Actividades molestas, nocivas, insalubres

ADMINISTRACIÓN DE FINCAS
Actividades molestas, nocivas,
insalubres, peligrosas o ilícitas
Autor: Luis Guirado Pueyo, cofundador y Gerente de Multiges Consultoría y
Alumno de ESINE
La convivencia en un edificio de viviendas trae
consigo numerosos conflictos derivados de la
misma. Quizás en este punto nos encontremos
ante una de las situaciones que más quebraderos
de cabeza pueda ocasionar al gestor o administrador de fincas, pues este debe contar con suficientes dotes conciliadoras para atajar las situaciones
que vamos a tratar, sin obviar el profundo conocimiento de la ley y demás normas al respecto.
El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal
(LPH) establece ciertos derechos del propietario,
en referencia tanto a su elemento privativo como
a los elementos comunes. Es en su apartado segundo donde se recoge la regulación oportuna
acerca del título del presente análisis. En su primer párrafo se delimitan las actividades prohibidas y en los cuatro restantes es donde se detalla el
procedimiento a seguir y quién debe hacerlo.
Ese primer párrafo dice textualmente: "Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten
dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas". Podemos apreciar
que el legislador ha pretendido, de forma inequívo-
ca, procurar mantener un buen clima en las relaciones de vecindad existentes en el edificio.
Hay que señalar que esta prohibición no se limita
al propietario, sino también al ocupante, extendiendo la protección de las relaciones de vecindad. Vemos claro que "Comunidad de Propietarios" es una entidad menor que "Comunidad de
Vecinos" en la prohibición señalada.
Vamos a centrarnos en primer término en las actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas. Para ello conviene hacer una revisión de la
normativa existente. Así, la Ley 34/2007, de 15 de
noviembre, de calidad del aire y protección de la
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atmósfera, establece en su disposición derogatoria única apartado primero lo siguiente:
"1. Queda derogado el Reglamento de actividades
molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, aprobado por Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre. No
obstante, el citado Reglamento mantendrá su vigencia en aquellas comunidades y ciudades autónomas que no tengan normativa aprobada en la
materia, en tanto no se dicte dicha normativa".
De ese decreto, aunque esté derogado, podemos
tomar como referencia las definiciones que aparecen en su artículo tercero:
"Actividades molestas": son aquellas actividades
que constituyan una incomodidad por los ruidos
o vibraciones que produzcan o por los humos,
gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.
"Actividades insalubres": aquellas que den lugar
a desprendimiento o evacuación de productos
que puedan resultar directa o indirectamente
perjudiciales para la salud humana.
"Actividades nocivas": aquellas que por las mismas causas puedan ocasionar daños a la riqueza
agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.
"Actividades peligrosas": aquellas que tengan por
objeto fabricar, manipular, expender o almacenar
productos susceptibles de originar riesgos graves por
explotaciones, combustiones, radiaciones u otros de
análoga importancia para las personas o los bienes.
La consideración de estas definiciones se torna de
vital importancia para el profesional, ya que ante
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la queja de uno o varios vecinos deberá delimitar
en qué caso se encuentra y así proceder de la forma más idónea para su resolución. Por ejemplo,
nos es muy familiar el caso de la instalación de un
bar en los bajos del edificio, sin embargo, no podemos calificarla a priori de una instalación molesta, sino que se deberá valorar concretamente y
comprobar si realmente lo es. Sobre este particular siempre será conveniente realizar un estudio
previo de lo que hayan opinado los tribunales,
pues nos permitirá efectuar un mejor enfoque.
Acción de cesación
¿Qué hacer cuando se nos presente alguna de estas situaciones?
El artículo 7.2, párrafo segundo, nos lo dice claramente:
"El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación
de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las
acciones judiciales procedentes".
Así, toda la responsabilidad del apercibimiento recae sobre el presidente, aunque frecuentemente se
le encomiende al administrador. No obstante, es lamentable que el legislador no haya indicado la forma, aunque ese apercibimiento deberá constar fehacientemente en caso de acudir a la vía judicial.
Cuando el infractor persista y continúe en su actividad, solo resta la vía judicial, según establece
el artículo ya citado:
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Junta de Propietarios, el juez podrá acordar con
carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir
en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas
para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el
propietario y, en su caso, contra el ocupante de la
vivienda o local".
Así, de forma cautelar y mientras dure el proceso,
el juez podría ordenar el cierre del bar, (el del
ejemplo anterior), sin perjuicio de su calificación
posterior.
