contrato de legislacion civil veracruzana , t-esis

^E C H O
USEES
U niversidad V eracruzana ,
Facultad de D erecho
La
a c t u a l iz a c io n de la p r o m e s a d e
CONTRATO DE LEGISLACION CIVIL
VERACRUZANA ,
T-ESIS
Q U E PARA OBTENER EL TITULO DE:
L ic e n c ia d o ' en D
erecho
PRESENTA:
S ergio R a m o s H ernandez
d ir e c t o r
DEL SEM INARIO DE TESIS:
V ictor M
anuel
H ernandez V iveros
X A LA P A D E ENRIQUEZ, VER.
1995.
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I N T RO DU C C I O N.
La presente investigacion• tiene como
fundamento el dirimir las designaciones
equivocas y las confusiones que se forman
por no conocer la naturaleza del contrato de
promesa, asi como sus caracteristicas que lo
diferencia de los otros contratos, por lo
que al momento de su realizacion las partes
cometen una serie de errores, al denominar
su acuerdo de voluntades como precontrato,
es
por
ello
que
se
expondra
las
caracteristicas, elementos, y el concepto
tanto legal como doctrinario, dentro del
primer
capitulo
titulado
"Aspectos
Generales".
El
segundo
apartado
presenta
las
"Diferencias entre la promesa de contrato y
otros actos juridicos",
ya que hay
discernimiento
entre
la
promesa
y
declaracion
unilateral
de
voluntad,
un
la
el
contrato definitivo y lo que se conoce como
el contrato sujeto a termino y el que se
realiza bajo condicion,
ya que si bien es
cierto
el
contrato
preparatorio
es
confundido, por presentar la obligacion de
hacer,
que
consiste
en
realizar
uno
definitivo, en un determinado tiempo o plazo
y que cuyos elementos de ese contrato futuro
deban manifestarse dentro del precontrato, y
no solo eso sino que algunos autores y
legislaciones no aceptan este tipo de acto
juridico, porque mencionan que coacciona la
libertad de contratar y otros agregan que es
un contrato dependiente de otro, pero apesar
de esas posturas hay quienes defienden al
contrato preparatorio y agregan a su defensa
que se trata de un verdadero contrato
autonomo y cuya finalidad es celebrar un
contrato futuro que sera definitivo para las
partes, ya que no pueden o no se encuentran
en condiciones de realizar este.
El
tercer
capitulo,
se
ha denominado
corno "La aplicacion de la promesa en otros
contratos", en este apartado se trata de
conocer si es posible que se realicen
contratos
preparatories
de
todos
los
contratos existentes en la esfera juridica
civil y raercantil, asi tambien en el cuarto
apartado titulado "La promesa de contrato en
la legislacion civil de los Estados de la
Republica
Mexicana",
se
realiza
una
comparacion juridica con los ordenamientos
civiles de los demas Estados que forman la
Republica Mexicana, en el cual se observara
los
articulos
que
reglamentan
a
este
contrato y si existe discrepancia entre
ellos, entonces conocer en donde radica
esta.
Lo que se pretende es utilizar con
eficacia este acto juridico, que puede ser,
un elemento que motive las relaciones tanto
comerciales como las particulares con mayor
seguridad.
INDICE.
INTRODUCCION.
CAPITULO I.
"ASPECTOS GENERALES DEL CONTRATO DE
PROMESA"
1.1.
CONCEPTO.....................................
( 12)
1.2.
CARACTERISTICAS............................................
( 18)
1.3.
CLASIFICACION...................................................
( 25)
1.4.
ELEMENTOS DE EXISTENCE Y REQUISITOS
DE VALIDEZ............ ............... .............................
( 35 )
ELEMENTOS DE EXISTENCE O ESENCIALES.
( 37 )
1.4.1.1. CONSENTIMIENTO..............................................
( 37)
1.4.1.2. OBJETO...... .........................................................
( 46)
1.4.2.
( 53)
1.4.1.
REQUISITOS DE VALIDEZ..................................
1.4.2.1. FORMA...........................
( 54)
1.4.2.2. CAPACIDAD......................................
( 60)
1.4.2.3. AUSENCIA DE VICIOS EN EL CONSENTIMIENTO.
( 63 )
1.4.2.4. LICITUD EN EL OBJETO, MOTIVO O FIN...........
( 71 )
1.4.3.
( 74)
REQUISITOS ESPECIALES...............................
1.5.
1.6.
LA POSIBLE INSCRIPCION EN EL REGISTRO
PUBLICO...............................................................
( 77 )
LAS CAUSAS DE TERMINACION......................
( 82 )
CAPITULO II.
"DIFERENCIAS ENTRE LA PROMESA DE
CONTRATO Y OTROS ACTOS JURIDICOS"
2.1.
LA PROMESA DE CONTRATO Y LA DECLARACION
UNILATERAL DE VOLUNTAD........................
2.2.
LA PROMESA DE CONTRATO Y EL CONTRATO
DEFINITIVO..........................................................
2.3.
(95)
EL CONTRATO DE PROMESA Y EL CONTRATO
SUJETO ATERMINO...............................
2.4.
( 93)
(96)
LA PROMESA Y EL CONTRATO BAJO CONDICION. ( 97)
CAPITULO III.
"LA APLICACION DE LA PROMESA EN OTROS
CONTRATOS".
3.1.
LA UTILIDAD DE LA PROMESA EN LOS CONTRATOS
CIVILES...... ..........................................................
3.2.
DIFERENCIA ENTRE LA PROMESA Y EL CONTRATO
DE COMPRAVENTA.............................
3.2.1.
(106)
LA ADAPTACION DE LA PROMESA DE CONTRATO
EN LA LEGISLACION MERCANTIL.....................
3.3.1.
(102)
EL CONTRATO PREPARATORIO Y LA COMPRA­
VENTA EN ABONOS.............................................
3.3.
(99)
(110)
IDENTIFICACION DE LA PROMESA DE CONTRATO
EN EL ARRENDAMIENTO FINANCIERO...........
(113)
CAPITULO IV.
"LA PROMESA DE CONTRATO EN LA
LEGISLACION CIVIL DE LOS ESTADOS DE LA
REPUBLICA MEXICANA".
4.1.
COMPARACION JURIDICA DEL CONTRATO
PREPARATORIO CON EL ESTADO DE VERACRUZ Y LAS
OTRAS ENTIDADES FEDERATIVAS..................
(118)
CONCLUSIONES...............................................................
(133)
PROPUESTAS............................................................
(138)
BIBLIOGRAFIA GENERAL...............
(145)
'
CAPITULO I.
ASPECTOS GENERALES
DEL CONTRATO DE PROMESA.
1.1. CONCEPTO
-
Para conocer acerca de un contrato
determinado,
es
necesario
saber
Jla'
naturaleza de este, ya que las partes que
intervienen pueden darle una designacion
equivocada que no va de acuerdo con los
requisitos
y
actos
consentidos
voluntariamente por las partes, es por ello,que la ley le asigna ciertas caracteristicas
unicas que
los diferencia unos de otros
actos jurxdicos, por ejemplo: LA PROMESA DE
CONTRATO,
es
tambien
conocida
como
precontrato,
ante
contrato,
contrato
preparatorio, contrato preliminar, peticion
12
>
de contrato, opcion, pacto de contrahendo1,
pero en si, debe reunir los requisitos que
la ley le atribuye para considerarse valido,
existente
y
disponer
del
ordenamiento
jurldico adecuado.
La
realizacion
de
este
contrato,
requiere del acuerdo de dos voluntades, pero
ademas tambien puede ser unilateral, cuando
una sola de las partes se obliga hacia la
otra sin que esta le quede obligada, o en
forma bilateral, donde las partes se obligan
reclprocamente a celebrarlo dentro de un
cierto tiempo o plazo, un contrato futuro,
cuyos elementos esenciales se determinan al
efecto, as! corao debe constar por escrito y
contener las caracterlsticas del contrato
definitivo para que sea valido2.
A las partes que intervienen en la
celebracion,de este contrato se les llama,
promitentes y a su vez seran beneficiarios,
1 PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO, Bernardo, Contratos Civiles. Ed.
Porrua, Mexico 1993, p. 63.
2 C6DIG0 CIVIL, del Distrito Federal, Ed. Cajica, Mexico 1994, art. 2243
al 2246.
CODIGO CIVIL, del Estado de Veracruz, Ed. Cajica, Mexico 1994, art.
2179 al 2179, ambos mencionan de igual manera la tipificacion del contrato
de promesa.
13
si es bilateral, pero si es unilateral la
obligacion de contratar, se les nombrara a
una de las partes promitente y aquel a cuyo
favor se obliga, beneficiario3.
Asi se ha concretado el ordenamiento o
tipificacion4 de este contrato en el Codigo
Civil del Distrito Federal y del Estado de
Veracruz, quedando de igual manera en ambos,
evitando controversias entre ellos en cuanto
a la materia federal y del fuero comun o de
otra especie, queda claro el ordenamiento
juridico que regira las obligaciones y
derechos de los contratantes, evitando como
ya se menciono una erronea designacion o
estructura, que de lugar a la afectacion ya
sea de inexistencia o de nulidad absoluta o
relativa.
Cumpliendo con el objeto del contrato en
la cual se origina una obligacion de hacer,
que
se
refiere
principalmente
a
la
celebracion de un contrato futuro, tal como
se
encuentra
regulado
en
ambos
Codigos
3 ZAMORA Y VALENCIA,Miguel Angel, Contratos Civiles. 2da. ed., Ed.
Porrua, Mexico 1985, p. 65.
4 ARCE GARGOLLO, Javier. Contratos Mercantiles Atpicos. Ed. Trillas,
Mexico 1985, p.29, "Nomination que hace de los contratos que se encuentran
estructurados y regulados por un ordenamiento legal determinado".
14
Civiles Mexicanos que se hace alusion y que
el autor Bernardo
Perez
F'ernandez Del
Castillo, relaciona con el " artlculo 22 del
Codigo Civil Suizo de las obligaciones; que
en
su
primer
parrafo
establece:
La
obligacion de celebrar una convencion futura
puede ser motivo de contrato"5, de igual
manera el articulo 1148 del Codigo Civil*
Argentino dice: "para que haya promesa,- esta
debe
ser
hecha
a persona
o personas
determinadas sobre un contrato especial, con
todos los antecedentes constitutivos de los
contratos";
por lo que
se agotan los
requisitos de existencia y
validez que se
requieren para la celebracion de este tipo
de contratos quedando asi, satisfecho lo que
requiere el articulo 1279 del Codigo Civil
Espanol
que
es
"la
intervencion
del
consentimiento y los requisitos de validez
del contrato para que los contratantes
.puedan compelerse reciprocamente a llenar
aquella forma especial, para hacer efectivas
las obligaciones propias de un contrato"6.
5 PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO, Bernardo, ob cit., p. 61, 62.
6 Idem. Nota: "La legislation y la doctrina espanola, concibe el contrato de
promesa, como un negocio juridico atipico y no regulado".
15
Por
lo
que
se
ha
observado
el
consentiraiento y los requisitos de validez,
son
dos
pilares
que
sostienen
a
los
contratos, pero por su parte la doctrina
alemana considera que la promesa va en
contra de
la libre
contratacion,
pues
coacciona a la celebracion del contrato
definitivo,
consideracion que puede ser
atacada ya que las partes
se obligan
voluntariamente a realizar el contrato de
promesa que como observamos lleva implicito
el requisito de realizar un contrato futuro,
por lo que,
si las partes no desean
extinguir la obligacion a la cual . han
consentido, es porque la razon
que los
lleva a realizar este contrato puede ser
economica u otra que se le imponen en forma
personal a una de las partes o a ambas a
realizarlo, pero si alguna de ellas no desea
celebrarlo o no esta de acuerdo con la
celebracion
de
un
contrato
futuro
definitivo, simplemente no lo celebraran
como
contrato
de
promesa,
sino
que
realizarian un contrato definitivo, con los
elementos esenciales de este, lo que no da
margen de error en cuanto a la nominacion
del acto juridico que realmente quieren, ni
a la coaccion de la libre contratacion, pero
16
si bien, es cierto, en muchas ocasiones se
realizan contratos o actos juridicos que no
se desean
pero que se
realizar
determinado
fin
necesitan para
que
dara
un
beneficio
personal
y
eso
no
lo
hace
inexistente o lo afecta de nulidad ya
obsoluta o relativa, como manifiestan los
alemanes y los que no acept-an el contrato
preliminar,
todos
estos
actos
serxan
afectados de inexistencia o nulidad , pero
no se explican que pasaria si estos actos
los
quitamos
para
que
no
sean
contrarios
al
regimen
juridico
de
contratacion,
para
esta
objecion
los
Codigos como el Frances, el Italiano, y el
nuestro aceptan la promesa de contrato en
una forma ya precisa para que en cierto
plazo
y
bajo ciertas condiciones se
celebre un contrato, con esto restringen la
libertad
absoluta
de
contratacion,
terminando asi con la discusion doctrinaria
y teorica7.
\
7 ROJINA VILLEGAS. Rafael. Derecho Civil Mexicano. Tomo 6.
Contratos, Vol. I, 4ta. ed., Ed. Porrua, Mexico 1981, p. 83.
17
1.2. CARACTERISTICAS
La promesa de contrato, segun los
Codigos Civiles tanto del Estado como el
Federal, da origen a una obligacion de hacer
(art. 2178) que consiste en celebrar un
contrato futuro, que en ese momento se
ofrece, sobre este punto la legislacion no
deja lugar a duda, ya que se prepara en
cierta forma a los contratantes a firmar uno
definitivo, es claro hacer mencion, que no
se necesita realizar ningun servicio o
entregar la cosa; ya que esto es la materia
o base del contrato futuro y el contrato de
promesa; es solo la obligacion de hacer la
que se estipula, hay que precisar que nos
referimos a un acto juridico o sea a la
manifestacion de la voluntad que consiste en
crear y transmitir una
obligacion que
aceptan en forma expresa 8, por lo tanto s£
los terminos en que se contrata son claros y
no dejan duda sobre la intencion de los
contratantes,
se
entendera
el
sentido
8 CODIGO CIVIL del Estado de Veracruz, art. 1736. "El consentimieto
puede ser expreso o tacito.
Es expreso cuando se manifiesta verbalmente o por escrito...".
