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INDICE 1.- RELATIVO A LOS COSTES 2.- AJUSTES EN PROMOCIÓN, PRODUCTO Y PROYECTO EN RELACION A COSTES 3.- RELATIVO A LA ELABORACIÓN DE LOS PRESUPUESTOS 4.- RELATIVO A LA JUSTIFICACIÓN DE COSTES CRITERIOS RELATIVOS A COSTES Y PRESUPUESTOS (rev-02, marzo-08).doc Anexo - CRITERIOS RELATIVOS A COSTES Y PRESUPUESTOS rev. 02 (marzo-08) 1.- RELATIVO A LOS COSTES La promoción no superará ninguno de los costes globales y de detalle máximos que se refieren y fijan seguidamente: 1-1. Coste Máximo de Promoción La promoción en sus costes globales, sumados la totalidad de unidades de obra, en ningún caso superará las siguientes cuantías, estimadas en repercusión de costes de Contrata (sin IVA) por vivienda o anejo libre: - 85.000 eu./viv. en la Edificación de Viviendas Sociales (incluyendo p.p. de viviendas, elementos comunes, anejos vinculados (garajes y trasteros), locales, porches, etc.) - 90.000 eu./viv. en la Edificación de Viviendas de P.O. (incluyendo p.p. de viviendas, elementos comunes, anejos vinculados (garajes y trasteros), locales, porches, etc.) - 95.000 eu./viv. en la Edificación de Viviendas Tasadas (incluyendo p.p. de viviendas, elementos comunes, anejos vinculados (garajes y trasteros), locales, porches, etc.) - 9.000 eu./pl. garaje libre en la Edificación de Garajes Libres (los que exceden del nº de viviendas) (incluyendo p.p. de elementos comunes, etc.) - 3.000 eu./viv. en la Urbanización Vinculada (ver punto posterior) 1-2. Costes Máximos de Construcción El coste de construcción de las obras se ajustará al total resultante de aplicar a las superficies construidas de las distintas unidades edificatorias los precios unitarios máximos que se fijan seguidamente (en Presupuesto de Ejecución Material): EDIFICACION: - Viviendas: - Elementos Comunes - Anejos (Garajes y Trasteros), Locales y Porches: en Planta Baja y Bajocubierta en Sótano Bajo el Edificio en Sótano Exento URBANIZACION: - Zonas Duras y Privadas 500 euros/m² 450 euros/m² 200 euros/m² 250 euros/m² 300 euros/m² 100 euros/m² CRITERIOS RELATIVOS A COSTES Y PRESUPUESTOS (rev-02, marzo-08).doc pag. 1 de 9 1-3. Costes Máximos de las Unidades de Obra de Edificación El diseño y coste de construcción de las principales Unidades de Obra de Edificación se ajustará a los costes unitarios máximos que se fijan seguidamente (en P.E.M.) : unidad de proyecto / obra coste (eu/ud) (en P.E.M.) unidad de proyecto / obra coste (eu/ud) (en P.E.M.) Acondicionado del Terreno 16,00 eu./m3 Telecomunicaciones 720,00 eu./viv • Limpieza + Excavación + Transporte de Tierras • Audiovisual.+Telefonía Contenciones Normales 76,00 eu./m2 Portero Automático 312,00 eu./viv • Encofrados + Hormigón + Armados + Impermeabilización + Drenaje • Video-portero + Telefonillo + Cierra-Puertas + Placas + Circuito + Abrepue Cimentaciones Directas 56,00 eu./m2 Gas Natural (centralizada) 64,00 eu./viv • Encofrados + Hormigón + Armados • Acometidas + Reguladores + Contadores + Distribuciones Soleras Completas 24,00 eu./m2 Gas Natural (individual) 480,00 eu./viv • Encachado + Lamina + Hormigón + Malla + Fratasado + Cortes • Acometidas + Reguladores + Contadores + Distribuciones Estructuras Completas 56,00 eu./m2 Ventilación y Humos (cocina, aseo, caldera) 280,00 eu./ud • Vigas + Pilares + Losas + Forjados; incluyendo Encofrados +Acero + Hormigón • Rejillas + Extractor + Conductos + Aspirador Carpintería Exterior 152,00 eu./m2 Ventilación Mecanica Controlada 760,00 eu./ud • Carpintería + Recibido + Persiana + Celosias + Herrajes + Pintados + Alfeízar• Rejillas Control + Conductos + Aspirador + Motores, para cocinas y aseos Vidriería Exterior 28,00 eu./m2 Calefacción y A.C.S. (centralizada) 3.360,00 