TOCA NÚMERO: 294-2015 APELANTE: ELIMINADO Y ELIMINADO . MAGISTRADO PONENTE: LIC. ELIMINADO . SECRETARIO DE ESTUDIO Y CUENTA: MTRO. ELIMINADO . San Luis Potosí, San Luis Potosí, a 23 veintitrés de junio del 2015 dos mil quince. V I S T O, para resolver el Toca número 294-2015, relativo al recurso de apelación interpuesto por los actores ELIMINADO y ELIMINADO , en contra de la sentencia de fecha 09 nueve de marzo del 2015 dos mil quince, pronunciada por el Juez Quinto del Ramo Civil en esta Capital, expediente 995/2013, Juicio Ordinario Civil por Nulidad de Contrato de Compraventa, promovido por los aquí apelantes, en contra de ELIMINADO , ELIMINADO , representada por ELIMINADO ; y, RESULTANDO La PRIMERO.- sentencia apelada contiene los siguientes puntos resolutivos: “PRIMERO.- Este Juzgado fue competente para conocer del juicio.- SEGUNDO.- La vía ordinaria civil fue correcta.- personalidad.Prescripción TERCERO.CUARTO.- Negativa, Las partes Resultó que en 1 vía comparecieron procedente de la con Excepción reconvención ejercitó ELIMINADO , ELIMINADO . por conducto de su Apoderado Legal el C. ARQ. ELIMINADO , en consecuencia es improcedente la acción intentada.- QUINTO.- No se entró al estudio del fondo de la acción principal de NULIDAD ABSOLUTA del contrato de compraventa, por ocioso e innecesario que resulta su estudio.- SEXTO.- Se condena a la parte actora al pago de costas y gastos originados por la tramitación del presente juicio, al no obtener sentencia favorable a sus intereses.SEPTIMO.- NOTÍFIQUESE PERSONALMENTE.” ELIMINADO SEGUNDO.- Inconformes, ELIMINADO y ELIMINADO , interpusieron recurso de apelación, mismo que una vez substanciado en los términos de ley, fue citado para resolver, turnándose el expediente al Magistrado ponente para elaborar el proyecto de resolución; y, CONSIDERANDO PRIMERO.- Esta Sala es competente para conocer y resolver el recurso, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 936 y 958 del Código de Procedimientos Civiles vigente en el Estado, en relación con los numerales 1º, 3º, 4º fracción I, 7º y 25 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la entidad. SEGUNDO.- Los agravios son del tenor literal siguiente: “PRIMER AGRAVIO.- Fuente del agravio.- Resolución recaída en el expediente de primer grado.- Preceptos Violados. Artículos 2057, 2058, 2059, 1746 al 1770 y demás relativos al Código Civil de este Estado.- El inferior en su resolución que se reclama esencia aduce que la acción de Saneamiento por vicios ocultos se debió hecho valer dentro de los seis meses siguientes a la entrega del inmueble en términos de lo dispuesto por el artículo 1982 del Código Civil del Estado, en virtud de que la entrega del inmueble fue hecha el nueve de junio del año 2009 por parte de la demandada y que la demanda se interpuso hasta el día 25 de junio del 2013. Motivo por el cual opera la prescripción de Acción de Saneamiento por Vicios Ocultos.- Ahora bien, El Juez Quinto del Ramo Civil en su resolución que aquí se combate, hace una apreciación fuera de toda lógica jurídica, violando con ello el debido proceso por los siguientes motivos.- PRIMERO.- Si los suscritos hicimos valer en juicio la Nulidad Absoluta del contrato de compra venta, que celebramos con la demandada, el veintisiete de mayo del dos mil nueve, relativo al bien inmueble ubicado en la calle de ELIMINADO número 325 fraccionamiento ELIMINADO de ELIMINADO , del lote de terreno número tres de la manzana uno inmueble que cuenta con una 2 superficie de ELIMINADO , como base de la acción y no la acción de Saneamiento por vicios Ocultos (redhibitoria con motivo de vicios ocultos),; Por lo que es claro que los vicios internos y/o ocultos objeto de la compraventa, SON AQUELLOS QUE NO SE MANIFIESTAN APARENTEMENTE Y NO SE PUEDEN REVELAR A UN SIMPLE Y RAPIDO RECONOCIMIENTO Y NO DEBEN CONFUNDIRSE CON LA CALIDAD DE LAS MERCANCÍAS Y/O MATERIALES.- SEGUNDO.Si bien es cierto que la acción redhibitoria se refiere a vicios de la cosa, internos, y el término para ejercer tal acción es de seis meses como lo aduce el juez inferior en su sentencia que aquí se reclama.- Pero también es cierto, que los suscritos ejercitamos la acción de nulidad absoluta como ya se dijo, en virtud de la casa habitación que le compramos a la parte demandada hasta esta fecha tiene inconsistencias estructurales a simple vista en base a la DOCUMENTALES PUBLICAS a).- consistente en el oficio numero D.P.C. 0148/2012, suscrito por el C. ELIMINADO , Jefe Provisional del Departamento de Protección Civil del Municipio de Soledad de Graciano Sánchez, S.L.P., en el que realizo una inspección y emitió un informe de las inconsistencias que presentaba nuestra vivienda ubicada en la calle de ELIMINADO número ELIMINADO ELIMINADO , S.L.P. en el que concluyo en lo siguiente: INCLINACIÓN DEL INMUEBLE HACIA EL LADO DERECHO, POR MALA COMPATACION DEL TERRENO, POR EL MOMENTO NO SE OBSERVAN DAÑOS MAYORES EN EL INMUEBLE SOLO CUARTEADURAS Y FISURAS LEVES, SE RECOMIENDA UN ESTUDIO MAS AFONDO PARA DESCARTAR UN RIESGO MAYOT.- b).- Así mismo existe el dictamen pericial rendido por el Ing. ELIMINADO , perito como tercero en discordia, ordenado para su elaboración por este órgano jurisdiccional, mismo que obra en autos, el cual concluyo en los siguientes puntos: Dictamen: La opinión de valor, acuerdo a mi leal saber, entender y conocer, que en concordancia con las especificaciones técnicas, mediante los documentos que me fueron exhibidos y los elementos que me fueron proporcionados, la situación actual de la obra, relativo a la casa-habitación ubicada en el inmueble de la calle de ELIMINADO , Fraccionamiento ELIMINADO del Municipio de Soledad de Graciano Sánchez, S.L.P. de cualquier técnica bien sustentada y que conlleve criterios y juicios lógicos y prácticos debe conducir a un resultado adecuado, por lo tanto: 1).- La edificación ubicado en la calle de ELIMINADO ELIMINADO , del Municipio de Soledad de Graciano Sánchez, S.L.P., en esta ciudad, tiene asentamientos diferenciales, tan es así que la construcción vecina colindante al Oriente, se apoya en esta edificación. en referencia. Salta a la vista que no cumple con el Artículo 233, 266, separaciones entre colindancias del Reglamento de Construcciones para el Municipio de San Luis Potosí.- 2).- Los agrietamientos, los hundimientos diferenciales del suelo, origina un “Fenómeno de Subsidencia” que causan que se rompan las calles, banquetas, muros techos, drenajes, y con el peligro 3 del colapso estructural, y por casualidad esta casa-habitación se construyó en una zona donde hay una falla local de agrietamiento del suelo, y para evitar esta situación se debe de investigarse antes de construirse, el tipo de condiciones de cimentaciones de las edificaciones colindantes en materia de estabilidad, hundimientos, emersiones, agrietamientos de suelo y desplomos, y debe de tomarse en cuenta en el diseño y la construcción de la cimentación en proyecto el “Reglamento de Construcciones Para El Distrito Federal 2004”, en los Artículo 148, 149, 169, 172, 173 y del Reglamento de Construcciones del Municipio de San Luis Potosí, Artículo 219, 220, 221, 222.3).- Por lo tanto en el diseño de toda cimentación, se consideraran los Estados de Limite de Falla y de Servicio tal y como se indican en las Normas. Además de los Artículos 148, 149, 169 “Reglamento de Construcciones Para El Distrito Federal 2004”, asimismo se debe de considerar el Criterio de Diseño: así como los criterios relativos a los Estados Límite de Falla y de Servicio, así como de durabilidad, y que cumpla con los requisitos del Artículo 159 del mencionado Titulo Sexto además se tiene que cumplir con el Estado Límite de Servicio para que esté en funcionamiento en las condiciones servicio sea satisfactorio. Asimismo debe de cumplir con el Diseño por durabilidad. Las estructuras deberán diseñarse para una vida útil de al menos 50 años.- 4).- Para la restitución de los daños estimados en el inmueble no me es posible cuantificarlo ya que se debe de recimentar la casa-habitación, ya que tiene fisura y cuarteaduras el inmueble en general, y seguirán las fallas estructurales en la vivienda, por la falta de capacidad de carga de la cimentación es decir la falta más área de cimentación por el deficiente calculo estructural de la obra en cuestión, por no realizar las investigaciones de suelo (Estudios de mecánica de suelos, estratigrafía del terreno en cuestión), y que en mi opinión se debe de valor un justiprecio del inmueble, como si el bien raíz estuviera en buenas condiciones de mantenimiento y conservación, ya que representa la pérdida de valor a la propiedad por el lugar critico donde está asentado la vivienda, así como la falta de seguridad estructural del inmueble, además de contemplar la edad de las construcciones y de homologar el valor de Mercado del terreno y el de las construcciones en esta zona de la que versa el asunto, para de esta manera estimar un valor comercial de reposición de plaza del bien inmueble en otro lugar y un programa de asistencia de reubicación que proporcione asistencia financiera y el pago de gastos móviles para localizar el área de recambio para los desplazados.