MarketView Hoteles España 2011

CBRE
MarketView
Hoteles España 2011
http://www.cbre.es/es_es/research
2011
RESUMEN
Indicadores clave
Cambios desde
2010
2011
Ocupación


ADR


RevPAR


Rentas

=
Yields

=
Claves para 2012
• Estabilización de la demanda
• Necesaria mejora de tarifas medias
• Volumen de inversión en crecimiento
• Contratos variables en consolidación
• Penetración de cadenas internacionales
• Papel determinante de las Entidades
Financieras – provisiones del Banco de
España
Actividad destacada de
CBRE Hotels
 España registró en 2011 más viajeros (4,3%) y pernoctaciones (+7,3%) que en
2010, incluso batiendo récords históricos en estos indicadores. Los turistas
extranjeros, muchos desplazados a las costas españolas por el efecto de la
“Primavera Árabe”, fueron los principales responsables de este aumento de la
demanda, ya que el turismo nacional, tanto en la vertiente vacacional como
empresarial, siguió mermado durante el año.
 La oferta hotelera del país está en proceso de desaceleración; prueba de ello es
el crecimiento de apenas un 1,8% en las plazas hoteleras del país durante
2011. Se espera que en 2012 el ritmo de crecimiento descienda hasta el 1,5%,
aunque en destinos urbanos estratégicos como Madrid y Barcelona este
crecimiento será superior.
 La operativa hotelera, medida como ingreso medio por habitación disponible o
RevPAR, experimentó una mejora durante 2011 fundamentalmente vía
ocupación. En contraposición, la tarifa media (ADR) se estancó e incluso en
algunas plazas como Madrid disminuyó ligeramente. Barcelona estuvo entre las
ciudades europeas con mayor crecimiento de RevPAR.
 El volumen de transacciones hoteleras creció un 60% hasta alcanzar los 807
millones de Euros. Registramos un gran número de operaciones de
compraventa en el mercado vacacional y algunas operaciones de gran volumen
en ubicaciones prime urbanas. La financiación siguió restringida a pocos
grupos/operaciones y la mayoría de las transacciones tuvieron lugar vía
subrogación de deuda ya existente.
 Los contratos de gestión y franquicia firmados durante el año por las cadenas
hoteleras fueron, en número, equiparables a los de arrendamiento. Las
cadenas internacionales aprovecharon la mayor aceptación de estos formatos
de explotación firmando el 18% de los nuevos contratos de 2011.
Principales zonas turísticas de España
Destinos Vacacionales
• Asesoramiento a Husa Hoteles en la venta
del Hotel Palace de Barcelona
Destinos Urbanos
• Asesoramiento a Hesperia en la venta del
hotel londinense Hesperia London Victoria.
• Venta del Hotel Rafael Casanova, propiedad
de Reyal Urbis.
• Asesoramiento a Barceló en la venta de su
hotel en Casablanca, Marruecos.
• Búsqueda y selección de operador para el
hotel Carris Marineda, propiedad de Invest
Cos y ubicado en La Coruña.
• Búsqueda y selección de operador para el
hotel NH Casa de la Marquesa en Teruel.
Fuente: CBRE
©2012, CBRE
Récord gracias al turismo extranjero
Millones de pernoctaciones
Durante 2011 se batió el record histórico de demanda
turística en España, alcanzando los 286,6 millones de
pernoctaciones y los 85,4 millones de viajeros alojados.
La cifra de pernoctaciones de 2011 fue un 7,3%
superior a la de 2010, cifra que a su vez ya superó en
un 6% a la del año precedente. Esta mejora vino dada
totalmente por la recuperación del mercado extranjero,
cuyas pernoctaciones crecieron en un 14% frente a la
disminución del 2% en las protagonizadas por turistas
residentes en el territorio nacional. La “Primavera
Árabe”,
fenómeno
de
inestabilidad
política
desencadenado en algunos países en la zona del Norte
de África, fue un importante causante de este
crecimiento de la demanda por los desvíos de turistas
hacia las costas españolas.
