pura hipótesis) tampoco cabría admitir el título cerco, arrimos

330
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 81
c) Aun
el
en
caso
de que
se
admitiera que la
(7-12), I995
la conformidad de éste, para abonar la porción
porción conyugal tuviera naturaleza de legado
legal de eficacia real (lo que se plantea como
conyugal
con
inmuebles.
pura hipótesis) tampoco cabría admitir el título
ya que siendo onerosa la cesión de derechos
Esc.
Enrique Arezo Píriz
Informante
hereditarios de A.B.P., ingresó al fondo ga
nancial con su esposo J.P. y debió contarse con
Aprobado por la C.D. de la A.E.U., Resol. N°
30196, de 28 de agosto de 1995.
3.2.8. PROPIEDAD HORIZONTAL, MEDIANERÍA, REGLAMENTO DE COPROPIEDAD,
Al
existir mención
el Reglamento de Copropiedad sobre quién
correspondiente al valor de la medianera, co
existen dos situaciones: a) la que refiere a los primeros adquirentes y actuales pro
pietarios de las unidades en cuyas escrituras se estipuló la reserva a favor del pro
pio constructor: aquéllos no tendrán derecho al cobro del crédito por medianería
y b) la de los restantes adquirentes cuyas escrituras no contienen la reserva men
cionada a favor del propietario constructor: tienen derecho a percibir el referido
crédito. La Comisión Directiva anota que existe jurisprudencia en contrario a lo
no
tiene derecho
sostenido
en
a
percibir
alguna
en
el crédito
este informe.
CONSULTA
I) Hechos.
sólo
Soy propietario del apartamento en el que
resido, el cual forma parte integrante de un
edificio regido por las disposiciones de la ley
10.751 de 25 de junio de 1946.
Dicho
de
sus
es esquina, linda por dos
predios que tenían cons
antiguas. Hace un año esos predios
edificio,
lados
trucciones
en las
así
a un
promotor
que
demolió las construcciones que existían y co
menzó a construir dos edificios, uno por cada
lado, que presumiblemente se regirán por la ya
mencionada ley.
El nuestro fue construido por cuenta y
tampoco
propiedad.
otorgaron
—
ellos solos
el 10 de
—
el Re
enero
en
En la actualidad
el
de Co
Reglamento
está formulando la
se
cuenta de medianería por los dos lados, para
ser presentada a quien está construyendo los
edificios
los predios linderos, pero surge el
de la validez de la mencionada cláu
en
problema
sula.
II) Validez de
consultante).
esa
cláusula
(opinión del
or
den del señor A.V. y su esposa; fue habilitado
por autoridad municipal competente; los re-fe-
Copropiedad
restantes trece no se dice nada al respecto,
como
que
con
linderos fueron vendidos
ridos esposos
glamento de
en tres, incluida la que consigna mi título
antecedente, se estipuló la cláusula transcripta
con más o menos la misma deficiente redacción;
de
1962 y vendieron las 19 unidades que lo in-telas que lla
gran entre los años 1962 y 1963
maré "primeras ventas".
No
se
nuestro
duda que los muros perimetrales de
edificio (paredes maestras) son
en los predios linde
valor actual (art. 603
nuestros y quien construye
debe la mitad de
ros
su
Código Civil).
—
Tampoco
bienes
Ocurre que en algunas de las respectivas
hasta ahora he visto dieciséis
escrituras
—
establecieron la
nantes
Los
—
siguiente cláusula: "Los enaje
se reservan
tes el derecho de
para sí y
percibir
sus
causahabien-
de los
predios
co
lindantes, toda indemnización o reembolso por
cerco, arrimos, medianería o sobrecarga".
ras
o
duda que nuestros
propietarios actuales en cuyas escritu
la primera, el señor A.V.
primer
—
—
no
estableció esa cláusula de reserva,
evidente que
no
están
obligados
esas
dieciséis escrituras que he visto.
por ella.
