Lima, dos de junio Del año dos mil nueve.

Lima, dos de junio Del año dos mil nueve.‐ VISTOS; y, CONSIDERANDO: Primero.‐ Que, el recurso de casación interpuesto por Inmobiliaria Constructora Los Edificadores Sociedad Anónima a fojas ciento ochenta y seis cumple con los requisitos de forma previstos para su admisibilidad establecidos en el artículo trescientos ochenta y siete del Código Procesal Civil; Segundo.‐ Que, el recurso se sustenta en las causales de los incisos uno y dos del artículo trescientos ochenta y seis del Código Procesal Civil citado, esto es, la aplicación indebida de normas de derecho material y la inaplicación de normas de derecho material, denunciando que: i) La empresa recurrente señala que el Colegiado interpreta el término “perfeccionamiento” utilizado – según ellos – en la cláusula décimo octava del contrato privado de compraventa como transferencia efectiva de la propiedad, y lo vincula con los actos futuros pendientes, respecto a la formalidad solemne de los contratos, sustentado por el artículo mil trescientos sesenta y dos del Código Civil “buena fe y común intención”; que de la revisión del contrato de compraventa se tiene que las partes no han convenido el otorgamiento de escritura pública, que si bien es cierto que en la cláusula décimo octava se convino: este contrato sólo podrá ser perfeccionado después de haber obtenido la aprobación de los proyectos definitivos de habilitación urbana por las autoridades competentes quien a su vez autorizan el otorgamiento de títulos individuales; no puede considerarse como transferencia efectiva de la propiedad al acto de otorgar escritura pública, dado que ésta cláusula esta referida a actos que conducen a completar el acto jurídico de compraventa, dado que de la evaluación de la cláusula cuarta y demás se tiene que el término “perfeccionamiento” no hace alusión a un pacto de otorgar escritura pública, sino que las partes contratantes pactaron “… es con reserva de dominio hasta cancelar el valor total del referido lote”, por tanto dicho término aludido en la cláusula décimo octava del contrato de compraventa esta refreído a actos posteriores que conlleven a pulir o culminar el acto jurídico de compraventa; Alega que el acto de transferencia de dominio quedó perfeccionada con la sola obligación de enajenar conforme lo dispone el artículo novecientos cuarenta y nueve del Código Civil, ya que la transferencia se perfecciona con la sola obligación; que de conformidad con lo establecido por el artículo mil quinientos cuarenta nueve del citado Código, es obligación del comprador la de perfeccionar la transferencia del bien inmueble, lo que ocurre con la entrega del bien conforme a los artículos mil quinientos cincuenta, mil quinientos cincuenta y cuatro, mil quinientos cincuenta y seis y mil quinientos cincuenta y siete del Código acotado, en tal sentido el otorgamiento de escritura pública no es necesario para el perfeccionamiento de la transferencia, sino que la misma constituye una formalidad cuando es exigida por ley o se ha convenido en el contrato; por ende en el contrato de compraventa las obligaciones reciprocas son el pago del precio de venta y la entrega del bien inmueble, por tanto de la revisión del contrato de compraventa se aprecia la inexistencia de la obligación contractual de otorgar escritura pública. ii) se ha inaplicado el artículo mil trescientos cincuenta y cuatro del Código Civil que regula los alcances de la libertad de contratar y la libertad contractual, es decir que la autonomía privada posee un doble contenido, la libertad de contratar o facultad de decidir con quién, como y cuando contratar; y la libertad contractual o configuración interna, consistente en la libertad que tienen las partes contratantes para determinar entre si el contenido del contrato que han acordado celebrar, siempre que no sea contrario a la norma legal de carácter imperativo, que guarda concordancia con el artículo dos, inciso catorce, y el artículo sesenta y dos de la Constitución Política del Estad o. En este orden de cosas en la cláusula décimo octava del contrato las partes contratantes han pactado el perfeccionamiento del contrato de compraventa entendiéndose como tal – elaboración de minuta y otorgamiento de escritura pública – después de la obtención y aprobación definitiva de la obra de habilitación urbana por las autoridades competentes, este último requisito se obtiene una vez ejecutada las obras de agua y desagüe, electrificación y construcción de pistas y veredas, recepcionadas satisfactoriamente dichas obras por la Corporación Municipal correspondiente, evento que aún no ha sucedido, por lo que al no cumplirse con lo pactado –
señalan– no están en la obligación de otorgar escritura pública al comprador, sino una vez cumplido lo estipulado. Alega que vulnera el principio de primacía de la voluntad, al no respetar la formalidad adoptada por las partes contratantes, que dicha omisión en la mencionada resolución vulnera lo dispuesto por el artículo mil cuatrocientos doce del Código Civil. Asimismo, denuncia la inaplicación del artículo novecientos cuarenta y nueve del Código Civil, que dispone que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario, en tal sentido el actor no solo es propietario del lote de terreno, sino también posesionarlo a mérito de lo estipulado en la cláusula segunda del contrato, al haberse entregado la posesión al momento del pago de la cuota inicial y suscripción del contrato, lo que ha conllevado al demandante a la construcción de su vivienda en el lote de terreno sub litis; Tercero.‐ Que, en cuanto a la primera causal denunciada, la empresa recurrente no señala en forma clara y precisa que norma de derecho material considera que se ha aplicado indebidamente, además los argumentos expuestos se encuentran orientados a revalorar los medios probatorios, situación no prevista por el artículo trescientos ochenta y cuatro del Código Procesal Civil. Cuarto.‐ Que, en cuanto a la segunda causal denunciada, debe señalarse que con las normas señaladas –por la empresa recurrente– como inaplicadas pretende que se varíe la cuestión fáctica establecida en autos, por tanto son impertinentes, si se tiene en cuenta que el Colegiado Superior ha establecido que las partes pactaron la formalización del contrato de compraventa por escritura pública y que no establecieron condiciones a dicho efecto, lo cual es razonable dado que la eficacia social de la propiedad consiste en su oportunidad ante terceros, la cual sólo es evidente mediante alguna forma de publicidad, que se inicia fácticamente con la posesión pero que requiere además el respaldo de la publicidad formal; en consecuencia la denuncia debe desestimarse; Quinto.‐ Que, en consecuencia, el recurso no reúne los requisitos de fondo exigidos en los acápites dos punto uno, y dos punto dos, del inciso segundo, del artículo trescientos ochenta y ocho del Código Procesal Civil, y en uso de las facultades previstas en el artículo trescientos noventa y dos de dicho cuerpo normativo, declararon: IMPROCEDENTE el recurso de casación, interpuesto a fojas ciento ochenta y seis por la Inmobiliaria Constructora Los Edificadores Sociedad Anónima –ICOESA–, contra la resolución de vista de fojas ciento setenta, su fecha dieciocho de julio del año dos mil ocho; CONDENARON a la recurrente al pago de las costas y costos del recurso, así como a la multa de tres Unidades de Referencia Procesal; ORDENARON la publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”; en los seguidos por Antero Eduardo López Chuquitaype con la Inmobiliaria Constructora Los Edificadores Sociedad Anónima sobre Otorgamiento de Escritura Pública; y los devolvieron; Vocal Ponente señor Miranda Molina.‐ S.S. TICONA POSTIGO SANTOS PEÑA MIRANDA MOLINA MAC RAE THAYS ARANDA RODRÍGUEZ Crb Corte Suprema de Justicia de la República Sala Civil Transitoria Casación Nº 734‐ 2009 Lima – Norte Otorgamiento de Escritura Pública PAGE PAGE 1