18
As£ mismo loscontratantessenalan
dentro del contrato ya sea un plazo o un
determinado dia o fecha, para celebrar el
contrato definitivo, al respecto se debe
mencionar que este requisito es necesario ya
que si “no se limitase a cierto tiempo la
celebracion
del contratodefinitivo
el
promitente quedaria obligado indefinidamente
a sostener su oferta, lo que resultaria en
algunos casos antieconomico,
sobre _ todo
cuando el contrato definitivo es traslativo
de dominio o simplemente no podria enajenar
la cosa objeto del contrato, hasta en tanto
el beneficiario se lo exigiera”9, por lo que
a todas
luces
iria
en contra de su
patrimonio,
es
por
eso
que en las
obligaciones se deben senalar el dia cierto
para cumplir con los compromises realizados
y que empiece a correr el termino para dejar
libre de obligacion a los contratantes y no
perjudique de ningun modo a estos.
No olvidando que la ley que tipifica la
promesa de contrato, exige que se realice
por escrito (art. 2179), ya que si no se
llevara a cabo de esta forma se caeria en la
9 TREVINO GARCIA, Ricardo, Contratos Civiles v sus genera lidades. 3ra.
ed., Ed. Libreria Font, Guadalajara Jalisco, Mexico 1976, p. 99
19
nulidad relativa, no debemos olvidar que la
promesa de contrato se expresara en los
mismos terminos que el contrato definitivo,
y con ello debemos aclarar que si el
contrato
definitivo
requiere
para
su
validez,
que
Publico o en
se realice ante Fedatario
documento publico, y si se
llevara a cabo en instrumento privado se
ratifiquen las firmas de los que intervienen
en el, es logico creer que de esta manera
deberxa realizarse el contrato de promesa,
aunque el Codigo Civil del Estado no lo
especifique
pero
se
podria
hacer
una
reforma,
colocandole este requisito que
otros Estados han anexado a su Legislacion
Civil, como se vera con mas claridad en el
apartado que habla del registro del contrato
de promesa.
Por otro lado “es logico pensar que si
no se determinan en el contrato de promesa
los elementos caracteristicos del contrato
definitivo, no se podria celebrar este; por
ejemplo: un contrato de promesa en el que
las partes se obligaran una a vender y otra
a comprar, pero sin especificar que cosa se
va a vender ni a que precio,
constituiria
una imposibilidad juridica para celebrar el
20
contrato futuro”10, es por ello que dentro
del contrato de promesa se debe especificar
claramente los servicios o bienes que van a
hacer objeto de este contrato, especificando
el monto de
lacantidad por la cual se
llevara a cabo el contrato definitivo, que
en si, es lo que mantiene la estrecha
relacion con
elcontrato de promesa y el
definitivo, ya que si no se estipulara
claramente
el objetode
los
contratos
entonces
estariamos
imposibilitados de
contratar en
unfuturo y no tendria
caso
realizar la promesa.
En cuanto a la caracteri stica que
plantea Zamora y Valencia11 con respecto al
contrato que nos ocupa menciona quetiene
una funcion juridica y la define como la que
origina el derecho personal consistente en
la creacion de una obligacion y por lo tanto
no crea derechos reales ni genera efectos
traslativos
o hace
referenda
a la
utilizacion
deservicios, esto ultimo con
referenda a que menciona que la funcion de
este contrato no es economica, pero al
respecto podemos agregar que si bien es
10 TREVINO GARCIA, Ricardo, ob cit.
11 ZAMORA Y VALENCIA, Miguel Angel, ob cit, p.65.
21
cierto que no es economica como el lo
plantea, lo es ya que lo que lleva a
contratar
economica,
a
las
y
partes,
que
este
es
una
contrato
necesidad
puede
retribuir de cierta ganancia a una de las
partes, ya que se puede estipular un pago
por contratar.
Asi como tambien se puede senalar la
posibilidad de que se establezcan arras o
alguna prestacion, como pena en caso de
incumplimiento, para “que el beneficiario en
una promesa unilateral o los dos promitentes
en una bilateral, puedan desistirse de la
promesa y no celebrar el contrato futuro, en
cuyo
supuesto quien
se desistiese
del
contrato debe perder como pena las arras
entregadas o devolver estas y otro tanto,
segun el caso, a su cocontratante”12. El
Codigo Civil del Estado hace alusion a esta
clausula, en cuanto a la posibilidad de que
“la obligacion no se cumpla o no se cumpla
de la manera convenida”(art. 1773), pero en
el caso de que fuere cumplida en parte, la
pena se modificara en la misma proporcion,
12 SANCHEZ MEDAL, Ramon. De Los Contratos CivileslTeoria General
del Contrato, Contratos en Especial, Registro Publico de la Propiedad), Ed.
Pornia, 2da. ed., Mexico 1980, p.102.
22
articulo- 1777,
teniendo
en
cuenta
naturaleza. y
las
circunstancias
de
la
la
obligacion,
cuando se de el incumplimiento
por
de
alguna
las
partes,
la
contraparte
solo podra exigir el cumplimiento o el pago
de la pena (entrega de las arras) convenida
pero no ambas; a menos que asi lo hayan
estipulado en cuanto al simple retardo en el
cumplimiento de la obligacion.
Aunque el autor Luis Munoz en su obra
de Derecho Mexicano menciona que en “el
Codigo Civil para el Distrito Federal y
Territories no contienen normas sobre las
arras, esta garantia de cumplimiento de las
obligaciones es valida cuando las partes la
constituyan”, pero hay que aclarar que el
Codigo Veracruzano en materia, civil no lo
especifica como arras pero si habla de esta
prestacion o garantia de pago como ya se
menciono en lineas atras, por lo que se
refiere
espanol
a este punto,
el Codigo Civil
dispone en su articulo 1454 que
“incumplido
el
contrato por
el
comprador,
pierde este en beneficio del vendedor la
cantidad entregada en concepto de arras;
e
incumplido por el vendedor,
este
debe
devolver
las
arras,
arras,
duplicadas,
al
23
comprador,
Codigo
que las gana por tal hecho”. El
civil
referente
establece:
argentino,
al efecto
de
“si se hubiere
en
el
capitulo
los
contratos,
dado una serial
para asegurar el contrato o su cumplimiento,
quien
la
dio,
puede
arrepentirse
del
contrato,
o
puede
dejar
de
cumplirlo
perdiendo
la
serial.
Puede
tambien
arrepentirse el que la recibio; y en tal
caso debe devolver la serial con otro tanto
de su valor. Si el contrato se cumpliere, la
senal debe devolverse en el estado en que se
encuentre. Si ella fuere de la misma especie
l.o que por el contrario debia darse, la
serial se tendra como parte de la prestacion;
pero no si ella fuere de diferente especie,
o si la obligacion fuese de hacer o no
hacer”. En el mismo compendio argentino en
su
articulo
1189
dispone:
“Si
en
el
instrumento publico se hubiese estipulado
una clausula penal, o el contrato fuese
hecho dandose arras, la indemnizacion de las
perdidas e intereses constituira en el pago
de la pena; y en el segundo, en la perdida
de la senal, o su restitucion con otro
tanto”.
24
Cuando las partes lo hayan convenido que
mediante la perdida de las arras o garantia
que se dijo puede consistir en especie o en
dinero, les sea licito arrepentirse y dejar
de cumplir lo pactado, deberan expresarlo
asi por este tipo
dentro del contrato.
de
clausula
especial
1.3. CLASIFICACION
El contrato de promesa puede ser:
A.- Principal, porque no depende de otro
o de alguna obligacion previa, ya que su
validez y existencia es autonoma; esto no
impide que se de una union de contratos
entre la promesa y el definitivo, ya que si
nos damos cuenta el contrato de promesa es
un contrato en el cual, la obligacion es de
hacer y eso es lo que se pacta, y si es
cierto que lleva las caracteristicas del
contrato definitivo, este a su vez, no
depende
de
la
promesa
ni
la
promesa
del
definitivo ya que ambos son autonomos, pero
esto no quiere decir que no se puedan unir
los contratos.
25
B.- Preparatorio,
porque su objeto es
crear una relacion juridica preliminar que
culminara en la celebracion del contrato
definitive, garantizandolo ya que„ se senalan
las
caracteristicas
esenciales
del
definitive y pospone la celebracion hasta un
nuevo acuerdo que se dara en fecha futura,”
pero del cual no depende su existencia”,
esto con alusion a' lo mencionado por
Bernardo Perez Fernandez del Castillo.
C.- Unilateral, porque una de las partes
es la que se obliga a celebrar el contrato
future a la cual se le llama promitente y el
que recibe
sin obligarse se conoce como
beneficiario.
D.Bilateral,
porque
generan
obligaciones
reciprocas
para
ambos
contratantes
que seran la de celebrar el
contrato futuro, conociendose a las partes
como prominentes y a la vez beneficiarios.
En ambos casos la falta de cumplimiento
por parte de uno de los promitentes trae
como consecuencia la ejecucion forzosa del
contrato definitivo que sera firmado por el
26
juez, en rebeldia, conforme al artxculo 2180
del Codigo civil del Estado.
“Es indispensable evitar caer en un
error muy frecuente, que consiste en creer
que la promesa siempre sera bilateral, ya
que existe acuerdos de voluntades; en esto
consiste
el
acto
bilateral;
pero
la
distincion que se hace entre promesa uni o
bilateral no tiene como base la existencia
de dos voluntades, como en todo contrato, si
no
de
que
de
este
acuerdo
nazcan
obligaciones y derechos a favor y a cargo de
una o de las dos partes”13, como lo menciona
Francisco Lozano Noriega “No siempre la
promesa de contrato engendra para ambos
contratantes,
cuando
es
bilateral,
la
obligacion de hacer porque, podemos concebir
perfectamente la existencia de una promesa
bilateral de contrato en la cual solo uno de
los contratantes se obligue a celebrar el
contrato futuro. Ejemplo: A, dueno de una
casa, promete venderla a B en tal precio y
en un plazo de seis meses. Contrato, se
dira, unilateral porque solamente A, se
obliga a vender; B no se obliga a comprar.
13 AGUILAR CARBAJAL, Leopoldo, ContratosCiviles.Ed.Hagtam,
Mexico1964,p.56.
27
dira, unilateral porque solamente A, se
obliga a vender; B no se obliga a comprar.
Pero A dice: yo no voy a contraer una
obligacion nada mas para que beneficie a B,
sino que le dice: si quieres tener la opcion
de comprarme esta casa en estas condiciones,
en un plazo de seis meses, pagame mil pesos
a cambio de mi obligacion. Hay entonces, una
obligacion de A que consiste en celebrar el
contrato prometido y existe otra, la de B,
de pagar un precio por esa promesa.
El contrato es bilateral puesto que hay
obligaciones
reciprocas.
Pero
no
es
bilateral en el sentido de que deriven
obligaciones
de
hacer
consistentes
en
celebrar el contrato futuro. Para ambos
contratantes, jurldicamente la promesa, es
una promesa bilateral porque les resultan
obligaciones
semejantes;
engendra
solo
obligaciones a cargo de ambos contratantes,
pero hemos visto que la promesa de contrato
tiene
por
efecto
natural
engendrar
obligaciones de hacer que consisten en
celebrar
el
contrato
prometido.
En
consecuencia, en esa promesa de contrato, se
crea una obligacion a cargo del beneficiario
consistente en pagar mil pesos, pero ese
28
pago no deriva del contrato de promesa
celebrado, sino que deriva del contrato de
promesa
celebrado,
sino
que
deriva
de
un
pacto licito que han establecido ambas
partes. Es decir la promesa naturalmente
engendra obligaciones de hacer, pero ese
pacto la transforma en un contrato mixto o
complejo que engendra ademas una obligacion
de dar, en el ejemplo, pago de mil pesos”14.
Ejemplo de promesa bilateral de
contrato: A promete vender a B una casa en
cincuenta mil pesos en el plazo convenido.
Aqui
ambos
contratantes
han
contraido
obligaciones de hacer semejante, que es el
celebrar el contrato definitive. El nombre
que se debe aplicar solamente a la promesa
unilateral de contratar, es el de opcion.
E.- Gratuito, cuando el provecho es
solamente de una de las partes y no seda el
desplazamiento de riqueza
o de bienes
economicos, se dice entonces que su funcion
es netamente juridica, asi mismo el obligado
solo es una de las partes.
14 LOZANO NORIEGA.Francisco. Cuarto Curso de Derecho Civil.
Contratos, 5ta. ed., Ed. Asociacion Nacional del Notariado Mexicano A.C.,
Mexico 1990, p. 52.
29
F.- Oneroso, conforme a lo que estipula
el numeral 1770 del Codigo Civil del Estado
de Veracruz,
es aquel en que se estipulan
provechos y gravamenes reciprocos”; o cuando
se pacten prestaciones economicas, como en
el caso de las clausulas penales o lo que se
denomina como arras, por el solo hecho de
obligarse a celebrar el contrato definitivo
y no sea tornado como abono o como parte del
precio de la cosa o de la prestacion futura
por la que se obligan, asi mismo se menciona
que el contrato cuando es oneroso puede ser
‘conmutativo ya que las prestaciones a las
cuales se obligan las partes son ciertas al
momento de la celebracion del contrato de
promesas u otro contrato, de tal suerte que
ellas puedan apreciar inmediatamente el
beneficio o la perdida que les cause este.
*
G.- De Garantia, ya que asegura el
cumplimiento de la obligacion de contrata en
el futuro; pero a pesar de ser de garantia
no es accesorio, puesto que es contrato
autonomo.
H.Nominados,
porque
estan
constituidos en las leyes, ya sea que esten
reglamentados por el codigo civil, mercantil
30
u otro ordenamiento legal existente y sus
consecuencias estan prefijadas en tales
normas, los autores aleraanes le han dado el
nombre de tlpicos.
I.- Formales, ya que el legislador lo
reviste de una forma para su validez, por
ello esta calificacion que se le da; la
voluntad es exteriorizada precisamente de la
manera exigida por la ley, para que tenga la
forma especial que requiere para que el acto
no sea considerado nulo; ya que la falta de
forma legal no impide la existencia del
contrato, pero si los afecta en su eficacia,
por lo que se refiere especialmente al
contrato de promesa se menciona que la forma
es restringida; ya que la ley exige que este
se realice por escrito y contenga los
elementos
caracterlsticos
del
contrato
definitivo y limitarse a cierto tiempo tal
como lo describe el artlculo 2179 del Codigo
Civil del Estado de Veracruz, y en relacion
a la forma escrita que se exige el artlculo
1767 del C.C. expresa “Cuando se exija la
forma
escrita
para
el
contrato,
los
documentos relativos deben ser firmados por
todas las personas a las cuales se imponga
esa obligacion.
