cap 4. arriendo de inmuebles en colombia - VIAPLAN

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CAP 4. ARRIENDO DE INMUEBLES EN COLOMBIA
De acuerdo con las inquietudes de diversos planteadas en el Foro El Tiempo del 5 de junio 2006, Viaplan
ha dado respuesta a cada uno de ellos
Ana
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 12:00 AM
Maria
Después de vivir mas de dos anos en un apartamento arrendado, este tiene los desgastes
naturales del tiempo (pintura, tapetes malgastados) al entregar el inmueble el propietario puede
exigir algún valor por estos conceptos???
No pero las partes pueden acordar arreglos especiales sujetos reembolso en el canon de arriendo
Abdon
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 12:11 AM
Vivo en arriendo, en el contrato aparecía un valor de administración, $90000, que nunca se
cumplió ya que en realidad eran $96000, solo me di cuenta la finalizar el año del contrato y por
casualidad, falla mía, ahora me cobran $107000, dizque por lo de un retroactivo. Me parece
injusto, con quien me debo quejar, la inmobiliaria??? u otra entidad???
En muchos casos el contrato puede presentar errores de digitación como este, hay que evaluar si a partir
de este error se perjudica o beneficia a alguien, en este caso la administración tiene un costo que
desafortunadamente no coincide con el contrato lo cual puede ser resuelto con tan solo otro sí
David
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 12:39 AM
Moreno
Soy arrendatario y hace unos días solicité terminación del contrato de arrendamiento a la
inmobiliaria por violación a la tranquilidad y a la dignidad humana por parte de un vecino la cual
fue negada por no haber ninguna cláusula que protegiera ese derecho. Además no hubo
respuesta alguna por parte de la administración del conjunto ni del consejo administrativo ni del
propietario del inmueble. El vecino en mención es deudor moroso por un periodo mayor de 1 año
tanto en arriendo como en administración. Que se debe hacer al respecto?.
Desafortunadamente este evento esta fuera del control del administrador o propietario y no se considera
causal de terminación del contrato. Lo ideal es iniciar por solicitar a la Administración por escrito que
interceda en este inconveniente o solicitar a la estación de policía mas cercana o CAI su intervención al
ser una falta al código de policía
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Manuel
Vega
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Ciudad: Bucaramanga, 01/06/2006 01:24 AM
Me gustaría saber si un inquilino después de algún número de Años pagando arriendo puede
solicitar al propietario la opción de compra del inmueble a un valor menor al avalúo real tomando
lo pagado en arriendo durante todos los años como una especie de abono adelantado.
No, a menos que esto se halla contemplado en el contrato inicial de arriendo (arriendo con opción de
compra), tenga en cuenta que por ley ninguna transacción inmobiliaria se puede hacer por debajo del valor
catastral del inmueble
Jaime
Ruiz
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Ciudad: Valledupar, 01/06/2006 01:35 AM
García
Soy propietario de un inmueble que tengo arrendado al actual inquilino desde hace 15 meses, sin
contrato escrito. El inquilino, que está haciendo diligencias para cambiarse a otra ciudad,
actualmente está al día en el pago del canon, pero hizo un acuerdo de pago con Telecom y está
atrasado en las cuotas, por lo cual tengo el temor de que me deje esta deuda. Qué puedo hacer
en este caso?
Lo ideal es que los contratos siempre sean escritos y aunque inicialmente se hallan hecho verbales, se
puede en cualquier omento solicitar su legalización escrita.
En este caso le sugiero que hable con el arrendatario y le manifieste cordialmente su temor y para
tranquilidad le solicite que por escrito se comprometa con dicho pago y todos los costos y gastos que este
acarrea, si el arrendatario no accede, deje precedentes escritos de dicha solicitud en caso que tenga que
proceder a una instancia legal (conciliación y proceso judicial)
Alejandro
E-mail:
Ciudad: Villavicencio, 01/06/2006 01:38 AM
Melo
Buenos días, tengo un problema con un inquilino. Cada vez se atrasa mas para pagarme el
arriendo, primero empezó como debe ser, a los 5 días de cada mes, después se fue colgando,
hoy en día me debe casi 3 meses de arriendo, la administración según el contrato la paga el en
el conjunto y ya lleva año y medio sin pagarla. Ahora estoy cobrándole a la co-arrendataria...mi
pregunta, ella debe pagarme por completo todo lo que el arrendatario me debe? y, como hago de
una buena vez para sacarlo de mi casa, cual es la vía correcta?
Un buen contrato de arrendamiento define como es el procedimiento para el cobro de deudas atrasadas y
como es el proceso de restitución del inmueble. Además existen seguros que cubren la eventualidad del
no pago
Los codeudores son 100% solidarios en cualquier momento con el arrendatario por tanto si e primero no
paga el codeudor debe responder por dicha deuda.
Inicie por notificarlo por escrito como precedente antes de cualquier instancia, luego convóquelo a una
audiencia de conciliación y si ninguna surte efecto inicie un proceso legal
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felipe
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 01:56 AM
Es cierto que cuando un inquilino esta moroso durante mucho tiempo, el arrendador pierde el
derecho de cobrarle toda la cuenta dizque por deuda consentida?
No. Siempre y cuando e propietario o administrador tengan mecanismos para demostrar la totalidad de la
deuda, siempre esta estará vigente hasta su pago o acuerdo entre las partes
Lo importante es que todo este escrito e iniciar los procedimientos en el tiempo adecuado para que la
deuda no se incremente a limites que la hagan incobrable por iliquidez del deudor
CARLOS
SORZANO
PAILLIE
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Ciudad: BOGOTA, 01/06/2006 02:26 AM
HE VIVIDO EN ARRIENDO POR 2 AÑOS. TENGO 2 PREGUNTAS: 1) TENGO QUE DAR UN
PREAVISO PARA TERMINAR EL CONTRATO Y MUDARME?? POR QUE ME DICEN QUE
DEBO PAGAR UNA MULTA SI LO HAGO ANTES DE QUE VENZA EL CONTRATO?? 2) LOS
DAÑOS DE INSTALACIONES ELECTRICAS (ENCHUFES EN MAL ESTADO, POBRE
CONTACTO EN LOS MISMOS) DEBO ASUMIRLOS YO??? AGRADECERIA INFORMACION Y
DEPRONTO BIBLIOGRAFIA SOBRE EL TEMA. GRACIAS.
Si en cualquier momento que quiera cancelar el contrato o antes de su finalización debe informar por
escrito su intención (generalmente 3 meses), además si se cancela antes de su terminación deberá
indemnizar al propietario / administrador (generalmente 3 cánones). Todos los danos producto del uso o
deterioro normal son a cargo del arrendatario, algunas inmobiliarias poseen pólizas que permiten que
estos arreglos sean cubiertos por un seguro.
GUSTAVO
E-mail:
Ciudad: BOGOTA, 01/06/2006 04:49 AM
Buenos días Tengo un inquilino que desde hace 6 meses que no paga, y ni paga arriendo ni
desocupa. Puede ayudarme con la figura para que entregue el local. Pueden ayudarme con un
abogado que se encargue de éste tema pronto. Saludos Cordial Gustavo Basto F.
Un buen contrato estipula como proceder en caso de no pago o de solicitar la restitución del inmueble.
Lo primero que debe hacer es dejar precedentes escritos del no pago y de las solicitudes de restitución del
inmueble, si esta notificación no produce efecto convóquelo a un proceso de conciliación (existen
entidades como el Centro de conciliación de la Personería de Bogota, que no cobran por el proceso) y en
ultima instancia inicie un proceso legal para solicitar el pago y la restitución del inmueble.
En cualquier caso también puede también acudir al consultorio jurídico de las universidades para que lo
orienten generalmente tiene costos reducidos
orlando
ferrans
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Ciudad: barranquilla, 01/06/2006 06:03 AM
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tuve un inquilino el cual por casi tres años no pago la administración y desocupo el apartamento
en las narices de la administración dejándome deudas por todo concepto las cuales me cobran
ahora a mi , debo asumirlas? que responsabilidad tiene la administración al permitirlas sin
ninguna accion de cobro cuando el inquilino vivía allí? gracias orlando ferrans
Un buen contrato de arrendamiento indica como proceder en caso de no pago de la administración por
parte del arrendatario
La administración en sus estatutos define procedimientos para el cobro de deudas en mora,
desafortunadamente esta obligación es de total responsabilidad del propietario y no es delegable a
arrendatarios.
Lo que puede hacer es primero indagar la razón por la cual la administración permitió la salida del
arrendatario sin paz y salvo (si así lo estipula los estatutos de la copropiedad), segundo es intentar el
cobro de la obligación al arrendatario o codeudores por medio de notificación escrita, conciliación o iniciar
un proceso legal.
Existen seguros de arrendamiento que cubren no solo el canon de arrendamiento sino adema los cánones
de administración, servicios públicos, deterioro del inmueble y por un costo mínimo reducen estos riesgos.
Fernando
E-mail:
Ciudad: Villavicencio, 01/06/2006 06:09 AM
Hace cuatro años soy inquilino de un local comercial, pero este año en la renovación del contrato
el dueño me esta imponiendo un alza del 30% en el canon, en el contrato no esta estipulado el
alza, pero todo estos años el señor me ha impuesto alzas que van desde el 20 hasta el 35%
anual. En este momento me encuentro en mora por mas de dos meses, yo le he metido al local
en mejoras un diseño en drywall, cambio de fachada y demás, además no puedo pagar esa alza
y estoy dispuesto a dejar el local, debo pagar los arriendos que debo o puedo hacer un cruce de
cuantas con lo que le he metido al local, ya que llevo mas de dos años y puedo cobrar una prima
comercial.
Un buen contrato de arrendamiento estipula los valores o formulas de reajuste y como proceder en caso
de requerirse mejoras al inmueble por parte del arrendatario
Los contrato comerciales son libres en definir las alzas y estas se acuerdan de manera concertada y
escritas en el mismo (valor o formula de reajuste) el aumento no puede ejercerse de manera unilateral,
además los arreglos o mejoras sin consentimiento de propietario o administrador no son de obligatoria
aceptación por parte de este.
Tenga en cuenta además que si termina el contrato antes del periodo pactado deberá indemnizar al
propietario o administrador por la suma que hallan acordado
Le sugiero buscar una acuerdo directo escrito y una formula de reajuste en lo sucesivo, o solicitar la
intervención de un centro de conciliación (existen entidades como el Centro de conciliación de la
Personería de Bogota, que no cobran por el proceso) antes de finalizar el contrato
Herzon
Quevedo
Arango
E-mail:
Ciudad: Bucaramanga, 01/06/2006 06:35 AM
Soy arrendatario, y mi pregunta es: La pintada del apartamento, las mejoras que se le hagan, y
los arreglos de los daños ocasionados por deterioro, corren por cuenta del arrendatario o del
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arrendador. Gracias
No. El propietario o administrador solo se limitan a garantizar un inmueble que permita su uso en
condiciones apropiadas, es lógico que después de 2 o 3 anos requiera algunos arreglos como pintura por
ejem. Pero esto es de libre definición del administrador o propietario
Tenga en cuenta que cualquier arreglo que usted haga deberá informarlo por escrito a propietario/
administrador y obtener su aprobación de asumirlo antes de incurrir en este gasto
Leonardo
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 06:43 AM
Andres
Buen día, mi pregunta es la siguiente: si un bien inmueble ( una casa) por algún motivo se
encuentra SECUESTRADA por alguna razón judicial, esto tiene algún tiempo para que prescriba,
o va hasta que se finiquite el proceso gracias
Si se encuentra bajo la figura de secuestro, permanecerá así hasta que el proceso continué y se proceda a
su remate o la deuda se cancele (total o por medio de acuerdo)
Efrain
E-mail:
Ciudad: BOGOTA, 01/06/2006 06:53 AM
El contrato de arrendamiento ya venció y el inquilino no quiere desocupar y sigue pagando el
arriendo, aunque en tiempo retrasado, ¿Qué puedo hacer para que me entregue el inmueble?
Lo importante es que halla un precedente escrito que indique que el contrato ya venció y que el contrato
ya finiquito (por que alguna de las partes así lo solcito), busque un acercamiento para definir una nueva
fecha de entrega y en caso de no lograr acuerdo solicitar la intervención de un centro de conciliación o
caso extremo iniciar un proceso legal
jeidy
E-mail:
Ciudad: bogota, 01/06/2006 06:53 AM
Vivo en un edificio, en el cual también viven mis arrendadores, hace poco nos robaron el radio de
la camioneta y una herramienta de mi carro, en el garaje, el cual queda en el mismo edificio. Ya
que casi obviamente no se capturo al ladrón, mi pregunta es la siguiente; Hasta donde es
responsabilidad de los arrendadores garantizar la seguridad de este inmueble, si no cobran
administracion?
Los contratos de arrendamiento generalmente estipulan que el arrendatario o administrador no es
responsable por hurtos o robos en el inmueble, además como comentas si estos no cobran administración
por tanto asumo que no posen vigilancia en el edificio
Te sugiero busquen una formula para que conjuntamente instalen elementos que mejoren la seguridad o
contraten vigilancia
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Fernando
Ángel
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 06:55 AM
Autorizó:
Botero
Cómo se puede proceder para obligar a los copropietarios morosa pagar la cuota de
Administración? Además de falta de plata tienen falta de compromiso con las obligaciones del
conjunto. La única vía sería sacando la Personería Jurídica del Conjunto para presionar con
embargo? Los copropietarios le temen porque nos comen los impuestos además de los riesgos
para los que Administren el Conjunto. Gracias
SI el conjunto o edificio definió por medio de escritura la figura de la propiedad horizontal, esta es
suficiente para que por medio del administrador se soliciten los pago para el mantenimiento de zonas
comunes.
Hay que mostrarle a los copropietarios las ventajas de tener una administración en regla desde el punto de
vista de la tranquilidad, seguridad y valorización de los inmuebles, para lograrlo solo requiere el consenso
del 70% de los coopropietarios.
Martha
Lucia
Vega
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 06:59 AM
Martinez
Buenos días: Firmé un contrato de arrendamiento a un año en el mes de febrero de 2006, pero
tengo que irme del inmueble en el mes de agosto, osea a 6 meses de la firma del contrato.
Puedo avisarle ya a la arrendadora, osea con 3 meses de anticipación, sin que esto me acarree
multas o problemas con ella? el contrato dice que se debe avisar con 3 meses antes para no
renovar el contrato, no se si me puedo acoger a esta cláusula aún cuando sólo lleve 3 meses el
contrato. Mil gracias.
Usted puede terminar el contrato en cualquier momento avisando al propietario o administrador con 3
meses de anticipación y pagándole a este la indemnización acordada (generalmente de 3 meses de
arrendamiento)
JUAN
E-mail:
Ciudad: BOGOTA, 01/06/2006 07:26 AM
PABLO
CON CUANTO TIEMPO DE ANTELACION SE DEBE AVISAR AL ARRENDATARIO PARA
ENTREGAR UN APARTAMENTO QUE ESTA EN ARRIENDO Y SE QUIERE ENTREGAR.
Usted puede terminar el contrato en cualquier momento avisando al propietario o administrador con 3
meses de anticipación y pagándole a este la indemnización acordada (generalmente de 3 meses de
arrendamiento), si lo hace con 3 meses de antelación a la terminación del contrato o prorroga no se
requiere la indemnización
PAOLA
ANDREA
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Ciudad: BOGOTA, 01/06/2006 07:26 AM
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QUIERO SABER SI LOS PAPELES QUE PIDEN LAS INMOBILIARIAS SON
OBLIGATORIAMENTE EN ORIGINALES O SE PUEDEN ADJUNTAR FOTOCOPIAS DE LOS
MISMOS.
Los papeles que piden las inmobiliarias o aseguradoras para asignar un arrendamiento siempre se
sugieren en original para evitar adulteraciones, si el proceso de asignación del arrendamiento no es
positivo, puedes solicitar la restitución de dichos documentos
Axel
E-mail:
Ciudad: bogota, 01/06/2006 07:27 AM
Vargas
Si un posible inquilino , recién llegado al país, no tiene manera de dar codeudores ni tiene finca
raíz pero quiere rentar una oficina puede aceptársele o exigirle el deposito de dos meses de
arriendo como se estila en otros países? Mil gracias
En el tema de vivienda no se pueden pedir depósitos, pero en arriendos comerciales es voluntad de las
partes, una formula valida es que este suscriba un CDT y lo pignore a nombre del propietario o
administrador, así no se constituye en deposito y sus rendimientos son de propiedad del arrendatario. Lo
ideal que tome siempre un seguro de arrendamiento y servicios públicos.
Isabel
E-mail:
Ciudad: Cali, 01/06/2006 07:28 AM
Buen día. Un favor, tuve un contrato con una Inmobiliaria que tuve que dar por terminado porque
los Inquilinos le estaban pagando pero la Inmobiliaria a mi no. Ellos me informaban que eran los
inquilinos los atrasados y al hablar con ellos, vi que tenían los recibos de pago y que era mentira.
Escribí a la Inmobiliaria solicitándoles explicación de los sucedido y el porqué no me pagaban si
había comprado la póliza de arrendamiento pero nunca obtuve respuesta. Me vi forzada a dar
por terminado el contrato y desde creo más o menos hace un año me deben como $300.000 y
aunque llamo desde ese tiempo a exigir el pago faltante siempre me salen con lo mismo que la
próxima semana y ya llevo detrás de ellos como un año. La verdad no sé cuál es el
procedimiento a seguir en estos casos y creo que si contrato un Abogado me saldría más caro
de lo que me deben. Ustedes me pueden aconsejar qué debo hacer?
Inicialmente puede acudir a la Secretaria de Vivienda y colocar allí su queja, además puede, soportada en
el contrato de administración, iniciar un proceso de conciliación para buscar el pago de la deuda como
paso previo a un proceso legal (existen entidades como el Centro de conciliación de la Personería de
Bogota, que no cobran por el proceso).
