Guía del Alquiler de Vivienda PDF

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Índice del documento
1. Conceptos útiles.....................................................................................................................5
1.1 ¿Qué es un arrendamiento de vivienda?.................................................................................... 5
1.2 ¿Qué forma debe tener el contrato de arrendamiento?....................................................... 5
1.3 Certificación energética de la vivienda...................................................................................... 5
2. Duración del contrato............................................................................................................6
2.1 ¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento?.................................................................. 6
2.2 ¿Puede renunciar el arrendatario a la prórroga?.................................................................... 6
2.3 ¿Puede el arrendador excluir la prórroga forzosa?................................................................ 6
2.4 ¿Puede el arrendatario desistir del contrato antes del plazo pactado?.......................... 7
3. La renta...................................................................................................................................7
3.1 ¿Qué es?.............................................................................................................................................. 7
3.2 Lugar y forma del pago de la renta............................................................................................ 8
3.3 ¿Se puede actualizar la renta durante el contrato?............................................................... 8
3.4 ¿Puede el arrendador incrementar la renta por mejoras en la vivienda?....................... 8
4. Gastos, reparaciones y mejoras............................................................................................9
4.1 ¿Quién debe pagar los gastos de la vivienda?.......................................................................... 9
4.2 ¿Quién debe realizar las obras de conservación de la vivienda?........................................ 9
4.3 ¿Puede el arrendador hacer obras de mejora?....................................................................... 9
4.4 ¿Puede el arrendatario hacer obras en la vivienda?............................................................ 10
4.5 Arrendatarios con discapacidad............................................................................................... 10
5. Fianza y otras garantías....................................................................................................... 10
5.1 Fianza................................................................................................................................................ 10
5.2 Otras garantías............................................................................................................................... 11
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o parcial de todos los contenidos o elementos de esta Guía Legal. www.arag.es
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6. El derecho de adquisición preferente................................................................................ 12
6.1 ¿Qué es el Derecho de Adquisición Preferente?.....................................................................12
6.2 ¿Cómo se ejercita este derecho?...............................................................................................12
6.3 ¿Cuándo no existe derecho de adquisición preferente?.....................................................13
7. Extinción del arrendamiento.............................................................................................. 13
8. Cesión y subarriendo........................................................................................................... 14
8.1 ¿Qué es la Cesión del arrendamiento?..................................................................................... 14
8.2 ¿Qué es el Subarriendo?.............................................................................................................. 14
9. Subrogación por muerte del arrendatario........................................................................ 15
9.1 ¿Qué es la subrogación y quién puede subrogarse?..............................................................15
9.2 ¿Qué ocurre si hay varias personas con derecho a subrogarse?.......................................15
9.3 ¿Qué hay que hacer para subrogarse?.....................................................................................16
9.4 ¿Se puede excluir el derecho a la subrogación?....................................................................16
10. Arrendamiento y pérdida de ............................................................................................. 16
la propiedad de la vivienda..................................................................................................... 16
10.1 ¿Qué pasa con el inquilino si el propietario de la vivienda deja de serlo por una
sentencia judicial o una ejecución de una hipoteca?.................................................................16
10.2 ¿Qué pasa cuando el contrato de alquiler lo otorga el usufructuario?.........................17
10.3 ¿Y si el arrendador vende la vivienda?....................................................................................17
11. Legislación aplicable.......................................................................................................... 17
11.1 ¿Qué arrendamientos no se rigen por la L.A.U.?....................................................................18
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1. Conceptos útiles
1.1 ¿Qué es un arrendamiento de vivienda?
Es el alquiler temporal de un inmueble en el que se puede vivir. El arrendador (propietario)
cede al arrendatario (inquilino) el uso y disfrute de la vivienda a cambio del pago de una
cantidad económica.
Debemos distinguir entre contrato de arrendamiento de vivienda y uso distinto del de
vivienda. Se considera vivienda el edificio utilizado como vivienda permanente del inquilino
y su familia. El uso distinto del de vivienda es el que se produce también en una edificación
habitable pero para segunda residencia o como local de negocio y otros.