- La Reubicación de asistencia se basa en tres conceptos: a).- Indemnización, b).- Aceptación del traslado y … c).- Vivienda al menos equivalente.- Y proporcionar un Alojamiento equivalente no significa que la vivienda de reemplazo es idéntica a la vivienda adquirida y tiene que poseer servicios similares a la propiedad más comparable.- 5).- El estudio Geológico realizado por la Escuela de Geología de la U.A.S.L.P., con Identificación Plena del inmueble de la calle de ELIMINADO , Fraccionamiento ELIMINADO del Municipio de Soledad 4 de Graciano Sánchez, S.L.P. está ubicada en una falla de subsidencia del terreno en cuestión, por lo tanto desde mi óptica, el peligro siempre está latente que se pueden colapsar las (sic) Vivienda ubicada en esta Falla de Subsidencia, y comenta el Arq. ELIMINADO que las consecuencias serían incrementos de los daños al inmueble, las molestias y afectaciones a la salud humana y daños económicos.- 6).- Estimo que para la restitución de los daños estimados en el inmueble en cuestión, no me es posible cuantificarlo, sencillamente porque la cimentación está sobre una falla geológica en la tierra (Falla de Subsidencia) y por cuestiones naturales de sus características, como los desplazamientos del agrietamiento y asentamientos diferenciales del suelo, están continuamente saliendo o extendiéndose más fisuras, cuarteaduras y grietas, cualquier arreglo en la construcción no soluciona su falta de Seguridad Estructural de la edificación, por lo tanto en mi criterio, es que se debe de reponer el bien inmueble, en otra zona y a sano criterio, en un terreno posicionado que tenga la capacidad carga del terreno para soportar una vivienda en condiciones normales de habitabilidad y que se considere un precio de plaza actual y que el terreno y la edificación al tasarlo, este en buenas condiciones de seguridad estructural, de conservación y mantenimiento, además debe estar equiparada con la edad del inmueble en cuestión.- 7).- El Arq. ELIMINADO , manifiesta que cumplió con todos los requisitos de Ley la empresa constructora en cuestión.- 8).- El inmueble está habilitado, pero la habitabilidad se ocupa del aislamiento térmico y acústico, y de la salubridad, y las grietas en la habitación frontal tiene cinta de aislar el ruido del exterior, y evitar el paso de la humedad en Época de lluvias, y que los insectos en esta zona no entren a la casa-habitación., las estructuras deberán diseñarse para una vida útil de al menos 50 años, de acuerdo con los requisitos establecidos en el Cáp. 4. Reglamento de Construcciones para el Departamento del Distrito Federal y las Normas Técnicas Complementarias.- 9).- En base a la información de autos, el C. Comandante ELIMINADO jefe del Departamento de Protección Civil del Municipio de Soledad de Graciano Sánchez, S.L.P. mediante el oficio D.P.C. 019/2012, CONCLUSIONES: A efecto de mayor certeza es necesario realizar un estudio por parte de un especialista.- Riesgo: Existe el riesgo de que con el paso del tiempo, se presenten fuertes daños en losa y muros, pudiendo afectar la integridad del inmueble. El Ing. ELIMINADO del Instituto de Geología de la U.A.S.L.P., en el Estudio Geológico realizado en la zona critica en cuestión, el material presente en el área de estudio es un material limo, arenoso, arcilloso, el cual puede sufrir colapsamiento produciendo fracturamiento en las construcciones”. Considerando el Reglamento de Construcciones para el Municipio de San Luis Potosí, reza el Artículo 30. … de acuerdo a lo determinado por la Unidad de Protección Civil Municipal, la Dirección negará cualquier autorización para uso del suelo en terrenos cuya ubicación implica riesgos urbanos. Artículo 104, 216, 233 y 266, Del Reglamento de 5 Construcciones para el Municipio de San Luis Potosí.- 10).- El Dictamen Pericial en Materia de Valuación de Inmuebles, se concluye que el área de estudio es un material limo, arenoso, arcilloso, el cual puede sufrir colapsamiento produciendo fracturamiento en las construcciones, por lo que estimo que se debe de reubicar el bien inmueble siniestrado del propietario, permitiendo que su valor de mercado tenga el precio mas probable en un mercado abierto y competitivo a partir de una fecha específica; y que le proporcionen una vivienda de reemplazo idéntica o similar a la vivienda adquirida, por lo (sic) tiene que poseer servicios similares o la propiedad más comparable, y considerando los factores de utilidad funcional y ubicación razonable. Conclusiones y Dictamen vigencia por seis meses, de acuerdo al peritaje adjunto.- Con lo que cumplimento con la labor que se me encomendó.- Quedo de usted, de su atento y seguro servidor.- Protesto haber desempeñado mi cometido fielmente de acuerdo con mi leal saber entender y conocer.- San Luis Potosí, S.L.P., a 04 de noviembre del 2014.- E.V.I. Ing. ELIMINADO .- Cédula Profesional No. ELIMINADO .- Cédula Profesional No. ELIMINADO .- CONSIDERACIONES.Se entiende por cimentación somera, aquella cuya profundidad de desplante es menor a tres veces su ancho, a este grupo pertenecen las zapatas aisladas o continuas, las losas de cimentación o nervaduras y los cajones de los cuales con frecuencia, constituyen los sótanos de los edificios.- El diseño de una cimentación somera consiste básicamente en elegir el tipo de cimiento, determinar las dimensiones del área de contacto entre el cimiento y el terreno, y efectuar el diseño estructural. Finalmente debe establecerse el procedimiento a seguir para realizar la construcción de esa cimentación, ya que tanto el diseño y el funcionamiento de la misma pueden ser afectados importantemente por las operaciones de construcción.- La elección del tipo de cimiento y de sus dimensiones se hacen en función de la estratigrafía y las propiedades del terreno, así como de las magnitudes de las cargas de la estructura que constituyen la cimentación, por ello la elección y dimensiones del cimiento deben ser tales que satisfagan los siguientes requisitos generales.- A).- Los esfuerzos cortantes que la cimentación induzca al terreno, deben de ser siempre que los que este es capaz de soportar con un cierto margen de seguridad, esto implica la necesidad de estimar la capacidad de estimar la capacidad de carga del terreno que se encuentra bajo la cimentación de que se trate.- B).- Los asentamientos de la estructura, producidos por la deformación del terreno bajo la acción de los esfuerzos que le impone la cimentación deberán exceder el límite tolerable para la propia estructura, así como a las estructuras vecinas.- C).- Una vez elegido el tipo de cimentación y sus dimensiones adecuadas para satisfacer los dos requisitos anteriores, es indispensable que la construcción se realice de manera que no alteren las propiedades mecánicas del suelo y no se produzcan deformaciones.- Las Normas Técnicas Complementarias para el Diseño y Construcción de Cimentaciones del Reglamento de Construcciones 6 para el Distrito Federal se consideraran los siguientes Estados Limites, además de los correspondientes a los miembros de la estructura: a).- De falla.- 1).- Flotación.- 2).Flujo Plástico o general del suelo bajo la cimentación.- 3).- Falla Estructural de Pilotes, Pilas, u otros elementos de la cimentación.- Asentado lo anterior, es claro que no procede la Acción de Saneamiento por Vicios Ocultos, como lo aduce el inferior en la sentencia que aquí se reclama; Ya que no hay vicios internos u ocultos de la casa habitación objeto de la compra venta, por lo que se debe de concluir en la Acción de Nulidad Absoluta. Por lo tanto el contrato de compraventa contraído con la demandada deberá de ser nulo por las razones que se expresan en este agravio.- Sirve de apoyo a lo anterior las siguientes tesis jurisprudenciales que al tenor dicen: RESCISION DE CONTRATO DE COMPRAVENTA POR VICIOS OCULTOS DE LA COSA, REQUISITOS DE PROCEDENCIA DE LA ACCION (LEGISLACION DEL ESTADO DE MEXICO).