*acb po««os. M J M M M M M opantano*, par»«1M M M M de o*waM debe ciKiplir
conla»d»*pa»;io«><»d»M M M M n»iueribe por b ComwonMwtortaldel Aou»o b autoncbdtocalcompelerile yen M
w * o en elprovecto se debe O G f a M M Hite elM M M * b ptenb tm* de b vr.-iendí»deber» eeiar sobre elnriel «le b
M M M M oM n M conofc«»*de pejtecciónam«m inundacmne»
Hele• l e a « <t« OM« l« M M M M M M M M M M «o«e I M j M M t * ' <t«e»i»»*toi* M M i de pfeteeMee, tete* M
M b M M á l M M#J proyecte M e e V l é e l M p M
Renuijátoe Jurídicos
El tener» o b l e daba cor*» con M M de propraiteíl M M M M nscrito en el M M M PliWteo de b Pmpierbd esbi ¡i
comente en. m p#oos de «npwenio pradal M M M M M M J M «onsinno de enero» electrice y en m caso ccnlar con
M M M l «ue demueetre que e t í » librede gravámenes
l o s reriiHsito* M M M serán revisado* a leave*de tes documento* oficíeles del barrero ydelpropietario Esto* documentosy
el numero de copias m » *e deben presentar vasmn en each Enbctod del pact. pc« to mm M d»*« M M M M B I M de
M M M M M I CM» proporcionacad»DelegeiaonFboioiwloone e s b«Hponible onb pagm»de M M M vvw»» wteiw/H t r o mu
H£»J*Í0« 3
ÍEC 1002 SC
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Anexo 2.
Cédula de Presentación.
EJERCICIO INDIVIDUAL DE CRÉDITOS PARA CONSTRUCCIÓN ENTERRENO PROPIO
VIVIENDA TERMINADA Y/O PROGRESIVA
CÉDULA DE PRESENTACIÓN
Fecha :
Delegación :
Entidad :
Localidad :
No.de registro:
Derechohabíente:
Nombre:
Dirección.
Municipio :
Teléfono¡
No CartaCrédito:
R.F.C.:
C.UR.P •
CP :
Constructor:
Númerode registro INFONAV1T (actualizado):
Representante legal:
Dirección :
Teléfono l
{AnexarformatoRegistroINFONAVIT)
CP.:
e-mail;
Fax:
CARACTERÍSTICAS
Domicilio•
Calle
No
Indicar si el Predio se encuentraen:
Colonia
{ )
Fraccionamiento.
Nombre de Colonia, Fraccionamiento óConjunto:
Superficie Lote
m2
Densidad Propuesta
viv/ha
Densidad Aprobada
viv/ha
(Aprobado por autoridad local)
Conjunto Habitacional
( )
Grado de urbanización
Enbreña
(
Enproceso
(
Terminada
(
B FACTIBILIDADES Y/O AUTORIZACIONES (Documentos Indicados)
SI
NO
Uso del Suelo
Agua Potable
Drenaie y Alcantarillado
Electrificación
Construcción
Fraccionamiento
Acta de Recepción
C VIVIENDA
EMITIDO POR
TERMINADA (2 ó más recámaras) Unifamiliar
Plazo para la terminación
Nomenclatura prototipo aprobado
Superficie de construcción
Superficie de lote
Precio ofrecido de lavivienda ($)
Númerode dormitorios
Alcoba
Sil KPf'HOHABIFNTF
NOMRRÍ YFIRMA
CP.
Col
(
}
)
) Avance
)
FECHA
EMISIÓN
PROGRESIVA (1 recámara) Unifamiliar
Meses
RFRHESFRTANTE01
WOMBRFYFIRMA
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
as
EJERCICIO INDIVIDUAL DECRÉDITOS PARA CONSTRUCCIÓN EN TERRENO PROPIO
VIVIENDA TERMINADA Y/O PROGRESIVA
FICHA TÉCNICA
1 DISEÑO URBANO
1.1.- ESPECIFICACIONES DEURBANIZACIÓN DEL ENTORNO ALA VIVIENDA
Pavimentos
Describir:
Asfalto (
)
Guarniciones
y Banquetas
Describir.
Asfalto (
)
Red eléctrica
Alumbrado público
Describir;
Aérea
Mobiliario urbano:
Juegos infantiles ( )
Señalización ( )
Contenedores basura (
Concreto (
)
Adoquín (
Adoquín {
Concreto (
Subterránea (
)
Otros (
)
)
Otros (
Mixta (
)
Nomenclatura (
Arriates {
Otros (
) Describir:
)
Bancas {
Areas verdes
Describir.
Acceso controlado al desarrollo
Describir:
NO
1.2- EQUIPAMIENTO URBANO
a)Transporte público
b) Educación (Pública)
Jardíndeniños
Primaria
Secundaria
)
Tipo:
Distancia
Frecuencia
Distanciadelavivienda
Km
Km.
Km,
c) Salud
Describir IMSS
Describir SSA (ensucaso):
Km.
Km.
d) Abasto (Tipo popular)
Describir:
Km.
e) Recreación (Tipopúblico)
Describir
Km.