31
Si al-guna de ellas no puede o no sabe
firmar, lo hara otra a su ruego y en el
document© se imprimira la huella digital del
interesado que no firmo”.
“Cuando falta este requisito que exige
la ley o sea el que se tipifica en el
articulo 2179 del C.C., mencionamos que se
afecta de nulidad pero esta nulidad es
relativa, ya que como menciona el C.C. en su
articulo 2160 y 2161 falte o no reuna todos
los requisitos o caracteres enumerados, pero
siempre y cuando permita que el acto
produzca provisionalmente sus efectos, asi
como la falta de forma establecida por la
ley, si no se trata de actos solemnes, asi
como el error, el dolo, la violencia, la
lesion y la incapacidad de cualquiera de los
autores
del
acto,
produce
la
nulidad
relativa del mismo.
Tambien queremos hacer notar que puede
pedir
la
nulidad
cualquiera
de
los
interesados, pues la falta de forma es un
requisito que afecta a cualquiera de los
32
contratantes”15, tal y como lo reconoce el
artlculo 2162 del C.C. cuando menciona que
la accion y la excepcion de nulidad por
falta
de
forma
interesados.
compete
a
todos
los
Asi mismo cuando un acto jurldico no se
otorgue en la forma establecida por la ley,
si la voluntad de las partes ha quedado
constante de una manera indubitable y no se
trata de un acto revocable, cualquiera de
los interesados pueden pedir que dicho acto
se celebre en la forma prescrita por la ley.
La nulidad relativa de un acto jurldico,
producida por la falta de forma establecida
por la ley, se extingue por la confirmacion
de ese acto hecho en la forma omitida. Dicha
confirmacion tiene efectos retroactivos al
dla en que se verified el acto nulo, pero
tales efectos no perjudican los derechos de
terceros.
J.- Consensual, porque se perfecciona
por el simple consentimiento de las partes,
aunque la ley exige una forma especial, por
15 TREVINO GARCIA, Ricardo, ob cit., p. 97.
33
lo
que
no
se
debe
olvidar
que
consentimiento
es
comun
a
todos
el
los
contratos y en especial a este de promesa,
de
aqui
que
deba
considerarse
como
obligatorio.
K.- Accesorio, para la doctrina espanola
el contrato de promesa es accesorio, ya que
manifiestan que tiene una dependencia de un
contrato
futuro,
por lo que no tiene
existencia independiente; ya que es apendice
de otro contrato, y que es el complemento
del mismo, con este punto de vista se
difiere un poco con los criterios de otros
autores que han sustentado que el contrato
de promesa es principal y que es autonomo y
su existencia se justifies, mencionando que
es un contrato que obliga a una o ambas
partes a una prestacion de hacer,
que
consiste en la elaboracion de otro contrato
futuro y del cual solo se conocen los
elementos y caracteristicas esenciales para
que se pueda identificar y llevarse a efecto
este contrato futuro,
quedando de esta
manera expuesta la razon de ser del contrato
de promesa que lo hace un contrato principal
y no accesorio.
34
1.4.
ELEMENTOS DE EXISTENCIA Y
REQUISITOS DE VALIDEZ.
Los elementos del contrato de promesa se
clasifican en los elementos de existencia o
conocidos como esenciales que traen consigo
al
faltar estos
requisitos
la nulidad
absoluta o
la inexistencia
del acto
juridico, los otros requisitos son conocidos
como los de validez, que perfeccionan y
producen los efectos juridicos plenos, al
faltar
estos requisitos
seproducen
provisionalmente los efectos y trae consigo
la nulidad relativa que puede sanearse si
ambas
partes
en
caso
de
obligaciones
bilaterales estan de acuerdo o en el caso de
las obligaciones unilaterales que
la parte
obligada
extinga
la
nulidad
dando
confirmacion al acto juridico, y ratificando
asi su voluntad.
En el Codigo Civil del Estado, en los
articulos 1727 y en el 1728, entendido a
contrario sensu, enumeran, los elementos que
son necesarios para la existencia del acto
juridico,
asi
como
• los
requisitos
indispensables para la validez refiriendolos
35
al contrato, que es la especie mas comun del
acto juridico de derecho privado.
En el texto de Manuel Bejarano Sanchez,
Obligaciones
Civiles,
“menciona
que
el
Codigo Civil Frances mezcla y confunde los
requisites de existencia con los de validez
y menciona,
en el articulo 1108,
como
elemento del contrato: el consentimiento, el
objeto, la capacidad de las partes y las
causas licitas en la obligacion. En el mismo
sentido lo hicieron nuestras leyes civiles
derogadas
en
1870
y
1884,
aunque
sustituyeron esta ultima, causa, por la
forma: consentimiento, objeto, capacidad y
forma legal.
La diferencia de los elementos de
existencia de los requisitos de validez es
un progreso de la tecnica juridica que
permite explicar y sistematizar las diversas
consecuencias producidas por la ausencia de
alguno de ellos”16, tal y como se encuentra
expresado con anterioridad.
16 BEJARANO SANCHEZ, Manuel, Obligaciones Civiles. Ed. harla,
Mexico 1993, p. 45.
36
1.4.1. ELEMENTOS DE EXISTENCIA O
ESENCIALES.
En
todo
acto
juridico
es
la
manifestacion de la voluntad exteriorizada
lo que tiende a producir los efectos de
Derecho sancionados por la ley. Como todo
ser real o conceptual, precisa para su
formacion de ciertos elementos esenciales
sin los cuales no existe, por ello dentro
del artlculo 1727 del Codigo Civil del
Estado mencionan estos elementos que son:
I. II.
contrato.
Consentim'iento.
- Objeto que puede ser materia del
1.4.1.1. CONSENTEMIENTO.
El Codigo Civil del Estado y el del
Distrito Federal y Territories, lo coloca
como
uno
de
los
primeros
elementos
necesarios para su existencia del contrato
de promesa y de otros actos juridicos.
37
El consentimiento es el acuerdo de
voluntades manifestada dentro del contrato
de promesa como de cualquier otro acto
juridico, es un acuerdo para celebrar el
contrato prometido,
este versara
sobre
un
punto de interes juridico determinado, el
acuerdo de voluntades manifestado por los
contratantes debera coincidir en la creacion
y transmision de derechos y obligaciones,
que en el caso especial de la promesa es una
obligacion de hacer lo que se pacta,
“consistente
en
la
celebracion
de
un
contrato futuro y por lo tanto, en las
caracteristicas esenciales del contrato a
celebrar
y el tiempo
fijado
para
su
otorgamiento”17, tambien debera coincidir
respecto a “los elementos caracteristicos
del contrato definitivo que se promete
celebrar,
para
que
sea
acorde
el
consentimiento como elemento de existencia
del contrato”18.
“El consentimiento en la promesa varia,
segun se trate de una promesa uni o
bilateral; en efecto, si se trata de una
unilateral, solo nacen obligaciones a cargo
17 PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO, Bernardo, ob.cit. p.71.
18 ZAMORA Y VALENCIA, Miguel Angel, ob cit., p. 69.
38
de una de las partes que se obliga; por el
contrario,
derechos y
si
fuere
bilateral,
naceran
obligaciones a cargo de ambas
partes.
Luego el consentimiento recaera en
aceptar la obligacion de promitente, o bien,
en
aceptar
y
contraer
derechos
y
obligaciones”19.
Si dentro del contrato de promesa
llegase a faltar alguno de los elementos
caracteristicos del contrato definitivo que
no puedan suplirse por disposiciones de la
ley,
el
contrato
estara
afectado
de
inexistencia;
pero
si
los
elementos
faltantes pueden ser suplidos el contrato
sera valido y eficaz.
Existe un interes en precisar el sentido
de expresion del consentimiento, porque en
la practica generalmente se redactan los
contratos de promesa en una forma indebida.
En la promesa de venta, de mayor aplicacion
en
la
practica,
debe
expresarse
el
consentimiento el sentido de que, si es
unilateral, una parte se obliga a vender y
la otra esta conforme con el ofrecimiento de
19 AGUILAR CARBAJAL, Leopoldo, ob cit., p. 58.
39
venta;
obliga
y
a
si es
vender
bilateral, una
y la otra se
parte se
obliga a
comprar en un plazo determinado.
No obstante la claridad de la ley al
estatuir que en la promesa las partes solo
contraen obligaciones de hacer, en ocasiones
se confunde la naturaleza juridica de este
contrato y se expresa el consentimiento en
el sentido de contener elementos de la
operacion definitiva; por ejemplo, se pactan
clausulas para determinar la forma en que
sera pagado el precio, tratandose de la pro­
mesa de venta, o bien se estipula que se entrega la cosa, y esto viene a desvirtuar la
naturaleza juridica de la promesa, porque
entonces el consentimiento ya no se refiere
a otorgar un contrato futuro, sino en reali­
dad se esta celebrando el contrato defini­
tive . La promesa de venta no puede contener
ninguna clausula referente a la entrega de
la cosa, ni al pago del precio o la forma en
que
sera pagado.
Estos
son datos
del
consentimiento en el contrato definitivo.
Tambien se presenta el problema de
redaccion o expresion de este elemento para
la promesa unilateral. Generalmente se cree
. 40
que
el
mutuo
acuerdo
en
la
promesa
unilateral equivale a la obligacion de una
parte de celebrar el contrato futuro y a la
obligacion
Redactada
promesa
de
asi
la
otra
la
bilateral
de
otorgarlo.
estipulacion
y
no
hay
una
unilateral.
Esta
ultima simplemente implica que una parte se
obliga a celebrar el contrato futuro y la
otra acepta ese ofrecimiento, sin prometer
ni
obligarse
a
nada,
es
decir,
la
conformidad de la otra parte simplemente se
manifiesta en el sentido de aceptar lo que
se le ofrece,
sin convenir,
estipulando
alguna obligacion a su cargo; la redaccion
seria la siguiente,
en una promesa de
arrendamiento: “A promete arrendar a B un
bien, en determinado precio, y dentro del
termino
de
un
mes;
B
manifiesta
su
conformidad con la promesa de A”20. No tiene
ni puede tener otro sentido el concurso de
voluntades de las partes en la promesa
unilateral.
En
cambio,
en
la
promesa
bilateral
ambas
partes
manifiestan
voluntad en el sentido de
celebrar el contrato futuro.
obligarse
su
a
20 ROJINA VILLEGAS, Rafael, ob cit. p. 101.
41
El consentimiento puede ser expreso o
tacito. Es expreso cuando se manifiesta
verbalmente,
inequivocos.
por
escrito
o
por
signos
El tacito resulta de hechos o
de actos que lo presupongan o que autoricen
a presumirlo, excepto en los casos en que
por ley o por convenio la voluntad deba
manifestarse expresamente (art. 1736).
Los contratos se perfeccionan por el
mero consentimiento; excepto aquellos que
deben revestir una forma establecida por la
ley. Desde que se perfeccionan obligan a los
contratantes no solo al cumplimiento de lo
expresamente pactado, sino tambien a las
consecuencias que, segun su naturaleza, son
conforme a la buena fe, uso o a la ley (art.
1729) .
El
consentimiento
no
surge
espontaneamente; esta precedido por una
serie de tratos que tienen como punto
inicial una oferta y, como
normal de ella, la aceptacion.
consecuencia
El
Codigo
Civil
italiano
reconoce
expresamente
la
existencia
de
una
responsabilidad precontractual al disponer
42
en el articulo 1337 que
las partes
en el
desarrollo de los negocios y en la formacion
del contrato deben comportarse de acuerdo a
la buena fe.
“El
Federal
precepto
Codigo Civil para
y
Territories
no
similar
pero
la
el Distrito
contiene
un
responsabilidad
precontractual existe con fundamento en el
principio de la buena fe”21 .
El consentimiento necesita del concurso
de la oferta y de la aceptacion para
producirse, y la formacion del contrato
presupone dos declaraciones de voluntad.
El contrato se forma, segun el articulo
1740 del Codigo Civil del Estado, en el
momento en que el proponente recibe CLa
aceptacion estando ligado por su oferta
segun las reglas de este cuerpo legal, las
que se exponen en el lugar oportuno.
Si
fallecido
al tiempo de la aceptacion hubiese
el
proponente,
sin
que
el
aceptante
fuera
sabedor
de
su
muerte,
21 MUNOZ, Luis, Derecho Civil Mexicano. Obligaciones y Contratos - Los
Contratos en Particular, Ed. Modelo, Tomo III, Mexico 1977, p. 170 y s.s.
43
quedaran los herederos de aquel, obligados a
sostener el contrato (art. 1742).
En
relacion
con
los
efectos
de
la
oferta, el Codigo Civil distingue el caso en
que se haya fijado un plazo para aceptar de
aquel en que no exista el plazo.
Toda persona que propone a otra la
celebracion de un contrato fijandole un
plazo para aceptar, queda ligada por su
oferta hasta la expiracion del plazo (art.
1737).
Cuandp la oferta se haga a una persona
presente,
sin
fijacion
de
plazo
para
aceptarla, el autor de la oferta queda
desligado si la aceptacion no se hace
inmediatamente. La misma regia se aplica a
la oferta hecha por telefono (art. 1738).
Cuando la oferta se haga sin fijacion
de plazo a una persona no presente, el autor
de
la
dias,
oferta
quedara
ademas del
ligado
durante
tres
tiempo necesario para
la
ida y vuelta regular del correo publico o
del que se juzgue bastante, no habiendo
correo publico, segun las distancias y la
44
facilidad o dificultad de las comunicaciones
(art. 1739).
La oferta se considerara como no hecha
si la retira su autor y el destinatario
recibe la retractacion antes que la oferta.
La misma regia se aplicara al caso en que se
retire la aceptacion (art. 1741).
El proponente quedara libre de su
oferta cuando la respuesta que reciba no sea
una
aceptacion lisa y liana, sino que
importe modificacion de la primera. En este
caso, la respuesta se considerara como nueva
proposicion, que se regira de acuerdo con
las normas generales sobre la oferta (art.
1742).
