2. La propiedad y los derechos reales sobre bienes inmuebles

2. LA PROPIEDAD Y LOS DERECHOS REALES
SOBRE BIENES INMUEBLES
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 51
18/02/2009 12:56:12
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 52
18/02/2009 12:56:13
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
2.1. La propiedad y el dominio. . . . . . . . . . . . . . . 57
2.1.1. Terminología . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
2.1.2. Fundamento del derecho de propiedad y
evolución en España . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
2.1.3. Clases de propiedad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
2.2. La propiedad y el dominio en el
Código Civil español . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
2.2.1. Contenido . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2.2. Limitaciones del dominio . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2.3. Modos de adquirir y de perder la propiedad . . . . .
2.2.4. Acciones que protegen el dominio . . . . . . . . . . . .
59
61
62
63
2.3. La comunidad de bienes y el
condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
2.3.1. Reconocimiento del derecho de propiedad sobre
su cuota . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
2.3.2. Ejercicio de la acción de división. . . . . . . . . . . . . 66
2.4. Las propiedades especiales . . . . . . . . . . . . . . 66
2.5. La propiedad horizontal . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
2.5.1. Régimen legal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.5.2. Constitución del régimen de propiedad horizontal . .
2.5.3. Órganos de la comunidad . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.5.4. Acuerdos de la Junta de propietarios . . . . . . . . . .
2.5.5. Realización de obras requeridas para la
habitabilidad, accesibilidad y seguridad del
inmueble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.5.6. Acciones contra los morosos . . . . . . . . . . . . . . . .
68
69
71
74
76
78
53
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 53
18/02/2009 12:56:13
Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
2.6. El aprovechamiento por turno de bienes
de uso turístico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
2.6.1. Regulación y concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.6.2. Naturaleza Jurídica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.6.3. Constitución del régimen: escritura pública e
inscripción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.6.4. Duración del régimen y del Derecho . . . . . . . . . .
2.6.5. Transmisión de Derechos . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.6.6. Protección al adquiriente: desistimiento,
resolución y nulidad del contrato . . . . . . . . . . . . .
80
81
81
82
83
83
2.7. La Ley de Ordenación de la Edificación . . 84
2.7.1. Régimen de responsabilidades . . . . . . . . . . . . . . .
2.7.2. Seguros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.7.3. El autopromotor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.7.4. Control en el cumplimiento de la obligación de
contratar los seguros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
86
87
88
89
2.8. Los Derechos reales. Concepto,
caracteres y clasificación . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
2.8.1. Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.8.2. Caracteres. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.8.3. Clasificación de los derechos reales . . . . . . . . . . .
2.8.4. La posesión . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.8.5. Análisis de los derechos reales limitativos del
dominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
89
89
90
91
95
2.9. Derechos personales sobre bienes
inmuebles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
54
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 54
18/02/2009 12:56:13
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
2.9.1. Los arrendamientos urbanos . . . . . . . . . . . . . . . 111
2.9.2. Los arrendamientos rústicos . . . . . . . . . . . . . . . 129
2.9.3. El contrato de aparcería . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141
2.10. El Derecho real de hipoteca
inmobiliaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
2.10.1. Caracteres. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 142
2.10.2. Requisitos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143
2.10.3. Elementos personales, reales y formales . . . . . . 144
A) Elementos personales . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
B) Elementos reales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
C) Elementos formales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
D) Contenido del derecho de hipoteca . . . . . . . . . .
E) La ejecución de la hipoteca: la acción real y
la acción personal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
F) Extinción del derecho real de hipoteca . . . . . . .
144
146
148
148
150
150
2.11. El Registro de la Propiedad . . . . . . . . . . . 151
2.11.1. Sistemas registrales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.11.2. Caracteres del sistema registral español . . . . . .
2.11.3. Principios hipotecarios . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.11.4. El procedimiento registral. . . . . . . . . . . . . . . .
152
153
155
159
2.12. Conceptos básicos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 163
Bibliografía . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164
Juan Antonio Pascual Miravalles
Abogado
Agente de la Propiedad Inmobiliaria
55
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 55
18/02/2009 12:56:13
Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
Preguntas que resuelve este capítulo
¿Qué limitaciones tiene la propiedad?
¿Qué diferencia hay entre propiedad y posesión?
¿Cómo se recupera la propiedad? ¿ y la posesión?
¿Qué derechos confiere el usufructo? ¿y la servidumbre?
¿Qué es el arrendamiento?
¿Qué especialidades tiene el arrendamiento de viviendas?
¿Qué son los arrendamientos rústicos?
¿Qué función cumple el Registro de la Propiedad?
¿Qué se anota en el Registro de la Propiedad en referencia a los bienes
inmuebles?
56
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 56
18/02/2009 12:56:14
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
2.1. La propiedad y el dominio
2.1.1. Terminología
El término propiedad procede del latín propietas y significa “lo que
pertenece a una persona o es propio de ella”. Así, desde un punto de
vista jurídico, la propiedad es toda relación jurídica de apropiación
de un bien, corporal o incorporal.
El término dominio procede del latín dominus y significa “señor o jefe
de la casa”, en un sentido de superioridad, ejerciendo un poder de
dominación sobre las cosas.
Sin perjuicio de que la distinción entre propiedad y dominio ha sido objeto de debate doctrinal se puede concluir que, en realidad, ambos términos tienen el mismo significado y contenido, variando únicamente
el punto de vista. Así mientras que la propiedad es un término jurídicoeconómico de carácter objetivo al representar la relación jurídica de
pertenencia de una cosa a una persona, el dominio es un término subjetivo al representar la relación de poder del titular sobre la cosa.
2.1.2. Fundamento del derecho de propiedad y evolución en
España
Históricamente se han mantenido distintos enfoques sobre el fundamento del derecho de propiedad tanto desde un punto de vista filosófico, como jurídico y económico.