DERECHOHABIENTE
REPRESENTANTE DC LA CONSTRUCTORA
NOMBRFYFIRMA
NOMBRE YFIRWA
)
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
EJERCICIOINDIVIDUAL DECRÉDITOS PARA CONSTRUCCIÓN ENTERRENO PROPIC
VIVIENDATERMINADA Y/O PROGRESIV"
FICHATÉCNICA
2 ZONAS DERIESGO
INDICAR SILA VIVIENDA PROPUESTA SEENCUENTRA UBICADA ENALGUNA ZONA DERIESGO YDESCRIBIR
Areas inundables:(ríos,lagunas,arroyos,pantanos,etc.)planoconreferencia:
Describir:
No.Oficio
SI (
)
NO(
Dependencia
Fecha
Documento oficial identificando área inundable :
Oficio dedictamenycondicionantes emitidopor
laautoridad correspondiente
Observaciones de lascondicionantes y/uobrasdeprotección
Restricciones de suelo: (cavernas,taludes,fallas geológicas,terrenos compresibles,
arcillas expansivas, rellenos sanitarios,etc.)planoconreferencias
SI (
Describir:
Estudio Geoeléctrico. Geofísico,etc.(ensucaso)
Estudio realizado por:
Nombredel responsable delestudio :
Númerode Cédula Profesional:
)
SI (
NO(
)
NO(
Recomendaciones. Soluciones y/uobrasde protección
Zonas de afectación: (depósitos de combustible, lineas alta tensión, derechos
federales,ductos PEMEX.industrias contaminantes,etc.) planoconreferencias
SI (
No.Oficio
Documento oficialidentificando zonadeafectación
Oficiodedictamenycondicionantes emitidopor
laautoridadcorrespondiente
)
NO(
Dependencia
)
Fecha
_
Observaciones de lascondicionantes y/uobrasdeprotección
Estudio deImpacto Ambiental (documento):
Estudio realizadopor
Recomendaciones:
OERECHOHABIENTE
NOMBRE YFIRMA
SI (
)
NO(
REPRESENTANTE DE LA CONSTRUCTORA
NOMBRE V FIRMA
)
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MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
3
EJERCICIO INDIVIDUAL DE CRÉDITOS PARA CONSTRUCCIÓN EN TERRENO PROPIO
VIVIENDA TERMINADA Y/O PROGRESIVA
FICHA TÉCNICA
DISEÑO ARQUITECTÓNICO
FUNCIONALIDAD
SE RECOMIENDA REVISAR LA PROPORCIÓN QUE GUARDAN LOS ESPACIOS Y SU
INTERRELACION PARA EL OPTIMO DESARROLLO DE LAS ACTIVIDADES BÁSICAS DE LOS DERECHOHABIENTES
LA VIVIENDA ENSU ENTORNO YLAIMAGENURBANA DELCONJUNTO.
3.1
VIVIENDA (Plano arquitectónico: plantas y cortes)
NOMENCLATURA DEL PROTOTIPO :
PROGRAMA ARQUITECTÓNICO :
TIPOLOGÍA :
ANÁLISIS
DE
AREAS
LOCALES 0 ESPACIOS
De acuerdo al Reglamento de
Construcción Estatal y/o
Municipal
PROPUESTA
LADO MÍNIMO
SUPERFICIE
ANCHO
LARGO
SUPERFICIE
mi
m2
ml
mi
m2
ESTANCIA
COMEDOR
ESTANCIA-COMEDOR INTEGRADO
COCINA
BAÑO
RECAMARA 1
AREA DE GUARDADO
RECAMARA 2
AREA DE GUARDADO
ALCOBA
RECAMARA 3
AREA DE GUARDADO
OTROS:
ARFA DE CIRCULACIONES ¡EN SU CASO)
AREA DE ESCALERAS (ENSU CASO)
PAT 0 DE SERVICIO CUBIERTO !EN SU CASO)
SUPERFICIE HABITABLE(apanos interiores)
AREADEMUROS(incluyendoumbralesdepuertasyventanas)
SUPERFICIETOTALHABITABLE
:SUPERFICIEDEVOLADOS(deacuerdoconeldiseñoarquitectónico yelclimadelalocalidad)
SUPERFICIEDEINDIVISOSACUBIERTO(soloviviendamultitamillar vertical)
SUPERFICIETOTALCONSTRUIDA (INCLUYEVOLADOSEINDIVISOS )
SUPERFICIEDEESTACIONAMIENTOSACUBIERTO(soloviviendamultitamillar vertical)
Reglamentarlo
ALTURA DE LOCALES (de piso a techo )
ESCALERA
HUELLAS
PERALTES
ANCHO DE RAMPA
Propuesta
INSTITUTO T E C N O L Ó G I C O DE LA C O N S T R U C C I Ó N
MAESTRÍA EN V A L U A C I Ó N INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
S3
EJERCICIO INDIVIDUAL DE CRÉDITOS PARA C O N S T R U C C I Ó N EN T E R R E N O PROPIO
VIVIENDA T E R M I N A D A Y/O PROGRESIVA
FICHA TÉCNICA
ESPECIFICACIONES
I N S T A L A C I O N E S
Instalación Hidráulica (plano)
EapM (toar máteosles y diámetros de la instalación
2-
Instalación Sanitaria (plano):
- Especificar materiales y d'ámetros de ia instalación
3-
Instalación Eléctrica (plano):
- Especificar materiales y diámetros de ia instalación
Instalación de Gas (plano):
- Especificar materiales y diámetros de la instalación
Instalación de Teléfono (plano)
Salida de Televisión :(en su caso)
B.-
A C Á B A O O S (Plano):
1.-
Pisos | Especificar ]
I Sata Comedor
b) Recamaras
c} Cocina
d) Baño
•J Regadera
f) Patio de servicio
| ) Otros
2.-
Zoclos (Especificar)
ai Sala Comedor
b) Recamaras
c) Cocina
d|Baño.
