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PAPER PRESENTADO COMO BORRADOR DE TRABAJO AL CONGRESO
ACCESIBILIDAD, AJUSTES Y APOYOS. UC3M MAYO 2016. PROYECTO “MADRID
SIN BARRERAS” WWW.MADRIDSINBARRERAS.ORG
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«VIVIENDA Y SUPRESIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS»
Andrés DOMÍNGUEZ LUELMO
Catedrático de Derecho civil
Universidad de Valladolid
SUMARIO:
I. PLANTEAMIENTO GENERAL. II. NORMATIVA SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL. III. LA LEY 15/1995,
DE 30 DE MAYO, DE LÍMITES DEL DOMINIO SOBRE INMUEBLES PARA ELIMINAR BARRERAS
ARQUITECTÓNICAS A LAS PERSONAS CON DISCAPACIDAD. IV. LA LEY 29/1994, DE 24 NOVIEMBRE,
DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.
I. PLANTEAMIENTO GENERAL
Se pretende abordar la problemática jurídica que plantea el disfrute de la vivienda para
las personas con algún tipo de discapacidad. Se afronta, pues, la supresión de barreras
arquitectónicas, pero también la posibilidad de realizar en el interior de la vivienda obras o
actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la
discapacidad, por parte del usuario de la misma.
Son tres las situaciones en que se puede encontrar el afectado, que darán lugar a la
aplicación de una normativa diferente:
1) La Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (LPH). A esta normativa
habrá que estar en cuanto a las obras que el propietario puede realizar en el interior de su
vivienda y, especialmente, las que afecten a elementos comunes (en este caso, con independencia
de que quien habita el inmueble sea propietario o tenga la posesión de una vivienda o local por
un título diferente (v.gr., arrendamiento)
2) La Ley 15/1995, de 30 de mayo, de límites del dominio sobre inmuebles para eliminar
barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad. Aunque sea más ventajoso el régimen
de la LPH, se puede acudir a este régimen cuando no se obtengan las mayorías correspondientes.
Esta Ley se aplica a dos supuestos diferentes:
a) Obras de adecuación de fincas urbanas ocupadas por personas con discapacidad
que impliquen reformas en su interior, exclusivamente cuando están destinadas a
usos distintos del de la vivienda (si el uso es el de vivienda, se aplica la
legislación especial sobre arrendamientos urbanos y, en su caso, rústicos).
b) Modificación de elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario
entre la finca urbana y la vía pública, tales como escaleras, ascensores, pasillos,
portales o cualquier otro elemento arquitectónico, o las necesarias para la
instalación de dispositivos electrónicos que favorezcan su comunicación con el
exterior (con independencia de que el solicitante sea propietario, usufructuario,
arrendatarios o usuarios de las fincas urbanas)
3) La Ley 29/1994, de 24 noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley
49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos (LAR). Esta normativa se aplica
en los casos en que el arrendatario de una vivienda necesita realizar en su interior algún tipo de
obra para acondicionarla al tipo de discapacidad que corresponda. La normativa sobre
arrendamientos rústicos sólo resultará aplicable cuando, además de las tierras, se ceden a la vez
edificaciones destinadas a la vivienda del arrendatario, en aquellos casos en que el
aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal sea la finalidad primordial del arrendamiento.
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II. NORMATIVA SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
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Deben distinguirse dos regímenes diferentes:
A) Obras que tienen carácter obligatorio y no requieren de acuerdo previo de la
Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos,
cuando vengan impuestas por las Administraciones Públicas o hayan sido solicitadas a instancia
de los propietarios.
Dentro de estas actuaciones obligatorias, el art. 10.1.b) LPH se refiere a las obras y
actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de
accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya
vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o
mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los
elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos
mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior,
siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las
subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos
comunes. Debe aclararse que no se elimina el carácter obligatorio de estas obras por el hecho de
que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las
hayan requerido.
Desde una perspectiva estrictamente jurídica deben analizarse las siguientes cuestiones:
1) Quiénes tienen a estos efectos la consideración de personas con discapacidad
2) Si es necesaria una acreditación oficial de la discapacidad, o basta con que se den
las circunstancias físicas que motivan la misma.
3) Qué debe entenderse por barreas arquitectónicas a efectos de la accesibilidad
universal.
4) Qué obras pueden exigirse o considerarse obligatorias al amparo de la citada
accesibilidad universal.
5) Quiénes están obligados al pago y en qué cuantía
B) Cuando no tienen carácter obligatorio [art. 10.1.b) LPH], la realización de obras o
el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de
barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad
y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la
modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la
mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación (art. 17.2.LPH)
La reforma de la LPH operada por la Ley 8/2013, rebaja la mayoría exigible para adoptar
este tipo de acuerdos, pero plantea el problema de delimitar en qué casos las obras tienen
carácter obligatorio y cuándo no.