- Tratándose de contratos conmutativos, clasificación dentro de la cual se encuentra el de compraventa, en términos de lo dispuesto por el artículo 1667 del Código Civil del Estado, el enajenante tiene a su cargo el saneamiento por los defectos ocultos de la cosa, obligación ésta que a su vez otorga al adquirente un derecho de garantía contra tales defectos, confiriéndole acción para exigir la rescisión del contrato, o bien la rebaja proporcional del precio, que en el lenguaje jurídico se conocen, la primera como redhibitoria, y la otra acción común quanti minoris, y además de que deben ser ejercitadas dentro de los seis meses siguientes a la entrega de la cosa, requieren como condición fundamental de procedencia, la demostración de que los vicios ocultos existían al tiempo de la adquisición, mediante dictamen pericial, en los términos de los artículos 1985 y 1987 del Código Civil; por el contrario, la acción resultará improcedente cuando los defectos de la cosa son apreciables a simple vista; cuando sin ser manifiestos el adquirente es perito que por razón de su oficio o profesión debió conocerlos fácilmente; y por último, cuando por estipulación expresa renunció al derecho de exigir la correspondiente responsabilidad, por disponerlo así los artículos 1971 y 1986 del ordenamiento legal citado.[...] Publicada en, Época: Octava Época; Registro: 213261, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación; Tomo XIII, Marzo de 1994, Materia(s): Civil, Tesis: II.2o.176 C, Página: 450.- ACCION REDHIBITORIA. EXCEPCIONES QUE PUEDE HACER VALER EL ENAJENANTE (LEGISLACION DEL ESTADO DE JALISCO).- Tratándose de contratos conmutativos, se establece la obligación del enajenante al saneamiento por los efectos ocultos de la cosa, la cual correlativamente se traduce para el adquirente en un derecho de garantía contra los propios defectos, confiriéndose la acción para exigir la rescisión del contrato, o bien la rebaja proporcional del precio. Dicha acción, independientemente de su ejercicio oportuno dentro de los seis meses contados desde la entrega de la cosa, requiere como 7 condición fundamental de procedencia la demostración de que existieron los vicios redhibitorios al tiempo de la adquisición, en los términos del artículo 2079 del Código Civil del Estado de Jalisco. Cabe agregar que el derecho del adquirente al saneamiento no opera frecuenta al enajenante cuando los defectos de la cosa son apreciables a simple vista; cuando sin ser manifiestos el primero en perito que por razón de su oficio o profesión debió conocerlos fácilmente; y por último, cuando por estipulación expresa del contrato renunció al derecho de exigir la correspondiente responsabilidad según se desprende el texto de los artículos 2063 y 2078 del ordenamiento citado, mismos que dan contenido a las excepciones que pueden hacer valer el enajenante contra el ejercicio de la acción redhibitoria, asumiendo la carga procesal de probar el hecho constitutivo de la excepción según la hipótesis de que se trate. [...] Época: Sexta Época, Registro: 269155, Instancia: Tercera Sala, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Volumen CXXXV, Cuarta Parte, Materia(s): Civil, Tesis: Página: 11.- COMPRAVENTA, LA ENTREGA PARCIAL DE LA COSA OBJETO DEL CONTRATO DE, NO CONSTITUYE UN VICIO OCULTO DE LA MISMA.- Si el actor reclamó el cumplimiento total de la prestación, considerando que sólo se le entregó parte de la cosa vendida, no puede admitirse que haya intentado una acción por vicios o defectos ocultos. En efecto, bajo ningún concepto puede considerarse que cuando el vendedor sólo entrega parte de la cosa vendida, exista un vicio o defecto oculto, pues el artículo 2142 del Código Civil para el Distrito y Territorios Federales, precisa los requisitos que deben mediar para que exista dicho vicio o defecto, los cuales fundamentalmente consisten en circunstancias de la cosa, anteriores a la enajenación, que la hacen impropia para los usos a que se la destina o que disminuye de tal modo esos usos que, de haber conocido esas circunstancias el adquirente, no hubiera celebrado el contrato o hubiere pagado un precio menor. La entrega parcial de la cosa no es ni puede ser un vicio, ni mucho menos oculto, ya que sólo implica un cumplimiento del contrato, por lo que se refiere a la exactitud en la sustancia. [...] Época: Quinta Época, Registro: 344263, Instancia: Tercera Sala, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tomo CIII, Materia(s): Civil, Tesis: Página: 1857.- SEGUNDO AGRAVIO.- El inferior al emitir la resolución que aquí se combate, justifica la personalidad del Arq. ELIMINADO , en el presente asunto como apoderado General para Pleitos y Cobranzas de ELIMINADO CON UN PROTOCOLO DE SAMBLEA (sic) GENRAL (sic) EXTRAORDINARIA Y ANUAL ORDINARIA DE ACCIONISTAS.- Preceptos violados. Artículos 44, 46, 47 y 336 del Código de Procedimientos Civiles de este Estado.- Conceptos del Agravio.- Como se observa en la simple lectura de la sentencia que se impugna, el inferior no estudia la personalidad del supuesto representante legal de la demandada; ya Que de la lectura integra de Instrumento Notarial número trece mil ciento setenta y dos, Tomo cuatrocientos 8 ochenta y ocho, de los índices de la Notaria Publica número 28 a cargo del Lic. ELIMINADO , se desprende lo siguiente: “Que el 12 de junio del año 2006, se reunieron en las oficinas ubicadas en la calle de Fuente número 165, zona centro, los señores accionistas de la empresa ELIMINADO , con el objeto de celebrar ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA Y ANUAL ORDINARIA DE ACCIONISTAS, a la que fueron previamente convocados por el Presidente del Consejo de Administración, el Arq ELIMINADO , bajo los siguientes puntos de acuerdo.- 1.- Informa de la estructura accionaria, derivado del retiro de algunos socios de la empresa, así como la adopción de las medidas conducentes, para la disminución del capital social.- 2.- Presentación, discusión y aprobación, en su caso del informe que rinda el H. Consejo de Administración, respecto de la marcha de la Sociedad, durante el ejercicio social que inicio el 1º. de enero y termino el 31 de diciembre del 2005.- 3.- Presentación, discusión y aprobación de los Estados Financieros de la sociedad, correspondiente al ejercicio fiscal comprendido del 1º de enero, al 31 de diciembre del año 2005, previo informe y opinión sobre el particular rinda la comisario.- En el que hubo acuerdo en cada uno de los puntos y además se aprueba el nombramiento de los señores Arq. ELIMINADO y el Ing. ELIMINADO , para que acudan conjunta o separadamente ante notario público de su elección, a protocolizar la presente acta, así como para inscribirla en el Registro Público de la Propiedad y Comercio de San Luis Potosí, y para que formalicen los acuerdos adoptados en la Asamblea General Extraordinaria y Anual Ordinaria de Accionistas.Por otro lado, en el apartado de las CLAUSULAS del acta de que se trata, al final de la cláusula tercera, aparece el texto íntegro del artículo 2384 del Código Civil del Estado de San Luis Potosí, que trascribe el titular de la Notaria Pública numero 28 Lic. ELIMINADO , que dice: “En todos los poderes para pleitos y cobranzas, bastara que se diga que se otorga con todas las facultades generales y las especiales que requieran la cláusula especial conforme a la Ley, para que se entiendan conferidos sin limitación alguna.- En los poderes generales para administrar bienes, bastara expresar que se dan con ese carácter, para que el apoderado tenga toda clase de facultades administrativas.- En los poderes generales, para ejercer actos de dominio, bastara que se den con ese carácter para que el apoderado tenga todas las facultades de dueño, tanto a lo relativo a los bienes, como para hacer toda clase de gestiones a fin de defenderlos.- Cuando se quisieran limitar, en los tres casos antes mencionados, las facultades de los apoderados, se consignaran las limitaciones, o los poderes serán especiales.- Los notarios insertaran este artículo en los testimonios de los poderes que otorguen.”.