200
190
176
180
170
160
155
152
155
155
150
141
140
130
117
115
120
113
110
113
110
111
100
2006
2007
2008
Nacionales
Fuente: INE
2009
2010
2011
Extranjeros
Crecimiento en pernoctaciones en las principales zonas
48.345.016
% variación anual
Millones pernoctaciones
Canarias
58,3
Baleares
54,1
Bilbao
1,4
Madrid
16,4
Sevilla
3,6
España
286,6
Barcelona
16,2
Costa del Sol
15,2
Costa Blanca
MarketView Hoteles España
DEMANDA
Pernoctaciones en España
El peso del turismo extranjero aumenta año a año en
España; muestra de ello es que del total de
pernoctaciones registradas en el país durante 2011, un
61% fueron protagonizadas por turistas residentes en el
extranjero.
Barcelona, con una mayor exposición internacional en
el segmento MICE y un acuciado cliente de ocio, copó
el 81% de sus pernoctaciones con turismo extranjero.
Frente al dato de Barcelona, la cifra de pernoctaciones
extranjeras en Madrid, ciudad caracterizada por un
mercado turístico de negocios y nacional, alcanzó tan
solo el 56%.
14,8
Valencia
3,3
Costa Daurada
9
Zaragoza
1,3
Costa Brava
10,3
0%
5%
10%
15%
Fuente: INE
Crecimiento en pernoctaciones por categoría
% variación anual
Millones pernoctaciones Cuota
48.345
4*
129,5
45,2%
5*
15,5
5,4%
3*
98,3
34,3%
Hostales
19,3
6,7%
2*
17,9
6,2%
1*
6,1
2,1%
(5)%
5%
10%
15%
Canarias y Baleares, las comunidades con mayor peso
turístico del país, registraron los mayores aumentos en
el número de pernoctaciones (+16,7%) y (+11,7%)
respectivamente. Los destinos urbanos en España
también repuntaron, y en concreto Madrid y Barcelona
alcanzaron sendos récords históricos en el número de
viajeros alojados y en pernoctaciones. La capital
registró 16,4 millones de pernoctaciones (+7,7%
interanual) , seguida muy de cerca por Barcelona con
16,2 millones de pernoctaciones, dato que supone un
crecimiento interanual del 7,3%. Cabe destacar también
el crecimiento de destinos como Bilbao o Sevilla,
mientras que otros como Valencia o Zaragoza se
caracterizaron por un tónica estable.
Los principales mercados emisores extranjeros
continuaron siendo el alemán y el británico, aunque los
de mayor crecimiento en el 2011 fueron el ruso
(+58,7%), que ya supera a países como EEUU en
cuanto a volumen de pernoctaciones, y el polaco
(+38,1%).
En cuanto a la demanda por categorías hoteleras, son
las 4 y 5 estrellas las únicas que ganaron cuota de
mercado en 2011.
Pag. 2
©2012, CBRE
2011
Fuente: INE
0%
Los destinos isleños salen beneficiados
MarketView Hoteles España
OFERTA
Número de plazas estimadas España
Ralentización en el crecimiento de la oferta
Según datos del INE, la oferta hotelera en España en
2011, medida en número de plazas, aumentó un 1,8%
con respecto a 2010, aumento menor a la media de
este indicador durante los últimos cinco años. Las
dificultades en la obtención de financiación para
nuevos proyectos unidas a la sobreoferta en
determinadas zonas del país, provocaron una
adecuada racionalización en el número de proyectos
llevados a cabo durante 2011 y contemplados para el
futuro próximo.
En cuanto al régimen de explotación de los hoteles
inaugurados en 2011, según nuestros datos el 50%
son operados en régimen de alquiler, el 31% en
propiedad, el 10% con apoyo de contratos de
franquicia y el 9% restante bajo contratos de gestión.
Barcelona y Madrid sí planean más aperturas
En Madrid el ritmo de crecimiento de la oferta durante
2011 fue superior a la media nacional, alcanzando el
4% de aumento interanual. De los nueve hoteles
abiertos en 2011, siete fueron de categoría 4 estrellas,
uno de 3 estrellas y uno de 2 estrellas. Está prevista la
apertura de trece nuevos hoteles en la ciudad hasta el
año 2012, lo que haría que la oferta hotelera de la
capital alcanzase las 81.994 plazas.