NESTOR
GUTIERREZ
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 07:28 AM
MEJIA
A quien le corresponde el pago del impuesto al deporte que se factura en el recibo de ETB, al
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inquilino o al propietario?
Al arrendar un inmueble se hace una cesión temporal y acordada entre las partes de ceder los servicios
públicos que sirven al inmueble, por tanto el cargo básico, consumo e impuestos corresponde al
arrendatario durante el tiempo el que efectivamente posea el inmueble, mas cuando los impuestos son
proporcionales al consumo
alberto
E-mail:
Ciudad: bogota, 01/06/2006 07:28 AM
casas
buenos días, resulta que en julio de 2005 alquile un apartamento y en julio de 2006 se termina el
contrato, es probable que yo tenga que entregarlo ya que posiblemente salga del país por un
tiempo pero la inmobiliaria me dice que me hacen efectiva la cláusula penal pero realmente
considero que no es justo ya que es un caso de fuerza mayor cualquier ayuda la agradezco
gracias
Desafortunadamente si usted no informo por escrito a la inmobiliaria su intención de no prorrogar el
contrato este se prorroga automáticamente por 12 meses, entonces al solicitar su cancelación en cualquier
momento debes anunciarlo con 3 meses de antelación y pagar la indemnización (no multa) de tres
cánones
Los contrato no son inamovibles, busque una reunión con la inmobiliaria y talvez al entender su situación
acuerden algo que te favorezca
LUIS
D
SOTO
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Ciudad: VILLAVICENCIO, 01/06/2006 07:33 AM
Tengo una oficina en Bogota y está arrendada a través de una inmobiliaria. Me cobran los
siguiente: 1- Retención en la fuente del 3.5% del valor de arriendo + valor máximo de la
administración del edificio (= A). 2- Seguro de arrendamiento del 3.2% sobre el valor =A + IVA
(16%). 3- Comisión de manejo del 8% sobre el valor =A + IVA (16%). Tengo dos preguntas : 1-)
Están bien los cobros realizados ? 2-) En el evento en que el arrendatario no pague cumplido el
canon ó que se ponga en mora 2 ó 3 meses, la Inmobiliaria me debe pagar normalmente cada
mes?. Les agradezco me den respuesta para despejar dudas y aceptar ó reprobar lo que esta
haciendo la inmobiliairai.
Un buen contrato de administración del contrato de arrendamiento estipula claramente los cobros e
impuestos que descontara mes a mes la inmobiliario a al propietario y son de libre definición, no veo claro
por que te retienen 3,5% del arriendo si quien debe hacer esta retención es el arrendatario en caso que
este sea persona jurídica o su RUT indique que es responsable de realizar dicha retención (puedes
solicitar copia del RUT del arrendatario) y este muy seguramente además debe pagarte el IVA sobre el
canon de arrendamiento (si eres responsable de pagarlo a la DIAN)
AL estarte cobrando seguro, ellos deberán pagarte mes a mes a si el arrendatario no pague hasta por 36
meses generalmente (también puedes pedir copia del contrato suscrito con el arrendatario y copia de la
carta de inclusión de tu inmueble en la póliza colectiva de la inmobiliaria)
Walton
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 07:37 AM
Ramírez
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En calidad de arrendador, con calidad humana entendiendo que a todo el mundo se le presentan
dificultades, el hecho de ser comprensivo en el manejo de moras en los pagos, expone al
arrendador a consentir una conducta del arrendatario que a la larga se viene en contra. La
legislación siempre protege al arrendatario y no son ellos los que pagan impuestos,
mantenimiento y costo de oportunidad de la inversión.
Ese es un punto de vista a nuestro parecer erróneo, a ley se hace para proteger a todo el mundo por igual,
la dificultad radica en no usar las herramientas apropiadas en el momento apropiado y a veces el tomar
riesgos innecesarios por parte de los propietarios al arrendar a la ligera, sin asesoria y sin seguros que lo
protejan (claro con un costo) lo exponen a verse en la situación que expones y ver que la ley pareciera
estar del lado del arrendatario sin protegerlo.
JAIRO
ALFONSO
CHINCHILLA OROZCO
E-mail:
Ciudad: BOGOTA D.C., 01/06/2006 07:39 AM
La ley 640 de 2001 de conciliación trae la figura de la restitución de bien inmueble, si el
arrendatario no lo quiere entregar, es posible concertar la entrega con el coarrendatario, que si
quiere entregar el inmueble para no verse afectado,
El arrendatario y coarrendatario tienen las mismas calidades en el contrato de arrendamiento, por tanto la
entrega puede ser hecha por cualquiera de los dos, de hecho un buen contrato de arrendamiento debe
plantear esta situación. En todo caso deberán estar de acuerdo con quien habita y ocupa el inmueble en
ese momento ya que aunque el coarrendatario quiera entregar, si el que habita no desaloja por sus
medios habrá dificultad
Liliana
E-mail:
Ciudad: pereira, 01/06/2006 07:40 AM
mi pregunta es la siguiente tengo un inquilino en uno de mis apartamentos y es un inquilino
moroso quiero q desaloje inmediatamente solo q la inmobiliaria que me tiene estos apartamentos
me piden una carta y además los nombres y linderos de los demás vecinos solo q me encuentro
en el exterior y no se si es correcto q un abogado me pida ese tipo de información para un
desaloje de esta persona muchas gracias por su atención
SI el inquilino esta en mora, es causal suficiente para solicitar la restitución del inmueble independiente del
pago de las deudas existentes.
Si usted es la propietaria del inmueble y quien suscribió el contrato de administración con la inmobiliaria
con tan solo una carta puede instruirlos para que inicien el proceso de restitución al verse afectados sus
intereses, no veo la necesidad de pedirle linderos del inmueble o información de los vecinos
En caso que la inmobiliaria no proceda puede solicitarle la cesión del contrato de arrendamiento a un
apoderado suyo que inicie este tramite de restitución ante el arrendatario
Mary
France
Bohada
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 07:41 AM
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Los inquilinos, unos con contrato verbal y otros con contrato, no pagan arriendo ni servicios y
estos los han conectado de manera fraudulenta, asumiendo yo las multas y los pagos. He tratado
de sacarlos pero ni con conciliaciones ni policía se ha podido y la casa la tienen como inquilinato.
Que podemos Hacer o a quien recurrimos. Gracias
Lo que debe es iniciar ya un proceso legal para obtener la restitución del inmueble, primero adjunte toda la
información que posea y que demuestre el arrendamiento y pagos de los contratos verbales y los escritos,
además de iniciar la cuantificación de las deudas, danos y perjuicios que le cause esta situación
Siempre es bueno realizar el proceso de arriendo con una inmobiliaria que lo asesore y que además cubra
con los respectivos seguros el inmueble contra todos los riesgos incluidos los no pagos
MercedesCaro
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 07:43 AM
¿Cual es el alza permitida en un local comercial? ¿Si un local lleva arrendado por mas de 8 años
a una misma persona, se debe renovar el contrato, se tiene que pagar algún tipo de prima por el
tiempo que esta persona lleva en el inmueble? ¿ Al vender el inmueble cuanto tiempo se debe
dar al arrendatario para que desocupe, y bajo que leyes se puede uno amparar para su entrega?
En arrendamiento comercial la ley no define máximos o mínimos, además las primas por good will no las
define la ley, son de libre definición entre las partes estos dos parámetros.
Generalmente para cancelar el contrato antes de su vencimiento se informa al menos con 6 meses de
antelación, las leyes que rigen el contrato son todas aquellas relacionadas con el código de comercio
Augusto
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 07:43 AM
Canal
Cual es la tasa máxima de intereses de mora que una agencia puede cobrar a un inquilino. En
algunos atrasos , la agencia que tiene la propietaria no coloca en la factura intereses de mora y
se limita colocar "gastos administrativos" de que tienen miedo? Por qué esconden sus cobros, es
ilegal ? Me obligan a pagar el arriendo únicamente los cinco primeros días del mes (sin importar
si son hábiles o no) es permitido por ley? Alegan que así esta escrito en el contrato y no se
puede cambiar..esto es cierto?
La tasa máxima a cobrar es la que defina la superintendencia bancaria para la fecha de cobro.
Algunas inmobiliarias a la mora de algunos días o semanas cobran un rubro para cubrir el trabajo de incluir
un pago extraordinario en su sistema contable, lo cual es valido siempre que se halla definido así en el
contrato.
El periodo de pago se acuerda en el contrato que firman y acuerdan las partes y generalmente son los 5
primeros días del mes o el día hábil antes de vencerse este lapso, vencido este lapso se puede considerar
al arrendatario en mora.
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Consecutivo:
Nombre del archivo: FAQ arriendos COL
Elaboró: Jose Hernández.
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Revisó:
Alexander
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 07:45 AM
Autorizó:
Marquez
1- Tomé en arriendo un local comercial(estrato 4); en una de sus cláusulas el arrendador indica
que "El arrendatario no podrá subarrendar totalmente el local comercial ni ceder el presente
contrato sin la autorización previa y escrita del arrendador"; pero yo subarrendé parcialmente el
local; la mitad aprox. la otra mitad la ocupo yo con mi negocio. ¿Estoy contraviniendo ó
incumpliendo el contrato? Agradezco su orientación. 2- En que casos se puede ó debe cobrar
prima de acreditación de un negocio? y si el contrato indica expresamente "que en ningún
tiempo, ni al momento de la restitución del inmueble" podré cobrar dicha prima. Eso no es tan
cierto verdad? Mil gracias. Alexander Márquez
Si, si esta cláusula aparece en el contrato y usted la firmo lo esta incumpliendo y puede ser causal de
terminación anticipada del mismo. La prima de good will no la define la ley, es voluntad de las partes
definirla y acordarla y si en el contrato aparece este párrafo, no tiene derecho a la misma.
martin
E-mail:
Ciudad: bogota, 01/06/2006 07:46 AM
Hace 6 meses tengo un apartamento en arriendo, sin haber realizado ningún tipo de contrato
escrito. Actualmente tengo la necesidad de reubicarme más cerca de donde laboro y por
consiguiente ya conseguí otro apartamento (se aviso a la dueña una semana antes). Todo está
al día, tanto servicios como pago de cuotas de arrendamiento. Debo pagar algún tipo de
indemnización???
La ley colombiana no hace distinción entre contratos verbales o escritos, y en este caso todos están
sujetos a la ley, por tanto usted debe avisar con 3 meses de antelación e indemnizar al propietario o
administración con 3 meses de canon de arrendamiento so pena de las sanciones que define la ley
GABRIEL RICARDO BOLIVAR
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 07:47 AM
CASTAÑO
Buen día. Mi pregunta es la siguiente. Si al mes y medio de tomar en arriendo un apartamento de
dos habitaciones y después de 15 días de vivir en el en una de las habitaciones se presenta una
humedad muy grande, lo que imposibilita habitar dicho cuarto. y a pesar que se informo
oportunamente de dicha situación se tomaron mas de 15 días en tomar acciones correctivas,
tengo derecho a una rebaja en el canon de arrendamiento, ya que durante mas de 15 días no he
podido hacer uso de la misma. si me piden que desocupe... esto es legal?. Cabe anotar que el
inmueble tiene contrato vigente con una inmobiliaria.
Es responsabilidad del administrados o propietario garantizar las condiciones que permitan el uso
apropiado del bien inmueble, por tanto si presenta humedad, esta deberá ser corregida, en el menor
tiempo posible, desafortunadamente la ley no define cuanto es este tiempo y en los contratos de
arrendamiento no se incluye generalmente estos plazos.
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Elaboró: Jose Hernández.
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Revisó:
Autorizó:
Si su contrato no los incluye y además no estipula que usted tenga derecho a una compensación al
excederse dichos tiempos, no veo procedente dicha reducción de canon solicitada.
En cualquier momento el administrador o propietario pueden pedirle que desocupe el inmueble pero deben
avisarle con 3 meses de antelación.
alberto
murillo
E-mail:
Ciudad: Foro sobre arriendo, 01/06/2006 07:47 AM
¿Se puede embargar una propiedad de un codeudor que es fiador pero que es pensionado?
El carácter de pensionado protege la pensión la cual es inembargable, los inmuebles pueden ser
embargados en cualquier momento a menos que estos posean afectación a patrimonio familiar
Si existe una deuda producto del contrato de arrendamiento no paga por el arrendatario, el codeudor es
solidario y por tanto responde con su patrimonio, incluido sus bienes inmuebles, por tanto podrían ser
embargados.
Tenga en cuenta que codeudor es 100% solidario con las deudas del arrendatario y en cualquier momento
se puede solicitar a este el pago de las obligaciones. El fiador responde solo después de realizar el
proceso de cobro infructuoso al arrendatario
francisco
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 07:48 AM
Buen Día, brevemente, si yo he vivido en un inmueble 3 años en arriendo, sin ningún contrato
firmado, solo acuerdo verbal, y yo desalojo el inmueble debiendo un mes de arriendo, que e s lo
justo, el arrendador insiste en que yo le cancele y yo creo que para tres años un mes...? Gracias
La ley no distingue entre el contrato verbal y el escrito y lo dos deben cumplir con la misma legislación, en
cualquier contrato se paga por el uso del bien sin importar el tiempo del contrato so pena de las sanciones
que estipula la ley
mabel
c
E-mail:
Ciudad: cartagena de indias, 01/06/2006 07:48 AM
mi consulta: cuando se vive en casa arrendada, los daños de cableado eléctrico (deterioro por
vejez), corren por cuenta del arrendador o del inquilino?
El arrendatario es responsable de los danos que por el uso normal del inmueble se causen
Milena
E-mail:
Ciudad: Leticia, 01/06/2006 07:52 AM
Que sucede cuando el inmueble en cuestión es rematado judicialmente? El nuevo dueño está
obligado a respetar el contrato de arrendamiento? En tal caso, qué derechos tiene el arrendatario
de buena fe?
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Elaboró: Jose Hernández.
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Revisó:
Autorizó:
El remate se asemeja en todos sus efectos a una venta, por tanto es una causal para la terminación del
contrato a menos que las partes acuerden la cesión del contrato (quien remata y quien compra)
Generalmente antes del remate el secuestre debe informar al arrendatario sobre el proceso y buscar la
desocupación del inmueble antes de dicho proceso, son raros los casos en que se llegue al remate con el
inmueble arrendado, si se da este caso y no se ha avisado al arrendatario y el nuevo comprador no acepta
la cesión, el arrendatario pude solicitar indemnización por parte de la entidad que remata al ver vulnerados
sus derechos
Alvaro
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 07:52 AM
Marin
El Porcentaje de incremento anual del canon de arrendamiento de un local comercial es el
mismo al de una vivienda?. Es lo que establezca el gobierno?
La ley no define los incrementos en los cánones de arriendo comercial, lo acuerdan las partes por medio
de alguna formula o valor fijo
Ruben
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 07:53 AM
Buenos días. Unas preguntas: Los servicios públicos deberían ser responsabilidad del inquilino
que los usa y no del propietario del inmueble donde se presta el servicio tal y como sucede
cuando el inquilino toma el servicio de TV cable o de TV satelital. Porque las cias. de servicios
públicos no hacen responsable de los consumos a los usuarios que la utilizan en ves de los
propietarios de los inmuebles? Tal y como sucede en varios países? USA por ejemplo. Si ud.
toma un inmueble en arrendamiento, es su responsabilidad abrir una cuenta con cada servicio
publico que desee disfrutar, aun siendo las acometidas de instalación del propietario del
inmueble. Porque no se obliga a las cias. a que ellos mismos cobren sus cuentas? Y aun
abusivamente, sin consentimiento ni permiso, convierten al propietario en fiador solidario?
Gracias por sus respuestas y sugerencias.
Al arrendar un inmueble se hace una cesión temporal y acordada entre las partes de ceder los servicios
públicos que sirven al inmueble, por tanto el cargo básico, consumo e impuestos corresponde al
arrendatario durante el tiempo el que efectivamente posea el inmueble, mas cuando los impuestos son
proporcionales al consumo
Actualmente la ley ha definido que quien solicita la instalación del servicio es responsable ante la empresa
de servicios públicos sea el propietario o arrendatario, aunque la ley ha definido que las Cias de servicios
públicos expidan pólizas para que el arrendatario se haga responsable desde que toma el inmueble en
arriendo este procedimiento no se ha puesto en marcha por dificultades de estas CIAS
Hoy pueden tomarse pólizas que cubren servicios públicos no pagos a muy bajo costo
Andres
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 07:55 AM
Rojas
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Los contratos de arriendo indican que para dejar el inmueble antes de lo previsto se debe
cancelar la totalidad de los arriendos pactados por incumplimiento. Que causales según la ley
justificarían el no pago de esta sanción o queda uno a merced de la voluntad del dueño del
inmueble o su inmobiliaria? Es según la ley justa esta cláusula que impone este pago?
No la ley no define que se deba pagar el 100% del contrato en el evento de terminación anticipada, se
debe avisar con 3 meses de antelación e indemnizar al propietario / administrador con una suma
equivalente a tres veces el canon vigente de arrendamiento
carlos
E-mail:
Ciudad: b/manga, 01/06/2006 07:58 AM
cuando un arrendatario desocupa un local comercial por voluntad propia, en el cual estuvo mas
de dos años continuos, pueden darse las siguientes situaciones? 1. puede arrendarse para una
misma actividad, similar a la que tenia el arrendatario que desocupo voluntariamente. en el
evento anterior, el arrendatario que desocupo voluntariamente tiene derecho a alegar una prima
comercial
No, a menos que se halla definido en el contrato de arrendamiento, salvo en el caso que exploten su
marca, logos, etc. pero este es caso ya procedería un proceso desde el punto de vista del derecho
comercial
nerlis
E-mail:
Ciudad: Cali, 01/06/2006 07:59 AM
Tengo un apartamento que era administrado por una inmobiliaria, ellos me deben 8 meses de
canon(se quedaban con el pago del inquilino) ¿Que entidad controla las inmobiliarias y quien
consulto para mi caso?
