C?ffi& INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCÓN.A.C. "FACTORES APLICADOS A LA HOMOLOGACIÓN DE LOS ESTUDIOS DE VALOR, PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS DE INTERÉS SOCIAL" TESIS QUE PARA OBTENER ELGRADO DE: MAESTRO ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL PRESENTA ARQ.JOSÉCARLOSOSORIOISLAS ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA CON FORME AL ACUERDO No. 2005122, DE FECHA 18 DE MAYO DEL2005. PACHUCA DESOTO HGO JULIO DEL2007. La grandeza de un ideaCno es aCcanzarfo, sino Cuchary)or eQ aCcanzarCo essoCo una recompensa* ^Agradecimientos: SAmispadres por eíamor que siempre me fian brindado. JA mí esposa y mí Fajopor eCapoyo y comprensión durante todo este tiempo. JA diospor brindarme Ca oportunidad de concCuíresta meta. JAmis amigospor todo etapoyo durante todo este tiempo. ÍNDICE INTRODUCCIÓN Descripción del Problema y Justificación. Objetivo. CAPITULO 1. MARCO TEÓRICO CONCEPTUAL 1.1. Definición de Perito Valuador 1.2. Conceptos deValuación. 1.3. Definición de Estudio de Valor. 1.4. Definición de Dictamen Técnico de Calidad. 1.5. Reglas de Carácter General que Establecen la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Crédito Garantizados a laVivienda. 1.5.1. Estudios de Valor. 1.6. Que es un Comparable. 1.7. Definición de Homologación. CAPITULO 2. PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TÉCNICOS PARA LA PRÁCTICA Y REVISION DE AVALÚOS A TERRENOS. 2.1. Articulo No. 13. 2.2. Articulo NO.14. 2.3. Articulo No. 15. Factores de Eficiencia de Suelo. 2.3.1. Factor Zona (Fzo.) 2.3.2. Factor Ubicación (Fub.) 2.3.3. Factor Frente (FFr.) 2.3.3.1. Factores de Forma (FFo.) 2.3.3.2. Rectángulo Inscrito (R¡.) 2.3.3.3. Areas Restantes 2.3.3.4. PorciónAnterior (Pa.) 2.3.3.5. Porción Posterior (Pp.) 2.3.3.6. Areas Irregulares con Frente a la Calle (Ac.) 2.3.3.7.AreasIrregulares Interiores. 2.3.4. FactordeSuperficie(Fsu.) 2.3.5. Factor ResultantedeTierra(FRe.) 2.4. Factoresde EficienciaAplicablesaTerrenos Urbanos. 2.4.1. Méritosy Deméritos 2.4.2. FactorZona (Fzo) 2.4.3. FactordeUbicación(Fub) 2.4.4. Factor Frente(Ffr) 2.5. AplicacióndeFormulasaTerrenos. 2.5.1. Factor porTopografía 2.5.2. Factor PromedioAplicablealTerrenoSujeto 2.5.3. FactordeFondo 2.5.4. FactordeÁrea 2.5.5. FactordeForma 2.5.6. Factor porInundación 2.6. MétododeCostoenlaUrbanización. 2.6.1. DesglosedePartidas CAPITULO 3 PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS TÉCNICOS, PARA LA PRÁCTICAYREVISION DEAVALÚOSACONSTRUCCIONES. 3.1. Articulo No.16. ElaboraciónyRevisióndelValordelaConstrucción 3.2. Articulo No.17.FactoresdeEficienciadelaConstrucción 3.3. Articulo No.18.ElaboraciónyRevisióndeAvalúosde Inmuebles 3.4. Articulo No. 19.ElaboraciónyRevisióndelValor Utilizado 3.5. Articulo No.20.ValuaciónyRevisióndeInstalaciones Especiales 3.6. Valuación deConstrucciones 3.6.1. FactoresdeEficienciaenlasConstrucciones 3.6.2. FactordeGradodeConservación(Feo) 3.6.3. FactordeEdaddelasConstrucciones (Fed) 3.7. ModosdeUso. 3.8. AplicacióndeFormulasaConstrucciones Urbanas 3.8.1. FactordeDemerito por Edad(Fed) 3.8.2. FactordeDepreciaciónTotal 3.8.3. FactordeConservación 3.8.4. Tabladevida ÚtilesTotales CAPITULO 4 LINEAMIENTOS PARA EL EJERCICIO INDIVIDUAL DE CRÉDITOS ENLINEAIII. 4.1. Lineamientos,ObjetoyÁmbitodeAplicación 4.2. Requisitosde Procedibilidad 4.3. Verificación del LoteydelosServicios 4.4. MontodelCrédito 4.5. Constitución deGarantía Hipotecaria 4.6. Pagode Diferencias 4.7. Valor delaVivienda 4.8. Pagodelas Ministraciones 4.9. Plazo paralaConstrucción delaVivienda 4.10. Presentaciónde Documentación 4.11. PadróndeConstructores del Infonavit 4.12. ContratodeObraaPrecioAlzadoytiempo Determinado 4.13. Fianza 4.14. Supervisión 4.14.1. Alcances delaSupervisión 4.15. Normas Procedimientos yespecificaciones delaConstrucción 4.16. DesarrollodelasObras 4.17. Expedientes Maestros AMA. Modificaciones al Proyecto Ejecutivo 4.17.2. Bitácora de Obra 4.17.3. Avances de Construcción CAPITULO 5. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA A SEGUIR PARA LA HOMOLOGACIÓN. CAPITULO 6. PROPUESTA DE FACTORES QUE DEBEN APLICARSE A LOS ESTUDIOS DE VALOR PARA HACER HOMOLOGACIONES CONSISTENTES. CONCLUSIONES ANEXOS Anexo 1Solicitud de Estudio de Valor Anexo 2Cédula de Presentación Anexo 3 Programa de Obra Anexo 4 Presupuesto de Construcción Anexo 5 Formato de Estudio de Valor, Aplicado a Créditos Hipotecarios del Infonavit Denominado Línea III GLOSARIO DE TÉRMINOS Y DEFINICIONES. BIBLIOGRAFÍA. INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL INTRODUCCIÓN. La valuación se define como el arte de estimar en su justa medida monetaria la apetencia deposeer en propiedad bienes específicos parafines determinados. En una sociedad que no sólo permite sino que estimula la posesión de propiedades y que está envuelta en obras públicas de índole múltiple, surge la necesidad de valuar la propiedad. La valuación se emplea en el desarrollo de las actividades económicas gubernamentales, legales ysociales de nuestra sociedad; siendo para ello esencial poseer un conocimiento y un criterio profesional en materia deIngeniería. Lapalabra propiedad se aplica alas cosas físicas,como también a los derechos legales involucrados,yasean estosderechos tangibles o intangibles. La valuación, según los conceptos modernos, cubre tres aspectos fundamentales queson: 1. Lavaluación oestimación devalor de lapropiedad. 2. Laestimación del costo de reponer oreproducir unapropiedad. 3. El pronóstico de la capacidad generadora de ingresos o ganancias de ciertas clases de propiedades. Algunos trabajos de valuación requieren la determinación de rangos de valor o de costo estimado, con o sin una declaración colateral de la cifra más probable dentro deeserango. INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 23 Se considera completamente dentro del ámbito del correcto ejercicio profesional de lavaluación,determinar tal rangodevalor odeestimación decosto. Dado que por su propia naturaleza la determinación por el Perito Valuador del monto devalor ocosto estimado no puede ser exacta, es una práctica correcta en la valuación el añadir a dichos resultados numéricos una nota referente al grado deconfiabilidad. El grado de confiabilidad generalmente se expresa en términos de porcentajes positivosynegativos. El objetivo de realizar una valuación puede ser la estimación de varios valores basados en hipótesis diferentes. Se considera dentro de los cánones del correcto ejercicio de la valuación producir e informar dichos resultados diferentes, siempre queel PeritoValuador seguíe por los principios establecidos. • Inspección. • Investigación. • Análisisy Descripción de la Propiedad aValuar. Lavaluación de un bien es un procedimiento basado en el análisis de todas las características que incrementan o disminuyen su valor. La buena práctica de la valuación requiere que la inspección, investigación y estudio del Perito Valuador sean lo suficientemente detallados para analizar todas las características pertinentes. 2 INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL S3 La buena práctica de la valuación requiere que la descripción del bien sea tangible ointangible ycubra adecuadamente losiguiente: (a) Identificación del bien. (a) Derechos y restricciones legales incluidas en el título o documentos que acrediten laPropiedad, (c) Lascaracterísticas del bienque incrementan odisminuyen su valor. En el caso de bienes inmuebles y mejoras de bienes raíces en proyecto, la identificación es particularmente importante para evitar que personas sin escrúpulos usen lavaluación para aplicarla apropiedades diferentes. En general, los derechos legales de propiedad de los bienes muebles son obvios, y no es necesario enumerarlos; pero en el caso de inmuebles, la enumeración de restricciones de zonificación, códigos de construcción, servidumbres, arrendamientos, etc., son elementos esenciales para ladescripción. Se entiende, sin embargo, que los derechos legales de propiedad de un inmueble es materia legal, no de valuación, y que el Perito Valuador descarga sus obligaciones en este respecto, cuando incluye las fuentes de donde se obtuvieron estosdatos. La condición física de la propiedad mueble o inmueble es un elemento que puede aumentar o disminuir su valor. La buena práctica de la valuación requiere que se inspeccione e investigue adecuadamente toda propiedad para determinar sucondiciónfísica. 3 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL DESCRIPCIÓN DEL PROBLEMA YJUSTIFICACIÓN. La valuación es una actividad cuyo objeto es determinar el valor de un bien, delimitado en un reportejustificado, para llevarse acabo se utilizan procedimientos valuatorios generalmente aceptados y con un propósito determinado, apoyándose encriteriosvalidos por la lógica,además deser realizados conética profesional. El estudio de valor es el documento el cual consiste en sustentar por medio de una hipótesis el valor de mercado de un inmueble inexistente que se valuara y realizara por medio de un dictamen técnico de calidad, siendo este a proyecto terminado. Teniendo como fuente principal de información la memoria descriptiva del proyecto, el proyecto ejecutivo, y el presupuesto de la obra, así como la información decampo recabadaenel lugar. Este documento dependerá de los factores aplicados, así como su homologación correcta para la obtención del valor del inmueble proyectado, con un cierto grado de confiabilidad, apoyándonos por un método estadístico. El estudio de valor debe de expresar con exactitud el costo del inmueble proyectado a su fecha de terminación así como la objetividad de la información contenida, el alcance del documento, tiempo de durabilidad y autoría del mismo e institución queloavala. Por lotanto laformulación del problema seplantea con lasiguientecuestión. ¿Cuales son los factores que se deben aplicar a los estudios de valor así comosu homologación correcta para obtener unresultado confiable? 4 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL M En este caso particular se especificara y analizara los factores que deberán intervenir en la homologación de los estudios de valor, ya que es uno de los puntos importantes en la obtención del valor del inmueble por medio de los enfoques utilizados (enfoque físico y de mercado). Cabe mencionar que los factores aplicados a los estudios de valor, son para la obtención de créditos hipotecarios para laconstrucción devivienda enterreno propio. ¿Quees unfactor deeficiencia? ¿Que esunfactor de homologación? ¿Quees la homologación? ¿Quéfactores sedeben aplicar a losestudios devalor? ESQUEMA DEL PROBLEMA. DEDUCCIÓN: La incorrecta aplicación de losfactores así como su homologación, el resultado no esconfiable. INDUCCIÓN: El resultado noesveraz siexisten puntosdébiles. ABDUCCIÓN: Existen puntos débiles en la homologación de losfactores. 5 INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL OBJETIVOS. GENERAL. Especificar los atributos que deben tener los bienes inmuebles para considerarse comparables, así como los factores aplicables para su homologación. Obteniendo como resultado unmétodovalidoyconfiable aplicado alosestudios devalor. PARTICULARES. Elaboración de unmarco teórico de losfactores aplicables alosestudiosde valor. Identificación de los atributos de los bienes inmuebles para considerarse comparables conelsujeto avaluar. La obtención de un método confiable para la homologación de los factores, aplicado alenfoquefísico ydemercado del predio yconstrucción en particular. 6 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL CAPITULO I. MARCOTEÓRICO CONCEPTUAL. 1.1Definición de Perito Valuador. Porel Ing.Arq.Carlos Nevada Castañeda. Director de Control yAnálisis técnico de la banca hipotecaria de BBVA Bancomer Respondo con unasolafrase:"Eldinero cambia de manos con baseen losvalores proporcionados por los peritosvaluadores". Esto quiere decir que un avaluó oserie de avalúos mal realizados puede acabar conelpatrimonio de unafamilia. Todos tenemos una idea aproximada de cuánto puede valer nuestra casa, sobre todo cuando tenemos la suerte de enterarnos en cuánto vendió el vecino. Automáticamente la comparamos con la nuestra y hacemos un cálculo intuitivo.A esto lellamamos "primer nivel devaluación "yel reporte esverbal. Otra práctica común es la de contratar I los servicios de un profesional inmobiliario, que se basa en la experiencia de los montos de cierre de las operaciones recientes para fijar un precio, el cual normalmente resulta adecuado. A este se lo conoce como "segundo nivel de valuación" y se basa en una combinación deconocimiento, experiencia eintuición. Éstos son ejemplos de avalúos informales. Sin embargo, existe un tercer nivel en la valuación y es el que está conformado por los peritos valuadores. Éstos profesionales son principalmente ingenieros civiles o arquitectos que se dedican profesionalmente a la práctica de la valuación inmobiliaria. Significa que además de haber estudiado esas carreras universitarias han estudiado un postgrado en valuación,ysus propios colegas atravésdesucolegio profesional los reconocen 7 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Como peritos en materia de valuación, tal como se reconoce a un Perito en Estructuras. Además del método comparable de mercado (que normalmente utilizan los dos primeros niveles devaluación) están obligados aestimar el "valorfísico"yel "valor de capitalización de rentas", Este avalúo se conoce como "avalúo formal" y en México es cada vez más profesional. Su reporte es generalmente por escrito y está basado en un análisis pericia! de los datos, que son necesarios cuando el conocimiento yla intuición no resultan suficientes. 1.2 Concepto deValuación. Lavaluación es una actividad cuyo objeto es determinar elvalor de una propiedad o bien, para lograr este objetivo, se utilizan procedimientos valuatorios con un propósito determinado, siempre apoyados por técnicas y criterios ejecutados con unaltogrado deética profesional. Un avalúo es la estimación del valor de una propiedad o un bien a una fecha determinada, el mérito de cualquier avalúo depende en gran parte de lahabilidad, experiencia y buenjuicio de la persona por loque es necesario conocer ydominar algunas técnicas odisciplinas que ayudan ala realización de undictamentécnico. El avalúo debe incluir una descripción de la propiedad o bien en cuestión, la opinión del Valuador acerca de las condiciones en las que se encuentra, disponibilidad para un propósito dado, suvalor expresado en unidad monetaria en condiciones de libre mercado ylafecha enquese realizo dichoavalúo. 8 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 1.3Definición de Estudio deValor. Es el documento, en el cual el perito valuador sustenta por medio de una hipótesis, el valor de un inmueble proyectado a futuro. Tendiendo en cuenta que una hipótesis es un proceso de investigación entre dos o más variables que se apoyan enconocimientos sistemáticos, que dan una respuesta aun problema yse pone a prueba para determinar su validez de un suceso que pueda ocurrir en un determinado momento. Se realiza un análisis del proyecto en el cual interviene una metodología fundamentada en la descripción del proyecto, presupuesto de obra alzada y procedimientos constructivos. Estos elementos mencionados intervendrán junto con el valor del terreno donde se llevara acabo el proyecto,donde estos conceptos influirán en la determinación del valor del inmueble proyectado, en este caso para la obtención de un crédito hipotecario en donde el perito valuador califica el proyecto por medio de un dictamen técnico decalidad. 1.4Definición de Dictamen Técnico deCalidad. Es el documento que se elabora en el Sistema Electrónico deAvalúo através del cual el perito valuador, analiza y califica de acuerdo al Instructivo correspondiente la calidad del inmueble respecto a su ubicación, características urbanas y arquitectónicas y determina si el inmueble asegura por 30 años como mínimo la garantía hipotecaria ( no se encuentra en zonas de riesgo, garantiza la seguridad estructural y durabilidad, cuenta con disponibilidad de los servicios básicos de agua potable,drenajeyalcantarillado yenergía eléctrica). 9 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Una vez realizado por el perito valuador el Dictamen, este puede tener 4 estatus deacuerdo asu resultado: 1.Aprobado con 70puntos omássinelementos dedescalificación. 2. Aprobado con 70 puntos o más sin elementos de descalificación, pero con conceptos sujetos a aprobación de la Delegación Regional del INFONAVIT. En este caso la Delegación de acuerdo al Instructivo para el llenado del Dictamen Técnico deCalidad. Deberáemitir, ono,laaprobación correspondiente. 3. Noaprobado porcontar conconceptosquedescalifiquen. 4. Noaprobado portener menos de70puntos. 