tesis - Core

UNIVERSIDAD
VERACRUZANA
FACULTAD DE DERECHO
PROPUESTA DE CREACION DE UN AVISO
PREVENTIVO SOBRE EL ROBO 0 EL EXTRAVIO DE
UN TESTIMONIO DE ESCRITURA PUBLICA EN LA
QUE SE ESTABLECE EL DERECHO DE PRO PI ED AD
SOBRE UN INMUEBLE.
T
E
PARA
S
R
S
OBTENER.,. EL TITULO
L I C E N C I A D O
P
I
E
S
EN
E
DE
D E R E C H O
N
T
A
LORENZO ANTONIO HERNANDEZ GAROIA
DtRECTORA DE TESIS: LIC. MARIA DEL ROSARIO
MALDONADO HERNANDEZ
JALAPA, EQZ. VER.
1996
INTRODUCCION
El trabajo que se presents en estas paginas, tiene un objetivo muy
concreto:
establecer
elementos
de
juicio
que
justifiquen
la
institutionalization, en la legislation que norma al Registro Publico de la
Propiedad, de una anotacion que prevenga del robo, o del extravfo, de un
testimonio notarial de escritura publica en la que se instituyan derechos
de propiedad sobre un inmueble. Esto, a partir de la consideration de
que la falta de una regulation, en este aspecto, hacer viable que tales
instruments puedan ser aprovechados para un uso indebido.
El tema de las anotaciones preventivas es materia del Derecho
Registral. Por esta razon, considers oportuno realizar, una breve
semblanza, respecto del desarrollo de la regulation registral que ha
tenido una influencia directa, en nuestra conception normativa actual
(Capftulo I).
Con el objeto de vertebrar la exposition, de la manera mas
fundamentada y accesible, inclui un apartado destinado a los principios
registrales. Toda vez que, son estos, los que dan sentido y explican, por
sl mismos, el cabal proposito de las instituciones del Derecho Registral
(Capitulo II).
En la vida diaria de la sociedad, el Registro Publico de la
Propiedad, es el organo encargado de ministrar la proteccion de los
derechos inscribibles. Por eso, resultaba imprescindible aproximarnos a
su estructura y regulacion (Capitulo III).
Estos antecedents permitieron establecer un contexto apropiado
para
abordar
las
caracterfsticas,
naturaleza
y
efectos
de
las
inscripciones, las anotaciones y las cancelaciones. Es el capitulo mas
extenso. El mayor enfasis, se explica en funcion de que resulto el area de
referenda mas vinculada con la tesis que sostengo (Capitulo IV).
Por su parte, el planteamiento del problema, encuadra el hecho que
se narra y la imprevision que se deriva de las lagunas existentes. En este
marco de referenda, formulo la propuesta que, me parece, redundaria en
el fortalecimiento de la seguridad juridica de la sociedad, la proteccion a
los terceros de buena fe y, en una mayor garantfa para el trafico de los
bienes inmuebles (Capitulo V).
CAPITULO I
ANTECEDENTES DEL DERECHO REGISTRAL
• i
1. Breve Resena Historica del Derecho Registral
1.1 Roma.
i
Para comenzar a contextualizar las ideas y reflexiones motivo de
este trabajo, creo que resulta conveniente, efectuar un repaso de las
formas de adquirir la propiedad en la fuente juridica que constituye el
origen historico y conceptual de nuestro derecho.
i
Utilizando algunas de las clasificaciones que se han formulado para
explicar los diferentes rhodos de adquisicion, me he apoyado en la que
diferencia entre las formas del Derecho Civil y las que corresponden al
C>
N
t> •
3
derecho natural, o Qerecho de gentes. Desde este punto de vista, dentro
de las formas del Derecho Civil, encontramos a:
1.1.1 La Mancipatio
Este era un modo de adquisicion revestido de formas y
solemnidades. Se efectuaba a traves de una venta ficticia. El enajenante
y el adquiriente se reuman en presencia de cinco testigos. Llevaban un
portabalanza y un pedazo de cobre. El adquiriente tomaba con la mano la
cosa, objeto de la mancipatio y declaraba ser su propietario. Golpeaba la
balanza con la pequena pieza de cobre que, entregaba al enajenante
para simular el precio. Con este ritual se consumaba la transferencia de
la propiedad.
La Mancipatio fue el modo ordinario de enajenacion de las res
mancipi. Esta figura entro en desuso en la epoca de Justiniano.
1.1.2. La In Jure Cessio
En tanto que la Mancipatio se realizaba entre particulars, en la in
jure cessio, se requerla de la presencia de un magistrado. El cedente y el
adquiriente comparecian in jure, es decir, delante del tribunal del Pretor
en Roma y del Presidente en las Provincias. La cosa debia de estar
presente. En el caso de los inmuebles, resultaba necesario llevar un
fragmento que lo representara. El adquiriente ponia la mano sobre el
objeto, afirmaba que era el propietario y el Magistrado preguntaba al
cedente si tenia alguna pretension que oponer en contrario. Si se
consentla en la enajenacion, el Magistrado declaraba propietario al
adquiriente.
Esta figura fue aplicable a las res mancipi, pero su uso resultaba
menos frecuente porque exigfa la presencia de un magistrado. Tambien
era aplicable a las cosas res nec mancipi. La in jure cessio se utilizaba,
mas que nada para la constitution de ciertos derechos reales, tales como
el usufructo, el uso y las servidumbres prediales urbanas. Desaparecio
durante la epoca de Justiniano.
1.1.3. La Usucapion
Consistio en la adquisicion de la propiedad por una posesion,
suficientemente prolongada y, cumpliendo las condiciones de un justo
titulo y la buena fe.
Se distinguen tres momentos en el desarrollo de esta figura: la
usucapion en el Derecho Clasico; la proescriptio longi temporis; y la
usucapion del Derecho Justiniano.
En el Derecho Clasico se requeria de dos anos para que operara la
usucapion respecto de un inmueble, y de un ano para un mueble. Con
esta figura se evito que la propiedad quedara incierta por periodos
demasiado largos. La usucapion no era aplicable a las cosas divini juris,
publicas, al hombre libre, los fundos provinciales; y a las cosas cuya
usucapion estaba, expresamente, prohibida por la Ley. Este era el caso
de las cosas robadas y de los muebles e inmuebles, ocupados con
violencia.
La proescriptio longi temporis lleno una laguna consistente en que
los fundos provinciates no se podlan adquirir por usucapion. Con esta
forma se beneficio, sobre todo, a los peregrinos que no posefan el
comercium.
Justiniano fundi6 la usucapion y la proescriptio longi temporis,
simplificando la legislation, sobre la base de que en el periodo de esta
reforma, la calidad de ciudadano ya pertenecfa a todos los individuos del
imperio. Por eso, resultaba inutil mantener las reglas anteriormente
aplicables a esta figura. Para este momento, la mala fe no impedfa
usucapir, siempre y cuando en el principio de la posesion hubiera existido
buena fe. Como parte de la modification, se aumento el termino para
usucapir.
1.1.4 La Adjudicatio
En la in jure cessio, la propiedad la transferia el magistrado. En la
adjudicatio era el juez quien operaba la traslacion. Esta figura se utilizo
para: la partition de las cosas indivisas entre copropietarios; y para
regular los llmites de las propiedades contiguas. Esta forma de
adquisicion tenia que re^petar las servidumbres y las hipotecas con las
que la cosa estuviera gravada.
i
1.1.5 La Lex
i
Esta fue una forma de adquisicion por efecto de la ley. Se llamaba
adquisicion lege. Como un ejemplo de esta figura, podemos senalar que
se llego a establecer, por disposiciones de la ley que, los tesoros que se
llegasen a encontrar, correspondian, en la mitad al propietario del fundo
en el que fueran descubjertos.
Dentro de las formas de adquirir del Derecho Natural o del Derecho
de Gentes, encontramos a:
i
1.1.6 La Ocupatio
Fue la toma de posesion, animo domini, de una cosa susceptible de
propiedad privada y que no tenia propietario. Los romanos entendfan que
en el principio de las sociedades, la propiedad tuvo su origen en este
hecho. Consideraban como res nullis, susceptibles de ocupacion, a los
bienes de los enemigos de Roma y a los de los pueblos con los que no
habian hecho contrato de alianza o de amistad.
En la epoca clasica y bajo Justiniano, podfan ser adquiridas por
ocupacion:
i
a) Los animales salvajes, el producto de la caza y la pesca;
b) El botln hecho sobre el enemigo;
c) Las piedras preciosas, las perlas y el coral; y
d) El tesoro
i
1.1.7 La Traditio
i
Fue el modo mas importante de adquirir del Derecho de Gentes. En
la ocupacion, la propiedad se dio, por la toma de posesion de una cosa
nullius. Pero cuando una cosa ya era propiedad de alguien, para poder
adquirirla, resultaba necesario que a la toma de posesion se uniera el
abandono de la cosa, por parte del propietario. Es decir, tenia que existir
la intention, de una persona, de transferir la propiedad, a otra persona
que tuviera el interes de: adquirirla. Los elementos de esta figura fueron:
a) De una de las partes, la intention de enajenar;
b) De la otra parte, la intention de adquirir; y
c) La remision de la posesion
Es interesante puntualizar, uno de los fenomenos juridicos que los
romanos establecieron para esta institution juridica. Cuando la traditio se
referia a un pago, una venta, una donation o a un cambio debia tener
una "justa causa". Sin embargo la transmision de la propiedad operaba,
aunque no existiera tal causa. Todavia mas, la transmision se daba aun
cuando la traditio hubiese sido hecha en virtud de alguna causa falsa o
illcita. Como lo senala el maestro Eugene Petit1, esta apreciacion,
resultaba muy favorable a los intereses de los terceros que hubiesen
adquirido derechos sobre la cosa, despu^s de que el accipiens recibiera
la propiedad por tradition.
En mi modesta opinion, el principio subyacente en esta institution
es, justamente, uno de los que hoy, constituyen la razon de ser de los
sistemas registrales. Se trata de un principio que pudiera expresarse
como la intention de proveer, de la mayor seguridad juridica posible, a
quienes, eventualmente, establecieran nuevas relaciones juridicas con
quien se encontraba constituido como propietario, conforme a lo prescrito
por la ley.
Punto de discusion muy distinto, podria ser, el hecho de si algunos
de los elementos establecidos en la traditio, resultaron, o resultan,
totalmente idoneos. Sobre todo, en el caso de las consecuencias que se
reconocen para un ilicito. En este tipo de tesis juridicas podrian caber
diferentes puntos de vista. Pero, una discusion de esta naturaleza
1
Petit Eugene. Derecho Romano. Editorial Porrtia. Mexico. 1984, p. 244
excederia, con mucho, el proposito y las posibilidades del presente
trabajo. En todo caso, lo importante es subrayar el hallazgo y la
prescription de principios que comenzaron a establecer la seguridad
juridica para los terceros, porque esto constituyo una verdadera
aportacion para el desarrollo y perfeccionamiento de las rnstituciones
juridicas registrales posteriores.
1.1.8 La Accesion
Era el Derecho que tenia el propietario de una cosa, respecto de
todo lo que se le incorporara y pasara a formar parte integrante de ella.
En este concepto se inclufa a todo lo que se desprendiera de la cosa
para formar un cuerpo nuevo. Cabe senalar que la adquisicion por
accesion no siempre era definitiva, porque esto dependia de que la
separation de lo incorporado, fuese o no, posible. La accesion fue un
principio que tuvo varias aplicaciones diferenciadas, por ejemplo:
I.
La adjudicacion. Existio cuando un mueble propiedad de un sujeto,
fue incorporado a otro como accesorio, y obviamente, este ultimo era
de distinto propietario.
II. Escritura y Pintura. Se presentaba cuando alguien escribia en un
pergamino que no era de su propiedad, un poema o un discurso; o
bien se pintaba sobre una tabla o un lienzo ajeno, una obra artlstica.
III. Construccion. Se presentaba cuando se construia sobre un terreno,
propiedad de otra persona.
IV. Plantacion. Se configuraba cuando se plantaban granos, o arboles
en un terreno ajeno.
i
En estos cuatro casos el propietario de la cosa principal adquiria la
propiedad, previa una indemnizacion al propietario de lo accesorio.
Para los propietarios riberenos de un curso de agua, existla la
posibilidad de conseguir cierto tipo de adquisiciones, mediante los
siguientes casos especfficos:
I. El Aluvion. Consistio en un aumento a la superficie de la propiedad,
producido por el lodo o los restos arrojados por un no y que eran
depositados, lentamente, en la orilla de un predio.
II. El Cause Abandonado. Se presentaba cuando un no cambiaba su
curso, en cuyo caso, los propietarios de los terrenos riberenos,
resultaban ser los propietarios del cause abandonado.
III. La Isla. Cuando seiformaba una isla, esta pertenetia al propietario
del terreno en cuya demarcation quedara al descubierto. Si la isla se
formaba en medio ide un rio que sirviera como limite, entre dos
terrenos, entonces la isla era propiedad de los riberenos de los dos
lados del rfo.
i
1.1.9 La Especificacion
i
Se presentaba cuando un obrero o un artista, sin la autorizacion del
dueno de la materia prima, hacia un objeto nuevo, species nova. Este era
el caso, por ejemplo, de la elaboration de una estatua, a partir de un
bloque de piedra. Este tipo de problemas se resolvio de diferente
manera. En ocasiones se reconocio la propiedad en favor del dueno de la
materia que servla de base, pero en otras ocasiones, se dispuso la
propiedad, en favor de quien habfa producido el objeto nuevo.
1.1.10 La Confusion y la Mezcla
i
Existio confusion cuando se ligaron metales propiedad de diferentes
i
personas. Hubo mezcla, cuando se revolvieron cuerpos solidos, como el
trigo o rebanos de carneros.
I
1.1.11 La Adquisicion de los Frutos
Esta fue una forma de adquirir los productos que devienen de la
naturaleza de la cosa. Esto es, cuando produce cosas que renacen
periodicamente. Es el caso, por ejemplo, de las cosechas, la lana y la
cria de animales. Existlan frutos naturales y frutos industriales. Tambien
consideraron , lo que ahora conocemos como frutos civiles. La
adquisicion de los frutos y de los productos se entendio y se justified,
como una consecuencia natural del derecho de propiedad.
En diferentes etapas del Derecho Romano, y respecto de algunas
figuras juridicas, en particular, la transmision de la propiedad se otorgo
mediante la exteriorization de ciertas conductas que, a traves de un
lenguaje simbolico, materializaban la traslacion de la propiedad. Al mismo
tiempo, estas formalidades dieron publicidad a la celebration de los actos
juridicos. Por eso, cumplimentadas las formulas, el titular quedaba
investido en plenitud de su derecho y en virtud de ello, contaba con
acciones para, en su caso, hacerlo valer y salvaguardarlo.
El breve desarrollo de algunas instituciones juridicas romanas
relacionadas con la propiedad, ha tenido como objeto el de incursionar en
torno a un concepto que resulta central en la institution denominada,
Registro Publico de la Propiedad y, basico para acceder a los conceptos
juridicos que se han desarrollado a partir, y en derredor de la propiedad y
del registro. Este es, por ejemplo, el caso de los avisos preventivos.
Me parece importante ir tratando de encontrar algunos de los
elementos que, poco a poco permitieron desarrollar a la institution del
Registro Publico. En el caso de Roma, me resulta sumamente atractivo el
observar algunas de las primeras formas de publicidad, aun cuando
varios autores consultados coincidan en afirmar que en esta etapa "No
(se) traspaso ni supero la fase de una publicidad simple"2. Sin embargo el
hecho de que existieran formulas sacramentales y rituales que, ademas
de ser juridicamente constitutivas, desempenaban la funcion de hacer
publica la realization de los actos juridicos, con el preciso objeto de
generar las consecuencias de derecho, me resulta de la mayor
trascendencia, porque en estas lineas conceptuales descansa el
despliegue de las futuras precisiones alcanzadas por el Derecho
Registral.
1.2 Alemania
En el Derecho Germanico existian dos formulas para la transmision
de la propiedad de inmuebles. Se considera que estas formas fueron
equivalentes a la mancipatio y al in jure cessio.
a) Solemnidad ante el Thinx. Fue una formula solemne de transmision
de inmuebles.
Los germanos, desde epocas muy
primitivas,
distinguieron entre muebles e inmuebles y los reglamentaron de
distinta manera. Esta forma solemne se llevaba a cabo, mediante ritos
2
Diez-Picazo, Luis. Fundamentos de Derecho Civil Patrimonial. Vol. Seg. Las Relaciones
Juridicas Reales. El Registro de la Propiedad. La Posesidn. Editorial Tecnos, Madrid, 1978. p.
241
distiptjute{on entre /nubbles e mmufbles y Ip^regljm^ntaron^de
[stinta manerargsta_fo r m a solemne_se.llevaba a cabo, mediante ritos,
y simbolismos que se ejecutaban ante la asamblea popular, o ante el
consejo comunal (thinx o mallus); la ceremonia era presidida por el
Thinxmann, que era el jefe de la asamblea. El transmitente, entregaba
simbolicamente al adquiriente el inmueble, ante la asamblea o el
consejo, y el adquiriente quedaba investido de la titularidad de la cosa
(vestitura).
b) Auflassung. Simultanea a la forma anterior, existio otra solemnidad
que, por su caracter judicial, recuerda a la in jure cessio. Fue la
entrega (auflassung) de la cosa ante el juez. Se trataba un juicio
ficticio, mas bien de jurisdiction voluntaria, porque el juez, unicamente
constataba la entrega publicamente, es decir, autentificaba la
investidura del adquiriente. Aquf no existio una entrega simbolica,
sino que el transferente abandonaba el inmueble (resignatio, devest),
y el juez proclamaba la investidura (auflassung, veste).
Ambas formulas (Thinx y Auflassung) primero fueron orales y, mas
tarde, se hicieron por escrito. Pero siempre se inscribieron: al principio en
los archivos judiciales, o en los archivos municipales; y posteriormente se
transcribieron en libros especiales. Esto ultimo constituyo el initio del
Sistema de Registro Constitutivo3.
3
Perez Fernandez del Castillo, Bernardo. Derecho Registral. Editorial Porrtia, Mexico, 1995. p. 9
F alt
subsistieron las instituciones a traves del tiempo; y en el siglo XVII, en
Prusia, se restauro el antiguo sistema, que quedo definitivamente vigente
con el Codigo Civil de 1896. Se puede decir que este codigo es el bastion
de algunos principios registrales. Nosotros, no podriamos tener el
r
/Vv^a S<W
regimen adoptado en nuestras leyes, s^ne-fuese-por la vigorosa influencia
del Derecho Registral Aleman, que nos ha llegado a traves de Espana4.
1.3 Australia.
El Acta Torrens. "Acta Torrens se denomino al sistema ingles
vigente en Australia en 1858s. Tambien se conocio con el nombre de
sistema sustantivo, en Virtud de que la inscription, o inmatriculacion, de
un bien inmueble, en el Registro Publico de la Propiedad fue un elemento
esencial, o de existencia para la adquisicion de la propiedad. Esto, a
diferencia de los sistemas declarativos en los que no resultaba necesaria,
la inscription, para la transmision del dominio.
