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Imposición compra segunda plaza de garaje en VPO
El año pasado me toco una vivienda de vpo en valladolid. la promotora me aseguró que tenía que comprar dos plazas de
garaje, que si no tendría que renunciar al piso. me explicaron que antes de escriturar tendría que pagar el 20% de la
vivienda, trastero, y las 2 plazas de garaje mas el IVA total de la operación, quedando el 80 % de la vivenda, trastero y
las DOS plazas de garaje para la hipoteca (prestamo cualificado a traves de la Junta de CyL)(tengo una hoja con el plan
de pagos de la promotora, indicando claramente que la hipoteca se hará por el 80% de todo el conjunto). A principios
de este año firmé la reserva, de la vivienda, el trastero y las 2 plazas de garaje, a pesar de que a mí me gustaría
comprar solo una. El caso es que ahora la promotora nos dice que el plan de pagos que nos entregó en enero está mal,
que en la hipoteca no puede ir el 80% de todo el conjunto, sino sólo el 80% de la vivienda, el tratero y UNA plaza de
garaje, para acojerse a la financiación cualificada. Con lo cual tengo que adelantar antes de escrituras 15.000 euros con
los que antes no contaba. He ido a la oficina de Vivienda de Valladolid, para ver si es legal a que me obliguen a comprar
dos plazas de garje, y me dicen que no me pueden obligar, pero que el que lo coja o no depende de la voluntad de las
partes, y que si ya he firmado un contrato de reserva (aun no he firmado el contrato de compraventa) me va a ser dificil
reclamar, incluso yendo a juicio. La promotora sigue diciendo que tengo que coger las dos plazas. ¿pueden obligarme
realmente? ¿si he firmado la reserva puedo retractarme de una plaza de garaje? ¿que el plan de pagos haya sido
modificado me podría valer para reclamar?
Según nuestro criterio profesional, cualquier estipulación contractual con imponga la obligatoriedad de adquirir un
producto no solicitado complementario del principal, como puede ser una segunda plaza de garaje, ha de ser
considerada NULA por abusiva al contravenir el art. 89.4 del Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre por el
que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes
complementarias.
De dicha regulación destacamos lo siguiente:Artículo 82. Concepto de cláusulas abusivas.
1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas
prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del
consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del
contrato.
2. El hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se hayan negociado individualmente
no excluirá la aplicación de las normas sobre cláusulas abusivas al resto del contrato.
El empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la
prueba.
3. El carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto
del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las
demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa.
4. No obstante lo previsto en los apartados precedentes, en todo caso son abusivas las cláusulas que, conforme a lo
dispuesto en los artículos 85 a 90, ambos inclusive:
a) vinculen el contrato a la voluntad del empresario,
b) limiten los derechos del consumidor y usuario,
c) determinen la falta de reciprocidad en el contrato,
d) impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba,
e)resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato, o
f) contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.
Artículo 83. Nulidad de las cláusulas abusivas e integración del contrato.
1. Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas.
2. La parte del contrato afectada por la nulidad se integrará con arreglo a lo dispuesto por el artículo 1.258 del Código
Civil y al principio de buena fe objetiva.
A estos efectos, el Juez que declare la nulidad de dichas cláusulas integrará el contrato y dispondrá de facultades
moderadoras respecto de los derechos y obligaciones de las partes, cuando subsista el contrato, y de las
consecuencias de su ineficacia en caso de perjuicio apreciable para el consumidor y usuario.
Sólo cuando las cláusulas subsistentes determinen una situación no equitativa en la posición de las partes que no pueda
ser subsanada podrá el Juez declarar la ineficacia del contrato.
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Generado: 7 November, 2009, 19:18
FOROVIVIENDA
Artículo 89. Cláusulas abusivas que afectan al perfeccionamiento y ejecución del contrato.
En todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas:
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4. La imposición al consumidor y usuario de bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados.
5. Los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o
penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada
caso expresados con la debida claridad o separación.
Ahora bien, la declaración de nulidad de la cláusula ha de solicitarse por vía judicial. Es el único camino. Y en el proceso
judicial que se siguiera, sería muy importante reunir los testimonios de cuantos más compradores de la misma promoción
mejor, de manera que quedara acreditado de forma incontestable que la compra de la segunda plaza fue impuesta
como condición para adquirir la VPO. Dada la premura de los plazos, habría que pedir una medida cautelar, consistente
en suspender la eficacia de dicha cláusula pero mantener -para ser cumplido- la vigencia del resto del contrato durante
la tramitación del pleito. Por otro lado sería conveniente dirigirse al órganismo competente en materia de vivienda de su
comunidad autónoma ya que al amparo de una actuación protegida el promotor está pretendiendo imponer su negocio de
renta libre. Esto constituye, según nuestra opinión profesional, un abuso de derecho por parte del promotor y un fraude
de ley, en concreto de la legislación sobre Vivienda de Protección Oficial. Este argumento también habría de ser
desarrollado e incluido en la demanda. Las Actuaciones Protegidas en materia de vivienda tienen como razón de ser
facilitar el acceso a la vivienda a las personas con menos recursos económicos por lo que es un contrasentido que el
Estado o las Comunidades Autónomas sufragen parte del coste de la vivienda y al mismo tiempo toleren que el promotor
condicione el derecho de los agraciados en el sorteo a la adquisición en régimen de renta libre de una segunda plaza de
garaje, con un coste muy superior y que absolutamente ha de ser considerado un lujo innecesario desde el punto de
vista de la Actuación Protegida.
Pero insistimos en que es un problema que dificilmente se va a resolver en otro ámbito que no sea el judicial. Respecto
a la modificación del plan de pagos depende de lo estipulado en el contrato. En el mismo se define con exactitud el precio
y el calendario de pagos. Ni promotor ni comprador pueden modificar a su antojo las fechas previstas para cada pago.
Ahora bien, el promotor no puede imponer ni el contrato exigir que el pago se realice mediante subrogación hipotecaria.
Puede ofrecerse como una posibilidad -sobre todo subrogación en la hipoteca del promotor- pero nunca imponerse.
Como tampoco puede ser exigido por el comprador. En definitiva, la financiación es un problema del comprador, no del
promotor. Pero el calendario de pagos no puede ser modificado. Si estaba previsto que el precio del garaje se pagara el
mismo día que el grueso del precio de la vivienda, ese día deberá pagarse. Sea con hipoteca o sin ella. (Dejando a salvo
que la imposición de la compra sea nula).
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Generado: 7 November, 2009, 19:18