1.2 ¿Qué forma debe tener el contrato de arrendamiento?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que los contratos de arrendamiento se
puedan elaborar de distintas formas, oral o escrito, si bien tendrá que hacerse por escrito
en el momento en que cualquiera de las partes lo pida. Para que sea válido sólo se necesita
el consentimiento de propietario e inquilino, que la vivienda exista y fijar la causa del
contrato.
Si el contrato se realiza por escrito, no es necesario que se siga un modelo concreto,
simplemente hay que poner en él los acuerdos alcanzados, incluyendo el nombre,
apellidos y documento de identidad de arrendador y arrendatario, así como la
identificación de la vivienda. También hay que hacer constar la duración del contrato, la
renta y otras posibles cláusulas pactadas.
Se aconseja que el contrato de arrendamiento se inscriba en el Registro de la Propiedad
a fin de obtener la protección de éste Registro y el reconocimiento de la situación de
arrendamiento casos como por ejemplo la venta de la vivienda arrendada.
1.3 Certificación energética de la vivienda.
Desde el 1 de junio del 2013 para poder arrendar o vender una vivienda es necesario
disponer de un certificado de eficiencia energética de la misma.
Se excluyen los inmuebles con una superficie útil inferior a 50 m2. Este certificado tendrá
una validez máxima de 10 años.
Este certificado tendrá una validez máxima de 10 años.
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2. Duración del contrato
2.1 ¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento?
El contrato de arrendamiento de vivienda tiene la duración que libremente acuerden
arrendador y arrendatario. Ahora bien, si el plazo pactado es inferior a tres años, el alquiler
se ha de prorrogar obligatoriamente anualmente hasta que alcance ese mínimo de 3 años.
Si no hay un pacto en cuanto a la duración del contrato, se entiende que el contrato es por
un año, prorrogable por anualidades hasta que se alcance la duración de 3 años.
Llegada la fecha final del arrendamiento, una vez transcurrida la prórroga forzosa de
3 años, los contratantes podrán poner fin al contrato, siempre y cuando preavisen de
forma fehaciente con 30 días mínimo de antelación. En el caso que ninguno de las partes
notifique a la otra con el plazo mínimo su voluntad de no continuar con el contrato, este se
prorrogará por un año más.
2.2 ¿Puede renunciar el arrendatario a la prórroga?
El arrendatario puede renunciar a la prórroga de 3 años manifestándolo al propietario con
30 días de antelación mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las
prórrogas.
2.3 ¿Puede el arrendador excluir la prórroga forzosa?
La Ley de Arrendamientos Urbanos prevé una situación especial cuando el arrendador
pueda tener la necesidad de ocupar la vivienda para destinarla a vivienda permanente para
sí o su familia (familiares en primer grado como hijos y padres, y también para el cónyuge
en caso de divorcio).
En ese caso se contempla la posibilidad de que el propietario recupere la vivienda antes
de la finalización de la prórroga forzosa. Tiene que haber transcurrido como mínimo 1 año
de duración de contrato y se tiene que comunicar al inquilino con al menos dos meses de
antelación.
Si el propietario o familiares no ocupan la vivienda en el plazo de tres meses desde la
extinción del contrato (salvo casos de fuerza mayor), el inquilino puede elegir entre volver
a residir en la vivienda por un nuevo periodo de hasta 3 años, además de recibir una
indemnización por los daños que le haya causado el desalojo, o bien recibir del propietario
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una indemnización equivalente al importe de un mes por año que faltara por cumplir hasta
completar los 3 años.
2.4 ¿Puede el arrendatario desistir del contrato antes del plazo pactado?
El arrendatario o inquilino puede desistir del contrato antes del plazo pactado en el mismo
siempre que hayan pasado 6 meses de contrato y que se comunique al arrendador con una
antelación mínima de 30 días.
Se puede pactar en el contrato de arrendamiento que el inquilino tenga que indemnizar al
arrendador si desiste anticipadamente con un mes de renta por año que falte por cumplir
(los periodos inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización).
Esto significa que el inquilino tendrá que abonar una penalización por desistimiento
transcurridos los 6 meses si se ha pactado en el contrato, con lo que no habrá
indemnización si no se ha pactado expresamente.
3. La renta
3.1 ¿Qué es?