1.5 Reglas de carácter general que establecen la metodología para la valuación de inmuebles objeto decréditos garantizados alavivienda. Con fundamento en lo dispuesto en el segundo párrafo del articulo 7 de la ley de transparencia y de fomento a la competencia en el crédito garantizado, la cual tiene por objeto regular las actividades yservicios financieros para el otorgamiento de crédito garantizado, para la adquisición, construcción, remodelación, o refinanciamiento destinado a la vivienda con la finalidad de asegurar la transparencia en su otorgamiento y fomentar la competencia, la Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo, puede establecer, mediante reglas de carácter general, la metodología para lavaluación deinmuebles objeto decréditos garantizados alavivienda. 10 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 1.5.1 Estudios deValor. Séptima. Los estudios de valor, deberán imprimirse con dicho texto en posición diagonal con marcadeagua entodas las hojas delestudio. Para la realización de estudios de valor para proyectos de vivienda individual o colectiva se emplearan los enfoques de mercado, físico o directo y residual, los cuales requieren ser sustentados con escritura de la propiedad, boleta predial, o ensucaso,boleta deaguayproyecto arquitectónico. Octava. Para los proyectos devivienda individual o colectiva oviviendas en etapa de construcción además de referir, dentro del resumen de valores, el valor con la hipótesis de lavivienda terminada, deberá señalarse elvalor correspondiente alde suestadoactual. 1.6 Quees uncomparable: Es el inmueble el cual contiene características similares, en cuanto a su diseño construcción, usofuncional y ubicación,dentro de lavaluación recibeel nombrede comparable, el cual permite la homologación de los factores que intervienen para laobtención delvalor del inmueble. En la valuación de inmuebles objeto de créditos hipotecarios garantizados para la vivienda a nivel nacional, la Sociedad Hipotecaria Federal establece que deberán presentarse seis casos de inmuebles que reflejen adecuadamente en el avaluó oestudiodevalor lasituación actualdel mercado. De estos comparables es preciso considerar sus atributos o factores, para establecer una escala de valores que dan una relación numérica aplicable al 11 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL M inmueble sujeto a valuar. Los atributos sirven para determinar cual será el factor de homologación. Cuando el resultado de la homologación tenga una variación estadística mayor que las premisas de un análisis estadístico, será un indicador indudabledeque esecomparable deberá ser sustituido porotro. En resumen se enlista los atributos primordiales que debe de contener un inmueble para que se considere comparable y a su vez garantice una homologación técnicamente confiable. Tabla de atributos que debe de contener un comparable del inmueble que se valúa 1 Usoactualdel inmueble. 2 Superficie deterreno (m2) 3 Superficie deconstrucción (m2) 4 Niveles en laedificación 5 6 7 Ubicación de la zona (Estado, Municipio, Comunidad, Localidad. Etc.) Ubicación del inmueble en la zona (Fraccionamiento Residencial - Interés social,Colonia, Barrioetc.) Infraestructura de la zona (Agua potable, Electrificación, Vialidades,Alumbrado Publico, Drenaje.) Equipamiento Urbano ( Centros Comerciales, Mercados, 8 Escuelas, Hospitales, Centros de Salud etc. Unidades Deportivas). 9 Calidad del Proyecto. 10 Nivel Económico delaConstrucción. 11 Estado deConservación. 12 INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 1.7 Definición de homologación. Es el resultado de la comparación y ajuste de las características cuantitativas y cualitativas de un comparable con el bien objeto de estudio. Endonde laaccióny efecto de equiparar, registrar y poner en relación de igualdad de los objetos a través de ciertas normas o características, en donde intervienen los comparables, que son los inmuebles del que se conoce su valor y características similares o contrastantes con respecto del bienobjetodeestudio. Donde el ajuste es el procedimiento de aumento o disminución del valor del comparable para igualarlo virtualmente con el bien en estudio, utilizando la ponderación que es la estimación de la participación porcentual de los comparables,enfunciónde laconfiabilidad desuscaracterísticas, que mediante el análisisyhomologación permiteestimar elvalor del inmueble enestudio. En lasiguiente recopilación de "Rangos y Formulas deAjuste" responde aunode los compromisos del INDAABIN, consagrado en el articulo 142 de la Ley General de Bienes Nacionales, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 20 de mayo del 2004, con el propósito de homogenizar las herramientas de trabajo de los peritosvaluadores. Por lo regular el perito valuador se auxilia ensutrabajo analítico de una serie de conceptos que influyen en ladeterminación del valor de un bien. Estos aspectos o elementos de comparación son comúnmente llamados factores de ajuste y permiten con base en su experiencia y capacidad, analizar el comportamiento del mercado de bienes inmuebles o muebles. Es de suma importancia el no emplearlos de manera indiscriminada y si aplicarlos con la salvedad del caso y dependiendo de lascaracterísticas particulares del bienenestudio. 13 INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL ^ g El uso de los rangos, formulas y factores de ajuste contenidos en el presente documento es obligatorio para todo el personal que participa en el proceso valuatorio, no obstante, el conocimiento, experiencia y buen juicio del perito valuador es insustituible, por lo que esta en posibilidades de aplicar otro distinto, siempre y cuando, sea señalado de manera clara en su informe de avaluó u estudio devalor yexplicando laforma decalcularlo ysufundamento. 14 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 23 CAPÍTULO II. Procedimientos yLineamientos Técnicos para la Prácticay Revisión deAvalúos aTerrenos. 2.1. Artículo 13. La autoridad fiscal aplicará para la revisión de avalúos, el método de comprobación establecido en este capítulo, así como los indicadores del mercado inmobiliario reflejados en los valores unitarios de referencia y en los factores de eficiencia. En cuanto a la aplicación de valores de suelo y construcción, así como de los deméritos de las construcciones enavalúos con efectos fiscales, seatenderá alos valores unitarios y deméritos contenidos en el manual vigente en la época en que sepractiqueelavalúo. 2.2.Artículo 14. Paraefectos deelaboración yrevisión de losavalúos,seentenderá por: I.-Valores Unitarios de Suelo:Al valor expresado en pesos por metro cuadrado, enlistados y organizados en una tabla por área y corredor de valor, aprobados y publicados en laLey. II.- Zona de valor: Al grupo de manzanas con características similares en infraestructura, equipamiento urbano,tipode inmuebles ydinámica inmobiliaria; 111.-Corredor de valor: Al conjunto de inmuebles que por las características de uso al que se destinan, principalmente no habitacional (tales como: comercial, industrial, servicios, oficinas, entre otros y/o mixtos), y cuyo frente o frentes 15 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL colindan con una vialidad pública, independientemente de su acceso o entrada principal, se haconvertido en uncorredor devalor con mayor actividad económica y mayor valor de mercado del suelo respecto del predominante en la zona. Tal valor de referencia es aplicable como punto de partida para revisar los valores de losterrenos que poseen los inmuebles antes señalados. 2.3. Factores deeficiencia delsuelo. A los méritos y deméritos que se pueden aplicar a la revisión del valor de un terreno según sus características, una vez determinado el valor unitario de referencia que lecorresponde. Artículo 15.- Los factores de eficiencia del suelo que serán aplicables para la elaboración y revisión de los valores de referencia de las áreas y corredores de valor según lascaracterísticas delterreno respectivoson: 2.3.1. Factor deZona (Fzo): Factor que influye en el valor de un predio según su ubicación dentro de un zona devalor específica, para laaplicación deestefactor seentenderá por: a. Calle moda, aquélla cuyas características de tráfico vehicular, anchura, calidad de carpetas, mobiliario urbano de aceras y camellones, se presenta con mayor frecuencia en lazonadevalor endondese ubiqueelinmueble. 2.3.2. Factor de Ubicación (FUb). Factor que influye en elvalor unitario medio correspondiente alárea o corredor de valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en la manzana enqueseubica. 16 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL BS 2.3.3. Factor de Frente(FFr). Factor que influye en el valor unitario del área o corredor de valor al aplicarse a predios con menorfrente delqueautorizan los reglamentos. 2.3.3.1. Factor de Forma(FFo). Factor que influyeenelvalor unitario delárea ocorredor devalor, ensu aplicación a un predio de forma irregular, es decir, que no es de forma rectangular. Se entenderá por: 2.3.3.2. Rectángulo inscrito(Ri). El mayor rectángulo que puede inscribirse en un predio haciendo coincidir su frente conél,ounode losfrentes delpredio. 2.3.3.3.Áreas restantes (Ar). Lasáreasdel predio quequedan fuera del rectángulo inscrito. 2.3.3.4. Porción anterior(Pa). La parte del rectángulo inscrito cuyo fondo no es mayor que tres veces el frente. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes quetenganfrente aalgunavía deacceso. 17 INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 2.3.3.5. Porción Posterior (Pp). La parte del rectángulo inscrito que no es porción anterior. Incluye además todos los rectángulos que pueden inscribirse en las áreas restantes sin frente en unavía deacceso. 2.3.3.6. Áreas irregulares confrente alacalle(Ac). Las áreas restantes con frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción anterior. 2.3.3.7.Áreas irregulares interiores(Ai). Las áreas restantes sin frente a alguna vía de acceso que no forman parte de la porción posterior. El cuadrado se entenderá como un caso particular del rectángulo. 2.3.4. Factor deSuperficie (FSu). Factor que afecta el valor unitario del área o corredor, al aplicarse a un predio mayor de dos veces la superficie del lote moda, para la determinación de este factor seentenderá por: a. Lote moda, al lote cuyo tamaño se repite más en el área o en el corredor de valor. 2.3.5. Factor resultante detierra(FRe). Factor queseobtiene demultiplicar los cincofactores señalados enesteartículo. 18 INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 2.4. Factores deeficiencia aplicables aterrenos urbanos El valor del terreno de un lote se determina multiplicando su superficie en metros cuadrados por el valor unitario fijado a la calle de su ubicación y por los factores de mérito odemérito queseestablecen acontinuación: 2.4.1. Méritos ydeméritos 2.4.2. Factor deZona (Fzo). Eselfactor que afecta elvalor de un predio según su ubicación dentro de unárea de valor especifica. Para la aplicación de este factor se entenderá por calle tipo o predominante a la calle cuyas características de transito vehicular, anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en su caso, se presentan con mayor frecuencia en el área de valor en donde se ubique el inmueble. Ajuste Características Único frente a la calle tipo predominante 1.00 Al menos unfrente acalle superior ala calletipoopredominante oaun parque 1.05 a 1.20 o plaza Único frente a todos los frentes a calle inferior alacalletipoo predominante 0.95 a0.80 19 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 2.4.3. Factor de Ubicación (Fub). Este factor dependerá de la posición del terreno en estudio dentro de la manzana en que se ubica, considerando el número de frentes ysu relación con el mercado inmobiliario respectivo. Ajuste Habitacional Tipode Predio 1.10 a0.70 Terreno Oculto sinfrente Terreno Intermedio 1frente 1.00 Terreno enesquina 2frentes 1.05 a 1.15 Terreno Cabecero 3frentes 1.05 a 1.20 Terreno Manzanero 4frentes 1.05 a 1.30 2.4.4. Factor de Frente(FFr). Corresponde al ajuste aplicable a la dimensión del o los frentes de unterreno con relación alos lotestipos delamanzana. Ajuste TipodeTerreno Habitacional Frente mayor al terreno tipo o predominante Frente igual al terreno tipo o predominante Frente menor al terreno tipo o predominante 1.05 a 1.30 1.00 0.95 a0.70 20 INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 2.5. Aplicación deformulas aterrenos. 2.5.1. Factor porTopografía. Es el factor aplicable cuando un terreno presenta una topografía accidentada o con pendientes ascendentes o descendentes, no contempla la composición del suelo. El perito valuador deberá analizar, si se debe aplicar o no el factor por topografía,yaque habrá casos queen lugar dedemerito sedeberá premiar. Paraterrenos escarpados hacia arriba con respecto asufrente. Fm=1 - m para m< 1 Fm=0.50para m) 1 Paraterrenos escarpados hacia abajo con respecto asufrente. Fm=1 para m< 1 Fm= 0.333 para m)\ Paraterrenos anivel decalle Fm = Factor de lapendiente de lasuperficie mediadelterreno, m = Pendiente mediadelterreno expresada enformadecimal. 1 = Pendiente máxima (45°). 21 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 2.5.2. Factor promedio aplicable alterreno sujeto. Esta formula tiene lafunción de ofrecer unfactor unfactor homologado en laque intervienen tres elementos (frente, profundidad y área) con base en un lote tipo o predominante; parte del principio de relacionar las tres variables de manera conjunta bajoelsistema de las raíces cúbicas. Cada factor puede ser utilizado de manera separada, dependiendo de lo que se busque ajusfar (frente, profundidad oárea). „ ,m FT 3,m VPS 3ra V AS Donde: Fp = Factor promedio. FS = Frentedel lotesujeto. FT = Frentedel lotetipo. PT = Profundidad del lotetipo. PS = Profundidaddel lotesujeto. AT = Área del lotetipo. AS = Área del lotesujeto. 22 INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL RJi 2.5.3. Factor defondo. Esta formula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre los lotes con diferentesfondos. PT Ffd =3j — vPS Donde: Ffd = Factor defondo. PT = Fondodel lotetipo. PS = Fondodel lotesujeto. Existenterrenos urbanos, rurales odetransición degrandes dimensiones ycon un gran fondo, y que por esa característica de profundidad pueden tener mas de un valor (franja) dentro del mismo terreno. En estos casos es conveniente utilizar el Procedimiento Técnico denominado TERRENOS DEGRAN FONDO. 2.5.4. Factor deárea. Esta formula tiene la función de ofrecer un factor de ajuste entre los lotes con diferentes áreas. Dependiendo del comportamiento de mercado en la zona, podrá utilizarse RAÍZTERCERA a RAÍZ SEXTA. r. =n ra AT ¡AS Donde: Fa Factor deárea. AT = Área del lotetipo. AS = Área del lotesujeto. N 3a6 23 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 23 2.5.5. Factor deforma. Este factor califica la irregularidad de un predio con respecto al lote tipo o predominante yseaplica segúnseaelcaso: a) Para terrenos cuyo fondo sea igual o menor que tres veces el frente ycuya poligonal conforme ocho omenosángulos. Ffo= w "i Sto Donde: Ffo = Factor deforma. Ri Sto Rectángulo inscrito(m2). = Superficie totaldel predio (m2). b) Para terrenos cuyo fondo sea mayor que tres veces el frente o cuya poligonal conforme nueve omásángulos. Esquema I—I Nombre Eficiencia Definiciones EPa= Eficiencia de la h~H porción anterior del rectángulo inscrito. Porción anterior SPa EPa= 1.00 ST SPa= Superficie de la porción anterior. ST= Superficie total delpredio. 24 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL ] 1 OS EPp= Eficiencia de la h+H T t\ i wt / porción anterior del rectángulo inscrito. Porción posterior EPp=0.70 SPp SPp= Superficie de la porción anterior. ST= Superficie total t) delpredio. EAc= Eficiencia de la porción anterior del rectángulo inscrito. Areas irregulares con frente a la EAc= 0.80 SAc SAc= Superficie de la porción anterior. víadeacceso ST= Superficie total delpredio. EAi= Eficiencia de la porción anterior del rectángulo inscrito. Areas irregulares sinfrente a lavía deacceso SAi EAi= 0.50 ST SAi= Superficie de la porción anterior. ST= Superficie total delpredio. Ffo=EPa +EPp+ EAc +EAi 2.5.6. Factor porinundación. Pretende calificar la susceptibilidad de posibles daños al bien inmueble por la presencia de agua en exceso por lluvia, granizo, insuficiencia de drenaje, desbordamiento de fuentes naturales oartificiales. Un terreno susceptible de inundarse tendrá la característica de encontrarse debajo del nivel del suelo, esto reflejara un gasto adicional para rellenarlo y así evitar dicho problema, por lo que deberá cuantificarse y restar al valor de terreno homologado. 