- Ahora bien, del análisis del acta protocolizada de ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA Y ANUAL ORDINARIA DE ACCIONISTAS celebrada el doce de junio del 2006 de la sociedad Mercantil ELIMINADO , aparte de los acuerdos tomados por los accionistas nunca se designó 9 al Arq. ELIMINADO , como Apoderado General Para Pleitos y Cobranzas de la persona moral tampoco la asamblea le otorgó facultades generales mucho menos especiales conforme a la ley. Si no lo único que la Asamblea propuso es que el Arq. ELIMINADO , actuara como delegado especial para que acudiera ante el Notario Público de su elección, a protocolizar el acta ya citada así como inscribirla en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de esta Localidad y en general, para que se formalizaran los acuerdos adoptados en la citada Asamblea General Extraordinaria y anual Ordinaria de Accionistas, los cuales el profesionista acepto.Motivo por el que Arq. (sic) ELIMINADO , no está facultado legalmente para representar a la parte demandada en este juicio, por carecer del instrumento legal que ampare dicha representación, tal y como lo dispone el citado artículo 2384 del Código Civil del Estado de San Luis Potosí.- Por lo que insistimos que el instrumento notarial que adjunto a su escrito de contestación de demanda el Arq. ELIMINADO , NO ES EFICAZ para acreditar la representación legal de Hábitat de San Luis S.A. de C.V.Por otro lado, el artículo 47 del Código Procesal Civil dice: El tribunal examinará la personalidad de las partes bajo su responsabilidad; esto no obstante, el litigante tiene el derecho de impugnarla, cuando tenga razones para ello. Contra el auto en que el juez desconozca la personalidad del actor, negándose a dar curso a la demanda, se da la queja.- Ahora bien, mediante resolución emitida el seis de marzo del año 2014 el inferior resolvió el Recurso de Revocación interpuesto por el Lic. ELIMINADO , abogado defensor de la parte demandada, en contra del auto dictado el 28 de enero del año 2014 por el que mediante escrito datado el dieciséis de enero y recibido por estate (sic) juzgado en la misma fecha, por el que los suscritos impugnamos y/o objetamos en términos de los artículos 44, 47 y 336 del Código de Procedimientos Civiles de este Estado, el instrumento notarial que presento y adjunto el Arq. Luis Alfonso Nava Calvillo, a su escrito de contestación de demanda, acordaba el diez del citado mes de enero, en el que pretende acreditar la personalidad como Apoderado Legal de la persona Moral denominada Hábitat de Luis Potosí, S.A. de C.V., con un acta protocolizada de ASAMBLEA GENERAL EXTRAORDINARIA Y ANUAL ORDINARIA DE ACCIONISTAS celebrada el doce de junio del 2006 de la sociedad Mercantil HABITAT DE SAN LUIS POTOSÍ, S.A. DE C.V., aparte de los acuerdos tomados por los accionistas nunca se designó al Arq. ELIMINADO , como Apoderado General Para Pleitos y Cobranzas de la persona moral tampoco la asamblea le otorgó facultades generales mucho menos especiales conforme a la ley. Si no lo único que la Asamblea propuso es que el Arq. ELIMINADO , actuara como delegado especial para que acudiera ante el Notario Público de su elección, a protocolizar el acta ya citada así como inscribirla en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio de esta Localidad y en general, para que se formalizaran los acuerdos adoptados en la citada Asamblea General Extraordinaria y anual Ordinaria 10 de Accionistas, los cuales el profesionista acepto.- Motivo por el que Arq. ELIMINADO , no está facultado legalmente para representar a la parte demandada en este juicio, por carecer del instrumento legal que ampare dicha representación.- El juez inferior, mediante la ya citada resolución interlocutoria dictada el seis de marzo del año 2014, argumenta QUE DICHA OBJECIÓN Y/O IMPUGNACIÓN SERA EN SU MOMENTO PROCEL (sic) OPORTUNO CUANDO SE ESTUDIE, COSA QUE NO SUCEDIÓ NI SE ESTUDIO EN LA RESOLUCIÓN QUE AQUÍ SE IMPUGNA. (Foja 188).- Sirve de apoyo lo anterior las siguientes tesis jurisprudenciales publicadas en: Época: Novena Época, Registro: 187734, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo XV, Febrero de 2002, Materia(s): Común, Tesis: I.12o.A.3 K, Página: 899.- PODERES GENERALES PARA ACTOS DE DOMINIO, DE ADMINISTRACIÓN, Y PARA PLEITOS Y COBRANZAS. EXISTE UNA GRADACIÓN O JERARQUÍA DE LA QUE NACEN FACULTADES IMPLÍCITAS.- El texto del artículo 2554 del Código Civil Federal, el de su similar del Código Civil para el Distrito Federal, y el de las disposiciones sustantivas relativas de las entidades federativas que tienen idéntica redacción, al establecer que: "En todos los poderes generales para pleitos y cobranzas, bastará que se diga que se otorga con todas las facultades generales y las especiales que requieran cláusula especial conforme a la ley, para que se entiendan conferidos sin limitación alguna. En los poderes generales para administrar bienes, bastará expresar que se dan con ese carácter, para que el apoderado tenga toda clase de facultades administrativas. En los poderes generales, para ejercer actos de dominio, bastará que se den con ese carácter para que el apoderado tenga todas las facultades de dueño, tanto en lo relativo a los bienes, como para hacer toda clase de gestiones a fin de defenderlos. Cuando se quisieren limitar, en los tres casos antes mencionados, las facultades de los apoderados, se consignarán las limitaciones, o los poderes serán especiales. ...", permiten advertir la existencia de una gradación o jerarquía reconocida ampliamente por la doctrina, conforme a la cual, el mandato general para actos de dominio comprende el mandato para actos de administración y para pleitos y cobranzas, en tanto que el mandato para actos de administración, también comprende el poder general para pleitos y cobranzas. Por ello, basta que se tenga un poder para actos de dominio para que se estimen implícitas las facultades de pleitos y cobranzas, y actos de administración, o bien, es suficiente que se tenga poder para actos de administración para que se consideren implícitas las facultades para defenderlos, es decir, las de un apoderado general para pleitos y cobranzas, siguiendo el principio general de derecho de que quien puede lo más puede lo menos, tomando en consideración que el invocado dispositivo legal establece que el mandatario tendrá las facultades de un dueño tanto en lo relativo a bienes, como para hacer toda clase de 11 gestiones para defenderlos y también señala que cuando se quisieren limitar las facultades de los apoderados en los tres casos mencionados, se consignarán las limitaciones o los poderes serán especiales. Con base en lo anterior, cabe decir que en lo relativo al acreditamiento de la personalidad en el juicio contencioso administrativo promovido ante el Tribunal Federal de Justicia Fiscal y Administrativa, deben tomarse en consideración las facultades implícitas que nacen de los mandatos generales, a fin de tener por demostrada la personalidad de quien comparece a nombre de otra persona, sea física o moral. […] Época: Octava Época, Registro: 214448, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tomo XII, Noviembre de 1993, Materia(s): Laboral, Tesis: Página: 393.- PERSONALIDAD. EL PODER GENERAL PARA PLEITOS Y COBRANZAS REQUIERE CLAUSULA ESPECIAL PARA DELEGARLO.- Del texto de los artículos 2554 y 2587 del Código Civil para el Distrito Federal, que comúnmente se invoca en el poder general para pleitos y cobranzas, no se desprende la facultad de que el apoderado lo puede delegar, a pesar de que en el párrafo primero del precepto legal citado inicialmente, se establezca que en tal poder bastará que se diga que se otorga con todas las facultades generales y las especiales que requieran cláusula especial conforme a la ley para que se entienda conferido sin limitación alguna, ya que esta circunstancia debe entenderse circunscrita al ámbito de las facultades relacionadas exclusivamente con pleitos y cobranzas. Lo anterior se corrobora conforme a lo que dispone el artículo 2574 de la referida codificación civil, por cuanto que el mandatario puede encomendar a un tercero el desempeño de un mandato si tiene facultades expresas para ello; así como con lo que establece el artículo 692, fracción III, de la Ley Federal del Trabajo, esto es, que cuando el compareciente a juicio actúe como apoderado de persona moral, podrá acreditar su personalidad mediante testimonio notarial o carta poder, previa comprobación de que quien le otorga el poder está legalmente autorizado para ello. […] Época: Octava Época, Registro: 218979, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación, Tomo X, Julio de 1992, Materia(s): Común Tesis: Página: 393.