Así se pueden diferenciar entre:
a) Teorías clásicas; entre las cuales destacan la teoría de la ocupación
(basada en la apropiación de las cosas por los hombres), la teoría del
57
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 57
18/02/2009 12:56:14
Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
trabajo (basada en la transformación de la naturaleza por el hombre),
la teoría de la convención (basada en el respeto por parte del resto de los
miembros de la sociedad), la teoría de la ley (basada en la garantía de la
ley que emana del poder público),etc.
b) Teorías modernas; entre las cuales destacan las teorías basadas en un
principio de orden racional, es decir, en las propias necesidades del ser
humano y las teorías basadas en el orden sociológico justificando la propiedad en la utilidad o servicio que presta a la sociedad.
La evolución del derecho de propiedad en España ha pasado, lógicamente, por distintas épocas pudiéndose distinguir entre:
a) Época primitiva; considerada por algunos autores como organización
colectiva de la propiedad de inmuebles.
b) Época visigoda; considerada como el antecedente del régimen feudal
debido al reparto de las tierras entre los romanos y los godos.
c) Época de la Reconquista; considerada como la fase de desmembración
de la propiedad de inmuebles y de énfasis en el carácter familiar de la
propiedad.
d) Época moderna; considerada como la consolidación de la propiedad
como un medio natural para el cumplimiento de los fines individuales,
familiares y sociales.
La Constitución Española de 1978 refuerza esta evolución conceptual
del derecho de propiedad, disponiendo en su artículo 33 que:
“1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
2. La función social de estos derechos delimitará su contenido de acuerdo
con las leyes.
58
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 58
18/02/2009 12:56:14
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
3. Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos, sino por causa justificada de utilidad publica o interés social, mediante la correspondiente
indemnización”.
2.1.3. Clases de propiedad
Sin ánimo exhaustivo se puede realizar la siguiente clasificación del
derecho de propiedad:
a) Atendiendo al sujeto; la propiedad se clasifica en pública (por pertenecer al Estado o a una corporación pública) y en privada (por pertenecer a personas privadas, bien sean físicas o jurídicas).
b) Atendiendo al objeto; la propiedad puede ser mobiliaria (sobre bienes muebles; arts. 335 y ss. Código Civil) e inmobiliaria (sobre bienes
inmuebles; art. 334 Código Civil).
c) Atendiendo a las facultades que otorga al titular; la propiedad
puede ser plena (cuando otorga todas las facultades inherentes al derecho de propiedad) o limitada o gravada (cuando tales facultades se
encuentran divididas entre diversas personas).
2.2. La propiedad y el dominio en el Código Civil
español
2.2.1. Contenido
El Código Civil español contiene la regulación de la propiedad en
los arts. 348 y ss. (Libro II Título II).
59
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 59
18/02/2009 12:56:15
Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
Dispone el art. 348 del Código Civil que “La propiedad es el derecho de gozar
y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.
Del propio artículo se desprenden las facultades que el derecho de
propiedad concede a su titular.
a) Facultades de goce y disfrute. El propietario de una cosa puede en
ejercicio de esta facultad:
• Usar o utilizar la cosa.
• Disfrutarla, es decir, percibir sus frutos.
• Adquirir mediante el derecho de accesión sus ampliaciones o
transformaciones.
• Consumirla.
• Poseerla.
b) Facultades de disposición. El propietario de una cosa puede en uso
de esta facultad:
• Enajenarla o disponer de ella, bien sea a intervivos o mortis-causa,
a título gratuito u oneroso.
• Gravarla mediante la constitución de derechos reales sobre ella.
• Transformarla.
• Destruirla
c) Facultades de reivindicación. El propietario de una cosa puede en
uso de esta facultad ejercitar las siguientes acciones que analizaremos
posteriormente.
60
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 60
18/02/2009 12:56:15
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
• Acción reivindicatoria.
• Acción declarativa del dominio.
• Acción negatoria.
• Acciones de denuncia.
• Acción de deslinde.
2.2.2. Limitaciones del dominio.
Del análisis conjunto de los artículos 33 de la Constitución Española
y 348 del Código Civil se desprende que el derecho de propiedad no se
configura como un derecho absoluto, sino que se encuentra sometido a
una serie de limitaciones que encuentran su principal fundamento en
la “función social” que debe cumplir.
Las limitaciones del dominio pueden clasificarse en:
a) Limitaciones generales: fundamentadas en la propia naturaleza del derecho de propiedad que no permite un abuso ni un ejercicio antisocial
del mismo (ej. las normas sobre evacuación de humos, gases, ruidos.
Ley del Ruido, de 17 de noviembre de 2003).
b) Limitaciones legales: establecidas por la ley bien por razones de interés
público (ej. las limitaciones derivadas de la legislación urbanística) o por razones de interés de los particulares (ej. las limitaciones derivadas de la legislación sobre propiedad horizontal en orden a las relaciones de vecindad).
c) Limitaciones especiales: establecidas por la voluntad del titular del derecho de propiedad (ej. la constitución de derechos reales limitativos
del dominio).
61
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 61
18/02/2009 12:56:15
Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
2.2.3. Modos de adquirir y de perder la propiedad.
A) Modos de adquirir la propiedad.
El artículo 609 del Código Civil establece que “La propiedad se adquiere por la
ocupación. La propiedad y demás derechos sobre bienes se adquieren y transmiten por
la ley, la donación, la sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción”.
a) La ocupación es un modo originario de adquirir la propiedad mediante la
aprehensión de una cosa que carece de dueño con el ánimo de hacerla propia.
b) La ley puede determinar la adquisición de la propiedad, por ejemplo, mediante la expropiación forzosa.
c) La donación es un negocio jurídico a título gratuito en virtud del
cual el donante dispone de parte de su patrimonio a favor del donatario, que lo acepta.
d) La sucesión testada e intestada representa un modo de transmisión
del patrimonio hereditario a la muerte del causante.
e) Los contratos son un modo típico para adquirir la propiedad, pensemos en el contrato de compraventa en virtud del cual el vendedor
transmite a cambio de un precio la cosa al comprador que la adquiere,
siendo necesario además la entrega real o instrumental de la cosa.
f) La prescripción adquisitiva o usucapión representa un modo de adquirir la propiedad mediante la posesión continuada durante un determinado periodo de tiempo, unido a otros requisitos.