Se le conoce como "Acta Torrens" debido a que "este sistema fue
ideado por Sir Robert Richard Torrens, quien quiso dar una gran
seguridad a los titulares de las propiedades en Australia"6. Este irlandes
se traslado al sur de Australia en 1840, en donde fue director de
4
5
6
Carral y de Teresa, Luis. Derecho Notarial y Derecho Registral. Editorial Porrua, Mexico, 1984.
p. 225
Perez Fernandez del Castillo Bernardo. Op. Cit. p. 8
Carral y de Teresa, Luis. Op. Cit. p. 235
aduanas, integrante del Primer Consejo Legislativo y mas tarde, en 1852,
tesorero y registrador general.
En Australia, habfa dos clases de tftulos. El directo y el derivado. El
primero venfa inmediatamente de la corona. Era inatacable. El derivado
se prestaba a toda clase de fraudes por no existir un sistema de registro.
Con la inmatriculacion, Torrens busco que todos los titulares fuesen
directos. El acceso al registro, colocaba a los titulares en un estatus,
equivalente, a un registro de primera vez. Cuestion que se repetfa, en
cada ocasion en que se volviera a presentar. Asf constitufa un
documento irrevocable y servfa de prueba y soporte de la propiedad.
Una vez inmatriculada la finca se procedfa a expedir un tftulo, o
certificado, por duplicado. Uno de los ejemplares se archivaba en el
Registro, constituyendo el Libro-Registro. El otro, se entregaba al titular.
El tftulo expedido por el registrador, en nombre del Estado, tenia el valor
de un tftulo real. Es dedr, de un documento que hacfa fe en cuanto a la
realidad ffsica y juridica del inmueble. El tftulo era inatacable y su fuerza
probatoria, absoluta. En contra de su contenido no prosperaba, action
alguna.
1.4 Espana.
A continuation, pasaremos a relacionar a algunos de los
antecedentes registrales del Derecho Registral en Espana. Para
nosotros, esta puntualizacion tiene especial importancia en virtud de que,
constituye uno de los antecedentes, mas inmediatos, de nuestra
legislation. Ademas de que algunas de sus instituciones estuvieron
vigentes, durante la colonia y al initio del Mexico independiente.
Siguiendo a Carral y de Teresa, abordaremos la evolution de la
publicidad registral espanola, dividiendola en cuatro periodos7.
1.4.1 Primer Periodo
Publicidad primitiva
Sabemos que hubo formalidades y solemnidades externas en la
transmision de inmuebles. Sin embargo, no tenemos datos precisos, ni
descripciones detalladas, de los formalismos seguidos. Se afirma que la
domination romana en Espana, no destruyo por completo el derecho
instituido en las costumbres locales. Es probable que la calidad cientffica
del Derecho Romano, de sus jurisconsultos, y gobernadores, estuvieran
en la base de la justification para que, algunas de las practicas
originales, no fueran avasalladas, en forma absoluta. Por eso, se dice
que de su influencia fue lenta y que coexistieron ambos derechos. Al
7
Carral y de Teresa, Luis. Op. Cit. p. 224.
llegar los visigodos, sus leyes tampoco destruyeron por completo, la
influencia que habfa logrado arraigarse del Derecho Romano. Se estima
que logro su subsistencia debido a su perfection tecnica.
i
Los visigodos reforzaron el sistema formalista local. En este periodo
no se tiene referenda de leyes que ordenaran publicar las transacciones
sobre inmuebles. La invasion arabe, con la reconquista, robustecio,
tambien, las incipientes costumbres locales de publicidad. En esta etapa
se desarrollaron en Espana, formas variadas de publicidad. La mas
notable fue la llamada Robracion que consistio en una ratification,
publica y solemne, respecto de la transferencia de un inmueble. La
transferencia constaba en un documento que, podia ser, una carta o
escritura.
1.4.2 Segundo Periodo
La influencia romana
Poco a poco, fueron desapareciendo las formas, mayoritariamente
solemnes, de publicidad. Resultaron sustituidas por figuras y elementos
mas concretos como los de la traditio, la cual fue recogida en las Partidas
"como acto privado de consumacion de un contrato de finalidad
traslativa". Los requisitos de la Traditio se tenfan por cumplidos, con la
materialization de la clausula "Constitum Possesorium". Esta conception
del Derecho Romano, no satisfizo los requerimientos de la epoca, pues
era evidente que todos los dias se vendian, como libres de gravamenes,
bienes que estaban sujetos a prestaciones reales. Era el apogeo de la
clandestinidad. La existencia reiterada de hipotecas ocultas, hizo resaltar
las deficiencias e insuficiencias existentes. Entonces se impuso la
necesidad de adoptar medidas de publicidad, mas precisas para la
realization de enajenaciones de inmuebles. Se refiere que para ello, se
tuvo que luchar contra los jueces que se aferraban a las formulas,
mayoritariamente solemnes, del Derecho Romano.
Finalmente, en el camino de esta direction el 31 de enero de 1698,
se emitio La Real Pragmatica de Carlos III, por medio de la cual, se
crearon los Oficios de Hipotecas. De esta institution partio una nueva
efectividad de la publicidad y, con esa Pragmatica se initio el tercer
periodo.
1.4.3 Tercer Periodo
Iniciacion del regimen de publicidad
Los Oficios de Hipotecas eran oficinas publicas, perciblan derechos
arancelarios, se llevaban por el sistema de encasillado y por orden de
despacho de documentos. El registro se efectuaba con base en la
primera copia del escribano, a cuyo pie se anotaba una mention del
registro hecho. No hubo resistencia a estos Oficios de Hipotecas, pues
pusieron fin a los "estelionatos, pleitos y perjuicios a los compradores e
interesados en los bienes hipotecados, por la ocultacion y obscuridad de
sus cargas".
No se trato de un sistema general de publicidad inmobiliaria, sino
solamente del registro de la inscription de ciertos actos relacionados con
inmuebles y, especialmente, de gravamenes e hipotecas. Aunque, en
Cataluna, si se incluyo el registro de enajenacion de inmuebles. El
avance de los Oficios, consistio en que puso fin a una parte considerable
de la clandestinidad y, con ello, el sistema registral recibio un importante
impulso.
Tambien
opero como un significativo refuerzo, en la
*
institutionalization de los registros, y en el establecimiento del impuesto
de hipotecas, que despues se conocio como el impuesto de derechos
reales, y que fue establecido en el ano 1829.
1.4.4 Cuarto Periodo
De la Consolidacion del Regimen de la Publicidad Registral
Esta consolidacion se origino con la disposition espetifica de
publicidad, contenida en la Ley Hipotecaria del ano 1861.
Para algunos autores "La Ley Hipotecaria de 1861, es en realidad la
que crea la publicidad registral, con el fin de evitar la clandestinidad o el
ocultamiento de aquellos aspectos relacionados con el trafico de la
propiedad en perjuicio de terceros"8. Ademas de algunos principios del
Derecho Germanico, la ley se inspiro en el Sistema del Acta Torrens de
Australia.
En la exposition de motivos de la Ley Hipotecaria se manifesto la
sabiduria de sus autores, pues en unos cuantos renglones, cuando se
dan las razones por las cuales se hizo necesario publicar esta ley, se
sintetizaron las necesidades del Derecho Registral. Se dijo que las leyes,
que hasta entonces habfan regido, "estan condenadas por la ciencia y
por la razon, porque ni garantizan suficientemente la propiedad, ni
ejercen saludable influencia en la prosperidad publica, ni asisten sobre
solidas bases el credito territorial, ni dan actividad a la circulation de la
riqueza, ni da actividad a la modernidad el interes del dinero, ni facilitan
su adquisicion a los duenos de la propiedad del inmueble, ni aseguran
debidamente a los que sobre esta garantla prestan sus capitales".
Agrego que la nueva Ley era indispensable "para dar certidumbre al
dominio y a los demas derechos en la cosa, para poner limites a la mala
fe y para libertar al propietario del yugo de usureros despiadados".
8
Colin Sanchez, Guillermo. Procedimiento Registral de la Propiedad, Editorial Porrua, S.A.,
Mexico, 1972. p. 17.
1.5. Mexico.
Durante la epoca de la colonia estuvo en vigor la legislation
espanola, integrada por el Fuero Real; las Siete Partidas, la Recopilacion
y Novisima Recopilacion, Cedulas Reales. Posteriormente fueron
sustituidas, parcialmente, por leyes locales como las que se encuentran
en: "La Recopilacion de las Leyes de los Reinos de las Indias; Las
ordenanzas del Villar; Las de Intendentes; y la Recopilacion de Autos
acordados de la Real Audiencia y Sala del Crimen de la Nueva Espana"9.
Se refiere que en esos cuerpos legales, entre otras atribuciones, se
regularon las funciones de los escribanos y lo relativo a los protocolos, en
los que se hacian constar: las operaciones de las partes contratantes; la
declaration de los testigos; el deposito de los protocolos; y la obligation
de los jefes de los archivos de mostrar, a las partes, los libros. Estas
funciones estuvieron mas relacionadas con la materia notarial que con la
funcion registral, propiamente dicha.
1.5.1 Ei Proyecto de Codigo de Zacatecas de 1829.
El primer intento en el pais por establecer una legislation en
materia de registro de hipotecas fue el que contema el proyecto del
Codigo Civil de Zacatecas, del ano de 1829 y que fue presentado por la
9
Perez Fernandez del Castillo, Bernardo, Op. Cit. p. 37
Comision Redactora al Segundo Congreso Constitucional del Estado
Libre de Zacatecas. La idea del registro fue desarrollada, en el capitulo
denominado "del Registro de Hipotecas", y concretamente se establecio
en los articulos del 1758 al 1761. Estos preceptos coincidi'an con los
articulos 2146 al 2156 del Codigo de Napoleon, referentes al registro
que, ese codigo, establecio para el caso de las hipotecas y de las
donaciones.
El proyecto del Codigo Civil de Zacatecas, no fue aprobado por la
Legislatura Estatal y, por lo tanto, jamas entro en vigor. Para el ano de
1832 se logro establecer en Zacatecas, un registro general de hipotecas.
Mas tarde, en 1843, cuando Mexico ya se habfa constituido en una
republica centralista, se dicto un decreto por medio del cual se extinguio
1o
el registro de ese estado .
1.5.2. El Codigo Civil de Veracruz de 1868
El 17 de diciembre de 1868 se aprobo el proyecto del Codigo Civil
de Veracruz de la Llave, elaborado por el entonces Presidente del
Tribunal de Justicia, y de la Comision Redactora del Codigo Civil de
nuestro estado, Fernando de Jesus Corona, razon por la que se le
denomino "Codigo Corona". El texto se baso en el proyecto de Codigo
10
Ibid, p.23
Civil Espanol, formulado por Florencio Garcia Goyena de 1851. Este
ordenamiento, famoso por diversas razones, contemplo al Registro
Publico de la Propiedad de la siguiente manera: el tftulo XXI denominado
"del Registro Publico", establecio en su capftulo primero, artfculos 2331 al
2337, las "Disposiciones Generales"; en el segundo, en los artfculos 2338
al 2344, regulo los "Tftulos Sujetos a Inscription"; en el tercero, artfculos
2345 al 2357, de las "personas que deben o pueden pedir la inscription";
en el cuarto, del 2358 al 2370, "del modo de hacerse la inscription"; en el
quinto, del 2371 al 2374, "de los efectos de la inscription"; en el sexto,
del 2375 al 2379, "de los modos de extinguirse la inscription"; en el
septimo, del 2380 al 2389, "de la anotacion preventiva"; en el octavo, del
2390 al 2393, "de las sub-inscripciones" y en el noveno, del 2394 al 2403,
"de la Tenedurla del Registro".
1.5.3 El Codigo Civil del Estado de Mexico de 1870
Este ordenamiento entro en vigor el 21 de junio de 1870. El Tftulo
XX, denominado "Del Registro Publico", regulo lo relacionado con esta
institution y, en su capftulo primero, artfculos del 2092 al 2097,
establecio las "Disposiciones Generales"; en el segundo, del 2098 al
2103, instituyo las disposiciones "De los Tftulos Sujetos a Inscription"; en
el tercero, del 2104 al 2116, establecio las bases "De las personas que
deben o pueden requerir la Inscription"; en el cuarto, del 2117 al 2129,
fijo las caracterfsticas "Del modo de hacer la Inscription"; en el quinto, del
2130 al 2133, establecio las consecuencias "De los efectos de la
Inscription"; en el sexto, del 2134 al 2138, sefialo las formas "De la
extincion de la Inscription"; en septimo, del 2139 al 2148, de capital
importancia para nuestro tema, apunto la figura "De la anotacion
preventiva"; en el octavo, del 2149 al 2152, desarrollo las disposiciones
"De las sub-inscripciones"; y en el noveno, del 2153 al 2162, fijo las
prescripciones "De la Teneduria del Registro".
Bajo el nombre de "Disposiciones Transitorias", el legislador
establecio reglas para constituir este Registro Publico de la Propiedad,
senalando que inmediatamente a que comenzara a funcionar, segun lo
preceptuado en el Codigo, el gobierno local, dispondrfa que todos los
libros y papeles, de cada uno de los antiguos Oficios de Hipotecas,
pasarian a la Teneduria del Registro al que correspondieran, segun la
situation de los bienes.
1.5.4. Ei Codigo Civil del Distrito Federal de 1870
Se afirma que, en nuestro pals, el Registro Publico de la Propiedad
fue creation del Codigo Civil de 1870, cuyo nombre completo fue el de
Codigo Civil del Distrito Federal y Territorios de Baja California. Unas de
sus principales caracteristicas, consiste en que "siguio, hasta cierto
punto, los lineamientos de la Ley Hipotecaria Espanola de 186111.
11
P&rez Fernandez del Castillo, Bernardo, Op. Cit. p. 23
Este codigo fue producto de una serie de estudios realizados por
diferentes comisiones. En esta epoca, existio el intento de regular al
Registro Publico de la Propiedad, a traves de una ley distinta al Codigo
Civil. Sin embargo, al integrar este cuerpo normativo, el Registro
permanecio, como parte de el.
En terminos del Registro Publico, la verdadera importancia del
Codigo Civil del Distrito Federal de 1870, consiste en que, fue hasta
entonces, cuando por primera vez, se le doto de una verdadera
estructura.
En cuanto a su trascendencia legislativa y juridica, su aportacion
fue mucho mayor, si se toma en cuenta que "entre los anos de 1821 y el
de la entrada en vigor del Codigo Civil para el Distrito y Territorios
Federales, ningun Codigo estuvo en vigor el tiempo suficiente para hacer
posible la sustitucion del orden juridico de la epoca colonial... (en este
sentido)... el Codigo fue... el ultimo eslabon de una serie de
modificaciones... para (lograr) la sustitucion del antiguo Derecho
Colonial12. En ese momento, el pais buscaba sacar adelante un proyecto
de organization politica y el Codigo, contribuyo a lograr la unidad
legislativa. Justo Sierra y la Comision revisora vieron alcanzados sus
deseos, cuando el Codigo, con ligeras variantes, fue adoptado, por casi
todos los estados de la federation13.
12
13
Gonzalez, Maria del Refugio. El Derecho Civil en Mexico, 1821-1871, UNAM, Mexico, 1988. p.p.
113y 131
Gonzalez, Maria del Refugio. Op. Cit. p. 111
El proceso de codification que culmino con la promulgation del
referido Codigo, se initio cuando el presidente Benito Juarez se
encontraba en la ciudad de Veracruz y encomendo a Don Justo Sierra,
por conducto del Ministro de Justicia, Lie. Manuel Ortiz, la redaction de
un proyecto de Codigo Civil Mexicano formado por orden del Supremo
Gobierno. El proyecto fue publicado en 1861. Se apunta que el maestro
Sierra tomo como referencia para el desarrollo de esta propuesta de
cuerpo normativo civil, al Codigo Frances y a los de Luisiana, Holanda,
Baviera, Rusia, Suecia, Suiza, Friburgo, Argovia y, fundamentalmente, al
proyecto de Codigo Civil Espanol, escrito por Don Florencio Garcia
Goyena.
El presidente Juarez ordeno el estudio de este Proyecto Sierra, a
una primera comision formada por Jose Maria Lacunza, Pedro Escudero,
Jose Fernandez Ramirez y Luis Mendez quienes, en mayo de 1863,
interrumpieron su trabajo por la intervention francesa.
En enero de 1866, el emperador Maximiliano, durante su gobierno,
mando que la misma comision terminara el estudio del proyecto para su
promulgation. El Proyecto del Codigo Civil del Imperio Mexicano se
componfa del Libro Primero "De las personas" y se edito el 6 de julio de
1866; el Segundo Libro "De los Bienes de la propiedad y sus diferentes
modificaciones", fue editado el dfa 29 del mismo mes; el Libro Tercero,
no llego a editarse, en virtud de que el Imperio fue derrocado; en ese
momenta, el Libro Cuarto "De las Sucesiones", estaba ya elaborado, y
listo, para la correction de estilo.
Cuando se restauro la Republica, el Ministro Martinez de Castro
formo una nueva comision integrada por Mariano Yanez, Jose Maria la
r
cJL
—j-^k^s
Fragua, Isidro Montiel y Duarte y Joaquin Egufa Lisjfue revisado y
aprobado por el Congreso de la Union, mediante decreto del 8 de
diciembre de 1870, y entro en vigor, hasta el primero de marzo de 1871,
bajo el nombre de Codigo Civil del Distrito Federal y del Territorio de Baja
California.
En el aspecto registral, este Codigo establecio bases bastante
generates, con el proposito manifiesto de que fueran los reglamentos
administrativos, los que establecieran los aspectos de "mecanica". La
idea fue, facilitar las futuras reformas, sin necesidad de tocar el Codigo.
Cabe mencionar, como una anecdota, de cierto interes jurfdico, que
el Reglamento del Tftulo XXIII (del Registro Publico), de este Codigo
Civil, para el Distrito Federal y el Territorio de Baja California, fue
expedido por el Ministerio de Justicia e Instruction Publica, el 28 de
febrero de 1871. Es decir, un dfa antes a la entrada en vigor del Codigo
al que reglamentaba. El reglamento consta de 86 articulos repartidos en
cinco Tftulos que se denominaron: Tftulo Primero, "De las oficinas del
Registro Publico, de sus empleados y de los libros que en ellas deben
llevarse"; Segundo, "De los Tftulos sujetos a Inscription"; Tercero, "De la
forma y efectos de la Inscription"; Cuarto, "De la Rectification de los
Actos del Registro"; y Quinto, "De la Publicidad del Registro".
1.5.5. El Codigo Civil de 1884
El Codigo Civil del Distrito Federal y del Territorio de Baja California
del 31 de marzo de 1884, comenzo a regir el dfa primero de junio del
mismo ano. El Tftulo Vigesimo Tercero de este Codigo se denominaba
"Del Registro Publico de la Propiedad" y regulaba a esta institution, en
los artfculos comprendidos del numeral 3184 al 3226, en cuatro capftulos
llamados: Primero, "Disposiciones Generales"; Segundo, "De los Tftulos
sujetos a Registro"; Tercero, "Del modo de hacer el Registro"; y Cuarto,
"De la extincion de las Inscripciones". Asimismo, establecfa que habrfa
oficinas del Registro Publico de la Propiedad, en todos los lugares en
donde hubiera Juzgados de Primera Instancia.