En Barcelona, tras varios años de intenso crecimiento,
la variación interanual en el número de plazas se situó
en el 1,5%, alcanzando a cierre de 2011 las 66.900
unidades de alojamiento. De los trece hoteles abiertos
en esta ciudad durante 2011, cuatro fueron de
categoría 4 estrellas, cinco de categoría 3 estrellas, dos
establecimientos de categoría 2 estrellas y dos de
categoría 5 estrellas. De cara a 2012 sí que se espera
un crecimiento pronunciado de la oferta con
veinticuatro nuevos hoteles previstos y alrededor de
4,500 plazas.
Miles de plazas
1.500
1.400
1.300
1.200
3,3 %
2,6 %
1,8 %
1,5%
1,8 %
1.100
1.000
2007
2008
2009
2010
2011
2012*
2012*: Previsión de oferta futura (CBRE)
Fuente: INE
Distribución de oferta hotelera actual y futura por categoría
(número de plazas)
Proyectos en España para 2012
España 2011
5% 1%
4% 7%
9%
23%
12%
34%
46%
59%
5*
4*
3*
2*
1*
5*
4*
3*
2*
1*
Fuente: INE y CBRE
Variación número de plazas en temporada baja
Plazas
2011
Cierre de hoteles no rentables
Como dato significativo y novedoso encontramos el
cierre de más de treinta establecimientos durante
2011. En su mayoría estos hoteles eran explotados en
propiedad, sin cadena gestora especializada que diera
un apoyo comercial y operativo. También se detectó,
fundamentalmente en destinos vacacionales, un mayor
número de hoteles cerrados en temporada baja como
medida de ahorro ante la acentuación de la
estacionalidad de la demanda. Agregando la oferta de
plazas disponibles en los meses de otoño e invierno, se
observa como en plazas como la Costa del Sol o la
Costa Dorada la oferta hotelera ha ido disminuyendo
progresivamente en los últimos ejercicios.
70.000
60.000
-2,1 %
50.000
- 11,9 %
40.000
30.000
0,4 %
20.000
- 12,9 %
10.000
Costa Del Sol
2008
Pag. 3
©2012, CBRE
Fuente: INE
Costa Brava
2009
Costa Daurada Costa Blanca
2010
2011
80 €
80%
60 €
60%
40 €
40%
20 €
20%
0€
El crecimiento de la demanda, unido al descenso en el
ritmo de crecimiento de la oferta, resultó en una mejoría
de los resultados operativos de los hoteles españoles.
Ocupación
ADR/RevPAR
Estabilidad en precios pese a la mayor demanda
0%
2008
2009
ADR
2010
RevPAR
2011
Ocupación
Fuente: INE
2008
140
BARCELONA
2010
2011
2009
Los precios medios se estancaron en la mayoría de
destinos españoles debido a que el segmento que
realmente aportó el incremento de demanda fue el de
ocio, mucho más sensible al precio que el de negocio y
MICE, que siguió bastante mermado durante el año.
En el caso de Madrid, la tarifa media por habitación
descendió un 1,2% hasta los 88,4 €, aunque el aumentó
de un 3,8% en la ocupación hasta el 66,1% hizo que el
RevPAR sí que tuviera una variación positiva de un 2,5%.
Se trata del tercer año consecutivo en el que la tarifa
media de la capital desciende (desde 2008), señal que
preocupa a los hoteleros de la ciudad aún acumulando
dos años de incremento en el RevPAR gracias a la
ocupación.
Evolución indicadores operativos Madrid y Barcelona
MADRID
La ocupación media del país para 2011 fue de 55,9%,
un 4,9% más que el año anterior, mientras que el precio
medio (ADR) aumentó un ligero 1,1% hasta los 69,5 €.
Ambos indicadores provocaron que el ingreso medio
por habitación disponible (RevPAR) creciera un 6,1%
hasta los 38,9 €.
MarketView Hoteles España
OPERATIVA
Evolución de los principales indicadores de rentabilidad
hotelera en España
120
100
Barcelona en cambio sí registró un aumento del 3,9% en
su tarifa media hasta los 116,1 €, que junto con un
aumento del 4,3% en la ocupación produjo un aumento
del RevPAR del 8,4% hasta los 81,8 €. Es importante
destacar como pese a la igualdad en pernoctaciones
recibidas, Barcelona cuenta con un RevPAR un 40%
superior al de Madrid.