B) Modos de perder la propiedad.
Se pueden destacar los siguientes modos de perder la propiedad:
62
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 62
18/02/2009 12:56:15
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
a) La pérdida de la cosa, entendiendo por ésta la pérdida total puesto
que de ser parcial la propiedad recaerá sobre el remanente.
b) La renuncia, como declaración de voluntad de titular del derecho
de propiedad que manifiesta, bien expresamente o mediante actos, su
voluntad de desprenderse del mismo.
c) La expropiación forzosa, basada en razones de utilidad pública o
interés social de conformidad con lo dispuesto en las leyes y mediante
la correspondiente indemnización (justiprecio).
2.2.4. Acciones que protegen el dominio
La protección del derecho de propiedad es consustancial al Estado de
Derecho, el cual tutela por los derechos subjetivos de sus ciudadanos.
Esta protección se articula mediante un abanico de acciones que puede
ejercitar el titular dominical frente a quien le perturba en el ejercicio de
los derechos inherentes a su condición. Así se puede distinguir entre:
• Acción reivindicatoria, tendente a obtener la reivindicación, la devolución, de la cosa. Se define como la acción que ejercita el
propietario no poseedor contra el poseedor no propietario.
• Acción declarativa del dominio, que persigue la declaración judicial
de consolidación del dominio.
• Acción negatoria, que persigue la declaración judicial de negación
de un pretendido derecho por un tercero sobre la cosa propia.
• Acciones de denuncia, que se caracterizan por su rapidez de tramitación. Son los interdictos de obra nueva y de obra ruinosa.
63
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 63
18/02/2009 12:56:16
Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
-
El interdicto de obra nueva tiene por objeto obtener la suspensión de una obra nueva o en construcción, reconociéndose
la facultad de ejercicio a todas aquellas personas que se crean
perjudicadas por la construcción de dicha obra. Presentada la
demanda el juez podrá acordar, si procede, la suspensión de la
obra con carácter provisional.
-
El interdicto de obra ruinosa puede tener dos objetos: a) La
adopción de medidas urgentes de precaución a fin de evitar los
riesgos que pueda ofrecer el mal estado de algún edificio, árbol,
columna o cualquier otro objeto análogo, cuya caída pueda causar daño a las personas o a las cosas. b) La demolición total o
parcial de una obra ruinosa.
Podrán ejercitar este interdicto los que tengan alguna propiedad contigua o inmediata que pueda verse afectada por la ruina, o bien los que tengan necesidad de pasar por las inmediaciones del edificio, árbol o construcción que amenazase ruina.
• Acción de deslinde, que tiene por finalidad la fijación de los
limites ciertos de una finca.
2.3. La comunidad de bienes y el condominio.
Se regula esta materia en los arts. 392 y ss del Código Civil (Libro II
Título III), teniendo presente que el régimen establecido en los citados
preceptos se aplicara en defecto de lo estipulado por las partes o de lo
dispuesto en leyes especiales.
Dispone el art. 392 del Código Civil que “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”.
64
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 64
18/02/2009 12:56:16
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
La definición del Código Civil se refiere en realidad al condominio o
copropiedad, es decir, a la existencia de una comunidad sobre el derecho
de propiedad. Se puede afirmar, por tanto, que el condominio es una
especie de comunidad. No obstante hay que destacar que la comunidad también se puede dar sobre la titularidad de otros derechos distintos, por ejemplo, el usufructo (art. 469 y 521 C.c.), el derecho de uso y
de habitación (art. 528 C.c.), el derecho de servidumbre (art. 531 C.c.),
los derechos reales de garantía (111 L. Hipotecaria), etc.
La concepción de la comunidad de bienes en derecho español obedece
al esquema de la comunidad romana, como situación transitoria y desventajosa, por el criterio individualista de la propiedad.
Las cuotas de cada comunero dentro de la comunidad se presumirán
iguales, salvo prueba en contrario. La participación de cada comunero
tanto en los beneficios como en las cargas será proporcional a su respectiva cuota (art. 393 C.c.)
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos adoptados por la mayoría de los comuneros, y
cuando no sea posible alcanzar la mayoría o los acuerdos sean gravemente perjudiciales a los interesados en la cosa común, el Juez, a
instancia de parte, proveerá lo que corresponda (art. 398 C.c.).
Ninguno de los comuneros podrá hacer alteraciones en la cosa común
sin el consentimiento de los demás, aunque éstas resultasen ventajosas
para todos (art. 397 C.c.)
2.3.1. Reconocimiento del derecho de propiedad sobre su cuota.
Se reconoce a cada participe en la comunidad (comunero) su derecho a la cuota, la posibilidad de disponer de la cuota así como la po-
65
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 65
18/02/2009 12:56:16
Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
sibilidad de ejercitar la acción de división en cualquier momento para
poner fin a la situación de comunidad.
Al reconocérsele a cada comunero la plena propiedad sobre su cuota
este puede enajenarla, cederla e incluso gravarla. (art. 399 C.c.), si bien
en este caso a los demás participes se les reconoce el denominado retracto de comuneros regulado en el art. 1522 del C.c. en el cual se dispone
que “El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de
enajenase a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de
ellos. Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, solo podrán
hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común”.
2.3.2. Ejercicio de la acción de división.
Salvo que se hubiese pactado la obligación de conservar la cosa indivisa por un plazo máximo de 10 años, cualquier comunero puede
solicitar el ejercicio de la acción de división para poner fin a la situación
de comunidad. (art. 400 C.c.)