Posteriormente, por decreto del 3 de abril de 1917, dictado por Don
Venustiano Carranza se reformaron los artfculos 1889, 1895, 1906, 1909,
1910, 1915, 3191, 3210 y 3215 del mismo Codigo Civil.
1.5.6. El Reglamento del Registro Publico de la Propiedad de
1921.
Fue expedido el 8 de agosto de 1921, siendo Gobernador del
Distrito Federal Don Celestino Gazca. Constituyo un texto amplio que
constaba de 164 articulos ordenados en 14 capltulos intitulados: Primero,
"Del Registro en General y del personal de la Oficina"; Segundo,
"Secciones del Registro"; Tercero, "Libros del Registro"; Cuarto, "De las
Inscripciones en General"; Quinto, "del procedimiento y forma para
verificar las Inscripciones"; Sexto, "De la rectification de los actos del
Registro"; Septimo, "De las Inscripciones de la Section Primera"; Octavo,
"De las Inscripciones de la Section Segunda"; Noveno, "De la Section
Tercera"; Decimo, "De la Section Cuarta"; Decimo Primero, "Del Archivo";
Decimo Segundo, MDe la extincion de la Inscription"; Decimo Tercero,
"De las Certificaciones"; y Decimo Cuarto, "Del Departamento de
Entradas".
1.5.7 El Codigo Civil de 1928.
En el ano de 1928 se realizo un proyecto de Codigo Civil, por medio
de una comision, integrada por los licenciados: Francisco H. Ruiz; Rafael
Garcia Pena; e Ignacio Garcia Tellez. El documento fue aprobado y entro
en vigor el primero de octubre de 1932. La parte correspondiente a la
organization del Registro Publico de la Propiedad se regulo en el Libro
Cuarto, tercera parte, dividiendose en 46 artfculos y 6 capftulos,
denominados: Primero, "De las oficinas del Registro"; Segundo, "De los
Tftulos sujetos a Registro"; Tercero, "Del modo de hacer el Registro y de
las personas que tienen el derecho de pedir la Inscription"; Cuarto, "Del
Registro de las Informaciones de Dominio"; Quinto, "De las Inscripciones
de Posesion"; y Sexto, "De la extincion de las Inscripciones".
1.5.8 El Reglamento de 1940.
El 21 de junio de 1940, durante el Gobierno del General Lazaro
Cardenas, se dicto un nuevo Reglamento del Registro Publico de la
Propiedad, este Reglamento consto de 149 artfculos ordenados en 8
tftulos
denominados:
Tftulo
Primero,
"Disposiciones
Generales";
Capftulos: I, "De las sanciones y del personal de la oficina"; II, "De los
Libros del Registro"; Tftulo Segundo, "Del Registro de Inmuebles";
Capftulos I, "De las Inscripciones en General"; II, "De las Inscripciones en
la Section Primera"; III, "De las Inscripciones en la Section Segunda";
Tftulo Tercero, "Del Registro Relativo a Bienes Inmuebles"; Capftulo
Unico, "De las Inscripciones en la Section Tercera"; Titulo Cuarto, "Del
Registro de las Personas Morales"; Capftulo Unico, "De las Inscripciones
de la Section Cuarta; Tftulo Quinto, "De las anotaciones y de la
rectification y extincion de las Inscripciones"; Capftulos: I, "De las
anotaciones marginales"; II, "De la rectification de las Inscripciones"; III,
"De la extincion de las Inscripciones"; Tftulo Sexto, "De la Section
Quinta"; Capftulos: I, "Del Archivo y de las Certificaciones"; II, "De los
Indices"; Tftulo Septimo, "De la ratification de documentos privados";
Capitulo Unico, "De la Section Sexta"; Tftulo Octavo, "De la Oficialfa de
Partes"; Capitulo Unico, "De la Section Septima".
Estas referencias, completan, lo que podrfamos llamar los
antecedentes juridicos y legislatives mas distantes, temporalmente
hablando. Las reformas subsecuentes, han sido establecidas, en fechas
muy recientes.
Por los intereses de investigation que orientan a este trabajo,
resulta importante senalar que, el 28 de diciembre de 1973, se modifico
el Codigo Civil del Distrito Federal, en su artfeulo 3018 (actualmente
3016) regulandose, de manera detallada, la figura juridica que se conoce
con el nombre de aviso preventivo.
Posteriormente, el 3 de enero de 1979 se reformo, nuevamente, el
Codigo Civil del Distrito Federal. En esa fecha, se abrogo todo el tftulo
referente al Registro Publico de la Propiedad, para dar paso, en el propio
Codigo, a un nuevo esquema de organization en el Registro. Las
principales caracterfsticas de esta reforma fueron:
A) El establecimiento del Folio Real, en sustitucion del anacronico
sistema de libros, facilitando con elio, la inscription de fincas en el
Folio y no de Tftulos, como se venfa haciendo. De tal suerte que
ahora en un solo documento, se puede conocer: la situation de la
finca; quien es el titular; los gravamenes que tiene establecidos; y las
anotaciones preventivas que se han registrado. Tambien se instituyo
el Sistema de Folio, para los bienes muebles y para el registro de las
personas morales.
B) Se difirio el deposito de los testamentos olografos. Pasaron,
del
Registro Publico de la Propiedad, al Archivo de Notarias, pues se
considero que por existir, en el Archivo de Notarias, el "Registro de
Actos de Ultima Voluntad", esta era la institution mas adecuada para
llevar el control y el deposito de estos testamentos.
C) Se creo el "Boletln" del Registro Publico, para dar todo tipo de
information relacionada con el proceso registral.
D) Finalmente,
se
instituyo
el
procedimiento
de
inmatriculacion
administrativa, concurrente con el de information de dominio, seguido
ante los tribunales, estableciendo su regulation en el Reglamento del
Registro Publico.
1.5.9 El Reglamento del Registro Publico de la Propiedad del
6 de mayo de 1980.
Este marco normativo, constituye una de las regulaciones de
detalle, mas proximo. Consta de los siguientes Titulos:
Titulo Primero, "De la organization y funcionamiento del Registro",
desarrollado en XV Capitulos denominados: Capitulo I, "Disposiciones
Generales";
Capitulo
II, "De la Direction";
Capitulo
III, "De la
Subdireccion"; Capitulo IV, "Del Cuerpo de Auxiliares"; Capitulo V, "De la
Oficina Juridica"; Capitulo VI, "De la Oficina Administrativa y de Control";
Capitulo VII, "De la oficina de la Oficialia de Partes"; Capitulo VIII, "De la
Oficina de Calificacion e Inscription"; Capitulo IX, "Oficina de Certificados
e Indices"; Capitulo X "Oficina del Boletin, Publicaciones y Estadfsticas";
Capitulo XI, "De la Oficina de Implementation Tecnica"; Capitulo XII, "De
la Oficina de Coordination de Actividades Culturales, Sociales y de
Difusion"; Capitulo XIII, "De la Oficina del Archivo de Notarias"; Capitulo
XIV, "De la Biblioteca y Archivo"; y Capitulo XV, "De las obligaciones del
personal en general".
Titulo Segundo, "De los diferentes Ramos, Folios e Indices del
Registro": Capitulo I, "Disposiciones Generales"; Capitulo II, "Del Folio
diario de entradas y tramite"; Capitulo III, "Del Folio de Derechos Reales";
y Capitulo IV; "De los Indices".
Titulo Tercero, "Del Procedimiento Registrar, dividido en ocho
capitulos intitulados: Capitulo I, "Disposiciones Generales"; Capitulo II,
"Del Registro Inmobiliario";
Capitulo III, "Del Registro de personas
morales"; Capitulo IV, "De la rectification de los asientos"; Capitulo V,
"De la extincion y cancelation de los asientos"; Capitulo VI, "De la
publicidad de las notificaciones y de los terminos"; Capftulo VII, "De los
recursos"; y Capftulo VIII, "De la inmatriculacion de inmuebles".
El 7 de enero de 1988, el Codigo Civil fue motivo de otra reforma.
Ahora, en la fraction III, del artfculo 3005; el ultimo parrafo del 3016; y en
los artfculos del 3046 al 3058. La primera modification se refiere a los
requisitos que deben de satisfacerse para que los documentos privados
sean inscritos en el Registro Publico de la Propiedad. La segunda, a los
avisos preventivos, en referenda al otorgamiento de documentos
privados. Las ultimas reformas, regulan de manera
sistematica, "la
inmatriculacion".
El reglamento del Registro Publico de la Propiedad en vigor, en el
Distrito Federal, es el que se decreto con fecha 6 de agosto de 1988.
Consta de 118 artfculos divididos en tres tftulos, denominados: "De las
disposiciones generales"; "Del sistema registral"; y "Del procedimiento
registral".
Por
lo amplio y detallado
de sus disposiciones,
lo
mencionaremos, en no pocas ocasiones, y en diferentes momentos del
cuerpo de esta exposition.
En el caso de Veracruz, las disposiciones centrales, en materia
registral se encuentran dispuestas en el Codigo Civil del Estado, en sus
artfculos del 2932 al 2977. La regulation especffica, se establecio a
traves de la Ley del Registro Publico de la Propiedad, de fecha 29 de
diciembre de 1979. Este constituye, nuestro marco normativo vigente.
El desarrollo de los sistemas y de las legislaciones registrars, ha
consistido,
basicamente,
en
un
largo
proceso
de
precision,
perfeccionamiento, desglose y afinamiento de las figuras juridicas
destinadas a proveer de la mayor seguridad posible, a los titulares de los
derechos y a los terceros de buena fe.
Hoy, contamos con una doctrina, un aparato conceptual y una
experiencia acumulada, suficientes para analizar las situaciones no
previstas, y para encohtrar con pautas claras, la solution de los
problemas que plantea la vida juridica de la sociedad en materia registral.
CAPITULO II
LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
Constituyen una estructura juridico-conceptual sobre la que
descansa la reglamentacion registral. Perez Fernandez del Castillo,
senala que "Los Principios Registrales explican el contenido y la funcion
del Registro Publico de la Propiedad. Estan totalmente entrelazados unos
con otros, de tal manera que no existen en forma independiente. Su
nombre no se deriva de un termino filosofico inmutable, sino que se
refiere a la constitution de una tecnica y elaboration del estudio del
Registro Publico de la Propiedad: Sirven de explication teorica y practica
de la funcion del Registro"1.
Uno de los principales tratadistas del Derecho Registral, Ramon
Maria Roca Sastre, define a estos principios como "La sistematizacion o
condensation tecnica del ordenamiento juridico hipotecario en una serie
sistematica de bases fundamentales, orientaciones capitales o Kneas
directrices del sistema"2.
1
2
Perez Fernandez del Castillo, Bernardo. Op. Cit. p. 71
Roca Sastre Ramon Maria. Instituciones de Derecho Hipotecario. Bosch, casa editorial. Espana.
1945. p. 134
Jose Luis Perez Lasala senala que los principios registrars se
estudian con referenda a un sistema registral determinado, no pudiendo
hablarse, en consecuencia, de principios registrars en general,
aplicables a todas las legislaciones.
Conforme al contenido y organizaci6n establecidos por nuestra
legislation, podemos enunciar a los siguientes principios registrars:
1. Publicidad;
2. Legitimation;
3. Rogation;
4. Consentimiento;
5. Prelacion o prioridad; ;
6. Calificacion;
\
7. Inscription;
8. Especializacion ;y
9. Tracto sucesivo;
i
|
1. Principio de Publicidad.
Luis Diez-Picaso senala que la publicidad "Trata de dar respuesta al
conflicto (que surge) entre la seguridad en la tenencia de los derechos y
la seguridad en su adquisicion"3. El autor establece que cuando se habla
3
Diez-Picaso, Luis. Op. Cit. p.p. 237 y 238
i
i
de publicidad en el Derecho Privado se alude a la necesidad,
fundamental, de que determinados actos o negocios juridicos, sean
conocidos por la comunidad.
En la doctrina se han identificado varios grados de publicidad. Se
dice que existe una publicidad simple, o de primer grado, cuando esta,
equivale a un mero anuncio o noticia. vgr. la publication que en Espana
hacen los alcaldes, respecto de las cosas perdidas.
Existe una publicidad cualificada, o de segundo grado, cuando la
constancia de una situation juridica, se convierte en el unico y posible
medio de prueba. Este es el caso de las legislaciones que instituyen que
las actas son la prueba del estado civil de las personas.
Hay una publicidad de tercer grado que, se denomina publicidad
legitimadora. En este caso, para los terceros de buena fe, la publicidad
se hace equivaler a la realidad juridica, de tal manera que los terceros
puedan actuar confiando en que la situation publica o publicada es, para
ellos, inimpugnable.
En cuarto lugar, los tratadistas ubican otro tipo de publicidad,
mucho mas vigorosa. Se trata de la publicidad constitutiva. Se presenta
en los sistemas registrars que elevan a la publicidad a la categoria de
requisito esencial del acto o del negocio juridico.
El Registro Publico de la Propiedad se creo para dar seguridad
juridica frente a terceros y publicidad, a la propiedad y posesion, de todos
los bienes inmuebles, y de algunos muebles, asi como a los gravamenes
y otras limitaciones que tambien se registran.
En este orden de ideas, puede afirmarse que si el Registro Publico,
organo encargado de investir de publicidad no existiera, seria casi
imposible investigar quien es el titular de un inmueble, y cuales son los
gravamenes que lo limitan. Para la realization de cualquier acto, se
requeriria llevar a cabo la denominada "prueba del diablo", o sea, el
examen del tftulo que otorga el derecho, a traves de todos sus
antecedentes hasta llegar al propietario original.
El principio de publicidad puede examinarse desde dos puntos de
vista: uno material y otro formal.
A) La Publicidad Material.
Se concibe como "Los derechos que otorga la inscription, y estos
son: la presuncion de la existencia del derecho, o apariencia juridica; y la
oponibilidad de este derecho, frente a otro no inscrito"4.
Luis Diez-Picaso, la define como "La labor protectora que el registro
de la propiedad ejerce sobre el trafico juridico"5.
4
5
Perez Fernandez del Castillo, Bernardo. Op. Cit. p. 73
Diez-Picaso, Luis. Op. Cit. p. 342
Este tipo de publicidad se encuentra establecida en nuestro Codigo
Civil de Veracruz, en el articulo 2936 que establece: los documentos que
conforme a esta ley deben registrarse y no se registren, solo produciran
efectos entre quienes los otorguen; pero no podran producir perjuicios a
terceros, el cual si podra aprovecharlos en cuanto le fueren favorables.
El articulo 2940 del propio codigo establece que, no obstante lo
dispuesto en el articulo referido, en el parrafo anterior, los actos o
contratos que se otorguen o celebren por personas que en el registro
aparezcan con derecho para ello, no se invalidaran, en cuanto a tercero
de buena fe, una vez inscrito, aunque despues se anule o resuelva el
derecho del otorgante en virtud de titulo anterior no inscrito, o de causas
que no resulten claramente del mismo registro.
Se llama Tercero Registral, a la persona que inscribe un derecho
real adquirido de buena fe, y a titulo oneroso, si ese derecho se adquirio
de quien aparecia como su titular en el Registro Publico. Una vez inscrito
su derecho, es oponible o preferente, ante cualquier otro supuesto titular
con derecho anterior, pero no inscrito.
Segun Bernardo Perez Fernandez del Castillo, las caracteristicas
del Tercero Registral son:
1) Que haya inscrito un derecho
2) Que este derecho lo haya adquirido de quien aparece como titular
legftimo de acuerdo con los datos que ofrece la publicidad del
Registro Publico.
3) Que sea de buena fe, esto es, que no haya conocido los vicios en las
anotaciones y en los asientos del Registro, si es que los hay.
4) Que haya adquirido su derecho a tftulo oneroso. En caso de conflicto
de derechos entre un adquiriente a tftulo oneroso y uno a tftulo
gratuito, se le da preferencia al primero.
B) La Publicidad Formal
Consiste en la posibilidad de obtener, del Registro Publico de la
Propiedad,
las constancias y certificaciones
de
los asientos y
anotaciones existentes, asf como de consultar, personalmente, los libros
y los folios.
En el caso del Codigo Civil del Estado de Veracruz, en su artfculo
2934 se establece que el Registro sera publico. Que los encargados de la
oficina tienen la obligation de permitir, a las personas que lo soliciten, la
consulta de las inscripciones que constan en los libros o folios del
Registro, asf
como de los documentos
relacionados
con esas
inscripciones, documentados en los archivos. Tambien tienen la
obligation de expedir copias certificadas de las inscripciones o
constancias que figuren en los libros o folios del Registro; asf como de
expedir las certificaciones de no existencia de asientos, de ninguna
especie, o de especie determinada, sobre bienes senalados, o a cargo de
ciertas personas.
De lo anterior se desprende que no se requiere tener un interes
juridico para examinar, personalmente, los libros y los folios, como
tampoco para solicitar y obtener, constancias y certificaciones de lo
asentado y anotado.
2. Principio de Legitimacion.
Legitimar, segun el diccionario es justificar conforme a las leyes la
verdad y la calidad de una cosa. Lo legitimo es lo que esta conforme a
las leyes, lo que es genuino y verdadero.
En el Derecho Registral, existe un concepto adicional. Se entiende
que es legitimado lo que ha sido completado, o beneficiado, con una
presuncion de existencia, integridad y exactitud, cuestion que sucede,
precisamente, con el registro, que es el acto que concede la mayor
eficacia juridica. Los instrumentos notariales, por ejemplo, legitiman actos
y hechos, al otorgarles una presuncion de existencia que los exonera de
la prueba. En este sentido, la legitimacion opera como un traslado de la
prueba: lo legitimado no tiene que probar nada.
En un sentido juridico mas preciso y tecnico, "legitimation es el
reconocimiento hecho por la norma juridica del poder de realizar un acto
juridico con eficacia"6.
En el caso del Derecho Registral, la legitimation nace con el
asiento o anotacion en el registro, de tal manera que mientras no se
pruebe, si este fuera el caso, la inexactitud de lo inscrito, respecto de lo
real, prevalecera lo que se encuentre asentado. Lo inscrito es eficaz y
crea una presuncion juris tantum, en el sentido de que el titular aparente
es el real. Si se trata de actos en los cuales se afecta el interes de un
tercero, la presuncion se vuelve juris et de jure, en protection al derecho
de los adquirientes de buena fe, presumiendo que el derecho inscrito
existe y pertenece al titular registral.
Perez Lasala senala que "Los asientos registrars gozan de una
presuncion de veracidad, que se mantiene hasta que tanto no se
demuestra la discordancia (en su caso) entre el registro y la realidad. El
principio de Legitimation... impone la credibilidad del registro, mientras
no se demuestre su inexactitud"7.