eu./viv • Vidrios de Carpintería Exterior : termoacústicos, normales y de seguridad • Sala Cª + Acumula + Intercambia + Termost + Tuberías + Aislam. + Radiad Cerramiento de Fachadas 72,00 eu./m2 Calefacción y A.C.S. (individual) 2.240,00 eu./viv • Revestimiento + Hoja Exterior + Zarpeo + Aislantes + Defensas + Remates • Caldera + Termostatos + Tuberías + Aislamientos + Radiadores Distribuciones Interiores 15,00 eu./m2 Energía Solar 784,00 eu./viv • Tabiquería interior de viviendas y Hoja Interior de Fachada • Paneles + Circuito y Valvulería + Acumuladores + Control Separación entre Viviendas 24,00 eu./m2 Electricidad (todo excepto garajes) 3.920,00 eu./viv • Tabiques + Aislamiento ó Arliblock ó Termoarcilla • Acometidas + Cuadros + Contadores + Distribuciones + Circuitos Carp.Interior (Puertas de Paso) 160,00 eu./ud Electricidad Garajes 392,00 eu./plaza • Carpintería Madera/Acero + Recibido + Pintado + Vidrio Int. + Herrajes • Derivaciones + Cuadros + Contadores + Distribuciones + Luminarias Puertas Entrada Viviendas 480,00 eu./ud Fontanería Cuartos Húmedos 600,00 eu./c.h. • Carpintería + Recibido + Pintado + Cerradura y Herrajes de Seguridad • Completa excepto Sanitarios y griferías, con aislantes, desde la red gener Revestidos Paredes/Techos 12,00 eu./m2 Lavabos 112,00 eu./ud • Raseos y Lucidos en Paredes o Techos + Pinturas • Sanitario + Grifería + Desagüe/Sifón Falsos techos 20,00 eu./m2 Inodoros 144,00 eu./ud • Escayola + Moldura + Pintura • Sanitario + Cisterna + Manguetón/Desagüe Alicatados en cuartos húmedos 25,00 eu./m2 Bidés 112,00 eu./ud • Azulejo + Adhesivo + Maestreado + Piezas especiales • Sanitario + Grifería + Desagüe/Sifón Solados Madera de Viviendas 42,00 eu./m2 Bañeras 240,00 eu./ud • Recrecido + Aislamiento + Rodapies + Barnizados + Parket (25x5) • Sanitario + Grifería + Desagüe/Sifón Solados Cerámico de Viviendas 31,00 eu./m2 Duchas 144,00 eu./ud • Recrecido + Aislamiento + Baldosas + Piezas Especiales • Sanitario + Grifería + Desagüe/Sifón Solado Zonas Comunes y Trasteros 28,00 eu./m2 Saneamiento Aguas Sucias Cuarto Húmedo 164,00 eu./c.h. • Recrecido + Solado + Umbrales + Rodapies + Pulido + Piezas Especiales • Derivaciones + Bajantes + Arquetas + Albañales hasta red Cubiertas 50,00 eu./m2 Saneamiento Pluviales 16,00 eu./m2. • Faldones + Aislamientos + Impermeabilización + Teja + Canalón • Entronques + Bajantes + Arquetas + Albañales hasta la red general Escaleras (desarrollo eje) 152,00 eu./ml Ascensores Equipos 13.600,00 eu./ud • Formación + Recrecidos + Huella + Tabica + Zanquín + Barandillas • Equipo Completo sin obra civil Ventilación en Garajes 360,00 eu./plaza • Rejillas + Conductos + Extractor + Impulsión + Central de Mando y Control Recogida Neumática de Basura 360,00 eu./viv. • Bocas + Conductos + CPI + Central de Mando y Control 2.- AJUSTES EN PROMOCION, PRODUCTO Y PROYECTO EN RELACIÓN A COSTES A fin de verificar la condición de que no se superen los anteriormente referidos costes máximos (globales y de detalle), la propuesta arquitectónica y de calidades correspondiente a la promoción se deberá ajustar y en su caso modificar en el sentido que resulte preciso, sin que en ningún caso los niveles de calidad de la promoción, en su conjunto y detalle, sean inferiores a los definidos en los Criterios de Diseño – Definición de Producto de VISESA (recogidos en anexo) CRITERIOS RELATIVOS A COSTES Y PRESUPUESTOS (rev-02, marzo-08).doc pag. 2 de 9 En la fase inicial de definición y elaboración de la propuesta edificatoria de cada promoción los responsables de proyecto de VISESA definirán de manera concreta los costes máximos que no debe superar la promoción, a fin de que el equipo facultativo adecue a dichos costes máximos la propuesta