El problema surge para aquéllos en que sí se
o esa obligación
váI¡u..i?v^"^^^^'-'":^í'*í-í?'-'*¿í^^^iEtó=-" ■--^-
estableció, ¿están obligados,
De
muros son
(art. 3° ley 10.751).
en
vendedor
es
se
comunes
no es
331
CONSULTA
En mi
opinión
sos carece
esa
cláusula
en
todos los
ca
Fundo mi oponión
en
lo
dad del
siguiente:
primer vendedor
derecho, debió
presunto
quiso
consignarlo en todas las escrituras que otorgó
ellas no lo hizo.
y en la mayoría de
1°) Si el señor A.V.
—
—
reservarse ese
2°) También debió estipularla
en el Regla
Copropiedad que es el ámbito natu
ral y obvio, después de la ley, donde deben con
signarse las obligaciones de los propietarios y
mento de
lo hizo.
no
venda la unidad
lo vendió no me exigió la aceptación de tal
supuesta obligación.
me
4°) Buscando similitudes podría haberse es
tablecido que: "Los vendedores se reservan el
derecho de percibir la diferencia en más que
exista entre el
de este contrato". Lo
precio de la presente compra
obtenga (el comprador) cuando
precio
que obtuviera.
Aunque éste no es mi caso, hay
pietarios primeros compradores
—
—
escrituras
se
aún pro
en
cuyas
estableció la cláusula al principio
transcripta.
Además de las razones que anteceden, la
pretendida reserva impuesta por los vendedores
carece
de
causa
y por lo tanto supone
un
"enri
quecimiento sin causa", conclusión que se extrae
del art. 1308 del Código Civil, o sea que se tra
ta de
3°) Cuando adquirí mi apartamento, quien
venta y el que
objeto
cual llevaría al absurdo que este segundo ven
dedor debería reembolsar al primero la totali
de validez.
''conditio indebili". El contrato de
una
compraventa quedó perfecto desde el momento
que se entregó la cosa, se pagó el precio y se
otorgó la escritura.
Ajuicio del consultante, por las razones ex
presadas y otras que pueden invocarse, reitero
que la referida cláusula carece de validez, no
obstante lo cual
valiosa
opinión
se
de
formula ésta para tener la
esa
Asociación.
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
Se dan por
reproducidos
los hechos y la
Análisis de la consulta.
En materia de medianería suelen suscitarse
frecuentes controversias, especialmente
relación a dos puntos: el primero en torno
determinación de si la pared en cuestión es
con
a
la
o no
medianera, y su propiedad; tema que no tra
taremos, pues no reviste importancia para el
esclarecimiento de la presente consulta; y el
segundo que abarca todo lo referente a la ac
ción para el cobro de lo adeudado por parte del
propietario que construye la medianera, el
cual analizaremos en nuestra exposición.
Primeramente debemos determinar quién
está
legitimado
para
ejercer la acción
para el
cobro de los gastos originados por la cons
trucción de la medianera, y si la misma pasa a
los sucesivos adquirentes del fundo, o por el
contrario, sólo
era
propietario
puede ejercerse
en
contra
quien
el momento de la construc
ción. Es necesario tener en cuenta que la re
ferida acción de cobro tiene algunas carac
terísticas de las acciones personales;
en
especial
"
con r(
-
cobro de una
suma
de dinero
lectura del art. 1221 del
opinión del consultante.
^
®^
como
resulta de la
Código Civil. Sin
perjuicio de ello, y a la luz del art. 594 del
Código Civil incluido en el Capítulo II del Tí
tulo Tercero "De las servidumbres legales",
que refiere a que cualquier propietario puede
obligar a su colindante a que contribuya a la
construcción o refacción de la pared divisoria
entre sus edificios, patios, corrales o jardines
,
nos
lleva
tegoría
concluir que se encuadra en la
de las obligaciones propter rem.
En los
truido
en
a
ca
hechos, existiendo un edificio cons
régimen de propiedad horizontal y
ante la construcción de
uno nuevo
que
se
apo
yará sobre la pared divisoria del existente, po
demos encontrar cuatro posibles situaciones
en cuanto a quién tiene derecho a percibir el
crédito
correspondiente
al valor de la media
nera.
Primera situación: no existe
previsión al
guna para el caso en el reglamento de copro
piedad ni en las respectivas enajenaciones.
Segunda situación: se ha hecho expresa
el reglamento de copropiedad en
forma genérica y en las correspondientes esreserva en
332
REVISTA DE LA A.E.U.- T. 81
crituras traslativas de
dominio,
del derecho
a
percibir únicamente
por parte del propietario
constructor del edificio el valor de la misma.