25 INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Dentro de la práctica valuatoria sugerimos aplicar la siguiente operación. El cociente delcosto por metro cuadrado de relleno entreelvalor por metro cuadrado deterreno homologado,obteniendo conestoel Coeficientede Demerito. F in= 1-Cin r- Cr C in- — Vt Donde: F in = Factor porinundación. C in = Coeficiente por inundación. Cr = Costo por metro cuadrado relleno. Vt = Valor por metro cuadrado deterreno homologado. Hayotraforma decalificar los inmuebles poresteconcepto, adecir: cuando unao varias colonias completas se encuentran en la zona baja de la ciudad o a nivel de alguna fuente natural o artificial de agua, con antecedentes y probabilidad de inundación, por lo general los valores serán inferiores con respecto a los inmuebles de las zonas altas. Esta diferencia nos dará un rango de valor de castigo. Sin embargo será necesario llevar a cabo el análisis de mercado inmobiliario de lazona parajustificar unrango real. 26 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 2.6. Métodos decosto en laurbanización. Corresponde a la participación en porcentaje de partidas en una urbanización; aplicable cuando se homologan terrenos donde la presencia de servicios municipales varían entre el terreno sujeto y los terrenos comparables. El perito valuador investigara de libros especializados en precios unitarios y fundamentara los porcentajes dependiendo deltipode urbanización observada. Partida/ Concepto Participación (%) Signo Terracerias 12 (+) (-) Pavimentos y banquetas 19 (+j(-) Agua potable 6 (+) (-) Alcantarillado 4 (+) (-) Drenaje pluvial 5 (+) (-) Electrificación y alumbrado 25 (+) (-) Telefonía 5 (+) (-) Jardines 7 (+) (-) Condiciones generales 17 (+) (-) Total del urbanización costo de 100 27 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 2.6.1. Desglose departidas. Terracerias: Desmonte,despalme ycorte oterraplén. Pavimentos ybanquetas: Sub - base de tepetate u otro material, riegos, carpeta asfáltica, guarnición con banqueta de concreto, señalización urbana. Agua potable: Línea hidráulica, excavación de zanja, cama de arena y relleno, registros para válvulas, con hidrante contra incendio ytoma domiciliaria. Drenaje sanitario: Pozos de visita, registro para descarga domiciliaria, tubería deconcreto conzanja camadearena yrelleno. Drenaje pluvial: Registros de visita con tapa, rejilla yescalerilla, tubería deconcreto conzanja,cama dearena yrelleno. Electrificación y Alumbrado: Postes de concreto, red de distribución aérea alta tensión contransformadores, alimentación aviviendas. Telefonía: Zanjas incluyendo eltalud y relleno, banco deductos de 2vías deconcreto, registros paraconexión domiciliaria. Jardinesy Equipamiento: Tierra vegetal adoquín, bancas, señalización y zona de anuncios. Condiciones generales: Proyecto ingeniería, laboratorios, supervisión, licencias conceptos de imprevistos. 28 INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL CAPITULO 3. Procedimientos y Lineamientos Técnicos para la Práctica y Revisión deAvalúos aConstrucciones. 3.1. Articulo 16. Para la elaboración y revisión del valor de la construcción de los avalúos, se entenderá por. Valores unitarios deconstrucción. Alvalor expresado en pesos por metro cuadrado,deacuerdo al uso,yclase. Porción deconstrucción. A la partede la construcción que por uso,clase yfactores deeficiencia es distinta del restode lasedificaciones. Uso. Al aprovechamiento genérico que tiene cada porción de construcción diferente al momento de valuarse un inmueble. Dicho aprovechamiento genérico se define básicamente a partir de la actividad principal que se desarrolla dentro de ella, indistintamente del tipo y cantidad de actividades que la complementan, de acuerdocon latipología predeterminada deusosqueestablece esteManual. 29 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Clase. Al grupo al que pertenece una construcción de acuerdo con las características propias desusespacios,servicios, estructura e instalaciones básicas, así comode los acabados típicos que le corresponden, la cual tiene asignado unvalor unitario deconstrucción. 3.2. Factores deeficiencia delaconstrucción. A los méritos y deméritos que podrán aplicarse a la revisión de una porción de construcción según sus características, una vez identificado el valor de referencia de laconstrucción que lecorresponde. Artículo 17.- Para la elaboración y revisión a los valores de referencia de cada porción de construcción, se aplicarán los siguientes factores de eficiencia de la construcción. 3.2.1. Factor degrado deConservación (FCo). Refleja la reducción o incremento del valor con relación al mantenimiento que se le hadado a laconstrucción. 3.2.2. Factor de Edad de lasConstrucciones (FEd). Sirve para aplicar el demérito al valor de las construcciones por la edad del inmueble expresada enaños. 30 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 3.3. Artículo 18.- La elaboración y revisión de avalúos de inmuebles bajo el régimen de propiedad en condominio se calculará como sigue: al valor total del terreno se aplicará el indiviso respectivo, se desglosará cada porción de construcción de las edificaciones e instalaciones comunes, se calculará su valor y seaplicará el indiviso correspondiente. 3.4. Artículo 19.- En la elaboración y revisión del valor unitario de suelo sólo se llegará a aplicar un factor resultante que disminuya hasta en un 40 %el valor unitario correspondiente al uso,rango yclase de laconstrucción. 3.5. Artículo 20.- La valuación y revisión de las instalaciones especiales, elementos, accesorios y obras complementarias de un inmueble se realizará por separado. Las autoridades fiscales podrán realizar análisis específicos para diseñar coeficientes para larevisión. 3.6.Valuación de construcciones. En la valuación de las construcciones se consideran los siguientes factores de eficiencia. 3.6.1. Factores deeficiencia en las construcciones. Son los méritos ydeméritos que podrán aplicarse a la revisión de una porción de construcción según sus características, una vez identificado el valor de referencia de laconstrucción que lecorresponde. 31 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Para la elaboración y revisión a los valores de referencia de cada porción de construcción,seaplicarán lossiguientes factores deeficiencia delaconstrucción. 3.6.2. Factor de grado de Conservación (FCo): refleja la reducción o incremento delvalor con relación al mantenimiento que se le hadadoalaconstrucción; Grado de conservación Afecta el valor por metro cuadrado, a menor grado, menor valor, un mayor grado de conservación incrementa la vida económica de una construcción aumentando sumérito. a) Grado de conservación ruinoso: Se considerarán en este estado a las construcciones que por su estado debieran ser demolidas. (Elementos estructurales fracturados, partes destruidas, losascaídas,entre Otros). b) Grado de conservación malo: Se considerarán en este estado las construcciones cuyos acabados estén desprendiéndose, la herrería esté atacada por la corrosión, tenga gran cantidad de vidrios rotos, muebles sanitarios rotos o fuera de operación. Algunos de los elementos divisorios o de carga se noten agrietados y en general se prevea la necesidad de reparaciones mayores para volverlos habitables en las condiciones propias de la categoría a la que pertenecen. 32 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL c) Se considerarán en este estado, las construcciones que no representen las características anteriores, aún pudiéndose apreciar en ellas humedad en muros y techos o necesidad de pintura en interiores, fachadas, herrería y en general que requieran solo labor de mantenimiento para devolverles las condiciones de la categoría ala quepertenecen. d) Grado de conservación bueno: Se considerarán en este estado las construcciones que notablemente hayan recibido un mantenimiento adecuado y que estén en perfectas condiciones para realizar la función del uso que les corresponde yde lacategoría alaquepertenecen. 3.6.3. Factor de Edad de lasConstrucciones (FEd). Sirve para aplicar el demérito al valor de las construcciones por la edad del inmueble expresada en años. Este demérito será aplicado una vez que se haya hecho la valuación total de la construcción, con méritos y deméritos ya aplicados, estefactor será el último aaplicarse alvalortotal de laconstrucción. a) EDAD: Afecta su valor por metro cuadrado, a mayor edad menor valor. Se contemplará un demérito de 1% por año transcurrido desde la fecha de la terminación delaconstrucción. b) USO DE LA CONSTRUCCIÓN: Se determina el valor de acuerdo a su uso, habitacional o nohabitacional. 33 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL c) DOS OMÁS CONSTRUCCIONES: Sevaluarán por separado. Laelaboracióny revisión de avalúos de inmuebles bajo el régimen de propiedad en condominio se calculará como sigue: alvalor total delterreno se aplicará el indiviso respectivo, se desglosará cada porción de construcción de las edificaciones e instalaciones comunes,secalculará suvalor yseaplicará el indiviso correspondiente. La valuación y revisión de las instalaciones especiales, elementos, accesorios y obrascomplementarias de uninmueblese realizará porseparado. Las autoridades fiscales podrán realizar análisis específicos para diseñar coeficientes para la revisión. 3.7. Modos deuso. Estemétodoesaplicable siloscomparables cuentan conelmismo porcentajey Tipodeservicios urbanos entresi, Los inmuebles comparables también tendrán un porcentaje de urbanización obtenido de lamismaforma. Seobtieneel precio de la urbanización con base altipoobservado con elquese describeen publicaciones de precios unitarios. Se multiplica el precio por metro cuadrado anterior por el porcentaje de urbanización obtenido paracada unode losdoscasos. 34 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Ladiferencia de precios que resulte de los inmuebles comparables ydel inmueble sujeto,sesumara o restara segúnsea elcaso,alvalor unitario por metro cuadrado deterrenoya homologado. 3.8. Aplicación deformulas aconstrucciones urbanas. 3.8.1. Factor de demerito poredad(Fed). Fed 0.10 VUT+0.90 (VUT- Eef) VUT Endonde: Fed = Factor dedemerito poredad. VUT = Vida útiltotal. Eef Edadefectiva de laconstrucción. = Donde (VUT-VUR) = Eef. VUR = Vida útil remanente. 3.8.2. Factor dedepreciación total. Se considera depreciación total cuando los inmuebles se clasifican con base a su estado deconservación,suedady obsolescencias. Fdt = Fedx Feox Fob Endonde: Fdt = Factor dedepreciación total. Fed = Factor dedemerito poredad. Feo = Factor deconservación. Fob = Factor de obsolescencia. 35 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL S3 Cuando se presenten obsolescencias funcionales y/o económicas, el perito valuador las identificara, cuantificándolas e incluyéndolas en la depreciación total cuando lo considere pertinente. Siempre haciendo la justificación en el trabajo valuatorio. 3.8.3. Factor deconservación (Feo). Grado de conservación Rango Descripción ejemplificada Las construcciones que por su estado debieran ser demolidas se les considerara en este estado de conservación (elementos estructurales fracturados, partes destruidas losas caídas, entre otros). Ruinoso 0.00 a0.09 También se consideraran para este rango los inmuebles con acabados inservibles con elementos divisorios o de carga, con fracturas o fallas y en general se prevea la necesidad de reparaciones mayores paravolverlos habitables. Se consideran las construcciones que necesiten reparaciones o modificaciones y restituyan a la estructura original, incluyendo el cambio completo 0.10 a0.79 de acabados, de tal forma que obedezca a los nuevos proyectos. Incluye aquellas donde la Reparaciones mayores remodelación se combine con otros tipos constructivos Se consideran las construcciones que necesiten arreglos no estructurales para estar en perfectas condiciones, como son:cambio de cristales, pintura mayor en interiores y fachada, cambio de muebles Reparaciones sencillas 0.80 a0.89 de cocina y baño, cambio de alfombra, duela y reparación de pisos. Son las construcciones que no requieren reparaciones estructurales, incluye el deterioro en instalaciones de drenaje, gas y equipo hidráulico. 36 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL as Se consideran en este estado, las construcciones que no presenten las características del rango de "Bueno". Observando enellas humedad en murosy techos, necesidad de pintura en interiores Normal 0.90 a0.99 e impermeabilización, pintura en interiores, herrería en fachada,jardinería y en general que requieren solo labor de mantenimiento preventivo para devolverles las condiciones de la categoría de nuevos. Construcciones nuevas y construcciones usadas que notablemente han recibido un mantenimiento Bueno 1.00a 1.10 1.00 a 1.10 adecuado y que estén en perfectas condiciones para realizar lafunción del uso que les corresponde yde lacategoría que lespertenece. 3.8.4. Tabla devida útilestotales. Uso Habitacional yhabitacional con comercios Clasificación Baja Económica Media 30años 60años 70años Buena 80años Muy buena 90años I Definición. Habitacional Se refiere a edificaciones donde residen individual o colectivamente personas ofamilias. 37 INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 09 Clasificaciones. Baja: Espacios pequeños y sin diferenciación por uso; (baño, cocina, patio) incompletos o inexistentes; sin acabados en pisos, techos y paredes; entrepisos y techos de concreto, lamina galvanizada o asbesto cemento; fachadas sin acabados e instalaciones (hidrosanitarias, eléctricas y de gas) desde inexistentes hasta completas básicas. Económica: Espacios pequeños diferenciados por uso; servicios completos; con acabados sencillos en pisos, techos y paredes; entrepisos y techos de concreto; fachadas conacabados sencillos e instalaciones completas básicas. Media: Espacios de regular tamaño totalmente diferenciados por uso; servicios completos; con acabados de mediana calidad en pisos, techos y paredes; entrepisos y techos de concreto; fachadas con acabados de mediana calidad e instalaciones completas mas instalaciones especiales como cisterna y tanque de gasestacionario. Buena: Espacios amplios totalmente diferenciados por uso: servicios completos; con acabados de buena calidad en pisos,techos y paredes; entrepisos ytecho de concreto o madera; fachadas con acabados de buena calidad e instalaciones completas mas instalaciones especiales como elevador en edificios de mas de cinco niveles,entreotras. 38 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL ^ g Muy buena: Espacios de gran amplitud para usos especializados; servicios completos; con acabados de buena calidad a lujo en pisos, techos y paredes; entrepisos y techos de concreto, madera o acero; fachadas con acabados de lujo e instalaciones completas mas instalaciones especiales como subestación eléctrica, circuito cerrado detelevisión, aire acondicionado, sistemas de seguridad entreotras. 39 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL CAPITULO 4. Lineamientos paraelejercicio Individual decréditos en líneaIII. 4.1. Lineamientos, Objeto yámbito de aplicación Es objeto de los presentes Lineamientos establecer los términos y condiciones conforme a los cuales los trabajadores derechohabientes del INFONAVIT podrán ejercer de manera individual su crédito en Línea III,ya sea que se trate de uno,o máscréditosen unmismoterreno. Podrán ejercer un crédito en esta modalidad, aquellos trabajadores que hayan resultado seleccionados en los procesos deselección delSOC. 4.2. Requisitos de procedibilidad Para ejercer un crédito individual en Línea III, es requisito indispensable que el trabajador derechohabiente sea propietario incondicional del lote en el que construirá suvivienda, es decir, no estar gravado nitener limitación de dominio, lo que deberá acreditar con la copia certificada del título de propiedad otorgado asu nombre o al de su cónyuge, cuando estén casados bajo el régimen de sociedad conyugal y en ambos casos, deberá estar inscrito en el Registro Público de la Propiedad que corresponda lo que acreditará con el certificado de libertad de gravámenes ylimitación dedominio,expedido por laautoridad registradora. También deberá presentar constancia de que no existe adeudo alguno por falta de pago de impuesto predial y de los derechos por consumo de agua, o de cualquier otroimpuesto ocontribucióndecarácterlocal. 