HF-LCT articulo 17022015

ánalisis de proyectos
ÁTICOS NUEVOS,
FINCA RENOVADA
Edificio Letamendi 29, Barcelona
La Casa por El Tejado
El Edificio de Plaza del Doctor Letamendi 29, en el barrio
de L’Eixample de Barcelona, tiene más de 100 años.
Ha dado cobijo a cinco generaciones, gracias al ingenio
de sus proyectistas y a la nobleza de su construcción.
Pero, en los últimos años, la falta de mantenimiento, el
desgaste de algunos materiales y las nuevas exigencias
casi habían conseguido dejarlo fuera de juego.
La Casa por el Tejado planteó a sus propietarios mejorarlo, renovando sus espacios e incorporando adelantos
técnicos, y completarlo, agregándole casas en altura en
su terraza.
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Joan Artés es fundador y Gerente de La Casa por el Tejado,
empresa dedicada a la mejora y completamiento de edificios
incorporando áticos nuevos. Arquitecto y socio de Tesgat,
estudio con más de 30 años de experiencia en el proyecto
y dirección de obras, es también profesor en la Escuela de
Arquitectura La Salle, de la Universidad Ramon Llull.
completar edificios
En los últimos 20 años la creación de vivienda
estuvo ligada a la afectación de suelo virgen,
extendiéndose horizontalmente las ciudades
y generándose a partir de ello unas fuertes de-
Análisis de proyecto - Arquitectura
Mejorar y
mandas de nuevas infraestructuras para llevar
servicios a esos ensanches y de movilidad en
vehículo particular para desplazar personas
entre sus domicilios y sus lugares de trabajo,
estudio, ocio, etc. Todo esto, agigantado por un
movimiento financiero especulativo montado
sobre el sector de la edificación, en los últimos
quince años dio lugar a lo que posiblemente
sea la mayor transformación de suelo natural
en artificial de la historia de España (estimada
en casi el 50% de la que había sido creada en
toda su historia, hasta 1990), acompañada de
una gran aceleración en el consumo de materiales y el gasto energético de los edificios. La
revisión de ese modelo insostenible pasa por
el giro de la actividad hacia la rehabilitación
del parque construido. Rehabilitación que
permite, a la vez que no afectar más suelo ni
extender servicios, reducir los impactos ambientales de los edificios existentes.
Ese es, precisamente, el enfoque ambiental
de La Casa por el Tejado para sus operaciones
de completamiento y mejora de edificios por
adición de áticos y rehabilitación de las fincas.
Pero para poder poner en claro las ventajas
ambientales de la edificación de vivienda en
edificios existentes -sobre la quinta fachadarespecto de la edificación de vivienda convencional -sobre suelo nuevo- se puede recurrir a
indicadores ambientales.
-Consumo de suelo natural: no existe, ya que
se construye sobre edificios.
-Pérdida de biodiversidad: no se comprometen superficies verdes, se aumentan.
-Intensidad de movilidad asociada: no se aumenta, hay acceso al transporte público.
-Creación de infraestructuras: no hay nuevas,
se optimiza el uso de las existentes.
-Huella ecológica: estimada en un 50% menos que la de edificación sobre suelo virgen.
-Huella de carbono: estimada en un 30% menos que la de edificación sobre suelo virgen.
-Consumo de energía no renovable: menor al
estándar, gracias a las estrategias bioclimáticas.
-Consumo de agua de red: menor al estándar,
gracias al ahorro y la reutilización.
-Impactos derivados de los materiales: menores al estándar, gracias a materiales alternativos.
-Generación de residuos no reciclables: similares al estándar, debido a pequeños derribos.
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Qué hace
La Casa por el Tejado
Se parte de la redefinición del modelo habitual de desarrollo de viviendas, en el que los
Una de las premisas es que los áticos nue-
protagonistas son los técnicos del sector: La Casa por el Tejado está formada principalmen-
vos pesen poco. Los sistemas industrializa-
te por arquitectos, ingenieros y constructores que han trabajado siempre en la edificación.
dos ligeros suponen una carga tres veces
Esto tiene que ver con su origen, el ámbito universitario, más que con el ámbito inmobiliario.
menor que la construcción convencional.
