El Estado Parcelario y su Verificación

I Jornadas Nacionales de
Agrimensura, Geomática y
Catastro
Tema:
El estado parcelario y su
verificación
UNIVERSIDAD NACIONAL DE CATAMARCA
FACULTAD DE TECNOLOGIA Y CIENCIAS APLICADAS
Dra. Ing. Hilda Herrera
Ciudad de Santiago del Estero – 02 y 03 de Octubre de 2014
Verificación de la subsistencia del
estado parcelario
Ley Nacional de Catastro Nº 26.209 – Año 2007
Ley Nacional de Catastro Nº 20.440 - Año 1973
«….los actos de levantamiento parcelario o actos de
mensura como aquellos que tienen por objeto
constituir, modificar o verificar el estado
parcelario de los inmuebles»
Ley Nacional de Catastro N°20.440
 Elementos esenciales de la parcela =
elementos que constituyen el estado
parcelario de un inmueble:
 a) La ubicación del inmueble y sus linderos;
 b) Los límites del inmueble en relación con
título jurídico o la posesión ejercida; y
 c) Las medidas lineales, angulares y de
superficie del inmueble.
Ley Nacional de Catastro Nº 26.209
 Constituyen el estado parcelario de un inmueble:
I. Esenciales:
a) La ubicación georreferenciada del inmueble;
b) Los límites del inmueble, en relación a las causas
jurídicas que les dan origen;
c) Las medidas lineales, angulares y de superficie
del inmueble.
II. Complementarios:
a) La valuación fiscal;
b) Sus linderos.
Ley Nacional de Catastro Nº 26.209
 Exige que el estado parcelario del inmueble sea
determinado por un acto de mensura o un acto de
levantamiento parcelario
 Actos de mensura: siguen manteniendo la
determinación del estado parcelario de los
inmuebles conforme a la Ley Nacional N° 20.440,
algunas provincias todavía están intentando
implementar la georreferenciación de parcelas
Ley Nacional de Catastro Nº 26.209

Artículo 7º “Con posterioridad a la determinación y constitución
del estado parcelario en la forma establecida por la presente
ley, deberá efectuarse la verificación de su subsistencia, en
oportunidad de realizarse cualquier acto de constitución,
modificación y/o transmisión de derechos reales, siempre que
hubiere caducado la vigencia de su constitución o de la última
verificación del estado parcelario, conforme las disposiciones de
las legislaciones locales”.

Artículo 6º la verificación del estado parcelario debe ser
realizado por acto de mensura ejecutado por un profesional de
la agrimensura, conforme a lo que establezcan las legislaciones
provinciales.
Ejecución del acto de verificación del
estado parcelario
-Inmueble objeto de una transacción inmobiliaria
-plano de mensura cuya validez haya caducado conforme
a los plazos de vigencia establecidos por la legislación
catastral local
Consistirá en la comprobación de la subsistencia de los
elementos esenciales de la parcela, determinados
anteriormente por un acto de mensura o acto de
levantamiento parcelario.
Verificación del estado parcelario
 Establecimiento de plazos de validez del estado
parcelario o del plano de mensura
 El plano de mensura permanece vigente siempre que el
inmueble no sea motivo de alguna transacción inmobiliaria
que genere la instrumentación de un acto jurídico de
traslación del dominio.
 Determinación de cual sería el documento
probatorio de que se ha practicado tal acto
Diferentes en las diversas provincias
Verificación del estado parcelario
 Ejemplo: Si el tipo de parcela es un inmueble urbano edificado,
el plazo de vigencia del estado parcelario para Buenos Aires es
de 6 años, para Catamarca es de 5 años, para Mendoza es de 5
años, para Neuquén es de 3 años, para Santiago del Estero es de
5 años, Tucumán es de 10 años.
 documento probatorio:

Informe Técnico (Provincias Buenos Aires, Santiago del Estero, Mendoza.
Tucumán)

Certificado del Acto (Neuquén)