40 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 4.3.Verificación del lote yde losservicios La Delegación Regional que corresponda, bajo su más estricta responsabilidad, verificará antes del ejercicio del crédito, que el lote en que se edificará la vivienda que se construya bajo esta modalidad, cuente con los servicios y urbanización correspondientes, principalmente en lo que se refiere a agua potable, drenaje, electrificación y vialidades de acceso, de tal modo que el 100% del monto del crédito se destine exclusivamente a la edificación de la vivienda. Lo anterior, deberá ser verificado por el Área de Proyectos y Control de Obra Delegacional y considerado al emitir el dictamen que se registra en el SOC. La falta de cumplimiento de este requisito, será motivo de fincamiento de responsabilidades directamente en contra del Jefe del Área de Proyectos y Control de Obra y del Delegado Regional, con independencia de las acciones legales que resulten procedentes. En el caso de que el Reglamento Local de Construcción o los Planes de Desarrollo Urbano de la localidad vigentes en la circunscripción territorial donde se construirá la o las viviendas, exija el requisito de la pavimentación, el constructor contratado para efectuar la obra deberá cumplir con el citado requerimiento de la autoridadlocal. 4.4. Monto del crédito El Instituto otorgará la cantidad que resulte menor entre el 100% del monto máximo delcrédito quealcancen lostrabajadores derechohabientes oel 100%del valor de la edificación de la vivienda, en caso de que éste sea inferior al monto máximo del crédito, siempre y cuando se hayan cumplido los requisitos establecidos en las Reglas para el Otorgamiento de Créditos de los Trabajadores Derechohabientes y en estos Lineamientos El saldo de la Subcuenta de vivienda, se aplicarájunto con el monto del crédito. En caso de que la suma del monto del 41 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL crédito más el saldo de la Subcuenta de Vivienda resulte mayor al valor de la edificación de la vivienda, el monto de la subcuenta que no se entregue al trabajador, seaplicará para reducir elmonto del crédito otorgado. 4.5.Constitución degarantía hipotecaria Antes de que se ejerza el crédito, como requisito previo a laentrega de la primera ministración, el acreditado deberá constituir garantía hipotecaria a favor del INFONAVIT respecto del lote donde se construirá la vivienda y sobre la vivienda misma. La falta de cumplimiento de este requisito será motivo de fincamiento de responsabilidad del Jefe del Área Jurídica y del Delegado Regional, con independencia de lasacciones legales que resulten procedentes. 4.6. Pago de diferencias En caso de que el monto máximo de crédito, más el saldo de la subcuenta de vivienda yefectuado eldescuento del 5% de losgastos de operación yfinancieros y el correspondiente a los gastos y derechos de registro, que podrán estar incluidos en el monto de crédito, sea menor al valor de la edificación de la vivienda, el derechohabiente acreditado deberá cubrir la diferencia con recursos propios,en lostérminos ycondiciones que pacte libremente conelconstructor que elija,elcual podráserempresa oprofesionista (Ingeniero óArquitecto). 4.7.Valor de lavivienda Elvalor deedificación de lavivienda yel precio del terreno sumados a lafecha de la firma del contrato de obra a precio alzado, que se señala más adelante, que se fijará de acuerdo al procedimiento de"Avaluóde Proyecto Inmobiliario" atravésde una institución financiera; no deberán exceder de 300 veces el salario mínimo mensual del Distrito Federal, tratándose del interior de la República y de 350 veces elsalario mínimo mensual del Distrito Federal,enelcaso deque lavivienda 42 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL se desarrolle en el Distrito Federal,en términos de las Reglas de Otorgamiento de Crédito para Derechohabientes del INFONAVIT vigentes. 4.8. Pagodelas ministraciones El ejercicio del crédito es individual y su monto será pagado mediante 5 (cinco) ministraciones ligadas alavance de laobra deacuerdo al numeral25yconformea lasiguientetabla: AVANCE NÚMERO PORCENTAJE (%) DEMOSTRACIÓN DÉLA MINISTRACIÓN PORCENTUAL ACUMULADO DE OBRA% 1 30 0 2 20 30 3 20 50 4 15 70 5 15 100 La primera ministración se pagará a la formalización del crédito, constitución de lagarantía hipotecaria afavor del INFONAVIT aquese refiere el punto 5anteriory entrega de la póliza de fianza del 30% del valor de la obra de la vivienda; la segunda, conforme al cumplimiento del avance de obra del 30%, y una vez que haya sido entregado el endoso de la póliza de fianza a que se refiere el numeral 16 de estos Lineamientos; la tercera habiendo alcanzado un avance de obra del 50% y el INFONAVIT haya recibido el endoso correspondiente de la fianza; la cuarta, habiéndose cumplido unavance de obradel 70%,se haya recibido elaviso de Retención de Descuentos debidamente firmado ysellado por laempresa donde 43 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL presta sus servicios el acreditado y se haya entregado el endoso de la fianza; finalmente la quinta ministración, contra el dictamen de habitabilidad y la entrega de la vivienda, así como de la entrega por parte del constructor de las garantías contra vicios y defectos ocultos e impermeabilización por un plazo de dos años, así como de la garantía de seguridad estructural emitida por el perito responsable de laobra. La recuperación del crédito se iniciará invariablemente en un plazo máximo de 90 días apartir de la recepción del aviso de retención de descuentos por parte del patrón, o en su defecto a partir de la fecha en que fue entregado al derechohabiente. Las ministraciones a que se refiere el punto 8 que antecede, se pagarán directamente altrabajador derechohabiente oasu representante legal,através de podernotarial. Las ministraciones se darán en monetario sin impactar los aumentos que tenga el Salario Mínimo Mensual en el Distrito Federal, de acuerdo a la porción que corresponda del programa físico-financiero aprobado y se convertirán en términos del salario mínimo mensual del Distrito Federal vigente al momento en que se paguen, para efectos de registro del crédito, siempre que las obras de la vivienda tengan el avance programado a esa fecha determinado por la empresa supervisora yverificado porelÁrea de Proyectos yControl deObra Delegacional. 4.9. Plazo para laconstrucción de lavivienda La construcción de la vivienda se desarrollará de conformidad con el programa físico-financiero anexo al contrato de obra a Precio Alzado yTiempo Determinado aprobado por el Instituto, el que no deberá ser superior a 180 días naturales contados a partir de la fecha en que se reciba la primera ministración y se haya suscrito el contrato de obra a precio alzado y por tiempo determinado que celebre 44 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL el derechohabiente con el constructor, pudiendo solicitar al INFONAVIT el derechohabiente con el Vo. Bo. de la supervisión, una prórroga de otros 60 días calendario, en la inteligencia de que de exceder el plazo máximo de 240 días calendario, el constructor o el profesionista deberá pagar las penas y sanciones que señale el Contrato de Obra. En caso de prórroga, el valor de edificación contratado nose modificará. 4.10. Presentación de documentos Para garantizar la calidad de las viviendas, el acreditado deberá presentar a la Delegación, conjuntamente con el croquis de ubicación del predio y el Avalúo de Proyecto Inmobiliario, el proyecto ejecutivo completo de acuerdo a las normas, especificaciones y reglamentos locales, el presupuesto correspondiente, especificando su programa de obra y el calendario de pagos de la misma por etapas terminadas del proceso de edificación, así como la cédula de presentación del proyecto de vivienda o viviendas en Línea III individual, debidamente requisitados. 4.11. Padrón de constructores del infonavit Los constructores deberán estar inscritos en el padrón de Constructores del INFONAVIT con registro actualizado yal corriente en el pago de sus aportaciones al Instituto, ser de reconocida solvencia técnica y económica, y no tener ningún antecedente de incumplimiento ante el propio INFONAVIT. Tratándose de profesionistas (Ingenieros óArquitectos) deberán contar con Cédula Profesional. 45 INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 4.12. Contrato deobraaprecio alzado ytiempo determinado En términos de la Regla Décima Séptima, inciso d) de las Reglas para el Otorgamiento de Créditos a los Trabajadores Derechohabientes del INFONAVIT, el Contrato de Obra a Precio Alzado, que celebren el Trabajador y el Constructor deberá estar expresado invariablemente en moneda nacional. Eneste contrato invariable e incondicionalmente se dará intervención al Instituto otorgándole facultades para llevar a cabo laverificación de los avances de la obra de la vivienda por conducto del Área de Proyectos y Control de Obra de la Delegación Regional o la supervisión por conducto de Empresas de Supervisión Externas, contratadas para ese efecto. Por otra parte, en este contrato se establecerá que en caso de conflicto o incumplimiento, el INFONAVIT podrá representarjurídicamente altrabajador acreditado. El INFONAVIT proporcionará el formato respectivo, el cual se firmará con el visto bueno de las Áreas Técnica y Jurídica. 4.13. Fianza Una vez formalizado el contrato de obra a precio alzado para la edificación de la vivienda, se considerará iniciadas las obras en la fecha del otorgamiento de la primera ministración; el constructor o profesionista deberá otorgar fianza a favor del INFONAVIT y/o del acreditado, quienes podrán reclamarla indistintamente, por el 30% del valor total de la edificación de la vivienda para garantizar la debida aplicación de lasministraciones en laconstrucción de la misma,fianza quedeberá ser endosada por la institución de fianzas que la emitió en el porcentaje señalado previo alaentrega yaplicación decada ministración. 46 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 4.14. Supervisión El INFONAVIT contratará una Empresa de Supervisión seleccionada del catálogo institucional vigente, para que vigile el cumplimiento de la edificación y sus complementos, de acuerdo con el proyecto ejecutivo y los anexos técnicos del contrato, así como la calidad de los materiales que se utilicen. El pago de la supervisión locubrirá el INFONAVIT con cargo a la cuota única de registro y supervisión a que se refiere el punto 13 que antecede, conforme a los aranceles señalados por los Lineamientos de Supervisión y Verificación de Vivienda emitidos por partedel INFONAVIT. En caso de que la vivienda o las viviendas no se concluyan dentro del plazo a que se refiere el punto 11 de los presentes Lineamientos, el importe de los honorarios de la empresa de supervisión, durante el período de prórroga ó desfasamiento, será acargo delconstructor oprofesionista. 4.14.1. Alcances de lasupervisión La Empresa Supervisora de obras basará sus alcances, derechos y obligaciones en los Lineamientos de Supervisión y Verificación de Vivienda INFONAVIT y conforme alContrato deServicios deSupervisión que alefecto sesuscriba. 4.15. Normas,procedimientos yespecificaciones dela construcción Las normas y procedimientos constructivos que habrán de regir en la obra,serán: el reglamento de construcción vigente en el municipio de que se trate, y en particular, las especificaciones que se incluyan en los expedientes técnicos. En caso de que tales especificaciones sean insuficientes o confusas, se tomarán las especificaciones deconstrucción deviviendayde urbanización del INFONAVIT. 47 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 4.16. Desarrollo de lasobras La edificación de la vivienda se desarrollará a partir de los datos que el derechohabiente acreditado y/o constructor presenten al INFONAVIT dentro de los expedientes técnicos en cuestión, de acuerdo a la normatividad institucional vigente, en cuanto al proyecto, arquitectónico y costo de construcción y en su caso, proyecto urbano. 4.17. Expedientes maestros El derechohabiente acreditado entregará al Área de Proyectos y Control de Obra de la Delegación Regional y en su oportunidad a la empresa supervisora, sendos expedientes maestros queincluirán: a. Contrato deobra aprecioalzado ytiempo determinado tipo b. Planos: • Arquitectónicos (plantas,cortes yfachadas). • Delocalización delpredio. • Planos estructurales, memoria de cálculo y carta responsiva de seguridadestructural. • Planosde instalaciones (hidráulica, sanitaria yeléctrica). • Estudio de Mecánica deSuelos,ensucaso. • Planoscon número oficial para cadavivienda,ensucaso. c. Formato de especificaciones técnicas del proyecto firmado por el acreditado, el constructor, eltitular delÁrea de Proyectos yControl de Obra de la Delegación Regional. d. Formato presupuesto deconstrucción. 48 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL e. Avalúo de Proyecto Inmobiliario. f. Programa deObra Físico-Financiero. g. Documentos legales delterreno • Escritura. • Certificados de libertaddegravámenes. • Constancia de no adeudo sobre el Impuesto Predial y por consumo de agua ensucaso. h.Documentos Administrativos: • Aprobación de Viabilidad del Predio (emitido por la Delegación Regional). • Licencia deconstrucción. • Autorización y/o constancia de dotación de servicios vigente (agua potable,drenaje,energía eléctrica). • Comprobante de pago por alineamiento y número oficial yensu caso,el certificado correspondiente. Con base en la documentación anterior, las áreas de Proyectos y Control de Obra y Jurídica de la Delegación emitirán el dictamen respectivo, el cual se enviará al área deCrédito de laDelegación. 49 INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 4.17.1. Modificaciones al proyecto ejecutivo Enel caso de que exista algún señalamiento de las autoridades competentes que pueda modificar sustancialmente el proyecto ejecutivo, deberá ser sometido inmediatamente alÁrea de Proyectos y Control de Obra de la Delegación, para su evaluación yaprobación,asícomoelproyecto definitivo para queseactualicen,en su caso, los planos y se recaben las firmas y sellos a fin de integrarlos al expedientetécnico. 4.17.2. Bitácora deobra Para constancia, orden y seguimiento de la obra, la supervisora abrirá una Bitácora de Obra con registro de firma de representantes del INFONAVIT, en la cual se registrarán los eventos trascendentes e instrucciones, así como el control general del desarrollo de la obra conforme lo señala el Anexo "C" de los Lineamientos deSupervisión yVerificación deVivienda INFONAVIT. 4.17.3.Avances de construcción Los avances de construcción, serán registrados por vivienda en porcentajes y conceptos ejecutados alcumplirse lasetapas para lasministraciones programadas de lavivienda de acuerdo al numeral 8. Los reportes deberán ser presentados por la Supervisión al Área de Proyectos y Control de Obra de la Delegación cada 15 días, basados en el manual vigente y en los Lineamientos de Supervisión y Verificación deVivienda INFONAVIT. 50 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Los avances de obra se determinarán en función de obra ejecutada de acuerdo a la tabla de indicadores conceptuales para vivienda de uno o dos niveles según corresponda. Laadministración de lostrabajos deobra,asícomo delcontrato de obra aprecio alzado y tiempo determinado, podrán llevarse a cabo directamente por los derechohabientes acreditados, o en su caso, si así lo determinan, mediante las figuras jurídicas del mandato y/o de un fideicomiso, siendo a cargo de éstos el pagode losservicios que poresteconcepto segeneren. 51 INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL m Capitulo 5. Descripción de laMetodología aseguir para laHomologación. Obtener el valor físico y comercial del proyecto de casa habitación a ejecutar en terreno propio para la obtención de un crédito hipotecario del INFONAVIT denominado Línea III.Elproyecto eselsiguiente. Casa Habitación de: 66.00 mts.2 Superficie deterreno de: 105.00 mts2 Ubicación: Pachuca hgo. PLANTA A R Q U I T E C T Ó N I C A FACHADA 52 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Descripción del Proyecto aejecutar: Casa habitación de un nivel de Interés Social en lacual sepretende desarrollar los siguientes espacios: Sala, Comedor, Cocina, Un Baño Completo, Alcoba y Dos Recamaras además de contar con PatiodeServicio,JardínyCochera para unAuto. Técnica deavaluó porcomparación de mercado Cuando se emplea esta técnica se obtiene una estimación de valor de una propiedad comparando el bien que se valúa (propiedad sujeto) con ventas recientes de propiedades cercanas similares, llamadas comparables. La teoría detrás de esta técnica es que el valor de la propiedad sujeto esta relacionado directamente con los precios deventa de propiedades comparables. Su objetivo es estimar el valor de mercado de la propiedad a través de la homologación desusfactores donde intervienen lassiguientes cuestiones: 1.- seleccionar seis inmuebles comparables, semejantes al del inmueble sujeto a valuar, almenosen lossiguientes seis aspectos. a.- Cus: Coeficiente de Utilización del suelo es la relación de la superficie que ocupa laconstrucción con respecto alasuperficie total delterrenob.