80
60
40
20
0
Occ %
ADR (€) RevPAR (€) Occ %
ADR (€) RevPAR (€)
Los datos operativos en las principales capitales
europeas mejoraron de forma generalizada durante
2011.
Fuente: STR Global
RevPAR en algunas ciudades de Europa
% variación anual
RevPAR (€)
Dublin
58,3
Amsterdam
98,0
Bucarest
40,7
Budapest
35,4
Barcelona
81,8
Praga
46,6
Londres
106,7
Dusseldorf
66,8
Viena
68,7
Roma
100,3
Bruselas
74,5
Madrid
58,4
Paris
Según un análisis llevado a cabo por STR Global, el
RevPAR medio para 2011 aumentó en casi todas las
principales ciudades europeas, mejora que de nuevo
estuvo provocada en mayor medida por los incrementos
de ocupación que por los de precio medio. La única
excepción fue Berlín, que cerraba 2011 con una
disminución de su RevPAR del 1%.
El ranking de variaciones positivas fue liderado por
Dublín (12%), Ámsterdam (9,5%) y Bucarest (9,3%),
quedando Barcelona entre los primeros puestos del
ranking de crecimiento y Madrid entre los últimos.
El mayor RevPAR del continente lo obtuvo Paris seguido
de Londres y Roma.
127,8
Berlin
59,7
0%
2%
Fuente: STR Global
4%
6%
8%
10%
12%
14%
Pag. 4
©2012, CBRE
2011
(2)%
Mejores resultados en el conjunto de Europa
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TRANSACCIONES
Mayor actividad transaccional
De acuerdo a las operaciones registradas por CBRE
Hotels, el volumen total de transacciones hoteleras en
España alcanzó los 807 millones de Euros, cifra un
60% superior a la del ejercicio anterior.
La transacción más significativa del 2011 en términos
de volumen, fue la compra por parte de Iberostar de la
cartera de cinco activos vacacionales del tour operador
británico Thomas Cook, que alcanzó los 90 millones
de Euros. Sin embargo, en términos de activos
individuales, las ventas del Hesperia Madrid por 80
millones de Euros a Grupo Millenium y la venta del
Hotel Palace de Barcelona por 68 millones de Euros a
sociedad Aginyo fueron las más representativas.
Además, destacar el hecho de que ambas
transacciones incluyeron un contrato de arrendamiento
(sale & leaseback) con el anterior operador del hotel
(Hesperia y Husa respectivamente); esta modalidad de
operaciones creció un 68% en cuanto a volumen de
inversión se refiere.
Volumen de transacciones hoteleras
Millones de euros
1.500
1.400
1.163
1.000
807
500
2011
500
2009
2010
0
2007
2008
2011
Fuente: CBRE
Número de transacciones 2011 por ubicación del activo
Prime urbana Mad y Bcn
20%
11%
Secundaria Mad y Bcn
Predominio del producto vacacional
Destaca el hecho de que la mayoría de las operaciones
(51%) tuvieron lugar en destinos vacacionales, en
contraste con el año anterior en el que sólo supusieron
un 29%. Este hecho fue debido a la menor percepción
de riesgo en estos destinos gracias al buen año
operativo en las costas españolas y a la mayor
disposición de los vendedores para acercarse a los
precios ofertados por los compradores en estas zonas
con menos demanda inversora. Otra variación
importante fue la disminución de operaciones en
ubicaciones prime de Madrid y Barcelona, que sólo
concentraron el 20% de las transacciones registradas.
Este porcentaje contrasta con el 42% del 2010, cuando
las inversiones tenían una clara aversión al riesgo y se
concentraban únicamente en el producto prime seguro.
Sin embargo, creemos que este descenso interanual no
implica una menor demanda compradora para estas
ubicaciones, sino un mayor apetito por compras con
mayor expectativas de rentabilidad en otras plazas del
país.