– Aparte de lo anterior, y por lo que se refiere a este tipo de obras (de manera particular,
en el caso de instalación de ascensor) es preciso resolver el problema que plantea la oposición
del propietario que pueda verse afectado en su propiedad, cuando la obra requerida no
suponga una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo. Esta cuestión fue
abordada por la STS de 10 de octubre de 2011.
Según el art. 9.1.c) LPH, son obligaciones de cada propietario: «Consentir en su vivienda
o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres
imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios
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comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo
derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados».
En muchos casos no se trata propiamente de una servidumbre, sino de una expropiación.
Varias leyes autonómicas facilitaron la posibilidad de una expropiación (sin interés
público, expropiando la Administración en beneficio de una comunidad de propietarios).
•
Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo (País Vasco): art. 177.j)
•
Ley 9/2010, de 30 de agosto, del Derecho a la Vivienda (Castilla y León): art. 17.
•
Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, de Derecho a la Vivienda (Navarra): art. 55
En todos los casos se dispone que «la administración expropiante será el ayuntamiento
correspondiente, y el beneficiario la comunidad de propietarios o quien ostente una mayoría
suficiente para ejecutar las obras en cuestión».
Algunos Ayuntamientos se acogieron a este sistema, sin respaldo de una Ley
Autonómica, sobre la base del art. 111.5 de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía
Sostenible.
Este régimen fue derogado y sustituido por el previsto en el art. 15 de la Ley 8/2013, de
Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, que ha sido también derogado
recientemente.
En la actualidad se aplica el art. 9 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, de 30 octubre
de 2015, que regula la cuestión dentro del régimen de «Participación pública y privada en las
actuaciones de transformación urbanística y en las edificatorias». Con ello se pretende evitar la
arbitrariedad con que se utilizaba esta posibilidad por la Administración local.
A la hora de fijar la cantidad con la que debe se indemnizado el propietario que se
vea privado de una parte de la vivienda o local, se puede acudir a los criterios que recoge la
STS de 15 de diciembre de 2010.
– Finalmente, debe analizarse la posibilidad de solicitar obras de eliminación de barreras,
no en elementos que favorezcan el acceso o la comunicación con el exterior, sino elementos
comunes de ocio. Es paradigmático el caso resuelto por la STS de 10 octubre 2013, en que se,
en virtud de acuerdo, había denegado a un discapacitado la posibilidad de utilizar la piscina de la
comunidad (elemento común) cuando la instalación del acceso, desmontable, y cuyo coste
asumía por entero el solicitante, no perjudicaba al resto de propietarios.
III. LA LEY 15/1995,
DE 30 DE MAYO, DE LÍMITES DEL DOMINIO SOBRE INMUEBLES PARA
ELIMINAR BARRERAS ARQUITECTÓNICAS A LAS PERSONAS CON DISCAPACIDAD.
Cuando no sea posible solucionar los problemas de accesibilidad por ninguna de las vías
estudiadas de la LPH, todavía queda la alternativa de acudir a la Ley 15/1995, de 30 de mayo.
Del ámbito de esta Ley se excluyen por el art. 2.3 las obras de adecuación del interior
de las viviendas instadas por los arrendatarios de las mismas que tengan la condición de
minusválidos o que convivan con personas que ostenten dicha condición, por cuanto vienen
reguladas por el art. 24 de la LAU.
Se excluyen los arrendatarios de vivienda, pero sólo en lo que se refiere a las obras a
realizar en el interior de la vivienda arrendada, y siempre que se trate de arrendamientos
sometidos al régimen especial previsto en la LAU, cuya regulación se considera más beneficiosa.
Se pueden someter, en cambio, a la Ley 15/1995 los arrendatarios de locales
La Ley 15/1995 es aplicable en todo caso respecto a elementos comunes del edificio
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Se regulan dos procedimientos: uno extrajudicial y otro judicial.
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Los gastos que originen las obras para la adecuación de la finca urbana o de sus
elementos comunes deben ser pagados por el solicitante.
IV. LA LEY 29/1994, DE 24 NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS
Su art. 24 se refiere a las obras a realizar en el interior de la vivienda arrendada PATRA
acondicionarla a la discapacidad del arrendatario.
Se deben analizar las siguientes cuestiones:
a) Qué obras se pueden realizar
b) A quién le corresponde la reparación y conservación de las obras hechas por el
arrendatario.
c) La obligación de notificar esas obras con carácter previo y por escrito al arrendador.
d) La obligación, al término del contrato, de reponer la vivienda al estado anterior, si así
lo exige el arrendador (art. 24.2 LAU y 21.2.LAR).