arquitectónica en la que se esté trabajando. El documento de Pre-Proyecto Básico deberá recoger la totalidad y conjunto de la propuesta de promoción, adaptada a los requerimientos técnicos establecidos por VISESA y el resto de agentes y administraciones intervinientes e incluirá una valoración global de las obras de promoción (edificación y urbanización) que aún cuando se realice de manera global, sirva para aprobar económicamente la actuación; en ningún caso se podrá aprobar una actuación que no justifique suficientemente sus costes y no será posible iniciar la fase posterior (proyecto básico) sin contar con aprobación expresa y documentada de la previa. Igualmente, previo al inicio de la fase de Proyecto de Ejecución se deberá contar con aprobación de la fase anterior (Proyecto Básico) Si durante la fase de definición y/o redacción de proyecto se detectara por el equipo facultativo la imposibilidad de acometer la promoción en los costes máximos referidos en el punto 1 y con las calidades establecidas en los Criterios de Diseño – Definición de Producto, deberá notificarse a los responsables de proyecto de VISESA dicha situación, proponiendo las soluciones que como responsable facultativo entiende más correctas para el encaje económico de la promoción; a la vista del problema reseñado y de las soluciones propuestas por el equipo facultativo, VISESA determinará las acciones a adoptar, que podrán ir desde la modificación de la propuesta y proyecto, al ajuste de calidades, aumento de presupuesto e inclusive y llegado el caso, la suspensión de la promoción. En ningún caso será justificación o eximente de desviaciones de costes de una propuesta y/o proyecto arquitectónico concreto, respecto a los inicialmente previstos y definidos, el hecho de que dicha propuesta arquitectónica haya sido conocida previamente por los responsables de VISESA, salvo que expresamente se haya notificado la desviación de costes y que la misma haya sido debidamente autorizada. En el mismo sentido, todo propuesta y proyecto del que previamente el equipo facultativo no haya referido incremento de costes se entenderá ajustado a los objetivos inicialmente definidos 3.- RELATIVO A LA ELABORACIÓN DE LOS PRESUPUESTOS Los distintos documentos que conforman el Proyecto Técnico incluirán presupuestos ajustados a los siguientes criterios: - El Presupuesto de las obras no superará ninguna de las cuantías máximas globales ni de detalle referidas en el punto 1 - En el Estudio de Seguridad y Salud en el Trabajo el Presupuesto estará adecuado al coste de las unidades precisas para la correcta coordinación de estos trabajos, siendo su presupuesto orientativo del 1´50 % del presupuesto total de las obras. La redacción del documento corresponderá al Coordinador de Seguridad contratado directamente por Visesa. Si bien dicho documento debe formar parte del proyecto de edificación. CRITERIOS RELATIVOS A COSTES Y PRESUPUESTOS (rev-02, marzo-08).doc pag. 3 de 9 - El Presupuesto del Programa de Control de Calidad el Presupuesto no será superior al 1% Presupuesto de Ejecución Material de las obras. El Presupuesto de las Obras será redactado por el equipo facultativo con el máximo rigor profesional, valorando la propuesta arquitectónica y de costes aceptada por VISESA y teniendo en consideración las siguientes cuestiones (se detallan en anexo documental): - Orden de Capítulos y Sub-Capítulos - Unidades de Obra y Partidas de cada capítulo - Precios Simples y Descompuestos El Presupuesto de las Obras, en su fase de Anteproyecto y de Proyecto Básico puede realizarse de manera estimada y global, utilizando datos extrapolados de experiencias previas y propias del equipo facultativo o de otros sistemas generales de