La legitimation es pues, uno de los principios mas importantes de la
actividad registral, ya que otorga la certeza y la seguridad juridica sobre
la titularidad de los bienes y su transmision. Algunas veces, la
6
7
Carral y de Teresa, Luis. Op. Cit. p. 255
Perez Lasala, Jose Luis. Derecho Inmobiliario Registral. Editorial Depaima. Buenos Aires. 1965.
p. 189.
legitimacion puede asimilarse con la apariencia juridica. En efecto,
debemos de tomar en cuenta que la apariencia es la causa de la
legitimacion porque si se tienen, o se califica que se tienen, suficientes
elementos para presumir la titularidad de un derecho, este se toma por
valido para su registro, hasta en tanto no se demande y se establezca el
esclarecimiento de la verdad, es decir, de la realidad juridica.
La legitimacion se clasifica en : Ordinaria y Extraordinaria. La
ordinaria se da cuando existe plena coincidencia entre el derecho
protegido y la realidad juridica. La extraordinaria sucede, cuando un acto,
formalmente eficaz, es ejecutado por un autor que, realmente, no goza
de la titularidad del derecho que se enajena. En este caso no se respeta
la esfera juridica ajena. Cuando esto llega a acontecer, el registro
legitima ese acto, basado en la apariencia juridica.
Con estas precisiones podemos pasar a analizar, con un poco de
mayor detalle, las ideas de: realidad juridica y de realidad registral. Esto
nos permitira comprender, mas cabalmente, el fenomeno de la
legitimacion.
Como hemos senalado, lo normal es que la realidad juridica
coincida con la inscription (mundo registral). Si es asl, no hay problema,
se trata de una legitimacion ordinaria. Pero, como hemos establecido,
existe la posibilidad de que la inscription no coincida con la realidad
juridica y que, de ello, resulte la discordancia entre dos mundos: el
mundo registral, llamado tambien Tabular; y el mundo extraregistral, que
es el de la realidad juridica o vital. Es importante apuntar que, pese a que
exista un desfazamiento de esta naturaleza, ambos mundos pueden
coexistir simultaneamente, con nacimientos, transmisiones, extinciones,
modificaciones, etc., concurrentes respecto de pretendidos derechos
reales sobre la misma finca o derecho. Cuando sucede esto, la verdad
sera la realidad juridica. Porque se asume que es en el Registro, en
donde, en su caso, ocurre la inexactitud del asentamiento de la realidad.
En este contexto, es conveniente establecer que la legitimacion
registral presupone: que el derecho registrado existe y que corresponde
con la realidad juridica; que pertenece al titular inscrito, segun el asiento;
que el titular de la inscription de dominio o de posesion, tiene la posesion
del inmueble (o derecho) inscrito; y que la presuncion, opera en contra y
a favor del titular inscrito.
El principio de legitimacion hace posible el trafico de titulares, como
duenos y como poseedores. Como dueno puede vender, hipotecar,
administrar, efectuar actos procesales, impedir action contradictoria de
dominio, promover medios de apremio, etc. Como poseedor, puede
promover interdictos, prescripciones, etc. Efectuada la inscription puede
llevar a cabo diversas acciones, aun frente al verdadero titular, dentro de
la esfera juridica de este, porque ademas, al efectuarse el asiento
registral se impide toda inscription o anotacion incompatible con el, razon
que da margen para la posibilidad de la interposition de acciones. Todo
ello, mientras no se demuestre la inexactitud registral. Porque como lo
hemos senalado, el asentamiento establece una presuncion "juris
tantum".
En ocasiones, se ha manifestado extraneza por el hecho de que,
conociendo el legislador la posibilidad de que puedan coexistir dos
titulares,
el
verdadero
y
el
tabular,
no
se
haya
protegido,
incondicionalmente, al primero, sin comprender que, deliberadamente, se
reconoce la subsistencia de ambos mundos: el extraregistral y el tabular.
Si se protege, transitoriamente, al segundo, es por brindar seguridad en
el trafico de titulares. Por eso, no debe afirmarse que la legitimation
registral beneficia al tabular legitimado, ya que, en ultima instancia, la
verdad juridica se impondra , en cuanto se esclarezca cual fue el negocio
juridico - fuente.
La ley nunca ha fomentado, ni sancionado, el que un titular registral
disponga, indebidamente, del derecho de otros. Si dicho titular, a
sabiendas de que su derecho esta viciado, dispone de el, puede incurrir
hasta en sanciones penales. Asunto distinto sucede cuando siendo titular
registral ignora el vicio, pues si realmente lo ignora,
no hay
responsabilidad penal. Pero en ambos casos, ignorandolo o sabiendolo,
puede ser demandado y ejecutado, ya que la inscription no convalida los
actos o contratos que sean nulos de origen, con arreglo a las leyes.
El ambito de la legitimacion abarca la existencia, titularidad,
extension y aun, la inexistencia del derecho real inscrito. Pero no abarca
los datos de caracter fisico de la finca, como son su superficie, forma,
construction, mejoras, etc. No comprende datos relativos al estado civil,
capacidad, nacionalidad, etc. del titular. La legitimacion establecida, a
traves de una inscription, no autoriza a presumir que otro derecho real,
no inscrito respecto del mismo bien, no existe. La ausencia de un
registro, tampoco permite presumir que ha existido un derecho real, cuya
inscription, ya ha sido cancelada.
Aunque, como ya dijimos, la legitimacion protege al trafico y al
titular, la Ley afirma que, el unico duefio verdadero, es el de la realidad
juridica, porque reconoce que el derecho se constituye en la escritura. Y,
en sentido estricto, sin necesidad e, independientemente, de que se
realice la inscription. Esta, le confiere plena eficacia al uso, disfrute y
ejercicio del derecho. Pero no lo constituye. De hecho, no debe de
hablarse de legitimacion, si antes no existe ya, el derecho que ha de ser
legitimado.
Recordemos
que este es, justamente,
uno
de
los
presupuestos de la legitimacion registrada.
La presuncion "juris tantum", que puede llegar a ser destruida, es la
legitimacion
registral,
propiamente
dicha,
o
sea
la
legitimacion
extraordinaria, de goce y de conservation defensiva de la inscription.
3. Principio de Rogacion.
La inscription en el Registro Publico de la Propiedad se realiza a
instancias de parte y nunca de oficio. "El Principio de Rogacion
(establece) que la actividad del registrador no puede ser espontanea,
sino impulsada... tampoco puede el registro expedir certificaciones o
informes que no le sean requeridos"8. Es decir, el registrador no puede
registrar un acto por iniciativa propia, aunque lo conozca a cabalidad,
aunque sepa que, validamente, pueda dar origen a un cambio en los
asientos del registro. Para efectuar un asiento, se requiere que alguien lo
pida, mediante una solicitud expresa. Esta necesidad de instancia de
parte, es lo que se conoce con el nombre de principio de rogacion.
Concomitante a esta explication, podemos establecer que es potestativo,
solicitar la inscription, o la cancelation, de los derechos reales, de
posesion, o sus gravamenes y limitaciones.
4. Principio de Consentimiento.
Para que se asiente una modification en el Registro Publico de la
Propiedad, es necesaria la voluntad del titular registral, o de quien lo
substituya. En sentido negativo, esto se expresa de la siguiente manera:
nadie puede ser dado de baja en el Registro, sin su consentimiento,
tacito o expreso.
8
Garcia Coni, Raul R. y Frontini, Angel A. Derecho Registral Aplicado. Ediciones de Palma.
Buenos Aires. 1993. p. 149
O O f E C f l DE LA
WCULWDDED' CHO
De manera generica,
podemos afirmar que "el cambio o
modification de los asientos, normalmente, tiene como causa a un acto
juridico, consistente en expresar el consentimiento, o el deseo de asentar
la creation, transmision, modification o extincion de un derecho real"9.
Cuando se trata de actos bilaterales, se requiere como elemento de
existencia del acto de registro, la manifestation de la voluntad y, en su
caso, el consentimiento para eliminar tal registro.
Existen casos en los que la inscription, se realiza por mandato
judicial y a petition de una persona, distinta al titular, del derecho real.
Por ejemplo, la inscription de embargos.
El principio de consentimiento puede analizarse desde dos puntos
de vista: el del acto juridico que da origen a la creation, transmision,
modification o extincion de los derechos reales registrados; y desde el
punto de vista de los efectos registrars. En cuanto hace al primer caso,
nos encontramos que el consentimiento es la causa de la inscription, lo
que la motiva y fundamenta. Ahora bien, desde el punto de vista de los
efectos, el acto produce la plena eficacia en la creation, transmision,
modification o extincion de un derecho. Que, como ya hemos senalado,
puede anotarse o inscribirse en el Registro, mediante la necesaria
solicitud y el consentimiento del titular, de quien lo represente o, en su
caso, lo substituya.
9
Perez Fernandez del Castillo, Bernardo. Op. Cit. p. 79
5. Principio de Prioridad o de Preiacion.
Uno de los pilares de la seguridad juridica proporcionada por el
Registro Publico de la Propiedad, consiste en la prelaci6n o prioridad que
tiene un documento y el derecho, o contrato, contenido en el, cuando ha
sido inscrito, o anotado, preventivamente. La fecha de presentation va a
determinar la preferencia y el rango juridico del documento que ha
ingresado al Registro.
Diaz Gonzalez Vergara apunta que mediante el principio de
prioridad o rango, "el acto registrable que primero ingresa en el registro
tiene preferencia sobre cualquier otro que ingrese con posterioridad... la
prioridad viene dada por el momento de la presentation del titulo en el
registro"10.
Unicamente puede concebirse este principio, por la posibilidad que
se contempla, de que existan dos o mas titulos contradictorios entre si.
La contradiction puede ser de dos tipos: a) Por que se trate de dos
derechos cuya coexistencia sea imposible. Por ejemplo, dos ventas de
una misma cosa. En esta hipotesis estamos en presencia de un caso de
impenetrabilidad, o de preclusi6n registral; y b) Que se trate de derechos
que, aunque puedan coexistir, exijan un puesto o rango diferente, este
seria el caso de dos hipotecas sobre un mismo bien. Aqui, la
10
Diaz Gonzalez Vergara, Rodolfo. Curso de Derecho Registral. Direccidn de Registro Publico de
la Propiedad. Gobierno del Estado de Mexico. Mexico. 1971. p. 82
coexistencia si es posible, pero en un orden diferente, que se llama
rango. Es decir, tiene que ordenarse una hipoteca en primer lugar y otra,
en segundo.
En uso de una analogfa, el principio de prioridad corresponderia a
la ley flsica que expresa que dos cuerpos no pueden ocupar el mismo
lugar en el espacio.
6. Principio de Calificacion.
Este principio, denominado tambien, de legalidad consiste en que
todo documento, al ingresar al Registro Publico de la Propiedad, dentro
del procedimiento de inscription, debe de ser examinado por el
registrador, en cuanto a sus elementos de existencia y de validez. Es
decir, analizar si satisface todos los requisitos legales que los
ordenamientos juridicos aplicables exijan para su eficacia. A esta
actividad se le llama, calificacion registral.
Examinar el titulo a inscribir, es un derecho y una obligation del
registrador quien, bajo su responsabilidad, y dentro del plazo senalado
por la ley, debe de proceder a su analisis de manera independiente, en
forma personalisima, y libre de cualquier presion. Este examen debe de
ser de forma y de fondo, analizando los elementos extrinsecos, e
intrinsecos.
"Es logico que el registrador comience, para la celebration del acto
administrativo del registro, por examinar y calificar el derecho y sus
antecedentes... al ser aprobado y legitimado por el Poder Publico, se
tendra como verdad legal de cosa registrada con efectos trascendentes
en contra de los terceros que resulten interesados"11.
Como resultado de la actividad calificadora, el registrador podra
establecer la presuncion de exactitud del acto, e inscribir el documento.
Pero, si existen faltas subsanables o insubsanables, podra suspender o
denegar la inscription.
Si el solicitante no esta de acuerdo con la calificacion registral,
puede recurrir la resolution ante el director del Registro Publico. Si este,
confirma la calificacion, el perjudicado por ella podra reclamar en juicio.
7. Principio de Inscripcion.
Diaz Gonzalez Vergara senala que "Inscripcion proviene del latin
inscripto (que significa), consignation grafica de algo, para su constancia
y recuerdo... Es la constatacion o expresion formal y solemne hecha en
los libros del Registro, de los hechos y de los actos que por su naturaleza
puedan tener acceso al mismo"12.
11
12
Castro Marroquin, Martin. Derecho de Registro. Editorial Porrua. Mexico. 1962. p. 72
Diaz Gonzalez Vergara, Rodolfo. Op. Cit. p. 81
Por inscription se entiende todo asiento hecho en el Registro
Publico. Tambien significa, el acto mismo de inscribir.
^t?
Los derechos,nacidos extraregistralmente, al inscribirse, adquieren
mayor firmeza y protection. Tanto por la presuncion de exactitud de la
que son investidos, como por la fuerza probatoria que el registro les
confiere.
Este Principio tiende a precisar la influencia que el registro ejerce
en los derechos sobre inmuebles y, tambien, decide si la inscription en el
registro es elemento determinante, o no, para que el "negocio dispositivo"
provoque el efecto juridico. En Mexico, el acto nace fuera del Registro
Publico, ante el notario.
7.1 Necesidad de la Inscripcion.
Se dan dos casos extremos respecto de la obligatoriedad de la
inscripcion. Por una parte, existen los sistemas de inscripcion forzosa, en
donde esta, puede exigirse coercitivamente y, esta sujeta a plazos y
sanciones. En el caso extremo de no efectuarse, se lleva a cabo un
registro de oficio, como consecuencia de la rebeldia de la parte que
deberia de ser la interesada en el registro. En otro extremo, existen los
sistemas en los que la inscripcion es potestativa, facultativa, o voluntaria,
en donde el derecho queda, mas o menos igual, con o sin registro. Este
seria el caso de los sistemas de registro que se alejan del tipo
germanico.
Existe un termino medio, que es el que rige entre nosotros. En
nuestra conception normativa, la inscripcion es voluntaria, pues no hay
obligation de efectuarla en un plazo determinado, ni se impone sancion
por no llevarla a cabo. Y, en terminos generales, tampoco puede ser
exigida coercitivamente. Como hemos establecido, entre nosotros, salvo
en los casos de mandato judicial, o solicitud de autoridad competente, no
se puede inscribir o cancelar, mas que por solicitud de parte (rogation).
Pero, los efectos que se generan con la inscripcion, hacen a esta
"necesaria". Es decir, que si no es obligatoria, si es "indispensable"
efectuarla pues, de otro modo, el titular del derecho no podria hacer surtir
efectos "erga omes". Podriamos decir que se trata de una especie de
obligatoriedad indirecta.
La inscripcion constituye la finalidad propia del registro, en ella se
establecen los datos de la finca, su titular y el derecho que corresponde.
8. Principio de Especialidad.
Se le ha llamado tambien, principio de determination, porque la
publicidad registral exige determinar, con precision, el bien objeto de los
derechos.
"La eficacia de un registro depende, en gran medida, de la forma en
que se cumple con el principio de determination, o sea, la precision
alcanzada en cuanto al contenido de la registration, que no debe de ser
difuso"13.
Este principio, tiene como finalidad determinar, perfectamente: el
bien objeto de la inscripcion; su titular; asi como el alcance y el contenido
del Derecho. Antiguamente, existian las hipotecas universales o
generales que gravaban, de manera generica, el patrimonio del deudor.
No se determinaba que bienes integraban la garantia y por cuanto
respondia cada uno de ellos. Actualmente, es necesario especificar, con
mucho mayor detalle, las caracteristicas del contenido de la obligation
contraida, por eso se establece que cuando se hipotecan varias fincas,
para garantizar un credito, se debe de determinar el monto de la
obligation que corresponde a cada una de ellas.
Por aplicacion del principio de especialidad, en el asiento deben de
aparecer, con exactitud: la finca que constituye la base ffsica de la
inscripcion; el derecho, que es el contenido juridico y economico de la
misma; y la persona que puede ejercer el derecho, o sea, el titular.
Para efecto de proporcionar un mayor detalle de los conceptos
anteriormente vertidos, es conveniente precisar algunas ideas:
13
Garcia Coni, Raul R. y Frontini, Angel A. Op. Cit. p. 189
Finca.- Cuando el registro se lleva por fincas, es de "folio real".
Derecho.- La naturaleza del derecho inscrito es f£cil de determinar
en los contratos nominados, como la venta, la hipoteca, etc., cuya sola
enunciation permite conocer cuales son las consecuencias juridicas del
acto ejecutado.
Sujeto.- Debe de existir un "titular", puesto que los derechos reales
que se inscriben en el registro Publico deben de ser ejercidos por una
persona, en intima relation, con la base inmutable de registro, que es la
finca.
9. Principio de Tracto Sucesivo.
A este principio se le llama tambien, de tracto continuo. Es un
principio de sucesion, de ordenacion que puede ser analizado desde,
cuando menos, dos perspectivas. Por una parte, se trata de un derivado
del principio de consentimiento, por el que el titular queda protegido, de
manera continua, contra todo cambio no consentido por el. Por otra parte,
las inscripciones de propiedades inmuebles en el Registro Publico de la
Propiedad, se efectuan dentro de una secuencia o concatenation que
establece una vinculacion sucesiva entre las adquisiciones y las
transmisiones, sin que haya ruptura de continuidad.
"Este principio exige que los sucesivos titulares de la propiedad o
derecho
real
registrado
aparezcan
en
el
registro
intimamente
eslabonados, enlazados el causante con el sucesor"14.
En el Registro se puede establecer, a partir de cualquier
transmision de propiedad, la historia de ese predio y de sus duenos.
Segun este principio, se establece que para inscribir y anotar cualquier
titulo debera constar, previamente inscrito o anotado, el derecho de la
persona que lo otorgo, o de quien vaya a resultar perjudicado por la
inscripcion.
14
Diaz Gonzalez Vergara, Rodolfo. Op. Cit. p. 80
En nuestro derecho vigente, podemos diferenciar dos grandes tipos
de
registros
publicos:
1)
Los
registros
publicos
con
efectos
administrativos; y 2) Los registros publicos con efectos frente a terceros.
2.1 Los Registros Publicos con Efectos Administrativos.
Son los que constituyen o establecen las dependencias del
gobierno, creadas por ley, en forma de catalogos, inventarios o listados
de determinados hechos o actos, bienes o personas y que resultan
necesarios para la realization de diversas finalidades publicas. Entre
estos podemos senalar a los:
A) Registros Fiscales. Se obtienen para efecto de determinar el
universo de contribuyentes y consisten en un listado de personas que
poseen una determinada calidad. El caso tfpico es el registro Federal
de Contribuyentes.
B) Registros
Electorates.
Se
establecen
para
efectos
de
participation comicial y consisten, fundamentalmente, en un listado
de votantes. El ejemplo mas importante es el Registro Federal de
Electores.
C) El Registro de Proteccion de Auto res. Se constituye para
brindar proteccion a la autoria de determinadas obras y de sus
derechos de explotacion patrimonial. Este es el caso del Registro
Federal de Derechos de Autor.
D) Registros
Para
Otros
Efectos
Administrativos.
Se
establecen para obtener otras variedades de asientos administrativos,
con el objeto de establecer un mecanismo y un sistema de control.