- PERSONALIDAD SI NO CONSTA EL NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR EN EL PODER NOTARIAL CORRESPONDIENTE, EL APODERADO CARECE DE. Al no consignarse en el poder general para pleitos y cobranzas y actos de administración y dominio, otorgado al apoderado de una persona moral quejosa, la parte relativa del instrumento en que se designa al administrador de la sociedad, con ese carácter, ni haber exhibido el promovente en el juicio de garantías el testimonio notarial, resulta que la sola afirmación del fedatario público, ante quien se otorgó el poder, no basta para tener por comprobado que el administrador de la quejosa contaba con facultades para otorgarle la calidad de apoderado de la misma y, por lo tanto, legitimado para 12 promover el juicio de amparo. […] TERCER AGRAVIO.- Fuente del agravio.- auto recaído el primero de abril del año 2014 en el expediente de primer grado.- Preceptos Violados. Artículos 270, 271, 272, 273, 274, 275.- Concepto de agravio: El Juez Quinto del Ramo Civil de este Estado, no debió de emitir la resolución que aquí se combate, en virtud de que falto por desahogar la prueba ofrecida por la parte demandada mediante escrito datado el 27 de enero del año 2014 consistente en LA PERICIAL EN MATERIA DE CONSTRUCCIÓN a cargo del arquitecto ELIMINADO , dictaminador en predios, construcciones habitacionales, comerciales, administrativas, educativas, de salud y turismo con número de Registro GES-PD0168; y que mediante auto dictado el primero de abril del año 2014 en los autos donde se dictó la resolución que se impugna, el inferior lo tuvo como designado de la parte demandada.- Mismo que se le haría saber el cargo conferido para los efectos de aceptación y protesta legal.- Ahora bien, del análisis de los autos 995/2013 en donde se dictó la sentencia que aquí se revisa, se desprende que 1.- No existe el dictamen pericial del arquitecto ELIMINADO , dictaminador en predios, construcciones habitacionales, comerciales, administrativas, educativas, de salud y turismo con número de Registro GES-PD-0168.- 2.- No existe alguna causal por el que el arquitecto JUAN RAMIREZ MARTINEZ, dejo de rendir su dictamen.- 3.- Mediante auto dictado el primero de abril del año 2014 el inferior, requiere a los suscritos para que dentro del término de tres días nombremos perito en materia de construcción el cual tampoco dimos cumplimiento.- Con lo anterior como se ve, el Juez inferior requiere a los suscritos para que dentro del término de tres días nombremos perito en materia de construcción el cual tampoco dimos cumplimiento.- Con lo anterior como se ve, el Juez inferior no debió emitir la resolución que se combate, ya que faltaron por desahogar las pruebas anteriormente citadas. Ya que nos deja en estado de indefensión, cuando el Juez Quinto del Ramo Civil responsable incumple con lo previsto en los Artículos 270, 271, 272, 273, 274, 275, del código de Procedimientos Civiles de este Estado, habida cuenta de que los dispositivos mencionados, impone la obligación de resolver sobre las pruebas pendientes, enderezadas contra actos intraprocesales, como sería el caso de violaciones por falta de desahogo de pruebas, antes del dictado de la sentencia de primer grado de fondo, porque la hermenéutica jurídica de la hipótesis, revela fundamentalmente la intención de que el juzgador de primera instancia tenga a su alcance todas las pruebas, para con plenitud jurisdicción emitir el fallo.- Por otro lado, hay otra clara violación cometida durante la secuela del procedimiento, en virtud de que el inferior no debió de emitir la resolución que aquí se combate ya que: La parte demandada mediante escrito datado el ocho de abril del 2014, designa como Perito al Arq. Alfonso Delgado Oviedo, con número de Registro GES-PV-A-0014, A PESAR DE ESTA (sic) FUERA DEL TERMINO DE OFRECIMIENTO DE PRUEBAS EN BASE A LA CERTIFICACIÓN QUE OBRA 13 A (FOJAS 193), QUE DICE: EL TERMINO COMUN DE 10 DIAS PARA OFRECER PRUEBAS EN EL PRESENTE NEGOCIO, INICIO EL 15 DE ENERO DEL 2014 Y CONCLUYO EL 28 DE ENERO DEL CITADO AÑO…. EN LA INTELIGENCIA QUE EL INFERIOR YA HABIA ACORDADO Y SE TUVO POR DESIGNADO POR PARTE DE LA DEMANDADA AL ARQ. ELIMINADO , (según auto dictado el primero de abril del año 2014) y del análisis de los autos no obra renuncia expresa del segundo de los nombrados, por lo que se traduce que la parte demandada perdió el derecho de desahogar la prueba pericial.- Época: Novena Época, Registro: 201666, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo IV, Agosto de 1996, Materia(s): Administrativa, Tesis: I.3o.A.27 A, Página: 646.CONSEJO DE LA JUDICATURA DEL DISTRITO FEDERAL. QUEJA ADMINISTRATIVA POR LA NO RECEPCION DE PRUEBAS; QUE DEBE ENTENDERSE POR TAL.- El artículo 288, fracción IX, de la Ley Orgánica de los Tribunales de Justicia del Fuero Común del Distrito Federal, establece como una de las faltas en que pueden incurrir los Jueces, el no recibir las pruebas ofrecidas por los litigantes, siempre que éstas reúnan los requisitos del artículo 285 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, esto es, que estén permitidas por la ley. Para determinar si se ha cometido o no la falta señalada, es menester esclarecer el significado del enunciado "recibir las pruebas que le sean ofrecidas". Al efecto debemos recordar que en todo procedimiento, uno de los requisitos esenciales que establece la garantía de audiencia, es la posibilidad de ofrecer y desahogar pruebas. Este requisito, que no es sino la etapa probatoria en los juicios, puede dividirse en cuatro fases, a saber: 1) Ofrecimiento; acto procesal a cargo de las partes y que constituye un derecho de las mismas; 2) Admisión; acto realizado por el juzgador o tribunal, a través del cual debe determinarse cuáles pruebas son admitidas y cuáles desechadas, según sea la naturaleza tanto de los medios probatorios, como la de los hechos sujetos a prueba; 3) Recepción y práctica; equivale a lo que comúnmente se denomina desahogo de las pruebas; 4) Valoración; puede ser realizada bajo el sistema de libre apreciación de pruebas, sistema tasado o mixto. Sentado lo anterior, entendemos que el momento de recepción de las pruebas, en la hipótesis que nos ocupa, está situado justamente entre las dos primeras fases (ofrecimiento y admisión) y debe ser entendido como aquel acto procesal mediante el cual el juzgador tiene por ofrecidos los medios probatorios que las partes presenten ante su potestad. Dicha etapa debe, por tanto, distinguirse claramente de la admisión de las pruebas, fase en la que según la naturaleza de las mismas, el Juez deberá considerar si se cumplen los requisitos establecidos por ley para su procedencia, así como si son o no idóneas respecto al caso concreto de que se trate. […].- Época: Décima Época.- Registro: 2003120.- Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito.- Tipo de Tesis: Aislada.14 Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta.- Libro XVIII, Marzo de 2013, Tomo 3.- Materia(s): Común.- Tesis: I.16o.A.1 K (10a.).- Página: 2059.PRUEBA PERICIAL EN EL AMPARO INDIRECTO. ATENTO A LA FORMA SUI GÉNERIS DE SU INTEGRACIÓN, EL JUEZ DE DISTRITO TIENE LA OBLIGACIÓN DE VIGILAR SU CORRECTO DESAHOGO POR LO QUE SE REFIERE A LOS PERITOS POR ÉL DESIGNADOS.- El artículo 78, párrafo segundo, de la Ley de Amparo establece el deber del juzgador de tomar en cuenta las pruebas que justifiquen tanto la existencia del acto reclamado como la constitucionalidad o no de éste. A su vez, el diverso numeral 151 del mismo ordenamiento dispone que una vez anunciada la prueba pericial, aquél debe designar a los peritos que estime necesarios para la práctica de la diligencia, con independencia de que cada parte pueda nombrar a uno para que se asocie al oficial o rinda su dictamen por separado, es decir, le impone la obligación de participar directamente en la integración de tal medio de convicción, concretamente, de encargarse de la designación de los expertos en la materia a peritar. Inclusive, la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la jurisprudencia 2a./J. 81/2011, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Novena Época, Tomo XXXIII, junio de 2011, página 300, de rubro: "PERICIAL EN AMPARO. ANTE LA DIVERGENCIA DE LAS CONCLUSIONES EN LOS DICTÁMENES, ES INDEBIDO NOMBRAR A UN PERITO TERCERO.", determinó que el único peritaje cuyo dictamen es indispensable para su debida integración y desahogo es el del experto nombrado por el Juez. Luego, en atención a esa forma sui géneris de integración de la prueba pericial en el juicio de amparo indirecto, puede considerarse válidamente que la obligación que el precepto legal citado en segundo término le impone al Juez de Distrito, conlleva implícitamente la de vigilar su correcto desahogo por lo que se refiere a los peritos por él designados, en cuanto a que le aporten los elementos indispensables para que pueda resolver el tópico sobre el que versa la prueba, por lo que, al tener por recibido el dictamen debe verificar que cuente con los elementos e información suficientes para que lo ilustren en cuanto a la materia o especialidad requerida; caso contrario, para mejor proveer en términos del artículo 79 del Código Federal de Procedimientos Civiles, de aplicación supletoria a la Ley de Amparo, debe pedir que se subsane la deficiencia. […].