cálculo. La valoración, descripción y cuantificación económica de las distintas partidas que conforman el presupuesto en la fase de Proyecto de Ejecución, se realizará mediante precios descompuestos adecuados a las unidades proyectadas El presupuesto debe medir el proyecto correspondiente con el máximo rigor posible, siendo obligada la relación de las mediciones de presupuestos con lo definido en el resto de documentos de proyecto. En el mismo sentido se entiende que las mediciones estarán referidas a datos existentes en los planos, memoria, pliego y resto de documentación de proyecto y serán suficientemente desglosadas y detalladas como para permitir la identificación de las diversas unidades de obra y la forma en que ha sido realizada dicha medición Se entiende que corresponde a la responsabilidad profesional del equipo facultativo la definición y cuantificación económica cierta de las distintas partidas de proyecto y obra, tanto en sus mediciones como en sus precios, y que en ningún caso serán admitidos presupuestos o valoraciones que no reflejen el coste de la realidad proyectada y que puedan conllevar problemas en las fases de licitación y/o adjudicación de las obras En los casos de falta manifiesta de rigor y responsabilidad profesional en estos trabajos se estará a lo dispuesto en la Ley de Contratos del Estado y su Reglamento, en especial a lo establecido en cuanto a indemnizaciones en el art.218, que determina que para los casos en que el presupuesto de ejecución de la obra prevista en el proyecto se desvíe en más de un 20 por 100, tanto por exceso como por defecto, del coste real de la misma como consecuencia de errores u omisiones imputables al facultativo, podrá exigirse una indemnización de hasta el 50% del total de los honorarios En ningún caso será eximente de la responsabilidad anterior que el presupuesto haya sido elaborado con los precios de referencia de bases de datos estandarizadas, trabajadas o no por VISESA y/o la administración, si los mismos no reflejan con el debido rigor la realidad proyectada y los costes reales de ejecución En el mismo sentido y en todo caso, el equipo facultativo de proyecto y obra debe entender y hacer suyos los dos objetivos principales que se pretenden con el presupuesto de las obras, que son: - Que en todo el desarrollo de la promoción VISESA disponga de una valoración previa cierta (en la medida de lo posible y en cada caso en función del nivel de desarrollo y definición del proyecto y obra) del coste económico de la promoción CRITERIOS RELATIVOS A COSTES Y PRESUPUESTOS (rev-02, marzo-08).doc pag. 4 de 9 - Que una vez contratada la ejecución de las obras, las mismas puedan completarse evitando cualquier variación o modificación del proyecto y/o contrato suscrito con la empresa adjudicataria y contratista de las mismas Respecto a la contratación por VISESA de las obras y salvo que expresamente se indique lo contrario, el equipo facultativo de proyecto y obra debe tener en consideración que en dicho contrato, la medición y el abono de las obras se realizará de la siguiente forma: - “a Medición” en los capítulos de movimientos de tierras, cimentaciones y urbanización - “a Precio Cerrado” en el resto de capítulos de las obras Debido a ello, todas las mediciones de los capítulos de obra contratados “a Precio Cerrado” deberán ser estrictamente ajustadas al proyecto correspondiente, sin margen ni exceso de medición (colchones o similares) En las unidades y partidas de las obras cuyo abono se realice “a Medición” y cuya cuantificación en proyecto resulte incierta por depender de condiciones geotécnicas, escondidas y/o del suelo, se incluirán los márgenes de medición y/o partidas alternativas precisas que permitan acometer