instituciones de derecho registral inmobiliario
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ANTONIO MANZANO SOLANO Registrador de la Propiedad M. ª DEL MAR MANZANO FERNÁNDEZ Profesora Titular de Derecho Civil INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO CENTRO DE E STUDIOS t L INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO ec ariamente una superficie delimitada por los cuatro puntos cardi:s, o dividualizada por signos físicos; al contrario, la cualidad de fin!gistra la detennina una circunstancia puramente formal, cual es la de posible objeto de un folio registra!; y concluye: es finca re folio registra!». ~l concepto finca en sentido registra! implica una noción superado.e las tres ant ·ores, material, funcional o catastral. Supone, asimisla superación la distinción entre bienes muebles e inmuebles, que ustituye por la di inción entre bienes registrables y no registrables y oncreta, por dispos ión reglamentaria (artículo 51), en la calificación ústica o urbana, pri r dato que debe contener todo asiento. Ja Ley 8/2007, de 28 mayo, de suelo, distingue entre finca y pary dice lo siguiente: «a) onstituye finca Ja unidad de suelo o de edición atribuida exclusiva y xcluyentemente a un propietário o varios Jroindiviso, que puede situ e en la rasante, en el vuelo o en el subo. Cuando conforme a la le · slación hipotecaria, pueda abrir folio :l Registro de la Propiedad, tie la consideración de finca registral. ~onstituye parcela la unidad de s elo, tanto en la rasante como en el lo o el subsuelo, que tenga atribuí a edificabilidad y uso o solo uso místico independiente.» ! >or ser la finca el eje sobre el que gira los derechos que son objeto a publicidad, ha de precisarse de fonn indubitada su descripción, 1raíeza, situación, medida superficial con eferencia a planos, calición de rústica o urbana, datos catastrales, etc. (vid. artículo 9 LH l RH). EL TÍTULO MATERIAL: LOS DERECHOS INSCRIBIBLES Y SU CAUSA JURÍDICA EL TÍTULO MATERIAL ~1 título para los efectos de la inscripción o título inscribible es un tplejo conceptual que integra en uno solo dos conceptos: el de título entido material o derecho inscribible y su fundamento o causa jurídi- 159 ANTONJO MANZANO SOLANO - M.' MAR MANZANO FERNÁNDEZ ca; y título en sentido formal o documento que contiene a aquellos (artículos 2 y 3 LB y 33 RH). El título material es, pues, la causa o razón jurídica de la adquisición, modificación o extinción de los derechos inscribibles. El artículo 2 LH ofrece una relación de títulos, actos, contratos o resoluciones que, por crear, modificar, extinguir o afectar a determinados derechos sobre bienes inmuebles, constituyen materia jurídica publicable y, en definitiva, derechos susceptibles de pasar del estado civil al estado registraL La separación entre el acto o contrato generador del derecho y el derecho mismo que se publica es una exigencia del acta de inscripción en los libros del Registro: «En todo caso se hará constar el acta de inscripción, que expresará: El hecho de practicarse la inscripción, la persona a cuyo favor se practica, el título genérico de su adquisición y el derecho que se inscribe» (artículo 51.1 O RH). 2. LA CAUSA DE LOS DERECHOS INSCRIBIBLES En el sistema registra! español es indispensable la conexión entre la inscripción y el negocio obligacional y necesaria la expresión de la causa en los títulos inscribibles. La legislación hipotecaria conecta, efectivamente, la expresión registra! de los derechos con la de su título causal, al disponer que en el Reg!'.:~!'0 0,,. 1,, Propiedad se.inscribirán: «Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos» (artículo 2.1.º LH). Y que es requisito de la inscripción la expresión tanto del «título genérico» de adquisición, como del «derecho que se inscribe», o lo que es lo mismo, tanto del derecho que se inscribe y publica, como de su causa jurídica o fundamento del derecho (artículo 33 RH). PAU PEDRÓN 19 afinna la necesidad de expresión de la causa y que no caben simples declaraciones unilaterales de voluntad por las que el ¡ 1 ¡ 1 1 19 Comentario del artículo 2.1.º LH, en Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales, dirigidos por Manuel ALBALADEJO y Silvia DÍAZALABART. Tomo VII, Volumen 3.0 , págs. 205 y ss. Editorial Revista de Derecho Privado. Madrid, 1999. : ' ,., j ~· .. .,,;~ J INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO titular registra! «transmita» un derecho o «consienta» su cancelación. Tampoco caben declaraciones bilaterales en las que los otorgantes se limiten a hacer constar el negocio traslativo sin expresión de su causa. Esto supone: rechazo al consentimiento formal cancelatorio; admisión con reservas de los fáciles y peligrosos desplazamientos patrimoniales entre cónyuges por «atribución de privativídad» o «atribución de ganancialidad» que, en todo caso, han de obedecer a una causa adecuada 20 • Si atendernos a los presupuestos causales en particular, la doctrina formula relaciones de las causas o fundamento de Jos derechos inscribibles. MIQUEL GONZÁLEZ 21 , recoge las siguientes: La ocupación, la ley, la donación, la sucesión testada e intestada y ciertos contratos mediante la tradición (compraventa, permuta, adjudicación en pago o para pago, cesión de bienes a cambio de alimentos o constitución de pensión, contrato de hipoteca del que nacerá el derecho de crédito hipotecario, o pacto o contrato de constitución de servidumbres; etc.). A los que podemos añadir el más moderno contrato de arrendamiento financiero o «leasing», del que nacen los derechos de uso y opción de compra del usuario o arrendatario financiero; o el de transmisión o adquisición del derecho real de aprovechamiento por turno. i t' ~· ~ ~ LACRUZ BERDEJO 22, por su parte, enseña que los títulos, para ser inscribibles, han de referirse a derechos reales. Aunque, generalmente, se habla de actos inscribibles, el título puede referirse incluso a hechos (accesión), y el propio título formal es un acto, lo cual justifica la terminología corriente. Sobre esta base, enumera como actos inscribibles: a} Tvüv i1cc.ho, acto o negocio jmidico ínter vivos --compraventa, permuta, donación, renta vitalicia, sociedad, juego o apuesta, transacción, dación en pago, o cualquier otro contrato que importe disposición sobre la cosa o derecho- que directamente o por causa de su acceso al Registro determine cambios reales inmobiliarios. b) La adquisición mortis $ ~ ~;....------ 20 Cuestión distinta es el abandono de hecho del concepto de causa, como razón jurídica efi~ ¡¡;iente de la transmisión úpificada por el ordenamiento jurídico, en interpretaciones claramente iherogatorias de la teoría del tftulo y el modo de adquirir. Puede verse, como ejemplo, la R.DGRN diciembre 1999, que considera como causa de la transmisión la graruidad, ignorando delibera~amente que la gratuidad, como la onerosidad, solo son causa del contrato generador de la obliga1fión de entrega, sin el cual - inexistente en el caso de la Resolución citada- la transmisión care~e de fundamento causal. B 21 MIQUEL GONZÁLEZ, José Maria, Comentario del artículo 609 Código Civil, en Comen~arios del Código Civil, Ministerio de Justicia. Tomo I, pág. 1.545 y ss. Madrid, 1991. i 22 LACRUZ BERDEJO, José Luis, Derecho Inmobiliario Registra/. Cit., 2.' ed., pág. 86 y ss. tso L 161 ANTONIO M.'l.NZANO SOLANO - M.' MAR lV.ANZANO FER.."\.