3.-
Muros interiores iEspecificar)
4.-
Zonas Húmedas Especificar)
a) regadera
b) lavabo
c) fregadero
5.-
Muros exterioras (Especificar) :
81
INSTITUTO T E C N O L Ó G I C O DE LA C O N S T R U C C I Ó N
MAESTRÍA EN V A L U A C I Ó N INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
as
EJERCICIO INDIVIDUAL DE CRÉDITOS PARA C O N S T R U C C I Ó N EN TERRENO PROPIO
VIVIENDA TERMINADA Y/O PROGRESIVA
FICHA TÉCNICA
3.2
6.-
m
ESPECIFICACIONES
Plafones ( Especificar}
a) Sala Comedor Recamaras
b) Cocma y Baño
c) Patio de servicio: (en su caso)
7.-
Escaleras (Especificar)
a) Huellas
b) Peraltes:
c) Plafón de rampa
8.-
Impermeabilización ( Especificar)
a) Cimentación y/o desplante de muros
bj Azotea
9.-
Otros ( Especificar)
C1.-
C O M P O N E N T E S
Herrería (plano): ( Especificar)
a) Marcos :
b)Ventanas¡
c) Vidrios
d) Barandales (en su caso):
f) Protecciones (en su caá))
e) Mosquiteros (ensu caso)
2.«
Puertas (plano): ( Especificar i
a) Marcos:
b) Exterior
c) Interiores
di Patio servicio
e) Cerrajería
3-
Muebles, equipo y accesorios (Especificar yío describir):
a|Inodoro
b)Lavabo;
c) Llaves
d) Accesorios
e) Regadera
f) Fregadero
g) Lavadero
h) Calentador (capacidad):
i) Tinaco (capacidad):
I) Cisterna (ensu caso) capacidad:
k) Bomba (ensucaso) capacidad
I) Equipos deeSmatizacton (en su caso) capacidad
m) Elevador (en su caso) capacidad
rt) Ecotecnol.ogias ¡ (en su caso)
o) Otros
O.- A R B O R I Z A C I O N (de acuerdo a la vegetación regional) ( Especificar)
-Dos árboles por vivienda
E.-
B A R D A S (indicar material y altura, de acuerdo con la l o c a l i d a d ) :
ai Cabeceras
hi Medianeras :
82
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
EJERCICIO INDIVIDUAL DE CRÉDITOS PARA CONSTRUCCIÓN EN TERRENO PROPIO
VIVIENDA TERMINADA Y/O PROGRESIVA
FICHA TÉCNICA
3.2
ESPECIFICACIONES
F.- S I S T E M A
1.-
CONSTRUCTIVO
Estudio deMecánica de Suelos (documento);
Tradicional (
Nueva Tecnología (
)
e) Fecha de elaboración del estudio
a) Estudio realizado por
tí) Nombre del Responsable delaMecánica de suelos
c) Recomendaciones para lapavimentación;
d) Recomendaciones para lacimentación:
Memoria de calculo (documento):
a) Hombre de!responsable de laMemoria do calculo:
b) Número cédula profesional
Director Responsable de Obra (documento):
a) Nombre del Director Responsable de Obra oPerito:
b) Número y;'o registro del DROóPerito:
6) Número y/o registro del DROoPerito emiiido por
d) Vigencia de elnúmero y/o registro del UROóPerito
e) Localidad(es) de etercicio
I) Numero de Cédula Profesional;
Garantía estructural:
a) Nombre de laempresab} Nombre del representante legalde empresa:
Criterios estructurales (plano) describir sistema de ;
a) Cimentación
b) muros
c) castillos.
dj losa entrepiso
e) losa azotea:
í) escalera.
COMPROMISO
El oferente se compromete a cumplir con lo ofrecido en la presente Cédula, para el desarrollo de la obra
y obtener el dictamen de habitabilidad.
Nora Se solicita no omitir ninguno detosdatos requeridos, incluyendo la descripción y/o especificación de cada uno de losconceptos,yaque de ser asi, se
considerará no integrada lapropuesta
A C E P T O
OERECHOMA[MENTE
REPRESENTANTE DE t.A CONSTRUCTORA
NOMBRE Y FIRMA
NOMBRE Y FIRMA
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
03
Anexo 3.
Programa de Obra
Erifi)HSJIir J*J*ísr• P«t«J-«***BiM
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84
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
TABLADEINDICADORESCONCEPTUALESVIVIENDA DEUNNIVEL
%
PARTIDAS
INDICADORES DE
MINISTRACIONES
PARTIDA
ACUM.
30
0 00
0 00
1 26
1 26
2 28
3 54
0 43
3 97
10 14
14 11
20
34 52
48 63
20
18 68
67 31
15
3 84
71 15
6 30
77 45
4 28
81 73
6 60
88 33
3 53
91 86
1 25
93 11
1 58
94 69
3 76
98 45
1 55
100.00
INICIO DEOBRA
FIANZASY SEGUROS
PERMISOS Y LICENCIAS
PRELIMINARES
CIMENTACIÓN
ALBAÑILERÍA
ESTRUCTURA
AZOTEAS
ACABADOS
ELECTRICIDAD
FONTANERÍA
HERRERIAYVENTANERIA
CARPINTERÍA
PINTURA
JARDINERÍA Y ORNATO
VIDRIOS
15
TOTAL:
NOT» ESTOS PORCENTAJESSONINDICATIVOSQUESIRVENDEREFERENCIA
PARA LOSPORCENTAJES DEMINISTRACIONESYSECRUZARÁ CONELPROGRAMA
DEOBRAYFÍSICOFINANCIERODECADAVIVIENDA
100
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
as
TABLADEINDICADORES CONCEPTUALESVIVIENDA DEDOSNIVELES
%
PARTIDAS
INDICADORES DE
MOSTRACIONES
PARTIDA
ACUM.
30
0 00
0 00
1 26
1 26
2 28
3 54
0 43
3 97
10 14
14 11
17 26
31 37
9 34
40 71
17 26
57 97
9 34
67 31
3 84
71 15
6 30
77 45
4 28
81 73
6 60
88 33
3 53
91 86
125
93 11
158
94 69
3 76
98 45
15
1 55
100.00
100
100
INICIO DEOBRA
FIANZAS Y SEGUROS
PERMISOSY LICENCIAS
PRELIMINARES
CIMENTACIÓN
ALBAÑILERÍA PLANTA BAJA (MUROSY CASTILLOS)
20
ESTRUCTURA PLANTA BAJA ( LOSA ENTREPISO)
ALBAÑILERiA PLANTA ALTA (MUROSY CASTILLOS)
20
ESTRUCTURA PLANTAALTA ( LOSAAZOTEA)
AZOTEAS
15
ACABADOS
ELECTRICIDAD
FONTANERÍA
HERRERIAYVENTANERIA
CARPINTERÍA
PINTURA
JARDINERÍA Y ORNATO
VIDRIOS
TOTAL:
NOTA:ESTOS PORCENTAJESSONINDICATIVOSQUE SIRVENDEREFERENCIA
PARA LOS PORCENTAJESDEMINISTRACIONESY SECRUZARA CONELPROGRAMA
DEOBRAVFÍSICOFINANCIERO DECADAVIVIENDA
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Anexo 4.
