La publicidad registral y el derecho a la intimidad - IPRA

LA PUBLICIDAD REGISTRAL Y EL DERECHO A LA INTIMIDAD
Intimidad: Es la zona espiritual interna y reservada de una persona o de
un grupo, especialmente de una familia.
Publicidad: Conjunto de medios que se emplean para divulgar o extender
la noticia de las cosas o de los hechos.
Privado: Particular y personal de cada uno.
Registrar: Transcribir o extractar en los libros de un registro público las
resoluciones de la autoridad o los actas jurídicos de los particulares.
Registro: Acción de registrar; protocolo del notario o registrador; lugar y
oficina donde se registra; asiento que queda de lo que se registra; cédula o
albalá en que consta haberse registrado una cosa.
Registro de la propiedad: Registro en que se inscriben por el registrador
todos los bienes raíces de un partido judicial, con expresión de su dueños
y se hacen constar los cambios y limitaciones de derechos que
experimentan dichos bienes.
Registro mercantil: El que, con carácter público, sirve para la inscripción
de actos y contratos de comercio, preceptuada legalmente en
determinados casos.
Tales son las acepciones que atinentes a la registración, al
registro y al registrador a los vocablos intimidad y publicidad se dan en el
diccionario de la Real Academia de la Lengua Española.
Por su parte en el mensaje del Código Civil chileno y en lo
relativo al dominio uso y goce de los bienes se expresa lo siguiente:
En cuanto al dominio, uso y goce de los bienes, se han
introducido novedades que tienden a importantes y benéficos resultados.
Según el proyecto que os presento, la tradición del dominio de bienes
raíces y de los demás derechos reales constituidos en ellos, menos los de
servidumbre, deberá hacerse por inscripción en un registro semejante al
que ahora existe de hipotecas y censos que se refundirá en él. Se trata, en
efecto de una nueva fusión del régimen hipotecario asociando dos objetos
que tienen entre sí un enlace íntimo, o que, por mejor decir, se incluyan
uno en otro; dar una completa publicidad a las hipotecas, y poner a vista
de todos el estado de las fortunas que consisten en posesiones territoriales
.
En cuanto a lo primero, puede decirse que no se ha hecho
más que llevar a su complemento las disposiciones de las leyes de 31 de
octubre de 1845, y 25 de octubre de 1854, y dar su verdadero nombre al
orden de cosas creado por la segunda. En virtud del artículo 15 de ésta,
las hipotecas especiales prefieren a las legales de cualquiera fecha, las
cuales excluyéndose unas a otras según las fechas de sus causas,
prefieren solamente a los créditos quirografarios. Desde que entre
nosotros la hipoteca legal, ni impedía al deudor enajenar parte alguna de
sus bienes, ni era dado perseguirla contra terceros poseedores, dejó
verdaderamente de ser un peño y por consiguiente una hipoteca. Lo único
que en cierto modo justificaba este título, era la circunstancia de
concurrir con las hipotecas especiales. Abolida esta prerrogativa por el
citado artículo 15, la denominación era del todo impropia. Ha parecido,
pues, conveniente suprimirla. No se conoce en este proyecto otra especie
de hipoteca que la antes llamada especial, y ahora simplemente hipoteca.
Por lo demás, los que gozaban del beneficio de la hipoteca legal se hallan
exactamente en la situación en que los colocó la ley de 25 de octubre.
En cuanto a poner a la vista de todos el estado de las fortunas
territoriales, el arbitrio más sencillo era hacer obligatoria la inscripción de
todas las enajenaciones de bienes raíces, inclusas las transmisiones
hereditarias de ellos, las adjudicaciones y la constitución de todo derecho
real en ellos. Exceptuáronse los de servidumbres prediales, por no haber
parecido de bastante importancia.