La renta es la cantidad de dinero que el inquilino paga al propietario por el alquiler de la
vivienda, pactada libremente entre ambos.
Salvo que hayan acordado algo distinto, el pago de la renta es mensual y debe realizarse
por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. En ningún caso el propietario
puede exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta, siendo nula cualquier
clausula en contra.
Se puede pactar reemplazar la obligación del pago de la renta durante un tiempo por el
compromiso por el inquilino de hacer obras de reforma o rehabilitación del inmueble. Si
el inquilino no realiza las obras en las condiciones pactadas podrá ser causa de resolución
del contrato de arrendamiento. Para este caso es importante dejar bien fijadas todas las
condiciones de dicho pacto recogiendo por escrito el tiempo de suspensión de pago de
renta, las obras a realizar, las condiciones de las mismas, etc...
El inquilino tampoco podrá pedir en ningún caso una compensación por esas obras cuando
acabe el contrato.
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3.2 Lugar y forma del pago de la renta
El propietario ha de entregar al inquilino un recibo del pago de la renta, salvo que hubieran
acordado que se pague por cualquier procedimiento que acredite el cumplimiento del
pago, como por ejemplo, la domiciliación bancaria.
3.3 ¿Se puede actualizar la renta durante el contrato?
El propietario puede actualizar la renta al vencimiento de cada año de vigencia del
contrato. Se puede pactar expresamente en el contrato como se hará esa actualización,
con lo que será válida cualquier fórmula de actualización pactada.
Para el caso de que no se haya pactado nada expresamente en el contrato, entonces
la actualización de hará conforme al IPC general que publica el Instituto Nacional de
Estadística según la variación porcentual de los 12 meses anteriores a la fecha de la
actualización. Para la primera actualización se toma como mes de referencia el IPC que
corresponda al último índice publicado en la fecha de celebración del contrato. En las
sucesivas actualizaciones se ha de tomar como referencia el último índice publicado.
La nueva renta actualizada se ha de pagar a partir del mes siguiente al que el propietario
haya notificado la actualización. Si el inquilino lo exige, la notificación ha de ir junto a la
certificación del Instituto Nacional de Estadística en que se haya publicado el IPC, o hacer
referencia al BOE donde esté publicado.
3.4 ¿Puede el arrendador incrementar la renta por mejoras en la vivienda?
Salvo que se haya pactado lo contrario, si el propietario hace mejoras en la vivienda
después de los tres primeros años del arrendamiento, puede subir la renta en una cantidad
equivalente a lo que se haya invertido más tres puntos sobre el interés legal del dinero. En
cualquier caso, el incremento de la renta no puede ser superior al 20% y es efectivo el mes
siguiente a que el propietario se lo haya comunicado al inquilino por escrito, detallando la
forma de cálculo aplicada para determinar el aumento y acompañando los documentos
que acrediten el importe de lo invertido en las mejoras.
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4. Gastos, reparaciones y mejoras
4.1 ¿Quién debe pagar los gastos de la vivienda?
Se puede pactar en el contrato la repercusión al inquilino de determinados gastos de la
vivienda como son las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios, mantenimiento
del inmueble, servicios, impuestos y cargas que no puedan ser imputadas individualmente.
Se ha de haber indicado en el contrato el importe anual de estos gastos.
El inquilino siempre ha de pagar los gastos de servicios de la vivienda que se puedan
individualizar con contadores: luz, agua, teléfono, etc.
4.2 ¿Quién debe realizar las obras de conservación de la vivienda?
Las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en condiciones de
habitabilidad debe hacerlas el propietario, excepto si los daños han sido causados por
culpa del inquilino o las personas a su cargo o son pequeñas reparaciones derivadas del
desgaste por el uso normal de la vivienda. En estos dos casos el coste de las reparaciones
correrá a cargo del arrendatario.
El inquilino ha de comunicar al propietario lo antes posible la existencia de deterioros y
permitir que él mismo o un técnico compruebe los daños.
También está obligado a soportar las obras de conservación, siempre y cuando no puedan
aplazarse hasta la finalización del contrato. Si estas obras se prolongan más de 20 días, el
inquilino tiene derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda
que no haya podido utilizar.