Plano de Verificación del Estado Parcelario (Catamarca)
Verificación del estado parcelario
 El profesional de la agrimensura certificará o informará la
Subsistencia del Estado Parcelario cuando a través del
acto de verificación se confirme la permanencia de los
elementos esenciales de la parcela verificada, o su variación
sea inferior a las tolerancias admitidas.
 Subsiste el estado parcelario cuando:

cambie el tipo de deslinde

exista una ocupación o invasión de los linderos que no respondan a una
causa jurídica apta para modificar el estado parcelario.

cambios en la titularidad del inmueble y/o de los linderos.
Verificación del estado parcelario
 Cuando se hayan modificado los elementos esenciales de la
parcela registrada no se verificará la Subsistencia del Estado
Parcelario, sino que se hará un nuevo acto de mensura.
 No Subsiste el estado parcelario cuando:


Haya variaciones en medidas lineales y de superficie superiores a las
tolerancias admitidas
Ejemplo:
Verificación del estado parcelario
Ejemplo:
Objetos territoriales legales
 La Ley N° 26.209 ha incorporado la registración de los
objetos territoriales legales, los que pueden coexistir en la
misma ubicación con la parcela, considerada como el objeto
territorial legal más importante.
 Lo que aún no han tenido en cuenta las leyes o disposiciones
catastrales de las provincias, es la importancia de realizar el
relevamiento e incorporación de los objetos territoriales
legales que se encuentren sobre el inmueble al efectuar la
verificación de su estado parcelario; ya que la registración de
esos objetos contribuye a la seguridad jurídica, advierten al
posible comprador que el inmueble que pretende adquirir
tiene ciertas restricciones al dominio y las dimensiones
correspondientes.
Objetos territoriales legales
Artículo 5º. Ley de Catastro N° 3999 – CABA
Son elementos de la Parcela y constituyen el EP del inmueble:
I. Esenciales:
a) La ubicación georreferenciada del inmueble;
b) Los límites del inmueble, en relación a las causas jurídicas que les
dan origen;
c) Las medidas lineales, angulares y de superficie del inmueble;
d) Restricciones y afectaciones;
e) La valuación fiscal, incluidas las mejoras y demás accesiones objeto
de tributación.
II. Complementarios:
a) Las notas de referencia recíproca con otras parcelas registradas; b)
Sus linderos; c) Datos censales de población y vivienda; d) Datos
ambientales, infraestructura de servicios, especies arbóreas; e) Los
Distritos de zonificación; f) Los Permisos o concesiones administrativas.
CONCEPTO DE OBJETOS TERRITORIALES
LEGALES
Federación Internacional de Agrimensores - FIG
CATASTRO 2014
Comisión 7 – Catastro y Administración Territorial
Sistemas Catastrales Tradicionales
Propiedad de los particulares
Catastro 2014
Coexistencia de diferentes OTL en la misma ubicación
Restriction C
Statement 1 on Cadastre 2014
Restriction A
4
3
property 1
2
Restriction B
Objetos Territoriales Legales
contenidos en el Código Civil
CAMINO DE
SIRGA
Articulo 2639
Articulo 2640
Obliga dejar una calle o
camino público de 35 metros
En las ciudades o población,
el ancho puede reducirse sin
ser menor a 15 metros
No se pierde el
derecho de
propiedad .
Restricción y limite al dominio privado:
Implica la obligación de no hacer.
Inexistencia de indemnización.
Máximo 35 mts.
RIO NAVEGABLE
CAMINO DE SIRGA
Línea de
Ribera
Mínimo
15 mts.
20mts.
Fundo
Ribereño
Objetos Territoriales Legales
contenidos en el Código Civil
DERECHO REAL DE SUP. FORESTAL
Ley Nacional N ° 25.509
•Incorpora al Artículo 2503 la superficie forestal.
(Inciso 8°)
•Modifica el Artículo 2614 que prohibía el derecho
de superficie.
•Es un derecho real sobre cosa propia.
•Se concede separadamente del dominio del suelo.