Inicialmente puede acudir a la Secretaria de Vivienda y colocar allí su queja, además puede, soportada en
el contrato de administración, iniciar un proceso de conciliación para buscar el pago de la deuda como
paso previo a un proceso legal (existen entidades como el Centro de conciliación de la Personería de
Bogota, que no cobran por el proceso).
Jesús
E-mail:
Ciudad: bogota, 01/06/2006 08:02 AM
arrendé un inmueble y el arrendatario dejo de pagar hace dos meses no aparece por ninguna
parte hemos enviado correos certificados pero no los reciben porque lleva 6 meses sin pagar
administración que pasa si se fue para eeuu como nos indican algunos vecinos?
Un buen contrato de arrendamiento debe estipular co arrendatarios y como estos pueden retornar el
inmueble en caso de abandono
En este caso si aplica procede a ubicar a los codeudores y coordinar con ellos la restitución del inmueble y
el pago de las deudas ya que estos son solidarios en cualquier momento con la deuda del inmueble
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David
E-mail:
Ciudad: cali, 01/06/2006 08:03 AM
Autorizó:
Hernandez
Es legal que en un contrato de arrendamiento el arrendatario exija que se le devuelva el
apartamento pintado, o cobre un valor en caso de no devolver el apartamento pintado, cuando el
deterioro de la pintura ha sido ocasionado por el uso normal del inmueble?
La ley no estipula que inmueble deba retornarse pintado o no solo que debe restituirse en las mismas
condiciones que el arrendatario lo recibió salvo el deterioro normal por el uso del inmueble, salvo que las
partes lo hallan consentido en el contrato o el arrendatario halla hecho cambios en la decoración de las
paredes (frecuente cuando se adecuan habitaciones para niños) no es necesario entregarlo pintado
ANDRES
OROZCO
E-mail:
Ciudad: MEDELLIN, 01/06/2006 08:03 AM
BUENOS DIAS, ESTAS SON MIS INQUIETUDES, CUALES SON LOS REQUISITOS PARA
CREAR UNA AGENCIA INMOBILIARIA; ES POSIBLE PRESTAR ESTE SERVICIO
UTILIZANDO SOLO INTERNET O ES NECESARIO UN ESPACIO FISICO; QUE REGULACION
TIENE EL SUBARRENDAMIENTO. POR SU AMABLE COLABORACION MIL GRACIAS.
Lo ideal no es solo constituir la empresa ante la cámara de comercio sino además sacar el registro de
arrendador, y constituir las diversas pólizas de arrendamiento para el tema de arrendamientos, el
subarriendo no existe dentro de la regulación inmobiliaria, es solo una figura técnica que permite que lo
que esta arrendado ya se arriende nuevamente
Mauricio
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 08:03 AM
Tengo entendido que existe una ley que indica que por (x) cantidad de años vividos en un
apartamento o casa, se puede tener derecho a vivir una cantidad determinada sin cancelar. Es
esto cierto???
No, la ley no estipula esta figura
ajvier
E-mail:
Ciudad: ibague, 01/06/2006 08:05 AM
ocampo
La verdad se merecen una felicitación por exponer temas prácticos y cotidianos para la
ciudadanía además de ser muy útiles atte javier ocampo
Gracias
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Revisó:
Ricardo
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 08:05 AM
Autorizó:
Carvajal
Cual es la indemnización que tiene que pagar un arrendador por pedir un inmueble después de
que se ha prorrogado automáticamente un contrato?. Gracias
El propietario o administrador pueden pedir el inmueble en cualquier momento al arrendatario avisando
con 3 meses de antelación para vivienda y pagando una indemnización de 3 cánones de renta
natychi
E-mail:
Ciudad: cali, 01/06/2006 08:06 AM
la pregunta es sobre el arrendamiento de local comercial, luego de 16 daños de estar como
arrendatario, el arrendador que nunca ha realizado reparaciones estructurales al inmueble,
quiere que a pesar de ello para la entrega este el inmueble como nuevo , que se puede alegar en
favor de este arrendatario?
Un buen contrato de arrendamiento debe indicar las condiciones y procedimiento para la restitución del
inmueble
El inmueble debe restituirse en las mismas condiciones que fue recibido, el propietario o administrador, no
pueden exigir mejoras al inmueble a menos que estas se hallan acordado entre las partes y ojala por
escrito
JOHANA
E-mail:
Ciudad: BOGOTA, 01/06/2006 08:07 AM
ES POSIBLE QUE UN ARRENDATARIO HAGA DESOCUPAR EL INMUEBLE "
APARTAMENTO " EN UN TIEMPO LIMITE DE 15 DIAS CUANDO ESTOS HAN VIVIDO ALLI
MAS DE 4 AÑOS, O HAY UN TIEMPO DEFINIDO O ESTABLECIDO PARA QUE EL
ARRENDADOR PUEDA DESOCUPAR.
La ley protege al arrendatario dando hasta 3 meses para que entregue el inmueble cuando el contrato se
termina antes del periodo pactado, las partes pueden acordar al margen de ello periodos diferentes pero
siempre de manera concertada
Oscar
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 08:07 AM
Es obligatorio pagar por adelantado el arrendamiento? si así se pacta por ejemplo los primeros 5
días del mes? porque si uno paga después le cobran intereses?, no debería ser después de
haberse acabado el mes cuando ya hay mora? cual es la tasa de interés que deben cobrar por
mora las inmobiliarias?.-Gracias
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Autorizó:
Es de libre escogencia si se hace adelantado o vencido, por lo general se hace anticipado, además en el
contrato se define un procedimiento y fechas limite de pago, además se define a partir de que fecha el
arrendatario entra en mora si no paga. Todo lo anterior de común acuerdo, la tasa de mora a cobrar es la
que define la superbancaria para el día en que se invoca la mora
Jorge
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 08:08 AM
García
El alza máxima permitida es del 4,85 por ciento para los contratos posteriores al 10 de julio del
2003 y del 4,5 por ciento para los firmados antes de esta fecha. Mi pregunta es: Como se aplica
este aumento?,es mensual o anual?, si actualmente pago $454000, cuanto debo pagar en Julio
que comienza para mi el nuevo año de arriendo?. El contrato fué firmado en Junio de 2004
En arrendamiento para vivienda el incremento es igual al aumento del IPC certificado por el DANE,
entonces cualquier contrato que venza entre enero 01 de 2006 y diciembre 31 de 2006 le corresponde un
ajuste igual al incremento del IPC del 2005 el cual fue de 4,65%, hay que anotar que el incremento es
anual, para su caso el nuevo canon es de $475.111
Dario
E-mail:
Ciudad: bogota, 01/06/2006 08:08 AM
Gonzalez
después de tres prorrogas de un contrato por tres meses que procedimiento debo realizar para
darlo por terminado. muchas gracias
Sin importar en que prorroga este el contrato el procedimiento es el mismo, avisar con tres meses de
antelación para vivienda y seis meses para comercio y pagar la indemnización equivalente a tres cánones
Audelino
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 08:10 AM
Gonzalez
Servi de fiador en el año 1996 de una persona para un arriendo de una casa, creí que de esa
fecha a esta eso ya había caducado pero me llevé la sorpresa que resulté demandado por el
dueño de la casa porque la persona a la que fié no pagó mas arriendo y sigue viviendo en la
misma, el dueño pide que le pague y le desocupe, pero el arrendatario dice creerse con
derechos sobre la misma porque le ha hecho muchas mejoras que el dueño no acepta, que debo
hacer ?
Primero identifique si es fiador o codeudor, el fiador responde después que el proceso de cobro al
arrendatario no h surtido efecto, si es codeudor responde en cualquier momento por las deudas del
arrendatario.
Creo que si usted sirvió de fiador al arrendatario debe existir algún vinculo de amistad entre ustedes,
entonces hable con el arrendatario para buscar una salida concertada de pago con el propietario o
administrador ya que ante la ley al ser fiador o codeudor usted es responsable, desafortunadamente no
hay nada mas que hacer
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Carolina
Fernández
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 08:11 AM
Vivo en arriendo en un apartamento, recién firme contrato con la inmobiliaria ciudad salitre
apareció una humedad en varios muros la cual parece viene de un baño, no han prestado
atención y no se como hacer para cancelar el contrato
Un buen contrato de arrendamiento estipula las causales para la terminación a las que cada una de las
partes puede acogerse, el no proveer un inmueble habitable es una de ellas pero antes debe darse la
oportunidad al propietario o administración de resolver dicha falencia, lo ideal es que exista un precedente
escrito en el que se informe al administrador/propietario sobre el problema para que este tome cartas en el
asunto, si no lo hace objetivamente se puede demostrar la “negligencia” y solicitar la cancelación unilateral
del contrato in pago de indemnización. Caso en el que el administrador esta obligado a recibir el inmueble,
si no lo acepta siempre esta disponible el proceso de conciliación
Carlos
Humberto
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 08:11 AM
Celis
Existe alguna salida jurídica para que una persona que tomo en arriendo un inmueble pueda
entregarlo antes del vencimiento del contrato sin incurrir en pago de indemnización????
No, quien incumple el contrato debe indemnizar a la contraparte
Ramiro
E-mail:
Ciudad: Cali, 01/06/2006 08:12 AM
Montaño
En un condominio nuevo de casas (lotes y casas de diferentes áreas), la constructora que lo
entregó registro en el reglamento de PH los coeficientes de acuerdo a área de lote, pero la ley
habla que deben ser con base en area privada construida. ¿las cuotas de admón. deben
calcularse con base en cual ?
Cuando se crea el condominio y se establece el reglamento de propiedad horizontal, este generalmente se
constituye tan solo por los lotes, razón por la cual es la primera etapa de definición de coeficientes, al
vender los lotes, los nuevos propietarios deben realizar la primera junta de co propietarios y definir el
procedimiento para definir las cuotas de administración de acuerdo al ara construida o proyectada de
construir (generalmente ya que la construcción puede variar en el tiempo), generalmente se toma una
formula mixta área construida lote para mayor equidad
Ricardo
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 08:16 AM
torres
Porque se demora tanto el proceso jurídico para sacar un inquilino que no ha pagado por mas de
1 año y medio?
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La nueva ley de arrendamiento define un procedimiento mas expedito que bien manejado puede permitir el
desalojo y restitución en un tiempo de 3 a 6 meses, lo importante para que el tiempo sea lo mas corto
posible es a) tener un buen contrato de arrendamiento, acorde con la ley, b) que existan codeudores y
garantías claras, c) que indique los factores y procedimientos para la constitución en mora del
arrendatario, d) precedentes escritos que permitan definir la mora del arrendatario, e) haber iniciado el
proceso de conciliación tan pronto se establezca la mora, todo lo anterior se logra con una buena asesoria
a la hora de arrendar
Desafortunadamente los propietarios realizan contratos sin asesoria alguna, y sin tomar las garantías y
seguros apropiados, generando esto un alto riesgo que a la hora de ejecutar el proceso de restitución lo
alarga innecesariamente
vicente
oliveros
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Ciudad: santa marta, 01/06/2006 08:18 AM
Tal como están las cosas con el UVR, que es mejor para un ciudadano común y corriente, vivir
en arriendo o comprar casa propia. Seria mejor ahorrar y comprar mas adelante de contado?
Siempre que se pueda comprar de contado será mejor ya que los intereses que pagaría los suma a su
capital (ningún sistema de financiación es bueno a menos que su tasa de interés sea 0%), aunque hoy las
tasas están en lo mas bajo histórico (12%EA aprox) aun es alto respecto al valor que generalmente se
paga por arrendamiento y aunque la ley define como máximo el 1% del valor comercial son pocos los
inmuebles que logran este canon de renta, además la cuota se adhieren costos indirectos (seguros, cuotas
de administración, etc.)
Aun no llegamos al ideal de comprar un inmueble a crédito y que al arrendarlo este valor cubra el valor de
la cuota
Elsa
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 08:19 AM
Acevedo
Tomé un apartamento al inicio de este año, y a la fecha no han efectuado las mejoras que se
acordaron cuando tomé el inmueble. Me veo forzada a efectuar yo misma las reparaciones
pertinentes...Es legal retener el pago del arriendo por este concepto???
Si a la entrega del inmueble se dejo por escrito obras adicionales y fechas para su realización, usted
puede informar al propietario o administrador que usted realizara las obras y las descontara del canon de
renta (lo mejor es que esto siempre sea concertado), si este no la aprueba y no las realiza hay dos salidas
a) realizarlas solicitando tres cotizaciones y ejecutar la mas conveniente (siempre con facturas) o solicitar
la cancelación del contrato por incumplimiento de la contraparte
gilberto
aguirre
E-mail:
Ciudad: leticia, 01/06/2006 08:19 AM
a
tengo una inquilina que debe mas de un año de arriendo, abandono el predio alquilado, dejo
deudas de servicios publicos, mi pregunta . puedo arrendar nuevamente el inmueble y que debo
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hacer frente a los cánones no pagados y las cuentas de servicios que dejo pendiente?
SI puede arrendarlo nuevamente (ojala asesorándose en esta oportunidad para no ocurra un insuseso
similar)
Si posee contrato de arrendamiento puede iniciar un proceso de conciliación para lograr el pago de la
deuda como preámbulo a un proceso judicial, si el arrendatario no paga puede solicitar el pago al
codeudor
En todo caso siempre es bueno tener seguros sobre todo concepto alrededor del contrato de
arrendamiento
JORGE
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Ciudad: bogota, 01/06/2006 08:22 AM
SANCHEZ
El propietario de un inmueble esta obligado a efectuarle mantenimiento de pintura y reparaciones
locativas? si esta obligado cada cuanto? y si no lo hace como se le puede obligar a efectuar
estos arreglos. Lo anterior teniendo en cuenta que se lleva más de dos años con el inmueble
arrendado a la misma persona. Gracias
No el propietario o administrador no son obligados por ley, la ley estipula que solo debe garantizar el buen
estado del inmueble que lo hagan habitable, dado que este punto de la pintura es subjetivo lo ideal es
concertar con el propietario o administrador para realizar dicha obra
Camila
E-mail:
Ciudad: cali, 01/06/2006 08:22 AM
Tengo algunas inquietudes respecto al arrendamiento de un local comercial: 1. Me están
proponiendo que en vez de firmar un contrato de arrendamiento firme uno de Concesión de
espacio para colocar mi almacén en un local, que ventajas o desventajas presenta esta figura y
en qué consiste realmente. 2. Es cierto que la concesión de espacio finalmente es un
arrendamiento?
El arrendamiento representa mas claramente una serie de derecho a los que el arrendatario tendrá acceso
y generalmente se hace para el uso exclusivo de un área, la concesión es una figura de mas corto plazo y
bajo la cual el cesionario permite un uso bajo unas condiciones ya establecidas a uno o mas productos o
clientes.
Sin importar el termino usado lo importante es que el contrato posea tiempos, costos, formulas de ajuste
deberes de las partes, causales de terminación, indemnizaciones, etc.
glorya
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Ciudad: bogotá, 01/06/2006 08:23 AM
cuando en el contrato suscrito con el arrendador que ha fallecido se obliga al arrendatario al
pago de servicios públicos ,y este desconoce esa obligación frente a los herederos quienes
tienen que preconstituir la prueba del contrato como tasar esos servicios si son compartidos y no
se estipulo en el contrato su monto?
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No es clara la pregunta, pero en el caso que un inmueble posea servicios compartidos, lo importante es
que en el mismo aparezcan las formulas para liquidar el cargo que a cada una de las partes que
comparten el servicio les corresponde . Dado lo anterior en caso que el arrendatario no pague los servicios
públicos definidos bajo la formula acordada, estará incumpliendo el contrato y se podrá iniciar algún
proceso para lograr el cobro de la deuda
rodrigo
a.
gonzalez
E-mail:
Ciudad: bogota, 01/06/2006 08:23 AM
c.
realicé un contrato de arriendo en diciembre de 2005. El propietario vendió el inmueble y me dió
20 días para desocupar. ¿Es legal este procedimiento? Tengo alguna solución jurídica a esta
situación.
No, no es legal, el propietario debe avisar con tres meses de antelación para que usted logre ubicar un
nuevo inmueble de acuerdo a la ley.
Iulderc
E-mail:
Ciudad: bogotá, 01/06/2006 08:24 AM
Collazos
cuanto me puede cobrar un abogado por vender mi apto y hacer el papeleo pertinente a ello? y
estando en bogota que herramientas tengo para vender mi apto en Cali ? y que tan devaluado o
avaluado esta la finca raíz en Cali par un apto estrato 4 de 65 m2 1er piso sin elevador la torre en
conjunto cerrado con piscina? Gracias
Lo mejor es que contrate una inmobiliaria que posee todas las herramientas para hacer la comercialización
y proceso de cierre de venta, generalmente le cobran un 3% sobre la venta, si esta en bogota y quiere
vender en Cali escoja un agente con cubrimiento en esta ciudad, el valor del inmueble depende de
muchos factores, puede tomar un avalúo para saber con certeza el valor del inmueble y sobre que valor
vender
Gabriel
H.
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 08:26 AM
Torres
Soy arrendatario, el apartamento actual tiene problemas de humedad que son causados por el
apartamento de arriba, el dueño manifiesta que no es su problema, que el de arriba debe pagar
todo. Ante esa situación es clara que el propietario de arriba debe arreglar, pero cuales son los
pasos para que este lo haga y si este hecho es causal para dar por terminado el contrato
unilateralmente. GraciasDebe tener en cuenta que esta humedad no esta bajo el control del propietario o arrendatario y por tanto
no es fácil establecer que esta sea una causal para terminación del contrato al no demostrarse el
incumplimiento por parte del propietario
El propietario o administración si pueden ayudar intercediendo por medio de la administración de la
copropiedad para lograr que el propietario del piso superior arregle el problema
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Gilberto
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Ciudad: cali, 01/06/2006 08:28 AM
Cuando se tiene un arrendatario en un local comercial por mas de 2 años y viene pagando un
canon irrisorio frente al valor comercial actual del local, si llega la fecha de renovación sin que
nos pongamos de acuerdo en el valor del canon, como logro que me pague lo justo y si yo debo
enviarle en los primeros días de cada mes la factura, con que valor se lo facturo, con el viejo
irrisorio o el precio que le he propuesto y que no acepta?