Si por estas obras la vivienda llega a ser inhabitable, el inquilino puede optar entre rescindir
el contrato o bien suspenderlo hasta la finalización de las obras, paralizando el plazo del
contrato y el pago de la renta.
4.3 ¿Puede el arrendador hacer obras de mejora?
El arrendador puede hacer obras de mejora de la vivienda que no se puedan retrasar hasta
el fin del arrendamiento, pero ha de notificarlo al inquilino tres meses antes por escrito,
indicando qué obras se van a realizar, la fecha de comienzo, su duración y coste previsible.
El inquilino tiene derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda
que no haya podido utilizar y a que se le indemnicen los posibles gastos generados.
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Tendrá derecho a desistir del contrato en el plazo de un mes, siempre y cuando las obras
afecten de modo relevante a la vivienda.
4.4 ¿Puede el arrendatario hacer obras en la vivienda?
El arrendatario no puede hacer sin el consentimiento escrito del propietario obras que
modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, ni que provoquen una
disminución en su estabilidad o seguridad.
Si a pesar de todo el inquilino hace obras que disminuyan la estabilidad de la edificación
o la seguridad de la vivienda el propietario le puede exigir que reponga de inmediato las
cosas a su situación anterior.
Para todas las obras para las que era preciso autorización y no se obtuvo el propietario
puede exigir cuando acabe el contrato que, o bien se vuelvan las cosas al estado anterior o
quedarse la modificación sin indemnización al inquilino.
Si las obras se realizan sin la previa autorización del propietario, este podrá dar por
finalizado el contrato y además podrá exigir la reposición de las cosas a su estado anterior,
o bien mantener las modificaciones sin abonar ninguna cantidad al inquilino.
4.5 Arrendatarios con discapacidad
Si el inquilino, su cónyuge o sus familiares que conviven con él tienen una discapacidad
o una edad superior a 70 años sí que pueden realizar en la vivienda con una simple
comunicación escrita al arrendador las obras necesarias para que la vivienda pueda ser
utilizada de forma adecuada a su discapacidad o edad; siempre que no afecten a elementos
o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o
seguridad.
Al finalizar el contrato de arrendamiento el propietario puede exigirle al inquilino que
reponga la vivienda al estado anterior.
5. Fianza y otras garantías
5.1 Fianza
La fianza es una garantía para que el arrendatario cumpla con las obligaciones del
contrato. La Ley de Arrendamiento Urbanos establece la obligación de fijar una fianza
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en metálico equivalente a una mensualidad en caso de vivienda habitual y dos meses en
caso de uso distinto. La fianza la ha de abonar el inquilino mientras que el propietario está
obligado a depositarla en el correspondiente organismo público.
Durante los 3 primeros años la fianza no se puede actualizar, pero si el contrato se
prorroga, se puede actualizar bien sea aumentándose o disminuyéndose hasta igualar una
mensualidad de la renta vigente al tiempo de la prórroga.
Finalizado el contrato de arrendamiento, el propietario tiene la obligación de devolver
el importe de la fianza al inquilino en el plazo de un mes. Si transcurrido el plazo no se
hubiera entregado, se generarán intereses.
Sin embargo, el propietario puede liquidar la fianza descontado de la misma el importe de
los desperfectos dejados en la vivienda por el inquilino. Se podrá pactar con el inquilino
en el momento de la extinción del contrato compensar otras deudas como pueden ser
suministros pendientes de pago o incluso renta o si se ha pactado la penalización en el
contrato por el desistimiento anticipado y éste se ha producido.
5.2 Otras garantías
En el contrato de alquiler se pueden incluir otras garantías adicionales a la fianza mínima
de un mes en metálico.
Hay libertad de pacto con lo que es un elemento negociable en el contrato pero es cada vez
más frecuente que se acuerden garantías adicionales para garantizar el cumplimiento de
todas las obligaciones del arrendatario. Por ejemplo:
·Cantidades en depósito en metálico a entregar por el inquilino en el momento de la
firma del contrato (importe adicional al que llamaremos depósito para diferenciarlo
de la fianza obligatoria).