469
9%
51%
9%
Prime ciudades secundarias
Vacacional
Otras ubicaciones urbanas
Fuente: CBRE
Número de transacciones 2011 por tipología del inversor
2%
9%
Cadena hotelera
Inversor privado
27%
Entidad financiera
Inversor Institucional
62%
Fuente: CBRE
Las cadenas salen de compras
Precios medios por habitación en transacciones 2007-2011
Por tipología de inversor, en 2011 encontramos como
protagonistas indiscutibles a las cadenas hoteleras, las
cuales acometieron el 62% de las compras frente al
33% que lideraron en 2010. Resaltar la significativa
caída del peso de los inversores institucionales que
pasaron de protagonizar el 33% de las adquisiciones
en 2010 a tan solo el 9% en 2011.
Precio medio por habitación (miles de euros)
En cuanto al precio medio por habitación, éste alcanzó
los 166.000 €/hab., cifra muy influenciada al alza por
las operaciones prime de Madrid y Barcelona que
rondaron los 500.000 €/hab.
Pag. 5
©2012, CBRE
200
180
160
140
120
100
2007
Fuente: CBRE
2008
2009
2010
2011
Hotel
Precio
€ MM Comprador
(Aprox)
Cat.
Hab.
4*
5
hoteles
94,0
Iberostar
Thomas Cook
5*
171
80,0
Millenium
Hesperia
5*
125
68,0
Aginyo
Husa
5*
307
58,0
Toufic
Aboukhater
Morgan
Stanley
Meliá Lebreros
4*
437
49,2
BBVA Renting Meliá Hot. Int.
Hotel Sol Tenerife
4*
522
49,0
Tertian XXI
Meliá Hot. Int.
Hilton Valencia
5*
304
44,0
CPI
Eurohypo
Tryp Centro Norte
3*
203
30,0
Millenium
Colonial
Hotel Casanova by
Rafael
4*
124
27,0
H10 Hoteles
Reyal Urbis
Iberostar (cartera)
Hotel Hesperia
Madrid
Hotel Palace
Barcelona
Intercontinental
Madrid
Vendedor
Las entidades financieras jugaron un papel protagonista
en las transacciones ocurridas en 2011, ya que la
obtención de deuda nueva para la compra de activos
estuvo muy limitada y la subrogación a la deuda
existente fue la tónica habitual.
Aún siendo un buen año en cuanto a volumen de
inversión, las operaciones se demoraron más en el
tiempo y muchas resultaron fallidas por el factor
financiación, bien porque el “Loan-To-Value” requerido
por el inversor para completar la operación era superior
al ofrecido por la entidad financiera (ha rondado el
60%) o porque la subrogación a la deuda existente
requería garantías adicionales y/o rebaja del nivel de la
misma.
MarketView Hoteles España
La financiación fue la clave
Principales transacciones hoteleras en España 2011
Se afianzan los contratos de gestión y franquicia
Fuente: CBRE
El año 2011 vivió una intensa actividad en el cambio de
manos de activos hoteleros en lo que a la explotación se
refiere. Se firmaron 110 contratos nuevos en España, de
los que menos de la mitad, el 47%, fueron contratos de
alquiler, la modalidad hasta ahora más común en
España. De estos, aproximadamente el 70% contenían
tramos o retornos 100% variables para los propietarios,
característica en línea con las políticas de flexibilización
de rentas que vienen aplicando las cadenas españolas
en ubicaciones en las que perciben riesgo de tener
pérdidas de explotación.
Tipología de contratos firmados en 2011
8,2%
47,3%
37,3%
Por otro lado, los contratos de gestión y franquicia
representaron un 44% del total, siendo este el primer
año en el que este tipo de contratos, más implantados
en países anglosajones, obtenían una amplia
aceptación en nuestro país.
7,3%
Alquiler
Franquicia
Gestión
Propiedad
Fuente: CBRE
Protagonistas de los contratos firmados en 2011
Por último, señalar 9 operaciones en las que la
propiedad tomó la explotación después de la salida una
cadena. Este hecho se produjo tanto por la finalización
natural de algún contrato de explotación, en el que la
propiedad decidió continuar la explotación sin ayuda de
ninguna marca, como por la resolución anticipada de
algún contrato debido a los procesos de renegociación
de rentas.
Las cadenas extranjeras se lanzan al mercado
18%
Cadenas Nacionale s
Cadenas Internacionales
82%
Fuente: CBRE
En el año analizado, las cadenas extranjeras firmaron el
18% de los nuevos contratos de explotación en España,
siendo casi todos ellos contratos de gestión o de
franquicia.