Dentro de los mas importantes podemos senalar a los siguientes
registros: del crecimiento urbano; del patrimonio cultural e historico;
de control del crecimiento turistico; de control de la migration y la
poblacion; publico national forestal; publico de la propiedad federal;
de poblacion e identification; cooperativo national; agrario national;
national de exportadores e importadores; national de inversiones
extranjeras; maritimo national; aeronautico mexicano; national de
transferencia de tecnologla y el uso y explotacion de patente y
marcas; de camaras de comercio e industria; etc1.
3. Los Registros Publicos con Efectos Frente a Terceros.
En primer termino, debemos diferenciar, claramente, el significado
del concepto de tercero, desde el punto de vista civil y registral.
A) Desde el punto de vista civil, se entiende por "terceros" a las
personas ajenas a aquellas que participan en una relation juridica
1
Perez Fernandez del Castillo, Bernardo. Op. Cit. p. 66
principal, establecida entre dos o mas partes. Aqul se usa la
expresion "lo registrado perjudica, o surte efectos frente a los
terceros", refiriendose a que, todo el mundo, todas las personas,
distintas a las que participan en el acto otorgado, tienen un deber
de respeto frente a esa relation, y respecto a la titularidad de los
derechos adquiridos. Es decir, resulta oponible ante todas las
demas personas el derecho. "Tercero Civil es quien no es titular de
la relation juridica... las consecuencias (de la relation juridica) solo
recae sobre quienes son los exclusivos protagonistas"2.
B) Terceros desde el punto de vista registral. Es una relation que se
establece en el momento de inscribir un derecho en el registro,
respecto de quien aparetia como el titular de ese derecho. El
nuevo titular se vuelve causahabiente, del anterior titular del
derecho que fue transmitido, gravado o enajenado.
Terceros Registrales (o adquirientes) son "aquellas que desde una
relation juridica preexistente, subentran en ella en una instancia posterior
en virtud de un negocio juridico entre vivos que los convierte en
causahabientes de su autor... el tercero adquiere identica situation
juridica que su autor con todas sus caracteristicas y modalidades"3.
2
Vargas de Vallania; Benjamin de Ruiz; y Bonetto de Cima. La Inexactitud Registral y su
Proyecci6n Negocial. Editorial DEPALMA, Buenos Aires, 1985. p. 27
Existe un tercero registral normal, cuando el comprador de un
inmueble registra su compra. A partir de ese momento, sera tercero
registral respecto al titular del acto previo registrado. Sin embargo,
tambien puede existir un tercero registral anormal, cuando un titular
registral, vende un mismo inmueble, a dos personas, adquirientes de
buena fe. Suponiendo que, en este caso, el primer adquiriente de buena
fe, no registrara, el acto y el segundo si. De todas formas a los dos
adquirientes les surtiria efecto el nuevo registro. El que hubiere
registrado el acto tendria proteccion. El que no lo registrara resultaria
perjudicado, pues la ausencia del asiento, impediria que su transaction
surtiera efectos, erga ommes.
Habiendo hecho estas puntualizaciones, podemos senalar que
dentro de los registros publicos con efectos frente a terceros,
encontramos:
4. El Registro Publico de Comercio.
Es una institution juridica que da publicidad a los actos juridicos
realizados por personas fisicas, o morales, que se dedican a realizar
actos de comercio. Se precisa de este registro para que los actos de esta
naturaleza puedan surtir sus efectos frente a terceros. Este registro, por
versar sobre materia mercantil, es de caracter federal. Pero, por
disposition
del articulo
18 del C6digo de Comercio,
se Neva
conjuntamente, en donde opera el Registro Publico de la Propiedad
Local.
5. El Registro Publico de la Propiedad.
Es el registro publico que, por excelencia, surte efecto frente a
terceros. Como hemos dicho, tiene por objeto, dar publicidad a la
situation juridica de los inmuebles, principalmente de los derechos reales
existentes sobre ellos. Dada la organization polltica del pais en una
republica federal, cada estado tiene el derecho de reglamentar,
localmente, este registro. Esta considerado como parte de la materia civil
JUs
o comun, cuya regulation es facultad de los estados federsdesr-
6. Derecho Registral.
Para algunos tratadistas el Derecho Registral tiende a constituir una
verdadera "disciplina u ordenamiento diferenciado del Derecho Civil...
que podemos definir como (el ordenamiento) que regula la constitution,
transmision, modification y extincion de los derechos reales sobre bienes
inmuebles, en relation con el Registro de la Propiedad, asi como las
garantias estrictamente registrars"4. Sin embargo, aun para estos
autores continua siendo un area del Derecho Civil, creado para lograr la
proteccion de algunos derechos especlficos.
Se le considera como el desenvolvimiento de una parte del derecho
de cosas y, mas concretamente, de las modalidades desarrolladas en
derredor de los modos de adquirir y de perder la propiedad, para cuyo
efecto se ha venido desarrollando un conjunto de normas que tienden a
formar un ordenamiento sistematico y diferenciado del Derecho Civil.
Pero del que, conviene reafirmar, se sigue contemplando como parte
integrante.
Probablemente por esta conceptualization, las instituciones que
tienen que ver con el registro, han permanecido incluidas, directamente,
dentro del cuerpo normativo del Codigo Civil.
El estudio y la determination de la naturaleza de los derechos
subjetivos, corresponden al Derecho Civil que considera a todos sus
elementos personales, reales y formales, exigidos por el Codigo Civil
para el establecimiento de actos juridicos validos, existentes y eficaces5.
En cuanto hace a la materia registral, la calificacion es la que
aprecia, desde el punto de vista de una posible inscripcion, si todos esos
elementos concurren legalmente en el caso. El registrador, para poder
proceder a un asentamiento, tiene una vision registral de la materia civil.
por eso, se dice que el Derecho Registral, regula la expresion registral de
los actos civiles, ya sean de constitution, transmision, modification, etc.,
de los derechos reales sobre inmuebles y de los efectos de la misma. Su
materia esta constituida por el trafico juridico y la seguridad que debe
recaer en este. Por eso, tiene que ver con la adquisicion, la transmision,
la perdida de los derechos y los diversos modos de adquirir. En este
sentido, como se ha senalado, el Derecho Registral, no trata del
contenido del derecho, lo cual pertenece al Derecho Civil, sino de su
mutabilidad. Esto explica por que se habla de el, como de la dinamica del
derecho. Por eso, unicamente se ocupa de la dinamica de los derechos
inscribibles, o sea, de aquellos que requieren de hacerse publicos para la
seguridad del comercio juridico.
El Derecho Registral sirve al Derecho Civil en cuanto a que hace
posible, y facilita, la publicidad de la que se debe de revestir a ciertos
actos juridicos, a ciertas situaciones, o estatus, cuyas naturalezas asi lo
requieren, para alcanzar su debida formalidad y seguridad juridica.
7. Concepto de Registro Publico de la Propiedad.
En nuestro pals, el Registro Publico de la Propiedad, es una
institution administrativa encargada de prestar un servicio publico
consistente en: dar publicidad oficial del estado juridico de la propiedad y
posesion de los bienes inmuebles; a algunos actos juridicos sobre bienes
muebles; a las limitaciones y gravamenes a que ambos estan sujetos; y a
la existencia y constitution de personas morales: asociaciones y
sociedades civiles.
El maestro Guillermo Colin Sanchez, establece que el Registro
Publico de la Propiedad "es una institution dependiente del Estado
(Poder Ejecutivo). Tiene por objeto proporcionar publicidad a los actos
juridicos regulados por el Derecho Civil, cuya forma ha sido realizada por
la funcion notarial, con el fin de facilitar el trafico juridico a traves de un
procedimiento legal cuya consecuencia es en sintesis la seguridad
juridica"6.
Como se apunta en el parrafo anterior, la finalidad del Registro
Publico de la Propiedad, consiste en proporcionar seguridad juridica al
trafico de inmuebles, mediante la publicidad de la constitution,
declaration, transmision, modification, extincion y gravamen de los
derechos reales y posesion de bienes inmuebles, dandole una apariencia
juridica de legitimidad y fe publica a lo que aparece asentado y anotado
en el Registro Publico. De no existir el Registro, no habria certeza de la
titularidad de un bien inmueble, pues se tendria que investigar sus
antecedentes mas remotos, para verificar la concatenation entre el
primer y ultimo titulo, o poseedor.
8. Los Sistemas Registrales.
En terminos generales, podemos afirmar, que en la historia juridica
de los Registros Publicos de la Propiedad se identifican cuatro diferentes
tipos de sistemas, dependiendo de las caracteristicas de eficacia de las
inscripciones. Los sistemas pueden ser: sustantivos; constitutivos;
declarativos; o una mezcla intermedia de ellos. Aunque no existen
esquemas quimicamente puros, para efectos de nuestra exposition,
podemos abordarlos de la siguiente manera:
8.1 Son sistemas de inscripcion sustantiva, aquellos en los que,
la simple inscripcion, opera el cambio de titular del derecho. En este
caso, no es necesario que exista una relation juridica previa a la
inscripcion, pues con el registro nace el derecho (Australia).
8.2 En los sistemas de inscripcion declarativa, como su nombre
lo indica, unicamente se declara la existencia, transmision, modification o
extincion de derechos, en virtud de que estos se establecen, previamente
a su inscripcion. La inscripcion produce la eficacia contra terceros pero,
la relation juridica inscribible existe, independientemente de que sea, o
no, registrada (Francia).
8.3 En los sistemas de inscripcion constitutiva, el asentamiento
se exige como un requisito para que el derecho quede constituido,
transferido o extinguido. Se entiende que la relation juridica que da
origen a la inscription, es distinta del acto del registro, pero la plena
constitution del acto se condiciona al hecho de que ocurra la inscripcion
en el registro. Aqui, se afirma que lo inscrito, no existe (Alemania, Suiza).
8.4 Los sistemas intermedios, este es el caso del registro espanol
y mexicano. Entre nosotros, lo no inscrito si existe, pero no surte efectos
contra terceros. Nuestro registro no es constitutivo de derechos, pero
otorga la plenitud en la eficacia de los actos juridicos. En funcion de ello,
los inscribible inscrito, goza de una proteccion de privilegio, capaz de
sobreponerse a una relation juridica anterior que no haya sido registrada.
En atencion a la seguridad juridica que garantiza el registro publico, una
relation juridica posterior, puede ser reconocida como la titular del
derecho, cuando exista la omision que se menciona.
Nuestro sistema concede un estatus muy especial a la combination
de la existencia de la buena fe, con la prelacion de la inscripcion en el
registro. Por eso, se puede sostener que "es primero el que registre, no
el que primero contrato"7.
En cuanto a la forma en que se llevan, ffsicamente, los registros,
existen tres tipos de sistemas: el sistema de transcription, en el que el
documento se archiva, o se copia, integramente, en los libros del
registro; el sistema de folio personal, en el que los libros se llevan por
indices de personas, es decir, conforme a los nombres y apellidos de los
propietarios o de los titulares de los derechos reales; y el sistema de folio
real, en el que los libros se llevan por fincas, abriendo un folio por finca, e
inscribiendo en el, todos los cambios, gravamenes, transmisiones,
anotaciones, etc., relacionados con la finca.
CAPITULO IV
INSCRIPCIONES O ASIENTOS; ANOTACIONES; Y
CANCELACIONES
Desde el punto de vista formal, los actos del procedimiento registral
se clasifican en: inscripciones o asientos; anotaciones; y cancelaciones.
Es oportuno senalar que los tratadistas utilizan el termino "asiento"
como la especie. El concepto mas amplio que para efecto de ciertas
definiciones, incluye a los demas. En este sentido, doctrinalmente,1 se
han establecido las siguientes clases de asientos:
a) Asientos principales y asientos accesorios. Los primeros son aquellos
que tienen autonomia y funcion propia dentro del campo de la
publicidad. Los segundos ejercen unicamente una funcion de caracter
instrumental y estan
al servicio de otros asientos. Son asientos
principales las inscripciones y las anotaciones preventivas. Son
asientos accesorios las notas marginales.
b) Asientos definitivos y asientos provisionales. Los primeros son
aquellos que tienen una duracion indefinida y que cumplen su funcion
dentro de la publicidad durante todo su periodo de vigencia. Los
segundos tienen una duracion temporal o una vigencia temporalmente
limitada, por estar destinados a convertirse en otros asientos o a
extinguirse por caducidad, pasado un plazo determinado de tiempo.
Son asientos provisionales en este sentido los asientos de anotacion
preventiva.
c) Asientos de caracter positivo y de caracter negativo. Los primeros
exteriorizan el nacimiento o la aparicion de un derecho o este mismo
derecho en la plenitud de su existencia o de vida. Los segundos
constatan la extincion de un derecho o la perdida de vigencia de un
asiento anteriormente practicado. Es el caso de los asientos de
cancelation.
1. Las Inscripciones o Asientos.
"Inscription, es el acto procedimental a traves del cual, el
registrador, observando las formalidades legales, materializa en el libro
correspondiente, el acto juridico, utilizando la forma escrita"2. Con ello se
deja constancia fehaciente de la legitimidad del acto de que se trata y se
facilita la publicidad del mismo.
Perez Lasala establece que la inscripcion "es el medio adecuado
para hacer constar en el registro los actos inscribibles"3. Por su parte, el
maestro Roca Sastre la define como "el asiento principal, definitivo y de
caracter positivo, que se practica en los libros de inscripciones, y en el
que hace constar la constitution, transmision o modification de un
derecho real inmobiliario... puede decirse que, frente a la inscripcion,
todos los demas asientos son de alguna manera accesorios o
provisionales. La inscripcion es el asiento eje en derredor del cual gira
toda la mecanica del registro"4.
La inscripcion es, una formula juridica que ampara los derechos
reales y el dominio legalmente adquiridos, produciendo efectos contra
terceros.
En materia de propiedad para el dueno de la cosa, ha sido y
seguira siendo, de capital importancia, tener potestad juridica de
disposition plena, para hacer factibles las diversas situaciones que la
propiedad misma genera.
Tratandose de inmuebles, la primera inscripcion constituye el
antecedente fidedigno de la propiedad, con sus naturales caracteres,
modalidades y efectos. En consecuencia, la historia de cada finca se
inicia con la inscripcion de dominio. En cada caso, ira soportando las
3
4
P§rez Lasala, Jos6 Luis, Op. Cit. p. 65
Roca Sastre, Ram6n Maria. Op. Cit. p. 414
anotaciones
que
las
situaciones
especfficas
configuren.
Las
consiguientes inscripciones sucederan de acuerdo con las transacciones
de que sea objeto el derecho inscrito.
Todo esto, nos lleva a establecer que la primera inscripcion, es la
base o el eslabon esencial, sobre el cual gravitaran una serie de
anotaciones e inscripciones, debidamente encadenadas unas con otras.
La concatenation del registro permite, en un momento dado, conocer la
situation real de la finca o derecho inscrito.
El Codigo Civil del Distrito Federal, relaciona, de manera expresa,
cuales son los titulos y actos inscribibles.
1.2 Titulos y actos inscribibles por mandato expreso del
Codigo Civil del Distrito Federal.
A) Los titulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o
extingue el dominio, la posesion o los demas derechos reales sobre
inmuebles;
B) La constitution del patrimonio de familia;
C) Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un periodo
mayor de seis anos y aquellos en que haya anticipos de rentas por
mas de tres;
D) La condition resolutoria en las ventas a que se refieren las fracciones
I y II, del articulo 2310;
E) Los contratos de prenda que menciona el articulo 2859;
F) La escritura constitutiva de las sociedades civiles y la que las reforme;
G) La escritura constitutiva de las asociaciones y la que las reforme;
H) Las fundaciones de beneficencia privada;
I) Las resoluciones judiciales o de arbitros o arbitradores que produzcan
algunos de los efectos mencionados en la fraction I;
J) Los testamentos por efecto de los cuales se deje la propiedad de
bienes raices, o de derechos reales, haciendose el registro despues
de la muerte del testador;
K) En los casos de intestado, el auto declaratorio de los herederos
legitimos y el nombramiento de albacea definitivo;
L) En los casos senalados en los dos incisos anteriores, se toma razon
del acta de defuncion del autor de la herencia;
M) Las resoluciones judiciales en que se declare un concurso o se
admita una cesion de bienes;
N) El testimonio de las informaciones ad-perpetuam promovidas y
protocolizadas de acuerdo con lo que disponga el Codigo de
Procedimientos Civiles.
O) Los demas titulos que la ley ordene expresamente que sean
registrados (artlculo^ 3002 del Codigo Civil, para el Distrito y
Territorios Federales).
1.3 Actos no senalados expresamente, pero que deben de
inscribirse, por disposiciones de diversos artfculos del
Codigo Civil del Distrito Federal.
Adjudication por herencia; adjudication por remate; agrupacion de
predios; aportacion de inmuebles; arrendamiento de inmuebles; apeo y
deslinde;
asociaciones
civiles;
auto
declarators
de
herederos;
capitulaciones matrimoniales; cesion de derechos; cedulas hipotecarias;
compraventa de inmuebles; compraventa de muebles; compraventa con
reserva de dominio; condominio y copropiedad; constitution del
patrimonio familiar; credito de habitation o avio con garantia hipotecaria;
credito refaccionario con garantia hipotecaria; dacion en pago; disolucion
de
copropiedad;
disolucion
de
sociedad
conyugal;
donaciones;
embargos; fideicomiso en garantia; fideicomiso traslativo de dominio;
fundaciones de beneficencia privada; fraccionamientos; expropiaciones;
hipotecas; informaciones de dominio y posesorias; informaciones sobre
construcciones; inmatriculacion; juicios arbitrates en relation con bienes
inmuebles; modification al regimen de propiedad; nombramiento de
albacea; nombramiento de herederos; permuta de bienes inmuebles;
prenda de frutos pendientes; prenda de creditos; poderes y renovation
de los mismos; prescription adquisitiva; resoluciones administrativas;
sentencias en juicios de nulidad; servidumbres, usufructo, uso y
habitation; sociedades civiles; subdivision, lotificacion y rectification de
inmuebles; subrogation de derechos; substitution de acreedores y
deudores; testamentos publicos y privados; y titulos de adjudication de
inmuebles.
1.4 Titulos Sujetos a Registro en el Estado de Veracruz.
De acuerdo con el articulo 2935 del Codigo civil para nuestro
estado, se inscribira en el registro:
I. Los Titulos por los cuales se adquiere, transmite, modifica, grava o
extingue el dominio, la posesion o los demas derechos reales sobre
inmuebles;
II. La constitution del patrimonio de la familia;
III. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un periodo
mayor de seis anos y aquellos en que haya anticipos de rentas por
mas de tres;
IV. La condition resolutoria en las ventas a que se refieren las fracciones
I y II del articulo 2243;
V Los contratos de prenda que menciona el articulo 2792;
VI. La escritura constitutiva de las sociedades civiles y la que la reforme;
VII. La escritura o documento constitutivo de las asociaciones y la que la
reforme;
VIII. Las fundaciones de beneficencia privada;
IX. Las resoluciones judiciales o de arbitros o arbitradores que
produzcan algunos de los efectos mencionados en la fraction I;
X. Los testamentos por efecto de los cuales (sic) la propiedad de bienes
raices, o de derechos reales haciendose el registro despues de la
muerte del testador;
XI. En los casos de intestado, el auto declarativo de los herederos
legitimos y el nombramiento de albacea definitivo.