Si la cosa es indivisible y no hay acuerdo entre los comuneros para que
se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y se
repartirá su precio.
No obstante haberse llevado a cabo la división de la cosa común
esta no perjudicará a tercero, en el cual se mantendrán sobre la misma
tanto los derechos reales y como los personales. (art. 405 C.c.).
2.4. Las propiedades especiales.
Interesa en este apartando únicamente destacar que, junto con la
regulación del derecho de propiedad en el Código Civil y leyes complementarias, existen también una serie de disposiciones especiales que
66
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 66
18/02/2009 12:56:16
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
regulan determinadas materias; en concreto la propiedad de las aguas,
las minas y los montes, la propiedad intelectual y la industrial.
Simplemente haremos una mención a la normativa propia de estas materias:
• Aguas. Real Decreto Legislativo de 20 de julio de 2001, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas, modificado, entre otras, por las leyes
de medidas fiscales, administrativas y de orden social de 2001, 2002, 2003,
por la Ley de 22 de junio de 2005, por la que se modifica la Ley de 15 de julio
de 2001, del Plan Hidrológico Nacional, así como por el Real Decreto Ley
4/2007, de 13 de abril, referente a las autorizaciones de vertidos. Asimismo, se
completa la regulación con lo dispuesto en el Real Decreto de 11 de abril de
1986, por el que se aprueba Reglamento del Dominio Público Hidrológico,
modificado, entre otros, por el Real Decreto de 23 de mayo de 2003.
• Minas. Ley de Minas de 21 de julio de 1973, de minas, modificada
en 1980, y en el Real Decreto de 25 de agosto de 1978, por el que se
aprueba el Reglamento general para el régimen de la minería.
• Montes. Ley de Montes de 21 de noviembre de 2003, modificada
por la Ley 10/2006, de 28 de abril, y en el Decreto de 22 de febrero
de 1962, que aprueba el Reglamento de Montes, así como en la Ley
de 27 de marzo de 1989, de Conservación de los espacios naturales y
conservación de la flora y fauna silvestre.
• Propiedad intelectual. Real Decreto Legislativo de 12 de abril de 1996
por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual, modificado parcialmente por la Ley 23/2006, de 7 de julio y por
la Ley 10/2007, de junio, de la lectura, del libro y de las bibliotecas.
• Propiedad industrial. Ley de Patentes de 20 de marzo de 1986; Ley
de Marcas de 7 de diciembre de 2001; Ley de Protección Judicial del
Diseño Industrial de 7 de julio de 2003.
67
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 67
18/02/2009 12:56:17
Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
2.5. La propiedad horizontal.
2.5.1. Régimen legal
La regulación sobre esta materia se encuentra contenida en la Ley
de propiedad horizontal (LPH) de 21 de julio de 1960, modificada por
las leyes de 1988 y de 1990, y con mayor profundidad por la Ley de
6 de abril de 1999. También se ha visto afectada por la reforma de la
Ley de Enjuiciamiento Civil de Ley de 7 de enero de 2000, así como
por la Ley de 2 de diciembre de 2003, de igualdad de oportunidades,
no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad.
Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en la Ley 5/2006, de 10 de
mayo, del libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales que contiene en el artículo 553 normas especificas para
inmuebles que, estando sometidos a este régimen, se encuentren ubicados dentro del territorio de aquella Comunidad Autónoma.
Característica fundamental de esta regulación es la coexistencia dentro
de una casa construida por piso o, en su caso, de un conjunto residencial, de dos elementos: los elementos comunes, que pertenecen conjuntamente a todos los propietarios, y los elementos privativos, que pertenecen
a cada uno de los propietarios. Pues bien, ambos derechos están indisolublemente unidos, de manera que la propiedad de un piso o local
lleva implícita la copropiedad sobre los elementos comunes, no siendo posible, por lo tanto, la disposición separada de unos sin los otros.
La convivencia dentro de una comunidad de vecinos estará regulada
por lo dispuesto en la propia Ley de Propiedad Horizontal y por las
demás fuentes del derecho (es decir, en la costumbre y en los principios generales del derecho), pero también por la voluntad de sus
integrantes que se podrá manifestar en:
68
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 68
18/02/2009 12:56:17
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
• Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Los estatutos, que
normalmente se contienen en el título constitutivo y por lo tanto son
redactados por el promotor inmobiliario, son normas que rigen la
vida de la comunidad. No pueden ir en contra de la Ley, y obligan,
no solo a los propietarios de los pisos y/o locales, sino también a los
ocupantes por cualquier título de los mismos (ej. arrendatarios).
• El Reglamento de Régimen Interior, también llamado Ordenanzas, que contiene una regulación detallada de la convivencia mediante la adecuada utilización de los servicios comunes.
Son un instrumento de carácter potestativo que se determina
por la Junta de Propietarios. Como se ha señalado para los
estatutos, el reglamento de régimen interior no pueden ir en
contra de la Ley ni de los estatutos y obligan, no solo a los propietarios de los pisos y/o locales, sino también a los ocupantes
por cualquier título de los mismos.
• Los acuerdos de Junta de Propietarios.
2.5.2. Constitución del régimen de propiedad horizontal
El acto por el cual un edificio se somete al régimen de propiedad horizontal se denomina “Título Constitutivo”, pudiéndose otorgar cuando el
edificio esta construido o cuando se encuentra en fase de construcción.
En el título constitutivo se debe contener necesariamente:
• La descripción del inmueble en su conjunto.
• La descripción de cada piso o local susceptible de aprovechamiento
independiente, así como sus anejos (garajes, trasteros, buhardillas,
etc.) si existiesen, asignándoles a cada uno un numero correlativo.
69
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 69
18/02/2009 12:56:17
Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
• La determinación de la cuota de participación que corresponda
a cada piso o local.