- Época: Décima Época, Registro: 2001025, Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Libro IX, Junio de 2012, Tomo 2, Materia(s): Civil, Tesis: VIII.A.C.1 C (10a.), Página: 901.- PRUEBAS EN EL JUICIO ORDINARIO CIVIL. LA FACULTAD DEL JUEZ DE PRACTICAR DILIGENCIAS PARA MEJOR PROVEER, NO DEBE INTERPRETARSE EN EL SENTIDO DE QUE DEBA ALLEGARSE DE AQUELLAS QUE ACREDITEN LOS PRESUPUESTOS DE LA ACCIÓN O 15 EXCEPCIÓN O DE PERFECCIONAR LAS APORTADAS DEFICIENTEMENTE PARA ESE EFECTO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE COAHUILA).- De la interpretación armónica de los artículos 384, fracción VII, 385, fracción II, 395, fracción V, 396, fracción II, 417, primer párrafo, 423, 424, 425, 427 y 455 del Código Procesal Civil para el Estado de Coahuila, se advierte que en los juicios que regula este ordenamiento adjetivo, corresponde al actor probar los hechos constitutivos de su acción y al demandado sus excepciones; esto es, la parte interesada en demostrar un punto de hecho debe aportar la prueba conducente, gestionar su preparación y desahogo, pues en ella recae tal carga procesal, sin que sea óbice lo dispuesto en su artículo 424, en el sentido de que el Juez está facultado, entre otras cuestiones, para valerse de cualquier cosa o documento, ya sea que pertenezca a las partes o a un tercero, sin más limitación que la de que las pruebas no estén prohibidas; decretar en todo tiempo, sea cual fuere la naturaleza del negocio, la práctica o ampliación de cualquier diligencia probatoria, siempre que sea conducente para el conocimiento de la verdad sobre los puntos cuestionados, así como, examinar documentos, objetos y lugares, o los hará reconocer por peritos y, en general, practicar cualquier diligencia que, a su juicio, sea necesaria para el esclarecimiento de la verdad. Lo anterior, pues la facultad de practicar diligencias para mejor proveer contenida en los citados preceptos legales, debe entenderse como la potestad de la que se encuentra investido el Juez para ampliar las diligencias probatorias previamente ofrecidas por las partes y desahogadas durante el proceso, cuando considere que existen situaciones dudosas, imprecisas o insuficientes en tales probanzas, por lo que tales ampliaciones resultan indispensables para el conocimiento de la verdad sobre los puntos en litigio. De ahí que, la facultad de ordenar la práctica de las referidas diligencias no entraña una obligación, sino una potestad para los Jueces, de la que pueden hacer uso libremente, sin llegar al extremo de suplir a las partes en el ofrecimiento de pruebas que les corresponda aportar, ya que de otra forma, se rompería el principio de equilibrio procesal e igualdad de las partes que debe observarse en todo litigio, pues no debe perderse de vista que se está en un asunto en el que prevalece el principio de estricto derecho. Es decir, tal facultad no puede entenderse en el sentido de eximir a las partes de su obligación de preparar y exhibir las pruebas documentales vía informe que ofrezcan a fin de demostrar su acción o excepción, ni de perfeccionar las aportadas deficientemente para ese efecto, sino que se refiere a que pueden solicitar la exhibición de cualquier prueba considerada necesaria para la correcta resolución de la TERCERO.- Los agravios cuestión planteada. […]” ELIMINADO hechos valer por ELIMINADO y ELIMINADO , devienen en parte esencialmente fundados y suficientes para revocar la sentencia combatida. 16 En principio, ELIMINADO y ELIMINADO , en la vía ordinaria civil, demandaron a ELIMINADO , ELIMINADO por conducto de su representante legal, por la Nulidad absoluta del Contrato de Compraventa, efectuado el 27 veintisiete de mayo del 2009 dos mil nueve, por acontecimientos extraordinarios sobrevenidos, respecto del bien inmueble y casa sobre el mismo construida ubicada en el número 325 de la calle ELIMINADO , ELIMINADO , en Soledad de Graciano Sánchez, San Luis Potosí, con las medidas y colindancias precisadas en el ocurso de demanda; demandando igualmente el pago y restitución inmediata a favor de los actores por la cantidad de $ ELIMINADO ( ELIMINADO ); por el pago y restitución inmediata a favor de los actores de la cantidad de $ ELIMINADO ( ELIMINADO ) aduciendo en su capítulo de hechos que a principios del año 2009 dos mil nueve comenzaron a tramitar con la Constructora ELIMINADO , ELIMINADO , representada por el señor ELIMINADO , para la adquisición de una vivienda que tenía la constructora en venta por el precio de $ ELIMINADO pesos ubicada en el número ELIMINADO de la calle ELIMINADO , ELIMINADO en Soledad de Graciano Sánchez, San Luis Potosí; que el 27 veintisiete de mayo del 2009 dos mil nueve, firmaron el contrato de compraventa y crédito con INFONAVIT y Banco Mercantil del Norte S.A. así como con la demandada moral en referencia, estableciendo los montos y formas de pago que sobre el mismo se estuvieron realizando; refiriendo que el 09 nueve de junio del 2009 dos mil nueve, la ELIMINADO , ELIMINADO les hizo entrega de la vivienda descrita con antelación, así como una acta de entrega de recepción y un cupón en donde se les manifestaba las garantías consideradas en la misma, que después se manifestó en la vivienda humedad respecto a los muros ocasionados por la fuga de agua de las tuberías donde se encuentra el calentador y área de cocina mismas que fueron reparadas; que al paso de tres meses se detectaron algunas 17 fisuras en diferentes áreas de la vivienda; que al 27 veintisiete de mayo y 29 veintinueve de junio del 2011 dos mil once, se entrevistaron con el arquitecto ELIMINADO , representante de la moral demandada, con el fin de que se repararán los agrietamientos en el inmueble, a lo que se comprometió dicho profesionista y que se procedió a su reparación; que aproximadamente en el mes de noviembre del 2011 dos mil once, se percataron que las reparaciones realizadas por la constructora volvían a fracturarse dañándose cada día más, aunado al hundimiento que también presentaba, y de lo cual se le comunicó al referido profesionista, sin obtener respuesta alguna de su parte; que el 06 seis de junio del año anterior (sic) elaboraron una solicitud al Departamento de Protección Civil de Soledad de Graciano Sánchez, a fin de que se realizara una inspección y se emitiera un informe de las inconsistencias que presentaba la vivienda de los actores, y que mediante oficio número D.P.C. 0148/2012 ELIMINADO , Jefe Provisional del Departamento de Protección Civil concluyó que: “INCLINACIÓN DEL INMUEBLE HACÍA EL LADO DERECHO, POR MALA COMPACTACIÓN DEL TERRENO, POR EL MOMENTO NO SE OBSERVAN DAÑOS MAYORES EN EL INMUEBLE SOLO CUARTEADURAS Y FISURAS LEVES, SE RECOMIENDA UN ESTUDIO MAS A FONDO PARA DESCARTAR UN RIESGO MAYOR. Que posteriormente los actores solicitaron a la Universidad Autónoma de San Luis Potosí, a través del Instituto de Geología, elaborara un estudio geológico superficial en el Fraccionamiento ELIMINADO a fin de que se analizara el origen y riesgo por la aparición de fracturamientos o agrietamientos, así como hundimientos en las casas referidas en los hechos de la demanda y de lo cual, dicha Institución rindió su informe en el que se estableció en el punto numero 3.