En los casos previstos en las dos fracciones anteriores, se tomara
razon del acta de defuncion del autor de la herencia
XII. Las resoluciones judiciales en que se declare un concurso o se
admita una sesion de bienes;
XIII. El testimonio de las informaciones ad perpetuam promovidas y
protocolizadas de acuerdo con lo que disponga el Codigo de
Procedimientos civiles;
XIV. Los demas titulos que la ley ordene expresamente que sean
registrados.
2. Las Anotaciones.
Anotacion, es el acto procedimental a traves del cual se registra, al
margen del asiento, o inscripcion principal, en forma preventiva o
provisional, una situation juridica que, afecta o grava, al bien, o al
derecho que ampara dicha inscripcion.
Roca Sastre define la anotacion como "un asiento que garantiza las
resultas de un fallo, los derechos reales que no han llegado a su
perfection o que no estan consumados, que son eventuales o que
prepara una inscripcion definitiva y permanente"5.
Las inscripciones y las anotaciones poseen diferencias, desde el
punto de vista formal, y de acuerdo con su naturaleza.
2.1 Diferencias desde el Punto de Vista Formal.
En tanto que la inscripcion o asiento se verifica en la parte principal
o central de cada foja del libro correspondiente, la anotacion, en cambio,
se realiza al margen izquierdo de dicha inscripcion. Para que pueda tener
vida, es obligado que guarde una relation de correspondencia con
aquella. Generalmente, si^o existe una inscripcion, no habra lugar a una
anotacion.
2.2 Diferencias Atendiendo a su Naturaleza.
"La anotacion es un asiento o inscripcion transitoria, que contrasta
con la, comunmente, llamada inscripcion, en sentido estricto, que es
definitiva"6.
2.3 Objeto de las Anotaciones.
Las anotaciones, normalmente, tienen por objeto: patentizar dentro
de la historia de una finca una situation juridica inmobiliaria, un litigio,
una garantia, una caution o seguridad a un acreedor frente a las
facultades de disposition del deudor, titular del derecho, sobre el cual se
Neva a cabo la anotacion.
El derecho hipotecario, ha sostenido que la anotacion protege
derechos reales en los que existe controversia. O bien, situaciones
derivadas del ejercicio de acciones personales, trascendentes al orden
inmobiliario.
En este tenor, se afirma que para que una anotacion se lleve a
cabo, "es necesaria la instancia de parte, o bien, el mandato de un
organo jurisdictional o (de) alguna otra autoridad competente". Para el
desarrollo de la propuesta central de este trabajo, la ultima afirmacion,
formulada por el maestro Colin Sanchez, es de capital importancia. Mas
alia de las limitaciones, caracteristicas y modalidades impuestas,
originalmente, a las anotaciones preventivas, las necesidades de la vida
real, han ido configurando otros usos y aplicaciones para los avisos
preventivos. La instancia de parte, entendida, fundamentalmente, como
solicitud de los particulars interesados, es la regla de oro para la
solicitud y la realization de las inscripciones. Sin embargo, se reconoce
que la solicitud, en forma de mandato, puede provenir de un organo
jurisdictional, cuando actua en pleno uso de sus facultades. Pero no es,
solamente, el organo jurisdictional el que puede intervenir ante el
Registro. El maestro Colin Sanchez establece que "con cierta frecuencia,
en el orden registral se reciben ordenes del Ministerio Publico para que
se dejen de llevar a cabo determinados actos registrables o anotables en
los libros... (esto en virtud de que tales autoridades tienen que)... dictar
todas las providencias necesarias: para proporcionar seguridad y
auxilio... (evitando dar)... margen a la ejecucion de nuevos delitos"7 De
esta posibilidad de participation, que ya se apunta, tomare los elementos
para configurar, mas adelante, la propuesta que me ocupa.
Para los propositos, muy particulars, de este trabajo, resulta de la
mayor importancia resenar algunas reflexiones del ilustre tratadista
Ramon Roca Sastre -quien constituye el punto de referencia obligada de,
practicamente, todos los autores de textos de Derecho Registral-, cuando
a proposito de la naturaleza y evolution de los derechos inscribibles, a
traves de las anotaciones, establece que, en realidad, mas que una
preeminencia de derechos reales sobre los personales, "el Registro
anuncia todas aquellas vicisitudes o situaciones juridicas que tienen una
repercusion practica en torno al inmueble... (por eso, abunda, el prefiere
definir al Registro como)... una institution administrativa destinada a
contener la publicidad oficial de la situation juridica de los bienes
inmuebles... al Registro llegan situaciones de proyeccion inmobiliaria
aunque nada tengan que ver con el derecho real..."8
Esta flexibilidad que el maestro advierte, se explica por la
necesidad de que el Registro establezca las instituciones que resulten
necesarias y convenientes para prodigar, la mayor seguridad juridica
posible. Cuestion que constituye su razon social y juridica de ser. La
propuesta con la que culmina esta tesis abona, justamente, en esta
direction. Mi aportacion, lo unico que hace, es desarrollar una nueva
modalidad para una institution ya consolidada, a traves de las historia del
Derecho Registral, aplicando su razon de ser, para solucionar la laguna
de una hipotesis, actualmente no prevista por la ley.
3. Las Anotaciones Preventivas.
Los historiadores del Derechorafirman: "la anotacion es de origen
espanol, fue el Rey Pedro ill quien en el afio de 1339 denomino
anotaciones a las inscripciones que por orden de los organos
jurisdiccionales se llevaban a cabo respecto a los bienes de las personas
sometidas a un enjuiciamiento criminal o que purgaban una sentencia
penal"9.
Las anotaciones preventivas se asientan marginalmente en los
libros, si este es el sistema a seguir, o en la parte correspondiente a las
anotaciones preventivas, cuando se trata de un sistema de folio real.
Pueden realizarse: a petition del notario; del juez; de autoridad
com^etente; o de oficio, en determinados casos (rechazo de una
inscripcion).
3.1 Tipos de Anotaciones Preventivas:
A) Anotacion Preventiva Judicial.
Siempre que existan juicios contradictorios o excluyentes sobre la
propiedad, o posesion de un bien inmueble, puede pedirse al juez que
ordene al registrador, la anotacion marginal y preventiva del estado
contencioso en que se encuentra la finca. Esta anotacion, como las
notariales, surte efectos frente a terceros de tal manera que el
adquiriente de la finca se da por enterado, de que esta se encuentra en
estado contencioso, y en caso de adquirirla, corre los riesgos del
resultado del juicio. Por ejemplo, si se inicia un juicio de prescription
positiva en contra de un titular registral, y se tiene la precaution de pedir
al juez, en el momento de presentar la demanda, que se anote en el
Registro Publico esta circunstancia, cuando se pronuncie la sentencia de
prescription y esta, tambien, se inscriba en el registro, surtira sus efectos
registrars desde el momento que se hizo la anotacion preventiva,
teniendo por lo tanto la prelacion y preferencia desde esa fecha.
B) Anotacion de Oficio
El registrador, al calificar un documento puede decidir si se inscribe,
se suspende, o se rechaza la inscripcion. En los dos ultimos casos, el
interesado podra optar: por interponer un recurso ante el director del
registro; o bien por impugnar la resolution ante el juzgado de lo comun.
Si la impugnacion es favorable los efectos se retrotraeran a la fecha
initial de la presentation del documento en el registro. Siempre que un
documento se suspenda, o se rechace, el registrador tendra la obligation
de fundamentar y de motivar su rechazo, y de hacer, la anotacion
preventiva de oficio en la que conste esta razon.
C) Anotacion Preventiva Notarial o Aviso Preventivo.
Cuando un notario otorgue, o vaya a otorgar, una escritura, puede
pedir que en el Registro Publico de la Propiedad, se hagan las
anotaciones preventivas correspondientes. Al respecto, nuestro Codigo
Civil de Veracruz, en su articulo 2951, establece que:
"Una vez que se firme una escritura y que se adquiera, transmita,
modifique o extinga la propiedad o posesion de bienes raices o en las
que se haga constar un credito que tenga preferencia desde que sea
registrado, el notario que la autorice dara al registro un aviso en el que:
conste la finca de que se trata; la indication de que se ha transmitido o
modificado su dominio, o se ha constituido, transmitido, modificado o
extinguido el derecho real sobre ella, los nombres de los interesados en
la operation; la fecha de la escritura y la de su firma e indication del
numero, tomo y section en que estuviere inscrita la propiedad en el
Registro. El registrador, con el aviso del notario, y sin cobro de derecho
alguno, hara inmediatamente una anotacion preventiva al margen de la
inscripcion de propiedad. Si dentro de los noventa dias, siguientes a la
fecha en que se hubiere firmado la escritura, se presentare el testimonio
respectivo, su inscripcion surtira efectos contra terceros desde la fecha
de la anotacion preventiva, la cual se citara en el registro definitivo. Si el
testimonio se presenta despues, su registro solo surtira efectos desde la
fecha de la presentation.
Si el documento en que conste alguna de las operaciones que se
mencionan en el parrafo anterior fuere privado, deberan dar el aviso a
que este articulo se refiere las autoridades de que habla la fraction III del
articulo 2944 y el mencionado aviso producira, los mismos efectos que el
dado por el notario".
Como podemos observar, el aviso preventivo resulta de gran
utilidad pues cierra la posibilidad de defraudation o engano para el
adquiriente. Esto, en virtud de que una vez realizado, desde la
tramitacion de certificados de gravamenes y de los demas documentos
que se refieren, ya se tiene proteccion. Esto incluye el periodo que dura
la elaboration de la escritura y la obtencion de su inscripcion. Los
embargos, enajenaciones o cualesquiera otra forma de modification que
se pretendiera realizar de los derechos establecidos en el Registro,
resultan imposibles, ya que las inscripciones posteriores que pudieran
hacerse de estos embargos, gravamenes u operaciones, tomaran la
prelacion que les corresponda, conforme a la oportunidad con la que
hayan sido hechos los avisos preventivos.
El aviso preventivo, debera contener: los nombres de los
interesados; la operaci6n celebrada; la finca de que se trata; numero y
fecha de firma de la escritura; y los antecedentes registrars.
El aviso preventivo es, como su nombre lo indica, una medida legal
para otorgar seguridad juridica a distintas operaciones relacionadas con
la propiedad. Con ello, se protege a un posible tercero adquiriente de
buena fe que, ignorando la existencia de una operation que ya se esta
determinando, pudiera llevar a cabo alguna otra, relacionada con el
mismo inmueble.
Esta figura juridica se explica, en razon de las exigencias de
caracter legal y los tramites a que esta sujeto el procedimiento notarial,
ue supone un lapso temporal prolongado,
antes de concluir,
plenamente, con el acto juridico en cuestion. Porque aun cuando ya se
haya firmado una escritura, esta se sujeta, antes de su inscripcion en el
Registro Publico, a otros tramites necesarios, tales como: los pagos, el
impuesto, manifestaciones a las oficinas de Hacienda, elaboration del
material del propio testimonio, autorizacion judicial, en su caso, etc.
a) Analisis
de
la
Naturaleza
Juridica
de
los
Avisos
Preventivos.
Desde un punto de vista general, el aviso preventivo constituye un
medio establecido por la Ley para dar publicidad, con anterioridad a un
acto juridico que, posteriormente, al ser registrado se constituira
plenamente.
b) Actos Juridicos sobre los que Recae el Aviso Preventivo.
Puede establecer respecto de actos juridicos en los que se cree,
declare, reconozca, adquiera, transmita, modifique, limite, grave o extinga
la propiedad o la posesion originaria de bienes raices o de cualquier
derecho real, sobre los mismos. Tambien en relation con derechos que,
sin ser derechos reales, sean inscribibles por disposition de la Ley.
c) Objeto del Aviso Preventivo.
El objeto del aviso preventivo es el acto juridico ya celebrado y que
consta en el protocolo notarial que, posteriormente, se inscribira.
d) Fin del Aviso Preventivo.
El fin del aviso preventivo, a traves de la anotacion marginal en el
asiento correspondiente, es hacer constar que ya se esta llevando a cabo
el acto que afecta a la propiedad y con este registro, adquirir el derecho
de prelacion.
3.2 Las Anotaciones Preventivas en el Codigo Civil de
Veracruz.
Nuestro codigo hace mention expresa de las anotaciones
preventivas en su articulo 2947, llamandolas inscripciones preventivas.
Por su parte, el articulo 25 de la Ley del Registro Publico de la Propiedad
las refiere con el simple nombre de Anotaciones. En todo caso, la
posibilidad de su existencia se deriva del articulo 2935, en el que se
instituyen los titulos sujetos a registro, toda vez que las anotaciones
preventivas, se establecen como asientos marginales, funcional y
directamente vinculados con los asientos principales que son las
inscripciones. Quiza, seria conveniente que nuestro codigo detallara esta
figura juridica, tal como lo hacen los Codigos Civiles del Estado de
Mexico (articulo 2984), y del Distrito Federal (articulo 3043) en donde se
enlistan y conceptuan con mas detalle. Por supuesto, nos resulta claro
que, el hecho de que se encuentren, dispersamente previstas, no afectan
su utilidad y efectividad juridica.
3.3 Las Anotaciones Preventivas en el Codigo Civil Vigente
del Distrito Federal.
El Codigo Civil para el Distrito Federal, establece cuales son las
anotaciones preventivas que pueden realizarse en el Registro Publico. En
su articulo numero 3043, se senala que se anotaran, preventivamente, en
el Registro Publico:
I. Las demandas relativas a la propiedad de bienes inmuebles o a la
constitution, declaration, modification o extincion de cualquier
derecho real sobre aquellos;
II. El mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho efectivo en
bienes inmuebles del deudor;
III. Las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos
preparatories o para dar forma legal al acto o contrato concertado,
cuando tenga por objeto inmuebles o derechos reales sobre los
mismos;
IV. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohiban la
enajenacion de bienes inmuebles o derechos reales;
V. Los titulos presentados al Registro Publico y cuya inscripcion haya
sido denegada o suspendida por el Registrador;
VI. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en el
articulo 2852;
VII. El decreto de expropiacion y de ocupacion temporal y declaration de
limitation de dominio, de bienes inmuebles;
VIII. Las resoluciones judiciales en materia de amparo que ordenen la
suspension provisional o definitiva, en relation con bienes inscritos
en el Registro Publico; y
IX. Cualquier otro titulo que sea anotable, de acuerdo con este Codigo u
otras leyes.
4. Cancelacion de las Inscripciones.
"La cancelacion es el acto precedimental, a traves del cual se anulay se deja sin efecto, parcial o totalmente, una anotacion o una
inscripcion, por haberse transmitido o extinguido, en todo o en parte, un
derecho"10
Partiendo del concepto emitido, son objeto de cancelacion, las
inscripciones o asientos y las anotaciones, ya que unos y otros,
constituyen los medios establecidos por la ley para que cobre objetividad
la funcion registral.
En la vida diaria de la sociedad, es constante el trafico en la
titularidad de los bienes, por eso, cuando se transfiere el dominio o un
derecho real inscrito, en favor de otra persona, la cancelacion del titular
anterior es indispensable para que la seguridad juridica alcance plenitud
—f> y vigencia. Es necesario fconstar, registralmente, la transferencia
realizando un nuevo asiento, o anotacion segun el caso.
Puede afirmarse que la inscripcion cancelada, es el soporte o el
antecedente del registro que va a llevarse a cabo con motivo del nuevo
derecho adquirido.
La cancelation puede recaer tambien sobre notas o anotaciones
marginales que consignen circunstancias, o hechos que impliquen
adquisicion, modification o extincion de los derechos inscritos. En estos
casos, tambien es necesario dejar sin efecto la anotacion existente,
substituyendola con otra.
4.1 Sujetos Facultados para Promover las Cancelaciones.
El Codigo Civil de nuestro Estado de Veracruz, en su articulo 2963
establece: "las inscripciones pueden cancelarse por consentimiento de
las partes o por decision judicial".
Guillermo Colin Sanchez dice que las cancelaciones, segun el
caso, pueden practicarse:
A) De oficio por el registrador;
B) A petition de parte;
C) Por consentimiento de los interesados; y
D) Por resolution judicial.
A) El Registrador Puede y Debe Cancelar de Oficio:
a) Los avisos preventivos a que se refiere el Codigo Civil, cuando sea
inscrito el testimonio que dio origen al aviso;
b)Las anotaciones preventivas, cuando se conviertan en inscripcion
definitiva;
c)Las anotaciones marginales, practicadas en el libro destinado al
registro de la propiedad y posesion de bienes inmuebles, como
consecuencia de una inscripci6n hecha en el libro destinado a
gravamenes o limitaciones de dominio, o en el libro en que se asientan
los actos previos para la inscripcion de un titulo traslativo de dominio,
cuando la inscripcion que aparece en alguno de dichos libros ha sido
cancelada;
d)Las inscripciones relativas a compraventa con reserva de dominio,
cuando se inscriba el testimonio en que conste el cumplimiento de la
condition suspensiva y la adquisicion del pleno dominio sobre el bien
de que se trate;
e)Las anotaciones marginales que aparezcan en los libros del Registro
Publico de la Propiedad como referencia a alguna inscripcion
practicada en los libros del Registro de Comercio, cuando esta ultima
sea cancelada;
f) Las inscripciones de tftulo de propiedad, o cualquier otro derecho real
sobre inmuebles, a favor del que enajena, cuando se inscriba el tftulo a
favor del que adquiere.
B) Se Cancelan a Peticion de Parte:
a) Las inscripciones relativas a derechos temporales o vitalicios, cuando
el interesado acredite el cumplimiento del plazo o del fallecimiento del
titular, siempre que, en su caso, esten cumplidos los requisitos
fiscales;
b) Las inscripciones relativas a gravamenes cuando sea vendido
judicialmente el inmueble gravado y se procede a la inscription del
testimonio correspondiente;
c) Las inscripciones de cedulas hipotecarias o embargos, siempre y
cuando el juez del conocimiento certifique que han transcurrido dos
anos
sin
que
el
interesado
haya
promovido
en
el
juicio
correspondiente;
d) Las anotaciones preventivas cuando haya operado la caducidad;
e) Las inscripciones de hipotecas voluntarias o de prenda, a petition del
acreedor hecha constar en la forma que establezca la ley;
f) Las inscripciones de fianzas convencionales, a petition del acreedor
o, en su caso, del fiador cuando su obligation se extinga por
cualquiera de las causas que senala la ley;
g) Las inscripciones de creditos de habitation o avio, o refaccionarios,
a petition del acreedor hecha constar en la forma en que senala la
ley;
h) Las inscripciones de mandatos en los casos de revocation hecha
constar fehacientemente.