La transferencia y transmisión de dominio, la constitución de
todo derecho real, exceptuadas, como he dicho, las servidumbres, exige
una tradición; y la única forma de tradición que para esos actos
corresponde es la inscripción en el Registro Conservatorio. Mientras ésta
no se verifica, un contrato puede ser perfecto, puede producir obligaciones
y derechos entre las partes, pero no transfiere el dominio, no transfiere
ningún derecho real, ni tiene respecto de terceros existencia alguna. La
inscripción es la que da la posesión real efectiva; y mientras ella no se ha
cancelado, el que no ha inscrito su título, no posee: es un mero tenedor.
Como el Registro Conservatorio está abierto a todos, no puede haber
posesión más pública, más solemne, más indisputable, que la inscripción.
En algunas legislaciones la inscripción es una garantía, no sólo de la
posesión, sino de la propiedad; mas para ir tan lejos hubiera sido
necesario obligar a todo propietario, a todo usufructuario, a todo usuario
de bienes raíces a inscribirse justificando previamente la realidad y valor
de sus títulos; y claro está que no era posible obtener este resultado, sino
por medio de providencias compulsivas, que producirían multiplicadas y
embarazosos procedimientos judiciales, y muchos veces juicios
contradictorios, costosos y de larga duración. No dando a la inscripción
conservatoria otro carácter que el de una simple tradición, la posesión
conferida por ella deja subsistentes los derechos del verdadero propietario,
que solamente podrían extinguirse por la prescripción competente. Pero
como no sólo los actos entre vivos sino las transmisiones hereditarias
están sujetas respecto a los bienes raíces a la solemnidad de esta
inscripción, todos los referidos bienes, a no ser los pertenecientes a
personas jurídicas, al cabo de cierto número de años se hallarán inscritos
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y al abrigo de todo ataque. La inscripción sería desde entonces un título
incontrastable de propiedad, obteniéndose así el resultado a que otros
querían llegar desde luego, sin que para ello sea necesario apelar a
medidas odiosas, que producirían un grave sacudimiento en toda la
propiedad territorial.
Son patentes los beneficios que se deberían a este orden de
cosas; la posesión de los bienes raíces, manifiesta, indisputable,
caminando aceleradamente a una época en que inscripción, posesión y
propiedad serían términos idénticos; la propiedad territorial de toda la
República a la vista de todos, en un cuadro que representaría, por decirlo
así, instantáneamente sus mutaciones, cargas y divisiones sucesivas; la
hipoteca cimentada sobre base sólida; el crédito territorial vigorizado y
susceptible de movilizarse.
La institución de que acabo de hablaros se aproxima a lo que
de tiempo atrás ha existido en varios estados de Alemania y que otras
naciones civilizadas aspiran actualmente a imitar. Sus buenos efectos han
sido ampliamente demostrados por la experiencia.
Acerca de la posesión, se ha creído conveniente adoptar una
nomenclatura menos embarazosa y ambigua que la que al presente existe.
Toda posesión es esencialmente caracterizada por la realidad o la
apariencia del dominio; no es poseedor de una finca sino el que la tiene
como suya, sea que se halle materialmente en su poder, o en poder de otro
que le reconoce como dueño de ella. Pero como los derechos reales son
varios, el que no es poseedor del dominio, puede serlo de un derecho de
usufructo, de uso, de habitación, de un derecho de herencia, de un
derecho de prenda o de hipoteca, de un derecho de servidumbre. El
usufructuario no posee la cosa fructuaria, es decir, no inviste ni real ni
ostensiblemente el dominio de ella; posee sólo el usufructo de ella, que es
un derecho real y por consiguiente susceptible de posesión. Pero el
arrendatario de una finca nada posee, no goza más de una acción
personal para la conservación de los derechos que le conferido el contrato.