- que el origen de esas fracturas se debía a la existencia de una falla geológica, la cual dicen los actores, se comprobó con los datos obtenidos en las casas 18 visitadas, así como con los datos obtenidos de los pozos de agua potable y con la estratigrafía obtenida con tales pozos y zanjas previamente excavadas, en donde el material presente en el área de estudio es limo, arenoso y arcilloso el cual puede sufrir colapsamiento produciendo fracturamientos en las construcciones. Que en el mes de mayo del 2013, acudieron a la Institución Bancaria Banorte y al Infonavit, respectivamente, y se les informó por separado la situación delicada que presentaba la casa-habitación materia del crédito, que tales Instituciones les informaron que no les competía ver esas inconsistencias sino que las vieran con la constructora ELIMINADO , ELIMINADO , en la inteligencia que la Institución bancaria Banorte, también les informó que una vez analizado el contrato de seguro que tenían celebrado, concluyeron que la pérdida reclamada no era procedente de acuerdo a las condiciones aplicables a dicho seguro de crédito hipotecario, cláusula tres, referente a que tal póliza no cubre la pérdida o daño a consecuencia de asentamientos o construcciones de edificios o sus partes a consecuencia de hundimientos, desplazamientos y asentamientos normales no repentinos. Que de lo anteriormente asentado, claramente existe una causa válida para que el órgano Jurisdiccional determine la procedencia de la acción de nulidad absoluta ya que el fin de las circunstancias que sustentaron los motivos determinantes de la voluntad de la demandada como la de los actores, variaron por acontecimientos extraordinarios sobrevenidos, y que de tal variación resultó oneroso para la demandada, la cual los dejó en estado de indefensión ya que se corre un peligro latente de colapsarse la casa-habitación que se le compró a la aquí demandada; afirmando los inconformes que de tal situación que la demandada sí tenía el pleno conocimiento de las circunstancias de la casa-habitación, por exhortamiento que en todo momento los actores le hicieron al arquitecto ELIMINADO ; por lo que, aducen los actores que de haber sabido 19 que iban a tener el peligro constante de que se colapsara la casahabitación que al efecto le compraron a la parte demandada, y que existía una falla geológica, que se iban a presentar agrietamientos y hundimientos en dicha casa, y que se iba a manifestar en su perjuicio de lo pactado por los actores, aseguran que no se hubieran obligado, ni convenido en la forma y términos en que firmaron el contrato de compraventa con la constructora ELIMINADO , ELIMINADO por conducto de quien legalmente la represente el señor ELIMINADO . La moral demandada, al contestar la demanda entablada en su contra por conducto de su apoderado legal, negó sustancialmente el derecho reclamado por la parte actora en base a las prestaciones que ésta hizo valer en su ocurso inicial, alegando que los promoventes carecen de acción y derecho para demandarlas, en virtud de que su representada cumplió cabalmente con las obligaciones que asumió el 27 veintisiete de mayo del 2009 dos mil nueve, además de que no guardan ninguna congruencia con el tipo de acción ejercitada, y que además a todo caso, la acción está prescrita; indicando que la sociedad mercantil que representa obtuvo todos los permisos, licencias, dictámenes, planos y autorizaciones necesarios por parte de las autoridades competentes para el desarrollo del Fraccionamiento denominado “ ELIMINADO ”; aceptando que el día 27 veintisiete de mayo del 2009 dos mil nueve, la demandada celebró un contrato de compraventa con los señores ELIMINADO y ELIMINADO , respecto del inmueble ubicado en el número ELIMINADO de la calle ELIMINADO , Fraccionamiento ELIMINADO en Soledad de Graciano Sánchez, San Luis Potosí, siendo que el inmueble fue entregado y recibido por el comprador a su entera satisfacción del día 09 nueve de junio del 2009 dos mil nueve; oponiendo para su causa las excepciones y defensas que al efecto estimó pertinentes, entre ellas la de prescripción además, sobre las mismas, estableció que la causa se traduce en 20 rescisión y no de nulidad, conforme a los artículos 1975 y 1977 del Código Civil vigente en el Estado. El Juez de la causa consideró que de los autos se advertía que sí bien era cierto, que la parte actora demandó la nulidad absoluta del contrato de compraventa, lo que en realidad trató de hacer valer era la acción de saneamiento por vicios ocultos, precisando los hechos sustanciales de la actora en cuanto a que el bien inmueble en cuestión le fue transmitido por la inmobiliaria el día 09 nueve de junio del 2009 dos mil nueve, en tanto que en los meses de mayo y junio de 2011 dos mil once se entrevistaron con la vendedora a fin de solicitarle la reparación de los agrietamientos comprometiéndose cabalmente a repararlos y que así lo hicieron; pero que en el mes de septiembre del 2011 dos mil once, se dieron cuenta que volvieron a reaparecer las fisuras y hundimientos en el inmueble dañándose cada día más; considerando el Juez de la causa que de lo anterior podía colegirse que la acción de saneamiento por vicios ocultos, se debió hacer valer dentro de los seis meses siguientes a la entrega del inmueble en términos de lo dispuesto por el artículo 1982 del Código Civil vigente en el Estado en tanto que la demanda la interpusieron el día 25 veinticinco de junio del 2013 dos mil trece, es decir, cuatro años después de que se conocieron los vicios de que adolecía el inmueble. En vía de agravios refieren los recurrentes que el Juez hace una apreciación fuera de toda lógica jurídica; que la acción que refiere el Juez es por vicios ocultos, en tanto que ellos ejercieron la acción de nulidad absoluta en virtud de que la casahabitación que le compraron a la demandada hasta la fecha tiene inconsistencias estructurales a simple vista; esto es, los actores insisten en la acción que desde un principio plantearon ante el Juez de la causa y no así en la que el Juez al respecto varió por saneamiento respecto a vicios ocultos. 21 Al respecto, debemos tomar en cuenta que los vicios redhibitorios consisten en todos los defectos ocultos que existen al tiempo de la celebración del contrato, y limitan o impiden el libre ejercicio de usar y gozar el bien adquirido y traen como consecuencia la acción para disolver el contrato, o la de reclamar la disminución del precio pagado, dado que sí el comprador hubiera tenido conocimiento de ellos no habría adquirido la cosa o hubiera pagado menos precio por ella. Tal obligación corresponde a la de garantizar las calidades de la cosa vendida. Por ser una obligación de carácter general aplicable a todo el que enajena, está contenida en el artículo 1975 de la Ley Sustantiva Civil de esta Entidad Federativa, relativa a la obligación en cuanto al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa enajenada que la haga impropia para los usos a que se le destina, o que disminuya de tal modo este uso, que al haberlo conocido el adquiriente no hubiera hecho la adquisición o habría dado menos precio por la cosa. Ahora bien los requisitos a considerar para la existencia del vicio o defecto y traiga como consecuencia la responsabilidad del vendedor por faltar a la obligación de garantizar la calidad de la cosa que vendió versan en: oculto, importante, anterior o existir al tiempo del contrato; y, desconocido. En tal aspecto, las acciones que se originan por vicios o defectos ocultos es la rescisoria o redhibitoria, mediante la cual el comprador dejará sin efecto el contrato con la devolución de la cosa en el estado que la recibió y la restitución del precio por parte del vendedor, y en su caso, los gastos del contrato, por la existencia de los vicios o defectos ocultos que hacen que la cosa disminuya su valor por la disminución de su utilidad, o bien, por hacerla inservible para el uso al cual se le destina.1 Finalmente, sobre dicho tópico diremos que prescribe a los seis meses conforme lo establece el precepto 1982 del Código Civil vigente en el Estado. 1 Cfr. Javier Tapia Ramírez. Contratos Civiles –Teoría del Contrato y Contratos en especial- Ed. Porrúa, México 2009, p. 214-217. 22 Ahora bien, debe también tomarse en cuenta que el contrato se integra con elementos de existencia y de validez. Los primeros también denominados de esencia o estructurales son indispensables para que haya contrato, siendo estos, según lo establece el precepto 1630 del Código Civil vigente en el Estado, el consentimiento; y, el objeto que pueda ser materia del contrato;2 y excepcionalmente, la solemnidad.3 Cuando tales elementos han sido vulnerados, nos encontraremos indefectiblemente ante una nulidad del contrato, el cual no será susceptible de valer por confirmación ni por prescripción su inexistencia, conforme lo estable el numeral 2057 de la Ley Sustantiva Civil de esta Entidad Federativa. Pues bien, no se justifica que el Juez de la causa hubiera variado la acción que al efecto hizo valer la parte actora, toda vez que para arribar a tal aspecto, la Ley Procesal establece que se exprese equivocadamente la acción; hipótesis que no se surte al efecto, dado que los actores son claros y precisos al incoar su demanda por nulidad de contrato conforme se advierte tanto de las prestaciones como de los hechos en que basan su pretensión. Resulta ilógico pensar que los actores hagan valer una acción que por el paso del tiempo ha quedado prescrita, y además, que ésta sea por vicios ocultos, cuando precisamente lo que hacen valer es el daño de la estructura del bien inmueble en cuestión perceptible en forma indubitable; de ahí que en efecto, la sentencia carezca de la debida lógica jurídica y atente en consecuencia contra el principio de congruencia que toda resolución debe observar al tenor del numeral 81 de la Ley Adjetiva Civil de esta Entidad Federativa. Por tanto, y sin mayor preámbulo, esta Sala reasume su jurisdicción y procede al análisis de la acción de nulidad absoluta de contrato que el afecto plantearon ELIMINADO y ELIMINADO , en contra de ELIMINADO , ELIMINADO , representada por ELIMINADO . 