Los contenidos de los contratos firmados son de obligatorio cumplimiento por las partes, entonces si desde
su punto de vista el canon es bajo y no logra concertar con el arrendatario un ajuste que se refleje en otro
si al contrato firmado, tenga en cuenta que usted no puede modificar unilateralmente el valor a pagar. Le
sugerimos informar con seis meses de antelación al cumplimiento de la prorroga al arrendatario su interés
de no prorrogarlo y asi a la restitución del inmueble arrendarlo por el valor que de acuerdo al mercado
usted considere apropiado.
Gustavo
F.
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 08:30 AM
B.
Tengo arrendado un apartamento directamente a una familia que va a cumplir 10 años, han sido
cumplidos en sus pagos, pienso solicitarles lo desocupen para ponerlo en venta, o en caso
contrario si continuan; cuales son los pasos que debo seguir, o norma que pueda invocar, para
ambas partes.
Debe informarles con 3 meses de antelación a la fecha de terminación del contrato para que le restituyan
el inmueble o concertar con ellos un plazo para que desde la fecha y en caso de una eventual venta lo
desalojen al margen de lo ya firmado
PEDRO
JULIO
TRIVIÑO
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 08:30 AM
RAMIREZ
Arrendé una finca la cual se inundó por las fuertes lluvias del invierno actual. El arrendatario se
niega a pagar el arriendo alegando fuerza mayor que le impide mantener el ganado en pastoreo
dentro de la finca y no la producción de leche disminuyó. ¿Puede el arrendatario dejar de pagar
este canon hasta que se recuperen los pastos de la finca?
Estas causas son difíciles de establecer a la firma de un contrato, en teoría al ser un fenómeno fuera de su
control como propietario usted no puede verse afectado con el no pago de canon pero tenga en cuenta
que el arrendatario también se afecta de este hecho fortuito. Lo ideal es buscar una solución salomónica
en la cual los perjuicios de esta situación sean asumidos por los dos o se de al arrendatario un plazo para
que se recupere su negocio y pague los cánones
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Yudy
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Ciudad: Santiago, 01/06/2006 08:31 AM
A que organismo puedo denunciar la inoperancia de las administraciones de los conjuntos
residenciales?
Lo primero que debe tener en cuenta que el administrador es un empleado al servicio de una asamblea de
copropietarios, por tanto si este no cumple con los estipulados de su cargo y funciones puede ser
removido por la junta de copropietarios. Además si este realizo alguna función que afecto a la copropiedad
o alguno de los copropietarios deberá responder y de acuerdo con su profesión (contador por ejem.)
ustedes podrán solicitar a la la entidad que los controla (junta nacional de contadores) para que inicie la
inestimación y posible sanción o amonestación
copropietario
E-mail:
Ciudad: bogota, 01/06/2006 08:32 AM
Hay alguna norma que proteja a los adultos mayores contra el latido permanente de los perros
en vivienda de propiedad horizontal? tienen más derechos los animales que las personas? hasta
donde es responsabilidad de propietario del apartamento que arrienda con mascotas?
Los copropietarios pueden incluir en los estatutos el manejo que se da a la tenencia de mascotas en la
copropiedad y os copropietario o arrendatarios deberán acogerse a dicho reglamento
jose
de
leon
E-mail:
Ciudad: sincelejo, 01/06/2006 08:34 AM
tulena
Si un inquilino se atrasa en un mes, se puede pedir la desocupación del inmueble:que terminos
dura este tramite.
Si el arrendatario entre en mora de los pagos es causal para solicitar la restitución del inmueble, si este
proceso se hace de manera concertada entre propietario /administrador y arrendatario el tiempo es muy
corto pero si hay que llegar a una instancia legal y se han seguido todos los pasos apropiados el proceso
dura de 3 a seis meses
Carlos
Bohorquez
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 08:34 AM
Tuve arrendado un apartamento por varios años y en el año 2004 se acordó verbalmente con el
dueño que no habria incremento, sin embargo nunca hubo una carta y la agencia inmobiliaria
comenzo a cobrarme el ajuste aunque me seguia recibiendo el pago mensual sin ningun
problema el tiempo paso y aunque solicitamso no se nos cobrara la inmobiliaria nos confirmo que
era nuestra obligacion pagar el ajuste y hace poco nos mudamos de vivienda y para podernos
dar el paz y salvo nos exigio este pago, es correcto que hayan recibido los pagos sin el supuesto
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ajuste y no lo exijan casi 2 años después?
Cuando el propietario entrega un inmueble en administración de arrendamiento a una inmobiliaria, delega
en esta todas les decisiones y manejo sobre el inmueble y es esta quien tiene potestad para definir
cambios o modificaciones al contrato de arrendamiento. Por tanto el proceso de cobro de la inmobiliaria
“desafortunadamente para usted” es correcto, además la Inmobiliaria esta facultada para recibir pagos
parciales aunque el arrendatario este en mora constituyendo mora tan solo pr el saldo en mora
luis
E-mail:
Ciudad: armenia, 01/06/2006 08:35 AM
mantilla
hace un mes me pidieron el apartamento donde vivo..... despues de pagar el ultimo arriendo llevo
15 dias y ya he conseguido donde vivir.... (El arrendador me esta cobrando esos 15 dias.... debo
pagarlos?... ademas que debo pagar un nuevo apartamento debo pagar esos 15 dias?...
Si, ya que durante este tiempo usted ha dado uso al inmueble, dado que los contratos no son inamovibles
se puede acordar con el propietario o administrador el no pago pero no es obligatorio que este ultimo los
deba aceptar
Carlos
E-mail:
Ciudad: Bogotà, 01/06/2006 08:35 AM
Sosa
tengo que desocupar un apartamento ya que el contrato se vence el 31 de julio pero no puedo
desocuparla antes porque tendria que pagar una multa, finalmente tengo solo ese mes para
buscar otro; mi pregunta es:si en un mes no encuentro donde vivir ,me pueden sancionar por el
corto tiempo que dure buscando??
Generalmente las fechas de terminación y entrega son de obligatorio cumplimiento pero dado que los
contratos no son inamovibles se puede acordar con el propietario o administrador el no pago pero no es
obligatorio que este ultimo los deba aceptar
Jaime
Joya
E-mail:
Ciudad: Bucaramanga, 01/06/2006 08:38 AM
Si un inmueble es alquilado, y al momento del alquiler el valor de la administracion tiene un valor
determinado, pero a los 2-3 meses la junta del conjunto residencial decide aumentar dicho valor,
quien es responsable por pagar la diferencia, el arrendador o el arrendatario?
Un buen contrato de arrendamiento estipula que el arrendatario es responsable de dicho pago y sus
ajustes definidos por la administración de la copropiedad, por tanto es responsabilidad del arrendatario
pagar este reajuste
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gilberto
aguirre
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Ciudad: leticia, 01/06/2006 08:40 AM
Autorizó:
a.
se adecuo un lote de terrerno conjuntamente con el arrendatario para que montara un negocio,
se arreglo verbalmente un cano de arrendamiento bajo para ir deduciendo la inversion por 5años,
el arrendatario dejo de pagar los arriendos a los dos años , los servicios publicos y abandono el
local, ademas esta cobrando mejoras de el lote, cual es mi posicion y como debo obrar. puedo
tomar mi lote y alquilarlo?
Si usted es el propietario o administrador y el inmueble esta abandonado, y ha comunicado por escrito al
arrendatario y codeudores sus solicitudes sin respuesta, puede tomar posesión del mismo y ojala con
perito que certifique dicha accion.
Lo ideal siempre es dejar todo por escrito, caso contrario recopilar toda la documentación que demuestre
la existencia del contrato verbal e iniciar de inmediato el proceso legal y calcular sus pretensiones para el
mismo
EDITH
E-mail:
Ciudad: BOGOTA, 01/06/2006 08:44 AM
POR FAVOR POR CULPA DE LAS ULTIMAS NORMAS NO HE PODIDO EMBARGAR A
INQUILINOS QUE LLEVAN MAS DE 2 AÑOS SIN PAGAR ARRIENDO. ME HAN AMENAZADO
DE MUERTE COMO RECURSO DE QUEDARSE EN EL BIEN... SE DIO UN IMPULSO AL
PROCESO Y EL PARO DE LA JUSTICIA SE INICIO. ME URGE SABER QUE DEBO HACER
PARA QUE SE AGOTEN LOS RECURSOS DE LEY UNA VEZ QUE ANTES DE NACER LA
FIGURA DE LOS JUZGADOS DE DESCONGESTION . Y AHORA NO SE QUE HACER. TENGO
74 AÑOS E INFARTE AL CEREBRO LO CUAL HA COMPLICADO MI SITUACION ECONOMICA
Y CREO QUE POR ELLO EL ABUSO DE LOS INQUILINOS. SIN EMBARGO MI HIJA LLEVA EL
PROCESO EN EL CUAL LA LEY NO TIENE EN CUENTA MI SITUACION NI LA DE MI HIJA...
LES RUEGO ME CONTESTEN PUEDO AGOTAR EL RECURSO DE TUTELA ANTE LA
INCAPACIDAD DEL ESTADO EN RESOLVER ESTA SITUACION Y EN TAL CASO CABE UNA
DEMANDA AL ESTADO POR EL DAÑO CAUSADO YA QUE SU DEMORA CADA DIA ME
PERJUDICA MAS.. GRACIAS POR SU ATENCION ESPERO QUE ME COMPRENDAN.. UN
ABRAZO
La ley es clara respecto a deberes y obligaciones en el contrato de arrendamiento para vivienda, si posee
contrato escrito con codeudores, le recomiendo inicie inmediatamente el cobro a estos últimos,
desafortunadamente las tutelas no aplican para acelerar procesos judiciales ya instaurados independiente
de su situación ya que todo proceso tiene un tramite y unos tiempos máximos
Lamentablemente muchas personas realizan los contratos de arrendamiento sin garantía alguna y sin
asesorarse para tener a futuro en estos casos fortuitos elementos que les permitan evitar perdidas
Siempre se debe firmar un contrato escrito, pedir garantías (codeudores) y verificar la capacidad y hábitos
de pago del arrendatario, el revisar constancias laborales no es suficiente ya que son fácilmente
adulterables y no muestran si el arrendatario tiene buen historial de crédito o esta a punto de ser
embargado por otras deudas
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Luz
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Ciudad: Bogota , 01/06/2006 08:44 AM
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Angela
Hace tres meses tuvimos un problema con un inquilino que tenia atrasado el arriendo de tres
meses y tras pedirle el inmueble se rehusaba a entregarlo aluciendo que no tenia para donde
irse (solo llevaba 5 meses como arrendatario). Se tuvo que recurir a la policia para que se fuera y
finalmente lo hizo; claro sin cancelar un solo peso. Ahora el problema radica en que hemos
tenido que cancelar la cuenta del telefono atrasada desde el mes de Enero hasta el Ultimo recibo
que llego del mes de Marzo sumando 800.000 mil pesos y quedando faltante de pago el mes de
abril ya que ellos desocuparon el pasado 17 de abril; sin contar que como el agua es compartida
no cancelaron la cuota correpsondiente para este mimo periodo. No sabemos que hacer y no
tenemos ya mas dinero con que cancelar esta cuenta pues venimos de un grave problema la
enfermedad de mi padre que finalmente acabo con su vida hace menos de un mes; situación que
fue aprovechada por estas personas
Lamentablemente muchas personas realizan los contratos de arrendamiento sin garantía alguna y sin
asesorarse para tener a futuro en estos casos fortuitos elementos que les permitan evitar perdidas
Siempre se debe firmar un contrato escrito, pedir garantías (codeudores) y verificar la capacidad y hábitos
de pago del arrendatario, el revisar constancias laborales no es suficiente ya que son fácilmente
adulterables y no muestran si el arrendatario tiene buen historial de crédito o esta a punto de ser
embargado por otras deudas
En su caso si no posee lo anterior es complicado iniciar un proceso efectivo de cobro
Pedro
Acosta
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Ciudad: Bogotá, D. C., 01/06/2006 08:46 AM
Nuestra inquilina no paga desde octubre de 2005, iniciamos el juicio en febrero de 2006, estamos
seguros de que ella ya se mudó, pero no podemos hacer nada mientras no se levante el paro
judicial. Quisieramos saber que hacer para poder entrar a la casa y recuperarla. Muchas gracias,
Pedro
Desafortunadamente si ya iniciaron demanda, hasta que el juez lo ordene ustedes no pueden tomar
posesión del inmueble a menos que declaren el abandono del inmueble y aceleren dicha decisión
Cástor
Tavera
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Ciudad: Bogoá, 01/06/2006 08:46 AM
Villegas
Es cierto que el arriendo de un inmueble comercial el arrendador cada año le puede aumentar lo
que ha bien considere???? En mi caso cada año el administrador me aumenta más del 10%,
Gracias
No, los aumentos en inmuebles comerciales los definen las partes de manera concertada generalmente
desde el inicio del mismo, ninguna de las partes puede aumentar unilateralmente dicho valor. Puede invitar
al propietario / administrador a conciliar el aumento o invitarlo a una audiencia de conciliación para lograr
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consenso (existen entidades como el Centro de conciliación de la Personería de Bogota, que no cobran
por el proceso)
Luis
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 08:48 AM
Romero
Como hago para que me desocupen un apartamento si las personas a las que le arrende no se
quieren ir y ademas ya deben mas de 2 meses de renta y servicios y en ningun lado me dan
solucion gracias
Lo ideal es que se posea contrato escrito y que este indique cuando el arrendatario ingresa en mora y si
este caso es causal de terminación de contrato, si esto es asi usted puede invocar la cancelación del
contrato y exigir la restitución del inmueble, dejar todo el precedente por escrito y si no surte efecto iniciar
un proceso de conciliación (existen entidades como el Centro de conciliación de la Personería de Bogota,
que no cobran por el proceso), si esto no función iniciar el proceso legal el cual puede durar de 3 a 6
meses en caso que todo este en regla y hecho acorde la ley
Juan
C
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 08:49 AM
Contreras
Cual es el procedimiento que debe aplicar la administración para cobrar la administración del
apto donde vivo, si yo pago cumplidamente el arriendo, pero el dueño o arrendador no paga la
administración ? (En el contrato de arrendamiento esta estipulado que el pago de la admon corre
po cuenta del arrendador)
El administrador de la copropiedad debe cobrar al propietario y generalmente lo hace por notificación al
inmueble en el cual usted habita, dado que alli no se encuentra el propietario usted debe informar por
escrito al administrador y demostrar que usted paga cumplidamente para que este inicie las notificaciones
a la dirección externa que este tenga registrada en el libro de propietarios, en este caso la deuda es del
propietario y si esta aumenta el administrador debería iniciar los proceso de cobro pre jurídico y jurídico
para lograr dicho pago mientras tanto a usted le deben prestar todos los servicios
Además este caso podría dar par la terminación unilateral del contrato de arrendamiento si usted lo desea
Isabel
Alzate
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 08:52 AM
Espinosa
Cuanto es el porcentaje permitido que pueden cobrar las inmobiliarias cuando un inquilino paga
después de los primeros 5 días del mes?
La ley define que si el arrendatario entra en mora se le puede cobrar intereses hasta el máximo valor de
mora definido para el día de cobro por la superbancaria
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JOSE
DANIEL
BITAR
CASTILLA
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Ciudad: BOGOTA , 01/06/2006 08:55 AM
Mi pregunta es, pienso comprar un inmueble en el barrio Belmira, en un conjuto cerrado, donde
sólo hay 14 aptos, una sóla portería, pero me causa una inquietud es el valor de la
administración que esta al rededor de los $ 235.000, lo cual me parece muy costoso, teniendo en
cuenta que no tiene ascensor. ¿ Que se puede hacer para congelar el alza o para llegar a un
acuerdo para rebajar la cuota?
No las condiciones y cánones de administración son definidos de manera autónoma por los copropietarios
por medio de asamblea y con aprobación del 70%, estos costos dependen 100% de los servicios que la
copropiedad disfrute
Sandra
Clavijo
E-mail:
Ciudad: Bogotá D.C., 01/06/2006 08:56 AM
Las inmobiliarias pueden cobrar por servicios adicionales como aseo del apartamento o pedir
garantías dinerarias por el pago de servicios una vez que uno haya desocupado y retener el
certificado de tradición del inmueble que sirvió como fianza para el contrato.