Presupuesto de la Construcción
PRESUPUESTO DEOBRA PARA
CONSTRUCCIÓN ENTERRENO PROPIO OAMPLIACIÓN, REPARACIÓN O MEJORA DEVIVIENDJ
Al
CONSTRUCCIÓN
ENTERRENO PROPIO.INDIVIDUALOEN OFERTAREGISTRADA
OFERTA
REGISTRADA
INDIVIDUAL0 AGRUPAD A T ~ I
PROMOTOR
APELLIDOPATERNO
MATERNO
SECTOR
NOM6REÍ.S)
CENTRAL
PROTOTIPO
U > n
DX|
1
""I 1
Txf~l
N" vivsT
N° NIVELES!
Bl CONSTRUCCIÓN ENTERRENO PROPIO INDIVIDUALDISPERSAOAMPLIACIÓN REPARACOMEJORA
CONST IHD DISPERSA
AMPLIACIÓN!
1
REPAPACIÓNI
WEJORflj
N'NIVELES!
OERECHOHABIENTE
APELLIOOPATERNO
MATERNO
NOM6RE(S)
N' REG
CONTRUCTOR
N' REG
D.R.0 0 PERITO 0
OEn
B ra xrwrsnda
mplncion reparación o mepra •¿leal involucra bafectaciSn oeiecucóndeelementos estructurales<
UBICACIÓNDELAIS)VIVIENDAÍS)
CALLEYNUM(S)
COLONIA
DELEGACIÓNO MUNICIPIO
RESUMENDELP =SESUPUESTO
I
II
PARTIDA
URBANIZACIÓN INTERNA
INFRAESTRUCTURA INTERNA
IMPORTE
PORCEN7 AJE
%
%
ÉSTOS CONCEPTOS SOLO APLICAN PARAEL INCISO A)
SUBTOTAL
III
%
EDIFICACIÓN
1 PERMISOS Y LICENCIAS
2 PRELIMINARES
3 CIMENTACIÓN
4 ESTRUCTURA (MUROS, LOSAS,CASTILLO, ETC)
5 ALBAÑILERIA
6 INSTALACIÓN HIDRO-SANITARIA
7 INSTALACIÓN ELÉCTRICA
8 INSTALACIONES ESPECIALES (GAS,TELÉFONO. ETC )
9 ACABADOS
10 PINTURA
11 HERRERIAYVENTANERIA
12 CARPINTERIAY CERRAJERÍA
13 IMPERMEBILIZACION
14 OBRA EXTERIOR (JARDINERÍA, ORNATO,ETC)
15 LIMPIEZA
16 OTROS
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
SUBTOTAL
17 FIANZAS (Aplica aconst enterreno propio, individual)
18 SEGUROS (Aplican para el Inciso A)
TOTAL
(
PESOS/100M.N.)
LUGAR Y FECHA
ELABORA
CONSTRUCTOR 0 PRESTADORDESERVIDO
[NOMBRE YFIRMA DELREPRESENTANTE LEGAL]
ACEPTA
NOMBREYFIRMADELDERECHOHABIENTE
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
03
PRESUPUESTO PARA LACONSTRUCCIÓN,REPARACIÓN OAMPLIACIÓN DEVIVIENDA
DESGLOSE DEL PRESUPUESTO
NOTA DEBENINSERTASE LOSRENGLONESQUE5EREQUIERAN CON&ASEALDESGLOSE DELOSCONCEPTOSQUEGONFPOMAMi J.nA PARTIDA
PARIIUA
1
URBANIZACIÓN INTERNA
SUBTOTALPARTIDA
INFRAESTRUCTURA INTERNA
SUBTOTALPARTIDA
SUBTOTAL 1YII
III
EDIFICACIÓN
1
PERMISOSY LICENCIAS
2
PRELIMINARES
3
CIMENTACIÓN
4
ESTRUCTURA
SUBTOTALPARTIDA
SUBTOTALPARTIDA
SUBTOTALPARTIDA
SUBTOTALPARTIDA
5
ALBANILERIA
6
INSTALACIÓN HIDRO-SANITARIA
SUBTOTALPARTIDA
SUBTOTALPARTIDA
*
1
88
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
i¡u3
PRESUPUESTO PARA LACONSTRUCCIÓN,REPARACIÓN OAMPLIACIÓN DEVIVIENDA
DESGLOSE DEL P R E S U P U E S T O
NOTA DEBENINSERTARSE LOSRENGLONES QUESEREQUIERAN CONBASEALDESGLOSEDELOSCONCEPTOSQUECONFROMANCADAPARTIDA
7
INSTALACIÓN ELÉCTRICA
SUBTOTALPARTIDA
8
INSTALACIONES ESPECIALES
SUBTOTALPARTIDA
9
ACABADOS
10
PINTURA
SUBTOTALPARTIDA
SUBTOTALPARTIDA
11
HERRERÍA Y VENTANERIA
12
CARPINTERÍA Y CERRAJERÍA
13
IMPERMEABILIZACION
SUBTOTALPARTIDA
SUBTOTALPARTIDA
SUBTOTALPARTIDA
14
OBRA EXTERIOR
15
LIMPIEZA
^^^^^^^^__
SUBTOTALPARTIDA
SUBTOTALPARTIDA
89
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
23
PRESUPUESTO PARA LACONSTRUCCIÓN,REPARACIÓN OAMPLIACIÓN DEVIVIENDA
DESGLOSE DEL PRESUPUESTO
NOTA DEBENINSERTARSE LOSRENGLONESQUESEREQUIERAN CONEASEALDESGLOSEDELOS CC
MMIM
16
UHBAB
I
WHIM
j flimiWIIAUloI
¿oslo
1
OTROS
SUBTOTALPARTiDA
SUBTOTAL EDIFICAOON
17
FIANZAS
18
SEGUROS
SUBTOTALPARTIDA
SUBTOTALPARTIDA
TOTAL (SUMAI, II Y III)
(
I
I
I
PESOSJ100M.N.)