-Zona:ubicación del predio en relación con lacallee infraestructura. c- Ubicación: existencia de una, dos o mas colindancias a vías de circulación o ausencia deestas. 53 INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL sa d.- Superficie: relación entre las dimensiones del Inmueble Sujeto a Valuar y el lotepredominante en los programas dedesarrollo urbanodelazona. e.- Edad: Calculo de la vida útil del inmueble sujeto avaluar enfunción de su uso yclasificación. f:- Otro: Este factor puede ser considerado cuando los comparables cuentan con otra característica diferente al sujeto a valuar especificando en el estudio de valor queotrofactorseesta aplicando en lahomologación. En la ponderación de cada aspecto recibe un tratamiento de acuerdo a las características de los comparables para así obtener el valor de mercado del inmueble através de lahomologación de losfactores queintervienen. COMPARABLES Se debe de identificar la propiedad sujeto y cada una de las comparables por sus datos de dirección. Además de registrar el precio de venta de cada comparable, así como lafuente de losdatos demercado queseusaron. Comparable Vista Interior Croquis de Distribución 54 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL m 55 INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL u3 Tabla de inmuebles similares enventa. En la siguiente tabla se registra la información de los comparables para la obtención del precio unitario por metrocuadrado deloscomparables. Clase de inmueble Referenciade proximidad Ubicación Eda d m2 Suelo m2 Const. C.U.S. Precio ($) P.unit.($/m2) FRACC RIO DE LA 0.981 350.000 3,398.06 SOLEDAD. 3 105 103 PACHUCA HGO. CASA HABITACIO N UNFAMILIAR, TOPOGR AFIA PENDIE SITE, CCÍNFIGURA CION IRRE BULAR,LOTE INTERMEDIO ENVIALIDAD TERCIARIA FRACC. INTERÉS LOS 6,875.00 MEDIO INTERMEDIA 1 90 0.889 550,000 80 TUZOS CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PENDIENTE LIGERA, CONFIGURACIC )NIRREGULAR. LOTE INTERMEDIO ENVIALIDAD TERCIARIA FRACC RINCONAD A LOS 2 ANGELES, INTERÉS PACHUCA 4,00000 MEDIO INTERMEDIA HGO 140 0643 360,000 90 CASA HABITACIO N UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PENDIENTE,CC ÍNFIGURACION IRREGULAR, LOTE INTERMEDIO E N VIALIDAD TERCIARIA FRACC LOS TUZOS, MINERAL DÉLA INTERÉS REFORMA SOCIAL 5,851.06 PERIFÉRICA 1 044 550,000 1 HGO. 90 94 CASA HABITACIO N UNFAMILIAR. TOPOGR AFIA PENDIE MTE, CCÍNFIGURA CION IRRE 3ULAR, LOTE INT ERMEDIOE NVIALIDAD SECUNDARIA FRACC RINCONAD A LOS ANGELES. INTERÉS PACHUCA SOCIAL 4,000.00 PERIFÉRICA 4 0.643 360 000 HGO 140 90 CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PENDIENTE LIC ERA, CONFIGURACIÓN IRREGULAR.L OTE INTERMEDIO ENVIALIDAD TERCIARIA COL FELIPE ANGELES, INTERÉS PACHUCA 3,112.24 MEDIO INTERMEDIA HGO 5 110 0891 305,000 98 INTERÉS SOCIAL PERIFÉRICA Características de ubicación delcomparable 6 Promedios Conclusiones 2.67 112.50 92.50 0.848 Nombre/teléfo no MICASA, GOB, NO PRESENTA HIDALGO GRUPO INMOBILIARIO NO PRESENTA HIDALGO GRUPO INMOBILIARIO NO PRESENTA GRUPO INMOBILIARIO HGO. NO PRESENTA GRUPO INMOBILIARIO HGO. NO PRESENTA HIDALGO GRUPO INMOBILIARIO NO PRESENTA 4,539.39 C.U.S. Inmueble sujeto 0.4866 56 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL ElCoeficiente de Utilización de Suelo del sujeto (C.U.S.) se obtiene de la relación de los metros cuadrados deconstrucción entre los metros cuadrados deterreno. Obtencióndel C.U.S. mts.2deconstrucción mts.de terreno Del inmueblesujeto. 54.74 = 0.4866 112.50 El valor del Precio Unitario por metro cuadrado se obtiene del valor de venta del inmueble,entre lasuperficie deconstrucción del mismo. 350,000 = 3,398.06 103 $ventadeventa mts2de construcción Precio Unitario/m2. El valor promediado de todos los valores se obtiene de la suma de cada uno de loscomparables, divididos entreel número de comparables. Tabla de homologación porC.U.S. Homologaci ón por C.U.S: P.unit m"Terreno m' constru cción ($/m*) Valor unit,del suelo Factorde eficiencia Valor unit,del suelo comparable Sup. terreno necesaria Excedent eo faltante Importe excedente o faltante 105 103 3,398 900 00 1.00 900 00 211 68 -106.68 -96,014 446,014 4,330.12 90 80 6,875 900 00 1,00 900 00 164 41 -74 41 -66,972 616,972 7,712.15 140 90 4,000 900,00 1.00 900.00 184.97 ^14.97 -40,469 400,469 4,449.65 90 94 5,851 900.00 1.00 900.00 193.19 -103.19 -92,867 642,867 6,839.01 140 90 4,000 900 00 1,00 900 00 184.97 -44 97 -40,469 400,469 4,449.65 110 98 3,112 90000 1,00 900 00 387,266 3,951.69 I Valor Unitario estimado paraterrenodelinmu eble sujeto 900.00 -91.41 201.41 I I Valor inmueble homologado CUS -82,266 [ ! Valor unitario C.U.S. ($/m!) I PROMEDIO 5,288.73 57 INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL fffj El valor de la superficie de terreno necesaria se obtiene de la división de los metros cuadrados deconstrucción delcomparable,entre C.U.S. delsujeto. Superficie de Terreno .. Necesaria m2deconstrucción 103 ,,,,, = 211.67 0.4866 C.U.S.delsujeto El valor excedente o faltante se obtiene de la superficie necesaria menos los metros cuadrados deterrenodelsujeto. Excedente ofaltante Sup.deterrenonecesaria- mi terreno 211.67- 105= 106.67 el importe excedente ofaltantees la relación delexcedente ofaltante Importe excedente Ofaltante Exedenteofaltante * valorunitariosuelocomparable -106.68*900= -96,003 Valor inmueble Homologado por C.U.S. $casa- importeexedenteo fallante 350,000- (- 96,003)= 446,003 Valor unitario C.U.S. ($/m2) Valor inmueblehomologadoC.U.S. mi deconstrucción 446,003 103 = 4330.12 58 INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL B3 Este procedimiento es repetitivo para los demás comparativos y así poder obtener elvalor promedio homologado porC.U.S.de lasiguiente manera. Valor promedio. S valoresunitariosC.U.S($/ mi) No.de comparables 4,330.12 +7,712.15 +4,449.65 +6,839.01 +4,449.65 +3,951.69 = 5,288.73 Tabla de análisis y justificación de los factores empleados en la comparación de Inmuebles similares Este consiste en el muestreo de los comparables, donde se registran los datos de los inmuebles como son: superficie de terreno, superficie construida, precio unitario de mts. Cuadrado, así como la intervención de los factores de comparación de inmuebles utilizados como son el c.u.s, zona, ubicación, superficie,edadyotro,dondeelfactor resultante eselproducto delaaplicación de estosfactores. Análisis yjustificación de losfactores empleados en la comparación de inmuebles similares Factor Resultant e Factores de comparación para los Inmuebles similares utilizados m1Terreno m1Construcción Zon a Ubicad ón Superfi ele 1 05 1.00 1.05 6.875 112 1.05 dehomologación diferentes ala i nidad 1 00 P.unit. ($/m!) C.U.S. 105 103 3,398 1 27 Justificación enelcaso deutilizarfactores dehomologación diferentes alaunidad 90 80 Justificación enelcaso deutilizarfactores 140 Justificación ene 90 4,000 111 1.05 casode utilizarfactores dehomologación diferentes ala unidad r 1.00 j Valor unitario suelo ($/m!) Eda d Otro | 1 08 1.00 1.52 5,164.53 0 98 1 00 1.19 8,207.45 1 04 096 100 1.17 4,694.48 1 03 | | 90 94 5,851 1.17 105 Justificación enelcaso de utilizarfactores dehomologación diferentes ala unidad 1 00 1.05 ! 0.95 1.00 1 21 7,10628 140 90 4,000 Justificación enelcaso de utilizarfactores dehomologacióndife 1.00 1.04 1.00 100 1 22 4,869.79 1.00 1 05 0 91 1 00 1 27 3.96361 PROMEDI O 5,667.69 110 98 Justificación enelcaso de utilizar factores _ 111 105 rentes ala unidad 3.112 1 27 1 05 Jehomologación diferentes alaunidad 59 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Endonde seobtienen lossiguientes datos: Obtención del Valor del precio unitario por metro cuadrado se obtiene de la división del precio de venta, entre los metros cuadrados de construcción del comparable. r-, ... , » $venta de venta 350,000 Precio Unitario/ m2. — mts 2 de construcción . . _0 . , = 3,398.06 103 Obtención de losfactores decomparación para loscomparables. Coeficiente de Utilización deSuelo.(C.U.S), Este factor se obtiene de la división del valor unitario del C.U.S. Entre el precio unitario pormetro cuadrado delcomparable. -.. . , ~ ., ,, valor unitario CU.S.($I mí) Obtencióndel C.U.S. , 4,330.24 .' Precio Unitario ($/M2) — t „ = 1.27 3,398.06 Obtención del Factor deZona. Para la aplicación de este factor depende de la localización del predio el cual deberá estar en una zona similar en cuanto a su infraestructura con el sujeto a valuar, y de acuerdo a estas características su factor de ajuste puede ser desde 0.80 hasta 1.20. 60 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL Ril El factor de superficie se obtiene de la división de los metros cuadrados de construcción delcomparable, entre lasuperficie deconstrucción delsujeto. Superficie. m2construccióncomparable ! ^ — • — ^••1t>~->~™ Sup.construcción sujeto 103 - ^ ^ =^1.881622=1.05 54.74 Para la determinación del factor de edad de los inmuebles comparables es la aplicación mediante la formula establecida por la tesorería, en donde el factor de edaddel sujeto sedivide entreelfactor deedaddelcomparable. cd _ 0.10 VUT+0.90 (VUT- Eef) VUT 0.10 (50)+0.90 (50- 3)= 50 95 Fed = — = 1.05 0.95 Nota. ElFeddelsujeto es 1.00 porqueseconsidera construcción nueva. El factor otro se puede aplicar cualquier factor que el valuador considere importante dentro de la homologación del comparable, debiendo especificar la ponderación dedicho factor. Factor resultante. Es lamultiplicación lineal independiente de losfactores. Fre= Fcus*Fzo.* Fub. *Fsup.* Fed. otro Fre= \21 * 1.05 *1.00 * 1.05 * 1.05 * 1.00 = 1.47 61 INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Para la obtención del valor unitario por metro cuadrado, es la multiplicación del precio unitario por metro cuadrado del comparable, por el factor resultante de la homologación decada unode loscomparables. Valor unitariosuelo ($/m2) P.Unitario ($/mi) * Fre. 3,398* 1.47 = 4,995.06 La obtención del valor promedio es la sumatoria del valor unitario del suelo por metro cuadrado entreel numerodecomparables utilizados en lahomologación. Valor Promedio 2 J valorunitariosuelo($/m2) No.de comparables 4,995.06 +8,207.45 +4,694.48 +7,106.28 +4,869.79 + 3,963.61 — = 5,667.69 Este valor promedio homologado es el que se aplica a la superficie vendible del sujeto, obteniendo asíel Enfoque de Mercado del Inmueble. 62 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL III.2.ANÁLISIS DEL ENFOQUE DE COMPARACIÓN Resultado natural de la investigación de inmuebles similares mínimo 3,112 $/m2de referencia promedio 4,539 $/m2de referencia máximo 6,875 $/m2de referencia Resultado delanálisis de homologación de inmuebles comparables mínimo 3,964 $/m2de referencia promedio 5,668 $/m2de referencia máximo 8,207 $/m2de referencia Aplicación del enfoque de mercado factor comercial: 1.00 monto unitario aplicable: superficie vendible: .3. RESULTADO DEL ENFOQUE DE COMPARACIÓN 5,667.69 54.74 | | $310,249.32 63 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Capitulo 6. Propuesta de factores que deben aplicarse a los estudios de valor para hacer homologaciones consistentes. Metodología. La propuesta de este trabajo es garantizar con un grado de confiabilidad y precisión la obtención de los factores primordiales que influyen en el valor de mercado y de terreno para obtener el valor homologado de los comparables que juegan un papel importante, en el cual estos deben ser lo más semejante, en condiciones como zona de ubicación, ubicación de la manzana, superficie de terreno, edad, vida útil remanente, estado de conservación, calidad de la construcción asícomo del proyecto. En caso de que algunas de las condicionantes sean diferentes, se deberán hacer los ajustes necesarios, para hacerlos comparables o en su defecto considerar los que mas seasemejen yen el peor de loscasos notomar en cuenta losque nosean comparables. Laponderación devalores para obtener elvalor conclusivo. Se entiende por ponderación al resultado de multiplicar cada uno de los indicadores de valor obtenidos por el porcentaje de confiabilidad que determine el perito valuador según el propósito yel usodelavaluó. Lamediaaritmética es buena opción,para elvalorjusto de mercado. El procedimiento ymétodo para determinar elvalor requerido, es unaelección que el valuador mismo debe realizar, pero si una obligación del mismo determinar, describir ydefinir la expresión de valor adecuada, toda vez que existen diferentes 64 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL metodologías aplicables, cada una de las cuales tiene validez en la conclusión final, dependiendo deltrabajo devaluación solicitado. La práctica correcta de la valuación requiere que el método seleccionado sea adecuado para el propósito, que incluya la consideración de todos los factores que influyen enelvalor yquesea presentado enforma claraylógica. De lo anterior se desprende la obligación de determinar los resultados numéricos adecuados y aplicables con el grado de exactitud que exige el propósito mismo de la valuación, evitando expresar e informar un resultado numéricofalso. Factores quees preciso utilizar para hacer homologaciones consistentes Homologación deterrenos enventa. En el caso de la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados para la vivienda en México, la Sociedad Hipotecaria Federal establece que deberán presentarse seis casos tanto de terreno como de inmuebles, que reflejen adecuadamente enelavaluó oestudio devalor lasituación actual delmercado. Para llegar a la razón de homologación en el caso de un terreno en venta habrá que proceder de lasiguienteforma. 1.- Seleccionar seis inmuebles comparables cuyo usosea igual osemejante aldel inmueble sujeto avaluación. 2.- De la información de primera mano que haya aportado la investigación sobre los seis comparables, habrá que centrarse en el costo del terreno para conocer el costo unitario del metro cuadrado encadacaso. 65 INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Antes de proceder con ulteriores cálculos, si uno de los seis costos unitarios queda fuera del rango del 15% por encima o por debajo del costo unitario del metro cuadrado promedio en la zona donde se encuentra el inmueble sujeto de valuación, será preciso descartar esecomparable ysustituirlo porotro. 3.- habrá que afectar cada comparable por sus propios factores de eficiencia del suelo:zona,ubicación,frente ysuperficie. Los factores de eficiencia obedecen a rangos de comparación diferentes de los factores de homologación y a la distinta utilidad que tiene en el proceso de obtención de un avaluó. Los factores de eficiencia sirven para premiar o castigar losvalores deterrenoenfunción desuscaracterísticas catastrales. Sonaplicables solo alterreno, noa la construcción. Estosfactores de eficiencia consideran rangos de comparación distintos. Usualmente se manejan valores mínimos de .70y máximos de 1.35, con laexcepción de losvalores referentes ala superficie delterreno encuyocasoelvalor mínimo puedeser de0.62. El artículo 15 del manual de procedimientos y lineamientos técnicos de la valuación establece cuales son los factores de eficiencia de suelo aplicables para la elaboración y revisión de los valores de referencias de áreas, según las características delterreno respectivoson: 1.- Factor deZona (Fzo). 2.- Factor de Ubicación (Fub). 3.- Factor de Frente (FFr). 4.- Factor de Forma (FFo). 5.- Factor deSuperficie (FSu) 6.- Factor Resultante (FRe). 66 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Enlosfactores anteriores losquedeterminaran elvalor delterreno en un90%son el Factor de Zona y de Ubicación, ya que el primer factor influye en el valor del predio según su ubicación dentro de una zona de valor especifica, para la aplicación deestefactor seentenderá por: a.