Si la ley permite que dentro del valor de arrendamiento se contemplen otros servicios conexos hasta por
un 50% pero esto se hace concertadamente a la firma del contrato, además a la entrega del inmueble
generalmente se contempla que el arrendatario deje un deposito destinado a pagar los servicios públicos
que este ha disfrutado al final del contrato y los cuales por la diferencia de tiempo que manejan las
empresas de servicios públicos entre el consumo, la facturación y el pago, no se conocen sino hasta
después de entregado el inmueble
IVAN
BLANCO
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Ciudad: BOGOTA, 01/06/2006 08:57 AM
Soy propietario de un apto, el cual por estar sin trabajo, no he podido pagar la cuota de
administraciòn, el pasado 26 de marzo del presente se hizo reunion, me postule como
administrador y me rechazaron por estar atrazado en las cuotas de administracion, al dia
siguente hable con la administadora para solicitar reunion con la junta, pero a la fecha no me han
querido recibir, no creo que deba haber acepcion de personas, si lo que quiero es solventar de la
mejor manera este impase, cabe aclarar que lo ultimo que me dijo la administradora es que me
van a embargar, a pesar de que yo quice hacer una propuesta de pago y no me han querido
atender, realmente que debo hacer? gracias por su colaboracion
La junta de co propietarios es libre de definir en sus estatutos las calidades de quien puede ser
administrador y restricciones que aplica ademas de los procesos para el cobro de cuots de administración
vencidas (esto debe estar consignado en el reglamento de propiedad horizontal)
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Juan
C
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 08:58 AM
Autorizó:
Contreras
Si mi arrendatario solicita una línea telefónica y otros servicios domiciliarios (publicos o no) como
T.V. por cable para el bien mueble arrendado: 1) Si los aarendatarios no pagan esos servicios o
al terminar el contrato de arrendamiento esos servicios quedan con algún período de vigencia de
servicio, el propietario o arrendador debe responder por los pagos del tiempo faltante, ya que la
mayoría de esos contratos son por 1 o 2 años etc ? 2)Como se debe proteger un arrendador,
para que esto no suceda? es decir que los arrendatarios le dejen cuentas pendientes? 3) Que
dice la Ley al respecto? Si son contatos con una persona arrendataria y no con el propietario del
mueble (El caso mas común sucede con las líneas telefónicas solicitadas por los arrendatarios y
de la cual cuando se van, pueden estar debiendo parte de la línea) Gracias. JCC
Siempre es bueno redactar un buen contrato de arrendamiento que estipule que el arrendatario no pueda
tomar nuevos servicios sin el consentimiento del administrador o propietario y si lo hace se haga 100%
responsable de los mismos a si como sus codeudores reduciendo el riesgo del propietario en la
eventualidad de deudas atrasadas
Si los servicios (diferentes a los públicos) se toman a nombre del arrendatario, la compañía que los presta
esta inicialmente obligada a realizar el cobro de los mismos a este, usted puede informarle a estas
compañías que el arrendatario ya no reside en el predio al cual lo notifiquen para que estas procedan a
ejecutar las garantías que el tomador del servicios haya depositado.
Respecto a servicios públicos, las compañías deben iniciar el proceso de cobro al tomador (arrendatario),
en caso de deuda usted debe informar a la empresa de servicios públicos que el arrendatario ya no reside
e iniciar e coro a los codeudores, mientras la situación se normaliza generalmente la empresa de servios
públicos “veta” el inmueble para instalar nuevos servicios de la misma hasta regularizar la situación, el
propietario no esta obligado a pagar dicha deuda y no se le puede embargar el inmueble por dichas
deudas si toma las acciones de manera adecuada.
Lo ideal siempre es tomar los seguros respectivos (arriendo, administración, servicios, deterioro del
inmueble, etc.)
Clara
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 08:59 AM
Herrera
Cada vez que se daña un interruptor o algun empaque de las llaves de las duchas o una puerta,
llamo a la inmobiliaria y me dicen que por llevar mas de 2 años en el inmueble esas reparaciones
me corresponden por desgaste normal de uso. Esto es cierto? tengo que seguir pagando todos
los arreglos que causen ese apto. mientras lo tenga en arriendo?
Si, lamentablemente son danos resultado del uso normal y constante del inmueble corren por cuenta del
arrendatario, en algunos casos los seguros que la inmobiliaria posea cubren estas reparaciones o
dependiendo del daño pueden ser concertados para que se asuman por el propietario o conjuntamente
claudia
ardila
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Ciudad: bucaramanga, 01/06/2006 09:01 AM
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una urbanizacioón que no tenga personería juridica, tiene todo el derecho a cobrar
administración?además de que me estan cobrando excesivamente intereses. gracias por la
oportunidadde enterarme.
Los costos de administración los cobra la administración definida por una escritura suscrita por los
copropietarios de una unidad residencial (generalmente sujeto a régimen de propiedad horizontal) la
personera jurídica es un tramite adicional para legalizar el proceso. Esta administración es responsable de
definir bajo la aprobación de la asamblea, las pautas de manejo de la copropiedad incluida cuotas,
intereses, sanciones, etc. Que permitan el buen funcionamiento del grupo habitacional
Carlos
E-mail:
Ciudad: bogota, 01/06/2006 09:02 AM
Perez
al vender el negocio que tengo establecido en un local comercial que tengo arrendado el dueño
del inmueble me puede poner algun inconbeniente si la nueva persona cumple con todos los
requisitos que el exige y si es asi a que recurso puedo apelar para poder vender mi negocio ya
que esta bien acreditado. gracias.
Allí aplica el proceso de cesión del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario, el cual debe ser
aprobado por el propietario o administrador, los cuales generalmente se limitan a que este nuevo
signatario del contrato cumpla con las garantías y fuentes de ingresos que permitan el pago de los
cánones de arriendo.
sonia
moreno
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Ciudad: villavicencio, 01/06/2006 09:03 AM
Cuando se ha arrendadoa un inmueble(bodega) y el arrendatario no paga arriendo por 3 meses y
no han pagado tampoco servicios.ya se les ha solicitado en forma cordial la desocupacion de la
bodega. 1.Que es lo primero que se debe hacer legalmente ? 2. Que derechos y deberes tengo
como porpietara?.
Un buen contrato de arriendo debe estipular cual es el procedimiento en caso de no pago del
arrendamiento, servios, etc. El cual al firmar, las dos partes aceptan y acatan. Además debe indicar que el
mismo preste merito ejecutivo para solicitar de manera expedita a un juez su ejecución y poseer garantías
que permitan que el arrendatario o codeudores puedan responder poder las deudas derivadas del
contrato.
Lo primero es que exista un precedente escrito de todo el proceso que usted ha seguido para lograr el
pago, lo segundo en caso que esto no surta efecto es solicitar una audiencia de conciliación (existen
entidades como el Centro de conciliación de la Personería de Bogota, que no cobran por el proceso) la
cual es obligatoria antes de cualquier proceso judicial, si no se asiste a la conciliación o esta no se logra se
puede iniciar el proceso judicial y exigir el cumplimiento del contrato.
Siempre es bueno tomar los seguros que cubran todos estos procesos y eviten que el propietario se vea
perjudicado en estos casos
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William
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Ciudad: bogota, 01/06/2006 09:07 AM
Que entidad defiende a los propietarios ante arbitrariedades y violaciones al contrato cometidas
por las inmobiliarias
Toda inmobiliaria legalmente constituida debe estar inscrita vigilada por la alcaldía del municipio en que
opera en Bogota esta labor la ejerce la Subsecretaria de Vivienda (matricula de arrendatario),
adicionalmente debe estar legalmente constituida con lo cual se puede solicitar el cumplimiento de los
requisitos de ley en temas de arrendamiento iniciando por las solicitudes escritas, conciliación y proceso
judicial respectivamente, además algunas pertenecen a lonjas de propiedad raíz que ejercen un control
indirecto sobre sus afiliados.
Para cualquiera de estos procesos lo ideal es que siempre exista un contrato escrito y precedentes
escritos que permitan hincar cualquiera de estos procesos.
Jairo
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 09:07 AM
Cardona
Quisiera saber que pasa si se tiene un contrato de arriendo con una inmobiliaria sobre un local
comercial, se vende el negocio que opera alli despues de 20 meses y se solicita e informa por
escrito a la inmobiliaria que se termine el contrato a los dos años por que se transfirio el negocio
y se solicita además recibir el inventario pero la inmobiliaria no lo hace.¿cual es la
responsabilidad del anterior y nuevo inquilino?
En los contratos de arrendamiento comerciales se estipulan los tiempos mínimos con los que cualquiera
de las partes puede solicitar la cancelación del contrato de arrendamiento al vencimiento de este o sus
prorrogas y el valor de la indemnización en caso de cancelación anticipada (estos no son definidos por la
ley pero generalmente se manejas 6 meses y tres cánones respectivamente)
Los contrato no son inamovibles, le sugiero se reuna con la inmobiliaria y busque un arreglo que se ajuste
a sus necesidades, de primera mano, en este caso a los 20 meses ya se hace efectiva la segunda
prorroga por lo cual deben avisar no solo de la entrega del local sino además el pago de la indemnización
independientemente a la venta del negocio lo cual es ajeno al contrato de arrendamiento.
Omar
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 09:07 AM
Galvis
Cordial Saludo. Cuando ocupé el apartamentoen el que vivo, el arrendador no había instalado en
el mismo medidores de consumo de agua, ni de luz, tampoco había instalado el gas natural. Tan
solo había medidores para todo el edificio. Ahora de manera arbitraria me expidió un recibo en el
que me cobra por consumo de agua y luz mucho más de lo que uno pagaría en ese estrato.
¿Qué Puedo Hacer?
Los contratos deben contener cual es el procedimiento a seguir para el pago de servicios públicos, sean
estos independientes o compartidos
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Si en este caso no se contemplo esta situación particular lo ideal es reunirse y acordar una metodología
aceptable para las partes, no puede ser impuesta por una de ellas arbitrariamente, si no se logra acuerdo
se puede acudir a un centro de conciliación (la personería de bogota presta estos servicios sin costo)
Nicolai
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 09:10 AM
Cardenas
En que ley esta el tiempo que se puede tomar un arrendatario para desocupar y donde dice que
este tiempo no significa que no deba pagar, que articulo o ley es, y si se puede mencionar esto
en el contrato de arrendamiento.
la ley 820 de 2003 define los parámetros para arriendo de vivienda, en comercio se sujeta a la voluntad de
las partes dentro del marco del código de comercio, por tanto los contrato spueden contener todo lo que
las partes consideren pertinente siempre y cuando no valla en contra de ley alguna, caso en el cual
prevalece la ley.
Los contratos no son inamovibles y se suele acordar por escrito fechas de desocupación, pagos y entrega
del inmueble, los cuales se adjuntaran al contrato inicialmente firmado.
Siempre se paga de acuerdo al uso que se da a las cosas incluido inmuebles a menos que las partes
acuerden el no pago
Omar
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 09:11 AM
Galvis
Vivo en arriendo en un apartamento nuevo. Dicho inmueble tiene problemas de humedad que se
manifiestan en descascaramiento de las paredes, hongos en las cortinas y en la ropa, moho en
los libros y muebles y un olor enrarecido en todo el lugar. Tengo un contrato por un año, hasta
ahora va en seis meses pero deseo desocupar el inmueble porque considero que es peligroso
para la salud y el arrendador no ha hecho nada para arreglarlo.¿ Qué opción tengo para terminar
el contrato distinta a tener que indemnizar al arrendador negligente?
Un buen contrato de arrendamiento estipula las causales para la terminación a las que cada una de las
partes puede acogerse, el no proveer un inmueble habitable es una de ellas pero antes debe darse la
oportunidad al propietario o administración de resolver dicha falencia, lo ideal es que exista un precedente
escrito en el que se informe al administrador sobre el problema para que este tome cartas en el asunto, si
no lo hace objetivamente se puede demostrar la “negligencia” y solicitar la cancelación unilateral del
contrato in pago de indemnización. Caso en el que el administrador esta obligado a recibir el inmueble, si
no lo acepta siempre esta disponible el proceso e conciliación
Olga
Lucia
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 09:11 AM
Ramos
Srs. Buenos dias, en nuestro conjunto se realizo el arrendamiento de dos salones comunales sin
la autorizacion de la asamblea general, ahora los arrendatarios se niegan a entregar los
inmuebles pese a que se realizo todo un proceso para no prorrogar estos contratos a su
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vencimiento. Agradeceria sus comentarios de como realizar la restitucion de los inmuebles
Gracias
Primero se debe invocar la ilegalidad de dicho contrato al haberse suscrito sin la autorización de la
asamblea (siempre y cuando el administrador no tenga dentro de sus labores permisos plenos para
realizar esta labor) e informar al arrendatario de dicha irregularidad, segundo acordar con el un
procedimiento para la restitución del inmueble o en caso contrario convocarlo a una audiencia de
conciliación.
En todo caso los perjuicios que esta situación cause (al arrendatario y copropiedad) pueden ser cobrados
al administrador al ser este quien origino el inconveniente.
Andrea
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 09:11 AM
Unos familiares que viven en la casa de mi abuela por 10 anos tienen derecho de ominio sobre el
inmueble?? no tienen contrato de arrendamiento. Gracias. Que podemos hacer?
Siempre es bueno hacer contratos de arrendamiento, uso, concesión, etc. Que definan la calidad y
responsabilidades de las partes.
Inicialmente nadie posee derechos de dominio sobre un inmueble a menos que exista por escrito dicho
consentimiento por grado de consanguinidad, mejoras, etc. No es clara la calidad de los que allí habitan
pero si se puede demostrar que han venido pagando algún canon mensual se da por hecho el
arrendamiento y por tanto este se sujeta a los parámetros establecidos por la ley
luz
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Ciudad: bogota, 01/06/2006 09:11 AM
VIVO EN UN APARTAMENTO DESDE HACE 12 AÑOS YO LE FIRME CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO AL DUEÑO DE LA CASA (YA FALLECIO) AHORA SUS HIJOS QUIEREN
CAMBIARME EL CONTRATO (SERVICIOS INCLUIDOS DENTRO DEL CANON DE
ARRENDAMIENTO), ME HE VISTO AFECTADA POR QUE NO PAGAN LOS SERVICIOS A
TIEMPO, YO TRABAJO Y ES POCO LO QUE CONSUMO EN SERVICIOS, PIENSO
TRASLADARME A OTRO SITIO, MIENTRAS ESTO SUCEDE, SIGO PAGANDO EL ARRIENDO
COMO SIEMPRE O QUE HAGO GRACIAS
Al fallecer una persona se inicia una sucesión y por tanto se define una persona que represente la misma
hasta que se haga efectiva, esta es quien reemplaza temporalmente al fallecido, de otra parte los
contratos no se pueden modificar unilateralmente.
Se debería concertar las modificaciones al mismo o cancelar el contrato o esperar a que el mismo finalice.
Por ahoa usted debe seguir pagando a quien reemplace al propietario para ello le deben notificar por
escrito quien es esta persona o entidad y en caso contrario La ley define que si el propietario o
administrador no recibe los arriendos usted los puede depositar en el banco agrario sección arriendos e
informar al propietario administrador por correo certificado de dicho pago para no incurrir en
incumplimiento de pago
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Carlos
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 09:11 AM
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Rojas
Buenos dias, mi pregunta es acerca del art 15 de la ley 820 de 2003, como operan las garantias
sobre los servicios públicos ya que las empresas no expiden estas polizas y el articulo quedo en
el aire.
Aunque la ley define estas pólizas, las empresas de servicios públicos aun no las han puesto en marcha
por dificultades técnicas y de procedimiento, por ahora existen los seguros de servicios públicos que
permiten cubrir deudas en los mismos cuando el arrendatario no paga
Martha
Piedad
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 09:12 AM
urueña
Buenos días, quisiera saber: El treinta de junio de este año (2006) se cumple mi contrato de
arendamiento y el tercer año, si por algun motivo a esa fecha no he conseguido para donde
trasladarme, dispongo de algun tiempo adicional? el propietario me puede multar? que
problemas tengo... Gracias por su respuesta.
Primero usted debe manifestar por escrito con 3 meses de antelación al propietario o administrador su
intención de no renovar el contrato y entregar el inmueble, caso contrario el contrato se renueva
automáticamente y en caso de entregarlo deberá indemnizar al propietario/ administrador.
Los contratos no son inamovibles y se puede acordar plazos adicionales a la terminación del contrato para
su entrega todo por escrito y pagando el canon de arrendamiento hasta la entrega del inmueble
felipe
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Ciudad: bogota, 01/06/2006 09:12 AM
En virtud de la solidaridad existente entre coarrendatarios, es posible demandar a quien no tiene
el bien inmueble? Pueden adelantar un proceso a espaldas de quien en relidad es quien tiene el
bien? que efectos genera eso? que puede hacer el que tiene el bien?
En caso de incumplimiento por parte del arrendatario el administrador o propietario siempre inician el
proceso de cobro a este, si no se logra respuesta positiva se inicia el proceso con los codeudores
buscando que estos paguen la obligación, si no se logra, se procede a un proceso de conciliación y
finalmente a un proceso legal en el cual se puede exigir a un juez iniciar el proceso de obro incluso
ejecutando el patrimonio de los arrendatarios y codeudores, siempre se hace informando a las partes a las
direcciones de notificación que estos dejaron indicada en el contrato o por medio de emplazamiento si ya
alli no habitan
hernan
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Ciudad: bogota, 01/06/2006 09:13 AM
giraldo
deseo saber quin limita los canonea de arrendamiento en los locales comerciales cuando se ha
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pactado un incremento muy alto desde hace dies o quince años y que hoy sigue incrementando
sin poderse hacer nada por ser un acuerdo de voluntades como hacer con el good bill ganado
por el arrendatario durante todos estos años que norma regula esto es mi gran incognita
En arriendos comerciales la ley no define mínimos o máximos, y si las partes no están de acuerdo o no
pueden ponerse de acuerdo de manera independiente o por medio de un proceso de conciliación, siempre
esta la posibilidad de cancelar el contrato.
Respecto al “good will” si en el contrato no se estipulo un procedimiento para reconocer el miso al
arrendatario es poco lo que se puede hacer, lo único es en el caso que el propietario al terminar el contrato
implementa un negocio similar que busque aprovechar el posicionamiento obtenido por el negocio anterior
pero esto es un procedimiento del derecho comercial.
Freddy
Miguel
Joya
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 09:13 AM
Arguello
Ante las continuas inundaciones que ocurrieron en los últimos días en varias regiones del País,
muchos de los inmuebles que se encontraban arrendados se tornaron casi que inhabitables para
sus moradores quienes además debían padecer graves problemas de salud. Por ello decidieron
solicitar a las inmobiliarias o a los arrendadores que les recibieran los inmuebles, sin embargo
éstos aducñian que debían pagar una indemnización por la terminación anticipada del contrato.
Es esto legal?. Que alternativa tienen los arrendatarios para entregar el inmueble si los
arrendadores se niegan a recibirlo?.
Un buen contrato de arrendamiento estipula las causales para la terminación a las que cada una de las
partes puede acogerse, el no proveer un inmueble habitable es una de ellas pero antes debe darse la
oportunidad al propietario o administración de resolver dicha falencia, lo ideal es que exista un precedente
escrito en el que se informe al administrador/propietario sobre el problema para que este tome cartas en el
asunto, si no lo hace objetivamente se puede demostrar la “negligencia” y solicitar la cancelación unilateral
del contrato in pago de indemnización. Caso en el que el administrador esta obligado a recibir el inmueble,
si no lo acepta siempre esta disponible el proceso de conciliación
NYCOLL
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 09:14 AM
SEQUERA
Buenos Dias, Tenemos una duda estamos en proceso de creacion de una inmobiliaria y
queremos saber si tenemos que inscribirnos en la lonja.