C) Se Cancelan por Consentimiento de las Partes:
a) Las inscripciones de asociaciones civiles y de sociedades civiles o
mercantiles, salvo en casos de quiebra;
b) Las inscripciones relativas a fideicomisos;
c) Las inscripciones de contratos de promesa;
d) Las inscripciones de convenios entre particulares;
e) Las inscripciones de emision de obligaciones o de creditos que han
de cubrirse con el producto de la emision, por acuerdo entre la
sociedad emisora y el representante comun de los obligacionistas;
f) Las inscripciones de emision de certificados de participation, por
acuerdo de la institution emisora y el representante comun de los
tenedores.
D) Se Cancelan por Mandamiento Judicial:
a) Todas aquellas inscripciones y anotaciones que se hayan practicado
en cumplimiento de un auto o de una sentencia judicial;
b) En general, en todos los casos en que por mandato expreso de la ley
se requiera la intervention del juez o de autoridad competente para
decretar la nulidad de la inscripcion o la cancelacion de una
anotacion. En terminos generales, las causas determinantes de la
nulidad de las cancelaciones son, en su mayor parte, imputables al
Registro, siendo el registrador parte en el correspondiente juicio de
nulidad.
5. Las Cancelaciones en el Codigo Civil de Veracruz.
El Codigo Civil para el estado de Veracruz en su articulo 2962,
establece que: "Las inscripciones no se extinguen en cuanto a tercero,
sino por su cancelacion, o por el registro de la transmision del dominio o
derecho real inscrito a otra persona".
Nuestro Codigo, en su articulo 2964 establece que la cancelacion
de las inscripciones puede ser total o partial. Por su parte, el articulo
2965 senala que: "podra pedirse y debera ordenarse en su caso, la
cancelacion total:
1. Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripcion;
2. Cuando se extinga tambien por completo el derecho inscrito;
3. Cuando se declare la nulidad del titulo en cuya virtud se haya hecho
la inscripcion;
4. Cuando se declare la nulidad de la inscripcion;
5. Cuando se ha vendido judicialmente el inmueble que reporte el
gravamen en el caso previsto en el articulo 2260;
6. Cuando tratandose de una cedula hipotecaria o de un embargo,
hayan transcurrido tres anos desde la fecha de la inscripcion".
Por su parte el articulo 2966 estipula que: "podra pedirse, y debera
decretarse, en su caso, la cancelacion parcial:
1. Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripcion;
2. Cuando se reduzca el derecho inscrito a favor del dueno de la finca
gravada".
El Codigo Civil, de nuestro estado, continua diciendo que la
cancelacion de las inscripciones de hipotecas constituidas en garantia de
titulos transmisibles por endoso puede hacerse:
1. Presentandose la escritura otorgada por los que hayan cobrado los
creditos, en la cual debe constar haberse inutilizado, en el acto de su
otorgamiento, los titulos endosables;
2. Por solicitud firmada por dichos interesados y por el deudor, a la cual
se acompanen, inutilizados, los referidos tftulos; y
3. Por ofrecimiento de pago y consignation del importe de los tftulos,
hechos de acuerdo con las disposiciones relativas.
Las inscripciones de hipotecas constituidas con el objeto de
garantizar titulos al portador, se cancelaran totalmente si se hiciere
constar por acta notarial, estar recogida y en poder del deudor toda la
emision de tftulos debidamente inutilizados.
Procedera tambien la cancelation total, si se presentasen, por lo
menos, las tres cuartas partes de los tftulos al portador emitidos y se
asegurase el pago de los restantes, consignandose su importe y el de los
intereses que procedan.
La cancelation en este caso, debera acordarse por sentencia,
previos los tramites fijados en el Codigo de Procedimientos Civiles.
Podran cancelarse, parcialmente, las inscripciones hipotecarias de
que se trata, presentando acta notarial de estar recogidos y en poder del
deudor, debidamente inutilizados, tftulos por un valor equivalente al
importe de la hipoteca partial que se trata de extinguir, siempre que
dichos titulos asciendan, por lo menos, a la decima parte del total de la
emision.
Las cancelaciones se haran en la forma que fije el reglamento, pero
deberan contener, para su validez, los datos necesarios a fin de que con
toda exactitud se conozca cual es la inscripcion que se cancela, la causa
por la que se hace la cancelacion y su fecha.
Las inscripciones preventivas se cancelaran no solamente cuando
se extinga el derecho inscrito, sino tambien, cuando esa inscripcion se
convierta en definitiva.
6. El Registro Publico de la Propiedad en Veracruz.
6.1 Estructura de Organizacion.
6.1.1 Las Oficinas del Registro.
Para el cumplimiento de sus funciones el Registro Publico de la
Propiedad cuenta con las siguientes dependencias:
A) Oficina dictaminadora y tecnica
B) Oficina de supervision
C) Oficina de archivo
D) Oficinas registradoras
E) Las demas que sean necesarias y que deriven del reglamento interior
de la Secretaria General de Gobierno
A) La Oficina Dictaminadora y Tecnica
La oficina dictaminadora y tecnica tiene a su cargo el estudio y
dictamen de los asuntos que sean competencia del departamento.
El jefe de la oficina dictaminadora y tecnica debe reunir los mismos
requisitos exigidos para ser jefe del departamento.
Las obligaciones del jefe de la oficina dictaminadora y tecnica son:
a) Auxiliar al jefe del departamento en la labor que este le encomiende;
b) Proporcionar asesoria tecnica a los titulares de las oficinas
registradoras y orientation a los usuarios del servicio;
c) Supervisar las resoluciones emitidas por los dictaminadores;
d) Suplir al jefe del departamento en sus ausencias temporales y
representarlo cuando asf lo disponga este en actos relacionados con
la funcion registral; y
e) Las demas inherentes a su cargo y las que le deriven del Codigo Civil.
Por su parte, corresponde a los dictaminadores:
i) Emitir el dictamen en los asuntos que les sean turnados por el jefe del
departamento o el de la oficina dictaminadora;
ii) Proponer al jefe del departamento la adoption de medios tendientes a
hacer mas expedita la aplicacion de las disposiciones legales que rigen
la materia registral;
iii) Recopilar los antecedentes juridicos y administrativos relacionados
con la funcion registral; y
iv) Las demas funciones que les sean encomendadas por el jefe del
departamento o el de la oficina dictaminadora.
B) La Oficina de Supervision.
La oficina de supervision tiene a su cargo, supervisar y controlar,
las actividades de las oficinas registradoras.
La oficina de supervision esta a cargo de un jefe y de los
supervisors que las necesidades del servicio requieran.
Son funciones del jefe de la oficina de supervision:
a) Supervisar y controlar a las oficinas registries con el auxilio de los
supervisors;
b) Programar con el jefe del departamento, visitas de supervision a las
oficinas registradoras;
c) Revisar la noticia mensual de las oficinas registradoras, haciendo las
observaciones correspondientes; y
d) Todas las demas actividades que le sean encomendadas por el jefe
del departamento y las que deriven de la naturaleza de su cargo.
C) La Oficina de Archivo
La oficina de archivo se encuentra a cargo de un jefe que debe
tener experiencia y debe ser de reconocida solvencia moral.
El jefe de la oficina de archivo es auxiliado por el personal que las
necesidades del servicio requieran.
Son funciones del jefe de la oficina de archivo:
a) Conservar, clasificar y ordenar metodicamente, los volumenes y
demas documentos en materia registral como lo sefiale el manual de
organization de la Secretarfa General de Gobierno, para lo cual
debera:
i) Verificar que las formas y las hojas de estadistica, sean archivadas por
zonas y cronologicamente;
ii) Mantener actualizado el registro de tarjetas indices de control;
b) Enviar con oportunidad al area correspondiente, los documentos
debidamente clasificados que contengan la information necesaria
para la elaboration del padron de inscripciones;
c) Proporcionar la information y antecedentes que les soliciten los
dictaminadores;
d) Dotar a las oficinas registradoras de las formas impresas que les sean
requeridas;
e) Proporcionar information al publico y vigilar el buen trato de los
volumenes que les soliciten para consulta; y
f) Desempenar las demas funciones que les sean encomendadas.
D) Las Oficinas Registradoras
El Registro Publico de la Propiedad cuenta con 23 oficinas
registradoras, que atienden a todos los municipios del estado. Se dice
que cada una de estas oficinas constituye una zona registral y se
encuentra bajo la responsabilidad de un "Encargado del Registro
Publico".
Sus obligaciones consisten en:
a) Registrar los actos que deban inscribirse conforme a la ley y autorizar
con su firma, las inscripciones y anotaciones que se hagan, asf como
los certificados que se expidan;
b) Para los efectos de la fraction anterior, revisara los documentos
presentados y hara o denegara su inscripcion;
c) Verificar que esten cubiertos los impuestos y derechos, de acuerdo
con lo previsto en la ley;
d) Consultar con el Departamento de Registro Publico, cuando el caso lo
amerite;
e) Enviar dentro de los primeros cinco dlas habiles de cada mes, al
Departamento del Registro Publico, la documentation y relation de
las operaciones inscritas en el mes inmediato anterior;
f) Hacer la distribution y rotation de los empleados en la forma que lo
estime necesario para un mejor funcionamiento de la Oficina; y
g) Cumplir con todas las demas obligaciones que le imponga la ley de la
materia y las demas que regulan el ambito registral.
6.2 Las Secciones del Registro Publico
El Registro Publico de la Propiedad esta dividido en seis secciones:
I. SECCION PRIMERA. Comprende lo relativo a la adquisicion,
transmision o modification de la propiedad, o posesion de bienes
inmuebles, o derechos reales sobre los mismos;
II. SECCION SEGUNDA. Comprende el registro de hipotecas y demas
%
gravamenes reales, asi como gravamenes sobre bienes muebles;
III. SECCION TERCERA. Comprende el registro de contratos de
arrendamiento y comodato;
IV. SECCION CUARTA. Comprende el registro de testamentos, autos
declarativos de herederos, nombramientos de albacea, cesion de
derechos hereditarios y concursos;
V. SECCION QUINTA. Comprende el registro de sociedades y
asociaciones civiles; y
VI. SECCION SEXTA. Comprende el registro de todas las demas
operaciones y resoluciones no previstas en las secciones anteriores
y que deban inscribirse segun la ley.
CAPITULO V
PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA
EL ROBO O EL EXTRAVIO DEL TESTIMONIO NOTARIAL DE
UNA ESCRITURA EN LA QUE SE ESTABLECE EL DERECHO
DE PROPIEDAD SOBRE UN INMUEBLE
Despues de la exposition de los conceptos juridicos centrales,
implicados en la existencia del Registro Publico, y de las instituciones
que se han desarrollado para hacerlo efectivo, pienso que estamos en el
momento adecuado para efectuar el planteamiento central de este
trabajo.
Pese a la especializacion y la organization alcanzada en nuestro
sistema de registro, actualmente es, perfectamente posible realizar, con
facilidad, actos fraudulentos con base en testimonios
notariales
autenticos que amparan derechos reales de propiedad sobre inmuebles,
en perjuicio de terceros de buena fe.
El caso que planteare, no es producto de una hipotesis academica,
o de un ejercicio juridico-intelectual que nos pudiera hacer pensar en
algo, exclusivamente teorico. Desafortunadamente, se trata de una
situation que ha sucedido en la vida real, debido a la existencia de
algunas imprevisiones y lagunas que son, perfectamente subsanables.
Hace algun tiempo, aparecio en el aviso oportuno de un periodico,
<j
_J>> el anuncio de la venta de un edificio. Por su ubicacion, se tamano y el
precio anunciado, parecia una inversion atractiva. El lector del diario,
como cualquier otra persona interesada lo hubiera hecho, procedio a
establecer contacto telefonico con quien suscribia el aviso. En atencion al
mutuo interes, acordaron realizar una cita en el inmueble ofrecido. "El
dueno", lo mostro solo exteriormente, aduciendo que los departamentos y
los locales comerciales que lo integraban, estaban rentados. En
complicidad con alguien que se hizo pasar como el conserje del edificio,
condujo al comprador potential, por las instalaciones y espacios de uso
comun. Con ello, logro la "ambientacion" adecuada para dar la impresion
de que se trataba de un verdadero dueno.
Ante el interes del futuro comprador, pasaron a la etapa de detallar,
con precision, las condiciones de venta. En este intercambio de
information, el supuesto dueno mostro un testimonio notarial original que
lo "acreditaba" como el propietario del edificio.
Despues de varias entrevistas, y puestos de acuerdo, en las
condiciones para efectuar la enajenacion, acudieron ante un notario
publico, con el objeto de celebrar el contrato de compraventa de ese
inmueble. Como en todos estos casos, el notario les solicito su
acreditacion de identidad que, como sabemos, se debe de realizar a
traves de determinados documentos oficiales que, no obstante su
formalidad y su caracter publico, resultan sencillos de sustituir, alterar o
de conseguir con datos falsos, aun cuando sean autenticos en su
expedition.
Habiendo
presentado
un documento
de identidad
con
las
caracteristicas oficiales requeridas, se procedio a las siguientes etapas
de la protocolizacion. Porque ademas, la solicitud de certification de
libertad de gravamenes, reporto al inmueble sin ninguna carga y, por
supuesto, aparecia registrado como titular, el mismo nombre de la
persona que se "acreditaba" como dueno. La operation se concluyo
"satisfactoriamente".
El problema se descubrio, cuando el nuevo "duerio" quiso disponer,
ffsicamente, del inmueble. Entonces se entero de que el dueno real,
tenia, efectivamente, el nombre que aparecia consignado en la escritura
y el testimonio, correspondiente. Pero, no era, la persona con la que
habla realizado la operation. Cuando sucedio la aclaracion de las cosas,
el verdadero dueno expreso que, hatia meses, habla sido motivo de un
asalto en su domicilio. En aquella ocasion, los delincuentes ademas de
sustraer diversos objetos de valor, se apoderaron de varios documentos,
entre los cuales se encontraba el testimonio notarial de la propiedad que
fue motivo del illcito.
El dueno real, al igual que la mayor parte de las personas,
acostumbraba tener en un sobre "la escritura" y todos los documentos
relacionados con el inmueble. Esto es, los recibos del pago del predial,
de la pavimentacion, tendido de drenaje, del servicio de agua potable, la
energia electrica, etc., cuestion que, obviamente, ayudo a completar la
"ambientacion" de autenticidad, en favor del impostor.
Probablemente, se pueda argumentar que existio un importante
nivel de descuido o de negligencia en el comprador, al no investigar mas
datos, respecto del "dueno", antes de realizar la operation. Podria
pensarse, as! mismo, que debio entrar en contacto, con los vecinos, o
con los inquilinos para corroborar las referencias. Tambien, podria
plantearse que el notario debio verificar, en mayor detalle, los datos y los
documentos que le fueron proporcionados. Sin embargo, en terminos de
su responsabilidad profesional, el fedatario dejo a salvo su intervention,
arguyendo que el documento proporcionado por el "vendedor", fue de los
que
estan
establecidos
como
documentos
de
identidad
de
reconocimiento oficial. En este sentido, es conveniente senalar que,
practicamente,
ningun
notario
efectua
una
labor
de
pesquisa
investigadora, respecto de los documentos que les son proporcionados,
para efecto de acreditacion. Adem^s, hay que reconocer que, en el
desarrollo de la vida cotidiana, intentar esto, seria algo, casi imposible de
realizar.
En nuestros dias. es una practica comun, pensar y creer que un
instrumento notarial como el aludido, no puede, por si mismo, generar
mayor utilidad o provecho que el que se establezca a traves de una
relation juridica apegada a las formalidades requeridas por la ley. Es
mas, los conocedores de derecho, en mayor o menor medida,
desestiman las posibilidades de un testimonio. Estan convencidos de
que, finalmente, no es mas que un "paper Sostienen, con razon juridica
que, el verdadero derecho se encuentra instituido en el protocolo en el
que consta la escritura notarial correspondiente, mismo que se encuentra
asentado en el Registro Publico de la Propiedad.
Consideran como criterio de "abuelita" pensar que el testimonio es
el derecho o que, la posesion del "paper pueda generar algun tipo de
consecuencia. Sabemos que, en efecto, el testimonio no es el derecho.
Pero, la experiencia nos esta demostrando que una regulation
inadecuada de los deberes que debe de suponer, el manejo y la
disposition, de este tipo de documentos, puede conllevar riesgos que
faciliten la realization de illcitos de importancia.
El caso expuesto muestra que es, verdaderamente sencillo,
articular un fraude, a partir del robo o del extravio de un instrumento
notarial, real y autentico, que ampare derechos de propiedad sobre un
inmueble. En mi concepto, esta posibilidad se debe, mas que a otra cosa,
a la insuficiente normatividad previsora de las disposiciones vigentes.
Antes de pasar a mi propuesta de solution, propiamente dicha, es
conveniente reflexionar sobre dos cuestiones: primero, sobre lo que
podriamos llamar, las previsiones ya existentes. En segundo lugar,
respecto de algunas modificaciones, distintas a las que, finalmente
propongo, pero que, eventualmente, pudieran ser consideras, tambien,
como opciones. En cada caso, las razones por las que las descarte,
seran comentadas, despues de su formulation.
En cuanto hace a lo ya previsto, debo de senalar lo siguiente: no
existe prevision alguna relacionada, directamente con el robo, o con el
extravio de un testimonio notarial. Es claro que el robo de un instrumento
notarial, como el de cualquier otro objeto, debe de ser denunciado,
levantandose el acta correspondiente, ante el ministerio publico. Pero,
actualmente, no existen disposiciones que completen un sentido cabal a
esta obligation. No hay, una prescription que senale, que hacer,
posteriormente, con la denuncia presentada. Es decir, carecemos de una
articulation normativa sistemica que senale las consecuencias, efectos o
responsabilidades que deberian de derivarse de la presentation de la
denuncia.
En cuanto hace al desarrollo de algunas soluciones alternas,
directa o complementariamente vinculadas, podemos senalar que, un
primer ejercicio de prevision, pudiera consistir en exigir un mayor rigor en
la tramitacion y en la obtencion de los documentos que se han
establecido como suficientes para lograr una acreditacion oficial de
identidad.
Por otra parte, podria sostenerse la conveniencia de establecer
prescripciones mas rigurosas para el desempefio de la funcion notarial.
Concretamente, en lo relativo a exigir una mayor acuciosidad de los
fedatarios para la verification y el cotejo de la correspondencia que debe
de existir entre la identidad de una persona y el documento que ampara a
esa identidad.
En otra perspectiva, y como parte de un proyecto de alcances
mucho mayores, pudiera pensarse en un nuevo esquema, dentro del
procedimiento del registro publico que incluyera una mayor abundancia
de datos y de precisiones para establecer la identidad de quienes
solicitan que se inscriban sus derechos. Estos nuevos elementos podrian
consistir en: huellas dactilares; fotografias; referencias; comprobantes de
domicilio; mecanismos de verification de la information proporcionada;
etc. Este tipo de medidas parece muy atractiva, pero en la practica
tenderian a generar, mayores aparatos burocraticos que suponen un alto
costo economico para el estado. Ademas, lo mas importante es que
supondria molestias y requisitos para los particulars que requieran de
CAPITULO VI
PROPUESTA
En mi opinion, en este momento, la solution mas practica y
efectiva, consistiria en instituir una anotacion preventiva que alerte sobre
la perdida o el extravio del testimonio de una escritura publica en la que
se establezcan derechos de propiedad sobre un inmueble.