ÁNDEZ causa. c) Las adquisiciones en virtud de expropiación forzosa, las concesiones adrrünistrativas y. er general , cualquier clecisió11 del legislador a de la Administración que cree, transmita, extinga, etc., derechos reales, o vincule los bienes a una modificación furura. d) Las adquisiciones originarias de la propiedad como la usucapión o, si se admite, la ocupación. e) Algunos actos meramente declarativos: sentencias declarativas de la propiedad o los demás derechos reale~; el rec(mocimiento pni:- testamento o contrato que ciertas fincas inscritas pertenecen a personas distintas del tirular; las modificaciones de entidades hipotecarias, bien sean voluntarias o por resolución judicial; etc. f) En forma de anotación preventiva, el proceso, en cuanto afecte a inmuebles detenninados. 3. Los DERECHOS INSCRIBIBLES 3.1. Recogidos en la Ley Hipotecaria A) El fundamental artículo 2 Ley Hipotecaria. Contiene una relación abierta de títulos materiales o causales, actos o contratos, junto con una relación de derechos inscribibles que nacen de los mismos. En el Registro de la Propiedad según dicho texto se inscribirán 23 : i «l.º Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos.» 1 1 ! En relación con la expresión «títulos trasl::fr1:::s o declarativos», señala .l\MORÓS GUARDIOLA 24 que los títulos declarativos o lo son de simples hechos -en general, modificaciones cualitativas o cuantitativas de entida- 23 El Tercer Congreso de Registradores de España, celebrado en Granada del 30 de octubre al l de noviembre de 2006, dedica una de sus Conclusiones al Medio Ambiente, propugnando la conveniencia de que accedan al Registro todas aquellas actuaciones organizadoras de la realidad inmobiliaria y de las titularidades existentes sobre la misma, cuyo objeto sea la protección de un determinado ámbito natural, de modo que el Registro publique las nuevas fincas creadas y los derechos de propiedad públicos o privados sobre aquellas determinados; así como Ja configuración de la Oficina Registra] como centro de información medioambiental. Se trata de elaborar una base cartográfica, sobre la que se superpongan las diversas capas de información territorial. Esta es la finalidad de la aplicación GeoBase, desarrollada por el Colegio de Registradores de la Propiedad, a través del cual se crea el siste ma de bases gráficas de los Registros de la Propiedad. Las RR.DGRN 9, JO y J 3 diciembre 2002 declaran que en el retracto establecido por la normativa administrativa autonómica para la protección de Espacio Naturales la cuestión deberá ser resuelta por el Juez ordinario. 24 Sobre el Derecho !11mobiliario Regisrral y su posible auronomfa, cit. pág. 51 y ss. 162 j 1 i 1 1 t 1 1 1 1 j ····--""~J INSTIT1JOONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO des hipotecarias- o Jo son de derechos declarados judicialmente, en los que la inscripción que los dote de publicidad no recogerá un acto de mutación jurídica, sino directamente el derecho proclamado en la sentencia. «2.º Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, us0, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.» Este número contiene una relación de derechos reales inscribibles y está complementado en otros preceptos reglamentarios, de los que hay que tener en cuenta: a) Son inscribibles: «... no solo los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales, ... sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, .desde luego, o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales» (artículo 7 RH). b) En las regiones forales, son inscribibles también los que «producen respecto de los bienes inmuebles o derechos reales, cualquiera de los efectos» del sistema registra! inmobiliario (artículo 8 RH); v. gr. el contrato sucesorio, heredamiento o adquisición bajo supuesto de futuro matrimonio o las distintas formas de comunidad matrimonial (artículos 77 y 90.1 RH). c) No es inscribible: « .. .Ja obligación de constituir, transmitir, modificar o extinguir el dominio o un derecho real sobre cualquier inmueble, o la de celebrar en lo futuro cualquiera de los contratos comprendi.:!.0;; <!n !os artículos anteriores, ni en . general cualesquiera otras obligaciones ... » (artículo 9 RH) 25 . «3. 0 Los actos o contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado» 26 . l.l La R.DGRN 26 diciembre 2006 confirma la negativa del Registrador a inscribir una sentencia penal constando en la misma que debe ser la vía civil la procedente para decidir sobre el derecho de las panes y que se trata de un derecho cuyo carácter real no consta. 26 El artículo 11.párrafo 2. 0 • RH, introducido por la reforma del RD 1867/1998, de 4 de septiembre, contenía una aplicación del articulo 2.3. 0 LH, al disponer: «Podrán inscribirse cesiones y adjudicaciones de bienes inmuebles y derechos reales a favor de las comisiones de acreedores, sin necesidad de expresar su composición, acordadas en convenios que pongan fin a suspensiones de pagos. concursos o quiebras, identificándose en el asiento el auto judicial de homologación del convenio. Tales inscripciones no serán oponibles a los acreedores que acrediten haber ejercitado su derecho de abstención mediante certificación judicial». No obstante, la STS 31 enero 2001 declara nulo el párrafo transcrito. 163 ANTONIO MANZANO SOLANO - M.' MAR MANZANO FERNÁNDEZ La doctrina incluye en Jos cauces de este número la llamada transnúsión o titularidad fiduciaria. Como supuestos específicos pueden citarse: Las adjudicaciones para pago de deudas 27 ; las aportaciones de bienes a las Juntas de Compensación 28 ; la adjudicación de bienes inmuebles dé una herencia, concurso o quiebra hecha o que se haga para pago de deudas reconocidas contra la misma universalidad de bienes (artkulo 45 LH, en relación con el artículo 172 RH); las herencias de confianza en Cataluña (artículo 150 del Códígo de Sucesiones por Causa de Muerte, Ley del Parlamento de Cataluña 4011.991, de 30 diciembre); los herederos de confianza o fiduciarios en Navarra (Ley 289 de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra, Ley 111973 de 1 de marzo); la llamada «agnición de buena fe» o declaración que hace el comprador de haber hecho la adquisición en interés y con dinero de la persona que designa (artículo 15 .4 Ley de Censos de Cataluña, Ley 6/1990, de 16 marzo); las disposiciones testamentarias «que tengan por objeto dejar a una persona el todo o parte de los bienes hereditarios para que los aplique o invierta según instrucciones reservadas que le hubiere comunicado el testador» (artículo 785.4.° CC que dispone que «DO Surtirán efecto»). «4. 0 Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes». El artículo 10 RH extiende, además, la inscripción a las resoiuciom>.s judiciales que legalmente produzcan aquellas incapacidades, aunque no las declaren de un modo terminante. 27 Materia estudiada en el Comentario de Antonio PAU PEDRÓN al artículo 2.3.