Tercera situación:
ción de la
se
hizo expresa
ríos la
en
reserva
pactada.
4) Este cuarto supuesto es el que encuadra
la consulta formulada. La reserva se en
cuentra únicamente
consta
en
de todas
reserva
únicamente
de
algunas
en
principio
la
acción para el cobro de lo adeudado pertenece
al propietario constructor de la pared, que
crédito contra el lindero que al cons
se apoyó en la pared y se apro
vechó de la existencia de la misma. Sin perjuicio
un
truir el edificio
de lo
si el
constructor de la
dicho,
propietario
pared, finalizado el edificio, enajena las unida
des sin hacer
algunas),
e
integra las estipulaciones del
del derecho de crédito y
acción de cobro, ese derecho y
consiguiente
pasarán a los sucesivos adquirentes de
las mismas, porque se trata de un derecho
personal con garantía real, art. 594 del Código
acción
Civil.
cuanto
ejercer la
a
quiénes
están
no
cabe duda
legitimados
para
acción de cobro mencionado. Esto
surge claramente del reglamento de copro
piedad instrumento que fija y regula los de
—
rechos y obligaciones de los condóminos entre
sí y frente a terceros
y de las sucesivas es
crituras traslativas de dominio que determi
—
nan los derechos y obligaciones entre enaje
nantes y adquirentes, por lo que habrá que es
tar a lo expresamente estipulado.
3) En el tercer caso, el derecho
a percibir el
correspondiente al valor de la mediane
encuentra estipulado a favor del propie
crédito
tario constructor del edificio
del
en
el mismo.
la reserva, situación que no puede ser desco
nocida, aun cuando la misma no esté conte
nida en el reglamento de copropiedad.
Sin perjuicio de lo dicho, los sucesivos ad
quirentes en cuyas escrituras no se hubiere he
cho mención de la reserva, no estarán obli
gados por la misma, y serán ellos los titulares
del referido crédito.
Conclusiones: En el
referencia, al
reglamento de
copropiedad con relación al punto objeto de la
consulta podemos ver que coexisten dos situa
no
existir mención
de
caso
alguna
en
el
,
ciones:
2) En este segundo supuesto
se
tervinientes
con
respetada por las partes in
ser
reserva
su
ra,
las escrituras
caso sólo en
Por consiguiente, los legitimados para el co
bro del crédito por concepto de medianería son
los enajenantes a favor de los cuales se realizó
unidades del edificio.
1) En el primer supuesto,
en
en
las escrituras traslativas de dominio
o
Desarrollo de estas situaciones:
tiene
pactada
traslativas de dominio (en nuestro
trato, debiendo
Cuarta situación: la
compraventa, debiéndose
de los contratos de
respetar por lo tanto por todos los copropieta-
men
favor del
propietario cons
tructor del edificio en el reglamento de co
propiedad, pero se omitió en las enajenaciones
de cada una de las unidades en particular.
reserva a
(7-12), 1995
reglamento
de
en una
copropiedad.
los efectos del caso, la circuns
se hubiera
tancia de que la reserva apuntada no
pactado
en
forma expresa
en
del
propietario
se
estipuló
constructor
respetar dicha estipulación
la
reserva a
favor
quienes deberán
y no tendrán de
recho al cobro del crédito por concepto de
dianería.
me
B) La situación de los restantes adquirentes,
ya
sean
primeros adquirentes
o
sucesivos,
cu
yas escrituras traslativas de dominio no con
tienen la reserva mencionada a favor del propie
tario constructor, quienes en sus calidades de
actuales titulares del
a
percibir
dominio,
tienen derecho
el referido crédito.
cláusula
mismas de la expresa aceptación del reglamen
to de copropiedad. En consecuencia, resulta
a
cuyas escrituras
Esc. Adriana Goldberg
Informante
Este último
forma parte de las escrituras de compraventa
de cada una de las unidades que componen el
edificio, en virtud de la remisión hecha en las
irrelevante
A) La que refiere a los primeros adquiren
tes y actuales propietarios de las unidades en
todos y cada
uno
Montevideo,
20 de
julio de 1995. La Comi
sión de Derecho
Civil, integrada por los Escri
banos Claudio Bascans, Adriana Goldberg, Raúl
Anido, Marisa Fraga, Waldimiro Hurvich, Ve
rónica Mayone, María M. Boix,
Jaequeline
Parná=
RnrLu.iJw„jj„
t^--:-
_'
^a
333
CONSULTA
Olano, aprueba por unanimidad el informe
que antecede.