• Potestativamente puede contener también los Estatutos que han
de regir la comunidad de propietarios.
En la práctica ordinaria el título constitutivo se documenta en
escritura pública autorizada por notario, conteniendo también
los Estatutos.
Las cuotas fijadas en el título constitutivo representan la participación de cada piso o local en los gastos comunes del edificio, y
para su fijación se tendrá en cuenta, según el art. 5 LPH:
• La superficie útil de cada piso o local en relación con la total del
inmueble.
• Su emplazamiento interior o exterior.
• Su situación.
• El uso que, racionalmente se presuma, vaya a efectuarse de los
servicios o elementos comunes.
La cuota correspondiente a cada piso o local resulta de utilidad para:
• Determinar la contribución en los gastos generales para el adecuado sostenimiento del edificio, salvo lo especialmente establecido en estatutos. Así los estatutos pueden dispensar de la
contribución al sostenimiento de ciertos elementos a los propietarios que no disfruten de aquellos (ej. los ascensores y los
titulares de locales comerciales).
• Determinar, en el caso de la destrucción o derribo del edificio,
la participación de cada propietario en el solar.
70
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 70
18/02/2009 12:56:18
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
• Convocar Junta de Propietarios y adoptar válidamente acuerdos en
la misma.
2.5.3. Órganos de la comunidad
Sin perjuicio de que los Estatutos o la Junta de Propietarios puedan
establecer otros órganos, la LPH establece los siguientes:
• La Junta de Propietarios.
• El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
• El Secretario.
• El Administrador.
Los cargos de Gobierno de la comunidad tienen una duración anual,
salvo que los estatutos dispongan otra cosa y sin perjuicio de que puedan ser removidos de su cargo por acuerdo de la Junta convocada en
sesión extraordinaria.
A) La Junta de Propietarios.
Es el órgano soberano de la comunidad de propietarios, formada por
todos los titulares de los pisos y locales que se tiene como funciones
principales:
• Nombrar y destituir a las personas que ostentan cargos en la comunidad.
• Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas.
• Aprobar los presupuestos de ejecución de obras de reparación de
la finca.
71
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 71
18/02/2009 12:56:18
Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
• Aprobar y reformar los estatutos, así como determinar el reglamento de régimen interior.
• Conocer y decidir sobre los demás asuntos de interés general
para la comunidad.
Novedad de la reforma de la LPH de 1999 fue la creación de un “fondo
de reserva”, que el primer año debe ser como mínimo del 2,5% del último presupuesto ordinario, y para el segundo y siguientes del 5%.
La función principal de este fondo de reserva es la de atender a las
obras de conservación y reparación de la finca sin esperar la aprobación de las derramas correspondientes.
Con cargo a este fondo de reserva se podrá suscribir un seguro que
cubra los daños causados en el inmueble, o bien un contrato de mantenimiento permanente en edificio y en sus instalaciones.
Reunión.
La Junta de Propietarios se reúne al menos una vez al año, y cuando lo
considere conveniente el Presidente o lo pidan una cuarta parte de los
propietarios o un número de estos que representen al menos un 25 %
de las cuotas de participación.
Convocatoria
Corresponde al Presidente de la Junta o, en su caso, a los promotores
indicados en el párrafo anterior, con indicación del orden del día, día
y hora en primera y en segunda convocatoria.
Si en la misma notificación de Junta se cita en primera y en segunda
convocatoria deberá transcurrir entre una y otra como mínimo media
hora. En caso contrario deberán transcurrir entre una y otra un míni-
72
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 72
18/02/2009 12:56:18
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
mo de ocho días naturales. (Normalmente la convocatoria es conjunta, celebrándose, por razones de quórum de asistencia, en la mayoría
de los casos en segunda convocatoria).
Es importante destacar que en la convocatoria se indicará una relación de
los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad, con advertencia de que estarán privados de su
derecho de voto en Junta, salvo que procedan a su impugnación judicial
o su consignación judicial o notarial de la suma adeudada. Los propietarios morosos conservarán su derecho de voz en al Junta de Propietarios.
Quórum de asistencia
En primera convocatoria será necesario la asistencia de la mayoría
de propietarios que representen a su vez a la mayoría de las cuotas
de participación, pero en segunda convocatoria no habrá sujeción a
quórum.
B) El Presidente y en su caso, los Vicepresidentes.
El Presidente es el representante legal de la Comunidad, en juicio y
fuera de él. Será nombrado entre los propietarios de los pisos o locales
mediante elección directa o, en su defecto, mediante turno rotatorio
o sorteo.
La existencia del Vicepresidente es facultativa, correspondiéndole funciones generales de asistencia al Presidente.
C) El Secretario y el Administrador.
Salvo que en los Estatutos o mediante acuerdo de la Junta de Propietarios se determine otra cosa, estas funciones son ejercidas por el
Presidente.
73
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 73
18/02/2009 12:56:18
Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
De no ser así, tales funciones pueden ser ejercidas por cualquier propietario o incluso por un profesional cualificado no propietario (normalmente un Administrador de Fincas), bien sea persona física o jurídica.
El Administrador tiene como funciones principales, entre otras, la de
velar por el buen uso del edificio, de sus instalaciones y servicios, preparar el plan de ingresos y gastos previsibles, ejecutar los acuerdos de la
Junta en materia de ejecución de obras, realizar los pagos y los cobros
correspondientes, y custodiar los documentos de la comunidad.
2.5.4. Acuerdos de la Junta de propietarios
La reforma de la LPH de 1999 introdujo importantes modificaciones en
orden a la adopción de acuerdos en la Junta de Propietarios, exigiéndose:
• Unanimidad: Cuando se trate de la adopción de la aprobación de
o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o
en los estatutos de la comunidad.
• Voto favorable de 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen 3/5 partes de las cuotas de participación, incluso si supone
la modificación del título constitutivo o de los estatutos, cuando
se trate del establecimiento o supresión de los servicios de:
-
Ascensor.