2 3 Cfr. Bernardo Pérez Fernández del Castillo. Contratos Civiles. Ed. Porrúa, novena edición, p. 21. Ídem. 23 Ahora bien, los actores demandan la Nulidad Absoluta del Contrato de Compraventa, efectuado el 27 veintisiete de mayo del 2009 dos mil nueve, por acontecimientos extraordinarios sobrevenidos, respecto del bien inmueble y casa sobre el mismo construida ubicada en el número 325 de la calle ELIMINADO , ELIMINADO , en Soledad de Graciano Sánchez, San Luis Potosí; aduciendo en su capítulo de hechos que a principios del año 2009 dos mil nueve comenzaron a tramitar con la Constructora ELIMINADO , ELIMINADO , representada por el señor ELIMINADO , para la adquisición de una vivienda que tenía la constructora en venta por el precio de $ ELIMINADO pesos ubicada en el número ELIMINADO de la calle ELIMINADO , ELIMINADO en Soledad de Graciano Sánchez, San Luis Potosí; que el 27 veintisiete de mayo del 2009 dos mil nueve, firmaron el contrato de compraventa y crédito con INFONAVIT y Banco Mercantil del Norte S.A. así como con la demandada moral en referencia. Al respecto, se advierte del contrato base de la acción la compraventa que al efecto realizaron las partes del juicio sobre el bien inmueble en cuestión; pero además, obra también en dicho acuerdo de voluntades la intervención del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, así como la Institución Bancaria denominada Banco Mercantil del Norte, Sociedad Anónima, con quienes se establecieron a su vez contratos de apertura de crédito simple con garantía hipotecaria. Sobre tal aspecto, la hipoteca es un derecho real que se constituye sobre bienes inmuebles o derechos reales, para garantizar el cumplimiento de una obligación y su preferencia en el pago, conforme lo establece el numeral 2723 de la Ley Sustantiva Civil de esta Entidad Federativa. El contrato de hipoteca puede clasificarse como accesorio; unilateral; con formalidades restringidas; así como de tracto sucesivo. Ahora bien, el mismo deviene accesorio, porqué la validez y existencia del contrato depende de otro o de una 24 obligación. En este caso, el contrato hipotecario que al efecto celebraron Infonavit y Banco Mercantil del Norte dependen de la existencia y validez, a su vez, del contrato primigenio de compraventa celebrado por las partes; de tal manera que, sí este último acuerdo de voluntades llega a sufrir la nulidad, es evidente que no pueden subsistir sus accesorios, como lo sería en este caso los contratos de hipoteca que devienen del primero en cuestión. En tal sentido, el litisconsorcio pasivo necesario, por su naturaleza, involucra una pluralidad de demandados y unidad de acción, y desde luego, lleva implícita la necesidad de llamar al juicio de origen a todos y cada uno de los litisconsortes que se encuentren vinculados entre sí por el derecho litigioso respectivo, con el fin de que puedan ser afectados por una sola resolución definitiva; constituye pues un presupuesto procesal sin el cual no puede pronunciarse una sentencia válida. Luego entonces, sí del contrato primigenio, del cual demandan los actores su nulidad absoluta se advierte a su vez que en el mismo también se constituyeron sendos contratos hipotecarios tanto con el Infonavit como con Banco Mercantil del Norte, Sociedad Anónima, y siendo que al efecto de dicha acción lo es destruir retroactivamente sus efectos, ya sea por vicios en el consentimiento o en el objeto, es claro que no pueden subsistir tales contratos hipotecarios en virtud de su naturaleza accesoria, con perjuicio desde luego de las Instituciones que sobre de los mismos ostentan sus debidos intereses legales. Por ello, resulta menester que tales Instituciones sean escuchadas en el juicio de mérito a fin de que sean afectadas, de ser el caso, por una sola sentencia. Por tanto, al estar vinculadas dichas Instituciones con la diversa demandada y los actores entre sí por un derecho litigioso, frente a este litisconsorcio pasivo necesario, ésta Sala manda reponer el procedimiento a fin de que el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores y Banco Mercantil 25 del Norte, Sociedad Anónima, Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Banorte, a través de sus representantes legales, sean llamados a juicio para que el Juez los oiga y se respete su derecho de acceso efectivo a la justicia consagrado en el artículo 17 de la Constitución General de la Republica. Tiene sustento lo anteriormente considerado en la Jurisprudencia 1a./J. 19/2013, dictada por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, con numero de Registro IUS 2004262; cuyo rubro y texto es el siguiente: “LITISCONSORCIO PASIVO NECESARIO. CUANDO EL TRIBUNAL DE ALZADA ADVIERTA QUE ALGUNA DE LAS PARTES NO FUE LLAMADA AL JUICIO NATURAL, OFICIOSAMENTE DEBE MANDAR REPONER EL PROCEDIMIENTO. El litisconsorcio pasivo necesario implica pluralidad de demandados y unidad de acción; de ahí que deban ser llamados a juicio todos los litisconsortes quienes, al estar vinculados entre sí por un derecho litigioso, deben ser afectados por una sola sentencia. En ese sentido, cuando se interpone un recurso de apelación y el tribunal de alzada advierte que en el juicio hubo litisconsortes que no fueron llamados, aunque no medie petición de parte, en cualquier etapa del procedimiento debe mandar reponerlo de oficio, para que el juez de primera instancia los oiga y dicte una sentencia apegada a los principios de igualdad, seguridad jurídica y economía procesal, sobre la base de que debe protegerse en todo momento el derecho humano de acceso efectivo a la justicia consagrado en el artículo 17 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Lo anterior es así, toda vez que el litisconsorcio constituye un presupuesto procesal sin el cual no puede dictarse una sentencia válida, ya que involucra la protección de un derecho humano y la correlativa obligación de los jueces como autoridades a protegerlo, por lo que la carga procesal de citar a todas las partes corresponde al órgano jurisdiccional.” Finalmente, el Juez de la causa no deberá variar la acción que plantearon los actores y sobre la misma resolverá conforme a Derecho corresponda. 26 Bajo el panorama de índole fáctico jurídico puesto de relieve, procede revocar el fallo sometido a revisión. CUARTO.- No se hace especial condena al pago de costas a ninguna de las partes en esta Alzada, toda vez que no se surten las hipótesis del numeral 135 de la Ley Adjetiva Civil de esta Entidad Federativa. Por lo expuesto y fundado, es de resolver y se resuelve: PRIMERO.- Los agravios hechos valer por los recurrentes, resultaron en parte esencialmente fundados. SEGUNDO.- En consecuencia, se revoca la sentencia de fecha 09 nueve de marzo del 2015 dos mil quince, pronunciada por el Juez Quinto del Ramo Civil en esta Capital, expediente 995/2013, Juicio Ordinario Civil por Nulidad de Contrato de Compraventa, promovido por los aquí apelantes, en contra de ELIMINADO , ELIMINADO , representada por ELIMINADO ; y ante el Litisconsorcio Pasivo Necesario puesto de relieve, por ende, se manda reponer el procedimiento, conforme se ha establecido en el considerando TERCERA de esta resolución. TERCERO.- No se hace especial condena al pago de costas a ninguna de las partes en esta Alzada. CUARTO.- Con copia certificada de la presente resolución, devuélvase el expediente al Juzgado de origen, y en su oportunidad, archívese el toca donde corresponda. QUINTO.- Notifíquese personalmente, comuníquese y cúmplase. A S Í, por unanimidad de votos, lo resolvieron y firman los señores Magistrados que integran la Cuarta Sala del Honorable Supremo Tribunal de Justicia en el Estado, Licenciados ELIMINADO , ELIMINADO y ELIMINADO , siendo Ponente el segundo de los nombrados, quienes actúan con Secretaria de Acuerdos que autoriza, Licenciada ELIMINADO .- Da fe.mgs 27