El que a nombre ajeno posee, no es más que un representante del
verdadero poseedor, ni inviste más que la simple tenencia. Así los
términos posesión civil, posesión natural, son desconocidos en el proyecto
que os someto; las palabras posesión y tenencia contrastan siempre en él;
la posesión es a nombre propio, la tenencia a nombre ajeno. Pero la
posesión puede ser regular o irregular, aquélla adquirida sin violencia, ni
clandestinidad, con justo título y buena fe; es la segunda sin alguno de
estos requisitos. Toda posesión es amparada por la ley; pero sólo la
posesión regular pone al poseedor en el camino de la prescripción
adquisitiva. Tal es el sistema del proyecto sus definiciones señalan límites
precisos a cada una de las dos especies de posesión, conservando siempre
una y otra el carácter genérico que consiste en la investidura de un
derecho real. Hasta aquí lo que en el Mensaje del Código Civil se señala
sobre el Registro de la propiedad inmueble.
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De lo dicho queda en claro que el Registro de propiedad
inmueble tiene como uno de sus objetivos la publicidad de los actos y
contratos referentes a ella, de las mutaciones que experimenta su dominio
y las hipotecas, gravámenes, cargas y prohibiciones que las afectan y que
se imponen ya sea por la ley, voluntariamente o por resolución judicial.
La publicidad de los derechos y de las obligaciones tiene la
finalidad de garantizar los derechos y las obligaciones de los titulares de
los mismos y de los acreedores como así también del Estado en cuanto es
garante de dichos derechos.
La publicidad es consustancial a la registración y no se puede
concebir ésta sin aquella.
Lo que se quiere mantener en reserva, lo que se quiere rodear
del secreto, lo que se quiere mantener en el ámbito de la intimidad no se
muestra, no se publicita, no se difunde, no se da noticia alguna de ello y
queda por ende en el ámbito privadísimo de lo estrictamente
personalísimo.
Los actos y contratos, si bien obligan sólo a las partes que han
intervenido de alguna manera en éllos tienen sin embargo, relevancia y
efectos sociales y por dicha razón deben necesariamente ser de
conocimiento público.
Para que dicho conocimiento lo tenga el cuerpo social es que
se recurre a su registración y tales registros tienen precisamente el
carácter de registros públicos.
El derecho a la intimidad no se conjuga con la registración y
por la importancia social de los derechos que la ley sujeta a registración
en registros públicos no pueden tales derechos mantenerse en la
intimidad.
El derecho a la intimidad resguarda aquellas manifestaciones
del individuo y aquellas situaciones que le conciernen, que por su
naturaleza, no es necesario que sean expuestas a más personas que
aquellas a las que cada uno estime sea del caso que las conozcan y que no
son de carácter patrimonial; los que tienen este carácter, no pueden ni
deben quedar circunscritas al ámbito de la intimidad, precisamente
porque el derecho de propiedad que sobre ella se ejerce tiene las
limitaciones a que está sujeta por el rol social que también cumple el
derecho de propiedad por una parte y a las limitaciones a que voluntaria o
legalmente se sujeta según el ordenamiento legal de cada país y de la
comunidad internacional.
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En la sociedad del siglo XXI, marcada por el conocimiento, las
comunicaciones el respeto de los derechos humanos y la globalización, si
bien el derecho a la intimidad no puede ni debe ser menoscabado, no
puede ampliarse más allá del ámbito de la célula básica de la sociedad
que es la familia y si se quiere, no sólo la familia nuclear, sino que al
ámbito de las relaciones que sus miembros establezcan para hacerlos
partícipes del intimismo que es propio de un número reducido de
personas.
Extender el derecho a la intimidad más allá del marco
señalado, implicaría un desconocimiento de la realidad actual, sin
perjuicio de convenir que el derecho a la intimidad deber ser resguardado,
mas no puede este propósito invadir áreas que le son ajenas como lo es el
patrimonio de cada cual, por cuanto éste está afecto al derecho de prenda
general para hacer a cada persona responsable de las obligaciones que
contrae como sujeto de derechos patrimoniales.