º LH, en Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales, de ALBALADEJO y DÍAZ ALABART, cit., Tomo VII, Vol. 3.0 , págs. 220 y ss. 28 Las nonnas de inscripción de los proyectos de equidistribución (RD 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística) imponen la afectación, descripción y delimitación de todas las fincas incluidas en la unidad de ejecución (artículos 5.1y7.2, entre otros). Si el sistema de actuación seguido es el de compensación, «los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria ... y se constituyen en Junta de Compensación ...» (artículo 157 TR de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana, RDL lfl 992, de 26 de junio, materia actualmente regulada por las Leyes del Suelo de las respectivas Comunidades Autónomas, en ténninos similares). Según lo previsto en las Bases y Estatutos de la Junta de Compensación, unas veces actúa como titular registra! con plena facultad dispositiva y otras como fiduciaria sin necesidad de previa inscripción (artículo 159.2 TR de 1992, vigente en este punto). 164 INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO La Ley Concursal 2212003, de 9 de julio, regula la anotación preventiva del auto de declaración del concurso (artículo 24) y de una serie de actuaciones judiciales que afectan o pueden afectar a la capacidad del concursado: cancelación de aquella anotación mediante la anotación de la resolución firme que acuerde la conclusión del concurso (artículo 177-3); an0ti11:ión de la alteración de la composición o facultades de la administración concursa! (artículo 38-3); anotación de la sentencia firme de aprobación de Ja propuesta anticipada de convenio (artículo 109-2-2) o de la que aprueba el convenio (artículo 132); etc. «5. 0 Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos)). Este número se introduce por la Disposición Adicional segunda de la Ley 2911994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. El artículo 5 del RD 29711996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos, precisa que los títulos inscribibles «permitirán la inscripción en el Registro de la Propiedad de los subarriendos, cesiones, subrogaciones, prórrogas y cualesquiera otras modificaciones de los arrendamientos inscritos». Actos a los que habrá que añadir el derecho de retorno al piso o local arrendado (Disposición Adicional Octava de la LAU 1994, en relación con el artículo 15 RH). 1 ~ 1 Res;:ccto de los arrendamientos comnnei;, su inscripción está prevista en el Código Civil, al disponer el artículo 1549: «Con relación a tercer os, no surtirán efectos los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad». Y el artículo 1571: «El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.» Por último, la Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos, no contiene norma alguna especial en relación con la inscripción de estos arrendamientos. No obstante, la posibilidad de su inscripción no solo resulta de la misma regla del artículo 2.5.0 LH, sino que la presume la propia Ley (artículo 22) al establece:: la subrogación del adquirente de la finca arrendada «aún cuando estuviese amparado por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria». 165 l :;,,. ANTON10 MANZANO SOLANO - M.' MAR MANZANO FERNÁNDEZ «6. 0 Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado o a las Corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos». En realidad, este número no recoge ningún nuevo derecho o fundamento causo.l de derechos inscribibles, sino que se limita a destacar algunas titularidades en particular, como las del Estado y Corporaciones civiles o eclesiásticas. El artículo 4 RH reitera: «Serán inscribibles los bienes inmuebles y los derechos reales sobre los mismos, sin distinción de la persona física o jurídica a que pertenezcan, y por tanto, los de las Administraciones públicas y los de las entidades civiles o eclesiásticas.» El artículo 17 RH insiste que «Los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado y a las Corporaciones civiles se inscribirán en los Registros de la Propiedad ...» 29, así como «las transferencias de bienes entre distintas Administraciones públicas». Respecto de las Administraciones públicas, el artículo 5 RH establece: «Los bienes inmuebles de dominio público también podrán ser objeto de inscripción, conforme a su legislación especial.» Y la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas, dispone que «deben inscribir en los correspondientes registros los bienes y derechos de su patrimonio, ya sean demaniales o patrimoniales, que sean susceptihh~s rle inscripción, así como todos los actos y contratos referidos a ellos que puedan tener acceso a dichos registros» (artículo 36) 30 . 19 Aunque la STS 31 enero 2001 declara nula la reforma de este precepto, introducida por el RD 1867/1998, de 4 de septiembre, dicha nulidad es intrascendente a los efectos aquí estudiados, si tenemos en cuenta los artículos 17 y 18 RH anteriores a dicha reforma, ahora recuperados por la Sentencia, y que aquí no nos cuestionamos la obligatoriedad o voluntariedad de la inscripción, sino los proble mas de título material o formal. 30 La R. DGRN 3 enero 2005 declara que la enaj enación de bienes patrimoniales de los Ayuntamientos solo podrá realizarse por subasta o permuta (artículo 80 TR Disposiciones Legales Vigentes en materia de Régimen Local, y artículo 112 Reglamento de Bienes de las Entidades locales) y que no es aplicable supletoriarnente el régimen de enajenación directa de Ja Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas y mucho menos es posible la aplicación directa o analógica de la ley autonómica de otra Comunidad Autónoma; por tanto, al haber quedado desierta la subasta, solo procede la celebración de una nueva. La R.DGRN 15 enero 2007, en la línea de la anterior, declara que la permuta de bienes de una corporación local tiene carácter excepcional y exige «previo expediente de su necesidad, que la permuta sea, tratándose de inmuebles, de otros bienes de carácter inmobiliario y que se realice una valoración técnica que acredite el justiprecio de modo fehaciente». 166 INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBil..IARIO Respecto de las Entidades de la Iglesia Católica, el artículo 19 RH dispone: «En la misma forma (que los bienes de las Administraciones públicas) se inscribirán los bienes que pertenezcan a la Iglesia o a las Entidades eclesiásticas, o se les devuelvan y deban quedar amortizados en su poder.» Los Acuerdos entre el Estado español y Ja Santa Sede (Instrumento de ratificación de 4 de diciembre de 1979), en especial el Acuerdo sobre asuntos jurídicos, establecen la personalidad jürídica civil de la Conferencia Episcopal y demás Entidades y Asociaciones. Las que no la tengan y las que se erijan en el futuro la adquirirán mediante su inscripción en el Registro del Estado, que se lleva en el Ministerio de Justicia (creado por el artículo 5.1 de la Ley de Libertad Religiosa de 5 de julio de 1980). En cuanto a las Asociaciones Religiosas no Católicas, habrá que tener en cuenta sus respectivos Estatutos, acreditando su personalidad mediante la inscripción en el citado Registro del Ministerio de Justicia. Por último, respecto de las Entidades civiles se contienen normas sobre inscripción de los bienes, entre otras, de las Cooperativas (Ley 2711999, de 16 de julio, artículo 9.2), las Fundaciones (Ley Ley 50/2002, de 26 de diciembre, artículos 20 y 21) y de las Asociaciones (Ley Orgánica 1/2002, de 22 de marzo, artículo 10 sobre inscripción a los solos efectos de publicidad). B) El artículo 8 Ley Hipotecaria. Recoge una serie de derechos inscriuibles: Los derechos de foro en Galicia; las .:,xplotaciones agrícolas, con o sin casa de labor, que formen una unidad orgánica, aunque estén constituidas por predios no colindantes; las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí; el régimen de propiedad horizontal y la división horizontal. 