La
respuesta
y
aceptacion
hechas
por
telegrafo
producen
efectos
si
los
contratantes
con
anterioridad
habian
estipulado por
escrito
esta manera
de
contratar,
si
los
originales
de
los
respectivos telegramas contienen las firmas
de
los
contratantes
convencionales
1744) .
y
los
establecidos por ello
signos
(art.
45
La
sea
formacion del
entre
presentes
consentimiento
o
entre
segun
ausentes
ha
planteado serios problemas en el terreno de
la practica
juridica;
para el estado,
pero
nuestro
codigo
los ha resuelto de manera,
clara y satisfactoria.
La cuestion relativa al momento en que
se
produce
el
consentimiento
es
particularmente interesante con referenda a
la contratacion entre ausentes.
1.4.1.2. ELOBJETO.
El objeto,
es el segundo elemento
esencial del contrato de promesa y de otros
actos juridicos, la acepcion mas aceptada es
la que menciona que el objeto de todo
contrato es un objeto indirecto, ya que es
el objeto de las obligaciones engendradas
por el, y
que
por
consiguiente
en
obligaciones de: dar, hacer, o no hacer
(art. 1757); al respecto se entiende por el
objeto del contrato cualquiera que sea este,
el objeto de la obligacion creada por el.
“De ahi que el contrato tendra tantos
objetos, como obligaciones haya engendrado:
46
cada obligacion tiene su propio objeto,
cual consistira en el contenido de
conducta del deudor, aquello a lo que
el
la
se
comprometio o que debe efectuar”22 .
Para saber, cual es el obj eto de un
acto juridico, solo debemos analizar las
obligaciones de las partes en caso de
obligaciones bilaterales o del deudor en
obligaciones
unilaterales,
que
pueden
consistir en un dar, hacer, o no hacer algo.
En si con respecto al objeto
se
analizaran las diferentes obligaciones para
poder comprender con claridad las que se
encuentren
comprendidas
dentro
de
el
contrato de promesa:
A) . OBLIGACIONES DE DAR: La obligacion
de dar
implica la entrega de la cosa,
siendo que esta se de, en propiedad, en
traslacion de dominio, en la enajenacion
temporal del uso o goce,
asi como la
restitucion de la cosa ajena
pago de cosa
debida (art. 1944) . El acreedor de cosa
cierta no puede ser obligado a recibir otra,
22 BEJARANO SANCHEZ, Manuel, ob cit., p. 64 y s.s.
47
a un cuando sea de mayor valor (art. 1945),
dentro de esta obligacion queda comprendida
la
entrega
accesorios;
de
la
cosa .cierta
y
sus
salvo que lo contrario resulte
del tltulo de la obligacion
circunstancias del caso.
o
de
las
B). OBLIGACIONES DE HACER 0 NO HACER: La
posibilidad del objeto en las obligaciones
de hacer y de no hacer, deben ser: fisica y
jurldicamente posibles; •y es fisicamente
posible cuando pueda llegar a ser, conforme
a
una
ley
natural,
la
cual
deba
necesariamente regirlo, y no imposibilite su
realizacion.
Por otra parte, es jurldicamente posible
aquel cuyos presupuestos logicos - jurldicos
de una norma que necesariamente lo debe
regir y que no constituya un obstaculo
insuperable para su ejecucion. Los contratos
que tuvieran por objeto tales conductas,
serlan inexistentes.
No olvidemos que los hechos pueden ser
jurldicamente posibles pero illcitos porque
pueden suceder, pero esta prohibido, por
estar contrario a las normas de orden
48
publico
1763) .
y
a
las
buenas
costumbres
(art.
Por lo que se ha observado debe el
contrato tener un objeto posible para poder
existir, o sea que el objeto no sea imposible entendiendose este como “aquella cosa,
hecho o abstencion que no tenga facticidad
real, porque la ley natural o una ley
juridica (art. 1761) . Por lo tanto, hay dos
clases de imposibilidad que son: la imposibilidad natural o fisica y la imposibili­
dad juridica. Entendiendose por imposibili­
dad fisica, aquella cuando la cosa objeto
del contrato no existe ni puede llegar a
existir”23, no esta en la naturaleza, esto
provoca la inexistencia del contrato; la segunda imposibilidad conocida con el n'ombre
de juridica, es aquella que se presenta
cuando la cosa objeto no puede ser realizada, por oponerse a ello una norma juridica
que debe regirla necesariamente, o cuando no
reuna los requisitos de: determinabilidad en
cuanto a su especie; y que se encuentre en
el comercio; que indiferentemente de su
caracter positivo o negativo, sea posible y
23 BEJARANO SANCHEZ, Manuel, ob cit., p. 64 y s.s.
49
licito (art. 1758). El cumplimiento del
contrato es juridicamente imposible si no es
factible determinar. cual es su objeto. La
imprecision sobre la especie de la cosa, o
sobre su medida,
numero o cantidad
(cuando
se trate de bienes genericos), impide el
cumplimiento serio del contrato y por ello
no llega a existir.
Los vinculos juridicos establecidos
respecto
de
una
cosa
indeterminada
e
indeterminable no es posible, porque, al no
proporsionarse
las
bases
para
su
individualizacion, ni el acreedor sabra que
cosa puede exigir, ni el deudor conoce que
debera entregar.
El derecho considera que solo es objeto
posible el que ha sido individualizado por
su especie y cantidad, pues solamente as!
puede contraerse un consentimiento o acuerdo
de voluntades a su respecto.
No olvidemos
que. se puede
contratar
sobre cosas futuras, el contrato que tiene
por
objeto
cosas
futuras,
ciertas
y
factibles y son posibles por su existencia
no esta afectado de inexistencia .ya que la
cosa
no
se
encuentra
en
el
momento
de
celebrar el contrato pero es posible que se
de
en
un
cumplimiento
(art. 1759).
futuro,
de
la
cuando
se
prestacion
de
el
convenida
En si con respecto al objeto que nos
interesa es el que se encuentra implicito en
el contrato de promesa y es la obligacion de
hacer o prestaciones de hecho, consistente
en la celebracion de un contrato futuro; y
en el cual ambos o uno de los contratantes
pueden estar obligados a hacer un nuevo
contrato, siendo este el objeto del acto
juridico,
no
olvidando
que
se
deben
determinar tambien las caracteristicas de
los elementos que formaran el contrato
definitivo
(art.
2178);
estos elementos
caracteristicos del contrato definitivo, y
que deben
senalarse
desde
el
contrato
preliminar, son los elementos esenciales del
contrato.
De faltar estos,
el contrato se puede
considerar inexistente ya que el objeto de
la obligacion de la obligacion de hacer es
indeterminado.
51
“En
todo
esenciales,
esenciales
existencia
contrato
naturales
existen
y
clausulas
accesorias.
Las
se refieren a los elementos
de
un
contrato
y
no
de
pueden
suplirse,
asi
el
precio
y
la
cosa
enajenable,
rentable,
etcetera,
deben
determinarse con toda claridad para no
producir la inexistencia del contrato. En
cambio la forma y lugar de pago, el tiempo y
los
intereses,
pueden
suplirse
con
la
regulacion del contrato en general, o en su
caso, el contrato tipico a celebrarse”24.
“No todos los contratos pueden ser
objeto de un contrato de promesa. Asi, por
ejemplo, el contrato de promesa no puede ser
a su vez objeto de otro contrato de promesa,
ya que de admitirse se llegaria al absurdo
de reproducir inutilmente este contrato un
numero ilimitado. Tampoco puede ser objeto
de promesa aquellos contratos que por su
esencia misma requieran que una de las
partes ejecute la obligacion a su cargo
precisamente antes que la otra parte pueda
dar cumplimiento a la obligacion a su cargo,
que es lo que acontece en el mutuo,
en el
24 PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO, Bernardo, ob cit., p. 71 y s.s.
52
deposito y en el
comodato.
En
estos
tres
contratos la obligacion del mutuante, la del
depositante
y
la
del
comodante
deben
por
esencia ejecutarse antes que la obligacion
de la otra parte y tal ejecucion no es el
perfeccionamiento de un contrato, si no la
ejecucion o cumplimiento de una de las
partes”25.
1.4.2. REQUISITOS DE VALIDEZ.
Dentro del contrato de promesa se
encuentran al igual que en cualquier otro
acto juridico, los requisitos de validez,
que la ley consagra y que deben entenderse a
contrario sensu; de la ausencia de vicios en
el consentimiento; de la licitud en el
objeto, motivo o fin; que el consentimiento
se manifieste en la forma que la ley
establece (art. 1728); mas sin embargo para
que el contrato sea valido debe la promesa
constar por escrito,
contener los elementos
caracteristicos
contrato
del
definitivo
y
limitarse a cierto tiempo (art. 2179).
25 SANCHEZ MEDAL, Ramon, ob cit., p. 98.
53
1.4.2.1.
La
LA FORMA.
ley
exige
para
el
promesa,
como requisito
otorgue por escrito.
de
contrato
de
validez
se
Mediante la forma se exterioriza la
voluntad de las partes, ya que es el medio
idoneo para emitir las declaraciones y
expresar la voluntad ya que mediante la
forma se persigue asegurar la certeza de
estas manifestaciones volitivas, aunque en
ocasiones entorpezca la agilidad del acto
juridico que se esta negociando.
Cuando
la voluntad
se manifiesta
de
manera determinada, a producir
efectos
juridicos, se habla de requisitos de forma,
los cuales se fijan previa y limitadamente.
El Codigo Civil dispone para todos los
contratos civiles; que las partes se obligan
en la manera y terminos que aparezca que
cada uno quiso obligarse, sin que para la
validez
del
contrato
formalidades determinadas,
se
requieran
fuera de los
54
casos expresamente
(art. 1765).
designados
por
la
ley
Cuando la ley exija determinada forma
para
un
revista
contrato,
esa -forma
mientras
que
no
valido,
sera
este
no
salvo
disposicion
en contrario; pero
si
la
voluntad de las partes para celebrarlo
consta de manera fehaciente, cualquiera de
ellas puede exigir que se le de al contrato
la forma legal (art. 1766).
Cuando se exija la forma escrita para
el contrato, los documentos relativos deben
ser firmados por todas las personas
a las
cuales se imponga esa obligacion.
Si alguna de las partes de ellas no
puede o no sabe
firmar, lo hara otra
persona a su ruego y en el documento se
imprimira la huella digital del interesado
que no firmo (art.1767).
La Ley del Notariado para el Distrito
Federal
y
territories
dispone,
en
su
articulo 54, que las enajenaciones de bienes
inmuebles cuyo valor convencional sea mayor
de quinientos pesos y la constitucion o
55
transmision de derechos reales estimados en
mas
de esta
cantidad o que
garanticen un
credito por mayor suma que la mencionada,
para
su
validez,
deberan
constar
en
escrituras ante Notario.
La falta de forma produce la nulidad
relativa de acuerdo a lo establecido por la
ley, ya que produce provisionalmente sus
efectos, ya que de ella puede prevalerse
todo interesado
y
desaparecer
por la
confirmacion.
La nulidad de un acto juridico por falta
de forma establecida por la ley, se extingue
por la confirmacion de ese acto hecho en la
forma omitida (art. 2164).
Cuando la falta de forma produzca
nulidad del acto, si la voluntad de las
partes ha quedado constante de una manera
indubitable y no se trata de un acto
revocable, cualquiera de los interesados
puede exigir que el acto se otorgue en la
forma prescrita por la ley (art. 2165).
El articulo 1351 del Codigo Civil
Italiano vigente dispone que el contrato
56
preliminar sera nulo si no se hiciere en la
misma forma que la
contrato definitivo.
A
este
ley prescribe
respecto
se menciona
para
el
que
el
contrato de promesa debe constar por escrito
ya que es la forma exigida por la ley, mas
sin embargo la tipificacion del contrato no
menciona, si debe realizarse en documento
publico o privado, o que se realice ante
Notario Publico u otra formalidad adicional;
sobre este punto se agrega que el contrato
de
promesa
debe
tener
las
mismas
formalidades del contrato definitivo; “que
si. este
requiere
para
su validez
la
escritura
publica,
la
promesa
debera
otorgarse tambien en escritura publica; si
requiere de documento privado, la promesa
podra
extenderse
validamente
en
dicho
documento”26, o bien, si el contrato es
consensual, la promesa sera valida en un
escrito privado, ya que siempre debe constar
por
escrito,
contrato
independientemente
definitivo,
sea
que
consensual
el
o
formal, al respecto se puede manifestar que
por la falta de precision de la ley en este
26 ROJINA VILLEGAS, Rafael, ob cit., p. 106.
57
aspecto
cuando
se
trate
de . contratos
.definitivos los cuales se tengan que llevar
a
efecto
ante
Notario
u- otro
Fedatario
Publico, el contrato de promesa se realizara
en
forma privada y no
estara
afectado
de
nulidad ya que no se especifica claramente
como se debe realizar la promesa, por lo que
el criterio que se mane ja es, que si, el
contrato definitivo, tiene que cubrir la
forma publica entonces la promesa tambien
tiene que realizarse en escritura publica,
porque
si se
realizara
en
instrumento
privado .se tendra que ratificar las firmas
de los contratantes y de dos testigos (art.
2252), aunque el codigo expresa que cuando
el valor fiscal del inmueble excede de diez
mil pesos, su venta se hara en escritura
publica (art. 2255), se hace la observacion
que -la forma escrita debera hacerse a todos
los contratos de promesa y se laborara en
instrumento
publico
cuando
el
contrato'
definitivo tenga que llenar esta forma, ya
que si no se realizara de esta manera el
contrato se encontrara afectado de nulidad
relativa, ya que la ignorancia de la ley no
excusa su cumplimiento ( art.16), por lo que
se concedera un plazo para que le den la
58
forma que
requiera
el
acto
conforme
a
la
ley.
La forma en la promesa tiene “ el objeto
de seguridad,
de firmeza;
para evitar con-
troversias inutiles dejando a las palabras y
a las memorias convencionales esenciales”27.
Los contratos preliminares se encuentran
sujetos a las mismas formas que la ley exige
para el contrato principal, “Larenz, con
referenda al Derecho aleman, entiende que
si el contrato principal necesita una forma
determinada, entonces, por regia general, la
forma prescrita sera tambien exigible para
el precontrato, ya que a traves de este
tiende a establecerse indirectamente una
vinculacion, requisito que es a su juicio
sobre todo aplicable cuando la forma ha de
proteger contra el apresuramiento”28.