-
Portería o conserjería.
-
Cualquier otro servicio de interés general.
-
El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico, necesitando además el consentimiento del
propietario directamente afectado si lo hubiere.
74
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 74
18/02/2009 12:56:19
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
• Voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen
la mayoría de las cuotas de participación, incluso si supone la modificación del título constitutivo o de los estatutos, cuando se trate de:
-
La supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas con minusvalía.
• Voto favorable de 1/3 parte de los integrantes de la comunidad que, a su vez
representen, un tercio de las cuotas de participación cuando se trate de al
instalación de infraestructuras o adaptación de las existentes de:
-
Servicios de telecomunicaciones.
-
Suministros energéticos colectivos.
• Voto favorable de la mayoría simple de los integrantes de la comunidad,
con la importante advertencia siguiente para todos los demás
asuntos no incluidos en ninguno de los apartados anteriores.
En este último caso es fundamental tener presente si el acuerdo se adopta en
primera o en segunda convocatoria, porque mientras que en primera convocatoria es necesario el voto favorable de los propietarios que representen la
mitad de las cuotas de participación, en segunda convocatoria serán validos
los acuerdos adoptados por la mayoría de los propietarios “asistentes” que, a
su vez, representen la mitad de las cuotas de los “asistentes” a la Junta.
Finalmente, en el supuesto de que la mayoría no pudiera alcanzarse por ninguno de los procedimientos anteriores, cualquier propietario podrá instar al
Juez de 1ª Instancia del lugar donde radique la finca, dentro del mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, que resuelva en equidad lo que proceda.
Cabe destacar que la asistencia a la Junta de Propietarios puede realizarse por los propietarios personalmente o por medio de representante, bastando en este caso escrito firmado por aquél.
75
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 75
18/02/2009 12:56:19
Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
En el supuesto de que una persona ostente la propiedad de varios pisos o
locales en el edificio este no tendrá tantos votos como inmuebles sino que
dispondrá de un solo voto, aunque para el cómputo de las cuotas se sumen
las de todos sus pisos o locales. Este criterio, que no viene recogido en la
LPH, es el defendido por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo para evitar situaciones de preponderancia de unos propietarios sobre otros.
Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos, sin perjuicio del
derecho de impugnación ante los Tribunales de Justicia cuando:
• Sean contrarios a la Ley o a los Estatutos.
• Sean gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en
beneficio de uno o varios propietarios.
• Supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo.
• Se hayan adoptado con abuso de derecho.
No obstante, la impugnación NO suspenderá la ejecución, salvo que el
Juez, a instancia de la parte demandante y oída la comunidad, así lo
disponga cautelarmente.
Todos los acuerdos se reflejarán en el Libro de Actas, que custodiará y conservará el Secretario, o quien haga sus funciones, durante cinco años.
2.5.5. Realización de obras requeridas para la habitabilidad,
accesibilidad y seguridad del inmueble
Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de
76
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 76
18/02/2009 12:56:19
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales,
de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios
personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un
uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la
instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan
su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de
tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía
administrativa.
En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la junta de propietarios. También podrán los
interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.
Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad a que se refiere el presente artículo estará afecto
el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en la Ley para los gastos generales (art. 9).
Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones
no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación
exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comu-
77
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 77
18/02/2009 12:56:20
Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
nes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de
la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y
mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del
correspondiente interés legal.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso
y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento
expreso de éste.
Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el
inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la
exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Como hemos indicado en el epigrafe anterior, y sin perjuico de lo indicado
en los parrafos anteriores, la realización de obras o el establecimiento de
nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o
de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
2.5.6. Acciones contra los morosos
La reforma de la LPH de 1999 incluyó importantes preceptos limitando los derechos de los morosos (recordar su privación del derecho
78
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 78
18/02/2009 12:56:20
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
de voto en Junta, en los términos establecidos en el art. 15.2 LPH). La
reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 afectó al régimen de
reclamaciones contra los morosos de la comunidad estableciendo un procedimiento ágil para proceder a su cobro: el procedimiento monitorio.
Este se inicia con la aprobación de la deuda pendiente con el moroso
por la Junta, extendiendo el Secretario con el visto bueno del Presidente una certificación acreditativa de la misma.
Cabe destacar que el propietario anterior responde solidariamente del pago
de la deuda (seguramente sólo en el caso de que el nuevo propietario adquirente le haya exonerado de aportar la certificación de no deber cantidad
alguna a la Comunidad), según reza el art. 21.4 de la LPH. Si el moroso se
opone a la petición inicial en el procedimiento monitorio se podrá solicitar
incluso el embargo preventivo de los bienes de este por la comunidad.
Si se utilizasen los servicios de abogado y procurador en la solicitud
inicial del procedimiento, el deudor deberá satisfacer dicho gasto.
Por último destacar que los créditos a favor de la comunidad relativos
a la parte vencida del año en curso, así como del año inmediatamente posterior afectan al inmueble y son preferentes respecto de otros
créditos. Por esta razón la LPH exige que cuando la transmisión de
la vivienda o local se instrumente en escritura pública el transmitente
deberá aportar un certificado de estar al corriente por los gastos comunes o, en su caso, indicando la suma adeudada, que será emitido por el
Secretario con el visto bueno del Presidente.
Sin este certificado el notario no autorizará la escritura pública de
compraventa salvo cuando el adquirente renunciase a tal derecho y
exonerase de dicha obligación al transmitente.
Tanto el secretario como el Presidente responderán de la exactitud de lo
certificado así como de los perjuicios ocasionados por emitirla con retraso.
79
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 79
18/02/2009 12:56:20
Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
2.6. El aprovechamiento por turno de bienes de
uso turístico
2.6.1. Regulación y concepto
Se regula esta materia en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre
derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de interés turístico
y normas tributarias, fruto de la transposición al ordenamiento jurídico
interno de la Directiva comunitaria 94/47.