En este nuevo enfoque se prescinde de tres de las figuras de la promoción inmobiliaria de
Esto interesa mucho, porque si el peso fuera
la época del boom: un dueño de suelo recalificado para multiplicar su precio, un promotor
excesivo habría que hacer estructuras com-
que busca sólo rentas altas en plazos cortos y, finalmente, un financista cuya intermediación
plementarias y, en la mayoría de los casos,
encarece la vivienda pero no le aporta mejoras.
no sería económicamente viable. Otra de las
premisas es la velocidad de ejecución.
Hay más diferencias: los desarrollos se basan en un suelo sobre el que no se puede especular,
Mientras se prepara el edificio existente
ya que no es recalificable, y su rentabilidad se asocia a las actividades económicas maduras.
para recibir los módulos industrializados
El proceso para mejorar y completar edificios es laborioso. Un recorrido por los barrios de
que formarán los áticos, éstos se fabrican en
interés y la consulta de imágenes aéreas, cartografía etc., permiten identificar los edificios
taller. Una vez que se han montado sobre el
que podrían tener un remanente de altura. Dependiendo de la zona se pueden elevar un
edificio existente, solo hay que realizar algu-
número de plantas que no siempre está cubierto. Hay 2.800 fincas estudiadas.
nas terminaciones. Entre lo uno y lo otro el
plazo de obra, comparado con la construc-
Una vez detectada una de ellas, su estado se contrasta con lo que dispone la normativa urbanís-
ción convencional, es entre tres y cuatro ve-
tica en cuanto a altura y volumen edificable. La reglamentación, la situación legal y el código de
ces menor.
edificación hacen posible determinar el volumen que se puede sobreelevar.
Se contacta con la comunidad de vecinos, se le explica lo que se puede hacer y cómo esto beneficia a la propiedad. Se visita el edificio, se valora su estado y se cuantifica el coste de las mejoras
(fachadas, instalaciones, zonas comunes, etc.). Ese valor, más una aportación en efectivo, forma
la oferta de compra del derecho de vuelo.
El proyecto es un reto. Se cuenta con un equipo de profesionales, propios e independientes, con
gran experiencia y capacidad, que crea áticos y rehabilita fincas. Los edificios se ubican en áreas
centrales de ciudades españolas grandes y, además, se encuentran habitados. Y ello plantea ciertas limitaciones: encajar las viviendas en el trazado de las terrazas, utilizar sistemas constructivos
de muy bajo peso, plantear una arquitectura contemporánea en edificios históricos, fabricar los
áticos en taller en lugar de construir en obra, con costes, tiempos y calidades exigentes.
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Análisis de proyecto - Arquitectura
El caso del edificio
Letamendi 29
El Edificio de Plaza del Doctor Letamendi
29, en el corazón del barrio de L’Eixample
de Barcelona, se encontraba ocupado a medias, inaccesible para personas con dificultades de movilidad, falto de seguridad en sus
instalaciones. Sus propietarios no podían
acceder a un financiamiento que permitiera
ponerlo al día; marchaba hacia un deterioro
casi irreversible.
Fachada principal - Estado original
Fachada principal - Estado acabado
Pero, aún antes de que existiera la ley y el
plan estatal conocidos como de las tres R (el
marco más potente que ha tenido España
Planta áticos
para actuar en renovación, rehabilitación y
regeneración urbana, sancionado en junio
de 2013), La Casa por el Tejado planteó a sus
propietarios mejorarlo, renovando sus espacios e incorporando adelantos técnicos,
y completarlo, agregándole casas en altura
–áticos- en su terraza olvidada. Reestrenarlo.
Todo esto, en una época de crisis económica, ha sido posible gracias a la invención de
un nuevo modelo de desarrollo basado en la
explotación del derecho de vuelo –la parte
del edificio que se puede sobreelevar- que
permite disponer de recursos económicos
para intervenir también en el edificio existente. Así es que, acuerdo y gestión mediante, la propiedad y La Casa por el Tejado sellan
un pacto ambicioso: mejorar y completar el
edificio en la tercera parte del tiempo habitual y sin emplear estructuras adicionales.