Por otro lado el Codigo Federal Suizo de
las obligaciones en su articulo 22, hace
constar lo que ya se ha manifestado en
cuanto que menciona que “cuando en interes
27 ROJINA VILLEGAS, Rafael, ob cit., p. 107.
28 DE PINA VARA. Rafael. Derecho Civil Mexicano. Tomo 3. Ed. Porrua.
Mexico 1990, p. 325.
59
de las partes la ley haya establecido una
forma especial determinada, para el contrato
definitive,
la promesa debe
constar en la
misma forma”.
1.4.2.2. CAPACIDAD.
Es uno de los requisitos de validez,
cuya
funcion
especifica
consiste
en
determinar el perfeccionamiento del acto
juridico, a traves de la aptitud legal de
las partes que en el intervienen, como
sujetos
capaces
de
tener
derechos
y
obligaciones y con poder de ejercitarlos.
La capacidad se divide en dos tipos que
son:
A.
- Capacidad de Goce, es la capacidad
que tienen todas las personas para ser
titular de derechos y obligaciones .
B. - Capacidad de Ejercicio,
es la
aptitud que presentan las personas para
hacer valer sus derechos por ellos mismos.
60
Como se sabe todos los sujetos tienen
la capacidad que la ley les ha atribuido,
pero esto es la regia general y como a toda
regia general la deroga una especial, que en
este caso sera un reducido grupo de personas
que se conocen como incapaces; perteneciendo
a este grupo los menore.s de edad; los
mayores de edad privados de inteligencia por
locura, idiotismo o imbecilidad, aun cuando
tengan intervalos lucidos; Los sordo mudos
que no sepan leer ni escribir; Los ebrios
consuetudinarios, y los que habitualmente
hacen uso inmoderado de drogas, enervantes u
otra sustancia, o los que no tengan la
posibilidad de comunicar su voluntad, tal
como lo manifiesta el articulo 380 del
Codigo Civil del Estado, as£ como otras
personas que el codigo considers incapaces
para realizar determinados actos juridicos,
como es el caso de las personas que son
incapaces para poder ejercer la tutoria
(art. 433, fraccion V del C.C.) o el cargo
de albacea (art. 1613, fraccion III del
C.C.), todo esto no quiere decir que “los
incapaces no tengan voluntad”, si no que la
voluntad
que
ellos
manifiestan
es
insuficiente para “servir de soporte a un
acto
juridico,
de
ahi
que
los
actos
61
efectuados por ellos sean ineficaces para el
Derecho”29,
exigencia,
determinado
porque
si
es
que
acto
no
por
las
lo
que
nace,
la
partes que realicen
jurldico sean capaces;
“la
...incapacidad
de
cualquiera de los autores del acto jurldico
produce
la
nulidad
relativa
del
mismo...(art. 2161)” y “La nulidad por causa
de ...incapacidad solo puede invocarse por
.. .el incapaz” (art. 2163) .
“La incapacidad de una de las partes no
puede ser invocada por la otra en provecho
propio .. .” (1732) .
“Cuando el contrato es nulo por
incapacidad ...puede ser confirmada cuando
cese el ...motivo de nulidad ...”(2166).
“La accion de nulidad fundada en
incapacidad ... puede intentarse en los
plazos
establecidos
en
el
articulo
568
...” (2169).
29 BEJARANO SANCHEZ, Manuel, ob cit., p. 128.
62
Se
ha
mencionado
celebracion del contrato
que
de
para
promesa
la
y
el
definitivo, la capacidad que se necesita es
diferente; mas sin embargo se puede decir,
que lo necesario para llevar a cabo ambos
contratos, es una capacidad general para
poder contratar,
tal como lo exige el
derecho cuando dispone que ’’son habiles para
contratar todas las personas no exceptuadas
por la ley” (art. 1731).
I.4.2.3.
AUSENCIA DE VICIOS EN EL
CONSENTIMIENTO.
En todo acto juridico como es el caso
del contrato de promesa, la voluntad que
manifiestan
las
partes
al
momento
de
contratar deben de estar exentas de vicios;
ya que la voluntad, es uno de los pilares de
todo acto juridico, y ella debe ser un
elemento cierto y libre, no debe existir
creencias equivocadas al momento de celebrar
63
el acto volitivo
(error), o si se ha
encontrado bajo una simulacion enganosa y en
forma
deliberada
(dolo),
o
ha
sido
consentido el acto a traves de amenazas,
intimidacion (violencia) o se ha, utilizado
el temor, entonces el acto juridico, en
cuanto a su elemento volitivo se encuentra
viciado y esto provoca la invalidez, que
como se sabe “el consentimiento no es valido
si ha sido obtenido por error, por violencia
o por dolo” (1745).
Cuando se dan estos factores se tiene un
consentimiento por una de las partes que se
encuentra en un piano no deseado y que en
realidad su voluntad no es la que se
presenta, al respecto el articulo 897 del
C.C. Argentino menciona que “los hechos se
juzgan voluntaries si son ejecutados con
discernimiento, intencion y libertad”.
EL ERROR
Se considera error a la creencia falsa o
un
conocimiento
equivocado,
sobre
una
realidad, es un concepto que no esta ubicado
conforme a la voluntad.
64
la
En materia de contratos, el error, vicia
voluntad de una o de ambas partes,
provocando con esto la nulidad del acto o la
inexistencia segun sea el caso; pero no se
debe
olvidar
que
no
todos
los
errores
producen estos efectos jurxdicos lo que se
quiere dar a conocer es que existen errores
que no tienen trascendencia en el ambito del
Derecho; porque de lo contrario, la persona
que desee dar por terminada una relacion
contractual,, solo manifestara que existe un
error, para obtener la ineficacia del acto,
y con esto se generaria una inseguridad
juridica, en torno a los
contratos y un
desequilibrio en las relaciones comerciales.
Es por ello que se tiene que observar
con detenimiento si el error, en el que se
encuentran las partes ejerce
influencia
alguna sobre el acto, ya que puede caer
sobre circunstancias accidentales o motivos
personales de alguna de las partes que nada
tieneque ver en la
trascendencia de la
celebracion del acto, como sucede con “el
error
de calculo que solo da lugar a su
rectificacion”(art. 1747),
este tipo de
error
se consideraria como indiferente, en
cambio si vicia la voluntad produciendo con
65
ello la nulidad del acto en cuanto que recae
en un punto determinants del consentimiento
de una de las partes, entonces hablamos de
un error de nulidad,
pero si por el
contrario lo que hace el error es impedir la
reunion de las voluntades, produciendo la
inexistencia del acto juridico al darse el
consentimiento entonces es un error de
obstaculo.
Si el error recae en la existencia,
alcance o
interpretacion de una norma
juridica entonces el error es de derecho, o
podra ser de hecho, cuando la equivocacion
se refiera a circunstancias ficticias.
El Codigo Civil en su articulo
1746
advierte que “el error de derecho o de
hecho, invalids el contrato cuando recae
sobre el motivo determinants de la voluntad
de cualquiera de los que contratan”.
EL DOLO
Se entiende por dolo en los contratos,
cualquiera sugestion o artificio que se
emplee para inducir a error o mantener en el
a algunos de los contratantes; y por mala
66
fe, la disimulacion del error de uno de los
contratantes, una vez conocido (art. 1748).
Conociendo al dolo que es una actitud
negativa en la cual una de las partes se
aprovecha de un error existente, lo mantiene
o
el
mismo
lo
provoca
para
lograr
determinado fin,
que repercutira en su
provecho y a veces utiliza la intervencion
de un tercero, en cuanto a la mala fe, se
puede decir que es un error en el cual el
contratante
se
encuentra,
y
que
su
cocontratante no lo advierte, si no que lo
disimula aun mas en forma deliberada para
que este no se de cuenta, y el acto no se
encuentre afectado de nulidad relativa,
siempre y cuando recaiga en una causa
determinante del acto juridico, tal y como
lo establece el numeral 1749 del Codigo
Civil del Estado.
Se presume la existencia del dolo
reciproco cuando “ambas partes proceden con
dolo, ninguna de ellas puede alegar la
nulidad
del
acto
o
reclamarse
ya
que
ambos
indemnizaciones”
(1750),
actuaron con una actitud ilicita, y al
menciona
que
estaran
la
ley
respecto
67
afectados de nulidad y no tendran ninguna de
las partes la proteccion del Derecho.
LA VIOLENCIA.
La voluntad tambien se puede viciar por
la violencia o temor, el Codigo Civil alude
a ella expresando que “hay violencia cuando
se emplea fuerza fisica o amenazas que
importen peligro de perder la vida, la
honra, la libertad, la salud o una parte
considerable de los bienes del contratante,
de su conyuge, de sus ascendientes, de sus
descendientes o de sus parientes colaterales
dentro del segundo grado” (art. 1752).
Cabe hacer mencion que la ley enumera
una serie de bienes que se tutelan por el
Derecho, dentro del articulo 1752 del Codigo
Civil, y que son los que se piensan que son
los
mas
susceptibles
para
emplear
la
coaccion, para que una persona acceda a
manifestar su voluntad dentro de determinado
acto juridico, que el no desea realizar, mas
sin embargo, se debe tener en cuenta que la
violencia ya sea fisica o moral, empleada no
sean esteril,
en cuanto que el sujeto
violentado sea considerado como una persona
.68
que
realmente
se
atreva
a
realizar
hechos que causen dano al obligado,
los
y que
vaya enfocado a obtener el elemento volitivo
del contrato, y que puedan ser estas clasificadas por un ordenamiento juridico, ya que
puede ser que se este en presencia de “el
temor reverencial, esto es el solo temor de
desagradar a las personas a quienes se debe
sumision y respeto, no basta para viciar el
consentimiento” (art. 1753), ya que se sabe
que “si habiendo cesado la violencia ..., el
que sufrio la violencia...
ratifica el
contrato, no puede en lo sucesivo reclamar
por semejantes vicios”(1756).
Dentro de la doctrina se contempla la
lesion como un vicio del consentimiento, mas
sin embargo la ley no lo contempla, pero se
entiende
por
lesion
la
desproporcion
exagerada de las prestaciones obtenidas
dentro
de un
contrato
al
faltar
el
equilibrio en cuanto a sus prestaciones
equivalentes.
El
Codigo
Civil
en
el
artlculo
23
manifiesta que “cuando alguno, explotando la
suma ignorancia, notoria inexperiencia o
extrema miseria de otro, obtiene un lucro
69
excesivo
que
sea evidentemente
desproporcionado a la obligacion que por su
parte
contraiga,el
perjudicado
tiene
derecho de pedir la rescision del contrato,
y de
ser
esta imposible, la reduccion
equitativa de su obligacion, asi como el
pago de los danos y perjuicios que se le
hubieren originado,” o en su caso pedir la
nulidad relativa tal como se encuentra.
plasmada como derecho en el articulo 2161
del Codigo Civil.
Como se aprecia este vicio es frecuente
dentro de
los
contratos
onerosos
y
conmutativos, donde las partes saben en una
forma mas cierta cual es la utilidad que van
a recibir al obligarse, pero dentro del
contrato de promesa se puede dar, cuando una
de las partes se aproveche de la ignorancia,
inexperiencia, miseria o de la situacion de
su cocontratante, pero tiene la ventaja de
que en el momento de la celebracion del
contrato definitivo, se busque la equidad en
cuanto a las prestaciones que se deriven del
contrato realizado.
70
1.4.2.4. LICITUD EN EL OBJETO, MOTIVO O
FIN.
Como requisito de validez, la ley exige
que el objeto, motivo o fin sea licito (art.
1728 fraccion III), ya que de esto dependera
el acto juridico para que surta sus efectos.
Recordando que la conducta debe ser
licita para estar apegada a una norma, o
simplemente por no contravenir disposiciones
de caracter
imperativas;
asi
mismo
es
considerada ilicita cuando contravenga a las
normas de interes publico, tambien se debe
considerar
“ilicito
el
hecho
que
es
contrario a las leyes de orden publico o a
las buenas costumbres” (art. 1763).
Es por ello que se debe apegar a este
ordenamiento todos los actos jurxdicos; en
caso concreto del contrato preparatorio,
cuyo objeto es la realizacion de una
obligacion
de
hacer,
que
consiste
en
realizar un contrato futuro;
posible y licito.
que debe
ser
Ya que “es imposible el hecho que no
puede existir porque es incompatible con una
71
ley de la naturaleza o con una norma
juridica que debe regirlo necesariamente y
que constituye un obstaculo insuperable para
su realizacion” (art. 1761).
“Los actos ejecutados contra el tenor de
las leyes prohibitivas e imperativas, seran
nulos”
(art.
19) .
“El
fin
o
motivo
determinants de la vol'untad de los que
contratan, tampoco debe ser contrario a las
leyes de orden publico o a las buenas
costumbres” (1764).
La razon decisiva que induce a la
celebracion de los contratos, y que los hace
diferentes entre si, es el motivo o fin, ya
que es el proposito que hace que las partes
celebren determinado acto juridico, “sabemos
que todo acto de voluntad se dirige hacia el
logro de fines determinados que intervienen
en la decision de consumar el acto y que
constituyan los moviles del mismo. Los fines
perseguidos son los que matizan el acto, y
le dan un sentido de utilidad y beneficio
social,
nocivos
o, por el contrario,
lo hacen
para la comunidad”30, cuando se
30 BEJARANO SANCHEZ, Manuel, ob cit., p. 114.
72
celebran contratos cuyos propositos van en
contra
del
orden
publico,
las
buenas
costumbres
o
sean
considerados
antisociales, el Derecho
impide
que
actos
estos
actos produzcan sus consecuencias a traves
de la nulidad. Es por eso que los negocios
jurldicos con un objeto,
motivo o fin
ilicitos no son validos.
Los motivos o fines tienen la
caracteristica de ser interiores de la
voluntad, son desconocidos la mayoria de las
veces, esto los hace dificil de probar y por
lo tanto son causa de nulidad.
Por eso para que el fin o motivo
determinants
del
contrato,
tenga
trascendencia juridica, es menester que se
haya declarado expresamente tal motivo al
celebrarse el contrato o bien que las
circunstancias que rodearon la celebracion
del contrato, aparezcan que se celebro por
tal motivo y no por otro. El objeto del
contrato al tener que ser exterior y constar
en el, hara que sea mas facil probar la
nulidad, en cambio el motivo o fin por ser
interiores de la voluntad, es mas dificil
probarlos en el supuesto que sean ilicitos.