No la lonja es una entidad privada de libre adecion
Alejandro
E-mail:
Ciudad: Cali, 01/06/2006 09:15 AM
Buenos dias !! tengo na pregunta : Si una persona ha estado viviendo y pagando arriendo en por
una casa sin contrato escrito solo acuerdo verbal. Tiene algun derecho legal de propiedad sobre
la casa?. Puede solicitarle que desocupe la casa el propietario legal ? cuanto tiempo debe
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darsele para desocupar ?
No los derechos de dominio se deben definir por escrito (cesión, sucesión, venta, etc.), aunque el contrato
sea verbal obedece a los mismos parámetros de ley de uno escrito, por tanto el propietario puede solicitar
la desocupación del inmueble a la terminación del contrato o con 3 meses de anticipación en cualquier
momento del mismo.
carlos
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Ciudad: bta, 01/06/2006 09:15 AM
gomez
es legal firmar una letra como garantia del mes de arriendo y otra por servicios públicos a
nombre del arrendador? . puede el arrendador endosar la letra a un tercero con el argumento de
una transacción comercial ?
Si es factible ya que es una garantía real, lo que esta prohibido son los depósitos de dinero, tenga en
cuenta que usted puede dejar instrucciones sobre dichas garantías y restringir que las mismas se usen
como garantía a terceros
Constanza
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 09:16 AM
Estrada
Yo estoy buscando apartamento para arrendar, pero estoy reportada en Datacrédito por Comcel,
si me propongo como arrendataria, la aseguradora me va a rechazar por es? gracias.
No necesariamente, las aseguradoras evalúan no solo la capacidad de ingresos que el arrendatario y
codeudores posea, sino además los hábitos de pago (reportes a centrales de riesgo) y aunque existiese
reporte se evalúa su gravedad, tiempo y la forma en que el mismo ha sido manejado por el arrendatario
Henry
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Ciudad: Pereira, 01/06/2006 09:16 AM
Puentes
Cordial saludo. Arrendé sin contrato escrito una casa. Hace dos meses el inquilino no me paga y
debe servicios publicos. Ante que autoridad debo recurrir o cual es el procedimiento o donde se
me indica la forma de actuar para restituirme el inmueble o que me pague ? Estoy desesperado.
atte henry puentes
La ley no distingue entre contrato escrito o verbal y las normas aplican a los dos, por ahora acopie toda la
información escrita disponible que permita demostrar que existe dicho contrato y convoque
inmediatamente una conciliación (existen entidades como el Centro de conciliación de la Personería de
Bogota, que no cobran por el proceso) y en ultima instancia inicie un proceso legal para solicitar el pago y
la restitución del inmueble.
En próximas ocasiones use un asesor inmobiliario y tome los seguros apropiados para evitar
inconvenientes
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Pablo
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 09:18 AM
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Méndez
Hace tres años, mi esposa y yo, decidimos invertir un dinero en un apartamento que en el futuro,
pudirera ayudarnos con el costo de la universidad de nuestros dos hijos pequeños (14 y 6).
Debido a la insistencia de mi suegra (abogada de los Andes y quien se "rebusca" el sustento
diario con gestiones en bienes raíces y en sucesiones, le dejamos el apartamento para que ella
lo habitara y se encargara de los servicios y administración. Han sido varias las oportunidades en
las que le hemos dado el dinero de los impuestos y ella los ha pagado a su nombre. Hoy por hoy
figura como miembro de la mesa directiva en las juntas de coopropietarios. En la actualidad, ha
sido imposible hacerla firmar un contrato ya que se enoja con mi esposa Y/O se pone a llorar
calificándonos de injustos y malos hijos. Mi esposa me pide que dejémos así y que no
discutamos más... Mi pregunta es: En estas circunstancias... hay posibilidad de que perdamos
ese apartamento?
Deben verificar quien aparece como propietario legal, osea quien aparece como comprador en la ultima
escritura y que este acto este debidamente registrado en la oficina de instrumento s públicos, este es el
documento que indica el real poseedor del bien independiente que otra persona pague los tributos,
servicios públicos, administración, etc.
Busque un proceso de conciliación si es necesario para lograr resolver dicha situación, de lo contrario a
futuro si su suegra aparece como dueña la situación se puede complicar a la hora de su fallecimiento ya
que el inmueble (si esta a nombre de ella) entraría en sucesión y por tanto seria trasladada su posesión a
los herederos
ricardo
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Ciudad: bogota, 01/06/2006 09:18 AM
tenia arrendado un pequeñoa apartamente, el inquilino se atraso 3 meses, y no volvio por el
apartamento, dejandome sin las llaves del mismo, en que momento puedo contratar a un
cerrajero para que abra la puerta y asi poder entrar al apartamento?
No, lo ideal es que primero agote la instancia de buscar al arrendatario o codeudores para que legalmente
haga la entrega del inmueble, si usted toma posesión del inmueble sin surtir este proceso, el posible cobro
jurídico de esta deuda se puede complicar
Marta
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Ciudad: Medellin, 01/06/2006 09:19 AM
Lucia
Firmé como codeudor solidario en un contrato de arrendamiento, para una sociedad anonima. A
la fecha el representante legal cambio y la administración ya no es de mi confianza. Le expuse al
nuevo representante que ya no queria ser codeudor de ese contrato, él se niega a retirarme del
contrato ¿Hay alguna manera legal para retirarme como codeudor solidario de este contrato?
En esta situación usted como codeudora solidaria tiene los mismos privilegios y deberes del arrendatario
principal incluso para solicitar la cancelación anticipada del contrato, hable nuevamente con el
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representante de la sociedad y manifiéstele que si usted no es reemplazada como codeudora aplicara
esta figura para salvaguardar sus intereses.
Hernan
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 09:19 AM
¿ tienen las inmobiliarias la obligacion legal de garantizar el canon durante los primeros 12
meses del arriendo? Yo firme un Convenio de Administracion que establece que la inmobiliaria
garantiza los canones siempre y cuando el inquilino cumpla con el contrato de arriendo. Es decir,
si el inquilino no paga, a mi no me pagan. Es eso alguna garantia?
Si a la firma del contrato de administración de arrendamiento usted no estipulo que se tomara un seguro
que ampare el arrendamiento, la inmobiliaria no esta obligada a pagar si el arrendatario no paga y todos
los gastos para restituir el inmueble serán por su cuenta
Laura
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 09:21 AM
Buenos días, hace 2 años y medio tengo arrendada una casa. Desde hace mas o menos un año
el arrendatario no ha pagado de forma cumplida ni los impuestos, ni tampoco el canon acordado.
En el mes de diciembre de 2005 le envié una carta solicitándole la entrega de la casa en un
plazo de 3 meses, el cual no cumplió, argumentando que no tiene para dónde irse y que no
puedo violar sus derechos, qué debo hacer??? Es cierto que después de 3 años el arrendador
adquiere derechos privilegiados???
No lo que debe tener en cuenta es que este contrato por haberse firmado hace dos anos puede no
aplicarle la ley 820 de 2003, en todo caso, en ninguna circunstancia el arrendador puede obstaculizar la
entrega del inmueble, le sugiero por ahora acopie toda la información escrita disponible que permita
demostrar que existe dicho contrato y convoque inmediatamente una conciliación (existen entidades como
el Centro de conciliación de la Personería de Bogota, que no cobran por el proceso) y en ultima instancia
inicie un proceso legal para solicitar el pago y la restitución del inmueble.
victor
manuel
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 09:22 AM
castro
Como puedo terminar un contrato de arrendamiento anticipadamente sin tener que pagar la
clausula de terminacion anticipada. Teniendo en cuenta que por motivos laborales me tengo que
trasladar a otra ciudad
Al cancelar un contrato antes de sus términos siempre se debe indemnizar a la contraparte le sugiero
hable con el propietario administrador y le exponga su caso para ver si pueden condonarle la
indemnización
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luz
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Ciudad: bogota, 01/06/2006 09:25 AM
Autorizó:
herrera
vivo en una casa en arriendo por inmobiiiaria desde hace 4 años y hace un mes se desprendio el
techo de una habitacion cuasando perdidas materiales yo le comente ala inmobiliaria y vinieron y
miraron yse dieron cuenta que los techos por ser muy pesados y antiguos se van a desprender
todos de segundo piso me enviaron despues una carta donde me informan que mientrasbusco
para donde irme me baje al primer piso yo pregunto que debo hacer y cuanto tiempo me dan de
plazo para yo desocupar siendo que yo no he imcumplido pregunto plazo de desocupar sin que
yo tenga que pagar muchas gracias
Esta es una causal para terminación del contrato, en este caso puede acordar con la inmobiliaria un
tiempo apropiado (2 o 3 meses) para buscar inmueble en el cual la hagan una concesión en el canon de
arriendo dado que no puede usar el 100% del inmueble
JuanGnecco
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 09:26 AM
Si la notificacion a asamblea por parte de la admon del edificio donde tengo arrendado como
propietario un Apto a un inquilino no me llega a mi directamente .Pueden ,la admon multarme por
no haberme enterado de la citacion ???
Generalmente la administración informa directamente al inmueble de la copropiedad a menos que el
propietario indique por escrito un método expedito para ser informado (por teléfono por ejemplo), en todo
caso la sola notificación al predio de la copropiedad se da por recibida por el propietario
Gloria
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Ciudad: bogota, 01/06/2006 09:27 AM
Pinzon
Arrende un apartamento hace 7 anos esta persona me esta adeudando dos anos cuando le pido
me lo entregue me lleva algun dinero y me promete la restitucion de el inmueble. Debe mas de
tres anos de administracion,. A todos los abogados que consultp siempre piden por adelantado
para la gestion millones de pesos para empesar, yo no poseo esas cantidades y por eso no he
podido hacer nada. Ayudeme por favor. Que riesgo corro de perder mi apartamento? Como he
podido he pagado los impuestos.. Es mi unica propiedad.
Desafortunadamente esto ocurre cuando se arrienda sin garantías, solicite una audiencia de conciliación
(existen entidades como el Centro de conciliación de la Personería de Bogota, que no cobran por el
proceso) y en ultima instancia inicie un proceso legal para solicitar el pago y la restitución del inmueble, si
no posee recursos asista a un consultorio jurídico de una universidad los cuales a bajo costo lo pueden
asesorar
Ricardo
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 09:27 AM
Torres
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Tengo en arrendamiento un apartamento amoblado y se le comunico por escrito al inquilino que
el contrato no seria renovado debido a sus constantes incumplimientos. el contrato vencio hace 2
meses y el inquilino se fue dejando las llaves en administracion con una simple nota sin firmar.
mi preginta, ¿Puedo ingresar nuevamente al apartamento y arrendarlo nuevamente? aun sin
formalizar la entrega del inmueble?
No, lo ideal es que primero agote la instancia de buscar al arrendatario o codeudores para que legalmente
haga la entrega del inmueble, si usted toma posesión del inmueble sin surtir este proceso, el posible cobro
jurídico de esta deuda se puede complicar
SANDRA
LILIANA
PINZON
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Ciudad: bogota, 01/06/2006 09:28 AM
VELASCO
Tengo un apartamento, lo arrende desde el 2003 ( elaboramos conbtrato de arrendamiento de
vivienda urbana) y desde hace un año no me pagan arriendo , tienen cortado el telefono, el gas,
el agua se la cortan y elos mismos la conectan. Que debo hacer para que me entregue el
apartamento, se lo estoy solicitando desde enero de este año y nada. Mil gracias, si necesitan
mas informacion , con gusto estare atenta Sandra Pinzon
Acuda a los codeudores para que estos salden la deuda y reintegren el inmueble, si ya posee precedentes
escritos de la solicitud de pago y de restitución inicie una conciliación (existen entidades como el Centro de
conciliación de la Personería de Bogota, que no cobran por el proceso), si esto no surte efecto inicie ya e
proceso legal
En próximas ocasiones asesórese de un experto inmobiliario y contrate los seguros apropiados para evitar
perdidas
Marina
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 09:31 AM
Torres
En estos momentos tengo en arriendo un apartamento el cual se encuentra en el último piso del
edificio. A raiz de las lluvias se han presnetado agrietamientos que la adminsitración ni ha
queirdo realizar e incluso, pese a decir que los arreglamos directamente no ha permitido el
arreglo. Los arrendatarios anunciaron la devolución del apartamento y njo se que derechos me
amparan en esta situación. QUien controla a los administradores? Mil gracias
Usted debe informar al arrendatario que este es un caso fortuito fuera de su control y por tanto no se
constituye en causal de incumplimiento del contrato de su parte. Por ahora usted como copropietaria
puede solicitar al administrador a al a junta de administración prioridad para su caso y que procedan con
los arreglos o autorizaciones para que usted pueda solucionar dicha falla mostrando los potenciales
perjuicios a los que la pueden exponer, si esto no surte efecto puede solicitar como lo estipulan algunos
reglamentos de copropiedad se convoque a asamblea extraordinaria para tratar este tema
Roberto
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Ciudad: Medellìn, 01/06/2006 09:33 AM
Martìnez
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Tengo arrendada una casa hace 13 años y el contrato esta como arrendamiento de Vivienda, el
inquilino la ha convertido en Mixta, parte vivienda y otra parte Comercial. Es cierto que le hemos
aceptado aumentos en el canon de arrendamiento superiores en 3 puntos por encima de la
inflaciòn. ¿ Que clàusula puedo invocar para solicitar el inmueble? ¿ Es cierto que debo pagar o
conciliar una suma que se establece como prima por los locales que el arrendatario establecio en
mi casa ? ¿ puedo vender sin ningun problema y si el comprador tendrìa que aceptar la cesiòn
del contrato de arrendamiento?.
Un buen contrato de arrendamiento indica claramente el uso que se dará al inmueble y la imposibilidad de
subarrendar, entonces si este es usado para otras funciones o se subarrienda se puede invocar el
incumplimiento de contrato. Veo complicado que usted al aceptar incrementos superiores a los de ley
consintió dicha actividad. Por otro lado la prima por good will sobre locales comerciales se debe pactar por
escrito de lo contrario es inexistente.
Solicite un proceso de conciliación para la restitución del inmueble (existen entidades como el Centro de
conciliación de la Personería de Bogota, que no cobran por el proceso), si esto no surte efecto inicie ya e
proceso legal
yesid
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Ciudad: bogotá., 01/06/2006 09:33 AM
pérez
mi pregunta es: cuánto tiempo se le tiene que dar de plazo a un arrendatario para que desocupe
un apartamento que fue vendido por el dueño.
Para cancelar un contrato en cualquier periodo del mismo se debe avisar al arrendatario con 3 meses de
antelación, las partes pueden convenir periodos diferentes, si lo considera necesario convoque un centro
de conciliación
Nubia
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 09:34 AM
Barrera
Buenos Dias, hay un problema con los arrendatarios, es el credito que otorga CODENSA a las
personas para la compra de electrodomesticos y luego los factura junto con los consumos, el
problema es el siguiente: a los arrendatarios se les otorga facil el credito. luego los arrendatarios
desocupan el inmueble, y el propietario queda con el problema por las mil trabas para desligar la
obligacion del inquilino de la obligacion del propietario, para hacer esto el propietario debe
adjuntar certificado de tradicion, la cuenta debe estar a nombre del propietario y hasta certificado
catastral, todo este tramite es costoso y demorado. No deberia CODENSA certificar esto antes
de aprobar el credito? no se deberia contar con la aprobacion del propietario? como es que por
un contrato a 12 meses, aprueben un credito a 36 meses? que defensa tiene el propietario frente
a un saldo millonario que le dejo su inquilino?
Un buen contrato de arrendamiento contempla que todos los servicios adicionales que solicite el
arrendatario y que sean conexos al servicios publico (suscripciones, publicidad en medios, compra de
electrodomésticos, etc.) son de entera responsabilidad del arrendatario o estén prohibidos sin su
aprobación y exonera al propietario, esto permite que en estos casos se tengan herramientas para cobrar
efectivamente estos sobre costos al arrendatario, el hecho de arrendar no o exime de verificar de manera
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frecuente el buen uso de los servicios por medio de la factura al igual que sacar un certificado de tradición
y libertad al menos cada 6 meses
Adicionalmente siempre es valido tener todos los servios públicos a nombre del propietario para evitar a
ultima hora hacer actualizaciones engorrosas
Sandra
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 09:35 AM
tengo dos preguntas 1. Por qué la empresas de servicios públicos permiten que los inquilinos sin
autorizacion de los propietarios tomen sus productos es el caso de gas natural que sin consultar
al propietario los inquilinos tomaron un seguro funerario. 2. es verdad que debo dar un tiempo sin
paga de arriendo para que me desocupen el apartamento si es el caso si llevan cinco años
No es así, lo que permiten es el cobro incluido dentro de la factura de servicios públicos como mecanismo
para asegurar los pagos, en los contratos de arrendamiento se debe incluir cláusulas que traten este tema
y como proceder, no no es cierto, el arrendatario debe pagar por el tiempo que use el inmueble, lo que si
se exige es que al arrendatario se le informe sobre el requerimiento del inmueble con 3 meses de
antelación
Martha
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 09:35 AM
Srs. Cada cuanto suben los arriendos? Cual es el promedio que deben subir anual? Porque si el
salario casi no sube la subida de los arriendos es tan desproporcional? Cada cuanto debe subir
la administracion y en que cantidad? Gracias. Saludos, Martha
Suben cada ano hasta el valor que aumente el IPC certificado por el DANE para este anos suben 4,65%,
la administración sube anualmente generalmente al mes de abril cuando se reúne la asamblea y de es de
libre definición de la junta de copropietarios
JOHANNA
VELÁSQUEZ
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 09:35 AM
mi pregunta no es tanto con arriendos, sino con administración. Soy morosa de admon en mi
conjunto y quiero llegar a un acuerdo de pago para sanear la deuda, aunque en este momento
no tengo trabajo. Fui a mirar la deuda y por admon debo $1.400.000, pero entre intereses y
honorarios la suma queda en $2.400.000, no estoy segura pero creo que la cifra es exagerada,
además mientras no pague me han quitado los servicios de porteria, citófono, celaduria, aseo.