El hecho de que las cadenas nacionales fueran menos
agresivas en sus ofertas de rentas provocó la
desaparición de gran parte de las barreras de entrada
en el mercado español para las cadenas extranjeras.
Pag. 6
©2012, CBRE
2011
Algunos ejemplos de operaciones de cadenas
internacionales fueron la firma de la marca Four Points
by Sheraton en el hotel Amrey Diagonal o la de Holiday
Inn en el hotel Rafael Pirámides, ambos contratos de
franquicia.
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PERSPECTIVAS 2012
 Prevemos que el turismo extranjero mantenga los mismos niveles de
afluencia que en 2011. La llamada “Primavera Árabe” va a perdurar
durante 2012 y los principales destinos vacacionales españoles continuarán
siendo los grandes beneficiados.
 La ocupación en la mayoría de plazas españolas se mantendrá estable
pudiendo incluso aumentar en algunos destinos vacacionales como
Baleares o Canarias y en destinos urbanos como Madrid y Barcelona. Sin
embargo, la debilidad económica de la zona Euro y la recesión en España
seguirán lastrando los precios medios que se mantendrán en algunas
plazas o incluso podrán descender en algunos destinos.
 Los modelos de explotación hotelera seguirán la senda emprendida en
2009 de flexibilización de contratos. Los arrendamientos variables y los
contratos de gestión o franquicia seguirán creciendo en detrimento de los
contratos de arrendamiento fijo. Las franquicias pueden ser las grandes
protagonistas dada su flexibilidad de contratación y su percepción como
herramienta de maximización de ingresos con bajo coste de implantación.
 Seguiremos asistiendo a renegociaciones de contratos de arrendamiento
firmados con anterioridad a 2009. Algunas bonificaciones en renta
negociadas en los últimos años llegarán este año a su fin en un contexto de
cierta mejora del mercado pero insuficiente para mantener los niveles de
renta anteriores a la crisis. Los hoteles con EBITDA negativo por sobre
arrendamientos tratarán de introducir elementos de renta variable en sus
contratos con el fin de minimizar pérdidas. Como consecuencia,
seguiremos asistiendo a una alta rotación de operadores en la gestión de
activos hoteleros.
 Las cadenas internacionales seguirán ganando peso en España. El
repliegue de muchas cadenas nacionales y la expansión internacional de
los principales operadores españoles facilitarán la implantación de las
grandes marcas internacionales en nuestro país.
 El primer semestre del año se caracterizará por una fuerte restricción en los
mercados de crédito, lo que sin duda dificultará las inversiones en hoteles.
La reforma del sistema financiero español y la ola de segundas
refinanciaciones de grupos hoteleros e inmobiliarios conllevará un fuerte
aumento del número de activos hoteleros en venta. Prevemos que esta
situación ajustará el precio de los activos a la baja, lo que podría generar
un contexto más favorable para las transacciones si las condiciones de
financiación se relajan en la segunda mitad del año.
Para más información, por favor
contacten con:
CBRE Hotels España
Jorge Ruiz Andrés
Director Nacional
Av. Diagonal 605, 8º 1ª,
08028 Barcelona, España
+34 93 444 7700
[email protected]
Miguel Casas Albandor
Director
Torre Picasso, Planta 24
Plaza Pablo Ruiz Picasso, 1
28020 Madrid, España
+34 91 598 1900
[email protected]
Patricio Palomar Murillo
Director de Research
Torre Picasso, Planta 24
Plaza Pablo Ruiz Picasso, 1
28020 Madrid, España
+34 91 598 1900
[email protected]
Síguenos en :
 El perfil de comprador de hoteles en España este año será heterogéneo.
Cadenas hoteleras e inversores privados seguirán dominando el mercado
de transacciones, si bien es posible una mayor actividad de inversores
institucionales dado el previsible ajuste en los precios de venta y la posible
afluencia de hoteles prime al mercado de inversión.
2011
Febrero 2012
 Las entidades financieras incrementarán el número de activos hoteleros en
sus balances. La concentración del sector y la imposibilidad de muchas
compañías de dar servicio a la deuda propiciarán esta situación.
Para otros informes de mercado disponibles sobre España, visite nuestro site http://www.cbre.es/es_es/research
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Pag. 7
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