73
1.4.3. REQUISITOS ESPECIALES.
El contrato preparatorio, ademas de los
elementos de existencia y los requisitos de
validez, contiene en el articulo 2179 del
Codigo
Civil;
los
requisitos
que
se
consideran especiales y que
al
faltar
afectarian al contrato de nulidad, y son:
I.- Los elementos caracteristicos del
contrato definitivo.
II. - El termino o plazo.
I.ELEMENTOS
CONTRATO DEFINITIVO.
CARACTERISTICOS
DEL
Este requisito caracteristico de la
promesa es necesario, ya que sin el es casi
imposible realizar el contrato definitivo,
porque en el contrato preparatorio, debe ser
determinada y determinable la especie, asi
como exist ir en la naturaleza, lo que se
esta pactando para llevar a efecto el acto
juridico futuro, que se promete realizar,
asi como saber si es posible y licito ya que
si no estarian afectado de nulidad como ya
"
. 74
se ha mencionado, si es una cosa futura, el
objeto
del
contrato definitive
sera
constatar que se vaya a encontrar la cosa al
momento de realizar
este en el comercio.
dicho
contrato
y
que
De esta manera no existira impedimento
legal que deje sin efecto el contrato tanto
de promesa como en su momento el definitivo,
por una imposibilidad juridica, donde
se
aleguen las partes que no conocen la cosa,
ni el precio, y que por lo tanto existe un
error y no se contrata por la falta
de
claridad, de esta manera queda claro lo que
las partes se estan obligando a entregar en
el momento de realizar el contrato futuro.
II.- TERMINO 0 PLAZO.
El contrato de promesa en su
tipificacion menciona que para su validez
requiere que se limite a cierto tiempo la
obligacion de hacer,
consistente en la
realizacion de un contrato futuro, y que
para poder realizarlo se necesita saber con
claridad ya sea la fecha o un plazo conocido
por ambas partes para poder realizar el
contrato futuro y dar por terminada la
75
relacion contractual que los une, ya que de
lo contrario aun, que, el tiempo pase ya sea
uno u otro,
o ambos
contratantes
estarian
obligados en forma indefinida lo que traerla
como
consecuencia
que
sostenida,
y
traiga
la
oferta
siga
consigo
algunos
problemas
economicos
sobre
todo
si
el
contrato definitivo que se pretende realizar
es traslativo de dominio, es por eso que
este elemento es indispensable ya que de
otra manera restringe la libertad de los
promitentes, al respecto la Suprema Corte de
Justicia de la Nacion ha senalado dentro de
la Tesis jurisprudencial lo siguiente:
PROMESA DE CONTRATAR, Termino en la.
La razon o fundamento juridico que existe
para limitar la promesa a cierto tiempo,
radica
en
que
no
puede
vincularse
indefinidamente a una persona para mantener
su oferta. Se : considera contrario a la
libertad juridica y a la libertad en
general, el contrato indefinido de promesa a
efecto de exigirle que la sostenga en todo
tiempo. Seria incluso antieconomico esta
promesa indefinida sobre todo para celebrar
contratos
traslativos
de
dominio.
El
promitente quedaria en una situacion de no
76
poder transmitir la cosa o actuar libremente
para responder de su promesa unilateral
cuando el beneficiario asi lo reclamara 31 .
El problema a determinar en el contrato
preparatorio sera en cuanto al plazo para la
celebracion del contrato definitivo, ya que
si no se fija la promesa estara afectada de
nulidad
relativa.
Logicamente
que
el
contrato va a existir ya que existen los
elementos de existencia y de validez, y al
estar
apegado
al
ordenamiento
juridico
adecuado no existe ningun problema en cuanto
a ellos, pero se advierte que si las partes
establecen
el
plazo
omitido
con
posterioridad o sea se da la confirmation al
acto juridico se retrotraera al dia en que
se verified el acto nulo, y de esta manera
se extinguira la accion de nulidad.
1.5.
LA POSIBLE INSCRIPCION EN EL
REGISTRO PUBLICO.
El contrato de promesa es considerado
como un contrato formal,
que debe ser
31 JURISPRUDENCIA 1917 - 1975.. Semanario Judicial de la Federation.
4ta. parte, Ediciones Mayo.
77
realizado por escrito, y cumplir con otros
requisitos que' la ley estipula en el
articulo 2179 del Codigo Civil del Estado,
mas sin embargo, hay que agregar que las
partes que intervienen en el contrato, lo
hacen en forma voluntaria y sin existir
coaccion, ya que viciaria el contrato, es
por eso que si existe el interes para
contratar de esta manera, es porque pueden
existir una serie de situaciones que no
permite
llevar
a
cabo
un
contrato
definitivo,
como
es
el
caso
de
una
imposibilidad economica, o por no querer
celebrarlo en un momento dado o por existir
otra,
y deciden las partes esperar un
determinado 'plazo o dia, para realizarlo,
pero para asegurar la cosa, materia del
contrato, realizan el contrato de promesa,
es claro que se logra entender que este
contrato no crea derechos reales si no
personales, osea una obligacion de hacer,
consistente en realizar un contrato futuro,
la funcion juridica de
la promesa de
contrato
es
precisamente
asegurar
la
celebracion del contrato futuro, pero suele
suceder que se de el incumplimiento del
contrato, cuando la cosa objeto del contrato
definitivo pasa a poder de un tercero de
78
buena fe, ya a titulo oneroso, entonces la
promesa queda sin efecto y se resuelve, con
el pago de danos y perjuicios, o .cuando se
haya pactado la entrega de arras, estas se
entregaran
en
la
forma
previamente
estipuladas, pero siendo de esta manera
existe una inseguridad para el beneficiario
de
la promesa,
o bien para
el
otro
promitente, ya que si una de las partes ha
quedado con libertad, y ha enajenado la
cosa, materia del contrato definitivo a un
tercero, la promesa quedara inmediatamente
sin efecto; y el mas perjudicado es el
cocontratante que esperaba la fecha o plazo
para realizar el contrato definitivo.
Es por lo anterior que se ha legislado
en diferentes Estados de la Republica como
es el caso de la Legislacion de Chihuahua,
Nuevo Leon,
Yucatan,
Campeche y otros;
cuando preven, que la promesa debe constar
por escrito,
pudiendose
otorgar en un
instrumento publico o privado, cuando la
promesa sea relativa a bienes inmuebles o
derechos reales,
esta al igual que el
contrato definitivo debe ser inscrito en el
Registro Publico a fin de que produzca sus
efectos con relacion a terceros, de esta
79
manera no se podra realizar la venta de la
cosa objeto del contrato de promesa a un
tercero, ya que los efectos que producira la
inscripcion seran parecidos a los avisos de
una escritura que acaba de otorgarse y cuyo
testimonio
esta
en
proceso
de
una
expedicion,
tal y como lo menciona el
articulo 2951 del Codigo Civil, esto parece
un gran atino en cuanto a materia de
contrato se trata, “dado que, por una parte,
tambien se inscriben en dicho Registro actos
u operaciones que no generan un derecho
real,
como ocurre
con
las
anotaciones
marginales
de
las
fianzas
legales
y
judiciales (2783 y 2785) ”32, y, por otra
parte, si la promesa se anota en forma de
inscripcion preventiva, sirve de preparacion
a la inscripcion definitiva una vez que se
lleve a cabo el contrato definitivo, en el
plazo que ha sido pactado.
Actualmente en el Estado de Mexico se
permite la inscripcion de la promesa de
contratar cuando el contrato prometido sea
inscribible,
al
igual
que
este
Estado
deberia permitirse la inscripcion de la
32 SANCHEZ MEDAL, Ramon, ob cit., p. 99.
80
promesa en el Estado de Veracruz, con esto
nos llevaria a dar un paso hacia el
perfeccionamiento
de
los
contratos,
brindando con ello, mayor seguridad, en las
relaciones
contractuales,
existentes,
sirviendo de sustento legal para los efectos
de la inscripcion en el Registro Publico,
articulo 2935, fraccion I y XIV, del Codigo
Civil:
"Se inscribiran en el Registro:
I .Los titulos por los cuales se
adquiere,
transmite,
modifica,
grava
o
extingue el dominio, la posesion o los demas
derechos reales sobre inmuebles.
XIV.Los demas titulos que la ley
ordene expresamente que sean registrados".
Es conforme a la fraccion primera que se
puede
sustentar
la
legalidad
de
la
inscripcion del contrato de promesa, toda
vez que menciona que seran inscritos los
titulos en los cuales los derechos
sobre inmuebles se modifique o se
el dominio o posesion de estos; se
que la promesa realizada sobre
reales o
extingue
entiende
derechos
81
reales o bienes inmuebles, es con el fin de
que en un futuro no muy lejano se transmitan
todos los derechos que se tengan sobre la
cosa,
o bien se agrave en razon de alguna
obligacion contraida dentro de la promesa y
llevada a cabo en el contrato definitivo, en
cuanto
a
la
fraccion
XIV,
es
por
ordenamiento expreso de la ley, y para ello
se requerira de una adicion o reforma al
Codigo Civil en cuanto al apartado "DE LAS
DIVERSAS ESPECIES DE CONTRATOS",
en su
titulo primero, donde hace la descripcion y
tipificacion de la promesa de contrato y en
forma particular en su articulo 2179.
1.6. LAS CAUSAS DE TERMEVACION.
El contrato preparatorio al igual que
otros contratos o actos
juridicos, pueden
terminar por diversas causas, siendo las mas
frecuentes las siguientes:
I.- Por el cumplimiento o pago, que es
la forma de extinguir una relacion juridica,
ya que ella implica que ambas partes han
observado la conducta que se solicita en el
acto, en el caso de la promesa, se dice, que
82
se ha cumplido,
cuando las partes han
firmado el contrato definitive, dentro del
plazo o tiempo que se senald; respetando los
requisites estipulados dentro de la promesa,
"pero tambien puede caducar porque haya
vencido el termino sin que
por culpa de
ninguna de las partes haya podido celebrarse
el contrato futuro"(art. 1881).
II.- Por nulidad del contrato, porque
las partes no observaron los requisitos de
existencia y/o de validez que se exigen para
que el acto no se afecte y pueda subsistir y
surta sus efectos juridicos, ya que al no
realizarlos
de
la
manera
correcta
el
contrato
se
extingue
por
encontrarse
viciado, dando lugar a la nulidad absoluta,
relativa o a la misma inexistencia, que no
deja que produzca su efecto legal alguno
(art. 2157), pero si los interesados desean
conf irmar .el acto y sanear los vicios que
existan,
entonces,
"La
confirmacion
se
retrotrae al dia en que se verified el acto
nulo"
(2168), pero de no ser as£
"la
nulidad del acto obliga a las partes a
restituirse mutuamente lo que han recibido o
percibido en virtud o por consecuencia del
acto anulado"
(2172), ■ sujetandose ambas
83
apartes a cubrir los danos y perjuicios que
se han originado o, a entregar la prestacion
como pena que se haya estipulado conforme a
los lineamientos permitidos por la ley y en
los terminos de esta.
III.Por caso fortuito o fuerza
mayor, esta forma de terminar una relacion
juridica de esta manera ya que en la primera
opcion, se da una imposibilidad por un
acontecimiento natural inevitable previsible
o imprevisible, que impide en forma absoluta
el cumplimiento de obligacion, a la cual,
las partes se obligaron y que una de ellas
no puede cumplir por esta razon, a este
respecto el Codigo Civil, en su articulo
2044 determina "que nadie esta obligado al
caso fortuito sino cuando ha dado causa o
contribuido
a
el,
cuando
ha
aceptado
expresamente esa responsabilidad, o cuando
la ley se la impone", en cuanto a la fuerza
mayor se entiende el hecho del hombre,
previsible o imprevisible, pero inevitable,
que impide tambien en forma absoluta el
cumplimiento de
esta se encuentra
injerencia pero
especifica sobre
la
que
en
el
obligacion,. dentro de
el hombre tiene cierta
una forma general no
acto juridico que se
84
realizo, pero si tiene ciertas consecuencias
que le afecta en una forma directa, como es
el caso.de una guerra, huelga, etc.
El Codigo Civil espanol define el caso
fortuito y la fuerza mayor como sucesos que
no se han podido prever, o que, previstos
son inevitable. Cuando menciona al efecto
fuera de los casos expresamente mencionados
en la ley, y de los que 'as! lo declare la
obligacion, naclie respondera de aquellos
sucesos que no hubiera podido preverse o
que, previstos, fueran inevitable.
IV.- Por novacion, es valida esta forma
de extinguir un contrato, "cuando las partes
interesadas
en
el
lo
alteran
substancialmente,
sustituyendo
una
obligacion nueva a la antigua" (art. 2146).
La novacion nunca se presume, debe
constar expresamente (art. 2148), existiendo
el consent imiento o
la voluntad de las
partes para cambiar la obligacion pactada
por otra nueva,, es por ello, que la primera
obligacion
no
debe
estar
afectada
de
inexistencia o nulidad, ya que la novacion
85
se v e n a afectada por .esta y no surtiria sus
efectos juridicos predeterminados, "salvo
que la causa de nulidad solamente pueda ser
invocada
por
el
deudor,
o
que
la
ratificacion convalide los actor nulos en su
origen"
(art. 2151).
Como se sabe, se puede dar la novacion
subjetiva en tres clases diferentes:
a.-
Por el cambio de acreedor.
b. -
Por el cambio de deudor.
c. - Por
deudor).
el
cambio
de
ambos
(acreedor
y
Para que se de sin existir ningun
problems debe ser manifestada la voluntad de
los nuevos obligados ya sea acreedor, deudor
o ambos y la voluntad de los antiguos
contratantes, de esta manera
se puede
cumplir con el proposito jurldico de la
novacion.
Como se sabe, la obligacion pactada es
una y se cambia por una segunda obligacion,
dandose asi un cambio de objeto y de
86
obligacion, quedando las partes o una
ellas a cumplir, si bien es cierto,
de
la
segunda obligacion creada y no la primera, y
en caso de que no se cumpliere lo estipulado
en la nueva obligacion, las partes no podran
invocar el cumplimiento de la primera.