- Calle moda: aquella cuyas características detráfico vehicular, anchura, calidad de carpetas asfálticas, mobiliario urbano de aceras ycamellones, se presenta con mayorfrecuencia en lazona devalor endonde seubique elinmueble. El factor de ubicación influye en el valor unitario correspondiente al área o corredor de valor en su aplicación a un predio, en función de la posición del mismo en lamanzana enqueseubica. Tabla comparativa que se lleva con respecto a las características del terreno valuado. Investigación deterrenos comparables Ubicación FRACC.SAN CRISTOBAL, MRA DELA REF FRACC PROVIDENCIA SIGLOXXI FRACC PROVIDENCIA SIGLOXXI suelo m1 Precio Características const. ($) P.unit. ($/m!) CONFIGURACIÓN REGULAR, PLANA 90 0 65 000 722 105 70,000 667 95 65,000 684 CONFIGURACIÓN REGULAR, PLANA CONFIGURACIÓN REGULAR, PLANA m2 Nombre/teléfono HIDALGO GRUPO INMOBILIARIO HIDALGO GRUPO INMOBILIARIO HIDALGO GRUPO INMOBILIARIO COL NOPALCALCO, PACHUCA DESOTO CONFIGURACIÓN REGULAR, PLANA 75,000 682 MC INMOBILIARIA 7711534527 COL PACHOACAN, PACHUCA DESOTO. HGO CONFIGURACIÓN REGULAR. PLANA 80,000 696 MIGUELANGEL ALVAREZ COL EL CHACON, MINERAL DELA REFORMA CONFIGURACIÓN REGULAR, PLANA 85.000 708 GRUPO INMOBILIARIO HGO. Promedi 0 693 67 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Unit (S/m2) Zona Ubic Frente Forma Superf Topograf. F. resultante 90 722 1 00 1 00 1.00 1 00 0 98 1.00 0.98 708.92 105 667 1.00 1.10 1.00 1.00 0.99 1.00 1.09 729.13 95 684 1.00 1.10 1.00 1.00 0.99 1.00 1.08 742.10 110 682 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 680.54 115 696 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 696.93 1.01 712.15 Sup. m2 1.00 I 120 708 1.00 I 1.00 '• I _... i 1.00 1.00 V. Unit. ($/m2) 1.00 1.00 1.01 Promedio Lotetipo 112.50 700 Valor Unitario AplicadoalSuelo Areadevalor 712 78,750.00 Comparación de la homologación por medio de la media aritmética utilizando los precios deventa de losterrenos comparables. INVESTIGACIÓN DETERRENOS COMPARABLES COMPARABLE VALOR TERRENO MEDIA ARITMÉTICA = M 1 65000 2 70000 4 75000 3 65000 5 80000 6 85000 73333.33 S= 333333333.33 s= 8164.97 1-0= 83% a/2= 0.085 Za/2= 2.143 0.83 A = 0.17 7143.15 GRADO DE CONFIABILIDAD TAMAÑO DE LA n= MUESTRA 66190.18 ^ M < 80476.48 0.83 73333.33 6.25 $TERRENO 73,333.33 68 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Para la obtención del valor del inmueble homologado se procederá a la descripción y justificación del método o metidos y factores de eficiencia que se aplican paradeterminar elvalor del inmueble. Se procederá a la investigación exhaustiva del mercado inmobiliario, reconociendo en cada venta las características particulares que fundamenten el valor del mismo. Así como las relaciones numéricas o factores de homologación necesarios para establecer a partir de un análisis pormenorizado respectivo, los valores unitarios de reposición nuevos correspondientes al tipo de edificación existente aplicables en la determinación de valor de las construcciones, señalándose con precisión lafuente de información aplicada. Cuando lascaracterísticas del inmueble seantales que ameriten laaplicación de criterios técnicos distintos a los establecidos para la revisión ya mencionados enel capitulo 3; se deberá indicar tal circunstancia en el apartado de consideraciones previas al avaluó y anexar una memoria de análisis, misma que será obligatoria en lossiguientes casos. I.- cuando se utilicen factores de eficiencia distintos a los contemplados con anterioridad. II.- Cuando se utilicen factores deeficiencia que redunden en reducciones al valor mayores del40%. III.- Cuando en la determinación del valor de mercado del bien inmueble se haya utilizado el valor que resulte de un método de valuación o ponderación de varios métodos, distintos a los comúnmente utilizados, en todo caso los métodos y criterios aplicados para la realización de avalúos o estudios d valor deberán contener los principios, lineamientos y bases establecidos en el manual de 69 INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL ® procedimientos técnicos y lineamientos que estarán sujetos a revisión y justificación. Tabla comparativa de inmuebles similares alsujeto avaluar. Clase de inmueble Referencia de proximidad Eda d m" Suelo C.U.S 5 Precio Nombre/teléfon P.unit. ($/m:) Const. FRACC RIO DELA SOLEDAD, 3 105 64 0610 274,000 4,281.26 PACHUCAHGO, [ | | | CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PENDIENTE, CONFIGURACIÓN IRREGULAR, LOTE INTERMEDIO ENVIALIDAD TERCIARIA INTERÉS SOCIAL MICASA GOB PERIFÉRICA INTERÉS MEDIO INTERMEDIA FRACC LOS TUZOS 1 90 62 0 689 NO PRESENTA HIDALGO GRUPO INMOBILIARIO 3,870.97 240,000 CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PENDIENTE LIGERA, CONFIGURACIÓN IRREGULAR, LOTE INTERMEDIO ENVIALIDAD TERCIARIA FRACC RINCONADA LOS 0357 250,000 140 50 5,000.00 INTERÉS MEDIO INTERMEDIA 2 ANGELES, PACHUCA HGO CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PENDIENTE, CONFIGURACIÓN IRREGULAR, LOTE INTERMEDIO ENVIALIDAD TERCIARIA FRACC. LOS INTERÉS „ „ „ „ , . , TUZOS, MINERAL 5,000.00 1 90 50 ;0.556 250,000 SOCIAL rcmi-trciOA DE LA REFORMA |__ HGO. CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PENDIENTE, CONFIGURACIÓN IRREGULAR, LOTE INTERMEDIO ENVIALIDAD SECUNDARIA | FRACC. INTERÉS ___..__.„. RINCONADA LOS 4,171.88 140 64 0457 267,000 SOCIAL PtKII-LKlOA ANGELES, PACHUCA HGO CASA HABITACIÓN UNFAMILIAR, TOPOGRAFÍA PENDIENTE LIGERA, CONFIGURACIÓN IRREGULAR, LOTE INTERMEDIO ENVIALIDAD TERCIARIA COL. FELIPE INTERÉS MEDIO INTERMEDIA ANGELES, 5 110 59 0536 275,000 4,661.02 PACHUCA HGO. NO PRESENTA HIDALGO GRUPO INMOBILIARIO NO PRESENTA GRUPO INMOBILIARIO HGO. NO PRESENTA GRUPO INMOBILIARIO HGO. NO PRESENTA HIDALGO GRUPO INMOBILIARIO NO PRESENTA Características de ubicación delcomparable 6 Promedios 2.67 112.50 58.17 4,497.52 0.534 Conclusiones C.U.S. Inmueble sujeto Análisisy justificación de los factores empleados en la comparación de inmuebles similares. m" Terreno 140 m! Construcción 50 140 64 110 59 Factores decomparación para losinmuebles similares utilizados C.U.S Zon Ubicació Superfici Eda Conservado . a n e d n 4,281 107 1.00 100 1.01 102 105 Justificación enelcaso deutilizarfactores dehomologación diferentes alaunidad 3,871 111 1.00 100 1.01 102 105 1.05 5,000 0.90 1.00 LOO' 0 99 104 105 1 05 5,000 104 1.00 1.00 0 99 102 105 Justificación enelcaso deutilizarfactores dehomologación diferentes alaunidad 4,1 '2 098 1.00 100 1.01 104 105 Justificación enelcaso deutilizarfactores dehomologación diferentes alaunidad 4,6 >1 103 1.00 | 100 1.01 ¡ 102 105 Justtficación enelcaso deutilizarfactores dehomologación diferentes alaunidad P.unit. ($/m:) Factor Resultante Valor unitario suelo ($/m'l 116 4,952 06 1.20 4,638.66 0.97 1.10 108 1.11 4,841.48 5,49558 4,501.41 5,158.67 4,931.31 70 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL Q III.2.ANÁLISIS DEL ENFOQUE DE COMPARACIÓN Resultado delanálisis de homologación deInmuebles comparables Resultado naturaldelainvestigación deinmuebles similares $/m2de 3,871 mínimo referencia $/m2de 4,498 promedio referencia $/m2de 5,000 máximo referencia mínimo 4,501 $/m2de referencia promedio 4,931 $/m2de referencia máximo 5,496 $/m2de referencia Aplicación delenfoque de mercado 1.00 factor comercial: monto unitario aplicable: 4,931.31 superficie vendible: 54.74 $269,939.98 III.3.RESULTADO DEL ENFOQUE DE COMPARACIÓN Comparación dela homologación pormedio dela media aritmética utilizandolos precios deventadelosinmuebles comparables. INVESTIGACIÓN DE INMUEBLES COMPARABLES COMPARABLE $ INMUEBLE 1 2 3 4 5 6 274000 240000 250000 275000 240000 267000 MEDIA ARITMÉTICA= : M 257666.67 S= 1337333333.33 S= 16354.41 1-0= 97% a/2* 0.015 Za/2= 3.634 0.97 a = 0.03 24261.92 GRADO DE 233404.75 CONFIABILIDAD TAMAÑO DELA n= ^ M * 0.97 281928.59 257666.67 5.65 $ INMUEBLE 257,666.67 MUESTRA 71 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL ca Conclusiones. Se ha podido observar la forma de homologar los inmuebles comparables utilizando las herramientas indispensables para la obtención de un valor, a pesar de que se pueden aplicar los conceptos teóricos de una manera puntual, es el criterio y la experiencia del valuador sumados a esos conocimientos, los que conforman las bases necesarias para emitir juicios, razonables y razonados, sobre elvalor de uninmueble. En la valuación de los bienes inmuebles debe ser practicada por profesionistas especializados que deben conocer diversas disciplinas, entre ellas la relativa a los negocios inmobiliarios. Para poder ponderar los valores que intervienen en la obtención de un valor comercial conclusivo se realiza tres enfoques de valuación comúnmente aceptados. Para un inmueble estos tres enfoques se basan en indicadores de mercado, como es el de costos, el cual se basa en el costo de reproducción ode reemplazo, elcomparativo donde interviene el precio de bienes similares enventa yfactores de homologación ypor ultimo elde ingresos donde elvalor se establece por los ingresos queseobtienede lasrentas. Debieran esperarse resultados relativamente similares por estar todos basados en el mercado. La cantidad y confiabilidad de la información utilizada es diferente lo que determina un cierto nivel de riesgo y de incongruencia propio para cada enfoque. 72 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Una vez que se calcula el valor conforme a los procedimientos e indicadores de cada enfoque, el valuador debe de ponderar los resultados obtenidos con la finalidad deanalizar su razonabilidad, concluir conelvalor por dictaminar. Cada método de calculo devalor en untrabajo valuatorio contiene cierta cantidad deverdad, ningún método contiene laverdad absoluta. 73 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Anexo 1. Solicitud de estudio de Valor W SOLICITUDDEESTUDIODEVALOR YDICTAMENTÍCNICO DEL TERRENO INFONAVfT DESTINOOML CSSEDUfy: •>*«•í^guJs*»*<*iEf»*'**"»er.enUniera»»n 1.DATOS DE IDENTIFICACIÓN i«**»M ChMMMÜI *«*« DEL OERECHOHABIENTE Yi O DE SU DATOS DEIDCNWKACKHt C£L DCflECUOHABKHfM immimumfmr^itrttrfMfM Htmtrmm REPfíESENTAHTE mtmettimlKtmmmtBniltitltmtte MfUKBMTEMtO WWWKW ¡ « í l i o o f t í f e W " ' """ I . w -i Í. MHOMOMM biír>-"i¡tóE(é-a—*-~J~ _<—i—i—i—Í—Í—i—«—i ÍBSÍníiTí^ltECjfe*-'-'- 'x^cb'mtnh ESÍSOSÍIDÍEÍ"" 7. DATOS DEL 9K *~ m i m o CONSTRUCTOR r . ) « o « «CTUU. BOOM taÉrtU « W i l l ' •inMatat"•*•* íi 1 1 &( — 4 *. * ' ^afetfw&raí- *» 3 O A 7 0 S D € t TERRENO nwnfti,»i ~¿—i—»—*—t—t™~x~ Ultdri&o > Utl(icA ' ' Wi«oc'(i«Wii» J^ iRfSs C ^ > _l i J _ l MtMMItMVMPMMMttCM? I( g ^ a l ^ í j J í tMMVOS^^? INSTITUTO TECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL SOLICITUDDEESTUDIO DE VALOR YDICTAMEN TÉCNICO DEL TERRENO W INPONAVIT * DOCUMENTOS PRESENTADOS f>*M ELAVALUO YESTUDIO DEVALOR DEL PROYECTO •DE ACUERDO* 10WW!MX3ENLASRfcGtA DE CARÁCTERSENKRALQUEESTABLECENLAMETODOLOGÍAPARALA VALUACIONOEINMUEBLESOBJETODECRÉDITOSGARANTIZADOSALA VMEN0A. (PU6LCADASENElDIARIOOF ICI41 2? SEPTEMBRE20CM) Escrturi Púbtt» «nptagná$4 ( P Pl*M> dbybíCftO'Jn d * N * s Í€i**«*5f.S>) i-'•t Bótelaét*nfpM#$i£Preíhsto Ktef>Nhc*<*í;ind#WlMttO fi ! " fttfkM Sole's d eA#u« an' suMfM)•' EapnGttaMfcMNdec&?» | :• " } " PacíibMsde* det e m a o s «süpedtd» jx>(eím n f c i p f o ayua po$abfc?: energía eiécíosay drenaje {->* fattlMNlto OOÍptfttdftt ^««^«s- ( , p } * Afí»íjií#0on»íJO®O. p r FVogii*'«# d#ObWtf Ffrico•Financio íCat«ñdart&deOtra) boefiCi* d#Cofiülrwcctórt ( I F*cJtUM* 11 En s ^ i / n * * « a p i a d e * eaí<* d M M W f c M ¡pueden v s wfescusí * « á <idi*;ísd<s pe* í#tmidad deVaíusctfrt M A K d w d i - " - • 5, TWJJWTES.ACIARAPONE* O QU&AS En«íWFO#íAVtTtodo*le*trámite*«wiiM"*««*e* £lbirmttp w d l |aftKHHfl>#« «MtgMCf oten* <W MFONfcViT,f * Ur>«* vt*fnt« <*Í &N $ M00her»? Parac«aíy*j.w <(i>**é* dyd»o$u3#r«na*$<**"*«si* íráimt«.c*ñíKí*?*9*>- i s t ^ ? ^ »ftuMUo$itt<>d§WVMl ](fittrJfi]Qfltt£££&££ v ttraNJto el MaraM a!019Q04QB4W» deideel irrtsfiMdeI*Rflpdfcfcao»I MM-fiKO en (a CwH4 <áe felfeo 0 miwesado íídb«í¿preterit»!e#*Sotic*ud dtafentemonla llenada ame!»Unidad devafcjaaénseiteeoa'iatla ¡pe*elMb^Mtü |bMMAM|0 des^-arfa yauíGraada&*»«(• NFQHttffT eneicasode«fWta l ü p i l n l i Atapmti*tM*ftl de esta aoJiclud..elcotSedei Ávafúe»íEsHuio De VjfarJyOict•»«*,*»•*llanta d«íterreno xerár>f*3«tdads* *fest>>*¡dad de VMJÜCÍ<*Í por *& wsba¡*ie*m ww>deQCHft9«0Hhl H NWWBB r*c»í" M M A n l dP«f •*MpraHMAMli d»(o*ríe**cheíiabi#iit«« «r» elc«*o ríe«en.«t'nie«»Mi «re terreno pwnpt©oferta refli**r«ia & MHPMBWtedetecá MrtlaM 'jueeíImMfeÉIdefeSwene«a nsú^aíoáíe^utaiteísÉM0ÉM M d tnveíio deMfti IMABAMI W « de pMHÉB e*-f«S.;i^duj asitííaUsu-dvJi de vaisj.aiae^ de2Ce, QuMAu ««*í¿SO i l OefiECNOHABSMTBÓ INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL mamwimmvir INFONAVrr 6. NOTAS ACLARATORIAS V»lor eomertint 1 Precio mas. probable en que *« podría oomenaataat un inmueble M la* CHCuiUancta» prevaleciente* a la lecha del MÉto El valor comercial m s m » auíoreado para la vivienda « l u y e n d o reitere» y MÜtcanúo M de 3S0 VSMMOF para «I Cte.u*j Federalyde 300VSMMOF pana«Ire*to<aW sens(Elavail»determinara elv a * * comenaalactualdel nmueMe) Estudio de valor Anafes t|tie a soled»*.!del diente requera mamteaar M M M bseohfxJte*» de vivienda terminad» cuyo otéele w a n to» proyecto*de vtviencb itiefcvidnsilocolectivao víAendas enetapade oonetmccion 2 El provecto de obra debe de conwderar cjue la estructura m u r e * b * a * de lechos v entrepisos M M de matertotee o «temante»quegarwnliceri «ue le vivienda tiene un» vidaubi«J»aiando menos í¡>aro» 3 El provéalo de obra debe de consulerar <|ue en tas M M * btaiuKb* del baño y la cocina se cuente con afc^unupo ríe <e«*iira«!ntuiBip««i»«í*te comoM r f M l M M M M ^ M M M » » M » » ' M » M ) M > M M Í i 4 Elprovecto de ütiíadelfedecon&ideíaíi4ijeba20leac«ent# cooeApermaabdRacion 5 No hay reslncoone* sobretoedwemeMie*. elnúmerode recámara»oeli b e r i ode lavivienda © Solamente en elcato de paquetes el proyecto de conjunto podrá cometes» como parte del vator de ecltaieión «le b * vwienda» elcostode urbaneactoi»» enM M M •»infraestructura»items del mismo Valor del Terreno 7 El valor comercialdel terreno debe reftsiat y M M N M aila*condicione*oncjmate»dellote p»ew»e aldetssfrollo de IMÉM OictamenT i e n t e * del Terreno El M M apto para la H M M M M I de urn»meante o da vana» M l M M M M M reguslrad») objeto del efercicto del • «rito paraconstricción entener»p » p » debe raunt b e re<n»*itoetécnico»que*e M M M corit**iaciün 8 fel M e en el ess© de I, III retwbsil debe con*»» con to* s e r * » » de sos» poteiké» M M o tew sepile» * enenjí» eléctrica, enoperación fwwa elc s w de paquete». «IM M donde »e M M M **M M M I de M f M d M podra esta* enbreñayb * oiwsr»de urbana/ación *« sreetíMianfj b previ**? enb Regbmenterron local 9 l a « M M de acra»» dawclo al terreno en oten» M M É I M M contar con psvfnertps peta el caso d» oradnos individuales paraconstrucción enM M M M *©fe» b ««toe k>M M f c M tooal 1t> El terreno no debe ubicarse sobra M M i h M M M M l M M M Nts*s gswtonssa» releno* M M M terreno* M M M M J M M compresible* w a l b s o * o M H M M y en SMO de unto*»* en %mw ?ot^i caembrtte deberán ODtneadann* en el pmyeeb b» ofttae d» pjo«*nc»t» ner.ewns» para M M J M i t» e s b N k b d y no alaet»--»»» de b M M M B C M ) adetarroltai 1* Para el desanollb de obla, en un terreno Í|IMI cc*nde o *««* alra^esado por depo«*r>» de corplHiílibte^ dxrbst M M M M o línea* de ate M M M *e deben f«ir»:p»i y respeta» te* iwmoaone» yte ta ?ona de alectactón « M M M M por PfMEX. ta CFE M i M M l M f M M M M M M M 12 Ellenenot|ue colinde o *e«a*jwe*acb po««os. M J M M M M M opantano*, par»«1M M M M de o*waM debe ciKiplir conla»d»*pa»;io«><»d»M M M M n»iueribe por b ComwonMwtortaldel Aou»o b autoncbdtocalcompelerile yen M w * o en elprovecto se debe O G f a M M Hite elM M M * b ptenb tm* de b vr.-iendí»deber» eeiar sobre elnriel «le b M M M M oM n M conofc«»*de pejtecciónam«m inundacmne» Hele• l e a « <t« OM« l« M M M M M M M M M M «o«e I M j M M t * ' <t«e»i»»*toi* M M i de pfeteeMee, tete* M M b M M á l M M#J proyecte M e e V l é e l M p M Renuijátoe Jurídicos El tener» o b l e daba cor*» con M M de propraiteíl M M M M nscrito en el M M M PliWteo de b Pmpierbd esbi ¡i comente en. m p#oos de «npwenio pradal M M M M M M J M «onsinno de enero» electrice y en m caso ccnlar con M M M l «ue demueetre que e t í » librede gravámenes l o s reriiHsito* M M M serán revisado* a leave*de tes documento* oficíeles del barrero ydelpropietario Esto* documentosy el numero de copias m » *e deben presentar vasmn en each Enbctod del pact. pc« to mm M d»*« M M M M B I M de M M M M M I CM» proporcionacad»DelegeiaonFboioiwloone e s b«Hponible onb pagm»de M M M vvw»» wteiw/H t r o mu H£»J*Í0« 3 ÍEC 1002 SC INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Anexo 2. Cédula de Presentación. EJERCICIO INDIVIDUAL DE CRÉDITOS PARA CONSTRUCCIÓN ENTERRENO PROPIO VIVIENDA TERMINADA Y/O PROGRESIVA CÉDULA DE PRESENTACIÓN Fecha : Delegación : Entidad : Localidad : No.de registro: Derechohabíente: Nombre: Dirección. Municipio : Teléfono¡ No CartaCrédito: R.F.C.: C.UR.P • CP : Constructor: Númerode registro INFONAV1T (actualizado): Representante legal: Dirección : Teléfono l {AnexarformatoRegistroINFONAVIT) CP.: e-mail; Fax: CARACTERÍSTICAS Domicilio• Calle No Indicar si el Predio se encuentraen: Colonia { ) Fraccionamiento. Nombre de Colonia, Fraccionamiento óConjunto: Superficie Lote m2 Densidad Propuesta viv/ha Densidad Aprobada viv/ha (Aprobado por autoridad local) Conjunto Habitacional ( ) Grado de urbanización Enbreña ( Enproceso ( Terminada ( B FACTIBILIDADES Y/O AUTORIZACIONES (Documentos Indicados) SI NO Uso del Suelo Agua Potable Drenaie y Alcantarillado Electrificación Construcción Fraccionamiento Acta de Recepción C VIVIENDA EMITIDO POR TERMINADA (2 ó más recámaras) Unifamiliar Plazo para la terminación Nomenclatura prototipo aprobado Superficie de construcción Superficie de lote Precio ofrecido de lavivienda ($) Númerode dormitorios Alcoba Sil KPf'HOHABIFNTF NOMRRÍ YFIRMA CP. Col ( } ) ) Avance ) FECHA EMISIÓN PROGRESIVA (1 recámara) Unifamiliar Meses RFRHESFRTANTE01 WOMBRFYFIRMA INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL as EJERCICIO INDIVIDUAL DECRÉDITOS PARA CONSTRUCCIÓN EN TERRENO PROPIO VIVIENDA TERMINADA Y/O PROGRESIVA FICHA TÉCNICA 1 DISEÑO URBANO 1.1.