"Si el infractor persistiere en su conducta, el presidente, previa autorización de la Junta de Propietarios debidamente convocada al efecto, podrá
entablar contra él acción de cesación que, en lo
no previsto expresamente por este artículo, se
sustanciará a través del juicio ordinario".
En este caso, es la Junta de Propietarios, mediante
la representación legal del presidente (regulada
en 13.3 LPH), quien aprobará el ejercicio de las
acciones contra el propietario u ocupante del
piso o local.
Llegado este extremo no debemos olvidar solicitar al juez la adopción de las medidas cautelares oportunas, nuevamente al amparo del artículo 7.2:
"Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor
y de la certificación del acuerdo adoptado por la
El plazo para el ejercicio de acciones es de 15
años, según establece el artículo 1964 del Código
Civil.
Consecuencias
En el caso de que la sentencia judicial califique
la actividad dentro de los supuestos definidos,
esta puede resultar ejemplarizante para el infractor:
"Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer,
además, de la cesación definitiva de la actividad
prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso
de la vivienda o local por tiempo no superior a tres
años, en función de la gravedad de la infracción y
de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el
infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus
derechos relativos a la vivienda o local, así como su
inmediato lanzamiento".
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Como observamos, las consecuencias para el
propietario u ocupante pueden ser tremendamente lesivas. Es aquí donde la labor conciliadora del profesional debe incidir, asesorando a los
perjudicados y advirtiendo de las posibles consecuencias a los infractores.
¿Y si las actividades molestas no afectan a la totalidad de una Comunidad de Propietarios?
Estos suelen ser supuestos de ruidos de diferente
tipo (música, escándalos, posesión de determinados animales. etc.), ya sean ocasionados por el
propietario o por su ocupante.
En este caso, la acción jurídica a seguir viene regulada en el artículo 1902 del Código Civil:
"El que por acción u omisión causa daño a otro,
interviniendo culpa o negligencia, está obligado a
reparar el daño causado".
Así, el perjudicado solicitará la cesación de dichos ruidos, y la indemnización de los daños y
perjuicios causados, pero amparándose en el citado artículo.
A continuación traemos a colación algunas sentencias, sin rango jurisprudencial, pero relevantes.
Sobre ruidos. Actividades molestas
1. Actividad de pub. Audiencia Provincial de
Castellón, sección 3ª, de fecha 09-02-2007
No podemos si no concluir a la vista de la prueba
practicada que concurren los requisitos necesarios de la acción ejercitada, al haber demostrado
la parte actora que la actividad de pub que bajo la
denominación de "2099", se llevaba a cabo en el
indicado local resultaba sumamente molesta para
los vecinos de la comunidad, por exceder del nivel de ruidos permitidos en las viviendas.
“Por ello, acuerda revocar la resolución recurrida en el sentido de estimar la demanda interpuesta, declarando que la actividad desarrollada
en el local número 14 de la Comunidad de Propietarios (…), se llevó a cabo de forma reiteradamente molesta e incómoda e igualmente se
declaran extinguidos definitivamente todos los
derechos de los ocupantes del local relativos a
los mismos.
Referencia a sentencias relevantes
De lo expuesto podemos deducir que la resolución satisfactoria de estos casos va a estar supeditada a las pruebas que se presenten al juez, tanto
de carácter documental (partes de denuncia, informes de la policía, mediciones de ruido, etc.)
como testifical, sin obviar los apercibimientos
que de forma fehaciente se hubieran realizado al
"infractor".
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Condenando a los propietarios del local a estar
y pasar por dichas declaraciones, y a la privación del derecho al uso del local por tiempo de
tres años a contar desde el cese efectivo de la actividad. Y a la ocupante del mismo a estar y pasar por dichas declaraciones, y a cesar definitivamente en la actividad llevada a cabo en dicho
local, así como a su inmediato lanzamiento del
mismo”.
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establecido en el precepto citado… Y es así que
la Comunidad de Propietarios ha requerido a
la demandada el cese de dicha actividad, haciendo la misma caso omiso y que tuvo lugar
formalmente a través de burofax de fecha
22/12/2004, y también con anterioridad en la
Junta de Propietarios celebrada el día
18/10/2004, fue requerida en dicho acto, la demandada Doña xxxxxxxxx, para que "quite los
perros del patio y los retire para su vivienda
para solucionar el problema, a lo que la propietaria se niega". Nos encontramos pues ante una
actividad molesta, insalubre y perjudicial para
la Comunidad de Vecinos, y cuyo cese debe
producirse lo antes posible en aras de una normal convivencia.