Este tipo de anotacion preventiva seria de gran ayuda para excluir
la posibilidad de que se realicen fraudes en el trafico de bienes
inmuebles. Sobre todo, cerraria el paso a la posibilidad de utilizar,
testimonios notariales autenticos para fines ilicitos.
La anotacion que se propone, lograrla los siguientes beneficios:
A) Al igual que el aviso preventivo, tendria como principal objetivo,
constituirse en una garantia, un apoyo, una voz de alerta para evitar
enajenaciones fraudulentas;
B) Reforzaria la seguridad juridica de la sociedad en el trafico de bienes
inmuebles. En particular, protegeria a los terceros de buena fe; y
C) Reforzaria el estado de derecho porque permitiria contar con una
disposition normativa que precisara los derechos y los deberes de las
jlX
fc* autoridades, y de los titulares de los derechos consignados en los
~fc> testimonio^ notariale^ que nos ocupa, evitando la configuration de
verdaderos estados de indefension en perjuicio de quienes llegan a
ser motivo de ilfcitos de esta naturaleza.
Para completar el marco normativo actual, es necesario establecer
modificaciones y adiciones a algunos articulos especificos de: el Codigo
Civil; la Ley Organica del Ministerio Publico; y la Ley del Notariado.
Para este efecto es necesario desarrollar los siguientes conceptos:
1) La precision de las obligaciones que debe de tener el titular de un
derecho de propiedad cuando extravie, o sufra el robo del
testimonio
notarial
en
el
que
consta
su
derecho.
Independientemente de la responsabilidad penal que conforme a la
normatividad vigente, es posible derivar, es necesario establecer una
sancion espetifica para los casos en que no se de cuenta al
ministerio publico del robo o extravio de un testimonio notarial de este
tipo. Ante un comportamiento negligente, el titular de los derechos
referidos en dicho testimonio, debe de convertirse en responsable
solidario de los danos y de los perjuicios que se ocasionen por el uso
indebido del instrumento publico que titula sus derechos.
2) La obligacion del ministerio publico de notificar al
Registro
Publico de la Propiedad, las denuncias que reciba sobre este
genero de robos o de extravios, ordenando el asiento de una
anotacion preventiva que de cuenta del hecho.
3) La obligacion del Registro Publico de la Propiedad de efectuar
una anotacion preventiva respecto de la notification que sobre la
perdida
o
el
extravio
de
un testimonio
notarial
de
estas
caracteristicas, le sea remitida por el ministerio publico.
4) La obligacion de los notarios de informar, a quienes vayan a
realizar actos traslativos de dominio que la perdida, o el robo, de un
testimonio de escritura publica en la que se instituyan derechos de
propiedad sobre un inmueble, debe de ser denunciada ante el
ministerio publico, para liberarlos de una potential responsabilidad
solidaria en el caso de que, a partir de ese robo o extravio, se de un
uso indebido de ese documento. Senalandoles que, al realizar la
denuncia, el ministerio publico quedaria en posibilidad de ordenar la
anotacion preventiva que evite el posible mal uso del instrumento.
En congruencia con este planteamiento, cuando se formule a un
notario, una solicitud de reexpedicion de testimonio, sera obligatorio que
este cuestione a los interesados sobre si tal solicitud, obedece a su
perdida o a su robo. En caso de ser afirmativa la respuesta, debera de
exigir, como requisito para su nueva elaboration, el acta levantada ante
el ministerio publico, asf como la constancia de la existencia en el
Registro
Publico
de
la
Propiedad,
de
la
anotacion
preventiva
correspondiente.
A continuation, me permito proponer, en hojas por separado, un
posible texto, para cada una de las disposiciones normativas que, en su
caso, habria que modificar o instituir:
I. Codigo Civil.
Articulo 873 Bis (Nuevo).
El titular de un derecho de propiedad sobre un inmueble que sufra, el
robo o el extravio, del testimonio de la escritura publica correspondiente,
debera de dar cuenta y levantar el acta de este hecho, ante el ministerio
publico. De no hacerlo, independientemente de la responsabilidad penal
que pudiera derivarse, se convertira en responsable solidario de los
danos y perjuicios que se llegaran a causar por el uso indebido de este
documento.
II. Codigo Civil. Registro Publico de la Propiedad.
Articulo 2935. Se inscribiran en el Registro:
Fraccion IX Bis. (Nueva Fraccion). La notification que realice el
ministerio publico sobre denuncias de hechos, respecto del robo o del
extravio, de un testimonio de escritura publica en el que se establezcan
derechos de propiedad sobre un inmueble. Esta notification se asentara
en la forma de una anotacion preventiva.
Articulo 2949. Bis. (Nuevo),
El registrador que incumpla con la inscripcion de la anotacion preventiva
establecida en la fraccion IX Bis del Articulo 2935, sera separado por tres
meses de su encargo y se hara acreedor a una multa por el equivalente a
quinientos dias de salario minimo, vigente en su jurisdiction, en la fecha
del incumplimiento.
III. Ley Organica del Ministerio Publico.
Articulo 60. Corresponde a los agentes del ministerio publico, como
investigadores;
Fraccion VIII Bis (Nueva). Notificar al Registro Publico de la Propiedad,
la denuncia que se les formule, sobre el robo o el extravio de un
testimonio de escritura publica notarial en el que se establezca el
derecho de propiedad de un inmueble. La notification debera efectuarse
dentro de los tres dfas habiles, subsecuentes al en que se ratifique la
denuncia de los hechos, ordenando su asentamiento en la forma de una
anotacion
preventiva.
El
ministerio
publico
que
incurra
en
el
incumplimiento de esta obligacion sera separado, por un mes, de su
encargo.
IV. Ley del Notariado.
Articulo 156 Bis (Nuevo).
Cuando se trate de un acto traslativo de dominio de un inmueble, el
notario debera de advertir al comprador que, el robo o el extravio, del
testimonio de la escritura publica en la que se establece su derecho,
debera de hacerse del conocimiento del ministerio publico. Expresandole
que, independientemente de la responsabilidad penal que pudiera
derivarse, no denunciar estos hechos, le convierte en responsable
solidario de los danos y perjuicios que pudieran ocasionarse por el uso
indebido de ese documento.
Cuando el notario, a traves del certificado de libertad de gravamenes,
reciba informes del registro publico de la propiedad, respecto de la
existencia de una anotacion preventiva sobre el robo o extravio de un
testimonio de la escritura, motivo del acto traslativo de dominio que se
pretende realizar, debera, bajo su responsabilidad: informar al comprador
de este hecho, explicandole la conveniencia de que extreme sus
precauciones en la obtencion de referencias sobre la identidad de quien
pretende ser el vendedor; por otra parte debera de disponer de la entera
satisfaction de, cuando menos, dos de los diferentes medios de
acreditacion establecidos por la Ley del Notariado con el objeto de lograr
la plena identification del otorgante.
Articulo 157 BIS (Nuevo).
Cuando se reciba la solicitud de reexpedicion de un testimonio de una
escritura publica en la que se establezca la propiedad de un inmueble, el
notario, dentro de los datos que recabe para su reexpedicion, debera
cuestionar, al titular del derecho, o a su legitimo representante, bajo
protesta de decir verdad, respecto de si la solicitud obedece al robo o al
extravio del testimonio. En caso afirmativo, para poder autorizar la
reexpedicion debera de requerir, el acta levantada ante el ministerio
publico y la constancia de la existencia de la anotacion preventiva
respectiva en el Registro Publico de la Propiedad.
CONCLUSIONES
1. Actualmente, aprovechando las imprevisiones existentes, es factible
y, verdaderamente sencillo, cometer un fraude, en la venta de un
inmueble, mediante la utilization de un testimonio notarial autentico.
2. El testimonio de una escritura publica, es un documento de la mayor
importancia. Conforme a la doctrina, la escritura se considera como el
mejor medio para lograr la autenticidad y, ademas, como una garantia
para
las
partes.
Paradojicamente,
estas
caracteristicas
son,
precisamente, las que posibilitan que sus atributos, puedan ser
utilizados como un inmejorable senuelo para la comision de ilicitos.
3. En nuestra legislation, no existe disposition alguna que senale, que
hacer en el caso del robo, o del extravio, de un testimonio de escritura
publica en donde se establezca el derecho de propiedad sobre un
inmueble. En el mejor de los casos, el marco normativo existente,
termina con la posibilidad de presentar una simple denuncia de
hechos ante el ministerio publico.
4. El Derecho Civil, el Derecho Registral y el Derecho Notarial, han
desarrollado una estructura de instituciones juridicas extraordinarias,
sistemicas en su proposito de brindar mayor seguridad pero, por
ahora,
carecen
de
disposiciones
para:
a)
Establecer
las
responsabilidades y las consecuencias que se deben de generar, por
el robo, o el extravio, de un testimonio; y b) Para evitar danos
potenciales a terceros, en funcion de esos robos o extravfos.
5. Es claro que existe una laguna juridica. Para llenarla y corregir las
insuficiencias
e
imprevisiones,
es
necesario
realizar
varias
modificaciones, y/o adiciones, a diferentes textos legales. El objetivo
central de todas las reformas, consistiria en establecer un mecanismo
confiable, que disponga responsabilidades y consecuencias juridicas,
definidas y exigibles a los titulares de los derechos establecidos en un
testimonio notarial de la naturaleza descrita. Capaz de reforzar, el
regimen de legitimidad de los titulares, y el de proteccion para los
derechos de los terceros. Porque ambos, son valores juridicos
centrales dentro de la tradition y de la legislation registral.
6. En este orden de ideas, se propone el establecimiento de un nuevo
tipo de anotacion preventiva, asumiendo que esta seria la institution
juridica idonea y capaz de resolver, medularmente, el problema. La
institutionalization de una anotacion preventiva sobre el robo o el
extravio de testimonios notariales, llenaria este vacio. Tendria varias
ventajas. Para el titular, acotaria las responsabilidades derivadas del
robo o extravio. Para los futuros compradores, estableceria un medio
de alerta que, constituiria un llamado de atencion para tomar mayores
providenoias en la identification de la persona con la que se intenta
establecer una operation. La existencia de esta anotacion alertarla
tambien, al notario y lo obligaria a extremar las precauciones para la
identification y el otorgamiento de la escritura. Adicionalmente, este
tipo de anotacion preventiva, permitiria que la autoridad contara con
un mecanismo suficiente para ejercer poder coactivo y proveer de
mayor seguridad juridica a la sociedad.
7. En esta linea de argumentation, la nueva anotacion preventiva,
estaria cumpliendo la mas fiel naturaleza de esta figura juridica que,
no es otra, que la de ser una institution juridica de apoyo y de auxilio
para la seguridad en el trafico de inmuebles y en el ejercicio, legitimo,
del derecho de propiedad.
BIBLIOGRAFIA
1. Carral y de Teresa, Luis:
Derecho Notarial y
Registral,
Editorial
Mexico, 1993.
Derecho
Porrua,
2. Castro Marroquin, Martin:
Derecho
de
Registro.
Su
reorganization
y
Unification,
Editorial Porrua, Mexico, 1962.
3. Colin Sanchez, Guillermo:
Procedimiento Registral de la
Propiedad.
Editorial
Porrua,
Mexico, 1972.
4. Colin Sanchez, Guillermo:
Reglamento del Registro Publico
de la Propiedad del Estado de
Mexico. Comentado,
Editorial
Patria, Mexico, 1974.
5. Costa, Joaquin:
Reorganization del Notariado, del
Registro de la Propiedad y de la
Administration
de
Justicia,
Editorial Biblioteca Costa. Madrid,
1917.
6. De Pina, Rafael:
Elementos de Derecho Civil
Mexicano, 13a. Edition, Editorial
Porrua, Vol. Primero, Mexico,
1983.
7. Diaz Gonzalez Vergara,
Rodolfo:
Curso de Derecho Registral,
Editorial
Facultad
de
Jurisprudencia, de la Universidad
Autonoma del Estado de Mexico,
Mexico, 1978.
8. Diez-Picazo, Luis:
Fundamentos del Derecho Civil
Patrimonial,
Las
Relaciones
Juridico-Reales. El Registro de la
Propiedad. La Posesion, Editorial
Tecnos, Madrid, 1978.
9. Gracia Coni, Raul y Frontini,
Angel:
Derecho
Registral
Editorial DEPALMA,
1993.
10. Gimenez Arnau, Enrique:
Introduction al Derecho Notarial.
Editorial Revista de Derecho
Privado, Madrid, 1944.
11. Marin Perez, Pascual:
Introduction al Derecho Registral.
Editorial Revista de Derecho
Privado, Madrid, 1965.
12. Perez Fernandez del Castillo
Bernardo:
Derecho Notarial, Editorial Porrua,
Mexico, 1983.
13. Perez Fernandez del Castillo
Bernardo:
Derecho
Registral.
Porrua, Mexico, 1993.
14. Perez Lasala, Jose Luis:
Derecho Inmobiliario Registral.
Editorial DEPALMA, Argentina,
1965.
15. Roca Sastre, Ramon:
Instituciones
de
Aplicado.
Argentina,
Editorial
Derecho
16. Rojina Villegas, Rafael:
17. Vargas de Vallania; Benjamin
de Ruiz y Bonetto de Cima:
Hipotecario, Tomo I, Bosch, Casa
Editorial, Espana, 1945.
Derecho Civil Mexicano, Tomo I,
Bienes, Derecho y Posesion, 5a.
Edition. Editorial Porrua, Mexico,
1981.
La Inexactitud Registral y su
Proyeccion Negocial. Editorial
DEPALMA, Argentina, 1985.
LEGISGRAFIA
1. Codigo Civil del Estado de Veracruz, Editorial Cajica, Mexico, 1993.
j
2. Codigo de Comercio, Editorial Porrua, Mexico, 1992.
3. Codigo Penal del Estado de Veracruz, Editorial Cajica, Mexico, 1993.
4. Codigo de Procedimientos Civiles del Estado de Veracruz, Editorial
Cajica, Mexico, 1993.
5. Constitution Politica de los Estados Unidos Mexicanos, Secretaria de
Gobernacion, Mexico, 1996.
6. Ley del Notariado para el Estado de Veracruz, Editorial del Gobierno
del Estado, Xalapa, Ver., Mexico, 1992.
7. Ley Organica del Ministerio Publico, Editorial Los Pablos, Xalapa, Ver.
Mexico, 1995.
8. Ley del Registro Publico de la Propiedad. Editorial del Gobierno del
Estado, Xalapa, Ver., Mexico, 1994.
INDICE
Pagina
INTRODUCCION
1
CAPITULO I
Antecedentes del Derecho Registral
3
1. Breve Resena Historica del Derecho Registral
1.1 Roma
1.1.1 La Mancipatio
1.1.2 La In Jure Cessio
1.1.3 La Usucapion
1.1.4 La Adjudicatio
1.1.5 La Lex
1.1.6 La Ocupatio
1.1.7 La Traditio
1.1.8 La Accesion
1.1.9 La Especificacion
1.1.10 La Confusion y la Mezcla
1.1.11 La Adquisicion de los Frutos
1.2Alemania
1.3 Australia
1.4. Espafia
1.4.1 Primer Periodo
1.4.1.1 Publicidad Primitiva
1.4.2 Segundo Periodo
1.4.2.1 La Influencia Romana
1.4.3 Tercer Periodo
1.4.3.1 Initiation del Regimen de Publicidad
1.4.4 Cuarto Periodo
1.4.4.1 De la Consolidacion del Regimen de Publicidad
1.5. Mexico
/
3
3
4
4
5
6
7
7
8
10
12
12
13
14
16
18
18
18
19
19
20
20
21
21
23
1.5.1 El Proyecto de Codigo de Zacatecas de 1829
1.5.2 El Codigo Civil de Veracruz de 1868
1.5.3 El Codigo Civil del Estado de Mexico de 1870
1.5.4 El Codigo Civil del Distrito Federal de 1870
1.5.5 El Codigo Civil de 1884
1.5.6 El Reglamento del Registro Publico de la Propiedad de 1921..
1.5.7 El Codigo Civil de 1928
1.5.8 El Reglamento de 1940
1.5.9 El Reglamento del Registro Publico de la Propiedad del 6 de
Mayo d e l 980
23
24
25
26
30
31
31
32
34
CAPITULO II
Los Principios Registrales
38
1. Principio de Publicidad
2. Principio de Legitimacion
3. Principio de Rogation
4. Principio de Consentimiento
5. Principio de Prioridad o de Prelacion
6. Principio de Calificacion
7. Principio de inscripcion
8. Principio de Especialidad
9. Principio de Tracto Sucesivo
39
44
50
50
52
53
54
56
58
CAPITULO III
Tipos de Registros
60
1. Registros Privados
2. Registros Publicos
2.1 Los Registros Publicos con Efectos Administrativos
3. Los Registros Publicos con Efectos Frente a Terceros
4. El Registro Publico de Comercio
5. El Registro Publico de la Propiedad.....
6. Derecho Registral
7. Concepto de Registro Publico de la Propiedad
8. Los Sistemas Registrales
8.1 Sistemas de Inscripcion Sustantiva
8.2 Sistemas de Inscripcion Declarativa
8.3 Sistemas de Inscripcion Constitutiva
60
60
61
62
64
65
65
67
69
69
69
69
8.4 Sistemas Intermedios
70
CAPITULO IV
Inscripciones o Asientos; Anotaciones; y Cancelaciones
72
1. Las Inscripciones o Asientos
1.2 Titulos y actos inscribibles por mandato expreso del Codigo
Civil del Distrito Federal
1.3 Actos no senalados expresamente, pero que deben de
Inscribirse, por disposiciones de diversos articulos del Codigo
Civil del Distrito Federal
1.4 Titulos Sujetos a Registro en el Estado de Veracruz
2. Las Anotaciones
2.1 Diferencias desde el Punto de Vista Formal
2.2 Diferencias Atendiendo a su Naturaleza
2.3 Objeto de las Anotaciones
3. Las Anotaciones Preventivas
3.1 Tipos de Anotaciones Preventivas
3.2 Las Anotaciones Preventivas en el Codigo Civil de Veracruz
3.3. Las Anotaciones Preventivas en el Codigo Civil Vigente del
Distrito Federal
4. Cancelacion de las Inscripciones
4.1 Sujetos Facultados para Promover las Cancelaciones
5. Las Cancelaciones en el Codigo Civil de Veracruz
6. El Registro Publico de la Propiedad en Veracruz
6.1 Estructura de Organization
6.1.1 Las Oficinas del Registro
6.2 Las Secciones del Registro Publico
93
94
99
102
102
102
108
CAPITULO V
Planteamiento del Problema
110
El Robo o el Extravio del Testimonio Notarial de una Escritura en la
que se Establece el Derecho de Propiedad Sobre un Inmueble
110
CAPITULO VI
Propuesta
118
I. Codigo Civil. Articulo 873 Bis (Nuevo)
II: Codigo Civil. Registro Publico de la Propiedad. Articulo 2935
73
75
77
78
80
81
82
82
85
85
91
91
122