V.- Dacion de pago, esta manera de
extinguir una obligacion no queda
muy
conceptualizada en la ley, ya que solo hace
cierta mencion cuando se habla del pago de
una obligacion, pero si bien es cierto, la
dacion de pago es cuando las partes estan de
acuerdo en no cumplir lo plant eado en un
contrato, sino que deciden en cambiar el
objeto de la obligacion, ya que si se cumple
con lo pactado se estaria en presencia de un
cumplimiento o pago, pero en la dacion de
pago, va a cambiar precisamente al momento
de cumplir con la obligacion o de hacer el
pago, esto en obligaciones de dar, pero en
las de hacer como es el caso de la promesa
de contrato, se puede dar cuando al momento
de firmar el contrato definitivo cambia la
cosa,
objeto motivo del contrato, y si las
partes estan de acuerdo "la obligacion queda
extinguida cuando el acreedor recibe en pago
87
una cosa distinta en lugar de la debida"
(art.
2028),
logrando
comparar
la
legislacion
Argentina
al
respecto,
cuando
destaca en el Codigo Civil argentino en su
articulo
729
"la
extinguida cuando el
obligacion
quedara
acreedor aceptare en
pago una prestacion diversa",
de igual
manera define el articulo 364 del Codigo
Aleman, cuando hace mencion de la dacion de
pago.
VI.- Por remision de deuda, es cuando
se extingue una obligacion por ambas partes
(bilateral) o por una de ellas (unilateral)
que en el acto juridico interviene, concede
"renunciar a sus derechos y remitir, en todo
o en parte las prestaciones que le son
debidas, excepto en aquellos casos en que la
ley lo prohibe", (art. 2142).
A este respecto, los alemanes han
manifestado en su articulo 397 de su Codigo
Civil que, la relacion de obligacion se
extingue cuando el acreedor, por contrato,
remite la deuda al deudor. Asimismo, cuando
el acreedor, por contrato celebrado con el
deudor reconoce
que
la
relacion
de
obligacion no existe, esta actitud tambien
88
es manifestada por el Codigo Suizo de las
obligaciones en su articulo 115.
VII.-
Por convenio, se menciona que
el convenio tiene un sentido amplio y uno
que es estricto, y que dentro del estricto;
se entiende al convenio como el acuerdo de
una
o mas
personas
para
modificar
y
extinguir obligaciones (art. 1725), es claro
hacer mencion que si extingue obligaciones
es una forma, mediante la cual, las partes
que
intervienen dentro
de un
contrato
preparatorio pueden hacer uso de el para dar
por
concluida
la
relacion
contractual
pactada.
VIII.Por muerte,
esta
forma de
extinguir la obligacion, siempre y cuando
"si al tiempo de la aceptacion hubiere
fallecido
el
proponente,
sin
que
el
aceptante
fuere
sabedor de
su muerte,
quedaran los herederos de aquel obligados a
sostener el contrato" (art. 1742), claro,
que
si
el
proponente
no
recibe
una
aceptacion lisa y liana antes o al tiempo de
su muerte, los herederos quedan libres de la
obligacion realizada.
89
IX.- Ejecucion forzosa, consiste en la
facultad que tiene uno de los contratantes
para exigir el
resolucion
de
resarcimiento
cumplimiento forzoso o
la
obligacion,
con
del
pago
de
danos
la
el
y
perjuicios, con base en el artxculo 1882,
del Codigo Civil del Estado, toda vez que el
otro
contratante
no
cumplio
con
la
obligacion estipulada, actualizando asi la
hipotesis legal que plantea el articulo 2037
del mismo ordenamiento juridico cuando dice:
"el que estuviere obligado a prestar un
hecho y dejare de prestarlo o no lo prestare
conforme a lo convenido, sera responsable de
los danos y perjuicios en los terminos
siguientes:
1.- Si
la
obligacion
fuese
comenzara
la
responsabilidad
vencimiento de este".
a
plazos
desde
el
Si se tratase de obligaciones de hacer,
el pago debe efectuarse cuando lo exija el
acreedor siempre que haya transcurrido el
tiempo necesario para el cumplimiento de la
obligacion (art. 2013), haciendo mencion que
el acreedor sera aquel contratante que ha
90
sido perjudicado por el incumplimiento del
otro.
los
Cuando el
documentos
promitente
necesarios
rehusare firraar
para dar forma
legal al contrato concertado en su rebeldla
los firmara el Juez (art. 2180); siempre y
cuando, el promitente beneficiario, "de la
promesa exija judicialmente el otorgamiento
de este y hacer efectivo tal otorgamiento a
traves de la firma que estampe el Juez en
rebeldla
del
promitente
(art.
496,
frace.Ill,
del Codigo de Procedimientos
Civiles
del
Estado),
al
ejecutar
la
sentencia
condenatoria
a
cargo
del
promitente incumplido, en la inteligencia de
que, aunque el contrato futuro no exija
hacerse constar por escrito, el Juez debera
firmar un documento en ejecucion de la
mencionada sentencia que dicte y que haya
condenado
al
otorgamiento
del
contrato
prometido"33; salvo el caso que la cosa
ofrecida haya pasado por titulo oneroso a la
propiedad de tercero de buena fe, pues
entonces, la promesa quedara sin efecto,
siendo responsable el que la hizo de todos
33- SANCHEZ MEDAL, Ramon, ob. cit., pag. 101.
91
los danos y perjuicios originados a la otra
parte
(art. 2180) ; se entiende que la
transmision de la cosa objeto de contrato
futuro como se menciona en el Codigo Civil
en su numeral 2180, tendra que pasar a
titulo oneroso a la propiedad de un tercero
de buena fe, pero cuando esta transmision se
realice en un acto a titulo gratuito esta
quedara sin efecto, porque ha mediado la
mala fe que puede consistir en que el
tercero conozca la existencia de la promesa
y a sabiendas de eso adquiera o acepte la
cosa objeto materia del contrato, dando por
terminado
de
esta
manera
la
relacion
contractual que se iniciaria con una promesa
y que por culpa de uno de los promitentes en
cuento a su incumplimiento se refiere, ya
que esta obligacion que se ha planteado, es
una obligacion de hacer y por lo tanto no se
puede ejercitar ninguna otra accion que no
sea la que se ha planteado de manera
concreta
en
la
tipificacion
de
este
contrato.
92
CAPITULO II.
DIFERENCIAS ENTRE LA PROMESA DE
CONTRATO Y OTROS ACTOR JURIDICOS.
2. 1.
LA PROMESA DE CONTRATO Y LA
DECLARATION UNILATERAL DE
VOLUNTAD.
La declaration unilateral de voluntad
esta
considerada
como
fuente
de
obligaciones,
se
define
como
"la
exteriorizacion de voluntad que crea en su
autor la necesidad juridica de conservarse
en aptitud de cumplir por si o por otro
voluntariamente una prestacion de caracter
patrimonial, pecuniario o moral, en favor de
93
un sujeto que eventualmente puede llegar a
existir, o si existe aceptar"34.
No
es
muy
dificil
diferenciar
al
contrato
preparatorio
bilateral,
de
declaracion
unilateral
de
voluntad
la
en
virtud, de que en aquel hay un acuerdo de
voluntades
entre
el
policitante
y
el
aceptante que origina una obligacion de
hacer para ambos, consistente en celebrar el
contrato prometido; mientras que en la
declaracion solo existe la propuesta para
celebrar un contrato con otras personas
indeterminadas, teniendo la obligacion el
policitante de sustentar su ofrecimiento
(art. 1795).
El contrato preparatorio unilateral se
diferencia con la declaracion unilateral en
lo siguiente: En el contrato preparatorio
unilateral hay una persona que se obliga a
celebrar un contrato determinado en cierto
tiempo, la otra persona llamada beneficiario
acepta la obligacion del oferente mas no se
obliga a celebrar el contrato prometido, lo
celebrara en el caso que le convenga o no,
34
GUTIERREZ Y GONZALEZ, Ernesto, Derechos de las
Obligaciones. Ed.Cajica, ed. 5ta. Puebla,Pue., Mexico, 1974, pag. 397.
94
aqu£ tenemos un solo obligado pero existe el
acuerdo de voluntades, o mejor dicho, hay un
contrato.
Por
el.
contrario,
en
declaracion
unilateral
solo
existe
la
una
persona ofreciendo celebrar un contrato a
otra persona o personas indeterminadas, aqu£
no hay un acuerdo de voluntades, por lo que
no puede existir un contrato, en el momento
en que se acepte el ofrecimiento existira el
contrato definitivo, sino simplemente sera
una declaracion unilateral de voluntad.
2.2
LA PROMESA DE CONTRATO Y EL
CONTRATO DEFINITIVO.
La diferencia que existe entre el
contrato
preliminar
y
el
contrato
definitivo, radica en que el primero, su
objeto es generar obligaciones de hacer,
consistente en la celebracion de un contrato
futuro;
las obligaciones que nacen son
unilateral o bilaterales, segun se quiera
obligar las partes o una de ellas, se sabe
que se tiene que hacer por escrito para que
tenga validez y surta sus efectos contra
*
terceros,
ya
que
el
consentimiento
manifestado sera para celebrar el contrato
futuro,
por el
contrario,
el
contrato
95
CAPITULO IV.
LA PROMESA DE CONTRATO EN LA
LEGISLACION CIVIL DE LOS ESTADOS DE LA
REPUBLICA.
4. 1.
COMPARACION JURIDICA DEL CONTRATO
PREPARATORIO, EN EL ESTADO DE VERACRUZ
CON LAS DEMAS ENTIDADES FEDERATIVAS.
Los
Estados
de
la
Federacion
manifiestan su criterio con respecto a los
contratos preparatories
dentro
de
su
legislacion civil, y por lo que se puede
apreciar, algunos reproducen literalmente lo
establecido por el Codigo Civil para el
Distrito Federal, mientras que otros se
118
apartan de lo que dispone este, es por ello
que se realizara una comparacion juridica,
para saber en que consiste las diferencias.
El Codigo Civil del Estado de Veracruz
y
del
Distrito
Federal . se
encuentran
redactados en la misma forma, por ello la
base de la comparacion con los otros Codigos
Civiles sera el del Estado de Veracruz,
haciendo la aclaracion que en diversas
legislaciones cambia la estructura numerica
y por ende el lugar de ubicacion del
contrato, asi como la denominacion que se
asigna despues del Titulo Primero "De los
contratos preparatories", que no se senala
en el Codigo veracruzano, los ordenamientos
juridicos que se encuentran detallados son
los que varian en uno o varios articulos,
como se mencionan de la manera siguiente:
CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE VERACRUZ:
PARTE SEGUNDA
DE LAS DIVERSAS ESPECIES DE CONTRATOS
TITULO PRIMERO
Promesa de contrato
119
2176.
la
- Puede asumirse contractualmente
obligacion
de
celebrar
un
contrato
futuro.
2177.
- La promesa de contratar o sea el
contrato preliminar de otro puede
ser
unilateral o bilateral.
2178.
- La promesa de Contrato solo da
origen a obligaciones de hacer, consistentes
en celebrar el contrato respectivo,
de
acuerdo con lo ofrecido.
2179.
- Para que la promesa de contratar
sea
valida
debe
constar
por
escrito,
contener los elementos caracteristicos del
contrato definitivo y limitarse a cierto
tiempo.
2180.-
Si el promitente rehusa firmar
los documentos necesarios para dar forma
legal al contrato concertado, en su rebeldia
los firmara el juez; salvo el caso que la
cosa ofrecida haya pasado por titulo oneroso
a la propiedad de un tercero de buena fe,
pues entonces la promesa quedara sin efecto,
siendo responsable el que la hizo de todos
120
los
danos
y perjuicios
originado a la otra parte.
que
se
hayan
CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE CAMPECHE:
Se aparta del Codigo civil de Veracruz
al
agregar
en
su
articulo
2145
lo
subsecuente:
Art. 2145.- La promesa de contrato debe
constar por escrito, en instrumento publico
o en documento privado firmado por los
otorgantes
ante
dos
testigos,
o
por
confesion judicial; y ademas, debe expresar
los elementos caracteristicos del contrato
definitivo, y limitarse a cierto tiempo.
CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE SINALOA:
Difiere en lo relativo
2128, en lo consiguiente:
Art.
2128.-
Para
que
a
la
su
numeral
promesa
de
contratar
sea valida
debe
constar por
escrito,
contener
los
elementos
caracteristicos del contrato definitivo y
limitarse a cierto tiempo; pero si la
promesa
recaer
sobre
un
inmueble,
el
.
12.1
contrato
respectivo
escritura
publica
si
debera
el
otorgarse
valor
excede
en
de
quinientos pesos.
CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE CHIHUAHUA:
En este ordenamiento la semejanza se
encuentra en los articulos 2126, 2127 y 2129
en relacion a los numerales del Codigo de
Veracruz, 2176, 2177 y 2179, la diferencia
es lo correlativo a los articulos:
Art. 2128.- La promesa de contrato solo
da
origen
a
obligaciones
de
hacer
consistentes
en
celebrar
el
contrato
respectivo de acuerdo con lo ofrecido, salvo
lo establecido en los articulos 2130 y 2131
de este codigo.
Art. 2130.- La promesa de contratar
relativa a bienes inmuebles o derechos
reales, cuyo contrato definitivo deba ser
inscrito en el Registro Publico a fin de que
produzca efectos con relacion a terceros,
debera ser inscrita a su vez para producir
tales efectos.
122
Art. 2131.- Si el promitente o el
causahabiente, en caso de promesa inscrita
en
el
Registro
Publico
de
la
Propiedad,
rehusa firmar los documentos necesarios para
dar forma legal al contrato concertado, en
su rebeldia los firmara el juez; salvo el
caso de que la celebracion del contrato sea
legalmente
imposible,
pues
entonces
la
promesa
quedara
sin
efecto,
siendo
responsable el que la hizo de todos los
danos y perjuicios que se hayan originado a
la otra parte.
CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE GUANAJUATO:
Presents una analogia en su articulo
173 9
con
el
ordenamiento
juridico
de
Veracruz en el numeral 2178, asi mismo este
cuerpo legal amplia el articulo 1740 al
colocarle un segundo parrafo que el codigo
base de comparacion no manifiesta.
Art. 1735.- El contrato preparatorio 6
de promesa de contrato, es aquel por virtud
del cual una parte o ambas se niegan a
celebrar dentro de cierto tiempo un contrato
futuro determinado.
