Lima, uno de octubre Del dos mil siete.- LA SALA CIVIL

Lima, uno de octubre Del dos mil siete.‐ LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA; vista la causa número cuatrocientos noventidós – dos mil siete, en Audiencia Pública de la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia; MATERIA DEL RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por Patricio Ato del Avellanal Carrera mediante escrito de fojas quinientos setentinueve, contra la sentencia de vista emitida por la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, de fojas quinientos treintitrés, su fecha catorce de junio del dos mil seis, que revoca la sentencia apelada que declara infundada la demanda y, reformándola, la declara improcedente; FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Que, el recurso de casación fue declarado procedente por resolución del catorce de junio del dos mil siete, por las causales previstas en los incisos primero, segundo y tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, en virtud de lo cual el recurrente denuncia: I) la aplicación indebida del artículo dos mil catorce del Código Civil, pues los propietarios jamás se encontraron facultados para disponer el arrendamiento por diez años del inmueble sub litis a favor de su hijo de dieciocho años, por cuanto nunca fueron propietarios, pues la transferencia del dominio del bien estuvo condicionada a la cancelación de la totalidad del precio; siendo así, la inscripción del contrato de arrendamiento no goza de la protección del principio de buena fe registral, toda vez que el contrato de compra venta, donde figura la reserva de propiedad, forma parte de los títulos archivados que dieron lugar a la inscripción de la compraventa y antecedentes de la inscripción de arrendamiento. También desvirtúa la buena fe del arrendatario el hecho de que dicho pseudo contrato de arrendamiento se ha celebrado al interior de una familia, siendo que la reserva de propiedad formaba parte del título archivado constituido por el contrato de compra venta con reserva de dominio, y como tal se encuentra sujeta a la publicidad que otorga el registro, hecho que acredita la mala fe en la celebración del pseudo arrendamiento; II) la interpretación errónea del artículo mil cuatrocientos treinta del Código Civil, pues en la sentencia materia del recurso de casación, si bien se reconoce la resolución del contrato de compra venta en virtud a la cláusula sexta del citado documento, sin embargo, erróneamente establece que los efectos de la resolución rigen a partir de su inscripción en los Registros Públicos, no obstante que en atención a la norma citada la resolución opera de pleno derecho y no requiere de inscripción de los Registros Públicos. Con la carta notarial cursada a los demandados, la resolución del contrato operó a partir del dieciséis de enero del dos mil dos, es decir, antes de la celebración del pseudo contrato de arrendamiento de fecha cuatro de marzo del dos mil dos; III) la inaplicación del artículo mil quinientos ochenta y tres del Código Civil, toda vez que en el contrato de compra venta celebrado por los codemandados con Roberto Ato del Avellanal y su esposa, se dejó expresa constancia que ésta se efectuaba con reserva de dominio a favor de los vendedores hasta la cancelación total del precio; siendo esto así, el contrato de arrendamiento por diez años, celebrado por los codemandados y el litisconsorte, es nulo de pleno derecho, por cuanto los arrendadores nunca tuvieron la calidad de propietarios del inmueble. La inaplicación de la norma ha dado lugar a que se otorgue validez a un pseudo contrato de arrendamiento; IV) la contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso, por cuanto: a) no se han valorado todos los medios de prueba conforme manda el artículo ciento noventa y siete del Código Procesal Civil, pues en la sentencia se advierte claramente que no existe apreciación razonada de todos los medios probatorios, tanto es así que no se hace mención a l a declaración de parte que el recurrente ofreció en calidad de prueba y que los codemandados no cumplieron con absolver; pese a ello, no ha merecido sanción por parte de la Sala Superior, vulnerando con ello su derecho de defensa para efectos de acreditar los hechos invocados en su demanda; b) el contrato de compra venta con reserva de dominio celebrado con Julio Cesar Altamirano Cancharis y esposa quedó resuelto por falta de pago, conforme consta de la carta notarial cursada a los demandados el dieciséis