con garantías las obras requeridas dentro del contrato suscrito entre VISESA y la empresa contratista Los precios unitarios incluidos en el presupuesto se presentarán descompuestos en los distintos precios simples, mano de obra, costes indirectos y auxiliares que permitan la valoración de las unidades proyectadas y por ejecutar; la descomposición de cada precio se realizará siguiendo los artículos correspondientes del Reglamento General de Contratación del Estado y el modelo de los ejemplos aportados por VISESA (base tipo de precios descompuestos adjunta o base tipo del G.V.) Tal y como se ha referido anteriormente, tanto los precios unitarios, como los simples y la mano de obra deberán actualizarse a los costes vigentes y a los que profesionalmente el equipo redactor considere adecuados al proyecto y promoción correspondiente Los precios unitarios incluirán un texto descriptivo en el que se recogerá, al menos, lo siguiente: - Descripción de la unidad - Requisitos técnicos, normativos y de calidad que debe verificar la unidad en su conjunto y los precios simples correspondientes, evitando en todo caso las referencias a denominaciones comerciales concretas (en el caso de que sea obligada la referencia se realizará con la indicación expresa de que se trata de un modelo “tipo o similar”) - En los casos en los que el coste unitario de alguno de los precios simples se considere definitorio de la calidad del mismo, concreción del mismo - Descripción y en su caso detalle de la forma de medición y abono de la unidad A todos los efectos se entenderá que el presupuesto de las obras será unitario y se elaborará y presentará en un solo tomo y archivo informático para su contratación global por VISESA; en los casos en los que la promoción permita una posible división en lotes, se deberá solicitar autorización a los responsables de VISESA para realizar la división del presupuesto. En todo caso las posibles divisiones se realizarán por unidades edificatorias completas (en su caso un presupuesto por edificio) y nunca por capítulos de obra (un presupuesto para obra civil, otro para instalaciones, etc.) La estructura de capítulos y sub-capítulos del conjunto del presupuesto de las obras y las unidades y partidas que se deben incluir en cada uno de ellos será la definida seguidamente e incluida en anexos (de documentación y de base tipo), debiendo considerarse dicho orden y estructura como obligada y de imposible modificación, por lo que el facultativo deberá elaborar el presupuesto de las obras adaptado a CRITERIOS RELATIVOS A COSTES Y PRESUPUESTOS (rev-02, marzo-08).doc pag. 5 de 9 dicha estructura o guión, siendo precisa la determinación previa de VISESA de la ubicación que deben llevar las partidas no previstas en la estructura general tipo. La Estructura del Presupuesto será en un solo nivel (el de los sub-capítulos), manteniendo una codificación de una o dos letras, según se detallan a continuación La estructura de la Base de Precios correspondiente al proyecto tendrá una división idéntica a la estructura del Presupuesto. Ninguno de los capítulos del presupuesto se valorará a cantidad alzada “según proy. Específico”, ni siquiera los correspondientes a instalaciones, sino que deberán desarrollarse en las correspondientes mediciones y precios que recojan el total de unidades precisas para la ejecución de las distintas unidades Capítulos para la obras de Edificación y Urbanización Vinculada: C- cimentaciones CC- contenciones CP- pilotes CS- superficiales y encepados E- estructura F- fachadas FC- carpintería exterior FD- defensas exteriores FF- cerramientos y fábricas FR- revestimientos FV- vidriería I- instalaciones IA- audiovisuales IC- climatización IE- electricidad