123
Art.
del
1736.-
contrato
Son
elementos
preparatorio,
esenciales
ademas
del
consentimiento y el objeto, los siguientes:
I .- Que se expresen los elementos y
caracteristicas del contrato definitivo, y
II.
- Que el contrato definitivo
sea
posible,
por
no
exist ir una
ley
que
constituya un obstaculo insuperable para su
realizacion.
Art. 1737.- La falta de alguno de los
elementos
anteriores,
origina
la
inexistencia del contrato preparatorio.
Art. 1738.- Son elementos de validez
del contrato preparatorio, ademas de los
generales establecidos por este codigo para
todos los contratos, los siguientes:
I.
- Que el contrato definitivo tenga un
objeto licito;
II.
- Que se determine el plazo dentro
del cual se otorgara el contrato definitivo;
III.
- Que el contrato preparatorio
conste por escrito, y
IV.- Que las partes tengan capacidad
no
solo
para
celebrar
el
contrato
preparatorio, sino tambien para otorgar el
contrato el contrato definitivo.
124
Art. 1740.- Si el promitente rehusa
firmar los documentos necesarios para dar
forma legal
al contrato
concertado,
en su
rebeldia los firmara el juez; salvo el caso
de que la cosa ofrecida haya pasado por
titulo oneroso a la propiedad de terceros de
buena fe, pues entonces la promesa quedara
sin efecto, siendo responsable el que la
hizo de todos los danos y perjuicios que se
hayan originado a la otra parte.
La obligacion de hacer, consistente en
otorgar el contrato definitivo traslativo de
dominio, no opera la transferencia de la
propiedad respecto de los bienes o derechos,
y si el promitente dispone de la cosa o
derecho este acto juridico no se afecta de
invalidez por el hecho de la inexistencia
del contrato preparatorio, sin perjuicio de
la
responsabilidad
en
que
incurra
el
promitente por su incumplimiento.
CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE QUINTANA ROO:
La
afinidad
que
presenta
esta
compilacion juridica en relacion a la del
Estado de Veracruz, esta en su articulo
2543, 2544 y 2546 en relacion a el 2176,
125
2178
y
2180;
varia
al
mencionar
lo
siguiente:
Art. 2545.- El contrato de promesa,
ademas
de
satisfacer
los
requisitos
esenciales y de validez de los contratos,
para obligar, debe:
I. - Constar por escrito;
II.Expresar
los
elementos
caracteristicos
del
contrato
cuya
celebracion se promete, precisando las bases
fundamentales
sobre
las
que
deben
desarrollarse sus clausulas principales, y
III. - Limitarse a cierto tiempo.
Art.
anterior,
mala fe,
2547.- En el caso del articulo
si el tercero adquirente es de
su adquisicion es nula y esta
nulidad es absoluta.
CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE TLAXCALA:
La legislacion del Estado de Tlaxcala
expone el contrato de promesa de una manera
especial y existe cierta afinidad con la
legislacion
veracruzana,
en
cuanto
que
existen
los
mismos
requisitos,
pero
126
incrementa su articulado, y su, exposicion es
mas amplia en algunos casos.
Art. 1841.- Por virtud de la promesa de
contratar, una parte o ambas se obligan a
celebrar, en cierto tiempo, un contrato
futuro determinado.
La promesa de contratar puede ser
unilateral o bilateral.
El contrato mediante el cual se crea la
promesa se llama precontrato.
Art. 1842.- Son elementos esenciales
del precontrato, ademas del consentimiento y
el objeto, los siguientes:
I .- Que se expresen los elementos
esenciales y las clausulas del contrato
definitivo;
II.
- Que se determine el plazo en que
habra de otorgarse el contrato definitivo.
del
Art. 1843.precontrato,
Son elementos de validez
ademas de los generales
establecidos por este codigo para todos los
contratos, los siguientes:
I.- Que el contrato definitivo tenga un
objeto, motivo o fin lxcito;
127
II.
escrito,
- Que el precontrato conste
pudiendo otorgarse en documento
por
publico o privado; y
III.
- Que las partes tengan capacidad
no solo para celebrar el precontrato, sino
tambien para otorgar el contrato definitivo.
Art. 1844.- La promesa de contratar
solo
origina
obligaciones
de
hacer,
consistentes
en
celebrar
el
contrato
respectivo de acuerdo con lo ofrecido.
Art. 1845.- El precontrato no equivale
al contrato
definitivo,
aun
cuando
se
expresen en aquel todos los elementos de
este ultimo. Solo cuando con el nombre de
precontrato o de promesa de contrato, se
ejecutaren desde que se contrae esta, en
todo o en parte,
las obligaciones del
contrato definitivo, existira precisamente
este.
En
el
segundo
de
los
supuestos
previstos en el parrafo anterior, cualquiera
de las partes tienen accion contra la otra,
para exijirle que se de al contrato, desde
luego, la forma que deba tener segun este
codigo. Tambien tendra accion cualquiera de
128
las partes para rescindir el contrato,
caso
de
haberse
cumplido
la
en
condition
resolutoria.
Art.- 1846.- Si el promitente rehusa
firmar los documentos necesarios para dar
forma legal al contrato concertado, en su
rebeldia los firmara el juez; salvo el caso
de que el bien ofrecido haya pasado por
titulo oneroso a la propiedad de un tercero
de buena fe, pues entonces la promesa
quedara sin efecto, siendo responsable el
que la hizo de todos los danos y perjuicios
que se hayan originado a la otra parte.
Art. 1847.- Si terminado el plazo para
el otorgamiento no se hubiere cumplido la
obligacion de hacer, el perjudicado podra
pedir el cumplimiento de la promesa o la
rescision del precontrato.
CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE SONORA:
E l .ordenamiento de Sonora al igual que
el del Estado de Tlaxcala adiciona su
articulado y exponen de manera amplia lo que
129
concierne al contrato de promesa, quedando
mostrado de la manera subsiguiente:
2474.-
El
contrato
preparatorio
o
promesa de contrato, es aquel por virtud del
cual una parte o ambas se obligan en cierto
tiempo
a
celebrar
un
contrato
futuro
determinado.
2475.- Son elementos esenciales del
contrato
preparatorio,
ademas
del
consentimiento y el objeto, los siguientes:
I .- Que se contengan los elementos y
caracteristicas del contrato definitivo;
II. - Que el contrato definitivo sea
posible,
por
no
exist ir una
ley que
constituya un obstaculo insuperable para su
realizacion.
2476.
-
La
falta
de
alguno
elementos
anteriores,
origina
inexistencia del contrato preliminar.
de
los
la
2477.
- Son elementos de validez
contrato preliminar, ademas de los generales
establecidos por este codigo para todos los
contratos, los siguientes:
130
del
I.
- Que el contrato definitive tenga un
objeto, motivo o fin licitos;
II.
- Que se determine el plazo durante
el cual se otorgara el contrato definitivo;
III.
- Que el contrato preliminar conste
por escrito, pudiendo otorgarse en documento
publico o privado, y
IV.
- Que las partes tengan capacidad no
solo para celebrar el contrato preliminar,
sino
tambien para
otorgar
el
contrato
definitivo.
2478.
- La promesa de contratar, o sea
el contrato preliminar de otro, puede ser
unilateral o bilateral.
2479.
- La promesa de contrato solo da
origen a obligaciones de hacer, consistentes
en celebrar
el
contrato
respectivo
de
acuerdo con lo ofrecido.
2480.- Ni
el
contrato
preliminar
unilateral, ni el bilateral, equivalen al
contrato definitivo, aun cuando se expresen
como lo requiere este codigo, todos los
elementos de este ultimo. Solo en el caso de
que, bajo el nombre de contrato preliminar,
se ejecutaren desde entonces, en todo o en
131
contrato
del
parte,
las
obligaciones
definitive), existira precisamente este.
2481.
los
- Si el promitenten rehusa firmar
documentos
necesarios
para
dar
forma
legal al contrato concertado, en su rebeldia
los firmara el juez; salvo el caso de que la
cosa ofrecida haya pasado por titulo oneroso
a la propiedad de tercero de buena fe, pues
entonces la promesa quedara sin efecto,
siendo responsable el que la hizo de todos
los
danos
y perjuicios
que
se
hayan
originado a la otra parte.
2482.
- La obligacion de hacer consiste
en otorgar un contrato definitivo traslativo
de dominio, no opera la transferencia de la
propiedad respecto a los bienes o derechos,
y si el promitente violando su obligacion,
dispone de la cosa o derecho, este acto
juridico es valido, sin perjuicio de la
responsabilidad civil en que incurra por su
incumplimiento.
132
PROPUESTAS.
*’ La promesa de contrato, necesita de una
reforma para que cumpla con eficiencia su
cometido, evitando las confusiones que se
dan cuando las partes se refieren a este
tipo de contrato,
utilizado
con mayor
frecuencia en diversas esferas jurxdicas y
en ambito nacional e internacional, o en
union de contratos como es el caso del
contrato de arrendamiento financiero, es por
ello que las recomendaciones que se hacen,
es con el fin de actualizar, el ordenamiento
juridico que rige a la promesa de contrato,
por lo que se presentan las siguientes
proposiciones:
138
I) . Que
se anexen
las
siguientes
recomendaciones
al
cuerpo
legal
de
la
promesa de contrato:
1.
- Que
el
contrato
preparatorio
se
haga constar en documento privado o publico
y que se inscriba en el Registro Publico de
la Propiedad, siempre y cuando el contrato
definitivo, requiera de este requisito para
su validez.
2.
- Que conste en su reglamentacion que
se puede pactar dentro de este contrato
prestaciones
para
asegurar
el
contrato
preparatorio, pero esto sera solamente una
medida para asegurar el contrato definitivo
en caso de que cualquiera de los promitentes
decida no realizar el contrato futuro.
3. - Que se reglamente dentro de la
promesa que no podra realizarse o ser objeto
de otro contrato preparatorio.
4.
-
Que
se
tipifique
dentro
contrato de promesa que se prohibe contratar
sobre bienes que hayan sido objeto de otro
contrato preparatorio o definitivo entre los
mismos contratantes.
139
del
II). Iniciativa de reforma al contrato
preparatorio,
quedando
de
la
siguiente
forma:
PARTE SEGUNDA
DE LAS DIVERSAS ESPECIES DE CONTRATOS
TITULO PRIMERO
DE LOS CONTRATOS PREPARATORIOS
La Promesa de contrato
2176.Puede asumirse contractualmente la
obligacion de celebrar un contrato futuro.
2177.La promesa de contratar tambien
puede
ser
denominada
como
contrato
preliminar, preparatorio o precontrato, y
puede ser unilateral o bilateral.
2178.La promesa de contrato solo da
origen a obligaciones de hacer, consistentes
en celebrar el contrato respectivo,
de
acuerdo con lo ofrecido.
El
contrato
de
promesa
no
podra
realizarse o ser objeto de otro contrato
preparatorio, asi como tambien se prohibe
140
que se realicen obligaciones sobre bienes o
derechos que hayan sido objeto de otro
contrato
preparatorio
o
definitivo,
entre
los misraos contratantes.
2179.El
contrato
de
promesa
de
contratar debera constar con los requisitos
esenciales y de validez de los contratos, y
ademas
con
los
siguientes
requisitos
especiales, que seran:
I.
Constar por escrito, en instrumento
publico, privado o tambien podra otorgarse
ente dos testigos y ratificadas las firmas
de los promitentes ante Notario Publico o
Juez Municipal, cuando sea relativa a bienes
inmuebles, derechos o personales, y cuyo
contrato definitivo deba ser inscrito en el
Registro Publico de la Propiedad a fin de
que
produzca
efectos
con
relacion
a
terceros, debera tambien ser inscrita para
producir tales efectos.
II.
Expresar los elementos caracteristicos
del contrato definitivo cuya celebracion se
promete.
141
la
cierto
III. Limitarse
a
tiempo
celebracion de el contrato definitive, pero
si terminado el plazo para el otorgamiento
no
se
hubiere
cumplido
la
obligacion
de
hacer,
el
perjudicado
podra
pedir
el
cumplimiento de la promesa o la rescision
del precontrato.
IV. Las partes deberan tener capacidad no
solo para celebrar el precontrato,
sino
tambien para otorgar el contrato definitivo.
2180.El
contrato
preparatorio
no
equivale al contrato definitivo, aun cuando
se expresen en aquel todos los elementos de
este ultimo. Solo cuando con el nombre de
precontrato o de promesa de contrato, se
ejecutaren desde que se contrae esta, en
todos o en partes, las obligaciones del
contrato definitivo, existira precisamente
este.
En
el
segundo
de
los
supuestos
previstos en el parrafo anterior, cualquiera
de las partes tiene accion contra la otra,
para exigirle que se de al contrato, desde
luego, la forma que deba tener segun este
codigo. Tambien tendra accion cualquiera de
142
las partes para rescindir el contrato, en
caso
de
haberse
cumplido
la
accion
resolutoria.
2181. -
En
el
contrato
preparatorio
las
partes podran pactar si se encuentran de
acuerdo, una prestacion como garantia o
pena, ya sea en especie o en dinero, que
garantice la
celebracion
del
contrato
definitivo, y para el caso de que algunos de
los promitentes incumpliera con lo pactado,
la prestacion de garantia o pena se le
entregara al otro promitente, pero no podra
reclamar, danos y perjuicios, ni tampoco
podra exceder en valor a la obligacion
estipulada en el contrato futuro.
2182.Si el promitente rehusa firmar los
documentos necesarios para dar forma legal
al contrato concertado, en su rebeldia los
firmara el juez; salvo el caso que la cosa
ofrecida haya pasado por titulo oneroso a la
propiedad de un tercero de buena fe, pues
entonces la promesa quedara sin efecto,
siendo responsable el que la hizo de todos
los
danos
y perjuicios
que
se
hayan
originado a la otra parte, pero si el
tercero adquirente es de mala
fe,
su
143
adquisicion es nula y sera afectada por la
nulidad absoluta.
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AUTORES.
CODIGO
CODIGO
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CODIGO
CODIGO
CODIGO
CODIGO
CIVIL ALEMAN.
CIVIL ARGENTINO.
CIVIL FEDERAL SUIZO.
CIVIL FRANCES.
CIVIL ITALIANO.
DE COMERCIO ARGENTINO.
DE COMERCIO ESPANOL.
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