·Aval bancario que el inquilino contrata con el banco a fin de que el banco asuma el
pago de la renta hasta los límites y con las condiciones pactadas en el documento
del aval en caso de falta de pago del inquilino. El original del aval se le entregará al
arrendador en el momento de la firma del contrato de arrendamiento.
·Seguro de protección de pagos: el arrendador puede concertar un seguro con
una entidad para garantizar el cobro en caso de incumplimiento por parte del
arrendatario. Por lo general aportan también el soporte jurídico por parte de la
compañía aseguradora. Esta es hoy por hoy una de las garantías más frecuentes
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dado la dificultad de obtener avales bancarios y la complejidad de que un inquilino
pueda aportar grandes cantidades en depósito para cubrir todas las incidencias que
puedan surgir con una vivienda de alquiler.
·Aval de una persona física solvente: Se pude haber incluido en el contrato de
arrendamiento un avalista solidario que responda junto con el inquilino titular de todas
las obligaciones derivadas del contrato de alquiler. Es importante en esos casos conocer
o verificar la solvencia del avalista.
6. El derecho de adquisición preferente
6.1 ¿Qué es el Derecho de Adquisición Preferente?
Es el derecho que tiene el inquilino, en el caso de que el propietario venda la finca
arrendada, de comprarla teniendo prioridad.
Se puede pactar en el contrato la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición
preferente. En el caso de que se haya pactado esa renuncia el propietario comunicará
su intención de vender la vivienda al inquilino con un plazo de 30 días de antelación a
la formalización del contrato de compraventa aunque el inquilino no tenga derecho
preferente de compra.
6.2 ¿Cómo se ejercita este derecho?
En el caso de que no se haya renunciado el propietario ha de notificar al inquilino de forma
fehaciente su voluntad de vender la vivienda indicando el precio y las condiciones básicas de la
compraventa. El inquilino puede ejercer el derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales
desde el día siguiente a la notificación, igualando la mejor oferta que se haya recibido.
Si el propietario no lo comunica al inquilino u omite en la notificación las condiciones
esenciales de la venta, o vende la finca por un precio inferior al notificado, el inquilino
puede ejercitar el derecho de retracto (derecho de adquirir la vivienda en las mismas
condiciones en los que lo haya hecho el otro comprador) en el plazo de 30 días naturales
siguientes a que el comprador de la finca haya notificado la venta del inmueble y las
condiciones, mediante la entrega de la escritura pública o del documento privado firmado.
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6.3 ¿Cuándo no existe derecho de adquisición preferente?
Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda establece la renuncia del inquilino a éste
derecho y también cuando el propietario vende la finca junto con el resto de las viviendas y
locales de su propiedad que forman parte del mismo edificio.
Tampoco existe cuando se venden por distintos propietarios a un mismo comprador la
totalidad de las viviendas y locales de un edificio.
7. Extinción del arrendamiento
El arrendamiento se extingue por las siguientes causas:
·Cuando ha finalizado el plazo que se ha fijado en el contrato.
·Pérdida de la vivienda por causa no imputable al propietario. Declaración de ruina
de la finca.
·Muerte del inquilino cuando no existan personas con derecho a subrogarse.
El propietario puede dar por finalizado el contrato por cualquiera de las siguientes causas:
·Impago de la renta por el arrendatario. Impago de la fianza o de sus actualizaciones.
·Subarriendo o cesión de la vivienda a otra persona por parte del inquilino sin
consentimiento del propietario.
·Causar daños en la vivienda o realizar obras sin consentimiento escrito del
arrendador cuando era preciso.
·Realizar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
ilegales.
·Si deja de ser la vivienda permanente del inquilino o de su cónyuge y de sus hijos.
·Cualquier otro incumplimiento de contrato por parte del inquilino, a no ser que el
propietario prefiera exigir el cumplimiento de dicha obligación y continuar con el
contrato.
·Necesidad del propietario o sus familiares de primer grado o cónyuge en caso de
divorcio de ocupar la vivienda.
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El inquilino puede dar por finalizado el arrendamiento en los siguientes casos:
·Si el propietario no hace las reparaciones necesarias para conservar la vivienda
habitable.