- ESPECIFICACIONES DEURBANIZACIÓN DEL ENTORNO ALA VIVIENDA Pavimentos Describir: Asfalto ( ) Guarniciones y Banquetas Describir. Asfalto ( ) Red eléctrica Alumbrado público Describir; Aérea Mobiliario urbano: Juegos infantiles ( ) Señalización ( ) Contenedores basura ( Concreto ( ) Adoquín ( Adoquín { Concreto ( Subterránea ( ) Otros ( ) ) Otros ( Mixta ( ) Nomenclatura ( Arriates { Otros ( ) Describir: ) Bancas { Areas verdes Describir. Acceso controlado al desarrollo Describir: NO 1.2- EQUIPAMIENTO URBANO a)Transporte público b) Educación (Pública) Jardíndeniños Primaria Secundaria ) Tipo: Distancia Frecuencia Distanciadelavivienda Km Km. Km, c) Salud Describir IMSS Describir SSA (ensucaso): Km. Km. d) Abasto (Tipo popular) Describir: Km. e) Recreación (Tipopúblico) Describir Km. DERECHOHABIENTE REPRESENTANTE DC LA CONSTRUCTORA NOMBRFYFIRMA NOMBRE YFIRWA ) INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL EJERCICIOINDIVIDUAL DECRÉDITOS PARA CONSTRUCCIÓN ENTERRENO PROPIC VIVIENDATERMINADA Y/O PROGRESIV" FICHATÉCNICA 2 ZONAS DERIESGO INDICAR SILA VIVIENDA PROPUESTA SEENCUENTRA UBICADA ENALGUNA ZONA DERIESGO YDESCRIBIR Areas inundables:(ríos,lagunas,arroyos,pantanos,etc.)planoconreferencia: Describir: No.Oficio SI ( ) NO( Dependencia Fecha Documento oficial identificando área inundable : Oficio dedictamenycondicionantes emitidopor laautoridad correspondiente Observaciones de lascondicionantes y/uobrasdeprotección Restricciones de suelo: (cavernas,taludes,fallas geológicas,terrenos compresibles, arcillas expansivas, rellenos sanitarios,etc.)planoconreferencias SI ( Describir: Estudio Geoeléctrico. Geofísico,etc.(ensucaso) Estudio realizado por: Nombredel responsable delestudio : Númerode Cédula Profesional: ) SI ( NO( ) NO( Recomendaciones. Soluciones y/uobrasde protección Zonas de afectación: (depósitos de combustible, lineas alta tensión, derechos federales,ductos PEMEX.industrias contaminantes,etc.) planoconreferencias SI ( No.Oficio Documento oficialidentificando zonadeafectación Oficiodedictamenycondicionantes emitidopor laautoridadcorrespondiente ) NO( Dependencia ) Fecha _ Observaciones de lascondicionantes y/uobrasdeprotección Estudio deImpacto Ambiental (documento): Estudio realizadopor Recomendaciones: OERECHOHABIENTE NOMBRE YFIRMA SI ( ) NO( REPRESENTANTE DE LA CONSTRUCTORA NOMBRE V FIRMA ) INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 3 EJERCICIO INDIVIDUAL DE CRÉDITOS PARA CONSTRUCCIÓN EN TERRENO PROPIO VIVIENDA TERMINADA Y/O PROGRESIVA FICHA TÉCNICA DISEÑO ARQUITECTÓNICO FUNCIONALIDAD SE RECOMIENDA REVISAR LA PROPORCIÓN QUE GUARDAN LOS ESPACIOS Y SU INTERRELACION PARA EL OPTIMO DESARROLLO DE LAS ACTIVIDADES BÁSICAS DE LOS DERECHOHABIENTES LA VIVIENDA ENSU ENTORNO YLAIMAGENURBANA DELCONJUNTO. 3.1 VIVIENDA (Plano arquitectónico: plantas y cortes) NOMENCLATURA DEL PROTOTIPO : PROGRAMA ARQUITECTÓNICO : TIPOLOGÍA : ANÁLISIS DE AREAS LOCALES 0 ESPACIOS De acuerdo al Reglamento de Construcción Estatal y/o Municipal PROPUESTA LADO MÍNIMO SUPERFICIE ANCHO LARGO SUPERFICIE mi m2 ml mi m2 ESTANCIA COMEDOR ESTANCIA-COMEDOR INTEGRADO COCINA BAÑO RECAMARA 1 AREA DE GUARDADO RECAMARA 2 AREA DE GUARDADO ALCOBA RECAMARA 3 AREA DE GUARDADO OTROS: ARFA DE CIRCULACIONES ¡EN SU CASO) AREA DE ESCALERAS (ENSU CASO) PAT 0 DE SERVICIO CUBIERTO !EN SU CASO) SUPERFICIE HABITABLE(apanos interiores) AREADEMUROS(incluyendoumbralesdepuertasyventanas) SUPERFICIETOTALHABITABLE :SUPERFICIEDEVOLADOS(deacuerdoconeldiseñoarquitectónico yelclimadelalocalidad) SUPERFICIEDEINDIVISOSACUBIERTO(soloviviendamultitamillar vertical) SUPERFICIETOTALCONSTRUIDA (INCLUYEVOLADOSEINDIVISOS ) SUPERFICIEDEESTACIONAMIENTOSACUBIERTO(soloviviendamultitamillar vertical) Reglamentarlo ALTURA DE LOCALES (de piso a techo ) ESCALERA HUELLAS PERALTES ANCHO DE RAMPA Propuesta INSTITUTO T E C N O L Ó G I C O DE LA C O N S T R U C C I Ó N MAESTRÍA EN V A L U A C I Ó N INMOBILIARIA E INDUSTRIAL S3 EJERCICIO INDIVIDUAL DE CRÉDITOS PARA C O N S T R U C C I Ó N EN T E R R E N O PROPIO VIVIENDA T E R M I N A D A Y/O PROGRESIVA FICHA TÉCNICA ESPECIFICACIONES I N S T A L A C I O N E S Instalación Hidráulica (plano) EapM (toar máteosles y diámetros de la instalación 2- Instalación Sanitaria (plano): - Especificar materiales y d'ámetros de ia instalación 3- Instalación Eléctrica (plano): - Especificar materiales y diámetros de ia instalación Instalación de Gas (plano): - Especificar materiales y diámetros de la instalación Instalación de Teléfono (plano) Salida de Televisión :(en su caso) B.- A C Á B A O O S (Plano): 1.- Pisos | Especificar ] I Sata Comedor b) Recamaras c} Cocina d) Baño •J Regadera f) Patio de servicio | ) Otros 2.- Zoclos (Especificar) ai Sala Comedor b) Recamaras c) Cocina d|Baño. 3.- Muros interiores iEspecificar) 4.- Zonas Húmedas Especificar) a) regadera b) lavabo c) fregadero 5.- Muros exterioras (Especificar) : 81 INSTITUTO T E C N O L Ó G I C O DE LA C O N S T R U C C I Ó N MAESTRÍA EN V A L U A C I Ó N INMOBILIARIA E INDUSTRIAL as EJERCICIO INDIVIDUAL DE CRÉDITOS PARA C O N S T R U C C I Ó N EN TERRENO PROPIO VIVIENDA TERMINADA Y/O PROGRESIVA FICHA TÉCNICA 3.2 6.- m ESPECIFICACIONES Plafones ( Especificar} a) Sala Comedor Recamaras b) Cocma y Baño c) Patio de servicio: (en su caso) 7.- Escaleras (Especificar) a) Huellas b) Peraltes: c) Plafón de rampa 8.- Impermeabilización ( Especificar) a) Cimentación y/o desplante de muros bj Azotea 9.- Otros ( Especificar) C1.- C O M P O N E N T E S Herrería (plano): ( Especificar) a) Marcos : b)Ventanas¡ c) Vidrios d) Barandales (en su caso): f) Protecciones (en su caá)) e) Mosquiteros (ensu caso) 2.« Puertas (plano): ( Especificar i a) Marcos: b) Exterior c) Interiores di Patio servicio e) Cerrajería 3- Muebles, equipo y accesorios (Especificar yío describir): a|Inodoro b)Lavabo; c) Llaves d) Accesorios e) Regadera f) Fregadero g) Lavadero h) Calentador (capacidad): i) Tinaco (capacidad): I) Cisterna (ensu caso) capacidad: k) Bomba (ensucaso) capacidad I) Equipos deeSmatizacton (en su caso) capacidad m) Elevador (en su caso) capacidad rt) Ecotecnol.ogias ¡ (en su caso) o) Otros O.- A R B O R I Z A C I O N (de acuerdo a la vegetación regional) ( Especificar) -Dos árboles por vivienda E.- B A R D A S (indicar material y altura, de acuerdo con la l o c a l i d a d ) : ai Cabeceras hi Medianeras : 82 INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL EJERCICIO INDIVIDUAL DE CRÉDITOS PARA CONSTRUCCIÓN EN TERRENO PROPIO VIVIENDA TERMINADA Y/O PROGRESIVA FICHA TÉCNICA 3.2 ESPECIFICACIONES F.- S I S T E M A 1.- CONSTRUCTIVO Estudio deMecánica de Suelos (documento); Tradicional ( Nueva Tecnología ( ) e) Fecha de elaboración del estudio a) Estudio realizado por tí) Nombre del Responsable delaMecánica de suelos c) Recomendaciones para lapavimentación; d) Recomendaciones para lacimentación: Memoria de calculo (documento): a) Hombre de!responsable de laMemoria do calculo: b) Número cédula profesional Director Responsable de Obra (documento): a) Nombre del Director Responsable de Obra oPerito: b) Número y;'o registro del DROóPerito: 6) Número y/o registro del DROoPerito emiiido por d) Vigencia de elnúmero y/o registro del UROóPerito e) Localidad(es) de etercicio I) Numero de Cédula Profesional; Garantía estructural: a) Nombre de laempresab} Nombre del representante legalde empresa: Criterios estructurales (plano) describir sistema de ; a) Cimentación b) muros c) castillos. dj losa entrepiso e) losa azotea: í) escalera. COMPROMISO El oferente se compromete a cumplir con lo ofrecido en la presente Cédula, para el desarrollo de la obra y obtener el dictamen de habitabilidad. Nora Se solicita no omitir ninguno detosdatos requeridos, incluyendo la descripción y/o especificación de cada uno de losconceptos,yaque de ser asi, se considerará no integrada lapropuesta A C E P T O OERECHOMA[MENTE REPRESENTANTE DE t.A CONSTRUCTORA NOMBRE Y FIRMA NOMBRE Y FIRMA INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 03 Anexo 3. Programa de Obra Erifi)HSJIir J*J*ísr• P«t«J-«***BiM £r««f MMft M M •, ,-,; ••••"«•- Í : » Íw-i * ••*»*•••* :..,:. ••j¡****et nmmm 1 „ -.«*•..-.:« umaMs 1 -»••>•»•* • • * * * * " * • .,Í", ; ;. •««i**»*»»»" V . «. < i .; ! » •»«•*• ' « w « » '»w«mt;u|»W* T ; J : : . W W » W » . - « • - m l• t r,. • Ip _ I _._ T •t'f.J« ..........i.-**—,«, ,. , , « . . . . . . . . _ • •. " " ' . . " . ; ,.. f . * .. . . .. „... i V 1 1 I «flUWRI —"— Í.ÍV.» : » ; . , . * > j, . . 1 ¡ * }• —, • í "'"""!• 1 ; ••"••I• ' * . . » . . L , . ., t. f ..... | ,. ..;.... 84 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL TABLADEINDICADORESCONCEPTUALESVIVIENDA DEUNNIVEL % PARTIDAS INDICADORES DE MINISTRACIONES PARTIDA ACUM. 30 0 00 0 00 1 26 1 26 2 28 3 54 0 43 3 97 10 14 14 11 20 34 52 48 63 20 18 68 67 31 15 3 84 71 15 6 30 77 45 4 28 81 73 6 60 88 33 3 53 91 86 1 25 93 11 1 58 94 69 3 76 98 45 1 55 100.00 INICIO DEOBRA FIANZASY SEGUROS PERMISOS Y LICENCIAS PRELIMINARES CIMENTACIÓN ALBAÑILERÍA ESTRUCTURA AZOTEAS ACABADOS ELECTRICIDAD FONTANERÍA HERRERIAYVENTANERIA CARPINTERÍA PINTURA JARDINERÍA Y ORNATO VIDRIOS 15 TOTAL: NOT» ESTOS PORCENTAJESSONINDICATIVOSQUESIRVENDEREFERENCIA PARA LOSPORCENTAJES DEMINISTRACIONESYSECRUZARÁ CONELPROGRAMA DEOBRAYFÍSICOFINANCIERODECADAVIVIENDA 100 INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL as TABLADEINDICADORES CONCEPTUALESVIVIENDA DEDOSNIVELES % PARTIDAS INDICADORES DE MOSTRACIONES PARTIDA ACUM. 30 0 00 0 00 1 26 1 26 2 28 3 54 0 43 3 97 10 14 14 11 17 26 31 37 9 34 40 71 17 26 57 97 9 34 67 31 3 84 71 15 6 30 77 45 4 28 81 73 6 60 88 33 3 53 91 86 125 93 11 158 94 69 3 76 98 45 15 1 55 100.00 100 100 INICIO DEOBRA FIANZAS Y SEGUROS PERMISOSY LICENCIAS PRELIMINARES CIMENTACIÓN ALBAÑILERÍA PLANTA BAJA (MUROSY CASTILLOS) 20 ESTRUCTURA PLANTA BAJA ( LOSA ENTREPISO) ALBAÑILERiA PLANTA ALTA (MUROSY CASTILLOS) 20 ESTRUCTURA PLANTAALTA ( LOSAAZOTEA) AZOTEAS 15 ACABADOS ELECTRICIDAD FONTANERÍA HERRERIAYVENTANERIA CARPINTERÍA PINTURA JARDINERÍA Y ORNATO VIDRIOS TOTAL: NOTA:ESTOS PORCENTAJESSONINDICATIVOSQUE SIRVENDEREFERENCIA PARA LOS PORCENTAJESDEMINISTRACIONESY SECRUZARA CONELPROGRAMA DEOBRAVFÍSICOFINANCIERO DECADAVIVIENDA INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Anexo 4. Presupuesto de la Construcción PRESUPUESTO DEOBRA PARA CONSTRUCCIÓN ENTERRENO PROPIO OAMPLIACIÓN, REPARACIÓN O MEJORA DEVIVIENDJ Al CONSTRUCCIÓN ENTERRENO PROPIO.INDIVIDUALOEN OFERTAREGISTRADA OFERTA REGISTRADA INDIVIDUAL0 AGRUPAD A T ~ I PROMOTOR APELLIDOPATERNO MATERNO SECTOR NOM6REÍ.S) CENTRAL PROTOTIPO U > n DX| 1 ""I 1 Txf~l N" vivsT N° NIVELES! Bl CONSTRUCCIÓN ENTERRENO PROPIO INDIVIDUALDISPERSAOAMPLIACIÓN REPARACOMEJORA CONST IHD DISPERSA AMPLIACIÓN! 1 REPAPACIÓNI WEJORflj N'NIVELES! OERECHOHABIENTE APELLIOOPATERNO MATERNO NOM6RE(S) N' REG CONTRUCTOR N' REG D.R.0 0 PERITO 0 OEn B ra xrwrsnda mplncion reparación o mepra •¿leal involucra bafectaciSn oeiecucóndeelementos estructurales< UBICACIÓNDELAIS)VIVIENDAÍS) CALLEYNUM(S) COLONIA DELEGACIÓNO MUNICIPIO RESUMENDELP =SESUPUESTO I II PARTIDA URBANIZACIÓN INTERNA INFRAESTRUCTURA INTERNA IMPORTE PORCEN7 AJE % % ÉSTOS CONCEPTOS SOLO APLICAN PARAEL INCISO A) SUBTOTAL III % EDIFICACIÓN 1 PERMISOS Y LICENCIAS 2 PRELIMINARES 3 CIMENTACIÓN 4 ESTRUCTURA (MUROS, LOSAS,CASTILLO, ETC) 5 ALBAÑILERIA 6 INSTALACIÓN HIDRO-SANITARIA 7 INSTALACIÓN ELÉCTRICA 8 INSTALACIONES ESPECIALES (GAS,TELÉFONO. ETC ) 9 ACABADOS 10 PINTURA 11 HERRERIAYVENTANERIA 12 CARPINTERIAY CERRAJERÍA 13 IMPERMEBILIZACION 14 OBRA EXTERIOR (JARDINERÍA, ORNATO,ETC) 15 LIMPIEZA 16 OTROS % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % SUBTOTAL 17 FIANZAS (Aplica aconst enterreno propio, individual) 18 SEGUROS (Aplican para el Inciso A) TOTAL ( PESOS/100M.N.) LUGAR Y FECHA ELABORA CONSTRUCTOR 0 PRESTADORDESERVIDO [NOMBRE YFIRMA DELREPRESENTANTE LEGAL] ACEPTA NOMBREYFIRMADELDERECHOHABIENTE INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 03 PRESUPUESTO PARA LACONSTRUCCIÓN,REPARACIÓN OAMPLIACIÓN DEVIVIENDA DESGLOSE DEL PRESUPUESTO NOTA DEBENINSERTASE LOSRENGLONESQUE5EREQUIERAN CON&ASEALDESGLOSE DELOSCONCEPTOSQUEGONFPOMAMi J.nA PARTIDA PARIIUA 1 URBANIZACIÓN INTERNA SUBTOTALPARTIDA INFRAESTRUCTURA INTERNA SUBTOTALPARTIDA SUBTOTAL 1YII III EDIFICACIÓN 1 PERMISOSY LICENCIAS 2 PRELIMINARES 3 CIMENTACIÓN 4 ESTRUCTURA SUBTOTALPARTIDA SUBTOTALPARTIDA SUBTOTALPARTIDA SUBTOTALPARTIDA 5 ALBANILERIA 6 INSTALACIÓN HIDRO-SANITARIA SUBTOTALPARTIDA SUBTOTALPARTIDA * 1 88 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL i¡u3 PRESUPUESTO PARA LACONSTRUCCIÓN,REPARACIÓN OAMPLIACIÓN DEVIVIENDA DESGLOSE DEL P R E S U P U E S T O NOTA DEBENINSERTARSE LOSRENGLONES QUESEREQUIERAN CONBASEALDESGLOSEDELOSCONCEPTOSQUECONFROMANCADAPARTIDA 7 INSTALACIÓN ELÉCTRICA SUBTOTALPARTIDA 8 INSTALACIONES ESPECIALES SUBTOTALPARTIDA 9 ACABADOS 10 PINTURA SUBTOTALPARTIDA SUBTOTALPARTIDA 11 HERRERÍA Y VENTANERIA 12 CARPINTERÍA Y CERRAJERÍA 13 IMPERMEABILIZACION SUBTOTALPARTIDA SUBTOTALPARTIDA SUBTOTALPARTIDA 14 OBRA EXTERIOR 15 LIMPIEZA ^^^^^^^^__ SUBTOTALPARTIDA SUBTOTALPARTIDA 89 INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 23 PRESUPUESTO PARA LACONSTRUCCIÓN,REPARACIÓN OAMPLIACIÓN DEVIVIENDA DESGLOSE DEL PRESUPUESTO NOTA DEBENINSERTARSE LOSRENGLONESQUESEREQUIERAN CONEASEALDESGLOSEDELOS CC MMIM 16 UHBAB I WHIM j flimiWIIAUloI ¿oslo 1 OTROS SUBTOTALPARTiDA SUBTOTAL EDIFICAOON 17 FIANZAS 18 SEGUROS SUBTOTALPARTIDA SUBTOTALPARTIDA TOTAL (SUMAI, II Y III) ( I I I PESOSJ100M.N.) LUGARYFECHA CONSTRUCTOROPRESTADORDESERVICIO NOMBREYFIRMADELDERECHOHABIENTE [NOMBREV FIRMA DEL REPRESENTANTE LEGAL) 90 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 09 ANEXO5. FORMATO DE ESTUDIO DEVALOR PARA LA OBTENCIÓN DE CRÉDITO HIPOTECRIO. Clave SHF de<avaluü| hecha de!avalúo] hecha decaducidad) Estudio de valor deinmueble objeto de crédito qarantizado a la vivienda I.L ANTECEDENTES Unidad d e v a l u a c i ó n Clave única de v i v i e n d a (CUVQ N ú m e ' a i). 1 registro Numero d er e g i s ' r p u'el -nnjtinto Clave S H . dei Cnntrolador Controlad ui Cédula de especialidad Valuad or: Emílidap •• S! Fl i e Valuador Cédula de especialidad Solicitante Domicilio C o n s t r u c t o r / P r o m o t o r (para elcasod e v i v i e n d a nueva) ESTIMAR ELEL VALOR C O M E R C I A L DEL I N M U E B L EA PROVECTO T E R M I N A D O P A R A ORTO, ¡Ti Hif'OTFCARIO INFONAVTT U N E A III ESTIMAR Clave entidad o t o r g a n t e del crédito Propósito d«avalúo Iíl WWJMMAUÜN «ENSEALDtLlNMUEBLE Tipo deinmueblea valuar Ubicación del inmueble i valuar Calley numero Colonia Delegationo Municipio Cuenta Predial Cuentade Agua CASA HABITACIÓN UNIFAMIUAR ENPROYECTO DEOBRA Conjunto Código Postal ... C l « e Entidad ! Propietario H0 deEscritura Regimende propíedac Firmada ante Notario Dirección: CalleyN° Colonia Delegacióno Municipio Entidad Código Postal lUÜUmBAUümJSYAUVKftTENaAS Declaraciones E L ° R E S E N T E A V A L U Ó C O N S I D E R A L O S E N F O Q U E S DF: C O S T O S , D E I N G R E S O Y C O M P A R A T I V O DE M E R C A D O P A R A L A E S T I M A C I Ó N D E L V A L O R C O M E R C I A L P A R A L A A P L I C A C I Ó N DE E S T O S E M B O Q U E S SE R E A L I Z O U N A I N V E S T I G A C I Ó N DE M E R C A D O DE T E R R E N O S E N V E N T A A S I C O M O D E I N M U E B L E S EN V E N T A Y EN R E N T A . E NLAZ O N A V Z O N A S S I M I L A R E S PARA E S T I M A R S UV A L O R C O M E R C I A L . SEA P L I C A R A EL M É T O D O F S I C O O D I R E C T O , EL M É T O D O POR CAPITALIZACIÓN D f l .TEN TAE ,Y E LM É T O D O D EM E R C A D E O O C O M P A R A T I V O D E B I D O A Q U ELA V I V I E N D A A U N SE O B T I E N E N D E L A D O C U M E N T » ARQ OING. I C L " S T - C O N S T R U I D A , L A D I S T R I B U C I Ó N A R Q U I T E C T Ó N I C A Y E S P E C I F I C A C I O N E S DEL O SE L E M E N T O S C O N S T R U C T I V O S I O N .