Los bienes de cada persona, y sobre los cuales las leyes
fundamentales le reconocen su derecho de propiedad con los atributos
que le son consustanciales, están también sujetos a servir de garantía de
obligaciones y medio para el cumplimiento de las obligaciones que
contraiga de manera voluntaria en virtud de actos y contratos, de manera
forzada por ejercicio del imperio de la ley o la autoridad en el marco de
aquella, o por actos voluntarios o involuntarios, como ocurre como
consecuencia de la comisión de un hecho punible, sea que se trate de un
delito o cuasidelito según fuera el caso y de que deba responderse
pecuniariamente.
La publicidad inherente a la registración cumple, en
consecuencia, importantes objetivos para cautelar los derechos que con la
inscripción se resguardan, como así también los de los miembros de la
comunidad que deban ejercer los suyos sobre los de uno o más de los
otros miembros de tal comunidad y que en la actualidad rebasa los límites
geográfico territoriales con el desarrollo del comercio que con la tecnología
ha llevado la internacionalización del comercio con las aplicaciones de la
internet.
En tales circunstancias, la finalidad de la registración
patrimonial alcanza niveles de tal universalización que en lugar de
circunscribirse al reducido ámbito de la oficina del registrador, tiene que
adecuarse al ciber espacio e ir a la implementación de un sistema de
información registral de cobertura global que, con los debidos resguardos
que esta misma tecnología puede proporcionar, permita generar una
información simultánea, completa y segura en el orden exclusivamente
patrimonial en lo que el sistema registral compete y que por su propia
naturaleza y finalidad, adoptando los debidos resguardos para cautelar la
seguridad y certeza registral, sea instrumento eficiente y eficaz para la
concreción de actos y contratos que a su vez, con iguales características
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de certeza y seguridad jurídicas, permitan una registración y publicidad
acorde con las exigencias del siglo XXI.
Lo dicho no significa de manera alguna desconocer la
importancia del derecho a la intimidad, mas es indudable que este
derecho no está relacionado de manera alguna con la función registral que
a nosotros compete, y muy por el contrario, nos es absolutamente ajena,
por cuanto dicho derecho queda en un ámbito muy distinto al que la
función a nuestro cargo se encuentra, pues en caso alguno puede referirse
a cuestiones patrimoniales, contractuales y registrales que, por su propia
naturaleza, son públicas y como tales, abiertas al conocimiento general en
cuanto medio de información, información que debe estar dotada de
certeza por cuanto sirve de fundamento para contratar y de seguridad en
cuanto a que los derechos acerca de los cuales informa y que fluyen de los
asientos y certificaciones respectivas dan a las partes interesadas en dar y
recibir dicha información seguridad en el orden contractual y por ende en
los derechos y obligaciones a que el contrato de que se trata da origen, y
que debidamente registradas, retroalimentan a su vez la contratación
registrable y se pone en movimiento de manera ágil la dinámica comercial
generando con ello bienes y servicios, trabajo y bienestar en el marco de la
seguridad, lo que a su vez se traduce en paz social a partir de un hecho
aparentemente insignificante como es la firma del registrador, la que sin
embargo produce una cadena de hechos jurídicos, económicos y sociales
de efectos previstos e incluso imprevistos y generadores a su vez de otra
cadena que unida a esta y a la subsiguiente que esa genera, da
nacimiento, modifica y multiplica a su vez otra cadena de hechos, actos,
contratos y negocios producto de los anteriores y creadores de riqueza y
bienestar.
En conclusión, registro público y por consiguiente la
publicidad que le es consustancial no se compatibilizan con el derecho a
la intimidad. El derecho registral y el derecho a la intimidad se mueven en
esferas distintas y contrapuestas y por ende mal podrían conciliarse o
quedar uno sometido al otro.
Edmundo Rojas García
RESUMEN
En lo relativo a este tema se transcriben los párrafos del
Mensaje del Código Civil concernientes a la finalidad de la registración,
una de las cuales es precisamente la publicidad de los derechos inscritos,
la que pugna con el derecho a la intimidad, lo que es de suyo atendible,
por cuanto la publicidad registral y el derecho a la intimidad se mueven
en esferas distintas y contrapuestas.
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