LUGARYFECHA
CONSTRUCTOROPRESTADORDESERVICIO
NOMBREYFIRMADELDERECHOHABIENTE
[NOMBREV FIRMA DEL REPRESENTANTE LEGAL)
90
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
09
ANEXO5.
FORMATO DE ESTUDIO DEVALOR PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITO
HIPOTECRIO.
Clave SHF de<avaluü|
hecha de!avalúo]
hecha decaducidad)
Estudio de valor deinmueble objeto de crédito qarantizado a la vivienda
I.L ANTECEDENTES
Unidad d e v a l u a c i ó n
Clave única de v i v i e n d a (CUVQ
N ú m e ' a i). 1 registro
Numero d er e g i s ' r p u'el -nnjtinto
Clave S H . dei Cnntrolador
Controlad ui
Cédula de especialidad
Valuad or:
Emílidap ••
S! Fl i e Valuador
Cédula de especialidad
Solicitante
Domicilio
C o n s t r u c t o r / P r o m o t o r (para elcasod e
v i v i e n d a nueva)
ESTIMAR
ELEL VALOR C O M E R C I A L DEL I N M U E B L EA PROVECTO T E R M I N A D O P A R A ORTO, ¡Ti Hif'OTFCARIO INFONAVTT U N E A III
ESTIMAR
Clave entidad o t o r g a n t e del crédito
Propósito d«avalúo
Iíl WWJMMAUÜN «ENSEALDtLlNMUEBLE
Tipo deinmueblea
valuar
Ubicación del inmueble i valuar
Calley numero
Colonia
Delegationo
Municipio
Cuenta Predial
Cuentade Agua
CASA HABITACIÓN UNIFAMIUAR ENPROYECTO DEOBRA
Conjunto
Código Postal
...
C l « e Entidad
!
Propietario
H0 deEscritura
Regimende
propíedac
Firmada ante Notario
Dirección: CalleyN°
Colonia
Delegacióno Municipio
Entidad
Código Postal
lUÜUmBAUümJSYAUVKftTENaAS
Declaraciones
E L ° R E S E N T E A V A L U Ó C O N S I D E R A L O S E N F O Q U E S DF: C O S T O S , D E I N G R E S O Y C O M P A R A T I V O DE M E R C A D O P A R A L A E S T I M A C I Ó N D E L V A L O R
C O M E R C I A L P A R A L A A P L I C A C I Ó N DE E S T O S E M B O Q U E S SE R E A L I Z O U N A I N V E S T I G A C I Ó N DE M E R C A D O DE T E R R E N O S E N V E N T A A S I C O M O D E
I N M U E B L E S EN V E N T A Y EN R E N T A . E NLAZ O N A V Z O N A S S I M I L A R E S PARA E S T I M A R S UV A L O R C O M E R C I A L . SEA P L I C A R A EL M É T O D O F S I C O O D I R E C T O ,
EL M É T O D O POR CAPITALIZACIÓN
D f l .TEN TAE ,Y E LM É T O D O D EM E R C A D E O O C O M P A R A T I V O
D E B I D O A Q U ELA V I V I E N D A A U N
SE O B T I E N E N D E L A D O C U M E N T »
ARQ OING.
I C L " S T - C O N S T R U I D A , L A D I S T R I B U C I Ó N A R Q U I T E C T Ó N I C A Y E S P E C I F I C A C I O N E S DEL O SE L E M E N T O S C O N S T R U C T I V O S
I O N .- f v J P O R C I O N A D A POR E L S O L I C I T A N T E . E NÉ LSEI N D I C A Q U E E LR E S P O N S A B L E D EC O N S T R U I R L A V I V I E N D A ES E L
S O N CÉDULA PROFESIONAL No.
YCQNNftDRQ,
^ _
N O EXISTE POR N U E S T R A PARTE N I N G Ú N I N T E R É S ENL A P R O P I E D A D V A L U A D A . L O S D A T O S Y H E C H O S E NELP R E S E N T E E S T U D I O A N U E S T R O S A B E R Y
E N T E N D E R , S O N A N Á L I S I S . O P t N f O N E S Y C O N C L U S I O N E S DET I P O P R O F E S I O N A L , Y E S T Á N L I M I T A D O S POR L O S S U P U E S T O S Y C O N D I C I O N E S L I M I T A N T E S ,
C O R R E S P O N D E ESTE A V A L U Ó A U NE S T U D I O P R O F E S I O N A L E I M P A R O A L
Limitantes del A v a l u ó :
DE A C U E R 0 O A L A S CARACTERÍSTICAS Y PROPÓSITOS DEL PRESENTE AVALUÓ. ELVALOR COMERCIAL ESTIMADO PARA ELINMUEBLE ANALIZADO SERA A PROYECTO
TERMINADO. TOMANDO COMO REFERENCIA ELPROYECTO YELCATALOGO DECONCEPTOS ELEBORADOS POR ELA R Q . O ING.
.