IF- fontanería IG- gas IP- protección contra incendios IS- saneamiento IT- transporte IV- ventilación IZ- solar M- mobiliario y equipamiento P- particiones PC- carpintería y vidriería interior PD- defensas interiores PT- tabiquería Q- cubiertas QA- azoteas QL- lucernarios QT- tejados R- revestimientos RA- aislamientos RI- impermeabilizaciones RS- suelos y escaleras RT- techos RV- verticales T- acondicionamiento del terreno CRITERIOS RELATIVOS A COSTES Y PRESUPUESTOS (rev-02, marzo-08).doc pag. 6 de 9 UV- urbanización vinculada UVC- cimentación y contenciones UVF- cierres, defensas y fábricas UVI- instalaciones UVJ- jardinería UVM- equipamiento y mobiliario urbano UVT- preparación terreno demolición UVP- pavimentos, viales y firmes UVD- demoliciones D- descontaminación En cada capítulo de presupuesto las partidas estarán numeradas consecutivamente, e indicarán el precio asociado a la misma Los presupuestos valorarán exclusivamente las unidades de obra y en ningún caso se dispondrán partidas para tramitaciones, visados, boletines y otra documentación administrativa, que en todo caso se entiende incluida en los gastos generales del contratista y/o en los costes indirectos de las partidas de obra correspondientes En cuanto a las obras de urbanización se entenderán por tales las que sean precisas para poner la parcela en condición de solar edificable y de todas aquellas que afecten al entorno y servicios generales y al frente de fachada o fachadas del terreno sobre el que se pretenda construir; y en base a ello los capítulos de Urbanización, tanto en espacio público como privado, deberán recoger las siguientes Unidades de Obra: - Las de vialidad rodada y peatonal (pavimentación de aceras y calzada) - Las redes de suministro de agua, saneamiento, alcantarillado, energía eléctrica, telecomunicaciones, alumbrado publico, - Las acometidas desde la edificación a las redes generales - las de movimiento de tierras y contenciones precisas para llegar a cota de arranque de edificios - Las de arbolado y jardinería - Las de equipamiento y mobiliario urbano - Las de demoliciones y supresión de plantaciones - Cualquier otra obra o servicio preciso para que se de un correcto servicio de las redes y dotaciones públicas (por ejemplo centros de transformación, recogida de basuras y otras) El presupuesto incluirá un Resumen de Presupuesto, que se elaborará recogiendo la totalidad de capítulos de Edificación y de Urbanización de las obras en Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M.) En el resumen de presupuesto recogerá el capítulo de Seguridad y Salud y el de Control de Calidad en la Construcción (aunque éste no se sume al resto de la obra) La estructura, conceptos e importes del Resumen de Presupuesto será el siguiente: Resumen de Presupuesto (en P.E.M.): - Edificación - Urbanización - Seguridad y Salud (S.S.) - Control de Calidad de la Construcción (C.C.C.) Total Presupuesto de Ejecución Material (P.E.M. = suma excepto C.C.C.) CRITERIOS RELATIVOS A COSTES Y PRESUPUESTOS (rev-02, marzo-08).doc pag. 7 de 9 - Gastos Generales (G.G. = 13% PEM) Beneficio Industrial (B.I. = 6% PEM) Total Presupuesto de Contrata (P.C. = PEM+GG+BI) - I.V.A. (7% PC, excepto en Urb. General que es el 16%) Total Presupuesto de Ejecución por Contrata (PC+IVA) 4.- RELATIVO A LA JUSTIFICACIÓN DE COSTES En la documentación correspondiente a cada fase de proyecto (pre-proyecto, proyecto básico y proyecto de ejecución) se incluirá justificación de que la propuesta verifica los costes máximos de promoción, mediante el cumplimentado de la totalidad de apartados de la Ficha de Control de Costes y Presupuestos (se adjunta modelo) CRITERIOS RELATIVOS A COSTES Y PRESUPUESTOS (rev-02, marzo-08).doc pag. 8 de 9