3.2. Recogidos en el Reglamento Hipotecario y en leyes especiales l 1 1 - El Reglamento Hipotecario dicta algunas reglas generales: a) «Serán inscribibles los bienes inmuebles y los derechos reales sobre los rnismos, sin distinción de la persona física o jurídica a que pertenezcan» (artículo 4). b) «No serán inscribibles los bienes inmuebles y derechos reales a favor de las entidades sin personalidad jurídica» (artículo 11). c) «No L 167 A..1'-lTONIO MANZANO SOLANO - M.' MAR MANZANO FER..N.Á..NDEZ son inscribibles ... en general, cualesquiera otras obligaciones o derechos pe¡·so11alés ... » (ártícw.lo 9). - Deslindes privados (artículos 384 CC y 2061 LEC, que sigu~ vigente en la nueva LEC); deslindes administrativos (artículo 12.2. 0 RH); deslindes en la zona marítimo-terrestre (artículos 13.3 Ley 2211988, de 28 julio, de Costas; 23, 28 y 29 Real Decreto 147111989 Reglarri.ento General de la Ley de Costas); deslinde de bienes de las Corporaciones locales (artículos 36, 65, 67 y 68 Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, aprobado por RD1372/1986, de 13 de junio). - Cesiones de suelo a cambio de obra futura, cuando se hubiera garantizado la contraprestación con condición resolutoria u otra garantía real (artículo 13 RH). - Títulos de expropiación forzosa (artículo 32 RH) y derecho de reversión en favor del «dueño primitivo o sus causahabientes» (artículos 54 y 55 LEF y 67 REF, modificados por la Ley 3811999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación; y RR.DGRN 28 julio y 26 noviembre 2001). - Prehorizontalidad y servidumbre de propietario o propter rem (Resoluciones 21 octubre 1980 y 5 noviembre 1982). - Conjuntos inmobiliarios. En la Ley 8/1999, de 6 abril, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 julio, sobre propiedad horizontal, se introduce un nuevo Capítulo III, con la rúbrica Del régimen de los comµlejos imnubiliarios privados, artículo 24 único, que declara aplicable el régimen del artículo 396 ce y expresamente dispone que «el título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad». - Garajes y aparcamientos (artículo 68 RH). - Derecho real de aprovechamiento por tumo (artículos 45 y ss. RD 4 julio 1997 sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística y Ley 4211998, de 15 de diciembre, sobre Derechos de Aprovechamiento por turno de Bienes Irunuebles de Uso Turístico y Normas Tributarias, artículos 1, 4, 6, 14 y 15). - Derecho de retracto convencional, pues el artículo 107.8.0 LH lo considera hipotecable. 168 ·~- ' INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO El derecho de opción de compra (artículo 14 RH) 31 • El derecho de retomo al piso o local arrendado (artículo 15 RH). El derecho de superficie, el derecho de vuelo y el de realizar construcciones en el subsuelo de fundos ajenos (artículo 16 RH). En cuanto al clerc:cbu Je superficie, lo regula el artículo 35 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, que establece el carácter constitutivo de su inscripción en el Registro de la Propiedad. - Los montes catalogados y las actas de deslinde de dichos montes (artículo 30.1. 0 RH y 18.3 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes, modificada por la Ley 10/2006, de 28 de abril). - Las roturaciones legitimadas; los títulos de concentración parcelaria y las concesiones de fincas o derechos reales otorgadas por la Administración para colonización u otros fines análogos de interés social (artículo 30.2. 0 RH). - El derecho real de vuelo sobre fincas rústicas ajenas (artículo 30.3. 0 RH). - Las concesiones administrativas, en general (como derechos reales administrativos), así como los derechos adquiridos por expropiación forzosa sobre los inmuebles afectos a la concesión (artículo 3 1 RH). Específic;:imente. s~ regula la inscripción de: las concesiones administrativas de obras públicas (artículos 54.1 y 60 RH); de minas (artículo 62 RH); aprovechamientos de aguas públicas (artículos 64 a 66 RH); de explotaciones industriales destinadas a la producción o distribución de energía eléctrica (artículo 67 RH). - Las concesiones de terrenos en la zona marítimo-terrestre (artículos 64 y ss. de la Ley de Costas 28 julio 1988 y 129 y ss. de su Reglamento de 1 diciembre 1989). 31 La R.DGRN 16 mayo 2007, en relación con el retracto establecido por la normativa administrativa autonómica para la protección de espacios naturales, declara >JUe debe ejercitarse judicialmente. La R.DGRN 27 marzo 2000 declara que el plazo de cuatro aiios del artículo 14.3.' RH para el ejercicio de la opción no es un plazo de caducidad, de modo que su duración es indefinida. siendo preciso el consentimiento del interesado o una sentencia judicial para su cancelación. 169 ANTONIO MANZANO SOLANO - M.' MAR MANZA'.'-10 FERNÁNDEZ Los derechos reales de foro, subforo y otros análogos (artículos 69 ~'JA - I -, OU'\ .. ........,..._,)• - Los derechos sobre inmuebles determinados resultantes de capitulaciones matrimoniales (artículo 75 RH). - Los derechos adquiridos por herencia testada o intestada, contrato sucesorio, bajo supuesto de futuro matrimonio o heredamiento (artículos 76 a 88 RH). - Los derechos sobre bienes del ausente (artículo 89 RH). - Los derechos sobre bienes pertenecientes a una comunidad matrimonial (artículos 90 a 96 RH). - El derecho de anticresis (artículo 216 RH). - El arrendamiento financiero inmobiliario (introducido por la Disposición Adicional Séptima de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las Entidades de Crédito y artículo 128 de la Ley 43/1.995, de 27 de diciembre, del Impuesto de Sociedades, actualmente RDL 4/2004, de 5 de marzo, que aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto de Sociedades) 32 . 3.3. Derechos inscribibles de creación convencional. El principio de numeru:; :.pertus El principio de libertad contractual en la creación de derechos reales inscribibles tiene su apoyo legal, fundamentalmente, en los siguientes textos: a) Artículo 2.2. 0 LH, en cuanto alude a «otros cualesquiera reales». b) Artículo 7 RH, en cuanto establece la inscripción de« ... cualquier acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en lo futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales». c) Artículo 1255 ce, en cuanto formula el principio de autonomía de la voluntad en la contratación. d) Algún otro precepto, en materia de dere32 Vid. MANZANO FERNÁNDEZ, María del Mar, El uso de los inmuebles en el Derecho civil modemo. Centro de Estudios Registrales. Madrid. 