Fachada principal
Sección tranversal
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Finalmente las partes de los áticos se atornillan entre sí, uniéndose en forma estable, y se
apoyan sobre una estructura de vigas unida al
edificio existente, anclándose por soldadura.
Desde ese momento y hasta la finalización de
la obra, a la que le faltan acabados e instalaciones en la parte nueva y completamiento
de las tareas de renovación de pisos y espacios comunes en la parte existente, transcurren unos seis meses (en otras obras de La
Casa por el Tejado este plazo se ha reducido a
cuatro meses). Todos los pisos se han vendido
e incluso algunos de ellos ya están habitados.
Y entonces se pone en marcha un equipo técnico integrado por gestores, inversores, proyectistas, constructores, fabricantes e instaladores. En Barcelona, donde está el edificio y La Casa
por el Tejado, hay ideas, debate, gestiones, planos, trabajos de obra para rehabilitar la finca y
prepararla para la sobreelevación. En Gijón, donde está Modultec (la empresa que fabricó los
áticos a medida), se pasa del proyecto ejecutivo a la fabricación de módulos en tres dimensiones –basada en una estructura de acero con cerramientos de paneles de acero con núcleo
de lana de roca revestidos por dentro y fuera- y de ésta al transporte de los módulos hasta la
finca. En junio de 2014 los áticos viajan hasta el edificio de Letamendi 29, los camiones con su
carga forrada de blanco cruzan las calles de Barcelona y aparcan frente a la plaza, donde una
grúa de gran tonelaje los espera para izarlos y colocarlos sobre la terraza, en la que ha sido
dispuesta una estructura de transición. Se juntan dos mundos, un edificio centenario y unos
áticos industrializados. Las tolerancias de medidas son mínimas, entre la construcción nueva y
las medianeras que en parte desaparecerán hay menos de cinco centímetros.
El proceso de izado y montaje de los módulos, la parte más espectacular del proceso que tiene
lugar en apenas una jornada, es seguida por muchas personas que se sitúan sobre la calle Aragó,
con cuatro de sus carriles cerrados al tráfico en un día domingo para poder realizar las operaciones de descarga e izado. Los módulos suben 30 metros, volando literalmente sobre personas, vehículos y edificios, para buscar su posición de instalación. En la terraza de Letamendi 29
lo esperan los técnicos que supervisan su instalación, quienes se comunican vía radio con los
que están en la calle. A 20 metros de altura, visto desde la acera, un módulo de 40 m2 parece
pequeño. La grúa lo traslada con seguridad y precisión. Para ello el sitio, las cargas a elevar, las
condiciones meteorológicas, todo lo que puede afectar las operaciones ha sido estudiado previamente. La operación de encaje de los módulos en la terraza, para formar los áticos, requiere
de una aproximación lenta y precisa. Un error, cuando se desplazan 20 toneladas, podría causar
daños importantes en la finca propia y en sus vecinas. El tramo final se hace centímetro a centímetro. Para girar, detenerse o guiar el posicionamiento final, puede ser necesaria la ayuda de los
técnicos de obra. Cuando llega a su posición final se revisan todos los puntos de encuentro, se
retira la cubierta plástica que lo ha protegido durante el viaje y se conectan los desagües.
-Evaluación, por su parte, se organiza a través
de unas 80 preguntas, así como sus posibles
FICHA TÉCNICA
respuestas frecuentes, redactadas de modo
que puedan ser contestadas con la información que habitualmente contiene en un
proyecto técnico de arquitectura. Las 80 preguntas que Senda formula a cada proyecto se
organizan en cinco apartados: Biodiversidad,
Energía, Agua, Materiales y Residuos.