CON CÉDULA PROFESIONAL Nr^
PROPORCIONADOS PORE L SOLICITANTE, PORTAL MOTIVO SI ALGUNO DE LOS ELEMENTOS CONTENIDOS EN ESTOS,
SUFRIERAN ALGUNAS MODIFICACIONES U OMISIONES EN LAEJECUCIÓN DEL AOBRA, ELPRESENTE AVALUÓ CARECERÁ DE VALIDEZ, POR OTRA PARTE, CABE ACLARAR
QUE EN VISTA DE LASITUACIÓN ACTUAL EN ELMERCADO, ELVALOR COMERCIAL ESTIMADO ENELPRESENTE AVALUÓ PUEDE VARIAR A LAFECHA DE LA EJECUCIÓN DELA
OBRA, POR OTRA PARTE, L A S U P E R F ' C I E DE CONSTRUCCIÓN AESTIMAR ENELPRESENTE AVALÚO ES L A C O N S I DERADA EN ELPRESUPUESTO D E OBRA PROPORCIONADO
POR ÉLSOLICITANTE L A C J Á L SERA DE
M? EN TOTAL
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Clave SHFdelava IÚOT
hecha delavabof~
Fechadecaducidad]-
Estudio de valor deinmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda
IU ENTORNO
Clasificación de la
zona
Tipo ríeconstrucción predominante
índicedesaturación enlazona
Vías deacceso
Referencia SHFdepromrnrbfl urbana
Densidaddepoblac<or.
Infraestructuradisponible en %
Aguapotable
Electrificación
Vialidades
Alumbrado publico
GasNatural
Telefonía
Señalizaciónynomenclatura
Transporte Publico
Nivelde
nfraestnictura%
Otros
__
.
_
_—__—.—.
Equipamiento urbano
Enunradiode
92
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL
Clave SHP del avaluol
C_H
Estudio devalor de inmueble objeto de crédito garantizado ala vivienda
Facha del avalüo[
Fecha de csducinadl
DM. TBRRENO
Croqiis deloealización
Tramo decalle, callestransversales limítrofes y orientación
Topografía y configuración
Caraetensticaspañorair»cas
Uso de'
Densidad ttabltacional
Seraidiimhres y/o resfrieclones
Medidas y colindarteiae según
N : de Escritura
Delterreno Según Escrituras:
93
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Cave SHFdelavalúo|
•CHK
Estudio devalor deinmueble objeto decrédito garantizado ala vivienda
Fecha de'caducidad|'
¡H.Z DESCRIPCIÓN GENERALDE LASCONST SUCCIONES
Uso actualy distribución del inmueble
Calidad del proyecto
Clase general delinmueble
Clasificación del»sconstrue crones
T-1
Clase
H°de niveles
Estadode conservación
V.UTI.
Edad
UNIFA MILIAR
f
número de baños completo
numero de 1>2 Ganos
•
I———•
latitud
|
longitud
|
altitud
.......1
numero de espociosde estacionamiento
elevador
,
•
i
••
% deauancedeobra
Unidadesrentablesgenerales
% deavancedeobra enareas comunes
Unidades rentables
.
3.1 SUPERFICIES
Superficiedeterreno
Superficie proyectada
Superficie accesoria
SuperficieasertadaeneserrtuSuperficie vendible
WA ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN
Proyecto
Muros,trabes y
columnas Proyecto
Losasy entrepisos
Proyecto
Escaleras
Proyecto
Acabados
Eapacio arrjuitectónico
Recibidor
Estancia -Comedor
Proyecto:
Recámaras
Proyecto:
Patio de servicio
Proyecto:
Estacionamiento
Proyecto:
Proyecto:
94
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
S3
Cave SHF del avaluol
-CHK
Estudio devalor deinmueble objeto decrédito garantizado alavivienda
Fecha del a v a l ú o ! Fetftade caducidadt -
Instalaclares
Htdrai lico sanrta rías
Proyecto:
Eléctricas
Proyecto:
Cancelería y comunicaciones
Proyecto:
Carpintería
Proyecto:
Herrería
Proyecto:
Elementns adiciónale*
Instalación
Obrascomolcmentarias
Proyecto:
95
INSTITUTOTECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL
S3
OfraSHf m swtjsl
! S U | tt . |
1
Waifl»
Ettudlo d»>«tor d t n-fnutt.lt obttta nt crttillo g a r w l l a a e » I » v»t*#wd»
|'m.i.it»li-o4tAbéwk»UlB»c*jPO
«MPMMMM
pvMUüWa
£ .*i**elis*.M i b <«ci<lw
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J«¥f**«e*« »* * *<#,* * ^ * * . t****r* «
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*»tVrfiwi*í«JC-**<*«#**# * l » w N t M
«*««4t&c
Uí.EftloqMd«M«r*1<>
P%in»iu ft *
96
a
INSTITUTO T E C N O L Ó G I C O DELA C O N S T R U C C I Ó N
MAESTRÍA E N V A L U A C I Ó N INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
CiaveSHFdel avalúo|
Fechadelavalúo|
|HI.2.ANAUSISDELENFOQUEDECOMPARAaO?r
Resultado natural delainvestigaciónde inmuebles similares
mínimo
$Im2de referencia
promedio
$/mz de referencia
máximo
STn2 de referencia
Resultado del análisis dehomologación deinmuebles comparables
minimo
$/mzde referencia
promedio
$/m2de mtv^fíüt
máximo
S/m*de referoraF
Aplcación del enfoquede mercado
1
,
,
•
facto; corntTi^l
montounitalo apirtatle:
superflc:^ vencible
| HI. j . RESULTADODELENFOQUE DECOMPARACIÓN
TIL EnfoquedeMercado
Página 11de #
97
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
Clave SHF del ava!uo|
Fecha del avalúo
Fecha de caducidad
Estudio devalordeinmueble objeto decrédito garantizado alavivienda
| IV.L ENFOQUE FÍSICO
Investigación detenenos comparables
Honibi e.tdefono
Característica*
Precios de c >nsti -ce¡ó' d t tipossimilares(con b a l e e n
Considerando elvalor d d terreno apartir deun procedimiento residualestático: F= [Vi (1 b>] Pn
Tipo de
Pagos
Pagos netos
Pagos
manuales dec.'-Btosj
Fuorie
CJTALvGO'RISMA
>NT."RE3 Sl'CIAL
(.•AT--.LO.~-JOPUS
liirER<=5 SOCIAL
•_AT '.LOGO PRISMA PLUS
INTERÉS SOCIAL
construido
construído
La comparación se lleva
Sup.m2 Unit (Sfm?)