1999, pág. 243 y ss. 170 INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARJO chos reales, que recoge aplicaciones específicas del principio; v. gr., el artículo 594 ce, que permite a todo propietario de una finca el establecimiento de «las servidumbres que tenga por conveniente ... , siempre que no contravenga las leyes ni el orden público». La DGRN admite, pero condicionadamente, la creación de nuevos derechos reales, habiendo declarado: a) La do(;;I'_n'l condensada en la frase numerus apertus, no autoriza la constitución de cualquier relación jurídica inmobiliaria con el carácter y los efectos de un derecho real (R. DGRN 11 abril 1930), sino que su carácter real ha de establecerse expresamente (R.DGRN 6 marzo 2001). b) El criterio de numerus apertus, adoptado por nuestra legislación, obliga al Registrador, en una misión ciertamente no sencilla, al estudio en cada caso concreto del acto o pacto que se pretende inscribir, al objeto de examinar si se dan o no los caracteres típicos del derecho real (RR. DGRN 1 abril y 25 junio 1981 ). c) No es suficiente para negar la inscripción que el derecho no se ajuste exactamente al tipo prefijado (R. DGRN 4 abril 1987). d) El numerus apertus, reconocido en nuestro ordenamiento jurídico, presupone la satisfacción de determinadas exigencias estructurales, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real configurado, la inviolabilidad del principio de libertad de tráfico (R. DGRN 5 junio 1987). e) Inscrito un derecho atípico, no puede pretenderse que en la escritura en que se transmite reciba una exacta denominación, que no tiene (RR. DGRN 28 y 31 octubre 1988). f) No es inscribible un contrato calificado como «cesión del uso» que, según las r.oriiiü..:; ~:.l :8•:.r.::cho privado, no da lugar a enajenación de derecho real alguno, rigiendo, en su caso, las normas del comodato (R. DGRN 4 octubre 1989). IV. EL TÍTULO FORMAL: DOCUMENTACIÓN PÚBLICA. EXCEPCIONES DE DOCUMENTACIÓN PRIVADA l. EL TÍTULO FORMAL 1.1. Ideas previas. Título y titulación Cuando se habla de título en sentido material, se hace referencia a la causa o razón jurídica originadora del derecho inscribible: compraventa, 171 ANTONIO MANZANO SOLANO - M.' MAR MANZANO FERNÁNDEZ donación, permuta, etc . El título formal, en cambio, debemos relacionar~º ce;-, ::.! docu:me:¡tc e~ e! q'..le se c:ontiene aquella causa. o como dice ROCA SASTRE 33 , el título en sentido formal sería el documento en el que se contiene un título en sentido material (v. gr. la escritura pública enla que se contiene un contrato de compraventa). Por otra parte, en el lenguaje jurídico común se suelen CO!'!t:z.p0ner los conceptos de título y titulación. El primer término se utiliza para expresar el acto o contrato originador del derecho. En cambio, cuando se habla de titulación, se alude al carácter de la documentación: la titulación es pública, o notarial, o judicial, o administrativa, o privada 34 . ROCA SASTRE 35 distingue dos clases de titulación: a) Titulación ordinaria u originaria, que constituye la prueba o documentación directa de un acto o negocio jurídico inscribible y se produce, generalmente, de un modo bilateral (v. gr. la escritura pública de compraventa). b) Titulación supletoria, que justifica una titularidad del dominio o derecho real, pero no la causa jurídica de su adquisición; es una prueba indirecta de la adquisición y siempre se produce de modo unilateral (v. gr. el expediente de dominio para inmatriculación de fincas o reanudación del tracto registra! interrumpido, o la certificación administrativa de dominio para inscripción de bienes del Estado, la Provincia o el Municipio, etc.). 1. 2. f.rincipio .:1.e documentación pública del título formal inscribible: Concepto y constancia registra[ Señala PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS 36 que el procedimiento registra! inmobiliario español responde al principio de escritura, frente al principio de oralidad. Es decir, que las vicisitudes o mutaciones jurídicoreales que hayan de inscribirse -los derechos que hayan de publicarse-, han de constar en un título, en un documento escrito. Además, ha de ser Derecho Hipotecario. Cit., 5.' ed. Tomo II, pág. 144. En esca línea, puede verse HERRERO OVIEDO, Margarita, Del documento público al rí111lo inscribible. Austel. Madrid, 2006. 3s Derecho Hipotecario, 5.' ed., cit. Tomo II, pág. 144 y ss. 36 PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel, Derechos reales-Derecho hiporecario. Cenero 3.ª edición, págs. 443 SS. Madrid, 1999. de Estudios Regiscrales. Tomo ll 34 rr. 172 y INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO un documento público y auténtico: principio de documentación pública de los derechos inscribibles, frente al principio de documentación privada. La formulación del principio de titulación pública se encuentra en el artículo 3 LH: «Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en e! ;:rtículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por la Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los Reglamentos.» El artículo 2 LH se refiere al título material de los derechos inscribibles; el artículo 3 LH, por su parte, está dedicado al título formal, del que proclama la exigencia de que sea público o auténtico. El artículo 3 LH no contiene una clasificación de títulos formales inscribibles, sino que, como señalan GALINDO y ESCOSURA 37 , se relacionan dos títulos concretos --escrituras públicas y ejecutorias- y uno amplio o genérico, el de documentos auténticos, en el que se incluyen todos los demás documentos públicos que no sean ni escrituras ni ejecutorias. Otros autores -como CHICO ORTIZ 38- estiman que, en el fondo, a lo que se está refiriendo el artículo 3 LH es a los documentos notariales, judiciales y administrativos. Acorde con lo expuesto, una definición comprensiva de los requisitos qt!e ¿:::be ;:eunir el título formal iP-srribible la encontrarnos en el artículo 33 RH: «Se entenderá por título para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquella y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite.» De esta definición resaltamos: a) El título formal puede estar integrado por uno o varios documentos. b) El documento o documentos integrantes del título formal han de ser públicos. c) El documento o docu31 GALINDO DE VERA, León y DE LA ESCOSURA Y ESCOSURA, Rafael, Comentarios a la legislación hipotecaria de España y Ultramar. Tomo!, pág. 491 y ss. Madrid, 1880. 33 CHICO ORTIZ, José María, Estudios sobre Derecho Hipotecario. Marcial Pons. Madrid, 1994. Tomo 1, págs. 487 y ss. ,, " 173 L. f ' ANTONIO MANZANO SOLANO - M.' MAR MANZANO FERNÁKDEZ mentos públicos han de ser aquellos en que funde su derecho la persona a ':'-'Yº favor lrn.yél. de practicarse la inscripción. d) Es preciso que hagan fe en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción. Por último, la expresión del título formal o documento continente del derecho o acto inscribible, es una de las circunstancias que debe recoger la inscripción: clase de títnlo; fecha de su otorgamiento, autorización o expedición; Juez, Tribunal, Notario o funcionario que lo autorice; Notario en cuyo protocolo se encuentre o Juzgado o Tribunal del que proceda, cuando no sea el mismo que lo autorizó; si se trata de documentos complementarios no notariales, bastará consignar el funcionario que lo autorice y su residencia; cuando proceda, se indicará que el documento se archiva (artículos 9.6.ª LH y 51.11 RH). 