2. Perros en patio interior. Audiencia Provincial
de León, sección 2ª, de fecha 11-01-2007
3. Fábrica de pan, pasteles. Audiencia Provincial
de Madrid, sección 10ª, de fecha 15-05-2006
Entrando ya en el fondo del recurso, es patente
que nos encontramos ante una de las actividades prohibidas a que se refiere el artículo 7.2 de
la LPH, pues los informes obrantes en autos y
los emitidos, tanto por la patrulla verde de la
Policía Local de León como por los Guardias
Civiles del SEPRONA, que visitaron el inmueble, ponen de manifiesto lo que la Comunidad
de Propietarios ha denunciado, esto es, la estancia de dos perros cachorros de pastor alemán en el patio interior de la vivienda de la demandada, cuyos excrementos provocan malos
olores que impiden abrir las ventanas de las viviendas más colindantes, así como los constantes ruidos provocados por los ladridos de los
animales, todo lo cual constituye una actividad
prohibida que debe cesar en aplicación de lo
Reitera la sala las conclusiones de la primera
instancia ante la probada acusación de daños a
la comunidad, producida tanto por la carencia
del local de chimenea como por la existencia
de un defecto en la ventilación del aseo que
produce la entrada de harina en los pisos. El
demandado aduce que la obtención de la licencia administrativa implica que la actividad se
desarrolla correctamente, la sala argumenta
que el cumplimiento de las formalidades administrativas para la instalación del negocio no
afecta a las consecuencias del mismo en el orden civil. Se falla el cese de la actividad de fabricación de pan, pastelería y bollería que se
desarrolla en el local, hasta que se efectúen las
obras necesarias para que se puedan desarrollar sin causar daño.
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A continuación se trae a colación otra sentencia
que en este caso se refiere a la necesidad del requerimiento previo, por parte del presidente, al
propietario u ocupante que origina las molestias.
4. Ausencia de requerimiento fehaciente. Audiencia Provincial de Madrid, sección 12ª, de fecha 16-07-2007
En el supuesto concreto enjuiciado, no se ha cumplido el primero de los trámites o requisitos extrajudiciales previos enjuiciados, pues no ha existido
el requerimiento por parte del presidente a los demandados para la inmediata cesación de la actividad prohibida con el apercibimiento correspondiente, toda vez que con posterioridad la Junta de 3
de septiembre de 2001, donde se acuerda no autorizar la actividad hotelera en ningún piso del portal, no consta requerimiento fehaciente de forma
alguna en ese sentido a los demandados, debiendo
señalarse que el requerimiento ha de ser fehaciente
(artículo 7.2 párrafo cuarto LPH).
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal
previene que el presidente requiera al que realice las
actividades prohibidas en dicho precepto para la inmediata cesación de las mismas, lo que puede llevarse a cabo por medio de la anterior notificación,
de la que, a los efectos probatorios oportunos, es
conveniente practicarla por cualquier sistema que
permita tener constancia de la emisión y recepción
por parte del destinatario (telegrama con acuse de
recibo, burofax, requerimiento notarial...).
Llegados a este punto se recomienda al lector, profesional de la administración de fincas, que busque e
indague en la amplia doctrina emitida por nuestros
tribunales, que además nos es accesible a través del
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fondo documental del Consejo General del Poder
Judicial: CENDOJ: http://www.poderjudicial.es/search/indexAN.jsp
A continuación se acompaña un modelo de requerimiento de cesación. Este modelo se puede
encontrar en el CD de legislación y documentación inmobiliaria. Requerimiento para la cesación de actividades prohibidas o perjudiciales
Lugar y fecha
Muy señor mío:
Los vecinos de los pisos _______, _______,
______ y ______ de este edificio me han
puesto de manifiesto, en mi condición de
presidente de la comunidad, la perturbación
que sufren en el interior de sus viviendas por
los ruidos procedentes de su local, como consecuencia del ejercicio dentro de él de la actividad de bar-cafetería, sin sujetarse a las normativas, general y específica, que lo regulan.
A tenor de lo dispuesto en el artículo 7 de la
Ley de Propiedad Horizontal, le requiero
para que, de inmediato, cese en esa actividad, advirtiéndole de que si no atendiera
este requerimiento tendré que someter a la
Junta de Propietarios la adopción del acuerdo oportuno para presentar demanda judicial, en consecuencia, las acciones legales
que a la comunidad puedan desistir.
Atentamente,
Fdo.: _________________________