Esta Ley ha sido modificada por las leyes de medidas fiscales, administrativas y
de orden social de 2000 y 2001, así como por la ley de 28 de octubre de 2002,
de transposición al ordenamiento jurídico español de diversas directivas comunitarias en materia de protección de los intereses de consumidores y usuarios.
Este derecho concede a su titular la posibilidad de utilizar un inmueble un
número determinado de días al año, y durante un periodo sucesivo de años.
Tradicionalmente a esta figura se le ha conocido con el nombre de
“multipropiedad”, pero la actual regulación prohibe tal denominación,
permitiéndose solamente a efectos de publicidad, comercialización o
transmisiones que se permite otra denominación de la legal, pero con
el límite de que no provoque confusión a los consumidores.
Son dos las finalidades esenciales de la reciente regulación:
• Dotar de un marco jurídico a esta figura.
• Dotar de protección al consumidor frente a los posibles abusos
del promotor.
Para el cumplimiento de tales fines se potencia la intervención del Notario en la constitución del régimen, así como la posterior inscripción
de éste en el Registro de la Propiedad.
80
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 80
18/02/2009 12:56:21
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
2.6.2. Naturaleza jurídica
Este derecho puede configurarse y constituirse de alguna de las
siguientes maneras (art. 1):
• Como un derecho real,
• Como un derecho de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales
por temporada, siempre que se anticipen el pago las rentas de todas o de alguna de las temporadas y que se cumpla el requisito
del tiempo mínimo (3-50 años).
2.6.3. Constitución del régimen: escritura pública e inscripción
Como nota esencial del régimen conviene recordar la necesidad de
que se constituya mediante escritura pública autorizada por Notario, y
que se proceda a su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
A) La escritura pública.
La escritura pública deberá contener, entre otros, los siguientes datos
(art. 5):
• Descripción de la finca.
• Descripción de cada uno de los alojamientos.
• Número de aprovechamientos por cada uno de los alojamientos,
duración, mobiliario, días reservados para reparaciones y mantenimiento.
• Estatutos a los que se somete el régimen.
81
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 81
18/02/2009 12:56:21
Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
• Gastos de comunidad.
• Situación registral, catastral y urbanística del inmueble.
• Duración del régimen.
Además deberá prever la constitución de una Comunidad de Titulares,
similar a la Junta de Propietarios en los edificios sometidos al régimen
de propiedad horizontal, en la que los acuerdos se adoptarán por:
• Mayoría de 2/3 si afectan al régimen preestablecido.
• Mayoría simple, para el resto de los acuerdos.
Cada titular tendrá tantos votos como derechos de aprovechamiento,
aplicándose de manera subsidiaria la Ley de Propiedad Horizontal.
B) La inscripción en el Registro de la Propiedad.
Como se ha señalado anteriormente la escritura es constitutiva del régimen, resultando la inscripción en el Registro obligatoria (art. 6). Se
establece, por lo tanto, un doble mecanismo de control de la legalidad,
reconociendo al Registrador la facultad de suspender la inscripción
cuando la escritura pública contenga apartados contradictorios con la
Ley.
2.6.4. Duración del régimen y del derecho
Es preciso distinguir entre:
a) Duración del régimen (art. 3); entre 3 y 50 años, a contar desde la
inscripción del régimen en el Registro o, desde la terminación de la
obra si el régimen se constituyó sobre un inmueble en construcción.
82
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 82
18/02/2009 12:56:21
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
Cuando se extinga el régimen por el transcurso del tiempo los titulares
de derechos NO tendrán derecho a compensación alguna.
b) Duración anual del derecho de aprovechamiento (art. 1.3); no podrá ser
inferior a 7 días seguidos al año, debiendo tener la misma duración
todos los turnos sujetos al mismo régimen. Además para cada alojamiento se deberá reservar un periodo no inferior a 7 días al año para
reparaciones y limpiezas.
2.6.5. Transmisión de derechos
Si bien la ley exige el cumplimiento de una serie de formalidades para la constitución del régimen de aprovechamiento por turno, para la transmisión de los derechos derivados del mismo sólo
se requiere que se haga constar por escrito pero con un contenido
mínimo (art. 9), pero el adquirente del derecho podrá exigir su formalización por escrito para poder proceder a su inscripción en el
Registro.
2.6.6. Protección al adquirente: desistimiento, resolución y
nulidad del contrato.
Como mecanismos de protección al adquirente de derechos de aprovechamiento por turno la Ley le reconoce los siguientes derechos:
A) Desistimiento (art. 10)
El adquirente podrá, a su libre arbitrio, desistir del contrato en el plazo
de 10 días desde la firma sin que deba abonar indemnización ni gasto
alguno.
83
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 83
18/02/2009 12:56:21
Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
B) Resolución (art. 10)
En el plazo de 3 meses desde la firma del contrato el adquirente podrá
resolver el contrato cuando:
• El contrato no cumple el contenido mínimo legal.
• Se hubiese vulnerado la prohibición terminología referente al
término multipropiedad.
• Se hubiese vulnerado el derecho de información del adquirente.
Por su parte el transmitente podrá resolver el contrato cuando el adquirente no pague durante al menos 1 año, las cuotas por razón de los
servicios al propietario, salvo pacto en contrario.
C) Nulidad (art. 10).
Sin perjuicio de la facultad resolutoria y de la responsabilidad penal,
en su caso, el adquirente podrá instar la acción de nulidad cuando la
información suministrada no resulte veraz.
2.7. La ley de ordenación de la edificación
Se regula esta materia en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de
Ordenación de la Edificación (en vigor desde el 6 de mayo de 2000),
modificada por la Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, Administrativas y de Orden Social.