·Si el propietario dificulta la utilización de la vivienda de manera grave.
·Por la realización de obras de conservación u obras acordadas por la autoridad
competente en los casos que marca la ley.
8. Cesión y subarriendo
8.1 ¿Qué es la Cesión del arrendamiento?
La cesión del arrendamiento es un contrato por el que el inquilino (cedente) transmite a un
tercero (cesionario) los derechos y obligaciones que le corresponden como inquilino.
Como consecuencia de la cesión, el inquilino queda desligado del contrato de
arrendamiento, del que pasa a ser el titular el cesionario.
Ello significa que el contrato de arrendamiento no se modifica, salvo en que el arrendatario
queda sustituido por otra persona (cesionario), que pasa a tener los mismos derechos y
obligaciones ante el propietario.
Es necesario el consentimiento por escrito del propietario para que el contrato se pueda
ceder.
8.2 ¿Qué es el Subarriendo?
El subarriendo de una vivienda es el contrato por el que el inquilino de una vivienda
(subarrendador) cede a un tercero (subarrendatario) el uso de parte de la vivienda que
tiene alquilada.
A diferencia de la cesión, el subarriendo mantiene la relación contractual entre el
propietario y el inquilino, sin modificarse. El subarriendo implica el nacimiento de una
nueva relación contractual entre el inquilino (a la vez subarrendador) y el subarrendatario.
La vivienda sólo se puede subarrendar de forma parcial y lo ha de consentir por escrito
el propietario.
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El contrato de subarriendo de vivienda tiene las mismas normas que el arrendamiento de
vivienda, y finaliza cuando lo hace el propio contrato de arrendamiento. La renta que pague
el subarrendatario no puede ser superior a la renta que pague el inquilino al propietario.
9. Subrogación por muerte del arrendatario
9.1 ¿Qué es la subrogación y quién puede subrogarse?
Si el inquilino fallece durante la vigencia del contrato de arrendamiento, los familiares o
personas que convivan con él pueden subrogarse y continuar como inquilinos.
Pueden subrogarse:
·El cónyuge del inquilino.
·La persona que haya convivido con el inquilino de forma permanente como pareja
de hecho al menos durante los años anteriores al fallecimiento.
·En el caso de que la pareja haya tenido hijos en común, para subrogarse es
suficiente que hayan convivido, sin necesidad de ningún plazo.
·Los descendientes del inquilino o sobre los que tenga la tutela legal o con los que
haya convivido habitualmente con durante los dos años anteriores al fallecimiento.
·Los ascendientes y los hermanos del inquilino arrendatario que hayan convivido con
él habitualmente al menos durante los dos años anteriores al fallecimiento.
·Aquellos otros parientes hasta el tercer grado colateral que tengan una minusvalía
de al menos el 65%, siempre que hayan convivido habitualmente con el inquilino
durante los dos años anteriores al fallecimiento.
9.2 ¿Qué ocurre si hay varias personas con derecho a subrogarse?
En tal caso, deben acordar por unanimidad quién de ellos continúa como inquilino. Si
no se logra un acuerdo, la preferencia la tienen por este orden, el cónyuge o la pareja de
hecho, los hijos, los padres (excepto que tenga 70 años o más, que en este caso tendrán
preferencia sobre los descendientes), los hermanos y finalmente, los otros parientes con
minusvalía igual o superior al 65% que hayan convivido con el inquilino.
Entre los hermanos, tendrán preferencia los de doble vínculo.
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En cuanto a los descendientes y ascendientes, siempre tendrá preferencia el más cercano
por parentesco. Si hubiera varios con el mismo grado de parentesco, tienen preferencia los
minusválidos, los que tengan más cargas familiares y el descendiente de menos edad, el
ascendiente de más edad y el hermano más joven.
9.3 ¿Qué hay que hacer para subrogarse?
La persona que tenga derecho a continuar como arrendatario se lo ha de notificar
por escrito al propietario antes de que pasen tres meses desde el fallecimiento del
arrendatario, indicando la relación de parentesco con el arrendatario. Junto con la
comunicación, se ha de incluir un certificado de defunción del Registro Civil y cualquier
prueba que acredite que cumple los requisitos para subrogarse.