- f v J P O R C I O N A D A POR E L S O L I C I T A N T E . E NÉ LSEI N D I C A Q U E E LR E S P O N S A B L E D EC O N S T R U I R L A V I V I E N D A ES E L S O N CÉDULA PROFESIONAL No. YCQNNftDRQ, ^ _ N O EXISTE POR N U E S T R A PARTE N I N G Ú N I N T E R É S ENL A P R O P I E D A D V A L U A D A . L O S D A T O S Y H E C H O S E NELP R E S E N T E E S T U D I O A N U E S T R O S A B E R Y E N T E N D E R , S O N A N Á L I S I S . O P t N f O N E S Y C O N C L U S I O N E S DET I P O P R O F E S I O N A L , Y E S T Á N L I M I T A D O S POR L O S S U P U E S T O S Y C O N D I C I O N E S L I M I T A N T E S , C O R R E S P O N D E ESTE A V A L U Ó A U NE S T U D I O P R O F E S I O N A L E I M P A R O A L Limitantes del A v a l u ó : DE A C U E R 0 O A L A S CARACTERÍSTICAS Y PROPÓSITOS DEL PRESENTE AVALUÓ. ELVALOR COMERCIAL ESTIMADO PARA ELINMUEBLE ANALIZADO SERA A PROYECTO TERMINADO. TOMANDO COMO REFERENCIA ELPROYECTO YELCATALOGO DECONCEPTOS ELEBORADOS POR ELA R Q . O ING. . CON CÉDULA PROFESIONAL Nr^ PROPORCIONADOS PORE L SOLICITANTE, PORTAL MOTIVO SI ALGUNO DE LOS ELEMENTOS CONTENIDOS EN ESTOS, SUFRIERAN ALGUNAS MODIFICACIONES U OMISIONES EN LAEJECUCIÓN DEL AOBRA, ELPRESENTE AVALUÓ CARECERÁ DE VALIDEZ, POR OTRA PARTE, CABE ACLARAR QUE EN VISTA DE LASITUACIÓN ACTUAL EN ELMERCADO, ELVALOR COMERCIAL ESTIMADO ENELPRESENTE AVALUÓ PUEDE VARIAR A LAFECHA DE LA EJECUCIÓN DELA OBRA, POR OTRA PARTE, L A S U P E R F ' C I E DE CONSTRUCCIÓN AESTIMAR ENELPRESENTE AVALÚO ES L A C O N S I DERADA EN ELPRESUPUESTO D E OBRA PROPORCIONADO POR ÉLSOLICITANTE L A C J Á L SERA DE M? EN TOTAL INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Clave SHFdelava IÚOT hecha delavabof~ Fechadecaducidad]- Estudio de valor deinmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda IU ENTORNO Clasificación de la zona Tipo ríeconstrucción predominante índicedesaturación enlazona Vías deacceso Referencia SHFdepromrnrbfl urbana Densidaddepoblac<or. Infraestructuradisponible en % Aguapotable Electrificación Vialidades Alumbrado publico GasNatural Telefonía Señalizaciónynomenclatura Transporte Publico Nivelde nfraestnictura% Otros __ . _ _—__—.—. Equipamiento urbano Enunradiode 92 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL Clave SHP del avaluol C_H Estudio devalor de inmueble objeto de crédito garantizado ala vivienda Facha del avalüo[ Fecha de csducinadl DM. TBRRENO Croqiis deloealización Tramo decalle, callestransversales limítrofes y orientación Topografía y configuración Caraetensticaspañorair»cas Uso de' Densidad ttabltacional Seraidiimhres y/o resfrieclones Medidas y colindarteiae según N : de Escritura Delterreno Según Escrituras: 93 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Cave SHFdelavalúo| •CHK Estudio devalor deinmueble objeto decrédito garantizado ala vivienda Fecha de'caducidad|' ¡H.Z DESCRIPCIÓN GENERALDE LASCONST SUCCIONES Uso actualy distribución del inmueble Calidad del proyecto Clase general delinmueble Clasificación del»sconstrue crones T-1 Clase H°de niveles Estadode conservación V.UTI. Edad UNIFA MILIAR f número de baños completo numero de 1>2 Ganos • I———• latitud | longitud | altitud .......1 numero de espociosde estacionamiento elevador , • i •• % deauancedeobra Unidadesrentablesgenerales % deavancedeobra enareas comunes Unidades rentables . 3.1 SUPERFICIES Superficiedeterreno Superficie proyectada Superficie accesoria SuperficieasertadaeneserrtuSuperficie vendible WA ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓN Proyecto Muros,trabes y columnas Proyecto Losasy entrepisos Proyecto Escaleras Proyecto Acabados Eapacio arrjuitectónico Recibidor Estancia -Comedor Proyecto: Recámaras Proyecto: Patio de servicio Proyecto: Estacionamiento Proyecto: Proyecto: 94 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL S3 Cave SHF del avaluol -CHK Estudio devalor deinmueble objeto decrédito garantizado alavivienda Fecha del a v a l ú o ! Fetftade caducidadt - Instalaclares Htdrai lico sanrta rías Proyecto: Eléctricas Proyecto: Cancelería y comunicaciones Proyecto: Carpintería Proyecto: Herrería Proyecto: Elementns adiciónale* Instalación Obrascomolcmentarias Proyecto: 95 INSTITUTOTECNOLÓGICO DELACONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL S3 OfraSHf m swtjsl ! S U | tt . | 1 Waifl» Ettudlo d»>«tor d t n-fnutt.lt obttta nt crttillo g a r w l l a a e » I » v»t*#wd» |'m.i.it»li-o4tAbéwk»UlB»c*jPO «MPMMMM pvMUüWa £ .*i**elis*.M i b <«ci<lw wtvt v*«í«*í wantjW i> V^íütf * «VrUM'3 « w m»»'n f"*wr*n**. »««» t y s t * « * f ! . -. » . - - - . .. ..- i .. . . ... „.- •£- . . . . L .. h ss Nft*«MW(«Wñi éwMMMMIM* i * M f W B » l t » * * » # * * * l * * * H « « « * W * « " W ' « - ^ ( » í * » « * - « - *»•»»•»«!*** f J u t l j i - í i t* * «M* it-M^M ' • • • . { ' **<*»>** « l i w i ' u i . t H w w m ato t r i m ': J i * t **•*;*> M ***<** 4*•*<§*l» Uaw * - ««?.*(. yurf» ^ I w w t w * l * «Mtarf J«¥f**«e*« »* * *<#,* * ^ * * . t****r* « ultUWuwaHM # M B * # * >09w*$mm .- ' w**í*B-*M «ft*.**** #'i* * * * * . *»tVrfiwi*í«JC-**<*«#**# * l » w N t M «*««4t&c Uí.EftloqMd«M«r*1<> P%in»iu ft * 96 a INSTITUTO T E C N O L Ó G I C O DELA C O N S T R U C C I Ó N MAESTRÍA E N V A L U A C I Ó N INMOBILIARIA E INDUSTRIAL CiaveSHFdel avalúo| Fechadelavalúo| |HI.2.ANAUSISDELENFOQUEDECOMPARAaO?r Resultado natural delainvestigaciónde inmuebles similares mínimo $Im2de referencia promedio $/mz de referencia máximo STn2 de referencia Resultado del análisis dehomologación deinmuebles comparables minimo $/mzde referencia promedio $/m2de mtv^fíüt máximo S/m*de referoraF Aplcación del enfoquede mercado 1 , , • facto; corntTi^l montounitalo apirtatle: superflc:^ vencible | HI. j . RESULTADODELENFOQUE DECOMPARACIÓN TIL EnfoquedeMercado Página 11de # 97 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL Clave SHF del ava!uo| Fecha del avalúo Fecha de caducidad Estudio devalordeinmueble objeto decrédito garantizado alavivienda | IV.L ENFOQUE FÍSICO Investigación detenenos comparables Honibi e.tdefono Característica* Precios de c >nsti -ce¡ó' d t tipossimilares(con b a l e e n Considerando elvalor d d terreno apartir deun procedimiento residualestático: F= [Vi (1 b>] Pn Tipo de Pagos Pagos netos Pagos manuales dec.'-Btosj Fuorie CJTALvGO'RISMA >NT."RE3 Sl'CIAL (.•AT--.LO.~-JOPUS liirER<=5 SOCIAL •_AT '.LOGO PRISMA PLUS INTERÉS SOCIAL construido construído La comparación se lleva Sup.m2 Unit (Sfm?) ________^_^__^-—___ on respecto a lasCara Zona Ubic ctensticas dellotev Frente Forma litado Super) »~- F resultante V.Unit, 'tjtmij • ....... Lotetipo Terreno Fracción deterreno t'romsdo Valor UnitarioAplicado alSuelo Factores deeficiencia Área/ Valor Unit , Kf*f! devalor zona Ubic « . Frente Fr* F~rn.a Superficie Superficietotalterreno Construcción*! Uso Niveles Cía?.- Edad Tipos deconstrucción (clave) (clave) (cl-wpl er años . , . „ « „.,„y ^ Otro Valortotal delterreno Area actor de edad Factor de Otro FRe conservación (explicar) VR Neto construcciones • Superficietotal de construcción Áreas einstalaciones comunas .u^a-nent»!encondominios) Calve Descripción Unu* 1 Cant VR Vida nuevo Remte Valortotal délas construcciones Edad Factor de en años edad Factor de FRe conservación V R Neto Indiviso ($/m!) Valorparcial áreas comunes zz±zz± Valortotalpor áreas«instalaciones comunes IV.Enfoques AdicionalesEmpleados Página 13de # 98 INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 03 Clave SHF de! avaluo| Fecha del avalúo Fecha de caducidad Estudiode valorde inmueble objeto de crédito garantizado a lavivienda Elementos adicionales (Instalaciones especiales, obras complementahasv elementos accesorios) Calve Descripción Unidad Cant VR Vida Edad Factorde nuevo Remte enaños edad VR Neto (S/m*) Factor de Conserv vaiot parcial ¿If.neitc.¡¿'noriales P=$==$ Elementos adicionales (Instalaciones especiales y obras complementarias) ! | RESULTADO DEL ENFOQUE FÍSICO 1 | IV.Z ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS 1 Rentade inrnupN essimilares Clase de inmueble nV Ubicación < • ' J. __L __ — m»cun«t Edad • CU*. zx_: 1XZ_ 1 1 1 - _; 1 i Pm: o » ) 1_ L „ l 1 - ^ZL 4 •L _ ^ _ P mit • 1 , ,, ,'n ~n ü T——r- — i - T - . . .. ¡ , — " ! 1 1! " ' Valor Unitario aplicada Estimación de rentade acuerdo ala referencia deinmuebles simiare. renta Unidad rentable ( up^-t\ . i * Cálculo por capitalización derentas: renta mensualbruta Deducciones anuales estimadas: renta mensualtotal Porcentaje dedesocupación (vacíos) vacíos impuesto predial servicio deagua conservacióny mantenimiento administración energía eléctrica 2% 4% 2% 2% 2% 2% I.S.R. 6% Doduccioi í-. mensuales estimadas PMT[1-(1-H)""] Plvtr rentaneta mensual tasadecapitalización Edaden meses n RESULTADO DEL ENFOQLF VOP C ^PITALIZ ACIÓN IV. EnfoquesAdicionalesErrq)leados Página 14de # 99 INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL 03 Cíave SHF del avalúo| Fecha del avalúo Fecha de caducidad Estudio de valor de inmueble objeto de crédito garantizado a la vivienda J u s t i f i c a c i ó n d elat a s a d e capitalización 0-5 5-1Q I NVO CONSERVACIÓN 10-15 35-40 I BUENA REG DEFIC MALO MUY MALO RUINOSO OPTIMO EXCEL M BUENO BUENO ADEC REG DEFIC MALO SIN USO ADEC REGUL DEFIC INADEC MALO PÉSIMO WA5 35-40 30-35 25-30 20-25 15-20 -r¿ is ESQ COM CAB RES ESQ RES INTER CO INTER RE WT-COM IT R~; l l I I I I I • DE 50 1 I 45-50 1 MANZA CAÍ COM 1 1 l I EXCLUS RESID M BUENA BUENA MEDIA BAJA M BAJA PROLET J J J URB i r r SUMA DE PUNTOS ÜOO 000 000 0 00 0 00 000 otil CAPITALIZACIÓN •00 000 000 0 00 0 00 000 TASAS PARCIALES G00 000 000 ooo 0 00 000 TASARESULTANTE +DE40 M BUENA OPTIMO MBUENC BUENO (ANOS) 20-25 EXCEL I VUR 15-20 I 0 00 IV. EnfoquesAdicionalesEmpleados REDONDEANDO L Q 1 j or j !;,-T | Ú00 003 ¡ 0 00 1 000 1. Página 15de # 100 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL u3 Clave3HF delavaluo|" Fecha ctel avaluó] FwnhstiecaJucicIadl Estudie devalor de inmucble objeto de crédito garantizado ala vivienda V.1 RESUMEN DE VALORES Enfoque deMercado EnfoqueFísico EnfoauedecapttaUzactón de rentas Revision delvalor por parámetrosfiscales (Otrovalor) ~~ « s T * ~l Vistas principales de! predio I CONCLUSION Vatuador Controlador ClaveSHF Clave SHF Especialidad Espeaalidad 101 as I N S T I T U T O T E C N O L Ó G I C O DE LA C O N S T R U C C I Ó N M A E S T R Í A EN V A L U A C I Ó N I N M O B I L I A R I A E I N D U S T R I A L Clave SHF del cWaliío| Estudio de valor de inmueble objete de crédito garantizado a la vivienda CROQUIS DE L O T i n C A C I O N VDEL INMUEBLE hecha del avaluoi Fecnadeca&icidadl Páginas riecesanaTpáTTénBponnSíogí^íTi: :•: > irinup;:!- ;-:•:• \PU >• m1*- -IÍ ••••-?nsu r - a s o ^ T e r f a ^ ^ o m p a r a n i e s P Croquis del inmueble ¡identificar polígonos de terrenoy de las construcciones) Otros estudios realizados (especificar) 102 INSTITUTOTECNOLÓGICODELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓNINMOBILIARIAEINDUSTRIAL es Clave SHFdelavalué Fecha delavaliioT"" Estudiodevalordeinmuebleobjeto decréditogarantizadoalavivienda Fecha ri^jag icidat| 1 Clave delAvaluó Número asignado porlaUnidad deValuación 2 Fecha delAvalúo Enformato DD/MM/AAAA • 3 Numero deregistro delconjunto infonavit (de seraplicable) 4 Clave delControlador quecertifico elAvalúo Número asignado porla Sociedad 5 Clave delPeritoValuador que realizó elAvalúo Número asignado parlaSociedad 6 Clave delaentidad queotorga elcrédito 7 Constructor para elcaso devivienda nueva 8 Propósito i 9 Tipo deInmueble avaluar 10 Calley número osu equivalencia - " Nombre delconiunto (deser aplicable) 12 Colonia • • 13 código Postal 14 Delegación oMunicipio conforme acatalogo INEQI 15 Entidad Federativa conforme acatálogo INEGI 16 Número decuenta predial 17 Referencia deproxmídad urbana 18 Infraestructura disponible enlazona (en porcentaje) 19 Clase del Inmueble 20vida Útil Remanente enmeses 21 Añodeterminación oremodelación delaobra enformato AAAA - ••••• 22 Unidades rentables generales 23 Unidades rentables. i 24 superficie deterreno en n? 25 Superficie construida ennf 26 Superficie accesoria en m* 27 Superficie vendble enr r í 28Valor comparativo demercado 29 Valor fisico del terreno 30Valorfisico dela construe.IOI 31Valor físico deinstalaciones ,•eie.riF.itos comunes. 32 importe del valor concluido 33 Numero derecamaras 34 Número debaños 35 Número demedios barios i 36 Número deniveles dela unidad valuada 37 Número deespacios de estacionamiento 36Acometida alinmueble del suministro telefónico •• • 40 elevador 41 longitud 42 latitud « altitud i.-.,,,,,^..:.,,.,::.. .,.,.,.,....••„...,,..,.. Valuador Clave SHF SÍNTESISDE A V A L U Ó Controlador Clave SHF - , . . . . . . . . . , . , . . . , . . , . .,.....- . , . . . , . . . . . , , . . , : , , : , . , . . , . : . , . : . . . : , , , : , , . : , . : , INSTITUTOTECNOLÓGICODE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍAENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL GLOSARIO Términos y Definiciones Para losefectos deestos lineamientos,seentenderá por: AVALÚO DE PROYECTO INMOBILIARIO. Valor presupuestado de la vivienda terminada (terreno y edificación), determinado por una Institución financiera, autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, con base en un proyecto ejecutivo, tomando en consideración la ubicación del predio, las especificaciones de la edificación y el programa de obra. CRÉDITO ENLINEA III INDIVIDUAL. Corresponde a una de la opciones que tienen los derechohabientes para ejercer su crédito de acuerdo a lo señalado en la Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, Artículo 42, Inciso II (b): para la Construcción de Vivienda en lote propiedad del derechohabiente y con servicios operando; su ejercicio esindividual. DELEGACIÓN REGIONAL. Delegaciones Regionales del INFONAVIT yCoordinación del Distrito Federal. INFONAVIT. Instituto del Fondo Nacional de laVivienda para losTrabajadores. LOTE: Superficie sobre laque seedificará lavivienda unifamiliar. 104 INSTITUTOTECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL LOTE URBANIZADO: Superficie sobre laque seedificará lavivienda,que cuente contodos los servicios operando (agua, drenaje, energía eléctrica), así como calles, andadores, plazas y banquetas. MINISTRACIONES: Entregas parciales de recursos por parte del INFONAVIT al trabajador acreditado que se destinarán a la edificación de su vivienda y que se integran proporcionalmente de los conceptos de crédito, saldo de lasubcuenta de vivienda yahorrovoluntario. MONTO DELCRÉDITO. Importe definanciamiento que otorga el INFONAVIT asusderechohabientes para la construcción de su vivienda expresado en Veces Salario Mínimo Mensual del Distrito Federal (V.S.M.M.D.F.), conforme a las Reglas para el Otorgamiento de Créditosvigente. PROYECTO EJECUTIVO (EXPEDIENTE MAESTRO) Conjunto de documentos y planos desarrollados a nivel de detalle para llevar a cabo la edificación de la vivienda, tomando como base la norma técnica vigente, de acuerdo a lo señalado en el numeral 21 de esto lineamientos, que permitan la completa ejecución del proyectosin ningún impedimento. 105 INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL SALDO DELASUBCUENTA DEVIVIENDA. Total de los recursos que se encuentran depositados en la cuenta individual del trabajador, provenientes de las aportaciones al Fondo Nacional de la Vivienda pagadas por lospatrones,asícomo los intereses acumulados. soc. SISTEMA DEOTORGAMIENTO DECRÉDITO DEL INFONAVIT. TERRENO. El predio total, incluyendo calles, andadores, plazas y banquetas en el que se vaya (n) asembrar la(s) lasvivienda (s) por construir. VALOR DE EDIFICACIÓN DE LAVIVIENDA PORLOTE. Se refiere al valor expresado en moneda nacional, que incluye únicamente costo de licencias yproyecto inherentes alavivienda yedificación de lamisma. VALOR DELAVIVIENDA. Valor total del inmueble, que constituye el respaldo de la garantía hipotecaria, (incluye elvalor delterreno). 106 INSTITUTOTECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA ENVALUACIÓN INMOBILIARIAE INDUSTRIAL S3 BIBLIOGRAFÍA. 1.- México, MANUAL DEL PERITO a* euweHaoeoH' o » «?á- http://www.cabin.gob.mx/dga/manual_v.htm 2.- México, NORMAS DEHIPOTECARIA FEDERAL PUBLICADAS ENELDIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN CAPITULO I.Jfam¿+c&wm»mA*mmm*m/mmmó»t»4táám»Amtméínméímoiím http://www.shf.gob.mx/files/pdf/ReglasValuadores 3.- México, NORMAS DEHIPOTECARIA FEDERAL PUBLICADAS ENELDIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN CAPITULO V.J ^ L w á i * e£ca*á<>¿»t-avista/pu&á& eó¿z&^^ &/utta & txdúaotón http://www.shf.gob.mx/files/pdf/ReglasValuadoresModif3.pdf 4.- México, NORMAS DEHIPOTECARIA FEDERAL PUBLICADAS ENELDIARIO OFICIAL DELA FEDERACIÓN CAPITULO Vil ^ey^aú-e&m*mték*mmM*mfmmó»*éfMom*m/km**4nméimmíf. http://www.shf.gob.mx/files/pdf/ReglasValuadoresModif3.pdf 5.- México, MANUAL INMOBILIARIA DE PROCEDIMIENTOS Y LINEAMIENTOS CAPÍTULO IV. 2t)t> ¿& AtmmémámAéy ¿neetmiendoó- TÉCNICOS DE éeonteo*yimtm VALUACIÓN ¿*^tóoáct*y W M M I * O » MMMWMA http://cgservicios.df.gob.mx/prontuario/vigente/999.htm 6.- México, NORMAS PROFESIONALES DE VALUACIÓN NORMA II ím o é vaueatxf* http://www.valuador.org./normas.htm 7.- México, PRAISA AVALÚOS. 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