Creo que eso no es legal, quien me puede asesorar y que entidad vigila estos atropellos?
Los costos de intereses son los de mora que certifica la superbancaria y los costos de abogado son los
que a juicio de la administración cobre el profesional que esta contrate (a usted al pagar le deben mostrar
las factura y contratos de dichos costos) en muchas administraciones como medio de coerción les
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suspenden algunos servicios, la legalidad o no es discutible ya que son bienes privados y es la junta de
copropietarios quien define a quien los presta o no
Guillermo
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Ciudad: Bogotá D.C, 01/06/2006 09:38 AM
Prado
Mi pregunta es la siguiente: Es verdad que los inquilinos, por cada año de arriendo tienen
derecho, en el caso de desocupar el inmueble, a un mes sin pago de arriendo. Por ejemplo, un
arrendatario que después de 3 años decida entregar el inmueble, tiene derecho a vivir durante 3
meses sin pagar arriendo.?? Gracias
No el arrendatario debe pagar el tiempo que usa el inmueble
Miguel
E-mail:
Ciudad: Bogotá D.C., 01/06/2006 09:38 AM
En caso de daños en las conecciones electricas de una casa en arrendamiento que han
producido daños en los electrodomesticas y aumentos en el consumo de energia ¿quien debe
responder por los pagos debidos?
Si los danos son por deterioro normal del inmueble debido a su uso son responsabilidad del propietario, si
son por mal uso de las instalaciones son del arrendatario, dado que en estos casos es muy difícil
establecer la causa, siempre es bueno buscar acuerdos para que las partes definan quien los realiza o si
conjuntamente los asumen
Claudia
Fernanda
Silva
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 09:39 AM
S
Yo entrego mi inmueble a una inmobiliaria y hago un contrato de administración con ellos por un
año, ellos a su vez hacen un contrato con los inquilinos por el mismo tiempo, pero estos últimos
se van a los cinco meses. A la inmobiliaria le pagan un monto por destrate; ELLOS DEBEN
PAGARME A MI ALGUN DESTRATE POR HABER DADO POR TERMINADO EL CONTRATO
ANTES DEL AÑO?. Gracias por su atención.
Cuando usted entrega el inmueble a la inmobiliaria para que administre el contrato de arrendamiento los
empodera para que reciban el inmueble en cualquier momento si asi lo estiman conveniente, fecha a partir
de la cual ellos deben iniciar el proceso de arrendamiento nuevamente, esta indemnización que paga el
arrendatario esta destinada a cubrir los costos en que la inmobiliaria incurre para hacer esta labor sin que
la misma le sea nuevamente cobrada a usted, entonces si en el contrato que usted suscribió no aparece
otro tratamiento diferente para esta eventualidad se maneja asi.
ALVARO
DUARTE
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Ciudad: BOGOTA, 01/06/2006 09:41 AM
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ME HE COMPRADO UNA CASA DE SEGUNDA, PERO RESULTA QUE NO LA PUEDO
OCUPAR POR QUE EL ANTERIOR DUEÑO LA TENIA ARRENDADA CON UNA INMOBILIARIA
Y DICE DICHA INMOBILIARIA QUE ELLOS TIENEN UN CONTRATO DE VENCIMIENTO
HASTA SEPTIEMBRE 30/2006 POR QUE HAY CLAUSULAS DE PENALIDAD. PREGUNTO AL
TENER OTRO DUEÑO YO DEBO RESPETAR ESE CONTRATRO? Y SI ES ASÌ,NO HAY
MANERA DE LLEGAR A ALGUN ACUERDO CON DICHOS INQUILINOS SIN NINGUNA DE
LAS DOS PARTES TENGA QUE PAGAR NINGUNA PENALIDAD? GRACIAS
Cuando usted compra el inmueble le deben hacer una cesión del contrato de administración de
arrendamiento con la inmobiliaria y usted esta en potestad de aceptarlo o no (esta no puede ser
obligatoria), en caso que no lo acepte, el dueño anterior deberá asumir el costo de indemnizar a la
inmobiliaria al terminarle anticipadamente el contrato.
Además usted podrá solicitarle al dueño anterior para que instruya a la inmobiliaria a trasladarle a su
nombre el contrato de arrendamiento si lo prefiere o a darlo por terminado
giovanni
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Ciudad: bogota, 01/06/2006 09:42 AM
cabrera
Tengo arrendado un inmueble en chapiner. El recibo del agua es compartido con los
apartamentos del edificio; que es de 4 pisos. El valor a pagar de este recibo es dividido entre
todos los aptos del el edificio. Adjunto a el mismo recibo me estan cobrando administracion. En
mi concepto estoy pagando demasiado teniendo en cuenta el valor total del recibo.. esto es
legal?... y otra cosa... el recibo del telefono me llega con dos valores a pagar, uno con el fondo
del deporte y otro sin el. El arrendador me dice que puedo meterme en problemas si no pago el
recibo por la totalidad (incluyendo el fondo del deporte) que debo hacer?.
Si en el contrato de arrendamiento usted acepto estas condiciones deberá cumplirlas a menos que en este
se estipulará que el canon incluye los servios públicos
Respecto al fondo del deporte este es un impuesto sobre el consumo ya que al arrendar un inmueble se
hace una cesión temporal y acordada entre las partes de ceder los servicios públicos que sirven al
inmueble, por tanto el cargo básico, consumo e impuestos corresponde al arrendatario durante el tiempo el
que efectivamente posea el inmueble, mas cuando los impuestos son proporcionales al consumo
Luis
E-mail:
Ciudad: bogota, 01/06/2006 09:42 AM
Rodriguez
Porque uno como proprietario es el UNICO responsable por los servicios publicos, cuando el
inquilino no los paga? Si esta en mora no deben desconectarle los servicios inmediatamente??
Hoy en día si un servicio no se paga oportunamente se cancela en el segundo mes, en todo caso el
responsable del consumo ante la empresa de servicios públicos es el suscriptor del servicio que es
generalmente el propietario (a menos que el arrendatario solicite un nuevo servicio caso en el que es el
primer responsable)
Un buen contrato de arrendamiento estipula la responsabilidad del arrendatario por los consumos mientras
habite el inmueble, esto da herramientas al propietario para recuperar por via administrativa cualquier
deuda que este arrendatario dejara, en todo caso siempre es bueno tomar los seguros apropiados para
evitar estos inconvenientes
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cristobal
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Ciudad: bogota, 01/06/2006 09:43 AM
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galindo
al arrendar un apartamento en tunal, se hizo sin contrato escrito. ahora los inquilinos adeudan
tres meses de arriendo y lo cancelaron con cheque el cual resulto sin fondos. desde hace seis
meses se les pidio que desocuparan el apto. y no ha sido posible que lo hagan. que debo
hacer?¡
Primero agote todas las instancias con arrendatario y codeudores para obtener el pago y restitución (por
escrito) si esta notificación no produce efecto convóquelo a un proceso de conciliación (existen entidades
como el Centro de conciliación de la Personería de Bogota, que no cobran por el proceso) y en ultima
instancia inicie un proceso legal para solicitar el pago y la restitución del inmueble.
Luis
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 09:44 AM
Rodriguez
Tengo alquilada una bodega, quiero solicitar la bodega porque tengo un vecino que me la alquila
a mejor precio, que debo hacer?
Dado que el contrato es comercial debe avisar al arrendatario con 6 meses de antelación para obtener la
restitución, también puede darle la oportunidad al arrendatario de mantener el inmueble arrendado si
acepta incrementar el canon a un valor mas acorde al mercado
Indira
E-mail:
Ciudad: Quito, 01/06/2006 09:45 AM
Estimados Sres deseo hacerles la siguiente consulta: Si en mi edificio hay un arrendatario que no
paga su administración debido a que el propietario le hizo a éste un contrato de arrendamiento,
en el cual se le estipula pasarle directamente la administración a él. Qué se podría hacer en este
caso, y además el dueño no quiere pagar la administración?
Las deudas de administración son de responsabilidad exclusiva del propietario y si este no paga faculta a
la administración a iniciar el cobro jurídico de la deuda y en un proceso legal un juez puede solicitar el
embargo de los arriendos o incluso del inmueble
nelson
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 09:45 AM
olaya
tome eun local en arriendo por 700.000 pess mensuales, es legal que la clausuila penal quede
en 8 millones de pesos. De igual manera en el contrato el arrendador puso que el reajuste debe
ser del 10% muy por encima de la inflación, es esto legal o estoy dentro de un contrato leonino
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En contratos comerciales las partes definen los términos, multas e incrementos que regirán el contrato, si
ya firmaste dees acogerte a las mismas, te sugiero buscar una conciliación con el propietario para
reajustar estos parámetros o buscar restituir el inmueble
Clara
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 09:46 AM
A cuánto debería ascender el canon mensual de arrendamiento de un apartamento de 73M2
construido hace un año y medio y ubicado en Bogotá en el barrio Chico Navarra ?
Los precios de los arriendos los define el mercado, la ley solo define que no podra ser superior al 1% del
valor comercial (2 veces el valor catastral), en esta zona de acuerdo a mi experiencia un arriendo puede
estar por los 1’200.000, generalmente en bogota pocos inmuebles se arriendan en el valor técnico definido
por la ley
bertha
E-mail:
Ciudad: bogota, 01/06/2006 09:46 AM
vargas
Vivo en arriendo en una casa desde hace 8 meses. La propietaria y con la que firme Contrato es
una señora de avanzada edad que vivia con la hija, pero la hija falleció. Le dieron poder a un
abogado para recibir arriendo, pero hace ya dos meses que no me recibe un peso, el abogado
despues de muchas llamadas me manifestó que el ya no se encargaba de eso, la señora
tampoco recibe nada.Por favor me informa que debo hacer y que puede pasar?
La ley define que si el propietario o administrador no recibe los arriendos usted los puede depositar en el
banco agrario sección arriendos e informar al propietario administrador por correo certificado de dicho
pago para no incurrir en incumplimiento de pago
CATALINA
ALVEREZ
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Ciudad: MEDELLIN, 01/06/2006 09:47 AM
alquilo mi apartamento amoblado por temporadas cortas y largas, tanto para turismo o vivienda.
Puedo aplicar la misma legislación que la de alquiler de vivienda?
Si la ley aplica igual y no define periodos mínimos o máximos, además aplica incluir hasta un 50%
adicional al canon en otros servicios conexos
Rodrigo
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 09:47 AM
Cala
Arrende una finca por un periodo de cinco años, el inquilino solo pago tres meses, la abandono
hace un año, no aparece por ningun lado. Que debo hacer para disponer de la finca, ya que el
documento de contrato no ha sido modificado, y temo que el inquilino aparezca reclamando
derechos que no tiene. A la fecha no ha vuelto a pagar arriendo, ni a responder por la custodia
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del predio.
Esto se asimila a un arriendo comercial, Primero agote todas las instancias con arrendatario y codeudores
para obtener el pago y restitución (por escrito) si esta notificación no produce efecto convóquelo a un
proceso de conciliación (existen entidades como el Centro de conciliación de la Personería de Bogota, que
no cobran por el proceso) y en ultima instancia inicie un proceso legal para solicitar el pago y la restitución
del inmueble.
Martha
Isabel
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 09:47 AM
González
Buenos días. Tengo un apto arredando por inmobiliaria. Por razones de salud debo entregarlo
pues queda en un quinto piso sin ascensor y debo someterme a una cirugia de reemplazo de
cadera, por lo cual debo evitar subir escaleras. Mi pregunta es: tras existir un contrato de
arrendamiento,debo pagar la multa, siendo ésta una causa de fuerza mayor? Mil gracias.
Al cancelar un contrato vigente debe avisar con 3 meses de antelación e indemnizar a la contraparte con
una suma equivalente a 3 cánones, pero dado que los contratos no son inamovibles busque reunirse con
el propietario o administrador y expóngale su caso posiblemente le puedan hacer una concesión pero no
es obligatorio que la realicen
richard
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Ciudad: bogota, 01/06/2006 09:48 AM
pacheco
soy arrendatario de un inmueble comercial desde hace mas de diez años, tiempo en el cual
nunca le han hecho arreglos locativos al interior del local, como estucado de partes de la pared
que se han caido y sobre todo pintura en general. en este periodo yo he asumido los gastos,
pero pienso que es hora que el dueño o la inmobiliaria que lo administra realicen un
mejoramiento de la fachada como de las paredes internas de mi local. puedo solicitar esto?
En los contratos comerciales las partes definen los términos del mismo, en estos casos el propietario no
esta obligado a hacer reparaciones o pintura a menos que el contrato lo estipule, pero puede reunirse con
la contraparte y buscar un acercamiento para que esta acceda eventualmente a asumir parte del costo
g
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Ciudad: bogota, 01/06/2006 09:54 AM
barcenas
Hace mas de un anho estoy tratando de recuperar mi apartamento en Bogota (Sta. Barbara)
estrato 6 de un arrendatario moroso.Lo estoy haciendo por intermedio del dpto. juridico de una
inmobiliaria (aunque lo arrende diractemente sin garantia reales)>El edificio me ha obligado a
pagar la administracion durante 15 meses y realmente no veo progreso en el proceso de
deahucio (los juzgados viven en vacaciones,paros etc.).Debo seguir pagando la
administracion($350.000/mes cuando en el contrato de arrendamiento se estipula que lo paga el
arrendatario?
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Los costos de administración son responsabilidad del propietario del inmueble, desafortunadamente los
procesos de desalojo se alargan cuando desde el principio no se realiza el contrato de arrendamiento con
las garantías necesarias, en todo caso como resultado del proceso usted debería recuperar todo el dinero
que el arrendatario adeuda
john
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 09:55 AM
Tengo en un local un inquilino que lleva más de 20 años con el predio. Como este local es una
sucesión por herencia en este momento el predio se está vendiendo. En primera instancia se le
informó al inquilino del proceso de venta y su opción de comprea por ser arrendatario. En este
momento el Señor nos exige una comisión, además de uno o dos meses gratis de arriendo.
¿Qué ley avala eso y cómo podemos evitar esa "comisión" Gracias
Si en el contrato de arrendamiento nunca se definió una prima por good will usted no esta obligado a
pagarla, la ley no obliga a ello, además los arrendatarios deben cancelar por el uso del inmueble siempre
que lo tengan en su poder, busque agotar la comunicación directa, caso contrario convoque audiencia de
conciliación
Camilo
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 09:57 AM
Osorio
tengo arrendado un local de mi propiedad con 3 hermanos más, se estipulo que recibiera la renta
mi padre y al este faltar se me consignara el canon en una cuenta especifica determinada en el
contrato. Mi padre murió hace más de 3 años y el arrendatario se niega a pagarme el arriendo y
decidió consignar en el banco a ordenes de mi padre ya muerto. Que debo hacer pra obtener el
pago o la entrega del inmueble ?
Si en el contrato explícitamente se indica como proceder a la muerte de su padre y el arrendatario no
cumple con esta cláusula es una causal de terminación del contrato, si por el contrario esta cláusula no se
redacto el arrendatario obra bien al consignar en el Banco Agrario y este dinero estará allí hasta que la
sucesión no se liquide y un juez no indique a quien le corresponden dichos dineros
jorge
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Ciudad: bogotá, 01/06/2006 09:57 AM
casallas
yo soy arrendatario de un local comercial en el centro de bogotá llevo 3 años en el, pero durante
los 3 años nunca se le ha hecho ninguna mejora interna al local. quisiera saber si arreglos tales
como pintura o el tapete del piso que se encuentra en pesimas condiciones corren por cuenta
mia o por cuenta del arrendador? ya que debido al mal estado del piso se han presentado varios
accidentes afortunadamente sin consecuencias graves pero con la posibilidad de ganarme
alguna demanda en caso de que algo grave ocurriera. gracias por su respuesta
Generalmente las mejoras a un inmueble no se pueden hacer sin el consentimiento del propietario /
administrador y la ley no obliga a este a asumir y aceptar los arreglos que realice el arrendatario aunque
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estos parezcan necesarios, reúnase con el arrendador y concerte los arreglos necesarios y una formula
para que asuma parte de los mimos en todo caso, el no esta obligado a aceptarlas
german
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Ciudad: bogotá, 01/06/2006 09:59 AM
rojas
el rompimiento de la solidaridad existente entre el propietario del inmueble frente a los inquilinos
en mora por mas de tres facturas de las empresas prestadoras de servicios publicos, ¿incluyen
las sanciones economicas y penales por conexion fraudulenta, o tambien existe solidaridad ante
estos actos dolosos?
El propietario es solidario con las deudas de servios públicos y sus reconexiones, la reconexión
fraudulenta se tipifica como delito y en este caso el único responsable es quien la realiza, le sugiero
escriba a la empresa de servios públicos denunciando tal anomalita para que quede precedente que lo
exonere de dichas acciones
ingri
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Ciudad: Barranquilla, 01/06/2006 10:00 AM
hasta cuentos años tiene vigencia un contrato de arriendo
La ley no define tiempos mínimos o máximos de vigencia del contrato
Andres
Herrera
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Ciudad: Acacias, 01/06/2006 10:02 AM
Buenos Dias. Tengo un local comercial con incrementos anuales de mas del 20%. Quiero
entregar el local, porque los costos estan muy altos. Pero acaba de renovarse el contrato hace 2
meses. Puedo entregarlo inmediatamente sin pagar algun tipo de clausula penal?. Cuanto tiempo
tengo para entregarlo?