de enero del dos mil dos; en consecuencia, el titulo por el cual poseían el inmueble feneció, razón por la que se encuentran en la condición de ocupantes precarios, según el mandato del artículo novecientos once del Código Civil; y, c) el arrendatario también se encuentra en condición de precario, por cuanto sus padres codemandados jamás podrían haber celebrado un contrato de arrendamiento a largo plazo con él por un monto ínfimo, si nunca fueron propietarios, ya que compraron con reserva de dominio, habiendo sido los propietarios registrales únicamente Roberto Ato del Avellanal y su esposa y, posteriormente, el recurrente, en razón del anticipo de herencia; y, CONSIDERANDO: Primero.‐ Que, en autos ha quedado probado que mediante escritura publica de Compra Venta del diecisiete de octubre de mil novecientos noventa y cinco, obrante a fojas catorce y siguientes, Roberto Ato del Avellanal y esposa Flor Margarita Carrera Montes vendieron a Julio César Altamirano Canchari y esposa María Marina Guevara Llatas el inmueble sito en la Calle Bellavista Números doscientos once y doscientos quince del Distrito de Miraflores. Asimismo, se ha acreditado que dicha venta se hizo con reserva de dominio a favor de los vendedores, hasta la cancelación total del precio; Segundo.‐ Que, igualmente consta de los actuados que Julio César Altamirano Canchari y esposa María Marina Guevara Llatas alquilaron a César Alfonso Altamirano Guevara el citado inmueble por el plazo de diez años, tal como consta en la escritura publica de contrato de arrendamiento del cuatro de marzo del dos mil dos obrante a fojas cuarenta y tres y siguientes, el mismo que fuera inscrito en los registros públicos el veintidós de abril del dos mil dos; Tercero.‐ Que, mediante Carta Notarial entregada el dieciocho de enero del dos mil dos, obrante a fojas diez, Roberto Ato del Avellanal y esposa Flor Margarita Carrera Montes dieron por resuelto unilateralmente el contrato de compra venta que suscribieron con la sociedad conyugal Altamirano‐Guevara, consiguiendo inscribir dicha resolución contractual en los Registros Públicos un año después, el veinticuatro de febrero del dos mil tres, luego de lo cual procedieron a entregar el inmueble en Anticipo de Legítima a favor de su hijo Patricio Ato del Avellanal Carrera, conforme consta en la escritura publica del quince de abril de dos mil tres inscrita en los registros públicos el trece de mayo del dos mil siete; Cuarto.‐ Que, Patricio Ato del Avellanal Carrera ha interpuesto demanda de desalojo por ocupación precaria, dirigiéndola contra Julio César Altamirano Canchari y esposa María Marina Guevara Llatas, así como contra el hijo de aquellos y actual arrendatario César Alfonso Altamirano Guevara, alegando que la precariedad de la sociedad conyugal Altamirano‐Guevara reside en el hecho de que el título que tenían para poseer (contrato de compra venta) feneció al quedar resuelto por sus vendedores (padres del actor), mientras que la precariedad del arrendador reside en el hecho de que el contrato de alquiler es nulo al haberse celebrado con personas que no eran propietarias del inmueble; Quinto.‐ Que, la Juez de la causa declaró infundada la demanda, pues estima que si bien ha quedado acreditado el derecho de propiedad del demandante y resuelto el contrato de compra venta que la sociedad conyugal Ato del Avellanal‐Carrera celebró con la sociedad conyugal Altamirano‐Guevara, sin embargo el codemandado César Alfonso Altamirano Guevara de tenta un justo título para ocupar el inmueble, consistente en la escritura publica de Contrato de Arrendamiento del cuatro de marzo del dos mil dos, cuya validez no puede dilucidarse y menos determinarse dentro de un proceso de desalojo, siendo que el arrendamiento, al encontrarse inscrito en los Registros Públicos, surte sus efectos legales mientras no sea declarada judicialmente su invalidez, de conformidad con lo dispuesto en el artículo dos mil trece del Código Civil. La Sala Superior revoca la decisión del A quo y, reformándola, declara improcedente la demanda, reiterando que en efecto existía una resolución del contrato de compra venta que fue inscrita en los Registros Públicos, pero que sin embargo, un año antes que se inscribiera dicha resolución, César Alfonso Altamirano Guevara arrendó el inmueble de sus codemandados al amparo de la fe pública registral, conforme a lo establecido en el artículo dos mil catorce del Código Civil, por lo que detenta un título real y legítimo para poseer y usar el bien litigioso, y en tanto no se destruya esa buena fe en el proceso judicial respectivo no se puede discutir la idoneidad de su título, y asimismo tampoco se podrá pedir la restitución de inmueble a los codemandados Julio César Altamirano Cancharis y María Marina Guevara Llatas, dejando expedito el derecho del demandante para hacerlo valer planteando las acciones legales que el ordenamiento procesal le franquea; Sexto.