•Faculta a realizar plantaciones en un inmueble
ajeno y hacer propio lo plantado.
•Permite adquirir la propiedad de las
plantaciones ya existentes en un inmueble ajeno.
•Es temporal (Plazo máximo de 50 años).
•No se extingue sino por el no uso por 3 años.
•Se constituye por contrato oneroso o
gratuito.
Propietario
Superficiario (A)
Propietario
Superficiario (B)
•Tal contrato debe ser formalizado por
escritura pública.
•Debe ser inscripta en el Registro de la
Propiedad Inmueble.
Propietario
(Dueño del suelo)
Propietario
Superficiario (C)
Objetos Territoriales Legales
contenidos en el Código Civil
SERVIDUMBRES REALES ACTIVAS
•Para existir deben haber mínimamente dos
inmuebles (dominante y sirviente).
•Pertenecientes a distintos propietarios.
•Determinar el espacio de la servidumbre por
mensura.
•Constituyen un derecho real que se ejerce sobre inmuebles
ajenos.
•Implica una restricción al ejercicio del dominio por el titular.
El artículo 3000 C. Civil indica: “se pueden constituir
servidumbres cualquiera sea la restricción a la libertad de
otros derechos reales sobre los inmuebles”.
Esto implica una excepción al “numerus clausus” y crea un
gran espectro de servidumbres.
Fundo Dominante
Fundo Sirviente
Fundo
Sirviente
CAMINO
Servidumbre de Tránsito
Fundo Dominante
Fundo Sirviente
Fundo Sirviente
Fuente de Agua
Servidumbre de Acueducto
Objetos Territoriales Legales
contenidos en el Código de Minería
El Código de Minería regula la propiedad de las minas, los derecho de exploración y explotación.
Catastro Minero: refleja la situación física, jurídica y los antecedentes útiles para la ubicación de
Derechos Mineros.
Sistemas para determinar la propiedad de las minas:
•Sistema de la accesión
•Sistema de res nullius
•Sistema de ocupación
•Sistema dominial
•Sistema de la regalía
Art. 10: “sin perjuicio del dominio originario del
Estado……..la propiedad particular de las minas se
establece por la concesión legal”.
Pertenencias: son “la extensión del terreno dentro de
cuyos límites puede el minero explotar su concesión” –
Art. 72.
El concesionario de una mina puede constituir
servidumbres mineras útiles para la empresa minera.
Objetos Territoriales Legales
contenidos en el Código Aeronáutico
•Convenio de Aviación Civil Internacional - Chicago 1944 - Desarrollo de la Aviación Civil – 52 Estados.
•Organización de Aviación Civil Internacional (O.A.C.I.) – Creada en 1947.
•Código Aeronáutico - Ley Nacional Nº 17285 (Tít. III: Infraestructura – Cap. II: Limitaciones al dominio)
•Anexos al Convenio – Donde se encuentra la parte práctica de la aviación - 18 Anexos – Ejemplo: Anexo
14 - Volumen I: “Aeródromos” - Volumen II: “Helipuertos”.
Superficies limitadoras de obstáculos
• Superficie horizontal interna
•Superficie cónica
•Superficie horizontal externa
•Superficie de aproximación
•Superficie de aproximación interna
•Superficie de transición
•Superficie de transición interna
•Superficie de aterrizaje interrumpido
•Superficie de ascenso en el despegue
Objetos Territoriales Legales
por Servidumbres Administrativas
Servidumbre Administrativa de Electroducto
Restricciones y
limitaciones al dominio
necesarias para:
- Construir
- Conservar
- Mantener
- Reparar
- Vigilar
- Disponer
Ley Nacional N ° 19.552
Sistema energético para:
-Transmitir
-Transportar
-Transformar
-Distribuir
Aisladores
Pilar
E.N.R.E.
Conductor
Franja Total de la Servidumbre de
Electroducto
Franja de
Media
Seguridad
Franja de Máxima Seguridad
Terreno
Franja de
Media
Seguridad
Objetos Territoriales Legales
por Servidumbres Administrativas
Servidumbre Administrativa de Gasoducto
N.A.G.-100
Ley Nacional Nº 17.319 - Hidrocarburos
Ley Nacional Nº 24.076 - Transporte y
Distribución de Gas Natural
Normas Argentinas Mínimas de Seguridad