Establece sistemáticamente las responsabilidades de los intervinientes
(promotor, proyectista, constructor, director de obra, etc.) en el proceso de la edificación, así como las garantías necesarias para el adecuado
84
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 84
18/02/2009 12:56:22
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
resultado del mismo, imponiendo para hacerlas efectivas la suscripción de seguros.
Determina la citada regulación que para garantizar la seguridad de las
personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, los edificios deben proyectarse, construirse y mantenerse cumpliendo requisitos de:
• Funcionalidad.
• Seguridad.
• Habitabilidad.
Una vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso,
de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor por el director de obra para la formalización de los correspondientes
trámites administrativos.
A dicha documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción la
relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el
proceso de edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y
mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la
normativa que le sea de aplicación.
Toda la documentación referida en los apartados anteriores, que constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del
edificio.
El Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que aprueba
el texto Refundido de la Ley de Suelo (de ámbito estatal, sin perjuicio
de la legislación propia de cada Comunidad Autónoma en el ámbito
de su competencia) exige en su artículo 20, con relación a las escrituras
de obra nueva terminada, para su autorización por el notario, que “se
85
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 85
18/02/2009 12:56:22
Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
acredite documentalmente el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por
la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a la usuarios,
y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autoridades administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística”.
Así pues, en el supuesto de que se vaya a otorgar una escritura de declaración de obra nueva terminada, el Promotor deberá otorgar un acta notarial
de depósito, en la que, de manera sucinta se deberá identificar la finca registral, así como la obra nueva, dejando constancia de que se ha depositado
el Libro del Edificio.
En resumen, el Libro del Edificio contendrá:
1. El proyecto inicial y, en su caso, sus modificaciones.
2. La licencia y, en su caso, sus modificaciones.
3. El certificado de final de obra firmado por técnico competente.
4. El acta de recepción de la obra por el Promotor.
5. La relación de agentes intervinientes en la promoción.
6. Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de las
instalaciones.
Debido al volumen del Libro del Edificio este se puede entregar en
soporte informático.
2.7.1. Régimen de responsabilidades
Sin perjuicio de las responsabilidades contractuales, las personas
físicas o jurídicas que intervienen responderán frente a los propietarios
86
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 86
18/02/2009 12:56:22
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
y terceros adquirentes, dentro de los plazos indicados desde la fecha
de la recepción de la obra sin reservas, de los siguientes daños materiales:
• Daños materiales causados por vicios o defectos de cimentación,
soportes, vigas, forjados u otro elemento estructural, durante 10
años.
• Daños causados por vicios o defectos de elementos constructivos
que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, durante 3 años.
• El constructor responderá de los daños materiales por vicios o
defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o
acabado; durante 1 año.
En cualquier caso, la responsabilidad derivada de la aplicación de esta
Ley es personal e individualizada, sin perjuicio de que en el caso de que
la causa no pueda individualizarse o estemos ante un caso de concurrencia de culpas, la responsabilidad pueda exigirse solidariamente.
Ahora bien, no hay que confundir el plazo de garantía con el plazo
para el ejercicio de la acción. Es decir, el defecto debe aparecer dentro
del plazo de garantía (10, 3 o 1 año), pero la acción para el ejercicio
de la responsabilidad debe ejercitarse en el plazo de 2 años desde la
aparición del daño o defecto.
2.7.2. Seguros
La Ley exige para la efectividad de las responsabilidades arriba
descritas la obligatoriedad de suscribir una serie de seguros, en concreto:
87
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 87
18/02/2009 12:56:22
Manual de Derecho y Fiscalidad inmobiliaria ___________________________________________
a) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar los daños
por defectos de terminación o acabado, durante el plazo de 1 año. No obstante
se puede sustituir por la retención por el promotor del 5% del importe
de ejecución material de la obra. El capital mínimo asegurado será el
5% del coste final de la ejecución material de la obra.
b) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar los daños
por defectos de habitabilidad, durante el plazo de 3 años. El capital mínimo
asegurado será el 30% del coste final de la ejecución material de la
obra.
c) Seguro de daños materiales o seguro de caución, para garantizar los daños
por defectos estructurales, durante el plazo de 10 años. El capital mínimo
asegurado será el 100% del coste final de la ejecución material de la
obra.
2.7.3. El autopromotor
Desde la reforma de 2002 estas garantías no serán exigibles en el
supuesto del autopromotor individual de una única vivienda familiar
para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión
intervivos dentro del plazo de 10 años, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la contratación de la garantía a que se refiera el apartado
anterior por el tiempo que reste para completar los 10 años.
A tales efectos, no se autorizaran ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de transmisión intervivos sin que se acredite
y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que deberá haber acreditado haber utilizado la vivienda,
fuese expresamente exonerado de la constitución de la misma por el
adquirente.
88
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 88
18/02/2009 12:56:23
_________________________________________________________ Juan Antonio Pascual Miravalles
2.7.4. Control en el cumplimiento de la obligación de contratar
los seguros.
No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad
escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificación a las
que se aplique esta Ley, sin que se acredite y testimonie la constitución
de las garantías anteriores.
De la misma manera, mientras no haya transcurrido el plazo de prescripción de las acciones de garantía no se podrá cerrar en el Registro
Mercantil la hoja abierta al promotor individual, ni se podrán liquidar
las sociedades promotoras, sin que se acredite previamente ante el Registrador la constitución de las garantías establecidas en la Ley.
2.8. Los derechos reales. Concepto, caracteres y
clasificación
2.8.1. Concepto
Puede definirse el derecho real como un derecho subjetivo que
atribuye a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa,
otorgándole un ejercicio preferente y excluyente e imponiendo a todos un deber general de respeto.
2.8.2. Caracteres
Los caracteres de los derechos reales son:
• Inmediatividad, por conceder al titular un poder directo e inmediato sobre la cosa.
89
Manual Derecho y Fiscalidad Inmobilaria.indd 89
18/02/2009 12:56:23