‐ Que, existiendo denuncias por vicios in iudicando e in procedendo, corresponde verificar primero si se ha configurado o no esta última causal, pues en caso de ser estimada, se dispondría el reenvío de la causa al estadío procesal correspondiente, impidiendo que sea factible el análisis de las normas materiales en las que se sustenta o debió sustentarse la resolución recurrida; Sétimo.‐ Que, en el primer extremo de la causal procesal (acápite a del punto III) el recurrente refiere que la Sala Superior no ha valorado la declaración de parte no absuelta por los demandados que ofreció en calidad de prueba, y que la no aplicación de la sanción respectiva por parte de la Sala Superior ha vulnerado su derecho de defensa. En primer lugar, conforme aparece del acta de la Audiencia Unica de fojas ciento treinta y dos a ciento treinta y cinco, la misma se llevó a cabo sin la asistencia de los codemandados, por lo que al proceder a actuar la prueba ofrecida por el demandante consistente en la declaración de parte que debían prestar los codemandados, la Juez dispuso tener presente su conducta procesal al momento de resolver, sin prever otra sanción distinta. En segundo lugar, las preguntas que contiene el pliego interrogatorio común, obrante a fojas ciento treinta y uno, son cuatro: la primera destinada a precisar desde cuándo vienen ocupando el bien sub litis, la segunda para que los demandados admitan que ocupan el inmueble sin título y sin pagar merced conductiva, la tercera para que admitan que la posesión que detentan es precaria, y la cuarta para solicitarles el retiro pacífico del bien, todas las cuales tratan aspectos que ya han merecido pronunciamiento por parte de la Juez y de la Sala Superior en el sentido de que no existe la precariedad que se imputa, que el codemandado César Alfonso Altamirano Guevara detenta un título consistente en un contrato de arrendamiento que se reputa válido hasta que no se declare judicialmente lo contrario, y que dicho título es suficiente para que éste y sus padres puedan ejercer la posesión sobre el inmueble. Finalmente, no se aprecia de qué forma habría vulnerado el derecho de defensa del demandante el que los codemandados no hubieran absuelto el pliego interrogatorio y menos aplicado una sanción por ello, más aún si la valoración de la conducta omisiva de los codemandados no puede modificar el sentido de lo resuelto, por lo que debe procederse en aplicación del artículo ciento setenta y dos cuatro párrafo del Código Procesal Civil y en tal sentido declarar infundado este primer ex tremo analizado; Octavo.‐ Que, en lo que respecta al segundo extremo de la causal procesal (acápite b del punto III) el recurrente señala que no se ha tenido en cuenta que el título que tenían los codemandados Julio César Altamirano Cancharis y esposa feneció, por lo que éstos detentan la calidad de ocupantes precarios. Cabe señalar al respecto que, al tratar el tema de la precariedad de la sociedad conyugal Altamirano‐Guevara, las instancias de mérito no han sido lo suficientemente claras: de un lado, la Juez de la causa se limitó a establecer que el codemandado César Alfonso Altamirano Guevara detentaba justo título para poseer, en razón a tener un contrato de arrendamiento inscrito en los registros públicos, omitiendo total pronunciamiento sobre el carácter de la posesión que ejercía la sociedad conyugal Altamirano Guevara respecto del inmueble sub litis; de otro lado, la Sala Superior, en la parte final de su sexto considerando refirió escuetamente que: “(…) en tanto no se declare la invalidez del acto jurídico de arrendamiento a favor del codemandado César Alfonso Altamirano Guevara, resulta también improcedente la demanda de desalojo respecto de los codemandadazos Julio César Altamirano Cancharis y María Marina Guevara Llatas”, sin precisar de forma clara y concisa cuál es la razón que determina que la legitimidad posesoria que otorga el contrato de arrendamiento pueda extenderse a dicha sociedad conyugal y cuál es la norma material o procesal en la que se sustenta tal conclusión. Esta deficiente