Esc.
Roque Molla
Aprobado por unanimidad por la C.D. de la
A.E.U., Resol. N° 30248, de 4 de setiembre de
1995, advirtiendo al consultante que hay juris
prudencia en contrario.
Coordinador
3,2,9. MANDATO. MANDATO POSMORTEM. PROMESA DE CONTRATAR.
El mandatario que
ignora la
muerte de
uno
de
mandantes
sus
no cesa en sus
podrá, sin tra
mismo, otorgar la escritura traslativa del dominio de acuer
lo dispuesto por los arts. 2094, 2096 y 2098 del Código Civil.
funciones,
por lo cual
es
válida la promesa de contratar
otorgada.
Y
mitar la sucesión del
do
a
CONSULTA
tado por lo que hay que escriturar el bien
favor de Y.Y. y X.X.
Hechos.
Los
propietarios
de
un
inmueble
A., B., C.
y
D. otorgan poder especial el día 10 de mayo de
1988 con facultades para vender (hacer tra
dición, recibir precio y dar carta de pago) a fa
de E., quien en cumplimiento del mismo
otorgó boleto de reserva a favor de los ocupan
vor
tes del bien Z.Z.
1988
A
en
e
a
Y.Y. el día 9 de diciembre de
M.
Consulta.
¿Se puede otorgar
la
compraventa
por el
mandatario prescindiendo de tramitar la
suce
sión al amparo del art. 2098 del Código Civil?
o por el contrario, ¿es necesario tramitarla y
que firmen los herederos del mandante muerto
pues el mandato habría cesado con la muerte
posteriorí de firmar el boleto de
reserva,
del mandante respecto de él?
el mandatario toma conocimiento que uno de
los mandantes había fallecido el 25 de octubre
Opinión
de 1988 (con anterioridad al boleto de reser
va), según certificado notarial de fecha 8 de
de la consultante.
Entiendo que el mandato sigue subsistiendo
febrero de 1989, surgiendo del mismo además
que son herederos del causante muerto (soltero)
en
los otros mandantes (B., C. y D.) que eran
hermanos. Se aclara que no se tramitó
sus
rés de los otros mandantes
su
mismo, posición
cesión.
virtud de lo dispuesto por el art. 2098 del
ya que está de por medio el inte
Código Civil,
que
se ve
en
que continúe el
en este
reforzada
lo establecido en el art. 2094 del
habida cuenta que los herederos
del mandante fallecido son los otros mandan
tes debiendo entonces en mi opinión el manda
caso
atento
a
Código Civil,
Actualmente
res
Z.Z. cedió
serva a
uno
sus
de los futuros
derechos
en
comprado
el boleto de
X.X. y han abonado todo el
precio
re
pac-
tario finalizar la gestión principiada,
otorgando
la escritura de compraventa respectiva.
INFORME DE LA COMISIÓN DE DERECHO CIVIL
3) el 9 de diciembre de 1988, E.
Hechos.
del
1) El 10 de mayo de 1988, A., B., C. y D.
propietarios de un inmueble de Montevideo,
otorgan poder especial con facultades expresas
de
disposición
a
favor de E.
2) El 25 de octubre de 1988 fallece A. soltero,
siendo sus hermanos B., C. y D. sus herederos.
No
'
s-
■■
'.-'^■^^-^-- ■---''
^
.
poder referido otorga
en
ejercicio
el llamado "boleto de
reserva"
e
a favor de los
ocupantes del bien Z.Z.
Y. Y., sin tener conocimiento del fallecimiento
de A.
4) Posteriormente, Z.Z. cedió
sus
derechos
a
X.X., dejándose constancia en el instrumento
que el precio de venta había sido abonado en su
totalidad, correspondiendo escriturar el bien a
favor de Y. Y. y X.X.