1.3. Documento público, documento auténtico, documento fehaciente El artículo 1216 CC define el documento público diciendo que es el autorizado por un Notario o empleado público competente, con las solemnidades requeridas por la Ley, que hace prueba, aún contra tercero, del hecho que motiva su otorgamiento y de la fecha del mismo; y, entre partes y sus causahabientes, también hace prneba en cuanto a las declaraciones que en el mismo hubiesen hecho los primeros . Es decir, el documento público hace prueba, hace fe, es un documento fehaciente. Además, el documento público es un documento auténtico. La nota de autenticidad deriva de la intervención del funcionario público competente y es previa a la fehaciencia. Podemos, pues, resumir diciendo que todo documento público es, por definición, auténtico y fehaciente. El Reglamento Hipotecario, da un concepto de documento auténtico, a los efectos de la Ley (vid. artículo 3 LH), en el que recoge estas notas: «Se considerarán documentos auténticos ... , los que sirviendo de títulos al dominio o derecho real o al asiento practicable, estén expedidos por el Gobierno o por Autoridad o funcionario competente para darlos y deban hacer fe por sí solos» (artículo 34 RH). No parece ocioso señalar también algunas diferencias entre el documento público y el documento fehaciente. Hemos dicho que todo do174 INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL fNMOBlLIARlO Jmento público, por definición, es auténtico y fehaciente. Sin embargo, podriamos decirlo a la inversa, puesto que no todo documento feha,ente es documento público. El carácter público o auténtico de un docutento hace alusión a su formalización pública: intervención de Notario o mcionario competente. La fehaciencia, en cambio, alude a su valor Jmn prueba y, en este sentido, puede ser fehaciente un documento priado cuya fecha se cuenta respecto de terceros cuando se dan algunas de lS circunstancias previstas en el artículo 1227 CC. :> Aunque pueda ser fehaciente, al no ser auténtico el documento priva- º «en cuanto al contenido que sea obj eto de la inscripción» (como reclaia el artículo 33 RH), no es idóneo, como regla general, para el Registro e la Propiedad . .4. Documentos públicos inscribibles notariales, judiciales y administrativos La clasificación habitual en la doctrina y que aparece apuntada o insiuada en la propia legislación hipotecaria (artículos 3 LH, 33 y 34 RH), s la que distingue tres clases de documentos públicos inscribibles: notaiales, judiciales y administrativos. A) Documentos notariales a) Escritura pública. «Las escrituras públicas tienen como contenido •ropio las declaraciones de voluntad, los actos juridicos que impliquen •restación de consentimiento, los contratos y los negocios juridicos de Jdas clases» (artículo 144, 2. 0 párrafo, RD 45/2007, de 19 de enero, que nodifica el Reglamento de organización y régimen del Notariado, apro•ado por Decreto de 2 de junio de 1944). b) Acta notarial. «Las actas notariales tienen como contenido la consatación de hechos o la percepción que de los mismos tenga el Notario, iempre que por su índole no puedan calificarse de actos y contratos, así :orno sus juicios o calificaciones» (artículo 144, 3. 0 párrafo, RN). Importante como documento complementario, el acta notarial, en deerrninados casos, es el título inscribible: Acta de modificación del domi175 ANTONIO MANZANO SOLANO - M.' MAR MANZANO FERNÁNDEZ cilio para requerimientos y notificaciones (artículo 683.2 LEC); acta de ~rotocoli?ación de <ictci. jLldicia! de desliride (artfc .!!'J ! '.2. ! .º P~); act& de notoriedad inmatriculadora (artículo 298.1. 0 y 2. 0 RH); acta acreditativa del cumplimiento condiciones (artículos 23 LH y 56 RH); acta acreditativa de la notificación hecha al comprador por el vendedor de quedar resuelta la venta (artículo 59 RH); etc. 1 c) Testimonios, certificaciones, legalizaciones. Junto con los «demás documentos notariales que no reciban la denominación de escrituras públicas, pólizas intervenidas o actas, tienen como delimitación, en orden al contenido, la que este Reglamento les asigna» (artículo 144.párrafo 4. 0 , RN). A efectos del Registro de la Propiedad, tienen interés los testimonios de traducción de documentos no redactados en idioma español (artículo 37 RH), de legitimación de firmas (artículo 166.11 RJI), de distribución de la responsabilidad hipotecaria (artículo 216 RH), etc. d) Pólizas intervenidas. Su contenido exclusivo son los actos y contratos de carácter mercantil y financiero, quedando excluidos de su ámbito «en cualquier caso todos los (actos y negocios jurídicos) que tengan objeto inmobiliario», sin perjuicio de los casos en que la Ley establezca esta forma documental (artículo 144.párrafo 3.0 • RN) 39 . e) Efectos de los documentos públicos autorizados o intervenidos por Notario. « ... gozan de fe pública, presumiéndose su contenido veraz e íntegro de acuerdo con lo dispuesto en la Ley. I Los efectos qe?e e! ~:-':!:::::a- 39 Asientos y certificaciones del Libro-Registro de los antiguos Corredores de Comercio. Antes de la integración de los Cuerpos de Notarios y Corredores de Comercio (Ley 55/1999, de 29 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; y RD 164312000, de 22 de septiembre), la R.DGRN 13 diciembre 1985, aunque reconoció su carácter documental público, negó a dichas certificaciones el acceso al Registro por no concurrir en los Corredores los requisitos del artículo 1216 CC, ya que su competencia se limitaba por el artículo 93.1 COCO. Después de la integración en un Cuerpo único de Notarios, sus funciones son las que hasta la fecha venían desempeñando los Notarios y los Corredores y, en cuanto a las formas de documentación de las actuaciones notariales, se han añadido las permitidas por la legislación aplicable a los Corredores, entre ellas el Libro-Registro de operaciones mercantiles y la intervención de pólizas. Explica RODRÍGUEZ ADRADOS (Naturaleza documenta/ de la póliza intervenida. LA LEY números 3.736 y 3.737) que la intervención es otro documento que se adiciona a la póliza cuando ésta ya está perfeccionada y firmada; es un documento público probatorio de los extremos de la póliza, pero no puede ser nunca un documento público dispositivo. Tras la entrada en vigor del Reglamento Notarial de 19 de enero de 2007, habrá que estar a sus reglas. 176 INS1ITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO miento jurídico atribuye a la fe pública notarial solo podrán ser negados o desvirtuados por los Jueces y Tribunales y por las administraciones y funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias» (artículo 143 RN). f) Valor documental de las fotocopías. La R.DGRN de 26 de noviembre de 1971 las considera como testimonios por exhibición, a las que se aplica la legislación notarial. La STS (Sala l.ª) 22 enero 2001 declara insuficiente como principio de prueba la fotocopia, siempre susceptible de manipulación, que no fue elevada a completa satisfacción mediante la demostración de la autenticidad del original y la fidelidad de la copia. B) Documentos judiciales De la vigente LEC 7 enero 2000 deben tenerse en cuenta, entre otros, los siguientes preceptos, en orden a la documentación judicial inscribible: - El artículo 206 recoge las clases de resoluciones judiciales: providencias, autos y sentencias. En el número 2.2.