Si cancela e contrato vigente en cualquier momento deberá avisar con 6 meses de antelación al
propietario y pagar la indemnización acordada
Jorge
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 10:02 AM
Enrique
Por que las empresas de telefonía venden lineas fijas a inquilinos de inmuebles sin previa
autorización de los propietarios? esto perjudica a los dueños, ya que los inquilinos al incumplir
los pagos ñas empresas de telefonía persiguen el inmueble
No es cierto, las empresas de servicios públicos venden la línea al suscriptor que la solicite y la instalan
donde este lo estime, hoy en caso de deudas la empresa persigue a quien solicito dicho servicios,
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corresponde al propietario indicar a la empresa de servicios públicos cuando el arrendatario abandone el
inmueble, la pero sanción que la empresas aplican hoy es el veto de no instalar mas de sus servicios en el
predio en el cual el arrendatario dejo deudas ante la empresa de servios públicos
Juan
Carlos
Valencia
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 10:03 AM
Gomez
Hace poco más de 2 años arrende mi apartamento pero no se hizo un contrato ecrito
simplemente fue verbal, en el cual no se especificó el termino o plazo del mismo, ahora por
problemas económicos necesito que me lo entreguen para venderlo, pero el inquilino se niega a
entregarlo y dejo de pagar el arriendo y la administración en el momento que le notifique mi
decisión. que puedo hacer para que me entregue el apartamento. Tengo que pagarle algo?. Un
proceso judicial cuanto tardaria?. Gracias.
Si no se define duración se presume que el periodo de contrato es de un ano, en este caso el arrendatario
esta en mora y esto es causal de terminación del contrato, desafortunadamente el proceso para contratos
no escritos es mas largo (siempre se deben hacer contratos escritos), Lo primero que debe hacer es dejar
precedentes escritos del no pago y de las solicitudes de restitución del inmueble al arrendatario y
codeudores , si esta notificación no produce efecto convóquelo a un proceso de conciliación (existen
entidades como el Centro de conciliación de la Personería de Bogota, que no cobran por el proceso) y en
ultima instancia inicie un proceso legal para solicitar el pago y la restitución del inmueble.
Diana
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 10:03 AM
Huertas
Buenos días. Vivo en un apartamento desde hace 14 años, en este momento se presento un
problema con la tubería del agua y el señor dueño del apartamento para evitarse el pago de toda
la tubería va a vender el apartamento. Hablamos y yo voy a buscar para donde cambiarme. Mi
pregunta es puedo quedarme en el apto hasta finales del año que es cuando se cumple el
contrato o hay una fecha limite. Cabe anotar que son 14 años de estar acá. Gracias
Si el daño del inmueble impide su uso normal y pacifico esto es causal para que usted de por terminado el
contrato y restituya el inmueble sin pago de indemnización al propietario, si usted desea quedarse hasta
fin de ano creo que el daño no es grave, por tanto el propietario si desea vender debe informarle por
escrito a usted con 3 meses de antelación para que desaloje el inmueble
javier
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 10:03 AM
Si el dueño del apartamento en el que vivo en arriendo quiere venderlo, él tiene derecho a
ponerle aviso en el periódico y concertar citas para mostrarlo, estando yo ocupando el inmueble?
El contrato está vigente
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Mientras usted ocupe el inmueble y el contrato se cumpla el no puede invadir su privacidad sin su
autorización y consentimiento
fcl
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 10:03 AM
Comparto un apartamento con 2 personas (somos 3), el contrato de arriendo está a nombre mío.
Una de las personas decidió irse y no tiene ningún papel firmado, nada más que un compromiso
verbal. Qué debe cumplir esta persona para poder irse, nos debe dar un preaviso de 3 meses y
pagar la indemnización de 3 meses de arriendo. Tenemos algún mecanismo legal para que no
nos deje "engrampados" con las cuotas del apartamento?
En este caso la ley no estipula ningún mecanismo que le pueda servir y aun cuando usted tuviera un
contrato escrito, este se tipificaría como subarriendo, figura que la mayoría de los contratos de
arrendamiento prohíbe y es causal para cancelar el contrato, a futuro lo ideal es que aparezcan como
arrendatarios todas las partes que darán uso al inmueble cuando estas no conforman un grupo familiar
único
gloria
teresa
morales
E-mail:
Ciudad: Pereira , 01/06/2006 10:03 AM
cortez
Si un arrendatario toma un servicio adicional en el teléfono, así sea periódico u otros a nombre
del propietario sin consultarle y además se ponga en mora de varios meses en este servicio se le
puede pedir la vivienda aduciendo esta falta o no
Un buen contrato de arrendamiento contempla que todos los servicios adicionales que solicite el
arrendatario y que sean conexos al servicios publico (suscripciones, publicidad en medios, compra de
electrodomésticos, etc.) son de entera responsabilidad del arrendatario o estén prohibidos sin su
aprobación y exonera al propietario, esto permite que en estos casos se tengan herramientas para cobrar
efectivamente estos sobre costos al arrendatario, el hecho de arrendar no o exime de verificar de manera
frecuente el buen uso de los servicios por medio de la factura al igual que sacar un certificado de tradición
y libertad al menos cada 6 meses
Si su contrato no contempla esto no es causal para darlo por terminado
Giovanni
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 10:04 AM
Montes
Para el arriendo de un apartamento es obligatorio firmar un pagaré en blanco y una autorización
para diligenciarlo que garantiza "faltantes y diferencias que se llegaren a presentar en el
inventario"?
La ley define que el arrendador no pude exigir depósitos, pero si puede exigir todo tipo de garantías
incluidos los pagare, lo importante de los pagares es que tenga una carta de instrucciones clara para que
sea diligenciado en caso de deuda, para evitar esto lo ideal es que arriende por medio de una agencia
inmobiliaria
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yesid
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Ciudad: soacha, 01/06/2006 10:06 AM
Autorizó:
angulo
TOMÉ EN ARRIENDO UN APARTAMENTO. EL CONTRATO YA VECIÓ, PERO POR MUTUO
ACUERDO SIGO VIVIENDO ALLÍ, NUNCA HE INCUMPLIDO CON MIS OBLIGACIONES.
RESULTA QUE VENDIERON EL APARTAMENTO Y ME QUIEREN SACAR YA DE ALLÍ.
QUIERO SABER ¿CUÁNTO TIEMPO ME DEBEN DAR DE PLAZO PARA DESALOJAR EL
INMUEBLE?
A la venta del inmueble el propietario o administrador debe informarle con 3 meses de antelación
Fernando
E-mail:
Ciudad: Villavicencio, 01/06/2006 10:07 AM
Puedo arrendar la parte superior o sea el techo de mi inmueble para que un tercero pueda
instalar una valla publicitaria? Y existe algún tipo de contrato de arrendamiento legal o un formato
de arrendamiento que se pueda utilizar para este fin?
Se puede hacer por medio de un contrato comercial de arriendo, verifique con el DAMA que este tipo de
publicidad esta permitida en su predio y con el reglamento de propiedad horizontal (si pertenece a
copropiedad) para ver si la administración permite este tipo de negocios
Madedi
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 10:07 AM
Tenemos un apartamento arrendado, el inquilino no da la cara, no aparece, no contestan el
teléfono pero los vecinos nos confirman que esta y cuando vamos no abren la puerta, y no paga
arriendo desde Noviembre, que podemos hacer para que desocupen el inmueble? y cuanto dura
el tramite?
Lo primero que debe hacer es dejar precedentes escritos del no pago y de las solicitudes de restitución del
inmueble al arrendatario y codeudores , si esta notificación no produce efecto convóquelo a un proceso de
conciliación (existen entidades como el Centro de conciliación de la Personería de Bogota, que no cobran
por el proceso) y en ultima instancia inicie un proceso legal, si los contratos de arrendamiento se hicieron
correctamente y existen garantías sólidas el proceso dura de 3 a 6 meses
Diana
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 10:08 AM
En octubre pedimos a los inquilinos la vivienda que tenemos arrendada, a través de inmobiliaria.
Ellos pidieron una prórroga hasta diciembre para poder buscar a donde irse y se les concedió.
Pero no entregaron. Aunque pagan el arriendo y se ha reiterado la petición de devolución de la
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casa, aun no la entregan. Qué podemos hacer?
Lo primero que debe hacer es dejar precedentes escritos de las solicitudes de restitución del inmueble al
arrendatario y codeudores , si esta notificación no produce efecto convóquelo a un proceso de conciliación
(existen entidades como el Centro de conciliación de la Personería de Bogota, que no cobran por el
proceso) y en ultima instancia inicie un proceso legal, si los contratos de arrendamiento se hicieron
correctamente y existen garantías sólidas el proceso dura de 3 a 6 meses
Martha
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 10:09 AM
Rodriguez
Pregunta: Con cuanto tiempo de anticipación se pasa carta al arrendatario para que desocupe un
local o un apartamento? Gracias
En contratos de vivienda con 3 meses de antelación y en comercial con 6 meses
Juliana
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 10:13 AM
M
tengo una arrendataria a la que le impusieron una multa en el Conjunto por escándalos y fiestas
hasta altas horas de la madrugada. No la quiere cancelar. debo como propietario cancelarla,
estoy obligado ?
Las multas se aplican al inmueble en la copropiedad independiente que sea un arrendatario o propietario
quien lo habite, en el contrato de arrendamiento generalmente se incluye que el arrendatario conozca el
reglamento de propiedad horizontal y lo cumpla so pena de constituirse en causal de terminación del
contrato exonerando al propietario de cualquier falta o multa. Revise su contrato si incluye este clausulado,
usted aunque obligado a ser solidario de la deuda ante la administración, tendrá elementos para exigir el
pago al arrendatario
Fernando
E-mail:
Ciudad: Chia, 01/06/2006 10:13 AM
Es legal que el Arrendatario tenga que pagar Cuotas Extraordinarias de Administracion que se
definen en reuniones de propietarios? Tengo en arriendo un local comercial y para mi infortunio
firme el contrato de arrendamiento y en la clausula en donde dice que tipo de servicios estarán a
cargo del arrendatario, me incluyen entre los normales como son agua, luz, energía,
administración, la CUOTA EXTRAORDINARIA la cual para desgracia mía no vi. En la
administración me dice que no pague dichas cuotas, ya que le corresponde al dueño del local
pagarlas.
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Generalmente las cuotas extraordinarias son cargo del propietario, pero la ley no impide que las partes en
un contrato comercial acuerden que el arrendatario las pague, dado que ya esta firmado busque un
acuerdo con el propietario para excluir esta cuota ya que en nada lo beneficia a usted
Siempre es bueno asesorarse a la firma de cualquier contrato tanto arrendatario como arrendador
Sandra
E-mail:
Ciudad: Bogota, 01/06/2006 10:14 AM
los hechos son los siguiente le arrendé una amiga en octubre del 2004 me dijo que entregaba el
apto en diciembre 15 del 2005, y no fue así, ella se fue y dejo al papá en el apto, hace poco hice
una conciliación con ella y quedo en entregarme el apto hace 15 días y no lo hizo, y el papá de
ella se fue en marzo dejando todas las cosas en el apto, y tiene todos los servicios cortados y
nunca pagaron administración del edificio, la niña es estudiante de derecho. y el padre es
abogado y ha llamado a decirme groserías feas y ofenderme, que puedo hacer ahí para que me
entregue el bien inmueble.
Lo primero que debe hacer es dejar precedentes escritos de los sucedido y de los cobros de la deuda
existente a la arrendataria y codeudores, ya que la audiencia de conciliación se surtió usted podría iniciar
inmediatamente el proceso legal y en caso que se tipifique abandono (los arrendatarios y codeudores no
responden y el inmueble esta deshabitado) usted podría tomar posesión del inmueble con dos testigos
L
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Ciudad: Bogota, 01/06/2006 10:16 AM
Munoz
Mi pregunta esta relacionado con una casa que fue arrendada hace 36 años por el Propietario en
esa época ya fallecido, en un municipio de Caldas, paso a sus herederos aproximadamente hace
8 años, desde esa época no se ha hecho arreglos a la casa de bareque, solo los arreglos los
hemos hecho nosotros por necesidad, desde hace 6 años para acá han elaborado contratos de
arrendamiento, incrementando el valor en mas de 100% con el valor que se venia pagando de $
150 a $350, actualmente esta en el valor de $440; mi pregunta es tenemos algun derecho para
prioridad de comprar la casa, ya que estan presionando a desocupar que por motivo de arreglo y
la realidad es para venderla, que valor comercial tiene e igual la estan considerando como local
comercial siendo que se utiliza un minimo espacio para un negocito y el resto es vivienda, o
alguna indemización. Gracias
Si los contratos elaborados han sido aceptados libremente por las partes no hay falta, usted puede hacer
oferta de compra de acuerdo al valor que considere apropiado y los propietarios son libres de aceptarla o
no, en todo caso si le notificaron para que entregue el inmueble usted esta obligado a hacerlo, en este
caso no procede una indemnización
laura
E-mail:
Ciudad: bogotá, 01/06/2006 10:17 AM
Ramírez
El contrato de arrendamiento del apartamento que tomé vence en el mes de Marzo del año
entrante, el aumento del canon se hace en enero o en marzo y se puede saber desde ya que
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porcentaje se puede aumentar ?
El aumento del canon se hace a la renovación del contrato (marzo) aun no se sabe cuanto será el
aumento del IPC del 2006 el cual será el valor en que su contrato aumentara
rodrigo
sarrmiento
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Ciudad: Jaumundí, 01/06/2006 10:22 AM
Contrato a término de 6 meses, local comercial. Vencido éste, si el arrendatario no quiere
entregar, cuál es la vía a seguir?
Si el contrato indica que se prorroga automáticamente si este no se cancela explícitamente, esta aun
vigente por un periodo igual al inicial, si usted informo al arrendatario su intención de no renovarlo lo
primero que debe hacer es dejar precedentes escritos de las solicitudes de restitución del inmueble al
arrendatario y codeudores , si esta notificación no produce efecto convóquelo a un proceso de conciliación
(existen entidades como el Centro de conciliación de la Personería de Bogota, que no cobran por el
proceso) y en ultima instancia inicie un proceso legal, si los contratos de arrendamiento se hicieron
correctamente y existen garantías sólidas el proceso dura de 3 a 6 meses
Camilo
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 10:24 AM
Tengo un contrato de arrendamiento de un apartamento pero es verbal, quiero entregarlo pero
con que tiempo de anticipación debo dar el preaviso si no fijamos la duración del contrato?
Se presume si no se fijo plazo que este es de un ano, usted debe informar entonces con tres meses de
antelación al cumplimiento de este periodo
socorro
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 10:27 AM
jaramillo
Está permitido al finalizar el contrato de arrendamiento pedirle al arrendatario que deje deposito
para el pago de los servicios del tiempo que estuvo en el inmueble y que llegan después de
haberse ido ?
Si generalmente se maneja de esta manera, haciendo un promedio de consumo y aplicándolo al periodo
entre la ultima factura y la fecha de entrega del inmueble, este dinero se deja depositado al propietario o
inmobiliaria para que pague los recibos que llegaran y en los que los consumos de los últimos días de uso
del inmueble se reflejen
stellarodriguez
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Ciudad: Bogotá., 01/06/2006 10:31 AM
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A quien debo hacerle el pago del canon de arrendamiento, al arrendadro que está demandado
en un proceso o al secuestre que nombro el Juzgado, los dos me están cobrando, que hago ?
usted los puede depositar en el banco agrario sección arriendos e informar al propietario administrador y al
secuestre por correo certificado de dicho pago para no incurrir en incumplimiento de pago, el juez definirá
a quien corresponden
cristina
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 10:35 AM
Bonilla
En el proceso de restitución se puede pedir el embargo de bienes de los arrendatarios o debo
iniciar otro proceso para el pago de lo adeudado por cánones de arrendamiento ?
En el proceso de restitución y pago de deudas del arrendatario, si este no paga de manera directa se
puede solicitar al juez el embargo de su patrimonio para que se proceda a su remate y se paguen las
deudas existentes
Alberto
E-mail:
Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 10:42 AM
ortegon
Siempre he cancelado el canon a través de consignación, la inmobiliaria me exige ahora que
haga el pago directamente en las oficinas, me puedo negar y seguir consignado en la cuenta
acostumbrada?
En el contrato de arrendamiento se establecen los procedimientos para el pago del arriendo, el propietario
o administrador pueden cambiarlas por cambios en sus cuentas bancarias y el arrendatario esta obligado
a acatarlas siempre y cuando esto no le genere sobre costos
carlos
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 10:48 AM
vivanco
El apartamento que arrendé esta desocupado hace varios meses y el arrendatario no aprece,
hay alguna manera de solicitar la entrega inmediata sin necesidad de tramitar un proceso de
restitución ?
Si el contrato contempla que a su abandono el propietario o administrador pueda tomar posesión, con tan
solo dos testigos puede hacerlo
Primero agote todas las instancias con arrendatario y codeudores para obtener el pago y restitución (por
escrito) si esta notificación no produce efecto convóquelo a un proceso de conciliación (existen entidades
como el Centro de conciliación de la Personería de Bogota, que no cobran por el proceso) y en ultima
instancia inicie un proceso legal para solicitar el pago y la restitución del inmueble.
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R.A.M.
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Ciudad: Bogotá, 01/06/2006 10:56 AM
Cuando un arrendatario encuentra que el inmueble tiene serios grados de humedad, y que allí
vive un menor recién nacido. ¿Es necesario cancelar la cláusula penal por la terminación del
contrato? La inmobiliaria aseguró en el momento de la suscripción del contrato, que el inmueble
no presentaba humedad.
El propietario o administrador debe garantizar el normal uso del inmueble y habitabilidad, generalmente
estos deterioros son difíciles de evaluar a menos que sean de gran proporción, busque un acercamiento al
administrador y exponga sus puntos de vista buscando que el daño sea arreglado por el propietario o peor
las dos partes. En todo caso si usted desea cancelar el contrato sin que claramente se establezca que el
inmueble es inhabitable, deberá anunciarlo por escrito 3 meses antes y pagar la indemnización
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