________^_^__^-—___
on respecto a lasCara
Zona
Ubic
ctensticas dellotev
Frente
Forma
litado
Super)
»~-
F resultante
V.Unit, 'tjtmij
•
.......
Lotetipo
Terreno
Fracción deterreno
t'romsdo
Valor UnitarioAplicado alSuelo
Factores deeficiencia
Área/ Valor
Unit
,
Kf*f! devalor
zona
Ubic
« . Frente
Fr*
F~rn.a Superficie
Superficietotalterreno
Construcción*!
Uso Niveles Cía?.- Edad
Tipos deconstrucción (clave) (clave) (cl-wpl er años
. , . „ «
„.,„y ^
Otro
Valortotal delterreno
Area
actor de
edad
Factor de
Otro
FRe
conservación (explicar)
VR Neto
construcciones
•
Superficietotal de construcción
Áreas einstalaciones comunas .u^a-nent»!encondominios)
Calve
Descripción
Unu* 1 Cant
VR
Vida
nuevo
Remte
Valortotal délas construcciones
Edad
Factor de
en años
edad
Factor de
FRe
conservación
V R Neto Indiviso
($/m!)
Valorparcial
áreas comunes
zz±zz±
Valortotalpor áreas«instalaciones comunes
IV.Enfoques AdicionalesEmpleados
Página 13de #
98
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
03
Clave SHF de! avaluo|
Fecha del avalúo
Fecha de caducidad
Estudiode valorde inmueble objeto de crédito garantizado a lavivienda
Elementos adicionales (Instalaciones especiales, obras complementahasv elementos accesorios)
Calve
Descripción
Unidad Cant
VR
Vida
Edad
Factorde
nuevo
Remte
enaños
edad
VR Neto
(S/m*)
Factor de
Conserv
vaiot parcial
¿If.neitc.¡¿'noriales
P=$==$
Elementos adicionales (Instalaciones especiales y obras complementarias)
!
| RESULTADO DEL ENFOQUE FÍSICO
1
| IV.Z ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
1
Rentade inrnupN essimilares
Clase de
inmueble
nV
Ubicación
<
•
'
J.
__L __
—
m»cun«t
Edad
•
CU*.
zx_:
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1
1
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¡
,
—
"
!
1
1!
"
'
Valor Unitario aplicada
Estimación de rentade acuerdo ala referencia deinmuebles simiare.
renta
Unidad rentable (
up^-t\ . i *
Cálculo por capitalización derentas:
renta mensualbruta
Deducciones anuales estimadas:
renta
mensualtotal
Porcentaje dedesocupación (vacíos)
vacíos
impuesto predial
servicio deagua
conservacióny mantenimiento
administración
energía eléctrica
2%
4%
2%
2%
2%
2%
I.S.R.
6%
Doduccioi í-. mensuales estimadas
PMT[1-(1-H)""]
Plvtr rentaneta mensual
tasadecapitalización
Edaden meses n
RESULTADO DEL ENFOQLF VOP C ^PITALIZ ACIÓN
IV. EnfoquesAdicionalesErrq)leados
Página 14de #
99
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
03
Cíave SHF del avalúo|
Fecha del avalúo
Fecha de caducidad
Estudio de valor de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda
J u s t i f i c a c i ó n d elat a s a d e capitalización
0-5
5-1Q
I
NVO
CONSERVACIÓN
10-15
35-40
I
BUENA
REG
DEFIC
MALO
MUY MALO
RUINOSO
OPTIMO EXCEL
M BUENO
BUENO
ADEC
REG
DEFIC
MALO
SIN USO
ADEC
REGUL
DEFIC
INADEC
MALO
PÉSIMO
WA5
35-40
30-35
25-30
20-25
15-20
-r¿ is
ESQ COM
CAB RES
ESQ RES
INTER CO
INTER RE
WT-COM
IT R~;
l
l
I
I
I
I
I
• DE 50
1
I
45-50
1
MANZA CAÍ COM
1
1
l
I
EXCLUS RESID
M BUENA
BUENA
MEDIA
BAJA
M BAJA
PROLET
J J J URB
i
r r
SUMA DE PUNTOS
ÜOO
000
000
0 00
0 00
000
otil
CAPITALIZACIÓN
•00
000
000
0 00
0 00
000
TASAS PARCIALES
G00
000
000
ooo
0 00
000
TASARESULTANTE
+DE40
M BUENA
OPTIMO MBUENC BUENO
(ANOS)
20-25
EXCEL
I
VUR
15-20
I
0 00
IV. EnfoquesAdicionalesEmpleados
REDONDEANDO
L
Q
1
j
or j
!;,-T
|
Ú00
003
¡ 0 00
1
000
1.