Algunas de ellas son: ¿se aumenta la vegetación respecto a la situación preexistente? (bioSenda es un sistema de ayuda y evaluación de
diversidad), ¿la eficiencia de las instalaciones
calidad ambiental de los proyectos de La Casa
es superior a la estándar? (energía), ¿hay me-
por el Tejado, creado por Societat Orgànica,
canismos de ahorro en grifos, cisternas y du-
sigue la filosofía del análisis de ciclo de vida
chas? (agua), ¿se utilizan productos naturales
simplificado, visión que permite considerar
o reciclados? (materiales) y ¿se generan me-
los edificios, bajo un mismo sistema de análi-
nos residuos que en una obra convencional?
sis y toma de decisiones, desde la extracción
La Casa por el Tejado se ha fijado un objetivo:
de materias primas para la fabricación de los
reducir el impacto habitual de construcción y
materiales hasta, en el límite de su durabilidad,
uso de los edificios respecto de la edificación
la desconstrucción, reutilización o reciclaje de
convencional. Por ello ha determinado que
los recursos invertidos. Contiene dos grandes
cada proyecto, mediante su evaluación con
apartados, Ayuda y Evaluación.
Senda, lo demuestre tanto en la evaluación
-Ayuda, presenta estrategias y acciones de
de cada apartado como en la nota final. Doble
mejora ambiental, así como referencias sobre
beneficio: áticos con niveles de sostenibilidad
especificaciones, productos y buenas prácti-
superiores y experiencia propia, para saber en
cas en cada tema.
qué y cómo seguir mejorando.
Proyecto: Plaza Doctor Letamendi 29
Arquitectura: Javier Trilla
Estrucuturas: JFP Estructuras
Año: 2014
Arquitecto técnico: AT3
Promotor: La Casa por el Tejado
Colaboradores: JFG Estructuras, La
Casa por el tejado
Equipo técnico: Modultec / Daruka
Instaladores: LasserElec
Sistema constructivo: Construcción modular con estructura de acero laminado. Modultec
Tiempo de ejecución en taller: 4 semanas
Tiempo de montaje: 1 día
Fotógrafo: Oscar Artes, Otger Ruis Fina
y Albert Argilés
Superficie: construida 298 m2
Superficie terraza: 24 m2
Protección solar: Persianas correderas
de lamas fijas
Ascensor: Ascensors Camprubi SA
Análisis de proyecto - Arquitectura
Evaluación ambiental
Gerardo Wadel
Mejoras de La Casa por el Tejado en la finca Letamendi 29
Funcionalidad
Accesibilidad
Seguridad
Patrimonio
Sostenibilidad
Antes
Despues
Pisos existentes
Cuatro viviendas en ruina, el resto con deficiencias
Todas las viviendas rehabilitadas y en uso
Terraza
Sin uso, instalaciones obsoletas, grandes medianeras
Áticos nuevos, cubierta verde, medianeras reducidas
Movilidad vertical
La escalera era el único medio de subida (5 plantas)
Renovación de la escalera e incorporación de ascensor
Comunicación
Instalaciones de telecomunicación con deficiencias
Nuevo interfono e instalaciones de tel
Estructuras
Forjados entre plantas con materiales afectados
Reparación y refuerzo de forjados y muros de carga
Instalaciones
Bajantes de aguas residuales con grietas y pérdidas
Sustitución de bajantes y nuevas conexiones
Fachada principal
Revestimientos con desprendimientos, decoloración,
Rehabilitación de muros, carpinterías y elementos
Espacios interiores
faltantes
ornamentales
Muros, techos y carpinterías en mal estado o modificadas
Restauración de paramentos y carpinterías, a su estado original
Finca existente
Envolvente sin aislamiento, instalaciones ineficientes,
Aislamiento en fachadas, climatización eficiente, mayor
Áticos nuevos
falta de confort
estanqueidad
Calidad térmica superior a la normativa en muros y
carpinterías
Economía
Gastos corrientes
Elevados, pero insuficientes para mantener y rehabilitar
Menores, dada la incorporación de nuevos vecinos en
Revalorización
el edificio
pisos y áticos
Se estima un 35% en precio de venta y un 70% en
precio de alquiler
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