motivación respecto a la existencia o no de la precariedad en relación a la sociedad conyugal demandada afecta de nulidad la sentencia recurrida, pues se incumple con la formalidad prevista en el inciso tercero y cuarto del artídulo ciento veintidós Código Procesal Civil, que señalan que las resoluciones contienen los fundamentos de hecho que sustentan la decisión, y los respectivos de derecho, según el mérito de lo actuado, además de la expresión clara y precisa de lo que se decide u ordena respecto de todos los puntos controvertidos; en tal sentido, corresponderá a la Sala Superior motivar de manera suficiente la idoneidad del título posesorio que detentan los esposos Altamirano‐Guevara y determinar, sobre la base de este análisis, si finalmente éstos son o no ocupantes precarios; razón por la cual este extremo del recurso resulta fundado; Noveno.‐ Que, con respecto al tercer extremo de la causal procesal (acápite c del punto III), el recurrente señala que los magistrados no han considerado que el arrendador César Alfonso Altamirano Guevara es también precario, porque el inmueble le fue alquilado por personas que no eran propietarias. El agravio que aquí se indica ‐y que se reitera a lo largo de todo el recurso de casación‐ está dirigido propiamente a cuestionar la validez del contrato de arrendamiento que se celebró entre los codemandados. Al respecto, se tiene que tanto la Juez de la causa como la Sala Superior ya se han pronunciado en el sentido de que tales cuestionamientos sobre la eficacia e idoneidad del título posesorio no pueden hacerse valer en este proceso sumarísimo, sino en un proceso distinto. Este Supremo Tribunal en la Casación cinco mil ciento setenta – dos mil seis (La Libertad), estableció que no se configura la ocupación precaria cuando la parte demandada en un proceso de desalojo ostenta un título vigente que justifica su posesión, no siendo objeto de discusión la validez o no de dicho instrumento a través del proceso de desalojo; en tal sentido, diferenció la posesión ilegítima de la posesión precaria, estableciendo que “(…) el poseedor ilegítimo es aquel cuyo título de posesión adolece de algún defecto formal o de fondo; en tanto el poseedor precario es quien ejerce la posesión sin título alguno, sea porque nunca lo tuvo o porque el título que tenía ya feneció; (…) es el propio Código Civil quien en el Capítulo Tercero del Título I, Sección Tercera del Libro V (Derechos Reales) diferencia claramente a la posesión ilegítima de la posesión precaria, estableciendo que la primera es la que se detenta con un título afectado con un vicio que lo invalida (art. 906°), mientras que la segunda es la que se detenta sin título alguno (art. 911°)”; en tal sentido, aún cuando el demandante pueda alegar defectos formales o de fondo que afectan la validez del contrato que detenta el codemandado César Alfonso Altamirano Guevara, su posesión podría reputarse ilegítima pero no precaria; razón por la cual este extremo de la causal procesal no puede prosperar; Décimo.‐ Que, en conclusión, al configurarse la contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso, únicamente en lo que respecta al amparo del acápite b) del punto III de los fundamentos del recurso, el mismo debe declararse fundado, debiendo procederse conforme a lo normado en el numeral dos punto uno del inciso segundo del artículo trescientos noventa y seis del Código Procesal Civil; careciendo de objeto pronunciarse sobre las casuales materiales alegadas; por cuyas razones, Declararon: FUNDADO el recurso de casación interpuesto por Patricio Ato del Avellanal Carrera mediante escrito de fojas quinientos setentinueve; CASARON la resolución impugnada, en consecuencia, NULA la sentencia de vista de fojas quinientos treintitrés, su fecha catorce de junio del dos mil seis; MANDARON que la Sala Superior emita nuevo fallo, con arreglo a derecho y a lo actuado; DECLARARON que carece de objeto pronunciarse sobre las casuales de aplicación indebida, interpretación errónea e inaplicación de normas de derecho material; DISPUSIERON se publique la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por Patricio Ato del Avellanal Carrera contra Julio César Altamirano Cancharis y Otros sobre desalojo por ocupación precaria; Vocal Ponente Señor Ticona Postigo; y los devolvieron.‐ S.S. TICONA POSTIGO SOLIS ESPINOZA PALOMINO GARCIA CASTAÑEDA SERRANO MIRANDA MOLINA rsb. Corte Suprema de Justicia de la República Sala Civil Transitoria CAS 492‐07 LIMA DESALOJO POR OCUPACION PRECARIA