ª dice: «Se dictarán autos cuando se resuelva sobre ... anotaciones e inscripciones registrales». - El artículo 149.5 .0 dispone: «Los actos de comunicación. del tribunal serán: ... Mandamientos para ordenar el libramiento de certificaciones o testimonios y la práctica de cualquier actuación cuya ejecución corresponda a los registradores de la propiedad, mercantiles, de buques, de ventas a plazos de bienes muebles, notario~ 0 agentes de Juzgado o Tribun;:il.» - El artículo 521.2 establece: «Mediante su certificación y, en su caso, el mandamiento judicial oportuno, las sentencias constitutivas firmes podrán permitir inscripciones y modificaciones en Registros públicos, sin necesidad de que se despache ejecución» 40 . "° La R.DGRN 28 abril 2005 declara que no basta Ja sentencia dictada en un procedimiento donde se ejercita una acción declarativa de dominio para lograr la inscripción, sino que se debe acreditar cuál es el título por el que se adquirió el derecho, ya que la inscripción se logra a través de Ja adquisición por un acto o contrato con trascendencia real. La R.DGRN 28 octubre 2005 declara igualmente que la sentencia declarativa de dominio no es propiamente un título material inscribible sino que lo será el acto o negocio cuya existencia y validez se haya apreciado en la sentencia para declararlo. La R.DGRN 2 marzo 2006, por su parte, declara que, mientras no sean firmes y aún siéndolo, no hayan transcurrido los plazos para la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía, solo procede anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o cancelación de asientos. La R.DGRN 5 junio 2006 declara que aunque cabe la ejecución 177 L ANTONIO MANZANO SOLANO - M.' MAR MANZANO FERNÁNDEZ - El artículo 708.1, en el supuesto de que una resolución judicial o arbitral firme condene a em.iür una deciaración de voiuntad, dispone: « ... Em.itida la declaración, el ejecutante podrá pedir que se libre, con testimonio del auto, mandam.iento de anotación o inscripción en el Registro o Registros que correspondan, según el contenido y objeto de la declaración de voluntad.» - Además, el artículo 145 dispone: «Corresponde al Secretario Judicial, con el carácter de autoridad, dar fe de las actuaciones procesales .. ., así como expedir copias certificadas y testimonios de las actuaciones .. .» 41 . C) Documentos administrativos A la documentación pública adm.inistrativa se refiere Ja Ley Hipotecaria, con carácter general, bajo la expresión «documento auténtico expedido .. ., por el Gobierno o sus Agentes , en la forma que prescriban los Reglamentos» (artículo 3). Se trata de Leyes, Decretos u Órdenes Ministeriales o de las Direcciones Generales o Centros Administrativos, así como resoluciones de las Autoridades u Organismos de la Adm.inistración Central, Autonóm.ica, Provincial o Municipal, que acuden al Registro a través del correspondiente traslado, copia o certificación 42 . provisional de las resoluciones judiciales no finnes, la ejecución solo puede comprender medidas de efectividad que no estén en contradicción con su provisionalidad, accediendo al Registro mediante anotación preventiva. La R.DGRN 19 febrero 2007 declara que la sentencia ha de concretar la extensión del derecho que se cancela y del que subsiste. La R.DGRN 21 febrero 2007 declara que no es inscribible la sentencia dictada en procedimiento seguido contra desconocidos herederos del titular registra!, al no haber adoptado el Juez las disposiciones procedentes sobre la seguridad y administración de la herencia en espera de un herederos definitivo(análoga a la R. 2710-03 confinnada por la Sentencia firme de 22-06-04 del juzgado de J.• Instancia número 51 de Madrid). La R.DGRN 28 mayo 2007declara que tras la sentencia de condena a otorgar una escritura, no puede ordenarse Ja inscripción dando por emitida la declaración de voluntad, sino que es necesario el otorgamiento de la escritura pública; y que es anotable, pero no inscribible, la sentencia dictada en rebeldía. La R.DGRN 17 mayo 2007 declara que la sentencia declarativa es directamente inscribible, salvo si indica lo contrario. 41 La Instrucción DGRN 12 diciembre 2000 pennite que el mandamiento para ordenar el libramiento de certificaciones, testimonios y cualquier actuación cuya ejecución corresponda a los Registradores de la Propiedad. podrá ser expedido por el Oficial del Juzgado en que haya delegado el Secretario, de conformidad con el artículo 485 LOPJ. 42 Sobre la fonna de los actos administrativos, pueden verse los artículos 53 a 55 y 62.1 Ley 30/1992, de 26 noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. 178 INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO Los contratos de las Administraciones Públicas (TR aprobado por RDL 2/2000, de 16 de junio) « SC formalizarán en documento administrativo ... constituyendo dicho documento título suficiente para acceder a cualquier Registro público ... » (artículu 54). Respecto de las Entidades Locales (Reglamento de Organización, Funcionamiento y Régimen Juridico. RD 2568/1986, de 28 de r.oviembre) son documentos inscribibles «las certificaciones de todos los actos, resoluciones y acuerdos de los órganos de gobierno ... , así como las copias y certificados de los libros y documentos» (artículos 204 a 206). Entre la documentación administrativa frecuente a efectos de inscripción en el Registro de la Propiedad, puede destacarse: La certificación administrativa de dominio para inmatriculación de bienes del Estado, Provincia, Municipio y Corporaciones de Derecho público o de la Iglesia católica (artículo 206 LH); las certificaciones expedidas por el Tesorero de Hacienda, Presidente de la Diputación, Alcalde o funcionario a quien corresponda, en las adjudicaciones de bienes derivadas de apremios fiscales (artículo 26 RH); los títulos de las concesiones administrativas (artículos 31 y 60 RH); el acta de pago y ocupación en la expropiación forzosa (artículo 32 RH); en materia de urbanismo, la certificación de la Administración actuante acreditativa de la aprobación definitiva del proyecto de equidistribución (artículo 6 RD l 093/l 997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística); etc. 1.5. Otros documentos inscribibles A) Documentos otorgados en el extranjero La Ley Hipotecaria declara susceptibles de inscripción: «Los títulos expresados en el artículo segundo, otorgados en país extranjero, que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes y las ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros, a que deba darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil» (artículo 4). Distinguiremos: a) Documentos extrajudiciales otorgados en el extranjero. Podrán ser inscritos si reúnen los requisitos exigidos por las normas del Derecho Internacional Privado, siempre que contengan la legalización (cuando sea 179 ANTOl'<10 MANZANO SOLANO - M.1 MAR MANZANO FERN.WDEZ necesaria) y demás requisitos necesarios para su autenticidad en España (a_rtfc11lo 36 RH) . b) Resa1uciol1es judiciales o lm1dns arbitrales dados en el extranjero. Serán inscribibles cuando hayan sido reconocidos por Tribunal o Autoridad competente, con arreglo a las leyes y convenios inter-.. nacionales (artículo 38 RH y artículo 523 LEC). B) Documentos pontificios Se consideran auténticos, sin necesidad de legalización, siempre que se den los siguientes requisitos: a) que se hayan expedido para acreditar el cumplimiento de requisitos prescritos en el Derecho Canónico; b) que se trate de actos y contratos en que esté interesada la Iglesia; y c) que hayan sido traducidos y testimoniados por los Ordinarios Diocesanos (artículo 35 RH). Es documento pontificio frecuente la autorización de la Santa Sede para actos de enajenación o gravamen de inmuebles de la Iglesia y entidades eclesiásticas católicas, cuando la cuantía excede de 100 millones de pesetas 43 . C) Documentos redactados en lengua extranjera Deben ser traducidos por la Oficina de interpretación de lenguas del Ministerio de Asuntos Exteriores; por funcionarios competentes autorizados por las leyes o convenios internacionales (intérpretes de carrera, intérpretes jurados o Cónsules extranjeros facultados para ello); o por un Notario, bajo su re.sprmc;~hilidad en cuanto a la fidelidad de la traducción (artículos 37 RH y 150 RN). D) Documentos redactados en lenguas españolas distintas del castellano o en latín Los documentos redactados en lenguas oficiales en Comunidades Autónomas, en latín o en letra antigua o que sean ininteligibles para el • 3 El Decreto General de la Congregatio Pro Episcopis, dado en Roma el 11 de abril de 1992, en relación con el Decreto General de la Conferencia Episcopal Española de 26 noviembre 1983 (en vigor el 7 de julio de 1984), a efectos del Canon 1292, establece como límite mínimo la cantidad de diez millones de pesetas, que no requiere licencia ni autorización. y límite máximo Ja cantidad de cien millones de pesetas, que requiere autorización de la Santa Sede. Cuando el valor está entre los límites, habrá que aplicar los Estatutos de la persona jurídica enajenante, sujeta o no al Obispo Diocesano. 