9.4 ¿Se puede excluir el derecho a la subrogación?
Si se trata de contratos de arrendamiento pactados por un plazo superior a 3 años,
arrendador y arrendatario pueden establecer que no haya derecho de subrogación si el
arrendatario fallece una vez transcurridos los 3 primeros años del contrato, o bien que el
arrendamiento concluirá una vez transcurridos 3 años si el fallecimiento ocurre antes del
transcurso de esos 3 primeros años del contrato.
10. Arrendamiento y pérdida de
la propiedad de la vivienda
10.1 ¿Qué pasa con el inquilino si el propietario de la vivienda deja de serlo por una
sentencia judicial o una ejecución de una hipoteca?
En este caso quedará extinguido el arrendamiento salvo que el contrato se haya inscrito en
el Registro de la Propiedad antes que la carga o el derecho que da lugar a la resolución de
la titularidad del arrendador.
Es decir que si la vivienda arrendada tiene una hipoteca de origen que es la primera carga
inscrita en la vivienda, por mucho que luego se inscriba el arrendamiento siempre será
posterior y por tanto si se deja de pagar la hipoteca por el arrendador y el banco ejecuta la
hipoteca, embarga y subasta la finca; esa subasta extinguirá el contrato de arrendamiento.
Sin embargo si se inscribe el contrato de arrendamiento, y la carga por la que se ejecuta
esa vivienda es por ejemplo otro tipo de deuda contraído o registrado con posterioridad a
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la inscripción del contrato, en caso de ejecutarse la deuda deberá respetarse el contrato
de arrendamiento. El nuevo adquirente se subrogará en la posición del arrendador por el
tiempo que quedara pendiente de contrato.
Queda claro por tanto que si el contrato no está registrado no tiene el arrendatario ningún
derecho en caso de resolución de la titularidad del arrendador.
Esto es aplicable además de en los casos vistos de sentencia judicial o ejecución
hipotecaria, en los casos en que el propietario pierda su derecho por el retracto de un
tercero, por una opción de compra o por una substitución fideicomisaria.
10.2 ¿Qué pasa cuando el contrato de alquiler lo otorga el usufructuario?
Los arrendamiento otorgados por el usufructuario se extinguen cuando se acaba el
derecho de usufructo, bien sea por la defunción del usufructuario en casos de usufructo
vitalicio, bien sea por finalización del plazo en los casos de que fuera un usufructo durante
un número de años.
10.3 ¿Y si el arrendador vende la vivienda?
Si se vende la vivienda arrendada, el comprador solo tendrá que respetar el contrato de
arrendamiento cuando el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro de la
Propiedad con anterioridad a la venta de la vivienda.
11. Legislación aplicable
El arrendamiento de vivienda se rige por lo pactado por las partes, siempre en el marco de
lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1994 (L.A.U.),
modificada recientemente por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización
y fomento del mercado del alquiler de viviendas (B.O.E 5 de junio). En su defecto por lo
dispuesto en el Código Civil.
Los contratos de arrendamientos de vivienda suscritos con anterioridad al 9 de mayo de
1985 se regirán por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, excepto las modificaciones
establecidas en la Disposición Transitoria Primera y Segunda de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1994.
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11.1 ¿Qué arrendamientos no se rigen por la L.A.U.?
La Ley de Arrendamientos Urbanos no afecta a :
a) El uso de las viviendas de porteros, guardas, asalariados, empleados y
funcionarios, siempre que les hayan sido asignadas por el cargo o servicio que
desempeñan.
b) El uso de las viviendas militares.
c) Los arrendamientos de fincas rústicas que comprendan una casa-habitación,
siempre que el destino primordial del arrendamiento sea el aprovechamiento
agropecuario de la finca.
d) El uso de las viviendas universitarias calificadas como tales por la propia
Universidad propietaria o responsable de las mismas.
e) Los contratos de temporada de vivienda amueblada y equipada en condiciones
de uso inmediato comercializada o promocionada en canales de oferta turística
cuando esté sometida a un régimen específico (dado que la mayoría de las
Comunidades Autónomas regulan las viviendas de uso turístico, sus requisitos y
condiciones).
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