Página 15de #
100
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
u3
Clave3HF delavaluo|"
Fecha ctel avaluó]
FwnhstiecaJucicIadl
Estudie devalor de inmucble objeto de crédito garantizado ala vivienda
V.1 RESUMEN DE VALORES
Enfoque deMercado
EnfoqueFísico
EnfoauedecapttaUzactón de rentas
Revision delvalor por parámetrosfiscales (Otrovalor)
~~
«
s
T
*
~l
Vistas principales de! predio
I CONCLUSION
Vatuador
Controlador
ClaveSHF
Clave SHF
Especialidad
Espeaalidad
101
as
I N S T I T U T O T E C N O L Ó G I C O DE LA C O N S T R U C C I Ó N
M A E S T R Í A EN V A L U A C I Ó N I N M O B I L I A R I A E I N D U S T R I A L
Clave SHF del cWaliío|
Estudio de valor de inmueble objete de crédito garantizado a la vivienda
CROQUIS DE L O T i n C A C I O N VDEL INMUEBLE
hecha del avaluoi
Fecnadeca&icidadl
Páginas riecesanaTpáTTénBponnSíogí^íTi: :•: > irinup;:!- ;-:•:• \PU >• m1*- -IÍ ••••-?nsu r - a s o ^ T e r f a ^ ^ o m p a r a n i e s P
Croquis del inmueble ¡identificar polígonos de terrenoy de las construcciones)
Otros estudios realizados (especificar)
102
INSTITUTOTECNOLÓGICODELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓNINMOBILIARIAEINDUSTRIAL
es
Clave SHFdelavalué
Fecha delavaliioT""
Estudiodevalordeinmuebleobjeto decréditogarantizadoalavivienda
Fecha ri^jag icidat|
1 Clave delAvaluó Número asignado porlaUnidad deValuación
2 Fecha delAvalúo Enformato DD/MM/AAAA
•
3 Numero deregistro delconjunto infonavit (de seraplicable)
4 Clave delControlador quecertifico elAvalúo Número asignado porla Sociedad
5 Clave delPeritoValuador que realizó elAvalúo Número asignado parlaSociedad
6 Clave delaentidad queotorga elcrédito
7 Constructor para elcaso devivienda nueva
8 Propósito
i
9 Tipo deInmueble avaluar
10 Calley número osu equivalencia
-
" Nombre delconiunto (deser aplicable)
12 Colonia
•
•
13 código Postal
14 Delegación oMunicipio conforme acatalogo INEQI
15 Entidad Federativa conforme acatálogo INEGI
16 Número decuenta predial
17 Referencia deproxmídad urbana
18 Infraestructura disponible enlazona (en porcentaje)
19 Clase del Inmueble
20vida Útil Remanente enmeses
21 Añodeterminación oremodelación delaobra enformato AAAA
-
•••••
22 Unidades rentables generales
23 Unidades rentables.
i
24 superficie deterreno en n?
25 Superficie construida ennf
26 Superficie accesoria en m*
27 Superficie vendble enr r í
28Valor comparativo demercado
29
Valor fisico del terreno
30Valorfisico dela construe.IOI
31Valor físico deinstalaciones ,•eie.riF.itos comunes.
32 importe del valor concluido
33 Numero derecamaras
34 Número debaños
35 Número demedios barios
i
36 Número deniveles dela unidad valuada
37 Número deespacios de estacionamiento
36Acometida alinmueble del suministro telefónico
••
•
40 elevador
41 longitud
42 latitud
« altitud
i.-.,,,,,^..:.,,.,::.. .,.,.,.,....••„...,,..,..
Valuador
Clave SHF
SÍNTESISDE A V A L U Ó
Controlador
Clave SHF
- , . . . . . . . . . , . , . . . , . . , . .,.....- . , . . . , . . . . . , , . . , : , , : , . , . . , . : . , . : . . . : , , , : , , . : , . : ,
INSTITUTOTECNOLÓGICODE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍAENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
GLOSARIO
Términos y Definiciones
Para losefectos deestos lineamientos,seentenderá por:
AVALÚO DE PROYECTO INMOBILIARIO.
Valor presupuestado de la vivienda terminada (terreno y edificación), determinado
por una Institución financiera, autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de
Valores, con base en un proyecto ejecutivo, tomando en consideración la
ubicación del predio, las especificaciones de la edificación y el programa de obra.
CRÉDITO ENLINEA III INDIVIDUAL.
Corresponde a una de la opciones que tienen los derechohabientes para ejercer
su crédito de acuerdo a lo señalado en la Ley del Instituto del Fondo Nacional de
la Vivienda para los Trabajadores, Artículo 42, Inciso II (b): para la Construcción
de Vivienda en lote propiedad del derechohabiente y con servicios operando; su
ejercicio esindividual.
DELEGACIÓN REGIONAL.
Delegaciones Regionales del INFONAVIT yCoordinación del Distrito Federal.
INFONAVIT.
Instituto del Fondo Nacional de laVivienda para losTrabajadores.
LOTE:
Superficie sobre laque seedificará lavivienda unifamiliar.
104
INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
LOTE URBANIZADO:
Superficie sobre laque seedificará lavivienda,que cuente contodos los servicios
operando (agua, drenaje, energía eléctrica), así como calles, andadores, plazas y
banquetas.
MINISTRACIONES:
Entregas parciales de recursos por parte del INFONAVIT al trabajador acreditado
que se destinarán a la edificación de su vivienda y que se integran
proporcionalmente de los conceptos de crédito, saldo de lasubcuenta de vivienda
yahorrovoluntario.
MONTO DELCRÉDITO.
Importe definanciamiento que otorga el INFONAVIT asusderechohabientes para
la construcción de su vivienda expresado en Veces Salario Mínimo Mensual del
Distrito Federal (V.S.M.M.D.F.), conforme a las Reglas para el Otorgamiento de
Créditosvigente.
PROYECTO EJECUTIVO (EXPEDIENTE MAESTRO)
Conjunto de documentos y planos desarrollados a nivel de detalle para llevar a
cabo la edificación de la vivienda, tomando como base la norma técnica vigente,
de acuerdo a lo señalado en el numeral 21 de esto lineamientos, que permitan la
completa ejecución del proyectosin ningún impedimento.
105
INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
SALDO DELASUBCUENTA DEVIVIENDA.
Total de los recursos que se encuentran depositados en la cuenta individual del
trabajador, provenientes de las aportaciones al Fondo Nacional de la Vivienda
pagadas por lospatrones,asícomo los intereses acumulados.
soc.
SISTEMA DEOTORGAMIENTO DECRÉDITO DEL INFONAVIT.
TERRENO.
El predio total, incluyendo calles, andadores, plazas y banquetas en el que se
vaya (n) asembrar la(s) lasvivienda (s) por construir.
VALOR DE EDIFICACIÓN DE LAVIVIENDA PORLOTE.
Se refiere al valor expresado en moneda nacional, que incluye únicamente costo
de licencias yproyecto inherentes alavivienda yedificación de lamisma.
VALOR DELAVIVIENDA.
Valor total del inmueble, que constituye el respaldo de la garantía hipotecaria,
(incluye elvalor delterreno).
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INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN
MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIAE INDUSTRIAL
S3
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