180 INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBILIARJO Registrador, han de presentarse al Registro acompañados de su traducción o copia suficiente hecha por un titular del Cuerpo de Archiveros y Bibliotecarios o por un funcionario competente (Catedrático, Profesor de Latín o Paleografía, etc.) (artículo 37 Rll). Pero, en todos estos casos, el Registrador podrá, bajo su responsabilidad, prescindir del documento oficial de traducción (artículo 37 RH). 1.6. El documento electrónico La Ley de 19 de diciembre de 2003, de Firma Electrónica, lo define como «el redactado en soporte electrónico que incorpore datos que estén firmados electrónicamente» (artículo 3.5). El documento electrónico puede ser soporte de «Documentos públicos por estar firmados electrónicamente por funcionarios que tengan atribuida la facultad de dar fe pública judicial, notarial o administrativa» (artículo 3.6.a); y de «Documentos expedidos y firmados electrónicamente por funcionarios o empleados públicos en el ejercicio de sus funciones públicas» (art. 3.6.b). El valor y eficacia jurídica del documento electrónico serán los que correspondan a su respectiva naturaleza, según la legislación que les sea aplicable (artículo 3.7). La Ley no sustituye ni modifica las normas que regulan las funciones que corresponden .a los funcionarios que tengan legalmente la facultad de dar fe en documentos en lo que se refiere al ámbito de su competencia (Disp. adicional P). No se altera, pues, la clasificación tradicional de los documentos públicos en notariales, judiciales y administrativos, sino que se amplía el soporte en que pueden emitirse, que puede ser también electrónico. 1. 7. Documento complementarioss El título formal inscribible ha de hacer fe, en cuanto al contenido objeto de la inscripción, por sí solo «O con otros complementarios» (artículo 33 RH). El documento complementario no contiene el título material, 181 L ANTONIO MANZANO SOLANO - M.' MAR MANZ..\NO FERNÁNDEZ el derecho que el Registro pública; pero puede ser necesario para la formación cie la total titulación inscribible. Algunos importantes son: el testamento, auto judicial o acta notarial de declaración de herederos abintestato, o contrato sucesorio (artículo 14 LH); los certificados de defunción y del Registro General de Actos de Última Voluntad (artículo 78 RH); el certi:l;.cado de matrimonio (artículo 75 RH); la escritura de consentimiento del padre, madre o protutor, respecto del menor emancipado (artículo 323 del Código Civil; las certificaciones del Registro Mercantil acreditativas de la inscripción de sociedades, del nombramiento de Administradores, etc. 2. EXCEPCIONES DE DOCUMENTACIÓN PRIVADA El principio de documentación pública de los derechos y actos inscribibles (artículo 3 LH) sufre algunas desviaciones en casos determinados. Se citan como casos de documentos privados inscribibles, entre otros: el derecho de retorno que puede hacerse constar en el Registro por nota marginal mediante solicitud del interesado (artículo 15 RH); el cuaderno particional protocolizado para la inscripción de la herencia (artículo 80 RH); la instancia en caso de heredero único (artículo 14 LH); el contrato escrito de préstamo refaccionario para anotación del crédito (artículo 59 LH); la solicitud de l::!s pa;:tes para acreditar el cumplimiento de condición suspensiva o resolutoria o nacimiento de obligación futura (artículos 28 y 29 LH); la instancia privada para consolidación de usufructo y nuda propiedad (artículo 192 RH); la instancia privada para cancelación de anotaciones embargo caducadas (artículo 207, páf_ 2. 0 RH); la solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca para la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligaciones para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de las acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado [V. gr. el de 15 años del artículo 1964 CC de las acciones personales que no tengan señalado plazo especial de prescripción para el precio 182 INSTITUCIONES DE DERECHO REGISTRAL INMOBil..lARIO aplazado; o el de 20 años del artículo 128 LH y 1964 CC de la acción hipotecaria (artículo 82 LH)] ; etc. 44 • EL TITULAR REGISTRAL l. la finca -que abre hoja o folio registra!- , los derechos afectantes a la ·sma y la causa jurídica de esos mismos derechos, el titular registra! es e cuarto elemento fundamental en la conformación del asiento en los libros: el Registro. El Reglamento Hipotecario (artículo 51.1 0), en lo que calific «acta de inscripción», dispone que, en todo caso, se expresará: «el hec de practicarse la inscripción, Ja persona a cuyo favor se practica, el título enérico de su adquisición y el derecho que se inscribe». Para llegar al concep de titular registra}, hemos de aludir al concepto civil de titular del de cho subjetivo. Según los autores alemanes, es el portador del poder de l voluntad (WINSCHEID), el destinatario de la protección del interés j 'dico (IHERING). En la doctrina española, CASTÁN TOBEÑAS 45 efine al titular del derecho subjetivo como ¡¡J investido del poder jurídi , aquel que se encuentra en condiciones de hacer valer por sí la norma, · nvocando su realizacion en íavor propio. 44 La R.DGRN 27 enero 2006, en relación con un documento privado inglés que se eleva a público ante Notario español y cuya inscripción rechaza el Registrador, no se pronuncia sobre el tema, pero indica que la «declaración estatutaria» base de la escritura, si bien se acompaña en el recurso, original y con su traducción y apostilla, no se aportó al tiempo de la calificación (parece, pues, que, si se hubiera aportado, el documento privado habría sido inscribible). La R.DGRN 23 mayo 2006 declara, por su parte, que un documento extranjero que carece de los requisitos básicos exigidos en España a los documentos públicos, no puede servir para acreditar las facultades de un apoderado sin que se pruebe al registrador que los documentos presentados son equivalentes a una escritura o poder notarial español. La R.DGRN 23 mayo 2007 decl ara que la elevación a público de un documento privado no puede otorgarse por una causahabiente del comprador que es su única heredera. 4l CASTÁN TOBEÑAS, José, Derecho civil español común y foral. Reimpresión de la 14.' edición. Revisada por José Luis DE LOS MOZOS. Tomo Primero, Volumen Segundo. Madrid 1987, pág. 109 y SS. 183 t, Jl M .