•Transporte y distribución de gas natural y otros gases por cañerías.
E.NA.R.GAS
Expediente N° 11013 – Resolución N° 3694
fecha 23/01/07
Zona de Seguridad
Restricción
12,25 m a cada lado del eje del
conducto
No se permiten construcciones de ningún tipo
30,00 m a cada lado del eje del
conducto
No se permiten árboles de ningún tipo
150m de radio desde cada válvula de
bloqueo
Restricciones parciales
Zonas ocupadas por instalaciones de
superficie
Restricciones totales
Zonas ocupadas por instalaciones de
mantenimiento
Restricciones totales
Objetos Territoriales Legales
por Protección de Bosques Nativos
Ley de Presupuestos Mínimos para la
Protección de Bosques Nativos
Ley Nacional N° 26.331
Categorías para la conservación de los Bosques Nativos
Categoría I (rojo): Sectores de muy alto valor de conservación.
Categoría II (amarillo): Sectores de mediano valor de conservación.
Categoría III (verde): Sectores de bajo valor de conservación.
Objetos Territoriales Legales
en los Espacios Territoriales Fronterizos
Zonas de Seguridad creadas por el Decreto Ley Nº
15.385 – Año 1944.
Decreto Ley Nº 15.385 distingue:
•Zonas de seguridad de fronteras
•Zonas de seguridad del interior
El ancho es variable y fija Valores Máximos:
•Faja de seguridad 150 km.
•Fronteras marítimas 50 km.
•Zonas de seguridad del interior 30 km .
•Para centros urbanos existe una regulación específica.
Ley Nac. Nº 23.554 (Defensa Nacional) Modifica al Decreto Ley
Nº 15.385:
“Declárase de conveniencia nacional que los bienes ubicados en
la zona de seguridad pertenezcan a ciudadanos argentinos
nativos. La Comisión Nacional de Zonas de Seguridad ejercerá en
dicha zona la policía de radicación….”
Objetos Territoriales Legales
por Restricciones con fines urbanísticos
Finalidad
Características
En beneficio de la convivencia entre vecinos.
Implica la obligación de no hacer.
Incrementar el bienestar general.
Inexistencia de indemnización.
Asegurar la salubridad pública.
Innumerables o ilimitadas.
Ejemplos:
L.M.
Vereda
LINEA DE EDIFICACION
OCHAVAS.
USO DEL SUELO
Eje
RETIRO DE MEDIANERAS
LOCALIZACIÓN DE INDUSTRIAS
PROLONGACIONES DE CALLE
Parcela
L.M. L.E.
Dist. s/ Ordenanza
Vereda
Parcela
Calle
Z.R.
Objetos Territoriales Legales
por Restricciones para preservación de Glaciares
Ley de Presupuestos Mínimos para la Preservación
de los Glaciares y del Ambiente Periglacial
Ley Nacional N° 26.639
ART. 3º: Crea el Inventario Nac. de Glaciares con información útil para su protección, control y monitoreo.
ART. 5º: El inventario y monitoreo del estado de los glaciares y del ambiente periglacial será realizado por
Instituto Argentino de Nivología, Glaciología y Ciencias Ambientales (IANIGLA)
ART. 6º: Se prohíben las actividades que puedan afectar su condición natural en particular:
“a) La liberación, dispersión o disposición de sustancias o elementos contaminantes, productos químicos o
residuos de cualquier naturaleza o volumen. Se incluyen en dicha restricción aquellas que se desarrollen en el
ambiente periglacial;
b) La construcción de obras de arquitectura o infraestructura con excepción de aquellas necesarias para la
investigación científica y las prevenciones de riesgos;
c) La exploración y explotación minera e hidrocarburífera. Se incluyen en dicha restricción aquellas que se
desarrollen en el ambiente periglacial;
d) La instalación de industrias o desarrollo de obras o actividades industriales.”
RECOMENDACIÓN
Para
que
los
catastros
provinciales
reflejen efectivamente la situación jurídica
de la zona, se sugiere que al dictar normas
para la Verificación del Estado Parcelario,
incluyan el levantamiento de todos los OTL
que coexisten con la parcela.
Muchas Gracias!!!
Dra. Hilda Herrera
mail: [email protected]